Univerzita Pardubice. Fakulta ekonomicko-správní Ústav ekonomických věd. Analýza vývoje hypotečního trhu v ČR. Iveta Blahutová

Univerzita Pardubice Fakulta ekonomicko-správní Ústav ekonomických věd

Analýza vývoje hypotečního trhu v ČR Iveta Blahutová

Bakalářská práce 2014

PROHLÁŠENÍ

Prohlašuji, že jsem tuto práci vypracovala samostatně. Veškeré literární prameny a informace, které jsem v práci využila, jsou uvedeny v seznamu použité literatury.

Byla jsem seznámena s tím, že se na moji práci vztahují práva a povinnosti vyplývající ze zákona č. 121/2000 Sb., autorský zákon, zejména se skutečností, že Univerzita Pardubice má právo na uzavření licenční smlouvy o užití této práce jako školního díla podle § 60 odst. 1 autorského zákona, a s tím, že pokud dojde k užití této práce mnou nebo bude poskytnuta licence o užití jinému subjektu, je Univerzita Pardubice oprávněna ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, které na vytvoření díla vynaložila, a to podle okolností až do jejich skutečné výše. Souhlasím s prezenčním zpřístupněním své práce v Univerzitní knihovně.

V Pardubicích dne 30. 4. 2014

Iveta Blahutová

PODĚKOVÁNÍ Tímto bych ráda poděkovala svému vedoucímu práce Ing. Jiřímu Nožičkovi, Ph.D. za jeho ochotu a vstřícnost, odbornou pomoc a cenné rady, které mi pomohly při zpracování bakalářské práce.

ANOTACE Tato bakalářská práce je zaměřena na analýzu vývoje hypotečního trhu v České republice. Teoretická část popisuje vývoj českého hypotečního trhu. Další část zahrnuje charakteristiku a parametry hypotečního úvěru. Praktická část je zaměřena na analýzu jednotlivých poskytovatelů a následně na porovnání nabídek hypotečních úvěrů.

KLÍČOVÁ SLOVA Hypoteční trh, hypoteční úvěr, úroková sazba, banka, klient

TITLE The analysis of mortgage market development in the Czech Republic

ANNOTATION This bachelor thesis focuses on the analysis of the mortgage market development in the Czech Republic. The theoretical part describes the development of the Czech mortgage market. The other part comprises of the characteristics and parameters of the mortgage loan. The practical part focuses on the analysis of individual providers and further it deals with a comparison of the mortgage loan offerings.

KEYWORDS Mortgage market, mortgage loan, interest rate, bank, customer

OBSAH ÚVOD ................................................................................................................................................... 11 1

ANALÝZA VÝVOJE ČESKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU ................................................ 12 1.1 HISTORIE VÝVOJE V ČESKÝCH ZEMÍCH .................................................................................... 12 1.2 ANALÝZA ČESKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU OD ROKU 1995 DO ROKU 2010 ............................... 13 1.2.1 1. fáze od roku 1995 do roku 1999 .................................................................................. 13 1.2.2 2. fáze od roku 2000 do roku 2005 .................................................................................. 13 1.2.3 3. fáze od roku 2006 do roku 2010 .................................................................................. 14 1.3 VÝVOJ OBJEMU POSKYTNUTÝCH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE ........................ 15

2

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ............................................................................................................... 18 2.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR ..................................................................................................................... 18 2.1.1 Právní úprava hypotečního úvěru ................................................................................... 18 2.1.2 Poskytovatelé hypotečních úvěrů v ČR............................................................................ 19 2.2 DRUHY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .................................................................................................. 20 2.3 VYŘIZOVÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU......................................................................................... 21 2.4 VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU..................................................................................................... 22 2.5 ZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................. 23 2.6 DOBA SPLATNOSTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................... 23 2.7 ÚROKOVÁ SAZBA ..................................................................................................................... 24 2.7.1 Fixace úrokové sazby ...................................................................................................... 25 2.8 SPLÁCENÍ A ČERPÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................................ 26 2.9 SPECIÁLNÍ HYPOTÉKY .............................................................................................................. 27 2.10 HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY ................................................................................................... 28

3

SROVNÁNÍ NABÍDEK HYPOTÉK KONKRÉTNÍCH BANK ............................................ 30 3.1 ČESKÁ SPOŘITELNA .................................................................................................................. 30 3.1.1 Charakteristika nabídky hypoték ..................................................................................... 30 3.1.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 30 3.1.3 Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 31 3.2 HYPOTEČNÍ BANKA .................................................................................................................. 32 3.2.1 Charakteristika nabídky hypoték ..................................................................................... 32 3.2.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 33 3.2.3 Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 33 3.3 KOMERČNÍ BANKA ................................................................................................................... 34 3.3.1 Charakteristika nabídek hypoték ..................................................................................... 34 3.3.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 35 3.3.3 Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 35 3.4 UNICREDIT BANK..................................................................................................................... 35 3.4.1 Charakteristika nabídky hypoték ..................................................................................... 36 3.4.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 36 3.4.3 Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 36 3.5 RAIFFEISENBANK ..................................................................................................................... 37 3.5.1 Charakteristika nabídky hypoték ..................................................................................... 37 3.5.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 38 3.5.3 Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 38 3.6 MBANK ..................................................................................................................................... 39 3.6.1 Charakteristika nabídky hypoték ..................................................................................... 39 3.6.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 39 3.6.3 Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 40 3.7 FIO BANKA................................................................................................................................ 40 3.7.1 Charakteristika nabídky hypoték ..................................................................................... 40 3.7.2 Přehled úrokových měr.................................................................................................... 40

3.7.3 4

Posuzování bonity klienta ................................................................................................ 41

MODELOVÝ PŘÍKLAD KE SROVNÁNÍ NABÍDKY HYPOTÉK ..................................... 42 4.1 NABÍDKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU JEDNOTLIVÝCH BANK........................................................... 42 4.2 KOMPLETNÍ POROVNÁNÍ NABÍDEK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ....................................................... 44 4.3 VYHODNOCENÍ KOMPARACE NABÍDEK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................ 46

ZÁVĚR ................................................................................................................................................. 48 POUŽITÁ LITERATURA ................................................................................................................. 50 ELEKTRONICKÉ ZDROJE ............................................................................................................. 51 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................................................. 56

SEZNAM TABULEK TABULKA 1: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍHO PRODUKTU V ČESKÉ SPOŘITELNĚ ......... 31 TABULKA 2: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V HYPOTEČNÍ BANCE .......... 33 TABULKA 3: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V KOMERČNÍ BANCE ........... 35 TABULKA 4: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V UNICREDIT BANK ............. 36 TABULKA 5: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V RAIFFEISENBANK ............. 38 TABULKA 6: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍHO PRODUKTU V MBANK ................................ 39 TABULKA 7: ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍHO PRODUKTU VE FIO BANCE ....................... 41 TABULKA 8: POROVNÁNÍ NABÍDEK HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................ 45

SEZNAM ILUSTRACÍ OBRÁZEK 1: OBJEM POSKYTNUTÝCH HYPOTÉK OD ROKU 2001 ......................................... 16 OBRÁZEK 2: VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU V LETECH 2002- 2012 ......................................... 17 OBRÁZEK 3: PRŮMĚRNÁ ÚROKOVÁ SAZBA OD ROKU 2009.................................................. 25

SEZNAM ZKRATEK A ZNAČEK ČNB

Česká národní banka

ČR

Česká republika

ČS

Česká spořitelna

ČSOB

Československá obchodní banka

EU

Evropská unie

HZL

hypoteční zástavní list

KB

Komerční banka

LTV

loan to value

OSVČ

osoba samostatně výdělečně činná

p.a.

ročně (per annum)

Sb.

Sbírka zákonů

ÚVOD Vlastní bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, proto je nutné bytovou otázku nějakým způsobem řešit. Hypoteční úvěry neboli hypotéky jsou součástí života mnoha obyvatel. Téměř každý si chce jednou pořídit vlastní bydlení a málokdo si ho z vlastních prostředků může dovolit. Jednou z možností, jak dosáhnout na vlastní bydlení, je právě využití hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr je oproti jiným spotřebním úvěrům vysoký a hlavně dlouhodobý, proto se stává jedním ze zásadních kroků v životě každého běžného člověka či rodiny. Většinou to znamená zadlužit se na několik desítek let do budoucna, ne-li na celé produktivní období. Každý by měl tedy zvážit své finanční možnosti a predikci do budoucna, aby byl schopen hypotéku splácet a nedostat se do nepříznivé situace, kdy je možné přijít o vlastní bydlení a peníze do něj vložené. Český hypoteční trh je velmi konkurenční, nalézá se zde široká škála institucí, u kterých lze hypoteční úvěr zřídit. Otevírá se tedy možnost porovnání a výběru hypotéky v množství rozmanitých nabídek. Právě na tuto problematiku hypotečních úvěrů bude práce zaměřena. V první řadě se bude práce věnovat komplexní analýze vývoje českého hypotečního trhu. Dále bude popsán vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a závislost vývoje objemu poskytnutých hypoték na makroekonomické situaci. Následně bude zaměřena na právní definice, základní parametry a charakteristiky hypotečního úvěru, dále na průběh vyřizování hypotečního úvěru a jednotlivé typy. Velká část práce bude věnována srovnání nabídek několika vybraných bank u modelového příkladu. Bude podrobně popsáno sedm vybraných bank a následně na ně bude aplikován modelový případ. Na něm bude provedena komparace jednotlivých nabídek na základě měsíční splátky úvěru, úrokové sazby a poplatků spojených s hypotečním úvěrem. Cílem práce bude analyzovat vývoj a současný stav hypotečního trhu v České republice. Účelem předloženého textu bude provést komplexní popis, charakteristiku hypotečního úvěru a srovnání konkrétní hypoteční nabídky vybraných bank vůči klientovi.

11

1 ANALÝZA VÝVOJE ČESKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU V této kapitole bude popsán vývoj českého hypotečního trhu. Nejprve bude stručně zmíněna historie vývoje v českých zemích a poté bude charakterizován vývoj hypotečního trhu od roku 1995.

1.1

Historie vývoje v českých zemích

Vývoj hypotečních úvěrů má u nás poměrně dlouhou historii. První hypoteční úvěry a s nimi první hypoteční banky vznikaly ve střední Evropě již v 18. století. V Čechách vznikla skutečně fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století, kdy probíhal rozvoj zemědělství, obchodu i průmyslu a hypoteční úvěr představoval dostupnou možnost získání finančních prostředků. První hypoteční banka byla Hypoteční banka Království českého v Praze založena roku 1865. Šlo o banku pro získání úvěru na pozemkový a domovní majetek. V Československu bylo hypoteční bankovnictví vedeno po rakouském a německém vzoru zemských bank. Banky fungovaly jako veřejnoprávní ústavy podléhající dozoru zemských správních orgánů. Zemské banky vydávaly na schválené úvěry zástavní listy, které dlužník prodával těm, kteří o to měli zájem. V této době na našem území fungovalo pět hypotečních bank. Výnosy z hypotečních úvěrů byly používány k vypořádání dědických podílů, ke koupi nemovitostí nebo také značný podíl měly investice na výstavbu nemovitostí a investice do zemědělských pozemků zaměřené na zvýšení jejich úrodnosti. Hypoteční banky rovněž poskytovaly komunální úvěry refinancované emisemi komunálních dluhopisů a to nejen obcím a městům, ale i vyšším správním orgánům. V této době dlužník ručil za splacení hypotečního úvěru nejen zastavenou nemovitostí, ale celým svým majetkem. Po druhé světové válce byl vývoj v této oblasti bankovnictví zcela přerušen na více než padesát let. Hypoteční bankovnictví bylo obnoveno v roce 1990, kdy byl podle zákona vymezen pojem a podstata hypotečních zástavních listů a byl definován hypoteční úvěr. Bohužel ke skutečnému poskytnutí hypotečních úvěrů v této době ještě nedošlo, protože zde chyběl kapitálový trh a nebyly připraveny ani právní podmínky, které se týkaly zástavního práva a jeho realizace. První hypoteční úvěry byly tedy poskytnuty až v roce 1995, kdy vznikl nový zákon, a proběhla novelizace dalších pěti zákonů. Od této doby stoupá obliba hypotečních úvěrů.[7]

12

1.2

Analýza českého hypotečního trhu od roku 1995 do roku 2010

Jak je uvedeno výše, v roce 1995 začala novodobá éra hypotečního bankovnictví. Toto období můžeme rozdělit do tří fází.[31]

