zodp. projektant: ing. arch. D. Vaníčková doprava: ing. R. Michlík
ing. arch. D. Vaníčková Aloise Hanuše 182 JABLONNÉ NAD ORLICÍ
investor: OU ZÁCHLUMÍ
datum: červenec 2013
měřítko:
ÚZEMNÍ STUDIE ZÁCHLUMÍ - lokalita 7a-Bm a 7b-Bv TEXTOVÁ
ČÁST
A
Úvod Předmětem řešení územní studie je prostor východně od zastavěného území místní části Záchlumí, který navazuje na stávající soustředěnou zástavbu obce a je dobře dostupný z hlediska zařízení základního občanského vybavení v obci. Lokalita byla vymezena jako zastavitelná plocha 7a-Bm a 7b-Bv v Územním plánu Záchlumí, který byl vydán opatřením obecné povahy č. 1/2009. Toto opatření nabylo účinnosti dne 25.7.2013. V územním plánu byla stanovena následující podmínka pro další členění plochy na pozemky: -
před změnou využití území bude zpracována územní studie, která stanoví členění zastavitelné plochy na jednotlivé stavební pozemky a přesný průběh přístupové komunikace k nim
Ke stavení požadavku vedly zpracovatele územně plánovací dokumentace následující důvody: velká výměra zastavitelných ploch; lokalita 7a-Bm má výměru 5,59 ha a lokalita 7b-Bv 5,52 ha ještě před vydáním územního plánu byla v předmětném prostoru zahájena výstavba, která vůbec nenavazovala na zastavěné území obce, šířka vymezeného prostoru neodpovídala požadavkům právních předpisů (byla pouze 4m) a docházelo k problémům při umisťování technické infrastruktury v území - prostor je v majetku většího počtu vlastníků, v členění se nacházejí i velmi úzké parcely, které by v případě absence koordinace zůstaly nevyužity -
Obecní zastupitelstvo se rozhodlo zadat zpracování požadované studie tak, aby podmínka územního plánu byla splněna. Impulsem byl další zájem o výstavbu v předmětném území. Zadání územní studie bylo zpracováno Městským úřadem Žamberk, odborem regionálního rozvoje a územního plánování, Masarykovo náměstí 166, 564 01 Žamberk v červenci roku 2012. 1.Vymezení řešené plochy Řešeným územím jsou dvě zastavitelné plochy vymezené v územním plánu pro rozvoj bydlení v rodinných domech. Severněji je vymezena lokalita 7a-Bm o výměře 5,59 ha, která je určena pro rozvoj bydlení městského typu, jižně je situována lokalita 7b-Bv, navržená pro bydlení venkovského typu. Zastavitelné plochy jsou od sebe odděleny plochou navrhované místní komunikace- lokalita 8-D, které by měla pokračovat severním směrem a výhledově by se měla stát hlavní přístupovou komunikací do předmětného území. Plochy se nacházejí v sousedství středu zastavěného území Záchlumí, blízko objektu obecního úřadu, objektů prodejny potravin (v době zpracování studie nevyužíván). Dobrá je také docházková vzdálenost do mateřské školy. Pozemky jsou v současné době zemědělsky obdělávány, v prostoru se nenacházejí žádné stavby ani zařízení, které by bylo třeba před zahájením výstavby odstranit. Z důvodu lepší identifikace vlastnictví parcel v předmětném území byla zpracována grafická příloha č. 4 – Výkres vlastnických vztahů. Před zahájením zpracování územní studie, v průběhu měsíce srpna 2012, jednala obec s vlastníky pozemků a zjišťovala jejich stanovisko k možnému prodeji pozemků v nejbližších 5ti letech a k možné změně parcelace v pozemků. 2.Podmínky pro vymezení a využití pozemků S cílem zajistit efektivní využití řešeného území byly vymezeny následující stavební pozemky: Číslo stavebního pozemku 1 2 3 4 5 6
Navrhované využití Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu
2
Výměra (m ) 2496 1688 2487 1249 1153 1344
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – městského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu Bydlení – venkovského typu
1094 1061 1082 835 854 2840 2456 1210 1180 1840 1681 1867 1487 1528 1621 1574 2798 2293 1977 1519 1499 1733 1441 1794 1830 1471 1109 2782 1639
