VDSZ ÜDÜLŐ-INGATLAN PORTFÓLIÓJÁNAK HASZNOSÍTÁSI JAVASLATA

VDSZ ÜDÜLŐ-INGATLAN PORTFÓLIÓJÁNAK HASZNOSÍTÁSI JAVASLATA Készítette a Tri-Atoll Kft. 2012.10.15.

1

VDSZ ÜDÜLŐ-INGATLAN PORTFÓLIÓJÁNAK HASZNOSÍTÁSI JAVASLATA

Tartalomjegyzék • • • • • •

Vezetői összefoglaló Feladat megfogalmazása Ingatlanok bemutatása Elemzések Hasznosítási alternatívák és döntési javaslat További lépések

•

Függelék • Számítások • Tulajdoni lapok • A Tri-Atoll Kft. bemutatása • Korlátozó feltételek

2


Vezetői összefoglaló - Megállapítások • A meglévő üdülési és konferencia kapacitás jelentősen meghaladja a VDSZ tagjainak jelenlegi igényét. • A portfolió egésze középtávon is veszít reálértékéből, a vagyon megőrzési követelményének ezen portfólió, mint befektetés, nem tesz eleget. • A vagyonelemek értékesítésének reális esélye – jelentős vagyonvesztés nélkül – jelenleg nincsen (Balatonvilágos kivételével). • A portfólió üzemeltetése, fenntartása éves szinten jelenleg mintegy 20 millió Ft-ba kerül; a VDSZ számára a kialakított működtetési struktúra folyamatos (részben rejtett) üzemi veszteséget generál. • A jelenlegi üzemeltetés nem használja ki teljes mértékben a lehetőségeket (megkötött üzemeltetési szerződések, árazási problémák, értékesítési külső és belső marketing, költség-optimalizálás)

3


Vezetői összefoglaló - Javaslatok • Általában az üzemeltetés racionalizálása a szerződések felülvizsgálatával, költségek csökkentésével. • A balatonszemesi ingatlan megtartása, fejlesztése. Az épület energetikai korszerűsítése közösségi források bevonásával, egyúttal használatának intenzifikálása szolgáltatások szélesítésével és a marketing eszközeinek bevonásával (proaktív értékesítés, értékesítési menedzser, honlap, utazási irodák sikerdíjas konstrukciója, stb.) • A balatonvilágosi üdülőingatlan értékesítésének előkészítése apartmanház fejlesztése céljára (társasházasítás, egységenkénti értékesítés.) • A miskolctapolcai ingatlan szerződésének újratárgyalása, pontosítása, az értéknövelő beruházások kikényszerítése, bevételek/kiadások követése. • A balatonföldvári ingatlan szerződésének meghosszabbítása, egyúttal újratárgyalása, pontosítása, az értéknövelő beruházások kikényszerítése, bevételek/kiadások követése.

4


Feladat megfogalmazása •

A VDSZ tulajdonában van az alábbi üdülőingatlan-portfólió: – – – –

•

Szakértői feladatunk a portfólió átvilágítása, a következő célok érdekében: – – – –

• •

Ibolya Panzió, Balatonföldvár, Petőfi utca 14. Platán üdülőház, Balatonszemes, Petőfi Sándor utca 8. VDSZ üdülő, Balatonvilágos, Rákóczi út 10. VDSZ vendégház, Miskolc-Tapolca, Görömbölyi út 65.

A portfólió műszaki-gazdasági adottságainak feltárása, A piaci viszonyok feltárása, A VDSZ belső igényeinek tükrében lehetséges hasznosítási alternatívák kidolgozása A lehetséges alternatívák összemérése után döntési javaslat készítése a VDSZ döntéshozó testülete részére.

Tapasztalatainkat, elemzéseinket és javaslatainkat az anyag további részében foglaljuk össze. Megállapításainkra az anyag függelékében elhelyezett „Korlátozó feltételek” érvényesek 5


Ingatlanok bemutatása

6


BALATONVILÁGOS

Rákóczi u. 10.

7


Balatonvilágos ingatlan és jogi adatok Ingatlan alapadatai 8171 Balatonvilágos, Rákóczi u. 10. HRSZ: 1210

Cím, Hrsz.

Közvetlen vízparti üdülő Ingatlan jellege 1728 m2

Telek terület Felépítmény terület*

2db épület: 1 porta épület ~50m2; 1 üdülő épület (3 szintes) 425m2

Kapacitás (szobaszám)

Porta épület 2 szoba 7 ágy, de ez iroda és kiszolgáló funkciót lát el; üdülő épület 10 szoba 34 ágy

Jogi adatok Kivett üdülőépület, udvar

Művelési ág, teher (tul. lap)

Ingatlanra vonatkozó üzemeltetési szerződés (kivonat)

Az ingatlant a VDSZ üzemelteti, a személyzetet saját maga alkalmazza, külsős üzemeltetővel nincsen szerződése

Építés szabályai

2012-ben a K.S. stúdió készített egy hasznosítási tanulmánytervet az OTÉK általános szabályai szerint, mivel szabályozási terv a területre nem készült. A tanulmányterv 2 különböző átalakítást tartalmaz: szálloda, apartman ház.

* A felépítmény területi adatai az átadott dokumentációkból vettük át 8


Balatonvilágos műszaki adatok Általános leírás, műszaki állapot

Az ingatlan Balatonvilágos belterületén, a vonatállomáshoz közel, közvetlenül a vízparton található. A telken 2 épület fekszik. 1 porta épület, melyben 2 szoba, konyha és vizesblokk található és a fő épület, amely 3 szintes. A földszinten közös tér, a két emeleten 5-5 szoba és a tetőn napozó terasz található. A porta épület szerviz épületként funkcionál. Az üdülő épület mind funkcionálisan, mind műszakilag elavult. A szobákhoz közös WC, mosdó tartozik melyek a folyosóról nyílnak. Az épületben főzésre nincsen lehetőség.