1.2.1

1. fáze od roku 1995 do roku 1999

Počáteční období poskytování hypotečních úvěrů v České republice je možné charakterizovat jako velmi slabé co do objemu poskytnutých úvěrů. Od roku 1997 do roku 1999 čelil hypoteční trh silné hospodářské recesi. Překážkou byly extrémně vysoké úrokové sazby, které se pohybovaly mezi 11 a 12 %. Trh nemovitostí se teprve začal vyvíjet, tudíž nabídka hypoték byla velmi omezená. V poskytování úvěrů měly banky minimální zkušenosti s řízením rizika a ty vedly ke značné konzervativnosti, registr dlužníků totiž neexistoval. Na trhu existovalo 7 bank, které poskytovaly hypoteční úvěry, avšak pouze v kamenných pobočkách. Došlo k zavedení státní podpory ve formě úrokové dotace na nové nemovitosti a odpočtu od základu daně, která určitě přispěla k vzestupu hypoték. Občané České republiky ale hypotéku vnímali jako luxusní zboží, na kterou běžný člověk nedosáhne, takže si hypotéky vysloužily spíše špatnou nálepku.[30] Zlepšení nastalo v roce 1999, kdy začal pomalu stoupat počet zájemců o hypoteční úvěry. To vedlo k vyšší konkurenci a také k udržení a nárůstu dynamiky hypotečních obchodů. Oproti minulým rokům došlo v tomto roce k výraznému poklesu průměrné úrokové sazby. Česká národní banka uvolnila svou měnovou politiku pro podporu ekonomického růstu, a tím snížila diskontní sazbu. V důsledku toho se sazba z hypotečních úvěrů přiblížila na hranici 10 %.[17]

1.2.2

2. fáze od roku 2000 do roku 2005

Toto období přineslo vznik hypotečního trhu a konkurence. Díky ekonomickému oživení došlo ke zvyšující se dostupnosti hypoték. Realitní trh dozrál, rostla nabídka nemovitostí a lidé začali využívat možnosti převodu bytů do osobního vlastnictví. V poskytování úvěrů docházelo k uvolňování podmínek a větší diferenciaci bank při posuzování bonity klientů. Rok 2000 se vyznačoval vysokým zájmem o hypoteční úvěry díky stálému snižování úrokových sazeb, které se průměrně pohybovaly na 8,8 % a v závěru roku dokonce na 8,4 %. V tomto roce vstoupily na trh další tři hypoteční banky, čímž vzrostla konkurence, a to mělo významný vliv na vývoj českého hypotečního trhu. Systém státní podpory výrazně vyvolával poptávku na hypotečním trhu, jelikož státní podpora zůstávala ve výši 4 procentních bodů. Tím se snížilo úrokové zatížení mnoha hypotečních úvěrů pod 5%. Snižovala se také hranice 13

příjmů pro získání úvěrů. V roce 2001 pokračoval trend předešlých let a byl zaznamenán výrazný nárůst. Tento trend podpořil hlavně snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, které se pohybovaly okolo 7 %. Úrokové sazby úvěrů byly výrazně dotovány díky programu TOP bydlení od České spořitelny. Nevýhodou však bylo snížení státní podpory na novou bytovou výstavbu na 2 %. Mimořádně úspěšným rokem z pohledu počtu a objemu hypotečních úvěrů se stal rok 2002. Neustále se snižovaly úrokové sazby a přišla nová forma státní finanční podpory (podpora bydlení pro mladé žadatele do 36 let). Hypoteční úvěry se staly již standardním nástrojem k pořízení bydlení. Vznikaly nové produkty. Za zmínku stojí vznik hypotečních úvěrů poskytnutých do plné výše ceny zástavy. V roce 2004 byly pro hypotéky příznivé podmínky. Úroková sazba klesla až pod 4,5 %. Důležitým faktorem byl růst reálných mezd a tím se rozšířil okruh osob schopných pořídit si vlastní nemovitost a zadlužit se. Rostla nabídka kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů. Vznikl nový produkt tzv. bezúčelová (americká) hypotéka. V tomto roce byla velká obava ze vstupu České republiky do Evropské unie hlavně ze zvýšení cen nemovitostí, deregulace nájemného nebo hypotéky pro cizince. Tato obava však zůstala nenaplněna. Díky dalšímu poklesu úrokových sazeb přestal stát poskytovat podporu hypotečních úvěrů na nové bydlení a podpora pro mladé žadatele do 36 let se snížila pouze na jeden procentní bod. Rok 2004 přinesl také pár zásadních novinek. Nový zákon o dluhopisech umožnil bankám nabídnout klientům neúčelové hypotéky a hypotéky na družstevní bydlení. Tato novela umožnila poskytování hypoték v zahraničí a možnost ručit nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Hypoteční trh hrál podstatnou roli v růstu bytové výstavby, kde počet nově zahájených bytů v roce 2005 byl největší od roku 1993. Rok 2005 představoval nárůst hypoték o 25 % v počtu a od 44 % v objemu oproti předchozímu roku.[30][17]

1.2.3

3. fáze od roku 2006 do roku 2010

Toto období lze rozdělit na dvě části, a to na hypoteční boom v letech 2006 až 2007 a hypoteční recesi od roku 2008 do 2010. Velký boom byl v oblasti poskytování hypotečních úvěrů, protože úrokové sazby se držely stále velmi nízko (pod 4,5 %) a byla zde velká dostupnost hypoték s velmi silnou poptávkou. Nárůst poptávky po nemovitostech pro vlastní bydlení, i pro další pronájem měly za následek očekávané legislativní změny a rostoucí ceny nemovitostí. V této době byly banky ochotny jít do větších rizik díky rostoucímu objemu poskytnutých hypoték v ČR a také pozitivním zprávám ze zahraničních hypotečních trhů. Podmínky pro poskytování úvěru byly benevolentnější. Kamenné pobočky plně doplňovali

14

externí zprostředkovatelé hypoték. Státní podpora byla dost omezená, úrokové dotace kvůli nízkým sazbám neexistovaly.[30] Hypoteční boom podporovaly různé faktory. Jednoznačným motorem byla rostoucí ekonomika, která rostla až do první poloviny roku 2008. S tím je spojen růst příjmů a lidé byli ochotni se zadlužit. Základní potřebou obyvatel bylo vlastnit nemovitost a mít zajištěnou dobrou životní úroveň. Hypotéka tudíž byla vnímána jako dostupný prostředek k financování a stala se módním doplňkem k pořízení bydlení. Trh nemovitostí, počet postavených bytů, rekonstrukce nebo vylepšení bydlení byl v tu dobu na vrcholu. Významným faktorem, který podpořil boom, byl faktor euforie z růstu, kdy lidé byli přesvědčeni, že růst a ekonomická prosperita bude trvat věčně. Vůbec si nepřipouštěli, že by se vývoj mohl změnit a nabrat opačný směr. Neměli totiž s žádnou globální krizí zkušenost, ekonomický růst u nás trval prakticky 8 let a nic takového neexistovalo.[29] Začátkem roku 2008 ještě počet i objem hypoték stoupal, ale postupem roku dolehla na český hypoteční trh americká hypoteční krize a koncem roku nastal útlum. Ekonomika se dostala do recese. Panovala nejistota ohledně dalšího vývoje s nižší poptávkou a banky zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték. Objem hypoték rychle klesl. V návaznosti na tuto situaci banky skokově navýšily rizikové přirážky, což zvýšilo úrokové sazby na nejvyšší úroveň v historii Hypoindexu. Propady na realitním trhu znamenaly téměř konec poskytování 100% hypoték a některé banky dokonce přestávaly poskytovat některé druhy rizikovějších produktů. Některé banky také omezily externí distribuční kanály, i když u jiných bank stále pokračovaly. Státní podpora byla v roce 2009 opět oživena.[30] Po dvou letech útlumu nastalo v roce 2010 mírné oživení hypotečního trhu. Banky se začaly vzpamatovávat a revidovat klíčové oblasti rizik a začaly novou éru, která na další roky ovlivnila celý obor hypotečního financování.[31]

1.3

Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v České republice

Od roku 2010 dochází k opětovnému nastartování hypoték, které pokračuje i následující roky. Rok 2012 byl považován za druhý nejlepší rok v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v historii po roce 2007. Ovšem situace se vyvíjela příznivě a rok 2013 předčil všechna očekávání a stal se rekordním rokem v objemech poskytnutých hypoték, jak je možné vidět v následujícím grafu (viz Obrázek 1).[21]

15

Objem hypotečních úvěrů 160 000 000 140 000 000 Objem (v tis.Kč)

120 000 000 100 000 000 80 000 000 60 000 000 40 000 000 20 000 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rok

Obrázek 1: Objem poskytnutých hypoték od roku 2001 Zdroj: Vlastní zpracování podle dat z ministerstva pro místní rozvoj ČR dle [21]

V roce 2012 byly vysoké objemy hypoték připisovány zejména stabilním cenám nemovitostí, nízkým úrokovým sazbám, ekonomické situaci a také vysokému podílu refinancovaných hypoték, které se do těchto objemů promítly. V tomto roce totiž klientům končila doba 5leté fixace hypoték z rekordního roku 2007 a také 3leté fixace z roku 2009. Zejména menší banky se dobře připravily na refinancování. Nízké úrokové sazby podpořila hlavně Česká národní banka s poklesem úrokových sazeb téměř na nulu, klesaly také sazby na mezinárodním trhu a o snížení sazeb se také postarala konkurence. Banky se mezi sebou předbíhaly, kdo nabídne nižší sazby například na refinancování.[28] Na následujícím grafu (viz Obrázek 2), který byl vybrán pro lepší názornost závislosti vývoje objemu poskytnutých hypoték na makroekonomické situaci, je zobrazena závislost objemu na faktoru výše úrokové sazby. Z grafu je patrné, že nižší úroková sazba znamená vyšší objemy hypoték. Výjimku tvoří pouze období hypotečního boomu v roce 2007. V tomto období byl mimo jiné také vysoký zájem o hypotéky z důvodu obavy z plánovaných změn nebo růstu cen nemovitostí.

16

Obrázek 2: Vývoj hypotečního trhu v letech 2002- 2012 Zdroj: [12]

V roce 2013 banky poskytly hypoteční úvěry celkem za 155 miliard korun, což bylo o 28 % více než v předchozím roce a zároveň překonaly doposud absolutně nejúspěšnější rok 2007, zhruba o 12 miliard korun. Tyto rekordní objemy byly doprovázeny velmi nízkými úrokovými sazbami a příznivými cenami nemovitostí. Úrokové sazby dosáhly v roce 2013 svého historického minima. V červenci dosáhly průměrné hodnoty 2,95 %. Sice poté sazby trochu vzrostly, v listopadu sahaly na 3,09 %, ale i nadále jsou velmi atraktivní. Vývoj na rok 2014 lze podle odborníků jen těžko odhadnout. Například minulý rok výrazně předčil jejich očekávání a potvrdil, že vyčíslovat přesné odhady na začátku roku je těžké a velmi nepřesné. Hypoteční trh ovšem navazuje na v pořadí již čtvrtý rok růstu s příznivými úrokovými sazbami a stabilními cenami nemovitostí. Produkci bude také nadále ovlivňovat refinancování.[42]

17

2 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Cílem této kapitoly bude vymezení základních pojmů týkajících se hypotečního úvěru. Tato kapitola může být přínosem a zdrojem informací pro ty, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a uvažují o čerpání hypotečního úvěru. Tito potencionální klienti jsou zákazníci, kteří tvoří poptávku na hypotečním trhu, na kterém poskytovatelé hypoték své produkty nabízí. Řadíme je mezi hlavní účastníky hypotečního trhu. Hypoteční úvěry poskytují především komerční banky, hypoteční banky a spořitelny. Hypoteční banky se zabývají výhradně poskytováním hypotečních úvěrů a zdrojem pro jeho poskytování je emise hypotečních zástavních listů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Jedná se o dlouhodobý a stabilní zdroj financování, což znamená výhodu oproti jiným bankám. Hypoteční úvěry mohou poskytovat i banky univerzální, pokud získají licenci od ČNB.[1]

2.1

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je specifickou formou úvěru, který je dlouhodobý a účelově vázaný. Jeho splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti a je určen k financování bytových potřeb.

2.1.1

Právní úprava hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr je definován v odstavci 3, § 28 o hypotečních zástavních listech zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. znění od 1. ledna 2014 jako „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právním účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví“.[53] Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Před stanovením tohoto zákona, tedy před květnem 2004, se hypoteční úvěry mohly poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území České republiky, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Ovšem tato podmínka není již zákonem daná a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí.[11] 18

2.1.2

Poskytovatelé hypotečních úvěrů v ČR

Poskytování hypotečních úvěrů spadá do činnosti dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Hypoteční úvěry smí poskytovat pouze banka, která získala licenci od České národní banky na emisi hypotečních zástavních listů. Banky musí splnit různé podmínky, aby jim tato licence byla vydána. Po splnění podmínek, banka získá licenci a stává se z ní hypoteční banka. Ovšem mezi poskytovatele hypoték nepatří pouze specializované hypoteční banky, ale i univerzální banky, které obvykle vedou agendu spojenou s těmito bankovními aktivitami odděleně od ostatních bankovních obchodů. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů není již žádnou zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 výše uvedeného zákona. Tudíž hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů.[7] V současnosti poskytují hypoteční úvěry následující banky: • Citibank Europe plc.,

• Česká spořitelna, • Česká pojišťovna, • Československá obchodní banka, • Ge Money Bank, • ING Bank, • mBank (mBank S.A., člen skupiny Commerzbank), • Komerční banka, • LBBW Bank CZ, • Oberbank AG, • Poštovní spořitelna, • Raiffeisenbank, • Volksbank CZ, • UniCredit Bank, • Waldviertler Sparkasse von 1842, • Wüstenrot hypoteční banka.[32]

19

2.2

Druhy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry lze rozlišit na dva základní druhy podle účelu využití, a to na účelové a neúčelové. Rozhodující je, jestli banka definuje možné způsoby využití poskytnutých finančních prostředků. Účelové hypoteční úvěry Účelové hypoteční úvěry používá klient pouze na předem definované účely, tudíž je můžeme označit za úvěry potřebné k zajištění potřeb bydlení. Můžeme ho získat například na tyto záměry: •

výstavba nové nemovitosti,

•

koupě stavebního pozemku, nemovitosti,

•

opravy, rekonstrukce, modernizace či dostavby a opravy stávající nemovitosti,

•

splacení půjčky či úvěru použité na investice do nemovitosti,

•

získání podílu na nemovitost (např. výplatou dědických podílů jiných osob, vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví atd.).[7]

Objektem hypotečního úvěru může být například: •

nemovitost sloužící k bydlení (např. bytová jednotka či rodinný dům),

•

nemovitost sloužící k individuální rekreaci,

•

stavební pozemek,

•

bytový dům, provozní dům,

•

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, sauna, bazén, terénní úpravy pozemku, kůlna, atd.),

•

případně podnikatelské objekty.

