Veelgestelde vragen Veel gestelde vragen over de WOZ. 1. Wat is de Wet WOZ? 2. Wat is een WOZ-beschikking? 3. Hoe is de waarde op de beschikking tot stand gekomen? 4. Hoe worden de grenzen van mijn object bepaald? 5. Hoe zijn de vergelijkbare objecten bepaald? 6. Is bij de waardevaststelling mijn verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur ook meegenomen? 7. Kan de WOZ-waarde gedurende het tijdvak nog wijzigen? 8. Liever één beschikking: kan de tenaamstelling gewijzigd worden? 9. Waar wordt de waarde op de WOZ-beschikking voor gebruikt? 10. Waarom ontvang ik een waardebeschikking voor een object dat nog in aanbouw is? 11. Wat betekenen de begrippen waardepeildatum en tijdvak? 12. Wat is een WOZ-beschikking op verzoek? 13. Wie ontvangt een taxatieverslag en waaraan moet een taxatieverslag voldoen? 14. Zijn er verschillende soorten waardebeschikkingen? -------------------------------------------------------------------------------1. Wat is de Wet WOZ? Vanaf 1995 geldt een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken, de Wet WOZ. Voordien hanteerden de verschillende belastingheffende instanties allemaal hun eigen waardebegrip. Dat was onpraktisch en voor de belastingbetalers vaak onbegrijpelijk. De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft hieraan een einde gemaakt. Voortaan wordt door gemeenten, waterschappen en het Rijk uitgegaan van dezelfde waarde van een onroerende zaak. De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. Een van de belangrijkste uitgangspunten is dat continu vastgoedgegevens moeten worden geregistreerd. Te denken valt hierbij aan informatie over bijvoorbeeld het bouw- of renovatiejaar, indelingsgegevens en vraag- en verkoopprijsgegevens. De Wet WOZ schrijft voor dat alle onroerende zaken (WOZ-objecten) periodiek moeten worden gewaardeerd naar de waarde op een bepaald tijdstip, de zogenaamde waardepeildatum. Vanaf 1 januari 2007 worden de onroerende zaken jaarlijks gewaardeerd. Aan de hand van de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde berekent de gemeente de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen en het waterschap de waterschapsomslag. Voor bezitters van een eigen woning of tweede huis is de vastgestelde WOZ-waarde ook van belang voor de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting of eventueel de vermogensrendementsheffing van de Rijksoverheid.
2. Wat is een WOZ-beschikking? De gemeente stelt de waarde van een object vast bij beschikking. Deze WOZ-beschikking bevat in ieder geval een aanduiding van de onroerende zaak, de vastgestelde waarde, de waardepeildatum en het tijdvak waarin de waarde gebruikt wordt. De beschikking bevat verder de naam, het adres en de woon- of vestingplaats van degene die de beschikking krijgt. Natuurlijk staat er een dagtekening op de WOZ-beschikking. Hoewel de inhoud van de WOZ-beschikking beknopt is, is de WOZ-beschikking niet onbelangrijk. Immers op deze WOZ-beschikking worden de aanslagen voor verschillende belastingen gebaseerd. De WOZ-beschikking zal worden afgedrukt op het aanslagbiljet gemeentelijke heffingen, waarmee ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen wordt opgelegd. Door deze combinatie van WOZ-beschikking en OZB-aanslag is ook de bezwaarprocedure voor WOZ en OZB geïntegreerd. U kunt jaarlijks binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. 3. Hoe is de waarde op de beschikking tot stand gekomen? Bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van het bedrag dat het object zou opbrengen op de waardepeildatum, wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van het object. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. Het bepalen van de waarde van objecten is veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze uitgevoerd. Na het berekenen van de door het geautomatiseerde model bepaalde taxatiewaarden en de onderbouwing daarvan, is een nadere controle uitgevoerd op de juistheid van deze gegevens. 4. Hoe worden de grenzen van mijn object bepaald? Voor de taxatie moeten de grenzen van het te taxeren object bekend zijn. De Wet WOZ geeft regels voor de afbakening van het te taxeren object. Dit object kan worden aangeduid als de onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ of korter: WOZ-object. Voor het bepalen van de grenzen van het object moet vooral gekeken worden naar de eigenaar en de gebruiker. Het moet immers mogelijk zijn om voor elk object een belanghebbende eigenaar en een belanghebbende gebruiker aan te wijzen. Verder is het van belang dat een WOZ-object ook een zelfstandig bruikbaar object is. Daarbij moet bijvoorbeeld gelet worden op de vraag of het object afsluitbaar is en of alle noodzakelijke voorzieningen aanwezig zijn (een woning moet bijvoorbeeld over eigen sanitair beschikken). Er wordt gestreefd naar zo groot mogelijke WOZ-objecten. Dus wanneer twee objecten met dezelfde eigenaar en dezelfde gebruiker naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren (bijvoorbeeld een woning met een tuin en een garage) dan vormen ze één WOZ-object.
