Training Duitsland Hypotheek
VOOR DE NEDERLANDSE MARKT IMMO HYPO
Welkom
Waarom deze training? Kennis van de producten Goede advisering Kwaliteitsmanagement
Vragen ? Heeft u een vraag stel hem dan gerust!! Er bestaan geen domme vragen!!
Immo Hypo - Immo Hypo is al sinds 2003 werkzaam op de Duitse markt - Simon Peter Bollen is Geschaftsführer van de Bollen Group waaronder een 4 tal makelaarskantoren vallen en 2 andere bedrijven - Door een samenwerking met een Nederlandse tussenpersoon is het idee ontstaan de Nederlandse markt te gaan bedienen met een kwaliteitsproduct - Ondersteuning als volwaardig partner van Schwäbisch Hall en Volksbank - Duidelijk en transparant product - Geen provisie
Agenda 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Verschillen tussen Duitsland en Nederland Welke banken financieren in Nederland Welke hypotheekvormen en uitleg De voorwaarden Pauze Rekenvoorbeelden Procedure Voor- en nadelen
Wat speelt er in Duitsland? • De Duitse banken lopen minder risico, omdat er minder wordt gefinancierd door eigen inbreng. • Hypotheekrente is niet aftrekbaar. • Bestaande bouw houdt zijn waarde. • Meestal heeft men bij een Bauspar-rekening al eigen vermogen. • 100% financieringen vaak niet mogelijk.
Wat speelt er in Nederland? • • • • • • • • •
Hypotheekrente aftrek daalt vanaf 01-01-2014 met 0,5% per jaar tot 38% Groot deel van de hypotheekschuld is aflosvrij. Hypotheekverhogingen “moeten” minimaal annuïtair of lineair. Voor Nederlanders welke in 2001 al een hypotheek hadden is de rente nog maar 16 jaar aftrekbaar. Huizenprijzen zijn gemiddeld 20% gedaald. Veel huizen staan onder water, wat problemen geeft bij echtscheiding of anderszins gedwongen verkoop. Spaarrente blijft dalen. De Box 3 schuld wordt steeds hoger. Pensioenen dalen fors, waardoor de niet aftrekbare rente over de restschuld een probleem kan gaan worden. Wetgeving versobert. Nabestaandenpensioenen dalen.
Wat speelt er in Nederland?
Bruto wordt uiteindelijk netto, dus……………………
Verwachtingspatroon relatie Duidelijkheid Veel vragen Goede dossieraanlevering
De geschiedenis
In het nieuws (30 mei 2013)
In het nieuws (15 juni 2013)
Nieuwe start 01.10.2013
De deelnemende banken
Schwäbisch Hall
Geschiedenis Schwäbisch Hall • 1931 Deutsche Bausparer AG opgericht door de Handwerkers uit Keulen. • 1936 Verhuisd naar Berlijn • 1941 Bausparkasse wordt onderdeel van de Volksbankgruppe, vanaf nu heet het Bausparkasse der deutschen Volksbanken • 1944 Wegens de oorlog verhuist naar Schwäbisch Hall
Geschiedenis Schwäbisch Hall • 1946 nieuwe start Bausparkasse • 1956 ontstaat definitieve naam Bausparkasse Schwäbisch Hall AG • 1975 komt de vos als logo in beeld • 1979 wordt de vos gemoderniseerd
Geschiedenis Schwäbisch Hall
• 1991 begint Schwäbisch Hall met financieren in Luxemburg, Slowakije en Tjechië. • 2011 80-jarig bestaan • 2013 begint Schwäbisch Hall met financieren in Nederland.
De Volksbank
Geschiedenis Volksbank
• 1852 Oprichting door Franz Hermann Schulze-Delitzsch en Friedrich Wilhelm Raiffeisen. • In de steden werd de bank Volksbank „Voba“ genoemd en in de landelijke gebieden Raiffeisenbank „Raiba“. • Vergelijkbaar met de Rabobank
De Sparkasse
Geschiedenis Sparkasse
• 1623 zijn de eerste Sparkassen opgericht door landheren en welgestelde particulieren. • Langzaam kwamen er meer vestigingen • 2014 Overal in Duitsland vertegenwoordigd
De BHW
Geschiedenis BHW • 1928 Oprichting Beamtenbausparkasse, Heimstättengesellschaft mbH in Berlijn • 1945 verhuisd naar Hameln • 1953 26.000 hypotheken verstrekt • 1970 500.000 hypotheken verstrekt • 1981 Oprichting BHW Bank • 2013 Begin financieringen in Nederland met alleen maar Duits inkomen.