Neúčelové hypoteční úvěry Druhým typem je neúčelový hypoteční úvěr neboli americká hypotéka, o které se zmíníme později. Tento úvěr nemá pro klienta v užití žádná omezení. Může tímto úvěrem financovat i movité věci, jako například automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa. Úrokové sazby se zde pohybují zhruba o 2 % výše a podmínkou je zastavení nemovitosti.[44]

20

2.3

Vyřizování hypotečního úvěru

Každá banka se snaží klientům vyhovět a vytvořit produkty, které jim jsou šité přímo na míru. O hypoteční úvěr si může zažádat fyzická osoba, podnikatelé (právnické osoby a fyzické osoby podnikatelé), obce a města. Průběh vyřízení hypotečního úvěru dělíme do tří etap. 1. Etapa- Co se děje před podáním žádosti o úvěr V této etapě si klient vybírá banku, která mu úvěr poskytne. Většinou musí obejít více bank, aby si vybral tu nejlepší pro něj. Důležité kritérium při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru a délka její garantované doby. V bance by měli být klientovi poskytnuty základní informace o hypotečních úvěrech a měl by dostat seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru. Měl by též dostat orientační rozpočet, zda bude schopen ze svých příjmů úvěr splácet. 2. Etapa- Co se děje po podání žádosti o úvěr Poté, co klient podá žádost o hypoteční úvěr, si banka nechá určitý čas na zpracování žádosti. Pokud banka úvěr schválí, vyzve klienta, aby podepsal úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Při té příležitosti je klient seznámen se smluvními dokumenty. Když klient splní všechny podmínky (např. zapsání zástavního práva do katastru), může úvěr začít čerpat. V průběhu čerpání splácí klient bance pouze úroky z vyčerpané částky. 3. Etapa- Co se děje po vyčerpání úvěru Poté co je úvěr vyčerpán, dostane klient oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud je tímto způsobem úvěr splácen. A začne splácet úroky a umořovat jistinu. Při uzavírání hypotéky si klient může sjednat také úrokovou sazbu. Pokud by byla fixace např. 10 let, úrok se může změnit až za 10 let a před změnou úrokové sazby je klient bankou informován, aby mohl částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí.[50] Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru Aby klientovi mohl být poskytnut hypoteční úvěr, musí prokázat, že je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Jaké doklady tedy bude banka po zájemci o hypotéku chtít? Banka bude požadovat doložení výše příjmů žadatelů (daňové přiznání nebo potvrzení příjmu od zaměstnavatele), případně ručitelů nebo spoludlužníků. Dále bude chtít ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva a vinkulaci pojištění

21

nemovitosti ve prospěch banky. Někdy může banka požadovat i vinkulaci životního nebo úvěrového pojištění ve prospěch banky. Jestli úvěr slouží jako investice do nemovitosti, bude banka požadovat doklady o nemovitosti. Pokud chce klient koupit nemovitost, musí doložit kupní smlouvu a výpis z katastru nemovitostí (pokud nemovitost existuje, tak dokument o tom, kdo ji vlastní a že na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno). V případě, že klient chce úvěr použít na výstavbu, rekonstrukci či opravu dokládá stavební povolení, rozpočet stavby, projektovou dokumentaci, smlouvu s dodavateli a výpis z katastru nemovitostí. Tyto informace nejsou jednotné pro všechny případy. Existují například i hypotéky sjednávané částečně po internetu nebo bez dokládání příjmů apod. [8]

Výše hypotečního úvěru

2.4

Při poskytování hypoték si banky dle svých pravidel stanovují minimální a maximální výši hypotečního úvěru. Podle zákona je minimální výše stanovena na 100 000 Kč. Z logického hlediska vyplývá, že maximem může být hodnota, resp. cena nemovitosti, která slouží jako zástava. Podle Radové je maximální výše hypotečního úvěru limitována následujícími faktory: •

„výše disponibilních zdrojů klienta využitelných ke splácení úvěru – hypoteční úvěr musí být primárně splácen z příjmů klienta, které musejí být v takové výši, aby dávaly předpoklad k řádnému splácení úvěru po celou dobu jeho splatnosti,

•

cena zástavy, resp. výše tzv. zadlužitelné části – hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti a jeho výše nemůže převýšit cenu zástavy, obvykle je dokonce požadováno, aby cena zástavy převyšovala cenu úvěru. U nás jsou hypoteční úvěry poskytovány maximálně do 70% ceny zastavované nemovitosti,

•

v případě účelového hypotečního úvěru – cena financovaného předmětu – hypoteční úvěr je nejčastěji poskytován jako účelový úvěr k financování pořízení nemovitosti, a tudíž jeho výše nesmí cenu této nemovitosti přesáhnout“.[5, s. 171]

22

2.5

Zajištění hypotečního úvěru

Základní podmínka pro poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru, kde je hypoteční úvěr čerpán na její koupi, rekonstrukci či výstavbu. Anebo to může být jiná či jiné, kde v zástavě může být i více nemovitostí. Podmínkou je, že nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořící Evropský hospodářský prostor. Jak bylo již uvedeno v kapitole 2. 4., banka podle zákona může poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143 %. Pokud by banka poskytla úvěr do větší výše, musí se najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. U účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 85, 90, nebo dokonce až do výše 100 %. Na nemovitost, která slouží pro zajištění úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby. Nesmí se na nemovitost dále vázat žádné věcné břemeno bránící užívání. Nemovitost musí být v zásadě celá. Na druhé straně lze také do zástavy poskytnout rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsána v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr[51]. Odhad ceny zastavované nemovitosti stanovuje sama banka. Banky zpravidla mají vlastní seznam odhadců, u kterých je nutné odhad ceny nemovitosti zajistit. Odhad ceny se vypočítává podle obvyklých cen, za které se nemovitosti prodávají v dané lokalitě na trhu[7].

2.6

Doba splatnosti hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr spojený s nemovitostí vytváří příznivé podmínky pro to, aby se choval jako úvěr s dlouho dobou splatnosti. V bankovnictví platí pravidlo, které je léty vyzkoušené, že doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesáhnout dobu životnosti objektu, který je z úvěru pořizován. Například při pořízení nemovitosti je typická dlouhá doba životnosti. Na rozdíl třeba od typických komerčních úvěrů zaměřených na úvěrovou podporu podnikatelských aktivit. Samotná doba splatnosti hypotečního úvěru by neměla být delší, než je doba, po kterou bude klient schopen splácet hypoteční úvěr. Z toho vyplývá, že by klient měl být v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, bylo by potřeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka. Splatnost se tedy pohybuje od 5 do 45 let.[7] Platí zde pravidlo, že čím delší je doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka a tím se zvyšuje i jeho dostupnost. Optimální doba na splácení úvěru je 15 – 20 let, kdy je nejlepší 23

poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky obvykle preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti. Doba splatnosti závisí primárně na klientovi.[43]

2.7

Úroková sazba

„Úroková sazba z hypotečních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka používá k jejich refinancování. Při refinancování prostřednictvím hypotečních zástavních listů je to úroková sazba, která je vyplácena z těchto dluhopisů.“[6, s. 102] Úroková sazba je procentní vyjádření navýšení půjčené částky. Úroková sazba je odvozena od ceny zdrojů, které banka používá k jejich financování a řídí se tržními pravidly. Úroková sazba je stanovená ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru a je stanovena dvěma alternativními způsoby: •

pevná (fixní) úroková sazba- tato sazba je neměnná, můžeme ji stanovit na období jednoho, tří, pěti nebo deseti let anebo na celou dobu splatnosti hypotečního úvěru,

•

pohyblivá (plovoucí) úroková sazba- tato sazba se mění v průběhu úvěru v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb.[3]

Často se využívá i kombinace obou způsobů a to tak, že v počátečních letech se využije pevná sazba a pohyblivá pro zbylou dobu do splatnosti úvěru.[2] Úrokové sazby za poslední roky stále klesají. V posledních měsících kolísají kolem 3 %, jak je zřejmé z obrázku 3, který byl vytvořen dle dat z portálu Fincentrum Hypoindex. Na grafu se zobrazuje vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vstupní data pro výpočet poskytují následující banky: Česká spořitelna, GE Money Bank, ČSOB, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Wüstenrot a Volksbank CZ.[19]

24

Obrázek 3: Průměrná úroková sazba od roku 2009 Zdroj: Vlastní zpracování dle [19]

2.7.1 Fixace úrokové sazby Fixace úrokové sazby je spolu s výší úvěru a délkou splatností důležitou položkou při rozhodování klienta, která nejvíce ovlivní cenu úvěru. Délka fixace je doba, po kterou se daný úvěr úročí sazbou sjednanou podle úvěrové smlouvy a banka tuto úrokovou sazbu nesmí změnit. Nejčastěji se vyskytují fixace na 1,3,5,10 a 15 let. Ovšem můžeme se setkat i s fixací na 30 let, ale zde roste výše nabízené úrokové sazby s prodlužující se dobou fixace. Pokud sazba není fixována na celou dobu splatnosti, po skončení doby fixace stanoví banka novou výši úrokové sazby podle aktuálních tržních podmínek. Tyto podmínky nejvíce ovlivňují platné úrokové sazby ČNB. Klient má možnost si vyjednat výhodnější úrokovou sazbu hypotéky před uplynutím sjednané doby fixace a to i v jiné bance, pokud má lepší podmínky. Každý žadatel při svém požadavku o hypotéku očekává co nejvýhodnější úrokovou sazbu, která je však podmíněna několika kritérii. Tím základním je pro klienta bankovního ústavu výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou fixace. Nejen banka, která prověřuje veškerou dokumentaci dodanou klientem, ale také sám klient musí zvážit ekonomickou situaci svou a své rodiny. K tomuto lze říci, že samozřejmě bankovní ústav žádost klienta důkladně posuzuje, zkoumá a stanovuje poté i případná rizika úvěrového případu a konkretizuje podmínky poskytnutí úvěru. Pro klienta je pak z těchto podmínek důležitá právě doba fixace, kdy jak kratší, tak i delší mají své pro i proti.

25

Kratší dobou fixace se myslí jakákoliv doba fixace do pěti let. Mezi výhody můžeme řadit například nižší úrokové sazby a také to, že po skončení doby fixace můžete úvěr jednorázově splatit, což nyní nabízí většina bank. Mezi nevýhody pak patří to, že je zde možnost výraznějšího zvýšení úroků po jejím skončení, pokud by došlo ke zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB, což může způsobit klientovi značné nepříjemnosti. Delší doba fixace je 5 a více let. Mezi výhody řadíme jistotu klienta, že bude mít stejnou a neměnnou úrokovou sazbu po celou dobu, což mu umožňuje lépe naplánovat své finanční výdaje na delší dobu. Na druhou stranu ale musí splácet vyšší měsíční splátky, a pokud by klient získal větší peněžní částku, není zde možnost výši úvěru snížit.[15]

2.8

Splácení a čerpání hypotečních úvěrů

Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání, proto je jako první popsáno čerpání hypotečního úvěru. Hypoteční úvěry lze čerpat: •

jednorázově, nebo

•

postupně.

