Voorselectiedocument
Van Lieflandlaan Tuindorp Utrecht
NIEUWE BUREN
Pallet Tuindorp West
2. duurzaamheidsambitie Dierbaarheid is duurzaamheid Vanuit diverse drijfveren wordt waarde gehecht aan duurzaamheid, zoals de overtuiging voor een schone leefomgeving en rentmeesterschap tot onze aarde, de betrokkenheid met de eigen woonomgeving, of vanuit de mogelijkheid tot besparen op de energierekening. Duurzaamheid ligt ook voor veel bewoners verscholen in de dierbaarheid door verbondenheid met het eigen huis en haar buurt, met de bijbehorende herinneringen, relaties en de trots op de plek.
Op gebouwniveau en op het niveau van de buitenruimte De definitie van de drie aspecten People, Planet en Profit zoals de gemeente die benoemt in het tenderdocument onderschrijven wij volledig. Naast de specifieke aandacht vanuit dierbaarheid (people) willen we concreet sturen op duurzaamheid op gebouwniveu. Vanuit het instrument GPR-gebouw wordt dit breed uitgedragen. Op nevenstaande afbeelding staat duidelijk weergegeven welk onderdeel van de GPR onder welke van de 3 P’s valt. Naast de duurzaamheid op gebouwniveau hecht Hegeman Bouwontwikkeling aan een duurzame insteek op stedenbouwkundig niveau en op het gebied van de inrichting van de openbare ruimte. We zien kansen door bijvoorbeeld de wijk optimaal zongeorienteerd te ontwerpen, een geïntegreerde watercompensatie in te passen, maar ook in het behoud van groenstructuren en de hieraan verbonden habitat voor planten en dieren.
GPR-methodiek Als meetinstrument voor onze integrale benadering hanteren wij de GPR-gebouw. Wij ervaren de GPR zowel waardevol tussen professionals als in de communicatie met de toekomstige bewoners. Binnen ons ontwikkelingsteam is Gerjan Bloemendal als gecertificeerde GPR-expert voor het project beschikbaar.
Onze duurzaamheidsambitie: ‘Nul op de meter’ Met ons ICB-bouwproces zijn wij één van de NiaNesto winnaars met Nul-op-deMeter. Voor de 38 woningen in het project Van Lieflandlaan introduceren wij het Nulop-de-meter energieconcept in Utrecht te introduceren. In technische zin wordt het basisenergie/installatie-concept met ca. 40 a 45 m2 PVpanelen uitgebreid. Hierdoor wekt de installatie voldoende energie op voor zowel de woning gebonden, normatief 3.300 kWh als de consumptieve energie vraag, normatief 2.700 kWh. Voor de consument betekent dit op jaarbasis een saldo op de energierekening van nihil.
Gerjan Bloemendal
Samen met de Triodos-bank willen wij de duurzaam-wonen hypotheek aanbieden. Door rekening te houden met de lagere woon/energielast is er ruimte voor de extra duurzaamheid/energie-investering alsmede houdt het rentetarief rekening met de duurzaamheid van de woning. Het NOM-concept met een Epc-waarde van -/-0,30 werkt binnen de GPR-methode positief uit in het thema energie, van 7,3 naar 10. Dit betekent een totaal score van 40,3 met een gemiddelde van 8,06. Dit geeft een mooie aanleiding om onze duurzaamheidsambitie ten aan zien van de woningen in het project Van Lieflandlaan aan te geven, namelijk een 8,06.
ICB: koploper door Integrale benadering Bij de ontwikkeling en realisering van onze woningbouwprojecten op basis van het ICB-bouwproces, maakt duurzaamheid integraal onderdeel uit van het ontwerp. De duurzaamheidsthema’s energie, water, mobiliteit en veiligheid, groen, binnenklimaat en gezondheid zijn onderwerpen rondom de mens, waarin deze mens zo comfortabel, veilig en gezond mogelijk kan bewegen. In deze integrale benadering gaat steeds meer comfortverbetering en de energie/woonlasten van onze kopers centraal staan. Naast regulier energiezuinige huizen realiseren wij steeds vaker zowel energie neutrale als ‘nul-op-de meter-woningen’.