Apobank
Geschiedenis Apobank • • • • • • • • •
1902 Oprichting Kredit-Verein Deutscher Apotheker in Danzig 1920 verhuisd naar Berlijn 1938 Naamsverandering in Deutsche Apothekerbank 1945 Sluiten wegens de oorlog 1948 Nieuwe start onder de naam Westdeutsche Apothekerbank 1972 Balans toont meer dan 1 miljard Deutsche Mark 1983 Meer dan 100.000 klanten 2004 Verhuisd naar Düsseldorf 2014 Begin financieringen in Nederland
De hypotheekvormen
Hypotheekvormen Annuïteit Hypotheek Bausparhypotheek • Looptijd hypotheek max 20 jaar • Niet voor zelfstandigen • Maximaal 70% van de WOZ waarde • 43 % van het te lenen bedrag wordt in de eerste 10-11 jaar gespaard op een Bausparrekening en dan afgelost. • Daarna annuïteit. • Volledige aflossing na 20 jaar of korter • Rente staat vast voor de hele duur.
• • • • • •
Uitgangspunt is financiering tot max. 60-100% van de taxatie waarde Ook voor zelfstandigen BKR schoon ( geen leningen) Sommige banken heel Nederland Volledige aflossing in 30 jaar. Rente vast meestal 10 jaar
Bausparhypotheek
Bausparhypotheek - Kenmerken • Geldverstrekker is Schwäbisch Hall. • De hypotheekconstructie kent een inlegperiode en een aflosperiode. • De klant start altijd met een Bausparvertrag (aflossingsvrij + een spaarrekening). • Over het hypotheekbedrag dient rente te worden betaald. • 43% van het hypotheekbedrag dient tijdens de spaarperiode ingelegd te worden. • Over het saldo op het Bausparvertrag wordt 0,25 % rente vergoed.
Bausparhypotheek - Kenmerken
Bausparhypotheek – Rentetarieven Schwäbisch Hall
Bausparen
De totale looptijd van de overeenkomst is
20 jaar
Gedurende de Bausparperiode betaalt de relatie (11 jaar)
2,85 %
Daarna, tot aan het einde van de looptijd (9 jaar)
2,25 %
De totale looptijd van de overeenkomst is
15 jaar
Gedurende de Bausparperiode betaalde de relatie (8 jaar)
2,60 %
Daarna, tot aan het einde van de overeenkomst (7 jaar)
1,50 %
Bausparhypotheek - Rekenenvoorbeelden • Bij een looptijd van 20 jaar is de maandelijkse bruto maandlast voor elke € 100.000 te financieren bedrag € 582. • Dit is voor de eerste 11 jaar de rente en spaarbedrag. • En voor de laatste 9 jaar de rente en aflossing. • Bij een looptijd van 15 jaar is de maandelijke bruto maandlast voor elke € 100.000 te financieren bedrag € 714. • Dit is voor de eerste 8 jaar de rente en spaarbedrag. • En voor de laatste 7 jaar de rente en aflossing.
Bausparhypotheek – Hoeveel ? Hoeveel kan een relatie aan Bausparhypotheek krijgen? 1. Tel al het netto inkomen per maand plus kinderbijslag/3 maanden op. 2. Trek daar vanaf voor 1e volwassene € 700, 2e volwassene € 300 en voor ieder thuiswonend kind € 200. 3. Wat dan netto overblijft kan worden besteed aan de maandelijkse hypotheeklast. We hebben hiervoor een rekentool!!
Bausparhypotheek – Hoeveel ? Hoeveel kan een relatie aan Bausparhypotheek krijgen? Rekenvoorbeeld 1. 2. 3. 4.
Man heeft netto per maand € 2500,00 Vrouw heeft netto per maand € 500,00 2 kinderen (4 en 6 jaar) aanwezig. Geen leningen of leasing.
2500 (loon man)+ 500 (loon vrouw)+141(kinderbijslag) = € 3141 netto per maand 3141-700-300-200-200= € 1741 te besteden aan maandelijkse hypotheeklast.
1741 / 582 * 100.000 = € 299140 maximaal te verkrijgen hypotheeksom.
