VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY
ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ INSTITUTE OF FORENSIC ENGINEERING
VLIV DRUHU KONSTRUKCE NA INDEX ODLIŠNOSTI PŘI OCEŇOVÁNÍ BYTŮ KOMPARATIVNÍ METODOU THE INFLUENCE OF THE CONSTRUCTION TYPE ON THE DISTINCTION INDEX USED FOR THE COMPARATIVE METHOD OF REAL-ESTATE APPRAISAL
DIZERTAČNÍ PRÁCE DOCTORAL THESIS
AUTOR PRÁCE
Ing. MICHAL SPOUSTA
AUTHOR
VEDOUCÍ PRÁCE
prof. Ing. ALBERT BRADÁČ, DrSc.
SUPERVISOR
BRNO 2013
1
Disertační práce
Jméno a příjmení autora:
Ing. Michal Spousta
Název dizertační práce:
Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou
Název práce v angličtině:
The influence of the construction type on the distinction index used for the comparative method of real-estate appraisal
Školitel:
prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.
Rok obhajoby:
2013
Anotace Kvantifikace vlivu druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou je prováděna v praxi podle odborného úsudku bez provedení dalších podrobnějších analýz, jelikož z veřejně dostupných zdrojů nebo odborné literatury není vliv druhu konstrukce na index odlišnosti kvantifikován. Nedostupnost dat, jakým způsobem se podílí vliv konstrukce na index odlišnosti, a tím nutnost stanovení vlivu druhu konstrukce na index odlišnosti na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení. Dizertační práce stanovuje, jakou měrou se podílí koeficient druhu konstrukce na výsledném indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování bytů, kdy komparativní metoda je založena na tržním principu.
Annotation Quantification of the influence of the construction type on the distinction index when using the comparative method for appraisals in practice carried out based on the professional judgment without executing any further analysis As in the publicly available sources or professional literature the influence of the construction type on the distinction index is not quantified. Unavailability of the data, showing how the construction type influences the distinction index and thus the necessity to set the influence of the construction type on the distinction index based on the professional judgment according to the expert practice is resulting in, for example questioning the expert evidence at proceedings. The dissertation determines the extent to which the coefficient of the construction type contributes to final distinction index setting used for the comparative method of the real estate appraisal, when the comparative method is based on market principle.
Klíčová slova Analýza, průměrná jednotková cena, index odlišnosti, koeficient vlivu druhu konstrukce, oceňovaná nemovitost, porovnávací nemovitost, porovnávací metoda, nabídková cena.
Keywords Analysis, average unit price, distinction index, coefficient of the construction type influence, appraised real estate, compared property, comparative method, bid price. 2
Dizertační práce
Prohlášení Prohlašuji, že jsem dizertační práci s názvem Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou vypracoval samostatně pod vedením prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Vysokého učení technického v Brně a vnitřními akty řízení VUT v Brně a Ústavu soudního inženýrství.
V Brně dne 3. května 2013 …………………………………………… vlastnoruční podpis autora
3
Dizertační práce
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval prof. Ing. Albertu Bradáčovi, DrSc. za cenné připomínky a odborné rady z oblasti soudního inženýrství a oceňování nemovitostí, Ing. Bedřichu Malému za užitečné rady a připomínky v rámci výkladu kategorií hodnot resp. cen z oblasti oceňování nemovitostí a prof. Ing. Miloši Maříkovi, CSc. za vstřícný přístup při publikační činnosti.
4
Dizertační práce
ZAŘAZENÍ TÉMATU DIZERTAČNÍ PRÁCE V SYSTÉMU SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ Základní obor: Ekonomika Odvětví: Ceny a odhady Specializace: Nemovitosti resp. oceňování nemovitostí Ve specializaci oceňování může být dizertační práce zařazena následně: Zvláštní specializace: Oceňování nemovitostí Podoblast: Tržní oceňování nemovitostí Metodika podoblasti: Porovnávací (komparativní) metody Předmět řešení: Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů
5
Dizertační práce
OBSAH: 1 ÚVOD .................................................................................................................................... 9 1.1
Pojednání práce............................................................................................................. 9
1.2
Hlavní metody používané pro ocenění nemovitostí ..................................................... 9
1.3
Definice základních pojmů ......................................................................................... 12 1.3.1 Výklad kategorií hodnot resp. cen v rámci oceňování nemovitostí ................ 12 1.3.2 Podlahová plocha ........................................................................................... 16 1.3.3 Užitná plocha (užitková plocha) ..................................................................... 17 1.3.4 Příslušenství věci ............................................................................................ 17 1.3.5 Součásti věci ................................................................................................... 17
1.4
Právní normy zabývající se danou problematikou ..................................................... 18
2 SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY – VÝCHODISKO KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY ............................................................ 18 2.1
Porovnávací cena ........................................................................................................ 19
2.2
Algoritmus komparativní (porovnávací) metody ...................................................... 20 2.2.1 Zajištění informací a dat ................................................................................ 22 2.2.2 Výběr nemovitostí pro porovnání ................................................................... 23 2.2.3 Porovnávací údaje .......................................................................................... 25 2.2.4 Cenotvorné odlišnosti (korekční činitele) ....................................................... 25 2.2.5 Analýza porovnávací ceny .............................................................................. 28
2.3
Aplikace porovnávací metody - porovnání nemovitostí jako celku ........................... 28 2.3.1 Porovnání odbornou rozvahou ....................................................................... 28 2.3.2 Porovnání pomocí indexu odlišnosti .............................................................. 28 2.3.3 Klimešova srovnávací metodika ..................................................................... 29 2.3.4 Metoda porovnávání pomocí standardní jednotkové tržní ceny ..................... 29 2.3.5 Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu ............................................. 31
2.4
Aplikace komparativní (porovnávací) metody ocenění v zahraničí ........................... 37 2.4.1 Slovenská republika ........................................................................................ 37 2.4.2 Spojené království Velké Británie a Severního Irska...................................... 39 2.4.3 USA a Kanada ................................................................................................ 39 2.4.4 Spolková republika Německo.......................................................................... 39
2.5
Použité statistické vzorce – charakteristika úrovně .................................................... 40
3 CÍL DIZERTAČNÍ PRÁCE ................................................................................................ 42 4 ŘEŠENÍ A VÝSLEDKY DIZERTAČNÍ PRÁCE .............................................................. 43 4.1
Kategorizace databáze ................................................................................................ 44 6
Dizertační práce
4.1.1 Druh konstrukce ............................................................................................. 44 4.1.2 Lokalita ........................................................................................................... 44 4.1.3 Technický stav................................................................................................. 46 4.1.4 Dispoziční řešení ............................................................................................ 47 4.2
Účel řešení vlivu druhu konstrukce ............................................................................ 47
4.3
Metoda řešení, postup řešení vlivu druhu konstrukce ................................................ 47 4.3.1 Metoda řešení ................................................................................................. 47 4.3.2 Postup řešení vlivu druhu konstrukce ............................................................. 48
4.4
Stanovení vlivu druhu konstrukce - varianta č. 1 ....................................................... 49 4.4.1 Databáze srovnatelných bytů.......................................................................... 49 4.4.2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha – varianta č. 1................... 51 4.4.3 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha varianta č. 1 .................................................................................................... 59 4.4.4 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno – varianta č. 1..................... 63 4.4.5 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno varianta č. 1 .................................................................................................... 71 4.4.6 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava – varianta č. 1 ................ 75 4.4.7 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava varianta č. 1 .................................................................................................... 81
4.5
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce - varianta č. 1 ................................. 84
4.6
Stanovení vlivu druhu konstrukce - varianta č. 2 ...................................................... 87 4.6.1 Databáze srovnatelných bytů.......................................................................... 88 4.6.2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha – varianta č. 2................... 89 4.6.3 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha – varianta č. 2 .................................................................................................... 89 4.6.4 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno – varianta č. 2..................... 92 4.6.5 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno – varianta č. 2 .................................................................................................... 92 4.6.6 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava – varianta č. 2 ................ 95 4.6.7 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava – varianta č. 2 .................................................................................................... 95
4.7
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce - varianta č. 2 ................................. 97
4.8
Ověření vlivu zateplení na cenu (hodnotu) – modelový příklad ................................ 99 4.8.1 Ověření vlivu zateplení v roce 2012 ............................................................. 101 4.8.2 Ověření vlivu zateplení v roce 2013 ............................................................. 107 4.8.3 Rekapitulace ověření vlivu zateplení ............................................................ 113
4.9
Výsledky dizertační práce - Závěrečné doporučení ................................................ 114 7
Dizertační práce
4.9.1 Koeficient vlivu zateplení.............................................................................. 116 4.9.2 Koeficient vlivu druhu konstrukce ................................................................ 116 4.9.3 Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení .............................................. 117 4.9.4 Příklad použití koeficientu vlivu druhu konstrukce ...................................... 118 5 OSOBNÍ PŘÍNOS DOKTORANDA ................................................................................ 119
8
Dizertační práce
1
ÚVOD
1.1 POJEDNÁNÍ PRÁCE Dizertační práce si klade za cíl stanovit, jaký vliv má druh konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou, neboť je v praxi obvyklé, že oceňovatel (znalec, odhadce, apod.) při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu, kvantifikuje jednotlivé faktory (koeficienty) na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe, což má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení. Kvantifikace vlivu druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou je provedena analýzou trhu, kdy z veřejně dostupných zdrojů (převážně z realitního serveru www.sreality.cz) jsou zajištěny byty ve vybraných oblastech Prahy, Brna a Ostravy. Předmětné oblasti Prahy, Brna a Ostravy jsou vybrány z důvodu indikace dostatečného počtu bytů pro relevantní výstup. Z takto vytvořené databáze bytů pro určitý druh konstrukce, technický stav a dispoziční řešení (dispoziční řešení je zohledněno pouze v rámci první ze dvou variant) je zjištěna průměrná jednotková cena bytů. Porovnáním průměrných jednotkových cen, kdy jedinou odlišností je druh konstrukce, získáme informaci, jakým způsobem ovlivňuje daný druh konstrukce výsledný index odlišnosti. Vzhledem k předmětnému členění je nutno získat obsáhlou databázi bytů, aby bylo možno relevantně vyhodnotit požadované veličiny. Dizertační práce má určitý chronologický vývoj, přičemž sběr dat o bytech v předmětných oblastech Prahy, Brna a Ostravy byl prováděn na přelomu roku 2010 a 2011.
1.2 HLAVNÍ METODY POUŽÍVANÉ PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Hlavní metody používané pro ocenění nemovitostí jsou:
porovnávací (srovnávací, komparační) metody - tato metoda vychází přímo z prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je členěno na porovnání přímé a porovnání nepřímé. Porovnání přímé spočívá v porovnání přímém mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí. Nepřímé porovnání spočívá ve shromáždění údajů o prodávaných nebo prodaných nemovitostech a jejich cenách, tyto údaje jsou zpracovávány na průměrnou, základní, standardní nemovitost (etalon) a s tou je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. 9
Dizertační práce
metoda zjištění (obecné) ceny pomocí koeficientu prodejnosti – tato metoda vychází z realizovaných prodejů stejných věcí, kdy se zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a cenou časovou (věcnou hodnotou), čímž získáme koeficient prodejnosti. Koeficientem prodejnosti se pak násobí časová cena oceňované věci. Tímto je získána cena (obecná) oceňované věci.
metoda zjištění věcné hodnoty (časové ocenění – nákladový způsob) – tato metoda vychází ze zjištění reprodukční ceny k datu ocenění, která se u staveb snižuje o opotřebení.
metoda výnosové hodnoty – tato metoda vychází z předpokladu, že daná nemovitost může v budoucnu generovat zisky na základě jejího pronájmu z titulu vlastnictví. Zisky z pronájmu nemovitosti se diskontováním (odúročením) převedou na současnou hodnotu a takto zjištěné diskontované (odúročené) zisky se sčítají. Tímto dochází k porovnání zisků z titulu vlastnictví nemovitosti s eventuálními zisky při investování částky ve výši ceny nemovitosti na úroky. Kapitalizační míru nejlépe reflektují výnosy obdobných nemovitostí porovnáním s jejich cenou.
metoda rentního oceňování – tato metoda zohledňuje různé podmínky, které mají různí výrobci, resp. majitelé srovnatelných věcí.
metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny prostým, resp. vážený průměrem – tato metoda spočívá zpravidla ve výpočtu průměru z hodnoty věcné a hodnoty výnosové.
indexové metody – tato metoda vychází z použití různě zvolených, resp. odvozených indexů, na jejichž základě se provádí přepočet cen.
oceňování podle účetní hodnoty – tato metoda vychází z účetní evidence.
metoda zbytku – tato metoda se používá v případech ocenění nemovitostí, jejichž technický stav nedovoluje jejich využívání. Principem je ocenění nemovitostí za fiktivního předpokladu, že nemovitost je ve stavu, který dovoluje její využití. Následně se odečtou náklady na dosažení tohoto použitelného stavu.
10
Dizertační práce
Obrázek 1 – Metoda přímého porovnání Nemovitosti srovnávací – prodané, inzerované; známá cena a vlastnosti
Úprava na odlišnosti
Nemovitost oceňovaná
Zdroj: vlastní úprava, odborná publikace Obrázek 2 – Metoda nepřímého porovnání Nemovitosti srovnávací
Nemovitost standardní – etalon (odvozená cena)
Úprava na odlišnosti
Úprava na odlišnosti
Nemovitosti oceňované
Zdroj: vlastní úprava, odborná publikace
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je metoda porovnávací (komparativní) jednou z hlavních metod oceňování nemovitostí. Metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji [2]. Jako multiplikační koeficient pro výpočet koeficientu odlišnosti porovnávaných staveb je vybrán druh konstrukce, který má velký podíl na výsledném indexu odlišnosti při porovnávací (komparativní) metodě oceňování nemovitostí. 11
Dizertační práce
V rámci dizertační práce je řešen porovnávací (komparativní) způsob ocenění nemovitostí pro bydlení (byty), hodnoceným hlediskem je druh konstrukce nemovitostí a její vliv na výslednou cenu.
1.3 DEFINICE ZÁKLADNÍCH POJMŮ 1.3.1 Výklad kategorií hodnot resp. cen v rámci oceňování nemovitostí Vzhledem ke skutečnosti, že ve znalecké praxi a často i odborné literatuře dochází k zaměňování jednotlivých kategorií hodnot resp. cen v rámci oceňování nemovitostí, je provedena analýza standardně používaných veličin vyjadřujících hodnotu resp. cenu nemovitostí. Základními ekonomickými pojmy jsou cena a hodnota, které jsou chápány následně: Cena je požadovaná, nabízená nebo skutečně zaplacená částka za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je historickým faktem, ať už je nebo není zveřejněna. Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů § 1 odst. 2: „Cena je peněžitá částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než prodeji.“ Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomický pojem, který vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota není na rozdíl od ceny faktem, ale jedná se o odhad. Hodnota je odhadovaná částka, na rozdíl od předurčené nebo aktuální prodejní ceny. Pro návrh tržní nebo netržní hodnoty se používají tři základní metody (přístupy) oceňování, a to nákladová metoda, výnosová metoda a porovnávací metoda. Pokud se znalec/odhadce na základě závěrečné analýzy neztotožní s výsledky získanými z jednotlivých metod výpočtu, může v závěrečné části uvést „číslo čtvrté“, ale musí být řádně zdůvodněno. Tržní hodnota se považuje za odhad nejpravděpodobnější dosažitelné ceny na trhu v den ocenění. 12
Dizertační práce
Kategorie hodnot resp. cen Cena zjištěná Cena zjištěná se zjistí podle cenového předpisu, a to zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky aktuální k datu ocenění. Základním předpisem je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů - viz § 1 odst. 2. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů pak specifikuje případy, kdy je potřeba provést úřední ocenění zjištěnou cenou. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů § 36 odst. 7 “Pokud se za uskutečněná plnění stanoví celková cena nebo hodnota, která zahrnuje dodání zboží, převod nemovitosti nebo poskytnutí služby s různými sazbami daně, popřípadě osvobozená od daně, základ daně se pro jednotlivá zdanitelná plnění stanoví v poměrné výši odpovídající poměru cen zjištěných podle zvláštního právního předpisu25) jednotlivých plnění k celkovému součtu těchto zjištěných cen. Tato celková cena nebo hodnota se považuje za částku obsahující daň.” Z výše uvedeného je zřejmé, že zjištěná cena obsahuje i příslušnou daň z přidané hodnoty. Tržní hodnota Tržní hodnota je definována v European valuation standars 2012 (dále také „EVS“), konkrétně v EVS 1 Market Value, kde je uvedeno: „Tržní hodnota je odhadovaná hodnota majetku, a tak neobsahuje dodatečné náklady, které souvisejí s jeho nákupem nebo prodejem, stejně jako daně plynoucí z transakce. Tržní hodnota zohledňuje dopad všech vlivů, které na jednotlivé strany působí na trh, a tak odráží takové faktory, jako jsou transakční náklady a daně, ale ty by měly být vyjádřeny jako částka přiměřená k tržní hodnotě. Tyto faktory ovlivňují hodnotu, ale nejsou její součástí. “ Z výše uvedeného je zřejmé, že tržní hodnota podle EVS neobsahuje žádné transakční náklady a především neobsahuje žádnou daňovou zátěž, čili daň z přidané hodnoty. Tato skutečnost je podstatným faktem v případě oceňování hodnoty majetku, jelikož nesprávnou interpretací může dojít ke směšování různorodých hodnot. Definice tržní hodnoty podle International Valuation Standards (dále také „IVS“) je následující: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být směněn k datu 13
Dizertační práce
odhadu mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, při které každá strana jedná informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Na základě definice tržní hodnoty podle IVS není zřejmé, že tržní hodnota neobsahuje daň z přidané hodnoty, její výklad můžeme chápat jako obecný, který není tak konkretizován, jak je tomu v případě EVS. Dále je třeba upozornit, že v případě tržní hodnoty jde o její návrh, čili by se měla pohybovat v určitém intervalovém rozpětí. Nastává ovšem legitimní názor, kdy například soudy vyžadují stanovení hodnoty přesnou hodnotou resp. cenou. Zde je pouze otázkou, zda se znalec (odhadce) podřídí soudu a „stanoví“ tržní hodnotu, jelikož judikát Nejvyššího správního soudu 8 Afs 80/2007-105 umožňuje i předkládat znalecké posudky, kde je výsledek stanoven hodnotovým intervalem. Netržní hodnota Netržní hodnota je taková, která nesplňuje kritéria tržní hodnoty (a to i za předpokladu nesplnění pouze jednoho kritéria). Oceňovatel je povinen v rámci svého ocenění uvést kritéria, vlivem kterých nebyla splněna definice tržní hodnoty. Netržní hodnoty jsou například:
Hodnota při stávajícím využití (value in use)
Investiční hodnota (investment value)
Pojistitelná hodnota (insurable value)
Hodnota pro zdanění (assessed or rateable value)
Hodnota zbytkového materiálu (salvage value)
Likvidační hodnota (liquidation value)
Objektivizovaná hodnota
Alternativní hodnota
Cena obvyklá podle současných zákonů ČR Cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů § 2 odst. 1:
14
Dizertační práce
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Cena obvyklá podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012) § 492 odst. 1: „Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.“ Cena obvyklá podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů § 2 odst. 6 (upraveno zákonem č. 403/2009 Sb.): „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“ Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů §22 odst. 1: „Při úplatném převodu věci se cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Zásady postupu při zjišťování zájemců o koupi, nepůjde-li o přímý prodej vybrané osobě, upraví prováděcí právní předpis.“ Obvyklá cena je na základě výše uvedených definic chápána jako cena konečná, tedy včetně daňové složky a transakčních nákladů. Na ocenění obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů navazuje využití ceny obvyklé v daňové oblasti, a to zejména při stanovení daňového základu. 15
Dizertační práce
Ostatní modifikace hodnot resp. cen V Obecném zákoníku občanském byl užit pojem „cena obecná“, která bývá nyní ve znalecké praxi ztotožňována s cenou obvyklou. Ve znalecké praxi bývá dále používán pojem „tržní cena“, která bývá opět ekvivalentem ceny obvyklé. Komerční banka a.s. dále zavedla pojem „tržní cena v tísni“, která je takovou cenou, za kterou je nemovitost rychle prodejná [2]. Závěr Vzhledem k výkladu předmětných definic je patrné, že v případě směšování různých pojmů můžeme dojít k rozdílnosti hladin hodnot, kdy cena zjištěná a cena obvyklá obsahuje složku daně z přidané hodnoty a tržní hodnota neosahuje daňovou zátěž. Vzhledem k této skutečnosti je potřeba této problematice věnovat řádnou péči a řídit se obecně závaznými předpisy. Hodnoty resp. ceny použité v rámci dizertační práce V rámci dizertační práce jsou vypočteny tržní ceny, kdy pojem tržní cena je použit v souladu s odbornou literaturou - Teorie oceňování nemovitostí (prioritní literatura v rámci dizertační práce). Použití termínu tržní cena může být chápáno jako její chybná intepretace, jelikož tržní cenu nelze „stanovit“, ale vznikne uzavřením kupní smlouvy, dále tržní cena vzniklá dohodou dvou stran může a také nemusí obsahovat daňovou složku. Z uvedeného je zřejmé, že použitý pojem tržní cena nenaplňuje její reálný význam, ale jedná se o veličinu získanou na základě nabídkových cen, která v sobě zahrnuje daňovou složku. Nabídkové ceny, u nichž nebyla informace, zda reflektují daňovou složku, jsou považovány včetně daňové složky v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, kde je uvedeno v § 13 odst. 2: „cenou podle tohoto odstavce se u výrobků rozumí konečná nabídková cena, která zahrnuje všechny daně, cla a poplatky.“ Dále je třeba zmínit, že vypočtené tržní ceny mají pouze informativní charakter a jsou primárně použity pro potřeby stanovení vlivu druhu konstrukce. Vhledem ke skutečnosti, že v rámci stanovení vlivu druhu konstrukce je použita tržní cena, jak v čitateli, tak ve jmenovateli, je použitý zdroj negován.
1.3.2 Podlahová plocha Podlahovou plochou se podle přílohy č. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb. rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou 16
Dizertační práce
vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky).
1.3.3 Užitná plocha (užitková plocha) Užitná podle definice Nařízení Komise (ES) č. 1503/2006. Užitná plocha budovy se měří uvnitř vnějších stěn, ale nezahrnuje: konstrukční plochy (např. plochy komponent, které vytyčují hranice stavby, podpěry, sloupy, šachty, komíny) funkční plochy pro pomocné využití (např. plochy, kde jsou umístěna zařízení topení a klimatizace nebo energetické generátory) průchozí prostory (např. schodišťové šachty, výtahy, eskalátory) Součástí celkové užitné plochy obytné budovy jsou plochy používané jako kuchyně, obývací pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory používané majiteli bytových jednotek. Vyhláška ministerstva financí č. 85/1997 Sb. – dnes již neplatná Tento pojem byl definován v již neplatné vyhlášce ministerstva financí č. 85/1997 Sb., kde je uvedeno: Užitkovou plochou bytu se rozumí součet ploch všech jeho místností včetně místností vedlejších, užívaných výhradně nájemcem bytu, bez ploch domovního vybavení včetně sklepů.
1.3.4 Příslušenství věci Příslušenstvím věci podle § 121 občanského zákoníku jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
1.3.5 Součásti věci Součástí věci podle § 120 občanského zákoníku je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.
17
Dizertační práce
Stavba není součástí pozemku.
1.4 PRÁVNÍ NORMY ZABÝVAJÍCÍ SE DANOU PROBLEMATIKOU Výčet právních norem je vztažen k datu, ke kterému je provedena kategorizace dat tj. k roku 2010. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění zákona č. 273/1994 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákonů č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb., č. 179/2005 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 345/2009 Sb. a č. 227/2009 Sb. The International Valuation Standards European Valuation Standards International Financial Reporting Standards - Mezinárodní standardy pro finanční reportování (výkaznictví)
2
SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY – VÝCHODISKO KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY
Zvolené téma se týká oceňování nemovitostí, při kterém se používá mimo jiné následující: ocenění podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
metoda porovnávací. 18
Dizertační práce
Z důvodu sběru dat prováděného na přelomu roku 2010 a 2011 je používána vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Komparativní neboli porovnávací (srovnávací) metoda srovnává nemovitost, u níž je cenu třeba zjistit, s nemovitostí (nemovitostmi), u níž známe cenu i její parametry (obec, její vybavení, význam a infrastruktura, poloha nemovitosti v obci, účel užití stavby, její výměry, vybavenost, technický stav, rozsah, vhodnost a technický stav staveb příslušenství, velikost a druh pozemků apod.) [2]. V případě porovnávacích nemovitostí se nachází na místním realitním trhu k datu ocenění dostatečný počet srovnávacích objektů. Výsledkem je porovnávací cena.