Z důvodu optimálního využití veřejného prostoru je navrhována přeparcelace spojená se směnou pozemků mezi vlastníkem ppč. 658/3 a obcí, která vlastní pozemek poč. 1191/2. Pozemek ppč. 658/3,v jehož západní části je realizována stavba, je k veřejnému prostranství, jehož součástí je místní komunikace, orientován svou delší stranou. Toto řešení je velmi neekonomické, vyvolává zbytečný nárůst nákladů na budování veřejné infrastruktury. V sousedství je situován pozemek obce, který má lineární charakter. Umístění stavby na předmětném pozemku je možné, ale se značným omezením. Doporučována je proto přeparcelace uvedeného prostoru a vytvoření dvou komfortních stavebních parce – část již zastavěného pozemku v jižní části se směněným pozemkem obce + navrhovaný pozemek č. 21.. V souladu s předkládanou územní studií se zpřesňují regulativy schválené pro plochu Bydlení – venkovského typu následujícím způsobem: 1.A – BYDLENÍ – MĚSTSKÉHO TYPU (Bm) Hlavní využití: - objekty určené pro bydlení – izolované rodinné domy, dvojdomy, atriové a řadové domy Přípustné využití : - oplocené zahrady s funkcí okrasnou a rekreační včetně vodních prvků - přístupy k jednotlivým stavbám a komunikační plochy kolem těchto staveb, včetně potřebných parkovacích míst - objekty a liniové stavby sítí technického vybavení, které je potřebné pro funkci daného území - objekty pro individuální rekreaci pouze ve formě rekreačních domků - nízkopodlažní bytové domy, pokud splňují podmínky prostorové regulace
-
domy s pečovatelskou službou pro seniory a zdravotně postižené, pokud splňují podmínky prostorové regulace veřejná prostranství cyklostezky, cyklotrasy hřiště pro rekreační tělesnou výchovu, dětská hřiště integrované prostory pro podnikání v oboru nevýrobních služeb, soukromé zdravotnické praxe (praktická, stomatologická, veterinární – pro drobná zvířata) zařízení veřejného ubytování s kapacitou maximálně 10 ubytovaných osob
Nepřípustné využití: - objekty pro výrobu a skladování - dopravní infrastruktura s převažující tranzitní dopravou - vysokotlaký plynovod a elektrické vedení velmi vysokého napětí - objekty pro školství a kulturní zařízení s produkcí obtěžující hlukem zařízení veřejného stravování a ubytování nad 10 osob a hostinská činnost Podmínky prostorové regulace: - výšková regulace – maximálně dvě nadzemní podlaží resp. nadzemní podlaží a obytné podkroví - intenzita využití pozemků - koeficient zastavění – maximálně 25% - intenzita využití pozemků - koeficient zeleně – minimálně 45% 2 - minimální velikost parcel – 750 m Nově navrhované lokality v územním plánu: Lokality označené 7a-Bm 1. B - BYDLENÍ - VENKOVSKÉHO TYPU(Bv) Hlavní využití: - objekty určené pro bydlení – izolované rodinné domy, dvojdomy, trojboké i čtyřboké usedlosti s uzavřeným dvorem Přípustné využití: - objekty pro chov drobného hospodářského zvířectva - objekty pro skladování produktů zemědělské výroby – stodoly - oplocené i neoplocené zahrady s funkcí okrasnou, rekreační i užitkovou - sady - přístupy k jednotlivým stavbám a komunikační plochy kolem těchto staveb, včetně potřebných parkovacích míst - objekty a liniové stavby sítí technického vybavení, které je potřebné pro funkci daného území - stavby pro podnikatelskou činnost v oboru nevýrobních služeb, soukromé zdravotnické praxe (praktická, stomatologická, veterinární – pro drobná zvířata) - objekty pro individuální rekreaci pouze ve formě rekreačních domků - maloobchodní prodej potravin nebo smíšeného zboží - zařízení veřejného ubytování do cca 10 osob - veřejná prostranství - vodní toky a plochy - cyklostezky, cyklotrasy - parkovací místa pro návštěvníky podnikatelských zařízení - hřiště pro rekreační tělesnou výchovu, dětská hřiště Nepřípustné využití: - objekty pro výrobu a velkokapacitní skladování - dopravní infrastruktura s převažující tranzitní dopravou - vysokotlaký plynovod a elektrické vedení velmi vysokého napětí - objekty pro školství a kulturní zařízení s produkcí obtěžující hlukem - zařízení veřejného stravování a ubytování nad 10 osob a hostinská činnost Podmínky prostorové regulace: - výšková regulace – maximálně dvě nadzemní podlaží resp. nadzemní podlaží a obytné podkroví - intenzita využití pozemků - koeficient zastavění – maximálně 30% - intenzita využití pozemků - koeficient zeleně – minimálně 50%
