ÚZEMNÍ PLÁN OBCE ŽALANY

ÚZEMNÍ PLÁN OBCE ŽALANY ZADÁNÍ (NÁVRH)

1

Obsah zadání ÚVOD I. Identifikační údaje II. Rozhodnutí o pořízení územního plánu III. Důvody pro pořízení územního plánu POŽADAVKY NA ZPRACOVÁNÍ ÚZEMNÍHO PLÁNU a) Požadavky vyplývající z politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace vydané krajem, popřípadě z dalších širších územních vztahů b)

Požadavky, vyplývající z územně - analytických podkladů

c)

Požadavky na další rozvoj obce

d)

Požadavky na plošné a prostorové uspořádání území ( urbanistickou koncepci a koncepci uspořádání krajiny

e)

Požadavky na řešení veřejné infrastruktury

f)

Požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území

g)

Požadavky na veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a asanace

h)

Další požadavky vyplývající ze zvláštních právních předpisů

i)

Požadavky a pokyny pro řešení hlavních střetů zájmů a problémů v území

j)

Požadavky na vymezení zastavitelných ploch a ploch přestavby s ohledem na obnovu a rozvoj sídlení struktury a polohu obce v rozvojové oblasti nebo rozvojové ose

k)

Požadavky na vymezení ploch a koridorů, ve kterých bude uloženo prověření jejich změn územní studií

l)

Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem

m)

Požadavky na vyhodnocení vlivů územního plánu na udržitelný rozvoj území

n)

Požadavek na zpracování konceptu, včetně požadavků na zpracování variant

o) Požadavky na uspořádání obsahu konceptu a návrhu územního plánu a na uspořádání obsahu jejich odůvodnění s ohledem na charakter území a problémy řešení včetně měřítek výkresů a počtu vyhotovení GRAFICKÁ PŘÍLOHA: Výkres záměrů

2

ÚVOD I.) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE

Název:

Zadání Územního plánu obce Žalany

Řešené území:

správní území obce Žalany, katastrální území Žalany, Černčice kraj: Ústecký

Stupeň dokumentace:

Zadání (návrh)

Pořizovatel:

Obecní úřad Žalany, Pražská 93, 417 63 Žalany

II.) ROZHODNUTÍ O POŘÍZENÍ ÚZEMNÍHO PLÁNU Zastupitelstvo obce Žalany rozhodlo o pořízení územního plánu svým usnesením č. 4 ze dne 28.2. 2007. Pořízení územního plánu bylo zahájeno v 09/2007, jeho zpracování a projednání se řídí zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) a prováděcími vyhláškami č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti a 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Obecní úřad v Žalanech nemá pracovníky splňující kvalifikační požadavky pro výkon územně plánovacích činností, proto zastupitelstvo obce usnesením č. 99 ze dne 25.9. 2007 schválilo uzavření smlouvy o výkonu územně plánovacích činností pro pořízení územního plánu s fyzickou osobou tyto požadavky splňující – Ing.arch. Zdeňkou Táborskou.

III.) DŮVODY PRO POŘÍZENÍ ÚZEMNÍHO PLÁNU Obec Žalany dosud nemá žádnou územně plánovací dokumentaci ani územně plánovací podklady zapsané v evidenci územně plánovací činnosti. Po nabytí účinnosti nového stavebního zákona od 1.1. 2007 je veškerá stavební činnost omezená pouze na zastavěnou část obce vymezenou k 1.9. 1966 a vyznačenou v mapách evidence nemovitostí (intravilán). Proto není možné realizovat stavební záměry soukromých investorů a obce. Proto je hlavním důvodem pořízení územního plánu získání ucelené, přehledné a srozumitelné územně plánovací dokumentace – koncepčního rozvojového dokumentu a podkladu pro rozhodování v území, umožňujícího vyvážený a všestranný rozvoj obce.