Dragers integrale benadering Deze integrale benadering wordt gedragen door; 1. Gebruikskwaliteit Bewoners wensen een functionele en comfortabele woning. Naast de ‘zachte’ waarden van de woning en haar omgeving gaat het ook om de behoefte van voldoende daglicht, zomer- en wintercomfort en het functioneel ruimtegebruik. Om de bruikbaarheid en veiligheid te borgen hanteren wij ‘woonkeur’ als richtsnoer. Bediening en onderhoud van de woning met de installatie is gebaseerd op het KISSprincipe(Keep It Stupidly Simple). Natuurlijk wordt bij de oplevering een eenvoudige handleiding geleverd. 2. Energieconcept, basis Uitwerking op basis van het Trias Energetica principe, een hoogwaardige schil van isolatie/ luchtdichtheid in een warmte accumulerende draagstructuur van prefab beton. Met een beproefde gebruiksvriendelijke installatie, een laagtemperatuursysteem met ventilatiesysteem gebaseerd op natuurlijke toevoer van buiten. Met de ‘slimme’ thermostaat wordt de ventilatie- en verwarmingsinstallatie eenvoudig bediend voor een maximaal comfort. De installatie is altijd eenvoudig aan te passen voor een verbeterde energie/duurzaamheidsperformance. Begane grond: Rc=4,0 m2K/W Visueel gesloten gevels: Rc=4,5m2K/W Daken: Rc=6,0m2K/W Raam/pui constructies, triple glas: Utotaal=0,97W/m2K Luchtdichtheid: Qv;10;spec<0,35dm3/s.m² Epc, gemiddeld : -0,30
3. Energieconcept: Nul op de Meter Door het basis energieconcept uit te breiden met 40 tot 45 m2 PV-panelen (afhankelijk van de ligging) wordt door de installatie voldoende energie voor zowel de woninggebonden (normatief 3.300kWh) als voor de consumptieve energie vraag (normatief 2.700kWh) opgewekt. Indien er te weinig dakoppervlak hiervoor aanwezig blijkt te zijn dan passen wij bergingen met pergola’s toe met daarop PV-panelen. Met deze installatie uitbreiding wordt de Epc-waarde verlaagt naar -/-0,30. 4. Materialisatie Selectieve materiaaltoepassingen met een mooie en natuurlijke veroudering, die tevens vernieuwbaar en repareerbaar zijn. In combinatie met het ICB-bouwproces volgens het Industrieel-Flexibele-Demontabel-principe wordt zo zorgvuldig mogelijk om gesprongen met materialen en grondstoffen. Vernieuwbare materialen behoren tot de basis, zoals FSC of PECC gecertificeerd hout, recyclebare kunststoftoepassingen en separatiewanden van gasbeton. Tevens kiezen wij voor niet-uitlogende materiaaltoepassing (o.a. loodvervangers). Bij de omslag van een lineair naar circulair denken wordt elk bouwwerk/woning een waardevolle grondstoffenbank voor de toekomst. In het ICB-bouwproces nemen wij steeds stappen om verder deel te nemen in de cycli van grondstoffen, door herbruikbaarheid te maximaliseren en waarde vernietiging te voorkomen. 5. Water In de woning worden waterbesparende maatregelen/systemen toegepast om drinkwater verspilling te voorkomen.
