raadsvoorstellen 1993
208
rv208
Vaststelling Bestemmingsplan Laakhaven.
Dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling, n r . 930253
Den Haag, 22 juni 1993. Aan de gemeenteraad. Inleiding Op 9 maart 1993 hebben wij u bij raadsmededeling 39 toegezonden het ontwerpbestemmingsplan Laakhaven. Het ontwerp-bestemmingsplan heeft van 2 april tot en met 3 mei 1993 voor een ieder ter inzage gelegen in het Gemeentelijk Informatiecentrum aan de Dagelijkse Groenmarkt en in het Stadsdeelkantoor Laak. Tegen het ontwerp-plan zijn bezwaarschriften ingediend. Een set van de ingekomen bezwaarschriften ligtter inzage. Gelet op de gewijzigde Wet op de ruimtelijke ordening moeten reclamanten in de gelegenheid worden gesteld hun bezwaren mondeling aan uw raad toe te lichten. In uw vergadering van 9 februari 1987 hebt u besloten deze bevoegdheid in handen te stellen van de commissie voor Werkgelegenheid, Economische en Sociale zaken, Personeelszaken en Organisatie. Op 16 juni 1993 zal een hoorzitting plaatsvinden. Gelet op de wettelijke termijnen zal uw beslissing over vaststelling van het bestemmingsplan en afdoening van de bezwaarschriften uiterlijk 3 September 1993 moeten zijn genomen. Daartoe bieden wij u hierbij het ontwerp ter vaststelling aan. Het plan bestaat uit de kaarten S 9104, S 9105, S 9106, S 9107, S 9108 en S 9109 en de voorschriften en gaat vergezeld van een toelichting en de kaarten S 9114 en S 9115. Voor de aanpassingen ten opzichte van het ontwerp verwijzen wij u naar het hoofdstuk 'Staat van wijzigingen' in dit raadsvoorstel. Voorgesteld wordt om overeenkomstig de kaartfragmenten 1 t/m 6 gewijzigd vast te stellen. Ter besparing van de kosten is het plan, u bij bovenvermelde raadsmededeling reeds toegezonden, niet opnieuw bijgevoegd. Het plan Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door de Rijswijkseweg, de Neherkade en de Parallelweg. Het gebied omvat naast het bedrijfsterrein 'Laakhaven', een deel van de spoorlijn Den Haag HS - Rotterdam inclusief het station Hollands Spoor, de voormalige woonbebouwing langs de Rijkswijkseweg en de Laakhavens. Inhoud Het plan voorziet in de juridisch-planologische vertaling van de reeds vastgestelde uitvoeringsplannen voor de deelgebieden Laakhaven Hollands-Spoor en Laakhaven Centraal. Daarnaast biedt het plan het ontwikkelingskader voor de overige delen van het plangebied, hetgeen van belang is voor de heruitgifte van gronden waarvan binnen de planperiode de lopende erfpachtcontracten zullen expireren. Als centrale economische zone in Den Haag biedt het gebied een uniek potentieel aan ontwikkelingsmogelijkheden zowel functioneel als temporeel. Dit betekent dat vanaf de aanvang van de gemeentelijke planvorming (ca. 7 jaar geleden), bij de vaststelling van uitvoeringsplannen en lopende de uitvoering (met een doorlooptijd van zo'n 10 jaar) er ingespeeld kon en moet kunnen worden op de marktontwikkelingen voor commerciele functies, te weten: kantoren, bedrijfsruimten en diverse vormen van detailhandel. Daarbij kan geconstateerd worden dat Laakhaven, door zijn centrale stedelijke ligging en goede ontsluiting uitstekend geschikt is als vestigingsplaats voor kantoren en functies als de Haagse Hogeschool en dat het gebied zich tevens goed leent voor vormen van economische bedrijvigheid die een functie hebben in het binnenstedelijke economische netwerk. In deze categorie zien we belangstelling van met name bedrijven die een toeleverende functie hebben voor weer andere bedrijven in de stad en consumenten. De meer autonome productiebedrijven, aannemerijen e.d. blijken de laatste jaren een toenemende belangstelling te hebben voor de meer perifere locaties zoals Forepark. Door het groeiende aanbod van bedrijfsterreinen op deze locaties rond de stad is meer
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
lucht ontstaan voor ondernemers die meer armslag willen en ook voor de verplaatsingsopgave die werd gegenereerd door de stadsvernieuwing. Deze tendens betekent voor het grootste deel van het Laakhavengebied dat de druk uit de markt voor meer ambachtelijke bedrijfsruimte minder groot is geworden en dat hiervoor met een geringer ruimtebeslag kan worden volstaan dan was voorzien. In feite dreigen er zelfs afzetproblemen bij de gronduitgifte voor deze categorie bedrijven. Daartegenover is er de afgelopen jaren een steeds toenemende vraag naar ruimte voor bedrijfheid in de vorm van groothandel en detailhandel die grootschalig, vaak volumineus en deels is gericht op de zakelijke markt. Op deze ontwikkeling aan de vraagzijde van de markt speelt het bestemmingsplan in. Hierdoor wordt deze marktontwikkeling gestuurd waarmee wordt voorkomen dat vestiging op ongewenste locaties in stad of regio plaatsvindt. Met het oog op de distributie planologische effecten van meer detailhandel in Laakhaven is in samenwerking met de Kamer van Koophandel, de provincie ZuidHolland en de Rijksconsulent van het ministerie van Economische zaken een onderzoek verricht door het IMK. De resultaten van dit onderzoek geven aan dat een geleide ontwikkeling van grootschalige detailhandel in het Laakhavengebied is aan te bevelen, met het oog op de bescherming van Den Haag als centrale verzorgingskern in de regio. Hiermee zou verdere koopkrachtafvloeiïng naar andere regio's kunnen worden voorkomen en de effecten op het Haagse kernwinkelgebied het best beheerst kunnen worden. De verwachting is, mede bij de ministeries voor VROM en EZ, dat door een dergelijke ontwikkeling in Laakhaven op termijn de marktpositie van het kernwinkelapparaat, ten opzichte van de regionale winkelcentra, zal worden versterkt. De ontwikkelingen zullen leiden tot meer dynamiek en kwaliteitsverbetering van de detailhandel in de binnenstad. Tevens is onderzocht in hoeverre een beheersing van het detailhandelsaanbod in Laakhaven is te waarborgen. Dit kan via twee lijnen. Publiekrechtelijk is er het bestemmingsplan waarbij vestiging van grootschalige detailhandel is gekoppeld aan een zware vrijstellingsprocedure, die door het college wordt verleend na een positief advies van de Rijksconsulent voor Economische Zaken en een verklaring van geen bezwaar van gedeputeerde staten. Hierbij zullen de belangen van andere winkelgebieden steeds afgewogen worden. Daarnaast is er het privaatrechtelijke erfpachtcontract (het gaat om gemeentegrond) waarin voor zowel erfpachters als hun rechtsopvolgers beperkende voorwaarden worden opgelegd door uw raad, ons college c.q. de algemeen direkteur REO, afhankelijk van de hoogte van de jaarlijkse canon. Dit in die zin dat niet anders dan behouders toestemming van de gemeente een ander gebruik dan is vastgelegd in de erfpachtsvoorwaarden zal worden toegelaten. Als bijlage bij het raadsvoorstel is gevoegd de notitie 'Beperkende bepalingen met betrekking tot grootschalige detailhandel in erfpachtsvoorwaarden Laakhavens'. Hierin wordt ingegaan op de publiek- en privaatrechtelijke mogelijkheden om detailhandel te reguleren. Een ontwikkeling met meer detailhandel zal naar verwachting een gunstiger werkgelegenheidseffect tot gevolg hebben dan een puur bedrijfsmatige ontwikkeling, ondermeer op de werkgelegenheid voor laaggeschoolden. Voor het meest westelijke deel van het Laakhavengebied, onder andere rond de Petroleumhaven, wordt op termijn een verdere revitalisering verwacht. Dit gelet op onder andere de in uitvoering zijnde infrastructurele verbeteringen zoals het nieuwe N.S.-station Moerwijk. Binnen de kaders die het onderhavig ontwerpplan biedt verwachten wij de nodige initiatieven uit de markt. Overleg en procedure
Voor dit gebied heeft uw raad op 11 oktober 1990 (rb 343) een voorbereidingsbesluit genomen. Bij besluit 306 van 8 oktober 1992 hebt u opnieuw een voorbereidingsbesluit genomen. Op 14 januari 1992 is dit plan in het vooroverleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening gebracht. Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft in het kader van de Inspraakverordening van 6 maart tot en met 6 april 1992 ter visie gelegen. De inspraakavond vond plaats op 11 maart 1992. Het aan de inspraak- en overlegreacties aangepaste ontwerp-bestemmingsplan is behandeld in de vergadering van de commissie voor Werkgelegenheid, Economische en Sociale zaken, Personeelszaken en Organisatie d.d. 17 maart 1993. De commissie heeft hierbij ingestemd met ter-inzage-legging van het ontwerp-plan.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Bezwaarschriften/reacties Hieronder volgt een opsomming van de ingekomen bezwaarschriften en reacties: Ranummer 200
REOnummer 93/3955
Naam en adres
199
93/3956
mr. B. J. M. Veldhoven, Postbus 85852, 2508 CN Den Haag, namens Rook Krimpen BV
166
93/3771
De heer/mevr. Waldorpstraat De heer/mevr. Waldorpstraat
172
93/3770
NV Electriciteitsbedrijf Zuid-Holland Postbus 909, 2270 AX Voorburg
180
93/3889
Schwarz Onteigeningsadviezen BV, Pauwenlaan 128, 2566 TN Den Haag, namens Dijkstra Bouwmaterialen BV en W. Kind Holding BV
181
93/3890
Schwarz Onteigeningsadviezen BV, namens PontMeyer BV, 2e Lulofsdwarsstraat 26, 2521 AJ Den Haag
182
93/3891
Adelmeijer advocaten Postbus 293, 6400 AG Heerlen, namens . Fabriton Betoncentrale BV
—
93/3888
Adelmeijer Advocaten, Postbus 293, 6400 AG Heerlen, namens Gebr. J & K Herweijer BV
188
93/3911
