Úloha ocenění ve vazbě na hypoteční úvěr

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Úloha ocenění ve vazbě na hypoteční úvěr Bakalářská práce

Autor:

Miroslava Heřmánková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: 25. června 2012

Miroslava Heřmánková

Poděkování: Ráda bych tímto poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za rady a připomínky, které přispěly k vyhotovení této práce.

Anotace: Cílem této bakalářské práce je objasnit smysl a význam ocenění nemovitosti pro poskytnutí a správu hypotečního úvěru. Práce je rozdělena do dvou částí. Na teoretickou a praktickou. Teoretická část je věnována popisu základních pojmů, které jsou společné pro hypoteční úvěry a oceňování, dále oblasti hypotečních úvěrů, problematice oceňování, a v poslední řadě úloze ocenění nemovitosti ve vazbě na hypoteční úvěr. Praktická část obsahuje ocenění rodinného domu, občanské vybavenosti a analýzu lokálního trhu. Klíčová slova: Hypoteční úvěr, oceňování, nemovitost, metody oceňování

Annotation: The goal of this bachelor´s thesis is to clarify the purpose and significance of real estate pricing for mortgage loan providing and servicing. The thesis is divided into two parts, theoretical and practical. The theoretical part deals with basic terminology connected to mortgage loans and appraisal. Further it deals with mortgage loans, appraisal issues, and also the role of real estate pricing in connection with mortgage loans. The practical part contains appraisal of a family house, civic amenities and local market analysis

Key words: Mortgage, appraisement, real estate, methods of valuation

Obsah: ÚVOD ................................................................................................................... 7 TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................ 9 1. Základní pojmy: .............................................................................................. 9 1.1. Hypoteční úvěr ............................................................................................................. 9 1.2. Nemovitost: .................................................................................................................. 9 1.3. Pozemek: ...................................................................................................................... 9 1.4. Stavba: ........................................................................................................................ 10 1.5. Budova........................................................................................................................ 11 1.6. Rozestavěná budova ................................................................................................... 11 1.7. Byt .............................................................................................................................. 11 1.8. Katastr nemovitostí..................................................................................................... 11 Účel katastru ............................................................................................................... 11 Obsah katastru ............................................................................................................ 12 Předmět evidence v katastru nemovitostí jsou: .......................................................... 12 Zápis práv ................................................................................................................... 13 1.9. Věcná břemena ........................................................................................................... 14

2. Hypoteční úvěr............................................................................................... 16 2.1. Zástavní právo: ........................................................................................................... 17 2.2. Zástava: ...................................................................................................................... 17 2.3. Vznik zástavního práva .............................................................................................. 17 2.4. Zánik zástavního práva ............................................................................................... 18 2.5. Zadluţitelná hodnota .................................................................................................. 18

3. Oceňování nemovitosti .................................................................................. 19 3.1. Oceňovatel .................................................................................................................. 19 3.2. Zadavatel ocenění ....................................................................................................... 22 3.3. Předmět ocenění ......................................................................................................... 23 3.4. Hodnota ...................................................................................................................... 24 Věcná hodnota ............................................................................................................ 24 Výnosová hodnota ...................................................................................................... 25 Trţní hodnota ............................................................................................................. 25 3.5. Cena ............................................................................................................................ 25 5

Obvyklá (obecná, trţní) cena...................................................................................... 26 Pořizovací cena........................................................................................................... 26 Reprodukční cena ....................................................................................................... 26 3.6. Právní úprava oceňování nemovitostí ........................................................................ 27 Administrativní cena .................................................................................................. 28 Oceňování na trţních principech ................................................................................ 28 3.7. Metody oceňování nemovitého majetku (nemovitostí) .............................................. 28 Teorie nákladové metody ........................................................................................... 28 Teorie výnosové metody ............................................................................................ 29 Teorie metody porovnávací ........................................................................................ 30

4. Úloha ocenění ve vazbě na hypoteční úvěr ................................................. 30 4.1. Ocenění nemovitosti pro poskytnutí hypotečního úvěru:........................................... 31 4.2. Úloha věřitele ............................................................................................................. 33 4.3. Nemovitost k zástavě vhodná ..................................................................................... 33 4.4. Nemovitost k zástavě nevhodná ................................................................................. 34 4.5. Nemovitost k zástavě podmíněně vhodná .................................................................. 36 4.6. Ocenění ve vazbě na správu hypotečního úvěru ........................................................ 38

PRAKTICKÁ ČÁST ......................................................................................... 40 ZPRÁVA O HODNOCENÍ č.1 ....................................................................................... 41 ZPRÁVA O HODNOCENÍ č. 2. ..................................................................................... 71 ANALÝZA TRHU ......................................................................................................... 102

5. ZÁVĚR ......................................................................................................... 113 6. SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ....................................................... 114 7. SEZNAM PŘÍLOH ..................................................................................... 116

6

ÚVOD Pokud se nacházíme v pozici osoby, ţádající o hypoteční úvěr je pro nás nejspíš nejvíce napínavé období kdy se počítá hodnota nemovitosti, kterou věřiteli nabízíme jako předmět zajištění námi poţadovaného úvěru. Jsme napjati a přemýšlíme kolik to asi tak můţe být. Jsme napjati, zda vypočtená hodnota bude dostatečná, abychom získali námi poţadovaný hypoteční úvěr. Málo koho z nás v tuto chvíli napadne, kolik skutečností můţe tuto hodnotu ovlivnit a co všechno, týkající se nemovitosti, můţe naše plány záhy změnit. Pokud se budeme nacházet v pozici věřitele, myslím, ţe uţ tak moc napjati nebudeme. Odhad nemovitosti, který následně věřiteli předkládáme, je uceleným přehledem vypovídající o kvalitě předmětu ocenění. Věřitel toto ocenění přijímá a rozhoduje se, zda námi nabízenou nemovitost bude akceptovat jako nemovitost k zástavě vhodnou, či nikoli. Kaţdopádně, obě dvě strany se vţdy před poskytnutím hypotečního úvěru neformálně ptají: „ tak kolik?“. Rok 2011 byl co do objemu poskytaných hypoték druhým nejúspěšnějším v historii hypotečních úvěrů v rámci hypotečního úvěrování v České republice. Je tedy patrno, ţe investice do bydlení formou hypotečního financování je stále oblíbená, z čehoţ vyplývá, ţe otázka oceňování nemovitostí pro poskytnutí hypotečního úvěru je stále aktuální. Cílem této bakalářské práce je přiblíţit čtenáři význam a smysl odhadu nemovitosti z pozice věřitele.

Bakalářská práce je rozdělena do dvou částí, a to na teoretickou a

praktickou. Úvodní kapitola teoretické části bude věnována objasnění pojmů a definic, které jsou společné pro oblast hypotečních úvěrů a oceňování. Obě dvě tyto oblasti spojují informace, které poskytuje katastr nemovitostí. Dále jsou spojeny s procesy a výsledky řízení stavebních úřadů. A aby si všichni vzájemně porozuměli, domluvili se, musí mít v pojmech a definicích jasno. Byť u některých pojmů je to drobet obtíţené. Následné kapitoly představí čtenáři oblast hypotečních úvěrů, procesy spojené s oceňováním a závěr praktické části problematiku úlohy ocenění pro poskytnutí a správu hypotečního úvěru. Vzhledem k tomu, ţe je obtíţné dohledat publikace, které by se touto problematikou zabývaly, moţná ani nejsou napsány a metodické pokyny příslušných věřitelů jsou jejich 7

interními dokumenty, budu v závěru praktické práce čerpat z vlastních zkušeností, které jsem osobně získala v oblasti poskytování hypoteční úvěrů. Zbylá část bakalářské práce bude částí praktickou, která bude obsahovat ocenění rodinného domu, občanské vybavenosti a analýzu lokálního trhu.

8

TEORETICKÁ ČÁST 1.

Základní pojmy:

1.1.

Hypoteční úvěr Podle současného českého právního řádu, je dle §28, odst. 3. Zákona č. 190/2004 o

dluhopisech za hypotečním úvěrem povaţován takový úvěr “jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční, dnem vzniku právních účinků zástavního práva. “

1.2.

Nemovitost: „Nemovitostmi jsou dle §119, odst.2, Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb

„

pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem.“

1.3.

Pozemek: „Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní

správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhý pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“ 1 Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 2 Stavební parcela: pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří.3 Pro účely oceňování, se pozemky dle § 9, zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) člení na: a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky c) lesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky 1

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) §27, písm.a

2

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), §27, písm.b)

3

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), §27, písm.c)

9

e) jiné pozemky, kterými jsou na příklad hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda

1.4.

Stavba: Dle §2, odst.3. Stavebního zákona č. 183/2006 Sb., se stavbou se rozumí „ veškerá

stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání“. Pro účely oceňování, se stavby dle § 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou: - budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory - venkovní úpravy stavby inţenýrské a speciální pozemní dále viz. dle § 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) b) vodní nádrţe a rybníky c) jiné stavby Pokud porovnáme definici stavby dle Občanského zákoníku

4

s definicí stavby ze

stavebního zákona, zjistíme mezi těmito definicemi nesoulad. Občanský zákon pohlíţí na stavbu jako na věc, a to nemovitou, kdy stavba není součástí pozemku a je se zemní spojena pevným základem, dle stavebního zákona lze ovšem stavbu chápat nejen jak věc, ale i činnost, proces. Jak je vidět, byť je tento pojem vyuţíván v tolika větných spojeních, veřejnoprávními i soukromoprávními předpisy, neexistuje pro pojem stavba definice jednotná.

4

Občanský zákoník 40/1964 Sb., §120, odst.2,

10

1.5.

Budova Definici pojmu budova nalezneme v §27, písm. k) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru

nemovitostí České republiky (katastrální zákon) kde je budova definována jako: „nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.“5

1.6.

Rozestavěná budova Rozestavěnou budova je opět definována zákonem 344/1992 Sb jako „budova alespoň

v takovém stupni rozestavěnosti, ţe jiţ je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím uţíváním“.6

1.7.

Byt Definice bytu vychází ze zákona č. 72/1994 Sb kterým se upravují některé

spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Bytem je dle této definice: „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.“

1.8.

Katastr nemovitostí „Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a

popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona.“7 Zvláštním předpisem je zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech a jiných věcných právech k nemovitostem. Účel katastru Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouţí dle §1, odst. 3, zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

5

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), §27, písm. k)

6

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), §27, písm. l)

7

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), §1, odst. 3

11

k ochraně práv

k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského půdního fondu -

k oceňování nemovitostí

-

pro účely vědecké, hospodářské a statistické

Obsah katastru Katastr obsahuje geometrické a polohové určení nemovitosti a katastrálních území. Druhy pozemků, čísla a výměry parcel, čísla bytů a nebytových prostorů, údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a dalších právech dle zákona.8 Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech, a to podle katastrálních území, které tvoří:

-

katastrální mapy a jejich číselné vyjádření

-

údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech

-

souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru

-

dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví.

-

sbírka listin. Tuto sbírku tvoří např. kupní smlouvy, darovací smlouvy a další.

Předmět evidence v katastru nemovitostí jsou: -

pozemky v podobě parcel

-

budovy spojené se zemí pevným základem

-

byty

-

nebytové prostory

-

rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory.

V katastru nemovitostí se neeviduje příslušenství9 stavby a ani jejich součásti.10 8

§3, zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

9

§121, odst.1., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

10

§120, odst.1., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

12

Za příslušenství jsou povaţovány věci, které náleţí vlastníku nemovitosti a jsou s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. U pohledávek se jedná o úroky, úroky z prodlení, atd. Pokud se vrátíme zpět ke stavbám, příslušenstvím mohou být téţ jiné stavby, jako je např.: přípojky vody, kanalizace, septik.11 Součástí nemovitosti jsou věci, které k ní z povahy náleţí a nemůţou být odděleny, aniţ by se tím nemovitost znehodnotila. Z pohledu stavby se jedná např.: o schody, okna, dveře, schodiště, ústřední vytápění včetně kotle, domácí vodárna, studna a další. „Za součást stavby můžeme považovat i další stavby, pokud jsou s předchozí stavbou provozně propojeny. Za provozní propojení považujeme stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně – dveřmi, společnou chodbou. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace.“ 11 K nemovitostem, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, se zapisuje: -

vlastnického právo

-

zástavní právo

-

právo odpovídající věcnému břemeni

-

předkupní právo s účinky věcného práva. 12

Vlastnické právo je pak vţdy uvedeno v části „A“ listu vlastnictví, neboli výpisu z katastru nemovitostí. Omezení vlastnického práva je uvedena v části „C“ tohoto listu. Zápis práv Práva, která jsou předmětem evidence zápisu v katastru nemovitostí, se zapisují do katastru nemovitostí formou zápisu „Vkladu“ práva nebo výmazem vkladu práva pokud zákon10 nestanoví jinak. Právní účinky vkladu vznikají ke dni, kdy návrh na vklad příslušného práva, byl příslušnému katastrální úřadu doručen, a to základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení.

11

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 1.2.

12

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitosti

13

Pokud vlastnického právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni nebo předkupní právo s účinky věcného práva vzniklo, změnilo se nebo zaniklo ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, vydraţením, příklepem licitátora na veřejné draţbě, zapisuje se toto právo „Záznamem“. Takzvanou „ Poznámku“ zapisuje katastrální úřad v případě, kdy mu je doručeno rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, soudního exekutora, insolventního správce a dále osobou či subjektem uvedeným v §9, odst.1, zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tímto rozhodnutím nebo oznámením můţe být usnesení o nařízení exekuce, návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva a další. Poznámka spornosti Tato poznámka je zapisována k nemovitosti na základě doručeného oznámení soudu o podané ţalobě o určení vlastnictví k této nemovitosti.

Plomba Všechny listiny, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, jejichţ nedílnou součástí je návrh na vklad,

jsou při přijetí katastrálním úřadem označeny

pořadovým číslem a datem přijetí. Následně katastr nemovitostí vyznačí v souboru popisných informací u dotčených nemovitostí plombu „P“ vyjadřující, ţe právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou.

1.9.

Věcná břemena Obecně je věcné břemeno chápáno jako vše, co nás nebo naše vlastnické práva nějak

omezuje, zatěţuje, či zavazuje k nějaké povinnosti. Definici věcného břemene najdeme v §151, odst. 1, občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., který říká : „Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídajícím věcným břemenům jsou spjata buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě“. Příkladem věcného břemene, které není věcným břemenem aţ tak neobvyklým, je například věcné břemeno práva chůze a jízdy přes pozemek jiného vlastníka, věcné břemeno doţití, či 14

bezplatného bydlení v domě či bytě, právo čerpání vody ze studny, či právo stavby na cizím pozemku. Mezi neobvyklá věcná břemena můţeme zařadit věcné břemeno právo chovu domácího zvířectva. Vznik věcných břemen: -

smluvním vztahem

-

v rámci řízení o dědictví

-

rozhodnutím příslušného orgánu

-

ze zákona.