Közművek

Az ingatlanra be van vezetve a víz, csatorna és áram ellátás. A gáz a telek előtt az utcában található, szükség esetén be lehet vezetni.

Gépészet Elektromos hálózat

Az épületben nincs fűtési rendszer kiépítve. A vizesblokkok sok éve nem lettek felújítva, műszaki állapotuk leromlott, esztétikailag alap szintet érik el. Az elektromos hálózat működő képes állapotban van, esztétikailag az épület általános műszaki állapotához illeszkedik. Egy esetleges átalakítás vagy felújítás esetén mind a gépészeti, mind az elektromos rendszert javasolt újra építeni.

Befejező munkák

Az épület téliesítésének egyik jelentős akadálya, hogy a külső nyílászárók 1 rétegű hőszigetelés nélküli üvegezésűek, felületük és tömítésük is felújításra szorul. A belső nyílászárók fából készültek. A szobák burkolata linóleum, a vizes helyiségeké hidegburkolat. A falak festettek. A tetőteraszon a burkolat felfagyott, így annak használata jelenleg nem lehetséges. A teljes épület műszaki állapota elavult, készültségi korának megfelelő. A tetőszigetelés ép, bádogozások felújítottak.

9


Balatonvilágos környezet Beépítettség (környezethasználat módja)

Az ingatlan közvetlenül a vízparton található. A telek ellenkező végében fut végig a parttal párhuzamos közút. Az épület szomszédságában hasonló jellegű nyaraló házak találhatók, többségében már fel lettek újítva, néhány esetben pedig teljesen újak épültek. Az ingatlan fekvése a nyaraló funkcióhoz ideális, a telek területének kihasználtsága megfelelő, többlet fejlesztés alapterületileg nem javasolt.

Megközelíthetőség

Az üdülő megközelíthetősége, mind gépkocsival, mind tömegközlekedéssel ideális. Az M7-es autópálya leágazása 10 percen belül elérhető. A vasútállomás pedig szintén 10 percen belüli gyalogos távolságra van. A part menti úton a biciklis közlekedés is ideális.

Egyedi adottságok (pl. balatoni strand, panoráma)

A telek közvetlen vízparti fekvésű, előtte nádas nem zavarja sem a fürdőzést, sem a kilátást. Az épület szobai homlokzata merőleges a vízpartra, de azért a balatoni panoráma biztosított, különösen az épület végén lévő nagy szobából. A vízpart lassan mélyül, alja szilárd homokos, fürdőzésre ideális.

Versenytársak a helyi piacon

Mivel a környező partszakasz hasonló felépítésű, ezért számos versenytárs van a piacon. Többségében modernizált, felújított panzió funkciójú épületekkel. A helyi gondnok információi szerint a környező épületek sem tudnak teljes kihasználtsággal működni! A kiajánlott szállás lehetőségek 5.000,- Ft/fő/éjszaka ártól indulnak.

10


Balatonvilágos jellemző képek

11


BALATONFÖLDVÁR

Távolság a Balatontól: 400 m

Petőfi Sándor utca 14.

12


Balatonföldvár ingatlan és jogi adatok Ingatlan alapadatai 8623 Balatonföldvár, Petőfi Sándor utca 14. HRSZ: 1727

Cím, Hrsz

Üdülő Ingatlan jellege 2611 m2

Telek terület

910 m2

Felépítmény terület*

18 szoba, 51 ágy



Művelési ág, teher (tul. lap) Ingatlanra vonatkozó üzemeltetési szerződés (kivonat)

2012.03.28-án került megkötésre egy 1+3 évre szóló üzemeltetési szerződés Kiss Gábor egyéni vállalkozóval.

Építés szabályai

A telek területe be van építve, további fejlesztési, bővítési lehetőség csak az építési hatósággal történt egyeztetés után tervezhető.



Balatonföldvár műszaki adatok Általános leírás, műszaki állapot

Az épület hajdan feltehetően nagypolgári villának épült, amit később a konyha étterem szárnyrésszel bővítettek ki. Ebből adódóan a két rész építészeti stílusa is különböző. Mivel az eredeti családi nyaraló funkcióból társasüdülő lett, így a használati érték is leromlott. (Egyes szobák a volt cselédlépcsőn keresztül közelíthetők meg.) Az épület együttes általános műszaki állapota közepes, esztétikailag inkább elhasználódott.

Közművek

A telekre minden közmű (víz, csatorna, villany, gáz) be van vezetve. Kapacitásuk az funkció igényeinek megfelel. Kihasználtságuk alacsony, különös tekintettel a gázra, abból adódóan, hogy a fűtés nem, vagy csak temperálásra van beindítva.


Az épületben a vizesblokkok néhány éve fel lettek újítva, állapotuk elfogadható, esztétikailag elavult. Az épület kazán rendszere teljesen új, két darab gázkazánnal van felszerelve. Sajnos mivel télen nincs kihasználtság így azok nincsenek beüzemelve. Az épületben működő konyha már nem felel meg az előírásoknak, így annak beüzemelése jelentős költségekkel járna. Jelenleg tálalókonyhaként üzemel. A ház elektromos rendszere használható állapotban van, a szerelvények esztétikája elavult, de műszakilag jól működnek.

Befejező munkák

Az épület belső felületképzése használható normális állapotban van. A szobák burkolata parkettás, a vizes helyiségek burkolata csempe. A belső nyílászárók fából készültek és mázolt felületűek. A falak festettek. Általánosan elmondható, hogy az épület használható műszaki állapotban van az esztétikumát tekintve pedig kissé elavult. A hátsó bejárat felöli terasz idén felújításra került.

