Teorie oceňování podniku + ocenění vybraného podniku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Podnikání a oceňování

Teorie oceňování podniku + ocenění vybraného podniku Bakalářská práce

Autor:

Milan Fürbach Oceňování majetku

Vedoucí práce:

doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

Praha

Červen, 2013 1

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím veškeré uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze 18.6.2013

Milan Fürbach

2

Poděkování:

Na tomto místě bych rád poděkoval doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc. za cenné rady a připomínky při zpracování mé bakalářské práce. Zároveň bych rád vyjádřil poděkování své rodině a svým nejbližším za podporu po celou dobu mého studia.

3

Anotace:

Úvod bakalářské práce se zaměřuje na oceňování nemovitostí. Je zde uvedena základní terminologie z oboru oceňování a následně jsou definovány i jednotlivé metody oceňování. Metody jsou poté prakticky použity při ocenění rodinného domu a bytového domu. Další část práce je věnována oceňování podniků. Jsou zde opět uvedeny základní pojmy, předpisy podle kterých se podniky oceňují a jednotlivé metody oceňování. Následná část se zabývá oceněním podniku Česká pošta, s.p.. Jsou zde uvedeny informace o tomto podniku, finanční analýza a samotné ocenění vybraného podniku. Závěrečná část bakalářské práce představuje město Dačice a zpracovává analýzu trhu nemovitostí tohoto města a okolí.

Klíčová slova: oceňování nemovitostí, metody oceňování, podnik, finanční analýza, oceňování podniku

Annotation:

Home thesis focuses on real estate valuation. It is basic terminology in the field of valuation and consequently are defined as individual valuation methods. The methods are then practically used in the valuation of the house and apartment building. Another section is devoted to company valuation. There are again the basic concepts, rules under which companies and valuated and the various methods of valuation. The subsequent section deals with the valuation of the company Czech Post. It provides information about the company, financial analysis and valuation of selected company itself. The final part of the thesis, the town Dačice and analysis for the real estate market of the city and its surroundings.

Keywords: Realestate valuation, Methods of valuation, Company, Financial analysis, Company valuation

4

Obsah Obsah ...................................................................................................................................................... 5 I. Teoretická část ..................................................................................................................................... 7 1. Oceňování nemovitostí ............................................................................................................... 7 1.1. Základní pojmy v oceňování ................................................................................................. 7 1.2. Katastr nemovitostí .............................................................................................................. 9 1.3. Životnost stavby ................................................................................................................. 10 1.4. Cena a hodnota .................................................................................................................. 11 1.5. Účel ocenění nemovitostí ................................................................................................... 11 1.6. Proces oceňování ............................................................................................................... 12 1.7. Metody oceňování ............................................................................................................. 12 1.7.1. Oceňování nemovitostí nákladovou metodou ............................................................ 12 1.7.2. Oceňování nemovitostí výnosovou metodou ............................................................. 13 1.7.3. Oceňování nemovitostí srovnávací metodou ............................................................. 14 2. Oceňování podniků ................................................................................................................... 15 2.1. Definice pojmu podnik a hodnota podniku ........................................................................ 15 2.1.1. Podnik .......................................................................................................................... 15 2.1.2. Hodnota podniku......................................................................................................... 15 2.1.3. Faktory ovlivňující cenu podnikových nemovitostí .................................................... 16 2.2. Předpisy pro ocenění podniků............................................................................................ 17 2.3. Důvody pro oceňování podniků ......................................................................................... 18 2.4. Postup při ocenění podniku ............................................................................................... 19 2.5. Analýza poměrových ukazatelů.......................................................................................... 20 2.6. Finanční plán ...................................................................................................................... 30 2.7. Přehled metod pro oceňování podniku ............................................................................. 30 2.8. Výnosové metody ............................................................................................................... 31 2.8.1. Kombinované výnosové metody ................................................................................. 32 2.8.2. Metoda FCFF ............................................................................................................... 33 2.8.3. Metoda ekonomické přidané hodnoty (EVA) .............................................................. 34 3. Ocenění vybraného podniku ..................................................................................................... 36 3.1. Informace o podniku .......................................................................................................... 36 3.2. Analýza trhu a konkurence ................................................................................................. 44 3.3. Finanční analýza oceňovaného podniku ............................................................................ 47 5

3.3.1. Účetní výkazy............................................................................................................... 47 3.3.2. Vertikální analýza ........................................................................................................ 54 3.3.3. Horizontální analýza .................................................................................................... 59 3.3.4. SWOT analýza .............................................................................................................. 61 3.3.5. Poměrové ukazatele .................................................................................................... 62 3.3.6. Bilanční pravidla .......................................................................................................... 65 3.3.7. Bonitní a bankrotní modely ......................................................................................... 66 3.4. Ocenění podniku Česká pošta, s.p...................................................................................... 68 3.4.1. Ocenění metodou FCFF ............................................................................................... 68 3.4.2. Ocenění metodou EVA ................................................................................................ 71 3.5. Shrnutí a závěr .................................................................................................................... 72 II. Praktická část................................................................................................................................. 73 A. Tržní ocenění rodinného domu ve městě Dačice...................................................................... 73 B. Tržní ocenění bytového domu ve městě Praha ........................................................................ 73 III. Analýza realitního trhu ............................................................................................................... 127 Město Dačice – Jihočeský kraj ..................................................................................................... 127

6

I. Teoretická část V první části této práce se autor věnuje oceňování nemovitostí a oceňování podniku.

1. Oceňování nemovitostí 1.1. Základní pojmy v oceňování Nemovitost Nemovitost (z lat.immobilium - to, co se nedá přemístit) je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Obvykle se tedy jedná např. o dům, chatu, garáž, zahradu, pole, park, rybník apod. Jako nemovitosti bývají ale chápány i byty a nebytové prostory. Někdy bývají nemovitosti nazývány realitami, což pochází z anglického jazyka. Ve Spojených státech je tento pojem označován jako real estate, ve Velké Británii především pak jako real property. Pozemek Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemek nelze nikterak zničit. Mohou se však měnit jeho hranice (výměra) a také parcelní čísla. Pozemek je nepřenosný, nereprodukovatelný a jeho hlavní hodnota spočívá v jeho omezeném rozsahu (nabídka je limitována). Parcela Parcela je obrazem pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Parcely jsou evidovány v katastru nemovitostí. Stavební parcelou je pozemek evidovaný jako zastavěná plocha nebo nádvoří. Pozemkovou parcelou je parcela, která není stavební parcelou. Druh parcel zjistíme z výpisu informací z listu vlastnictví z katastrálního operátu nemovitostí, a to z části B, kde je uveden druh, číslo, výměra, způsob využití a způsob ochrany evidované parcely.

7

Podle § 2, písm. b, zák.č. 344/1992 Sb. katastrální zák. a podle § 9, zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku se rozlišují následující druhy pozemků: a) zemědělské pozemky –orná půda, zahrady, vinice, chmelnice, louky, sady, pastviny b) stavební pozemky – území určené regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění a pozemek zastavěný hlavní stavbou c) lesní pozemky - zalesněné plochy d) vodní nádrže a vodní plochy - rybníky, řeky, potoky, jezera e) ostatní (jiné) pozemky - hospodářsky nevyužitelné (neplodná půda, rokliny, bažiny, skály, těžba surovin – lomy, apod.). Stavba Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, a to bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které je stavebním úřadem předem omezena doba jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek, který plnící funkci stavby. Stavby je možné dělit z několika různých hledisek. Podle použitého materiálu na zděné, betonové, kamenné, dřevěné, ocelové nebo zemní konstrukce. Podle druhu potom na obytné budovy (rodinné domy, vily, bytové domy, domovy pro seniory), občanské stavby (kancelářské budovy, divadla, kina, knihovny, hotely, obchodní domy, nemocnice, lázně, jesle, mateřské školy, školy), průmyslové stavby (továrny), dopravní stavby (vlaková nádraží, autobusová nádraží, letiště), inženýrské stavby (mosty, přehrady), zemědělské stavby (drůbežárny, kravíny, vepříny) nebo sakrální stavby (kostely). Budova Budova je nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Budovy mohou být rozličných typů – od jednoduchých přístřešků poskytujících pouze ochranu před deštěm, až po složité komplexy, jako je například velká nemocnice. Rozestavěnou budovou potom rozumíme budovu v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží (pokud jí ještě nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční). Pokud jde o budovu, kde se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pak jde o stavbu, u které dosud nebylo započato s jejím užíváním. 8

Byt Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozhodující je tedy rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém užití místnosti nebo souboru místností. Zde je třeba zdůraznit, že rozsah práva užívání bytu na základě nájemní smlouvy se liší od rozsahu vlastnického práva k jednotce podle zákona o vlastnictví bytů.

Příslušenstvím bytu jsou podle § 121 vedlejší místnosti a prostory, které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány.

Rozsah vlastnického práva k jednotce je dán § 2 zákona o vlastnictví bytů, podle kterého předmětem vlastnictví mohou být pouze místnosti bytu (případně místnosti tvořící jeho příslušenství). Tomu odpovídá i vymezení podlahové plochy bytu, kterou se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Předmětem vlastnictví nejsou tedy ostatní prostory, které mohou být vlastníkem výlučně užívány, ale netvoří místnost. Nebytový prostor Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Příslušenství bytu, nebytového prostoru ani společné části domu nejsou nebytovými prostory.

1.2. Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky je dle katastrálního zákona soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. Je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského půdního fondu, pozemků určených k plnění funkcí lesa, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a dále je též zdrojem informací pro

9

tvorbu různých informačních systémů. Je veden jako informační systém o území České republiky převážně prostředky výpočetní techniky.

1.3. Životnost stavby Životnost stavby je doba, po kterou je stavba schopna plnit svojí funkci. Je limitována dvěma hranicemi, a to hranicí technickou a ekonomickou. Ekonomická životnost stavby trvá, pokud je z hlediska ekonomické efektivnosti výhodné stavbu provozovat. Jakmile přestane být provoz stavby rentabilní, hledá se pro stavbu jiné využití. Když se nenalezne efektivní využití stavby, končí její ekonomická životnost. Fyzická (technická) životnost stavby trvá, pokud jsou funkční jednotlivé konstrukce stavby tak, aby stavba plnila svojí funkci. Stavba může mít sníženou technickou životnost, a to o opotřebení (amortizaci) jednotlivých konstrukcí. Prvky krátkodobé životnosti se zpravidla vyplatí opravit, pokud ekonomická životnost stavby trvá. Při technickém dožití prvků dlouhodobé životnosti ztrácí stavba svojí funkci a končí její technická životnost. Právní životnost1 je doba od vzniku stavby jako věci až po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb (rodinný dům, byt a další) vznikají a zanikají, poměrně přesně definují právní předpisy. Právní životnost stavby závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.

Předpokládané (tabulkové) hodnoty životnosti staveb2 Veřejné budovy (při velmi dobrém, masivním provedení)

200-400 let

Obytné budovy a obchodní domy (při normálním provedení)

70-150 let

(při lepším provedení)

100-200 let

(při velmi dobrém provedení)

100-200 let

Hospodářské budovy (při jednoduchém provedení – dřevěná stavba)

50-80 let

(při lepším provedení – smíšená nebo masivní stavba)

100-200 let

(při dobrém provedení – masivní stavba)

100-200 let

Průmyslové budovy (masivní-výrobní škodlivé vlivy)

35-50 let

(masivní stavby)

50-100 let

1 2

Ing. Petr Ort, PhD. – Analýza realitního trhu, BIVŠ 2005 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kolektiv, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a. s., 2007

10

Od vydání první poválečné oceňovací vyhlášky č. 73/1964 Sb. je používaná předpokládaná životnost zděných rodinných domků 100 roků. U dalších druhů staveb se řídí dle oceňovacích předpisů.

1.4. Cena a hodnota Cena Pojem cena znamená pro kupujícího cenu nabízenou, pro prodávajícího cenu požadovanou. Je to peněžní částka, která byla skutečně zaplacena za nějakou službu či zboží. Tato částka nemusí být nutně vždy veřejnou informací. Hodnota Hodnota naopak nevyjadřuje skutečně placenou peněžní částku. Při stanovování hodnoty mluvíme o odhadu. Z ekonomického hlediska vyjadřuje hodnota nějaký měřitelný prospěch či užitek pro vlastníka služby či zboží. Hodnotu můžeme uchopit z různých hledisek, a proto musí být při oceňování vždy jasně specifikováno, jakou hodnotu při ocenění zjišťujeme.

1.5. Účel ocenění nemovitostí Tržní odhad nemovitosti nám udává reálnou hodnotu nemovitosti na trhu. Tržní odhad nemovitosti je tedy potřebný pro všechny účely krom daňových. Pro daňové účely je nutné stanovit administrativní odhad, který ale nemusí vždy reflektovat reálnou hodnotu nemovitosti. Tržní odhad nemovitosti je nejčastěji využíván při prodeji či naopak koupi nemovitosti. Udává nám rozmezí reálné hodnoty této nemovitosti na trhu. Naši specialisté vám též mohou stanovit návratnost investice v případě koupě nemovitosti. Tržní odhad je dále vždy nutný při vyřizování úvěru na bydlení u bank a stavebních spořitelen nebo pro vklad nemovitosti do základního jmění obchodních společností. V neposlední řadě může takový odhad sloužit jako podklad pro výpočet honoráře notáře v případě různých řízení.

11

1.6. Proces oceňování Proces oceňování má tyto části: 1. definování problému •

vymezení oceňovaného majetku

•

důvod ocenění

•

zamýšlené využití ocenění

•

předpoklady ocenění

•

datum ocenění

•

omezující podmínky ocenění

2. inspekce oceňovaného majetku 3. sběr relevantních dat, provedení průzkumu trhu 4. aplikace vhodných metod ocenění a analytických technik 5. formulace závěrů o hodnotě 6. příprava zprávy

1.7. Metody oceňování V procesu oceňování nemovitostí jsou zpravidla využívány tři základní mezinárodně uznávané metody ocenění - srovnávací metoda, nákladová metoda a příjmová (výnosová) metoda. Při hodnocení majetku mohou být využity všechny tři metody, popřípadě jejich vzájemná kombinace a to v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování.

1.7.1. Oceňování nemovitostí nákladovou metodou Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Z této hodnoty se odečítají případné odpisy nebo znehodnocení vzniklé fyzickým opotřebením majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností, pokud existují a jsou měřitelné. Nákladová metoda je založena na předpokladu, že informovaný kupec by za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení majetku nahrazující se stejnou využitelností předmětný majetek. Informace o oceňovaném majetku jsou využívány ke stanovení nákladů na pořízení

12

předmětného majetku jakožto nového a pro stanovení nákladů na jeho srovnatelné nahrazení. Náklady na pořízení majetku jakožto nového (Cost of Reproduction New) jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Náklady na nahrazení majetku jakožto nového (Cost of Replacement New) jsou náklady na vybudování majetku se stejnou využitelností při současných cenách, při použití moderních technologií v souladu s novými normami, moderního projektu a celkového uspořádání. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jakožto nového odečítána částka, která reprezentuje kumulované odpisy a snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Indikace hodnoty nákladovou metodou zpravidla poskytuje nejspolehlivější měřítko hodnoty staveb, účelových budov, speciálních konstrukcí, inženýrských sítí a speciálního strojního zařízení a vybavení, které jsou užívány ve výrobním procesu.

1.7.2. Oceňování nemovitostí výnosovou metodou Příjmová (výnosová) metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu. Majetky, které jsou schopny generovat příjem, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí dvou kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace a/nebo analýzy diskontovaného cash flow. Pokud je správně aplikována, je tato metoda obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Aplikace příjmové metody je často využívaná jako časově méně náročná metoda, používá se ke korekci zjištěné

13

tržní hodnoty a jako další cenový argument. Ziskem z nemovitosti je nejvíce nájemné, z pronájmu bytových a nebytových prostor, případně i vnější plochy objektu (reklama).

1.7.3. Oceňování nemovitostí srovnávací metodou Tato metoda je též nazývána komparativní, porovnávací metoda, cenové porovnání (komparace). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, uvádí porovnávací metodu jako jeden ze způsobů oceňování. Tržně srovnávací metoda (tržní metoda) stanovuje hodnotu pomocí analýzy prodejů srovnatelných majetků v nedávném období. Tržně srovnávací metoda je založena na předpokladu, že by informovaný kupec za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení jiného majetku se stejnou využitelností. Při oceňování majetku jsou analyzovány podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji v současných tržních podmínkách. Tyto majetky jsou porovnány s oceňovaným majetkem a následně jsou provedeny úpravy na základě rozdílností ve faktorech, jako jsou datum prodeje, lokalita, typ, stáří a technický stav a pravděpodobné budoucí využití. Zakládá se na porovnání podobných, stejných objektů za sjednanou cenu při jejich prodeji. Pro porovnávací metodu se používá cenová databáze (databáze porovnatelných nemovitostí). Cenová databáze by měla obsahovat skutečnou prodejní cenu nemovitostí, pravdivé informace a co největší úplnost informací. U movitých věcí je porovnání jednodušší, protože jsou většinou vyráběny ve velkém množství (sériově). Jejich cena v rozsáhlejším trhu je proto více známá jak pro nové tak použité movité věci. Zatímco nemovitosti jsou velmi špatně přenosné, cena je velmi závislá na dané poloze, dopravní dostupnosti, a tedy celkovému vnějšímu prostředí. Další zásadní věc je, že nemovitosti nejsou stejné. Největší shodu shledáme u bytových jednotek stejné kategorie a velikosti. Porovnání je třeba brát důsledně, uvážit nakolik jsou dané nemovitosti podobné a jejich odlišnosti vyjádřit v ceně.

14

2. Oceňování podniků Ve druhé části této práce se autor věnuje specifické oblasti oceňování, kterou je oceňování podniků.

2.1. Definice pojmu podnik a hodnota podniku 2.1.1. Podnik Ještě před samotným oceněním podniku je potřeba si uvědomit co přesně se bude oceňovat a co má být výsledek tohoto ocenění. V první řadě je potřeba vymezit samotný pojem podnik. Podnik je v různých publikacích definován různě. Definice vyplývající z českého obchodního zákoníku, který tento pojem definuje v §5, zní: (1) Podnikem se pro účely tohoto zákona rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem k své povaze mají tomuto účelu sloužit. (2) Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Tím není dotčena působnost zvláštních právních předpisů vztahujících se k nemovitým věcem, předmětům průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorovým vozidlům apod., pokud jsou součástí podniku.3

2.1.2. Hodnota podniku Přestože má podnik celou řadu objektivních vlastností, lze říci, že v praxi v podstatě pojem objektivní hodnota podniku neexistuje a ten kdo podnik oceňuje, se musí omezit pouze na užitky, které jsou vyjádřeny v penězích. Za hodnotu podniku tedy budeme považovat očekávané budoucí příjmy a to jednak na úrovni vlastníků a jednak na úrovni všech investorů do podniku, tedy vlastníků i věřitelů. Tyto očekávané příjmy jsou následně převedeny (diskontovány) na jejich současnou hodnotu (PV – present value).

3

Obchodní zákoník – Zákon č. 513/1991 Sb.

15

2.1.3. Faktory ovlivňující cenu podnikových nemovitostí Při oceňování podniků se samozřejmě nelze vyhnout ani oceňování nemovitostí. Vzhledem k tomu, že této problematice je věnována úvodní část této práce, uvádí na tomto místě autor pouze faktory, které na hodnotu oceňovaných nemovitostí (náležejících k podniku) mají vliv. Zcela zásadním faktorem, který má na hodnotu vliv je poloha nemovitostí. Ta totiž dále ovlivňuje mnoho dalších aspektů, z nichž mezi hlavní patří:4 •

Pronajatelnost a míra (ne)obsazenosti

•

Výše nájemného

•

Prodejnost

•

Hodnota pozemku

•

Výše stavebních nákladů.

U pozemků je nejzásadnější jeho omezenost, nereprodukovatelnost a neomezená životnost. Hodnota pozemků však není dána pouze těmito vlastnostmi, ale i možností využití (především výstavby). Uveďme si tedy několik faktorů, jež mají na ocenění pozemků významný vliv: •

Poloha

•

Celková výměra

•

Tvar

•

Míra a způsob využití

•

Existence či dostupnost IS

•

Územní plán

•

Ekologická (bez)vadnost

U průmyslových staveb typu haly a sklady mezi hlavní faktory ovlivňující hodnotu patří:

4

•

Poloha

•

Konstrukční dispozice a nosnost jednotlivých podlaží

Miloš Mařík a kol. – Metody oceňování podniku, Ekopress, 2011

16

•

Typ haly/skladu a způsob jejího využití

•

Podíl plochy určené pro související administrativní činnost

U čistě administrativních staveb jsou hodnototvorné faktory obdobné: •

Poloha

•

Konstrukční a dispoziční řešení

•

Vybavenost jednotlivých podlaží

•

Existence nájemních vztahů a kvalita uzavřených nájemních smluv

•

Možnosti parkování

2.2. Předpisy pro ocenění podniků V tuto chvíli neexistuje v ČR žádný předpis nebo zákon, který by pro oceňování podniků byl závazný. Znalci, kteří se oceňováním podniků zabývají, vychází zejména z ekonomické teorie. Některé stávající platné předpisy však dílčím způsobem při ocenění podniků využít lze. Jsou jimi: •

Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a na něj navazující vyhlášky MFČR – tento zákon se používá při oceňování v rámci zákona o konkurzu a vyrovnání, dále zákona o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, zákona o soudních poplatcích a správních poplatcích, zákona o daních z příjmu a zákona o dani z přidané hodnoty.