De Lorijn Raadgevers o.g. namens de heer K. S. Li, p.a. Bisonspoor 343, 3605 JW Maarssenbroek
1.91
93/3966
Konmar BV, De Werf 13, 2544 EH Den Haag
192
93/3965
C&A Nederland Onroerend Goed, Postbus 249, 1000 AE Amsterdam
193
93/3964
Geelkerken & Linskens, namens de heer W. Verschoor Sr. en BV Schildersbedrijf W. Verschoor, Waldorpstraat 74, Den Haag
194
93/3963
P&C Vastgoed BV, Postbus 68, 2280 AB Rijswijk
196
93/3962
Raad voor het Filiaal- en Grootwinkelbedrijf, Kring - Den Haag, Postbus 82 315, 2508 EH Den Haag
197
93/3916
Vroom & Dreesmann Nederland BV, Postbus 7997, 1008 AD Amsterdam
198
93/3959
Kamer van Koophandel en Fabrieken Den Haag, Postbus 29 718, 2502 LS Den Haag
Buruma Maris Scheer van Solkema, Postbus 84 046, 2508 AA Den Haag, namens Bigro Begaco Verfgroothandel, Calandkade 47 Den Haag
F. J. H. M. de Klerk, 284, 2521 CG Den Haag en A. Wiercx, 290, 2521 CG Den Haag
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Ranummer 201
REOnummer 93/3954/ 4180
Naam en adres
202
93/3953
Winkeliersvereniging Lorentz, p/a Miquelstraat 72, 2522 KT Den Haag
203
93/3952
Nederlandse Spoorwegen, Postbus 2025, 3500 HA Utrecht
221
93/4245
Hoogheemraadschap van Delfland, Postbus 3061, 2601 DB Delft
BV Ned. Technocom NTC, Postbus 19 337, 2500 CH Den Haag
Ontvankelijkheid bezwaarschriften Het ontwerp-plan heeft van 2 april tot en met 3 mei 1993 voor een ieder ter inzage gelegen. De termijn voor het indienen van bezwaarschriften eindigde derhalve op 3 mei 1993. De bezwaarschriften behoudens dat van Adelmeijer Advocaten namens Gebr. J&K Herweijer BV zijn gericht aan uw raad. Genoemd bezwaarschrift is ten onrechte gericht aan burgemeester en wethouders. Het is door ons aan u doorgezonden en zal beschouwd worden als zijnde aan u gericht. Alle bezwaren, behoudens dat van het Hoogheemraadschap van Delfland zijn tijdig ingekomen en voldoen derhalve aan de wettelijke vereisten. Het bezwaar van het Hoogheemraadschap dient niet ontvankelijk te worden verklaard. Naar aanleiding van dit bezwaar wordt in het kader van de ambtshalve wijzigingen voorgesteld het bestemmingsplan op een tweetal punten aan te passen. Hiernaast hebben wij, naar aanleiding van de ter-visie-legging van het ontwerpbestemmingsplan, aan ons college gerichte brieven ontvangen van PTT-Telecom, d.d. 5 april 1993 en Noord-Zuid-Hollandse Vervoer Maatschappij, d.d. 8 april 1993, die te kennen geven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Wij hebben deze brieven voor kennisgeving aangenomen. Verder zijn door PTT-Post, expeditieknooppunt 's-Gravenhage informatieve vragen gesteld over de regeling van het knooppunt in het bestemmingsplan. Deze vragen zijn mondeling afgedaan. Behandeling bezwaarschriften Ra 200: Buruma Maris Scheer van Solkema namens Bigro Begako Bigro Begako maakt bezwaar tegen het medebestemmen van de Calandkade tot overslagkade. Dit maakt de vestiging van silo's voor de overslag van zand en grind mogelijk. Voor de motivering van het bezwaar wordt verwezen naar het bezwaarschrift dat is ingediend tegen de hinderwetaanvrage ten behoeve van een zandoverslagbedrijf. Appellant is een verfgroothandel die verven ter plaatse op bestelling mengt. Hiervoor beschikt het bedrijf over moderne computergestuurde kleurmengmachines. De bezwaren betreffen de grote zand- en stofoverlast welke de kwaliteit van de verf zal aantasten. Hierdoor kan het hoofddealerschap van een 3-tal grote merken worden aangetast. Verder wordt bezwaar gemaakt tegen de verkeersaantrekkende werking van de zandsilo's. De zware vrachtwagens zullen zodanige trillingen veroorzaken dat daardoor de gevoelige computerapparatuur van appellant zal worden ontregeld. Dit gebeurt nu incidenteel en zal straks veelvuldig plaatsvinden. Tenslotte zal de bereikbaarheid voor klanten en leveranciers aanzienlijk verslechteren door de versmalling van de rijbaan en de regelmatige versperring van de doorgang door wachtende en draaiende vrachtwagens. De reactie op dit bezwaar wordt gecombineerd met de reactie op het navolgende bezwaarschrift van Rook Krimpen BV.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Ra 199: mr. B. J. M. Veldhoven namens Rook Krimpen BV Rook Krimpen BV heeft een aantal opmerkingen op de toelichting. Het betreft de eventuele verplaatsing van de overslagactiviteiten van Neherkade naar Calandkade. Verder is onduidelijk of de geplande minimale ruimte voor verkeersdoeleinden genoeg ruimte overlaat voor het bedrijf. Voor zover de genoemde oppervlakte van 1.000 m2 en de hoogte van de silo's van 12 m niet voldoende is voor de overslagfunctie wordt bezwaar gemaakt. Eén en ander is voor appellant moeilijk in te schatten. De doeleindenomschrijving bij artikel 13 dient te worden aangevuld ten behoeve van de overslagactiviteiten. Het overslagbedrijf behoort tot de categorie 4 van de Staat van Inrichtingen. Uit de voorschriften blijkt niet dat deze categorie ter plaatse is toegestaan. Tenslotte worden enkele opmerkingen gemaakt over de (kosten) van extra rniiieuvoorzieningen die aan de overslaginstallaties getroffen moeten worden. Ten aanzien van beide reacties merken wij het volgende op. Tegen de eventuele verplaatsing van de zandsilo's van de Neherkade naar de Calandkade lopen twee procedures, namelijk tegen de aanvraag om een milieuvergunning en tegen het bestemmingsplan dat deze verplaatsing mogelijk maakt. Beide procedures doorlopen een verschillend traject; beide bezwaarschriften moeten hierbij in beginsel op de eigen merites bezien worden. Voorwaarde voor het opnemen in het bestemmingsplan is wel dat de milieuvergunning in principe verleend kan worden. Ten behoeve van de verplaatsing van de silo's heeft appellant Rook Krimpen BV in 1992 een bouwvergunning aangevraagd. Omdat deze vergunning paste binnen het vigerend plan Laakhavens I en wegens het aflopen van het voorbereidingsbesluit waarmee de aanhoudingsgrond verviel, is de bouwvergunning verleend. De bezwaren van Bigro Begako hebben primair betrekking op de hinderwetvergunning, in dit kader is inmiddels bezien of zodanige - realistische voorwaarden aan de hinderwetvergunning kunnen worden verbonden dat de omliggende bedrijven volwaardig kunnen blijven functioneren. Deze voorwaarden zouden zich voor wat betreft Bigro Begako met name moeten toespitsen op de aspecten trillings- en stofhinder. Hiernaast is in opdracht van Bigro Begako door TNO een onderzoek verricht naar de combinatie zandsilo's - verffabriek. Uit de nu ter beschikking staande gegevens blijkt dat de combinatie in theorie mogelijk is. De ingrijpendheid van de voorschriften - die tevens zeer kostbare aanpassingen aan de installaties met zich zullen meebrengen - hebben echter tot gevolg dat de inrichting waarvoor uiteindelijk vergunning verleend kan worden een andere zou zijn dan waarvoor de vergunning is aangevraagd. Dergelijke voorwaarden zijn niet toegestaan. Consequentie is dat de vergunning niet verleend kan worden. Gevolg is tevens dat het niet zinvol is om in het bestemmingsplan vast te houden aan de medebestemming van de Calandkade voor nieuwe overslagactiviteiten. Het bezwaar van Bigro Begako moet derhalve gegrond worden geacht. De andere onderdelen van het bezwaar van deze appellant behoeven daarom geen verdere bespreking. Gelet op het voorgaande dient het bezwaar van Rook Krimpen BV ongegrond te worden verklaard. De diverse onderdelen van het bezwaar van deze appellant behoeven derhalve geen verdere bespreking. Ter informatie delen wij u nog mee dat wordt gezocht naar een alternatieve vestigingsplaats. Hierbij wordt met name gedacht aan een gecombineerde oplossing Fabriton - zand- en grindsilo's. De afwijkende bestemming van de Calandkade slaat voor een deel op bestaande overslagactiviteiten. Dit deel wordt in het voorliggende plan gehandhaafd. Voor deze activiiteiten is recent een milieuvergunning verleend. Hierbij is uitgegaan van voortzetting van het huidige niet intensieve gebruik van de overslagvoorzieningen.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Ra 182: Adelmeijer Advocaten, namens Fabriton Betonmortelcentrale BV 1. Fabriton Betonmortelcentrale BV maakt er bezwaar tegen dat het bestemmingsplan niet royaal de mogelijkheid geeft tot het vestigen van een betonmortelcentrale aan de Calandkade. Appellante wenst daar haar huidige twee centrales (aan de Neherkade en aan de Binckhorsthaven) samen te voegen. In haar inspraakreactie heeft appellante de redenen hiervoor reeds aangegeven. Ook volgens het REO-onderzoek naar de vestigingsmogelijkheden voor Fabriton (maart 1993), dient een betonmortelcentrale aan een grootscheeps vaarwater te liggen. Dergelijke locaties zijn er in Den Haag slechts weinig. De in genoemd rapport aangewezen nieuwe locatie aan de Binckhorsthaven wordt door diverse bedrijven gebruikt en is derhalve niet beschikbaar. Het genoemde gebied aan de Calandkade is voor appellante niet 'onbeschikbaar'. Appellante heeft uit de contacten met de Dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling de stellige indruk gekregen dat de gemeente vestiging aan de Calandkade voor 100% ondersteunt en haar zal ondersteunen als appellante in staat zou zijn haar verhuizing en samenvoeging te realiseren. Uit geluidonderzoek blijkt dat vestiging aan de Calandkade in akoestisch opzicht gunstiger is dan de huidige locatie aan de Neherkade. Door de toekomstige ontwikkelingen bij het station Moerwijk komt het bedrijf van appellante op deze plaats nog meer in de knel en bestaat gevaar voor confrontaties met eigenaren en gebruikers van de (toekomstige) omliggende bebouwing. Appellante meent verder dat het mogelijk moet zijn de locatie aan de Calandkade zodanig op maat te snijden dat voorkomen wordt dat zich een tweede centrale in het gebied zal vestigen. Deze locatie zou uitsluitend mogen dienen ter vervanging van en uitbreiding van de huidige centraie aan de Neherkade. Gedacht wordt hierbij bijvoorbeeld aan het opnemen hiervoor van een wijzigingsbevoegdheid. 2. Hiernaast maakt appellante bezwaar tegen die ontwikkelingen en bestemmingen in het gebied waardoor haar bedrijf tot een vreemde eend in de bijt wordt en nog slechts een 'maatbestemming' krijgt. Hierdoor zijn confrontaties met de omgeving haast onoverkomelijk en voorspelbaar. Reactie
