Výchozí údaje
Znalecký úkol
Prohlídka nemovitosti
Podklady pro vypracování
Znaleckým úkolem je zjistit cenu obvyklou rozestavěné budovy postavené na stavebních parcelách č. 2/4 a 31, budovy (zem. used.) č.p. 2 postavené na stavební parcele č. 2/1, se stavebními parcelami č. 2/1, 2/4 a 31, s pozemkovou parcelou č. 36/4 a s příslušenstvím, k.ú. Nosákov, obec Jankov, okres Benešov, pro potřeby exekučního řízení. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 2.11.2015 za přítomnosti paní Ivany Pavlovicové, stávající majitelky a povinné. 1) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 25, k.ú. Nosákov, ze dne 25.9.2015 2) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 202, k.ú. Nosákov, ze dne 25.9.2015 3) Snímek katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, k.ú. Nosákov, ze dne 12.10.2015 4) Rozhodnutí (stavební povolení) č.j. 237/07/Výst./-Če vydané dne 5.2.2007 MěÚ Votice 5) Souhlas s ohlášenou změnou stavby před dokončením č.j. 715/10/Výst./-Če vydaný dne 29.3.2010 MěÚ Votice 6) Projektová dokumentace „NOVOSTAVBA RODINNÉHO DOMU na pozemku č. 2/1 a 36/4, k.ú. Novákov“, projektant: Ing. Karel Pivoňka a Ing. Miroslav Mikula, datum: srpen 2006 7) Informace zjištěné při místním šetření 8) Informace z nahlížení do katastru nemovitostí 9) Informace z realitních serverů
Identifikační údaje Vlastník Katastrální úřad: Okres: Katastrání úz.: Budova: Na pozemku: Pozemky:
Vlastník Katastrální úřad: Okres: Katastrání úz.: Budova:
Pavlovicová Ivana, Nosákov 2, 257 03 Jankov pro SČ kraj, KP Benešov LV č. Benešov Obec: Nosákov Část obce: č.p. 2 Způsob využití: Součást č. parc. St. 2/1 pozemku: č. parc. St. 2/1, výměra 684 m2 Druh pozemku: č. parc. St. 2/4, výměra 72 m2 Druh pozemku:
25 Jankov Nosákov zem. used ne zastav. plocha a nádv. zastav. plocha a nádv.
SJM Pavlovic Jiří a Pavlovicová Ivana, Nosákov 2, 257 03 Jankov pro SČ kraj, KP Benešov 202 LV č. Benešov Jankov Obec: Nosákov Nosákov Část obce: rozestav. Způsob využití: -2-
Na pozemku:
č. parc. St. 2/4 a St. 31
Pozemky:
č. parc. St. 31, výměra 37 m2 č. parc. 36/4, výměra 162 m2
Součást ne pozemku: Druh pozemku: zastav. plocha a nádv. Druh pozemku: zahrada
Základní popis
Popis lokality
Celkový popis nemovitostí Rušivé a obtěžující vlivy Záplavové území Přístup
Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Jankov, na severovýchodním okraji samostatně ležící místní části Nosákov, v klidné lokalitě vesnické zástavby. Nosákov leží mimo hlavní dopravní komunikace na konci slepé neprůjezdné oblasti cca 18 km vzdušnou čarou jihojihovýchodně od města Benešov, cca 25 km vzdušnou čarou severoseverovýchodně od města Tábor, cca 13 km jihozápadně vzdušnou čarou od města Vlašim a cca 8 km vzdušnou čarou východně od města Votice. Za veškerou občanskou vybaveností je nutné dojíždět (nejbližší základní občanská vybavenost je ve vlastní obci Jankov vzdálené cca 3 km vzdušnou čarou severozápadně), dopravní dostupnost je špatná, v Nosákově je k dispozici pouze jeden autobusový spoj denně, je tak výraznou nutností se spoléhat na individuální automobilovou dopravu. Jedná se o jeden funkční celek, který se skládá z rozestavěného rodinného domu, z původní zemědělské stavby, ze čtyřech pozemků pod a před uvedenými stavbami a z příslušenství, které je tvořeno zejména studnou (na hranici se sousedem) a oplocením s vraty a vrátky. Nebyly zjištěny. Ne. Přístup k nemovitostem je z asfaltem zpevněné veřejně přístupné komunikace ve vlastnictví obce (na p.p.č. 395/11, 419/19, 419/1, 419/2 atd.).