14


Balatonföldvár környezet Beépítettség (környezethasználat módja)

Az üdülőépület közvetlen környezetében hasonló felépítmények találhatók, többnyire társas üdülő funkciót látnak el. Néhány kisebb ingatlan felújításra került, többségük azonban a 80-as években lett utoljára felújítva. A VDSZ üdülő beleillik a környezetében se jobb, se rosszabb állapotban nincsen, mint a szomszéd ingatlanok.


Az üdülő megközelíthetősége jó. A Petőfi Sándor utca közvetlenül ágazik le a 70-es útról. Az M7-es autópálya csomópontja is 10 percen belül elérhető autóval. A vonat állomás gyalogos távolságban van. Ideális kerékpáros desztináció.


A telek légvonalban 400 méterre található a Balatontól, de gyalogosan két irányból körülbelül 800 méter sétával érhető el a part. Az épületből nincs kilátás a vízre, de egy rendezett szép ősfás környezet veszi körbe. A telken belül parkolási lehetőség korlátozottan áll rendelkezésre.


A Balatonföldvári szállás piacon a környezetből adódóan sok hasonló szálláslehetőség található. Sajnos a szezon július közepétől, augusztus 20-ig tart előtte és utána a kihasználtság alacsony. Mivel hasonló stílusban több lehetőség található a környéken, ezért a kiadási ár 5.000,Ft/éjszaka/fő árról indul.

15


Balatonföldvár jellemző képek

16


BALATONSZEMES Távolság a Balatontól: 200 m

Petőfi Sándor utca 8.

17


Balatonszemes ingatlan és jogi adatok Ingatlan alapadatai 8636 Balatonszemes Bagolyvár utca 7. HRSZ: 1268

Cím, Hrsz

Társas üdülő, konferencia központ Ingatlan jellege 2177 m2

Telek terület Felépítmény terület*

Pince + Földszint + I emelet + II emelet + Tetőtér összesen kb. 1500m2 beépítés


25 szoba, 82 ágy, 1db 70 fős és 1 db 30 fős konferencia terem tolmács szobával


Művelési ág, teher (tul. lap) Ingatlanra vonatkozó üzemeltetési szerződés (kivonat)

Az ingatlant a VDSZ saját hatáskörben üzemelteti nyáron 1+4 fő, főszezonon kívül 1+1 fő

Építés átalakítás az épületen

Az épületre 2004-ben került ráépítésre a tetőtér, amire 2005-ben kértek fennmaradási engedélyt.



Balatonszemes műszaki adatok Általános leírás, műszaki állapot

Az épület jelenlegi állapotát 2004-ben a tetőtér átépítés során érte el. A tetőtérben 2 konferencia terem került kialakításra, ami nagy mértékben növelte az üdülő funkcionális értékét. A teljes épület műszaki állapota jó, funkcionálisan teljesen megfelel a használatnak. Esztétikailag is használható, első sorban a berendezési tárgyakat lehetne újabbra cserélni.

Közművek

Az épület teljesen közművesített (víz, csatorna, áram, gáz). A jelenlegi használathoz a rendelkezésre álló kapacitások elegendőek.


A fűtés a 2 db új gázkazánról radiátoros fűtőtestekkel biztosított. A Víz-szennyvíz hálózat jó állapotban van, a vizesblokkok felújításra kerültek. A csapadékvíz elvezetés javításra szorul. Az épület földszintjén melegítőkonyha konyha üzemel, ami teljesen megfelel az igényeknek. Az elektromos hálózat MSZ szerint szerelve, jó állapotban van. Az épület rendelkezik kiépített villámvédelemmel.

Befejező munkák

A tetőtér ráépítés során színvonalas konferencia termek lettek kiépítve a hozzá tartozó kiszolgáló funkciókkal. Az épület fennmaradó részében a szobákban parketta, még a közös terekben, illetve a vizesblokkokban kerámia burkolat található. A belső nyílászárók fából készültek, mázoltak. A falak festettek. Az általános műszaki állapot jó.

19


Balatonszemes környezet Beépítettség (környezethasználat módja)

Az épülethez nagy telek tartozik, így a kertben van elegendő hely a parkolási funkcióknak, illetve a közösségi pihenéshez. Jelenleg a kertben található sport és játszótér funkció is. Tervezetten bővítésre kerül a telken belüli parkolók száma.


Az üdülő megközelíthetősége jó. Közvetlenül kapcsolódik a 70-es úthoz. Az M7-es autópálya csomópontja is 10 percen belül elérhető autóval. A vonat állomás gyalogos távolságban van. Ideális a kerékpáros közlekedés is.


Igaz ugyan, hogy nem közvetlen vízparti a telek, de rendkívül kellemes környezetben található. Közvetlenül a szomszédságában van egy kis kápolna, ami közkedvelt házasságkötési hely. Az épület kialakítása, illetve elhelyezkedése kimondottan alkalmassá teszi kis rendezvények kiszolgálására, amiben a jövőbeli kihasználtság növelése szempontjából jelentős potenciál van.


A konferencia funkció bővítésével, illetve azzal, hogy az épület fűthető nagy mértékben versenyelőnyben van a szomszédos kínálattal szemben. Érdemes lenne azokra az időszakokra koncentrálni, amikor ezek a műszaki paraméterek közvetlen versenyelőnyt jelentenek.

20


Balatonszemes jellemző képek

21


MISKOLCTAPOLCA

Görömbölyi utca 65.