Het bedrijf van appellante valt in categorie 5 van de, bij het bestemmingsplan behorende Staat van Inrichtingen. Het bedrijf is tevens een zogenaamde A-inrichting volgens de Wet geluidhinder. In het plangebied zijn in beginsel slechts bedrijven toegestaan die niet vallen in de categorieën 5 en 6 van genoemde staat. Uitzondering hierop is gemaakt voor dergelijke bedrijven die reeds in plangebied zijn gevestigd. Nieuwe bedrijven zijn echter niet toegestaan. Verplaatsing van Fabriton naar de Calandkade leek in eerste instantie mogelijk. Naar aanleiding van de inspraakreactie in het kader van het voor-ontwerp namen wij daarom nog een voorzichtige positieve houding in. Blijkens het hiervoor vermelde over de verplaatsing van de zandsilo's van de Neherkade naar de Calandkade zullen de kosten echter zodanig hoog zijn dat het niet zinvol is om nog langer uit te gaan van de mogelijkheid van deze verplaatsing. Het bedrijf is overeenkomstig de Wet geluidhinder gezoneerd. Hierbij is uitgegaan van de huidige locatie. Het mogelijk maken van een verplaatsing naar de Calandkade, bijvoorbeeld door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid, betekent dat een nieuw zonebesluit genomen moet worden. Bij een dergelijke besluit moeten onder andere gegevens over de bedrijfsvoering bekend zijn; deze zijn niet beschikbaar. Omdat een zonebesluit genomen moet zijn voordat de raad het bestemmingsplan vaststelt is regeling in het bestemmingsplan niet mogelijk op grond van de Wet geluidhinder. Ter informatie delen wij u nog mee dat onder meer in overleg met Fabriton nog steeds wordt gezocht naar een alternatieve vestigingsplaats. Hierbij wordt met name gedacht aan een gecombineerde oplossing Fabriton - zand- en grindsilo's. Het bezwaar dat appellantes bedrijf 'een vreemde eend' in het gebied wordt is in zekere zin waar. Het bestemmingsplan sluit inderdaad een aantal milieuhinderlijke bedrijven uit van vestiging. Volgens de huidige milieuwetgeving zou een nieuwe vestiging van dergelijke bedrijven, waaronder ook een betonmortelcentrale, gelet op onder andere de nabijheid van de woningen aan Neherkade en Stieltjesstraat, niet mogelijk zijn. Het bezwaar achten wij ongegrond.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
93/3888: Adelmeijer Advocaten, namens Gebroeders J. & K. Herweijer BV Appellante maakt bezwaar tegen het wegbestemmen van haar woningen welke zich bevinden dp het terrein van Fabriton. Opgemerkt wordt dat, indien de keerzijde van de aanwezigheid van de woningen zou zijn dat Fabriton geen bestaansrecht meer heeft, dit reden zou zijn om Fabriton naar de overzijde, aan de Calandkade, te bestemmen. Reactie Over het niet-bestemmen van een deel van de Calandkade voor Fabriton verwijzen wij naar onze reactie op het bezwaarschrift van Fabriton. Het gevolg van het handhaven van het bedrijf op de bestaande locatie moet zijn dat de woningen wegbestemd worden. Het positief bestemmen van de woningen én van Fabriton is in milieuhygiënisch opzicht ongewenst. Op grond van het overgangsrecht kunnen de woningen gehandhaafd blijven. Het bezwaar achten wij ongegrond.
Ra 166: De heren F. J. H. M. de Klerk en A. Wiercx, maken bezwaar tegen de wijziging van de woonbestemming in de bestemming 'bedrijven, detailhandel en kantoren'. Appellanten achten de wijziging volstrekt overbodig gelet op het grote aanbod aan kantoorruimte in de gemeente en in de directe omgeving en gelet op het grote tekort aan goedkopere woningen in de stad. Het wegbestemmen van de woningen in verband met de hinderwetzonering maakt geen indruk gelet op de bestaande situatie waarin altijd een oplossing voor de hinderproblematiek is gevonden. Afgevraagd wordt of de ontheffing op grond van de Wet geluidhinder waarbij hogere grenswaarden zijn gesteld correct tot stand zijn gekomen. Ten aanzien van dit bezwaar merken wij het volgende op. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Laakhavens I. Dit plan geeft aan de woningen van appellanten de bestemming 'bedrijfsdoeleinden'. Deze bestemming staat, onder voorwaarden, maximaal één dienstwoning per bedrijf toe. Omdat dit in casu niet het geval is, zijn de woningen reeds in genoemd plan wegbestemd. Deze wegbestemming wordt in het voorliggend ontwerp slechts voortgezet. Het, in afwijking van het het geldend bestemmingsplan, geven van een woonbestemming aan de betrokken woningen is strijdig met de, voor het gebied voorgestane herontwikkeling zoals die is vastgelegd in het uitvoeringsplan LaakhavenCentraal. Een woonbestemming ter plaatse stelt aan deze herontwikkeling te grote beperkingen. De geluidprocedure ingevolge de Wet geluidhinder is correct gevoerd. Omdat de woningen niet als zodanig zijn bestemd, behoefde hiermee geen rekening te worden gehouden. Over de herhuisvesting van onder andere appellanten vindt momenteel overleg plaats. Het bezwaar achten wij ongegrond. Ra 172: NV Electriciteitsbedrijf Zuid-Hol land Appellante merkt op dat de 150 kV-verbinding die door het gebied loopt van essentieel belang is voor de elektriciteitsvoorziening. Verlegging heeft ingrijpende technische en financiële gevolgen. Ingeval de wens bestaat tot het verleggen van de leiding danwei tot toepassen van de wijzigingsbevoegdheid met betrekking tot het plandeel Laakhaven-West, dient tijdig overleg met appellante plaats te vinden. Verzocht wordt verder in de artikel 5 en 12 een verwijzing naar artikel 14 'hoogspanningsleiding' op te nemen aangezien één en ander met elkaar verband houdt. Verzocht wordt verder in de voorschriften de naamgeving 'ondergrondse hoogspanningsverbinding' te hanteren. In de toelichting moet nog aandacht worden besteed aan het belang en de gevolgen van de in het gebied liggende kabels en leidingen. Reactie Indien de wens zou ontstaan tot verlegging van de leiding en wanneer genoemde wijzigingsbevoegdheid gebruikt gaat worden is het, gelet op de in het geding zijnde belangen, evident dat zeer vroegtijdig met appellant wordt overlegd.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Onderschreven wordt dat de artikelen 5, 12 en 14 verband met elkaar houden. Dit verband is gelegd door de verwijzing in artikel 14 naar de artikelen 5 en 12. Het is niet nodig om ook in de artikel 5 en 12 een verwijzing op te nemen. De wederzijdse relatie blijkt overigens ook uit de plankaart. Bij de naamgeving van de bestemming is aangesloten bij de in de gemeente gebruikelijke. Het ontmoet overigens geen bezwaar de voorgestelde naam te hanteren. De toelichting zal worden aangevuld met een passage over het belang van de in het gebied aanwezige kabels en leidingen. Het bezwaar achten wij deels gegrond en deels ongegrond. Ra 180: mr. H. E. H. Schwarz, namens Dijkstra Bouwmaterialen BV en W. Kind Holding BV Appellanten maken bezwaar tegen het wegbestemmen van hun bedrijf. Dit bedrijf, een bouwmarkt, bevindt zich niet in het voor bouwmarkten aangewezen concentratiegebied. Reeds geruime tijd voeren appellanten overleg met de gemeente over verplaatsing van het bedrijf naar de overzijde van de 3e van der Kunstraat. Deze locatie valt evenmin in het aangewezen concentratiegebied. Vestiging in het aangegeven concentratiegebied is voor appellanten niet aan de orde aangezien dat qua ligging, situering en bereikbaarheid beduidend minder van kwaliteit is. De gemeente heeft vooruitlopend op de tervisielegging van het bestemmingsplan wel toegestaan dat zich een concurrerende bouwmarkt gaat vestigen in het concentratiegebied. Verzocht wordt om het gebied waarover met de gemeente wordt overlegd om het bedrijf naar toe te verplaatsen, tevens aan te merken als 'concentratiegebied voor bouwmarkten tot een oppervlakte van maximaal 5.000 m2' bvo. Reactie