Jednorázové čerpání hypotečního úvěru se užívá obvykle tehdy, kdy je z úvěru financována koupě již existujícího objektu (nemovitosti). Dále se může využít, pokud je hypoteční úvěr použit ke splacení jiného, dříve poskytnutého úvěru. Postupné čerpání se využívá tehdy, pokud je z úvěru financována výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti. V tomto případě se úvěr poskytuje postupně na úhradu nákladů spojených s výstavbou či rekonstrukcí. Platí zde podmínka, že pokud je financovaná nemovitost současně jako zástava za poskytnutý úvěr, musí být potom splněno to, že výše poskytnutého úvěru nepřesáhne zastavitelnou hodnotu (či její stanovenou část) nemovitosti. Základní způsoby splácení hypotečních úvěrů se velmi podobají jejich čerpání. Lze je tedy splácet jednorázově, postupně nebo v kombinaci obou metod. Jednorázové splacení se využívá velmi zřídka, pouze ve speciálních případech hypotečních úvěrů jako například ve spojitosti s pojištěním nebo stavebním spořením. Princip jednorázového splacení spočívá v tom, že klient platí po celou dobu splatnosti pouze úroky z úvěru. Splatnost úvěru je splatná k určitému datu, ke kterému klient získává jednorázovou platbu z životního pojištění nebo stavebního spoření, z níž hypoteční úvěr jednorázově splatí. Lidé toto splácení využívají z toho důvodu, že úroky z hypotečních úvěrů mohou být

26

položkou pro snížení základu daně, protože v průběhu splatnosti nesplácejí jistinu úvěru, ale pouze úroky, které jsou pak vyšší (daňový základ se pak sníží o vyšší částku). Dalším důvodem může být pro klienta to, že současné zhodnocení prostředků průběžně vkládaných do stavebního nebo životního spoření mu přináší určitý výnos. Nejrozšířenější metodou splácení hypotečního úvěru je postupné splácení. Obvykle se splácí formou pravidelných konstantních měsíčních anuit. Po dobu co je fixována úroková sazba z úvěru, zůstává jejich výše konstantní. Pokud by se změnila úroková sazba, bude se samozřejmě měnit odpovídajícím způsobem i výše anuity. Mezi další varianty splácení patří progresivní či degresivní splácení, které nejsou v praxi příliš obvyklé. Tyto dva druhy splácení se vyskytují spíš u podnikatelských hypotečních úvěrů.[2]

2.9

Speciální hypotéky

Mezi speciální úvěrové produkty, které jsou v nabídce hypotečních bank, patří: •

Předhypoteční úvěr,

•

Zelená hypotéka,

•

Americká hypotéka,

•

Hypoteční úvěry kombinované s jinými produkty a jiné.

Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr slouží k zajištění finančních prostředků na nemovitost, na kterou v současné době není možné vložit zástavní právo (v okamžiku čerpání není možné mít zastavenou nemovitost, resp. podán návrh na vklad zástavního práva). Úvěr je možno použít například na privatizaci bytů, koupi bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů, koupi bytů od velké firmy, družstevní bydlení, na dražbu, na konkurz a podobně. Výhodou tohoto úvěru je právo na odstoupení bez uvedení důvodu do 14 dnů ode dne uzavření smlouvy, splacení úvěru kdykoliv bez sankcí a také to, že za předhypoteční úvěr neručíte nemovitostí a není u něj nutný ručitel. Úvěr je splatný do jednoho roku od data schválení úvěru a po celou dobu je úroková sazba jednotná.[41] Zelená hypotéka Zelená hypotéka je úvěr, který slouží k financování objektů, u kterých se žádá o dotaci „Nová zelená úsporám 2013“. Podmínkou poskytnutí hypotéky je, aby se vztahovala k objektu úvěru. Program „Nová zelná úsporám 2013“ vyhlásil Státní fond životního prostředí, kde cílem programu je zlepšení stavu životního prostředí. Prostřednictvím snížení 27

energetické náročnosti budov a výstavbou domů s nízkou energetickou náročností, chtějí docílit snížení emisí skleníkových plynů.[54] Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Není účelově vázán, tudíž ho lze využít k uspokojení všech klientových potřeb (například nákup auta, dovolená, úhrada vzdělání dětí a podobně). Hypoteční banka ani nezjišťuje, na jaký účel jej klient využije. Tato hypotéka je poskytována až do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, kterou musí klient ručit. Nemovitost musí být zkolaudovaná, ve vlastnictví klienta, zapsána v katastru nemovitostí a ležící na území ČR. Zajištěná nemovitost nesmí být zatížena zástavním právem třetí osoby a musí být nejpozději před začátkem čerpání úvěru pojištěna. Doba splatnosti je v rozmezí 3 až 20 let a úvěr musí být splacen do 70 let věku. Platí se formou pravidelných měsíčních splátek.[9] Hypotéka kombinovaná s jinými produkty Hypoteční úvěry lze kombinovat s dalšími finančními produkty jako je kapitálové životní pojištění, investiční životní pojištění nebo investice do cenných papírů. Klient v těchto případech platí pouze úroky z hypotečního úvěru a zbylé peníze ze splátky jdou na investiční účet. Klient tak investuje a zhodnocuje své peníze. Na konci splatnosti úvěru se platí celá jistina najednou a to z naspořených peněz. Kombinované hypotéky jsou zajímavým produktem, ale mají také své pro a proti. Je tu možnosti vydělat si více peněz, odečíst si daně v průběhu splácení. Na druhé straně tyto hypotéky jsou určeny spíše bonitním klientům, protože se měsíčně splácí více peněz.[34]

2.10 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou zvláštním druhem bankovních dluhopisů. HZL mohou emitovat pouze banky se speciální licencí. Zdroje získané z emisí HZL může banka použít pouze k refinancování hypotečních úvěrů. Jinak řečeno hypoteční zástavní listy musí být kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. Mohou být použity pouze ty pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí.[2] Vedle tohoto řádného krytí existuje také náhradní krytí. Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné do výše jen 10

28

% této jmenovité hodnoty. Jsou to jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. státní dluhopisy nebo vklady u ČNB).[4] Hypoteční zástavní listy se řadí mezi nejbezpečnější cenné papíry kvůli jejich kvalitnímu krytí. HZL jsou vhodné pro investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti a nechtějí se pouštět do významných rizik. Kdo by si chtěl hypoteční zástavní listy pořídit, má jistotu v dvojím zajištění a tím činí HZL bezpečnou investicí. Dostane se mu také výnosnost z HZL a tento výnos je čistý, nepodléhá dani z příjmu. Majitel HZL je může kdykoliv prodat, tudíž pokud by potřeboval hotovost blokovanou z HZL ještě před jejich lhůtou splatnosti, může se k ní jednoduše dostat. Hypoteční zástavní listy je možné zakoupit ve vybraných pobočkách emitující banky nebo na veřejných kapitálových trzích a obchodovat s nimi lze například na Pražské burze.[23]

29

3 SROVNÁNÍ NABÍDEK HYPOTÉK KONKRÉTNÍCH BANK V praktické části se práce zaměřuje na porovnání nabídek hypoték u zvolených poskytovatelů. Nejprve budou poskytovatelé hypoték podrobněji charakterizovány a následně bude na jednotném modelovém příkladu pro každou banku nabídka porovnána. Poskytovatelé hypotečních úvěrů v ČR Do porovnání poskytovatelů bylo zahrnuto pět největších bank, které poskytují hypoteční úvěr a dvě banky ze sekce středních a relativně nových bank, jimiž jsou mBank a Fio banka. Mezi pětici největších bank patří: Česká spořitelna, Hypoteční banka, Komerční banka, UniCredit Bank a Raiffeisenbank.

3.1

Česká spořitelna

Česká spořitelna je tradiční bankou na území České republiky. S více jak 5,3 miliony klientů je největší bankou na trhu. Česká spořitelna je členem Erste Group, který je jeden z předních poskytovatelů finančních služeb ve východní a střední Evropě. Banka se orientuje na drobné klienty, malé a střední firmy, popřípadě na města a obce. V roce 2013 získala titul Banka roku a také po desáté v řadě získala ocenění Nejdůvěryhodnější banka roku.[40]

3.1.1

Charakteristika nabídky hypoték

Česká spořitelna nabízí různé výhody ke zřízení hypotečního úvěru. S názvem „Hypotéka České spořitelny“ lze využít slevu na úrokové sazbě 0,5 %, pokud bude klient splácet hypotéku ze svého aktivně využívaného Osobního účtu ČS. Při fixaci 3,4 nebo 5 let nabízí úrokové zvýhodnění 0,3 % a k tomu další prémie. Za vyřízení hypotéky se nic neplatí. Žadatel o hypotéku si může navolit služby, které využije a také je průběžně doplňovat či rušit ty, o které nemá zájem. Lze využít mimořádné splácení a to tak, že po 12 splátkách je možno vložit mimořádné splátky a to bez poplatku ve výši 20% částky úvěru. Česká spořitelna má k dispozici i online hypoteční kalkulačku, kde si klient pro jeho představu může sestavit úvěr sám, a poté si může domluvit schůzku s bankovním poradcem pro podrobnější sjednání úvěru.[60]

3.1.2

Přehled úrokových měr

Česká spořitelna stanovuje minimální úrokové sazby, které již zohledňují různé slevy. Tyto sazby zobrazuje následující tabulka 1.

30

Tabulka 1: Úrokové míry hypotečního produktu v České spořitelně

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍHO PRODUKTU V ČESKÉ SPOŘITELNĚ (v % p.a.) Druh úvěru/ Fixace

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

10 let

15 let

Hypotéka České spořitelny

3,89

3,89

2,99

2,89

2,79

3,39

Individuálně

Zdroj: Vlastní zpracování dle [46]

Jak je uvedeno v tabulce 1, nejlepší úroková sazba se jeví 2, 79% při 5leté fixaci, kde je odečteno úrokové zvýhodnění banky. Česká spořitelna poskytuje celou řádku dalších slev a tím dokáže hodně snížit úrokovou sazbu. Jiné úrokové sazby banka neposkytuje, protože poskytnutí této hypotéky je velmi individuální a úroková míra se bude měnit podle možností klienta a možnosti poskytnutí slev.

3.1.3

Posuzování bonity klienta

Česká spořitelna hodnotí posouzení bonity velmi důkladně a jedná se o složitou metodiku. Klientova první schůzka v bance je informativní, zpočátku dostane pouze nezávaznou nabídku. Banka poté sesbírá informace o klientovi, aby posoudila jeho bonitu. Klient pokud je zaměstnán, dokládá jeho příjmy výpisem z banky. Banka požaduje celý výpis z banky, neakceptuje začerněné položky. Pokud má klient osobní účet u České spořitelny, nemusí dokládat potvrzení o příjmech, ale banka si to sama z jeho účtu zjistí. Pokud má klient zaměstnání na dobu neurčitou, je to pro banku ideální. V případě poměru na dobu určitou musí pracovat minimálně 13 měsíců a pracovní poměr musí být alespoň jeden krát obnoven. Pro podnikatele platí, že musí doložit daňové přiznání za poslední ukončené dvě zdaňovací období. V České spořitelně nazývají posuzování bonity klienta jako tzv. prodejní příběh klienta. Banka nahlíží do mezibankovního registru, čemuž se říká prescoring. Zkoumá, zda klient má kreditní kartu nebo kontokorent. Pokud má, tak banka z limitu kreditní karty strhne 5 % a z kontokorentu se bere 1/12. Banka si totiž drží jakousi svoji část právě ze zadluženosti klienta. Banka používá segmentové rozdělení klientů do béžové barvy, modré barvy a černé barvy. Do béžové barvy se řadí masový trh neboli běžní klienti, u kterých je bonita zkoumána podrobně. Do modré barvy náleží klienti s měsíčním příjmem vyšším než 30 000 Kč, kteří mají svého osobního bankéře. Do černé barvy neboli „Erste Premier“ se řadí skupina klientů s příjmy vyššími než 100 000 Kč a více. Těmto klientům, i když nemají zrovna vlastní peníze k dispozici, je banka ochotná půjčit až do 100 % financování. Banka posuzuje bonitu velmi

31

individuálně, podle typu klienta, historie klienta jakou má například v jejich bance, podle zaměstnání, atd. Samozřejmostí je, čím „lepší“ z těchto parametrů vyjde klient, tím lepší podmínky při poskytnutí hypotéky dostane. Banka ovšem sama bonitu klienta neposuzuje, všechny dokumenty a informace, které od klienta získá, zasílá na ústřednu Credit Risk, kde znalec posoudí obchodní případ a možnost schválení hypotéky. Obecně se banka řídí podmínkou, že příjem rodiny versus zadluženost (součet všech úvěrů) musí být do 45 % pro kladné posouzení bonity. Jakmile je obchodní případ schválen, přejde se k odhadům. Už když banka poskytne klientovi nabídku hypotéky, na zadní straně dokumentu má napsáno číslo účtu, kam zaslat úhradu za posouzení zástavy. Výpis z katastru nemovitostí dokáže banka dálkovým přístupem zdarma zjistit.[60]

3.2

Hypoteční banka

Hypoteční banka se v roce 1995 stala první bankou v České republice, která se specializuje na hypoteční úvěry. Je členem skupiny ČSOB a více než šest let se řadí mezi lídry na českém hypotečním trhu. Banka v roce 2013, díky její výhodné hypotéce s bonusem, získala první místo v kategorii Hypotéka roku. V tomtéž roce dostala ještě ocenění v podobě třetího místa za hypotéku na webu.[39]