22


Miskolctapolca ingatlan és jogi adatok Ingatlan alapadatai 3519 Miskolc II. kerület Tapolca Görömbölyi u. 65. HRSZ: 46154

Cím, Hrsz

Üdülő Ingatlan jellege 754 m2

Telek terület

300 m2

Felépítmény terület*

8 szoba, 24 ágy


Jogi adatok Kivett hétvégi ház, udvar

Művelési ág, teher (tul. lap) Ingatlanra vonatkozó üzemeltetési szerződés (kivonat) Beépítettség

2015.12.31-ig üzemeltetési szerződés Koronkai Zoltánnal A telek területe beépített. Telken belüli parkolás korlátozott.



Miskolctapolca műszaki adatok Általános leírás, műszaki állapot

Az épület szabadon álló elhelyezkedésű, földszint, emelet és tetőtér beépítésű. Az üdülő funkciónak kialakítva 8 szoba áll a vendégek rendelkezésére a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségekkel. A szobákban kézmosási lehetőség van csak. WC és fürdési lehetőség a folyosón közös használattal megoldott. Az épület általános műszaki tartalma kielégítő úgy esztétikailag, mint funkcionálisan elavult.

Közművek

Az épület teljesen közművesített (víz, csatorna, áram, gáz). A jelenlegi használathoz a rendelkezésre álló kapacitások elegendőek.


A fűtést a földszinten található, kissé elavult, gázkazán biztosítja radiátoros hőleadókkal. A meleg víz biztosítása helyileg történik. A vizesblokkok állapota használható, esztétikája hagy maga után kívánni valót. Az egyes szinteken külön konyha helyiségek vannak kialakítva. Az elektromos hálózat MSZ szerint szerelve. Funkcionálisan jól működik, a szerelvények esztétikailag elavultak.

Befejező munkák

Az épület nyílászárói fa szerkezetűek, hőszigetelt üvegezéssel. Állapotuk elfogadható. Burkolatok a szobákban és a társalgóban parketta, egyéb helyeken kerámia burkolat. A burkolatok általános állapota elfogadható, esztétikailag elavult. A belső falak festettek. Belső nyílászárók fából készültek, mázoltak.

24


Miskolctapolca környezet Beépítettség (környezethasználat módja)

Az épületet a korábbi tulajdonos is vállalati üdülőként használta, habár a tulajdoni lapon kivett hétvégi ház, udvar funkció szerepel., amit majd érdemes valamikor átminősíttetni. Az épület szabadon álló elhelyezkedésű körbe fákkal és némi pihenésre használható szabad telekterülettel. A közvetlen hasonló típusú üdülőházak, panziók találhatók, nagy részük eladásra felkínálva.


Az üdülő autóval az M3-as autópályáról leágazva körülbelül 20 perc alatt érhető el. Miskolctapolca központi részétől jó 15-20 perces séta. Tömegközlekedéssel Miskolctapolcáig lehet busszal eljutni.


Az épület szobáihoz a folyosón közös használatú WC és fürdő tartozik, amit a jelenlegi üdülő közönség nem preferál. Némi felárral a szomszédban saját fürdős szobát tudnak kapni. Az ingatlan a központtól viszonylag távol esik, ami szintén csökkenti a versenyképességét. Panorámával nem rendelkezik, viszont környezete rendezett, pihenésre kimondottan alkalmas.


Az üdülő közvetlen környezetében számtalan hasonló jellegű panzió található, melyekből sokat nem üzemeltetnek és eladásra kínálnak, ami talán átmenetileg csökkenti a konkurenciát, de közép távon mindenképpen számolni kell velük. Jelenleg az elérhető ár 2.500,- Ft/éjszaka/fő.

25


Miskolctapolca jellemző képek

26


Ingatlanok összesített adatai • • • • •

Összes telekterület: 7 270 m2 Összes hasznos épület-terület: 3 135 m2 Összes szobaszám: 61 Összes férőhely: 191 Összesen kihasználható vendégéjszaka: 31 650

27


Elemzések

28


Portfólióval szemben támasztott igények • Az üdülő-portfólió – figyelembe véve a szezonális nyitva-tartást – összesen mintegy 31 ezer vendégéjszakát képes kiszolgálni. A tényleges kihasználtság ennek 36 százaléka (ld. következő lapokon). • Az átlagos tartózkodási idő – igazodva a „turnus-rendszerhez” 5,21 nap. (ld. következő lapokon). • A tagság - ennek ellenére - igényli az üdülési lehetőséget. Tényadatunk csak Balatonvilágosra vonatkozóan van, ott jelenleg az üdülők túlnyomó része VDSZ tag. • A VDSZ képzési központjának megtartása távlatilag is szükséges.

29


Kihasználtsági grafikon I.* Kihasználtságok alakulása üdülőnként (Az üdülési szezonra vetítve.) 100% 90% 80%

Kihasználtság

70% 60% 50% 40% 30%

20% 10% 0%

2010

2011

2012

Világos

44%

40%

44%

Földvár

42%

33%

50%

Szemes

22%

23%

19%

*Megjegyzés: Balatonföldvárra 2012-re becslés

30


Kihasználtsági grafikon II. Eltöltött vendégéjszakák alakulása 8 000

7 000

6 000

5 000

Szemes Földvár

4 000

Világos

3 000

2 000

1 000

-

2010

31

2011

2012


Tartózkodási idő grafikon* Átlagos tartózkodási idő üdülőnként 10,00

Tartózkodási idő (nap)