•

Metodický pokyn ČNB (v minulosti Komise pro cenné papíry) – u tohoto pokynu se však jedná pouze o znalecké posudky, které oceňovatelé podniků předkládají ČNB. Tato ocenění se týkají zejména cen akcií při povinných nabídkách odkupu minoritních podílů apod. Aktuálně tento pokyn nahrazuje dokument s názvem Informace ČNB k oceňování účastnických cenných papírů pro účely povinných nabídek převzetí, veřejných návrhů smlouvy a vytěsnění.

Ze zahraničních předpisů je na tomto místě pouze zmíněna existence Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS) a Evropských oceňovacích standardů (EVS). Z národních standardů stojí za zmínku americké standardy US PAP a německý standard IDW S1.5

5

Miloš Mařík a kol. – Metody oceňování podniku, Ekopress, 2011

17

2.3. Důvody pro oceňování podniků Důvodů proč se podniky oceňují, existuje celá řada. Nejčastěji je toto ocenění potřeba když někdo podnik prodává nebo naopak kupuje a/nebo když do podniku přichází nový společník. Při členění jednotlivých důvodů je potřeba především zohlednit jestli je důvodem pro ocenění změna vlastnictví podniku nebo je důvod jiný než vlastnická změna. 1) Ocenění související s vlastnickými změnami, například (stav k 1.1.2010) a) Na základě Zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník: -

Koupě a prodej podniku na základě smlouvy o prodeji podniku dle § 476,

-

Nepeněžitý vklad do obchodní společnosti dle § 59 (v tomto případě jde konkrétně o vklad podniku),

-

Ocenění v souvislosti s veřejným návrhem na koupi nebo směnu účastnických cenných papírů dle § 183a,

-

Ocenění v souvislosti s právem výkupu účastnických cenných papírů, tj. tzv. squeeze-out - § 183i a následující,

b) Na základě Zákona č. 104/2008 Sb., o nabídkách na převzetí -

Ocenění v souvislosti s povinnou nabídkou na převzetí při ovládnutí cílové společnosti,

c) Na základě Zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev -

Ocenění v souvislosti s fúzí dle § 73 až 75,

-

Ocenění v souvislosti s rozdělením společností dle § 253 a následujících,

2) Ocenění pro případy, kdy nedochází k vlastnickým změnám, například: a) Změna právní formy společnosti dle Zákona o přeměnách obchodních společností a družstev § 367, b) Zastavení obchodního podílu dle Obchodního zákoníku § 117a, c) Ocenění v souvislosti s poskytováním úvěru (při poskytování úvěru by bylo často žádoucí vycházet nejen z účetního pohledu na majetek a závazky, ale zpracovat i reálné ocenění), d) Ocenění v souvislosti se sanací podniku (z hlediska finančního je podnik vhodné sanovat především tehdy, když je likvidační hodnota podniku nižší než hodnota podniku po sanaci snížená o další nutné kapitálové vklady).

18

2.4. Postup při ocenění podniku V praxi obvykle mívají jednotlivé kroky rozdílnou podobu, hloubku i váhu. Především záleží na zvolených metodách, kterými je podnik oceňován. Volba metod navíc bývá podřízena funkcím, které by zpracovávané ocenění mělo splnit. Ať už je však splněna jakákoli metoda, vždy by měla být zpracována strategická a finanční analýza. Tyto analýzy by nám měly odpovědět na otázky jaký je celkový stav oceňovaného podniku, jaké má tento podnik postavení na trhu a v čem spočívají jeho schopnosti a především konkurenceschopnost. Obvyklý bývá při oceňování následující postup: 1. Sběr vstupních dat 2. Analýza dat a. Strategická analýza b. Finanční analýza pro zjištění finančního zdraví podniku c. Rozdělení aktiv podniku na provozně nutná a nenutná d. Analýza a prognóza generátorů hodnoty e. Orientační ocenění na základě generátorů hodnoty 3. Sestavení finančního plánu 4. Ocenění a. Volba metody b. Ocenění podle zvolených metod c. Souhrnné ocenění Sběr dat je základním krokem, bez něhož by žádné ocenění ani nemohlo vzniknout. Veškerá dostupná data lze rozdělit do několika přehledných skupin: •

Základní data o podniku

•

Ekonomická data

•

Relevantní trh

•

Konkurenční struktura relevantního trhu

•

Odbyt a marketing

•

Výroba a dodavatelé

•

Pracovníci 19

Strategická analýza bývá mnohdy podceňována, avšak je jednou z klíčových fází celého oceňovacího procesu. Tato analýza by především měla přinést odpovědi na otázky •

jaké jsou perspektivy podniku z dlouhodobého hlediska

•

jaký vývoj trhu, konkurence a podnikových tržeb lze v souvislosti s odpovědí na první otázku očekávat

•

jaká rizika jsou s podnikem spojena

Jak již bylo zmíněno, finanční analýza by měla být prováděna vždy, ale podle použití metody může být i mírně modifikována. Finančnímu plánu stejně jako vybraným oceňovacím metodám je v dalším textu věnována vždy samostatná kapitola.

2.5. Analýza poměrových ukazatelů Ukazatele rentability V praxi se též používá označení ukazatele výnosnosti nebo návratnosti. Tyto ukazatele jsou konstruovány jako poměr vstupů a výstupů, které nastávají v průběhu podnikatelské činnosti. Vypovídají tedy o určité formě míry zisku. Ukazatele rentability jsou nejčastěji užívané poměrové ukazatele, protože rentabilita (ziskovost) společnosti je informace, která velice zajímá jak interní tak externí uživatele. Tato skupina je tvořena především rentabilitou aktiv (ROA), rentabilitou vlastního kapitálu (ROE) a rentabilitou tržeb (ROS).

Rentabilita aktiv - ROA Je to ukazatel používaný k hodnocení výnosnosti podniku. Ukazuje nám ziskovost resp. efektivnost tvorby zisku aktiv a to bez ohledu na to z jakých zdrojů (zda vlastních či cizích) jsou aktiva financována. Aktiva totiž obsahují jak vlastní tak i cizí kapitál a je tudíž vhodné zde zahrnout výnos jak pro vlastníky, tak i pro věřitele a případně pro stát. tento ukazatel tedy představuje celkovou efektivnost podniku, jeho výdělkovou schopnost resp. produkční sílu a zároveň respektuje fakt, že efektem reprodukce je odměna nejenom vlastníkům, ale i věřitelům. V praxi existuje několik možností výpočtu resp. několik podob čitatele vzorce. Nejčastěji bývá používán zisk před úroky a zdaněním (EBIT). 20

Vzorec tohoto ukazatele je: ROA =


 

,

kdy: EBIT = zisk před úroky a zdaněním CA = celková aktiva.

Rentabilita vlastního kapitálu - ROE Je to míra výnosnosti, kterou vlastník využívá svůj vlastní kapitál. Tento ukazatel hodnotí nejen efektivnost prostředků, které do podniku vkládají akcionáři, ale také zda jim jejich investice přináší dodatečný výnos. Je to jeden z hlavních ukazatelů, který investorům radí, zda mají do podniku investovat. Je významný i pro akcionáře resp. pro zájemce o koupi akcií. Ukazuje to, co se vydělalo s prostředky vloženými stávajícími akcionáři. Hodnota by měla být vyšší než je výnosnost jiných investičních příležitostí. Zároveň by ale měla minimálně splňovat hodnotu běžné úrokové míry. Nárůst tohoto ukazatele bývá obvykle zapříčiněn: •

zvýšením zisku podniku

•

poklesem úrokové míry cizího kapitálu

•

snížením podílu vlastního kapitálu na celkovém kapitálu

•

kombinací předchozích faktorů

Vzorec tohoto ukazatele je: ROE =


 

,

kdy: EAT = čistý zisk VK = vlastní kapitál.

21

Rentabilita tržeb – ROS Ukazatel rentability tržeb tvoří základ efektivnosti celého podniku. Pokud je v tomto ukazateli trvale dosahováno přiměřené úrovně, dá se předpokládat, že i další aspekty budou přiměřené. Každopádně by se tento ukazatel měl hodnotit v časové řadě. Samotné snížení ukazatele však v případě rostoucích tržeb nemusí být nutně negativním signálem. Hodnota velmi závisí na strategii a cílech podniku a to např. pokud je pro podnik dočasně větší prioritou růst podílu na trhu oproti maximalizaci zisku. Někdy se k tržbám připočítávají i finanční či mimořádné výnosy a v takovém případě je vhodnější v čitateli použít čistý zisk eventuelně čistý zisk před zdaněním. Vzorec tohoto ukazatele je: ROS =


 

,

kdy: EAT = čistý zisk, T = tržby za prodej zboží a tržby za prodej vlastních výrobků a služeb.

Ukazatele likvidity Likvidita je ekonomický termín, který bývá používaný v několika významech. Likviditu lze definovat jednoduše jako schopnost ekonomického subjektu dostát svým závazkům prostřednictvím jejich úhrady v peněžních prostředcích. V jiném smyslu se o likviditě hovoří coby o schopnosti podniku v krátkém období proměnit hodnocené aktivum v peněžní prostředky. Ukazatele likvidity se zaměřují na schopnost podniku dostát v krátkodobém horizontu svým závazkům, v případě vzniku neočekávaných problémů. Tyto ukazatele jsou tedy zejména důležité pro věřitele. Čím větší je hodnota ukazatele, tím nižší je problém se schopností podniku dostát svým závazkům. Nejčastěji používanými ukazateli jsou běžná, pohotová a peněžní likvidita.

Běžná likvidita Tento ukazatel udává, kolika korunami oběžných aktiv je kryta 1 Kč krátkodobých závazků, tzn. kolikrát je schopen podnik uspokojit své věřitele, pokud by byl nucen v daném okamžiku 22

všechna svá oběžná aktiva proměnit na peníze. Doporučená hodnota se podle různých autorů liší, v zásadě se pohybuje v intervalu 1,6 – 2,5. K uhrazení všech krátkodobých závazků je tedy potřeba likvidovat zhruba polovinu oběžných aktiv. Vzorec tohoto ukazatele je: BL =

 

,

kdy: OA = oběžná aktiva, KCK = krátkodobý cizí kapitál (krátkodobé bankovní úvěry a finanční výpomoci, dodavatelské úvěry, zálohy od odběratelů apod.).

Pohotová likvidita U tohoto ukazatele jsou z oběžných aktiv vyloučena nejméně likvidní složku, kterou jsou zásoby. Ukazatel tedy charakterizuje schopnost podniku krýt svými pohledávkami a peněžními prostředky své běžné potřeby a krátkodobé závazky. Doporučená hodnota se pohybuje v intervalu 1,0 – 1,5. Pokud je tedy hodnota ukazatele alespoň 1, nemusí podnik prodávat své zásoby, aby byl schopný vyrovnat své závazky. Vzorec tohoto ukazatele je: PL =

  

,

kdy: OA = oběžná aktiva, Z = zásoby, KCK = krátkodobý cizí kapitál (krátkodobé bankovní úvěry a finanční výpomoci, dodavatelské úvěry, zálohy od odběratelů apod.).

23

Peněžní (okamžitá) likvidita Tento ukazatel vyjadřuje schopnost vyrovnat okamžitě své krátkodobé závazky pomocí prostředků na běžném či jiném typu účtu (s výjimkou termínovaných účtů), peněz v pokladně, šeků a volně obchodovatelných krátkodobých cenných papírů. Doporučená hodnota se pohybuje v intervalu 0,2 – 0,5 a pod hodnotu 0,2 by neměla klesnout. Přesto že je tento ukazatel považován za nejpřísnější test likvidity podniku, měl by být v praxi používán velmi obezřetně. Vzorec tohoto ukazatele je: OL =



kdy: PP = peněžní prostředky, KCK = krátkodobý cizí kapitál (krátkodobé bankovní úvěry a finanční výpomoci, dodavatelské úvěry, zálohy od odběratelů apod.).

Čistý pracovní kapitál Poměr mezi oběžnými aktivy a krátkodobými závazky má velmi významně ovlivňuje schopnost podniku platit. Čistý pracovní kapitál je část zdrojů majetku, která kryje oběžná aktiva. Přebytek krátkodobých aktiv nad krátkodobými závazky tedy značí dobré finanční zázemí podniku. Pokud je čistý pracovní kapitál vysoký, je určitě činnost podniku snazší, ale na druhou stranu může často znamenat drahý a zbytečný luxus podniku. Každopádně by měl mít kladnou hodnotu, aby nebyla porušena bilanční pravidla. Řízení pracovního kapitálu jednak určuje objem jednotlivých položek oběžných aktiv a jednak určuje vhodný způsob financování těchto položek. Vzorec tohoto ukazatele je: ČPK = OA - KCK kdy: OA = oběžná aktiva,

24

KCK = krátkodobý cizí kapitál (krátkodobé bankovní úvěry a finanční výpomoci, dodavatelské úvěry, zálohy od odběratelů apod.).

Ukazatele aktivity Ukazatele aktivity přináší informace o tom, jak podnik hospodaří se svými aktivy, s jejich jednotlivými složkami a jak toto hospodaření ovlivňuje výnosnost a likviditu. V oblasti zásob potom vypovídá o tom, zda podnik efektivně nakupuje a skladuje materiál pro výrobu a jaký objem zboží a zásob je ve skladech. Toto může být velice zásadní informace v období recese. Mnoho firem nakupuje zásoby neefektivně z časového a objemového hlediska tzn., že podnik má nadbytečné zásoby, které však i přes příznivou cenu hradí cizím kapitálem a v důsledku toho je efekt slevy naprosto opačný. Dalším neefektivním jevem jsou technologie, které podnik odpovídajícím způsobem nevyužívá a některé výrobní procesy je pak vhodnější zajišťovat formou outsourcingu a uvolnit si tak finanční prostředky pro aktivity, kde budou efektivněji využity. Zde uvedené ukazatele jsou obrat celkových aktiv, doba obratu zásob, doba obratu (inkasa) pohledávek a doba obratu (splatnosti) závazků.

Obrat celkových aktiv Obrat aktiv vyjadřuje, kolikrát se hodnota celkových aktiv ve sledovaném období promítne do ročních tržeb. Ukazatel říká, kolik korun tržeb podniku přinese 1 Kč celkových aktiv. Vysoká hodnota značí efektivní využívání majetku podniku a naopak nízká hodnota ve srovnání s odvětvovým průměrem naznačuje nízkou aktivitu podniku. Vzorec tohoto ukazatele je: Obrat aktiv =

 

kdy: T = tržby za prodej zboží a tržby za prodej vlastních výrobků a služeb, CA = celková aktiva.

25

Doba obratu zásob Tento ukazatel vyjadřuje průměrnou dobu, která uplyne od nákupu materiálu do jeho prodeje. Zkrácením doby obratu podnik dosahuje snížení vázaných zdrojů a to jak finančních, tak i materiálových. Tyto prostředky pak mohou být využity pro další činnosti podniku. Vzorec tohoto ukazatele je: Doba obratu zásob =

 ∗ 

kdy: Z = zásoby, T = tržby za prodej zboží a tržby za prodej vlastních výrobků a služeb.

Doba obratu (inkasa) pohledávek Tento ukazatel vyjadřuje, jaká doba uplyne od fakturace do dne inkasa. Údaj za jak dlouho jsou pohledávky zaplaceny nám tedy mj. říká, jak dlouho v nich má podnik vázány své finanční prostředky. Pochopitelně platí to, že čím kratší je doba inkasa, tím lépe. Vzorec tohoto ukazatele je: Doba obratu pohledávek =

 ∗ 

kdy: P = pohledávky, T = tržby za prodej zboží a tržby za prodej vlastních výrobků a služeb.

Doba obratu (splatnosti) závazků Tento ukazatel oproti předchozímu naopak vyjadřuje, jak je na tom podnik s platební morálkou tzn., za jakou dobu splácí své krátkodobé závazky. Ideální je samozřejmě situace, kdy doba obratu závazků převyšuje dobu obratu pohledávek. V opačném případě platí podnik dodavatelům dříve, než dostane sám zaplaceno od odběratelů a ne každý podnik na obdobné situace může mít vytvořené dostatečné zdroje. 26

Vzorec tohoto ukazatele je: Doba obratu krátkodobých závazků =

 ∗ 

kdy: KZ = krátkodobé závazky, T = tržby za prodej zboží a tržby za prodej vlastních výrobků a služeb.

Ukazatele zadluženosti Ukazatele zadluženosti vyjadřují míru využití cizího kapitálu při financování činnosti podniku. Obvykle se konstruují jako poměr cizích zdrojů k vybranému druhu kapitálu. Oproti ukazatelům likvidity nebo aktivity se zaměřují na oblast dlouhodobého fungování podniku. V podstatě žádný z velkých podniků nefinancuje svá aktiva pouze vlastními zdroji a to ani po zpřísněných podmínkách poskytování bankovních úvěrů. Hlavním důvodem využívání cizích zdrojů je fakt, že cizí kapitál je levnější než vlastní kapitál. Tento fakt je způsoben tzv. daňovým štítem, kdy úroky z úvěrů jsou daňově uznatelnými náklady. Cizí kapitál je též mnohdy méně rizikový než vlastní kapitál. Ukazatele zadluženosti jsou tedy přímo ovlivňovány rizikem, výší daní a rozdíly mezi cenou vlastního a cizího kapitálu. Zde uvedené ukazatele jsou celková zadluženost, Equity ratio, úrokové krytí, zadluženost vlastního kapitálu a ukazatel finanční páky.

Celková zadluženost (debt ratio) Tento ukazatel je mnohdy nazýván jako ukazatel věřitelského rizika resp. Debt ratio. Důvodem je zahrnutí celkových dluhů do výpočtu tzn., že při rostoucí hodnotě ukazatele se zvyšuje riziko, že věřitelé o svůj majetek přijdou. V podstatě se dá říci, že vypovídá o finanční úrovni podniku a udává míru krytí majetku cizími zdroji. Celosvětový průměr se pohybuje v rozmezí 30-60%, neměl by rozhodně přesáhnout 70%. Vzorec tohoto ukazatele je: Celková zadluženost =

 

27

kdy: CK = cizí kapitál, CA = celková aktiva. Equity ratio Tento ukazatel je konstruován jako poměr vlastního kapitálu a celkových aktiv. Vyjadřuje jak velká část aktiv je financována kapitálem akcionářů. Výše úroků, které je třeba hradit, není zohledněna. Debt ratio a equity ratio samozřejmě dává součet 100% resp. 1. Vzorec tohoto ukazatele je: Equity ratio =

 

kdy: VK = vlastní kapitál, CA = celková aktiva.

Úrokové krytí Úrokové krytí (times-interest-earned ratio) udává, kolikrát podnik dokáže zaplatit nákladové úroky ze svého zisku. Samozřejmě že vyšší hodnota je pro podnik lepší. Pokud je ukazatel roven jedné, bude pokles zisku zároveň znamenat ztrátu. Zároveň se o tento ukazatel zajímají velmi často banky z důvodu posouzení rizika se splácením závazků podniku. Vzorec tohoto ukazatele je: Úrokové krytí =


 Ú

,

kdy: EBIT = zisk před úroky a zdaněním, PÚ = placené (nákladové) úroky.

28

Zadluženost vlastního kapitálu Tento ukazatel bývá velmi důležitým faktorem při poskytování úvěrů. Je sledován v časové řadě a záleží, zda trend je rostoucí či klesající. Cizí zdroje by neměly převyšovat vlastní zdroje a dlouhodobě by se ani neměla zvyšovat zadluženost podniku. Hodnota do 150% je pozitivní, překročení hranice 200% už je alarmující. Vzorec tohoto ukazatele je: Zadluženost vlastního kapitálu =

 

kdy: CK = cizí kapitál, VK = vlastní kapitál.

Ukazatel finanční páky Tento ukazatel vyjadřuje poměr celkových aktiv a vlastního kapitálu. Pákový efekt spočívá v tom, že se za určitých podmínek se zvýšením zadluženosti podniku zvyšuje i rentabilita jeho vlastního kapitálu. Toto však platí pouze v případě, že rentabilita aktiv převyšuje náklady na cizí kapitál v podobě úroků. Vzorec tohoto ukazatele je: 

Finanční páka =



kdy: CA = celková aktiva, VK = vlastní kapitál.

29

2.6. Finanční plán Při použití vybrané výnosové metody (viz další text) se při oceňování podniku používá finanční plán. Ten by měl být v souladu s koncepcí a strategií vývoje podniku. Je jakýmsi propojením několika dílčích plánů, jako např.: •

plán výroby

•

plán prodejů

•

plán investic

•

plán pracovních sil a souvisejících nákladů

•

plán výsledků hospodaření apod.