Popis budovy Typ stavby Rok zahájení výstavby dokončení rekonstrukce Druh konstrukce Počet podlaží Počet jednotek
Rodinný dům, rozestavěný 2007 zděná 1 podzemní 2 nadzemní vč. podkroví 1 k bydlení 0 garáží Užitná Obestavěný Zastavěná plocha 113,52 m2 193,13 m2 796,08 m3 plocha prostor Rodinný dům je samostatně stojící, je zhruba z poloviny podsklepený, má obdélníkový půdorysný tvar doplněný na východní straně obdélníkovým zádveřím a na západním straně malým obdélníkovým zadním vstupem, má přízemí a šikmou střechu s obytným podkrovím. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné z keramických bloků, stropy jsou Popis keramické, schodiště je železobetonové monolitické, střecha je sedlová, technického krov je dřevěný trámový, střešní krytina je z betonových tašek, klempířské provedení prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená s tenkovrstvou strukturovanou omítkou, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnitřní obklady jsou běžné keramické, okna jsou dřevěná EURO s izol. dvousklem, dveře (ani vstupní) nejsou osazeny (jsou pouze ocel. zárubně -3-
v suterénu), podlahy jsou pouze hrubé betonové, v koupelnách, na WC, v chodbách, v prádelně a kotelně jsou ker. dlažby, vytápění je ústřední teplovodní bez osazeného kotle (dle projektu tuhá paliva) a s většinou radiátorů, příprava TUV v současnosti není. V domě jsou rozvody elektřiny (chybí kompletace), teplé a studené vody (chybí kompletace, v současnosti bez napojení na studnu), kanalizace (v současnosti bez jímky odpadních vod). Je osazena část zařizovacích předmětů (roh. vana a sprch. kout v podkroví). Rodinný dům není dosud dokončen a zkolaudován. Způsob užívání Dispoziční řešení Dispozičně je rodinný dům řešen jako 5+kk (výčet jednotlivých místností je uveden v příloze). Dle stavebního povolení byla výstavba rodinného domu povolena v roce 2007, dle sdělených informací je rodinný dům cca 4 roky v popsaném Technický stav nedokončeném stavu (rozestavěnost se odhaduje na cca 90 %). Rodinný dům není uzavřen a interiér je znečičtěn exkrementy zvěře. Doplňující informace
Popis pozemků a příslušenství
Popis pozemků
Napojení na IS
Vedlejší stavby a další příslušenství
Oceňované pozemky jsou v celku nepravidleného tvaru s delším rozměrem přibližně ve směru východ – západ, jsou mírně svažité směrem k jihovýchodu a jsou v současnosti pod jedním oplocením se sousedními pozemky a rodinným domem č.p. 5 (dle sdělených informací rodiče povinné). Stavební parcela č. 2/4 a 31 je zastavěna objektem rozestavěného rodinného domu, severní část stavební parcela č. 2/1 je zastavěna objektem zemědělské stavby, zbývající část parcely a pozemková parcela č. 36/4 tvoří okolní dvorek. RD v současnosti nenapojen, dle stavebního povolení má Elektro být napojen na stávající rozvody Studna na západní hranici pozemku, dle sdělených Vodovod informací napůl se sesedním RD, RD v současnosti nenapojen (není přípojka do studny) Kanalizace RD nenapojen, dle stavebního povolení má být nová jímka Plynovod ne Telefon 1) Původní zemědělská stavba č.p. 2 na st.p.č. 2/1 navazující na rodiný dům na západní straně, přizemní zděná stavba se šikmou střechou, průměrný technický stav, na části nová střešní krytina, užitná plocha 121,06 m2 (chodba 5,49 m2, černá kuchyně 13,89 m2, komora 3,39 m2, původní koupelna 5,26 m2, původní WC 2,96 m2, chlév 31,13 m2, chlév 19,98 m2, stodola 38,96 m2), zastavěná plocha cca 190 m2, obestavěný prostor cca 950 m3, dle sdělených informací v současnosti užíváno otcem povinné, 2) Uliční oplocení - ocelová vrata s vrátky, z jihozápadní strany vrat jedno dřevěné pole, ze severovýchodní strany vrat betonová opěrná zídka s ocel. sloupky a pletivem.