9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 -

Világos Földvár Szemes

2010 5,18 5,62 3,32

2011 5,88 5,58 3,18

2012 4,57 3,86

*Megjegyzés: Balatonföldvárra 2012-re nincsen adat

32


A hasznosítás korlátai • Miskolc-Tapolca értékesíthetősége korlátozott, amennyiben a 2014-ig történő elidegenítése esetében az eredeti (általunk nem ismert) vételár 25 %-át az eladónak meg kell fizetni. • Miskolc-Tapolca üzemeltetési szerződése (ingatlan-nyilvántartáson kívül) elővásárlási és előbérleti jogot enged a jelenlegi üzemeltetőnek. A határozott idejű, 2015. december 31-ig tartó megbízási szerződés egyebekben elidegenítés esetén 90 napra felmondható. • Balatonföldvár üzemeltetési szerződése szintén 2015-ig határozott időre szól, az üzemeltető (ingatlan-nyilvántartáson kívül) elővásárlási és előbérleti jogával. Az ingatlan elidegenítése esetén az üzemeltető jogosult beruházásai 50 százalékának megtéríttetésére, valamint fájdalomdíjra. A fizetendő összegek nem ellenőrizhetőek. • További, hasznosítási korlátról nem szereztünk tudomást (jogszabályi, piaci körülményeken túlmutató korlát). 33


A piac elemzése - Balaton • A balatoni turizmus fellendítésére állami és magánszervezetek is komoly erőfeszítéseket tettek az elmúlt években (pl. Balatoni Fejlesztési Tanács, SCD). Tevékenységük érdemben nem változtatta meg az évtizedek alatt kialakult helyzetet, amelyet a gazdasági válság csak tovább rontott. • A folyamatosan rövidülő balatoni idény (mintegy 6 hét), a szállások és szolgáltatások romló színvonala, egyúttal a fizetőképes kereslet fogyása középtávon is determinálja a Balaton, mint turisztikai desztináció sorsát. • Ezekből következően az ingatlanpiacon állandó és jelentős túlkínálat uralkodik. Egyes részpiacokon és szegmensekben (vízparti üdülők, apartmanok, 15 mFt-nál olcsóbb családi nyaralók) működik a piac, általánosságban azonban a balatoni ingatlankereskedelem „befagyott”. • A közösségi üdülők értékesítése a túlkínálat és a kereslet teljes hiánya miatt gyakorlatilag lehetetlen. • Középtávon a fentiekben változás nem várható. 34


A piac elemzése - Miskolctapolca • Az ország korábban általánosan elfogadott üdülőhelyeinek nagy részét mára csak a lokális kereslet jellemzi. • Miskolc-Tapolcán a meglévő vállalati üdülői al-piac az elhúzódó gazdasági válság miatt, kereslet hiányában mozdulatlan. • A közösségi üdülők értékesítése a túlkínálat és a kereslet teljes hiánya miatt gyakorlatilag lehetetlen. (Csak az utcában több, mint 5 hasonló ingatlant kínálnak eladásra.) • Középtávon a fentiekben változás nem várható.

35


Bevételek elemzése •

Árazási politika – A jelenleg alkalmazott árak Balatonvilágoson és Balatonszemesen a piaci árak alatt maradnak mintegy 15-20 %-al. – Balatonföldváron és Miskolc-Tapolcán az üzemeltető a piacon elérhető árszintet alkalmazza.

•

Az egyes üdülőknél figyelembe kell venni a lehetséges üzemeltetési szezont is. – Balatonvilágos és Balatonföldvár esetében június – augusztus – Balatonszemes esetében március – október – Miskolc-Tapolca esetében május-szeptember

•

•

Figyelembe véve ezen szezonokat, a tényleges kihasználtság a piaci átlag alatt marad (csak a VDSZ által üzemeltetett időszakra vonatkozó adatok alapján). A számításainknál alkalmazott bevételek – A jelenlegi helyzetben az árlista szerinti, súlyozott árak és jelenlegi kihasználtságok – A piaci helyzetre a jelen átlagos piaci árak és kihasználtságok

36


Költségstruktúra •

Közművek ismert költségei – Víz, csatorna – Energia (elektromos áram és gáz) – Szemétszállítás, egyéb szerződött

•

Általunk becsült költségek – Munkavállalók – Anyagköltség – Biztosítás

•

Rejtett és várható költségek – Felújítás, haváriák elhárítása – Ingatlanadó, helyi adó – A központ személyi és anyagi kiadásai (adminisztráció, jogi közreműködés, stb.)

•

Míg az első két kategória számszerűsíthető, a harmadik kategóriában az ingatlan tulajdonlásának költségei – azok halasztása, vagy máshol elszámolása miatt – nem közvetlenül jelentkeznek. 37


Fajlagos költségek grafikon* Fajlagos költség lehetséges vendégéjszakánként 1 800 1 600

Költség (Ft)

1 400 1 200 1 000 800 600

400 200 -


2010 1 044,48 1 509,72 640,25

2011 1 095,24 1 634,22 682,07

2012 950,10 682,07

*Megjegyzés: Balatonföldvárra 2012-re nincsen adat

38


Üzemi eredmények grafikon* Üzemi eredmény alakulása Üzemi eredmény (eFt)

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

-


2010 597 3 155 4 285

2011 104 351 4 941

2012 439 4 410 1 098

*Megjegyzés: Balatonföldvárra 2012-re kihasználtsági becslés alapján

39


Külső források bevonásának lehetősége • Turisztikai célú fejlesztéshez – EU, GOP és regionális támogatási lehetőségek – A támogatási ablakok folyamatosan változnak – Várható, hogy a közösségi források felhasználásának felgyorsításával több jogcímen is lesz pályázati lehetőség

kormányzati

• Energetikai korszerűsítés – Jelenleg az energetika-hatékonyság növelésére kiírt pályázat lezárult, de – A közeljövőben ismét várható ilyen forrás hozzáférhetősége

• Társbefektetők vagy szponzorok bevonása – Üdülési csomagok, kontingensek értékesítése társszervezeteknek

40


Egyedi ingatlanok érték-elemzésének elvei • A feladat meghatározás szerint jelen anyagunkban ingatlan-értékelést nem készítünk. • Táblázatunkban (amelyet a függelékben csatolunk) a jelenlegi hozamból tőkeértéket számolunk. A tőkésítési kamatlábat 8,5 %-ban vettük fel. • Indikációt adunk az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítása mellett annak piaci értékére. • A leggazdaságosabb és legjobb hasznosítás körüli érték-tartomány segít elhelyezni az ingatlant egy érték-térképen, de semmiképpen sem tekinthető az ingatlan piaci értékének vagy egy jelenlegi értékesítési kampányban elérhető árnak!