Hlavní výkazy pro takový finanční plán jsou: 1. Rozvaha 2. Výsledovka 3. Výkaz peněžních toků (cash-flow)

2.7. Přehled metod pro oceňování podniku Ocenění podniku se snaží o vyjádření jeho hodnoty finanční částkou. Oceňovacích metod existuje v oceňovací praxi celá řada, uvedu zde tři skupiny základních oceňovacích přístupů. 1. Oceňování na základě analýzy výnosů (metody výnosové) Metoda diskontovaných peněžních toků (DCF) Metoda kapitalizovaných čistých výnosů Kombinované výnosové metody Metoda ekonomické přidané hodnoty

2. Oceňování na základě analýzy trhu (metody tržní) Ocenění na základě tržní kapitalizace Ocenění na základě srovnatelných podniků Ocenění na základě údajů o podnicích uváděných na burzu 30

Ocenění na základě srovnatelných transakcí Ocenění na základě odvětvových multiplikátorů 3. Oceňování na základě analýzy majetku (metody majetkové) Účetní hodnota vlastního kapitálu na principu historických cen ce Substanční hodnota na principu reprodukčních cen Substanční hodnota na principu úspory nákladů Likvidační hodnota Majetkové ocenění ocenění na principu tržních hodnot

Zdroj: Přednášky předmětu Oceňování podniku, přednášející doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

2.8.. Výnosové metody Tyto metody jsou založené na skutečnosti, že hodnota oceňovaného libovolného statku je dána užitkem, který jeho držiteli přináší. U podniků jsou těmito užitky očekávané výnosy. Za výnosy v tomto případě považujeme příjmy vyjádřené v penězích. penězíc 31

Konkrétní metody patřící do této skupiny již byly uvedeny na jiném místě této práce. Uveďme však obecná kriteria pro konkrétní modifikaci použitých výnosů, která jsou platná pro všechny zde uvedené výnosové metody:6 1. Kategorie hledané hodnoty •

Tržní hodnota je dána výnosy, které u oceňovaného podniku očekává příslušný trh. Tyto výnosy pak jsou diskontovány diskontní mírou na úrovni výnosnosti požadované tímto trhem.

•

Investiční oceňování je dáno očekávaným výnosem konkrétního investora, výnos je diskontovaný jím požadovanou výnosností

•

Objektivizované ocenění je dáno pravděpodobnými výnosy. Kalkuluje se s doložitelnými a nespornými růstovými příležitostmi.

2. Způsob kalkulace cen •

Stálé ceny jsou ceny k datu ocenění a budoucí výnosy kalkulujeme v těchto cenách. Diskontní míra je očištěna o inflaci.

•

Běžné ceny jsou ceny v nominální výši a budoucí výnosy jsou vyjádřeny v těchto cenách. Diskontní míra je včetně inflace.

3. Způsob kalkulace daní •

S daněmi z příjmu se nekalkuluje

•

Kalkulujeme se zdaněním na úrovni příjmů oceňovaného podniku

•

Kalkulujeme jak se zdaněním na úrovni příjmů oceňovaného podniku, tak se zdaněním, které na své úrovni zaplatí subjekt, pro který je ocenění určeno

2.8.1. Kombinované výnosové metody Tyto metody vzájemně kombinují ocenění majetkovým a výnosovým způsobem. U našich německých sousedů je v praxi velmi oblíbena tzv. metoda střední hodnoty. Hodnota podniku je pak počítána dle vzorce 

Hodnota podniku (H) =

6



Miloš Mařík a kol. – Metody oceňování podniku, Ekopress, 2011

32

kdy: V = hodnota vypočtená výnosovou metodou, S = hodnota vypočtená substanční hodnotou založenou na reprodukčních cenách. Takto používaná výnosová hodnota bývá pro tyto účely obvykle propočtena pomocí metody kapitalizovaných čistých výnosů.7 Rozdíl v hodnotách výnosové a substanční metody by neměl být příliš velký, literatura uvádí cca 5 – 10%. Další kombinovanou metodou používanou v německy mluvících zemích je metoda kapitalizovaných mimořádných čistých výnosů, která je v určitém smyslu velmi blízká metodě EVA (viz následující kapitoly).

2.8.2. Metoda FCFF Při výpočtu FCFF (=free cash flow to firm) se postupuje nepřímou metodou, výchozím bodem výpočtu je korigovaný provozní výsledek hospodaření. Při ocenění do výpočtu nevstupuje mimořádný výsledek hospodaření. U investic se uvažují pouze ty, které mají čistou současnou hodnotu vyšší než nula. Dále se z plánované výsledovky do výpočtu zahrnují odpisy, změny v rezervách nejsou uvažovány. Pracovní kapitál je část oběžných aktiv financovaná dlouhodobým kapitálem. Základní vzorec pro výpočet hodnoty FCFF je: FCFF = EBIT ⋅ (1-t) + ODP - INV- ∆WC kde:

EBIT - zisk před úroky a zdaněním t - sazba daně z příjmu ODP - odpisy INV - investice (trvalé kapitálové výdaje) ∆ WC - změna pracovního kapitálu

První fáze výpočtu by měla být s plánovaným obdobím v délce 3-6 let. Při aplikaci výše uvedeného vzorce na jednotlivé roky plánu získáme jednak hodnotu celé první fáze a jednak 7

Miloš Mařík a kol. – Metody oceňování podniku, Ekopress, 2011

33

výchozí hodnotu FCFF pro první rok druhé fáze. Tato fáze je nazývána jako pokračující hodnota. Obvyklé je pro výpočet použití tzv. Gordonova vzorce. Kromě již známých veličin je pro další postup nutné stanovit předpokládané tempo růstu volného peněžního toku pro celou druhou fázi, tedy do nekonečna. Při nulové hodnotě tempa růstu je výsledkem tzv. věčná renta. Díky výpočtu hodnoty takto stanovené geometrické řady získáme druhou část celkové hodnoty oceňované firmy. Pro každé hodnocení je zásadní jeho účel, hodnota je vždy vztažena k určitému okamžiku a tudíž je při veškerých výpočtech vždy rozhodující stav ke dni ocenění.

2.8.3. Metoda ekonomické přidané hodnoty (EVA) Ekonomická přidaná hodnota je využívána nejenom při oceňování, ale slouží i při řízení podniku či jako nástroj finanční analýzy. Můžu sloužit dokonce jako prostředek motivace a hodnocení zaměstnanců. Na ukazatel EVA je nahlíženo jako na čistý výnos z provozní činnosti firmy snížený o náklady kapitálu. Základní vzorce pro výpočet hodnoty EVA jsou: EVA = NOPAT - WACC * C kde

NOPAT je provozní hospodářský výsledek (čistý operativní zisk) po zdanění, ROIC − rentabilita investovaného kapitálu (viz níže), WACC − průměrné vážené náklady kapitálu C

− investovaný kapitál (akcionářů a věřitelů).

Další možná vyjádření jsou: EVA = (ROIC - WACC) * C,

nebo

EVA = (ROE - re) * VK.

34

V prvním kroku výpočtu je stanovena hodnota aktiv souhrnně pro vlastníky i věřitele. Od této hodnoty je následně odečten cizí kapitál. Výsledkem je pak hodnota ocenění firmy pouze pro vlastníky. Ve druhé fázi je postupováno obdobně jako u metody FCFF. Ekonomická přidaná hodnota může být kladné, záporné nebo i nula. Pozitivně je hodnocen finanční výkon, kdy EVA je kladné číslo a podnik tak vytváří nadzisk. S nadsázkou lze pak říci, zda podnik „tvoří“ nebo „ničí“ hodnotu pro vlastníka.8 Podrobnější schéma výpočtu ukazatele EVA: NOPAT = EBIT (1 - t), kde

EBIT je provozní hospodářský výsledek před úhradou daní a úroků, t − sazba daně z příjmů.

WACC = rd (1 − t) x D/C + re x E/C, kde

rd jsou náklady na cizí kapitál, t

− daň z příjmů,

D/C − podíl cizích zdrojů na celkovém investovaném kapitálu (C = D + E), E/C − podíl vlastního kapitálu na celkovém investovaném kapitálu, re − náklady na vlastní kapitál.

Vyhodnocení ukazatele EVA: Investoři vyhledávají takové podniky, kde EVA > 0, neboť v těchto podnicích roste bohatství vlastníků EVA = 0, pak kolik bylo investováno, tolik bylo vyprodukováno − nic navíc EVA < 0, jedná se o podnik, kde dochází k „ničení“ hodnoty pro vlastníky

8

Grünwald, R., Holečková, J. - Finanční analýza a plánování podniku, Ekopress, 2009

35

3. Ocenění vybraného podniku 3.1. Informace o podniku

Česká pošta

36

37

Popis společnosti Název:

Česká pošta, s. p.

Právní forma:

státní podnik

Sídlo:

Politických vězňů 909/4, 225 99 Praha 1

IČ:

47114983

Datum založení:

1. 1. 1993

Zakladatel:

Ministerstvo vnitra České republiky, Nad Štolou 3, 170 34 Praha 7

Statutární orgán:

Ing. Petr Zatloukal, generální ředitel

Přehled rozložení koncových bodů poštovní sítě v roce 2011 Organizační jednotky celkem

3 394 (vč. míst Partner a Výdejních míst)

Pošty (z toho)

3 309

Specializované provozovny

29

Poštovny

14

Partner

4

Výdejní místa

52

Dislokované přepážky

17

Pojízdné pošty

0

Poštovní schránky

22 474

Poštovní přihrádky (obsazené)

38 072

Doručovací okrsky (listovní) celkem

9 480

Doručovací okrsky motorizované (z toho)

3 083

Oproti roku 2010 bylo zřízeno 18 pošt (z toho 16 dep) a 18 Výdejních míst nebo poboček Partner a zrušeno bylo 31 pošt a 1 Výdejní místo.

38

Historie České pošty Vznik československého státu na přelomu října a listopadu 1918 s sebou přinesl změny nejen politicko-právní, ale i hospodářské a správní, které se bezprostředně dotýkaly organizace a řízení poštovního provozu. Základem československé poštovní správy se 13. listopadu 1918 stalo ministerstvo pošt a telegrafů, jemuž podléhal poštovní, telegrafní, telefonní i radiokomunikační provoz. Vytvoření samostatného resortu pro odvětví, která dříve spadala pod rakouské (předlitavské) ministerstvo obchodu, mělo zdůraznit jejich vzrůstající společenský a ekonomický význam a zároveň zvýšit kvalitu poskytovaných služeb. Ministerstvo pošt a telegrafů nebylo pouze samostatným úřadem pro správu poštovních a telekomunikačních záležitostí z titulu státního a veřejného zájmu, nýbrž od počátku plnilo také roli podnikatele. Rostoucí podíl podnikatelských aktivit záhy vedl k organizačnímu vyčlenění státního podniku Československá pošta. Ten byl vytvořen k 1. lednu 1925 s tím, že jeho hospodaření se řídilo obdobnými pravidly, jaká platila v soukromých firmách. Reforma se brzy projevila v příznivých hospodářských výsledcích, které narušila až celosvětové hospodářské krize. Zásadní obrat v novodobé historii se uskutečnil teprve na počátku devadesátých let 20. století a to v důsledku zhroucení komunistického režimu. Již v červenci 1990, v souvislosti s rekonstrukcí státní správy, přešly spoje na území České republiky do kompetence nově zřízeného ministerstva pro hospodářskou politiku a rozvoj. V říjnu 1992 bylo celé odvětví spojů převedeno z působnosti zrušeného ministerstva spojů pod Ministerstvo hospodářství ČSFR a Ministerstvo hospodářství ČR. První zřetelný krok k osamostatnění poštovní části podniku představoval vznik divize Česká pošta k 1. lednu 1992, následovaný účetním oddělením pošty od telekomunikací a vybudováním vlastního managementu. Jednání o budoucí podobě pošty pokračovala v příštích měsících. Konečné rozhodnutí bylo učiněno v nejvyšších vládních kruzích a Česká pošta se stala od 1. ledna 1993 – zároveň s osamostatněním České republiky – státním podnikem. Mohla tak po dlouhých desetiletích navázat na nejlepší tradice prvorepublikového státního podniku Československá pošta a prokázat svou životaschopnost a smysluplnost v podmínkách tržního hospodářství.9

9

Zdroj: www.ceskaposta.cz

39

Právní postavení Podniku Podnik je právnickou osobou ve smyslu ustanovení § 18 zákona č. 40/1964 sb., občanského zákoníku, v platném znění. Jeho právní a majetkové postavení je upraveno zákonem č. 77/1997 sb., o státním podniku, v platném znění. Česká pošta byla založena Ministerstvem hospodářství české republiky v souladu se zákonem o státním podniku 1. března 1993, kdy byla zapsána do obchodního rejstříku vedeného obvodním soudem pro. V současné době je Podnik zapsán v obchodním rejstříku vedeném u městského soudu v Praze v oddílu a, vložce 7565. Zakládací listinu státního podniku česká pošta vydalo Ministerstvo dopravy a spojů. Tato listina nabyla účinnosti 16. června 1997 a byla dále měněna dodatky. V průběhu roku 2011 byly schváleny dodatky č. 19 až č. 25., které se týkaly zejména personálních změn v dozorčí radě a osoby oprávněné jednat jménem zakladatele. Věcná regulace základních služeb a cenová regulace zásilek do zahraničí jsou v kompetenci ČTÚ. Cenová regulace vybraných domácích zásilek je v kompetenci ministerstva financí. K 31. 12. 2011 vykonávalo funkci zakladatele podniku jménem státu Ministerstvo vnitra České republiky.

Poslání a strategické cíle Česká pošta, která u nás tradičně zajišťuje univerzální poštovní služby, si je vědoma své významné společenské role a sociální odpovědnosti a snaží se být efektivním a atraktivním zaměstnavatelem. Jejím posláním je být důvěryhodným poskytovatelem kvalitních služeb v oblasti zprostředkování informací, plateb a zboží, a to jak tradičními, tak elektronickými formami. V současnosti je nucena reagovat zejména na čtyři klíčové trendy ovlivňující trh a konkurenční prostředí. Jsou jimi nové technologie, změna způsobu komunikace způsobená rozmachem internetu, měnící se potřeby zákazníků a liberalizace poštovních služeb. Česká pošta má v úmyslu úzce spolupracovat se státní správou, a to nejen prostřednictvím husté sítě svých poboček, ale i novými formami. Proto se stala provozovatelem unikátního systému datových schránek a datových sítí ministerstva vnitra české republiky. Za nezbytné považuje zlepšování svého obrazu v očích veřejnosti.

40

Regulační rámec poštovních služeb Oblast poštovních služeb je od dubna 2005, pokud se jedná o výkon regulačních funkcí, v působnosti českého telekomunikačního úřadu (ČTÚ). Tento národní regulační orgán vykonává svá oprávnění a plní povinnosti správního orgánu zejména v návaznosti na příslušná ustanovení zákona č. 29/2000 sb., o poštovních službách, v platném znění. Směrnice o poštovních službách z roku 1997 (97/67/ES) uzavřela první etapu harmonizace poštovních služeb v EU. Navazující předpisy z následujících let pak dál otevíraly poštovní trhy konkurenci, takže v současné již Česká pošta pracuje v liberalizovaných tržních podmínkách s výjimkou poštovních zásilek s písemností do hmotnosti 50 g a ceny 18 Kč. S ohledem na stav českého poštovního trhu a v zájmu zajištění kontinuity poskytování základních služeb a v souladu s obvyklou praxí aplikovanou v jiných členských státech Evropské unie bude udělena poštovní licence České poště s dobou platnosti do konce roku 2017. Na další období pak bude vyhlášeno výběrové řízení. Udělením této poštovní licence nevznikne žádný nový monopol, ani se neprodlouží stávající monopol, pouze se České poště uloží povinnost i nadále poskytovat a zajišťovat základní služby. Česká pošta, s. p., jako držitel poštovní licence nadále musí zajišťovat činností, jež nejsou poštovními službami, a v současné době je již povinně vykonává. Jedná se o výplatu dávek důchodového pojištění, výběr rozhlasových a televizních poplatků, provozování informačního systému datových schránek a úkony kontaktního místa veřejné správy – Czech POINT.

Správa a řízení podniku Generální ředitel Generální ředitel jako statutární orgán české pošty, s.p., řídí činnost Podniku a jedná jeho jménem. Rozhoduje o všech záležitostech Podniku, které nejsou zákonem vyhrazeny jako spadající do působnosti zakladatele (podle § 12 zákona o státním podniku a zakládací listiny české pošty, s.p.). Dozorčí rada Dozorčí rada má dvanáct členů a dohlíží na činnost generálního ředitele a uskutečňování podnikatelských záměrů Podniku v souladu se zákonem č. 77/1997 sb., o státním podniku, v platném znění je osm členů dozorčí rady jmenováno a odvoláváno zakladatelem a čtyři 41

členové jsou voleni a odvoláváni zaměstnanci Podniku. K 1. prosinci 2011 měla dozorčí rada dvanáct členů. Výbory dozorčí rady Dozorčí rada zřizuje výbory dozorčí rady jako své pracovní orgány. Jednání výborů slouží zejména k předběžnému a podrobnějšímu projednávání materiálů, kterými se následně zabývá rada. Členové výborů jsou voleni a odvoláváni dozorčí radou. V současnosti jsou zřízeny tyto výbory dozorčí rady: •

výbor dozorčí rady pro strategii podniku,

•

výbor dozorčí rady pro finance a audit,

•

výbor dozorčí rady pro rozvoj lidských zdrojů

•

výbor dozorčí rady pro klasifikované záležitosti.

Předmět činnosti Hlavními činnostmi společnosti jsou: a) výkon poštovního provozu na území České republiky v rozsahu: •

podání, přeprava a dodání poštovních zásilek včetně elektronické pošty a zabezpečení poštovního a platebního styku ve vnitřním poštovním styku,

•

podání, přeprava a dodání poštovních zásilek včetně elektronické pošty a poskytování

peněžních

služeb

podle

mezinárodních

dohod

v

mezinárodním poštovním styku, •

expresní a kurýrní doprava zásilek se zaručenou dobou dodání včetně mezinárodního poštovního styku.

b) výstavba, provoz a rozvoj jednotné sítě pošty na území ČR a činnosti z toho vyplývající včetně servisní činnosti pro tuzemské a zahraniční zařízení podmiňující nebo související s provozem sítě pošty, c) vývoj, dovoz a vývoz technických a provozních prostředků pošty.

Nejdůležitějším předmětem činnosti podniku je provozování poštovních služeb. Podnik je držitelem poštovní licence podle zákona č. 29/2000 Sb. o poštovních službách, v platném znění.

42

Česká pošta poskytuje poštovní služby na celém území České republiky. Do těchto služeb patří zejména podání, přeprava a dodání listovních, balíkových a peněžních zásilek jak ve vnitrostátním, tak v mezinárodním styku. Ve zmíněném klasickém segmentu nabízí Česká pošta také služby expresní a kurýrní se zaručenou dobou dodání. Rozšířenou službou je Soustředěné inkaso plateb obyvatelstva (SIPO) – zprostředkování platebních operací mezi obyvatelstvem a firmami dodávajícími veřejnosti služby a energie. Vedle tradičních služeb zajišťuje Česká pošta také služby obstaravatelského charakteru, jakými jsou důchodová služba či služby pro bankovní, pojišťovací, sázkové a loterijní společnosti. Stále významněji se Česká pošta podílí i na trhu elektronických služeb. Významným úkolem České pošty je výstavba, rozvoj a provoz jednotné sítě provozoven na celém území republiky s cílem plnit státem uloženou normu dostupnosti a kvality poštovních služeb. Česká pošta v současné době disponuje 3 309 poštovními pobočkami. Vedle poštovních služeb zajišťuje Česká pošta veškerou agendu spojenou s emisní politikou a realizací emisního plánu poštovních známek. Realizuje prodej poštovních známek a poskytuje služby filatelistům. Česká pošta je největším českým poskytovatelem poštovních služeb s dlouholetou tradicí a se silnou pozicí na trhu. Většinu činností provozuje v plně konkurenčním prostředí, vyhrazeny jsou jí pouze zásilky s obsahem písemností do hmotnosti 50 g s cenou do 18,- Kč. Tyto zásilky jsou jedním ze zdrojů příjmů k zajištění základních poštovních služeb, tedy těch služeb, které je Česká pošta povinna poskytovat na celém území státu za dostupnou cenu a v předem určené kvalitě.

Spolupráce Česká pošta velmi úzce spolupracuje s několika významnými partnery. Nabídku poštovních a logistických služeb využívá zejména dlouhá řada firem z oblasti zásilkového prodeje a on-line obchodů. Pro ilustraci je na tomto místě (ve formě loga) uveden přehled těchto partnerů.