Het bedrijf van appellanten wordt door ons beschouwd als handel in grove bouwmaterialen en duidelijk niet als bouwmarkt. Het behoeft daarom ook geen afwijkende bestemming te krijgen. Het bedrijf kan inderdaad op de huidige vestigingsplaats niet worden gehandhaafd in verband met de gewenste herontwikkeling ter plaatse. De discussie met appellanten spitst zich met name toe op de voorwaarden waaronder tot verplaatsing kan worden overgegaan. Deze discussie valt buiten het kader van het bestemmingsplan. Het verzoek om een tweede concentratiegebied met een maximale oppervlakte van 5.000 m2 bvo kan niet worden gehonoreerd omdat hiermee de mogelijkheid tot vestiging van bouwmarkten ongewenst zou worden vergroot. Het bezwaar achten wij ongegrond. Ra 181: mr. H. E. H. Schwarz, namens PontMeijer Westland BV Appellante maakt bezwaar tegen het feitelijk wegbestemmen van haar bedrijf. Vestiging van het bedrijf, een bouwmarkt, in het op de kaart aangegeven concentratiegebied voor bouwmarkten is geen reëel alternatief. De projectontwikkelaar voor dat gebied streeft een kostbare en kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling na die voor appellante geen haalbare zaak is. Appellante heeft behoefte aan relatief eenvoudige en daardoor goedkope bedrijfsruimte voor de opslag van (volumineus) hout, aangevuld met een beperkte hoogwaardige functie van kantoor en showroom; circa 20%. Verzocht wordt om appellantes bedrijf een maatbestemming te geven die het bedrijf de mogelijkheid geeft om desgewenst zelf tot nieuwbouw over te gaan. Verwezen wordt verder naar het verzoek tot heruitgifte dat door de gemeente tot op heden is aangehouden. Appellante meent dat op grond hiervan verwacht mocht worden dat de gemeente in het bestemmingsplan het verzoek zou honoreren. Reactie
Gelet op de omschrijving in het bezwaarschrift is appellantes bedrijf primair een bouwmaterialenhandel. De vergelijking met bouwmarkten gaat daarom niet op. Het bedrijf valt in het concentratiegebied voor bouwmarkten ca. waarvoor een projectontwikkelaar plannen ontwikkelt.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Appellante dient, als houder van het erfpachtsrecht, over de herontwikkeling te overleggen met genoemde ontwikkelaar. Het bezwaar achten wij ongegrond. Ra 188: De Lorijn Raadgevers o.g., namens de heer K. S. Li Appellant maakt bezwaar tegen het planologisch niet mogelijk maken van de hem gedane toezegging dat hij in staat gesteld zou worden om in het plangebied een drijvend restaurant te exploiteren. Het bezwaar zal binnen 14 dagen uitgebreid gemotiveerd worden. Appellant wordt graag in de gelegenheid gesteld het bezwaar mondeling toe te lichten ten overstaan van de raad. De nadere onderbouwing wordt gegeven per brief van 14 mei 1993. Appellant beschrijft hierin de gang van zaken sinds 1986; het jaar dat het plan voor een drijvend restaurant voor de eerste maal ter sprake is gekomen. Het bezwaar gaat uitgebreid in op een gesprek dat plaatsvond op 16 december 1992. Hieraan namen naast appellant een aantal gemeentelijke vertegenwoordigers deel. Reactie Sedert een aantal jaren is bekend dat appellant een drijvend restaurant wil vestigen in Den Haag. In het bestemmingsplan Binckhorst, door u vastgesteld op 26 januari 1989, is met het oog hierop de mogelijkheid geschapen voor een drijvend restaurant van 150 m2 bvo. Vervolgens heeft de ontwikkeling van een (bouw)plan door appellant jaren stilgelegen. Aan de mogelijkheid voor appellant een schip in de Binckhorst, in het bijzonder aan de Jupiterkade, te situeren is een eind gekomen toen eind 1992 deze kade nodig bieek voor de verplaatsing van woon-/ bedrijfsschepen uit het Beurtgat. In het ambtelijk gesprek waarnaar appellant verwijst is onder andere gesproken over de eventuele situering van een restaurantschip in het plangebied. Uitdrukkelijk is hierbij van ambtelijke zijde aangegeven dat de locatie nog de bestuurlijke goedkeuring behoefde; aan dit gesprek zijn door appellant dan ook geen rechten te ontlenen. De bestuurlijke goedkeuring is niet gegeven; hierover is appellant bericht gegeven. Het 'Stedebouwkundig Stratigisch Plan Laakhaven Hollands Spoor' (SSP), door u vastgesteld op 23 april 1992, liet nog een aantal mogelijke invullingen toe. Op basis van het SSP zijn onder andere 2 varianten voor de horeca in het gebied ontwikkeld, te weten een beperkte variant waarin de horeca wordt toegestaan op het stationsplein e.o. en een uitgebreide waarbij, aansluitend aan de Leeghwaterkade ook horeca aan de Fijnjekade mogelijk was. Een drijvende horecavoorziening zou deze variant kunnen versterken. Een solitaire vestiging hiervan werd niet wenselijk geacht. Het gesprek met de heer Li viel in deze fase van de planontwikkeling. Vervolgens is na overleg met de participanten in het proces (Haagse Hogeschool, private partijen) alsmede de coördinerend architect gekozen voor de beperkte variant vanwege onder andere de volgende redenen: het openhouden van de open ruimte die het water met het openbare kadegebied vormt, is een belangrijke woonkwaliteit; de gevreesde overlast van horeca op de woningen; de torens aan de Fijnjekade zijn direct aan/boven het water gesitueerd; het gewenste doorzicht op het water vanuit de woningen aan de Rijswijkseweg. Met het afvallen van de uitgebreide variant vervalt ook de mogelijkheid om het verzoek van de heer Li te kunnen honoreren. Onderdeel van de bezwaarschrifprocedure is dat appellanten hun bezwaren nader kunnen toelichten in de vergadering van de desbetreffende raadscommissie die de gemeenteraad adviseert over de afdoening van de bezwaarschriften. Raadsleden kunnen appellanten desgewenst vragen stellen. Voorafgaand aan de gemeenteraadsvergadering waarin het bestemmingsplan wordt vastgesteld hebben bezwaarden eveneens gelegenheid hun bezwaar nader toe te lichten. Het bezwaar achten wij ongegrond.
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Ra 192: C&A Nederland Onroerend Goed, ra 194: P&C Vastgoed BV, ra 196: Raad v het Filiaal- en Grootwinkelbedrijf, Kring Den Haag, ra 198: Kamer van Koophandel en Fabrieken Den Haag, ra 197: Vroom & Dreesmann Nederland BV en ra 202: Winkeliersvereniging Lorentz 1. De bezwaren van appellanten richten zich allen tegen de regeling van de grootschalige detailhandel in het plangebied. Het bestemmingsplan geeft aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid om door middel van vrijstelling grootschalige detailhandelsbedrijven toe te laten. Deze regeling wordt te ruim geacht; praktisch elke branche die grootschalig wordt uitgeoefend, ook de foodbranche, kan zich vestigen. Indien de gemeente een dergelijk beleid in gang wil zetten dient tenminste te worden aangegeven in welke branches en onder welke voorwaarden grootschalige detailhandel mogelijk is. Zowel het aantal vestigingen als de verkoopvloeroppervlakte per vestiging dient dan te worden gemaximaliseerd. Het in het plangebied voorgestane vestigingsbeleid voor grootschalige detailhandel wordt in tegenspraak geacht met de in 1992 vastgestelde 'hoofdlijnennota detailhandelsbeleid'. De regeling zoals die nu in het bestemmingsplan is opgenomen zal de hele distributiestructuur in de Haagse regio onder druk zetten. Het bestemmingsplan biedt verder onvoldoende handvatten om de omzetting van food in non-food te voorkomen. Ook het instrument van erfpacht wordt hiervoor onvoldoende geacht. Juridisch waterdichte waarborgen zijn nodig ter verzekering dat de vestiging van grootschalige detailhandel geen noemenswaardige concurrentie zal inhouden voor de detailhandel in de nu bestaande winkeiconcentraties, met name in de binnenstad van Den Haag. Enkele appellanten verwijzen naar de zeer kostbare plannen voor de binnenstad die worden bestudeerd om het centrumwinkelgebied van Den Haag aantrekkelijker te maken. Enkele bedrijven hebben recent omvangrijke investeringen gepleegd; andere bedrijven hebben omvangrijke investeringen in overweging. Uitvoering van de plannen voor de binnenstad zal resulteren in een forse toename van de winkelruimte. De ontwikkelingsmogelijkheden in Laakhaven maken het investeringsklimaat in de Haagse regio nog ongewisser dan dit nu a! is door de plannen die elders in voorbereiding zijn (Leyweg, In den Boogaard en Leidschenhage). Daarbij komt dat het plangebied verkeerstechnisch goed bereikbaar is, zulks in tegenstelling tot de binnenstad waarvan de slechte bereikbaarheid al jaren een probleem vormt. Enkele appellanten zijn het niet eens met de (te) globale opzet van het plan, deze brengt een te grote mate van flexibiliteit met zich mee, hetgeen zich niet verdraagt met de mate van rechtszekerheid die aan het bestemmingsplan ontleend moet kunnen worden, gelet op de belangen van appellanten in de binnenstad. Vraagtekens worden tevens geplaatst bij de vervoersparagraaf. 2. Een aantal appellanten maakt bezwaar tegen de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen tot vestiging van extra bouwmarkten en meubel- en woninginrichtingsbedrijven. Uit onderzoek dat in opdracht van de gemeente is gehouden blijkt, dat voor een grotere vloeroppervlakte dan nu in het plan is opgenomen geen economisch draagvlak aanwezig is. 3. Enkele appellanten menen dat voorafgaand aan de tervisielegging met hen overleg had moeten plaatsvinden gelet op de belangen in deze. Reactie
De rode lijn in de bezwaren is (de regeling van) het onder voorwaarden toestaan van grootschalige detailhandel in het gebied Laakhaven-Centraal. Deze regeling - vrijstelling onder zeer stringente voorwaarden - is in het bestemmingsplan opgenomen naar aanleiding van vragen van grootschalige detailhandelsbedrijven om zich in Den Haag te kunnen vestigen. Uitgangspunt voor de gemeente is dat dergelijke vestigingen zich in beginsel in het kernwinkelgebied dienen te vestigen. Alleen wanneer dit niet mogelijk is dan zou vestiging op een perifere locatie mogelijk moeten zijn. Laakhaven-Centraal is dan de enige locatie in Den Haag om op korte termijn dit soort bedrijven een plaatste bieden.