41


Ingatlanok érték-elemzése: Balatonvilágos • Az ingatlan a jelen hasznosítás szerint vélhetően éppen pozitív üzemi eredményt mutat, a rejtett költségekkel korrigálva veszteséget termel. • Ennek megfelelően a közvetlen tőkeértéke jelképes. • Az ingatlan alternatív hasznosítása egy apartman-ház céljára való átépítés, és annak lakásonként való értékesítése. • Tekintettel a kedvező elhelyezkedésre, valószínűsíthető, hogy egy fejlesztő az ingatlan ilyen hasznosításhoz tartozó maradványértékét hajlandó megfizetni. • Így indikációnk az ingatlan jelenlegi érték-alakulására 30 mFt körüli.

42


Ingatlanok érték-elemzése: Balatonföldvár • Az ingatlan a kiszervezés előtti hasznosítás szerint éppen pozitív üzemi eredményt mutat, a rejtett költségekkel korrigálva veszteséget termelt. • A 2011-es év üzleti eredménye – nem ismert ok miatt – a trendek alatt maradt. • Ennek megfelelően az ingatlan közvetlen tőkeértéke jelképes. • Az ingatlan alternatív hasznosítása a külső üzemeltető bevonása, a szálláshelyek piaci feltételek mellett való értékesítése. • 2012-re (az idényre) átlagos piaci kihasználtságot feltételeztünk. • Így indikációnk az ingatlan jelenlegi érték-alakulására 50 mFt körüli.

43


Ingatlanok érték-elemzése: Balatonszemes • Az ingatlan kihasználtsága csökkenő tendenciát mutat. • Az ingatlan fajlagos üzemi költsége jelentősen kedvezőbb, mint a másik két balatoni üdülőé. • Bár az üzemi eredmények az előző két üdülőnél fajlagosan jobb eredményt mutatnak, még így is csak jelképes a közvetlen tőkeérték. • Az ingatlan alternatív hasznosítása az értékesítés intenzifikálása, az árak kismértékű emelése, a kihasználtság növelése (a jelenlegi szint mintegy 50 százalékkal való megemelése reális célkitűzés lehet). Ennek érdekében egy szakképzett értékesítő vagy szállodavezető bevonása szükséges, a költségek emelkedésével. • Így indikációnk az ingatlan jelenlegi érték-alakulására 85 mFt körüli.

44


Ingatlanok érték-elemzése: Miskolctapolca • Tényadatokkal, kihasználtsági mutatókkal erre az üdülőre nem rendelkezünk. • A lokális piacon jelentős a túlkínálat. • Indikációnk piaci tapasztalataink alapján az ingatlan jelenlegi értékalakulására 25 mFt körüli.

45


Ingatlanok érték-elemzése: Érték-indikációk Érték-indikáció (eFt) 85 000

50 000

30 000 25 000

Világos

46

Földvár

Szemes

Tapolca


Javaslatok

47


„A” Javaslat: a teljes portfólió együttes és azonnali értékesítése • A javaslat előnyei – A tényleges és rejtett költségek eliminálása. – Az ingatlanokban rejlő kockázati források gyökeres megszüntetése. – A vagyon jelenlegi érékének realizálása és más befektetési forma számára való felszabadítása.

• A javaslat hátrányai – A nyilvántartási értékhez képest rendkívül alacsony árak realizálása. – Elhúzódó, és várhatóan részben eredménytelen értékesítési folyamat. – A VDSZ ingatlanhasználati igényeinek (oktatás, üdülés) egyéb forrásból való megszerzésének szükségessége. – A meglévő szerződéskötési korlátok anyagi következményei.

48


„B” Javaslat: üzemeltetési szerződés kötése a teljes portfólióra • A javaslat előnyei – A tényleges és rejtett költségek áthárítása. – Az üzemeltetési szerződésben a VDSZ ingatlan-használati igényei ki-, illetve leköthetőek.

• A javaslat hátrányai – A partnerektől nem várhatóak/kaphatóak hosszú távú garanciák. – A monitoring, az ellenőrzés és az egyéb „rejtett” költségek felmerülése. – Az ingatlantulajdonlásban lévő kockázatok viselése. – A vagyon leértékelődése nem megállítható.

49


„C” Javaslat: Az ingatlanok adottságaihoz igazodó „vegyes” modell • Koncepció: – Általában a portfólió üzemeltetésének racionalizálása a szerződések felülvizsgálatával, költségek csökkentésével. – A balatonszemesi ingatlan megtartása, fejlesztése. Az épület energetikai korszerűsítése közösségi források bevonásával, egyúttal használatának intenzifikálása szolgáltatások szélesítésével és a marketing eszközeinek bevonásával (honlap, utazási irodák sikerdíjas konstrukciója, stb.) – A balatonvilágosi üdülőingatlan értékesítésének előkészítése apartman-ház fejlesztése céljára. (Addig is a jelenlegi formában való üzemeltetése.) – A miskolctapolcai ingatlan szerződésének újratárgyalása, pontosítása, az értéknövelő beruházások kikényszerítése. – A balatonföldvári ingatlan szerződésének meghosszabbítása, egyúttal újratárgyalása, pontosítása, az értéknövelő beruházások kikényszerítése.