43

Hlavní partneři:

3.2. Analýza trhu a konkurence Do roku 2017 má Česká pošta zajišťovat takzvané univerzální (nebo také základní) služby. Ty mají být podle směrnice EU cenově dostupné všem a všude. Jde o obyčejnou a doporučenou zásilku, obyčejnou a doporučenou slepeckou zásilku, zásilku, cenné psaní a balík a poštovní poukázku. S rokem 2013 však České poště skončí poslední zbytek monopolu, který měla už jen v listovních zásilkách do 50 gramů hmotnosti a 18,18 - Kč ceny. Právě do této kategorie většina univerzální služby spadá. Ceny zásilek univerzální služby reguluje reguluje stát. Poště se proto vyplácí pouze ve čtyřech největších městech Česka, kde je kvůli nízkým nákladům na rozvoz zisková. Z těchto zisků dnes Česká pošta pošta univerzální službu dotuje ve zbytku země, kde je naopak ztrátová. Po liberalizaci roku 2013 ale České poště hrozí, že jí konkurence "vyzobe rozinky" v podobě ziskového trhu ve velkých městech a jí potom zůstane na krku jen vysoce ztrátová univerzální služba na "venkově". Pokrytí těchto možných ztrát má řešit novela poštovního zákona. Největšími aktuálními konkurenty podniku na trhu balíkových zásilek jsou: •

Mediaservis, s.r.o. (dále jen Mediaresvis)

•

DPD CZ, s.r.o. (dále jen DPD)

•

PPL CZ, s.r.o. (dále jen PPL)

•

DHL Česká republika (dále jen DHL) 44

Mediaservis, s.r.o. Největší konkurent České pošty, společnost Mediaservis, s.r.o., ovládá po úplné liberalizaci podmínek téměř tři procenta trhu. Cílem Mediaservisu je zakončit letošní rok s pětiprocentním podílem v oblasti doručování dopisů. To by znamenalo, že Mediaservis v letošním roce doručí 35 milionů dopisů. Česká pošta jich pro porovnání ročně doručuje zhruba 700 milionů. Mediaservis je ovládán společností RMS Mezzanine investující do malých a středních podniků, které nedosáhnou na bankovní půjčky a drží v MediaServisu podíl 90 procent. Plánuje 80 procent prodat slovenské tiskové a distribuční společnosti Cromwell a 10 procent si ponechat. Zbývající desetinu v této firmě vlastní německá logistická skupina Fiege. I s tou však již Cromwell jedná o odkoupení minoritního podílu. MediaServis je sice momentálně ve ztrátě, ale ze ztrátového hospodaření se chce dostat ještě letos a to tím, že České poště ukousne ještě větší podíl na liberalizovaném trhu dopisů. Dělá si ambice na nejméně pět procent do konce roku. Cromwell jakožto nový majitel by mu mohl tyto plány ulehčit - je totiž největším alternativním poštovním operátorem na slovenském trhu a vážným konkurentem Slovenské pošty. Poštovní trh v sousední zemi se liberalizoval již 1. ledna 2012 a za tu dobu Cromwell na úkor tamní pošty získal 15-ti procentní podíl na trhu. DPD CZ, s.r.o Vlastníkem většinového podílu (83,32 %) je GeoPost Group, dceřiná společnost francouzské skupiny La Poste. Společnost DPD je tak součástí nadnárodní skupiny GeoPost, světového lídra na trhu zásilkových a expresních služeb, s denním objemem přes 2 miliony zásilek. Díky konsolidovanému obratu ve výši 3,668 mld. eur v roce 2011 se GeoPost stal druhým největším poskytovatelem expresních zásilkových služeb v Evropě. V České republice společnost působí od roku 1994 jako Direct Parcel Distribution CZ s.r.o. Počátkem roku 1995 se stala plnohodnotným členem mezinárodní sítě DPD. V Německu zaujímá společnost DPD vedoucí postavení na trhu s vnitrostátními i mezinárodními obchodními zásilkami. Z kdysi prvního soukromého zasilatelství v Německu se stal jeden z předních evropských poskytovatelů přepravních služeb. Kromě DPD působí v různých zemích například pod názvy Chronopost, Exapaq, Parceline a Direct Parcel Distribution. Společnost DPD denně přepraví na 2,5 milionu zásilek, čímž si vydobyla globální vedoucí postavení v poskytování zásilkových a expresních služeb. Společnost disponuje 45

nejefektivnější logistickou sítí v Evropě a doručuje do 230 zemí světa. Zákazníci si mohou vybrat z rozsáhlé nabídky vnitrostátních i mezinárodních zásilkových a expresních služeb, a to jak pro obchodní, tak spotřebitelské účely. Ve více než 800 lokalitách pracuje celkem 24 tisíc zaměstnanců a přepravu zajišťuje 18 tisíc vozů. Firemní kultura je založena na těchto hodnotách: Respekt Angažovanost v týmu Důvěra Odpovědnost Spolehlivost Tvrdá práce

PPL CZ, s.r.o. Společnost PPL CZ s.r.o. dnes patří mezi nejvýznamnější expresní přepravce na českém trhu. Od svého založení se PPL specializovala na vnitrostátní balíkovou přepravu na firemní adresy. Portfolio přepravních služeb pak jako první rozšířila o balíkovou přepravu na soukromou adresu a vnitrostátní paletovou přepravu. V současnosti zajišťuje v rámci ČR přepravu zásilek až do 3.000 kg. Spolupráce s partnerskou společností DHL umožnila také rozšíření služeb o přepravu balíků do Evropy. Systém PPL – Professional Parcel Logistic byl založen v roce 1995 jako 7 navzájem kooperujících nezávislých subjektů. Tyto společnosti se v roce 2004 sloučily a vznikla PPL CZ s.r.o. V březnu 2006 se PPL stala členem skupiny Deutsche Post DHL, jejíž součástí je i celosvětový poskytovatel expresních a logistických služeb DHL. Síť nezávislých Partnerských provozoven se stabilní pozicí na trhu a výbornou občanskou dostupností umožňuje příjem a výdej balíkových zásilek. Síť Partnerů se neustále rozšiřuje na všechna větší města v rámci ČR. Do konce roku 2013 se plánuje otevřít až 150 poboček. Každá zásilka je opatřena čárovým kódem a díky několika skenům v průběhu přepravy jsou zásilky pod neustálou kontrolou. Cestu zásilky lze sledovat pomocí systému Tracing and Tracking na internetu a mobilním telefonu. Zákazníkům jsou zároveň posílány statistické výstupy se stavem jednotlivých zakázek včetně vyhodnocení kvality doručení. DHL Česká republika DHL pokrývá více než 220 zemí a teritorií na celém světě a je tím i nejglobálnější společností na světě. S více než 285.000 zaměstnanci nabízí téměř nekonečné množství logistických řešení. DHL je součástí předního světového poštovního a logistického koncernu, skládajícího se ze třech divizí: DHL Express, DHL Global Forwarding, Freight a DHL Supply Chain.

46

Expresní doručování po celém světě; letecká, pozemní, námořní a železniční přeprava; služby skladování, přesahující prosté skladování a zahrnující vše od balení po opravy; mezinárodní doručování listovních a balíkových zásilek, zákazníkovi na míru šité a specializované. DHL Global Mail je globálním expertem DHL v poskytování na míru šitých řešení pro listovní zásilky a balíky B2C, který provozuje jednu z největších globálních doručovacích sítí na všech pěti kontinentech. Společnost bývá často první společností vstupující na nové trhy. Chceme být preferovaným poskytovatelem logistických služeb, na kterého se lidé obracejí, a to nejenom při přepravě zásilek, ale i jako zaměstnavatel nebo investor. V doručování zásilek do 12:00 hodin obsluhuje DHL v rámci České republika největší počet míst ze všech konkurentův Expresní letecké přepravě. DHL Česká republika je jedinou společností, která nabízí přepravu, která je šetrná k přírodě, tzv. službu GO GREEN. Jedno ze tří hlavních datových center společnosti DHL pro systémy IT je v České republice. Nachází se v Praze a stará se o datové služby po celém světě.

3.3. Finanční analýza oceňovaného podniku Účelem finanční analýzy je dát odpověď na otázku, zda podnik lze označit jako „finančně zdravý”, a poskytnout informaci: 1. Objektivní pohled na potenciální růst podniku, základ odhadu reálných očekávání a projekcí 2. Zhodnocení míry zranitelnosti podniku 3. Posouzení míry adaptability a flexibility 4. Identifikace eventuálních rizik plynoucích z dosavadního vývoje podniku

3.3.1. Účetní výkazy V této kapitole jsou uvedeny a popsány základní účetní výkazy (převzaté z jednotlivých výročních zpráv), jimiž jsou rozvaha, výsledovka a výkaz cash flow. V každém výkazu je zmapován vývoj za posledních 5 let tj. od roku 2007 do roku 2011. Výroční zpráva za rok 2012 nebyla v době tvorby této práce ještě k dispozici.

47

Česká pošta, s.p.

B.

AKTIVA CELKEM POHLEDÁVKY ZA UPSANÝ VLASTNÍ KAPITÁL DLOUHODOBÝ MAJETEK

B.I.

Dlouhodobý nehmotný majetek

A.

2011

1.

Zřizovací výdaje

2.

Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje

3.

Software

4.

Ocenitelná práva

5.

Goodwill

6.

Jiný dlouhodobý nehmotný majetek

7.

Nedokončený dlouh. nehmotný majetek

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek

B.II.

Dlouhodobý hmotný majetek

2010

2009

2008

2007

21 775

21 308

22 726

22 442 22 388

10 027

10 240

9 880

9 145

9 251

516

308

282

177

641

251

145

138

149

176

1

1

34

2

4

7

6

230

160

140

21

37

8 910

9 313

8 988

8 561

8 592

780

770

757

754

750

422

1.

Pozemky

2.

Stavby

5 466

5 579

5 641

5 690

5 799

3.

Samostatné movité věci a soubory mov. věcí

1 780

1 593

1 606

1 442

1 526

4.

Pěstitelské celky trvalých porostů

5.

Základní stádo a tažná zvířata

6.

Jiný dlouhodobý hmotný majetek

4

4

4

4

4

7.

Nedokončený dlouh. hmotný majetek

875

1 362

974

659

508

8.

Poskytnuté zálohy na DHM

5

5

6

12

5

9.

Oceňovací rozdíl k nabytému majetku 601

619

610

407

18

18

18

18

18

18

583

601

592

389

11 620

10 895

12 789

212

186

186

207

211

140

140

129

143

147

72

46

57

64

64

13

11

9

7

10

B.III. Dlouhodobý finanční majetek 1.

Podíly v ovládaných a řízených osobách

2.

Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem

3.

Ostatní dlouhodobé CP a podíly

4.

Půjčky a úvěry ovládaným a řízeným osobám a účetním jednotkám pod podstatným vlivem

5.

Jiný dlouhodobý finanční majetek

6.

Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek

7.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek

C.

OBĚŽNÁ AKTIVA

C.I.

Zásoby 1.

Materiál

2.

Nedokončená výroba a polotovary

3.

Výrobky

4.

Zvířata

5.

Zboží

6.

Poskytnuté zálohy na zásoby

C.II. 1.

Dlouhodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů

13 244 13 444

1

48

Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným 3. vlivem Pohl. za společníky, členy družstva a za účastníky 4. sdružení 5. Dohadné účty aktivní 2.

6.

Jiné pohledávky

13

11

9

7

9

2 745

2 312

2 078

1 683

1 921

1 724

1 150

999

891

1 034

7. Odložená daňová pohledávka C.III. Krátkodobé pohledávky 1.

Pohledávky z obchodních vztahů

2.

Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným 3. vlivem Pohl. za společníky, členy družstva a za účastníky 4. sdružení 5. Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění 6.

Stát - daňové pohledávky

182

150

70

7.

Ostatní poskytnuté zálohy

118

170

287

233

197

8.

Dohadné účty aktivní

672

796

676

503

446

9.

Jiné pohledávky

49

46

46

56

210

C.IV. Finanční majetek

34

8 650

8 386

10 516

1.

Peníze

11 347 11 302

4 108

4 086

4 450

4 742

4 876

2.

Účty v bankách

3 339

2 160

2 823

4 955

4 613

3.

Krátkodobý finanční majetek

1 203

2 140

3 243

1 650

1 813

4.

Pořizovaný krátkodobý majetek

D.

OSTATNÍ AKTIVA - přechodné účty aktiv

128

173

57

53

116

D.I.

Časové rozlišení

128

173

57

53

116

122

171

52

46

40

6

2

5

7

76

1.

Náklady příštích období

2.

Komplexní náklady příštích období

3.

Příjmy příštích období

Česká pošta, s.p.

2011

2010

2009

2008

2007

22 442 22 388

PASIVA CELKEM

21 775

21 308

22 726

A.

VLASTNÍ KAPITÁL

10 159

10 010

9 979

9 630

9 684

A.I.

Základní kapitál

3 588

3 588

3 588

3 588

3 588

1.

Základní kapitál

3 588

3 588

3 588

3 588

3 588

2.

Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-)

3.

Změny vlastního kapitálu 5 861

5 840

5 286

5 353

5 030

5 868

5 840

5 286

5 353

5 030

368

551

396

393

A.II.

Kapitálové fondy

1.

Emisní ážio

2.

Ostatní kapitálové fondy

3.

Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků

4.

Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách

A.III. Rezervní fondy a ostatní fondy ze zisku

-7 372

49

1.

Zákonný rezervní fond

2.

Statutární a ostatní fondy

A.IV. Hospodářský výsledek minulých let 1.

Nerozdělený zisk minulých let

2.

Neuhrazená ztráta minulých let

A.V.

Výsledek hospodaření běžného učetního období (+/-)

B.

CIZÍ ZDROJE

B.I.

Rezervy 1.

Rezervy podle zvláštních právních předpisů

2.

Rezerva na důchody a podobné závazky

3.

Rezerva na daň z příjmů

4.

Ostatní rezervy

B.II. 1.

Dlouhodobé závazky

359

359

359

359

358

13

9

192

37

35

0

0

0

0

20

338

214

554

293

653

10 874

10 414

11 794

935

937

764

615

315

0

60

60

30

0

935

877

704

585

315

225

225

246

144

258

225

225

246

144

258

9 682

9 216

10 721

7 277

6 465

8 080

8 334

8 625

1

3

3

0

5

532

686

682

742

597

334

355

369

394

314

80

85

84

165

88

14

17

21

29

28

1 102

1 248

1 123

957

1 116

342

357

359

373

322

32

36

63

37

304

11 790 11 972

Závazky z obchodních vztahů

2.

Závazky k ovládanými a řízenými osobami Závazky k účetním jednotkám pod podstatným 3. vlivem Závazky ke společ., člen. družstva a k účastníkům 4. sdružení 5. Přijaté zálohy 6.

Vydané dluhopisy

7.

Směnky k úhradě

8.

Dohadné účty pasivní

9.

Jiné závazky

10.

Odložený daňový závazek

B.III. Krátkodobé závazky 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Závazky z obchodních vztahů Závazky k ovládaným a řízeným osobám Závazky k účetním jednotkám pod podstatným vlivem Závazky ke společ., člen. družstva a k účastníkům sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění Stát - daňové závazky a dotace

8.

Přijaté zálohy

9.

Vydané dluhopisy

10.

Dohadné účty pasivní

11.

Jiné závazky

B.IV. Bankovní úvěry a výpomoci

C.

1.

Bankovní úvěry dlouhodobé

2.

Krátkodobé bankovní úvěry

3.

Krátkodobé finanční výpomoci

10 994 11 095

177

OSTATNÍ PASIVA - přechodné účty pasiv

50

32

36

63

37

127

742

884

953

1 021

732

C.I.

Časové rozlišení

742

884

953

1 021

732

1.

Výdaje příštích období

129

253

371

488

165

2.

Výnosy příštích období

613

631

582

533

567

Největší položkou aktiv rozvahy je podle očekávání dlouhodobý hmotný majetek. V rámci DHM tvoří největší podíl stavby, další výraznou položkou je samostatný movitý majetek. Druhou zásadní skupinou aktiv je finanční majetek, kde zásadní podíl tvoří peníze a účty v bankách. Dlouhodobý majetek ve sledovaném období rostl, naopak oběžná aktiva výrazně klesala. Největší položkou pasiv rozvahy je též podle očekávání vlastní kapitál, jehož dvěma hlavními položkami jsou kapitálové fondy a základní kapitál. Cizí zdroje tvoří druhou polovinu hodnoty pasiv a největší podíl v nich zaujímají krátkodobé závazky, konkrétně závazky z obchodních vztahů. Struktura aktiv a pasiv je na tomto místě doplněna grafickým znázorněním v přehledných grafech. Zásoby

1%

Pohledávky - vlastní 11% Finanční majetek - vlastní 18%

46%

Finanční majetek a pohledávky - svěřené Ostatní aktiva

0%

Dlouhodobý majetek

24%

51

8%

Základní kapitál

16%

Kapitálové fondy 24%

Fondy ze zisku Výsledek hospodaření Závazky - vlastní

27%

Závazky - svěřené 22%

Ostatní pasiva

2% 1%

V Ý S L E D O V K A v plném rozsahu (mil. Kč) Česká pošta, s.p. Položka

č.ř.

2011

2010

2009

2008

2007

I.

Tržby za prodej zboží

01

452

328

403

506

464

A.

Náklady vynaložené na prodané zboží

02

381

225

292

368

348

OBCHODNÍ MARŽE

03

71

103

111

138

116

Výkony

04

20 002

19 960 19 652 19 274 16 967

1. Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb

05

20 076

19 942 19 627 19 254 16 947

2. Změna stavu zásob vlastní výroby

06

-92

0

0

0

0

3. Aktivace

07

18

18

25

20

20

08

5 519

5 303

4 724

4 129

3 875

1. Spotřeba materiálu a energie

09

1 644

1 605

1 665

1 589

1 344

2. Služby

10

3 875

3 698

3 059

2 540

2 531

PŘIDANÁ HODNOTA

11

14 554

14 760 15 039 15 283 13 208

Osobní náklady

12

12 741

12 801 12 895 13 081 11 248

1. Mzdové náklady

13

9 359

9 349

9 484

9 479

8 071

2. Odměny členům orgánů spol. a družstva Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní 3. pojištění

14

8

9

5

3

3

3 041

3 099

3 074

3 275

2 848

4. Sociální náklady

16

333

344

332

324

326

D.

Daně a poplatky

17

92

82

67

63

55

E.

Odpisy dl. nehmot. a hmotného majetku

18

956

800

707

688

778

III.

Tržby z prodeje dl. majetku a materiálu

19

2

3

6

5

19

1. Tržby z prodeje dlouhodobého majetku

20

2

3

6

5

19

2. Tržby z prodeje materiálu

21

Zůstatková cena prod. dl.majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého 1. majetku

22

1

1

2

2

6

1

1

2

2

6

+ II.

B.

Výkonová spotřeba

+ C.

F.

15

52

23

24

2. Prodaný materiál Změna stavu rezerv a opravných položek v G. provozní

25

108

268

156

101

-126

oblasti a komplexních nákladů přístích období

26

Ostatní provozní výnosy

27

322

239

219

185

196

Ostatní provozní náklady

28

614

852

897

779

756

V.

Převod provozních výnosů

29

I.

Převod provoz. nákladů

30

*

PROVOZNÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ

30

366

198

540

759

706

VI.

Tržby z prodeje cenných papírů a podílů

31

0

516

303

373

J.

Prodané cenné papíry a podíly

32

0

490

300

371

11

13

17

1

1

11

13

17

1

1

25

35

55

113

33

9

3

4

IV. H.

VII. Výnosy z dl. finančního majetku Výnosy z podílů v ovládaných a řízených 1. osobách a v účetních

33

jednotkách pod podtstným vlivem

35

2. Výnosy z ostatních dl. CP a podílů

36

34

3. Výnosy z ostatního dl. finančního majetku VIII . Výnosy z krátkodobého finančního majetku

37

K.

Náklady z finančního majetku

39

IX.

Výnosy z přecenění CP a derivátů

40

L.

Náklady z přecenění CP derivátů Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti

41

Výnosové úroky

43

32

24

43

127

93

Nákladové úroky

44

0

0

1

11

25

Ostatní finanční výnosy

45

38

36

44

53

40

O.

Ostatní finanční náklady

46

53

92

66

69

55

XII.

Převod finančních výnosů

47

P.

Převod finančních nákladů

48

*

FINANČNÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ

49

53

65

121

198

89

Q.

Daň z příjmů za běžnou činnost

50

81

49

204

205

142

51

81

70

102

186

100

2. odložená VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA BĚŽNOU ** ČINNOST XIII . Mimořádné výnosy

52

0

-21

102

19

42

338

214

457

752

653

R.

Mimořádné náklady

55

S.

Daň z příjmů z mimořádné činnosti

56

M. X. N. XI.

38

23

42

1. splatná

53

-40

54

-403 189 0

0

57

1. splatná 2. odložená MIMOŘÁDNÝ VÝSLEDEK * HOSPODAŘENÍ Převod podílu na výsledku hospodaření T. společníkům

58

***

Výsledek hospodaření za účetní období Výsledek hospodaření před zdaněním

59

-97

-133

0

-97 -133 0

0

97

-459

0

61

338

214

554

293

653

62

419

263

661

365

795

60

53

P Ř E H L E D O P E N Ě Ž N Í C H T O C Í C H (mil. Kč) Česká pošta, s.p. Z. A.1. A.1.1. A.1.2. A.1.3. A.1.4. A.1.5. A.1.6. A.1.7. A.* A.2. A.2.1. A.2.2. A.2.3. A.2.4. A.** A.3. A.4. A.5. A.6. A.7. A.*** B.1. B.2. B.3. B.*** C.1. C.2. C.2.1. C.2.2. C.*** F. P. R.