Zánik věcného břemene: -

zánikem věci,

-

uplynutím doby,

-

smlouvou

-

smrtí oprávněného

-

splynutím

-

rozhodnutím soudu

-

vyvlastněním a ze zákona.

Z hlediska oceňování můţeme věcná břemena rozlišit na věcná břemena z hlediska doby trvání ( navţdy, na dobu určitou, neurčitou), z hlediska uţitku (uţitek, který věcné břemeno přináší oprávněnému, nebo povinnost povinnému) a z hlediska způsobu ocenění na určení hodnoty věcného břemene nebo určení hodnoty nemovitosti na níţ věcné břemeno vázne. Způsob ocenění práva odpovídajíc věcnému břemenu je uveden v §18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

15

Hypoteční úvěr

2.

Hypoteční úvěr patří k nejstarším typům úvěrů a hraje dnes prakticky po celém světě velmi významnou roli v oblasti investic do nemovitostí slouţících převáţně k bydlení. První hypoteční úvěry se na území české republiky začali poskytovat v roce 1995, kdy tato činnost příslušela výlučně bankám.

Díky jejich sloţitosti, komplikovanosti a vysokým

sazbám nebyly příliš populární a nároky na poskytnutí splňovali spíše lidé s vyššími příjmy. Zlomem se stává období kolem roku 2001, kdy díky rostoucí konkurenci v rámci bankovního sektoru se hypoteční úvěry stávají dostupnější a nabídka variant hypotečních úvěrů pestřejší. Hypoteční úvěr se od standardních úvěrů (např. spotřebních) liší skutečností, ţe je zajištěn nemovitostí viz. čl. 1.1. této práce a tato skutečnost, je oproti těmto standardním úvěrům jeho nespornou výhodou. Nemovitost, lze totiţ povaţovat za jednu z nejkvalitnějších záruk, kterou je jednotlivec schopen věřiteli poskytnout. Díky této záruce, nabízí věřitel oproti standardním úvěrům výhody, kterými jsou např.: niţší úroková sazba, delší splatnost. Jelikoţ definice hypotečního úvěru říká pouze, ţe hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí, není poskytování těchto úvěrů jiţ pouze výsadou bank a byť tato definice neříká, ţe výnos z tohoto úvěru musí být výhradně spojen s investicí do bydlení, současný český trh dělí hypoteční úvěry na účelové a neúčelové. Za účelový úvěr je povaţován takový úvěr, kdy z výnosu tohoto úvěru je provedena prokazatelná investice do nemovitosti, čímţ můţe být: -

úhrada kupní ceny v rámci koupě nemovitosti

-

úhrada investice na výstavbu a dostavba nemovitosti

-

úhrada investice rekonstrukce nemovitosti

-

vypořádání dědictví nebo společného jmění manţelů k nemovitosti.

-

kombinace výše uvedeného, např.: kopě pozemku s následnou výstavbou rodinného domu na tomto pozemku

Neúčelovým hypotečním úvěrem, který je téţ nazýván americkou hypotékou, je takový úvěr, u kterého není nutné prokazovat účel investice do nemovitosti.

16

Aby došlo k naplnění definice hypotečního úvěru, je vţdy nutné hypoteční úvěr zajistit nemovitostí, ke které bude zřízeno zástavní právo. Pro pochopení tohoto poţadavku je opět nutné znát definici zástavního práva, zástavy, vzniku a zániku zástavního práva, které najdeme v Občanském zákoníku č. 40/1964 Sb.

2.1.

Zástavní právo: „ Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá,

nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.“

13

V případě hypotečního úvěru se jedná o zástavní právo smluvní a zapisuje do

katastru nemovitostí. Toto zástavní právo nikterak neomezuje vlastnické právo, vlastníkem nemovitosti je i nadále majiteli nemovitosti, ale vzniká povinnost udrţovat nemovitost tak aby nedošlo k jejímu znehodnocení a sníţení její hodnoty.14 V praxi bývá úvěr nejčastěji zajištěn nemovitostí, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut. Nejsou ovšem výjimkou případy, kdy je úvěr zajištěn nemovitostí ve vlastnictví třetí osoby, nebo zajištěn nemovitostí další, tak aby byla dostatečná hodnota zajištění úvěru. Pro věřitele je spíš neţ vlastnické právo rozhodují kvalita nemovitosti a minimální rizika s nemovitostí spojená.

2.2.

Zástava: „ Zástavou může být věc movitá nebo nemovitá, podnik nebo jiná věc hromadná,

soubor věcí, pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví“ 15 Pokud se jedná o nemovitost, musí se tato nemovitost nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 16

2.3.

Vznik zástavního práva Zástavní právo vzniká na základě písemní smlouvy17 nebo rozhodnutím soudu, nebo

správního úřadu, nebo ze zákona. 13

§119, odst. 2., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.,

14

§162, odst. 1., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.,

15

§153, odst. 1., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

16

§28, odst. 4., zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb.

17

Zástavní smlouva musí vţdy jednoznačně obsahovat označení předmětu zástavy a pohledávky (její výši), kterou zástava zajišťuje. Zástavní právo vzniká vţdy vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak.

2.4.

18

Zánik zástavního práva Zástavní právo v souladu se zákonem 19 zaniká:

-

zánikem pohledávky

-

zánikem zástavy (nemovitosti)

-

vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným pásemným úkonem

-

uplynutím doby, na níţ bylo zástavní právo zřízeno

-

sloţí-li zástavní dluţník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy

-

písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dluţníkem nebo zástavcem

Způsob, jakým má být nemovitost, která je předmětem zástavy hypoteční úvěru oceněna, upravuje zákon o dluhopisech 190/2004 Sb., který říká: „Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním -

trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitostí

-

výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí

-

práv a závad s nemovitostí spojených

-

místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jejich vlivů a předpokládaného vývoje.“ 20

2.5.

Zadluţitelná hodnota Česká právní úprava pojem zadluţitelná hodnota nikterak neupravuje. Na tuto

problematiku můţeme narazit v § 29 zák. č. 190/04 Sb. o dluhopisech ve které je uvedeno: „Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním trvalých a dlouhodobě udržitelných

17

§552, občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

18

§156, občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

19 20

§170, občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. §29, odst. 2., zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb.

18

vlastností nemovitosti, výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práv a závad s nemovitostí spojených a místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.“ Oproti trţní hodnotě, se zadluţitelná hodnota odlišuje tím, ţe by měl být kladen důraz na její dlouhodobost, opatrnost, udrţitelnost, stálost do budoucna a i přes změny trţní hodnoty by měla zůstat konstantní. Dále by měla by být stanovena tak, aby po celou dobu ţivotnosti úvěru byl tento úvěr zajištěn a v případě, ţe by musel věřitel přistoupit k realizaci zástavy z titulu nesplácení úvěru dluţníkem, došlo by z výnosu zastavené nemovitosti k uspokojení pohledávky věřitele, a to včetně dalších výdajů spojených se zpeněţením zástavy. Jinými slovy můţeme říci, ţe se jedná o jakýsi koeficient bezpečnosti pokrývající rizika spojená s výše uvedeným.

3.

Oceňování nemovitosti Oceňování nemovitostí je odbornou činností, jejímţ výsledkem je zjištění hodnoty

nemovitosti podle jejích skutečných právních, technických a uţitných vlastností. Oceňování se provádí za pomoci oceňovacích metod a pravidel, osobou, která je k tomuto úkonu způsobilá viz. čl. 3.1. této práce. Kaţdý z nás, ať vědomě nebo nevědomě hodnotí, oceňuje věci kolem sebe. Dokáţeme si udělat představu o hodně věci, jako jsou například potraviny, které denně kupujeme. U nemovitostí, je na rozdíl od potravin, při ocenění nutno zohlednit velké mnoţství různých faktorů. Kaţdá nemovitost je originál, jedinečná, nacházejí se v různých lokalitách s různými vlivy okolí. Jak je vidět toto všechno činní úkon oceňování nemovitostí velmi komplikovaným, odborným a je tedy lepší přenechat tuto činnost odborníkům.

3.1.

Oceňovatel Odhad hodnoty nemovitosti můţe v souladu s příslušným zákonem provádět několik

subjektů, kterými jsou: odhadci, znalci, nebo jejich zaměstnanci. Dále tuto činnost provádí také zaměstnanci bank a pojišťoven.

19

Kaţdý tento subjekt by měl mít vysoké odborné znalosti nejen z oblasti pozemního stavitelství, ale i z oblasti práva, stavebního zákona, katastrálního zákona, občanského zákona a mimo těchto odborných znalostí by měl splňovat i morální předpoklady, kterými jsou diskrétnost, nezávislost a nezaujatost.

Odhadce Ten, kdo provádí odhad, musí být přece odhadce. A tak asi to nejspíš zůstalo, neboť takto obecně se říká osobě, která získala ţivnostenské oprávnění pro provozování vázané ţivnosti: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek, podnik a splňuje tak podmínky pro provozování ţivnosti a dále je odborně způsobilý, coţ v tomto konkrétním případě znamená, ţe má: - vysokoškolské vzdělání 

ve studijním programu a studijním oboru zaměřeném na oceňování majetku nebo



absolvoval celoţivotního vzdělávání podle zvláštního právního předpisu21 v rozsahu nejméně 4 semestrů zaměřeného na oceňování majetku dané kategorie nebo



absolvoval celoţivotního vzdělávání podle zvláštního právního předpisu22 v rozsahu nejméně 2 semestrů zaměřeného na oceňování majetku dané kategorie a 2 roky praxe v oboru

-střední vzdělání s maturitní zkouškou v oboru, ve kterém má být oceňování vykonáváno a: 

absolvoval celoţivotní vzdělávání podle zvláštního právního předpisu27 v rozsahu 2 semestrů zaměřeného na oceňování majetku, nebo



absolvoval pomaturitní kvalifikační studium v rozsahu nejméně 2 školních roků zaměřeného na oceňování majetku, případně má 2 roky praxe v oceňování majetku, nebo osvědčení o rekvalifikaci nebo

21

§ 60 zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách a o změně a doplnění dalších zákonů (zákon o vysokých školách), ve

znění zákona č. 147/2001 Sb. 22

§ 60 zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách a o změně a doplnění dalších zákonů (zákon o vysokých školách), ve

znění zákona č. 147/2001 Sb.

20



vlastní jiný doklad o odborné kvalifikaci pro příslušnou pracovní činnost vydaný zařízením akreditovaným podle zvláštních právních předpisů, nebo zařízením akreditovaným Ministerstvem školství, mládeţe a tělovýchovy, nebo ministerstvem, do jehoţ působnosti patří odvětví, v němţ je ţivnost provozována, a 5 let praxe v oceňování majetku;

Znalec Činnost znalce je upravena v zákoně č. 444/2011 Sb. o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů. Dle tohoto zákona můţe být znalcem být jmenován jen ten, kdo je: -

„státním občanem České republiky, občanem jiného členského státu Evropské unie, kterému bylo vydáno potvrzení o přechodném pobytu nebo povolení k trvalému pobytu na území České republiky, nebo státním příslušníkem jiného než členského státu Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k trvalému pobytu na území České republiky,

-

způsobilý k právním úkonům v plném rozsahu,

-

je bezúhonný“23

-

nebyl v posledních 3 letech vyškrtnut ze seznamu znalců a tlumočníků pro porušení povinností podle tohoto zákona “24

„Podmínku bezúhonnosti nesplňuje fyzická osoba, která byla pravomocně odsouzena: -

za úmyslný trestný čin, nebo

-

za nedbalostní trestný čin spáchaný v souvislosti s výkonem činnosti znalce, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena“25

Jmenovaní znalci jsou po sloţení slibu zapsání do seznamu znalců a tlumočníků, které vedou krajské soudy, v jejichţ obvodu má znalec trvalé bydliště. Od tohoto okamţiku můţe znalec vykonávat znaleckou činnost dle podmínek stanových zákonem č. 444/2011 Sb. o znalcích a tlumočnících. 23

§ 4, odst. 1, písm a), zákona č. 444/2011 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů

24

§ 4, odst. 1, písm a), zákona č. 444/2011 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů

25

§ 4, odst. 2., zákona č. 444/2011 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů

21

Činností znalce je podávání posudků, které slouţí k potřebám řízení před orgánem veřejné moci, a dále i pro potřeby fyzické nebo právnické osoby. Znalec je povinen vykonávat svou činnost ve stanovené lhůtě, oboru a odvětví, pro který byl jmenován. Dále je povinen zachovávat mlčenlivost o skutečnostech, o kterých se dozvěděl v souvislosti s výkonem své znalecké činnosti, a to i po jejím skončení. Oproti odhadci je výstupem znalce znalecký posudek, coţ je písemný dokument obsahující nález, posudek a znaleckou doloţku. V nálezu je v případě ocenění nemovitosti, uveden předmět ocenění, potřebné podklady, které byly pro vyhotovení nálezu pouţity a uvedeno vlastní ocenění. Znalecká doloţka je znalcem připojena v závěru znaleckého posudku včetně jeho potvrzení, ţe posudek byl zpracován na základě příslušného znaleckého oprávnění. Zaměstnanci Třetí skupinou osob, která vyhotovuje odhad hodnoty nemovitosti, jsou zaměstnanci bank, pojišťoven, či zaměstnanci právnických osob. Jak je tedy patrno oproti odhadcům a znalcům vykonávají tito zaměstnanci činnost v rámci pracovně právního vztahu a pokud nemá zaměstnavatel oprávnění k provozování činnosti v oblasti oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek, podnik, je takto zhotovený odhad pouze interním dokumentem této právnické nebo fyzické osoby.

3.2.

Zadavatel ocenění

V praxi se při zadávání ţádosti o ocenění setkáváme se třemi skupinami ţadatelů a to, fyzické osoby, právnické osoby, stát, případně orgány územní samosprávy. Pro případ poskytnutí hypoteční úvěru je tímto zadavatelem můţe být: -

samotný ţadatel o úvěr

-

osoba, která je součastným vlastníkem nemovitosti, která má být předmětem zajištění, coţ můţe být i osoba právnická.

22

Pokud je jiţ úvěr poskytnut a je nutné předmět zajištění znovu ocenit, například z důvodu realizace zástavy, z titulu pojistné události, nebo došlo ke změně právního či technického stavu nemovitosti, můţe být tímto zadavatelem i samotný věřitel.

3.3.