Bausparhypotheek – Hoeveel ? Hypotheekhoogte Minimaal hypotheekbedrag : € 50.000 Maximaal € 500.000, maar bij een hypotheek hoger dan € 300.000 kan extra eigen geld worden verlangd i.p.v. 30%.
Bausparhypotheek – Boete • Indien de hypotheek wordt ingelost tijdens de inspaarperiode, dan is er een boete verschuldigd. De exacte berekening moet dan aangevraagd worden en wordt dan zsm geleverd. Voorbeelden volgen! • Extra aflossen op het leningsgedeelte is in de spaarperiode ook niet mogelijk. Er mag wel extra worden gespaard. • Er is geen geldige reden om onder de boete uit te komen. • Indien de relatie na de inspaarperiode extra wil aflossen of compleet wil aflossen, dan kan dat altijd boetevrij.
Bausparhypotheek – Beëindiging • Als de relatie het Bausparen vroegtijdig moet beëindigen als gevolg van bijvoorbeeld overlijden, echtscheiding of verkoop van de woning, dan wordt het spaarsaldo in mindering gebracht op het uitstaande hypotheekbedrag. Dit betekent dan geen vrijstelling van een eventuele boeterente.
Bausparhypotheek – Hoogte boete Hypotheek hoogte € 200.000 Restant looptijd
Rente 3,1 % Boete
Hypotheekhoogte € 300.000 Restant looptijd
Rente 3,1 % Boete
10 jaar
€ 11.431
10 jaar
€ 20.475
9 jaar
€ 13.328
10 jaar
€ 23.267
8 jaar
€ 14.744
8 jaar
€ 25.172
7 jaar
€ 16.071
7 jaar
€ 26.884
6 jaar
€ 17.081
6 jaar
€ 28.041
5 jaar
€ 17.235
5 jaar
€ 27.808
4 jaar
€ 16.304
4 jaar
€ 25.884
3 jaar
€ 13.960
3 jaar
€ 21.827
2 jaar
€ 10.112
2 jaar
€ 15.580
1 jaar
€ 5.218
1 jaar
€ 7.913
Bausparhypotheek – Boete Boete zelf bereken ? Zoek op www.google.de naar : Vorfälligkeitsentschädigungsrechner
Bausparhypotheek – Het onderpand • Uitgangspunt is de WOZ-waarde of de stichtingskosten bij nieuwbouw • Geen panden met erfpacht • Nieuwbouw kent een lager tarief dan bestaande bouw • Alleen eerste hypothecaire inschrijving • De relatie moet het pand zelf bewonen. Deelverhuur mag.
Bausparhypotheek – Het onderpand
En heel belangrijk !!!
Bausparhypotheek – Fiscaal Hoe zit het met de aftrekbaarheid van een Bausparhypotheek?
Is het een oversluiting en is de lopende hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013? Dan is het bedrag van de eigenwoningschuld dat op 31 december 2012 openstond volgens de oude regels fiscaal aftrekbaar en is de relatie niet verplicht annuïtair af te lossen.
Bausparhypotheek – Fiscaal Hoe zit het met de aftrekbaarheid van een Bausparhypotheek? Bij verhoging van de lening
Dan is het extra bedrag alleen aftrekbaar als het binnen 30 jaar ten minste annuïtair wordt afgelost. Dus bij een Bausparhypotheek is dit gedeelte NIET aftrekbaar!
Bausparhypotheek – Fiscaal Hoe zit het met de aftrekbaarheid van een Bausparhypotheek?
Is de relatie een starter? Dan is de Bausparhypotheek in deze vorm NIET aftrekbaar.
Maar……… Daar hebben we een oplossing voor!
Bausparhypotheek – Vergelijk Financiering € 100.000,Schwäbisch Hall - Looptijd 19 jaar en 8 maanden Maandbedrag € 582 Totale kosten : € 37.017 Nederlandse Bank – Looptijd 20 jaar – Rente 4,5 % Maandbedrag € 633 Totale kosten : € 51.836 (Voordeel bij SH € 14819) Nederlandse Bank – Looptijd 22 jaar en 1 maand Maandbedrag € 582 Totale kosten : € 60.693,00 (Voordeel bij SH € 23676)
Annuïteitenhypotheek
Annuïteitenhypotheek • • • • • • • •
Volksbank en Sparkasse zijn de financierende banken. 60-72 % van de taxatiewaarde kan gefinancierd worden. Alleen voor de regio Twente en Achterhoek max 60 % Provincie Limburg max 72 % De postcodes 6500-6699 en 6900-7199 max 70 % Duur hypotheek in basis 30 jaar, mag korter. Rente voor starters aftrekbaar in Nederland. Voor regio Twente en Achterhoek : Minimale inkomen gezamenlijk € 50.000 bruto. • Geen enkele lening of leasing.