3.2.1

Charakteristika nabídky hypoték

Hypoteční banka se jeví jako nejpřizpůsobivější banka na poskytování úvěrů. Nabízí více produktů a možností než ostatní banky. Klient si na začátku volí mezi třemi typy produktů, které se liší výší zastavené hodnoty nemovitosti (do 70 %, do 85 % nebo až do 100 %). Hypoteční úvěr do 70 % LTV nabízí možnost splátek na dobu v rozmezí 5 až 40 let. Hypotéku může klient získat v minimální výši 300 000 Kč, maximální výše hypotéky není omezena. Jediné čím je výše limitována, je schopnost klienta hypotéku splácet. Úrokovou sazbu je možno fixovat na 1,3,5,10,15,20,25 nebo 30 let. Hypoteční úvěr do 85 % a do 100 % se je nepatrně liší, a to v bodě doby splatnosti úvěru, který je zde od 5 do 30 let.[10] Hypoteční banka nabízí také výhodné služby, jako je například hypotéka s bonusem, kterou může klient využít téměř ke všem nabízeným hypotékám. K jejím výhodám patří nižší měsíční splátky a získání bonusu ve výši 4 % z celkové výše hypotéky. Podmínkou pro získání bonusu je splatnost hypotéky na 20 až 40 let, a fixaci mít buď tří letou, nebo pěti letou. Bonus je klientovi vyplacen formou odpuštění části hypotéky, kdy výplata bonusu je rozdělena na dvě části. První polovina bonusu bude klientovi vyplacena po 12 letech ve formě 32

snížení nesplacené částky hypotéky, a navíc budou klientovi opět sníženy následující měsíční splátky. Druhá polovina bonusu bude vyplacena po splacení hypotéky.[27]

3.2.2

Přehled úrokových měr

Všechny tři typy hypoték se od sebe liší výší úrokových sazeb. Hypoteční banka má stanoveny minimální úrokové míry, které jsou zobrazeny v tabulce 2. Tabulka 2: Úrokové míry hypotečních produktů v Hypoteční bance

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V HYPOTEČNÍ BANCE (v % p.a.) Druh úvěru/ Fixace Hypoteční úvěr do 70 % Hypoteční úvěr do 85 % Hypoteční úvěr do 100 %

1 rok

3 5 roky let

7 let

10 let

15 let

20 let

25 let

30 let

4,29

2,89

2,99

3,19

4,39

4,89

4,89

4,89

4,89

4,39

2,99

3,09

3,29

4,49

4,99

4,99

4,99

4,99

5,49

4,29

4,39

4,59

5,59

6,09

6,09

6,09

6,09

Zdroj: Vlastní zpracování dle [48]

U hypoték do 70 % a 85 % LTV s fixací na 3,5 a 7 let je započtená sleva v rámci akční nabídky pro úvěry ve výši 1 mil. Kč po 2 mil. Kč. Samozřejmě i tato banka má své jiné výhody a v těchto sazbách je započítána i sleva za využití pojištění u ČSOB Pojišťovny (výhodnější pro klienty, kteří mají v této pojišťovně pojištěnou nemovitost nebo domácnost a pojištěný úvěr). Sleva je zde také za splácení úvěru formou inkasa právě z účtu u ČSOB. Z tabulky 2 lze přehledně vyčíst, jakou nejnižší úrokovou míru banka nabízí a pro jaké typy hypoték. Z klasických hypotečních úvěrů, které jsou zde uvedeny, vyplývá, že nejvýhodnější hypotékou bude hypoteční úvěr do 70 % s fixací na 3 roky. Zde je úroková míra 2,89 % p.a.

3.2.3

Posuzování bonity klienta

Hypoteční banka rozděluje klienty do tří kategorií. Do první kategorie spadají zaměstnanci, kteří pokud chtějí hypoteční úvěr, musí doložit své příjmy ze zaměstnání. Dostanou formulář a tam účetní v jejich firmě vyplní, kdy nastoupil do zaměstnání, jaký má pracovní poměr, mzdu a průměrný měsíční výdělek za loňský rok. Toto potvrzení má platnost dva měsíce a klient ho do této doby musí donést do banky. Banka si toto potvrzení může ověřit přímo u firmy, kde klient pracuje.

33

Druhá kategorie zahrnuje klienty, kteří podnikají. Banka vyžaduje daňové přiznání za poslední dva roky. Pokud chce klient uvést zdaňovací období za poslední dva roky vyjma současného roku, musí si o hypotéku zažádat do konce března současného roku, poté jinak se započítává současný rok a rok minulý. U daňového přiznání banka sleduje pouze čisté příjmy (řádek 104- příjmy a výdaje). Do třetí kategorie spadají OSVČ. Podnikatelům, kteří nemohou potvrdit své příjmy, se může poskytnout hypotéka bez dohledání příjmů. Banky si důvěryhodnost ověřují délkou živnostenského listu, ověřují si klienta přes internet a klient musí podepsat čestné prohlášení a musí doložit bezdlužnost z finančního úřadu a okresní správy sociálního zabezpečení. U žádosti o hypoteční úvěr se v Hypoteční bance začíná tím, že klient podá žádost o hypoteční úvěr a prokáže se dvěma doklady totožnosti. Banka se podívá do registru dlužníků a zjistí, zdali v databázi existují negativní informace o klientovi. Zde vidí i klientovi splátky a tím banka zjistí, jestli je klient bonitně vyhovující. Následuje odhad ceny nemovitosti, kterou chce žadatel ručit, a banka zažádá o výpis z katastru nemovitostí. Klient také dokládá účel hypotéky.[56]

3.3

Komerční banka

Komerční banka působí na našem území už od roku 1990. Také se řadí mezi první pětici vedoucích bank. Je to univerzální banka, která poskytuje širokou nabídku jak v oblasti bankovních služeb a produktů, tak v oblasti hypotečních úvěrů. Komerční banka je mateřská společnost Skupiny KB, a zároveň je součástí mezinárodní skupiny Société Générale. Služby Komerční banky využívá více než 1,6 milionu zákazníků.[52]

3.3.1

Charakteristika nabídek hypoték

Komerční banka nabízí standardní hypoteční účelový úvěr pro investice do nemovitostí. Minimální výše úvěru je stanovena částkou 200 000 Kč a maximální výše je omezena hodnotou zataveného majetku, a také platební schopností klienta. Banka zastavuje nemovitost buď do výše 85 % anebo až do 100 % LTV. Doba splatnosti úvěru je 5 – 30 let. Fixace úrokové sazby jsou zde volitelné na 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 a 15 let. Úvěr může být splacen předčasně, a to bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby. Pro tento typ úvěru je nutné, aby byl zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a ta musí být pojištěna ve prospěch Komerční banky. Klient získá úvěr jenom tehdy, pokud má běžný účet u KB vedený po celou dobu trvání obchodu.[20]

34

Komerční banka nabízí ještě druhý typ základní hypotéky, a to úvěr s názvem „Flexibilní hypotéka“. Tento produkt má stejné parametry, jako výše uvedená standardní hypotéka. Jediný rozdíl je v úrokové sazbě, která je od 3 do 10 let a 15 let. Mezi výhody této hypotéky patří možnost snížení splátek bez dodatečných poplatků nebo možnost rychlejšího předčasného splacení úvěru, a to až 20 % z úvěru bez sankcí. Klient má také možnost odložit počátek splácení až o 12 měsíců.[16]

3.3.2

Přehled úrokových měr

Komerční banka stanovuje minimální úrokové sazby, které zobrazuje tabulka 3. Tabulka 3: Úrokové míry hypotečních produktů v Komerční bance

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V KOMERČNÍ BANCE (v % p.a.) Druh úvěru/ Fixace KLASIK

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

6 let

7 let

8 let

9 let

10 let

15 let

3,79

3,79

2,99

2,99

2,99

3,29

3,39

3,49

3,59

3,69 3,79

PLUS

4,79

4,79

3,99

3,99

3,99

4,29

4,39

4,49

4,59

4,69 4,79

Zdroj: Vlastní zpracování dle [38]

Komerční banka je ze všech zkoumaných bank ta nejskoupější. Na jejich internetových stránkách mají pouze základní tabulku o úrokových mírách, o slevách se ani nezmiňují. Každopádně podle informací, které jsou uvedeny v tabulce 3, se nejlepší hypotékou jeví hypotéka „Klasik“ s 3,4 nebo 5letou fixací, kde úroková míra je 2,99 %.

3.3.3

Posuzování bonity klienta

Komerční banka posoudí klientovu schopnost splácet požadovaný hypoteční úvěr. Banka požaduje po klientovi informace a potvrzení o jeho příjmech, výdajích a složení domácnosti. Pokud je vše v pořádku, vydá klientovi potvrzení o bonitě, spolu s žádostí o poskytnutí hypotečního úvěru a dohodne s klientem další postup.[61]

3.4

UniCredit Bank

UniCredit Bank poskytuje své služby na českém trhu od roku 2007. Vznikla sloučením dvou samostatně působících bank HVB Bank a Živnostenské banky. Od konce roku 2013 má jednotný obchodní název pro Českou republiku a Slovensko UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.. I když je tato banka relativně nová, řadí se mezi přední finanční instituce a poskytuje kvalitní produkty pro privátní a firemní zákazníky.[45] 35

3.4.1

Charakteristika nabídky hypoték

UniCredit bank nabízí svým klientům tři základní typy rezidenčních účelových hypotečních úvěrů na koupi nemovitosti, výstavbu nebo rekonstrukci. Názvy úvěrů jsou „INDIVIDUAL“, „FLEXI“ a „PLUS“. Dalším typem je úvěr „TWIN“, kde kromě peněz na rekonstrukci nebo výstavbu, lze peníze získat na cokoliv. Tři základní typy úvěrů mají tyto společné znaky: minimální výše úvěru 200 000 Kč, neomezená maximální výše, výše úvěru až do 100 % z hodnoty zastavené nemovitosti, splatnost hypotéky až na 30 let a možnost fixace úrokové sazby na dobu 1 až 20 let. Hypotéka „FLEXI“ nabízí klientovi předčasně splatit úvěr bez jakýchkoliv poplatků.[25]

3.4.2

Přehled úrokových měr

UniCredit bank má u výše uvedených úvěrů minimální úrokové sazby sestavené takto: Tabulka 4: Úrokové míry hypotečních produktů v UniCredit Bank

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V UniCredit Bank (v % p.a.) Druh úvěru/ Fixace

1 rok

3 roky

5 let

10 let

INDIVIDUAL DO 85 %

4,04

2,69

2,85

4,35

INDIVIDUAL OD 86-100 %

5,34

4,09

4,35

5,65

FLEXI

4,31

2,96

3,12

4,62

PLUS

-

2,99

3,15

4,65

TWIN

4,16

2,81

2,97

4,47

Zdroj: Vlastní zpracování dle [22]

V přehledu jsou již zahrnuty slevy na úrokové sazby. Banka nabízí slevu za jednorázové pojištění 0,5 %. Pokud klient aktivně využívá účet u UniCredit Bank, má nárok na slevu z úvěru 0,5 %. Za aktivní používání kreditní karty UCB poskytují slevu 0,1 %. Banka sice poskytuje hypoteční úvěry i s fixací na 20 let, ale na svých internetových stránkách jej neuvádí. Podle tabulky 4 se jako nejvýhodnější úvěr jeví úvěr „INDIVIDUAL DO 85 %“ s fixací na 3 roky.

3.4.3

Posuzování bonity klienta

Klient, který je zaměstnán, musí bance standardně předložit potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti. Podnikatelé dokládají daňové přiznání z posledních dvou období. Banka může udělit výjimku a chtít po OSVČ pouze přiznání za poslední zdaňovací období. Existují zvýhodněná povolání, jako například exekutor, advokát, lékař, u kterých banka zjišťuje pouze

36

příjem z obratu. UniCredit Bank pro zjištění bonity klienta používá kalkulátor, kam zadá, jaké má klient minimální náklady na bydlení, jeho životní minimum, jaké má úvěrové závazky, a tím zjistí jeho dluhový poměr, zdali je pro poskytnutí hypotéky vhodný.[55]

3.5

Raiffeisenbank

Raiffeisenbank se dá považovat za jednu z největších a nejvýznamnějších bank na hypotečním trhu v České republice a řadí se mezi pět největších bank. Na našem území působí od roku 1993 a je členem skupiny Raiffeisen. Jedná se o velice dynamickou banku, která poskytuje kvalitní služby, jež potvrzuje celá řada ocenění, jak domácích tak i mezinárodních.[18]

3.5.1

Charakteristika nabídky hypoték

Raiffeisenbank nabízí několik nabídek hypoték. Mezi základní typy patří hypotéka „Klasik“, Klasik Plus“, „Profit“ a hypotéka bez dokládání příjmu „Equi“. U všech typů hypoték je nabízená doba fixace 1,2,3,4,5,6,7,10 a 15 let. Hypotéka Klasik se vyznačuje splatností úvěru od 5 do 30 let a procentuální poměr pro zástavní hodnotu nemovitosti až do 100 %.[24] Hypotéka Klasik Plus je typ hypotéky, který klientovi pomůže financovat takové záměry, kdy nemá možnost dočasně použít pořizovanou nemovitost k zajištění hypotečního úvěru. Je tvořena dvěma po sobě závislými úvěry. Banka poskytne klientovi nezajištěný úvěr až do výše 4 mil. Kč se splatností úvěru 5 až 30 let. Financování hypotéky je až do 70 % LTV. V případě výstavby montovaného rodinného domku banka poskytne financování do 90 % LTV. Tato hypotéka se dříve využívala více například na koupi družstevního bytu, kdy majetek náležel družstvu.[33] Hypotéka Profit poskytuje vstupní poplatky zdarma, stejně jako předchozí dva typy. Tento typ úvěru je vhodný použít na nemovitosti vhodné ke komerčním účelům, jako například nebytová jednotka, administrativní budova apod. Parametrem hypotéky je financování až do 70 % LTV s tím, že až 20 % z výše úvěru může klient využít na cokoli dle svého uvážení. Splatnost úvěru je v rozmezí 5 až 20 let.[26] Hypotéka bez dokládání příjmu je určena těm klientům, kteří nechtějí nebo nemohou doložit svůj příjem běžným způsobem a chtějí si pořídit účelovou či neúčelovou hypotéku. Splatnost úvěru je zde 5 až 20 let a hypotéka je poskytována do 50 % LTV.[13]