-
2
minimální velikost parcel – 1000 m
3.Podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb Stavební čáry, hranice - závazná stavební čára není stanovena, objekty rodinných domů budou osazeny na vzdálenost minimálně 5m od hranice veřejného prostranství - stavba na parcele bude orientována hřebenem rovnoběžně s osou přilehlé komunikace s možným natočením podle ideálního oslunění stavby - stavby při uličním oplocení vyjma garáží a přístřešků pro automobily nejsou přípustné Výška zástavby - maximálně dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví Střechy - nepřípustné je využití cizích výrazných barev, např. zelené, modré a modrošedé Architektonické řešení - architektonické a hmotové řešení objektů nesmí narušit charakter a měřítko obce. Nová zástavba by měla být řešena objekty obdélného půdorysu, případně obdélného s dvorním křídlem; na pozemcích bydlení – venkovského typu je přípustná realizace dřevěných srubových staveb ovšem pouze z hraněného řeziva - v ploše bydlení městského typu je možné umístění přízemních obytných objektů s rovnou střechou v případě, že se bude jednat o realizaci „hnízda“ s minimálním počtem 3 objektů Oplocení - použité skladebné prvky oplocení musí být jednoduché a musí být v souladu s vlastní architekturou domu ( materiál, barevné provedení). Uliční oplocení bude přetržité s možností průhledu. Výškové úrovně podezdívek volit do 0,45 m ( pokud nevyrovnávají terén), výškové úrovně plotů do 1,5 m včetně zídek. Úrovně plotů musí u sousedů navazovat, v případě svažitého terénu je třeba aby oplocení i podezdívka sledovaly sklon terénu, schodovité ploty nepůsobí příznivě. Branky a vjezdové brány umístěné v uliční čáře musí být otevíratelné dovnitř domovního prostoru. Vedle klasických typů oplocení je doporučováno použít také okrasné živé ploty, stříhané nebo volně rostoucí. Nejsou vhodné kovové ozdobné ploty Koeficicent zastavění pozemků - udává poměr plochy zastavěné budovami k celkové ploše pozemku jednoho vlastníka a je maximálně v ploše bydlení městského typu -30%; v ploše bydlení venkovského typu -25% Minimální výměra pozemku 2 - pro bydlení městského typu – 750 m 2 - pro bydlení venkovského typu – 1000 m 4.Podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury 4.1 Doprava Širší vztahy Řešená lokalita se nachází na východním okraji místní části Záchlumí, vpravo od silnice III/312 8 – Rybná nad Zdobicí – Záchlumí – Bohousová. Stávající stav Vlastní pozemky určené k zastavění jsou v současné době volné (louky), v zájmovém prostoru se nenacházejí žádné stavby a objekty, které by bylo nutno odstranit.
Před zahájením stavby bude provedeno sejmutí ornice. Kvalita této ornice a její snímaná tloušťka, není v současné době známa – bude vyhodnoceno na základě inženýrsko-geologického (či případně pedologického) průzkumu lokality. Zájmový prostor není v současné době žádným způsobem napojen na systém dopravního schématu v širším území. Situační řešení Pro zpracování dokumentace byla využita digitální mapa evidence nemovitostí. Situační řešení je patrné ze situace, kde je dokumentován rozsah zpevněných ploch v zájmovém území. Dopravní napojení řešené lokality na stávající komunikační síť je navrženo ze stávající křižovatky krajské silnice a místní komunikace v sousedství obecního úřadu. Pro zajištění dopravní obsluhy obytné zóny je navržena dvoupruhová obousměrná komunikace v šířce min. 5,5 m. Uliční prostor bude vymezen hranicemi přilehlých oplocených parcel. Šířka veřejného uličního prostoru je navržena 8,0 m. V grafické části návrhu jsou v předmětném území zakresleny plochy rozhledového trojúhelníka, ve vymezené ploše není možné umisťovat překážky vyšší než 0,7 m nad úroveň jízdního pásu. Z hlediska intenzit dopravy v širším okolí předmětného území se konstatuje, že se jedná o koncové úseky místních komunikací s minimální intenzitou provozu, avšak s kvalitním živičným krytem. Jedná se převážně o