10
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Deze volgorde blijkt uit de regeling in het ontwerp-plan die vestiging eerst na vrijstelling toestaat. Voorwaarde hierbij is dat de vestiging van het bedrijf van groot belang is voor de regionale positie van de gemeente en/of nauwelijks een versterking vormt voor de bestaande winkelcentra. Teneinde een objectieve toets te verkrijgen worden vooraf adviezen ingenomen van de rijksconsulent Economische Zaken en gedeputeerde staten. Hiermee is een procedure voorgeschreven die verzekert dat een zorgvuldige afweging wordt gepleegd. Uit het vooroverleg bleek de behoefte aan extra inhoudelijke onderbouwing van de plannen voor de grootschalige detailhandel. Op verzoek van de gemeente heeft de afdeling Ruimtelijk-Economische Advisering van het Instituut Midden- en Kleinbedrijf Nederland (IMK Nederland) hiertoe een nader onderzoek verricht. Het rapport van dit onderzoek zal als bijlage bij het bestemmingsplan worden opgenomen. Het onderzoek is begeleid door een commissie waarin naast vertegenwoordigers van de gemeente, het rijksconsulentschap Economische Zaken, de Kamer van Koophandel en de provincie zitting hadden. De centrale vraag van het onderzoek luidde: 'Is vestiging van grootschalige detailhandel in Laakhaven-Centraal vanuit distributie- en planologisch oogpunt wenselijk en zo ja, welke ruimte is daarvoor en onder welke voorwaarden?' Omdat naast de binnenstad van Den Haag ook de centra 'In den Boogaard' en 'Leidschenhage' een mogelijk locatie-optie bleken te zijn, zijn deze centra ook uitdrukkelijk in het onderzoek betrokken. Hoofdstuk 3 van het rapport geeft inzicht in de zich voltrekkende schaalvergroting in de detailhandel en de ruimtelijke gevolgen daarvan. Ingegaan wordt hierbij onder andere op het ontstaan van zogenaamde 'superstores'. Deze winkeiformuie is gericht op het regionale verzorgingsgebied. In Nederland zijn een aantal voorbeelden bekend van superstores die binnen een netwerk functioneren. Een netwerk bestaat uit verschillende winkelformules die min of meer complementair aan elkaar zijn. Een superstore is dan ook niet zozeer concurrerend aan de kleinere vestigingen. Genoemd kunnen worden Megapool, Dixons, Halfords, Prenatal en Free-Recordshop. Hoofdstuk 3 gaat tenslotte nog in op de commerciële en beleidsmatige locatie-" afweging. Hoofdstuk 4 betreft de schaalvergroting in de regio Den Haag. Het gaat hierbij om Den Haag Centrum, Leidschenhage, In den Boorgaard, Stadshart Zoetermeer en het Centrum van Delft. Inzicht wordt gegeven in de relatieve sterkteposities van deze winkelcentra. Op dit moment wordt in vrijwel alle winkelcentra in de regio geïnvesteerd en gaat er uitgebreid worden. Dit biedt een aantal mogelijkheden. Hoofdstuk 5 schetst een beoordeelt de volgende scenario's. Het nul-scenario: superstores in de regio Den Haag worden geweerd. Vestiging in de Haagse binnenstad. Vestiging in het stadsdeelcentrum Leidschenhage of In den Boogaard. Vestiging buiten de bestaande winkelstructuur, met name in Laakhaven-Centraal. Het hoofdstuk geeft hierbij verder een overzicht van branches die voor de vestiging als superstores in aanmerking komen. Hoofdstuk 6 adviseert tenslotte over de mogelijke ruimtelijke situering van superstores in Laakhaven-Centraal. Hoofdstuk 7 geeft de slotconclusies. Het rapport geeft een antwoord op de vragen die worden gesteld in de bezwaarschriften. De door de gemeente in het ontwerp-plan gekozen lijn wordt door het rapport overgenomen. Wel worden hieraan een aantal randvoorwaarden verbonden. De eerste conclusie die uit het rapport getrokken kan worden is dat een sturend beleid ten aanzien van schaalvergroting in de detailhandel gewenst is. Het niets doen - de nul-optie - heeft tot gevolg dat de distributieve structuur van de regio Den Haag wordt ondergraven. Het weren van alle grootschalige detailhandelsbedrijven uit de regio is
11
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
geen reële mogelijkheid. De regio Den Haag is met zo'n 1 miljoen consumenten zeer aantrekkelijk voor de bedrijven. Hierbij komt dat er twee locaties zijn waarvoor geen doeltreffende planologische bescherming geldt. Het gevolg zal dan zijn dat zich in beginsel op allerlei onverwachte én onwenselijke plaatsen in de regio grootschalige bedrijven zullen vestigen. Een voorbeeld hiervan is de vestiging van BCC aan de Neherkade. Het zonder meer weren van deze functie betekent ook een gemiste marktkans voor Den Haag. Dit is, gelet op de gemeentelijke positie in de regio ongewenst. Een tweede conclusie is dat het centrum van Den haag, hoewel onbetwist aan de top, een kwetsbare positie inneemt binnen de distributieve structuur van de regio. Dit vanwege de relatief excentrische ligging ervan in de regio. Hierbij is de keuze tussen vestiging in (één van) de stadsdeelcentra Leidschenhage of In den Boogaard, of buiten de bestaande centra, in het bijzonder in Laakhaven-Centraal. Wij onderschrijven de conclusie dat vestiging in de binnenstad van Den Haag binnen een afzienbare periode stuit op het ontbreken van structurele vestigingsmogelijkheden. Hierbij kan genoemd worden: het ontbreken van de fysieke ruimte; de hoge huisvestingslasten en het gebrek aan de benodigde parkeergelegenheid. Hoogstens kan incidenteel een plek gevonden worden. Hiermee kan niet tegemoet gekomen worden aan de thans meer structurele vraag uit de markt naar grootschalige locaties. Een derde conclusie is dat vestiging in Laakhaven-Centraal verre de voorkeur geniet boven vestiging in Leidschenhage of In den Boogaard. Deze optie spreidt de economische gevolgen van de superstores over verschillende winkelcentra; de negatieve gevolgen voor de binnenstad van Den Haag zijn hierbij het minst. Vestiging in (één van) de stadsdeelcentra versterkt de regiopositie ervan ten opzichte van de binnenstad van Den Haag nog verder; zeker als hierbij wordt gelet op de reeds bestaande plannen voor uitbreiding en versterking. Bij de beoordeling van de plannen mag rekening worden gehouden met de te verwachten toename in de detailhandelsbestedingen door de bevolkingsgroei, met name als gevolg van de Vinex plannen en de diverse uitbreidings-/ verbeteringsplannen van de diverse centra. Het gevolg van deze toename is dat de vestiging van grootschalige detailhandel in Laakhaven-Centraal niet behoeft te leiden tot omzetverliezen in één van de winkelcentra. Het rapport stelt wel een aantal voorwaarden aan de vestiging van grootschalige detailhandelsbedrijven. zo moet voorkomen worden dat de stadsdeelcentra zich nog nadrukkelijker als regionaal winkelcentrum gaan profileren. Gelet op de nadelige ligging van het centrum van Den Haag door het ontbreken van een verzorgingsgebied aan de westelijke zijde moeten ook in regionaal perspectief de prioriteiten worden gelegd bij de binnenstad van Den Haag. Wij zullen dit uitdrukkelijk in gewestelijk verband aan de orde stellen. Voorkomen moet verder worden dat in Laakhaven-Centraal een winkelcentrum ontstaat dat direct concurreert met de binnenstad van Den Haag. Dit kan enerzijds worden bereikt door voorwaarden te stellen aan de minimale grootte per vestiging. Gelet op het rapport stellen wij u daarom voor om in de voorschriften een minimale verkoopvloeroppervlakte per vestiging op te nemen van 1.000 m2. De totale verkoopvloeroppervlakte mag niet meer bedragen dan 20.000 m2. Een volgende voorwaarde is dat, ook op termijn, de vestiging van winkels in een aantal sectoren wordt voorkomen. Het gaat hierbij dan met name om de foodsector, modezaken (schoeisel en textiel) en warenhuizen. Wij stellen u wat dit betreft voor om de toelichting uit te breiden in die zin dat vrijstelling ten behoeve van de vestiging alleen verleend wordt indien en voor zover het betreft een bedrijf dat niet valt in de food-, de kleding- en de schoenensector en voor zover het niet gaat om een 'warenhuis met algemeen assortiment'. N.B. Deze eis laat de voorwaarden, zoals genoemd op pagina 11 onverlet. Alvorens vrijstelling kan worden verleend dient tevens de betrokken raadscommissie te worden gehoord. Hierdoor kan de eerste vestiging van een grootschalig detailhandelsbedrijf doeltreffend worden geregeld. Omdat in de voorschriften bij het bestemmingsplan een brancheverdeling niet mag worden opgenomen kunnen aan de rechtsopvolgers van de eerste vestiger via deze weg geen eisen worden gesteld voor wat betreft de
12
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
toegestane branches. Daarom zullen in de erfpachtsovereenkomsten beperkende voorwaarden worden opgenomen ten aanzien van de branches die zijn toegestaan. Aan de handhaving van deze voorwaarden kennen wij een hoge prioriteit toe. Gelet op het vorenstaande stellen wij u voor de bezwaren van appellanten op dit punt ongegrond te verklaren. Met betrekking tot het voorstel in het rapport voor één concentratiegebied voor meubel- en woninginrichtingen en voor grootschalige detailhandel merken wij op dit voorstel over te nemen. Wij plaatsen hierbij wel twee kanttekeningen. Zo hechten wij sterk aan een oriëntatie op de Waldorpstraat; de kwaliteit van de Waldorpstraat in het gebied Hollands Spoor willen wij voortzetten in Centraal. Hiernaast zijn wij van oordeel dat situering van grootschalige detailhandel op 'de schuine havenarm' te sterk het gebied indringt. Dit achten wij minder gewenst. Met betrekking tot het bezwaar tegen de vrijstelling ten behoeve van de vestiging van extra volume aan bouwmarkten en meubel- en woninginrichtingsbedrijven stellen wij u voor deze extra mogelijkheid in het bestemmingsplan te schrappen. Deze extra mogelijkheid is niet nodig voor de realisering van de voorliggende plannen. Wanneer te zijner tijd behoefte mocht blijken aan extra m2's verkoopvloeroppervlakte dan kan alsnog het plan worden herzien. Gelet hierop stellen wij u voor de bezwaren op dit punt gegrond te verklaren. Over het bezwaar dat niet voorafgaand aan de tervisielegging is overlegd met appellanten merken wij op dat de Kamer van Koophandel het voor-ontwerp bestemmingsplan is toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 10 BRO. De kamer wordt hierbij beschouwd als vertegenwoordiger van het georganiseerde bedrijfsleven. Hiernaast is een ieder via een gemeentelijke bekendmaking uitgenodigd de informatie-avond bij te wonen. Aan de gemeentelijke inspraakverordening is hiermee voldaan. Wij stellen u daarom voor de bezwaren van appellanten op dit punt ongegrond te verklaren.
Ra 193: Geelkerken & Linskens namens W. Verschoor Sr. en BV Schildersbedrijf W. Verschoor Appellanten zijn eigenaar respectievelijk huurder van het pand Waldorpstraat 74. In het pand wordt onder meer glas verkocht aan particulieren. Het plan staat deze detailhandelsfunctie ten onrechte niet toe. Appellanten stellen voor om hetzij glashandel te beschouwen als handel in volumineuze goederen hetzij het bedrijf toe te voegen aan de 'lijst bestaande afwijkende bedrijven'. Het pand van appellanten is zodanig gebouwd dat het essentieel is dat het ook aan de achterzijde bereikbaar is voor zware vrachtauto's. Appellanten verzoeken om zekerheid dat dit ook in de toekomst het geval zal zijn en dat de Leeghwaterstraat niet op basis van artikel 6 sub 2c opgeheven kan worden. De combinatie van artikel 6 sub 2d en 6 sub 2c betekent volgens appellanten dat indien wegen worden opgeheven, de parkeerplaatsen die zich daarop bevinden elders terugkomen. Appellanten willen op dit punt een nadere garantie. Tegen opheffing van wegen zonder compensatie van de zich daarop bevindende parkeerplaatsen maken zij bezwaar. Appellanten maken verder bezwaar tegen de minimale bouwhoogte aan de Waldorpstraat. In het kader van de erfpachtsonderhandelingen is toegezegd dat zij in een laag, derhalve lager dan 10 meter een aanbouw mogen realiseren. Tenslotte wordt bezwaar gemaakt tegen het bebouwingspercentage van 80; het perceel van appellanten is voor 100% bebouwd. Reactie
De gemeente beschouwt het bedrijf van appellanten primair als schilders-/glaszettersbedrijf. Een ondergeschikte verkoop van glas aan particulieren wordt beschouwd als behorende bij de aard van het bedrijf; uitbouw hiervan in een volledige detailhandelsbedrijf zal niet worden toegestaan. Deze verkoop wettigt niet dat het perceel van appellanten de afwijkende bestemming 'detailhandel toegestaan' zou krijgen. Voorwaarde voor het opheffen van wegen is volgens het bestemmingsplan dat de bereikbaarheid van de hierop aangewezen bedrijven gewaarborgd is. Deze bepaling geldt ook voor wat betreft het pand van appellanten.