Výsledek hospodaření za běžnou činnost bez zdanění (+/-) Úpravy o nepeněžní operace Odpisy stálých aktiv, pohledávek a opravné položky k nabytému majetku Změna stavu opravných položek a rezerv Změna stavu rezerv Kurzové rozdíly Zisk/ztráta z prodeje stálých aktiv Úrokové náklady a výnosy Ostatní nepeněžní operace Čistý peněžní tok z provozní činnosti před zdaněním, změnami pracovního kapitálu, placenými úroky a mimořádnými položkami Změna stavu nepeněžních složek pracovního kapitálu Změna stavu pohledávek z provozní činnosti Změna stavu krátkodobých závazků z provozní činnosti Změna stavu zásob Změna stavu krátkodobého finančního majetku Čistý peněžní tok z provozní činnosti před zdaněním, placenými úroky a mimořádnými položkami Placené úroky Přijaté úroky Placené daně Příjmy a výdaje s mimořádnými účetními případy Přijaté dividendy a podíly na zisku Čistý peněžní tok z provozní činnosti Peněžní toky z investiční činnosti Výdaje spojené s pořízením stálých aktiv Příjmy z prodeje stálých aktiv Půjčky a úvěry spřízněným osobám Čistý peněžní tok vztahující se k investiční činnosti Peněžní toky z finanční činnosti Změna stavu dlouhodobých příp. krátkodobých závazků Dopady změn základního kapitálu na peněžní prostředky Vyplacené dividendy nebo podíly na zisku Dopad ostatních změn vlastního kapitálu na peněžní prostředky Čistý peněžní tok vztahující se k finanční činnosti Čisté zvýšení, respektive snížení peněžních prostředků Stav peněžních prostředků (a ekvivalentů) na počátku období Stav peněžních prostředků (a ekvivalentů) na konci období

2011 419 1 241 965 108

2010 263 1 040 807 228

2009 661 838 731 156

2008 957 689 693 101

2007 795 577 785 -126

-1 -32 201

-2 -24 31

-4 -42 -3

-3 -117 15

-13 -69 0

1 660 -236 -441 238 -33

1 303 -1 640 -315 -1 302 -23

1 499 -1 166 -398 -866 20 78

1 646 -243 332 -471 -4 -100

1 372 59 -42 140 -39 0

1 424

-337

32 -49

24 -118

333 -1 43 -88

1 403 -11 127 -99

1 431 -24 93 -148

1 407

-431

287

1 1 421

1 352

-978 2

-1 519 3

-839 6

-837 4

-872 19

-976

-1 516

-833

-833

-853

-167 0

-183 0

-207 0

-274 -347

-231 -142

-167 264 8 386 8 650

-183 -2 130 10 516 8 386

-207 -753 11 269 10 516

-347 -621 -33 11 302 11 269

-142 -373 126 11 176 11 302

3.3.2. Vertikální analýza Vertikální analýza sleduje podíl jednotlivých položek na celku v daném roce. Tímto celkem jsou u rozvahy celková aktiva a pasiva a u výsledovky potom tržby za prodej vlastních výrobků a služeb.

54

VERTIKÁLNÍ ANALÝZA ROZVAHY

Česká pošta, s.p.

2011

AKTIVA CELKEM

2010

2009

2008

2007

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

A.

POHLEDÁVKY ZA UPSANÝ VLASTNÍ KAPITÁL

B.

DLOUHODOBÝ MAJETEK

46,05%

47,03%

45,37%

42,00%

42,48%

Dlouhodobý nehmotný majetek

2,37%

1,41%

1,30%

0,81%

2,94%

B.I. 1.

Zřizovací výdaje

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2.

Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Software

1,15%

0,67%

0,63%

0,68%

0,81%

4.

Ocenitelná práva

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

1,94%

5.

Goodwill

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

6.

Jiný dlouhodobý nehmotný majetek

0,16%

0,01%

0,02%

0,03%

0,03%

7.

Nedokončený dlouh. nehmotný majetek

1,06%

0,73%

0,64%

0,10%

0,17%

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

40,92%

42,77%

41,28%

39,32%

39,46%

B.II. Dlouhodobý hmotný majetek 1.

Pozemky

3,58%

3,54%

3,48%

3,46%

3,44%

2.

Stavby

25,10%

25,62%

25,91%

26,13%

26,63%

3.

Samostatné movité věci a soubory mov. věcí

8,17%

7,32%

7,38%

6,62%

7,01%

4.

Pěstitelské celky trvalých porostů

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Základní stádo a tažná zvířata

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

6.

Jiný dlouhodobý hmotný majetek

0,02%

0,02%

0,02%

0,02%

0,02%

7.

Nedokončený dlouh. hmotný majetek

4,02%

6,25%

4,47%

3,03%

2,33%

8.

Poskytnuté zálohy na DHM

0,02%

0,02%

0,03%

0,06%

0,02%

9.

Oceňovací rozdíl k nabytému majetku

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2,76%

2,84%

2,80%

1,87%

0,08%

B.III. Dlouhodobý finanční majetek 1.

Podíly v ovládaných a řízených osobách

0,08%

0,08%

0,08%

0,08%

0,08%

2.

Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Ostatní dlouhodobé CP a podíly

2,68%

2,76%

2,72%

1,79%

0,00%

4.

Půjčky a úvěry ovládaným a řízeným osobám

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

a účetním jednotkám pod podstatným vlivem

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Jiný dlouhodobý finanční majetek

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

6.

Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

7.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

OBĚŽNÁ AKTIVA

53,36%

50,03%

58,73%

60,82%

61,74%

Zásoby

0,97%

0,85%

0,85%

0,95%

0,97%

C. C.I. 1.

Materiál

0,64%

0,64%

0,59%

0,66%

0,68%

2.

Nedokončená výroba a polotovary

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Výrobky

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Zvířata

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Zboží

0,33%

0,21%

0,26%

0,29%

0,29%

6.

Poskytnuté zálohy na zásoby

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

55

C.II. Dlouhodobé pohledávky

0,06%

0,05%

0,04%

0,03%

0,05%

1.

Pohledávky z obchodních vztahů

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2.

Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným vlivem

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Pohl. za společníky, členy družstva a za úč. sdružení

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Dohadné účty aktivní

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

6.

Jiné pohledávky

0,06%

0,05%

0,04%

0,03%

0,04%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

12,61%

10,62%

9,54%

7,73%

8,82%

7.

Odložená daňová pohledávka

C.III. Krátkodobé pohledávky 1.

Pohledávky z obchodních vztahů

7,92%

5,28%

4,59%

4,09%

4,75%

2.

Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným vlivem

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Pohl. za společníky, členy družstva a za úč. sdružení

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

6.

Stát - daňové pohledávky

0,84%

0,69%

0,32%

0,00%

0,16%

7.

Ostatní poskytnuté zálohy

0,54%

0,78%

1,32%

1,07%

0,90%

8.

Dohadné účty aktivní

3,09%

3,66%

3,10%

2,31%

2,05%

9.

Jiné pohledávky

0,23%

0,21%

0,21%

0,26%

0,96%

39,72%

38,51%

48,29%

52,11%

51,90%

C.IV. Finanční majetek 1.

Peníze

18,87%

18,76%

20,44%

21,78%

22,39%

2.

Účty v bankách

15,33%

9,92%

12,96%

22,76%

21,18%

3.

Krátkodobý finanční majetek

5,52%

9,83%

14,89%

7,58%

8,33%

4.

Pořizovaný krátkodobý majetek

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

OSTATNÍ AKTIVA - přechodné účty aktiv

0,59%

0,79%

0,26%

0,24%

0,53%

Časové rozlišení

0,59%

0,79%

0,26%

0,24%

0,53%

D. D.I. 1.

Náklady příštích období

0,56%

0,79%

0,24%

0,21%

0,18%

2.

Komplexní náklady příštích období

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Příjmy příštích období

0,03%

0,01%

0,02%

0,03%

0,35%

2011

2010

2009

2008

2007

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

VLASTNÍ KAPITÁL

46,65%

45,97%

45,83%

44,23%

44,47%

Základní kapitál

16,48%

16,48%

16,48%

16,48%

16,48%

1.

Základní kapitál

16,48%

16,48%

16,48%

16,48%

16,48%

2.

Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-)

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Změny vlastního kapitálu

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

26,92%

26,82%

24,28%

24,58%

23,10%

Česká pošta, s.p. PASIVA CELKEM A. A.I.

A.II. Kapitálové fondy 1.

Emisní ážio

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2.

Ostatní kapitálové fondy

26,95%

26,82%

24,28%

24,58%

23,10%

3.

Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků

-0,03%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

56

A.III. Rezervní fondy a ostatní fondy ze zisku

1,71%

1,69%

2,53%

1,82%

1,80%

1.

Zákonný rezervní fond

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,64%

2.

Statutární a ostatní fondy

0,06%

0,04%

0,88%

0,17%

0,16%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,09%

A.IV. Hospodářský výsledek minulých let 1.

Nerozdělený zisk minulých let

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2.

Neuhrazená ztráta minulých let

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

1,55%

0,98%

2,54%

1,35%

3,00%

CIZÍ ZDROJE

49,94%

47,83%

54,16%

54,14%

54,98%

Rezervy

4,29%

4,30%

3,51%

2,82%

1,45%

A.V. Výsledek hospodaření běžného učetního období (+/-) B. B.I. 1.

Rezervy podle zvláštních právních předpisů

0,00%

0,28%

0,28%

0,14%

0,00%

2.

Rezerva na důchody a podobné závazky

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Rezerva na daň z příjmů

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Ostatní rezervy

4,29%

4,03%

3,23%

2,69%

1,45%

1,03%

1,03%

1,13%

0,66%

1,18%

B.II. Dlouhodobé závazky 1.

Závazky z obchodních vztahů

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2.

Závazky k ovládanými a řízenými osobami

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3.

Závazky k účetním jednotkám pod podstatným vlivem

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Závazky ke společ., člen. družstva a k účastníkům sdružení

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Přijaté zálohy

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

6.

Vydané dluhopisy

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

7.

Směnky k úhradě

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

8.

Dohadné účty pasivní

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

9.

Jiné závazky

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

10.

Odložený daňový závazek

1,03%

1,03%

1,13%

0,66%

1,18%

44,46%

42,32%

49,24%

50,49%

50,95%

B.III. Krátkodobé závazky 1.

Závazky z obchodních vztahů

33,42%

29,69%

37,11%

38,27%

39,61%

2.

Závazky k ovládaným a řízeným osobám

0,00%

0,01%

0,01%

0,00%

0,02%

3.

Závazky k účetním jednotkám pod podstatným vlivem

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4.

Závazky ke společ., člen. družstva a k účastníkům sdružení

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

5.

Závazky k zaměstnancům

2,44%

3,15%

3,13%

3,41%

2,74%

6.

Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění

1,53%

1,63%

1,69%

1,81%

1,44%

7.

Stát - daňové závazky a dotace

0,37%

0,39%

0,39%

0,76%

0,40%

8.

Přijaté zálohy

0,06%

0,08%

0,10%

0,13%

0,13%

9.

Vydané dluhopisy

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

10.

Dohadné účty pasivní

5,06%

5,73%

5,16%

4,39%

5,13%

11.

Jiné závazky

1,57%

1,64%

1,65%

1,71%

1,48%

0,15%

0,17%

0,29%

0,17%

1,40%

B.IV. Bankovní úvěry a výpomoci 1.

Bankovní úvěry dlouhodobé

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,81%

2.

Krátkodobé bankovní úvěry

0,15%

0,17%

0,29%

0,17%

0,58%

3.

Krátkodobé finanční výpomoci

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

OSTATNÍ PASIVA - přechodné účty pasiv

3,41%

4,06%

4,38%

4,69%

3,36%

Časové rozlišení

3,41%

4,06%

4,38%

4,69%

3,36%

0,59%

1,16%

1,70%

2,24%

0,76%

C. C.I. 1.

Výdaje příštích období

57

2.

Výnosy příštích období

2,82%

2,90%

2,67%

2,45%

2,60%

VERTIKÁLNÍ ANALÝZA VÝSLEDOVKY Česká pošta, s.p. Položka I. A. + II.

č.ř.

2011

2010

2009

2008

2007

Tržby za prodej zboží

01

2,25%

1,64%

2,05%

2,63%

2,74%

Náklady vynaložené na prodané zboží

02

1,90%

1,13%

1,49%

1,91%

2,05%

OBCHODNÍ MARŽE

03

0,35%

0,52%

0,57%

0,72%

0,68%

Výkony

04

99,63% 100,09% 100,13% 100,10% 100,12% 05 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 06 -0,46% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 07 0,09% 0,09% 0,13% 0,10% 0,12% 08 27,49% 26,59% 24,07% 21,44% 22,87%

1. Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb 2. Změna stavu zásob vlastní výroby 3. Aktivace B.

Výkonová spotřeba 1. Spotřeba materiálu a energie

09

8,19%

8,05%

8,48%

8,25%

7,93%

2. Služby

10

19,30%

18,54%

15,59%

13,19%

14,93%

PŘIDANÁ HODNOTA

11

72,49%

74,01%

76,62%

79,38%

77,94%

Osobní náklady

12

63,46%

64,19%

65,70%

67,94%

66,37%

1. Mzdové náklady

13

46,62%

46,88%

48,32%

49,23%

47,62%

2. Odměny členům orgánů spol. a družstva

14

0,04%

0,05%

0,03%

0,02%

0,02%

3. Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

15

15,15%

15,54%

15,66%

17,01%

16,81%

4. Sociální náklady

16

1,66%

1,73%

1,69%

1,68%

1,92%

Daně a poplatky

17

0,46%

0,41%

0,34%

0,33%

0,32%

Odpisy dl. nehmot. a hmotného majetku

18

4,76%

4,01%

3,60%

3,57%

4,59%

Tržby z prodeje dl. majetku a materiálu

19

0,01%

0,02%

0,03%

0,03%

0,11%

1. Tržby z prodeje dlouhodobého majetku

20

0,01%

0,02%

0,03%

0,03%

0,11%

2. Tržby z prodeje materiálu

21

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

22

0,00%

0,01%

0,01%

0,01%

0,04%

1. Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

23

0,00%

0,01%

0,01%

0,01%

0,04%

2. Prodaný materiál

24

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní

25

0,54%

1,34%

0,79%

0,52%

-0,74%

oblasti a komplexních nákladů přístích období

26

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Ostatní provozní výnosy

27

1,60%

1,20%

1,12%

0,96%

1,16%

H.

Ostatní provozní náklady

28

3,06%

4,27%

4,57%

4,05%

4,46%

V.

Převod provozních výnosů

29

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

I.

Převod provoz. nákladů

30

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

*

PROVOZNÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ

30

1,82%

0,99%

2,75%

3,94%

4,17%

VI.

Tržby z prodeje cenných papírů a podílů

31

0,00%

0,00%

2,63%

1,57%

2,20%

Prodané cenné papíry a podíly

32

0,00%

0,00%

2,50%

1,56%

2,19%

33

0,05%

0,07%

0,09%

0,01%

0,01%

+ C.

D. E. III.

F.

Zůstatková cena prod. dl.majetku a materiálu

G. IV.

J.

VII. Výnosy z dl. finančního majetku Výnosy z podílů v ovládaných a řízených osobách a v 1. účetních

34

0,05%

0,07%

0,09%

0,01%

0,01%

jednotkách pod podtstným vlivem

35

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2. Výnosy z ostatních dl. CP a podílů

36

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

58

37

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

VIII. Výnosy z krátkodobého finančního majetku

38

0,12%

0,18%

0,28%

0,59%

0,19%

K.

Náklady z finančního majetku

39

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

IX.

Výnosy z přecenění CP a derivátů

40

0,00%

0,05%

0,02%

0,02%

0,00%

Náklady z přecenění CP derivátů

41

0,00%

0,00%

0,00%

0,12%

0,00%

Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti

42

0,00%

-0,20%

0,00%

0,00%

0,00%

Výnosové úroky

43

0,16%

0,12%

0,22%

0,66%

0,55%

N.

Nákladové úroky

44

0,00%

0,00%

0,01%

0,06%

0,15%

XI.

Ostatní finanční výnosy

45

0,19%

0,18%

0,22%

0,28%

0,24%

O.

Ostatní finanční náklady

46

0,26%

0,46%

0,34%

0,36%

0,32%

XII.

Převod finančních výnosů

47

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

P.

Převod finančních nákladů

48

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

FINANČNÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ

49

0,26%

0,33%

0,62%

1,03%

0,53%

Daň z příjmů za běžnou činnost

50

0,40%

0,25%

1,04%

1,06%

0,84%

1. splatná

51

0,40%

0,35%

0,52%

0,97%

0,59%

2. odložená

52

0,00%

-0,11%

0,52%

0,10%

0,25%

53

1,68%

1,07%

2,33%

3,91%

3,85%

XIII. Mimořádné výnosy

54

0,00%

0,00%

0,00%

-2,09%

0,00%

R.

Mimořádné náklady

55

0,00%

0,00%

0,00%

0,98%

0,00%

S.

Daň z příjmů z mimořádné činnosti

56

0,00%

0,00%

-0,49%

-0,69%

0,00%

1. splatná

57

0,00%

0,00%

-0,49%

0,00%

0,00%

2. odložená

58

0,00%

0,00%

0,00%

-0,69%

0,00%

MIMOŘÁDNÝ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ

59

0,00%

0,00%

0,49%

-2,38%

0,00%

T.

Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům

60

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

***

Výsledek hospodaření za účetní období

61

1,68%

1,07%

2,82%

1,52%

3,85%

Výsledek hospodaření před zdaněním

62

2,09%

1,32%

3,37%

1,90%

4,69%

3. Výnosy z ostatního dl. finančního majetku

L. M. X.

* Q.

**

VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA BĚŽNOU ČINNOST

*

3.3.3. Horizontální analýza Horizontální analýza sleduje změnu velikosti jednotlivých položek v časové řadě a to jednak v absolutní výši a jednak v procentuelním vyjádření.

H O R I Z O N T Á L N Í A N A L Ý Z A R O Z V A H Y – absolutní změny

Česká pošta, s.p. AKTIVA CELKEM POHLEDÁVKY ZA UPSANÝ VLASTNÍ A. KAPITÁL B. DLOUHODOBÝ MAJETEK B.I. Dlouhodobý nehmotný majetek B.II. Dlouhodobý hmotný majetek B.III. Dlouhodobý finanční majetek C. OBĚŽNÁ AKTIVA

59

absolutní změna (v mil. Kč) 20112010200920082010 2009 2008 2007 467 -1418 284 54 0 -213 208 -403 -18 725

0 360 26 325 9 -1894

0 735 105 427 203 -455

0 -106 -464 -31 389 -200

C.I. C.II. C.III. C.IV. D. D.I.

Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Finanční majetek OSTATNÍ AKTIVA - přechodné účty aktiv Časové rozlišení

Česká pošta, s.p. PASIVA CELKEM A. VLASTNÍ KAPITÁL A.I. Základní kapitál A.II. Kapitálové fondy A.III. Rezervní fondy a ostatní fondy ze zisku A.IV. Hospodářský výsledek minulých let B. CIZÍ ZDROJE B.I. Rezervy B.II. Dlouhodobé závazky B.III. Krátkodobé závazky B.IV. Bankovní úvěry a výpomoci C. OSTATNÍ PASIVA - přechodné účty pasiv C.I. Časové rozlišení

26 2 433 264 -45 -45

0 2 234 -2130 116 116

-21 2 395 -831 4 4

absolutní změna (v mil. Kč) 467 -1418 284 149 31 349 0 0 0 21 554 -67 4 -183 155 0 0 0 460 -1380 4 -2 173 149 -21 102 0 466 -1505 -273 -4 -27 26 -69 -68 -142 -142 -69 -68

-4 -3 -238 45 -63 -63

54 -54 0 323 3 -20 -182 300 -114 -101 -267 289 289

H O R I Z O N T Á L N Í A N A L Ý Z A R O Z V A H Y – relativní změny relativní změna (v %) Česká pošta, s.p. AKTIVA CELKEM POHLEDÁVKY ZA UPSANÝ VLASTNÍ A. KAPITÁL B. DLOUHODOBÝ MAJETEK B.I. Dlouhodobý nehmotný majetek B.II. Dlouhodobý hmotný majetek B.III. Dlouhodobý finanční majetek C. OBĚŽNÁ AKTIVA C.I. Zásoby C.II. Dlouhodobé pohledávky C.III. Krátkodobé pohledávky C.IV. Finanční majetek D. OSTATNÍ AKTIVA - přechodné účty aktiv D.I. Časové rozlišení Česká pošta, s.p. PASIVA CELKEM A. VLASTNÍ KAPITÁL A.I. Základní kapitál A.II. Kapitálové fondy A.III. Rezervní fondy a ostatní fondy ze zisku A.IV. Hospodářský výsledek minulých let B. CIZÍ ZDROJE B.I. Rezervy B.II. Dlouhodobé závazky B.III. Krátkodobé závazky B.IV. Bankovní úvěry a výpomoci

60

2011/2010 2010/2009 2009/2008 2008/2007 2,19% -6,24% 1,27% 0,24% 0,00% -2,08% 67,53% -4,33% -2,91% 6,65% 13,98% 18,18% 18,73% 3,15% -26,01% -26,01%

0,00% 3,64% 9,22% 3,62% 1,48% -14,81% 0,00% 22,22% 11,26% -20,25% 203,51% 203,51%

2,19% 1,49% 0,00% 0,36% 1,09% 0,00% 4,42% -0,21% 0,00% 5,06% -11,11%

relativní změna (v %) -6,24% 1,27% 0,24% 0,31% 3,62% -0,56% 0,00% 0,00% 0,00% 10,48% -1,25% 6,42% -33,21% 39,14% 0,76% 0,00% 0,00% -100,00% -11,70% 0,03% -1,52% 22,64% 24,23% 95,24% -8,54% 70,83% -44,19% -14,04% -2,48% -0,91% -42,86% 70,27% -87,83%

0,00% 0,00% 8,04% -1,15% 59,32% -72,39% 4,99% -0,36% 49,88% 2161,11% -3,44% -1,49% -10,14% -1,90% 28,57% -30,00% 23,47% -12,39% -7,32% 0,40% 7,55% -54,31% 7,55% -54,31%

C. C.I.

OSTATNÍ PASIVA - přechodné účty pasiv Časové rozlišení

-16,06% -16,06%

-7,24% -7,24%

-6,66% -6,66%

39,48% 39,48%

Vnější prostředí

Vnitřní prostředí

3.3.4. SWOT analýza

• • • • • • • • • • • •

• •

Přednosti

Nedostatky

Silné stránky - Strengths

Slabé stránky - Weaknesses

pobočková síť tradice firmy zkušení zaměstnanci se vztahem k podniku pevné postavení na trhu množství a široké spektrum zákazníků široké portfolio služeb finanční síla a zdraví podniku Příležitosti - Opportunities

• •

přechod na akciovou společnost rozšíření portfolia služeb posílení image ČP jako peněžního ústavu spolupráce se silnými bankovními partnery e-shopy

• • •

• • • •

právní forma pomalé přechody na nové technologie decentralizovaný systém řízení nedostatečná reklama mediální image firmy nepružné provozní předpisy Hrozby - Threats

•

liberalizace poštovního trhu stávající konkurenční firmy vznik nových konkurenčních firem pokles odbytu služeb

elektronické služby expanze do příhraničí (zahraniční podavatelé)

Zdroj: Vlastní tvorba

Cílem analýzy SWOT bylo zjistit, zda je Česká pošta schopna dosáhnut vytyčených strategických cílů. Díky této analýzy bylo zjištěno, že naplánované strategické cíle je Česká pošta schopna dosáhnout v případě splnění výše uvedených doporučení (viz. tabulka). Pro úspěšné dosažení strategických cílů autor práce doporučuje především potlačit slabé stránky a využít nové příležitosti, které trh v současné době nabízí (např. bankovní služby, IT technologie apod.).