37

3.5.2

Přehled úrokových měr

Pro předchozí uvedené typy hypoték stanovuje Raiffeisenbank tyto minimální úrokové sazby: Tabulka 5: Úrokové míry hypotečních produktů v Raiffeisenbank

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ V RAIFFEISENBANK (v % p.a.) Druh úvěru/ Fixace KLASIK

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

6 let

7 let

10 let

15 let

3,99

3,69

2,99

3,09

3,09

3,29

3,49

3,79

4,09

PROFIT

4,29

3,99

3,29

3,39

3,39

3,59

3,79

4,09

4,39

EQUI

5,22

4,85

4,95

5,02

5,13

5,23

5,36

5,66

6,15

KLASIK PLUS (nezajištěné období) KLASIK PLUS (zajištěné období)

6,29

5,99

5,29

5,39

5,39

5,59

5,79

6,09

6,39

3,99

3,69

2,99

3,09

3,09

3,29

3,49

3,79

4,09

Zdroj: Vlastní zpracování dle [47]

U těchto úrokových sazeb je také započítána sleva, pokud klient využívá eKonta u Raiffeisenbank a také za vedení platebního styku. U hypotéky „Klasik plus“ se nezajištěným obdobím myslí to, když je majetek ve vlastnictví družstva a klient tudíž nemůže použít nemovitost jako zástavu. Zajištěním se stává, až když se majetek stává majetkem klienta, a ten zapíše nemovitost do katastru. Jak je uvedeno v tabulce 5, nejlepší hypotékou se jeví hypotéka „KLASIK“ s fixací na 3 roky. Úroková sazba je zde 2,99 %.

3.5.3

Posuzování bonity klienta

Při posuzování bonity klienta se u Raiffeisenbank setkáváme s pevným rámcem. Banka dodržuje striktní pravidlo, že minimální čistý příjem žadatele o hypoteční úvěr je 25 000 Kč měsíčně. Pokud žádají dva o hypoteční úvěr, tak se jejich příjmy berou dohromady. Klienti dokládají příjmy ze zaměstnání výpisem z běžného účtu. Banka nebere v potaz výplaty v hotovosti. U podnikatelů chce banka doložit poslední daňové přiznání nebo se může podívat na příjem z obratu v daňovém přiznání.[57]

38

3.6

mBank

Banka mBank se objevila na českém trhu v roce 2007 a způsobila v bankovním sektoru revoluci. Jedná se o retailovou internetovou banku s bezplatnou politikou. Během sedmi let se tato banka řadí mezi nejvýznamnější české banky počtem spokojených zákazníků. Nabídka banky obsahuje všechny důležité produkty pro retailový segment. V mBance funguje samoobslužný model způsobem, že zákazníci obsluhují svůj účet přes internetové a telefonické bankovnictví a bankovní pobočky slouží hlavně jako poradenská centra anebo právě jako místa pro sjednání hypotéky. V roce 2014 prošla na našem území banka největší změnou ve své historii, kdy zahájila projekt Nová mBank a s tím spojenou změnu firemního loga, designu a také názvu mateřské BRE Bank S.A. na mBank S.A. Její klientela je vyšší jak 3,6 milionu zákazníků. V roce 2013 získala mBanka v soutěži se serverem Finparáda 1. místo v kategorii „Hypotéka roku“ za svůj hypoteční úvěr mHypotéka Light.[49]

3.6.1

Charakteristika nabídky hypoték

Banka mBank nabízí klientům jednu variantu účelové hypotéky s názvem „mHypotéka Light“. Banka láká na hypotéku mnoha výhodami. Poskytují vyřízení a poskytnutí hypotéky zdarma, založení a vedení účtu zdarma, všechna čerpání zdarma, výpisy z účtu také zdarma a garanci výše úrokové sazby po dobu 30 dnů od podpisu žádosti o hypotéku zdarma. Minimálně si klient může půjčit 200 000 Kč, maximální výše účelové hypotéky je 80 % LTV. Doba splácení hypotéky je od 12 měsíců až do 40 let. Doba fixace je zde 1,2,3,4 nebo 5 let.[35]

3.6.2

Přehled úrokových měr

Banka mBank stanovuje pro její hypotéku tyto minimální úrokové sazby: Tabulka 6: Úrokové míry hypotečního produktu v mBank

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍHO PRODUKTU „mHypotéka Light“ V mBank (v % p.a.) Výše LTV (%)/ Fixace

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

0 – 50

2,89

2,79

2,74

3,14

2,94

51 – 60

2,91

2,81

2,77

3,17

2,96

61 – 70

2,92

2,84

2,78

3,19

2,97

71 – 80

2,95

2,89

2,79

3,23

2,99

Zdroj: Vlastní zpracování dle [35]

39

V tabulce 6 jsou uvedeny základní úrokové sazby. Banka nabízí slevu 0,25 % z úrokové sazby, pokud si klient sjedná pojištění. Nejvýhodnější se podle uvedené tabulky jeví hypotéka s 3 letou fixací s LTV do 50 %, kde úroková sazba vychází 2,74 % bez pojištění. S pojištěním vychází dokonce úroková sazba na 2,49 %.

3.6.3

Posuzování bonity klienta

Banka požaduje po klientovi dva doklady totožnosti. Pokud má klient příjmy ze závislé činnosti, pak banka od klienta obdrží potvrzení o příjmu, které nesmí být v době schválení žádosti starší 30 dnů, a kompletní výpis z běžného účtu za poslední 3 kalendářní měsíce, kam je posílána mzda. Pokud se jedná o podnikatele, banka požaduje daňové přiznání za poslední účetní rok. Ovšem toto je velmi individuální, například pokud by klient zažádal o hypotéku na výstavbu rodinného domu, banka by po něm žádala daňové přiznání za poslední dva účetní roky. Při zajištění pojištění, banka požaduje prohlášení o zdravotním stavu žadatele. Banka nemá stanovenou hranici pro posouzení bonity klienta, tento parametr je velmi individuální a banka ho posuzuje u každého klienta zvlášť. Jedině snad nesmí být klient zadlužen, poté by banka vyhodnotila klienta jako nežádoucího. Klient doloží žádost o hypoteční úvěr a poté banka pokračuje s vyřizováním hypotéky.[59]

3.7

Fio banka

Fio banka je nová banka na českém trhu od roku 2010, kdy získala bankovní licenci. Navazuje na úspěšnou sedmnáctiletou historii Finanční skupiny Fio. Je to ryze česká banka a nabízí širokou škálu produktů.[37]

3.7.1

Charakteristika nabídky hypoték

Fio banka nabízí klientům jedinou účelovou hypotéku, která má název „Normální hypotéka“. Láká klienty na bezplatné poskytnutí úvěru, vedení běžného i úvěrové účtu, bezplatnou rezervaci prostředků i čerpání úvěru bez poplatku. Výše poskytnutého úvěru se pohybuje v rozmezí 300 tis. Kč až 10 mil. Kč. Maximální výše úvěru je do 85 % LTV. Splatnost hypotéky je 5 – 30 let. A fixaci pevné úrokové sazby může klient využít 1,2,3,4 a 5 letou.[14]

3.7.2

Přehled úrokových měr

Fio banka stanovuje pro svoji „Normální hypotéku“ tyto minimální úrokové sazby:

40

Tabulka 7: Úrokové míry hypotečního produktu ve Fio bance

ÚROKOVÉ MÍRY HYPOTEČNÍHO PRODUKTU „NORMÁLNÍ HYPOTÉKA“ VE FIO BANCE (v % p.a.) Druh úvěru/ Fixace Normální hypotéka

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

2,99

2,79

2,64

2,64

2,59

Zdroj: Vlastní zpracování podle: [36]

Výše uvedené úrokové sazby jsou uvedeny s využitím veškerých poskytovaných slev. Podle tabulky 7 se nejlepším řešením jeví 3 nebo 4letá fixace, kde minimální úroková sazba bude 2,64 %.

3.7.3

Posuzování bonity klienta

Klient musí bance předložit žádost o hypoteční úvěr, doklad totožnosti, doklad o příjmech a také účel úvěru. Fio banka provede podrobné analyzování schopnosti klienta splácet hypotéku. Klient poté obdrží vyhodnocení posouzení a s tím dostane vyplněnou žádost ocenění nemovitosti. V případě, že je klient zaměstnán, dokládá svůj příjem ze závislé činnosti a to potvrzením o příjmu a výpisu z účtu ne starší než 60 dnů. Pokud klient podniká, dokládá daňové přiznání vč. příloh a potvrzené razítkem daňového úřadu za poslední dva roky. Další možný způsobe doložení příjmů je z existujícího nebo budoucího pronájmu nemovitostí v ČR nebo z ostatních příjmů, kam je možné zahrnout rodičovský příspěvek, starobní důchod nebo například výsluhovou penzi. Poté se provede ocenění nemovitosti a banka pokračuje s vyřízením úvěru.[58]

41

4 MODELOVÝ PŘÍKLAD KE SROVNÁNÍ NABÍDKY HYPOTÉK Pro porovnání nabídky hypoték od 7 poskytovatelů byl vytvořen modelový příklad, který zní: Čtyřčlenná rodina by si chtěla zažádat o hypotéku. Otci je 30 let, matce je 28 let a mají dvě děti ve věku 6 let a 4 roky. Oba rodiče jsou zaměstnáni na plný úvazek. Otec vydělává 32 000 Kč čisté měsíční mzdy a matka si vydělá 20 000 Kč čisté měsíční mzdy. Nyní bydlí v panelovém domě v bytě 3+1 v osobním vlastnictví v okrajové části města. Chtějí si nechat postavit domek v blízké vesnici u města. Požadují proto hypoteční úvěr ve výši 2 500 000 Kč. Jejich úspory jsou 300 000 Kč. Nemají žádnou jinou platební povinnost, kromě stavebního spoření pro děti ve výši 2 000 Kč měsíčně. Do zástavy chtějí dát byt v osobním vlastnictví a nemovitost, kterou si chtějí postavit. Klienti jsou ochotni si zřídit účet u dané banky. Rodina si přeje splatit hypotéku za 30 let s 3letou fixací a 70 % LTV. Tento příklad byl vytvořen na základě vlastního nápadu a uvážení autorky. Platy rodičů byly zvoleny vyšší než průměrné a v čisté měsíční mzdě kvůli bankám, které je v této formě požadují. Rodině nebyly stanoveny žádné další povinné výdaje kvůli lepší transparentnosti výsledků. Požadavky na hypoteční úvěr byly voleny tak, aby každá banka byla schopna poskytnout nabídku k porovnání hypotečního úvěru. Tento vzorový příklad byl předložen v oněch sedmi zmiňovaných porovnávaných bankách. Na základě něho bylo zažádáno o vypracování základní nabídky hypotéky jako pro reálného klienta. Všechny banky se k tomuto vzorovému příkladu postavily vstřícně a ochotně poskytnuly potřebné informace a nabídku hypotečního úvěru. Tyto nabídky jsou přidány do příloh v zadní části bakalářské práce.

4.1

Nabídka hypotečního úvěru jednotlivých bank

Česká spořitelna nabízí rodině měsíční splátku úvěru 10 200 Kč při úrokové sazbě 2,69 %. Tuto sazbu Česká spořitelna momentálně garantuje a rodině ji po poskytnutí různých slev poskytla. Mezi slevy bankovní poradkyně zařadila slevu za hypotéku s prémii 0,3 %, poté slevu za objem a slevu za pojištění 0,2 %, slevu za splácení z účtu ČS 0,5 % a také individuální slevu 0,6 %. Individuální sleva je nabídnuta rodině takhle vysoká, aby rodina dosáhla na ten nejnižší úrok, který banka ve své kampani propaguje. Hypotéku s prémií si rodina mohla zvolit podle svého uvážení, ale banka zaručuje, že pokud po ukončení fixace rodina zůstane u stejné banky, dostane prémie, které jim budou vyplaceni každé 3 roky (podrobně viz příloha A). Rodina navíc zaplatí za odhad u této banky na rodinný dům 5 400

42

Kč. Nabídka v aktuální verzi platí 30 dní ode dne poskytnutí. Podrobná nabídka je zobrazena v příloze A.

Hypoteční banka nabízí rodině měsíční splátku úvěru 10 326 Kč při úrokové sazbě 2,84 %. Poplatky za zpracování úvěru dělají 3 900 Kč, ovšem právě u tohoto úvěru do 70 % LTV mají akci a poplatky jsou zdarma. Rodina by navíc zaplatila za odhad na nemovitost dle sazebníku banky, která za rodinný dům činí 4 700 Kč. Nabídka s danou úrokovou sazbou banka garantuje do 30 dnů ode dne poskytnutí orientačního propočtu hypotečního úvěru. Podrobná nabídka je zobrazena v příloze B.