6. Duurzame bouwplaats Naast het voorkomen van bouwafval door een doeltreffende voorbereiding blijft er altijd ‘bouwafval’ over. Dit wordt in 7 fracties gesorteerd en afgevoerd. Om het aantal verkeersbewegingen naar de bouwplaats te beperken vindt tussen de co-makers afstemming plaats. Zo reist het bouwplaats personeel vanuit een gezamenlijk pool heen en weer zodat de capaciteit aan zitplaatsen van auto’s/busjes goed wordt benut. Wat betreft de aan- en afvoerbewegingen ten behoeve van materiaal en materieel worden zoveel mogelijk lege (retour-) vrachten voorkomen.
Ambities waterbeleid De binnenstedelijke problematiek omtrent de toename van verharding en de verplichting omtrent compenserende maatregelen vragen in deze opgave extra aandacht, gelet op de relatief hoge grondwaterstand en de vraag of de bestaande hemelwaterafvoer voldoende capaciteit biedt voor het extra debiet. Wij hanteren bij de inpassingsvraag de driestapstrategie ‘vasthouden-bergen-(vertraagd) afvoeren’. We hebben de ambitie om binnen de contouren van ons plangebied hier een passende oplossing voor aan te bieden. Als eerste gaan wij onderzoeken of het toepassen van groene daken mogelijk is binnen onze ambitie ‘nul op de meter’. Wel ligt hier een spanningsveld tussen een groen dak en PV-panelen toepassen op een dak. Echter afhankelijk van het ontwerp van de woningen is een combinatie hierin wel denkbaar, bijvoorbeeld een platte woning met een dakterras (uitgevoerd als groen dak) op de 1e verdiepingsvloer. Verder is het een optie om in de tuinen drainage aan te leggen om het water zoveel mogelijk vertraagd af te voeren. Verder zal onderzoek moeten uitwijzen of op specifieke plekken infiltratie-units toegepast kunnen worden, hierin is met name de K-waarde (infiltratiecapaciteit bodem) bepalend en de grondwaterstand op die plek, dit verschilt namelijk nogal enigszins volgens het verstrekte hoogte kaartje. Tevens zal bij elke woning een regenton toegepast gaan worden om hemelwater beschikbaar te hebben voor de tuin. In de gemeente Utrecht hebben we, in een ander plangebied, ervaring met het inpassen van een IT-riool. Liever zoeken we het echter in de meer landschappelijke oplossingen. We willen daarom onderzoeken of wij een (stedelijke) wadi-structuur met bodempassages of ‘urban wadi’ in het (openbaar) gebied kunnen toepassen. Dit zorgt ervoor dat het regenwater vertraagd wordt afgevoerd en bij piekbelastingen het water in de bodempassage wordt vastgehouden. Als mogelijke oplossing In droge tijden biedt deze structuur extra kwaliteit aan de openbare ruimte door haar groene uitstraling en kan het als extra speelruimte door de kinderen in de wijk worden gebruikt.
Rene Buur van KOW aan het werk tijdens één van de bijeenkomsten voor Vlaardings Geluk
Rene Buur van KOW aan ‘de schetstafel’met kinderen uit de buurt
3. communicatie-participatieplan Nieuwe buren Het thema in het communicatie- en participatieplan is ‘nieuwe buren’. De locatie Van Lieflandlaan Tuindorp is een verborgen locatie. Het gebied ligt achter de vrijstaande woningen van de Meester Tripkade, achter het woonwagenkampje van de Van Lieflandlaan, naast het (school)gebouw van het voormalige Lieflandcollege en verscholen achter de begroeide hekwerken van de langs de Reinder Blijstralaan. In de directe omgeving van de locatie wonen mensen met een verschillende achtergrond en een verschillende leefstijl. Zo wonen er bijvoorbeeld gezinnen met een sterke collectieve oriëntatie (echte buren), studenten met een tijdelijke binding (passanten), op zichzelf wonende echtparen die niet teveel overlast willen hebben, en anderszins. Kortom een gemêleerde buurt met veel verschillende belangen. In de afgelopen jaren zijn er meerdere plannen bedacht voor / pogingen gedaan om de locatie te herontwikkelen. Deze plannen hebben gezorgd voor onrust in de wijk. Wij zien het als onze opgave om de rust te herstellen en de omwonenden mee te nemen in de acceptatie van de toekomstige nieuwe buren. Eén van de keuzes die we hiertoe maken is dat we een buitenruimte willen realiseren in het gebiedje waar ook de omwonenden gebruik van kunnen maken. Deze openbare ruimte zorgt voor verbinding en rust en draagt bij aan een ‘speelse’ inpassing van de (woning) bouwopgave op de locatie.