Annuïteitenhypotheek – Rente (m.u.v. Limburg) Volksbank 6 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 50 %
Tot 60 %
Tot 70%
Tot € 300.000
2,65 %
2,80 %
3,00 %
€ 300.000 – €400.000
2,75 %
2,90 %
€ 400.000 - € 500.000
2,85 %
Volksbank 10 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 50 %
Tot 60 %
Tot 70%
Tot € 300.000
3,15 %
3,30 %
3,60 %
€ 300.000 – €400.000
3,25 %
3,40 %
€ 400.000 - € 500.000
3,35 %
Annuïteitenhypotheek – Rente Limburg Volksbank 10 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 72%
Tot € 500.000
3,20 %
Annuïteitenhypotheek - Rente Sparkasse 6 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 50 %
Tot 60 %
Tot 70%
Onbegrensd
2,60 – 3,00%
Nvt
Nvt
Aflossing
2,00 %
Nv
Nvt
Sparkasse 10 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 50 %
Tot 60 %
Tot 70%
Onbegrensd
2,86 – 3,62 %
Nvt
Nvt
Aflossing
2,00 %
Nvt
Nvt
BHW - Kenmerken • Levert annuïteiten- en Bausparhypotheek tot 100% marktwaarde • Bausparhypotheek vergelijkbaar met Schwäbisch Hall
BHW – Hoeveel ? Hoeveel kan een relatie aan hypotheek bij BHW krijgen? 1. Tel al het netto inkomen per maand plus kinderbijslag/3 maanden op. 2. Trek daar vanaf voor 1e persoon in de huishouding € 750, voor alle andere personen in de huishouding € 220. 3. Wat dan netto overblijft kan worden besteed aan de maandelijkse hypotheeklast. 4. Toetsing geschied op 6 % werkelijke belasting.
Bausparhypotheek – Hoeveel ? Hoeveel kan een relatie aan hypotheek bij BHW krijgen? Rekenvoorbeeld 1. 2. 3. 4.
Man heeft netto per maand € 2500,00 Vrouw heeft netto per maand € 500,00 2 kinderen (4 en 6 jaar) aanwezig. Geen leningen of leasing.
2500 (loon man)+ 500 (loon vrouw)+141(kinderbijslag) = € 3141 netto per maand 3141-750-220-220-220= € 1731 te besteden aan maandelijkse hypotheeklast.
(1731 * 12 maanden) / 0,06 = € 346.200 maximaal te verkrijgen hypotheeksom.
BHW - Rente BHW 10 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 100 %
€ 500.000
2,60%
BHW 15 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 100 %
€ 500.000
3,40 %
BHW Maar………………………. ALLEEN voor relaties met Duits inkomen.
Apobank - Kenmerken • Levert annuïteiten- en Bausparhypotheek tot 100% koopprijs plus de nevenkosten • Bausparhypotheek vergelijkbaar met Schwäbisch Hall • Levert alleen hypotheken aan artsen, apothekers, dierenartsen, tandartsen. Voorwaarde : academisch geschoold.