Rizika a závěrečné zhodnocení Omezení vlastnických práv
Dle předložených LV vázne na oceňovaných nemovitostech: 1) zástavní právo smluvní GE Money Bank, a.s. (V-3355/2007-201) 2) zástavní právo smluvní GE Money Bank, a.s. (V-5377/2007-201) 3) Zástavní právo exekutorské (V-3860/2015-201) 4) Zahájení exekuce (Z-597/2014-604) -4-
Zahrnuta v ceně obvyklé
Stav zápisu v katastru nemovitostí a skutečnost
Další rizika Silné stránky Slabé stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
5) Zahájení exekuce (Z-1647/2015-201) 6) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1648/2015-201) Ne, výše uvedené body 1) až 6) nezohledněny v ceně obvyklé . Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci katastru nemovitostí a stavem zjištěným při místním šetření. Byl ale zjištěn rozdíl mezi skutečným stavem a projektovou dokumentací na výstavbu RD (viz příloha). Navíc od projektové dokumentace je na východním straně RD provedeno předsazené vstupní zádveří (půdorysný rozměr 3,73 x 3,52 m), na západní straně malý zadní vstup (půdorysný rozměr 1,17 x 1,35 m) a je drobně upravená dispozice. Vzhledem k velikosti a umístění se nepředpokládá žádné větší riziko. Dle informací sdělených při místním šetření je zemědělská stavba č.p. 2 pronajata otci povinné k chovu hospodářských zvířat. Nájemní smlouva předložena nebyla. Výborný technický stav RD (po vyčištění objektu), klidná poloha. Špatná dopravní dostupnost, nutnost dojíždět za veškerou občanskou vybaveností, v současnosti bez napojení na inženýrské sítě, delší dobu rozestavěné a znečištěné zvěří, neoddělené od sousedního RD. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti a se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Cena obvyklá je primárně stanovena pro celý funkční celek, tj. pro nemovitosti zapsané na obou LV. Vzledem k prolínání vlastnických vztahů jsou nemovitosti zapsané na jednom či druhém LV samostatně jen velmi obtížně prodejné, nepředpokládá se zde obecný kupující, spíše by se jednalo o spekulativní nákup či o nákup druhým spoluvlastníkem . Z uvedeného důvodu není součet cen po jednotlivých LV roven ceně celého funkčního celku (tj. je zde riziková srážka za neúplné vlastnictví).
CENA OBVYKLÁ FUNKČNÍHO CELKU rozestavěné budovy postavené na stavebních parcelách č. 2/4 a 31, budovy (zem. used.) č.p. 2 postavené na stavební parcele č. 2/1, se stavebními parcelami č. 2/1, 2/4 a 31, s pozemkovou parcelou č. 36/4 a s příslušenstvím, k.ú. Nosákov, obec Jankov, okres Benešov
2 300 000 Kč slovy: dvamilionytřistatisíc Kč
-5-
Přehled výměr rodinného domu
Část domu 1. NP zádveří 1. NP hlavní část 1. NP zadní vstup 1.PP Součet Část domu 1. NP zádveří 1. NP hlavní část 1. NP zadní vstup 1.PP Součet
Rozměr 1 (m) 3,73 12,29 1,17 8,04
Rozměr 2 (m) 3,52 8,04 1,35 7,00
Zastavěná plocha (m2) 13,13 98,81 1,58 113,52
Výška (m) 0,75+2,42+0,40+1,56/2 2,42+0,40+1,42+3,29/2 0,72+2,20+1,13/2 2,30+0,40
Užitná plocha (m2) Přízemí zádveří chodba obývací pokoj s k.k. schodiště do podkroví koupelna s WC komora pokoj spíž zadní vstup Podkroví chodba pokoj pokoj WC koupelna ložnice šatna komora Suterén schodiště do suterénu chodba prádelna sklep kotelna sklad paliva
Obestavěný prostor (m3) 57,11 581,51 5,50 151,96 796,08 193,13 83,29 8,63 11,75 32,93 5,14 2,99 5,33 11,72 3,90 0,90 70,07 5,44 13,34 13,87 2,01 8,18 18,24 5,77 3,22 39,77 4,90 5,92 5,46 8,51 5,03 9,95
-7-
Výpočet věcné hodnoty
POZEMKY č. parcelní
druh pozemku
výměra [m2]
jednotková cena [Kč/m2]
St. 2/1 St. 2/4 St. 31 36/4
zast. plocha a nádvoří zast. plocha a nádvoří zast. plocha a nádvoří zahrada
684 72 37 162
250 250 250 250
cena pozemku [Kč] 171 000 18 000 9 250 40 500
I. CENA POZEMKU
238 750 Kč
STAVBY
hlavní stavba
OP
Jednotk. cena
Rozest.