50


„C” Javaslat: Az ingatlanok adottságaihoz igazodó „vegyes” modell • A javaslat előnyei – A VDSZ igényeinek egy ingatlanra (Balatonszemes) való koncentrálása. – A költségcsökkentésben rejlő volumen-hatás érvényesíthetősége. – A legalacsonyabb eredmény-képző képességgel rendelkező balatonvilágosi ingatlan értékének realizálása.

• A javaslat hátrányai – Jelentős egyszeri központi erőforrás-igény a célok eléréséhez.

51


Döntési előterjesztés •

•

• • •

•

•

Véleményünk szerint a piaci lehetőségekhez, az ingatlanokhoz és azok adottságaihoz, valamint a VDSZ ingatlanhasználati igényeihez a „C”, vegyes megoldás illeszkedik leginkább. Ezzel biztosítható forrás egyéb tevékenységekhez (értékesítésből és a folyamatos üzemeltetési eredményből). Biztosítható az üdülési és a képzési igények koncentrált kielégítése Balatonszemesen. A szemesi ingatlan közösségi forrásokból való felújításával mód nyílik a hatékony és egész éves üzemeltetésre, miközben különböző marketing-eszközökkel megtámogatva a piaci hasznosítást (konferenciák, családi rendezvények, üdülés) az üzemi eredmény folyamatos bevétellel hozzájárul a VDSZ költséggazdálkodásához. A két megkötött üzemeltetési szerződés újratárgyalásával, pontosításával elérhető, hogy – míg kártérítés fizetése nem merül fel – kikényszeríthető az ingatlanok fenntartása, állagmegóvása, így hosszú távon nem történik vagyonvesztés. Egyúttal célszerűnek tartjuk az eladási lehetőség fájdalomdíj nélküli biztosítását az üzemeltetési szerződésben szerepeltetni. A teljes portfóliót egyben kezelve, az energia-beszerzésnél és általában az üzemeltetésnél a volumen-hatás miatt – megfelelő partnerek bevonásával – megtakarításokat lehet elérni.

52


További lépések a döntés után (a „C” javaslat elfogadását feltételezve) • • •

• • •

Ajánlatok beszerzése az energia- és üzemeltetési költségek csökkentése érdekében. Apartman-ház koncepció előkészítése (koncepcióterv felújítása) a balatonvilágosi ingatlanra vonatkozóan. Értékesítési előkészítése a balatonvilágosi ingatlanra vonatkozóan (partnerek felkutatása, értékesítői ajánlatok bekérése). Balatonszemesi szálloda értékesítésének javítására felkészült szakember (szállodavezető) bevonása. Közösségi források feltárása, balatonszemesi ingatlan energetikai korszerűsítésének előkészítése (projekt management szerződés keretében). A meglévő üzemeltetési szerződések pontosítása (újratárgyalása), elsősorban az értékőrzés feladatának tervezhetősége és számon-kérhetősége érdekében.

53


Függelék

54


Számítások - Balatonvilágos Költségek Közüzemi költségek Víz Csatorna Villany Gáz Szemét Telekom Egyéb Közüzemi költségek összesen Munkavállalók költsége (feltételezés) Anyagköltség (feltételezés) Biztosítás (feltételezés) Összes üzemi költség

2010

Szobaszám Kapacitás (fő) Egy szobára jutó fajlagos költség

149 477,00 218 523,00 373 242,00

116 281,00 160 532,00 645 156,00

96 203,00 141 438,00 257 775,00

68 175,00 86 681,00

70 038,00 59 424,00

71 984,00 39 902,00

896 098,00 1 500 000,00 500 000,00 300 000,00 3 196 098,00

1 051 431,00 1 500 000,00 500 000,00 300 000,00 3 351 431,00

607 302,00 1 500 000,00 500 000,00 300 000,00 2 907 302,00

319 609,80

335 143,10

290 730,20

1 044,48

1 095,24

950,10

Bevételek Vendégek száma Vendégéjszakák száma Átlagos tartózkodási idő Lehetséges vendégéjszaka (jún-aug) Kihasználtság

260 1348 5,18 3060 44%

Árbevétel (VDSZ listaárak súlyozva)

2814

Üzemi eredmény (rejtett költségek nélkül) Tőkeérték jelen hasznosítás mellett (áfa-val)

Elérhető legmagasabb érték

55

2012

10 34

Egy lehetséges vendégéjszakára jutó fajlagos költség

Apartmanként hasznosítva érték-indikáció Létesíthető apartmanok száma Értékesítési ár/apartman (eFt) Összes árbevétel (eFt) Bekerülési költség (eFt) Maradványérték (eFt)

2011

209 1228 5,88 3060 40%

295 1347 4,57 3060 44%

3 793 272

3 455 592

3 790 458

597 174

104 161

439 027 5 165 024

17 7 500 127 500 95 000 32 500 32 500 000


Számítások - Balatonföldvár Költségek Közüzemi költségek Víz Csatorna Villany Gáz Szemét Telekom Egyéb Munkavállalók költsége (feltételezés) Anyagköltség (feltételezés) Bisztosítás (feltételezés) Összes üzemi költség Szobaszám Kapacitás (fő) Egy szobára jutó fajlagos költség

Bevételek Vendégek száma Vendégéjszakák száma Átlagos tartózkodási idő Lehetséges vendégéjszaka (jún-aug) Kihasználtság


Tőkeérték piaci hasznosítás mellett (áfa-val)

56

2011

2012

210 000,00 304 542,00 750 649,00 742 954,00 104 719,00 338 638,00 178 096,00 2 629 598,00 3 000 000,00 800 000,00 500 000,00 6 929 598,00

138 631,00 190 997,00 610 819,00 1 519 514,00 94 509,00 468 520,00 178 096,00 3 201 086,00 3 000 000,00 800 000,00 500 000,00 7 501 086,00

7 112,00 7 557,00 70 839,00 629 058,00 30 690,00 84 285,00 178 096,00 1 007 637,00