Apobankhypotheek – Rente Apobank 5 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 60 %
vanaf 60 %
Onbegrensd
1,90-2,00 %
2,00-2,10 %
Apobank 10 jaar Hypotheekbedrag tot
Tot 60 %
vanaf 60 %
Onbegrensd
2,50–3,00 %
3,10-3,50 %
Het inkomen
Het inkomen • Uitgangspunt is i.p.v. bruto het netto gezinsinkomen. • Onregelmatigheidstoeslag en andere vaste bestanddelen worden gewoon meegeteld. • WW en bijstand worden niet als inkomen meegenomen. • Wia, WAO en Wajong-uitkering komen ook in aanmerking. • Pensioeninkomen
De stukken
Benodigde stukken voor de aanvraag Omschrijving
Loondienst
Financieringsaanvraag Immo Hypo Uitdraai actuele BKR
Ja
Kopie geldig legitimatie van aanvrager en partner
Ja
Salarisstroken van de laatste 3 maanden
Ja
Belastingaanslagen over de laatste 3 jaar of IB 60
Ja
Koop- aanneemovereenkomst
Ja
Saldo opgave lopende hypotheek ( indien van toepassing)
Ja
Bewijsstukken eigen kapitaal
Ja
Kopie Eigendomsbewijs ( indien van toepassing)
Ja
Benodigde stukken voor de aanvraag Omschrijving
Loondienst
Bij nieuwbouw opgave stichtingskosten en aanneemovereenkomst
Ja
Kopie eventuele lening- of leasingscontract
Ja
Laatste actuele afschrift eventuele lening of lease
Ja
Bestaand hypotheekovereenkomst
Ja
3 Foto´s van het object
Ja
Bankverklaring dat de bestaande hypotheek netjes betaald is
Ja
Bouwtekening / Berekeningen inhoud en oppervlakte
Ja
NWWI-Taxatierapport (overige banken)
Ja
Extra benodigde stukken voor Schwäbisch Hall Omschrijving Darlehensanfrage
Machtiging Notaris Modelldarstellung Zusatz zur Darlehensanfrage
Kadasteruitdraai WOZ-Aanslag Certificaat training (alle banken)
Pauze
Kosten hypotheekaanvraag
Kosten hypotheekaanvraag Aan het afsluiten van een hypotheek zijn kosten verbonden. Deze kosten kunt u splitsen in drie onderdelen. Advies en bemiddeling • Naar condities hypotheek adviseur
• Immo Hypo rekent € 1775,- aan kosten. Ongeacht de hoogte van de hypotheek. Administratie kosten aanvraag is € 250,-. Restant bij het passeren van de akte
Notaris • Notariskosten hypotheek ± € 700,-
Rekenvoorbeelden
Case Jan en Marijke hebben nu een koopwoning met een vrije verkoopwaarde van € 360.000.De WOZ waarde is door de gemeente Almelo in 2012 geschat op € 345.000,De woning staat in de bebouwde kom van Almelo. Gezien hun leeftijd, Jan is 45 en Marijke is 44, willen ze nu graag beginnen met aflossen. Zij wonen al bijna 10 jaar op een unieke plek net binnen de gemeente Almelo en willen na hun pensioen daarvan blijven genieten. Zij hebben 2 prachtige kinderen, Oscar 22 welke studeert in Groningen en alleen in het weekend met de was thuis komt en Noa van 18 woont nog thuis, studeert en werkt bij als marketing assistente. Zij hebben vanaf 2009 een aflosvrije hypotheek van € 225.000,-. Zij hebben geen spaargeld. Jan zijn inkomen is netto € 1895,- uit loondienst, Marijke heeft al heel lang een WAO uitkering van netto € 1035,-
Advies Graag willen zij advies. 1) 2) 3) 4) 5) 6)
7) 8) 9)
Komen zij in aanmerking voor een Duitsland hypotheek op basis van het onderpand Motiveer waarom wel of waarom niet Voor welke vorm komen zij in aanmerking Van welke waarde gaat de bank uit voor de berekening Hoeveel kunnen zij maximaal lenen op hun inkomen bij een Bauspar van 20 jaar en hoeveel bij 15 jaar. Hoe hoog wordt de hypotheek in de nieuwe situatie. ( kosten adviseur € 2000,-) Marijke heeft nog een wens. Een nieuwe keuken van € 10.000,-. Motiveer wanneer en waarom het wel of niet mogelijk is een keuken te financieren. ( niet meenemen in je berekening) Berekenen voor Jan en Marijke wat hun nieuwe bruto maandlast gaat worden op basis van een Bausparhypotheek met een duur van 15 jaar en een duur van 20 jaar Kunnen Jan en Marijke de rente blijven aftrekken en zo ja hoeveel. Motiveer je berekening. Bereken het maandelijkse spaarbedrag tijdens de Bausparperiode voor 20 en 15 jaar.
Uitwerking 1) De waarden die de banken hanteren verschillen. De Schwäbisch Hall gaat uit van de WOZ waarde. De overige banken gaan uit van de getaxeerde waarde en daar dient een taxatierapport NWWI te worden overlegd. Bausparen De WOZ waarde is € 345.000,-. Als we daar 70% van nemen komen we op € 241.500,Dit voldoet dus. Annuïteit De overige banken gaan uit van de taxatiewaarde en een financiering van 60% daarvan.. Vrije verkoopwaarde € 360.000,- * 60%= € 216.000,-. Deze vorm van hypotheek is dus niet mogelijk. De woning ligt in de gemeente Almelo. Dat is Twente. Dus maximaal 60% VVW
Uitwerking 2) Zij komen in aanmerking voor de Bausparhypotheek 3) De bank gaat uit van de WOZ waarde van € 345.000,- * 70%= € 241.500,4) Het inkomen van Jan uit loon dienst kan meegenomen worden, maar ook de WAO uitkering van Marijke. Oscar woont niet meer thuis en hoeft niet meegenomen te worden. Noa daar tegen nog wel. Maar voor haar ontvangen zij geen kinderbijslag meer.