2.1 POROVNÁVACÍ CENA Zjištění ceny porovnáním na tržním principu je založeno na srovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Porovnávací cena je rovna ceně podobné nemovitosti, jejíž cena by byla dosažena na volném trhu se zohledněním odlišností a časového faktoru [3]. Realizované ceny nemovitostí jsou pro cenové porovnání důležitým podkladem. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí nejsou však prakticky dostupné, navíc mohou být realizované ceny zatíženy řadou zkreslení. Jedná se například o: realizované prodeje mezi příbuznými, kdy realizovaná cena prodeje bývá podstatně nižší než by odpovídalo ceně dosažené na běžném trhu; realizované prodeje mezi spřízněnými právnickými osobami; prodeje realizované za účelem legalizace tzv. „špinavých“ peněz; oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu (neodpovídající tržní ceně) s tím, že kupující právnické osoby se s prodávajícím dělí o zisk [2]. Porovnávací přístup je založen na skutečnosti, že „hledaná“ tržní cena je v přímé relaci k cenám
porovnatelných
nemovitostí.
Předpokladem
je,
že
spolehlivost
výsledku
komparativní (porovnávací) metody klesá v závislosti na počtu a velikosti vzájemných 19
Dizertační práce
odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi porovnávacími. Porovnávací přístup reflektuje situaci na trhu, proto je důležitým faktorem při stanovení porovnávací ceny princip nabídky a poptávky. Obecně lze konstatovat, že pokud je poptávka nízká, ceny klesají. Stanovení tržní ceny nemovitosti porovnáním musí být založeno na analýze trhu v daném segmentu. Při hledání porovnávací ceny je třeba brát v úvahu veškeré vlivy, které ovlivňují cenu nemovitosti. Jedná se o vlivy obecného charakteru, kterými jsou např. ekonomická situace, dopravní dostupnost a obslužnost, životní prostředí, oslunění, výhled, infrastruktura a služby, bezpečnost, státní nebo komunální regulační opatření. Veškeré vlivy je nutné identifikovat a při stanovení porovnávací ceny s nimi uvažovat. Podmínky aplikace komparativní (porovnávací) metody ocenění: srovnatelnost oceňované nemovitosti a porovnávané nemovitosti, co do rozsahu, kvality a užitku; aktuálnost porovnávaných cen; dostatečný počet srovnávacích nemovitostí; stejné popř. obdobné podmínky (segment trhu, oblast) [3].
2.2 ALGORITMUS KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY Stanovení tržní ceny nemovitosti porovnávací metodou je proces, který je obvykle členěn do několika kroků, a to: 1) Přípravná fáze sběr dat a informací 2) komparativní (porovnávací) fáze výběr porovnatelných nemovitostí; volba metody porovnání; indikace cenotvorných odlišností; aplikace porovnávací metody.
20
Dizertační práce
3) Závěrečná fáze vyhodnocení dílčích výsledků; výsledná indikace porovnávací ceny. Přípravná fáze spočívá ve sběru dat a informací vhodných pro použití komparativní (porovnávací) metody. Informacemi a daty se rozumějí realizované prodejní, nabídkové, vydražené ceny nemovitostí a další důležité informace a podstatné vlastnosti nemovitostí, které mají vliv na jejich cenu. Získávání dat a informací je možné pomocí externí databáze nebo jejich sběrem. Pro porovnání je potřeba vybrat vzorky nemovitostí, které jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Porovnání je prováděno jako celek nebo přepočtem na vhodně zvolenou jednotku, například Kč/m2 užitné, pronajímatelné nebo obytné plochy, popř. Kč/m3 obestavěného prostoru apod. Porovnání je členěno na: porovnání přímé; porovnání nepřímé. Porovnání přímě spočívá v porovnání přímo mezi jednotlivými porovnávanými nemovitostmi a oceňovanou nemovitostí. Nepřímé porovnání spočívá ve shromáždění údajů o prodávaných nebo prodaných nemovitostech a jejich cenách, tyto jsou zpracovávány přepočtem na průměrnou standardní nemovitost (etalon) a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Oceňovaná nemovitost se obvykle od porovnávacích nemovitostí liší, a proto je třeba vhodným způsobem tyto odlišnosti zohlednit. Důležité je vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávacími nemovitostmi. Zohledňují se všechny odlišnosti, které mají vliv na cenu [3]. Komparativní (porovnávací) metodou ocenění můžeme provádět porovnání pouze na základě jednoho kritéria, tzv. monokriteriální metoda, nebo pomocí více kritérií - tzv. multikriteriální metoda. Výsledkem komparativní (porovnávací) metody je stanovení porovnávací ceny nemovitosti [2].
21
Dizertační práce
2.2.1 Zajištění informací a dat Hlavním předpokladem pro použití komparativní (porovnávací) metody je mít k dispozici dostatečný počet realizovaných prodejních, popř. nabídkových cen nemovitostí. Pro použití komparativní (porovnávací) metody je důležité mít k dispozici i celou řadu dalších dat a informací, které mohou mít kvantitativní i kvalitativní podobu. Data a informace je možno získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tzn. od nabízejících, poptávajících, zprostředkovatelů. Jedná se o údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů, prospekty, propagační materiály apod. Data a informace od zprostředkovatelů bývají velice stručné a jedná se o nabídkové ceny nemovitostí, které jsou jednostranně ovlivněné představami prodávajících. Pokud se jedná o transakce významnějších nemovitostí, tak tyto bývají obvykle zveřejňovány v odborném i běžném tisku, avšak i tyto informace mohou sloužit pro prvotní orientaci. Dalším zdrojem dat mohou být i instituce a agentury, které se přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi zabývají. Některé odborné časopisy a agentury pravidelně zveřejňují analýzy trhu s vybranými typy nemovitostí. Zdrojem dat a informací jsou také katastrální úřady evidují vlastnická práva k nemovitostem a archivují potřebné dokumenty (kupní smlouvy, prohlášení vlastníka atd.). Doplňujícími zdroji informací mohou v případě potřeby být místně příslušné stavební úřady, kde je možné získat informace související se stavebním řízením, stářím, historií staveb, ale i údaje o možném využití pozemků, omezeních. Ve znalecké praxi je vzhledem ke složitosti získání údajů o realizovaných prodejních cenách nejvhodnější a v podstatě jedinou možností získávání údajů z realitních kanceláří (nejčastěji z realitních webových portálů). Na trhu je nabízena celá řada údajů a databází, použitelných pro porovnávání nemovitostí. Ty by měly obsahovat následující: poloha nemovitosti; způsob a možnost využití nemovitosti; technické charakteristiky nemovitosti; podmínky transakce; vlastnická práva a jejich omezení; popř. jiné skutečnosti. 22
Dizertační práce
Externí databáze jsou například: IS MOISES; cenové mapy stavebních pozemků; databáze Českého statistického úřadu; databáze Institutu regionálních informací. Informační
systém
MOISES
umožňuje zaznamenávat
všechny známé cenotvorné
charakteristiky obchodovaných nemovitostí a je využitelný zejména při komparativní (porovnávací) metodě oceňování. Databáze Informačního systému MOISES obsahuje údaje o rodinných domech, nájemných bytových domech, rekreačních objektech, bytech, provozních objektech a pozemcích, které jsou obvykle vyjma pozemků doplněny fotografiemi. Smluvní uživatelé data používají, ale také se podílejí na sběru dat. Cenové mapy stavebních pozemků obce obsahují textovou a grafickou část. Cenové mapy stavebních pozemků vytvářejí, spravují a vystavují příslušné obce. Grafická část obsahuje mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším. Pro stanovení zjištěné (administrativní) ceny jsou ceny v platných cenových mapách závazné, pro tržní oceňování mají orientační charakter. Databáze Českého statistického úřadu (dále také „ČSÚ“) je vytvářena na základě údajů o nemovitostech od finančních úřadů (zjištěné v souvislosti s přiznáním k dani z převodu nemovitosti). ČSÚ stanovuje a uvádí jednotlivé ceny (průměrné, jednotkové apod.) nemovitostí pro jednotlivá území, které bývají doplněny cenovými indexy. Institut regionálních informací zpracovává tzv. mapu nájemného předmětných obcí. Mapu nájemného zpracovává a provozuje Institut regionálních informací na základě sběru a zpracování dat a informací o obvyklém nájemném v předmětných obcích. Institut regionálních informací dále zpracovává tzv. hodnotové mapy, které slouží jako přiměřeně přesný podklad pro stanovení cen pozemků, cen bytů a úrovně nájemného [3].
2.2.2 Výběr nemovitostí pro porovnání Výběr vhodných vzorků pro porovnání nemovitostí je závislý na tom, zda předmětem porovnání jsou nemovitosti jako celek nebo jen jejich části. Ve znalecké praxi je obvyklé použití porovnání nemovitostí jako celku, neboť prodejní i nabídková cena bývá vztažena k celku. Většinou není uvedeno členění prodejní ceny na pozemek a stavbu, případně stavby. 23
Dizertační práce
Hlavním předpokladem správné volby nemovitostí pro porovnání je vymezení segmentu trhu, nemovitosti, které jsou předmětem porovnání, by měly být porovnatelné v následujících kritériích: velikost obce, významnost polohy (například samota, vesnice, předměstí, město, velkoměsto apod.); účel využití nemovitosti (například bydlení, administrativa, výroba, skladování, rekreace apod.); velikost, způsob využití (počet bytových jednotek, nebytové prostory, prostory komerční apod.); standard provedení, vybavení (například podstandardní, standardní, nadstandardní apod.); využitelnost objektu, popř. prostor (například volné, částečně obsazené, obsazené, s možností dalšího rozvoje, variabilní využití apod.); cenová úroveň (například do 1 mil. Kč, do 5 mil. Kč, do 10 mil. Kč, do 50 000 mil. Kč). Při výběru nemovitostí pro porovnání je vhodné použít nemovitosti z blízkého sousedství, aby následné úpravy z důvodu odlišné polohy byly co nejmenší. Při výběru polohy nemovitostí pro porovnání není nezbytné striktní dodržování správní hranice vytvořené uměle, ale zajištění nemovitostí nacházející se v obdobných lokalitách. Dále je vhodné používat vzorky co nejpodobnější oceňované nemovitosti z důvodu minimalizace cenových úprav daných odlišnostmi. Při výběru porovnávacích nemovitostí se preferují nemovitosti co nejaktuálnější k datu ocenění, které se neliší v podmínkách transakce. Zajištění porovnávacích nemovitostí, které jsou stejné, jako nemovitost oceňovaná je prakticky nemožné. Ve výběrovém souboru porovnávacích nemovitostí by měly být zastoupeny nemovitosti lepší i horší kvality než je oceňovaná nemovitost, kvalitativní parametry nemovitostí by měly být souměrně rozděleny v obou směrech. Výběrový soubor pro porovnání by měl obsahovat alespoň tři totožné nemovitosti (v případě prakticky totožných nemovitostí a jsou známy údaje o prodejní ceně), na stejném místě, realizované k datu ocenění, v dokonalém konkurenčním prostředí. S touto situací se obvykle nesetkáme, a proto se vybírají pro porovnání nemovitosti co nejpodobnější [3]. Odborná literatura uvádí počet vzorků použitých při porovnání o různé hodnotě v závislosti na 24
Dizertační práce
odlišnosti srovnávací a oceňované nemovitosti, statistickém vyhodnocení, způsobu výpočtu atd.
2.2.3 Porovnávací údaje Porovnávací údaje jsou veličiny, na jejichž základě se provádí porovnávání nemovitostí. Většina porovnávacích nemovitostí disponuje údajem o ceně (dosažené, nabídkové apod.) za nemovitost jako celek, tzn. Kč/nemovitost. Matematickým přepočtem je možno volit i jiné vhodné jednotky, které jsou přiměřené danému typu nemovitosti. Přepočet ceny pozemků je vhodné provést na Kč/m2. Celková cena pozemku se vztahuje na pozemek jako celek, aniž by bylo rozlišeno, jak velká část pozemku je zastavěna nebo jak velkou část pozemku lze zastavět. Při oceňování je třeba zohlednit i tvar pozemku a možnou využitelnost. Přepočet cen staveb je zpravidla pro účely porovnání proveden na m2 podlahové, užitné, pronajímatelné plochy, případně na m3 obestavěného prostoru. Specifickou kategorií jsou hotely, motely, penziony, jejichž přepočet je možné pro účely porovnání provést na pokoj nebo lůžko, u restaurací nebo divadel cenu za místo k sezení. V případě parkovišť a garáží lze provést přepočet ceny za stání. Pokud pro porovnání zvolíme některou z jednotek výše uvedených, musíme ceny nemovitostí používaných pro porovnání na tuto jednotku přepočítat. Porovnání je pak provedeno prostřednictvím této jednotky. Závěrem je zpětně proveden přepočet ceny za jednotku na posuzovanou nemovitost jako celek [3].
2.2.4 Cenotvorné odlišnosti (korekční činitele) Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou cenou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutno vhodně upravit v závislosti na směru a velikosti odlišností. Cenové úpravy jsou prováděny formou: procentuálních úpravy (odpočtů a přípočtů); aplikací koeficientů (násobení nebo dělení); 25
Dizertační práce
aplikací srážek, přirážek absolutních částek. Cenové úpravy by měly být takové, aby zachytily veškeré cenotvorné odlišnosti a nic by nemělo být zahrnuto duplicitně. Výše uvedené cenové úpravy lze charakterizovat jako přizpůsobování, vyrovnávání cen. Obvykle používané prvky: Odlišnosti v podmínkách transakce
vlastnická práva k nemovitostem;
finanční podmínky;
podmínky prodeje;
daňové podmínky;
Odlišnosti ve vlastnostech nemovitostí
poloha nemovitosti;
technické faktory;
ekonomické faktory;
způsob a možnosti využití;
ostatní faktory.
Použití prvků porovnání spočívá v systematickém prohledávání výše uvedených oblastí a v hledání cenotvorných odlišností včetně vyhodnocení směru a velikosti cenotvorné odlišnosti k porovnávací ceně oceňované nemovitosti [3]. Mezi technické faktory patří i řešený vliv druhu konstrukce (koeficient vlivu druhu konstrukce) na index odlišnosti, jehož výše není odbornou literaturou kvantifikována a oceňovatel jeho výši musí určit na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe. Koeficient vyjadřující vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti se nazývá koeficient odlišnosti. Též „multiplikační koeficient”. Obvyklé označení: K1, K2, K3………… Rozměr: koeficient je bezrozměrné číslo.
26
Dizertační práce
Index vyjadřující vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně se nazývá index odlišnosti. Je-li cena (jednotková cena podle použité metody porovnání) srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Obrázek 3 Index odlišnosti při přímém porovnání nemovitostí Nemovitost (cena) srovnávací
Cena nemovitosti srovnávací
oceňovaná
menší než u objektu oceňovaného větší než u objektu oceňovaného stejná jako u objektu oceňovaného
Index odlišnosti
I<1
I>1
I=1
Zdroj: vlastní úprava, odborná publikace
Obvyklé označení: I – index odlišnosti (někdy též IO resp. IO), Is – index odlišnosti srovnávacího objektu; vyjadřuje, kolikrát je podle názoru odhadce cena (jednotková cena) srovnávacího objektu vyšší než cena (jednotková cena) oceňovaného objektu. Při tvorbě databází odhadce vyjadřuje, kolikrát je podle jeho názoru cena (jednotková cena) srovnávacího objektu vyšší než cena (jednotková cena) objektu standardního, Io – index odlišnosti oceňovaného objektu; vyjadřuje (při použití databází standardních cen),
kolikrát je podle názoru odhadce cena (jednotková cena) oceňovaného objektu vyšší než cena (jednotková cena) objektu standardního. Index odlišnosti srovnávací nemovitosti oproti nemovitosti oceňované
Is
TCs TCo
(1)
TCs – tržní cena srovnávací nemovitosti TCo – tržní (obecná, obvyklá) cena oceňované nemovitosti Index odlišnosti srovnávací nemovitosti, lze zjistit podílem jednotkové tržní ceny srovnávací nemovitosti a jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti [2].
27
Dizertační práce
2.2.5 Analýza porovnávací ceny V průběhu stanovení porovnávací ceny získáváme několik dílčích výsledků, které bývají rozdílné. Výsledem tohoto procesu je kvantifikace jediného čísla. Můžeme postupovat v zásadě třemi způsoby: přiklonit se k výsledku, který odpovídá nejvhodnějšímu vzorku a prohlásit jej za porovnávací cenu; stanovit střední cenu (aritmetický průměr, vážený průměr, medián apod.) dílčích výsledků a označit ji za porovnávací cenu; stanovit porovnávací cenu odhadem v intervalu vymezeném dílčími výsledky. Kritérii pro volbu nejvhodnějšího vzorku nebo odhad z intervalu výsledků mohou například být: podobnost (největší); množství cenových úprav (nejmenší); velikost cenových úprav (nejmenší); souměrnost cenových úprav; aktuálnost dat, apod. [3].
2.3 APLIKACE POROVNÁVACÍ METODY - POROVNÁNÍ NEMOVITOSTÍ JAKO CELKU 2.3.1 Porovnání odbornou rozvahou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými, resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění všech souvislostí. Jako podklad může sloužit například seřazený výpis z realitní inzerce nebo seřazený a upravený přehled z internetu. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a uvedení buď odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat [2].
2.3.2 Porovnání pomocí indexu odlišnosti Porovnání pomocí indexu odlišnosti bylo zmíněno již výše. Jedná se o metodu, která využívá pro každou relevantní skutečnost mající vliv na cenu nemovitosti dílčí koeficienty odlišnosti. Ceny použitých objektů pro srovnání se přepočítají na ceny objektu oceňovaného, tyto se pak 28
Dizertační práce
zprůměrují nebo se z extrémů a směrodatné odchylky vytvoří pravděpodobný interval, kde by se měla cena nacházet [2].
2.3.3 Klimešova srovnávací metodika Tato metoda využívá pro přepočet zjištěné věcné ceny nemovitosti na obecnou (obvyklou) cenu tzv. cenový koeficient. Hs = Hn * k (Kč)
(2)
Hs……srovnávací cena (Kč) Hn……věcná cena (Kč) k……...cenový koeficient (-) Pro cenový koeficient platí: 21
k
v n 1
n
ci
21
v n 1
n
(3)
kde: k……..je cenový koeficient vn……je váha n-tého znaku ci……cenový index kvalitativní třídy Cenový index je stanoven tabulkou. Jedná se o 21 znaků, např. pracovní možnosti v obci, obyvatelstvo, typ stavby, trh s nemovitostmi atd. (více viz Klimeš, V., Věcné zásady oceňování
nemovitostí
pro
potřeby
poskytování
hypotečních
úvěrů.
Akademické
nakladatelství CERM Brno, 1995) [2].
2.3.4 Metoda porovnávání pomocí standardní jednotkové tržní ceny Jedná se o metodu nepřímého porovnání, která byla zmíněna výše a je založena na tom, že je známa tržní cena za jednotku výměry (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy apod.) hlavní stavby průměrného provedení a opotřebení, která je nazvaná jako standardní jednotková tržní cena (SJTC).
29
Dizertační práce
Ze standardní jednotkové tržní ceny vypočteme jednotkovou tržní cenu konkrétního oceňovaného objektu JTCo pomocí indexu oceňovaného objektu Io, který vyjadřuje tržní odlišnost konkrétního objektu od standardu: JTCo = SJTC * Io
(4)
JTCo ……… jednotková tržní cena oceňovaného objektu SJTC ……… standardní jednotková tržní cena Io
……… index odlišnosti oceňovaného objektu od standardu
Vynásobením jednotkové tržní ceny oceňovaného objektu výměrou objektu získáme odhad obecné ceny nemovitosti komparativním (porovnávacím) způsobem. Jelikož standardní jednotková cena není známa, je třeba ji odvodit. U objektu nabízeného v realitní inzerci zjistíme dělením jeho tržní cenu výměrou jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu JTCs a za pomoci přiměřených kritérií index srovnávacího objektu Is. Standardní jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu odvozenou z objektu i (SJTCsi) vypočteme podle vzorce: SJTC si JTC s i / I si
(5)
SJTCsi………. standardní jednotková tržní cena srovnávacího objektu odvozená z objektu i JTCsi ………… jednotková tržní cena srovnávacího objektu odvozená z objektu i Isi
………… index srovnávacího objektu odvozený z objektu i
Při využití více druhů jednotkových cen (dostupných a vhodných) a informací z realizovaných nebo inzerovaných objektů získává výsledek vyšší informační hodnotu. Za použitelnou SJTC je považován průměr případně jiná hodnota ze souboru jednotkových tržních cen SJTCsi [2].
30
Dizertační práce
Obecný postup První krokem u této metody je opět shromáždění dostatečně velkého souboru informací o inzerovaných nemovitostech stejného druhu o známé výměře (srovnávací objekty). Dělením výměrami je zjištěna jednotková tržní cena srovnávacího objektu (JTCsi). Jednotkou výměry může být např. obestavěný prostor, zastavěná plocha. Pomocí systému indexů srovnávacích objektů Is následně přepočteme JTCsi na tzv. standardní tržní ceny jednotlivých srovnávacích objektů SJTCsi. Užitím stejného systému indexů (index oceňovaného objektu Io) vypočteme jednotkovou tržní cenu oceňovaného objektu JTCo. Po vynásobení této ceny výměrou dostaneme cenu zjištěnou komparativním (porovnávacím) způsobem Cp [2]. (Podrobněji o této metodě viz Bradáč, A., Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství č. 3-4/1998.) Kritéria porovnávání Kritéria porovnání jsou např. velikost obce, přírodní okolí, poloha vzhledem k centru obce, typ stavby, technická hodnota stavby, názor odhadce atd. Soubor kritérií není uzavřený, je možno jej podle konkrétních typů nemovitostí doplňovat [2]. Systém přepočítacích indexů Základem je, že pro každé kritérium je vlastní koeficient. Pro stejnou hodnotu kritéria je zvolen koeficient 1,00, při lepším hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00, při horším hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem pod 1,00. Tyto koeficienty se mezi sebou násobí a výsledkem je cenový index odlišnosti pro přepočet [2].
2.3.5 Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu Cenové porovnání podle cenového se používá pro stanovení zjištěné (administrativní) ceny. Pro účely stanovení tržní ceny je použití cenového porovnání podle oceňovacího předpisu možné například v případě nemožnosti zajištění dostatečného množství porovnatelných objektů nebo jako doplňkové metody ocenění. Vyhláška č. 540/2002 zavedla poprvé ocenění porovnávacím způsobem, a to pro byty ve více bytových domech a pro garáže, jež netvoří příslušenství jiných hlavních staveb. Novelou č.452/2003 Sb. přibyly rekreační a zahrádkářské chaty. Novelou č. 456/2008 Sb. přibyly rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky [2].
31
Dizertační práce
Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. před novelou č. 456/2008 Sb. Podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. před novelou č. 456/2008 Sb. se tehdy porovnávacím způsobem oceňovaly: dokončená samostatná nebo řadová garáž, jednopodlažní nebo dvoupodlažní a její vybavení, která netvoří příslušenství jiných staveb; dokončený byt ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby; dokončená rekreační chata a zahrádkářská chata, její vybavení a případné venkovní úpravy tvořící její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 2.5, 3.2, 19, 21 a 23. Níže je uvedeno, jakým způsobem se provádělo ocenění dokončeného bytu ve vícebytovém domě. § 25 Byt ve vícebytovém domě (1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2. (2) Základní cena uvedená v příloze č. 19 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x KCP,
(6)
kde ZCU… základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru, ZC…… základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1, KCP…… koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu: 32
Dizertační práce
K 22
K CP
n 1
CP n
vn
(7)
22
v n 1
n
kde KCPn…… koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku, vn ……
váha n-tého hodnoceného znaku podle tabulky č. 2 přílohy č. 19.