61

3.3.5. Poměrové ukazatele Ukazatele rentability (výnosnosti) 1 ROA - Rentabilita celk. aktiv (EBIT / AKT)

2011

2010

2009

2008

2007

1,92%

1,23%

2,91%

1,68%

3,66%

Rentabilita tržeb (EBIT/T)

2,04%

1,30%

3,31%

1,90%

4,71%

Obrat celk. aktiv (T/AKT)

0,94

0,95

0,88

0,88

0,78

2 ROCE - Rentabilita kapitálu (EBIT / (VK+Dl.K))

3,70%

2,35%

6,02%

3,62%

7,86%

3 ROE - Rentabilita vl.kapitálu (ČZ / VK)

3,33%

2,14%

5,55%

3,04%

6,74%

1,65%

1,06%

2,77%

1,48%

3,75%

Obrat celk. aktiv (T/AKT)

0,94

0,95

0,88

0,88

0,78

Finanční páka (AKT/VK)

2,14

2,13

2,28

2,33

2,31

Rentabilita tržeb (ČZ/T)

4 Rentabilita z vlastních fin. zdrojů (CF / VK)

12,74% 10,13% 12,64% 10,19% 14,78%

5 Rentabilita tržeb (ČZ / T)

1,65%

6 Mzdová náročnost tržeb

1,06%

2,77%

1,48%

3,75%

45,59% 46,12% 47,35% 47,97% 46,36%

Efektivnost tvorby zisku aktiv má mírně klesající tendenci, propad v letech 2008 a 2010 je dán sníženým ziskem. Rentabilita tržeb EBIT de facto kopíruje předchozí ukazatel, má stejný trend. Vývoj ukazatele rentability kapitálu i rentability vlastního kapitálu ukazuje opět stejný trend jako ukazatel ROA. Rentabilita vlastního kapitálu postupně klesala, příčinou je nižší zisk a výše zmíněné výkyvy u zisku; hodnota ukazatele každopádně mírně překračuje hodnotu běžné úrokové míry. Finanční páka, což je poměr celkových aktiv a vlastního kapitálu, v čase mírně klesá, poslední 2 roky má hodnotu 2,13 resp. 2,14. Vzhledem k finanční situaci podniku není finanční páka využívána. Rentabilita tržeb má bez ohledu na úroky a daně stejný vývoj jako EBIT viz výše; má mírně klesající tendenci, ale podstatné je, že tržby v čase plynule rostou a pokles ukazatele tedy není negativním signálem. Mzdová náročnost tržeb se pohybuje okolo 46% bez výraznějších výkyvů. Ukazatele aktivity (doby obratu) 1 Obrat aktiv (T / AKT) 2 Obrat zásob (T / zásoby) 3 Doba obratu aktiv (AKT / (T/360))

2011

2010

2009

2008

2007

0,94

0,95

0,88

0,88

0,78

96,83 108,98 107,69

95,46

82,52

381,87 378,44 408,46 408,86 462,91

4 Doba obratu zásob (ZÁS. / (T/360)) 5 Doba inkasa pohledávek (POHL / (T/360))

3,72

3,30

3,34

3,77

4,36

48,37

41,26

37,51

30,79

39,93

6 Doba splatnosti krátk. závazků (KZ / (T/360)) 169,79 163,68 192,69 200,30 229,41

62

Obrat aktiv má pozitivní rostoucí trend, za posledních 5 let se obrat zvýšil téměř o 21%; 1 Kč celkových aktiv přináší podniku téměř 1 Kč tržeb (v roce 2011 to bylo 94 haléřů). Výše tržeb vztažená k množství zásob je v čase mírně kolísavá, hodnota obratu zásob se pohybuje v rozmezí 83-109. Doba obratu aktiv podává informace o intenzitě využití celkových aktiv. Objevuje se klesající tendence, což znamená, že aktiva jsou využívána s menší intenzitou. Doba obratu zásob vyjadřuje průměrnou dobu, která uplyne od nákupu materiálu do jeho prodeje. V posledních letech se doba obratu zásob pohybuje v intervalu 3,3 a 4,3 dnů. Doba inkasa pohledávek uvádí údaj, za jak dlouho jsou pohledávky zaplaceny věřiteli. Zde dochází k poměrně velkému nárůstu v posledním roce a z předchozích cca 40 dní vzrostla až na téměř 50 dní. Tento ukazatel oproti předchozímu naopak vyjadřuje, jak je na tom podnik s platební morálkou tzn., za jakou dobu splácí své krátkodobé závazky. Trend je opačný než u pohledávek a doba se z 230 dní zkrátila až k cca 160-ti dnům. Ukazatele dlouhodobé finanční rovnováhy (zadluženosti) 2011 2010

2009 2008 2007

1 Equity Ratio (VK / AKT)

0,47

0,47

0,44

0,43

0,43

2 Debt Ratio I. (CZ / AKT)

0,50

0,49

0,52

0,53

0,53

3 Debt Ratio II. ((CZ+OP) / AKT)

0,53

0,53

0,56

0,57

0,57

4 Debt Equity Ratio (CZ / VK)

1,18

1,22

1,24

1,07

1,04

5 Úrokové krytí I. (EBIT / úroky)

NA

NA

6 Úrokové krytí II. ((EBIT+odpisy) / úroky)

NA

NA 1369,00 96,73 63,92

7 Cash Flow / ((Cizí zdroje-Rezervy)/360)

46,87 38,52

662,00 34,18 32,80 41,16 31,60 44,19

Equity ratio vyjadřuje jak velká část aktiv je kryta vlastním kapitálem. V tomto případě poměr mírně roste a blíží se k 47%. Debt ratio má samozřejmě opačný trend než Equity ratio a postupně klesá, jeho aktuální hodnota je cca 50%. Znamená to, že vlastní kapitál posiluje na úkor cizích zdrojů. Debt ratio II kalkulované i s ostatními pasivy kopíruje Debt ratio I. Poměr cizích zdrojů a vlastního kapitálu potvrzuje klesající tendenci, je stále větší než 1, ale k této hodnotě se postupně blíží. Vzhledem k míře zadlužení není možné tento ukazatel v posledních dvou letech spočítat. Podnik není závislý na půjčkách, a proto jsou i nákladové úroky momentálně nulové.

63

Ukazatele platební schopnosti (likvidity)

2011

2010

2009

2008

2007

1 Pracovní kapitál, Working Capital (OAKT - KD)

1 893

1 632

1 996

2 206

2 212

2 Pracovní kapitál na aktiva ((OAKT-KD) / AKT)

8,69% 7,66% 8,78% 9,83% 9,88%

3 Ukazatel kapitalizace (DM / Dl.K)

0,89

0,92

0,90

0,88

0,89

4 Běžná likvidita (OAKT / KD)

1,20

1,18

1,19

1,20

1,20

5 Rychlá likvidita ((KrP+FM) / KD)

1,17

1,16

1,17

1,18

1,18

6 Peněžní likvidita (FM / KD)

0,89

0,91

0,98

1,03

1,01

7 Doba splatnosti krátk. závazků (KZ / (T/360))

169,79 163,68 192,69 200,30 229,41

Čistý pracovní kapitál je část zdrojů majetku, která kryje oběžná aktiva. Přebytek krátkodobých aktiv nad krátkodobými závazky tedy značí dobré finanční zázemí podniku. Lze pozorovat klesající trend a postupné snížení ze 2200 mil. Kč na 1900 mil. Kč. Podíl pracovního kapitálu na celkových aktivech podniku též v čase mírně klesnul, stále se však jeho hodnoty pohybují okolo 9%. Jedna koruna krátkodobých závazků je aktuálně kryta 1,2 Kč oběžných aktiv. Doporučená hodnota je 1,6-2,5, takže zde je hodnota pod touto úrovní. K okamžitému uhrazení krátkodobých závazků však běžná aktiva postačují. Rychlá likvidita vyjadřuje schopnost podniku krýt svými pohledávkami a peněžními prostředky své běžné potřeby a krátkodobé závazky. Doporučená hodnota mezi 1,0 a 1,5 je zde dodržena po celé sledované období a pohybuje se okolo hodnoty 1,2. Peněžní likvidita vyjadřuje schopnost vyrovnat okamžitě své krátkodobé závazky pomocí nejlikvidnějších aktiv a doporučená hodnota je 0,2-0,5. Tato hodnota je velmi výrazně překračována a znamená to, že podnik nemá problém uhradit své krátkodobé závazky těmito prostředky. Doba splatnosti krátkodobých závazků se postupně zkracuje a z 230 dnů v roce 2007 již klesla na 170 dní, za které je podnik schopný krýt své krátkodobé závazky tržbami.

Ukazatele produktivity práce

2011

2010

2009

2008

2007

1 Osobní náklady ku přidané hodnotě

0,88

0,87

0,86

0,86

0,85

2 Produktivita práce z přidané hodnoty 438 347 429 394 430 325 420 648 356 896 3 Produktivita práce z tržeb 618 276 589 690 573 137 543 873 470 466 4 Průměrná mzda - roční 281 881 271 979 271 375 260 899 218 088 5 - měsíční 23 490 22 665 22 615 21 742 18 174

64

Poměr osobních nákladů a přidané hodnoty se pohybuje v intervalu 0,85-0,88, s tím že je patrný mírný postupný vzestup. Produktivita práce vztažená k počtu pracovníků má pozitivní rostoucí trend, zvýšila se od roku 2007 o necelých 23%. Produktivita práce z tržeb má velmi obdobný vývoj, zde se nárůst blíží ke 32%. Průměrná roční mzda za posledních 5 let vzrostla o 30% což je jistě pozitivní informace směrem k zaměstnancům případně uchazečům o zaměstnání v podniku. Měsíční mzda je zhruba na úrovni průměrné mzdy v celé ČR, měsíční rostoucí trend pochopitelně vyplývá z jejího ročního úhrnu.

3.3.6. Bilanční pravidla Bilanční pravidla financování jsou jistá doporučení, kterými by se mělo řídit vedení podniku při snaze o dlouhodobou stabilitu a finanční rovnováhu. Zlaté pravidlo financování obsahuje všeobecné doporučení, aby byl dlouhodobý majetek financován především vlastním kapitálem. V případě použití cizích zdrojů podnik vždy podstupuje určité riziko finančních problémů. Vždy je potřeba celou situaci posuzovat podle okolností (např. pokud je úroková míra z úvěru výrazně nižší, než rentabilita investičního majetku).

VK+Dl. CZ DM

2011 2010 2009 2008 2007 11319 11172 10989 10389 10434 10027 10240 9880 9145 9251 ANO ANO ANO ANO ANO

Toto pravidlo je splněno ve všech sledovaných letech.

Zlaté pravidlo vyrovnání rizika říká, že by vlastní zdroje měly převyšovat hodnotu cizích zdrojů. To znamená, že vlastníci by měli nést minimálně stejná rizika jako věřitelé. V praxi to však mnohdy bývá naopak. V případě že rentabilita vlastního kapitálu převyšuje úrok z cizího kapitálu, dochází k jevu, který je označován jako pákový efekt.

65

2011 VK CZ

2010

2009

2008

2007

10159 10010 9979 9630 9684 10874 10414 11794 11790 11972 NE

NE

NE

NE

NE

Toto pravidlo není splněno, nicméně poměrně velkou část cizích zdrojů tvoří rezervy. Bez této položky by bylo pravidlo splněno ve všech letech. Zlaté pari pravidlo je rozšířením zlatého pravidla financování. V podstatě doporučuje, aby podnik užíval tolik vlastního kapitálu, aby pokrýval potřebu dlouhodobého majetku. V ideálním případě by měl být vlastní kapitál o něco málo nižší pro možnost financování dlouhodobým cizím kapitálem. Důležitými faktory jsou specifika podnikatelské činnosti, rentabilita vlastního kapitálu a úroková míra cizího kapitálu.

VK DM

2011 2010 2009 2008 2007 10159 10010 9979 9630 9684 10027 10240 9880 9145 9251 ANO

NE

ANO ANO ANO

S výjimkou roku 2010 bylo toto pravidlo ve všech sledovaných obdobích splněno. Zlaté poměrové pravidlo vyjadřuje skutečnost, že tempo růstu investic by v dlouhodobém horizontu nemělo převyšovat tempo růstu tržeb. Příliš vysoké investice by se mohly stát pro podnik zátěží. V žádném případě by výnosnost investice neměla být nižší než na ni byly vynaložené náklady.

3.3.7. Bonitní a bankrotní modely V dnešní době jsou investoři a především bankovní instituce nuceni vytvářet vlastní způsoby hodnocení bonity podniků a vyhodnocovat rizika spojená s finanční angažovaností do nich.

66

Kralicekův rychlý test

Výborně 1 1 Kvóta vlastního kapitálu > 30 % Doba splácení dluhu z < 3 roky 2 CF > 10 % 3 Cash flow v tržbách > 15 % 4 ROA

Velmi dobře 2 > 20 % < 5 let >8% > 12 %

Dobře 3 > 10 % < 12 let >5% >8%

Špatně Ohrožení 4 5 > 0 % negativní > 12 let > 30 let > 0 % negativní > 0 % negativní

Autor tohoto rychlého testu P. Kralicek sleduje čtyři různé ukazatele a podle jejich hodnot jsou podniku přidělovány body. Těmito ukazateli jsou kvóta vlastního kapitálu, doba splácení dluhu z CF, Cash flow v tržbách a ROA. Konečný výsledek je dán prostým aritmetickým průměrem jednotlivých sledovaných ukazatelů.

2011 2010 2009 2008 2007 46,65% 46,98% 43,91% 42,91% 43,26% 1 VK/A 7,07 7,36 8,31 7,23 8,70 2 ZÁV/CF 6,83% 6,32% 6,59% 7,80% 7,50% 3 CF/T 1,92% 1,23% 2,91% 1,68% 3,66% 4 ROA 2,75 2,75 2,75 2,75 2,75 průměr

V tomto případě ve všech sledovaných letech byla výsledná známka 2,75.

Altmanův index důvěryhodnosti

x1 x2 x3 x4

Ukazatel

Váha

2011

2010

EBIT/Aktiva Tržby/Aktiva VK/Cizí zdroje Zadržený zisk/Aktiva

3,107 0,998 0,420 0,847

0,01924225 0,94273249 0,93424683 0,0326062

0,01234278 0,9512859 0,96120607 0,02731369

0,717

0,08753157

0,07710719

1,72

1,70

x5 ČPK/Aktiva Z

67

2009

2008

2007

0,0291296 0,8813694 0,8461082 0,0486227

0,0167543 0,88049193 0,81679389 0,03070136

0,03662676 0,77769341 0,8088874 0,04761479

0,0882249

0,09860975

0,0992496

1,66

1,59

1,57

Pro společnosti, které nejsou obchodovány na kapitálovém trhu, platí tento vzorec: Z = Zisk před úroky a zdaněním (EBIT/Aktiva) * 3,107 + Tržby/Aktiva * 0,998 + Tržní hodnota vlastního kapitálu[1]/Účetní hodnota dluhu * 0,420 + Zadržené výdělky/Aktiva * 0,847 + Čistý pracovní kapitál (WC)/Aktiva * 0,998

Tržní hodnota vlastního jmění bývá v podmínkách České republiky velmi často nahrazována hodnotou účetní. Hodnota tohoto ukazatele je tedy tvořena pěti dílčími ukazateli, přičemž každému z nich je přiřazena určitá váha, kterou do celkové hodnoty přispívá. Tyto váhy byly určeny diskriminační analýzou mnoha podniků. Vypočtené hodnoty ve všech sledovaných letech se pohybují v intervalu 1,2-2,9 tj. v tzv. "šedé zóně".

3.4. Ocenění podniku Česká pošta, s.p. Cílem této práce je stanovit resp. odhadnout tržní hodnotu podniku Česká pošta, s.p.. Účelem ocenění je zjistit pro vlastníka a věřitele i potenciální investory (např. pro případnou privatizaci společnosti) tržní hodnotu České pošty, s.p.. Při samotném ocenění bude použita nejprve metoda diskontovaného volného peněžního toku, konkrétně varianta FCFF a následně potom metoda ekonomické přidané hodnoty EVA.

3.4.1. Ocenění metodou FCFF Ocenění metodou diskontovaných volných peněžních toků - varianta FCFF Pro výpočet hodnoty Česká pošta, s.p. bude nutné nejprve určit v první fázi (je stanovena v délce 5 let) volné peněžní toky (FCFF), následně diskontní míru podniku v podobě vážených průměrných nákladů na kapitál (WACC) a poté hodnotu FCFF. V dalším kroku bude stanoveno tempo růstu pro celou druhou fázi. Na závěr bude stanovena hodnota společnosti. Výpočet FCFF v první fázi Výpočet volného peněžního toku pro vlastníky a věřitele pro první fázi shrnuje následující tabulka. FCFF vyjádřeno vzorcem vypadá takto: FCFF = EBIT * (1-t) + ODP - INV- ∆WC 68

FCFF

Popis

2012

2013

2014

2015

2016

= EBIT

= EBIT

369

383

379

401

416

-t

- daň (19 %)

70

73

72

76

79

= EBIT * (1 - t)

= EBIT po zdanění

299

310

307

325

337

+ ODP

+ odpisy

749

804

778

822

865

= KPVH * (1 - t) + ODP

= CF z operací

1048

1114

1085

1147

1202

- INV

- investice

994

950

840

739

703

- ∆ WC

- změna pracovního kapitálu

-103

-4

116

275

369

FCFF = EBIT * (1 - t) + ODP - INV - ∆ WC Free Cash Flow to the Firm

157

168

129

133

130

Zdroj: Vlastní výpočty

Veškeré uvažované provozní výnosy i náklady ve finančním plánu souvisejí s provozně potřebným majetkem. Nejsou uvažovány žádné finanční výnosy ani náklady, které by souvisely s provozním majetkem. Korigovaný provozní výsledek hospodaření je tedy roven provoznímu výsledku hospodaření z plánovaného výkazu zisku a ztrát. Při výpočtu nebylo uvažováno o změně daňové sazby a je kalkulováno s nezměněnou hodnotou daně z příjmu právnických osob po celou dobu 19 %. Hodnoty odpisů, pracovního kapitálu a investic jsou převzaty z finančního plánu na roky 2012 - 2016. Určení diskontní míry WACC Způsob výpočtu WACC je uveden v následující tabulce. WACC

Popis

2012

2013

2014

2015

2016

D

Zpoplatněné cizí zdroje (mil. Kč)

7306

7444

7518

7693

7915

E

Vlastní kapitál (mil. Kč)

10102

10468

10501

10657

10769

C

Celkový zpoplatněný kap. (mil. Kč)

17408

17912

18019

18350

18684

D/C

42,0 %

41,5 %

41,7 %

41,9 %

42,4 %

E/C

58,0 %

58,5 %

58,3 %

58,1 %

57,6 %

1,443 %

Rd

Náklady na cizí zdroje

1,443 %

1,443 %

1,443 %

1,443 %

re = rf + β (Rm - Rf)

Náklady na vlastní kapitál

10,205 %

10,205 % 10,205 % 10,205 %

10,205 %

Rf

Risk free

β nezadlužená

69

3,05 %

3,05 %

3,05 %

3,05 %

3,05 %

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

Rm-Rf

Prémie za riziko

WACC = Rd*(1-t) *(D/C) + re*(E/C)

7,95 %

7,95 %

7,95 %

7,95 %

7,95 %

6,41 %

6,45 %

6,44 %

6,42 %

6,37 %

Zdroj: Vlastní výpočty

Hodnota cizího kapitálu je po dobu celé první fáze rovna 1,443 % a je konstruována jako sazba 3M EURIBOR + 0,1% p.a. (vzato ke dni ocenění). Daňová sazba je již od roku 2010 neměnná ve výši 19 %. Hodnota nezadlužená β je pro dané odvětví získána z webových stránek profesora Damodarana.10 Prémie za riziko je konstruována pro Českou republiku a to k datu ocenění. Pro výpočet nákladů na vlastní kapitál není stanovena žádná dodatečná přirážka. WACC se v první fázi v celém sledovaném období pohybuje okolo hodnoty 6,40 %. Jeho nízká hodnota je dána především nízkými náklady na cizí zdroje. Stanovení tempa růstu g pro druhou fázi Druhá fáze je počítána od roku 2017 do nekonečna a tvoří tedy převážnou část celkové uvažované doby při výpočtu hodnoty společnosti. S ohledem na tento fakt je potřeba stanovit co nejreálnější hodnotu g resp. pokračujícího FCFF. Průměrný růst reálného HDP v České republice byl v období 2004 – 2011 podle Eurostatu odhadnut na 3,4 %. Tempo růstu g pro druhou fázi bylo stanoveno trochu více rezervovaně ve výši 3,25 % ročně a to s ohledem na celkovou současnou makroekonomickou situaci a vzhledem k liberalizaci poštovního trhu. Stanovení hodnoty FCFF ve druhé fázi Na základě určeného tempa růstu je hodnota FCFF pro druhou fázi stanovena jako FCFF2016 * (1+g), tedy 183,20 mil. Kč. Další výpočty a postupy přehledně znázorňuje následující tabulka. Hodnota podle FCFF

(v mil. Kč)

2012

2013

2014

2015

2016

157

168

129

133

130

Diskont

1,064

1,133

1,206

1,283

1,365

diskont. FCFF

167,06

190,30

155,53

170,65

177,43

FCFF

NPV první fáze

860,97

pokračující FCFF

183,20

10

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

70

NPV druhé fáze

5779,18

Hodnota podniku

6297,07

Zdroj: Vlastní výpočty

Volné peněžní toky do firmy jsou v jednotlivých letech převáděny na současnou hodnotu pomocí příslušné diskontní míry. Hodnota první fáze ocenění je rovna součtu diskontovaných FCFF za roky 2012-2016 a její výše je 860,97 mil. Kč. Pokračující FCFF má hodnotu 183,20 mil. Kč. Nekonečně dlouhá doba trvání druhé fáze dává její současnou hodnotu ve výši 5779,18 mil. Kč. Hodnota podniku je tak touto metodou ke dni 31.12.2011 stanovena celkem na 6 297,07 mil. Kč.