Předmět ocenění Předmět ocenění lze obecně definovat jako „majetek nebo jeho soubor, u něhož má být

stanovena hodnota“26 v případě hypotečních úvěrů se vţdy musí jednat o nemovitost. Při kaţdém ocenění musí proběhnout řádná identifikace předmětu ocenění. Ta je prováděna formou místního šetření samotným odhadcem nebo znalcem, dále dle níţe uvedených podkladů: -

originál výpisu z katastru nemovitostí, který zahrnuje nejen popisnou informaci o nemovitosti ale i vlastnická práva, omezení vlastnických práv kterými jsou např: zástavní práva, věcná břemena, exekuce a nabývací tituly na základě kterých byla nemovitost vlastníkem získána. Obvykle je pro vypracování odhadu akceptován výpis z katastru nemovitostí, který není starší jak 3 měsíce. Pokud má odhadce pochybnosti o aktuálnosti údajů na výpise uvedených, můţe si toto ověřit náhledem do katastru nemovitostí na www.czuk.cz, nebo přímo na příslušném katastrálním úřadě.

-

originál kopie katastrální mapy, ze které by mělo být patrno zakreslení oceňované nemovitosti v souladu se skutečností.

-

cenová mapa pozemků, a to pokud je v dané obci či městě vyhotovena a je k datu ocenění platná

-

stavebně právní dokumentace - projektová dokumentace, stavební povolení, které jsou důleţitým podkladem v případě, kdy dochází oceňování staveb ve fázi rozestavěnosti, kolaudační rozhodnutí. V případě, ţe je předmětem ocenění např. pozemek, na kterém se nachází stavba, určená k odstranění bude relevantním podkladem demoliční výměr této stavby.

-

územní plán obce, který stanovuje základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání a vymezuje zastavěné území a plochy27

-

nájemní smlouvy

26

Hálek Vítězslav, Oceňování majetku v praxi

27

Zákon č. 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

23

-

smlouvy o zřízení věcného břemene, zástavního práva, předkupního práva. Pokud je věcné břemeno geometricky zaměřeno bude poţadovaným dokumentem i kopie tohoto geometrického plánu.

Všechny tyto podklady, včetně skutečností zjištěných místním šetřením, kterými jsou: -

fotodokumentace ke dni místního šetření

-

výměry skutečně zjištěné v rámci místního šetření

-

informace o nemovitosti sdělené samotným vlastníkem nemovitosti nebo zadavatelem ocenění

-

ostatní zjištěné skutečnosti, které jsou výsledkem pozorování a ověřování předmětu ocenění a okolních skutečností a vlivů. Příkladem můţe být sníţená atraktivita oblasti, kde se předmět ocenění nachází, např: hlukem, prachem.

je nutné uvést v nálezové části odhadu. Dokumenty, které byly pro ocenění nemovitosti dostupné v listinné podobě, by měly být k odhadu připojeny.

3.4.

Hodnota Pojem

hodnota

je

pojmem

právně

nevymezeným,

ekonomicky

obecným.

Nenalezneme tedy ţádnou definici tohoto slova, byť je vyuţíváno v tolika větných spojeních v běţné komunikaci, soukromoprávními i veřejnoprávními předpisy. Jako první nás asi napadne hodnota v kontextu s člověkem, jeho osobními hodnotami a společností a pokud tuto oblast pomineme, můţe se setkat s hodnotou pojišťovací, účetní a v rámci oceňování s hodnotou výnosovou, střední nebo trţní. Jak je patrno existuje celá řada hodnot a jelikoţ kaţdá můţe být vyčíslena, potaţmo vyjádřena číslem, je nutné aby bylo vţdy přesně definováno, o jakou hodnotu se jedná. Věcná hodnota Věcnou hodnotou je „Rreprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používaní, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci“ 28

28

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 1.14.7.

24

Obdobou této ceny je tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem dle zákona o oceňování č. 151/1997 Sb., §2, odst. 3. Výnosová hodnota Téţ kapitalizovaný zisk. Výnosová hodnota je „Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanové úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.“ 29 Zjišťuje se u nemovitostí z dosaţeného, při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosaţitelného ročního nájemného, který sníţíme o roční náklady na provoz. Do nákladů se zahrnují odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění, atd. Obdobou této ceny je tzv. cena zjištěná výnosovým způsobem dle zákona o oceňování č. 151/1997 Sb., §2, odst. 3. Trţní hodnota „Tržní hodnota je pojmem ekonomicky obecným, vyjadřující střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen.“30 Jedná se tedy o odhad odhadce, za kterou by měl být majetek směněn, k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, v nestranné transakci, po náleţitém marketingu, ve které obě strany jednají informovaně, bez nátlaku a z vlastní vůle.31 Jak je patrno, nejedná se tedy o cenu za nemovitost skutečně zaplacenou.

3.5.

Cena Oproti hodnotě pojem Cena jiţ definován je, a to v zákoně o cenách č. 526/1996

Sb.,§1, odst.2), ve kterém je uvedeno, ţe: “ Cena je: -

peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 tohoto zákona

-

nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji“. Tímto zvláštním předpisem je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně

některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Cena je tedy vyjádřením skutečnosti, za 29

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 1.14.7.

30

Moderní metody oceňování nemovitosti na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 13

31

Mezinárodní oceňovací standardy (IVSC – Intrnational Value Standards 200)

25

jakou peněţní částku je předmětná věc nabízena, nebo byla koupena, či prodána. Z pohledu času se cena stává historickým ukazatelem a můţe i nemusí, mít vztah k hodnotě věci. Jelikoţ jsou při oceňování pouţívány oba dva tyto pojmy - cena i hodnota, je nutné při samotném ocenění vţdy definovat co je předmětem zjištění. Obvyklá (obecná, trţní) cena Jedná se o „ cenu, za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit.“

32

Dále je cena obvyklá definována zákonem o oceňování majetku33, kterou se

rozumí: „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ vychází ze zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům Pořizovací cena Tato cena se vyskytuje nejčastěji v účetní evidenci jako pořizovací cena, za kterou byl majetek pořízen včetně nákladů s pořízením související. Z pohledu času se jedná o cenu historickou. „Cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb cena v době jich postavení) bez odpočtu opotřebení.“34 Reprodukční cena Je „cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.“ 35

32

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 1.14.8.

33

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

34

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 1.14.4.

26

3.6.

Právní úprava oceňování nemovitostí Právní předpisem upravující oceňování nemovitostí v rámci České právní úpravy je: - zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o

oceňování majetku), kterým je upraven způsob oceňování nemovitostí, dále věcí movitých, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Těmito zvláštními předpisy je například vyhláška Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců dědictví, zákon ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 242/1994 Sb. a další zvláštní předpisy na které je odkazováno v §1, odst. 1), zákona 151/1997 Sb., - prováděcí vyhláška 3/2008 Sb., kterou se dle §1 této vyhlášky provádí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákon, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Tato vyhláška stanovuje koeficienty, ceny, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb. Součástí vyhlášky je 39 příloh. - zákon č. 526/1990 Sb., o cenách který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon platí i pro převody a přechody vlastnictví k nemovitostem včetně uţívacích práv k nemovitostem. Definice ceny je uvedena v čl. 3.4. této práce. Jak je patrno, při samotném oceňování nemovitostí rozlišujeme dva přístupy, které se od sebe liší metodami a pravidly: -

administrativní oceňování nemovitosti, jehoţ výsledkem je cena zjištěná podle cenového předpisu

-

oceňování nemovitostí na trţních principech, jehoţ výsledkem je zjištění trţní hodnoty neboli ceny obvyklé

35

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 1.14.5.

27

Administrativní cena Tato cena se zjišťuje podle platného oceňovacího předpisu. Povinně v případech, kdy stanovení takové ceny nařizuje právní předpis. Oceňování touto cenou se pouţívá pro potřeby státní správy, čímţ jsou např.: daňové účely, vyvlastňování, oceňování majetku investičních a penzijních fondů. Oceňování na trţních principech Výsledkem trţního oceňování je odhad trţní hodnoty, kdy definice hodnoty byla objasněna v čl. 3.4. této práce. Pokud hledáme odpověď na otázku co to vlastně trţní hodnota je, najdeme tuto odpověď v definici práva EU, ve kterém je uvedeno, ţe: trţní hodnota vyjadřuje cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Dále tuto hodnotu definuji mezinárodní profesní odhadci majetku v rámci Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC/TEGoVA, ale najdeme jí i v definici zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, viz. definice Ceny obvyklé (obecné trţní) v čl. 3.5. ceny obvyklé. Trţní hodnota nemovitosti je ovlivňována řadou faktorů, kterými jsou: -

ekonomické (např.: zaměstnanost, hospodářský rozvoj)

-

politické (např.: daňová politika státu, územní plánování)

-

sociálně demografické (velikost rodin, vzdělávání, ţivotní styl, sociální politika)

-

fyzikální vlivy (způsob zástavby, poloha, architektura, ţivotní prostředí, stáří staveb, vyuţitelnost, údrţba staveb, technická, ekonomická, morální ţivotnost)

3.7.

Metody oceňování nemovitého majetku (nemovitostí)

Teorie nákladové metody Cílem této metody je určit věcnou hodnotu nemovitosti, tj. reprodukční cenu, za kterou by bylo moţno vybudovat stavbu, která by byla shodná, nebo byla shodných parametrů se stavbou oceňovanou, a to za pouţití současných technologií. 28

Nákladovou metodou se oceňují nemovitosti, kterými jsou stavby, např.: rodinné domy, objekty k individuální rekreaci, školy, tj. nemovitosti u kterých není rozhodující výnos, ale funkčnost. Reprodukční cena můţe být vypočtena několika způsoby: -

metodou agregovaných poloţek Pouţijeme v případě, kdy není k dispozici technická/prováděcí dokumentace, ke stavbě. Jsou známy druhy materiálů a stavební konstrukce. Agregovaná poloţka v sobě zahrnuje několik stavebních prací tak, ţe tvoří ucelenou konstrukci. (příkladem je třeba poloţka ŢB základových pasů, která v rámci agregované poloţky obsahuje i potřebné bednění)36

-

metodou THU ( pomocí technicko – hospodářských ukazatelů) Pro výpočet reprodukční ceny touto metodou pouţíváme dostupné ceníky, ve kterých jsou uvedeny jednotkové ceny pro propočty cen staveb. Tyto ceníky publikuje řada firem, mezi které patří například společnost ÚRS Praha, a.s., Oproti cenovému předpisu jsou nevýhodou těchto ceníků vyšší pořizovací náklady, výhodou aktuálnější ceny.

-

individuální cenovou kalkulací Jedená se o nejpracnější, nejpodrobnější avšak nejpřehlednější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí. Metodu lze pouţít jen v případech, kdy jsou známy jednotlivé konstrukce, jejich detailní provedení, coţ znamená, ţe se jedná o novostavby, nebo o stavby u nichţ existuje technická dokumentace a stavba v souladu s touto technickou dokumentací proběhla.

-

pouţitím cenového předpisu, kterým je Vyhláška č. 3/2008 Sb.

Teorie výnosové metody Výnosové metody pohlíţejí na nemovitost jako na prostředek, který má přinášet, nebo jiţ skutečně přináší výnos.

36

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 3.4.4.

29

Výnosovými metodami se oceňují převáţně nemovitosti pro komerční vyuţití. Těmi jsou například administrativní budovy, výrobní a skladové objekty. Výsledkem ocenění je výnosová hodnota neboli kapitalizovaný zisk, který lze definovat jako „součet diskontovaných (odúročených) předpokládaných výnosů z jejího pronájmu.“ 37 Teorie metody porovnávací Metody

porovnávací

jsou

zaloţeny

na

porovnání

oceňované

nemovitosti

s porovnatelnou nemovitostí, v obdobných podmínkách, kdy výsledkem tohoto porovnání je cena obvyklá neboli hodnota trţní. Mezi tyto metody patří metody: -

přímého porovnání mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí

-

nepřímého porovnání, kdy prodávané nemovitosti a jejich ceny jsou zpracována na průměrnou nemovitost a s touto cenou je porovnávána nemovitost oceňovaná

Metoda porovnávací je základní metodou trţního oceňování a oprávněně patří mezi metody v rámci trţního oceňování nejvíce pouţívané.

4.

Úloha ocenění ve vazbě na hypoteční úvěr V předešlých kapitolách jsme se seznámili s tím, co je to hypoteční úvěr. Jak má být

zajištěn. Zorientovali jsme se v problematice oceňování nemovitostí a nyní všechny tyto informace zúročíme k pochopení pozice věřitele, jehoţ cílem je poskytnutou takový hypoteční úvěr, u něhoţ byla eliminována rizika, která by mohla v budoucnu ohrozit jeho splácení, zajištění, potaţmo splacení. Při samotné ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru se nepotkává jen věřitel a dluţník za účelem uzavření smluvního vztahu na téma: Smlouva o hypotečním úvěru, ale i věřitel a odhadce. Oproti věřiteli a dluţníkovi se nesetkávají osobně, ale prostřednictvím odhadu nemovitosti. Odhad se tímto stává jedním z nástrojů věřitele, na základě kterého řeší rizika s poskytnutím hypoteční úvěru spojená.

37

Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol, čl. 6.2.

30

Úloha odhadu: - seznámit věřitele s předmětem ocenění - informovat ho o stavu předmětu ocenění (právní stav, technický stav) - upozornit na rizika a rozpory které byla zjištění v rámci místního šetření nebo z podkladů, které byly předloţeny pro ocenění nemovitosti - stanovit cenu obvyklou současnou, případně budoucí či minimální - uvést na základě jaké metody oceňování byla hodnota nemovitosti potaţmo cena obvyklá stanovena. Forma sdělení a závěrů uvedená v odhadu by měla být jednoznačná, srozumitelná, nezavádějící, v souladu se skutečností. Jak je patrno, odhadce prostřednictvím odhadu neříká věřiteli jen jakou hodnotu má předmět ocenění, ale předkládá touto formou ucelený přehled o stavu nemovitosti, který by měl obsahovat kompletní údaje o předmětu ocenění, nálezy odhadce a závěr, který odhadce učinil na základě svých odborných znalostí a zkušeností.

4.1.