(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 19. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3. (4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků KCPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí KCR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 19: a) KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 K CR , b) KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1
K CR , 2
c) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000, d) KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1
K CR , 2
e) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 K CR . Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 19 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m2 podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce
D 0,1 d n vn ,
(8)
kde D…… úprava ZCU v procentech, n …… číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22, dn…… srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < -10; 0 > 33
Dizertační práce
nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >, vn…… váha n-tého znaku. (6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. (7) Spoluvlastnický podíl k pozemku, popřípadě k pozemkům, příslušející k bytu, se oceňuje samostatně podle části třetí [2]. Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. po novele č. 456/2008 Sb. Novela č. 456/2008 Sb., zavedla od 1. 1. 2009 mj. novou metodu pro ocenění staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru stavby (u bytů m2 podlahové plochy) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: indexu trhu IT, indexu polohy IP a indexu konstrukce a vybavení IV. Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje podle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do její prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Nově se ocení porovnávacím způsobem i dokončený rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, pokud dále splňují následující podmínky: obestavěný prostor není větší než 1100 m3, má uvedenu indexovanou průměrnou cenu v příslušené příloze vyhlášky, na pozemku ve funkčním celku není provozní objekt a není součástí bývalé zemědělské usedlosti.
34
Dizertační práce
V návaznosti na ocenění porovnávacím způsobem dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku, které splňují výše uvedené podmínky se porovnávacím způsobem ocenění: dokončená samostatná nebo řadová garáž, jednopodlažní nebo dvoupodlažní a její vybavení, která tvoří příslušenství rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků, rekreačních a zahrádkářských chat, pokud se tyto oceňují také porovnávacím způsobem. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci (rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení (byty, rodinné domy) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce podle počtu obyvatel a na jejím významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobeny této skutečnosti. Základní ceny pro byty a rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky jsou v nové metodě oproti stávající metodě doplněny o základní ceny jednotlivých okresních měst a pro města Karlovy Vary, Ostrava a Plzeň byly základní ceny stanoveny pro jednotlivé oblasti, což vede k objektivnějšímu ocenění. Nová metoda odstranila také skokové členění základních cen v návaznosti na technické a morální opotřebení stavby ve stávající metodě, které se v praxi neosvědčilo, neboť z informací od finančních úřadů vyplývalo, že je toto často účelově zneužíváno v začlenění stavby do kategorie s vyšším opotřebením [2]. Základem metody pro ocenění bytu porovnávacím způsobem podle oceňovací vyhlášky je následující postup: A) Zjistí se základní cena ZC (poznámka: novelou č. 364/2010 Sb. došlo ke změnění termínu základní cena ZC za indexovaná průměrná cenu IPC) z tabulky č. 1 příslušné přílohy podle druhu stavby:
35
Dizertační práce
-
Příloha č. 19 – Základní ceny (indexované průměrné ceny) za m2 podlahové plochy bytu v budovách typu J a K
B) Zjistí se index trhu IT z tabulky č. 1 přílohy č. 18a, C) Zjistí se index trhu IP z tabulky č. 4 až 6 přílohy č. 18a, -
tabulka č. 4 pro obce do 2 000 obyvatel,
-
tabulka č. 5 pro obce nad 2 000 obyvatel, s výjimkou měst vyjmenovaných v tabulkách č. 1 příloh č. 19 resp. 20a, tj. u základních cen (indexovaných průměrných cen) bytů a RD a všech obcí okresů Prahy-východ a Praha-západ,
-
tabulka č. 6 pro vyjmenovaná města a všechny obce okresů Praha-východ a Praha-západ.
D) Zjistí se index konstrukce a vybavení IV z tabulky č. 2 příslušné přílohy podle druhu stavby: -
Příloha č. 19 – byty v budovách typu J a K.
E) Vypočte se index cenového porovnání I ze vztahu: I I T I P IV ,
(9)
F) Cena upravená se zjistí podle vzorce: CU IPC I ,
(10)
výsledkem je CU – cena upravená za m2 podlahové plochy (poznámka: označení předmětných veličin ve vzorci č. 10 je provedeno v souladu s novelou č. 364/2010 Sb., která měnila názvosloví předmětných veličin). G) Cena upravená CU se vynásobí výměrou (m2). Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejich charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa [2]. Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. po novele č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. Novelou č. 460/2009 Sb. nedošlo k žádným změnám ve způsobu výpočtu porovnávacím způsobem. 36
Dizertační práce
Vzhledem ke skutečnosti, že sběr dat byl prováděn na přelomu roku 2010 a 2011, není dále uvažováno v rámci dizertační práce s dalšími novelami vyhlášky č. 3/2008 Sb.
2.4 APLIKACE KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY OCENĚNÍ V ZAHRANIČÍ Obecně je možno konstatovat, že pro odhady majetku jsou používány tři základní metody: metoda nákladová (reprodukční cena, věcná hodnota); metoda výnosová v různých podobách, včetně diskontovaných peněžních toků; metoda porovnávací. Používá se podle druhu nemovitostí a okolností jedna, dvě nebo všechny tři, případně jejich kombinace. V jednotlivých zemích působí různých počet profesních organizací odhadců, jež se více či méně snaží o standardizaci znaleckých postupů. Také integrace státu v tomto směru je na různé úrovni, různým způsobem jsou publikována doporučení, na které je třeba při odhadu dbát. Převážně pak úroveň odhadu je závislá na úrovni vzdělání odhadce, jeho praxi, osobní odpovědnosti, aktivním dalším vzdělávání a zejména pak na jeho morálních vlastnostech. Mezinárodní organizací, snažící se v Evropě o sjednocení činnosti odhadců, je Evropské seskupení Asociací odhadců (TEGOVA – The European Group of Valuers Associations) [2].
2.4.1 Slovenská republika Ve Slovenské republice je účinná vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecné hodnoty majetku, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky č. 492/2004 Z. z. ustanovuje metody a postupy stanovení všeobecné hodnoty majetku. Podle této vyhlášky se postupuje i v případě, kdy je potřebné stanovit všeobecnou (obecnou) hodnotu majetku na požádání státního orgánu v rámci jeho pravomoci. Všeobecnou hodnotou majetku je výsledná objektivizovaná hodnota majetku, která je znaleckým odhadem nejpravděpodobnější ceny oceňovaného majetku ke dni ocenění v daném místě a čase, kterou by tento měl dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěže, při poctivém prodeji, když kupující a prodávající budou konat s patřičnou informovaností
37
Dizertační práce
i opatrností a s předpokladem, že cena není ovlivněná nepřiměřenou pohnutkou; obvykle včetně daně z přidané hodnoty. Všeobecná hodnota nemovitostí a staveb se stanoví těmito metodami: porovnávací metoda; kombinovaná metoda (použije se u staveb, které jsou schopné dosahovat výnos formou pronájmu); výnosová (použije se pro pozemky, které jsou schopné dosahovat výnos); metoda polohové diferenciace. Výběr vhodné metody provede znalec resp. znalecká organizace. Je možno použit i více metod současně. Porovnávací metoda ve SR Při porovnání se používá transakční přístup. Na porovnání je potřebný soubor alespoň tří nemovitostí a staveb. Porovnání je třeba vykonat na měrnou jednotku (obestavěný prostor, zastavěnou plochu, podlahovou plochu, délka, kus ap.) s přihlédnutím na odlišnosti porovnávaných objektů a oceňovaného objektu. Hlavni faktory porovnávání: ekonomické (datum převodu, forma převodu, způsob platby apod.), polohové (místo, lokalita, atraktivita apod.), konstrukční a fyzické (standard, nadstandard, podstandard, příslušenství apod.). Podklady na porovnání (doklad o převodu nebo přechodu nemovitosti, případně nabídky realitních kanceláří) musí být identifikovatelné. Při porovnávání se musí vyloučit všechny vlivy mimořádných okolností trhu (např. příbuzenský vztah mezi prodávajícím a kupujícím, stav tísně prodávajícího nebo kupujícího apod.). Při výpočtu se může použít i matematická statistika. K tomuto porovnání je zapotřebí tak velký soubor, aby byly splněny známé a platné testy matematické statistiky [2].
38
Dizertační práce
2.4.2 Spojené království Velké Británie a Severního Irska Používány jsou metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. Oceňování je převážně prováděno podle tzv. „Červené knihy“ (the Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual - RICS příručka pro odhady a oceňování), kterou vydal Královský ústav autorizovaných odhadců (RICS - The Royal Institution of Chartered Surveyors) ve spolupráci s Akciovou společností odhadců a licitátorů a Institutem ohodnocování zisků a oceňování (Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (ISVA) and the Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV). Publikace se netýká teorie a metod oceňování, ale popisuje způsob shromažďování, vyhodnocování a zpracovávání informací a způsob oceňování pro konkrétní účely. Publikace uvádí doporučené způsoby ocenění v jednotlivých případech (jedná se o doporučení; volba metody či metod v konkrétních případech je na odborné úvaze odhadce) [2].
2.4.3 USA a Kanada Používány jsou rovněž běžné, v úvodu uvedené, metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. V USA a Kanadě působí rovněž velká řada znaleckých profesních organizací, z nichž nejznámější je v Kanadě Kanadský oceňovací institut (Appraisal Institute of Canada – AIC ; http://www.aicanada.org), v USA Oceňovací institut (American Institute of Real Estate Appraisers, zkráceně Appraisal Institute). Tyto instituty také vydávají publikace, podle nichž se oceňování provádí (APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA: The Appraisal of Real Estate, AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS: The Appraisal of Real Estate). Etiku a kvalitu práce členů AIC zajišťuje AIC Etický kodex (Code of Ethics) a Jednotný standard práce profesionálního odhadce (Uniform Standards of Professional Appraisal Practise) [2].
2.4.4 Spolková republika Německo Používány jsou metody (případně jejich kombinace v přiměřených variacích): nákladová (das Sachwertverfahren); výnosová (das Ertragswertverfahren);
39
Dizertační práce
porovnávací (das Vergleichswertverfahren), doporučovaná jako přednostní s tím, že pro tuto metodu musí být porovnávací hodnoty k dispozici:
v dostatečném počtu;
aktuální a
pocházející z objektů, které jsou porovnatelné s hodnoceným objektem; pokud se data nedají bezprostředně porovnat, musí se zjistit rozdíly a zhodnotit je pomocí přirážek nebo srážek.
U srovnávací metody se z „dostatečného počtu“ srovnatelných kupních cen vypočítává průměrná cena. Za srovnatelný počet se považuje nejméně 15 až 25 objektů. Přirážky na odlišnosti objektů se odhadují [2].
2.5 POUŽITÉ STATISTICKÉ VZORCE – CHARAKTERISTIKA ÚROVNĚ Úroveň jevů vyjadřovaných kvantitativními znaky vyjadřují střední hodnoty. Ty v koncentrované podobě shrnují informaci obsaženou v údajích o statistickém znaku. Hlavní skupinu středních hodnot tvoří průměry (aritmetický průměr, geometrický průměr, harmonický průměr), jejichž společnou vlastností je, že jsou určovány ze všech naměřených hodnot znaku. _
Aritmetický průměr x Je nejznámějším a nejužívanějším typem průměru. Ze zjištěných hodnot x1, x2, .... xn za nčlenný statistický soubor jej lze vypočítat takto: n
x
x i 1
i
n
(11)
Tuto formu aritmetického průměru nazýváme prostý aritmetický průměr. Výpočet nepředpokládá žádné předběžné uspořádání hodnot. Aritmetický průměr je použitelný všude tam, kde má nějaký informační smysl součet hodnot.
40
Dizertační práce
_
Vážený průměr x Vážený průměr je využíván v případě, že hodnoty v tomto souboru mají různou důležitost, různou váhu. Vzorec váženého průměru se zapisuje: n
x
x v i
i 1
i
n
v i 1
(12)
i
Četnosti v1, v2,…., vk zde vystupují jako váhy k jednotlivým obměnám hodnot x1, x2, .... xn. Charakteristiky variability Variabilitou (proměnlivostí) kvantitativního statistického znaku rozumíme kolísání hodnot této veličiny. Pokud soubor obsahuje všechny hodnoty stejné (xi = konstanta), mluvíme o nulové variabilitě. Kolísání hodnot v souboru můžeme posuzovat buď jako vzájemnou rozdílnost jednotlivých hodnot sledované veličiny, nebo jako rozdílnost jednotlivých hodnot od aritmetického průměru. Tento druhý princip měření variability převažuje. Měření variability lze využít k hodnocení stejnorodosti (homogenity) souboru a také k posuzování kvality informace, kterou o úrovni hodnot v souboru poskytla některá ze středních hodnot. Vycházíme přitom z úvahy, že čím je soubor stejnorodější, s menší variabilitou, tím je např. aritmetický průměr výstižnější z hlediska hodnocení úrovně hodnot souboru. V ekonomické praxi mají míry variability uplatnění např. při hodnocení rovnoměrnosti dodávek, prodeje nebo výroby, při hodnocení stability ukazatele v časové řadě. Hlavně však se s mírami variability setkáme při zkoumání závislosti mezi jevy. K základním charakteristikám variability patří variační rozpětí, rozptyl (a jeho odmocnina – směrodatná odchylka) a variační koeficient. Rozptyl a směrodatná odchylka Rozptyl je nejznámější a nejužívanější mírou variability. Je definován jako aritmetický průměr ze čtverců odchylek jednotlivých hodnot od průměru:
x n
s x2
i 1
i
x
n
2
(13)
Směrodatná odchylka je druhá odmocnina z rozptylu:
41
Dizertační práce
x n
sx
i 1
i
x
n
2
s x2
(14)
Tento vzorec používáme při počítání rozptylu z neuspořádaného souboru všech hodnot souboru, kdy u každé jednotlivé hodnoty souboru zjišťujeme její odchylku od průměru a čtverec této odchylky. Mluvíme pak o výpočtu tzv. prostého rozptylu. Variační koeficient Při srovnávání variability více souborů narážíme na problém rozdílných měrných jednotek a rozdílné úrovně hodnot v souborech. V takových případech je pro potřeby srovnání nejvhodnější charakteristikou variability variační koeficient Vx. Patří mezi relativní míry variability, protože nevyjadřuje variabilitu v původních měrných jednotkách, ale jako poměr směrodatné odchylky a průměru. Obvykle tento poměr prezentujeme v procentech. Pak udává, z kolika procent se v průměru odchylují jednotlivé hodnoty od aritmetického průměru. Snadná interpretace hodnot variačního koeficientu jej řadí mezi nejpoužívanější charakteristiky variability [4].
3
CÍL DIZERTAČNÍ PRÁCE
Cílem dizertační práce je vyhodnotit, jakou měrou se podílí koeficient druhu konstrukce na výsledný index odlišnosti při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů. Kvantifikace vlivu druhu konstrukce je provedena pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní (porovnávací) metodě oceňování, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu. V dizertační práci jsou řešeny byty ve vybraných oblastech Prahy, Brna a Ostravy. Členění do jednotlivých oblastí je provedeno v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2010 (v tomto období byla vytvořena databáze bytů), kde je provedeno začlenění katastrálních území měst do oblastí. Použití předmětného členění v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2010 je provedeno z důvodu, aby zpracovatel nevnášel do výpočtu svůj subjektivní názor, co se týče prodejnosti v dané lokalitě. Z takto vytvořené databáze bytů pro určitý druh konstrukce, technický stav a dispoziční řešení (dispoziční řešení je zohledněno pouze v rámci první ze dvou variant) je zjištěna průměrná jednotková cena bytů. Porovnáním průměrných jednotkových cen, kdy jedinou odlišností je druh konstrukce, 42
Dizertační práce
získáme, jakým způsobem ovlivňuje koeficient pro daný druh konstrukce výsledný index odlišnosti. Výsledkem dizertační práce by mělo být: zjištění průměrných jednotkových cen bytů v předmětném členění pro jednotlivé druhy konstrukcí v řešených oblastech Prahy, Brna a Ostravy, zjištění, jakým způsobem ovlivňuje druh konstrukce průměrnou jednotkovou cenu bytů v předmětném členění a stanovení vlivu koeficientu na výsledný index odlišnosti pro daný druh konstrukce, zjištění, zda koeficient druhu konstrukce je stejný pro Prahu, Brno a Ostravu resp. pro řešené oblasti nebo jestli jsou zde nějaké rozdíly.
4
ŘEŠENÍ A VÝSLEDKY DIZERTAČNÍ PRÁCE
Tématem dizertační práce je zjištění, jakou měrou se podílí koeficient druhu konstrukce na výsledném indexu odlišnosti při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů. Kvantifikace vlivu druhu konstrukce je provedena pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní (porovnávací) metodě oceňování, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu. Komparativní (porovnávací) metoda vychází přímo z porovnání prodejů podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí koeficientů odlišnosti. Rozmezí a počet jednotlivých koeficientů je v praxi obvyklé stanovit na základě odborného úsudku. Mezi nejvýznamnější koeficienty (cenotvornou odlišnost) patří při komparativní (porovnávací) metodě ocenění lokalita, technické charakteristiky, vybavení, příslušenství, vlastnická práva, relevantní skutečnosti aj., přičemž řešený koeficient druhu konstrukce je jeden z nejvýznamnějších cenotvorných činitelů. Vzhledem k této skutečnosti je na
základě
analýzy
z veřejně
dostupných
zdrojů
(převážně
z realitního
serveru
www.sreality.cz) stanoveno, jakým způsobem ovlivňuje druh konstrukce cenu bytu. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu konstrukce je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno.
43
Dizertační práce
4.1
KATEGORIZACE DATABÁZE
Z veřejně dostupných zdrojů je získána databáze bytů, která je dále členěna na jednotlivá spektra obsahující obdobné byty. Členění databáze bytů je provedeno podle: druhu konstrukce; lokality; technického stavu; dispozičního řešení. Na základě takto provedeného členění je zajištěno vytvoření spektra databází obsahující obdobné byty v dané lokalitě.
4.1.1 Druh konstrukce Kategorizace jednotlivých druhů konstrukcí je mimo jiné publikována ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., kde jsou uváděny pro byty tyto druhy konstrukcí (typy staveb): dřevěná sendvičová na bázi dřevních hmot; panelová nezateplená; panelová zateplená; zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná. Analýzou z veřejně dostupných zdrojů, převážně z realitního serveru www.sreality.cz, byla zjištěna následující kategorizace jednotlivých druhů konstrukcí: panelová nezateplená; panelová zateplená; zděná nezateplená; zděná nebo skeletová zateplená. Kategorizace jednotlivých konstrukcí, která byla zjištěna z veřejně dostupných zdrojů, je dále uvažována při stanovení koeficientu druhu konstrukce pro byty.
4.1.2 Lokalita Cena bytů je do značné míry závislá na lokalitě, v níž se předmětné byty nacházejí. Členění do jednotlivých lokalit je provedeno v souladu s přílohou č. 39 prováděcí vyhlášky zákona 44
Dizertační práce
č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále také „vyhláška“), účinné od 1. 1. 2010 (v tomto období byla vytvořena databáze bytů), kde je provedeno začlenění katastrálních území měst do oblastí. (Poznámka: novelou vyhlášky č. 364/2010 Sb. byla provedena redukce počtu oblastí Prahy na 21; zde je použito ještě původní členění). Agregace jednotlivých katastrálních území do oblastí v souladu s vyhláškou byla provedena z důvodu vytvoření obsáhlejšího spektra databáze. Jednotlivá katastrální území, která jsou agregována v rámci předmětné oblasti, mají stejný koeficient prodejnosti, čímž je zajištěno vytvoření obsáhlejšího spektra databáze obdobných bytů. Členění je provedeno pro vybrané oblasti třech největších měst České republiky, a to Prahu, Brno a Ostravu. Vybranými oblastmi Prahy jsou: Praha 3 – katastrální území: Holešovice, Karlín, Žižkov; Praha 4 – katastrální území: Braník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle, Nusle, Podolí; Praha 5 – katastrální území: Hlubočepy, Jinonice, Košíře, Motol, Radlice, Smíchov; Praha 6 – katastrální území: Břevnov, Bubeneč, Dejvice, Střešovice; Praha 8 – katastrální území: Bohnice, Čimice, Ďáblice, Kobylisy, Letňany, Prosek, Střížkov; Praha 9 – katastrální území: Hrdlořezy, Libeň, Vysočany; Praha 10 – katastrální území: Malešice, Strašnice, Vršovice, Záběhlice; Praha 11 – katastrální území: Háje, Horní Měcholupy, Chodov, Petrovice; Praha 15 – katastrální území: Lahovice, Lipence, Zbraslav; Praha 17 – katastrální území: Holyně, Lochkov, Řeporyje, Slivenec, Sobín, Třebonice, Zadní Kopanina; Praha 18 – katastrální území: Řepy, Stodůlky, Zličín; Praha 21 – katastrální území: Lysolaje, Nebušice, Přední Kopanina, Sedlec, Suchdol; Praha 23 – katastrální území: Čakovice, Kbely, Satalice, Vinoř; Praha 24 – katastrální území: Černý Most, Hloubětín, Hostavice, Kyje; 45
Dizertační práce
Praha 26 – katastrální území: Dolní Měcholupy, Hostivař, Štěrboholy. Vybranými oblastmi Brna jsou: Brno 2 – katastrální území: Staré Brno, Stránice, Veveří; Brno 3 – katastrální území: Černá pole, Královo Pole, Pisárky, Žabovřesky; Brno 4 – katastrální území: Bystrc, Ivanovice, Jundrov, Kníničky, Kohoutovice, Komín, Lesná, Medlánky, Řečkovice, Sadová, Soběšice; Brno 6 – katastrální území: Černovice, Husovice, Komárov, Maloměřice, Obřany, Židenice; Brno 7 – katastrální území: Bohunice, Bosonohy, Líšeň, Nový Lískovec, Slatina, Starý Lískovec, Žebětín; Brno 9 – katastrální území: Brněnské Ivanovice, Dolní Heršpice, Dvorska, Holásky, Horní Heršpice, Chrlice, Přízřenice, Tuřany. Vybranými oblastmi Ostravy jsou: Ostrava 2 – katastrální území: Antošovice, Hošťálkovice, Koblov, Lhotka u Ostravy, Petřkovice u Ostravy; Ostrava 3 – katastrální území: Bartovice, Heřmanice, Michálkovice, Muglinov, Radvanice; Ostrava 5 – katastrální území: Mariánské Hory, Přívoz, Slezská Ostrava; Ostrava 6 – katastrální území: Dubina u Ostravy, Hrabůvka, Výškovice u Ostravy, Zábřeh nad Odrou; Ostrava 8 – katastrální území: Martinov ve Slezsku, Svinov, Třebovice ve Slezsku; Ostrava 9 – katastrální území: Poruba, Poruba – sever, Pustkovec.
4.1.3 Technický stav Technický stav je podstatným faktorem, který má vliv na cenu bytů. Vzhledem k této skutečnosti je dále provedeno rozdělení bytů podle technického stavu tak, jak je prezentováno v inzerátech realitních kanceláří. Pokud prezentovaný technický stav koliduje s popisovou částí předmětného inzerátu, je pracováno s technickým stavem uvedeným v popisové části inzerátu a na základě uveřejněné fotodokumentace. 46
Dizertační práce
Rozdělení bytů podle technického stavu: novostavba – byty v nově postavených bytových domech, stáří přibližně do 5 let; rekonstrukce – byty, kde byla provedena kompletní rekonstrukce bytu; velmi dobrý – byty, kde byla provedena částečná rekonstrukce bytu; dobrý – byty, kde byla prováděna pouze běžná údržba bez podstatnějších rekonstrukcí, popř. byty v horším technickém stavu.
4.1.4 Dispoziční řešení Předmětná databáze je dále členěna podle dispozičního řešení z důvodu cenových rozdílů malometrážních bytů a bytů s větší výměrou. Pro přehlednost je provedeno rozdělení bytových jednotek podle počtu obytných místností. Rozdělení bytových jednotek podle počtu obytných místností: jednopokojové - 1+0, 1KK a 1+1; dvoupokojové - 2KK a 2+1; třípokojové - 3KK a 3+1; čtyř a více pokojové - 4KK a vyšší.
4.2 ÚČEL ŘEŠENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE Kvantifikace vlivu druhu konstrukce je prováděna v praxi podle odborného úsudku, neboť z veřejně dostupných zdrojů nebo odborné literatury není kvantifikován vliv druhu konstrukce. Nedostupnost dat, jakým způsobem se podílí vliv druhu konstrukce, a tím nutnost stanovení vlivu druhu konstrukce na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení.
4.3 METODA ŘEŠENÍ, POSTUP ŘEŠENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE 4.3.1 Metoda řešení Metoda spočívá v zajištění velmi rozsáhlé databáze bytů, která je kategorizována podle výše uvedených kritérií, čímž jsou zajištěna spektra obdobných bytů v dané lokalitě. Tento proces 47
Dizertační práce
je velmi časově náročný, jelikož byla zajištěna databáze přibližně 7 000 nabídkových inzerátů, které byly zajištěny převážně z realitního serveru www.sreality.cz. Databáze byla následně očištěna na základě níže uvedených charakteristik. Nabídkové ceny bytů daného spektra jsou následně přepočteny na průměrnou jednotkovou cenu bytů, která slouží ke stanovení vlivu druhu konstrukce.