dopravu cílovou (dopravní obsluha nemovitostí – RD + polnosti), doprava tranzitní je zanedbatelná. Výstavba předpokládané zony RD tuto intenzitu významně nezvýší. V každém místě navržené obytné ulice bude zajištěn průjezdný prostor o šířce minimálně 3,5 m, tento prostor umožňuje průjezd vozidel, která se v obytné ulici budou vyskytovat, včetně vozidel pro svoz odpadků, vozidel hasičského sboru, stěhovacích vozů apod. Těmto vozidlům budou rovněž přizpůsobeny poloměry směrových a nárožních oblouků. Na navržené komunikace budou napojeny jednotlivé vjezdy na všechny nové parcely. V dalším stupni PD (DUR) bude návrh - z hlediska Vyhl. č. 398/2009 Sb. (O obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbarierové užívání staveb) - detailně propracován. Předpokládá se vybavení začátku a konce úpravy úpravami z reliefní dlažby (signální a varovné pásy, zajištění vodících linií, apod.). Zemní figury budou vysvahovány, volné plochy budou ozeleněny, provedeny budou následné sadové úpravy. Doprava v klidu Velký důraz je v rámci návrhu kladen na parkování a odstavování vozidel. Odstavování vozidel bude realizováno na vlastních pozemcích. V profilu obytné ulice budou navržena parkovací stání pro návštěvníky, případně pro dočasné odstavení vozidel obyvatel zóny. Místa určená pro stání vozidel budou dostatečně patrná ze stavebního uspořádání ulice, budou rovněž odlišeny jinou barvou povrchu. Výškové řešení Výškový návrh je limitován výškami stávajících zpevněných ploch a objektů a především výškami vlastního terénu, kterému byl přizpůsoben situační návrh. Celá lokalita má svažitý charakter ve směru severojižním, k místní komunikaci. Navržené podélné a příčné sklony budou v souladu s minimálními a maximálními hodnotami dle ČSN 73 6110. Základní příčný sklon komunikací je navržen 2 %. Podélné sklony se v členitém území budou blížit sklonům maximálním. Návrh výškového řešení musí respektovat ustanovení Vyhlášky č. 398/2009 Sb. O obecných
technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb. Zpevněné plochy v profilu obytných ulic jsou navrženy v jedné výškové úrovni, nadvýšení obrubníků bude provedeno pouze při ohraničení zelených ploch. Výškový návrh zpevněných ploch bude proveden v dalším stupni PD. Na všech přechodech pěších tras přes vozovku v zájmové oblasti bude provedeno bezbariérové řešení obruby (výška obruby 2 cm) a jednotná úprava pro nevidomé. Odvodnění zpevněných ploch Odvodnění zpevněných ploch bude provedeno příčným a podélným sklonem do nově navržených uličních vpustí a odvodňovacích žlabů zaústěných do dešťové kanalizace případně vsakovacích vpustí. Na vjezdu do zóny bude příčně osazen odvodňovací žlab, který zachytí povrchové vody a zabrání jejich stékání z nově připojené zóny na místní komunikaci (jeho odvodnění bude provedeno buď do dešťové kanalizace nebo vsaků). Dimenzování konstrukcí zpevněných ploch Návrh konstrukce zpevněných ploch bude proveden dle TP 170 Navrhování vozovek pozemních komunikací, kdy základním požadavkem je zajištění E = min. 45 (30) MPa na úrovni def,2
pláně komunikací. V dalším stupni PD bude nutné prověřit geologické podmínky v zájmové lokalitě a v návaznosti na ně případně uvažovat s úpravou podloží. Konkrétní návrh a posouzení skladby vozovek bude proveden v dalších stupních projektové dokumentace. Návrh konstrukce vozovky dopravního prostoru bude odpovídat předpokládanému zatížení vozidly (vozidlo pro svoz odpadků, stěhovací vůz apod.), u upravovaných stávajících cest bude nutné počítat s pojezdem lesní nebo zemědělské techniky. Druhy použitých stavebních materiálů budou přizpůsobeny prostředí obytné zóny, krytová vrstva je uvažována z betonové dlažby, popř. živice. Na závěr stavebních prací, po očištění volných ploch od stavebních zbytků a po urovnání terénu, bude provedeno rozprostření ornice v tloušťce min. 15 cm na nezpevňovaných plochách a její osetí travním semenem. Pro tento účel bude použita ornice skrytá v rámci přípravných prací a deponovaná na staveništi.