Ocenění nemovitosti pro poskytnutí hypotečního úvěru: Účelem ocenění pro poskytnutí hypotečního úvěru je stanovení ceny obvyklé ve

smyslu §2, zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku nebo trţní hodnoty (ceny obvyklé) na principech trţních oceňování nemovitostí, a v případě, ţe se jedná o banku, za dodrţení zásad a metodických pokynů konkrétní banky. Nejčastěji stanovovanou cenou je cena obvyklá, tzv: současná, která se týká například ocenění za účelem koupě nemovitosti, vypořádání společného jmění manţelů nebo pro americkou hypotéku. Oproti tomu u výstavby či rekonstrukce je nutné stanovit nejen cenu obvyklou současnou, ale i cenu obvyklou budoucí, v některých případech cenu obvyklou minimální. Cena obvyklá budoucí Případem kdy je nutno stanovit cenu obvyklou budoucí je skutečnost, že výnos z hypotečního úvěru bude použit na výstavbu rodinného domu, na pozemku, který již žadatel vlastní. 31

Cena budoucí by měla odráţet moment, kdy : - výstavba rodinného domu bude ve finální fázi, tj. rodinný dům bude dokončen. Tato výstavba probíhala v souladu s projektovou dokumentací, která byla schválena příslušným stavebním úřadem, vydaným stavebním povolením potaţmo souhlasem s ohlášením stavby a investičním záměrem, jehoţ reálnost byla potvrzena, kdy tyto dokumenty byly podkladem pro zpracování odhadu. Cena obvyklá minimální Stanovit ceny obvyklou minimální je nutné v případě, kdy v rámci rekonstrukce nemovitosti - budovy dojde k takovému zásahu do budovy – stavby, ţe její hodnota nemovitosti klesne na takzvané „minimum“. Příkladem může být koupě nemovitosti s následnou rekonstrukcí. Současná cena obvyklá kupované nemovitosti zahrnuje kupovaný pozemek a stávající rodinný dům, u kterého je plánovaná rekonstrukce v rozsahu - odstranění střešní krytiny, krovů s následnou s výstavbou nového zastřešení budovy. Obě tyto hodnoty je nutné stanovit před poskytnutím úvěru. Věřitel na základě těchto skutečností určuje výši hypotečního úvěru, řeší konstrukci obchodu a stanovuje podmínky čerpání tak, aby: -

bylo reálné jejich splnění ţadatelem

-

byla eliminována rizika spojená s realizací výstavby, s nemovitostí, potaţmo se zástavou.

Z výše uvedeného je tedy patrno, ţe odhadce by měl být vţdy seznámen se skutečností zda nemovitosti, která je předmětem ocenění, je spojena s investicí do nemovitosti či nikoli. Mohou totiţ nastat situace, kdy výnos z úvěru je pouţit na investici do nemovitosti, která není předmětem zajištění, potaţmo ocenění - př.: koupě rodinného domu, který není vhodný jako zástava. Zajištěno bytovou jednotkou. nebo slouţí jako takzvané dozajištění úvěru. - př.: výstavba rodinného domu, kdy hodnota pozemku ani rodinného domu není dostatečná pro poskytnutí požadovaného úvěru a úvěr je dozajištěn bytovou jednotkou

32

4.2.

Úloha věřitele

Věřitel ověřuje, zda nemovitost, kterou ţadatel nabízí jako předmět zajištění je totoţná s předmětem ocenění a pokud má interně nastavené procesy kontroly, provádí kontrolu předloţeného ocenění co do obsahu a zpracování. V kaţdém případě věřitel posuzuje: -

zda se jedná o nemovitost k zástavě vhodnou, podmíněně vhodnou, nebo nevhodnou. Zda nemovitost vhodnou, či podmíněně vhodnou je ochoten zahrnout do svého portfolia nemovitostí slouţících k zajištění hypotečního úvěru.

-

zda cena obvyklá nemovitosti, je akceptovatelná a dostatečná pro zajištění poţadovaného úvěru a zda v případě, ţe hypoteční úvěr nebude splácen, je schopen realizovat svou zástavu, coţ znamená uspokojit svou pohledávku z výtěţku zpeněţení zástavy, například prodejem zástavy.

Příklady nemovitostí vhodných, nevhodných či podmíněně vhodných jsou obsahem dalších článků.

4.3. -

Nemovitost k zástavě vhodná nemovitost je evidována v katastru nemovitosti nemovitosti je řádně zapsaná v katastru nemovitostí. Vlastnické právo je zapsáno v souladu s nabývacím titulem, který je uveden v části „E“ listu vlastnictví a vlastnické právo není dotčeno změnou právních vztahů, tj. není patrna Plomba.

-

na nemovitosti neváznou ţádná omezení vlastnického práva, tímto omezením může být zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo, žaloba o určení vlastnictví

-

nemovitost není zatíţena břemenem nájemních smluv

-

právní stav nemovitosti je v souladu se stavem skutečným nemovitost je využívána v souladu s kolaudačním rozhodnutím nebo souhlasem s užíváním stavby

33

-

k nemovitosti je zajištěn bezproblémový přístup z veřejné komunikace

-

nemovitost vyhovuje všem technickým, bezpečnostním, poţárním a ekologickým normám a předpisům

-

4.4.

technický stav nemovitosti je vyhovující

Nemovitost k zástavě nevhodná

Touto nemovitostí je nemovitost, ke které nelze, z titulu jejího omezení, zřídit zástavní právo nebo rizika s těmito nemovitostmi spojená jsou natolik závaţná, ţe nejsou věřitelem akceptovatelná. Případně se jedná o kombinaci obou těchto faktorů.

-

stavba na pozemku jiného vlastníka kupuje-li vlastník stavby pozemek, na kterém se stavba nachází, stává se tato nemovitost k zástavě vhodnou.

-

pozemek se stavbou jiného vlastníka opět se může z této nevhodné zástavy stát zástava vhodná, tj. vlastník pozemku kupuje stavbu.

-

nemovitost nacházející se v záplavovém území, kterou nelze pojistit

-

vybrané jednoúčelové stavby, např.: vodní díla

-

hřbitovní stavby a hřbitovní zařízení, samostatná vedlejší stavba, stavba nacházející se v asanačním pásmu

-

nemovitost, u které bylo zahájeno řízení o vyvlastnění

-

stavba, ke které byl vydán demoliční výměr

-

nemovitost zatíţena břemenem nájemní smluv 34

pronájem nemovitosti za tržní nájemné

-

pozemek vedený v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci jedná se o zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků, nejsou zobrazeny v katastrální mapě a na listu vlastnictví jsou tyto pozemky uvedeny odděleně od pozemků ostatních. Původ těchto pozemků vychází z pozemkového katastru.

-

pozemek, který není moţno komerčně vyuţít Z pohledu hypotečních úvěrů se jedná o pozemky, které nejsou určeny k výstavbě rodinných domů - krajinná rezervace, veřejná rezervace, skládka, hřbitov, dobývací prostor, vodní nádrže.

-

nemovitost, na které váznou omezení vlastnického práva a) exekuce b) zástavní právo jiného věřitele pokud splacením pohledávky tohoto věřitele nedojde k zániku zástavního práva. Vyjma případů, kdy je hypoteční úvěr zajištěn hypotečními zástavními listy, kdy lze akceptovat dle zákona o dluhopisech č.190/2004 Sb (§30, odst. 2) zástavní právo z titulu poskytnutého úvěru stavební spořitelnou, Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů podle zvláštního předpisu,a to vše za předpokladu, že tento věřitel se zřízením dalšího zástavního práva souhlasí, tj. dal k tomuto úkonu souhlas. c) soudcovské zástavní právo a další, nebo je na nemovitosti uvedena poznámka spornosti viz. čl. 1.8. této práce,

-

uţívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem, jedná se o věcné břemeno, které není věřitelem akceptován a oprávněný z tohoto věcného břemene není ochoten se práva vyplývající z věcného břemene vzdát. (př. věcné břemeno dožití nebo bezplatného bydlení/užívání celé bytové jednotky, která má být předmětem zajištění)

-

nevyhovující technický stav nemovitosti, neakceptovatelné opotřebení majetku

35

stavba ohrožuje okolí a může dojít k poškození zdraví a majetku třetích osob. Stavba vykazuje statické závady, poruchy. Tj. technický stav stavby ohrožuje okolí tak, že by mohl být důvodem pro vydání rozhodnutí o odstranění stavby.

-

nemovitost je zatíţena ekologickou zátěţí

-

zápis stavby v katastru nemovitostí není v souladu se skutečností a) skutečnost, kdy vlastník pozemku nechal zapsat rozestavěnou budovu v době, kdy její stav nesplňoval definici rozestavěné budovy, uvedenou v čl. 1.6 této práce, která říká, že stavba musí v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Jak je patrno, nejen že vlastník pozemku, potažmo budovy nepravdivě v čestném prohlášení uvedl, že se jedná o rozestavěnou budovu, je dále patrno, že geometrický plán, kterým má být zaměřena rozestavěná budova (viz. definice rozestavěné stavby) se neslučuje se skutečností. Vzhledem k tomu, že zástavní právo je zapisováno k nemovitosti, což je v tomto případě stavba, která by měla splňovat definici rozestavěné budovy a skutečný stav budovy tomuto stavu neodpovídá, je neobezřetné a rizikové zřídit v tento okamžik k této „nemovitosti“ zástavní právo. b) v rámci rekonstrukce budovy dojde k odstranění stavby, bez souhlasu stavebního úřadu, bez vydání demoličního výměru. Na stejných základech je vystavěna budova nová. Vzhledem k tomu, že došlo k zániku původní nemovitosti, ke které bylo vlastnické právo získáno např. kupní smlouvou, na základě které byla zapsána do katastru nemovitostí, lze se domnívat, že současný stav nemovitosti není v souladu se zápisem v katastru nemovitostí a je opět neobezřetné a rizikové k takovéto „nemovitosti“ zástavní právo zřizovat.

4.5. -

Nemovitost k zástavě podmíněně vhodná nemovitost není evidována v katastru nemovitostí příkladem je výstavba rodinného domu, kdy nedošlo k zápisu rozestavěné budovy do katastru nemovitostí, nebo nebyla tato stavba v katastru nemovitostí zapsaná poté, co

36

byl vydán kolaudační rozhodnutí nebo udělen souhlas s užíváním stavby a přiděleno číslo popisné Aby mohla být nemovitost k zástavě vhodnou, je nutné stavbu do katastru nemovitostí zapsat.

-

nemovitost, u níţ není vlastnické právo uvedeno v souladu se skutečností ke dni ocenění nemovitosti nedošlo k převodu a zápisu vlastnického práva nového vlastníka, podáním příslušné listiny (kupní smlouvy, darovací smlouvy) na katastr nemovitostí nebo zápis vlastnického práva probíhá. nemovitost je předmětem dědického řízení

-

uţívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem jedná se o věcné břemeno, které je v čl. 4.4 této práce uvedeno v seznamu skutečností, které mají za důsledek, že nemovitost není k zástavě vhodná a oprávněný z věcného břemene je ochoten se tohoto věcného břemene vzdát

-

na nemovitosti vázne zástavní právo tuto nemovitost lze akceptovat pokud: a) se jedná o zástavní právo stejného věřitele a zadlužitelná hodnota je dostatečná pro pokrytí více úvěrů b) zástavní právo jiného věřitele, jehož pohledávka zanikne splacením této pohledávky z výnosu hypotečního úvěru v rámci kupní ceny nemovitosti, nebo je účelem úvěru splacení pohledávky tohoto věřitele

-

k nemovitosti není zajištěn přístup za vhodný přístup je považován přístup z veřejné komunikace. V případě, že se jedná o přístup přes nemovitost jiného vlastníka, než je vlastník předmětu ocenění je nutné tuto situaci řešit. Způsobem řešení je získat nemovitost sloužící k přístupu do výlučného vlastnictví, případně do vlastnictví podílového, nebo řešit způsobem zřízení věcného břemene práva chůze a jízdy. Oprávněným z věcného břemene se stává vlastník oceňovaného nemovitosti a povinným trpět toto věcné břemeno je vlastník nemovitosti, přes který má být právo chůze a jízdy zajištěno. 37

Případem kdy k oceňované nemovitosti není ke dni ocenění přístup zcela zajištěn, je koupě bytové jednotky v rámci developerského projektu, kdy přístupové komunikace jsou ke dni ocenění ještě ve vlastnictví developera. V tomto případe, by mělo být doloženo a objasněno, jakou formou bude přístup v budoucnu vyřešen. Zda bude komunikace odprodána vlastníkům budovy, ve které se předmětná bytová jednotka nachází, či převedena do vlastnictví města či obce.

-

nemovitost je uţívána v rozporu s a účelem uţití, ke kterému byla kolaudovaná rodinný dům byl bez souhlasu stavebního úřadu přestavěn a přizpůsoben k podnikatelské činnosti, např. jako malá pekárna

-

nemovitost je postavena v rozporu s projektovou dokumentací

-

technický stav nemovitosti je podmíněně vhodný nemovitost je v takovém stavu, že bez nutnosti rekonstrukce není vhodná

Jak je vidět, byť se některá nemovitost na prvního pohled můţe zdát jako nemovitost k zástavě nevhodná, postupným řešením situace můţe přejít do stavu, kdy je věřitel ochoten tuto nemovitost jako zástavu akceptovat.

4.6.

Ocenění ve vazbě na správu hypotečního úvěru

Pokud je jiţ úvěr poskytnut a věřitel má zřízeno zástavní právo k nemovitosti, můţe být poţadavkem na opětovné ocenění této nemovitosti např.:

-

pojistná událost

-

vymáhání hypotečního úvěru, realizace zástavního práva formou dobrovolného nebo nedobrovolného prodeje

-

splacení části hypotečního úvěru a poţadavek na vyvázání některých nemovitostí z předmětu zajištění nebo provedení změny zajištění. 38

může se jednat o případ, kdy součástí zajištění je rozsáhlý pozemek, jehož část chce vlastník prodat nebo nabízí věřiteli k zajištění nemovitost jinou.

-

nedodrţení podmínek smluvního vztahu a znehodnocení zástavy například formou zřízení věcného břemene dožití

-

znehodnocení zástavy neoprávněným stavebním či zásahem, případně z důvodu zanedbané údrţby a) v rámci stavebních úprav dojde k narušení statiky nemovitosti, b) terénními úpravami dojde k odtěžení zeminy v okolí budovy a budova se zřítí c) zatékání do nemovitosti narušenou střešní krytinou a další.

Postup pro ocenění nemovitosti je pro tyto případy stejný jako v případě, kdy je ocenění vyhotoveno pro poskytnutí úvěru viz. čl. 3. a 4.1. této práce. Nastane-li skutečnost, ţe se dluţník ocitne v prodlení se splacením hypotečního úvěru je jistě pro obě strany výhodnější se domluvit, neţ podnikat okamţité kroky k realizaci zástavy z titulu zástavního práva. Věřitel většinou nejprve zasílá upomínky, následně kontaktuje dluţníka s návrhem řešení (odloţením splátek, odkladem splátek, nový splátkový kalendář), tak aby mohl být dluh doplacen. Pokud ani tyto opatření nepomáhají, můţe věřitel pohledávku prodat nebo řešit formou exekuce nebo nedobrovolnou veřejnou draţbou. Pro tyto účely je nemovitost oceňována opět cenou obvyklou.