4.3.2 Postup řešení vlivu druhu konstrukce Postup při řešení vlivu druhu konstrukce je členěn na následující procesní etapy: sběr dat a jejich další zpracování; členění databáze podle cenotvorných odlišností; výběr bytů pro porovnání – předmětná databáze s maximálním přípustným variačním koeficientem do 20 %, extrémní hodnoty způsobující vyšší hodnotu variačního koeficientu jsou z porovnání vyloučeny; analýza průběžných výsledků; výsledná kvantifikace koeficientu druhu konstrukce. Získaná databáze z realitních serverů obsahuje u většiny inzerátů údaje o celkových užitných plochách bytu, druhu konstrukce, technickém stavu, dispozičním řešení, umístění bytu v rámci objektu, příslušenství bytu aj. Výsledné průměrné jednotkové ceny bytů jsou zjištěny pro potřeby stanovení vlivu druhu konstrukce, pro jiné užití mají pouze informativní charakter. Průměrné jednotkové ceny bytů jsou stanoveny ve dvou variantách, kdy pro potřeby kvantifikace vlivu druhu konstrukce není kalkulováno s koeficientem redukce na pramen ceny, který reflektuje skutečnost, že tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková, a to z důvodu systému výpočtu, který neguje použití koeficientu redukce na pramen ceny. V první variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. V druhé variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Zohlednění dispozičního řešení není ve druhého variantě uvažováno, z důvodu ověření výsledků první varianty a dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. Druhá varianta je použita z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty.
48
Dizertační práce
Popisová část reflektuje název dizertační práce „Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou“, tímto je myšleno stanovení vlivu koeficientu druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou. Pro potřeby této dizertační práce je v rámci zjednodušení stanovených veličin ztotožněn vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní (porovnávací) metodou se slovním spojením - vliv druhu konstrukce.
4.4 STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE - VARIANTA Č. 1 V první variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. S takto selektovanou databází je zajištěno, že předmětné byty databáze mají téměř shodné charakteristiky. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu konstrukce je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno. Na základě takto zpracované databáze je kvantifikován koeficient vlivu zateplení, koeficient vlivu druhu konstrukce a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení. Koeficient vlivu zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou je skutečnost, jestli svislá nosná konstrukce je zateplena (opatřena izolantem). Koeficient vlivu druhu konstrukce je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh konstrukce (panelová, cihlová, popř. skeletová). Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh konstrukce (panelová, cihlová, popř. skeletová) a provedení zateplení. Pro úplnost je dále stanoven rozdíl průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami tak, jak tomu je při stanovení předmětných koeficientů.
4.4.1 Databáze srovnatelných bytů Do databáze byly zařazeny byty z města Prahy, Brna a Ostravy. Vybranými oblastmi Prahy jsou Praha 3, Praha 4, Praha 5, Praha 6, Praha 8, Praha 9, Praha 10, Praha 11, Praha 15, Praha 17, Praha 18, Praha 21, Praha 23, Praha 24 a Praha 26. Vybranými oblastmi Brna jsou Brno 2, Brno 3, Brno 4, Brno 6, Brno 7, Brno 9. Vybranými oblastmi Ostravy jsou Ostrava 2, Ostrava 3, Ostrava 5, Ostrava 6, Ostrava 8 a Ostrava 9.
49
Dizertační práce
Jednotlivé oblasti jsou tvořeny katastrálními územími, která mají stejný koeficient prodejnosti, čímž je zajištěno vytvoření spektra databáze obdobných bytů. Při tvorbě databáze je nutné brát na zřetel možné zkreslení, které by mohlo vzniknout, pokud by byly byty nabízeny současně na více realitních serverech. Nabídkové ceny bytů, jejichž ceny z inzerce jsou proměnné v čase, jsou upraveny na aktuální výši. Z databáze jsou vyloučena neobvyklá a chybná data. V rámci výpočtu je kalkulováno s databází s maximálním přípustným variačním koeficientem do 20 %, extrémní hodnoty způsobující vyšší hodnotu variačního koeficientu jsou z porovnání vyloučeny. Databáze cen bytů byla tvořena na přelomu roku 2010 a 2011. V první variantě je použito celkem 5 335 porovnatelných bytů. Pro vyhotovení databáze je použita internetová realitní inzerce, převážně z realitního serveru www.sreality.cz, který je největším realitním portálem a agreguje nabídky významných realitních kanceláří. Veškeré bytové jednotky tvořící předmětné databáze byly archivovány aplikací Microsoft Excel (.xls) a Adobe Acrobat Document (.pdf). Tabulka 4-1 Počet bytových jednotek použitých v rámci varianty č. 1 Dispoziční řešení
Lokalita
Praha
Jednopokojové byty
715
Dvoupokojové byty
1 292
Třípokojové byty
1 550
Čtyř a více pokojové byty Celkem
Brno
Ostrava
Počet bytových jednotek [ks]
477 4 034
Jednopokojové byty
83
Dvoupokojové byty
320
Třípokojové byty
263
Čtyř a více pokojové byty
112
Celkem
778
Jednopokojové byty
89
Dvoupokojové byty
175
Třípokojové byty
238
Čtyř a více pokojové byty
21
Celkem
523
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
50
Dizertační práce
4.4.2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha – varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha je provedeno pro výše uvedené oblasti Prahy s rozlišením podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Jednopokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 1+0, 1KK a 1+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 715 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-1 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,07 ; 1,10> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,07 ; 1,13>. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech
51
Dizertační práce
Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému jednopokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 až 5 %, čili zateplený jednopokojový byt je oproti nezateplenému jednopokojovému bytu o 3 až 5 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané
kvantifikace
vyplývá,
že
v případě
zděné,
popř.
skeletové
konstrukce
jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci jednopokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 10 %, čili jednopokojový byt zděné, popř. skeletové konstrukce je oproti jednopokojovému bytu panelové konstrukce o 7 až 10 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci jednopokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 13 %, čili jednopokojový byt zateplený zděné, popř. skeletové konstrukce je oproti jednopokojovému bytu nezateplené panelové konstrukce o 7 až 13 % dražší.
52
Dizertační práce
Graf 4-2 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení u jednopokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových v městě Praha – varianta č. 1 Dvoupokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 2KK a 2+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 1 292 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-3 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
53
Dizertační práce
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení na v rozmezí <1,03 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,19> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,15 ; 1,21>. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 až 6 %, čili zateplený dvoupokojový byt je oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu o 3 až 6 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 19 %, čili dvoupokojový byt zděné popř. skeletové konstrukce je oproti dvoupokojovému bytu panelové konstrukce o 9 až 19 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 15 až 21 %, čili dvoupokojový byt zateplený zděné popř. skeletové konstrukce je oproti dvoupokojovému bytu nezateplené panelové konstrukce o 15 až 21 % dražší.
54
Dizertační práce
Graf 4-4 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení u dvoupokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Třípokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 3KK a 3+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 1 550 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf.
55
Dizertační práce
Graf 4-5 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,22 ; 1,26> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému třípokojovému bytu, resp. bytovému domu je
56
Dizertační práce
v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 2 až 7 %, čili zateplený třípokojový byt je oproti nezateplenému třípokojovému bytu o 2 až 7 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce třípokojového bytu resp. bytového domu oproti panelové konstrukci třípokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 22 až 26 %, čili třípokojový byt zděné, popř. skeletové konstrukce je oproti třípokojovému bytu panelové konstrukce o 22 až 26 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-6 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Čtyř a více pokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 4KK a vyšší. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 477 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf.
57
Dizertační práce
Graf 4-7 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,12> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu, resp. bytovému 58
Dizertační práce
domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 6 %, čili zateplený čtyř a více pokojový byt je oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu o 4 až 6 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné popř. skeletové konstrukce čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 12 %, čili čtyř a více pokojový byt zděné popř. skeletové konstrukce je oproti čtyř a více pokojovému bytu panelové konstrukce o 9 až 12 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-8 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Praha – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.4.3 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha varianta č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty
59
Dizertační práce
koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení pro jednotlivé dispoziční řešení bytů. Pro jednopokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,07 ; 1,10> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,07 ; 1,13>. Pro dvoupokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,09 ; 1,19> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,15 ; 1,21>. Pro třípokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,22 ; 1,26> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro čtyři a více pokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,09 ; 1,12> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro jednotlivé byty kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,04. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,07 ; 1,26>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce na index odlišnosti činí 1,17 resp. 1,14, viz rekapitulační Tabulka 4-2. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl 60
Dizertační práce
stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,16. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce. Poslední byla provedenou analýzou podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,07 ; 1,21>. Předmětné rozmezí bylo stanoveno z dostupných informací jednopokojových a dvoupokojových bytů, jelikož pro třípokojové a čtyř a více pokojové byty nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce a zateplení. Tímto nebylo dosaženo reprezentativní spektrum bytů členěných podle dispozičního řešení pro stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení. Vzhledem k této skutečnosti je koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení stanoven jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce, tudíž rozmezí <1,09 ; 1,33> s průměrnou hodnotou resp. váženým průměrem koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení.
61
Dizertační práce
Průměr *))
Minimum
Maximum
Průměr *))
Minimum
Maximum
Průměr *))
Koeficient vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient vliv druhu konstrukce
Maximum
Koeficient vlivu zateplení Minimum
Dispoziční řešení
Tabulka 4-2 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v městě Praha - varianta č. 1
Jednopokojové byty
1,03
1,05
1,04
1,07
1,10
1,09
1,07
1,13
-
Dvoupokojové byty
1,03
1,06
1,05
1,09
1,19
1,13
1,15
1,21
-
Třípokojové byty
1,02
1,07
1,04
1,22
1,26
1,24
-
-
-
Čtyř a více pokojové byty
1,04
1,06
1,05
1,09
1,12
1,11
-
-
-
Hodnoty
1,02
1,07
-
1,07
1,26
-
1,09 *)
1,33 *)
1,21
Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek Zjednodušená hodnota
1,05
1,05
1,17
1,14
1,21
1,21
-
1,04
-
1,16
-
1,21
1,05
1,15
1,20 *)
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce a zateplení, byl stanoven vliv druhu konstrukce a zateplení jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech.
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 2 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 4 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 resp. 14 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 16 %. 62
Dizertační práce
V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 33 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %.
4.4.4 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno – varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno je provedeno pro výše uvedené oblasti Brna s rozlišením podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Jednopokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 1+0, 1KK a 1+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 83 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-9 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
63
Dizertační práce
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,07, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení mimo jiné koeficientu vlivu zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblast, kde byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému jednopokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 %, čili zateplený jednopokojový byt je oproti nezateplenému jednopokojovému bytu o 7 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Koeficient vlivu druhu konstrukce nebyl kvantifikován. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován.
64
Dizertační práce
Graf 4-10 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u jednopokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Dvoupokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 2KK a 2+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 320 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf.
65
Dizertační práce
Graf 4-11 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,15> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,22 ; 1,24>. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 7 %, čili zateplený dvoupokojový byt je oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu o 4 až 7 % dražší. 66
Dizertační práce
Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 15 %, čili dvoupokojový byt zděné popř. skeletové konstrukce je oproti dvoupokojovému bytu panelové konstrukce o 9 až 15 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 22 až 24 %, čili dvoupokojový byt zateplené zděné popř. skeletové konstrukce je oproti dvoupokojovému bytu nezateplené panelové konstrukce o 22 až 24 % dražší. Graf 4-12 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení u dvoupokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Třípokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 3KK a 3+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 263 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 67
Dizertační práce
Graf 4-13 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,20 ; 1,24> a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, že databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému třípokojovému bytu, resp. bytovému domu je 68
Dizertační práce
v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 5 %, čili zateplený třípokojový byt je oproti nezateplenému třípokojovému bytu o 4 až 5 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci třípokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 20 až 24 %, čili třípokojový byt zděné, popř. skeletové konstrukce je oproti třípokojovému bytu panelové konstrukce o 20 až 24 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-14 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Čtyř a více pokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 4KK a více. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 112 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf.
69
Dizertační práce
Graf 4-15 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 5 %, čili zateplený čtyř a více pokojový byt je oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu o 5 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Koeficient vlivu druhu konstrukce nebyl kvantifikován.
70
Dizertační práce
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-16 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u čtyř a více pokojových bytů v městě Brno – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.4.5 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno varianta č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení pro jednotlivé dispoziční řešení bytů. Pro jednopokojové byty byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,07, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro dvoupokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,15> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,22 ; 1,24>. Pro třípokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla 71
Dizertační práce
kvantifikována v rozmezí <1,20 ; 1,24> a průměrná hodnota koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro čtyři a více pokojové byty byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro jednotlivé byty kvantifikována průměrná hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,06. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,05. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,09 ; 1,24>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce činí 1,17 resp. 1,18. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,17. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi). Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,15, tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce. Výsledný koeficient vlivu druhu konstrukce byl stanoven na základě analýzy dvoupokojových a třípokojových bytových jednotek, neboť u ostatních dispozičních (jednopokojových a čtyř a více pokojových) nebyl dosažen dostatečný počet relevantních informací. Vzhledem ke skutečnosti, že vliv druhu konstrukce nelze stanovit, jak je tomu např. u vlivu druhu konstrukce a zateplení náhradní metodikou, byla použita i data s „menší“ vypovídající schopností než je tomu např. v lokalitě Praha.
72
Dizertační práce
Poslední byla provedenou analýzou podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,22 ; 1,24>. Předmětné rozmezí bylo stanoveno z dostupných informací o bytech dvoupokojových, jelikož pro jednopokojové, třípokojové a čtyř a více pokojové byty nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce a zateplení. Tímto nebylo dosaženo reprezentativní spektrum bytů členěných podle dispozičního řešení pro stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení. Vzhledem k této skutečnosti je koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení stanoven jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce, tudíž rozmezí <1,13 ; 1,31> s průměrnou hodnotou, resp. váženým průměrem koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,22. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení.
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Koeficient vliv druhu konstrukce Maximum
Průměr *))
Minimum
Maximum
Průměr *))
1,07
Minimum
Jednopokojové byty
Průměr *))
Koeficient vlivu zateplení Maximum
Minimum
Dispoziční řešení
Tabulka 4-3 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v městě Brno - varianta č. 1
1,07
-
-
-
-
-
-
Dvoupokojové byty
1,04
1,07
1,05
1,09
1,15
1,13
1,22
1,24
-
Třípokojové byty
1,04
1,05
1,05
1,20
1,24
1,22
-
-
-
1,05
-
-
-
-
-
-
-
1,09
1,24
-
1,13 *)
1,31 *)
1,22
Čtyř a více pokojové byty Hodnoty Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek Zjednodušená hodnota
1,05 1,04
1,07 1,06
1,06
1,17
1,18
1,22
1,22
-
1,05
-
1,17
-
1,22
1,05
1,15
1,20 *)
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
73
Dizertační práce
*) Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce a zateplení, byl stanoven vliv druhu konstrukce a zateplení jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech.
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 6 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 24 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 resp. 18 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 17 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 13 až 31 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 22 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 22 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší.
74
Dizertační práce
4.4.6 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava – varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava je provedeno pro výše uvedené oblasti Ostravy s rozlišením podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v městě Ostrava Jednopokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 1+0, 1KK a 1+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 89 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-17 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení mimo jiné koeficientu vlivu zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly 75
Dizertační práce
potřebnou vypovídající hodnotu. Oblast, kde byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému jednopokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 6 %, čili zateplený jednopokojový byt je oproti nezateplenému jednopokojovému bytu o 4 až 6 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Koeficient vlivu druhu konstrukce nebyl kvantifikován. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-18 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u jednopokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
76
Dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Dvoupokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 2KK a 2+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 175 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-19 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,03, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,14 ; 1,19> a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf.
77
Dizertační práce
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 %, čili zateplený dvoupokojový byt je oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu o 3 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 14 až 19 %, čili dvoupokojový byt zděné, popř. skeletové konstrukce je oproti dvoupokojovému bytu panelové konstrukce o 14 až 19 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-20 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
78
Dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Třípokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 3KK a 3+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 238 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-21 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, koeficient vlivu druhu konstrukce a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení mimo jiné koeficientu vlivu zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblast, kde byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení, prezentuje níže uvedený graf.
79
Dizertační práce
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému třípokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 5 %, čili zateplený třípokojový byt je oproti nezateplenému třípokojovému bytu o 4 až 5 % dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Koeficient vlivu druhu konstrukce nebyl kvantifikován. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-22 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u třípokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Čtyř a více pokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 4KK a více. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 21 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf.
80
Dizertační práce
Graf 4-23 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v městě Ostrava – varianta č. 1 Na základě analýzy, která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, nebyl pro vybrané oblasti Ostravy dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot.
4.4.7 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava varianta č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení pro jednotlivé dispoziční řešení bytů. Pro jednopokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro dvoupokojové byty byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,03, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,14 ; 1,19> a hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro třípokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a hodnota koeficientu 81
Dizertační práce
vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro čtyři a více pokojové byty nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro jednotlivé byty kvantifikována hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05 resp. 1,04. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,04. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,14 ; 1,19>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce činí 1,17. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,17. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,15, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce. Výsledný koeficient vlivu druhu konstrukce byl stanoven na základě analýzy dvoupokojových bytových jednotek, jelikož u ostatních dispozičních (jednopokojových, třípokojových a čtyř a více pokojových) nebyl dosažen dostatečný počet relevantních informací. Vzhledem ke skutečnosti, že vliv druhu konstrukce nelze stanovit, jak je tomu např. u vlivu druhu konstrukce a zateplení náhradní metodikou, byla použita i tato data s „menší“ vypovídající schopností než je tomu např. v lokalitě Praha. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Vzhledem k této skutečnosti je koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení stanoven jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce, tudíž rozmezí <1,17 ; 1,25> s průměrnou hodnotou,
82
Dizertační práce
resp. váženým průměrem koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení.
Čtyř a více pokojové byty Hodnoty
Maximum
Průměr *))
Minimum
Maximum
Průměr *))
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Minimum
1,04
1,06
1,05
-
-
-
-
-
-
Dvoupokojové byty Třípokojové byty
Koeficient vlivu druhu konstrukce Průměr *))
Koeficient vlivu zateplení Maximum
Jednopokojové byty
Minimum
Dispoziční řešení
Tabulka 4-4 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v městě Ostrava - varianta č. 1
1,03
1,03
1,14
1,19
1,17
-
-
-
1,04
1,05
1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
1,06
-
1,14
1,19
-
1,17 *)
1,25 *)
1,21
Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek Zjednodušená hodnota
1,05
1,04
1,17
1,17
1,21
1,21
-
1,04
-
1,17
-
1,21
1,05
1,15
1,20 *)
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce a zateplení, byl stanoven vliv druhu konstrukce a zateplení jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech.
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 83
Dizertační práce
3 až 6 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 resp. 4 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 4 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 14 až 19 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 17 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 17 až 25 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší.
4.5 REKAPITULACE STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE VARIANTA Č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy.
84
Dizertační práce
Tabulka 4-5 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení - varianta č. 1 Město
Praha
Brno
Ostrava
Rozmezí koeficientů
Druh provedení
Minimum
Maximum
Vliv zateplení
1,02
1,07
Vliv druhu konstrukce
1,07
1,26
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,09
1,33
Vliv zateplení
1,04
1,07
Vliv druhu konstrukce
1,09
1,24
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,13
1,31
Vliv zateplení
1,03
1,06
Vliv druhu konstrukce
1,14
1,19
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,17
1,25
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,05. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,07 ; 1,26>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce činí 1,17 resp. 1,16. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,16. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi). Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,09 ; 1,33>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení činí 1,21. Z důvodu zohlednění počtu bytových 85
Dizertační práce
jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení.
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Maximum
Hodnoty
Minimum
Koeficient vlivu zateplení
Koeficient vlivu druhu konstrukce
Tabulka 4-6 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení – varianta č. 1
1,02
1,07
1,07
1,26
1,09
1,33
Průměrná hodnota
1,05
1,17 resp. 1,16 *)
1,21
Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek
1,05
1,16
1,21
Zjednodušená hodnota
1,05
1,15
1,20
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Hodnota byla stanovena z dílčích průměrných hodnot předmětných měst.
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 2 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 86
Dizertační práce
resp. 16 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 16 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 33 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší.
4.6 STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE - VARIANTA Č. 2 V druhé variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Zohlednění dispozičního řešení není ve druhé variantě uvažováno, a to z důvodu ověření výsledků zjištěných v rámci první varianty a dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. S takto selektovanou databází je zajištěno, že předmětné byty databáze mají téměř shodné charakteristiky. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu konstrukce je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno. Na základě takto zpracované databáze je kvantifikován koeficient vlivu zateplení, koeficient vlivu druhu konstrukce a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení. Koeficient vlivu zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou je skutečnost, jestli svislá nosná konstrukce je zateplena (opatřena izolantem). Koeficient vlivu druhu konstrukce je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh konstrukce (panelová, cihlová, popř. skeletová). Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh konstrukce (panelová, cihlová, popř. skeletová) a provedení zateplení. Pro úplnost je dále stanoven rozdíl průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami tak, jak tomu je při stanovení předmětných koeficientů. 87
Dizertační práce
4.6.1 Databáze srovnatelných bytů Do databáze byly zařazeny byty z města Prahy, Brna a Ostravy. Vybranými oblastmi Prahy jsou Praha 3, Praha 4, Praha 5, Praha 6, Praha 8, Praha 9, Praha 10, Praha 11, Praha 15, Praha 17, Praha 18, Praha 21, Praha 23, Praha 24 a Praha 26. Vybranými oblastmi Brna jsou Brno 2, Brno 3, Brno 4, Brno 6, Brno 7, Brno 9. Vybranými oblastmi Ostravy jsou Ostrava 2, Ostrava 3, Ostrava 5, Ostrava 6, Ostrava 8 a Ostrava 9. Jednotlivé oblasti jsou tvořeny katastrálními územími, která mají stejný koeficient prodejnosti, čímž je zajištěno vytvoření spektra databáze obdobných bytů. Při tvorbě databáze je nutné brát na zřetel možné zkreslení, které by mohlo vzniknout, pokud by byly byty nabízeny současně na více realitních serverech. Ze získaných údajů jsou vyloučeny stejné nabídky. Nabídkové ceny bytů, jejichž ceny z inzerce jsou proměnné v čase, byly upraveny na aktuální výši. Z databáze jsou vyloučena neobvyklá a chybná data. V rámci výpočtu je kalkulováno s databází s maximálním přípustným variačním koeficientem do 20 %, extrémní hodnoty způsobující vyšší hodnotu variačního koeficientu jsou z porovnání vyloučeny. Databáze cen bytů byla tvořena na přelomu roku 2010 a 2011, a to členěním databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Zohlednění dispozičního řešení není ve druhého variantě zvažováno z důvodu ověření výsledků zjištěných v rámci první varianty a dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. V druhé variantě je použito celkem 6 036 porovnatelných bytů. Pro vyhotovení databáze je použita internetová realitní inzerce, převážně z realitního serveru www.sreality.cz, který je největším realitním portálem a agreguje nabídky významných realitních kanceláří. Veškeré bytové jednotky tvořící předmětné databáze byly archivovány aplikací Microsoft Excel (.xls) a Adobe Acrobat Document (.pdf).
88
Dizertační práce
Tabulka 4-7 Počet bytových jednotek použitých v rámci varianty č. 2 Počet bytových jednotek [ks]
Lokalita Praha
4 449
Brno
936
Ostrava
651
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.6.2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha – varianta č. 2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha je provedeno pro výše uvedené oblasti Prahy s rozlišením podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 4 449 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-24 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.6.3 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Praha – varianta č. 2 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,09> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,19 ; 89
Dizertační práce
1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,23 a hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,10 ; 1,40> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,26. V rámci výpočtu předmětných koeficientů byla dále stanovena tzv. zjednodušená hodnota, jejíž hodnota prezentuje zaokrouhlenou hodnotu předmětných koeficientů. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-25 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení podle jednotlivých oblastí Prahy – varianta č. 2
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
90
Dizertační práce
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Hodnoty
Koeficient vlivu druhu konstrukce
Koeficient vlivu zateplení
Tabulka 4-8 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v městě Praha – varianta č. 2
1,01
1,09
1,19
1,26
1,10
1,40
Průměrná hodnota *))
1,05
1,23
1,26
Zjednodušená hodnota
1,05
1,25 *)
1,25 *)
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Hodnota koeficientu je jiné hodnoty než v uvedeném variantním řešení č. 1, tento fakt je způsoben agregací dispozičního řešení. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech.
