Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou
Územní studie Území pro výstavbu provozoven KOLLÁROVA ‐ BLATNICKÁ ‐ rozpracovanost‐ (bez jazykové korektury) Všechny v dokumentaci použité údaje, především cenové jsou jen pracovní a předběžné!!
Obsah: Průvodní zpráva Výkresy: S0 – Celková situace – umístění území S1 – Situace řešeného území S2 – Situace I. Etapy S4 ‐ Situace napojení I. etapy z ul. Kollárovy S2 – Regulativy I. Etapy S4 ‐ Vzorový příčný řez A‐A´ veřejnou TDI Vypracoval: městský architekt, ing. arch. Ondračka Ivo, ve Veselí nad Moravou, 04. 2014
Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou
Průvodní zpráva A. Vymezení řešeného území, využití a charakter zástavby Studie řeší zástavbu v nezastavěném území v prostorech původně plánované průmyslové zóny pro drobné podnikání Kollárova ‐ Blatnická na ploše cca 9,9 ha. Pro území byla vypracována projektová dokumentace pro vedení technické a dopravní infrastruktury pro územní rozhodnutí, kde byla problematika řešena v jednom celku (např. byla navržena nová dešťová kanalizace vedená do ul. Blatnické). Využití území je v souladu s platným UPM. Příprava záměru byla přerušena, nebyly zahájeny výkupy a dochází k postupnému prodeji zbývajících městských pozemků pro jednotlivé provozovny. Účelem studie je navrhnout postup a upravit původní návrh tak, aby byl záměr realizovatelný v postupných krocích a byly vytvářeny dostatečné veřejné prostory pro výstavbu dopravní a technické infrastruktury a maximálnímu možnému sdružení investičních prostředků pro výstavbu TDI. Důvodem společného postupu je zamezit zbytečné duplicitě investic (např. souběžnému vedení dlouhých přípojek k jednotlivým provozovnám). V podstatě se jedná nelezení vzájemně přijatelného řešení požadavků soukromých investorů, vlastníků pozemků, vlastníků a správců sítí a Města na přeparcelování pozemků a zajištění výstavby technické a dopravní infrastruktury (TDI). Pokud nedojde k dohodě mezi Městem, soukromými investory a vlastníky není reálné uskutečnění záměru postupné dostavby, resp. výstavba bude ukončena zastavěním pozemků v původním majetku města a zaplněním volného prostoru přípojkami . Řešený prostor je vymezen stávajícími polními pozemky mezi ulicemi Blatnickou a Kollárovou. Území je mírně sklonité severozápadním směrem, převážně lichoběžníkového obdélníkového tvaru cca 220 x 350 m. Výškový rozdíl je cca 6m na vzdálenost 300m. Stávající pozemky pro provozovny se pohybují ve výměrách 0,2 ‐ 1,25 ha. Střední hodnota cca 1 ha, v užším podélném tvaru. Zastavěnost objekty se pohybuje kolem 0,2 ‐ 0,4 (u větších parcel je spíše menší), objekty vč. zpevněných ploch do 0,5. Přepokládá se, že další zástavba řešeného území by mohla být v obdobných výměrách 0,6 ‐1 ha při respektování orientace parcel v kolmém nebo mírně šikmém směru (odklon od 90 do 60 stupňů od obslužné komunikace). Haly jsou uvažovány jako přízemní, max. dvoupodlažní, administrativa maximálně čtyřpdolažní, ale to jsou maximální limity – realitou jsou spíše přízemní provozovny haly a sklady, zpevněné plochy s drobnou administrativou. Investoři obvykle vykupují větší díl pozemku, který využívají jen částečně, zbytek je plánovaný pro pozdější rozvoj. Ve skutečně realizovaných prodejích je zohledněna chybějící technická a dopravní infrastruktura (ceny 200 Kč/m2 u komunikace, 150 Kč/m2 v poli bez přístupu). B. Původní dokumentace a postup výstavby Vlastní území je z větší části vlastněno soukromými osobami, v původní parcelaci. Pozemky města podél ul. Kollárovy (pův. maj. Choryňských) byly z větší části prodány pro provozovny, které si z části z vlastních prostředků a částečně i s pomocí města řešily připojení na inženýrské sítě. V současnosti začaly být prodávány pozemky ve větší vzdálenosti od ulice Kollárovy, kde délka přípojek je více než cca 150m. Postupné hromadění individuálních přípojek se jeví jako neekonomické
Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou nejen pro jednotlivé investory ale také i pro celé město. Proto bylo navrženo zkoordinování celého procesu, vypracování územní studie, která by stanovila řešení, postup a pravidla pro zástavbu celého prostoru. Součástí pravidel by měl být orientační návrh podmínek pro povolení dalších provozoven – především nároků na veřejná prostranství pro dopravní a technickou infrastrukturu a poplatků pro jejich napojení. Ze studie by měly vyplynout prioritní projekty pro zajištění chodu provozoven, které jsou aktuálně připravovány pro výstavbu. Pro výstavbu TDI – především kanalizace a vodovodu ‐ se počítá se spolufinancováním jednotlivých investorů. C. Časový postup a etapizace výstavby Přepokládá se postupná zástavba u vznikající komunikace ‐ propojení Kollárovy – Blatnické s postupnou výstavbou sítí (dimenzovaných ale už pro celé území) v rámci 1. etapy. Pokud by vše probíhalo bez komplikací (což se nepřepokládá), bylo by možno I etapu realizovat i v průběhu 3 let. Po zaplnění prostoru I. etapy se přepokládá zástavba v horním pásu podél místní obslužné komunikace – II. etapa. III. etapa je vázána na upřesnění trasy obchvatu města. Časový postup výstavby se může pohybovat od roků až po desetiletí, resp. záměr může být ukončen prodejem pozemků ve vlastnictví města ‐ s tím, že nedojde k dohodě. D. Návrh postupu a řešení realizace I. etapy V rámci I. etapy se předpokládá postupná výstavba TDI a komunikační propojení ul. Kollárovy a Blatnické vč. zřízení pásu izolační zeleně a výstavba provozoven v území nad komunikací. Pro provozovny jsou určeny pozemky o celkovém rozsahu cca 4,6 ha.
přeparcelace pozemků a požadavky na služebnost pro TI
Předpokladem realizace je souhlas soukromých vlastníků s přeparcelací – vytvořením veřejného prostoru – koridoru šířky cca 43m pro výstavbu TDI. Vytvoření tohoto koridoru by zajistilo přístupnost soukromých pozemků a jejich jednoduché slučování v rámci I etapy ‐ protože hranice jednotlivých stavebních parcel I. etapy jsou rovnoběžné s hranicemi stávajících pozemků. Pro realizaci jednoho podnikatelského záměru by stačil souhlas cca 5‐6 vedle sebe umístěných vlastníků (šíře pásu cca min cca 34m). Odklon od průjezdné komunikace – do cca 60 stupňů – z územního hlediska a z hlediska využívání pozemků podstatným způsobem by neměl snižovat hodnotu parcel pro podnikání. Nejmenší parcela má rozměry cca 34m x 160 m = 5 400m2. Ve stávajícím stavu mají pozemky hodnotu zemědělské půdy, potenciálně využitelné pro výstavbu – tj. cca 9‐15 Kč/m2. Jednotlivé zem. parcely mají šířku cca 6,5m a délku cca 500m, celkem přes 3000 m2. I. etapa z těchto parcel řeší cca 200 m´ parcel tj. cca 1300m2. Z toho veřejné prostory pro TDI a zelený pás chránící budoucí smíšenou obytná zástavbu je požadován bezúplatný převod cca 300m2, tj. 23%. Tento podíl odpovídá požadavkům na vytvoření veřejných prostor ze soukromých parcel při přeparcelování pozemků pro výstavbu rodinných domků. Pro prodej pro stavební parcely pro podnikání zbývá cca 1000m2 každé parcely v minimální reálné hodnotě 150 tis. Kč na stávající pozemek. Uskutečněné prodeje obdobných pozemků vlastníků byly realizovány za cca 150 Kč/m2 (kalkulováno za předpokladu společného souhlasu minimálně 5‐6 na sebe navazujících pozemků). V případě výkupu jen
Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou jednotlivých parcel by vykupovaná ceny byla pravděpodobně nižší, protože užší pozemky není reálné podnikatelsky efektivně využít. Kalkulovaná šířka haly cca 18 ‐20m, šířka vnitřní průjezdné komunikace a bezpečností odstupy od sousedů – celkem min cca 34m. Podmínkou využití veřejných prostředků pro podporu podnikatelských záměrů je zajištění využití vytvořených parcel pro efektivní podnikání a minimalizací čistě spekulativních výkupů. Proto je navržen regulativ minimální šířky parcely pro souhlas s přeparcelací cca 34m, (kromě poslední parcely nepravidelného tvaru). (viz. dále ‐ Návrh regulativů). Parcelaci je možno povolovat jen postupně, s ohledem na nutnost přeložek vzdušené vedení VN u ul. Blatnické se předpokládá postup výstavby od ul. Kollárovy. Zajištění služebnosti se požaduje pro budoucí vedení kanalizace pro II. etapu.
zajištění výstavby TDI
Výstavba TDI je uvažována v souběhu s postupnou výstavbou a napojováním provozoven. Přepokládá se financování se sdružením prostředků Města se soukromými investory příp. se správci a majiteli sítí s pomocí Plánovací smlouvy.
Nároky na veřejné prostředky a zdůvodnění jejich použití
Celkové náklady TDI I. etapy (komunikace, kanalizace splašková, vodovod, plynovod, veřejné osvětlení) je cca 22 mil vč. DPH, tj. cca 485 Kč/m2 pozemku pro podnikání. Z toho se přepokládá spoluúčast podnikatelských subjektů ve výši cca 80?Kč/m2 (vč. DPH), – jen pracovní verze částky!! celkem cca 3 mil Kč. Dále se předpokládá účast majitelů a správců sítí ve výši cca 1mil Kč. Z prodejů dotčených pozemků Město v průběhu posledních cca 20 let získalo cca 1,8 mil Kč. Předpokládaný počet nových pracovních míst je s ohledem na menší podnikatelské subjekty cca 20‐50. S ohledem na zkušenosti z posledních 20 let není reálné očekávat, že by došlo k realizaci tohoto záměru bez přímého manažerského a investičního vstupu Města. Garance efektivního vynaložení veřejných prostředků by měly zajistit navržené regulativy a požadavek podmínění realizace TDI uzavřením Plánovací smlouvy. Z hlediska realizace jednotlivých typů infrastruktury se považují komunikace a veřejné osvětlení za záměry především veřejného sektoru, spoluúčast se požaduje především při výstavbě kanalizace a vodovodu. Výstavba plynovodu se předpokládá převážně z prostředků Města s tím, že po dosažení ucelené části záměru s dostatečným odběrem dojde k předání zařízení správci za úhradu blížící se investované hodnotě (vychází se z jednoduchého terénu a vedení v nezpevněných plochách). Realizace elektro se přepokládá přímo správcem sítě a s pomocí připojovacích poplatků soukromých investorů a není součásti uvedených kalkulací. V přiměřeném časovém horizontu realizace I. etapy v cca 5 letech vytváří záměr nároky na zajištění zdrojů z Rozpočtu Města ve výši cca 4 mil. Kč ročně. Otevřenou možností zůstává získání dotací – např. na výstavbu cyklotrasy nebo podpory rozvoje podnikání v postižených regionech. V kalkulacích není zapracován požadavek dešťové kanalizace – pracovně se přepokládá vsakování na pozemcích, ale tato problematika se řeší v rámci rozpracované územní studie.