Plan van aanpak Prettige en leefbare woonomgevingen komen tot stand in medeopdrachtgeverschap Hegeman Bouwontwikkeling is gewend aan het ontwikkelen in medeopdrachtgeverschap en particpatie. Door een oprechte samenwerking worden plannen beter. Door de juiste samenwerking kunnen tegenstanders medestanders worden. Door (integraal) teamwork ontstaan realistische en goed uitvoerbare plannen met ruimtelijke kwaliteit. Medeopdrachtgeverschap betekent aan de ene kant een goede samenwerking tussen de huidige omwonenden en de publieke partijen, maar Hegeman Bouwontwikkeling wil zich in ook inzetten op de Van Lieflandlaan om de toekomstige bewoners vroegtijdig te betrekken bij het vormgeven van zijn leefomgeving. We gaan daarom samen met omwonenden en toekomstige bewoners de nieuwe buurt vormgeven. Het is de uitdaging om zowel wensen als eisen in goede banen te leiden, vooral omdat belangen vaak verschillen ten opzichte elkaar.
Verbinding Uitgangspunt is dat de locatie ‘Van Lieflandlaan’ na realisatie een bijzondere, maar ook vanzelfsprekende plek is binnen Tuindorp West. Daarom wordt er in het vroegste stadium verbinding gezocht tussen de huidige omwonenden en de toekomstige bewoners, waarbij wij hun verantwoordelijk maken voor hun eigen omgeving. Vanaf het begin is onze inzet er op gericht om de kennis en opvattingen van een ieder een prominente rol te geven in de manier waarop we de plannen willen realiseren. Om deze gesprekken goed te organiseren hebben we een professioneel team samengesteld met veel ervaring in participatief ontwerp. We zetten zowel een architect, als een landschapsarchitect in, om zo een integraal vormgegeven en verbindende leefomgeving te realiseren. Het vormgeven van de locatie ‘Van Lieflandlaan’ gaat namelijk over het ontwerp van de woningen, maar ook over het ontwerp van de buitenruimte. Beide aspecten zijn uiteindelijk beeldbepalend.
Burenpanel Het is belangrijk dat wij gezamenlijk optrekken met de belanghebbenden van het project. Deze participatie vindt in eerste instantie plaats binnen de kaders van de tender. Het procesvoorstel van de gemeente Utrecht leidt tot een schetsplan, op grond waarvan de ontwikkeling van het gebied verder gestalte krijgt. In het schetsplan zijn spelregels opgenomen met betrekking tot de beeldkwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte. We stellen voor om dit schetsplan samen met (een deel van) de omwonenden en de toekomstige bewoners verder vorm te geven. We doen dit aan de hand van een burenpanel. Het burenpanel vertegenwoordigt het DNA van deze plek en kunnen ons voorzien van evidente informatie die de behoefte vanuit de wijk weergeeft. Hiermee stimuleren we ook de acceptatie van het ontwerp door de buurt, en door het gesprek kunnen toekomstige bewoners zich ook al snel onderdeel voelen van de buurt Tuindorp West. Een voordeel van het betrekken van toekomstige bewoners in de participatie is dat er een groep gedreven deelnemers is, die (vanuit hun eigen belang) een constructieve bijdrage leveren aan het slagen van het ontwerpproces.