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 1 až 9 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 19 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 23 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 25 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je 91
Dizertační práce
v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 10 až 40 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 26 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 25 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší.
4.6.4 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno – varianta č. 2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno je provedeno pro výše uvedené oblasti Brna s rozlišením podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 936 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-26 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.6.5 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Brno – varianta č. 2 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,12 ; 1,23> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,16 a hodnota 92
Dizertační práce
koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,17 ; 1,27> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,22. V rámci výpočtu předmětných koeficientů byla dále stanovena tzv. zjednodušená hodnota, jejíž hodnota prezentuje zaokrouhlenou hodnotu předmětných koeficientů. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-27 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení podle jednotlivých oblastí Brna – varianta č. 2
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
93
Dizertační práce
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Maximum
Hodnoty
Minimum
Koeficient vlivu zateplení
Koeficient vlivu druhu konstrukce
Tabulka 4-9 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v městě Brno – varianta č. 2
1,04
1,07
1,12
1,23
1,17
1,27
Průměrná hodnota *)
1,05
1,16
1,22
Zjednodušená hodnota
1,05
1,15
1,20
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech.
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 12 až 23 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 16 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 17 až 27 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 22 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní
94
Dizertační práce
vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší.
4.6.6 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava – varianta č. 2 Stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava je provedeno pro výše uvedené oblasti Ostravy s rozlišením podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 651 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-28 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.6.7 Rekapitulace stanovení vlivu druhu konstrukce v městě Ostrava – varianta č. 2 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce byla kvantifikována v rozmezí <1,08 ; 1,18> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,14 a hodnota koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,14 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,21.
95
Dizertační práce
V rámci výpočtu předmětných koeficientů byla dále stanovena tzv. zjednodušená hodnota, jejíž hodnota prezentuje zaokrouhlenou hodnotu předmětných koeficientů. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-29 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení podle jednotlivých oblastí Ostravy – varianta č. 2
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Maximum
Hodnoty
Minimum
Koeficient vlivu zateplení
Koeficient vlivu druhu konstrukce
Tabulka 4-10 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v městě Ostrava – varianta č. 2
1,03
1,06
1,08
1,18
1,14
1,26
Průměrná hodnota *)
1,05
1,14
1,21
Zjednodušená hodnota
1,05
1,15
1,20
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech.
96
Dizertační práce
Výklad stanovených koeficientů Koeficient vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 až 6 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 8 až 18 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 14%. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 14 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší.
4.7 REKAPITULACE STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE VARIANTA Č. 2 V druhé variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality a technického stavu. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a hodnoty koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy.
97
Dizertační práce
Tabulka 4-11 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení - varianta č. 2 Město
Praha
Brno
Ostrava
Rozmezí koeficientů
Druh provedení
Minimum
Maximum
Vliv zateplení
1,01
1,09
Vliv druhu konstrukce
1,19
1,26
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,10
1,40
Vliv zateplení
1,04
1,07
Vliv druhu konstrukce
1,12
1,23
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,17
1,27
Vliv zateplení
1,03
1,06
Vliv druhu konstrukce
1,08
1,18
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,14
1,26
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy kvantifikována hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,09> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,05. Druhá varianta byla provedena z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. V první variantě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07> s průměrnou hodnotou a váženým průměrem koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Vzhledem ke skutečnosti, že v první variantě bylo provedeno detailnější členění (zohledněné dispoziční řešení bytových jednotek), lze považovat hodnoty stanovené první variantou jako stěžejní. Z výše uvedeného je patrné, že hodnoty stanovené v rámci první varianty v zásadě reflektují hodnoty stanovené v rámci druhé varianty. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,08 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,17 resp. 1,18. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,21. Druhá varianta byla provedena z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. V první variantě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,07 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,17 resp. 1,16 a váženým průměrem ve výši 1,16. Vzhledem ke skutečnosti, že v první variantě bylo provedeno detailnější členění (zohledněné dispoziční řešení bytových jednotek), lze považovat hodnoty stanovené první variantou jako stěžejní. Z výše uvedeného je patrné, že
98
Dizertační práce
hodnoty stanovené v rámci první varianty v zásadě reflektují hodnoty stanovené v rámci druhé varianty. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,10 ; 1,40> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,25 resp. 1.23. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,25. Druhá varianta byla provedena z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. V první variantě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,09 ; 1,33> s průměrnou hodnotou koeficientu a váženým průměrem vlivu druhu konstrukce a zateplení ve výši 1,21. Vzhledem ke skutečnosti, že v první variantě bylo provedeno detailnější členění (zohledněné dispoziční řešení bytových jednotek), lze považovat hodnoty stanovené první variantou jako stěžejní. Z výše uvedeného je patrné, že hodnoty stanovené v rámci první varianty v zásadě reflektují hodnoty stanovené v rámci druhé varianty. Tabulka 4-12 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení – varianta č. 2 Koeficient vlivu zateplení
Krajní hodnoty Průměrná hodnota krajních hodnot Vážený průměr
Koeficient vlivu druhu konstrukce
Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
1,01
1,09
1,08
1,26
1,10
1,40
1,05
1,17 resp. 1,18 *)
1,25 resp. 1,23 *)
1,05
1,21
1,25
Zdroj: vlastní výpočet, databáze *) Hodnota byla stanovena z dílčích průměrných hodnot předmětných měst.
4.8 OVĚŘENÍ VLIVU ZATEPLENÍ NA CENU (HODNOTU) – MODELOVÝ PŘÍKLAD Ověření výsledků vlivu zateplení, resp. koeficientu vlivu zateplení je dále provedeno za pomoci modelové situace, kdy je uvažován vícebytový panelový objekt s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení, jejich cenový poměr vyjadřuje, jaký cenový vliv má provedené zateplení u objektu, resp. jaká je hodnota koeficientu vlivu zateplení. Vliv provedeného zateplení u objektu reflektuje taktéž vliv zateplení u bytů. Cena provedeného zateplení je stanovena s použitím agregovaných položek rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm, jako izolant je 99
Dizertační práce
uvažován fasádní polystyren a fasádní minerální vlna. Zateplovací systémy jsou společností RTS, a.s. v dostatečném počtu uváděny v cenové úrovni 2012 a 2013. Vlivem tohoto faktu jsou veškeré ceny uváděny v těchto cenových úrovních. Kalkulace jednotkových cen agregovaných položek z rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. je sestavena kalkulačním vzorcem, který je vyjádřen následně: CENA = MATERIÁL + MZDY + STROJE + ODVODY + OSTATNÍ PŘÍMÉ NÁKLADY + REŽIE + ZISK Agregované položky zahrnují veškeré výše uvedené části tvořící výslednou cenu, kterými jsou mzdy, materiál, stroje atd. Dále jsou v této agregované ceně zahrnuty specifické prvky, jako je např. úprava ostění, nadpraží, parapetu apod. Cena vícebytového panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2012 a od 1. 1. 2013, přičemž provedené zateplení je zohledněno podle § 3 odst. 3 písm. a), kdy zateplení je chápáno jako konstrukce neuvedená. Tímto dojde ke změně objemových podílů konstrukcí a vybavení. Pro potřeby ověření vlivu zateplení je uvažován vícebytový panelový objekt v Praze o níže uvedených parametrech: Tabulka 4-13 Parametry modelového objektu 3
Obestavěný prostor [m ] *)
6 000,00
3
Zastavěná plocha [m ]
300,00
Průměrná výška podlaží [m]
2,80
Zdroj: Vlastní výpočet *) Uvedený obestavěný prostor nezahrnuje zateplení.
100
Dizertační práce
Obrázek 4 Vizualizace předmětného panelového objektu
Zdroj: Vlastní úprava
4.8.1 Ověření vlivu zateplení v roce 2012 Ověření vlivu zateplení v roce 2012, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení na základě rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. je provedeno pomocí modelové situace, kdy je uvažován vícebytový panelový objekt s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení, jejich cenový poměr vyjadřuje, jaký cenový vliv má provedené zateplení u objektu, resp. jaká je hodnota koeficientu vlivu zateplení. Cena vícebytového panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2012 bez koeficientu prodejnosti, a to bez provedeného zateplení a s provedeným zateplením. Dále v rámci výpočtu není kalkulováno s opotřebením objektu, tudíž opotřebení objektu je 0 %.
101
Dizertační práce
Stanovení ceny vícebytového nezatepleného panelového bytového objektu pro rok 2012 Tabulka 4-14 Identifikace panelového bytového objektu J
Typ budovy:
domy vícebytové (typové)
Účel užití budovy:
46.21.12.1..1
SKP: Počet PP:
0
Počet NP (vč. podkroví je-li účelově využito):
7
Podkroví účelově využito:
Ne
Zdroj: Vlastní výpočet Tabulka 4-15 Identifikace panelového bytového objektu J
Typ budovy
domy vícebytové (typové)
Účel užití budovy:
46.21.12.1..1
SKP
Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce určený podle přílohy č. 4 vyhlášky K1 1,037 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu určený podle § 3 vyhlášky K2 0,942 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu určený podle § 3 vyhlášky K3
1,050
Koeficient vybavení K4 = 1+ (0,54 * n); n = součet objemových podílů konstrukcí a vybavení K4
1,000 *)
Koeficient polohový určený podle přílohy č. 14 vyhlášky K5
1,250
Koeficient změny cen staveb určený podle přílohy č. 38 vyhlášky Ki
2,139
Zdroj: Vlastní výpočet *) Pro potřeby stanovení koeficientu K4 je uvažováno se standardním vybavením objektu
102
Dizertační práce
Tabulka 4-16 Stanovení ceny panelového objektu podle oceňovací vyhlášky Základní cena podle přílohy č. 2 vyhlášky za 1 m3 [Kč/m3]
1 950,00 Kč
Koeficient K1
1,037
Koeficient K2
0,942
Koeficient K3
1,050
Koeficient K4
1,000
Koeficient K5
1,250
Koeficient Ki
2,139 3
Základní cena upravená [Kč/m ]
5 347, 79
3
Celkový obestavěný prostor [m ]
6 000,00
Výchozí cena [Kč]
32 086 740,00
Stupeň dokončení objektu
100,00 %
Opotřebení objektu
0,00 %
Cena objektu bez Kp [Kč]
32 086 740,00
Zdroj: Vlastní výpočet
Stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu pro rok 2012 Cena vícebytového zatepleného panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2012, přičemž provedené zateplení je zohledněno podle § 3 odst. 3 písm. a), kdy zateplení je chápáno jako konstrukce neuvedená, a tímto dojde ke změně objemových podílů konstrukcí a vybavení. V tabulce níže je stanovena cena provedeného zateplení s použitím agregovaných položek rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm, která je následně použita pro potřeby stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu.
103
Dizertační práce
Tabulka 4-17 Stanovení ceny zateplení Popis zateplovacího systému KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení
Plocha [m2] *)
Cena v cenové úrovni RTS [Kč]
Cena zateplení [Kč]
1 732,44
1 144,00
1 981 911,36
1 732,70
1 168,00
2 023 793,60
1 732,96
1 190,00
2 062 222,40
1 733,21
1 264,00
2 190 777,44
1 733,47
1 327,00
2 300 314,69
1 733,72
1 373,00
2 380 397,56
1 733,98
1 418,00
2 458 783,64
1 732,44
1 232,00
2 134 366,08
1 732,70
1 253,00
2 171 073,10
1 732,96
1 272,00
2 204 325,12
1 733,21
1 333,00
2 310 368,93
1 733,47
1 386,00
2 402 589,42
1 733,72
1 424,00
2 468 817,28
1 733,98
1 463,00
2 536 812,74
1 732,44
1 691,00
2 929 556,04
1 732,70
1 772,00
3 070 344,40
1 732,96
1 862,00
3 226 771,52
1 733,21
1 945,00
3 371 093,45
1 733,47
2 112,00
3 661 088,64
1 733,72
2 214,00
3 838 456,08
1 733,98
2 317,00
4 017 631,66
Zdroj: Vlastní výpočet *) Plocha zateplení (konstrukce neuvedené) je proměnné výměry vlivem rozdílné tloušťky izolantu, a tím rozdílné pohledové plochy objektu. Dále předmětná plocha zahrnuje plochu nadpaží, ostění, parapetu a střechy. Střešní konstrukce je uvažována stejné ceny (jako fasádní systém), jelikož podle sdělení zástupce společnosti RTS, a.s. nejsou zpracovány agregované položky zateplujícího systému střech a nejlepší vypovídající hodnotu v rámci agregovaných položek mají použité zateplující fasádní systémy.
104
Dizertační práce
Tabulka 4-18 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení
Popis zateplovacího systému
KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení
Objemové podíly konstrukce neuvedené (zateplení)
Základní cena upravená o konstrukci neuvedenou [Kč/m3]
Cena objektu včetně zohlednění zateplení [Kč]
0,115
5 962,79
35 776 740,00
0,117
5 973,48
35 840 880,00
0,119
5 984,18
35 905 080,00
0,126
6 021,61
36 129 660,00
0,133
6 059,05
36 354 300,00
0,137
6 080,44
36 482 640,00
0,143
6 112,52
36 675 120,00
0,124
6 010,92
36 065 520,00
0,126
6 021,61
36 129 660,00
0,128
6 032,31
36 193 860,00
0,133
6 059,05
36 354 300,00
0,139
6 091,13
36 546 780,00
0,143
6 112,52
36 675 120,00
0,146
6 128,57
36 771 420,00
0,169
6 251,57
37 509 420,00
0,178
6 299,70
37 798 200,00
0,187
6 347,83
38 086 980,00
0,194
6 385,26
38 311 560,00
0,211
6 476,17
38 857 020,00
0,222
6 535,00
39 210 000,00
0,232
6 588,48
39 530 880,00
Zdroj: Vlastní výpočet
105
Dizertační práce
Graf 4-30 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení
Zdroj: Vlastní výpočet
Stanovení vlivu zateplení v roce 2012, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Stanovení vlivu zateplení v roce 2012, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení pro potřeby ověření výsledků zjištěných analýzou trhu je provedeno jako cenový poměr vícebytového panelového objektu s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení.
106
Dizertační práce
Tabulka 4-19 Stanovení vlivu zateplení v roce 2012 resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Popis zateplovacího systému
Koeficient vlivu zateplení
KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPSF tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení Průměrná hodnota
1,115 1,117 1,119 1,126 1,133 1,137 1,143 1,124 1,126 1,128 1,133 1,139 1,143 1,146 1,169 1,178 1,187 1,194 1,211 1,222 1,232 1,153
Zdroj: Vlastní výpočet
4.8.2 Ověření vlivu zateplení v roce 2013 Ověření vlivu zateplení v roce 2013, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení na základě rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. je provedeno pomocí modelové situace, kdy je uvažován vícebytový panelový objekt s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení, jejich cenový poměr vyjadřuje, jaký cenový vliv má provedené zateplení u objektu, resp. jaká je hodnota koeficientu vlivu zateplení. Vliv provedeného zateplení u objektu reflektuje taktéž vliv zateplení u bytů. 107
Dizertační práce
Cena vícebytového panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2013 bez koeficientu prodejnosti, a to bez provedeného zateplení a s provedeným zateplením. Dále v rámci výpočtu není kalkulováno s opotřebením objektu, tudíž opotřebení objektu je 0 %. Stanovení ceny vícebytového nezatepleného panelového bytového objektu pro rok 2013 Tabulka 4-20 Identifikace panelového bytového objektu J
Typ budovy:
domy vícebytové (typové)
Účel užití budovy:
46.21.12.1..1
SKP: Počet PP:
0
Počet NP (vč. podkroví je-li účelově využito):
7
Podkroví účelově využito:
Ne
Zdroj: Vlastní výpočet Tabulka 4-21 Identifikace panelového bytového objektu J
Typ budovy
domy vícebytové (typové)
Účel užití budovy:
46.21.12.1..1
SKP
Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce určený podle přílohy č. 4 vyhlášky K1 1,037 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu určený podle § 3 vyhlášky K2 0,942 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu určený podle § 3 vyhlášky K3
1,050
Koeficient vybavení K4 = 1+ (0,54 * n); n = součet objemových podílů konstrukcí a vybavení K4
1,000 *)
Koeficient polohový určený podle přílohy č. 14 vyhlášky K5
1,250
Koeficient změny cen staveb určený podle přílohy č. 38 vyhlášky Ki
2,131
Zdroj: Vlastní výpočet *) Pro potřeby stanovení koeficientu K4 je uvažováno se standardním vybavením objektu
108
Dizertační práce
Tabulka 4-22 Stanovení ceny panelového objektu podle oceňovací vyhlášky Základní cena podle přílohy č. 2 vyhlášky za 1 m3
1 950,00
Koeficient K1
1,037
Koeficient K2
0,942
Koeficient K3
1,050
Koeficient K4
1,000
Koeficient K5
1,250
Koeficient Ki
2,131 3
Základní cena upravená [Kč/m ]
5 327, 79
3
Celkový obestavěný prostor [m ]
6 000,00
Výchozí cena [Kč]
31 966 740,00
Stupeň dokončení objektu
100,00 %
Opotřebení objektu
0,00 %
Cena bez Kp [Kč]
31 966 740,00
Zdroj: Vlastní výpočet
Stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu pro rok 2013 Cena vícebytového zatepleného panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2013, přičemž provedené zateplení je zohledněno podle § 3 odst. 3 písm. a), kdy zateplení je chápáno jako konstrukce neuvedená a tímto dojde ke změně ke změně objemových podílů konstrukcí a vybavení. V tabulce níže je stanovena cena provedeného zateplení s použitím agregovaných položek rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm, která je následně použita pro potřeby stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu.
109
Dizertační práce
Tabulka 4-23 Stanovení ceny zateplení Popis zateplovacího systému KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení
Plocha [m2] *)
Cena v cenové úrovni RTS [Kč]
Cena zateplení [Kč]
1 732,44
1 152,00
1 995 770,88
1 732,70
1 175,00
2 035 922,50
1 732,96
1 199,00
2 077 819,04
1 733,21
1 266,00
2 194 243,86
1 733,47
1 356,00
2 350 585,32
1 733,72
1 401,00
2 428 941,72
1 733,98
1 450,00
2 514 271,00
1 732,44
1 232,00
2 134 366,08
1 732,70
1 251,00
2 167 607,70
1 732,96
1 272,00
2 204 325,12
1 733,21
1 327,00
2 299 969,67
1 733,47
1 404,00
2 433 791,88
1 733,72
1 441,00
2 498 290,52
1 733,98
1 481,00
2 568 024,38
1 732,44
1 619,00
2 804 820,36
1 732,70
1 684,00
2 917 866,80
1 732,96
1 759,00
3 048 276,64
1 733,21
1 825,00
3 163 108,25
1 733,47
1 995,00
3 458 272,65
1 733,72
2 080,00
3 606 137,60
1 733,98
2 168,00
3 759 268,64
Zdroj: Vlastní výpočet *) Plocha zateplení (konstrukce neuvedené) je proměnné výměry vlivem rozdílné tloušťky izolantu a tím rozdílné pohledové plochy objektu. Dále předmětná plocha zahrnuje plochu nadpaží, ostění, parapetu a střechy. Střešní konstrukce je uvažována stejné ceny (jako fasádní systém), jelikož podle sdělení zástupce společnosti RTS, a.s. nejsou zpracovány agregované položky zateplujícího systému střech a nejlepší vypovídající hodnotu v rámci agregovaných položek mají použité zateplující fasádní systémy.
110
Dizertační práce
Tabulka 4-24 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení
Popis zateplovacího systému
KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení
Objemové podíly konstrukce neuvedené (zateplení)
Základní cena upravená o konstrukci neuvedenou [Kč/m3]
Cena objektu včetně zohlednění zateplení [Kč]
0,115
5 940,48
35 642 880,00
0,119
5 961,80
35 770 800,00
0,120
5 967,12
35 802 720,00
0,128
6 009,75
36 058 500,00
0,137
6 057,70
36 346 200,00
0,141
6 079,01
36 474 060,00
0,146
6 105,65
36 633 900,00
0,124
5 988,44
35 930 640,00
0,126
5 999,09
35 994 540,00
0,128
6 009,75
36 058 500,00
0,133
6 036,39
36 218 340,00
0,141
6 079,01
36 474 060,00
0,144
6 094,99
36 569 940,00
0,148
6 116,30
36 697 800,00
0,163
6 196,22
37 177 320,00
0,169
6 228,19
37 369 140,00
0,176
6 265,48
37 592 880,00
0,183
6 302,77
37 816 620,00
0,200
6 393,35
38 360 100,00
0,209
6 441,30
38 647 800,00
0,219
6 494,58
38 967 480,00
Zdroj: Vlastní výpočet
111
Dizertační práce
Graf 4-31 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení
Zdroj: Vlastní výpočet
Stanovení vlivu zateplení v roce 2013, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Stanovení vlivu zateplení v roce 2013, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení pro potřeby ověření výsledků zjištěných analýzou trhu je provedeno jako cenový poměr vícebytového panelového objektu s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení.
112
Dizertační práce
Tabulka 4-25 Stanovení vlivu zateplení v roce 2013 resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Popis zateplovacího systému
Koeficient vlivu zateplení
KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner. vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení Průměrná hodnota
1,115 1,119 1,120 1,128 1,137 1,141 1,146 1,124 1,126 1,128 1,133 1,141 1,144 1,148 1,163 1,169 1,176 1,183 1,200 1,209 1,219 1,151
Zdroj: Vlastní výpočet
4.8.3 Rekapitulace ověření vlivu zateplení Z provedené analýzy trhu, která reflektuje aktuální situaci na trhu, byla podle provedeného členění pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05. V logice vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2012 a od 1. 1. 2013 byla stanovena cena vícebytového zatepleného panelového objektu a nezatepleného objektu, na jejich základě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí (po
113
Dizertační práce
zaokrouhlení na dvě desetinná místa) <1,12 ; 1,23> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,15 resp. 1,18 (v případě prostého průměru krajních hodnot stanoveného rozpětí). Z výše uvedeného je zřejmé, že rozpětí koeficientu vlivu zateplení zjištěné analýzou trhu nereflektuje rozpětí koeficientu vlivu zateplení zjištěné v logice vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od 1. 1. 2012 a od 1. 1. 2013, přičemž vliv zateplení byl zohledněn pomocí agregovaných položek z rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm. Tato skutečnost může být mimo jiné způsobena vlivem psychologického efektu, resp. situací na trhu, kdy kupující nechce vynaložit částku o 12 až 23 %, v případě průměrné hodnoty o 15 resp. 18 % vyšší za bytovou jednotku vlivem provedeného zateplení, tudíž náklady na zateplení nereflektují navýšení tržní ceny o tyto náklady. Vzhledem ke skutečnosti, že cílem je zjištění, jaký vliv má zateplení na tržní bázi, je uvažováno pouze s vlivem zateplení zjištěným analýzou trhu.