Uitwerking Inkomen voor de toets. Jan Marijke -------------------
€ 1.895,€ 1.035,-
€ 2.930,In mindering voor de toets Eerste volwassene € 700,Twee volwassene € 300,Thuiswonend kind € 200,--------------Totaal in aftrek Te besteden voor hypotheeklast Maximaal te lenen TA-20 (€ 1.730/582)*100.000 Maximaal te lenen TA- 15 (€ 1.730/714)*100.000
€ 1.200,€ 1.730,-
€ 297.250,€ 242.296,-
Uitwerking 5)
Huidige hypotheek Kosten Immo Kosten notaris Kosten adviseur
€ 225.000,€ 1.775,€ 700,€ ??? ( stellen we op € 2000,-)
6) De wens van Marijke kan meegenomen worden in de hypotheek, mits het past binnen de 70 % en wordt aangegeven als verbouwing. 7) Berekening TA20 Rente is 2,85% De hypotheek wordt € 225.000 + (kosten) € 4475,- = € 229.475,De bruto maandlast is (€ 229.475/100.000)*582 = Berekening TA15 Rente is 2,6% De hypotheek wordt € 225.000 + (kosten) € 4475,- = € 229.475,De bruto maandlast is (€ 229.475/100.000)*714 =
€ 1.335,54
€ 1.638,45
Uitwerking 8) Zij mogen over het deel welke al loopt op 31-12-2012 volgens het oude regime de rente blijven aftrekken. Let wel op de rente is nog maar 20 jaar aftrekbaar. Voor het meerdere welke zij meefinancieren mag geen rente aftrek genoten worden. 9) TA20 Rente is 2,85% van € 229.475 = € 545,00 Blijft voor sparen € 790,54 TA15 Rente is 2,6% van € 229.475 = € 497,19 Blijft voor sparen € 1141,25
Website
Wij hebben voor u een handige website ontwikkeld. U vindt onze website op http://www.de-helpdesk.com Om te voldoen aan de wettelijke normen welke aan een Nederlandse adviseur gesteld worden moet u naast deze toets ook de Nederlandse toets LTI-norm nog uitvoeren. De rente staat 20 jaar vast. Als toets rente mag u dan de werkelijke rente hanteren. Gemiddelde rente nu voor de toets 2,95%
Oplossing voor starters met een Bausparhypotheek
Oplossing Hoe kan ik de Bausparhypotheek toch aantrekkelijk maken voor de Starter?
• U sluit in Nederland een annuïteitenhypotheek met een rente vaste termijn van 10 jaar. • Tegelijk wordt er in Duitsland een Bausparovereenkomst geopend. Ter hoogte van 40% van het geleende bedrag. Duur 10 jaar • Het dossier wordt ook in Duitsland op voorhand getoetst en de rente wordt vastgelegd.
Oplossing Na 10 jaar lost u de Nederlandse hypotheek af en het Bausparbedrag wordt ook ingelost op de restschuld. U gaat verder met een Duitse annuïteiten hypotheek tegen een rente van 2,25% fiscaal aftrekbaar
Rekenvoorbeeld -
Uitgangspunt Aankoop woning € 180.000,Financieringskosten € 9000,Totaal nodig € 189.000,Inleg eigen geld € 25.000,Inkomen is toereikend
Rekenvoorbeeld Jaar
Hypotheek bedrag
Rente per maand
Inleg / Aflossing
Opbouw vermogen
Zekerheden overige
Bruto per maand
Fiscaal voordeel
1
€ 185.874
€ 596
€ 290
€0
€0
€ 886
€ 253
2
€ 182.335
€ 585
€ 301
€0
€0
€ 886
€ 248
€ 638
3
€ 178.658
€ 573
€ 313
€0
€0
€ 886
€ 243
€ 643
4
€ 174.837
€ 561
€ 325
€0
€0
€ 886
€ 238
€ 648
5
€ 170.866
€ 548
€ 338
€0
€0
€ 886
€ 233
€ 653
6
€ 166.740
€ 535
€ 351
€0
€0
€ 886
€ 227
€ 659
7
€ 162.451
€ 521
€ 365
€0
€0
€ 886
€ 222
€ 664
8
€ 157.995
€ 507
€ 379
€0
€0
€ 886
€ 216
€ 670
9
€ 153.364
€ 492
€ 394
€0
€0
€ 886
€ 210
€ 677
€ 477
€ 409
€0
€0
€ 886
€ 203
€ 683
10
€ 148.522 € 148.552
Netto maand
€ 633
€ 633
Rekenvoorbeeld Maandelijkse inleg Bausparrekening € 360,Vanuit het eigen vermogen wordt elke maand € 230,- onttrokken.