13
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
De procedure tot het opheffen van het betrokken deel van de Leeghwaterstraat is inmiddels gestart. Mét appellanten is overeenstemming bereikt over de wijze waarop de bereikbaarheid van het bedrijf wordt verzekerd. De combinatie van artikel 6 sub 2c en 6 sub 2d kan mogelijk een verkeerde indruk wekken. Aan deze bepalingen zal worden toegevoegd dat het betreft 'de parkeercapaciteit op eigen terrein'. Overigens vindt de opheffing van wegen altijd plaats in het kader van de (her)ontwikkeling van een plandeel. Het hiervoor gemaakte ontwikkelingsplan moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. Het bestemmingsplan geeft de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van de planvoorschriften ten behoeve van een lagere hoogte/ een bebouwingspercentage van 100%. Appellanten worden beschouwd te beschikken over deze vrijstelling. Wij achten de bezwaren van appellanten ongegrond. Ra 201: BV Ned. Technocom NTC
Appellante maakt bezwaar tegen de regeling in het plan van haar bedrijf. De kaart met de bestaande afwijkende bedrijven moet worden gecorrigeerd in die zin dat van het hele perceel van appellante wordt aangegeven dat detailhandel is toegestaan; ook het deel dat is verhuurd aan Fijnfix. Bezwaar wordt gemaakt dat termen als 'grootschalige detailhandel', 'detailhandelsbedrijven c.q. vestigingen', 'grootschalige volumineuze detailhandel' en 'meubelbedrijven' niet in de begripsomschrijvingen zijn opgenomen. De, in reactie op het PPC-advies, genoemde ondergrens van 1.500 m2 in relatie tot meubelbedrijven wordt gemist in de voorschriften. Bezwaar wordt verder gemaakt tegen het geplande tijdstip waarop de bouw van het GEB zal starten. Appellante zal in haar bedrijfsvoering worden belemmerd. Tenslotte wordt bezwaar gemaakt tegen het wegbestemmen van het buurbedrijf (Karwei) waarmee een lange en goede commerciële relatie wordt onderhouden. Van verhuizing van Karwei naar de Calandkade zal ook appellante de dupe worden. Haar bedrijf zal zich niet kunnen vestigen aan de Calandkade. Reactie
De aanduiding van het bedrijf op de kaart 'bestaande afwijkende bedrijven' zal worden aangepast in die zin dat aan het verhuurde gedeelte de afwijkende bestemming bouwmarkten zal worden gegeven. Artikel 1 kent een begripsbepaling 'volumineuze detailhandel'. Het zal worden aangevuld met een begripsomschrijving van grootschalige detailhandel en meubelbedrijf. Het bezwaar tegen de fasering van nieuwbouw in het plangebied is geen bezwaar tegen het bestemmingsplan. Vanzelfsprekend dient bij bouwwerkzaamheden zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met de belangen van omliggende bedrijven. Een zekere hinder zal echter onvermijdelijk zijn. Vestiging van het bedrijf van appellante in het concentratiegebied voor bouwmarkten is minder gewenst. De gemeente heeft voorkeur voor handhaving van de bestaande functie van appellantes bedrijf aan de Waldorpstraat. Bezwaren achten wij deels gegrond en deels ongegrond. Ra 191: Konmar BV Appellant maakt bezwaar tegen het onthouden aan een deel van haar perceel van de afwijkende bestemming 'detailhandel'. Verder wordt verzocht de door Stadsbeheer geplande weg in twee richtingen voor de ontsluiting Waldorpstraat - Neherkade in het plan op te nemen. Aan het parkeerterrein van de Konmar is de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' gegeven. Voorshands wordt ervan uitgegaan dat handhaving van het parkeerterrein gewaarborgd is. Mocht dit niet het geval zijn dan wordt verzocht het parkeerterrein expliciet als zodanig te regelen. Verder wordt ervan uitgegaan dat het bestemmingsplan geen belemmeringen geeft voor het voortgezet gebruik en bebouwing van het terrein. Indien dit niet het geval is wordt op dit punt bezwaar aangetekend. Aan de Waldorpstraat heeft de appellant een loods in beheer. Het bebouwingspercentage is 100% en de hoogte circa 10 meter. Appellante wenst
14
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
gebruik te maken van de mogelijkheid tot volumineuze detailhandel. Indien de in het pla,n toegestane m2's uitsluitend gebruikt mogen worden voor de vestiging van een bedrijf maakt appellant hiertegen bezwaar. Reactie
De kaart met bestaande afwijkende bedrijven zal overeenkomstig het verzoek worden aangepast. Het deel van het Hildebrandplein dat de verbinding vormt tussen Waldorpstraat en Neherkade zal in de toekomst naar verwachting als twee-richtingenstraat worden uitgevoerd. Het is hierbij mogelijk dat de ligging van deze straat een aantal meters verschuift in oostelijke richting afhankelijk van de concrete planvorming in het gebied. De aanduiding op de kaart zal hierop worden aangepast. Een bestemmingsplan kan de verkeerscirculatie in een gebied overigens niet vastleggen. Eventuele aanpassing hiervan vindt plaats in het kader van de wegenverkeerswetgeving. Hieraan zijn beroepsmogelijkheden verbonden. Het parkeerterrein van appellante kan zonder meer worden gecontinueerd. Hiernaast is bebouwing/gebruik voor andere bedrijfsdoeleinden toegestaan. Onder andere is hierbinnen een motorbrandstoffenverkooppunt toegestaan. Voorwaarde hierbij is dat de op te heffen parkeerplaatsen elders moeten worden gecompenseerd. Het uitsluitend bestemmen tot parkeerterrein beperkt de gebruiksmogelijkheden onnodig. Het plan geeft aan het perceel Waldorpstraat 51 een beperkte hoogte en bebouwingspercentage. Het plan bevat een vrijstellingsbevoegdheid voor een grotere hoogte en een hoger bebouwingspercentage. Appellante wordt geacht te beschikken over deze vrijstelling. De functie volumineuze detaiihandei is in het bestemmingsplan niet gebonden aan een maximum. De bezwaren achten wij deels gegrond, deels ongegrond. Ra 203: NV Nederlandse Spoorwegen Verzocht wordt de bestemming 'spoorwegdoeleinden' te verruimen tot een op de kaart aangegeven lijn en tevens met enkele andere elementen. Dit onder meer in verband met uitbreiding van de perroncapaciteit. De akoestische vertaling van de in het plan opgenomen 4-sporigheid Den Haag HSRijswijk ontbreekt. Een duidelijke geluidsparagraaf dient te worden opgenomen. Appellante geeft verder de voorkeur aan het opnemen van de gehele 4-sporige baan tot Rijswijk in het plan Laakhaven. Verzocht wordt verder de hoogte van de voetgangerstunnel aan te passen. De bepaling over de detailhandel in relatie tot verkeersdoeleinden dient te worden verduidelijkt; gemist worden bijvoorbeeld de detailhandels- en horecavoorzieningen in het station en de stationspleinzijde ten behoeve van de reizigers. Hiernaast wordt verzocht de bebouwingsmogelijkheden in het gebied 'Hollands Poort' te verruimen. Bestemming 'spoorwegdoeleinden/K+D+H+DI', met een maximale hoogte van 60 m en een parkeernorm van 1:70 m2. Tenslotte wordt verzocht rekening te houden met de bebouwingsgrenzen, geregeld in de artikelen 36 t/m 40 van de Spoorwegwet. Reactie
De bestemming 'spoorwegdoeleinden' op de plankaart zal op de gevraagde manier worden uitgebreid. De toelichtng zal verder worden uitgebreid met een passage over de akoestische aspecten vanwege de spoorweg. De uitbreiding van het plangebied zodanig dat de gehele spoorbaan tot aan Rijswijk hierbinnen valt kan niet worden gehonoreerd. Onder andere vanwege een aantal vraagpunten rond het toekomstig station Moerwijk. De voorschriften zullen worden aangepast voor wat betreft de hoogte van de voetgangerstunnel. De toegang tot het station ligt deels in de bestemming verkeersdoeleinden en deels in de bestemming 'spoorwegdoeleinden'. Het ontwerp-plan geeft hier de mogelijkheid van detailhandel; het zal worden aangevuld in die zin dat hier ook horeca is toegestaan, met name ten behoeve van reizigers/passanten. De oppervlakte voor detailhandel en horeca tezamen zal worden gesteld op het reeds in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen maximum van 800 m2. Het rechtstreeks toestaan van een kantoorfunctie in, wat appellant 'Hollands Poort'
15
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
noemt is minder gewenst. Dit in verband met de fasering van het aanbod aan kantorenlocaties in de regio Den Haag. Een parkeernorm van 1:70 m2 is, gelet op de situering pal op een NS-station, overigens zonder meer buiten discussie. De parkeernorm voor kantoren in dit gebied bedraagt 6 op 1.000 m2. Wij stellen u voor de kantoorbebouwing eerst na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid toe te staan. De hoogte van de bebouwing mag maximaal 30 m bedragen met een beperkt hoogteaccent van 40 m. Uitgangspunt bij het toepassen van deze bevoegdheid is dat hierdoor de ontwikkeling in Hollands Spoor niet mag worden geschaad. Van de bevoegdheid zal daarom eerst gebruik gemaakt worden wanneer minimaal 60% van de gronden in Hollands Spoor is uitgegeven. De genoemde bepalingen van de Spoorwegwet geven een strook langs de spoorweg aan waarbinnen onder andere bebouwing niet is toegestaan, behoudens ontheffing door de minister van Verkeer en Waterstaat. Voorwaarde is dat hierdoor geen nadeel voor de openbare veiligheid en voor de spoorweg ontstaat. De in het plan opgenomen bebouwingsmogelijkheid voldoet aan het criterium van de Spoorwegwet; dit mede gelet op de reeds aanwezige bebouwing welke staat op gronden die door de Nederlandse Spoorwegen zelf in erfpacht zijn uitgegeven. Bij het verlenen van een vrijstelling voor hogere bebouwing en een groter bebouwingspercentage zal de aanvrager worden gewezen op de noodzaak van een ontheffing ingevolge de Spoorwegwet. Bezwaren achten wij deels gegrond, deels ongegrond. Ambtshalve