4.9 VÝSLEDKY DIZERTAČNÍ PRÁCE - ZÁVĚREČNÉ DOPORUČENÍ Tématem dizertační práce bylo zjištění, jakým způsobem se podílí koeficient druhu konstrukce na výsledném indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování bytů. Kvantifikace vlivu druhu konstrukce byla provedena pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní metodě oceňování, kdy komparativní metoda je založena na tržním principu. Rozmezí a počet jednotlivých koeficientů je v praxi obvyklé stanovit na základě odborného úsudku bez provedení dalších podrobnějších analýz. Mezi nejvýznamnější kritéria (kvantifikátory cenotvorné odlišnosti) patří při komparativní metodě ocenění lokalita, technické charakteristiky, vybavení, příslušenství, vlastnická práva, relevantní skutečnosti aj., přičemž řešený koeficient druh konstrukce je jedním z nejvýznamnějších cenotvorných činitelů. Vzhledem k této skutečnosti bylo na základě analýzy (uvedené v příloze číslo 1) z veřejně dostupných zdrojů (převážně z realitního serveru www.sreality.cz) stanoveno, jakým způsobem ovlivňuje druh konstrukce, zateplení a kombinace druhu konstrukce a zateplení index odlišnosti, resp. cenu bytu. Z důvodu zobrazení veškerých aspektů projevujících se na hodnotě koeficientu vlivu druhu konstrukce bylo provedeno výše uvedené členění, a to podle druhu konstrukce, zateplení a kombinace druhu konstrukce a zateplení. Výsledné koeficienty byly stanoveny ve dvou variantách. V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. V druhé variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu konstrukce, 114
Dizertační práce
lokality a technického stavu. Druhá varianta byla stanovena pouze pro ověření výsledků první varianty. V rámci druhé varianty nebylo uvažováno dispoziční řešení, z důvodu dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,05. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Hodnota koeficient vlivu zateplení zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,07 ; 1,26>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce činí 1,17, resp. 1,16. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,16. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi). Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu konstrukce oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu konstrukce ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce. Hodnota koeficient vlivu druhu konstrukce zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,09 ; 1,33>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení činí 1,21. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí koeficientu (hodnoty) vlivu druhu konstrukce a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu 115
Dizertační práce
konstrukce a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení. Hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová konstrukce bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. Veškeré bytové jednotky tvořící předmětné databáze byly archivovány aplikací Microsoft Excel (.xls) a Adobe Acrobat Document (.pdf). Na základě provedené analýzy v provedeném předmětném členění bytů bylo stanoveno následující:
4.9.1 Koeficient vlivu zateplení Na základě zpracované databáze byla stanovena hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>. Vliv provedeného zateplení v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 2 až 7 %. Použití uvedeného rozpětí koeficientu vlivu zateplení doporučuji použít při skutečnosti, kdy je vliv zateplení významně ovlivněn nadstandardní, resp. podstandardní materiálovou charakteristikou provedeného zateplení (např. nadstandardní - zateplení kamennou vlnou, podstandardní - zateplení polystyrenem v takové skladbě, že nesplňuje tepelně technické požadavky). Koeficienty vlivu samotného zateplení oscilují okolo hodnoty 1,05, což je průměrná zaokrouhlená hodnota předmětného rozpětí. Vliv provedeného zateplení v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 5 %. Pro zjednodušení a při skutečnosti, kdy je použita standardní materiálová charakteristika zohledňující výši koeficientu vlivu zateplení (např. zateplení polystyrenem v takové skladbě, že splňuje tepelně technické požadavky), doporučuji použít výše uvedený 5 % rozdíl.
4.9.2 Koeficient vlivu druhu konstrukce Na základě zpracované databáze byla stanovena hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce v rozmezí <1,07 ; 1,26>. Druh konstrukce, a to zděné, popř. skeletové konstrukce, oproti panelové konstrukci v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 7 až 26 %. Použití uvedeného rozpětí koeficientu vlivu druhu konstrukce doporučuji použít při skutečnosti, kdy je vliv druhu konstrukce významně ovlivněn nadstandardní, resp. podstandardní materiálovou charakteristikou druhu konstrukce (např. nadstandardní - svislá
116
Dizertační práce
nosná konstrukce z tvárnic super izolačních, podstandardní - svislá nosná konstrukce kamenná). Koeficienty vlivu druhu konstrukce oscilují okolo hodnoty 1,15, což je v podstatě průměrná zaokrouhlená hodnota předmětného rozpětí. Koeficient vlivu druhu konstrukce v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 15 %. Pro zjednodušení a při skutečnosti, kdy je použita standardní materiálová charakteristika zohledňující výši koeficientu vlivu druhu konstrukce (např. cihlová svislá nosná konstrukce), doporučuji použití výše uvedený 15 % rozdíl.
4.9.3 Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení Na základě zpracované databáze byla stanovena hodnota koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení v rozmezí <1,09 ; 1,33>. Druh konstrukce a zateplení, a to zateplené zděné, popř. skeletové konstrukce, oproti nezateplené panelové konstrukci v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 9 až 33 %. Použití uvedeného rozpětí koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení doporučuji použít při skutečnosti, kdy je vliv druhu konstrukce a zateplení
významně
ovlivněn
nadstandardní,
resp.
podstandardní
materiálovou
charakteristikou druhu konstrukce a zateplení (např. nadstandardní - svislá nosná konstrukce z tvárnic super izolačních zateplená kamennou vlnou, podstandardní - svislá nosná konstrukce kamenná zateplená polystyrenem v takové skladbě, že nesplňuje tepelně technické požadavky). Koeficienty vlivu druhu konstrukce a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20, což je v podstatě průměrná zaokrouhlená hodnota předmětného rozpětí. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 20 %. Pro zjednodušení a při skutečnosti, kdy je použita standardní materiálová charakteristika zohledňující výši koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení (např. cihlová svislá nosná konstrukce zateplená polystyrenem v takové skladbě, že splňuje tepelně technické požadavky apod.), doporučuji použití výše uvedený 20 % rozdíl. Z výše uvedeného jsou zřejmé následující čtyři úrovně druhu konstrukce, které jsou řazeny vzestupně, a to: panelová nezateplená; panelová zateplená; zděná nezateplená; 117
Dizertační práce
zděná nebo skeletová zateplená. Použití koeficientu druhu konstrukce je závislé na použité porovnávací (komparativní) metodě (přímé, nepřímé). Tabulka 4-26 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení Rozmezí koeficientů Minimum Maximum
Zjednodušená hodnota koeficientů -
Vliv zateplení
1,02
1,07
1,05
Vliv druhu konstrukce
1,07
1,26
1,15
Vliv druhu konstrukce a zateplení
1,09
1,33
1,20
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vzhledem ke skutečnosti, že cílem práce je mimo jiné, aby sloužila jako metodická pomůcka pro oceňovatele v rámci porovnávací metody, je pro přehlednost použití předmětných hodnot uvedena níže souhrnná tabulka (Tabulka 4-27), kde je definována tzv. standardní konstrukce. Tabulka 4-27 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu konstrukce a koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení Druh provedení
Vliv zateplení
Standard provedení
Rozmezí koeficientů
Zjednodušená hodnota koeficientů
Minimum
Maximum
-
Nezateplená konstrukce - standard
1,00
1,00
1,00
Zateplená konstrukce
1,02
1,07
1,05
1,00
1,00
1,00
1,07
1,26
1,15
1,00
1,00
1,00
1,09
1,33
1,20
Panelová svislá nosná konstrukce – standard Vliv druhu konstrukce Zděná popř. skeletová svislá nosná konstrukce Nezateplená panelová svislá nosná Vliv druhu konstrukce konstrukce – standard a zateplení Zateplená zděná popř. skeletová svislá nosná konstrukce
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
4.9.4 Příklad použití koeficientu vlivu druhu konstrukce Praktický příklad použití koeficientu vlivu druhu konstrukce pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní (porovnávací) metodě viz Tabulka 4-28. Příklad vychází z předpokladu, že veškeré vlastnosti (charakteristiky) vyjadřující rozdíl v ceně bytu jsou totožné kromě druhu konstrukce, oceňovaný byt se nachází v bytovém domě s tradičními zděnými (cihlové) svislými nosnými konstrukcemi bez zateplení a srovnávací (porovnávací) byt se nachází v bytovém domě s panelovými svislými nosnými konstrukcemi (např. typu P1.11) bez zateplení. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaný a srovnávací byt je standardního provedení (co se týče materiálové charakteristiky), je použita tzv. zjednodušená hodnota koeficientu 118
Dizertační práce
vlivu druhu konstrukce ve výši 1,15, což v procentním vyjádření představuje rozdíl v tržní ceně bytu 15 %. Stanovené rozpětí je vhodné použít v případě, kdy je vliv druhu konstrukce významně ovlivněn nadstandardní resp. podstandardní materiálovou charakteristikou druhu konstrukce (např. nadstandardní - svislá nosná konstrukce z tvárnic super izolačních, podstandardní svislá nosná konstrukce kamenná). Tabulka 4-28 Příklad použití koeficientu druhu konstrukce Cena srovnávacího bytu (panelová svislá nosná konstrukce bez zateplení) [Kč]
Koeficient vlivu druhu konstrukce resp. index odlišnosti
1 000 000
1,15
Cena oceňovaného bytu (zděná svislá nosná konstrukce bez zateplení) [Kč] 1 150 000
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
5
OSOBNÍ PŘÍNOS DOKTORANDA
V rámci této kapitoly je uveden osobní přínos doktoranda, resp. dizertační práce do několika skupin, a to pro:
vědní obor;
praktické použití ve znalecké praxi;
pedagogiku.
Pro vědní obor je přínos dizertační práce (doktoranda) ve zjištění (kvantifikaci), jakou měrou se podílí koeficient druhu konstrukce na výsledném indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování bytů, kdy komparativní metoda je založena na tržním principu. Odbornou literaturou není stanoven vliv druhu konstrukce nebo alespoň jeho možné rozpětí v závislosti na běžně se vyskytujících konstrukčních systémech. Dizertační práce je tudíž vhodná jako metodická pomůcka v rámci standardně užívaných odborných literatur. Dále je třeba zmínit, že předmětné stanovené hodnoty mají velmi vysokou vypovídající hodnotu, jelikož pro potřeby stanovení předmětných hodnot bylo celkově použito přibližně 6 000 vzorků (bytů). Pro praktické využití ve znalecké praxi je přínos dizertační práce (doktoranda) stěžejní, jelikož oceňovatel většinu cenotvorných odlišností při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu, kvantifikuje na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe, což má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení. Použitím stanovených 119
Dizertační práce
koeficientů (cenotvorných odlišností) je zajištěno, že oceňovatel (znalec, znalecký ústav, odhadce apod.) bude používat exaktně stanovené hodnoty, na které se může odvolávat v ocenění. Tímto bude zajištěno transparentní a kvalifikované ocenění. Pro pedagogiku je přínos dizertační práce z hlediska výuky znalců a odhadců, kdy zejména posluchači specializačního kurzu jsou často zmateni nemožností použít exaktní data v rámci ocenění komparativní metodou, jež je založena na tržním principu, jak tomu je např. v případě stanovení zjištěné ceny. Na základě této dizertační práce bude oceňovatel seznámen s rozmezím vlivu (koeficientu) druhu konstrukce a dalšími odvozenými hodnotami, které mu budou nápomocny v rámci komparativní metody ocenění bytů.
120
Dizertační práce
Seznam vlastních prací k tématu dizertační práce: 1) „Přijato k publikaci“ SPOUSTA, M. Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou v předmětných oblastech Prahy. Oceňování. Vysoká škola ekonomická v Praze, Praha, 2013, ISSN 1803-0785. 2) „Přijato k publikaci“ SPOUSTA, M. Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňovaní bytů komparativní metodou. Soudní inženýrství, Praha, 2013, ISSN 1211443X. 3) SPOUSTA, M. Výklad kategorií hodnot respektive cen v rámci oceňování nemovitostí. Sborník Junior Forensic Science Brno 13, Brno, 2013, ISBN 978-80-214-4704-2. 4) SPOUSTA, M. Kvantifikace vlivu druhu konstrukce na index odlišnosti pro účely ocenění bytů komparativní metodou v oblasti Prahy 4 a průměrné jednotkové ceny bytů v oblasti Prahy 4. Sborník JUNIORSTAV 2013 - 15. Odborná konference doktorského studia, Brno, 2013, ISBN 978-80-214-4670-0. 5) SPOUSTA, M. Stanovení průměrné jednotkové ceny bytů a zjištění vlivu druhu konstrukce v předmětných oblastech Brna. Odhadce a oceňování majetku, Praha, 2012, roč. 18- 2012, ISSN 1213-8223. 6) SPOUSTA, M. Vliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou. Sborník Junior Forensic Science Brno 12, Brno, 2012, ISBN 97880-214-4485-0. 7) SPOUSTA, M. Vliv multiplikačního koeficientu druhu konstrukce na výsledný index odlišnosti při komparativní metodě oceňování nemovitostí pro byty ve vícebytovém domě. Soudní inženýrství, Brno, 2010, roč. 21- 2010, ISSN 1211-443X. 8) SPOUSTA, M. Vliv provedeného zateplení objektu na cenu bytu v panelovém domě v Praze (oblast číslo 10). Sborník JUNIORSTAV 2010 - 12. Odborná konference doktorského studia, Brno, 2010, ISBN 978-80-214-4042-5.
121
Dizertační práce
9) SPOUSTA, M. Vliv provedeného zateplení u zděných bytů na výslednou cenu při komparativní metodě oceňování. Sborník Junior Forensic Science Brno 10, Brno, 2010, ISBN 978-80-214-4090-6. 10) SPOUSTA, M. Vliv provedeného zateplení na průměrnou jednotkovou cenu bytů ve vícebytovém domě. Sborník Junior Forensic Science Brno 09, Brno, 2009, ISBN 978-80214-3822-4. 11) SPOUSTA, M. Vliv druhu konstrukce na průměrné jednotkové ceně bytů ve vícebytovém domě. Sborník 5. Mezinarodní Baťovi konference pro doktorandy a mladé vědecké pracovníky ve Zlíně dne 2. 4. 2009, Zlín, 2009, ISBN 978-80-7318-812-2. 12) SPOUSTA, M. Vliv multiplikačního koeficientu druhu konstrukce při komparativní metodě. Sborník XVIII. konference absolventů studia technického znalectví s mezinárodní účastí 23. - 24. 1. 2009 v Brně, Brno, 2009, ISBN 978-80-214-3808-8. 13) SPOUSTA, M. Vliv provedeného zateplení objektu na cenu bytu v panelovém domě městské části Brně Bystrci. Sborník JUNIORSTAV 2009 - 11. Odborná konference doktorského studia, Brno, 2009, ISBN 978-80-214-3810-1. 14) SPOUSTA, M. Vliv vybraných multiplikačních koeficientů na výsledný index odlišnosti při komparativní metodě oceňování nemovitostí. Sborník JUNIORSTAV 2007, 9. odborná konference doktorského studia, Brno, 2007, ISBN 978-80-214-3337-3.
Seznam vlastních prací mimo téma dizertační práce: 1) SPOUSTA, M. (spoluautorství článku ve sborníku 70 %); KLEDUS, R. Zjištění vhodnosti použití metody opotřebení u objektu s předpokládanou řádnou údržbou, Sborník JUNIORSTAV 2008, 10. odborná konference doktorského studia, Brno, 2008, ISBN 97880-86433-45-5. 2) BRADÁČ, A.; SUPERATOVÁ, A; KOZIELKOVÁ, E; JÍLEK, J.; HLAVINKOVÁ, V.; PAVLOVÁ, V.; KUBÍČEK, J.; HVIZDOŠOVÁ, L; KOMOSNÁ, M; SPOUSTA, M.; CUPAL, M., Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení. VUT v Brně, Ústav soudního inženýrství.
122
Dizertační práce
Seznam použité literatury: [1]
BRADÁČ, A. a kol. Soudní inženýrství. AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM®, s.r.o., Brno, 1999, ISBN 80-7204-133-9.
[2]
BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. (VIII. přepracované a doplněné vydání), AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM®, s.r.o., Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0.
[3]
Fakulta zemědělská Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích [online]. České Budějovice:
Fakulta
zemědělská
[cit.
2012-02-01].
Dostupné
na
WWW:
http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=1ca308591063 c293ccad7a9467e27c38&clanek=27&PHPSESSID=1ca308591063c293ccad7a9467e27 c38. [4]
SOUČEK, E. Statistika pro ekonomy. (Učební text – Vysoká škola ekonomie a managementu), Praha, 2006.
[5]
BRADÁČ, A.; KREJČÍŘ, P.; SCHOLZOVÁ, V. Úřední oceňování majetku 2010. AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM®, s.r.o., Brno, 2010, ISBN 978-807204-667-6.
[6]
BRADÁČ, A.; KREJČÍŘ, P.; SCHOLZOVÁ V. Úřední oceňování majetku 2012. AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM®, s.r.o., Brno, 2011, ISBN 978-807204-772-7.
[7]
BRADÁČ, A.; KREJČÍŘ, P.; SCHOLZOVÁ, V. Úřední oceňování majetku 2013. AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM®, s.r.o., Brno, 2012, ISBN 978-807204-825-0.
[8]
ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. CEDUK, Praha, 1996, ISBN 80-902109-0-2.
[9]
ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. EKOPRESS, Praha, 2009, ISBN 8086929-14-0.
[10] DOKLÁDALOVÁ, B. Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v období 2002 – 2006. XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno, 2007. [11] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění. 123
Dizertační práce
[12] Zákon č. 36/1967., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb. a zákona č. 444/2011 Sb. [13] Prováděcí vyhláška č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů. [14] Zákon č. 526/1990 Sb., zákon o cenách, v platném znění. [15] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. [16] Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů. [17] http://www.sreality.cz [18] http://www.czso.cz/ [19] Howard C Gelbtuch; Eunice Park Real Estate Valuation in Global Markets. Second edition. Appraisal Institute Chicago, 2011, ISBN: 978-1-935328-12- 4. [20] TEGoVA (2012): European Valuation Standards 2012. Belgium, TeGoVA, 2012. [21] The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007.
124
Dizertační práce
PŘÍLOHA ČÍSLO 1
Analýza jednopokojových bytů pro předmětné oblasti Prahy
Analýza pro předmětné oblasti Prahy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 3
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
1 734,80
1,04
-
-
-
-
54 637,26
1,03
1 745,89
1,03
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
56 993,26
1,08
518,03
1,01
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
81 382,78
1,54
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce Zděná
Zděná
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
0,95
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený – velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
50 178,42
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-1 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 3
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
48 443,62
0,92
-
-
-
-
-
-
52 891,37
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
56 475,23
1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
1
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,04> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,03. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, jelikož nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 4
Zděná
Zděná
Panelová
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení Rozdíl [Kč/m2]
-
50 301,66 1,02 1 093,70 1,02
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-2 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 4
-
1,00
3 292,07
1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50 312,06 1,02 3 302,47 1,07
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci 51 214,29 1,04 2 587,54 1,05
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-10,40
72 965,91 1,48 -
Celkové průměrné hodnoty
-
-
-
-
48 031,15 0,98
-
-
1 474,58 1,03
-
-
49 207,96 1,00
-
-
2 198,37 1,05
-
-
54 403,95 1,11
-
-
5 777,20 1,12
-
-
-
-
-
-
-
-
46 556,57 0,95
-
-
-
-
-
-
47 009,59 0,96
-
-
-
-
-
-
48 626,75 0,99
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
.
1,05
.
1,07
.
1,07
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
2
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,03 ; 1,12> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,07 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,07. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce u bytů ve velmi dobrém technickém došlo k situaci, že průměrná cena bytů se zateplenou zděnou popř. skeletovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodů toho, že databáze bytů se zateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí obsahovala pouze 5 vzorků, které neměly pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu vlivem nízkému spektru bytů. Hodnoty byly v předmětné tabulce označeny kurzívou a dále s nimi v rámci výpočtu nebylo kalkulováno.
3
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 5.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
62 141,52
1,14
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
51 439,93
0,94
-
-
-
-
-
-
54 710,78
1,00
-
-
-
-
-
-
56 187,57
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-3 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 5
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
4
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 5 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 6.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
58 130,95
1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50 235,60
0,93
-
-
-
-
-
-
54 217,63
1,00
-
-
-
-
-
-
56 986,12
1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce Koeficient
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Panelová
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-4 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
5
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 6 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 8
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 8.
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
55 283,78
-
-
-
-
-
-
-
45 424,90
-
-
-
-
-
-
-
48 290,16
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
49 226,49
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Vliv zateplení
Tabulka 5-5 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 8
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
6
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 8 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 9.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
54 163,76
1,08
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 530,43
0,90
-
-
-
-
-
-
50 333,11
1,00
-
-
-
-
-
-
51 032,46
1,01
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv druhu konstrukce
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-6 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 9
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
7
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 10
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 10.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi Panelová dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
58 737,07
1,04
-
-
-
-
-
-
-
-
64 759,98
1,15
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
53 327,46
0,94
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
51 391,37
0,91
-
-
-
-
-
-
56 475,48
1,00
-
-
-
-
58 906,52
1,04
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
51 841,09
0,92
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
1,10
-
1,13
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-7 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 10
2 261,59 1,04 5 409,61 1,10 6 895,98 1,13
1 486,37 1,03
4 634,39 1,09
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
8
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,04> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04 a koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,09 ; 1,10> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,10 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,13.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 11
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 11.
9
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52 715,20
-
-
-
-
-
-
-
44 168,50
-
1 990,23
1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42 178,27
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-8 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 11
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení 1,05.
Ostatní veličiny nemohly být
stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 18
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 18.
10
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
54 569,64
1,17
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
46 739,65
1,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
32 195,96
0,69
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení Koeficient
-
Vliv druhu konstrukce Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-9 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 18
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 18 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
11
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 21
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 21.
Panelová
Zděná
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient
Vliv druhu konstrukce
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
65 224,64
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Koeficient
Zateplený - po rekonstrukci
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-10 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 21
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 21 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
12
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 23
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 23.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50 468,28
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-11 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 23
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 23 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 24
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 24.
13
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
47 130,58
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-12 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 24
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 24 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Prahy 26
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 26.
14
Příloha č. 1 dizertační práce
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
61 345,49
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Koeficient
Zateplený - po rekonstrukci
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-13 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Praha 26
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 26 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Oblasti Prahy, kde nebyl dosažen dostatečný počet jednopokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Prahy 15 a Prahy 17 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
15
Příloha č. 1 dizertační práce
Analýza dvoupokojových bytů pro předmětné oblasti Prahy
Analýza pro předmětné oblasti Prahy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 3
-
58 832,96
1,06
Zateplený - po rekonstrukci
62 674,82
1,13
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
67 771,57
1,23
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Koeficient
Celkové průměrné hodnoty
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient
Konstrukce Zděná
Vliv druhu konstrukce a zateplení
-
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-14 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 3
-
-
-
-
-
3 561,74 1,06
-
-
-
-
3 777,44 1,06
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
48 051,17
0,87
-
-
-
-
-
-
55 271,22
1,00
-
-
-
-
-
-
58 897,38
1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
-
-
-
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
16
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,06. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 4
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44 288,59
0,91
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 967,76
0,94
-
-
-
-
-
-
48 839,91
1,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Celkové průměrné hodnoty
Koeficient
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Panelová
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený - novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-15 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 4
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
17
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 4 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů komparativní v oblasti Prahy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 5.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
56 373,27
1,03
1 626,29
1,03
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
62 528,13
1,14
2 961,92
1,05
-
-
-
-
Zateplený - novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
66 163,10
1,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
49 852,86
0,91
-
-
6 203,45
1,14
-
-
54 746,98
1,00
-
-
-
-
-
-
59 566,21
1,09
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
43 649,41
0,80
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,14
-
-
Zděná
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-16 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 5
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
18
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,05> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,14 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 6.
19
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
69 996,51
1,24
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
51 927,27
0,92
-
-
-
-
-
-
56 595,87
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
61 119,95
1,08
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce Zděná
Panelová
Zděná
Panelová
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-17 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 6 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 8
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 8.
20
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
47 164,91
1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
54 058,79
1,22
-
-
-
-
-
-
38 937,32
0,88
2 178,67 1,06
-
-
-
-
42 392,13
0,96
2 089,73 1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 001,04
0,88
-
-
3 082,52 1,09
-
-
44 157,94
1,00
-
-
3 855,54 1,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0,83
-
-
-
-
-
-
0,91
-
-
-
-
-
-
1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
1,10
-
1,17
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený - novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Zateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Nezateplený - po rekonstrukci
Nezateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před 36 758,65 rekonstrukcí) 40 302,40 Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci 46 227,87 Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-18 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 8
3 006,97 1,07 4 772,78 1,11 6 862,51 1,17
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,05 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,06 a koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,09 ; 1,11> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,10 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,17. 21
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 9.
Zděná
Panelová
Zděná
Panelová
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-19 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 9
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
41 189,62
0,90
-
-
-
-
-
-
45 672,99
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
22
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 10
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 10.