POŽADAVKY NA ZPRACOVÁNÍ ÚZEMNÍHO PLÁNU a) Požadavky vyplývající z politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace vydané Ústeckým krajem, případně z dalších širších územních vztahů V rámci Politiky územního rozvoje České republiky je území sídla Žalan součástí rozvojové oblasti Ústí nad Labem (OB6), kam spadá ORP Teplice. Rozvojová oblast představuje silnou koncentraci obyvatelstva a ekonomických činností, z nichž převážná část má republikový význam.

3

Podporujícím faktorem rozvoje je existující poloha na I. tranzitním železničním koridoru a připravovaném napojení na dálnici D8 Praha – Ústí nad Labem – SRN. Úkolem pro územní plánování je řešit územní souvislosti výstavby úseků dálnice D8 a územní souvislosti ochrany lázeňské funkce Teplic. Kritérii a podmínkami pro rozhodování o změnách v území je zlepšování životního prostředí, ochrana lázeňské funkce Teplic, podpora využívání „brownfields“, úkolem pro ministerstva a jiné ústřední správní úřady je podpora restrukturalizace a ekonomické základny, příprava podmínek pro realizaci staveb navazujících na výstavbu dálnice D8, rozšiřování a zkvalitňování dopravní infrastruktury pro systémy veřejné dopravy, regulace obslužných a zábavních zařízení podél komunikací. Tyto požadavky budou v územním plánu respektovány. Platnou územně plánovací dokumentací vydanou krajem jsou 2. změny a doplňky ÚPN VÚC SHP schválené Zastupitelstvem Ústeckého kraje dne 12. 12. 2001, upravené ve smyslu ust. § 187 odst. 7 zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Pro řešené území nevyplývají z této nadřazené dokumentace žádné požadavky. Z hlediska širších územních vztahů má obec bezprostřední vazby na sousední obce Rtyně nad Bílinou, Bžany, Kostomlaty pod Milešovkou, Bořislav a Velemín.Tyto obce mají platné územně plánovací dokumentace, v územním plánu budou navrhovaná řešení s nimi koordinována.

b) Požadavky na řešení vyplývající z územně analytických podkladů Pro správní území obce s rozšířenou působností Teplice dosud nebyly pořízeny územně analytické podklady, rovněž dosud nejsou pořízeny územně analytické podklady pro území Ústeckého kraje. Z tohoto důvodu byly v souladu s § 185 odst.3 stavebního zákona zpracovány průzkumy a rozbory řešeného území v rozsahu odpovídajícím územně analytickým podkladům. Požadavky na řešení územního plánu vyplývající z průzkumů a rozborů: • Využít potenciálu území obce pro rozvoj podnikání, bydlení, rekreace. • Prověřit možnosti využití nevyužitých areálů po bývaném JZD, Vodních stavbách, SÚS. • V areálu Vodních staveb počítat i s požadavkem na zachování pro školské a výrobní účely a využít zbytek areálu pro výrobu, služby atd. • Po doplnění strukturní zeleně a zlepšení prostupnosti území v severní části, má území jako celek možnost stát se harmonicky využívanou krajinou okraje Českého středohoří. • V nadměrně zemědělsky využívané severní části území podpořit obnovu strukturní zeleně krajiny včetně obnovy prostupnosti krajiny. • Plocha bývalé sběrny odpadů (skládky) je uvolněna pro jiné využití. • V souvislosti s novou zástavbou mohou být provedeny zásahy do sídelní zeleně. • Pro neobhospodařované sady a opuštěné pastviny by bylo (pokud možno) dobré podpořit extenzivní zemědělské využívání. • Obecně lze navrhovat pouze taková řešení, která nenaruší retenční schopnost území a nezvýší erozní ohrožení. • Do části areálu bývalé Farmy Žalany je (v případě zájmu vlastníka) možné umístit jen takovou živočišnou výrobu, která nebude zhoršovat žádnou ze složek životního prostředí v sídle. Žalany. Jako vhodnější se však jeví nezemědělské využívání (drobná výroba, služby, bydlení). • Prověřit záměr na umístění fotovoltaické elektrárny. • Obslužné místní komunikace, napojující lokality výstavby rodinných domů a objektů vybavenosti, napojit na stávající systém místních komunikací a omezit počet napojení na průtahové úseky silnic. • Odstranit směrovou závadu na silnici druhé třídy II/258. • Obnovit původní cesty v Žalanech ke škole a ve směru na Velvěty. • Zachovat funkčnost stávajících lesních a polních cest. • Podporovat rozvoj rekreace pohybové, pobytové a rekreační vybavenosti – turistika, cykloturistika, hipoturistika, ubytovací a stravovací zařízení v souladu se zájmy ochrany přírody a krajiny. • Pro bytovou výstavbu přednostně využít pozemky v zastavěném území sídel, prověřit pro tyto účely pozemky v přímé návaznosti na zastavěné území, zvláště poblíž centra Žalan a školy,