wijzigingen 1. Bij de planontwikkeling in Laakhaven-Centraal is de behoefte gebleken aan de mogelijkheid tot vestiging van detailhandel, uitsluitend gericht op de zakelijke markt. Het IMK spreekt van 'zakelijke superstores'. Hiermee wordt bedoeld detailhandel gericht op een afwijkende doelgroep, namelijk bedrijfsmatige afnemers en niet op particulieren. Bestaande voorbeelden hiervan zijn Officeland (gevestigd in Schiedam) en Correct Business (Rotterdam). Het assortiment van laatstgenoemde bevat onder meer computersystemen, telecommunicatie-apparatuur en kopieerapparaten. Met name kleinschalige bedrijven zoals accountantsbureaus, ingenieursbureaus en andere dienstverlenende bedrijven maken gebruik van deze voorzieningen die in de Haagse regio tot nu toe ontbreken. Het blijkt dat er sprake is van koopkrachtafvloeiing vanuit de Haagse regio naar genoemde bedrijven. Het IMK is van mening dat vestiging van dergelijke bedrijven los staat van de aangegeven distributieve mogelijkheden voor grootschalige detailhandel. Ruimte voor deze categorie handel valt derhalve niet binnen de in het rapport aangegeven 20.000 m2 vvo voor grootschalige detailhandel. Met het IMK zijn wij van mening dat het gebied Laakhaven-Centraal zich qua signatuur zeer goed leent voor vestiging van deze vorm van detailhandel. Wij stellen u voor binnen het 'concentratiegebied voor meubel- en woninginrichting alsmede voor grootschalige detailhandel' tevens de vestiging van genoemde detailhandel gericht op de zakelijke markt, rechtstreeks mogelijk te maken. 2. Naar aanleiding van het bezwaar van het Hoogheemraadschap wordt de plankaart aangepast voor wat betreft de boezemkade van de Noordpolder. De bestemming 'water' wordt in die zin aangepast dat het water boven de parkeergarage in het Beurtgat een diepte van 0.90 m zal hebben. Dit overeenkomstig de nadere uitwerking van de plannen ter plaatse. 3. In hoofdstuk V van de toelichting 'overleg' is abusievelijk de reactie van het ministerie van Verkeer en Waterstaat - en het gemeentelijk commentaar hierop niet opgenomen. Dit zal alsnog gebeuren. Tevens zal hierbij het resultaat van het mede naar aanleiding van deze reactie gevoerde overleg worden vermeld. Staat van wijzigingen De in het voorgaande genoemde wijzigingen, zoals nader gemotiveerd bij de behandeling van de bezwaarschriften en in het onderdeel 'ambtshalve wijzigingen' zijn opgenomen in de Staat van wijzigingen. Voorts is het bij de laatste controle van dit plan noodzakelijk gebleken een aantal correcties aan te brengen. De volgende wijzigingen worden voorgesteld.
16
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
Plankaart De kaartfragmenten geven de voorgestelde wijzigingen aan van de plankaart. Fragment 1 geeft de wijziging aan van het concentratiegebied voor meubel- en woninginrichtingsbedrijven. De naamgeving van dit concentratiegebied op het renvooi en de voorschriften wordt gewijzigd in 'concentratiegebied voor meubel- en woninginrichtingsbedrijven, grootschalige detailhandel en detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt'. Fragment 2 geeft de verruiming aan van de gronden met de bestemming 'waterstaatsdoeleinden'. Fragment 3 betreft het schrappen van de afwijkende bestemming 'zand- en grindoverslag' voor zover deze betrekking heeft op nieuwe oversiagactiviteiten en het in geringe mate uitbreiden van de afwijkende bestemming in verband met het bezwaarschrift van de Konmar. Fragment 4 betreft het uitbreiden van de afwijkende bestemming 'bouwmarkt' in verband met het bezwaarschrift van BV Ned. Technocom NTC. Fragment 5 betreft de vergroting van de bestemming 'spoorwegdoeleinden' op 3 ondergeschikte punten en de bevoegdheid tot wijziging van een deel van de bestemming 'spoorwegdoeleinden 'in de bestemming' kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven'. Fragment 6 betreft het vergroten van het 'verplicht startpunt' ter hoogte van het Hildebrandplein. Op kaart S 9107 vervalt de afwijkende bestemming '21' en worden de afwijkende bestemmingen '19' en '20' vervangen door respectievelijk '2' en '3'. Toelichting: Deze incidentele woonfunctie wordt wegbestemd omdat deze niet past binnen de, voor het gebied in ontwikkeling zijnde visie op de heruitgifte van degronden in Laakhaven-West. Deze visie die zal dienen om heruitgifteverzoeken aan te toetsen zal u begin 1994 worden voorgelegd. Voorschriften In artikel 1 wordt onder verschuiving van de daaropvolgende begrippen, tussen sub u en vtoegevoegd: v. grootschalige detailhandel: detailhandel in een bedrijfsruimte met een verkoopvloeroppervlakte van minimaal, 1.000 m2; w. detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending uitsluitend danwei hoofdzakelijk in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, en/of anders dan als ondergeschikte nevenactiviteit bij ter plaatse uitgeoefende industriële actviteiten; Artikel 4 onder B, 2, 2e alinea: toegevoegd wordt: '- detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt'. In de alinea 'grootschalige detailhandel': de tweede zin wordt vervangen door: 'Deze detailhandel is toegestaan op de gronden met de bestemmingen geregeld in de bestemmingen 5, 6 en 8 voor zover ze vallen in het 'concentratiegebied voor meubelen woninginrichtingsbedrijven, grootschalige detailhandel en detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt'. Na 'rijksconsulent Economische Zaken' wordt toegevoegd 'en gedeputeerde staten', het woord 'is' wordt vervangen door 'zijn'. De laatste zin wordt aangevuld met: en 'kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven'.
17
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
De volgende alinea wordt toegevoegd: 'Detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt is direct toegestaan in het concentratiegebied voor meubel- en woninginrichtingsbedrijven, grootschalige detailhandel en detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt'. Artikel 5.1 wordt aangevuld met: e. 'grootschalige detailhandel voor zover het betreft gronden vallend in het, hiervoor op de kaart aangegeven concentratiegebied'. Artikel 5 lid 1.1,6 lid 1.1 en 8 lid 1.1 worden aangevuld met respectievelijk 'f', 'j' en 'f: detailhandel uitsluitend gericht op de zakelijke markt en voor zover het betreft gronden vallend in het, hiervoor op de kaart aangegeven concentratiegebied'. Artikel 5 lid 2 wordt aangevuld met: Tussen de Waldorpstraat en de Neherkade ter hoogte van het Hildebrandplein dient de ontsluitingsweg met twee rijbanen te worden gesitueerd ten behoeve van onder andere het gemotoriseerd verkeer. Artikel 5, lid 5.1 sub d vervalt. Artikel 5, lid 5.1 sub g wordt aangevuld met: 'en mits het gronden betreft die vallen in het hiervoor op de kaart aangegeven concentratiegebied'. Artikel 5, lid 5.1 sub i wordt aangevuld met: 'mits hierdoor de maxima, genoemd in lid 3 sub e niet worden overschreden'; Artikel 5.5.2, laatste zin: de woorden 'en indien het betreft
overschreden' vervallen
Artikel 6, lid 2 sub d. Na 'parkeercapaciteit wordt toegevoegd 'op eigen terrein'. Toelichting: dit is overeenkomstig artikel 5. Artikel 6, lid 3 sub b wordt vervangen door: 'het bepaalde sub a geldt niet voor zover het betreft gronden waaraan op de kaart (S9106 en S9107) de afwijkende bestemming 4 is gegeven'. Artikel 6, lid 5.1 sub f vervalt. Artikel 6, lid 5.1 sub j wordt aangevuld met: 'en mits het gronden betreft die vallen in het hiervoor op de kaart aangegeven concentratiegebied'; Artikel 6, lid 5.1 sub 1 wordt aangevuld met: 'mits hierdoor de maxima, genoemd in lid 3 sub e niet worden overschreden'; Artikel 6.5.2, laatste zin: de woorden 'en indien het betreft
overschreden' vervallen.
Artikel 8 lid 3 sub d: '4,5 rn' wordt vervangen door 'van minimaal 4,65 m'. Artikel 8 lid 3 sub e; voor 'grootschalig' wordt ingevoegd: het in lid 2.1 genoemde' Artikel 8 lid 4 wordt aangevuld met: d. lid 1.1 ten behoeve van grootschalige detailhandel die van groot belang is voor de regionale positie van de gemeente en/of geen of nauwelijks een versterking vormt van de bestaande winkelcentra mits deze wordt gevestigd in het hiervoor aangewezen concentratiegebied'. Alvorens burgemeester en wethouder deze vrijstelling verlenen horen zij de betrokken raadscommissie^), belast met met het adviseren en bijstaan van burgemeester en wethouders en winnen zij schriftelijk advies in van respectievelijk gedeputeerde staten en de Rijksconsulent Economische Zaken. Artikel 10 lid 2, de 4e zin vervalt. Artikel 11 lid 2 wordt aangevuld met het volgende lid: 'f. waar op de kaart de aanduiding 'startpunt voor het openbaar vervoer' staat
18
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
aangegeven dient een doorgang in de bebouwing te worden aangehouden met een vrije hoogte van minimaal 4.65 m.' t
Artikel 14: Voor het woord 'hoogspanningsleiding' wordt toegevoegd het woord 'ondergrondse'. Artikel 17, IV: Voor het woord 'hoogspanningsleiding' wordt toegevoegd het woord 'ondergrondse'. Artikel 17 wordt het volgend lid toegevoegd: 'V. De bestemming 'spoorwegdoeleinden' kan, voorzover het betreft het gebied dat op de kaart is aangeduid, worden gewijzigd in de bestemming 'Kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven' (K+D+H+DI). Hierop zijn de volgende voorschriften van toepassing. 7. Doeleindenomschrijving 1.1. De op de kaart voor kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoren; b. (dienstverlenende) bedrijven c. verkeers- en parkeervoorzieningen 1.2. Uitsluitend ten dienste van en in verband met de bestemming zijn op deze gronden toegestaan: a. b. c. d.