384 977,67

416 727,00

55 979,83

1 509,72

1 634,22

219,53

1 007 637,00

18 51

Egy lehetséges vendégéjszakára jutó fajlagos költség

Árbevétel (listaárak súlyozva)

2010

346 1943 5,62 4590 42%

5190

271n/a 1513 5,58 4590 33%

2295 4590 50%

10 084 170

7 852 470

11 911 050

3 154 572

351 384

4 409 964

4 133 929

51 881 929


Számítások - Balatonszemes 2010 Költségek Közüzemi költségek Víz Csatorna Villany Gáz Szemét Telekom Egyéb Közüzemi költségek összesen Munkavállalók költsége (feltételezés) Anyagköltség (feltételezés) Biztosítás (feltételezés) Összes üzemi költség Szobaszám Kapacitás (fő) Egy szobára jutó fajlagos költség

2011

267 040,00 360 388,00 2 046 813,00 568 056,00 347 544,00 203 426,00 106 776,00 3 900 043,00 5 600 000,00 2 500 000,00 600 000,00 12 600 043,00

365 281,00 334 405,00 1 234 707,00 1 999 288,00 334 405,00 348 258,00 106 776,00 4 723 120,00 5 600 000,00 2 500 000,00 600 000,00 13 423 120,00

252 715,00 373 909,00 716 295,00 744 035,00 282 911,00 213 890,00 106 776,00 2 690 531,00 5 600 000,00 2 500 000,00 600 000,00 11 390 531,00

504 001,72

536 924,80

455 621,24

640,25

682,07

682,07

25 82

Egy lehetséges vendégéjszakára jutó fajlagos költség Bevételek Vendégek száma Vendégéjszakák száma Átlagos tartózkodási idő Lehetséges vendégéjszaka (márc-okt) Kihasználtság Árbevétel (VDSZ listaárak súlyozva)

1279 4249 3,32 19680 22%

1452 4621 3,18 19680 23% 18 363 854,00

14 520 996,00

4 285 483,00

4 940 734,00

1 097 876,00

Tőkeérték jelen hasznosítás mellett (áfa-val)

12 916 188,24

Piaci üzemeltetés mellett Módosított költségek Kihasználtság (a szezont figyelemebe véve) Árbevétel piaci ár

19 423 120,00 30% 4500

26 568 000,00


947 3654 3,86 19680 19%

3974 16 885 526,00

Üzemi eredmény (rejtett költségek nélkül)

57

2012

7 144 880,00 84 057 411,76


Tulajdoni lapok – Balatonvilágos

58


Tulajdoni lapok – Balatonföldvár

59


Tulajdoni lapok – Balatonszemes

60


Tulajdoni lapok – Miskolctapolca

61


Korlátozó feltételek • • • • • • •

Elemzésüket és javaslatainkat megbízásunk szerint kizárólag az érintett négy üdülőingatlanra vonatkozóan készítettük el; sem a VDSZ általános gazdálkodásával, sem fejlesztési stratégiájával nem foglalkoztunk. A vizsgált ingatlanokon műszaki vizsgálatot, felmérést nem végeztünk. Véleményünket szemrevételezéses helyszíni bejárásokon, az átadott dokumentációk tanulmányozásán és piaci tapasztalatainkon alapulva alakítottuk ki. Nem végeztünk ingatlan-értékbecslést, az anyagunkban megadott értéktartományok csak előzetes tájékoztatásul szolgálnak, egy részletes értékelés készítése során, az adatok feltárása eredményeképpen, ezektől eltérő érték-vélemény is kialakulhat. Javaslatainkat a legjobb tudásunk szerint és az aktuális piaci helyzet ismeretében dolgoztuk ki, de semmilyen módon nem vállalunk felelősséget a jövőben bekövetkező változásokért vagy javaslataink gazdasági eredményességéért. Javaslataink megfogalmazásakor a Megbízó és helyszíni képviselőinek adatszolgáltatására támaszkodtunk; amennyiben ezen adatok hiányosak vagy tévesek, úgy javaslataink is felülvizsgálatra vagy korrekcióra szorulhatnak. Külön fel kívánjuk hívni a figyelmet arra, hogy a Miskolc-tapolcai ingatlannal kapcsolatban gazdasági adatokat nem kaptunk. A különböző érték-indikációinkat Áfa-val növelt összegben állapítottuk meg a VDSZ sajátosságainak megfelelően.

62


A Tri-Atoll Kft bemutatása •

•

• •

•

Cégünket 2001-ben alapítottuk tagjaink addig megszerzett ingatlanpiaci tapasztalataira építkezve. Tagjaink az elmúlt 25 évben folyamatosan jelen voltak az ingatlanpiac különböző szegmenseiben. A befektetői, beruházói, értékesítői oldalon szerzett ismereteinket tanácsadóként hasznosítjuk ügyfeleink részére. Elsősorban vállalati ingatlanszakmai tanácsadással foglalkozunk, ide értve a stratégia-alkotást, a fejlesztési tanácsadást, a projekt management szolgáltatásokat és a tranzakciókhoz kapcsolódó szakértői támogatást. Megrendelőink egy része a közszférából kerül ki. A jelen megbízáshoz hasonló tanácsadási feladatot láttak el tagjaink például a NGYIK, a Magyar Úttörőszövetség és az V. kerületi Önkormányzat számára; 2004ben átvilágítottuk a volt SZOT üdülők portfólióját. Jelenleg hasonló portfolió átvilágítási, és hasznosítási javaslat összeállítás munkát végzünk az OTP Bank Románia számára.

63


VDSZ ÜDÜLŐ-INGATLAN PORTFÓLIÓJÁNAK HASZNOSÍTÁSI JAVASLATA

Recommend Documents