4

•

mezi stanicí ČD a silnicí I/8, mezi Žalany a Starosedly, v jihovýchodní části s ohledem na limity využití území : vysoká hodnota ZPF, poddolování, CHKO České středohoří. V Černčicích prověřit možnost minimální výstavby RD nebo rekreačních objektů navazujících na sídlo, uzavírajících urbanistický celek. Možnost rozvoje zemědělského hospodaření, agroturistiky, rekreační vybavenosti v souladu s požadavky CHKO České středohoří.

d) Požadavky na plošné a prostorové uspořádání území ( urbanistická koncepce a koncepce uspořádání krajiny) Koncepce uspořádání zastavitelného území obce spolu s koncepcí uspořádání území nezastavitelného (krajiny) musí splňovat požadavky na všestranný rozvoj území za podmínek ochrany kulturních, historických a přírodních hodnot v území. Návrh nových zastavitelných ploch bude vycházet z urbanistické struktury sídel, budou pokud možno navazovat na zastavěné území. Vztah krajiny a sídel bude řešen komplexně s ohledem na stávající hodnoty a limity využití území. Pro potřebu stanovení urbanistické koncepce a koncepce uspořádání krajiny bude v územním plánu území obce členěno na plochy podle stávajícího nebo požadovaného způsobu využití (plochy s rozdílným způsobem využití) a podle jejich významu s ohledem na specifické podmínky a charakter území. Pro plochy s rozdílným způsobem využití bude stanoven způsob využití v souladu s § 4 až 19 vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v souladu s § 3 odst. 4 této vyhlášky je lze v odůvodněných případech dále členit, ve výjimečných, zvlášť odůvodněných případech lze s ohledem na specifické podmínky a charakter území stanovit plochy s jiným způsobem využití.

e) Požadavky na řešení veřejné infrastruktury V návrhu územního plánu bude navržena koncepce řešení dopravní infrastruktury, technické infrastruktury a občanské vybavenosti v území v souladu s navrženou urbanistickou koncepcí obce a s požadavky vyplývajícími z průzkumů a rozborů území a z požadavků na řešení střetů a problémů v území. Zastavitelné plochy budou napojeny na stávající veřejnou infrastrukturu, přičemž koncepce dopravního, energetického a vodohospodářského řešení území bude řešena s ohledem na územní možnosti území a ekonomickou únosnost, s ohledem na životní prostředí.

f) Požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území Budou zachovány a rozvíjeny veškeré hodnoty území: urbanistické, architektonické, prostorové hodnoty sídel a krajinářské, přírodní, ekologické a ostatní hodnoty a funkce krajiny. Budou respektovány přírodní limity využití území.

g) Požadavky na veřejně prospěšné stavby , veřejně prospěšná opatření a asanace Objekty dopravní a technické infrastruktury, které budou podmiňující pro navrhované změny či ochranu přírodních a krajinných hodnot, budou definovány jako veřejně prospěšné stavby nebo opatření.