Rekenvoorbeeld De eerste 10 jaar betaalt de relatie • Rente netto € 633,• Bausparrekening € 360,• Eigen vermogen -/€ 230,• Relatie betaalt netto per maand
€ 763,-
Rekenvoorbeeld Na 10 jaar gaat de relatie in Duitsland verder • Rente 2,25% • Restschuld € 148.522,• Bausparsaldo € 40.792,• Blijft als hypotheek € 107.730,• Relatie betaalt netto per maand € 926,-
Nederland met rente 20 jaar vast en inbreng eigen geld duur 30 jaar
30 jr
Jaar
Hypotheek bedrag
Rente per maand
Inleg / Aflossing
Opbouw vermogen
Zekerheden overige
Bruto per maand
Fiscaal voordeel
Netto maand
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
€ 161.536 € 158.733 € 155.803 € 152.742 € 149.544 € 146.202 € 142.710 € 139.062 € 135.249 € 131.265 € 127.103 € 122.753 € 118.208 € 113.460 € 108.498 € 103.313 € 97.895 € 92.234 € 86.319 € 80.139 € 73.681 € 66.933 € 59.882 € 52.514 € 44.816 € 36.772 € 28.367 € 19.584 € 10.407 € 818 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 592 € 582 € 571 € 560 € 548 € 536 € 523 € 510 € 496 € 481 € 466 € 450 € 433 € 416 € 398 € 379 € 359 € 338 € 317 € 294 € 270 € 245 € 220 € 193 € 164 € 135 € 104 € 72 € 38 €3 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 131.649
€ 229 € 239 € 250 € 261 € 273 € 285 € 298 € 311 € 325 € 340 € 355 € 371 € 388 € 405 € 423 € 442 € 462 € 483 € 505 € 527 € 551 € 576 € 602 € 629 € 657 € 686 € 717 € 749 € 783 € 818 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 164.000
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 97 € 87 € 87 € 87 € 87 € 87 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 34.391
€ 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 918 € 909 € 909 € 909 € 909 € 909 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 330.041
€ 251 € 246 € 242 € 237 € 233 € 228 € 222 € 217 € 211 € 205 € 199 € 192 € 185 € 178 € 171 € 163 € 155 € 146 € 137 € 128 € 118 € 108 € 97 € 86 € 75 € 62 € 50 € 36 € 23 €8 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 55.293
€ 668 € 672 € 676 € 681 € 686 € 691 € 696 € 702 € 707 € 713 € 720 € 726 € 733 € 740 € 748 € 756 € 764 € 772 € 781 € 791 € 800 € 811 € 821 € 832 € 844 € 846 € 859 € 872 € 886 € 901 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 274.748 €0 € 274.748
Subtotaal Aflossen bij verkoop woning Totaal
€ 274.748
Nederland met rente 20 jaar vast en inbreng eigen geld Duur 20 jaar
Jaar
Hypotheek bedrag
Rente per maand
Inleg / Aflossing
Opbouw vermogen
Zekerheden overige
Bruto per maand
Fiscaal voordeel
Netto maand
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
€ 159.212 € 153.763 € 148.071 € 142.122 € 135.907 € 129.412 € 122.626 € 115.535 € 108.126 € 100.384 € 92.294 € 83.841 € 75.009 € 65.780 € 56.137 € 46.061 € 35.533 € 24.531 € 13.036 € 1.025 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 584 € 564 € 543 € 521 € 498 € 475 € 450 € 424 € 396 € 368 € 338 € 307 € 275 € 241 € 206 € 169 € 130 € 90 € 48 €4 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 82.891
€ 445 € 465 € 486 € 508 € 530 € 554 € 579 € 605 € 632 € 661 € 690 € 721 € 754 € 788 € 823 € 860 € 898 € 939 € 981 € 1.025 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 164.000
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 € 1.029 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 246.890
€ 249 € 241 € 232 € 223 € 214 € 204 € 194 € 183 € 172 € 160 € 148 € 135 € 122 € 108 € 93 € 78 € 62 € 46 € 28 € 10 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 34.814