Voorbeeld Een winkelier is eigenaar van een winkelpand en woont boven zijn winkel. Achter de winkel bevindt zich nog een magazijn met een uitgang naar een zijstraat van de winkelstraat. Dit gehele pand zal in het kader van de Wet WOZ worden gezien als één object. Op het moment dat de winkelier echter de afzonderlijke woning boven de winkel gaat verhuren, ontstaan er uit dat ene object twee objecten. 5. Hoe zijn de vergelijkbare objecten bepaald? Alle objecten die verkocht zijn worden onderzocht. Objecten met een bruikbaar en reëel verkoopcijfer worden gebruikt als onderbouwing. Dat wil zeggen dat een verkoopcijfer representatief moet zijn voor objecten in een bepaalde buurt of voor een bepaalde categorie. Gelet op de grote verschillen in aard en wijze van bouw van woningen kunnen de vergelijkingsobjecten verschillen van uw object. De objecten die staan vermeld op het taxatieverslag, geven ter indicatie het waardeniveau aan. 6. Is bij de waardevaststelling mijn verbouwing ook meegenomen? Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om naar de toestand op de waardepeildatum de waarde van alle onroerende zaken vast te stellen. Als uw verbouwing vóór 1 januari van het betreffende belastingjaar klaar is, dan dient hiermee rekening gehouden te worden en kijkt de gemeente naar de toestand op 1 januari van het betreffende belastingjaar in plaats van het jaar eerder liggende waardepeildatum. Kortom, wijziging die zich in de loop van het belastingjaar hebben voorgedaan worden meegenomen in de WOZ-waarde. 7. Kan de WOZ-waarde gedurende het tijdvak nog wijzigen? De stijging of daling van de waarde als gevolg van de situatie op de woning- en bedrijvenmarkt leidt tussentijds niet tot een wijziging van de WOZ-waarde, aangezien de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. 8. Liever één beschikking: kan de tenaamstelling gewijzigd worden? Ja, dat kan. Als u aan de gemeente doorgeeft op wiens naam voortaan de beschikking voor het eigendom en eventueel het gebruik moet komen te staan, dan kan de tenaamstelling van toekomstige beschikkingen gewijzigd worden. Dit is wel afhankelijk van de registratie bij het Kadaster en de inschrijving in het Bevolkingsregister. 9. Waar wordt de waarde op de WOZ-beschikking voor gebruikt? Gemeenten hanteren de WOZ-waarde voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen (OZB). De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele verplichte vrijstellingen, zoals onder andere voor openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouwgrond. De (Rijks) belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van gemeenten. Deze wordt gebruikt voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait, voorheen het huurwaardeforfait) en voor de “vermogensrendementsheffing” voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen" (= tweede woningen).