Koeficient
0,93
-1 225,19 0,97
5 488,46
1,14
7 771,01
1,21
50 142,55
1,03
1 593,35
1,03
8 827,75
1,21
7 843,64
1,19
55 988,98
1,15
2 340,26
1,04
9 465,13
1,20
10 906,34
1,24
62 571,79
1,29
-
-
-
-
-
-
39 504,09
0,81
2 282,55
1,06
-
-
-
-
41 314,80
0,85
-984,11
0,98
-
-
-
-
46 523,85
0,96
1 441,21
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
46 217,74
0,95
-
-
8 996,20
1,24
-
-
48 549,20
1,00
-
-
6 250,29
1,15
-
-
53 648,72
1,11
-
-
8 566,08
1,19
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37 221,54
0,77
-
-
-
-
-
-
42 298,91
0,87
-
-
-
-
-
-
45 082,64
0,93
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,19
-
1,21
Koeficient
Vliv zateplení Rozdíl [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce a zateplení
44 992,55
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
Celkové průměrné hodnoty
Koeficient
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Panelová
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-20 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 10
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu). 23
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04 a koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,14 ; 1,24> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,19 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,19 ; 1,24> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,21. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů v dobrém technickém došlo k situaci, ve které průměrná cena bytů se zateplenou zděnou popř. skeletovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou zděnou konstrukcí, popř. skeletovou konstrukcí. Obdobná skutečnost nastala i při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů ve velmi dobrém technickém, kdy průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala, protože databáze bytů se zateplenou zděnou popř. skeletovou konstrukcí v dobrém technickém stavu obsahovala pouze 6 vzorků a databáze bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí ve velmi dobrém technickém stavu obsahovala pouze 5 vzorků. Tyto databáze vlivem nízkému spektru bytů neměly pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnoty byly v předmětné tabulce označeny kurzívou a dále s nimi v rámci výpočtu nebylo kalkulováno.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 11
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 11.
24
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - novostavba
51 838,91
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
42 590,88
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
-
-
-
-
-
-
-
-
44 322,01
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-21 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 11
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 11 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 18
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 18.
25
Příloha č. 1 dizertační práce
50 181,95
1,06
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
54 942,19
1,16
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Konstrukce Zděná
Vliv druhu konstrukce a zateplení
-
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-22 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 18
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 557,55
0,96
-
-
5 595,14
1,14
-
-
47 376,88
1,00
-
-
3 770,82
1,09
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 962,41
0,84
-
-
-
-
-
-
43 606,06
0,92
-
-
-
-
-
-
47 270,47
1,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
1,12
-
1,15
Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty
2 805,07 1,06
6 575,89 1,15
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,06 a koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,09 ; 1,14> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,12 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,15. 26
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 23
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 23.
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Koeficient
Celkové průměrné hodnoty
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý 46 682,82 Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba 50 544,76 Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zděná
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-23 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 23
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 23 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
27
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 24
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 24.
-
49 415,56
1,03
-
-
-
56 412,19
1,17
-
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-24 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 24
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42 982,48
0,89
-
-
1 629,99 1,04
-
-
48 109,33
1,00
-
-
5 652,12 1,13
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
41 352,49
0,86
-
-
-
-
-
-
42 457,21
0,88
-
-
-
-
-
-
46 258,11
0,96
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,09
-
1,16
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
1 306,23 1,03
6 958,35 1,16
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
28
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,03 a koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,04 ; 1,13> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,09 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,16.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Prahy 26
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 26.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
59 625,17
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-25 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 26
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
29
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 26 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Oblasti Prahy, kde nebyl dosažen dostatečný počet dvoupokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Prahy 15, Prahy 17 a Prahy 21 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza třípokojových bytů pro předmětné oblasti Prahy
Analýza pro předmětné oblasti Prahy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 3
30
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
62 952,40
1,11
1 171,05
1,02
-
-
72 248,63
1,27
-
-
-
-
-
-
40 165,55
0,71
-
-
-
-
-
-
Panelová
-
-
-
-
-
-
-
-
51 625,52
0,91
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
47 668,99
0,84
-
-
-
-
-
-
Zděná
56 751,65
1,00
-
-
-
-
-
-
61 781,35
1,09
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Panelová
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,02
-
1,22
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-26 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 3
11 326,88 1,22
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,02, koeficient vlivu druhu konstrukce byl
31
Příloha č. 1 dizertační práce
kvantifikován hodnotou 1,22 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 4
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
66 804,42
1,50
-
-
-
-
-
-
35 123,93
0,79
1 117,54 1,03
-
-
-
-
36 480,32
0,82
1 184,68 1,03
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
39 767,47
0,89
1 031,13 1,03
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
42 157,66
0,94
-
-
8 151,27
1,24
-
-
44 622,85
1,00
-
-
9 327,21
1,26
-
-
47 748,73
1,07
-
-
9 012,39
1,23
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34 006,39
0,76
-
-
-
-
-
-
35 295,64
0,79
-
-
-
-
-
-
38 736,34
0,87
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,24
-
-
Konstrukce Zděná
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-27 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 4
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
32
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,03, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,23 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce hodnotou 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 5.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
72 467,35
1,31
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
39 750,78
0,72
-399,89
0,99
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
52 954,30
0,96
-
-
20 326,47
1,62
-
-
55 325,49
1,00
-
-
17 792,01
1,47
-
-
63 572,09
1,15
-
-
23 421,42
1,58
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
32 627,83
0,59
-
-
-
-
-
-
37 533,48
0,68
-
-
-
-
-
-
40 150,67
0,73
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-28 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 5
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
33
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků – závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, nebyl kvantifikován koeficient vlivu zateplení, neboť při stanovení vlivu zateplení u bytů v technickém stavu po rekonstrukci došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodu toho, že databáze bytů zateplených a nezateplených v technickém stavu po rekonstrukci obsahovala pouze 5 vzorků. Tyto databáze vlivem nízkému spektru bytů neměly pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Předmětná hodnota koeficientu byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu vlivu zateplení nebylo kalkulováno. Koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,47 ; 1,62> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,56. Hodnoty rozmezí vlivu druhu konstrukce oblasti Prahy 5 vybočuje svými hodnotami od veškerých rozmezí vlivu druhu konstrukce ostatních předmětných oblastí. Tato skutečnost může být způsobena momentální zvýšenou poptávkou v dané lokalitě nebo momentální nízkou nabídkou bytů s předmětným druhem konstrukce v dané lokalitě. Vlivem této skutečnosti není v rámci výpočtu s rozmezím vlivu druhu konstrukce oblasti Prahy 5 kalkulováno. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 6.
34
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
67 254,22
1,14
2 146,77
1,03
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
70 188,98
1,19
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Vliv druhu konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv zateplení
Tabulka 5-29 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 6
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
51 973,99
0,88
-
-
-
-
-
-
58 994,58
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
65 107,45
1,10
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,03. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 8
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 8. 35
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
56 169,20
1,25
-
-
-
-
-
-
33 734,88
0,75
1 848,16
1,06
-
-
-
-
36 593,79
0,81
1 128,90
1,03
-
-
-
-
39 171,02
0,87
2 035,66
1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 441,40
0,88
-
-
7 554,68 1,24
-
-
44 983,86
1,00
-
-
9 518,97 1,27
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
31 886,72
0,71
-
-
-
-
-
-
35 464,89
0,79
-
-
-
-
-
-
37 135,36
0,83
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,26
-
-
Konstrukce Zděná
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-30 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 8
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,24 ; 1,27> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,26 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, jelikož nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. 36
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 9.
Zděná
50 232,74
1,05
-
-
-
56 071,52
1,17
-
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
-
Vliv druhu konstrukce
-
Vliv zateplení
-
Koeficient
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený - po rekonstrukci
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-31 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2 326,88 1,05
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
45 020,87
0,94
-
-
-
-
-
-
47 905,86
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
48 562,94
1,01
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,05. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. 37
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 10
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 10.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
63 733,14
1,33
-
-
-
-
-
-
37 805,86
0,79
467,83
1,01
-
-
-
-
39 267,30
0,82
923,87
1,02
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
43 660,80
0,91
3 285,52 1,08
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
43 727,93
0,91
-
-
6 389,90
1,17
-
-
47 881,62
1,00
-
-
9 538,19
1,25
-
-
52 012,91
1,09
-
-
11 637,63 1,29
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37 338,03
0,78
-
-
-
-
-
-
38 343,43
0,80
-
-
-
-
-
-
40 375,28
0,84
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,24
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-32 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 10
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,08> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován 38
Příloha č. 1 dizertační práce
v rozmezí <1,17 ; 1,29> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 11
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 11.
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv zateplení Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-33 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 11
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
49 023,82
-
-
-
-
-
-
-
34 186,90
-
378,79
1,01
-
-
-
-
35 660,47
-
139,99
1,00
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
38 615,57
-
2 217,45
1,06
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
33 808,11
-
-
-
-
-
-
-
35 520,48
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
36 398,12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,02
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,00 ; 1,06> s průměrnou hodnotou
39
Příloha č. 1 dizertační práce
koeficientu vlivu zateplení 1,02. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 15
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 15.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení Koeficient
Vliv druhu konstrukce
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
54 624,54
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-34 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 15
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 15 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
40
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 17
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 17.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
53 311,93
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zateplený – novostavba
Panelová
Zděná
Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-35 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 17
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 17 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 18
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 18.
41
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52 975,26
1,25
-
-
-
-
-
-
34 716,28
0,82
2 681,07 1,08
-
-
-
-
35 577,24
0,84
1 353,14 1,04
-
-
-
-
37 757,10
0,89
2 553,26 1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42 329,40
1,00
-
-
8 105,30
1,24
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
32 035,21
0,76
-
-
-
-
-
-
34 224,10
0,81
-
-
-
-
-
-
35 203,84
0,83
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
1,24
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený novostavba
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-36 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 18
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,08> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,06, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován 42
Příloha č. 1 dizertační práce
hodnotou 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 21
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 21.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
55 207,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-37 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 21
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 21 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 23
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 23. 43
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
48 955,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42 661,79
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-38 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 23
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 23 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 24
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 24.
44
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
54 510,97
-
-
-
-
-
-
-
34 621,99
-
3 215,35
1,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
37 943,58
-
1 454,83
1,04
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
31 406,64
-
-
-
-
-
-
-
33 797,74
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
36 488,75
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,07
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-39 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 24
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,10> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,07. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Prahy 26
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 26.
45
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
55 544,60
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
34 519,02
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-40 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Praha 26
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 26 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Analýza čtyř a více pokojových bytů pro předmětné oblasti Prahy
Analýza pro předmětné oblasti Prahy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v oblasti Prahy 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 3
46
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
73 176,75
1,30
3 167,07
1,05
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
75 548,95
1,34
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce Zděná
Zděná
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-41 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v oblasti Praha 3
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
52 180,00
0,93
-
-
-
-
-
-
56 362,91
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
70 009,68
1,24
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,05. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, jelikož nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v oblasti Prahy 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 4 47
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
55 650,17
1,09
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
62 420,27
1,22
-
-
-
-
-
-
39 690,09
0,78
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50 972,77
1,00
-
-
-
-
52 542,65
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 568,97
0,89
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
1,12
-
-
Konstrukce Zděná
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení 3 107,52 1,06
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-42 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v oblasti Praha 4
5 403,80 1,12
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,06, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,12 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
48
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů v oblasti Prahy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 5.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
67 298,88
1,18
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
57 223,64
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
64 238,85
1,12
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-43 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 5
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků – závěr
V oblasti Prahy 5 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
49
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 6.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
77 013,78
1,30
-
-
-
-
-
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba
-
Konstrukce Zděná
Zateplený – novostavba
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-44 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 6
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) 57 769,11
0,97
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - velmi dobrý
59 300,99
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
68 329,15
1,15
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí)
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 6 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 8
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 8. 50
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
58 599,43
1,32
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44 508,09
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-45 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 8
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 8 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 9.
51
Příloha č. 1 dizertační práce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-46 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 9
-
-
-
-
-
-
-
-
55 950,33
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 10
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 10.
52
Příloha č. 1 dizertační práce
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-47 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 10
-
-
-
-
-
-
-
-
68 201,69
1,25
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
47 379,01
0,87
-
-
-
-
-
-
54 527,11
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
60 018,95
1,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 10 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce na index odlišnosti.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 11
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 11.
53
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Konstrukce Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
32 981,83
-
-
-
-
-
-
-
34 756,45
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33 496,51
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
35 019,27
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
-
-
-
Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-48 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 11
1 259,94 1,04
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,04. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 17
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 17.
54
Příloha č. 1 dizertační práce
Zateplený - po rekonstrukci
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-49 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 17
-
-
-
-
-
-
-
-
55 066,49
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 17 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 18
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 18.
55
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
51 430,85
1,28
-
-
-
-
-
-
33 255,87
0,83
-443,31 0,99
-
-
-
-
36 277,49
0,90
-640,43 0,98
-
-
-
-
36 485,65
0,91
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
40 286,55
1,00
-
-
3 368,63
1,09
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33 699,18
0,84
-
-
-
-
-
-
36 917,92
0,92
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,09
-
-
Konstrukce Zděná
Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-50 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 18
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, nebyl kvantifikován koeficient vlivu zateplení, protože při stanovení vlivu zateplení u bytů v dobrém a velmi dobrém technickém stavu došlo k situaci, ve které průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodu toho, že databáze panelových bytů zateplených a 56
Příloha č. 1 dizertační práce
nezateplených v dobrém a velmi dobrém technickém stavu obsahovala od 5 do 7 vzorků. Tyto databáze vlivem nízkému spektru bytů neměly pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Předmětné hodnoty koeficientu byly v předmětné tabulce označeny kurzívou a dále s nimi v rámci výpočtu nebylo kalkulováno. Koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,09. Koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 21
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 21.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
59 256,22
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-51 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 21
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
57
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 21 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Prahy 24
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 24.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
61 235,55
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-52 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Praha 24
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
58
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 24 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce.
Oblasti Prahy, kde nebyl dosažen dostatečný počet čtyř a více pokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Prahy 15, Prahy 23 a Prahy 26 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza jednopokojových bytů pro předmětné oblasti Brna
Analýza pro předmětné oblasti Brna byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce při oceňování jednopokojových bytů komparativní (porovnávací) metodou.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 3.
59
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44 837,12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-53 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 3
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 3 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 4.
60
Příloha č. 1 dizertační práce
Panelová
Zděná
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient
Vliv druhu konstrukce
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44 572,63
-
-
-
-
-
-
-
37 034,51
-
1 498,63
1,04
-
-
-
-
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Koeficient
Zateplený - po rekonstrukci
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-54 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 4
40 121,18
-
3 802,05
1,10
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
35 535,88
-
-
-
-
-
-
-
36 319,13
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,07
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,10> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,07. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 6.
61
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41 954,99
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-55 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 6 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 7
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 7.
62
Příloha č. 1 dizertační práce
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-56 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Brna 7
-
-
-
-
-
-
-
-
39 859,75
-
-
-
-
-
-
-
36 239,88
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
36 604,17
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 7 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Oblasti Brna, kde nebyl dosažen dostatečný počet jednopokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Brna 2 a Brna 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
63
Příloha č. 1 dizertační práce
Analýza dvoupokojových bytů pro předmětné oblasti Brna
Analýza pro předmětné oblasti Brna byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 2
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 2.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce Zděná
Zděná
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-57 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 2
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
34 909,09
0,85
-
-
-
-
-
-
41 035,24
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
45 565,89
1,11
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
64
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 2 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 3.
Panelová
Zděná
Panelová
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
39 453,54
1,04
1 616,24
1,04
3 050,07
1,08
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
48 607,92
1,28
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce Koeficient
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený - po rekonstrukci
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-58 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 3
36 403,47
0,96
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
37 078,26
0,98
-
-
3 141,35
1,09
-
-
37 837,30
1,00
-
-
-
-
-
-
43 118,73
1,14
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33 936,91
0,90
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,09
-
-
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
65
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,08 ; 1,09> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,09 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 4.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
40 213,08
1,11
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
44 652,74
1,23
-
-
-
-
-
-
32 737,50
0,90
1 292,51 1,04
-
-
-
-
34 965,57
0,96
2 532,75 1,08
-
-
-
-
36 164,48
1,00
2 044,65 1,06
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
36 250,96
1,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
31 444,99
0,87
-
-
-
-
-
-
32 432,82
0,89
-
-
-
-
-
-
34 119,83
0,94
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,07
-
1,14
-
1,24
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-59 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 4
3 962,12 1,11 5 247,51 1,15 7 780,26 1,24
3 818,14 1,12
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
66
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,11> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,07 a koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,12 ; 1,15> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,14 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,24.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 6.
67
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42 444,98
1,14
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
36 583,06
0,98
-
-
-
-
37 283,81
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
32 765,18
0,88
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,12
-
-
Konstrukce Zděná
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-60 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 6
3 817,88 1,12
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu druhu konstrukce hodnotou 1,12. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
68
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 7
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 7.
-
41 718,25
1,08
-
-
-
40 529,67
1,04
32 670,37
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
-
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-61 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Praha 7
-
-
-
-
-
-
-
7 475,56
1,22
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0,84
369,48
1,01
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37 584,42
0,97
-
-
5 283,53
1,16
-
-
38 787,83
1,00
-
-
4 545,14
1,13
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
32 300,89
0,83
-
-
-
-
-
-
34 242,69
0,88
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,15
-
1,22
Celkové průměrné hodnoty
2 930,42 1,08
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
69
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,08> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,13 ; 1,16> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,15 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,22.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 9.
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 607,57
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Vliv zateplení
Tabulka 5-62 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Brna 9
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
70
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Analýza třípokojových bytů pro předmětné oblasti Brna
Analýza pro předmětné oblasti Brna byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 2
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 2.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zděná
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-63 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 2
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
34 388,04
0,92
-
-
-
-
-
-
37 414,02
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
39 798,74
1,06
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
71
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 2 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 3.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44 508,33
1,23
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
32 470,72
0,90
-
-
-
-
-
-
36 168,93
1,00
-
-
-
-
-
-
38 798,79
1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-64 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 3
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
72
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 3 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 4.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
39 130,03
1,02
-
-
-
-
-
-
30 471,44
0,80
-
-
-
-
31 230,38
0,82
456,47
1,01
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
38 269,07
1,00
-
-
7 495,16
1,24
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
28 312,60
0,74
-
-
-
-
-
-
30 773,91
0,80
-
-
-
-
-
-
33 963,91
0,89
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,24
-
-
Zděná
Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení 2 158,84 1,08
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-65 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 4
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
73
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,08> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 6.
74
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
44 519,34
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27 530,47
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce
Vliv zateplení
Tabulka 5-66 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 6
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 6 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 7
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 7.
75
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
37 230,94
1,07
-
-
-
-
-
-
27 684,18
0,80
456,92
1,02
-
-
-
-
29 762,97
0,86
836,70
1,03
-
-
-
-
31 352,07
0,90
1 852,40 1,06
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34 725,47
1,00
-
-
5 799,20
1,20
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27 227,26
0,78
-
-
-
-
-
-
28 926,27
0,83
-
-
-
-
-
-
29 499,67
0,85
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,20
-
-
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-67 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Brna 7
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,20 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. 76
Příloha č. 1 dizertační práce
Oblast Brna, kde nebyl dosažen dostatečný počet třípokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Brna 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza čtyř a více pokojových bytů pro předmětné oblasti Brna
Analýza pro předmětné oblasti Brna byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 2
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 2.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zděná
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-68 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 2
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
38 328,60
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
39 379,82
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
77
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 2 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 3.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50 904,19
1,45
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
35 047,00
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Zděná
Panelová
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *) -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-69 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 3
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
78
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 3 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 4.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
31 528,71
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 316,13
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
Panelová
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-70 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 4
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
79
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 4 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 6.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 684,28
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
26 333,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před 24 620,11 rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-71 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 6 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
80
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Brna 7
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 7.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 313,29
-
-
-
-
-
-
-
26 167,83
-
795,71
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30 800,32
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
25 372,12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
28 676,52
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
-
-
-
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-72 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř více a pokojových bytů v oblasti Brna 7
2 123,80 1,07
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Oblast Brna, kde nebyl dosažen dostatečný počet čtyř a více pokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
81
Příloha č. 1 dizertační práce
V oblasti Brna 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza jednopokojových bytů pro předmětné oblasti Ostravy
Analýza pro předmětné oblasti Ostravy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Ostravy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 6.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení Koeficient
Vliv druhu konstrukce Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
15 856,47
-
884,89
1,06
-
-
-
-
16 863,01
-
936,81
1,06
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
14 971,58
-
-
-
-
-
-
-
15 926,20
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
-
-
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení Koeficient
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Panelová
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-73 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Ostravy 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
82
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení s průměrnou hodnotou 1,06. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Ostravy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 9.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Vliv zateplení Koeficient
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu
Panelová
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
21 337,69
-
897,94
1,04
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19 745,64
-
-
-
-
-
-
-
20 439,75
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
-
-
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-74 Stanovení vlivu druhu konstrukce u jednopokojových bytů v oblasti Ostravy 9
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
83
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,04. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Oblasti Ostravy, kde nebyl dosažen dostatečný počet jednopokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Ostravy 2, Ostravy 3, Ostravy 5 a Ostravy 8 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza dvoupokojových bytů pro předmětné oblasti Ostravy
Analýza pro předmětné oblasti Ostravy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Ostravy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 6.
84
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13 189,48
0,82
328,85
1,03
-
-
-
-
Panelová
14 373,97
0,89
321,55
1,02
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
15 793,67
0,98
-
-
2 933,04
1,23
-
-
Zděná
16 113,74
1,00
-
-
2 061,32
1,15
-
-
20 487,67
1,27
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
12 860,63
0,8
-
-
-
-
-
-
Panelová
14 052,42
0,87
-
-
-
-
-
-
16 957,28
1,05
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,19
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-75 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Ostravy 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,03> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,03, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,15 ; 1,23> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,19 a
85
Příloha č. 1 dizertační práce
koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Ostravy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 9.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
17 284,48
0,87
415,95
1,02
-
-
-
-
18 056,67
0,91
721,95
1,04
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19 824,75
1,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16 868,53
0,85
-
-
-
-
-
-
17 334,72
0,87
-
-
-
-
-
-
19 465,74
0,98
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,14
-
-
Konstrukce Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-76 Stanovení vlivu druhu konstrukce u dvoupokojových bytů v oblasti Ostravy 9
2 490,03 1,14
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
86
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,04> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,03, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,14 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Oblasti Ostravy, kde nebyl dosažen dostatečný počet dvoupokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Ostravy 2, Ostravy 3, Ostravy 5, Ostravy 8 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza třípokojových bytů pro předmětné oblasti Ostravy
Analýza pro předmětné oblasti Ostravy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Ostravy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 5.
87
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
14 443,57
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-77 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Ostravy 5
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Ostravy 5 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Ostravy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 6.
88
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Konstrukce Panelová
Zděná
Panelová
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
12 667,39
-
875,65
1,07
-
-
-
-
14 114,92
-
418,66
1,03
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
17 849,63
-
890,34
1,05
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
11 791,74
-
-
-
-
-
-
-
13 696,26
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci 16 959,29
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-78 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Ostravy 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Ostravy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 9.
89
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
16 788,90
-
359,73
1,02
-
-
-
-
18 500,71
-
1 077,64 1,06
-
-
-
-
19 843,68
-
809,45
1,04
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
16 429,17
-
-
-
-
-
-
-
17 423,07
-
-
-
-
-
-
-
19 034,23
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
-
-
-
Zděná
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-79 Stanovení vlivu druhu konstrukce u třípokojových bytů v oblasti Ostravy 9
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Oblasti Ostravy, kde nebyl dosažen dostatečný počet třípokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Ostravy 2, Ostravy 3 a Ostravy 8 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza čtyř a více pokojových bytů pro předmětné oblasti Ostrava 90
Příloha č. 1 dizertační práce
Analýza pro předmětné oblasti Ostravy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Ostravy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 6.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
12 533,25
-
-1 980,32
0,86
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
11 667,46
-
-
-
-
-
-
-
13 112,60
-
-
-
-
-
-
-
14 513,57
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0,86
-
-
-
-
Zděná
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-80 Stanovení vlivu druhu konstrukce u čtyř a více pokojových bytů Ostravy 6
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 0,86. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů v technickém stavu po rekonstrukci došlo k situaci, ve které průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodu toho, že databáze bytů se zateplenou 91
Příloha č. 1 dizertační práce
a nezateplenou panelovou konstrukcí v technickém stavu po rekonstrukci obsahovala pouze 5 vzorků. Tyto databáze vlivem nízkému spektru bytů neměly pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnoty byly v předmětné tabulce označeny kurzívou a dále s nimi v rámci výpočtu nebylo kalkulováno. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Oblasti Ostravy, kde nebyl dosažen dostatečný počet čtyř a více pokojových bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Ostravy 2, Ostravy 3, Ostravy 5, Ostravy 8 a Ostravy 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
Analýza bytů pro předmětné oblasti Prahy (bez rozlišení dispozičního řešení)
Analýza pro předmětné oblasti Prahy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce (bez rozlišení dispozičního řešení) bytů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce bytů komparativní (porovnávací) metodou v oblasti Prahy 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 3.