39

PRAKTICKÁ ČÁST V rámci praktické části budou vypracována dvě ocenění nemovitostí, a to rodinného domu s pozemky a občanské vybavenosti s pozemkem. Forma zpracování těchto ocenění vychází z publikace Ing. Petra Orta, Ph.D., „Oceňování na trţních principech“ (ISBN: 978-80-7265-128-3). Závěr praktické části bude tvořit analýza lokání ho trhu.

40

ZPRÁVA O HODNOCENÍ č.1 Rodinný dům č.p. 331 Zahradní 331 257 56 Neveklov

STANOVENÍ (TRŢNÍ HODNOTY) OBVYKLÉ CENY MAJETKU

Datum ocenění: 27. 4. 2012

41

OBSAH 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

Přílohy 

Fotodokumentace objektu ocenění



Informace ke srovnávacím nemovitostem



Originál výpisu z katastru nemovitostí č. 1023, ze dne 28.3.2012



Originál kopie snímku katastrální mapy, ze dne 28.3.2012



Kopie geometrického plánu s vyznačením věcného břemene č.: 650-3476/2010

42

manţelé Dana a David Novákovi Zahradní 331 257 56 Neveklov Česká republika 3. 5. 2012 Oznamuji Vám, ţe bylo ukončeno stanovení ceny obvyklé majetku, který je označen jako: Rodinný dům č.p. 331 na pozemku parc.č. : 594/4, pozemek parc.č.: 594/4 a parc.č.: 594/3, katastrální území: Neveklov, obec: Neveklov, včetně příslušenství. uvedený na listu vlastnictví č. 1023 katastrální území: Neveklov, obec: Neveklov, okres: Benešov Nacházející se na adrese: Zahradní 331, 257 56 Neveklov V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v osobním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 27.4.2012, tj.

ke dni místního

šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, na listu vlastnictví č. 1023, pro katastrální území: Neveklov, obec Neveklov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.3.2012 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe cenu obvyklou jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 43

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je cena obvyklá majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (27.4.2012) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Z výpisu z katastru nemovitostí, bylo ověřeno vlastnictví nemovitosti, kdy absolutní vlastnictvím je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Při ověření tohoto výpisu bylo zjištěno, ţe na oceňované nemovitosti - pozemku parc.č: 594/3, katastrální území: Neveklov, vázne věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy, a to pro ČEZ Distribuce, a.s. Toto věcné břemeno se týká pilíře elektroměru. Jedná se o věcné břemeno, které nesniţuje hodnotu nemovitosti a neovlivňuje vhodnost nemovitosti pro zástavu.

-

Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut v rámci místního šetření a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory:

-

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku.

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav.

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. 44

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě-

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem (výpis z katastru nemovitostí, projektová dokumentace) a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

45

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY Oceňovaná majetek se nachází v klidné, okrajové části Města Neveklova. Město Neveklov leţí cca 15 km jihozápadně od města Benešov a je plně vybaveno touto občanskou vybaveností: mateřská škola, základní škola, střední škola - Obchodní akademie, pošta, Městský úřad, zdravotní středisko, obchody, pohostinství, autobusová zástávka. Autobusové spojení je zajištěno s městem Benešov, Příbram, Sedlčany, Praha. Moţnosti zaměstnání jsou v rámci Neveklova a okolí (místní firmy) dále v Benešově, v Praze. Jedná se o zemědělskou oblast bez těţkého průmyslu. Parkování je zcela bez problémů, v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku, dále na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako výbornou, Výhled není nikterak omezen.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2011. Výstavba byla ukončena ohláškou dne 4.1.2012.

Pozemek Předmětem ocenění jsou 2 pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Jako celek mají obdélníkový půdorys. Kratší strana je směrována na sever a jih. Delší, západní strana, je souběţná s ulicí Zahradní. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek parc.č.: 594/4 o rozloze 122 m2 je zastavěn budovou č.p. 331. Pozemek parc.č. 594/3 o rozloze 678 m2 je nezastavěný. Jedná se o pozemky mírně svaţité, a to severním a

46

severozápadním směrem. V současné době je pozemek parc.č. 594/3 architektonicky neupraven. V lokalitě jsou tyto základní veřejné inţenýrské sítě: elektřina, voda, kanalizace, z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 800 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Oceňovaná nemovitost neobsahuje ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou tyto venkovní úpravy: 1.

Vodovodní přípojka - vedena vlastní vodovodní přípojkou z vodovodního řadu, v ulici Zahradní přes vodoměrnou šachtu.

2.

Kanalizační přípojka z PVC - vedena z veřejné kanalizační sítě v ulici Zahradní, přes

revizní

šachtu,

která

je

umístěna

v jihozápadní

části

pozemku

k severozápadnímu rohu rodinného domu. 3.

Přípojka elektro je vedena zemním kabelem z uličního řadu, který se nachází v ulici Zahradní.

4.

Podezdívka plotu z prostého betonu s 8 kovovými sloupky, v severní hranici pozemku.

Trvalé porosty Na pozemku parc.č. 594/3 se nenachází ţádné trvalé porosty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou novostavbu pravidelného půdorysného tvaru bez balkonů, teras nebo lodţií s přistavěnou garáţí se skladem k delší, východní části stavby. Druhá delší strana stavby je umístěna rovnoběţně s ulicí Zahradní.

47

Jedná se o stavbu s jedním

nadzemním podlaţím a podkrovím se střechou sedlovou. Střecha nad garáţí se skladem je pultová. Dispoziční uspořádání: V prvním nadzemním podlaţí se nachází vstupní hala, kotelna, dále chodba se schodištěm, WC, prádelna. Prostor pod schodištěm je uzavřen a vyuţíván jako komora. Z chodby je vstup do obývacího pokoje s jídelnou, dále do kuchyně. Mezi obývacím pokojem a jídelnou je osazeno francouzské okno slouţící ke vstupu na zahradu. Obytné podkroví obsahuje schodiště, chodbu, dvě samostatné loţnice, koupelnu s WC a další samostatnou loţnici, ze které je přístupná šatna. Vstup na půdu je zajištěn z chodby podkroví za pomocí skládacího půdního ţebříku. Přistavěná garáţ se skladem není provozně propojena s obytnou částí. Nad garáţí a skladem je půdní prostor přístupný samostatným vchodem ve štítu, a to za pomoci přenosného ţebříku. Přístup do garáţe je garáţovými vraty ze severní části objektu, přístup do skladu je samostatným vchodem ze západní části. Tyto dvě místnosti jsou provozně propojeny. Jelikoţ převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní podlaţí, podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty, splňuje stavba zákonné podmínky pro rodinný dům. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou z prostého betonu, s vodorovnou hydroizolací a izolací proti radonu. Nosné zdivo je z tvárnic Ytong o šířce 500 mm. Stropy jsou v prvním nadzemním podlaţí rovné, z dutinových panelů Spiroll, v podkroví jsou sádrokartonové desky s podhledem. Střecha

dřevěná

sedlová

se

dvěma

vaznicemi,

nad

garáţí

pultová.

Krytina

z

keramických pálených tašek. Klempířské konstrukce z poplastovaného plechu. Vnitřní omítky hladké štukové, sádrové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka je pouze stěrka bez vrchního nátěru.

Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni,

v koupelně, WC, prádelně a kotelně, a to z keramických obkladaček. Schodiště je dvouramenné, ţelezobetonové deskové s mezipodestou. Povrch schodiště je PVC. Stupnice jsou zakončeny hliníkovou hranou. Dveře vchodové jsou plastové, do obytné části bezpečnostní, v garáţi je osazena celoplastová roleta. Interiérové dveře jsou laminátové, hladké nebo prosklené, zárubně obloţkové. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, střešní zn. Roto.

Podlahy obytných místností jsou pokryty PVC.

V kuchyni, koupelně, WC,

technické místnosti, prádelně, garáţí a skladě je keramická dlaţba. Vytápění je ústřední, s plechovými otopnými tělesy. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva Rojek a elektrický kotel. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými 48

automaty. Dům je opatřen bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z plastových trubek zakončený armaturami. Zdrojem teplé vody je elektrický přímotopný bojler o objemu 160 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody a přípojky jsou provedeny z PVC. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči (elektrickým sporák, myčka nádobí a lednička) Vnitřní vybavení obsahuje 1x akrylátovou vanu, 2x závěsné WC, 1x sprchový kout, 1 x umývátko, 2 x umyvadlo.

Ostatním vybavením je kuchyňský odsávač par, rozvod

domácího a veřejného telefonu a televizní antény.

49

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je novostavbou. Souhlas stavebního úřadu k uţívání stavby byla udělen. Uvedení do provozu není tedy podmíněno ţádnou rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

50

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

51

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení ceny obvyklé bylo předpokládáno, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu byly porovnány čtyři pozemky, v porovnatelných lokalitách, které byly v nedávné době prodány nebo byly k prodeji nabízeny.. Jako srovnávací jednotkou byla pouţita cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami v dané lokalitě. Při porovnání pozemků, byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou: - lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěla k názoru, ţe aktuální cena obvyklá pozemku souvisejícího s rodinným domem, indikovaná porovnávací metodou je: 785.600 Kč a byla vypočtena následovně: 800 * 982 = 786.600 Kč Výpočty pouţité při stanovení této ceny obvyklé jsou uvedeny v tabulce č. 1.

52

TABULKA č.1. – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

1

2

3

4

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

594/3, 594/4

691

X

X

587

Adresa pozemku

Zahradní

Neveklov

Čerčany

Hůrka Kapinos

Školní

Katastrální území

Neveklov

Neveklov

Čerčany

Neveklov

Neveklov

Obec

Neveklov

Neveklov

Čerčany

Neveklov

Neveklov

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

pozemku Název pozemku Parcelní číslo

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha

pozemku

v m2

800

Cena za 1 m2

2 844 000

2 300 000

950 000

1 140 000

3347

918

900

965

850

2 505

1 056

1 181

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,8

0,8

0,8

0,80

Upravená hodnota

680

2 004

844

945

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

1

680

2 004

844

945

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

680

2 004

844

945

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

1

680

2 004

844

945

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1

680

2 004

844

945

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1

680

2 004

844

945

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence

věcných

břemen

Bez věcných břemen mající negativní vliv

Korekce

1

Upravená hodnota Vyuţití

podle

územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

53

D. Technické parametry Lokalita Korekce

Dobrá

Dobrá

Lepší

Horší

Dobrá

1

1

0,9

1,1

1

680

1 804

929

945

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

1

680

1 804

929

945

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Mírně svaţitý

1

1

0,9

0,9

1

680

1 624

836

945

Kompletní

Kompletní

Kompletní + plyn

Kompletní

Kompletní

1

1

0,9

1

1

680

1 461

836

945

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1

680

1 461

836

945

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

Autobus

Autobus

1

1

0,9

1,1

1

680

1 315

920

945

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

1

680

1 315

920

945

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1

680

1 315

920

945

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1

680

1 315

920

945

Větší

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,1

1

1

1

748

1 315

920

945

Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost

demolice

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná

technická

korekce Korekce Upravená hodnota

Obec Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

1

54

Moţná zastavitelnost Korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1

748

1 315

920

945

920

945

trţní hodnota

zaokrouhleno

Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

982

748

1 315

800 785 600

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

jednotková hodnota v

číslo parcely

výměra v m2

1

594/3

673

982

660 886

2

594/4

122

982

119 804

800

982

785 600

Celkem

Kč/m2

785 600

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku byly porovnány čtyři rodinné domy, které byly v nedávné době v okrese Benešov prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem, byla pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou: vlastnické právo, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

55

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 3.280.000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2.

TABULKA č.2. - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Neveklov

Zahořany, Bystřice

Kříţov

Neveklov

Trhový Štěpánov

Parcelní číslo

594/4, 594/3

X

X

X

X

Adresa nemovitosti

Zahradní 331

Zahořany, Bystřice

Kříţov

Komenského

Trhový Štěpánov

Katastrální území

Neveklov

Bystřice

Louňovice pod Blaníkem

Neveklov

Trhový Štěpánov

Obec

Neveklov

Bystřice

Louňovice pod Blaníkem

Nevekov

Trhový Štěpánov

Okres

Benešov

Benešov

Vlašim

Benešov

Benešov

Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

800

821

1 100

450

905

Hodnota za 1 m2 pozemku

982

982

982

982

982

Hodnota pozemku celkem

785 600

806 222

1 080 200

441 900

888 710

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

170

178

186

196

Prodejní cena celkem

3 950 000

3 630 000

4 600 000

3 169 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

3 143 778

2 549 800

4 158 100

2 280 290

18 493

14 325

22 355

11 634

Cena za 1 porovnávací jednotku

210

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,80

0,80

0,60

0,80

14 794

11 460

13 413

9 307

Upravená hodnota

56

Vlastnická práva Korekce

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

1

14 794

11 460

13 413

9 307

Bez věcných břemen mající negativní vliv na hodnotu

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1

14 794

11 460

13 413

9 307

Upravená hodnota

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

1

14 794

11 460

13 413

9 307

Ano

Ano

Ano

Ne

1

1

1

1

14 794

11 460

13 413

9 307

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1

14 794

11 460

13 413

9 307

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí/souhlas s uţíváním stavby

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

E. Technické parametry Lokalita Korekce

1

Upravená hodnota

Horší

Horší

Porovnatelná

Porovnatelná

1,1

1,1

1

1

16 274

12 606

13 413

9 307

Technický stav objektu

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

1

1

16 274

12 606

13 413

9 307

Průměrný

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměná

1

1

1

1,05

1

16 436

12 606

14 084

9 307

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1

16 437

12 607

14 085

9 308

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

Autobus

Autobus, vlak

1

1,1

1,1

1

0,95

18 081

13 867

14 085

8 843

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

57

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1

18 081

13 867

14 085

8 843

Průměrná

Lepší

Průměrná

Průměrná

Lepší

1

0,8

1

1,05

0,9

14 465

13 867

14 789

7 959

Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1,0

1

14 465

13 867

14 789

7 959

Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

1

Upravená hodnota Jiná korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

Menší

Menší

Porovnatelný

Porovnatelný

0,9

0,9

0,95

1

13 018

12 481

14 050

7 959

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

13 018

12 481

14 050

7 959

14 050

7 959

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

210

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

11 877

Hodnota pozemku

785 600

Celková porovnávací hodnota

13 018

12 481

3 279 770

58

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Vzhledem k tomu, ţe v rámci okresu Benešov je pronájem nemovitostí tohoto typu velmi ojedinělou skutečností a nelze tedy korektně stanovit výši potenciálního provozního příjmu, vycházející z průměru hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a lokaci: nebylo ocenění touto metodou provedeno. .

59

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení obvyklé ceny předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţením hodnoty, způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční 60

nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Pro stanovení ceny obvyklé nákladovou metodou, byl v tomto konkrétním případě pouţit výpočet dle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku, §5. Při výpočtu byl zohledněn koeficient vyuţitelnosti podkroví, vybavení stavby, polohový koeficient, koeficient změny stavby a koeficient prodejnosti. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku stanovená nákladovou metodou je: 4.587.000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce č. 3.