De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de heffing van de omslag gebouwd, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken. Op een enkele uitzondering na (bijvoorbeeld kassen) betreft dit dezelfde waarde als bij de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen. 10. Waarom ontvang ik een waardebeschikking voor een object dat nog in aanbouw is? Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde en gereed gemelde woningen en niet-woningen. Hierbij wordt gekeken naar de toestand van het object op de toestandsdatum. Bij de heffing van de OZB zal deze waarde gebruikt worden als de heffingsgrondslag voor de OZB. 11. Wat betekenen de begrippen waardepeildatum en tijdvak? Periodiek wordt de waarde van alle onroerende zaken in Nederland bepaald naar een landelijke uniforme waardepeildatum. Elk jaar is de eerste dag van het jaar het moment waarop het niveau van de waarde van het onroerend goed wordt bepaald. De waardepeildatum ligt altijd 1 jaar voor het begin van het tijdvak. 12. Wat is een WOZ-beschikking op verzoek? Iedere belanghebbende die een aanslag OZB krijgt, ontvangt hiermee automatisch ook een beschikking. Wanneer u een WOZ-beschikking ontvangt, betekent dit niet automatisch dat u ook belastingplichtig bent. Andersom geldt ook. Een voorbeeld: U koopt op 15 februari 2015 een eigen woning. U krijgt van de gemeente dan niet automatisch een WOZ-beschikking. U wordt wel geregistreerd in de bestanden van de gemeente. De gemeente zal de gegevens van u ook melden aan het waterschap en de Belastingdienst. In 2016 ontvangt u de aanslag OZB en waterschapsomslag. Ook de Belastingdienst stuurt een aangiftebiljet inkomstenbelasting waarop de WOZ-waarde aangegeven moet worden. Een ander voorbeeld: Een object is in het bezit van meerdere eigenaren. De gemeente richt de WOZ-beschikking aan één van deze eigenaren. Een andere eigenaar moet de bijtelling van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting aangeven. De belanghebbende die van de gemeente geen waardebeschikking ontvangt, kan hierom schriftelijk verzoeken bij de heffingsambtenaar. Degene die een beschikking heeft ontvangen, heeft de mogelijkheid bezwaar te maken tegen de hoogte van de vastgestelde waarde. Als u nog geen WOZ-beschikking heeft ontvangen dan kunt u deze, als nieuwe belanghebbende, aanvragen. Dit verzoek dient u te richten aan: Gemeente Meppel T.a.v. de heffingsambtenaar Postbus 501 7940 AM MEPPEL
13. Wie ontvangt een taxatieverslag en waaraan moet een taxatieverslag voldoen? Eén van de doelstellingen van de Wet WOZ is duidelijkheid. Iedereen die een WOZbeschikking heeft ontvangen, kan het taxatieverslag van zijn of haar object bekijken. Dit kan door het inloggen op de gemeentelijke website of het team basisregistratie WOZ verzoeken om een taxatieverslag toe te sturen. Een taxatieverslag wordt niet aan derden verstrekt. Wel is het zo dat een belanghebbende het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak kan opvragen indien hij kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben. Het gerechtvaardigd belang komt voort uit de door hem te betalen belasting in verband met de onroerende zaak. Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. In ieder geval vermeldt het taxatieverslag de aard van het object (het type woning), het bouwjaar en de grootte van het object. Daarnaast wordt eventueel melding gemaakt van overige onderdelen zoals een garage, schuur of dakkapel die van belang zijn voor de waardebepaling. Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen geschiedt dit door de vermelding van de verkoopprijzen (of eventueel de vastgestelde waarden) van enkele vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen geschiedt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren). 14. Zijn er verschillende soorten waardebeschikkingen? Ja. De volgende waardebeschikkingen zijn mogelijk: Beschikking aan het begin van het tijdvak. Deze beschikking geldt in beginsel voor een tijdvak van één jaar, tenzij één van de omstandigheden welke worden genoemd in artikel 26 tot en met 29 Wet WOZ zich voordoet. Beschikking op verzoek van een nieuwe belanghebbende in de loop van het tijdvak. Wanneer in de loop van het tijdvak een ander dan de belanghebbende waarnaar de WOZ-beschikking is verzonden eigenaar dan wel gebruiker wordt, kan deze nieuwe belanghebbende het team belastingen verzoeken om een WOZ-beschikking. Deze situatie zal zich voordoen wanneer de onroerende zaak wordt verkocht of wanneer de onroerende zaak een andere gebruiker krijgt. Herzieningsbeschikking. Indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde te laag is vastgesteld, kan het college van burgemeester en wethouders de primaire beschikking of de beschikking op verzoek van een nieuwe belanghebbende herzien bij een voor bezwaar vatbare beschikking.