Klantenpanel Naast het burenpanel organiseren we een klantenpanel. Dit panel is bij uitstek bedoelt voor de toekomstige bewoners. Met het klantenpanel gaan we concreet in op de vormgeving van de woningen en de inrichting van de plattegrond. Hiervoor ontwerpt de architect een toolbox. Op deze manier wordt de basiskwaliteit van het plan (en de afstemming hierover met Welstand en de gemeente) gewaarborgd.
Wensen en eisen Onze aanpak is ingericht op het maken van duidelijke stappen met heldere tussenmomenten. Doel van deze werkwijze betreft het informeren, raadplegen, adviseren en meebeslissen van het klanten- en buren panel. Elk panel behartigt zijn eigen belangen, op deze manier voelen de leden zich betrokken bij de planvorming. Wij zorgen ervoor dat de kaders helder zijn vastgelegd met de gemeente Utrecht. We communiceren tevens de uitgangspunten vanuit de gemeente Utrecht helder naar de ‘medeopdrachtgevers’, zodat ook de eisen vanuit de gemeente helder zijn vertegenwoordigd. Indien gewenst is er uiteraard mogelijk voor de gemeente om waar nodig, te participeren in de panels. Tevens zorgen we in het proces voor de bewaking van de relatie met (wensen en eisen van) Welstand.
Participatie is leuk! We vinden het belangrijk dat participatie leuk is. Dat is voor onszelf fijn, maar ook voor de mensen die hun tijd en energie inzetten. We werken daarom aan een prettige werksfeer. We stimuleren dit door in te zetten op interactieve werkvormen, waarbij wij bijvoorbeeld doormiddel van spelvormen diverse richtingen en voorbeelden bespreekbaar maken.
Werving Door middel van brieven, bijeenkomsten, website en Social media worden de direct omwonenden, toekomstige bewoners en andere belanghebbenden die betrokkenheid hebben met het project in kaart gebracht en geïnformeerd.
RRog aan het werk tijdens het ontwerp van een collectieve tuin in Den Haag- de Nieuwe Maria’s
1.
Kick-off bijeenkomst
Deze bijeenkomst vindt plaats aansluitend aan de selectie. De buurt heeft dus al kennis gemaakt met ons en met ons plan, maar wij hebben nog niet direct kennisgemaakt met de buurt. Wij nodigen alle direct omwonenden en andere belanghebbenden, zoals de naastgelegen school, uit. Wij geven in deze bijeenkomst een nadere toelichting op het schetsontwerp en over de manier waarop we het plan tot realisatie willen brengen. Hierin willen we helder communiceren over wat de omwonenden van ons mogen verwachten, maar ook over wat ze nog in kunnen brengen in de plannen. De deelnemers worden op deze manier geïnformeerd over het project, en hebben de mogelijkheid om waardevolle input te leveren voor het project. Op deze manier inventariseren we al bij de 1e bijeenkomst welke vragen, adviezen en eventuele zorgen de deelnemers hebben. Tijdens de kick-off hebben de deelnemers de mogelijkheid om zich aan te sluiten bij het klantenpanel en/of het burenpanel. De afspraken die met elkaar gemaakt worden met betrekking tot proces, rolverdeling en planning worden vastgelegd in een samenwerkingsboek. Vanaf het kick-off moment is ook een website online, die wij gebruiken om mensen te informeren over de voortgang en waar ze ook de mogelijkheid hebben om via een online poll op deelonderwerpen hun voorkeur aan te geven (bijvoorbeeld do’s en dont’s gebaseerd op referentieprojecten in de buurt).