61

Tabulka č. 3.

Název:

Rodinný dům č.p. 331 na pozemku parc.č.: 594/4, pozemek parc.č.: 594/4, parc.č.: 594/3, katastrální území: Neveklov, obec: Neveklov.

Číslo pozemku:

594/4, 594/3

Způsob uţití

rodinný dům

Nosná konstrukce

zděný

Skutečné stáří

1 rok

Technická ţivotnost

100 let 2

Zastavěná plocha (m )

122

Počet podlaţí

1.NP a obytné podkroví 2

Celková zastavěná plocha (m )

209,78

Koeficient vyuţitelnosti

0,58 2

Celková podlahová plocha (m )

161

3

Celkový obestavěný prostor (m )

554,08 3

Jednotkové reprodukční náklady (Kč/m )

6861,25

Reprodukční náklady celkem

3 801 681

Technické opotřebení

0%

3 801 681

Funkční nedostatky

0%

3 801 681

Ekonomické nedostatky

0%

3 801 681

Vedlejší stavba/y

0

Venkovní úpravy

0

Pozemek

785 600 Kč

Indikovaná hodnota

4 587 281 Kč

Zaokrouhleno

4 587 000 Kč

62

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 27.4.2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

3 280 000

80

2 624 000

0

0

0

4 587 000

20

917 400

Výsledná cena

3 541 400

Zaokrouhleno

3 541 000

Oceňovaný majetek je v rámci současného trhu běţně nabízen a obchodován. Oproti tomu výstavba rodinných domů (novostaveb) je v lehkém útlumu z důvodů ekonomické situace. Z tohoto důvodu lze usuzovat, ţe výše váhy 80% přiřazená porovnávací metodě nejlépe odráţí současný ekonomický stav prodeje a nabídky nemovitostí tohoto typu a 20% váhy nákladové je korektorem ceny s ohledem na ekonomickou situaci, která má dopad na stagnaci výstavby nových objektů tohoto typu v rámci této lokality. Příjmová metoda nebyla v rámci stanovení ceny obvyklé uvaţována, a to z důvodu, ţe majetek tohoto typu je v této lokalitě pronajímán spíše ojediněle. Na základě výše uvedených skutečnotí a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 27. dubnu 2012, odpovídá částce:

=3.541.000 Kč (slovy:Třimilionypětsetčtyřicetjednatisíckorunčeských)

63

Neprováděla jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám tedy ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

64

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe na předmětu ocenění nevázne ţádné omezení vlastnického práva vyjma věcného břemene, které bylo zřízeno ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. za účelem zřízení a provozování distribuční soustavy, kdy povinným z tohoto věcného břemen je pozemek parc.č.594/3, katastrální území: Neveklov. Toto věcné břemeno se týká pilíře elektroměru.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

65

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění ceny obvyklé pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

66

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při své činnosti jsme neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly tomu, ţe předané dokumenty a podklady pouţité pro zpracování tohoto odhadu nejsou pravdivé a správné. V Neveklově, dne 3. 5. 2012

……………………………………

67



Fotodokumentace objektu ocenění

[zdroj: vlastní]

68



Informace ke srovnávacím nemovitostem

Nemovitost č.1. http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/bystrice-zahorany-/2276352604

Nemovitost č.2. http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pravonin-krizov-/4094743900

69

Nemovitosti č. 3. http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/neveklov-neveklov-komenskeho/4120003932

Nemovitosti č.4. http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/trhovy-stepanov--/1167749724

70

ZPRÁVA O HODNOCENÍ č. 2. Domov mládeţe (internát) Školní 303 257 56 Neveklov

STANOVENÍ (TRŢNÍ HODNOTY) OBVYKLÉ CENY MAJETKU

Datum ocenění: 20. 6. 2012

71

OBSAH 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

Přílohy 

Fotodokumentace objektu ocenění



Originál výpisu z katastru nemovitostí č10001, ze dne 28.3.2012



Originál kopie snímku katastrální mapy ze dne 28.3.2012 (občanská vybavenost)

72

Obchodní akademie Školní 304 257 56 Neveklov Česká republika 25. 6. 2012 Oznamuji Vám, ţe bylo ukončeno stanovení ceny obvyklé majetku, který je označený jako: Občanská vybavenost č.p. 304 na pozemku parc.č.: 1160/19 a pozemek parc.č.: 1160/19, katastrální území: Neveklov, obec: Neveklov, včetně příslušenství. uvedený na listu vlastnictví č. 10001 katastrální území: Neveklov, obec: Neveklov, okres: Benešov Nacházející se na adrese: Školní 304, 257 56 Neveklov V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10.6.2012 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, na listu vlastnictví č. 10001 pro katastrální území: Neveklov, část obce: Neveklov, obec: Neveklov a je ve vlastnictví Města Neveklov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.3.2012 je přílohou této zprávy. 73

Zpracovatel zprávy chápe cenu obvyklou jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je cena obvyklá majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 20.6.2012 uţíván výhradně za účelem ubytování. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut v rámci místního šetření a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory:

-

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. 74

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků

-

v okolí i v celé lokalitě

-

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem (výpis z katastru nemovitostí, projektová dokumentace) a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

75

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná majetek se nachází v klidné, okrajové severní části Města Neveklova. Nejbliţším okolím oceňované nemovitosti je základní škola, Obchodní akademie Neveklov, venkovní sportní hřiště, rodinné domy. Město Neveklov leţí cca 15 km jihozápadně od města Benešov a je plně vybaveno touto občanskou vybaveností: mateřská škola, základní škola, střední škola - Obchodní akademie, pošta, Městský úřad, zdravotní středisko, obchody, pohostinství, autobusová zástávka. Autobusové spojení je zajištěno s městem Benešov, Příbram, Sedlčany, Praha. Zastávka je cca 5 minut chůze. Moţnost parkování je zajištěna na přilehlém pozemku ve vlastnictví města, dále na okolních veřejných prostranstvích. Ve vlastním objektu parkování zajištěno není. Kvalita pohledových horizontů je výborná. Výhled není nikterak omezen.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a jedinou činností pronájem prostor budovy za účelem ubytování studentů ekonomické akademie, v rámci školního roku. V měsíci červenci a srpnu je budova pronajímána za účelem ubytování členů sportovních klubů. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti – pronájmu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaná budova byla postavena v roce 1998. Výstavba byla ukončena kolaudačním rozhodnutím, které nabylo právní moci dne: 17.9.1998.

Pozemek Předmětem ocenění je rovinný pozemek parc.č.: 1160/19, o rozloze 936 m2, který je zcela zastavěn oceňovanou budovou.

76

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Oceňovaná nemovitost neobsahuje ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Na oceňovaný pozemek je napojena vodovodní přípojka, kanalizační přípojka a přípojka elektro. Dále je součástí tohoto pozemku geotermální vrt (zemní plyn).

Budova – občanská vybavenost Architektonické a dispoziční řešení Oceňovaná budova je samostatně stojící stavbou, jejíţ půdorys je pravidelného obdélníkového tvaru bez balkonů, teras nebo lodţií s výstupky na kratších stranách s otevřeným venkovním ocelovým schodištěm v jiţní části budovy. Budova není podsklepena a má dvě nadzemní podlaţí. Delší východní strana budovy je situována rovnoběţně s ulicí Školní, druhá delší strana bezprostředně navazuje na venkovní sportovní areál. Kaţdé nadzemní podlaţí budovy obsahuje část ubytovací a část společenskou. Technické prostory jsou umístěny v 1NP.

Část ubytovací a společenská je od sebe oddělena

dvoukřídlými dveřmi v hlavní chodbě kaţdého nadzemního podlaţí objektu. V ubytovací části se nachází atrium, které je ve svém středu nezastřešené.

1.NP. Hlavním vchodem se vstupuje do zádveří, ze kterého je vpravo vchod do místnosti určené k přezouvání, rovně do hlavní chodby. Z této chodby se dvoukřídlými dveřmi vchází do ubytovací části, vedle kterých je vchod do výtahu, kotelny, skladů, manipulačního prostoru pro kotelnu, prostoru elektroinstalace. Dále do dvou ubytovacích jednotek. Mezi těmito ubytovacími jednotkami se nachází únikový východ z budovy. Další únikový východ je umístěn v rámci manipulačního prostoru pro kotelnu a sklad a dále pak v rámci kaţdé ubytovací části. Ubytovací část obsahuje 6 ubytovacích buněk, kdy 5 ubytovacích buněk se skládá z chodbičky, ve které se nachází dva pokoje, které mají v rámci ubytovací buňky společný kuchyňský kout, WC, koupelnou se sprchovým koutem a dvěma umyvadly. 1 buňka 77

obsahuje pouze jeden pokoj, chodbičku s kuchyňským koutem WC společné se sprchovým koutem a 1 umyvadlem. V rámci kaţdého patra je prádelna, prostor pro sušení oděvů, dvě místnosti vymezené jako sklad lůţkovin, sociální zařízení pro společné prostory, úklidová komora, místnost pro dozor.

2.NP. Druhé nadzemní podlaţí obsahuje opět ubytovací část se stejným dispozičním uspořádáním jako je v 1NP, část společenskou a kancelářské prostory. Část společenská je přístupná pouze ze společné chodby 2.NP a tvoří ji 3 společenské místnosti, 2 malé sklady. Kancelářské prostory jsou téţ přístupné pouze ze společné chodby 2.NP, a to jedním vchodem. Tyto prostory tvoří pět místností se sociálním zařízením (WC) a kuchyňským koutem.

Konstrukční řešení a vybavenost Jedná se o ţelezobetonovou monolitickou stavbu. Zaloţení je plošné na dvoustupňových ţelezobetonových monolitických patkách. Příčné stěny uspořádané v modulu 7,2 umístěné mezi pokoji podporují spolu se sloupy v atriu, obvodovými sloupy a stěnami komunikačních jader desky konstantní tl. 25cm. Obvodové sloupy jsou navrţeny jako krátké stěny a jsou umístěny ve zděném obvodovém plášti. Vnitřní schodišťová ramena jsou prefabrikovaná z pohledového betonu, zmonolitněná s mezipodestou a stropní deskou. Stropy kaţdého nadzemního podlaţí tvoří ţelezobetonové stropní desky, vyztuţené vázanou výztuţí z oceli, s rovnými podhledy. Součástí konstrukce je venkovní ocelové schodiště slouţící jako úniková zóna a přístup na střechu, jejíţ konstrukci tvoří obloukové ocelové nosníky. Střešní krytina je z ţivičných izolačních svařovaných pásů. Obvodové niky jsou oplechovány. Klempířské konstrukce jsou Budova je opatřena bleskosvodem. Dveře interiérové jsou sololitové plné. Vchodové a únikové dveře jsou plastové, prosklené. Okna plastová s izolačním dvojsklem, Podlahy obytných místností, kanceláří a společenských místností jsou pokryté kobercem, v kuchyňkách je PVC, ostatní povrchy jsou tvořeny keramickou dlaţbou. 78

Vytápění budovy je ústřední s plechovými otopnými tělesy. Zdrojem

tepla je kotel –

kombinovaný (elektrika, plyn) . Tento kotel zároveň slouţí pro ohřev teplé vody. Vnitřní omítky jsou provedeny hladké štukové, opatřené nátěrem. Obklady z keramických obkladaček jsou v koupelnách, prádelnách a kuchyních. Kaţdá kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s lednicí. Přístup k nemovitosti Přístup k oceňované nemovitosti je po zpevněné, místní komunikaci ve vlastnictví Města a fyzických osob - povrch asfaltový a dále z pozemku ve vlastnictví Města.

79

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná cena obvyklá. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako občanská vybavenost a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek není z technického hlediska nikterak omezen ve vyuţívání. Uvedení do provozu není podmíněno ţádnou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Objekt je v současné době vyuţíván k ubytování studentů. Nájemné, za které je těmto studentům objekt pronajímán (1.400 Kč za měsíc/osoba) neodpovídá sice nájmu obvyklému, pro oblast ostatního ubytování jako jsou penziony, ubytovny, hotely, ale je obvyklé pro oblast ubytování v rámci školních ubytovacích zařízení. Za pronájem, který lze povaţovat za nájem obvyklý trţní pro danou lokalitu je tento objekt pronajímán v rámci letních prázdnin (měsíc červenec, srpen) a to sportovním klubům. S ohledem na činnost za jakým účelem byla tato nemovitost zřízena a její další vyuţití v rámci letních měsíců, povaţuji podmínku nejvyššího a nejlepšího vyuţití za splněnou.

80

OCENĚNÍ Při stanovení indikace ceny obvyklé majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení ceny obvyklé byla pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

81

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení ceny obvyklé bylo předpokládáno, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním občanské vybavenosti byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla pouţita cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je : 1.103.000 Kč a byla vypočtena: 936 *1.178 = 1.103.000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této ceny obvyklé jsou uvedeny v tabulce č.1.

82

TABULKA č.1. – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

1160/19

691

X

X

X

Adresa pozemku

Školní

K Pazderně

Vlašim

Týnec nad Sázavou

Benešov

Katastrální území

Neveklov

Benešov

Vlašim

Týnec nad Sázavou

Benešov

Obec

Neveklov

Benešov

Vlašim

Týnec nad Sázavou

Benešov

Okres

Benešov

Benešov

Vlašim

Týnec nad Sázavou

Benešov

Název pozemku Parcelní číslo

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

936

Cena za 1 m2

1 800 000

2 100 000

1 490 000

996 000

1068

1290

940

630

1 685

1 628

1 585

1 581

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,8

0,8

0,8

0,80

1 348

1 302

1 268

1 265

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

1

1 348

1 302

1 268

1 265

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

1

1 348

1 302

1 268

1 265

Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

K výstavbě

K výstavbě

K výstavbě

K výstavbě

K výstavbě

Korekce

1

1

1

1

1

1 348

1 302

1 268

1 265

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1

1 348

1 302

1 268

1 265

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1

1 348

1 302

1 268

1 265

Lepší

Dobrá

Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Dobrá

83

Korekce

1

Upravená hodnota

0,9

1

0,9

1

1 213

1 302

1 141

1 265

Tvar pozemku

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

1

1 213

1 302

1 141

1 265

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1,1

1

1

1

1 335

1 302

1 141

1 265

Kompletní

Kompletní

Kmpletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1

1 335

1 302

1 141

1 265

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1

1 335

1 302

1 141

1 265

Autobus

Autobus, vlak.

Autobus, vlak.

Autobus

Autobus, vlak.