gebouwen; andere bouwwerken; erven bijbehorende voorzieningen
2. Bebouwingsvoorschriften Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan 30 m; b. in afwijking van a mag de hoogte over een grondoppervlakte van maximaal 25% ten hoogste 40 m bedragen; burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering van deze bebouwing in verband met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en/of de gewenste stedebouwkundige vormgeving van het stationsplein. Artikel 18 lid 6: Na '3' wordt toegevoegd 'en 4'. In de 'Lijst afwijkende bedrijven, behorende bij het bestemmingsplan Laakhaven' vervallen de regels ' - motorbrandstoffenverkooppunt cat. 4 8' en 'detailhandel - non food artikelen waarboven woningen toegestaan 19', -Horeca waarboven woningen toegestaan 20' en '-woningen toegestaan 21'. Economische Uitvoerbaarheid
De uitvoering van de plannen in Laakhaven leidt tot een tekort op de grondexploitatie van ca. ƒ 75 miljoen. Dit tekort is gedekt in het door de gemeenteraad vastgestelde Meerjarenprogramma Grondbedrijf 1993-1997. (Onderliggende besluiten 'investeringsimpuls' rv 306, 1987 en Meerjarenbegroting Nieuw Beleid 1990-1993 en 1991-1994). De kosten van bodemsanering worden gedekt via het jaarlijk te verdelen 'krediet bodemsanering'. Ten behoeve van de financiering van een gewijzigde inrichting van de Waldorpstraat ter hoogte van de toekomstige stationstoegang zal u separaat een raadsvoorstel worden gezonden. Een gedeelte van de kosten zal onder andere worden gedekt door een verschuiving in de besteding van enkele reeds vastgestelde begrotingsposten alsmede een in te dienen subsidieaanvraag bij het rijk (Rijkswaterstaat). Besluitvorming
Gezien het vorenstaande, stellen wij u, gelet op het advies van de commissie voor Werkgelegenheid, Economische en Sociale Zaken, Personeelszaken en Organisatie, (alle leden stem voorbehouden) voor het bestemmingplan conform het hiervoor
19
raadsvoorstellen 1993
vervolg 208
behandelde, gewijzigde ontwerp vast te stellen en daartoe het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag; Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders; Gelet op de Wet en het Besluit ruimtelijke ordening; Besluit: met overneming van de door burgemeester en wethouders in het hiervoor vermelde voorstel aangegeven overwegingen, welke worden geacht deel uitte maken van dit besluit: I. de bezwaren genoemd onder ra 221 niet-ontvankelijk te verklaren en de overige bezwaren ontvankelijk te verklaren; II. de bezwaren onder ra 200, gegrond te verklaren; III. de bezwaren onder ra 191, 201, 203, 171, 198, 196, 194, gedeeltelijk gegrond te verklaren; IV. de overige bezwaren ongegrond te verklaren; V. met herziening van het op het bestemmingsplangebied Laakhaven betrekking hebbende (gedeelte van): Bestemmingsplan Laakhavens I, vastgesteld bij raadsbesluit 489 van 13 oktober 1980, Stadsvernieuwingsplan Schilderswijk-Centrum, vastgesteld bij raadsbesluit 177 van 10 mei 1982, en in afwijking van het ontwerp zoals dat ter inzage heeft gelegen, vast te stellen het Bestemmingsplan Laakhaven, bestaande uit de kaarten S9104, S9105, S9106, S9107, S9108 en S9109, alsmede de voorschriften en de Staat van wijzigingen, zoals die op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte bescheiden zijn aangegeven, toegelicht en beschreven. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De secretaris,
De voorzitter,
Het op dit voorstel betrekking hebbend ontwerp-bestemmingsplan en een set van de ingekomen bezwaarschriften liggen voor de raadsleden in de leeskamer (map no. 30) en voor een ieder in het Gemeentelijk Informatiecentrum aan de Dagelijkse Groenmarkt en het Stadsdeelkantoor Laak ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag, De secretaris, R. VAN DER BRUG, lo.
20
De burgemeester, C. V. MARTINI, lo.
( „:..,,!<:. I). - I I ,:.
;•!'••
•;.•;'!-.•. ... i • . i r • >i • • is'. M v l );'l v . 1 k k ( . : i
Bij lage Beperkende bepalingen met betrekking tot grootschalige detailhandel in erfpachtsvoorwaarden Laakhavens Opstellers: Coumou/Van Kampen Datum: 4 juni 1993 Naar aanleiding van bespreking in stuurgroep REO d.d. 28 mei 1993 worden hierna drie principiële vragen behandeld: 1.
2. 3.
Staat de recente jurisprudentie de gemeente toe om in erfpachtsovereenkomsten beperkende bepalingen aan de erfpachter op te leggen betrekking tot de bestemming detailhandel. Werken dergelijke bepalingen door naar de rechtsopvolgers onder bijzondere titel. Is er daadwerkelijk controle mogelijk op de naleving van de aldus opgelegde bepalingen.
Ad 1 Volgens een artikel van mr. Nicolaï in Bouwrecht van juli 1992 (met vermelding van de relevante jurisprudentie) kan de gemeente niet ongelimiteerd van het privaatrecht gebruik maken voor behartiging van publiekrechtelijke belangen; of de gemeente van het privaatrecht gebruik kan maken wordt getoetst aan drie criteria: a. geeft de (op het publiekrecht gerichte) wet zelf antwoord op de vraag of er nog ruimte is voor privaatrechtelijk optreden van de gemeente; wanneer de wet geen duidelijk antwoord geeft moet worden onderzocht: b. doorkruist het privaatrechtelijk optreden de publiekrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze: c. kan de gemeente door gebruik te maken van het publiekrecht een vergelijkbaar resultaat bereiken als met het privaatrecht. In casu is met betrekking tot het publiekrecht het volgende op te merken: De regeling van de bestemming en het gebruik van gronden vindt in eerste instantie plaats op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Wanneer in een bestemmingsplan op grond van de WRO aan gronden de (ruime) bestemming 'winkels' wordt gegeven, dan kan blijkens jurisprudentie, niet door de overheid een branchebeperking bij privaatrechtelijke overeenkomst worden opgelegd. Het bestemmingsplan Laakhaven kent niet de bestemming 'grootschalige detailhandel'.
-2-
Pas nadat aan een aantal voorwaarden is voldaan en nadat een voorgeschreven procedure is gevolgd kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling tot vestiging verlenen. De planologisch-juridische situatie is derhalve verschillend van het in de vorige alinea beschreven geval. Eén van de voorwaarden die aan de vrijstelling verbonden zullen worden is dat detailhandel niet mag worden uitgeoefend in de sectoren 'modisch' (schoenen en kleding), 'food' en 'warenhuizen algemeen assortiment'. Deze beperking wordt mogelijk geacht; zie uitspraak Afdeling Rechtspraak Raad van State d.d. 9/3/91 no. R02.89.5463 (Bouwrecht 1991, blz. 693). Hierbij werd het mogelijk geoordeeld dat vrijstelling werd beperkt tot een restaurant; een beperking binnen 'horeca' werd daarmee geaccepteerd. De beperkende voorwaarde werkt in beginsel tegen een ieder; dus ook tegen rechtsopvolgers. De gemeente heeft ook een redelijk belang bij het stellen van vorenbedoelde voorwaarde gelet op de belangen van de overige in de regio aanwezig winkelcentra. De publiekrechtelijke regeling in het bestemmingsplan wordt door een regeling bij erfpachtsovereenkomst niet doorkruist. Beide regelingen zijn erop gericht elkaar te versterken. Ad 2 Volgens prof. mr. Jitske de Jong in Monografie NBW nr. 28 (Erfpacht en Opstal) hebben bepalingen die onderdeel uitmaken van het zakelijk recht zakelijke werking, en gaan zij bij overdracht onder bijzondere titel van rechtswege over op de rechtsopvolgers. Volgens De Jong geldt dat verband voldoende bij bepalingen die betrekking hebben op het genot dat de erfpachter van de grond met de opstallen heeft. Ad 3 Ons inziens is er in het kader van de controle op de naleving van erfpachtsvoorwaarden en in het verlengde van de controle op de naleving van de Leefmilieuverordening ook plaats voor controle op de naleving van bestemmings- en gebruiksbepalingen en beperkingen als hierboven bedoeld. Conclusie Gelet op het vorenstaande komen wij tot de conclusie dat een branchebeperking in een gebied als het onderhavige mogelijk is en dat deze beperking ook doorwerkt naar rechtsopvolgers.
\ga\bplh
'l
••••
\
L^sl '\ IV* MSOT'
N ^
\\ \
W\
VV
szr
V\
\v , \\ \ \ V
'••-
\\
\
\
\
-3_^V',
&
P
~x-/~'
ï $L
(
"• -- -
•XJ)i~ t I
7^
ï
CP
-vo--V
CO
o. ^.
cn tr> H - bd p • CD p N tr
\
\
\\\'.-
I1 ! . . U
p? • o & o P bd 4
\V\
>?
5
H-
4
TT
0 fÜ CFt5 Jü CQ pb • d CQ
M O t» O
l ' l ,
C)
M,^\
\
i i • ' i
03
n
Ih
-.V
'
•V-t\ . I \»
t
s
\-
I
II
I
11
i ,
.^
i
6
i
,'
\
T
i :
i \
.111 1 i i ' i; 1 1 !
>
'M !
>:
.
K+D+H + DI
n
•• -ui
140
i
!
'\.
1
X!
, , ! 1
!
,
.
!
'!
I
• l •
'
•
j ;
:
,Ü 1
i
C5
i'
1
1 :
|
1 1
i^V'^jr*
C^v-t'-'r .-'L.r'..-_-
Behoort bij raadsvoorstel i.z. Bestemmingsplan Laakhaven
\\
y.^(
o^*£\ •s
s ~ \ \
\
\
! '••
CL "••-
\
\:>
<
•MlTi •\
O-C. • \
\
\
<
\ <ï» *
-
•' n >< ,•
ƒ
H'-:--
1 •fc Ir •O
»
1
x!
\ \
o?=
09:
'~^~
H
'LO£BRAN'DPL£
-_
^BRAKOSJRAAr^
\
'"'
> 2
I*
X
P
— -—•
* ''5^—' ~^ >.
SCÏTSSTRAAT
l i f ? eZh o o r te s b ieJi raadsvoorstel
"•—:' 2 ' - ^ * * ^ " ^ n m i n g s p l a n ^ : Laakhaven . 3>
•V-V