h) Další požadavky vyplývající ze zvláštních právních předpisů ( například požadavky na ochranu veřejného zdraví, civilní ochrany, obrany a bezpečnosti státu, ochrany ložisek nerostných surovin, geologické stavby území, ochrany před povodněmi a jinými rizikovými přírodními jevy) •

Ochrana zemědělského půdního fondu - bude zpracováno vyhodnocení předpokládaných důsledků navrhovaného řešení na zemědělský půdní fond ("zemědělská příloha") v souladu se zásadami ochrany zemědělského půdního fondu dle § 4 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně

5

• •

• • •

zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů, vyhodnocení důsledků navrhovaného řešení územně plánovací dokumentace na zemědělský půdní fond obsahově zpracovat v souladu s ustanovením §3 a 4 vyhlášky č. 13/1994 Sb., kterou se upravují některé podrobnosti ochrany zemědělského půdního fondu. Zemědělská příloha bude zpracována dle metodického pokynu odboru ochrany lesa a půdy ze dne 1.10.1996 č.j. OOLP/1067/96 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu. Návrhy jednotlivých lokalit záborů zemědělské půdy budou v tabulkové a textové části zemědělské přílohy zpracovány a bilancovány, jak v zastavěném území obce, tak mimo zastavěné území obce s uvedením údajů dle přílohy č. 1 k zákonu. Ochrana pozemků určených k plnění funkcí lesa - k navržené změně bude zpracováno vyhodnocení předpokládaných důsledků navrhovaného řešení na lesní půdní fond, nutno postupovat dle §§ 13 a 14 lesního zákona. Z hlediska zabezpečení zájmů ochrany ovzduší je nutno respektovat v územně plánovací dokumentaci dle § 17 odst. 1 písm. A) zákona č. 86/2002 Sb., požadavky na ochranu ovzduší k zabezpečení jeho odpovídající kvality v souladu s emisními limity, emisním stropem a programy snižování emisí znečišťujících látek – Krajský program snižování emisí a imisí znečišťujících látek a energetické koncepce Ústeckého kraje v souladu s nařízením vlády č. 350/2002 Sb., kterým se stanoví imisní limity a podmínky a způsob sledování, posuzování, hodnocení a řízení kvality ovzduší, ve znění pozdějších změn a dodatků. Ochrana přírody a krajiny - požadavky ochrany přírody a krajiny jsou dány lokalizací CHKO ČS, evropsky významné lokality a umístěním prvků ÚSES. Omezení ve prospěch ochrany přírody a krajiny vyplývající ze zákonů je nutno pečlivě dodržet. Ochrana památek – v řešeném území se v Žalanech a Lelově nacházejí památkově chráněné objekty, nemovité kulturní památky. V územním plánu musí být tyto objekty respektovány. Do této kapitoly zadání budou na základě projednání návrhu zadání zařazeny další požadavky na zpracování územního plánu, které vyplynou ze stanovisek dotčených orgánů, vyplývající ze zvláštních právních předpisů.

i) Požadavky a pokyny pro řešení hlavních střetů zájmů a problémů v území • • • • •