92
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce Koeficient
Vliv zateplení Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi Panelová dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-81 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 3
9 733,62
1,24
-
-
49 899,17 0,92
1 443,87 1,03
58 531,96 1,08
4 101,24 1,08
63 774,26 1,17
2 830,96 1,05 10 982,02 1,21
16 661,27
1,40
-
-
72 810,92 1,34
-
-
-
-
-
-
40 165,55 0,74
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
48 455,30 0,89
-
-
-
-
-
-
54 430,72 1,00
-
-
-
-
60 943,30 1,12
-
-
-
-
-
-
-
-
52 792,24 0,97 -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41 870,69 0,77
Celkové průměrné hodnoty
12 560,03 1,30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,25
-
1,40
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,08> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován
93
Příloha č. 1 dizertační práce
v rozmezí <1,21 ; 1,30> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,25 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,40.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 4.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce
0,99
3 371,20 1,07
9 087,68
1,23
9 485,26
1,24
51 200,17
1,04
1 861,75 1,04
7 609,86
1,17
9 712,72
1,23
56 471,45
1,14
3 424,15 1,06 11 335,09 1,25 12 761,72 1,29
68 625,04
1,39
-
-
-
-
-
-
39 772,27
0,81
397,58
1,01
-
-
-
-
43 590,31
0,88
2 102,86 1,05
-
-
-
-
45 136,36
0,91
1 426,63 1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 488,75
0,92
-
-
6 114,06
1,16
-
-
49 338,42
1,00
-
-
7 850,97
1,19
-
-
53 047,30
1,08
-
-
9 337,57
1,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
39 374,69
0,80
-
-
-
-
-
-
41 487,45
0,84
-
-
-
-
-
-
43 709,73
0,89
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,20
-
1,25
Celkové průměrné hodnoty
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Rozdíl [Kč/m2]
Průměrná hodnota [Kč/m2] 48 859,95
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-82 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 4
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
94
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,16 ; 1,25> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,20 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,23 ; 1,29> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení 1,25.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 5.
95
Příloha č. 1 dizertační práce
-
-
57 062,53
1,04
2 004,33 1,04
61 605,93
1,12
1 559,74 1,03 20 216,45 1,49
66 172,82
1,20
40 555,66
0,74
-
-
41 389,48
0,75
-
-
-
-
51 453,33
0,93
-
-
55 058,20
1,00
-
60 046,19
1,09
-
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv zateplení -
-
-
-
-
-
-
-
17 934,80 1,46 18 931,54 1,44
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
15 508,33 1,43
-
-
-
15 930,47 1,41
-
-
-
-
17 371,80 1,41
-
-
-
-
-
-
-
-
-
35 945,00
0,65
-
-
-
-
-
-
39 127,73
0,71
-
-
-
-
-
-
42 674,39
0,78
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,07
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
-
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-83 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 5
4 610,66 1,13 -
-
-1 284,91 0,97
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,13> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,07, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován 96
Příloha č. 1 dizertační práce
v rozmezí <1,41 ; 1,49> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,44 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,44 ; 1,46> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení 1,45. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů v technickém stavu po rekonstrukci došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodů toho, že databáze bytů se zateplenou panelovou konstrukcí v technickém stavu po rekonstrukci obsahovala pouze 5 vzorků. Databáze vlivem nízkému spektru bytů neměla pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnota byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu nebylo kalkulováno. Koeficient vlivu druhu konstrukce a koeficient vlivu konstrukce a zateplení v porovnání s předcházejícími stanovenými hodnotami dosahuje diametrálně vyšších hodnot. Tento fakt je způsoben agregací jednotlivých bytových jednotek z hlediska dispozičního řešení. Z důvodu konzistentnosti dalších stanovených hodnot není s výše uvedenými hodnotami, které byly stanoveny v rámci této kapitoly, ve výpočtu dále kalkulováno.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 6.
97
Příloha č. 1 dizertační práce
0,78
-7 187,02 0,86 -7 902,04 0,85
61 498,82
1,07
4 131,99 1,07
65 746,55
1,15
2 672,48 1,04 14 037,19 1,27
70 976,08
1,24
-
-
-
52 765,42
0,92
-
-
-
-
-
51 709,36
0,90
-
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient 1,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52 050,40
0,91
-
-
-
-
-
-
57 366,83
1,00
-
-
1 360,94
1,02
-
-
63 074,07
1,10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
56 005,89
0,98
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
-
-
1,10
-
Koeficient
5 492,93
Rozdíl [Kč/m2]
-
Rozdíl [Kč/m2]
-
Celkové průměrné hodnoty
Koeficient
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
44 863,38
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná hodnota [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-84 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 6
-
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07> s průměrnou hodnotou
98
Příloha č. 1 dizertační práce
koeficientu vlivu zateplení 1,06, koeficient vlivu druhu konstrukce nebyl kvantifikován, koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován průměrnou hodnotou 1,10. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů v dobrém technickém stavu, popř. před rekonstrukcí došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou zděnou popř. skeletovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí. Tato skutečnost mimo jiné nastala z důvodu toho, že databáze bytů se zateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí v dobrém technickém stavu, popř. před rekonstrukcí obsahovala pouze 5 vzorků. Databáze vlivem nízkému spektru bytů neměla pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnota byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu nebylo kalkulováno. Při stanovení koeficientu vlivu druhu konstrukce u bytů v dobrém technickém stavu, popř. před rekonstrukcí došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodu toho, že databáze bytů se zateplenou zděnou, popř. skeletovou a také panelovou konstrukcí v dobrém technickém stavu, popř. před rekonstrukcí obsahovala pouze 5 vzorků. Databáze vlivem nízkému spektru bytů neměla pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnota byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu nebylo kalkulováno. Dále byly stanoveny dvě průměrné hodnoty druhu konstrukce, které vykazují velmi velký rozptyl. Z důvodu konzistentnosti dalších stanovených hodnot není s výše uvedenými hodnotami, které byly stanoveny v rámci této kapitoly, ve výpočtu dále kalkulováno.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 8
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 8.
99
Příloha č. 1 dizertační práce
Celkové průměrné hodnoty
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná hodnota [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-85 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 8
48 679,37
1,09 3 978,17 1,09
8 876,75
1,22 11 204,58
1,30
52 496,26
1,17 6 260,44 1,14
10 708,04
1,26 11 290,00
1,27
55 499,94
1,24
38 280,99
-
-
-
-
-
-
0,86 4 413,49 1,13
-
-
-
-
39 802,62
0,89 2 327,83 1,06
-
-
-
-
41 788,22
0,93
581,96
1,01
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
38 614,28
0,86
-
-
4 746,78
1,14
-
-
44 701,20
1,00
-
-
7 226,41
1,19
-
-
46 235,82
1,03
-
-
5 029,56
1,12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33 867,50
0,76
-
-
-
-
-
-
37 474,79
0,84
-
-
-
-
-
-
41 206,26
0,92
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,09
-
1,19
-
1,29
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
100
Příloha č. 1 dizertační práce
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,14> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,09, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,12 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,19 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,27 ; 1,30> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení 1,29.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 9.
49 766,98
1,04
Zateplený - po rekonstrukci
49 410,09
1,03
283,45
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
55 384,33
1,16
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Zděná
Vliv druhu konstrukce a zateplení
-
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Konstrukce
Průměrná hodnota [Kč/m2]
Tabulka 5-86 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 9
-
-
-
-
-
-
-
1,01
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
43 418,89
0,91
-
-
7 529,23
1,21
-
-
47 923,05
1,00
-
-
6 951,25
1,17
-
-
49 126,64
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
35 889,66
0,75
-
-
-
-
-
-
40 971,80
0,85
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,19
-
1,21
Celkové průměrné hodnoty
1 843,93 1,04
8 795,18 1,21
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
101
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,04> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,03, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,17 ; 1,21> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,19 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován průměrnou hodnotou 1,21. U bytových jednotek se zděnou zateplenou konstrukcí došlo k situaci, v které hodnota těchto bytových jednotek ve velmi dobrém technickém stavu je vyšší než v technickém stavu po rekonstrukci.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 10
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 10.
102
Příloha č. 1 dizertační práce
Panelová
Zděná
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce Koeficient
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-87 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 10
46 358,33 0,90
-582,59
0,99
7 311,42
1,19
8 767,67
1,23
53 363,96 1,04
2 055,68 1,04
8 678,43
1,19
10 329,67 1,24
57 133,67 1,11
1 159,89 1,02 11 200,89
1,24
13 175,82 1,30
64 064,30 1,25
-
-
-
-
-
-
39 046,91 0,76
1 456,25 1,04
-
-
-
-
44 685,53 0,87
1 651,24 1,04
-
-
-
-
45 932,78 0,90
1 974,93 1,04
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
46 940,92 0,91
-
-
9 350,26
1,25
-
-
51 308,28 1,00
-
-
8 273,99
1,19
-
-
55 973,78 1,09
-
-
12 015,93
1,27
-
-
-
-
-
-
-
-
37 590,66 0,73
-
-
-
-
-
-
43 034,29 0,84
-
-
-
-
-
-
43 957,85 0,86
-
-
-
-
-
-
-
Celkové průměrné hodnoty
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,22
-
1,26
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,04> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován 103
Příloha č. 1 dizertační práce
v rozmezí <1,19 ; 1,27> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,22 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,23 ; 1,30> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení 1,26. Při stanovení vlivu zateplení u bytů v dobrém technickém stavu, popř. před rekonstrukcí došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí. Tato skutečnost nastala z důvodu toho, že databáze bytů se zateplenou zděnou, popř. skeletovou konstrukcí v dobrém technickém stavu, popř. před rekonstrukcí obsahovala pouze 5 vzorků. Databáze vlivem nízkému spektru bytů neměla pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnota byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu nebylo kalkulováno.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 11
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 11.
104
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
47 053,16
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
51 095,22
-
-
-
-
-
-
-
37 239,94
-
1 210,64
1,03
-
-
-
-
37 952,11
-
782,73
1,02
-
-
-
-
40 404,04
-
2 762,16
1,07
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
36 029,30
-
-
-
-
-
-
-
37 169,38
-
-
-
-
-
-
-
37 641,88
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,24
-
1,27
Zděná
Zateplený - po rekonstrukci
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-88 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 11
9 101,05 1,24 9 883,78 1,27
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,27.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 15
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 15.
105
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
54 563,42
1,12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50 624,76
1,04
-
-
-
-
-
-
48 882,84
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-89 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 15
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 15 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů. U bytových jednotek se zděnou nezateplenou konstrukcí došlo k situaci, kdy hodnota těchto bytových jednotek v dobrém technickém stavu, popř. v technickém stavu před rekonstrukcí je vyšší než ve velmi dobrém technickém stavu.
106
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 17
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 17.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
53 844,40
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
60 861,04
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-90 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 17
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 17 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 18
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 18.
107
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2] -
-
-
-
-
-
-
-
46 984,05
1,02
780,43
-
-
-
-
-
-
-
-
53 804,22
1,16
-
-
-
-
-
-
36 198,72
0,78
486,07
1,01
-
-
-
-
37 903,58
0,82
277,37
1,01
-
-
-
-
38 715,86
0,84
-1 085,59 0,97
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45 126,14
0,98
-
-
9 413,49 1,26
-
-
46 203,62
1,00
-
-
8 577,41 1,23
-
-
49 500,02
1,07
-
-
9 698,57 1,24
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
35 712,65
0,77
-
-
-
-
-
-
37 626,21
0,81
-
-
-
-
-
-
39 801,45
0,86
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,01
-
1,24
-
1,25
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-91 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 18
1,02 9 080,47 1,24 9 357,84 1,25
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,02> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,01, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován 108
Příloha č. 1 dizertační práce
v rozmezí <1,23 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován s průměrnou hodnotou 1,25. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů v technickém stavu po rekonstrukci došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Hodnota byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu nebylo kalkulováno.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 21
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 21.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
58 830,81
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2] -
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-92 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 21
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
109
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 21 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 23
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 23.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
49 790,25
1,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
38 722,01
0,94
-
-
-
-
-
-
41 052,12
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci 46 943,78
1,14
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Vliv zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce Zděná
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-93 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 23
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
110
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Prahy 23 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 24
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 24.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Celkové průměrné hodnoty
Koeficient
Panelová
Rozdíl [Kč/m2]
Zděná
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Panelová
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-94 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 24
-
-
-
-
-
-
-
-
47 896,85
1,04
-
-
-
-
-
-
-
-
55 337,78
1,20
-
-
-
-
-
-
35 355,87
0,77
427,25
1,01
-
-
-
-
38 365,75
0,83
1 432,25 1,04
-
-
-
-
38 470,41
0,83
-665,30
0,98
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42 982,48
0,93
-
-
8 053,86
1,23
-
-
46 107,34
1,00
-
-
9 173,84
1,25
-
-
50 820,71
1,10
-
-
11 685,00 1,30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34 928,62
0,76
-
-
-
-
-
-
36 933,50
0,80
-
-
-
-
-
-
39 135,71
0,85
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,26
-
1,30
1 789,51 1,04
9 531,10
1,25 10 963,35
1,30
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
111
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,04> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,03, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,23 ; 1,30> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,26 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován s průměrnou hodnotou 1,30. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů v technickém stavu po rekonstrukci došlo k situaci, kdy průměrná cena bytů se zateplenou panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí. Hodnota byla v předmětné tabulce označena kurzívou a dále s ní v rámci výpočtu nebylo kalkulováno.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Prahy 26
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Prahy 26.
112
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
57 590,88
-
-
-
-
-
-
-
37 263,90
-
1 644,43
1,05
-
-
-
-
Panelová
38 975,02
-
-4 916,93
0,89
-
-
-
-
45 714,14
-
-3 409,69
0,93
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44 048,79
-
-
-
-
-
Zděná
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
35 619,47
-
-
-
-
-
-
-
Panelová
43 891,95
-
-
-
-
-
-
-
49 123,83
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,24
-
-
Celkové průměrné hodnoty
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Konstrukce Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-95 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Praha 26
8 429,32 1,24
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován hodnotou 1,24 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, jelikož nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu zateplení u bytů ve velmi dobrém technickém stavu a v technickém stavu po rekonstrukci došlo k situaci, ve které průměrná cena bytů se zateplenou 113
Příloha č. 1 dizertační práce
panelovou konstrukcí byla nižší než průměrná cena bytů s nezateplenou panelovou konstrukcí.
Tato skutečnost nastala z důvodu toho, že databáze bytů se zateplenou a
nezateplenou panelovou konstrukcí ve velmi dobrém technickém stavu a v technickém stavu po rekonstrukci obsahovala převážně pouze 5 vzorků. Databáze vlivem nízkému spektru bytů neměla pravděpodobně potřebnou vypovídající hodnotu. Hodnoty byly v předmětné tabulce označeny kurzívou a dále s nimi v rámci výpočtu nebylo kalkulováno.
Analýza bytů pro předmětné oblasti Brna (bez rozlišení dispozičního řešení)
Analýza pro předmětné oblasti Brna byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce (bez rozlišení dispozičního řešení).
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 2
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 2.
114
Příloha č. 1 dizertační práce
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
41 916,54
1,05
1 884,59
1,05
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
44 607,57
1,11
3 275,65
1,08
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
46 447,95
1,16
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-96 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 2
Zděná
Zděná
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
35 637,26
0,89
-
-
-
-
-
-
40 031,95
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
41 331,92
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,07
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,05 ; 1,08> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,07. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 3. 115
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
-
38 908,06
1,06
Zateplený - po rekonstrukci
44 546,79
1,22
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
46 976,85
1,28
-
-
-
34 019,77
0,93
535,57
1,02
34 347,44
0,94
-
-
-
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv zateplení
Koeficient
Konstrukce Zděná
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
-
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-97 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 3
-
-
-
2 337,68 1,06 4 560,62 1,13
-
-
3 065,80 1,07
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
37 310,63
1,02
-
-
36 570,38
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
41 480,99
1,13
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33 484,20
0,92
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,12
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty
3 826,43 1,11
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,11 ; 1,13> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,12 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. 116
Příloha č. 1 dizertační práce
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 4
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 4.
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
39 377,72
1,07
2 706,90
Zateplený - po rekonstrukci
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
-
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce Zděná
Průměrná cena [Kč/m2]
Tabulka 5-98 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 4
1,07 3 968,27 1,11 5 683,50
1,17
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
42 084,94
1,15
-
-
-
-
-
-
33 594,76
0,92
1 407,20
1,04
-
-
-
-
35 409,45
0,97
1 715,23
1,05
-
-
-
-
36 800,81
1,00
1 607,66
1,05
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
37 739,36
1,03
-
-
5 551,80 1,17
-
-
36 670,82
1,00
-
-
2 976,60 1,09
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
32 187,56
0,88
-
-
-
-
-
-
33 694,22
0,92
-
-
-
-
-
-
35 193,15
0,96
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,12
-
1,17
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07> s průměrnou hodnotou 117
Příloha č. 1 dizertační práce
koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,09 ; 1,17> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,12 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,17. U bytových jednotek se zděnou nezateplenou konstrukcí došlo k situaci, kdy hodnota těchto bytových jednotek v dobrém technickém stavu je vyšší než ve velmi dobrém technickém stavu.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 6.
35 423,93
1,03
-
-
-
-
43 631,98
1,27
-
28 756,73
0,84
805,05
31 284,25
0,91
36 652,14
1,07
-
-
-
34 602,12
Koeficient
-
Rozdíl [Kč/m2]
-
Koeficient
-
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce Koeficient
-
Rozdíl [Kč/m2]
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zděná Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Panelová Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-99 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 6
-
-
-
-
1,13
6 033,20
1,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
-
-
-
1 893,52 1,06
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,01
-
-
6 650,44
1,24
-
-
34 320,16
1,00
-
-
4 929,43
1,17
-
-
38 286,53
1,12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27 951,68
0,81
-
-
-
-
-
-
29 390,73
0,86
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,18
-
1,21
Celkové průměrné hodnoty
1 103,77 1,03 4 139,68
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
118
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,13 ; 1,24> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,18 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,21. U bytových jednotek se zděnou nezateplenou konstrukcí došlo k situaci, kdy hodnota těchto bytových jednotek v dobrém technickém stavu je vyšší než ve velmi dobrém technickém stavu.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 7
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 7.
119
Příloha č. 1 dizertační práce
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce
Vliv zateplení
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient
Zděná
Rozdíl [Kč/m2]
Panelová
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-100 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 7
-
-
-
-
-
-
-
-
39 047,31
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
39 561,82
1,04
-
-
-
-
-
-
30 159,33
0,80
1 012,92 1,03
-
-
-
-
32 337,56
0,85
1 472,24 1,05
-
-
-
-
32 654,32
0,86
959,86
1,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
36 325,68
0,96
-
-
7 179,27 1,25
-
-
37 919,26
1,00
-
-
7 053,94 1,23
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
29 146,41
0,77
-
-
-
-
-
-
30 865,32
0,81
-
-
-
-
-
-
31 694,46
0,84
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,04
-
1,23
-
1,27
Celkové průměrné hodnoty
1 128,05 1,03 6 709,75 1,21
8 181,99 1,27
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,05> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,04, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován 120
Příloha č. 1 dizertační práce
v rozmezí <1,21 ; 1,25> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,23 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,27.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Brna 9.
Zděná
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Vliv druhu konstrukce Rozdíl [Kč/m2]
Vliv zateplení Koeficient
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Rozdíl [Kč/m2]
Zateplený - po rekonstrukci
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-101 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Brna 9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
47 039,37
1,21
-
-
-
-
-
-
30 499,11
0,78
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
39 026,93
1,00
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
34 352,50
0,88
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
121
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Brna 9 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Analýza bytů pro předmětné oblasti Ostravy (bez rozlišení dispozičního řešení)
Analýza pro předmětné oblasti Ostravy byla zpracována za účelem stanovení vlivu druhu konstrukce (bez rozlišení dispozičního řešení).
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 3
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 3.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
31 072,69
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19 125,03
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zděná
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-102 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 3
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
Zděná
Nezateplený - novostavba Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
122
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
V oblasti Ostravy 3 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci předmětných koeficientů.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 5
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 5.
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
-
-
-
19 041,42
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Panelová Zateplený - velmi dobrý Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
14 979,56
-
408,72
16 425,32
-
-
-
-
-
-
16 509,81
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Zděná Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Panelová Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
Koeficient
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu -
Provedení zateplení – Technický stav bytu
-
Konstrukce
Průměrná cena [Kč/m2]
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce
Tabulka 5-103 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 5
-
-
-
3 899,97
1,26
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
-
-
-
1 283,87 1,08
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14 570,84
-
-
-
-
-
-
-
15 141,45
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,06
-
1,15
-
1,26
Celkové průměrné hodnoty
2 616,10 1,16
1 938,97 1,13
Zdroj: vlastní výpočet, databáze
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,08> s průměrnou hodnotou 123
Příloha č. 1 dizertační práce
koeficientu vlivu zateplení 1,06, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,13 ; 1,16> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,15 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován hodnotou 1,26.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 6
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 6.
Panelová
Zděná
Panelová
0,95
303,26
1,02 2 040,50 1,15 2 839,88 1,22 1,05 3 222,61 1,22 3 361,35 1,24
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Vliv druhu konstrukce a zateplení
15 922,79
Vliv druhu konstrukce
Rozdíl [Kč/m2]
Vliv zateplení
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Průměrná cena [Kč/m2]
Konstrukce
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Tabulka 5-104 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 6
17 653,46
1,05
895,55
Zateplený - po rekonstrukci
-
-
-
-
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
13 882,29
0,83
799,38
1,06
-
-
-
-
14 430,85
0,86
138,74
1,01
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
16 561,81
0,99
333,93
1,02
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
15 619,53
0,93
-
-
2 536,62 1,19
-
-
16 757,91
1,00
-
-
2 465,80 1,17
-
-
19 292,65
1,15
-
-
3 064,77 1,19
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13 082,91
0,78
-
-
-
-
-
-
14 292,11
0,85
-
-
-
-
-
-
16 227,88
0,97
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,03
-
1,18
-
1,23
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
124
Příloha č. 1 dizertační práce
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,03, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,15 ; 1,22> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,18 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,22 ; 1,24> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení 1,23.
Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 9
V rámci této kapitoly jsou stanoveny požadované veličiny v oblasti Ostravy 9.
Panelová
Zděná
Panelová
Koeficient konstrukce podle technického stavu *)
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
Rozdíl [Kč/m2]
Koeficient
-
-
-
-
-
-
-
-
20 473,89
1,07
Zateplený - po rekonstrukci
21 783,98
1,14
555,82
Vliv zateplení
Vliv druhu konstrukce
Vliv druhu konstrukce a zateplení
Průměrná cena [Kč/m2]
Zděná
Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
Provedení zateplení – Technický stav bytu
Konstrukce
Tabulka 5-105 Stanovení vlivu druhu konstrukce v oblasti Ostravy 9
1 412,08 1,07 1 626,67 1,09 2 826,32 1,16 1,03 1 226,15 1,06 2 269,93 1,12
Zateplený – novostavba Zateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Zateplený - velmi dobrý
-
-
-
-
-
-
-
-
17 678,01
0,93
464,93
1,03
-
-
-
-
18 847,22
0,99
1 199,65 1,07
-
-
-
-
Zateplený - po rekonstrukci
20 557,83
1,08
1 043,78 1,05
-
-
-
-
Zateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba Nezateplený - dobrý (před rekonstrukcí) Nezateplený - velmi dobrý Nezateplený - po rekonstrukci Nezateplený – novostavba
-
-
-
-
-
-
-
-
18 580,24
0,97
-
-
1 367,16 1,08
-
-
19 061,81
1,00
-
-
1 414,24 1,08
-
-
21 228,16
1,11
-
-
1 714,11 1,09
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
17 213,08
0,90
-
-
-
-
-
-
17 647,57
0,93
-
-
-
-
-
-
19 514,05
1,02
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,05
-
1,08
-
1,14
Celkové průměrné hodnoty Zdroj: vlastní výpočet, databáze
125
Příloha č. 1 dizertační práce
*) Koeficient konstrukce podle technického stavu byl stanoven pouze ilustrativně, a to se stanoveným standardním provedením (byt zděné nezateplené konstrukce ve velmi dobrém technickém stavu).
Vyhodnocení výsledků - závěr
Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů, byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení 1,05, koeficient vlivu druhu konstrukce byl kvantifikován v rozmezí <1,06 ; 1,09> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce 1,08 a koeficient vlivu druhu konstrukce a zateplení byl kvantifikován v rozmezí <1,12 ; 1,16> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu konstrukce a zateplení 1,14.
Oblasti Ostravy, kde nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu konstrukce
V oblasti Ostravy 2 a Ostravy 8 nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot (včetně průměrných cen bytů).
126
Příloha č. 1 dizertační práce