1

0,9

0,9

0,95

0,9

1 201

1 172

1 084

1 138

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

1

1 201

1 172

1 084

1 138

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1

1 201

1 172

1 084

1 138

Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

1

1 201

1 172

1 084

1 138

Obdobná

Větší

Obdobná

Obdobná

1

1,1

1

1

1 201

1 289

1 084

1 138

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1

1 201

1 289

1 084

1 138

Upravená hodnota

Obec Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

84

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 178

1 201

1 289

1 084

1 138

0

0

0

0

zaokrouhleno

936 1 102 608

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1

číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1160/19

936

1 134

1 102 608

Celkem

1 103 000

85

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze stanovení obvyklé ceny majetku jako celku byly vzaty v úvahu občanské vybavenosti nebo objekty určené ke stejné činnosti (ubytování), které byly v okrese Benešov v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídku, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem, byly vzaty v úvahu i takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 7.542.000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání ceny obvyklé nemovitosti jako celku porovnávací metodou je uveden v tabulce č.2.

86

TABULKA č.2. - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje 1

2

3

4

Domov mládeţe

Hotel Český Štemberk

Hotel Čtyřkoly

Ubytovna Chocerady

Ubytovna

1160/19

X

X

X

X

Školní

Český Štenberk

Čtyřkoly

Chocerady

Sázava

Katastrální území

Neveklov

Český Štenberk

Čtyřkoly

Chocerady

Sázava

Obec

Neveklov

Český Štenberk

Čtyřkoly

Chocerady

Sázava

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Název nemovitosti Parcelní číslo

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

936

1 000

4 660

1 600

1 160

Hodnota za 1 m2 pozemku

1 178

1 178

1 178

1 178

1 178

1 178 000

5 489 480

1 884 800

1 366 480

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

1 770

2 800

2 680

2 240

1 192

Prodejní cena celkem

11 400 000

9 950 000

11 900 000

2 300 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

10 222 000

4 460 520

10 015 200

933 520

3 651

1 664

4 471

783

Cena za 1 porovnávací jednotku

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,8

0,8

0,8

0,8

2 921

1 331

3 577

627

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

2 921

1 331

3 577

627

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 921

1 331

3 577

627

Rekreační objekt ubytování

Rekreační objekt ubytování

Občanská vybavenost

1

1

1

1

2 921

1 331

3 577

627

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Občanská vybavenost Občanská vybavenost

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

87

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

2 921

1 331

3 577

627

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

2 921

1 331

3 577

627

E. Technické parametry Porovnatelná

Porovnatelná

Horší

Porovnatelná

1

1

1,05

1

2 921

1 331

3 756

627

Horší

Dobrý

Dobrý

Horší

1,3

1,1

1,1

1,3

3 797

1 465

4 131

814

Horší

Dobrá

Dobrá

Horší

1,3

1,05

1,05

1,3

4 936

1 538

4 338

1 059

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

1

4 936

1 538

4 338

1 059

Omezený

Omezený

Omezemý

Omezený

Omezený

1

1

1

1

1

4 936

1 538

4 338

1 059

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1

4 936

1 538

4 338

1 059

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

0,95

0,95

4 936

1 538

4 121

1 006

Lepší

Horší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1,3

1

1,1

1,4

6 416

1 538

4 533

1 408

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

6 416

1 538

4 533

1 408

Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Výborný

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

88

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Větší

Větší

Porovnatelná

Menší

1,1

1,1

1

0,9

7 058

1 692

4 533

1 267

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

7 058

1 692

4 533

1 267

4 533

1 267

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

1 770

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3 638

Hodnota pozemku

1 103 000

Celková porovnávací hodnota

7 542 260

7 058

1 692

89

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow.. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv o ubytování. Dále bylo zohledněno tzv. teplé nájemné, kdy příslušné náklady za energie jsou zahrnuty v ceně za ubytování. Provozní náklady byly stanoveny s ohledem na stav skutečných provozních nákladů. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 4.171.000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro účel stanovení ceny obvyklé příjmovou metodou, je uveden v tabulce č. 3.

90

Tabulka č. 3

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

933 750 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

15%

Efektivní hrubý příjem

793 687 Kč

Náklady na údrţbu

25 000 Kč

Pojistné

15 000 Kč

Daň z nemovitosti

0

Pronájem cizích pozemků

0

Ostatní provozní náklady

420 000 Kč

Provozní náklady celkem

460 000 Kč

Provozní příjem

333 687 Kč

Rezervy na renovace

0

Čistý provozní příjem

333 687 Kč

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

4 171 088 Kč

Zaokrouhleno

4 171 000 Kč

91

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční 92

nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Pro stanovení ceny obvyklé nákladovou metodou, byl v tomto konkrétním případě pouţit výpočet dle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku, §5. Při výpočtu byl zohledněn koeficient vybavení stavby, koeficient konstrukce, koeficient prodejnosti, atd. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe cena obvyklá oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 34.190.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro určení hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce č.4.

93

Tabulka č. 4

Název:

Občanská vybavenost č.p. 304 na pozemku parc.č.: 1160/19 a pozemek parc.č.: 1160/19, katastrální území: Neveklov, obec: Neveklov, včetně příslušenství.

Číslo pozemku: Způsob uţití Nosná konstrukce Skutečné stáří Technická ţivotnost Zastavěná plocha (m2) Počet podlaţí Celková zastavěná plocha (m2) Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha (m2)

1160/19 občanská vybavenost ţelezobetonová monolitická 14 100 let 884,45 2.NP 1768,9 0,75 1 814

Celkový obestavěný prostor (m3)

6 845,31 3

Jednotkové reprodukční náklady (Kč/m ) Reprodukční náklady celkem Technické opotřebení 0% Funkční nedostatky 2% Ekonomické nedostatky 0%

4 938,55 33 805 563 33 805 563 33 129 451 33 129 451

Vedlejší stavba/y Venkovní úpravy

0 0

Pozemek

1 061 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

34 190 451 34 190 000 Kč

94

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje názor na cenu obvyklou předmětného majetku ve vlastnictví bez nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10.6.2012. Pojmy cena obvyklá a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

7 542 000

80

6 033 600

Příjmová metoda

4 171 000

10

417 100

Nákladová metoda

34 190 000

10

3 419 000

Výsledná cena

9 869 700

Zaokrouhleno

9 870 000

Oceňovaný majetek lze porovnat s nabízeným majetkem, kterými jsou ubytovací zařízení, hotely, penziony a který je v současné době hojně k prodeji nabízen. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku pro oceňovaný majetek a proto byla indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou přisouzena váha 80 %. Oceňovaný majetek je schopen produkovat příjem z pronájmu, a to i ve stavu, kdy je pronájem je zaloţen z převáţné většiny na ubytování studentů, kdy výše tohoto nájmu není nájmem obvyklým pro oblast ubytování (hotely, penziony) v této lokalitě, ale spíše pro ubytování, v rámci školního zařízení, kterými jsou internáty. Za nájemné obvyklé trţní je tento majetek pronajímán doplňkově v rámci letních měsíců nebo o víkendech. S ohledem na tento stav, se domnívám, ţe příjmová metoda nedokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 20 %. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaná stavba je oproti porovnávaným nemovitostem stavbou specifickou a s ohledem na současnou převyšující nabídku nemovitostí slouţící k obdobnému účelu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou 95

analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je k 10. 6. 2012 reprezentována částkou

=9.870.000 Kč (slovy: Devětmilionůosmsetsedmdesáttisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

96

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5.

97

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

98

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při své činnosti jsme neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly tomu, ţe předané dokumenty a podklady pouţité pro zpracování tohoto odhadu nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 25.6.2012

……………………………………

99



Fotodokumentace objektu ocenění

[ zdroj: vlastní]

100



Informace ke srovnávacím nemovitostem

Nemovitost č.1. http://reality.idnes.cz/detail/prodej/komercni-nemovitost/hotel/cesky-sternberk/4826214?sh=77f9f71b18

Nemovitost č.2. http://www.eurobydleni.cz/hotel-ctyrkoly-javornik-53-luzek-18-pokoju/detail/4031317

101

Nemovitost č.3. http://www.realhit.cz/detail/prodej-ubytovani-chocerady-9723-m/1421010

Nemovitost č.4. http://www.hyperreality.cz/inzerat/detail/3391565-sazava-okr-benesov-ubytovaci-dum-s-garazemi-a-pozemky

102

ANALÝZA TRHU

Okres BENEŠOV STŘEDOČESKÝ KRAJ Květen 2012

103

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU *POPIS OKRESU

Okres Benešov se rozkládá na předělu mezi střední a jiţní částí Čech, a to v jiţní části Středočeského kraje. Svojí rozlohou 1 475 km2 zaujímá okres Benešov 13,4 % z rozlohy Středočeského kraje a je druhým největším okresem v kraji. Okresním městem je město Benešov. Součástí tohoto okresu je 114 obcí, z nichţ 9 má statut města a 10 obcí je městysem. Počet obyvatel: 94 652 a hustota o sídlení 64 obyvatel na km2, řadí tento okres mezi nejméně osídlené okresy kraje. 38 Území okresu mělo dříve vysloveně zemědělský charakter. Průmyslová výroba byla soustředěna pouze do města Vlašimi, Týnce nad Sázavou, Sázavy a Votic. Tento ráz je zachován i nadále. Zemědělská půda tvoří 62 % a lesy 28 % z rozlohy okresu. V oblasti průmyslové výroby dochází oproti předchozím rokům k útlumu a dalším důleţitým ekonomickým odvětvím tohoto okresu se stává stavebnictví a maloobchod. Benešovsko patří díky snadné dostupnosti hlavního města Prahy mezi okresy s nejmenší nezaměstnaností.

Jeho poloha, minimální průmysl, chráněná krajinná oblast

„Blaník“, mnoho kulturních památek, mezi které patří zámek Konopiště s anglickým parkem, gotický hrad Český Šternberk, barokní zámek Jemniště s anglickým parkem, renesanční zámek Komorní Hrádek, zámek Líšno a románský hrad v Týnci nad Sázavou, napomáhají rozvoji turistického ruchu. Ve své podstatě můţeme říct, ţe se jedná o příměstskou rekreační oblast Praţanů. Mnozí z nich zde mají své chaty a chalupy. Ostatní navštěvují tuto oblast za účelem turistiky a cykloturistiky, či se věnují chovu koní.

38

http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_benesov

104

TRH S NEMOVITOSTMI Dle dostupných informací z realitních kanceláří, které se nachází v rámci tohoto okresu, místního tisku či z nabídkových portálů realitních kanceláří je patrno, ţe oproti rokům minulým, došlo k poklesu prodeje nemovitostí a v současné době tento trh stagnuje.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Benešov lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části. Na samotnou část města Benešov a dále na jeho okolí.

MĚSTO BENEŠOV POZEMKY Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Ojedinělé proluky vznikají pouze při účelové demolici stávajícího objektu s následnou výstavbou objektu nového. V blízkém horizontu se nejeví jako reálné, ţe by nové proluky vznikaly, např.: demolicemi stávajících staveb. Je tedy patrno, ţe tento trh je velmi omezený a v případě, ţe by se tento prodej naskytl, jednalo by se o prodej ojedinělý za velmi vysokou cenu. Stavební pozemky Vzhledem ke své poloze, ze které pramení výborná dostupnost města Prahy a výborné občanské vybavenosti, je poptávka po stavebních pozemcích zvýšená. Bohuţel právě poloh a stávajícího rozloţení, potaţmo zástavba města, neumoţňuje nabídnout dostatečné mnoţství dalších pozemků k výstavbě rodinných domů tak, aby poptávka byla uspokojena. Pokud je pozemek pro výstavbu rodinného domu v rámci Benešova nabízen, jedná se o prodej nahodilý a ve většině případů velmi rychlý. Toto se týká i pozemků určených k výstavbě komerčních objektů nebo bytových domů. Západní okraj města je po celé své délce lemován silniční komunikací (silnice I. třídy Praha – České Budějovice). Ta odděluje město od konopišťského parku a jeho okolí, který není určen pro zástavbu rodinnými domy. Jedinou rezidenční lokalitou v rámci Benešova je oblast

105

Červené Vršky, dále se jedná o oblast Tuţinka a v jiţní okrajové jiţní části města Benešova oblast Mariánovice. Ceny stavebních pozemků se zde pohybují ve výši cca 600 Kč/m2.

BUDOVY Byty Největší nabídka bytových jednotek je ve starších domech panelového i cihlového typu. Tyto domy byly postaveny v 80. a 70. letech minulého století. Nejčastěji nabízené bytové jednotky jsou s dispozičním řešením 2+1 a 3+1. Cenová relace těchto starších bytových jednotek je: Byt 1 + kk

1.100.000 - 1.400.000 Kč

Byt 1 + 1

930.000 - 2.000.000 Kč

Byt 2 + kk

950.000 - 2.400.000 Kč

Byt 2 + 1

950.000 - 1650.000 Kč

Byt 3 + kk

1.500.000 - 2.200.000 Kč

Byt 3 + 1

1.290.000 - 2.350.000 Kč

Byt 4 + kk

3.890.000 Kč (jedná se o ojedinělé nabídky)

Byt 4 + 1

2.600.000 Kč (jedná se o ojedinělé nabídky)

Cena za m2

20.000 - 40.000 Kč

V rámci novostaveb, jsou v současné době nabízeny bytové jednotky v bytovém domě v Tyršově ulici. Tento dům je v současné době ve výstavbě a nachází se v centru města. Druhou novostavbou je bytový dům z developerského projektu „Husovo náměstí“, který se nachází v okrajové části centra města, nedaleko místního pivovaru. Ceny bytových jednotek v rámci těchto novostaveb se pohybují v rozmezí: Byt 1 + kk

1.300.000 - 2.200.000 Kč

Byt 2 + kk

1.900.000 - 3.200.000 Kč

Byt 3 + kk

1.900.000 - 4.300.000 Kč

Byt 4 + kk

4.100.000 - 4.700.000 Kč

Cena za m2

30.000 - 48.000 Kč

106

Rodinné domy Trh s rodinnými domy je v rámci města Benešova trhem velmi slabým. Rodinné domy jsou zde pořizovány za účelem dlouhodobého bydlení, a pokud nepřechází z generace na generaci, jsou prodávány zcela výjimečně. Většina rodinných domů, které byly v Benešově postaveny, jsou z minulého století. Cena, za kterou jsou tyto nemovitosti prodávány, je velmi individuální, zohledňující lokalitu, stáří domu a jeho technické vybavení. Aktuálně nabízené rodinné domy se pohybují v cenové relaci okolo 5.000.000 - 6.000.000,- Kč včetně přilehlých pozemků, zahrad. Objekty pro individuální rekreaci Objekty tohoto typu, se v Benešově nenacházejí a ani nejsou vyhledávány. Toto je způsobeno snadnou dostupností objektů venkovního bydlení v rámci okolních vesnic, či lokalit slouţících k rekreaci jako je Měřín, Slapy, Nová Ţivohošť, Posázaví. Bytové domy V současné době není k prodeji nabízen ţádný bytový dům ve vlastnictví právnické či fyzické osoby. Pokud by byl tento typ nemovitosti k prodeji nabízen jako celek, jednalo by se o prodej ojedinělý, individuální. Převáţná většina bytových domů je ve vlastnictví města a je-li prodej realizován, nejedná se o prodej bytového domu jakoţto celku, ale kaţdá bytová jednotka je prodávána jednotlivě, do vlastnictví bytového druţstva nebo do osobního vlastnictví stávajícího nájemníka. Administrativní budovy Pokud je nabízen objekt tohoto typu k prodeji, jedná se o prodej výjimečný. Častější situací je moţnost pronájmu volných ploch v rámci těchto budov. V současné době je ve velmi těsné blízkosti samotného centra města, v Husově ulici, nabízen rozestavěný ţelezobetonový polyfunkční dům, kdy nabídková cena je 7.500.000,- Kč (5NP, uţitná plocha 655m2) Průmyslové a komerční objekty Aktuální nabídkou je prodej areálu provozovny Galvanovna Benešov, který se nachází na pozemku o velikosti 16.048 m2, v průmyslové zóně v jihovýchodní části města Benešova. Nabízená cena k prodeji činní 20.000.000 Kč.