€ 780 € 788 € 797 € 806 € 815 € 825 € 835 € 846 € 857 € 869 € 881 € 894 € 907 € 921 € 935 € 951 € 967 € 983 € 1.000 € 1.019 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 212.077 €0 € 212.077
20 jr
Subtotaal Aflossen bij verkoop woning Totaal
€ 212.077
Rekenvoorbeeld Netto te betalen over de gehele duur van de lening Nederland
30 jarige annuïteit na inbreng eigen geld € 274,748,20 jarige annuïteit na in breng eigen geld € 212.077,Duitsland 10 jaar annuïteit Nederland met Bauspar en daarna 10 jaar Duitse annuïteit
€ 194.640,-
Het traject
Het traject Stukken
Eerste toetsing
Notaris
hypotheek
Ondertekenen Duitsland
Offerte aanvraag
Het traject Stap 1
De adviseur doet de inventarisatie bij de relatie en verzamelt alle benodigde stukken en legt het product uit. Stap 2 De adviseur doet zelf een eerste check of de relatie binnen de normen van de Duitse banken valt.
Het traject Stap 3
Alle stukken worden gedigitaliseerd als PDF-bestand en worden geüpload in het systeem. Stap 4 Bij het indienen van het dossier ontvangt Immo Hypo een vergoeding van € 250,- voor het in behandeling nemen van het dossier.
Het traject Stap 5
Immo Hypo loopt de aanvraag door en controleert de haalbaarheid. In geval een niet compleet dossier wordt het dossier teruggegeven. Bij een positief dossier ontvangt de relatie een Finanzierungsvorschlag. Stap 6 Bij akkoord van het Finanzierungsvorschlag en het tekenen van de nodige documenten wordt de aanvraag definitief ingediend. Voordat de aanvraag definitief wordt ingediend wordt de relatie door ons gebeld m.b.t. een kwaliteitscontrole.
Het traject Stap 7
Zodra alles akkoord is bevonden door de financierende bank wordt de definitieve overeenkomst opgemaakt en krijgt de relatie een uitnodiging om deze in Duitsland te komen te tekenen. Het is mogelijk dat de relatie een voorgesprek krijgt bij de bank in Duitsland. Stap 8 Na het ondertekenen in Duitsland gaat de Widerrufsfrist in van 14 dagen.
Het traject Stap 9
Tijdens de Widerrufsfrist gaan de stukken naar de notaris en zullen de gelden gaan vloeien. Het is niet altijd noodzakelijk dat de relatie naar de notaris moet. Stap 10 De relatie betaalt nu maandelijks zijn hypotheeklast middels SEPA-Incasso.
De tijdsduur
De tijdsduur Eerste beoordeling 2 werkdagen
Notaris 14 dagen
Hypotheek
Toets financieel haalbaar 2 werkdagen
Totaal traject ± 8 weken
Ondertekenen Duitsland 2 werkdagen
Offerte 4 tot 6 weken
Voor- en nadelen
Voor- en nadelen -
Nadelen Duitse hypotheek Boete bij inlossing binnen de spaarperiode bij Bauspar of bij Annuïteitenhypotheek Maandlasten niet altijd goedkoper. Gedeelte van de kosten moeten uit eigen middelen worden voldaan. Kosten koper alleen mee te financieren als de financiering onder de grens van 70% of lager blijft Rente voor Bausparen bij starters niet aftrekbaar. NHG niet mogelijk De klant moet de offerte in Duitsland tekenen.
Voor- en nadelen
Voordelen Duitse hypotheek Men lost de gehele hypotheek af Geen verplichte dure verzekeringen Lage rente, tot 2% lager dan in Nederland Totaal kosten hypotheek fors lager Na 20 tot 30 jaar hypotheek schuldenvrij Snelle aflossing, voorkomt problemen Bij compleet dossier snelle afwikkeling De klant hoeft zelf niet naar de notaris, gaat via volmacht. Transparant product.
Vragen?
En succes!