3.4.2. Ocenění metodou EVA Postup při samotném výpočtu byl podobný jako u předchozí metody. NOPAT je provozní hospodářský výsledek (čistý operativní zisk) po zdanění. Ukazatel NOA zase věcně odpovídá provozně nutnému investovanému kapitálu. Výsledkem první fáze je součet diskontovaných hodnot EVA za všechny roky vstupující do první fáze. Hodnota druhé fáze opět vychází z vypočtené hodnoty v prvním roce této fáze a z pevně stanoveného růstového koeficientu (tempa růstu). Veškeré výpočty a postupy jsou uvedeny v následujících přehledných tabulkách.

NOPAT NOA WACC WACC * NOAt-1 EVA odúročitel Diskontovaná EVA

2011 339 836

2012 348 994 6,41% 53,5876 294,41 0,9398 276,68

71

2013 357 950 6,45% 64,113 292,89 0,8828 258,57

2014 365 840 6,44% 61,18 303,82 0,8294 251,99

2015 375 739 6,42% 53,928 321,07 0,7794 250,23

2016 384 703 6,37% 47,0743 336,93 0,7327 246,86

Současná hodnota 1. fáze Současná hodnota 2. fáze MVA NOA k datu ocenění Provozní hodnota brutto Úročený cizí kapitál k datu ocenění Provozní hodnota netto Neprovozní majetek k datu ocenění Výsledná hodnota vlastního kapitálu

1284,33 8120,45 9404,78 836,00 10240,78 32,00 10208,78 není uvažován 10208,78

3.5. Shrnutí a závěr Cílem práce bylo stanovení tržní hodnoty vlastního kapitálu podniku Česká pošta, s.p. Výsledek tohoto ocenění by však neměl představovat pouze částku, za kterou by byl Českou poštu ochotný koupit hypotetický soukromý investor. Vzhledem ke specifičnosti tohoto konkrétního podniku a s ním spojené legislativy a dalších norem, musí být na toto ocenění bezpodmínečně nahlíženo jako na ocenění pro subjekt, na který by přešla povinnost zajišťovat vybrané úkony, které jsou České poště nařízeny provádět. Hodnota ocenění metodou diskontovaných volných peněžních toků ve variantě FCFF byla vyčíslena ve výši 6 297,07 mil. Kč. Hodnota ocenění metodou ekonomické přidané hodnoty EVA byla vyčíslena ve výši 10 208,78 mil. Kč. Jenom pro určité srovnání – účetní hodnota vlastního kapitálu ke dni ocenění tj. k 31.12.2011 byla 10 159 mil. Kč. Blíže reálné tržní hodnotě vlastního kapitálu bude zcela evidentně ocenění metodou EVA. V obou metodách byl použit obdobný postup výpočtu, tzn. nejprve stanovena hodnota první fáze (v obou případech období 2007-2011) a následně hodnota pokračující nekonečně dlouhé doby druhé fáze (dle tzv. principu going concern). Součet obou hodnot tvoří výsledné hodnoty jednotlivých způsobů ocenění. Česká pošta vlastní velmi široké spektrum nemovitostí (1 522 budov a 2 657 pozemků) resp. k nim má právo hospodaření. Takový velký počet nemovitostí jí jistě umožňuje snadněji dosahovat svých obchodních cílů. Podnik též pokračuje v obnově svého rozsáhlého vozového parku. Počet zaměstnanců by se v budoucnu již neměl výrazně snižovat. V nejbližších letech též chystá podnik významné investice. Tyto všechny argumenty vedou autora k závěru, že tržní hodnota podniku by měla i do budoucna nadále růst.

72

II. Praktická část A. Tržní ocenění rodinného domu ve městě Dačice B. Tržní ocenění bytového domu ve městě Praha

Pozn. U obou ocenění je jejich textová i grafická (výpočty a tabulky) podoba v převážné míře převzata ze skript a přednášek Ing. Petra Orta, Ph.D. U ocenění bytového domu je se souhlasem vedoucího práce a vedoucího katedry pro účely této práce pohlíženo na vlastníka nemovitosti tak, jako kdyby jím byl bytový dům prodáván jako celek (byť se jedná o bytové družstvo).

73

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 226 Vápovská 226 380 01 Dačice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 16. DUBNA 2013

74

OBSAH Úvodní list

74

Obsah

75

Průvodní dopis

76

Popisné informace

78

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

81

Ocenění

82

Závěr

92

Omezující podmínky a předpoklady

94

Osvědčení

95

Přílohy:


Výpis z katastru nemovitostí

96




Snímek z katastrální mapy

98




Fotodokumentace objektu

99

75

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

V Dačicích, 16. dubna 2013

Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č. p. 226 Uvedený na listu vlastnictví č. 1184, pro katastrální území Dačice, Obec Dačice, okres Jindřichův Hradec Nacházejícího se na adrese Vápovská226, 380 01 Dačice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. 4. 2013, tj. ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, zpracovateli zároveň není známo, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Dačice, na listu vlastnictví 1184, pro katastrální území Dačice, obec Dačice, okres Jindřichův Hradec. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15. 3. 2013 je přílohou této zprávy. Tržní hodnotu zpracovatel zprávy chápe jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má 76

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou k nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (16. 4. 2013) užíván majitelem objektu výhradně k bydlení. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena ani zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédnul a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: •

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

•

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

•

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

•

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

•

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

77

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek, rodinný dům č. p. 226, se nachází v bývalém okresním městě, nyní cca 40 km od stávajícího okresního města Jindřichův Hradec. Od hranic se sousedním Rakouskem je město vzdáleno 12 km. Město je na tom velmi dobře s občanskou vybaveností – kompletní síť úřadů, střední školy a učiliště, lékárna, banky, velmi dobré kulturní a sportovní vyžití (např. nově vybudované koupaliště), supermarkety, velké množství malých obchodů, velmi dobré spojení do okolních i vzdálenějších měst (autobus, vlak). Městem protéká řeka Moravská Dyje. Dům je umístěn ve velmi dobré poloze v širším centru města v zástavbě samostatně stojících a řadových domů v severovýchodní části města. Přístup z veřejné komunikace (parcelní číslo 2633/44 – ostatní plocha, ostatní komunikace – město Dačice). Přístup do zahrady je možný podél pravé části domu nebo z druhého konce pozemku z vedlejší ulice. Parkování je možné ve vlastní garáži i vedle domu, přímo před domem je zákaz stání. Na zahradě jsou trvalé porosty, okrasná skalka a děti z rodiny majitele ji užívají též jako dětské hřiště.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využívání k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

78

Historie Na místě oceňovaného majetku byla dříve pole (orná půda) a ta byla později (na konci 70. let) rozdělena na jednotlivé parcely. Stavbou je volně stojící rodinný dům s dvěma byty. Výstavba domu byla zahájena v roce 1979, kolaudační rozhodnutí je z roku 1983. V 90. letech byla opravena část střechy a před pěti lety byla měněna okna. V době prohlídky již byla dokončena rekonstrukce 1. NP. Dcera majitelky v horním bytě postupně měnila dispozici posunem příčky mezi obývacím pokojem a dětským pokojem, rekonstruovala koupelnu a následně i kuchyň. Drobnými úpravami prošla i ložnice. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, který je situován v obci Louny v úzkém historickém centru. Půdorys pozemku má lichoběžníkový tvar, v přední části podél ulice Vápovskáa v zadní části podél ulice Švabinského. Vůči sousedním pozemkům je poloha pozemku řadová. Pozemek p. č. 2633/54 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 612 m2 je zhruba z jedné čtvrtiny zastavěn rodinným domem. Zbývající část pozemku není zastavěna a je užívána jako zahrada. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (voda, elektro, plyn a kanalizace), z nichž na pozemek vedou podzemní přípojky. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou či venkovní úpravou je skleník o velikosti 3x7 m s kovovou konstrukcí vyplněnou speciálním skleníkovým sklem. Tento skleník není součástí ocenění. Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného v ulici Vápovská 2. Přípojka kanalizace provedená z kameninových trub, provedena přes septik do uličního řadu 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Vápovská 4. Přípojka plynu vedená z ulice Vápovská k plynoměru umístěném v plotě před rodinným domem 5. Opěrné zdi na zahradě 79

6. Venkovní schodiště před domem i na zahradě z kamenných kvádrů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě Trvalé porosty Součástí oceňovaného majetku nejsou trvalé porosty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadový dům s obdélníkovým půdorysem, jehož delší strana je rovnoběžná s ulicí Vápovská. Vstup do domu je přímo z ulice Vápovská. Dům má jedno podzemní podlaží, 2 nadzemní podlaží a nevyužité podkroví. Podzemní podlaží je přístupné pouze z vnitřních prostor domu schodištěm. První nadzemní podlaží je bez teras, balkónů a lodžií, ve druhém nadzemním podlaží je na západní straně domu (do ulice) balkon. Podkroví bylo v původním záměru určené pro bydlení, ale v současné době není k těmto účelům využíváno. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaží (podsklepené části) kromě samotných sklepních prostor i kotelnu s plynovým kotlem. V prvním nadzemním podlaží je zádveří a vstupní hala, 2 pokoje, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatný záchod, komora a prádelna. Ve druhém nadzemním podlaží se ze společné chodby vstupuje do ložnice, dětského pokoje, obývacího pokoje a kuchyně. Z kuchyně se následně vchází do druhé koupelny domu. Samostatné WC je na chodbě. V podkroví jsou k dispozici 2 samostatné místnosti, nejsou však momentálně využívány pro bydlení. Obecně se dá říci, že podkroví složí majiteli domu jako sklad či velká komora pro sezónní nebo nepotřebné věci. Celkově oceňovaná stavba obsahuje bytové a nebytové prostory. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Stavba je založena na základových pasech z betonu. Všechny základové pasy jsou rovnoměrně rozšířeny pod nezákladovými zdmi o 15 cm na obě strany. Žádná speciální ochranná opatření se nedělala. Obvodové zdivo suterénu bylo provedeno z cementových, ostatní obvodové zdivo v 1.NP a 2.NP bylo vyzděno z tvárnic TÝN. Komínové těleso, schodišťové zdi, štíty a veškeré vnitřní příčky byly vyzděny z cihel klasického formátu o rozměrech 29/14/6,5 cm na MC 50. Nad otvory jsou osazeny prefabrikované překlady. Nad 80

překlady po celém obvodě budovy je vybetonovaný ztužující zpevněný třmínky. Komínové těleso nad střechou je z cihel C 30 – SIV. Nad suterénem, nad 1.NP i nad 2.NP je položen montovaný strop, jsou položeny stropní desky HURDIS s patkami. Na nich je proveden škvárový násyp, betonová mazanina a položeno PVC. Pouze nad 2.NP je na násyp provedena škvárobetonová mazanina a upravena 2 cm potěrem. Balkon je proveden vytažením nosných prvků stropu 80 cm před vnější líc zdiva. Na deskách HURDIS je proveden násyp, betonová mazanina, izolace, maltové lože a položena keramická dlažba. Štíty dřevěného krovu jsou vyzděny na tloušťku 15 cm z cihel klasického formátu na MC 50 a zpevněny pilířky, které zároveň podporují vaznice. Jsou provedeny 3 plné vazby. Vzdálenost mezi vazbami plnými i ostatními jsou 100 cm. Na krokve je provedeno bednění z prken v plné ploše, na ně je položena lepenka a krytina z azbestocementových šablon. U hřebene je krytina upravena hřebenáčem, u okapu pak krajovkami. Vnější omítky stěn a štítů jsou břizolitové škrábané, barvy světle šedé. Omítka soklu je jednovrstvá cementová drásaná. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Místnosti jsou vymalovány podle účelu jednobarevně nebo dvoubarevně. Vytápění je ústřední s radiátory s vedením v mědi, ve 2.NPpak v kombinaci s podlahovým topením. Zdrojem tepla je plynový kotel. Elektroinstalace je motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek PVC. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Přípojka elektrické energie je vedena zemním kabelem do elektrorozvodny v zádveří domu, zemní plyn je přiveden k plynoměru před domem a odtud je zemí veden ke kotli. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci, jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. 81

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není nijak podmíněno investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité plné využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt slouží výhradně k vlastnímu bydlení majitele domu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

82

Při stanovení obvyklé ceny jsem použil kombinaci porovnávací, příjmové i nákladové oceňovací metody. Pro ocenění pozemků jsem použil porovnávací metodu a pro ocenění majetku jako celku jsem použil všechny tři oceňovací metody.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k faktu, že oceňovaný majetek se nachází v blízkém okolí centra města, kde se pozemky dlouhodobě neobchodují, byl jsem nucen využít pozemky v okrajových částech města. Tato skutečnost byla zohledněna koeficientem, stejně tak jako rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: = 238 000 Kč a je kalkulována následovně 299,80 * 792 = 237 441,60 Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

TABULKA č. 1–Porovnávací metoda, pozemek Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

Vápovská226 2633/54 Vápovská226 Dačice

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 st. parcela N/A

2 st. parcela N/A

3 st. parcela N/A

Dačice

Dačice

Peč

83

Obec Dačice Dačice Okres J. Hradec J. Hradec B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 1315672 2 Rozloha pozemku v m 792 6206 2 Cena za 1 m 212 X Datum transakce 1.5.2013 Korekce 1 Upravená hodnota 212 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,9 Upravená hodnota 190,8 Vlastnická práva Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 190,8 Existence věcných břemen Bez věcných Bez věcných břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 190,8 Využití podle územního Bydlení Bydlení plánu Korekce 1 Upravená hodnota 190,8 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 190,8 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce

Výborná

Pravidelný

Mírná svažitost

Napojení na veškeré IS

Nezjištěna

Dačice J. Hradec

Peč J. Hradec

26462 325 81,42 14.5.2012 1,05 85,49

399990 905 441,98 1.5.2013 1 441,98

Prodej 1 85,49 Absolutní vlastnictví 1 85,49 Bez věcných břemen 1 85,49 Bydlení

Nabídka 0,9 397,78 Absolutní vlastnictví 1 397,78 Bez věcných břemen 1 397,78 Bydlení

1 85,49 Ano 1 85,49 Nejsou

1 397,78 Ano 1 397,78 Nejsou

1 190,8

1 85,49

1 397,78

Dobrá 1,3 248,04 Pravidelný 1 248,04 Rovinný 0,95 235,64 Napojení na veškeré IS

Dobrá 1,3 111,14 Pravidelný 1 111,14 Rovinný 0,95 105,58 Napojení na veškeré IS

Dobrá 1,3 517,11 Pravidelný 1 517,11 Rovinný 0,95 491,26 Napojení na veškeré IS

1 235,64 Nezjištěna 1

1 105,58 Nezjištěna 1

1 491,26 Nezjištěna 1

84

Upravená hodnota Dopravní obslužnost Výborná Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku 612 Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Viz územní plán Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 299,80 Rozloha pozemku 792 Celková porovnávací 237 441,60 hodnota

235,64 Dobrá 1,05 247,42 Dobrá

105,58 Výborná 1 105,58 Dobrá

491,26 Dobrá 1,1 540,38 Dobrá

1 247,42 Ne

1 105,58 Ano

1 540,38 Ne

1 247,42 N/A 1 247,42

1,3 137,25 N/A 1 137,25

1 540,38 N/A 1 540,38

Větší 0,95 235,05 Obdobná 1 235,05

Menší 1,1 150,98 Obdobná 1 150,98

Větší 0,95 513,36 Obdobná 1 513,36

235,05

150,98

513,36

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly ve městě Dačice v době zpracování odhadu prodávány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí jsem zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty majetku tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jakou jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 85

= 2 726 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2 tohoto ocenění.

TABULKA č. 2 – Porovnávací hodnota – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Vápovská

Vyderská

B. Smetany

Mládežnická

2633/44

2430/167

1494

1097/17

Vápovská 226

Vyderská 324

B. Smetany 120

Mládežnická 501

Katastrální území

Dačice

Dačice

Dačice

Dačice

Obec

Dačice

Dačice

Dačice

Dačice

Okres

J. Hradec

J. Hradec

J. Hradec

J. Hradec

768

817

398

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku

792

Hodnota za 1 m2 299,80 299,80 299,80 299,80 pozemku Hodnota pozemku 238 000 230 246 244 937 119 320 celkem C. Základní údaj pro porovnání – cena za m2 celkové zastavěné plochy (GFA) v Kč Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

141

133

156

128

X

2 625 000

2 600 000

2 490 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

2 394 754

2 355 063

2 370 680

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

18 006

15 097

18 521

7. 3. 2013

8. 3. 2013

1.9.2012

1

1

1

18 006

15 097

18 521

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

16 205

13 587

16 669

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

86

Korekce

1

1

1

16 205

13 587

16 669

Ne

Ne

Ne

1

1

1

16 205

13 587

16 669

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1

1

1

16 205

13 587

16 669

Ano

Ano

Ano

1

1

1

16 205

13 587

16 669

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

16 205

13 587

16 669

Horší

Velmi dobrá

Horší

1,05

1

1,05

17 015

13 587

17 502

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,1

1,1

1,1

18 717

14 946

19 253

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

18 717

14 946

19 253

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

18 717

14 946

19 253

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

18 717

14 946

19 253

Bus, Vlak

Bus, Vlak

Bus, Vlak

1

1

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Bydlení

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Bus, Vlak

Korekce 87

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

18 717

14 946

19 253

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

18 717

14 946

19 253

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

18 717

14 946

19 253

N/A

N/A

N/A

1

1

1

18 717

14 946

19 253

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

18 717

14 946

19 253

N/A

N/A

N/A

1

1

1

18 717

14 946

19 253

18 717

14 946

19 253

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky

17 639

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

2 487 099

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

238 000 2 725 099

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře, která odpovídá investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda bývá považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní 88

náklady. Tyto náklady jsou pak odečteny od potenciálního hrubého příjmu a výsledkem je provozní příjem. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů a to buď přímé kapitalizace anebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Ve svých výpočtech jsem vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečné spotřeby. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: = 819 000 Kč. Popis veškerých výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

TABULKA Č. 3 – Příjmová metoda, přímá kapitalizace Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

120 000 Kč 10 %

Míra kapitalizace Indikovaná hodnota

12 000 Kč 108 000 Kč 10 000 Kč 1 500 Kč 1 000 Kč 12 500 Kč 95 500 Kč 30 000 Kč 65 500 Kč 8% 818 750

Zaokrouhleno

819 000 Kč 89

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkčních nebo ekonomických nedostatků. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následujícím způsobem: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vlivů vnějšího prostředí Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobená obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů či technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo disharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a především jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z konstrukčního a dispozičního hlediska mohl být řešen jednodušším a účelnějším způsobem. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tzn. na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal a zahrnul jsem i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky vycházejí v rámci nákladové metody ocenění z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují též možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 90

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce Ministerstva financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: = 3 052 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce č. 4.