107

Dále je nabízena k prodeji provozovna autoservisu s odstavnou plochou ve východní části města u hlavní silnice I třídy směrem Vlašim. V této nemovitosti se dále nachází kanceláře, ubytovací prostory a bar.

NÁJMY

Byty Nabízené byty se nachází ve starších panelových nebo cihlových domech, které byly postaveny v 80. a 70. letech minulého století. Tyto byty se pronajímají v níţe uvedených cenových relacích. Cena je závislá na vybavenosti bytu a jeho ploše. Byt 1 + 1

5.000 - 8.000 Kč/byt/p.m.

Byt 2 + 1

5.000 - 9.000 Kč/byt/p.m.

Byt 3 + 1

7.000 - 9.000 Kč/byt/p.m.

Byt 4 + 1

8.000 - 9.000 Kč/byt/p.m.

Moţnost pronájmu bytu v rámci novostavby není v současné době nabízena. Novostavby, ve kterých lze uvaţovat s moţností budoucího pronájmu bytu, jsou v současné době ve fázi prodeje bytů do osobního vlastnictví. Prodejní prostory a kanceláře Nebytové prostory, které jsou nabízeny jako kanceláře, lze v mnoha případech vyuţít i jako prostory prodejní. Nelze tedy striktně rozdělit nabízené prostory na kancelářské nebo prodejní. Prostor je většinou vybírán dle druhu podnikání a následně tomuto podnikání přizpůsoben. Pokud bychom hledali prodejní prostory, např. pro prodej potravin, nejsou tyto prostory v současné době nabízeny a stávající objekty k tomuto účelu určené, jsou pro tyto účely plně vyuţívány: Kaufland, Albert, Penny Market, Billa. Ceny pronájmu těchto nebytových prostor se pohybují v rozmezí 50 – 1.300 Kč/m2 . Centrum města

600 - 1.300 Kč/m2 50 - 600 Kč/m2

Širší okolí

108

Průmyslové objekty Průmyslovou zónou je jihovýchodní část města Benešova, kam je veškerý místní průmysl směřován. Objekty určené k výrobě jsou plně vyuţívány ke svému účelu, a pokud by byly k pronájmu nabízeny, jednalo by se o nabídku ojedinělou. Nabízené jsou moţnosti pronájmu skladový ploch a hal, kde se tyto nabídky pohybují v rozmezí od 10 -100 Kč/m2 .

OKOLÍ BENEŠOVA Druhým segmentem trhu s nemovitostmi je v rámci Benešovského okresu okolí města Benešova, město Vlašim, Votice a jich okolí.

POZEMKY Převáţnou část nabízených pozemků tvoří pozemky, které jsou nabízeny jako pozemky pro výstavbu rodinných domů. Tyto pozemky jsou v převáţné většině nezasíťované. Zda je příslušným územní plán výstavbu rodinných domů na těchto pozemcích opravdu dovolena, je nutné ověřit na příslušném stavebním úřadě. Nejţádanější lokalitou k výstavbě rodinných domů je oblast Zaječice, Pyšely, Čerčany, Čtyřkoly, Divišov. Nejčastějším důvodem tohoto zájmu je snadná dostupnost města Prahy, a to díky lehkému přístupu k silnici první třídy Praha – Tábor.

Ceny pozemků, ke kterým jsou přivedeny inţenýrské sítě, se zde pohybují

okolo 2.000 Kč/m2. Dále jsou poptávány oblasti, ve kterých je hledáno tzv. „soukromí“ a ze kterých je snadná dostupnost větších měst, ve kterých se nachází plná občanská vybavenost jako je: Benešov, Vlašim, Votice a přidanou hodnotou je i snadná dostupnost Prahy. Ostatními nabízenými a vyhledávanými pozemky, jsou pozemky v oblasti, která je určena individuální rekreaci, coţ je oblast okolí řeky Vltavy, Sázavy.

BUDOVY

Byty - prodej Bytové domy panelového či cihlového typu nalezneme převáţně ve větších městech jako je Vlašim, Votice, Týnec nad Sázavou, Čerčany, dále v Neveklově a Bysřici. Bytové domy cihlového typu se nachází převáţné v menších obcích.

109

Starší bytové jednotky jsou nabízeny v níţe uvedených cenových relacích a opět záleţí na lokalitě, konstrukci bytového domu, technické stavu a vybavenosti bytové jednotky. Byt 1+1, (1+kk)

700.000 - 1.000.000 Kč

Byt 2+1, (2+kk)

750.000 - 1.400 000 Kč

Byt 3+1, (3+kk)

750.000 - 1.600.000 Kč

Byt 4+1, (4+kk)

950.000 - 1.600.000 Kč

Cena za m2

13.000 - 25.000 Kč

Novostavby, ve kterých jsou nabízeny bytové jednotky se nacházejí ve městě Týnci nad Sázavou,Voticích, Neveklově. Cena za m2 se pohybuje v rozmezí 20.000 – 38.000 Kč. Cena nad 30.000 Kč/ m2 je u vybraných bytových jednotek z developerského projektu - výstavba bytového domu v centru Neveklova. Byty - nájmy Cena pronájmu za bytovou jednotky se pohybuje v rozmezí: Byt 1+1 (1+kk)

5.000 - 6.500 Kč/ byt/p.m.

Byt 2+1 (2+kk)

5.500 - 7.000 Kč/byt/p.m.

Byt 3+1 (3+kk)

5.500 - 11.000 Kč/byt/p.m.

Byt 4+1 (4+kk)

8.000 – 11.000 Kč/byt/p.m.

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh lze rozdělit na starší rodinné domy, které byly vystavěny na začátku 20. století a jsou v horším technickém stavu nebo mají nedostatečné technické vybavení. Dále na klasické rodinné domy, které byly vystavěny na konci 20. století a začátku 21. století, kdy jejich cena je závislá na lokalitě, technickém stavu nemovitosti a dále na chaty a chalupy v rekreačních oblastech řeky Sázavy, Vltavy, a Podblanicka. Ostatní objekty - prodej Mezi nabízenými ostatními objekty najdeme zemědělské usedlosti, hospodářské budovy, venkovské prodejny či jednoúčelové zemědělské objekty, penziony, nevyuţívané komerční objekty, či část průmyslového objektu areálu motocyklové značky JAWA v obci Týnec nad Sázavou, Brodce. Dále jsou nabízeny samostatně stojící či řadové garáţe, kdy cena za garáţ

110

se pohybuje okolo 200.000 Kč. Ceny těchto objektů jsou velmi individuální, a to s ohledem na jejich vyuţití. Příkladem je třeba: -

čerpací stanice s penzionem a restaurací v Netvořicích za 13.900.000 Kč.

-

mlýn s turbínou v Bílkovicích za 11.900.000 Kč

Ostatní objekty – nájem Nabízený pronájem se ve většině případů týká moţnosti pronájmu skladových prostor. Cena pronájmu se pohybuje v rozmezí: 10 - 90 Kč/m2 pronajímané plochy. Dalšími nabízenými prostory k pronájmu jsou restaurační a sportovní zařízení, výrobní prostory. Jedná se o ojedinělé nabídky.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V rámci realitního trhu, lze s ohledem na loňský rok, který se projevil niţší poptávkou po nemovitostech, očekávat v nejlepším případě stagnaci. Tato skutečnost je odrazem současné ekonomické situace, zvýšené obezřetnosti bankovního sektoru při poskytování úvěrů, obecně spíš neochotě neţ ochotě investovat do nemovitostí. Nabídka nemovitostí převaţuje nad poptávkou. Stávající nemovitosti, jsou nabízeny i déle jak rok. Nabídková cena je průběţně sniţována. Nelze očekávat masivní zahajování nových výstaveb v rámci developerských projektů nebo komerčních objektů. V důsledku této situace je moţné očekávat nárůst poptávky po moţnostech nájemního bydlení a s tím spojený nárůst hladiny nájmů. Byť výše uvedené můţe působit spíše pesimisticky, nemění to nic na tom, ţe tento region nabízí těm, kteří i nadále investovat do nemovitostí chtějí, nepřeberné mnoţství pozemků rodinných domů a pro podnikatele komerční objekty jak k pronájmu, tak ke koupi. To vše v nádherné lokalitě, která není zasaţena ţádným těţkým průmyslem.

111

Mapa okresu Benešov:

Zdroj: http://www.google.cz/search?q=mapa+okresu+bene%C5%A1ov&hl=cs&prmd=imvns&tbm=isch&tbo=u&source=univ&sa= X&ei=0eX3T4e5C6jm4QSc27jUBg&ved=0CF4QsAQ&biw=1366&bih=598 [Online] [12.5.2012]

112

5.

ZÁVĚR Téma hypotečních úvěrů je v praxi stále aktuální. I nadále se oprávněně řadí mezi

ţádané úvěrové produkty a ocenění nemovitosti je s jejich poskytnutím úzce spojené. Cíl této bakalářské práce spočíval v seznámení čtenáře s úlohou ocenění ve vazbě na hypoteční úvěr. Forma práce byla zvolena popisná, a to proto, aby čtenář, který se s touto problematikou nikdy nesetkal, se v obsahu této práce snáze zorientoval a získal potřebné informace k pochopení pohledu věřitele na výše uvedenou problematiku. Bakalářská práce byla rozdělena do dvou částí, a to na teoretickou a praktickou. Teoretická část byla rozdělena na kapitoly, které na sebe postupně navazují. Účelem těchto kapitol bylo seznámit čtenáře s dílčími poloţkami, kterými jsou definice a pojmy, týkající se hypotečních úvěrů a oceňování, dále procesy jim vlastní a další oblasti, které hypoteční úvěry a oceňování spojují. A aby teoretická část práce nebyl jen „suchou“ teorií, byť plnou faktů vyplývající z příslušné právní legislativy, byl závěr této části doplněn o praktické příklady. Samotná praktická část obsahuje ocenění rodinného domu a občanské vybavenosti, kde byly aplikovány metody oceňování pro stanovení ceny obvyklé (hodnoty trţní) za účelem poskytnutí úvěru. Z poslední kapitoly teoretické části a praktických příkladů je patrno, ţe věřitel pro svou činnost očekává od odhadce odhad zpracovaný odborníkem ve svém oboru, který se neustále se vzdělává (například v rámci novel právních předpisů), je znalcem“ ve svém regionu, co se týká realitního trhu a v případě hypotečních úvěrů, i to, ţe se nesoustředí pouze stanovení hodnoty nemovitosti k datu ocenění, byť je toto primární povahou ocenění, ale zohledňuje, případně upozorňuje na skutečnosti, které mohou hodnotu nemovitosti ovlivnit i v budoucnu.

113

6.

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY

Kniţní zdroje: 1. BRADÁČ, ALBERT; Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o. Brno, 2009, str. 753, ISBN 97880-7204-630-0 2. BRADÁČ, ALBERT; Věcná břemena od A do Z, 4. vydání, Praha: Linde Praha, a.s., 2009, str.364, ISBN 978-80-7201-761-4 3. HÁLEK, VÍTĚZSLAV; Oceňování majetku v praxi, Bratislava: Donau Media, 2009, str. 245, ISBN 978-80-89364-07-7 4. ORT, PETR; Oceňování nemovitostí na tržních principech, str.100, ISBN 978-80-7265101

Právní předpisy: 1. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem 2. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 3. Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádů (stavební zákon) 4. Zákon č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňující některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) 5. Zákon č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 6. Zákon č.190/2004 Sb., o dluhopisech 7. Vyhláška č. 3/2008 Sb

Internetové zdroje: 1.

www.sreality.cz [ Online ] [ Citace: 26.4.2012 ] http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/bystrice-zahorany-/2276352604

2.

www.sreality.cz [ Online ] [ Citace: 26.4.2012 ] http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pravonin-krizov-/4094743900

114

3.

www.sreality.cz [ Online ] [ Citace: 26.4.2012 ] http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/neveklov-neveklovkomenskeho/4120003932

4.

www.sreality.cz [ Online ] [ Citace: 26.4.2012 ] http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/trhovy-stepanov--/1167749724.

5.

www.czso.cz [ Online] [ Citace: 26.4.2012 ] http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_benesov

6.

www.reality.idnes.cz [ Online ] [ Citace: 19.6..2012 ] http://reality.idnes.cz/detail/prodej/komercni-nemovitost/hotel/ceskysternberk/4826214?sh=77f9f71b18

7.

www.realhit.cz [ Online ] [ Citace: 19.6..2012 ] http://www.realhit.cz/detail/prodej-ubytovani-chocerady-9723-m/1421010

8.

www.eurobydleni.cz [ Online ] [ Citace: 19.6..2012 ] http://www.eurobydleni.cz/hotel-ctyrkoly-javornik-53-luzek-18-pokoju/detail/4031317

9.

www.hyperreality.cz [ Online ] [ Citace: 19.6..2012 ] http://www.hyperreality.cz/inzerat/detail/3391565-sazava-okr-benesov-ubytovaci-dum-sgarazemi-a-pozemky

115

7.

SEZNAM PŘÍLOH

1.

Originál výpisu z katastru nemovitostí č. 1023, ze dne 28.3.2012

2.

Originál kopie katastrální mapy, ze dne 28.3.2012 (rodinný dům)

3.

Kopie geometrického plánu s vyznačením věcného břemene č.: 650-3476/2010

4.

Originál výpisu z katastru nemovitostí č.10001, ze dne 28.3.2012

5.

Originál kopie katastrální mapy ze dne 28.3.2012 (občanská vybavenost)

116