•

• •

•

Vyřešit opatření proti přívalovým dešťům zvl. na Žalanském potoce – plánovaná revitalizace toku. Vyřešit výstavbu kanalizaci a rekonstrukci vodovod v Žalanech – Lelově. Zlepšení krajinného rázu v severní části území – výsadba zeleně, alejí, zřízení cest. Úprava návsí v Žalanech a Lelově. Nevyužité nebo částečně nevyužité areály a devastované plochy v areálech „Vodních staveb“, bývalého JZD, SÚS, bývalé sběrny (skládky) – vyřešit jejich funkční využití. V areálu Vodních staveb pokud možno počítat s požadavkem na zachování pro školské a výrobní účely a využít zbytek areálu např. pro výrobu, služby atd. Do části areálu bývalé Farmy Žalany je (v případě zájmu vlastníka) přípustné umístit jen takovou živočišnou výrobu, která nebude zhoršovat žádnou ze složek životního prostředí v obci Žalany. Jako vhodnější se však jeví nezemědělské využívání (drobná výroba, služby, bydlení). Prověřit územně podnikatelský záměr na výstavbu fotovoltaické elektrárny. Pro bytovou výstavbu přednostně využít pozemky v zastavěném území sídel, prověřit pro tyto účely pozemky v přímé návaznosti na zastavěné území, zvláště poblíž centra Žalan a školy, mezi stanicí ČD a silnicí I/8, mezi Žalany a Starosedly, v jihovýchodní části s ohledem na limity využití území, vysokou hodnotu ZPF, poddolování, CHKO České středohoří. V Černicích prověřit možnost minimální výstavby RD nebo rekreačních objektů navazujících na sídlo a uzavírajících urbanistický celek. Možnost rozvoje zemědělského hospodaření, agroturistiky, rekreační vybavenosti. Vše s ohledem na zájmy ochrany přírody ve 2. zóně CHKO.

6

•

Elektr. vedení vvn 400kVA Úžín - Chotějovice bude procházet severozápadní částí řešeného území – střet se záměrem výstavby smíšené zóny drobného podnikání a bydlení zasahující z k.ú. Bžany.

j) Požadavky na vymezení zastavitelných ploch a ploch přestavby s ohledem na obnovu a rozvoj sídelní struktury a polohu obce v rozvojové oblasti nebo rozvojové ose Požadavky na bytovou výstavbu formou rodinných domů ze strany obce, respektive podnikatelských subjektů jsou značné. Vzhledem k poloze v rozvojové oblasti OB 6, vztahu k Teplicím, příznivým demografickým ukazatelům, dalším hodnotám a silným stránkám území lze tyto požadavky akceptovat. Pro zpracování samotného návrhu ÚPD byly vytipovány potenciální prostory, které budou v průběhu zpracování návrhu upřesňovány, resp. doplněny, redukovány s ohledem na urbanistickou strukturu, hodnoty a limity krajiny a sídel. Předběžně je vymezeno také zastavěné území sídel, které bude projednáno a bude navrženo zastavitelné území. Součástí návrhu budou i plochy přestaveb uvnitř zastavěného území, což se týká hlavně nevyužitých výrobních a zemědělských areálů. Plochy zastavitelného území a plochy přestavby budou navrženy a podmínky jejich využití a plošného a prostorového uspořádání stanoveny podle požadavků stanovených pod písm. d) tohoto zadání. V průběhu zpracování návrhu územního plánu budou prověřeny a v případě jejich souladu s celkovou urbanistickou koncepcí, koncepcí uspořádání krajiny a souladu s požadavky stanovenými zvláštními právními předpisy do zastavitelných ploch a ploch přestavby zahrnuty zejména záměry: 1. Fotovoltaická elektrárna – podnikatelský záměr. /lok.č.1/ 2. Bývalá skládka a okolí – záměr obce na zřízení jezdeckého areálu, možnost rozvoje podnikání, ochrana zeleně. /lok.č.2/ 3. Areál Vodních staveb – v konkurzu – Střední stavební škola (nyní cca 300 učňů) – požadavek na zachování pro školské a výrobní účely a využít zbytek areálu. /lok.č.3/ 4. U křižovatky sil. I/8 a II/258 – RD, vybavenost. / lok.č.4/ 5. Mezi nádražím a silnicí I/8 – RD – zastavovací studie CPS projekty Teplice cca 30 – 50 RD + nákupní středisko, velkoobchod se dřevem. /lok.č.5/ 6. Další známé záměry na výstavbu RD. /lok.č. 6,7, 11,12,14,15/ 7. Centrum obce – dostavba proluk, úprava návsi, zeleně, parkování atd. /lok.č.8/ 8. Rozšíření podnikání. /lok.č. 9/ 9. Bývalá škola a okolí – využití (např.ubytovací zařízení). /lok.č.10/ 10. Areál bývalého JZD – z větší části nevyužitý, záměr výstavba RD. Možnost využití pro zemědělství, zemědělské služby, výrobu, podnikání, služby. /lok.č.13/ 11. Centrum – náves Lelov – úpravy sadové. /lok.č.11/ 12. Černčice – možnost minimální výstavby RD nebo rekreačních objektů navazujících na sídlo, uzavírajících urbanistický celek, možnost rozvoje zemědělského hospodaření, rekreační vybavenosti. /lok.č.17/ 13. RD, drobná výroba, služby, benzinka – podnikatelský záměr. /lok.č.18/ Výše uvedené záměry jsou znázorněny ve výkresu záměrů, který je přílohou zadání.

k) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, ve kterých bude uloženo prověření jejich změn územní studií Bude požadováno pro zastavitelné plochy (rozsáhlé plochy nové zástavby) nebo specifické prostory na základě vyhodnocení jejich složitosti a specifičnosti.

l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem Bude požadováno pro zastavitelné plochy (rozsáhlé plochy nové zástavby) nebo specifické prostory na základě vyhodnocení složitosti a specifičnosti záměru.

7

m) Požadavky na vyhodnocení vlivů územního plánu na udržitelný rozvoj území Vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území bude zpracováno pouze pokud dotčený orgán ve stanovisku k návrhu zadání uplatní požadavek na posouzení územního plánu z hlediska vlivu na životní prostředí a nevyloučí významný vliv na evropsky významné lokality a ptačí oblastí. Tuto nutnost či vlivy však pořizovatel vzhledem k rozsahu navrhovaných změn v území nepředpokládá.

n) Požadavek na zpracování konceptu, včetně požadavků na zpracování variant Zpracování konceptu ani variant není pořizovatelem požadováno.

o) Požadavky na uspořádání obsahu návrhu územního plánu a na uspořádání obsahu jeho odůvodnění s ohledem na charakter území a problémy řešení včetně měřítek výkresů a počtu vyhotovení Územní plán bude splňovat požadavky na obsah územního plánu stanovené v příloze č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti. Zpracována bude část textová a grafická územního plánu a část textová a grafická odůvodnění územního plánu. Textová část územního plánu: Bude splňovat požadavky na obsah textové části územního plánu stanovené v čl. I odst. 1 a 2 přílohy č.7 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Grafická část územního plánu: Grafická část územního plánu bude zpracována digitálně nad katastrální mapou v rozsahu stanoveném v čl. I odst. 3 přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Tiskem budou vydány výkresy v měř. 1:5.000: • Výkres základního členění • Hlavní výkres • Výkres veřejně prospěšných staveb a opatření Pokud se v průběhu zpracování územního plánu prokáže účelnost rozdělení hlavního výkresu do více samostatných výkresů nebo zpracování dalších samostatných výkresů a schémat, budou po odsouhlasení s pořizovatelem zpracovány. Textová část odůvodnění územního plánu zpracovaná projektantem: Bude po stránce obsahové splňovat požadavky stanovené v čl. II odst. 1 přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Grafická část odůvodnění územního plánu zpracovaná projektantem: Bude zpracována v rozsahu stanoveném v čl. II odst. 2 přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Tiskem budou vydány výkresy v měř. 1:5.000: • Koordinační výkres • Výkres širších vztahů (1:50.000) • Výkres předpokládaných záborů půdního fondu Návrh územního plánu bude po dokončení předán pořizovateli v počtu dvou paré včetně CD pro potřeby projednání. Další paré po vydání územního plánu budou v čistopisu vyhotovena pro uložení a poskytnutí územně plánovací dokumentace a běžnou potřebu pořizovatele v počtu podle dohody s pořizovatelem.

8