Zahájení procesu výstavby zóny – napojení na ul. Kollárovu
K nově vytvořeným pozemkům pro podnikání se přepokládá výstavba napojení NN pro maloodběry s výstavbou kioskové trafostanice u zeleného pásu v ul. Kollárově (investice EON) a vzdušného vedení VN s trafostanicí pro velkoodběr. Současně se předpokládá výstavba vodovodního řádu pro napojení nových provozoven a zajištění požární vody (0,5 – 1 mil Kč), následně řešení kanalizace (1,8‐2,4 mil
Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou Kč) a komunikace – nejdříve jen prodloužení stávající úzké komunikace v půdorysu nové místní obslužné komunikace v délce 120m (1,8 ‐ 2,7 mil. Kč). Následně se počítá s výstavbou plynovodu, veřejného osvětlení a dokončení napojení komunikace. Při pokračování další zástavby by po dohodě s vlastníky a investory mohlo dojít i k prodloužení stávajících řádů. Před realizací se předpokládá návrh navazujícím vlastníkům provést přeparcelování a tím zpřístupnění parcel pro podnikání. Celkově náklady napojení I. etapy na ul. Kollárovu jsou odhadovány ve výši cca 7,1 mil. Kč.
Veřejná prostranství
Pro výstavbu TDI je nutno vymezit koridory pro vedení komunikací, inženýrských sítí, zeleně. Pro I. etapu se předpokládá pás šířky cca 43 m, zahrnující zelený pás s větrolamem a retencí, komunikací, pás drobné zeleně s tech. infrastrukturou, společná komunikace pro pěší a cyklisty š. 3m. S dopravou v klidu na veřejných prostranstvích se nepočítá (omezený prostor) a bude nutno ji řešit na pozemcích jednotlivých investorů před provozovnami. Zeleň je navržena ve formě pásů podél místních obslužných komunikací při využití i pro vsakování ze zpevněných ploch komunikací. Eventuální návrh retence bude řešen v dalším pokračování prací.
Řešení a prostorové uspořádání staveb dopravní a technické infrastruktury
Doprava I. Etapa – Hlavní komunikace je navržena dvoupruhová šířky 7‐8 m v přibližné trase dle původní dokumentace. Příčný sklon komunikace západní dle sklonu svahu. Pod komunikací se uvažuje se vsakovacím prostorem pro dešťovou vodu z komunikace v pásu zeleně. Nad komunikací je navržen zelený pás pro vedení inženýrských sítí šířky cca 5‐7m, také vsakovací pro dešťovou vodu, dále společná komunikace pro pěší a cyklisty š. 3 m. Tato komunikace bude křížit nájezdy do jednotlivých provozoven a bude pokračovat dále směrem do sídliště Hutník. V první části u ul. Kollárovy bude tato komunikace na stávající přístupové cestě k provozovnám (po vybudování paralelní dvoupruhové komunikace). Odvod vody z pozemků nad touto komunikací bude řešen – zatím v rozpracovanosti. Napojení na I/54 je navrženo odbočovacími pruhy (případně úvaha rondelu), Plochy pro dopravu v klidu si bude řešit každý podnikatel na svém pozemku, bylo by vhodné alespoň část parkovacích míst řešit mimo oplocení (nedostatek veřejných prostor neumožňuje zřízení veřejného parkoviště na pozemcích města). Kanalizace Stávající kanalizační síť by měla umožnit bezproblémové napojení splaškové kanalizace – předpokládá se napojení na stávající řády podél ulic Kollárovy a Blatnické. U ul. Kollárovy se předpokládá napojení do šachty č. 1038 hl. 2,7m a nové vedení podél v současnosti nezastavěného pozemku města. Dešťové vody budou řešeny v rámci stávající studie – zvažuje se možnost retence, vsakování ve vazbě na pozemky města a rozšíření zelených pásů podél komunikací. Pro napojení provozoven v 2. etapě se předpokládá vymezení prostoru pro vedení kanalizace služebností na spádově nižších stranách pozemků. Vodovod
Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou Předpokládá se napojení na řád v ul. Kollárově ‐ protlakem pod komunikací nebo souběhem s kanalizací a cyklostezkou až k Obchodní akademii. V budoucnosti bude řád propojen do vedení u ul. Blatnické. Napojení do ul. Kollárovy se předpokládá potrubím DN 100 s osazením venkovních hydrantů. Plynovod Předpokládá se napojení na řád v ul. Kollárově s pozdějším propojením na řád v ul. Blatnické a s přípojkami do jednotlivých areálů. V druhé etapě se předpokládá napojení z TI podél nové obslužné komunikace. Rozvody VN, NN Předpokládá se řešení maloodběrů rozvojem NN sítě podél komunikací. Velkoodběry se napojují na stávající vzdušné vedení, vedeném východně od řešeného území. Při zástavbě celého území se předpokládá nutnost řešit stávající vzdušné VN, procházející řešeným územím.