RRog aan het werk tijdens het project Borgesius Utrecht
2. Samenspraak Bij de 2e bijeenkomst worden het klantenpanel en het burenpanel in gescheiden bijeenkomsten georganiseerd. In het burenpanel gaan we in op verschillende vormen van beeldkwaliteit van de locatie en verschillende vormen (beelden) van inrichting van het openbaar gebied. In het klantenpanel bespreken we de toolbox en zullen we kijken naar de voorgestelde parkeeroplossing en voorstellen voor de erfafscheiding. We zullen in beide panels werken aan concrete voorstellen, waarbij de deelnemers hun voorkeur kunnen uitspreken voor de verschillende opties. In beide panels willen we ook de mogelijkheid tot het organiseren van ‘mandelig gebied’ bespreekbaar maken. Tijdens deze panels kunnen de deelnemers ook hun ‘hartenkreten’ kwijt, en krijgen wij te horen wat er volgens hen nog specifiek aandacht vraagt. Doordat er gewerkt wordt met een select gezelschap kan er meer de diepte in worden gegaan. Wij bespreken met de panels wat voor ons belangrijke aandachtspunten zijn en hoe wij het proces met elkaar willen doorlopen.
Proces 3. Keuzemogelijkheden
4. Woonworkshops
Op basis van het schetsontwerp, de keuzes uit de 2e bijeenkomt en de ‘Hartenkreten’ zullen de architect en landschapsarchitect voorstellen doen voor een meer gedetailleerde en integraal afgewogen plan. Varianten en deeluitwerkingen zullen waar nodig worden meegenomen. Deze zullen worden toegelicht in de panels. Hier is voor de verschillende deelnemers ruimte om hun voorkeuren uit te spreken en deze toe te lichten. Hiervoor zullen keuzemogelijkheden worden voorbereid, waarbij de deelnemers van het burenpanel zich met met name richten op bijvoorbeeld de exacte maatvoering van het openbaar gebied, beplantingsvoorstellen, materiaalgebruik in de architectuur en dergelijke. Het klantenpanel zal naast deze onderdelen zich ook kunnen uitspreken over de indeling van de woning, opties, en dergelijke. Na deze bijeenkomst worden de plannen verder uitgewerkt op basis van de gegeven input van de panels, wordt er een promotiecampagne gestart. Vanaf dit moment start ook de pre-sale met de geïnteresseerden!
Nadat er een globaal voorlopig ontwerp ligt waarin toekomstige bewoners zich herkennen komt de woonconsulent in beeld. De woonconsulent is bij dienst van Hegeman Bouwontwikkeling en staat de koper bij in het verdere keuzeproces. Er worden sessies gepland waarbij de woonconsulent één op één met de koper het verder ontwerptraject opstart om te komen tot een definitief ontwerp. Samen met de woonconsulent wordt er verder ingezoomd op de individuele woningen zoals plattegronden, afwerkingsniveau en contractvorming.
Danielle Hemmes - woonconsulent-
5. Feest Feestje voor de start bouw Samen met de buurt starten wij de bouw, een mooie aanleiding om alle betrokkenen uit te nodigen voor een buurtborrel. Op dit moment is ook het BLVC-plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid, Communicatie) gereed dat wij met de panels hebben besproken, al blijft dit een groeidocument tijdens de uitvoeringsfase. In de fase van uitvoering is er intensief contact, via een maandelijks overlegmoment met de panels. Daarnaast zorgen wij voor optimale bereikbaarheid (persoonlijk, telefonisch, mail) met de uitvoerder in de bouwkeet. En er wordt gezorgd dat er actuele informatie via de website beschikbaar is! Tijdens de uitvoering zullen er 2 kijkmomenten zijn op de bouw. Hierbij worden de kopers uitgenodigd, maar ook het burenpanel. De feestelijke oplevering! Natuurlijk geven we de buurt en hun nieuwe buren een actieve rol bij de openingshandeling! Verder wordt er gezorgd voor een evaluatie van het project. Van zowel het ‘klantenpanel’ als het ‘burenpanel’ wordt een evaluatie gevraagd. De evaluatie zal vooral ingaan op het proces dat is doorlopen, en hoe dit terug is te zien in het definitieve ontwerp van de locatie ‘Van Lieflandlaan’. De nieuwe buren van Tuindorp West zijn op deze manier al bijna geïntegreerd in de bestaande woonomgeving.