Komerční banka nabízí rodině měsíční splátku úvěru 12 951 Kč při úrokové sazbě 4,69 %. Modelové rodině nebyla poskytnuta při nabídce o hypotéku žádná konkrétní sleva, jelikož se slevy projednávají v jiném programu a až při hlubším zkoumání klienta. Tudíž pro tuto základní nabídku nebyla žádná výhodná nabídka poskytnuta. Rodina by musela zaplatit za zpracování žádosti o úvěr 2 900 Kč. Základní nabídka je zobrazena v příloze C.

UniCredit Bank nabídne rodině při úrokové sazbě 3,29 % měsíční výši splátky 10 936 Kč. Tato úroková sazba bude rodině garantována za předpokladů, že se nezmění parametry úvěru, který chtějí. Hodnota zastavěné nemovitosti bude dle odhadů alespoň ve výši 3 572 000 Kč a nejpozději do 14 dní od nabídky hypotéky klient doručí kompletní žádost o úvěr. Banka poskytla rodině rezervaci úrokové sazby, kde jim ještě nabízí možnost si sjednat jednorázové pojištění schopnosti splácet a tím by jím úroková sazba klesla na 2,79 %. Rodině vychází podle propočtů banky dostatečná bonita 36 %. Maximální výše u banky je 80 %, takže rodina je na tom bonitně výborně. Rodina ještě zaplatí poplatek za zpracování žádosti o úvěr 2 500 Kč. Podrobná nabídka spolu s možnými slevami je zobrazena v příloze D.

Raiffeisenbank nabídne rodině splátku 10 662 Kč měsíčně při úrokové sazbě 3,09 %. Tato sazba v sobě skrývá slevy ze závazku převodu platebního styku ve výši 1 %, což znamená, že klient musí mít založen v Raiffeisenbank běžný účet a zajistit na něm kreditní obrat nejméně 15 000 Kč měsíčně a musí provést nejméně 3 debetní operace za měsíc. Pokud by toto nedodržel, poté mu bude úroková sazba zvýšena o 1,5 %. Dále je tam zahrnuta sleva za pojištění nemovitosti, kterou banka zřizuje u UNIQA pojišťovny, a sleva činí 0,2 %. Úroková

43

sazba je garantována rodině zdarma do 30 dnů ode dne poskytnutí nabídky hypotéky. Podrobná nabídka propočtu hypotečního úvěru je zobrazena v příloze E.

Banka mBank nabízí rodině měsíční splátku 9 917 Kč při úrokové sazbě 2,53 %. Tato úroková sazba je již snížena o nabídku pojištění hypotéky. Pokud by klient pojištění nechtěl, úroková sazba by vycházela na 2,78 % a měsíční splátka 10 246 Kč. Banka mBank má zpracování úvěru zcela zdarma. Také vedení úvěrového účtu a čerpání úvěru má bez poplatků. Podrobná nabídka kalkulačky mHypotéky Light je zobrazena v příloze F.

Fio banka nabízí rodině měsíční splátku ve výši 11 993 Kč při úrokové sazbě 4,04 %. Banka ovšem poskytla pouze orientační nabídku. Koncovou úrokovou sazbu banka stanovuje vždy až po individuálním posouzení, ale úroková sazba nebývá vyšší než ta orientační. Podrobná nabídka kalkulačky Fio banky je zobrazena v příloze G.

4.2

Kompletní porovnání nabídek hypotečního úvěru

Pro transparentnost a přehlednost komparace hypotečních úvěrů je uvedena následující tabulka 8 s výsledky srovnání, které byly provedeny na základě měsíční splátky úvěru, úrokové sazby a poplatků spojených s hypotečním úvěrem.

44

Tabulka 8: Porovnání nabídek hypotečních úvěrů

POROVNÁNÍ NABÍDEK HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Měsíční splátka úvěru

Základní úroková sazba

Výsledná úroková sazba

Maximální možná výše úvěru

Poplatek za zpracování úvěru

Česká spořitelna

10 200 Kč

4,49%

2,69%

6 018 000 Kč

0 Kč

Měsíční poplatek za správu úvěru 0 Kč

Hypoteční banka

10 326 Kč

2,84%

2,84%

6 466 000 Kč

0 Kč

0 Kč

Komerční banka UniCredit Bank

12 951 Kč

-

4,69%

-

2 900 Kč

0 Kč

10 936 Kč

-

3,29%

-

2 500 Kč

200 Kč

Raiffeisenbank

10 662 Kč

4,09%

3,09%

6 096 500 Kč

0 Kč

0 Kč

mBank

9 917 Kč

2,78%

2,53%

5 043 958 Kč

0 Kč

0 Kč

Fio banka

11 993 Kč

-

4,04%

-

0 Kč

0 Kč

Banka/ Položky

Zdroj: Vlastní zpracování podle podkladů z jednotlivých bank vložených do příloh bakalářské práce

Z tabulky 8 je zřejmé, že některé banky neuvádějí u nabídky hypotečního úvěru maximální možnou výši úvěru a základní úrokovou sazbu. V některých položkách jsou si banky velmi podobné, na druhou stranu se některé dokáží výrazně odlišit. Nyní budou blíže porovnány jednotlivé položky. Z pohledu měsíční splátky úvěru se nejlevnější bankou jeví banka mBank. Je to velmi překvapující, že předstihla i největší top banky, které jsou zde uvedené. Je vidět, že mBanku si klienti oblíbili a banka to klientům vrací v podobě příznivých nabídek. Hned za ní se těsně drží Česká spořitelna, která se považuje za největší banku na českém bankovním trhu. Dobře si stojí i Hypoteční banka. Na druhou stranu nejméně příznivá měsíční splátka úvěru je u Komerční banky, která jako jediná předčila splátku 12 000 Kč. Základní úrokovou sazbu vypisují banky do nabídky hypotéky jako sazbu, do které ještě nejsou zahrnuty slevy. Z tabulky 8 lze vyčíst, jaké banky slevu z úrokových měr neposkytly. U České spořitelny a Raiffeisenbank je patrné, o jak velké procento se úroková míra snížila až k výsledné úrokové sazbě. Výsledná úroková sazba je velmi důležitou položkou, protože ovlivňuje konečnou cenu hypotéky. Z tohoto hlediska nejlépe vychází Česká spořitelna, která uplatňuje nejvíce slev pro

45

garanci své propagované úrokové sazby, jak je již uvedeno výše v kapitole 4.1. Na druhé straně se v této kategorii nejhůře umístila již podruhé Komerční banka, která má oproti ostatním bankám hodně vysokou úrokovou sazbu. Nad 4 % se také dostala Fio banka. Maximální možná výše úvěru znamená, kolik je banka schopna poskytnout peněz rodině při stejných parametrech a podmínkách [57]. Neboli zhodnotí se příjmy rodiny a další náležitosti (věk klienta, vzdělání, zástava), a podle toho by byla banka ochotna poskytnout takovou to možnou maximální výši. U třech nabídek nebyla bohužel vzpomínaná částka poskytnuta. U hodnotících bank, které maximální výši úvěru zobrazují, je nejvíce peněz ochotna poskytnout při uvedených parametrech Hypoteční banka. Rodina u ní splňuje kapacitně dostatečné množství příjmů pro získání tak velkého úvěru. Poplatek za zpracování úvěru je vůbec první poplatek, který bude muset klient uhradit, pokud si zažádá o hypotéku. Z tabulky 8 je ale vidět, že pokud si klient dobře vybere, žádný poplatek hradit nemusí. Většina bank z výše zkoumaných má již tento poplatek zcela zdarma. Výjimkou je pouze Komerční banka, která má poplatek 2 900 Kč a UniCredit Bank, která má velmi podobný vysoký poplatek 2 500 Kč. U hypoteční banky platí poplatek zdarma pouze u úvěru do 70 % LTV, jinak je výše poplatku 3 900 Kč, jak je již výše zmíněno v kapitole 4.1. Měsíční poplatek za správu úvěru je asi jediná položka, na které se banky ve většině případů shodují. Trend současného hypotečního trhu je ten, že banky poskytují měsíční poplatky za správu úvěru zcela zdarma. Výjimku tvoří pouze UniCredit Bank, která zrovna u tohoto typu hypotéky požaduje měsíční poplatek 200 Kč.

4.3

Vyhodnocení komparace nabídek hypotečního úvěru

Při porovnávání nabídek byly využity jednotlivé položky nabídek hypotečního úvěru, jelikož nelze porovnat hypotéku jako celek nebo ji pouze komplexně zhodnotit. Ze zkoumání bylo zjištěno, jak variabilní hypotéky jsou. Každá banka nabízí různý počet typů hypoték, které se využívají pro každý případ individuálně, a podmínky se u každé nabídky také liší. Proto byl modelový příklad vymyšlen tak, aby byl pokud možno co nejběžnější a dal se bez problémů aplikovat na všechny zkoumané banky. To se s 30letou dobou splácení, 3letou fixací a 70 % LTV povedlo. Jediný menší nesnází se zdálo být pojištění schopnosti hypotéku splácet. Každá banka nabízí určité snížení procent z úrokové sazby, pokud si klient pojištění sjedná. Jedná se o pojištění pro případ úmrtí nebo invalidity II. stupně z důvodu úrazu nebo nemoci. Žádný člověk si není jistý, zvláště pokud má hypoteční úvěr na více let, co se během splácení tak

46

dlouhého úvěru může přihodit. Ano, negativní věc spočívá v navýšení požadovaného hypotečního úvěru. Ovšem dá se vybrat banka, která má výhodné podmínky. Například mBank poskytuje slevu 0,25 % na úrokové sazbě a poplatek se rozloží do pravidelných měsíčních splátek (viz příloha F). Pojistné pak pro modelový příklad na dobu splácení 30 let dělá 416 Kč měsíčně. Po analyzování nabídek pro delší splácení hypotéky (20 let a více) je výše zmíněné pojištění velmi výhodné, především pro dobrý pocit klienta, který si nikdy není jistý dalším vývojem života. Navíc je tato částka pojištění v poměru k částce úvěru relativně malá. Dle propočtu aktuálních nabídek bank a zahrnutí platných zvýhodnění a možných slev, je pro rodinu z modelového příkladu nejvýhodnější nabídka hypotéky od banky mBank, kde rodina měsíčně zaplatí 9 917 Kč a neplatí žádné poplatky. Relativně srovnatelnou nabídku pro tento modelový příklad poskytuje Česká spořitelna a Hypoteční banka. Naopak jako nevyhovující se jeví nabídka od Komerční banky a UniCredit Bank. Tyto dvě banky, jako jediné, si účtují poplatek za zpracování úvěru, což je v této době plné konkurence naprosto absurdní. UniCredit Bank má navíc i měsíční poplatek 200 Kč.

47

ZÁVĚR V úvodní části práce byl zachycen vývoj českého hypotečního trhu, který se datuje již od druhé poloviny 19.

století. Analýza českého hypotečního trhu byla podrobněji

charakterizována od roku 1995. V tomto roce byly splněny podmínky pro formální start hypotečního úvěrování a tím začala novodobá éra hypotečního bankovnictví. Detailně byly popsány následující roky, kde byly zmíněny důležité mezníky v poskytování hypotečních úvěrů v důsledku rostoucí či klesající ekonomiky. V rámci této kapitoly byl popsán vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů posledních let a závislost vývoje objemu poskytnutých hypoték na makroekonomické situaci. Další část byla zaměřena na právní definice, charakteristiku a základní parametry hypotečního úvěru. Byly zmíněny všechny bankovní instituce na hypotečním trhu. Následně byl popsán průběh vyřizování hypotečního úvěru a další parametry, které je nutné znát při uvažování o zřízení hypotečního úvěru. V závěru této části byly charakterizovány speciální úvěrové produkty, které jsou na českém hypotečním trhu nabízeny. Komparace nabídek hypotečního úvěru několika vybraných bank byla obsahem poslední části této práce. Pro výzkum zkoumané problematiky byl vybrán vzorek sedmi poskytovatelů. Následně se práce zaměřila na podrobné popsání oněch sedmi vybraných bank. U každé banky byla charakterizována nabídka hypoték, přehled úrokových sazeb pro každou nabízenou variantu a posouzení bonity klienta. Pro tuto práci byl vytvořen modelový příklad rodiny, který byl následně předložen v oněch sedmi zmiňovaných porovnávaných bankách. Bylo zažádáno o vypracování základní nabídky hypotéky jako pro reálného klienta. Na základě poskytnutých nabídek byla zpracována analýza hypotečního úvěru jednotlivých bank. Pro přehlednost bylo provedeno porovnání nabídek na základě měsíční splátky úvěru, úrokové sazby a poplatků spojených s hypotečním úvěrem. Z této komparace vyplynulo, že nejvýhodnější dle všech hodnotících kritérií pro vzorový příklad, je nabídka od banky mBank, s měsíční splátkou 9 917 Kč a úrokovou sazbou 2,53 %. Naopak nejdražší hypoteční úvěr poskytuje Komerční banka, s měsíční splátkou 12 951 Kč, kde by navíc vzorová rodina zaplatila poplatek za zpracování úvěru 2 900 Kč. Což se jeví jako velmi absurdní v porovnání s ostatními poskytovateli v této konkurenční době, kdy si klient může vybrat z mnoha nabídek.