1.
2.
3.
4.
5.
Vytváření pozemků a prostorové uspořádání objektů pro podnikání – Regulativy Při přeparcelaci se požaduje, aby pozemky pod podnikání byly vedeny v celé délce řešeného území (tl. cca 160m s minimální šířkou cca 34m (cca 5 parcel). Zdůvodnění požadavku – vynaložené veřejné prostředky předpokládají vytvoření pracovních míst – které vyžaduje využití celého území využitelné velikosti parcel a předcházení jen spekulativním výkupům. Při volbě menších parcel se vyžaduje vytvoření odbočovací obslužné komunikace a v tomto novém koridoru vybudování TDI na náklady investora a její bezúplatné předání městu. Zdůvodnění požadavku – velikost parcel vychází z parametrů území a dosažení maximální efektivity veřejných prostředků – minimální délky veřejné TDI a minimálních nákladů a maximálního umožnění využití pro podnikatelský sektor. Pro menší pozemky pro podnikání jsou určeny jiné vhodnější lokality. Výstavba nových provozoven je podmiňována uzavřením plánovací smlouvy se zajištěním spolufinancování soukromých investorů. Zdůvodnění – zajištění navazujícího využívání vybudované TDI – efektivita vynaložení veřejných prostředků, zamezení spekulativním prodejům pozemků. Koeficient max. zastavěnosti objekty cca 0,6. Koeficient max. zastavěnosti objekty a zpevněnými plochami max 0,8. Požaduje se úplná retence dešťových vod na pozemku investora a zajištění nesplachování dešťové vody ze zastavěných pozemků a zpevněných i nezpevněných ploch na níže ležící veřejné pozemky (pokud se nenajde jiné řešení – rozpracovanost). Zdůvodnění – zajištění řešení problému dešťové kanalizace, zajištění přiměřené hustoty zástavby na pozemku. Stavební čára nových provozoven je stanovena minimálně cca 22 m od hlavní komunikace, za předpokladu vytvoření dostatečných ploch pro dopravu v klidu na vlastním pozemku. Zdůvodnění – přiměřené hustoty zástavby v území a dostupů budov od komunikace. Vzhledem k tomu, že v území nejsou žádné veřejné parkoviště se požaduje aby v rámci každého areálu bylo alespoň 20% stání mimo oplocený prostor (pracovní požadavek‐ k diskusi). Zdůvodnění – umožnění zastavení vozidla mimo komunikaci i mimo běžnou pracovní dobu, při nepřítomnosti vrátného, přechodném uzavření reálu a pod .
Město Veselí nad Moravou tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou 6. Při vytvoření další boční napojovací komunikace a menších podnikatelských pozemků se požaduje dodržení šířky uliční ho prostoru min. 12m a odstupu stavení čáry objektů min. 15m za předpokladu zajištění dostatečné kapacity dopravy v klidu. 7. Maximální hladina zástavby ‐ max. dvoupodlažní výrobní haly v. 14m, nebo max. 4 podlažní administrativní budovy (řešené území se neuplatňuje v dálkových pohledech). S ohledem na skutečně realizované objekty v posledních 20‐ti letech v tomto území se předpokládá pokračování stávajícího trendu zastavěnosti 0,5 a přízemní hladiny zástavby. Ve Veselí nad Moravou, 30.4.2014 Ing. arch. Ondračka Ivo