Reprodukční cena
Opotřeb. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
[Kč]
796
4000
90
2 865 600
0
2 865 600
1 500 000
70
450 000
příslušenství
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
3 315 600 Kč
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
3 554 350 Kč
-8-
Stanovení porovnávací hodnoty
Porovnatelný RD č. 1: Rodinný dům 5+1, Jankov, ul. Karlova, pozemek 370 m2, zastavěná plocha 98 m2, užitná plocha 159 m2, samostatně stojící zděný rodinný dům s přízemím a podkrovím, velmi dobrý technický stav – kolaudace 2001, ÚT plynové, parkování na zpevněné ploše na vlastním pozemku vedle domu, kompletní IS (elektro, vodovod, kanalizace, plynovod). Nabídková cena 2.600.000,- Kč zdroj informace realitní server. Zhodnocení: nabídková cena, lepší poloha a dopravní dostupnost, starší novostavba, plně dokončené, obdobná užitná (obytná) plocha, bez sklepa, lepší vytápění (plyn) a zasíťování (kompletní), menší pozemek
Porovnatelný RD č. 2: Rodinný dům 6+1+kk, Jankovská Lhota, pozemek 683 m2, užitná plocha 230 m2, samostatná zděná původní zeměděská usedlost s přízemím a podkrovím, velmi dobrý technický stav – po rekonstrukci provedené mezi roky 1994 - 2005, možné využívat jako dvougenerační, ÚT na tuhá paliva + pec, parkování na dvorku, IS: elektro,vodovod + vlastní studna, jímka odpadních vod. Nabídková cena 2.695.000,- Kč, zdroj informace realitní server. Zhodnocení: nabídková cena, mírně lepší poloha, mírně větší užitná plocha, horší technický stav, plně dokončené, mírně menší pozemek
Porovnatelný RD č. 3: Rodinný dům 6+2, Jankov, ul. Dlouhá, pozemek 658 m2, zastavěná plocha 116 m2, užitná plocha cca 175 m2, samostatně stojící dvoupodlažní zděný rodinný dům se šikmou střechou, velmi dobrý technický stav – kolaudace 1993, ÚT na tuhá paliva a elektrokotel, garáž, kompletní IS (elektro, vodovod, kanalizace, plynovod na hranici). Nabídková cena 2.780.000,- Kč zdroj informace realitní server. Zhodnocení: nabídková cena, lepší poloha a dopravní dostupnost, starší novostavba, plně dokončené, obdobná užitná plocha, garáž, lepší zasíťování (kompletní), menší pozemek
POROVNÁVACÍ HODNOTA
2 300 000 Kč
-9-
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 25 - strana 1 ze 3
- 10 -
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 25 - strana 2 ze 3
- 11 -
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 25 - strana 3 ze 3
- 12 -
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 202 - strana 1 ze 4
- 13 -
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 202 - strana 2 ze 4
- 14 -
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 202 - strana 3 ze 4
- 15 -
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 202 - strana 4 ze 4
- 16 -
Snímek katastrální mapy
- 17 -
Fotodokumentace nemovitosti – strana 1 ze 2
Celkový pohled na nemovitosti z ulice od jihovýchodu
Pohled na zemědělskou stavbu od jihu
Pohled na zemědělskou stavbu a RD od jihozápadu
Bližší pohled na nemovitosti od jihovýchodu
Pohled na RD od severovýchodu
Pohled na zemědělskou stavbu od severovýchodu
Pohled na RD od severozápadu
Černá kuchyně v zemědělské stavbě - 18 -
Fotodokumentace nemovitosti – strana 2 ze 2
Chlév v zemědělské stavbě
Stodola v zemědělské stavbě
Kuchyňský kout v přízemí v RD
Obývací pokoj v přízemí v RD
Koupelna v podkroví v RD
Chodba v podkroví v RD
Schodiště v pokroví v RD
Sklepní místnost v suterénu - 19 -
Mapa oblasti
Umístění lokality
Umístění v lokalitě
- 20 -
Stavební povolení - strana 1 ze 3
- 21 -
Stavební povolení - strana 2 ze 3
- 22 -
Stavební povolení - strana 3 ze 3
- 23 -
Prodloužení lhůty k dokončení stavby
- 24 -
Projektová dokumentace - situace
- 25 -
Projektová dokumentace – půdorys suterénu
- 26 -
Projektová dokumentace – půdorys přízemí
- 27 -
Projektová dokumentace – půdorys podkroví
- 28 -
Projektová dokumentace – příčný řez
- 29 -
Projektová dokumentace – podélný řez
- 30 -