48

Cílem této práce mělo být charakterizování sedmi silných poskytovatelů hypotečních úvěrů a srovnání jejich nabídek pro modelový příklad. Tato práce ve svých kapitolách poskytla potřebnou charakteristiku, souhrn základních informací o hypotečním úvěru a porovnání nabídek hypotečních úvěrů. Práce tak může sloužit jako podklad a poskytnutí informací pro klienty, kteří se rozhodují pořídit si hypotéku.

49

POUŽITÁ LITERATURA [1]

ČERNOHORSKÝ, Jan. TEPLÝ, Petr. Základy financí. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 304 s. ISBN 978-80-247-3669-3.

[2]

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005, 681 s. Vysokoškolská učebnice (Linde). ISBN 80-720-1515-X.

[3]

POLOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, xvii, 716 s. ISBN 80-717-9462-7.

[4]

PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1.

[5]

RADOVÁ, Jarmila. DVOŘÁK, Petr a MÁLEK, Jiří. Finanční matematika pro každého. 7., aktualiz. vyd. Praha: Grada, 2009, 293 s. Finance (Grada). ISBN 978-80-247-32916.

[6]

REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6.

[7]

SŮVOVÁ, Helena. PAVELKA, František. DEGEN, Zdeněk. NĚMCOVÁ, Lidmila a NÁLEVKOVÁ, Ludmila. Specializované bankovnictví, Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

50

ELEKTRONICKÉ ZDROJE [8]

Abeceda hypoték- doklady. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2013-11-17]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/doklady/

[9]

Americká hypotéka. Hypoteční banka [online]. 2010 [cit. 2013-11-18]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/americka-hypoteka/

[10] Byt v osobním vlastnictví. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2014-02-27]. Dostupné

z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/byt-v-osobnim-vlastnictvi/ [11] Co je to hypoteční úvěr. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2013-11-07]. Dostupné

z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/definice/ [12] Český hypoteční trh má za sebou další mimořádně úspěšný rok, lidé nejvíce investovali

do starších nemovitostí. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2014-02-10]. Dostupné z:

https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskove-zpravy/obchodni-

vysledky-cr/cesky-hypotecni-trh-ma-za-sebou-dalsi-mimoradne-us/ [13] Equi hypotéka - bez dokládání příjmu. Raiffeisenbank [online]. 2013 [cit. 2014-03-03].

Dostupné z: https://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/equi-hypotekabez-dokladani-prijmu/ [14] Fio

hypotéka. Fio

banka [online].

2014

[cit.

2014-03-05].

Dostupné

z: http://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/hypoteky#hypothecMenu [15] Fixace úrokové sazby hypotéky. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-11-14]. Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/59359-co-delat-kdyz-nevite-jakou-dobu-

fixace-urokove-sazby-hypoteky-zvolit-/ [16] Flexibilní hypotéka. Komerční banka [online]. 2014 [cit. 2014-03-04]. Dostupné

z:

https://www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/flexibilni-

hypoteka.shtml [17] Historie hypotečních úvěrů. Finanční poradenství jinak | Partners [online]. 2012 [cit.

2014-02-06].

Dostupné

z:

http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-

hypotecnich-uveru/ [18] Historie Raiffeisenbank v ČR. Raiffeisenbank [online]. 2014 [cit. 2014-03-03].

Dostupné z: https://www.rb.cz/o-bance/o-bance/historie-raiffeisenbank-v-cr/

51

[19] Hypoindex vývoj, FINCENTRUM HYPOINDEX. Hypoindex.cz | Fincentrum [online].

2013 [cit. 2013-11-14]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ úvěr. Komerční

[20] Hypoteční

banka [online].

2014

[cit.

2014-03-04].

Dostupné

z: https://www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/hypotecni-uver.shtml [21] Hypoteční úvěry poskytnuté od počátku činnosti hypotečních bank. Ministerstvo pro

místní z:

rozvoj

ČR [online].

2014

[cit.

2014-02-10].

Dostupné

http://www.mmr.cz/getmedia/49f9f27b-92d2-46fe-8bcf-7f89e216b9c3/Hypotecni-

uvery-od- pocatku-k-31122013_24012013.pdf [22] Hypoteční

úvěry. UniCredit

Bank [online].

2014

[cit.

2014-03-03].

Dostupné

z: http://www.unicreditbank.cz/web/urokove-sazby/hypotecni-uvery [23] Hypoteční zástavní listy. Finance.cz [online]. 2012 [cit. 2013-11-17]. Dostupné

z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy/ [24] Hypotéka

Klasik. Raiffeisenbank [online].

2013

[cit.

2014-03-03].

Dostupné

z: https://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik/ [25] Hypotéka na koupi nemovitosti. UniCredit Bank [online]. 2014 [cit. 2014-03-03].

Dostupné

z:

http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-na-koupi-

nemovitosti [26] Hypotéka

Profit. Raiffeisenbank [online].

2013

[cit.

2014-03-03].

Dostupné

z: https://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-profit/ [27] Hypotéka s bonusem. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2014-02-27]. Dostupné

z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/hypoteka-s-bonusem/ [28] Hypotéky 2012: Sazba v průměru 3,51 %. Hypoindex.cz | Fincentrum [online]. 2013

[cit. 2014-02-10]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-vprumeru-3-51/ [29] Hypotéky po 15 letech: Desáté narozeniny a období hypotečního boomu. OSTATEK,

Libor. GOLEM FINANCE S.R.O. Hypoindex.cz | Fincentrum [online]. 2010 [cit. 201402-06].

Dostupné

z:

http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-desate-

narozeniny-a-obdobi-hypotecniho-boomu/ [30] Kam se posune hypoteční trh v roce 2011?. Hypoindex.cz | Fincentrum [online]. 2010

[cit.

2014-02-06].

Dostupné

z:

http://hypoindex.cz/cs/images/content/15-let-

hypotek2.jpg

52

[31] Kam se posune hypoteční trh v roce 2011?. OSTATEK, Libor. GOLEM FINANCE

S.R.O. Hypoindex.cz | Fincentrum [online]. 2010 [cit. 2014-02-03]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/kam-se-posune-hypotecni-trh-v-roce-2011/ [32] Kdo

ho

poskytuje?. Finance.cz [online].

2011

[cit.

2013-11-08].

Dostupné

z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/poskytovatele/ [33] Klasik

Plus. Raiffeisenbank [online].

2013

[cit.

2014-03-03].

Dostupné

z: https://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik-plus/ [34] Kombinované hypotéky nemají na růžích ustláno. Hypoindex.cz [online]. 2010 [cit.

2013-11-18]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/kombinovane-hypoteky-nemaji-naruzich-ustlano/ne-hypoteky/ [35] mHypotéka

Light. mBank [online].

2014

[cit.

2014-03-05].

Dostupné

z: http://www.mbank.cz/osobni/uvery/mhypoteka/ [36] Nabídka účtů a sazebník úroků. Fio banka [online]. 2014 [cit. 2014-03-05]. Dostupné

z: http://www.fio.cz/docs/cz/urokove_sazby_FO.pdf [37] O Fio. Fio banka [online]. 2014 [cit. 2014-03-05]. Dostupné z: http://www.fio.cz/o-

nas/fio-banka/o-fio [38] Oznámení Komerční banky, a.s. o úrokových sazbách v českých korunách. Komerční

banka [online].

2014

[cit.

2014-03-04].

Dostupné

z:

http://www.sazebnik-

kb.cz/file/cms/cs/urokove-sazby/kb-urokove-sazby-czk.pdf?20110411 [39] Profil

banky. Hypoteční

banka [online].

2013

[cit.

2014-02-27].

Dostupné

z: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/profil-banky/ [40] Profil České spořitelny. Česká spořitelna [online]. 2013 [cit. 2014-02-26]. Dostupné

z: http://www.csas.cz/banka/nav/o-nas/profil-ceske-sporitelny-d00014413 [41] Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2013-11-17]. Dostupné

z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/predhypotecni-uver/ [42] Rekordní rok hypoték: Banky jich loni na bydlení poskytly za zhruba 155

miliard. Hypoindex.cz | Fincentrum [online]. 2014 [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/rekordni-rok-hypotek-banky-jich-loni-na-bydleni-poskytly/ [43] Splatnost a splácení. Financninoviny.cz [online]. 2013 [cit. 2013-11-09]. Dostupné

z:

http://osobni-finance.financninoviny.cz/hypoteky/informace/hypoteky-

pruvodce/splatnost-a-splaceni/

53

[44] Typy

úvěrů. Financninoviny.cz [online].

z:

2013

[cit.

2013-11-09].

Dostupné

http://osobni-finance.financninoviny.cz/hypoteky/informace/hypoteky-

pruvodce/typy-uveru/ [45] UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. UniCredit Bank [online]. 2013 [cit.

2014-03-03]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/o-bance [46] Úrokové

sazby - Úvěrové produkty v Kč pro soukromou klientelu. Česká

spořitelna [online].

2014

[cit.

2014-02-26].

Dostupné

z: http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/STANDARD_CONTENT_OT01_0 07051.XML#_toc3 [47] Úrokové sazby hypoték. Raiffeisenbank [online]. 2013 [cit. 2014-03-03]. Dostupné

z: https://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/urokove-sazby/ [48] Úrokové

sazby. Hypoteční

banka [online].

2014

[cit.

2014-02-27].

Dostupné

z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ [49] Vítejte

v

mBank. mBank [online].

2014

[cit.

2014-03-05].

Dostupné

z: http://www.mbank.cz/o-nas/o-bance/ [50] Vyřízení

z:

úvěru. Financninoviny.cz [online].

2012

[cit.

2013-11-17].

Dostupné

http://osobni-finance.financninoviny.cz/hypoteky/informace/hypoteky-

pruvodce/vyrizeni-uveru/ [51] Zajištění

z:

úvěru. Financninoviny.cz [online].

2013

[cit.

2013-11-09].

Dostupné

http://osobni-finance.financninoviny.cz/hypoteky/informace/hypoteky-

pruvodce/zajisteni-uveru/ [52] Základní informace. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 2014-03-04]. Dostupné

z: https://www.kb.cz/cs/o-bance/o-nas/zakladni-informace.shtml [53] Zákon o dluhopisech. Podnikatel.cz [online]. 2013 [cit. 2013-11-07]. Dostupné

z: http://www.podnikatel.cz/zakony/zakon-c-190-2004-sb-o-dluhopisech/uplne/ [54] Zelená

hypotéka. Hypoteční banka [online]. 2010 [cit. 2013-11-18]. Dostupné

z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/zelena-hypoteka/

54

Osobní konzultace [55] Eva Návrátilová- ústní sdělení (UniCredit Bank, třída Míru 92, Pardubice) dne 4. března

2014 [56] Kamila Emrová- ústní sdělení (Hypoteční banka, Masarykovo náměstí 1458, Pardubice)

dne 3. března 2014 [57] Karla Hálková- ústní sdělení (Raiffeisenbank, K Polabinám 1893/4, Pardubice) dne 4.

března 2014 [58] Lucie Šťastná- ústní sdělení (Fio banka, Masarykovo náměstí 1544, Pardubice) dne 5.

března 2014 [59] Petr Křivánek- ústní sdělení (mBank, Chelčického 733/28, Hradec Králové) dne 10.

března 2014 [60] Radka Špecíková- ústní sdělení (Česká spořitelna, třída Míru 72, Pardubice) dne 6.

března 2014 [61] Zuzana Jelčicová- ústní sdělení (Komerční banka, Sladkovského 482, Pardubice) dne 4.

března 2014

55

SEZNAM PŘÍLOH PŘÍLOHA A NABÍDKA HYPOTÉKY ČESKÉ SPOŘITELNY ....................................................LVII PŘÍLOHA B NABÍDKA HYPOTÉKY HYPOTEČNÍ BANKY ..................................................... LIX PŘÍLOHA C NABÍDKA HYPOTÉKY KOMERČNÍ BANKY ....................................................... LX PŘÍLOHA D NABÍDKA HYPOTÉKY BANKY UNICREDIT BANK .........................................LXII PŘÍLOHA E NABÍDKA HYPOTÉKY BANKY RAIFFEISENBANK ....................................... LXIII PŘÍLOHA F NABÍDKA HYPOTÉKY BANKY MBANK .......................................................... LXIV PŘÍLOHA G NABÍDKA HYPOTÉKY FIO BANKY .................................................................. LXVI

56

Příloha A Nabídka hypotéky České spořitelny

LVII

LVIII

Příloha B Nabídka hypotéky Hypoteční banky

LIX

Příloha C Nabídka hypotéky Komerční banky

LX

LXI

Příloha D Nabídka hypotéky banky UniCredit Bank

LXII

Příloha E Nabídka hypotéky banky Raiffeisenbank

LXIII

Příloha F Nabídka hypotéky banky mBank

LXIV

LXV

Příloha G Nabídka hypotéky Fio banky

LXVI