TABULKA Č. 4 – Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Vápovská 226, Dačice 2633/54

- 32 % - 10 % 0%

Klasická, zděná 30 let 30 let 70 let 141 m2 1 podzemní, 2 nadzemní, podkroví 141 m2 948,56 m3 4 475 Kč/m3 4 244 806 Kč 2 886 468 Kč 2 597 821 Kč 2 597 821 Kč

Venkovní úpravy

270 000 Kč

Pozemek

184 000 Kč

Indikovaná hodnota

3 051 821Kč

Zaokrouhleno

3 052 000 Kč

91

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na aktuální tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl v tuto chvíli nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 16.4.2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví již byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny indikace uvedené v následující tabulce:

Tabulka č. 5 – Aktuální tržní hodnota majetku Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 726 000

80

2 180 800

Příjmová metoda

819 000

10

81 900

3 052 000

10

305 200

Nákladová metoda Výsledná hodnota

2 567 900

Zaokrouhleno

2 568 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu zcela běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se dá porovnávací metoda považovat za metodu, která nejlépe vyjadřuje stav současné ekonomiky a zároveň konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je v tomto případě indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 70 %. Tento typ majetku je v dané lokalitě jen zřídka pronajímán. Nejedná se tedy primárně o nemovitost, která bývá obvykle pořizována za účelem jejího dalšího pronájmu. Naopak ve většině případů slouží k uspokojování vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Z tohoto důvodu byla indikace tržní hodnoty příjmovou metodou do analýzy finální hodnoty zahrnutu, ale s kontribucí pouhých 10 %. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou obvykle investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody tou rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty

92

tedy slouží spíše jako jakýsi korektor zjištěných hodnot ostatními metodami a byla jí přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 16. dubna 2013 reprezentována částkou: = 2 568 000 Kč (slovy: dvamilionypětsetšedesátosmtisíckorunčeských).

Neprováděl jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek momentálně využíván nebo by využíván být mohl. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení všech následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

93

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 94

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem tohoto zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly tomu, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Dačicích, dne 18. června 2013

…………………………………………… Milan Fürbach

95

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

96

97

Příloha č. 2 – Snímek z katastrální mapy

98

Příloha č. 3 – Fotodokumentace objektu

99

100

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č. p. 1199 a 1200 Věkova 50 a 52 147 00 Praha

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 20. KVĚTEN 2013 101

OBSAH Úvodní list

101

Obsah

102

Průvodní dopis

103

Popisné informace

105

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

107

Ocenění

108

Závěr

118

Omezující podmínky a předpoklady

120

Osvědčení

121

Přílohy:


Výpis z katastru nemovitostí

122




Snímek z katastrální mapy

124




Fotodokumentace objektu

125

102

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

V Praze, 27. května 2013

Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako

BYTOVÝ DŮM č. p. 1199 a 1200 Uvedený na listu vlastnictví č. 5327, pro katastrální území Braník, městská část Praha 4, obec Praha Nacházejícího se na adrese Věkova 50 a 52, 147 00 Praha 4 - Braník, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. květnu 2013, tj. ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, zpracovateli zároveň není známo, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, na listu vlastnictví 5327, pro katastrální území Braník, část obce Braník, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 5. 2013 je přílohou této zprávy. Obvyklou cenu zpracovatel zprávy chápe jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má 103

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou k nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. 5. 2013) užíván převážně komerčně jako bytový dům s nájemními 12 byty, nebytovými prostory v podobě kotelny a 4 garáží v 1. podzemním podlaží. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších částech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje veškeré skutečnosti, které mají vliv na cenu obvyklou, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédnul a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: •

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

•

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

•

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

•

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

•

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

104

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům v ulici Věkova 50 a 52 se nachází jižním směrem od centra města, v městské části Praha 4, v katastrálním území Braník. Ulice Věkova je klidnou boční ulicí, která tvoří spojnici ulic Psohlavců a Táhlá. Dopravní dostupnost individuální dopravou je velice dobrá, bytový dům je rovněž dobře dostupný pražskou MHD a to konkrétně autobusy (z metra Kačerov cca 10min). Parkování je možné na příjezdové komunikaci před domem a na veřejném parkovišti v těsné blízkosti bytového domu. Okolní zástavba je zde tvořena několika nízkopodlažními zděnými bytovými domy a rodinnými domy se zahradami.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využívání k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1969. V domě se nachází 12 samostatných bytových jednotek a 4 garáže, které užívají nájemci bytů, kteří měli k těmto nebytovým prostorám historicky nájemní smlouvu. Po dobu existence domu byla prováděna převážně pouze údržba, jedinými většími úpravami a rekonstrukcemi bylo v roce 2004 provedení nové střešní krytiny a klempířská rekonstrukce. Někteří nájemci bytů si své byty částečně zmodernizovali a to převážně instalacemi moderních kuchyňských linek, dále výměnou 105

zařizovacích předmětů a koupelnách a na WC. Někteří provedli i modernizaci jádra či rozvodů. Pozemek Předmětem ocenění jsou celkem 3 pozemky. Pozemky s parcelními čísly 2299/2 a 2300/2 jsou zastavěny objektem bytového domu. Tyto pozemky jsou „obklopeny“ pozemkem s parcelním číslem 2300/1, který je nezastavěný a funguje v přední části jako okrasná předzahrádka a v zadní části jako zahrada a odpočinková zóna. Veškerá zeleň je udržovaná. Všechny tři pozemky jsou rovinné. Vzhledem k tomu, že tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je shodné, budou oceněny jako jediný pozemek o celkové rozloze 1760 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizace a jednak oplocením zadní části pozemku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Tržní hodnota vnějších staveb a venkovních úprav není v tomto případě indikována samostatně, ale její hodnota je již zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jižní stranu, dvorní na severní. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce jsou zděné, vodorovné nosné konstrukce z monolitického železobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je betonové se stupni povrchově upravenými teracem. Střešní krytina je živičná svařovaná. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, oplechovaná je střecha a parapety. Bleskosvod je instalován. Okna jsou v celém domě plastová. Podlahová krytina je v bytech z vlýsek a keramické dlažby, ve společných prostorách z betonové mazaniny. Vytápění je ústřední na plyn, s kotelnou v prvním podzemním podlaží. Zdrojem teplé vody jsou plynové průtokové ohřívače. Dalším vybavením domu je rozvod telefonu, požární hydranty, domácí telefon, malé ventilátory apod.

106

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 1 byt s dispozicí 1+1 5 bytů s dispozicí 2+1 5 bytů s dispozicí 3+1 1 byt s dispozicí 4+1 4 garáže v prvním podzemním podlaží

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska kromě nebytového prostoru v prvním podzemním podlaží. Uvedení do provozu není nijak podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce (s výše uvedenou výjimkou). Podmínka okamžité plné využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Tato podmínka je splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

107

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použil kombinaci porovnávací, příjmové i nákladové oceňovací metody. Pro ocenění pozemků jsem použil porovnávací metodu a pro ocenění majetku jako celku jsem použil znovu všechny tři oceňovací metody.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, velikost a tvar pozemků, vybavenost pozemků inženýrskými sítěmi, jejich využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost atd. 108

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: = 18 413 000 Kč a je kalkulována následovně 10 462,09 * 1 760 = 18 413 276,87 Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

TABULKA č. 1–Porovnávací metoda, pozemek Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 Název pozemku Věkova st. parcela Parcelní číslo 2299/2,2300/1,2300/2 N/A Adresa pozemku Věkova 1199/1200 Nad strouhou Katastrální území Braník Braník Obec Praha Praha Okres Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 14700000 2 Rozloha pozemku v m 1760 1760 2 Cena za 1 m 8352,27 X Datum transakce 24.5.2013 Korekce 1 Upravená hodnota 8352,27 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,9 Upravená hodnota 7517,04 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 7517,04 Existence věcných Bez věcných břemen Bez věcných břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 7517,04 Využití podle územního Bydlení Bydlení plánu Korekce 1 Upravená hodnota 7517,04 Územní rozhodnutí Ano Ano 109

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

2 st. parcela N/A Na dlouhé mezi Hodkovičky Praha Praha

3 st. parcela N/A Zelený pruh Braník Praha Praha

13949000 1269 10992,12 30.4.2013 1 11583,92

5199000 434 11979,26 18.3.2013 1 11979,26

Nabídka 0,9 9892,91 Absolutní vlastnictví 1 9892,91 Bez věcných břemen 1 9892,91 Bydlení

Nabídka 0,9 10781,33 Absolutní vlastnictví 1 10781,33 Bez věcných břemen 1 10781,33 Bydlení

1 9892,91 Ano

1 10781,33 Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1 7517,04 Nejsou

1 9892,91 Nejsou

1 10781,33 Nejsou

1 7517,04

1 9892,91

1 10781,33

Výborná 1 7517,04 Pravidelný 1 7517,04 Rovinný 1 7517,04 Napojení na veškeré IS

Dobrá 1 9892,91 Pravidelný 1 9892,91 Rovinný 1 9892,91 Napojení na veškeré IS

Výborná 1 10781,33 Pravidelný 1 10781,33 Rovinný 1 10781,33 Napojení na veškeré IS

1 7517,04 Nezjištěna 1 7517,04 Výborná 1 7517,04 Dobrá

1 9892,91 Nezjištěna 1 9892,91 Výborná 1 9892,91 Dobrá

1 10781,33 Nezjištěna 1 10781,33 Výborná 1 10781,33 Dobrá

1 7517,04 Ano

1 9892,91 Ne

1 10781,33 Ne

1,15 8644,60 N/A 1 8644,60

1 9892,91 N/A 1 9892,91

1 10781,33 N/A 1 10781,33

Stejný 1 8644,60 Obdobná 1 8644,60

Menší 1,1 10882,20 Obdobná 1 10882,20

Menší 1,1 11859,47 Obdobná 1 11859,47

8644,60

10882,20

11859,47

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Výborná Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Nepravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Napojení na veškeré inženýrských sítí IS Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Výborná Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku 612 Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Viz územní plán Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 10462,09 1m2 Rozloha pozemku 1760

110

Celková porovnávací hodnota

18413276,87

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly ve městě Praha v době zpracování odhadu nabízeny k prodeji nebo v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem zvolil pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jakou jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je = 36 452 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.2.

TABULKA č. 2 – Porovnávací hodnota – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Podolská

Boleslavova

Mečislavova

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Věkova 2299/2,2300/1,2300/2 Věkova 1199/1200

Katastrální území

Braník

Podolí

Nusle

Nusle

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

111

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

509

383

341

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku

1760

Hodnota za 1 m2 10 462,09 10 462,09 10 462,09 pozemku Hodnota pozemku 18 413 000 5 325 204 4 006 980 celkem C. Základní údaj pro porovnání – cena za m2 celkové zastavěné plochy (GFA) v Kč Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

10 462,09 19 229 321

311

250

383

174

X

19 800 000

21 700 000

10 000 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

14 474 796

25 706 980

6 432 427

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

57 899,18

67 120,05

36 967,97

27. 3. 2013

8. 5. 2013

11.4.2013

1

1

1

57 899,18

67 120,05

36 967,97

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

52 109,26

60 408,05

33 271,18

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

52 109,26

60 408,05

33 271,18

Ne

Ne

Ne

1

1

1

52 109,26

60 408,05

33 271,18

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1

1

1

52 109,26

60 408,05

33 271,18

Ano

Ano

Ano

1

1

1

52 109,26

60 408,05

33 271,18

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Bydlení

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce

112

Upravená hodnota

52 109,26

60 408,05

33 271,18

Horší

Velmi dobrá

Horší

1,05

1

1,1

54 714,73

60 408,05

36 598,29

Dobrý

Dobrý

Horší

1,05

1,05

1,3

57 450,46

63 428,45

47 577,78

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

57 450,46

63 428,45

47 577,78

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

57 450,46

63 428,45

47 577,78

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

57 450,46

63 428,45

47 577,78

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

57 450,46

63 428,45

47 577,78

Dobrá

Horší

Horší

1

1,05

1,05

57 450,46

66 599,87

49 956,67

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

57 450,46

66 599,87

49 956,67

N/A

N/A

N/A

1

1

1

57 450,46

66 599,87

49 956,67

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce 113

Upravená hodnota

57 450,46

66 599,87

49 956,67

N/A

N/A

N/A

1

1

1

57 450,46

66 599,87

49 956,67

57 450,46

66 599,87

49 956,67

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky

58 002,33

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

18 038 726

Hodnota pozemku

18 413 000

Celková porovnávací hodnota

36 451 726

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře, která odpovídá investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda bývá považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady. Tyto náklady jsou pak odečteny od potenciálního hrubého příjmu a výsledkem je provozní příjem. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů a to buď přímé kapitalizace anebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Ve svých výpočtech jsem vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečné spotřeby. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. 114

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: = 12 309 000 Kč. Popis veškerých výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

TABULKA Č. 3 – Příjmová metoda, přímá kapitalizace Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

1 488 000 Kč 10 %

148 800 Kč

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem

1 339 200 Kč 90 000 Kč 8 500 Kč 6 000 Kč 104 500 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1 234 700 Kč 250 000 Kč 984 700 Kč

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

12 308 750

Zaokrouhleno

12 309 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkčních nebo ekonomických nedostatků. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následujícím způsobem:

115

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vlivů vnějšího prostředí Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobená obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů či technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo disharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a především jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z konstrukčního a dispozičního hlediska mohl být řešen jednodušším a účelnějším způsobem. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tzn. na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal a zahrnul jsem i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky vycházejí v rámci nákladové metody ocenění z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují též možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce Ministerstva financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: = 29 265 000 Kč.

116

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce č. 4.

TABULKA Č. 4 – Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Bytový dům, Věkova 1199/1200, Praha 2299/2,2300/1,2300/2

- 42 % - 10 % 0%

Venkovní úpravy

Klasická, zděná 43 let 9 let 60 let 311 m2 1 podzemní, 3 nadzemní 311 m2 3 510 m3 5 650 Kč/m3 19 831 500 Kč 11 502 270 Kč 10 352 043 Kč 10 352 043 Kč 500 000 Kč

Pozemek

18 413 000 Kč

Indikovaná hodnota

Kč

Zaokrouhleno

29 265 043 Kč

117

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na aktuální tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl v tuto chvíli nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 20.5.2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví již byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny indikace uvedené v následující tabulce:

Tabulka č. 5 – Aktuální tržní hodnota majetku Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

36 452 000

80

29 161 600

Příjmová metoda

12 309 000

10

1 230 900

Nákladová metoda

29 265 000

10

2 926 500

Výsledná hodnota

33 319 000

Zaokrouhleno

33 319 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu zcela běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se dá porovnávací metoda považovat za metodu, která nejlépe vyjadřuje stav současné ekonomiky a zároveň konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je v tomto případě indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy plynoucí z pronájmu. V tomto konkrétním případě se jedná o příjem z dvanácti bytových jednotek a čtyř garáží. Některé byty (cca 1/3) jsou zrekonstruované. Jedná se tedy primárně o nemovitost, která bývá obvykle pořizována za účelem jejího dalšího pronájmu. Z tohoto důvodu byla indikace tržní hodnoty příjmovou metodou do analýzy finální hodnoty zahrnutu a to s kontribucí 10 %. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou obvykle investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní 118

hodnoty pomocí nákladové metody tou rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty tedy slouží spíše jako jakýsi korektor zjištěných hodnot ostatními metodami a byla jí přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. května 2013 reprezentována částkou: = 33 319 000 Kč (slovy: třicettřimilionůtřistadevatenácttisíckorunčeských).

Neprováděl jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek momentálně využíván nebo by využíván být mohl. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení všech následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

119

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 120

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem tohoto zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly tomu, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Dačicích, dne 18. června 2013

…………………………………………… Milan Fürbach

121

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

122

123

Příloha č. 2 – Snímek z katastrální mapy

124

Příloha č. 3 – Fotodokumentace objektu

125

126

III. Analýza realitního trhu Město Dačice – Jihočeský kraj

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS MĚSTA Dačice jsou město v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji, 12 km jižně od Telče na Moravské Dyji v nejjižnějším cípu Českomoravské vrchoviny. V roce 1960 byly při správní reformě se svým okolím začleněny do Jihočeského kraje. Od 1. ledna2000 jsou i součástí samosprávného Jihočeského kraje (do 30. 5. 2001 Budějovického). Přestože město patří do Jihočeského kraje, leží na historickém území Moravy a je považováno za moravské. Jsou přirozeným centrem nejzazšího cípu jihozápadní Moravy, což je dáno nejen jejich polohou, ale i množstvím služeb, které jsou zde k dispozici. Vzhledem k vysokému podílu plynofikace je v Dačicích čisté ovzduší a v poslední době, po dokončení kanalizace (za přispění EU z programu Phare) a vybudování čističky odpadních vod, i poměrně čistá Moravská Dyje. Okolní lesy, historické památky a památná, pověstmi opředená místa, dotvářejí malebný charakter města a okolního kraje. Ve městě se pravidelně pořádá také řada kulturních festivalů. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. První písemná zmínka o Dačicích pochází z roku 1183 z kroniky Jarlocha, opata premonstrátského kláštera v Milevsku, kdy si nechal znojemský kníže a moravský markrabě Konrád Ota vysvětit v Dačicích kostel olomouckým biskupem Pelhřimem. Dominantou města je renesanční věž zdejšího barokního kostela sv. Vavřince, viditelná ze všech směrů při příjezdu do města. Ve městě se nacházejí rovnou dva zámky - Starý a Nový zámek. Uprostřed Havlíčkova náměstí před Novým zámkem poprvé doloženým roku 1591, se nachází barokní sousoší Mariánský sloup, zhotovené roku 1725. Ozdobou sousoší je šestiboká empírová kašna. Na severním konci zdejšího Palackého náměstí se pak nachází druhý tzv. Starý zámek, jenž je sídlem městského úřadu. Ten je postaven ve stylu renesance. Ve městě se také nachází františkánský klášter, jenž v současnosti náleží Řádu bosých karmelitek. Zajímavostí je v prostoru před kostelem se nacházející žulový pomník kostky cukru, neboť ve zdejší rafinerii byl v roce 1843 vyroben J. K. Radem první kostkový cukr na světě. 127

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Město se člení na 16 místních částí (11 katastrálních území): Bílkov, Borek, Dačice a Toužín, Dolní Němčice, Hostkovice, Hradišťko, Chlumec, Lipolec, Malý Pěčín, Prostřední Vydří, Velký Pěčín Vlastní město Dačice se dělí na pět částí označovaných římskými čísly v uvedeném pořadí: Staré Město (I), Antonínské Předměstí (II), Stráňské Předměstí (III), Hradecké Předměstí (IV), Nové Předměstí (V) Katastrální výměra území je 67,11 km2, počet obyvatel k 31.12.2012 byl 7.688.

TRH S NEMOVITOSTMI Převážná část zastavěného území města Dačice je stabilizována, nevyžaduje kromě běžné údržby a případných rekonstrukcí inženýrských sítí žádné větší zásahy. Hromadná výstavba panelových typu vyžaduje regeneraci. Hodnota jednotlivých ploch ve městě (pozemková renta) se odvíjí od jejich polohy, vlastnosti a využití (stávajícího nebo očekávaného). Nejcennější jsou pozemky v centru města a v polohách s kvalitním prostředním pro bydlení. Zlepšuje se kvalita bydlení, vzrůstající tendenci má počet trvale obydlených bytů/1000 obyvatel, zvětšuje se plocha bytů i počet m2 obytné plochy na osobu. Co se týče domácností, průměrný počet členů jedné domácnosti činí 2,76, což je srovnatelné s jinými sídly v regionu (např. Č. Budějovice 2,29). V roce 2001 žilo v Dačicích 7937 obyvatel (o 212 více než v roce 2011) a v roce 1991 potom 7970 obyvatel. Počet občanů je důležitým ukazatelem pro různá rozhodování, mezi nimi i pro stanovení výše prostředků ze státního rozpočtu, které město každoročně dostává. Vzhledem k tomu, že ve městě momentálně nejsou volné pozemky pro výstavbu rodinných domků, bylo by jistě vhodné urychlit přípravu území za zemědělskou školou. S poklesem počtu obyvatel však kontrastuje nárůst obydlených domů a bytů. Pokud jde o obydlené domy, v roce 1991 jich v Dačicích bylo 1437, v roce 2001 1471 a v roce 2011 bylo vykázáno obydlených domů 1551. Podobný trend vykazuje i počet bytů. V roce 1991 existovalo ve městě 2501 obydlených bytů, v roce 2001 potom 2618 bytů a v roce 2011 to bylo 2675obydlených bytů.

128

MĚSTO DAČICE Následující tabulka tabulka ukazuje počet trvale obydlených bytů a vývoj jejich výstavby. Nejvyšší výstavba byla provedena v 70. a 80. letech letech minulého století. Zajímavostí je například to, že průměrné stáří domu, a to jak rodinných domů, domů, tak hlavně bytových domů v Dačicích, je nižší než v Českých Budějovicích. Průměrné stáří domů v krajských městech je 46,4 roku, v Dačicích 40,4. Ještě výraznější rozdíl je možné sledovat z hlediska stáří bytových domů, kdy v Č. Budějovicích činí stáří těchto domů 46,3 a v Dačicích jen 33 let.

Město sto disponuje dostatečnou základní vybaveností. vybaveností. Velká většina obyvatel je napojena na veřejný vodovod i kanalizační síť, stejně tak je většina domácností napojena na ústřední vytápění.

129

POZEMKY Proluky V centru města se prakticky žádné proluky nenacházejí a jako jediná možnost výstavby se v této části města nabízí rekonstrukce stávajících objektů. Dále od centra města se několik menších proluk dá najít. Každopádně v případě zástavby proluk po zaniklých objektech je žádoucí plně respektovat původní půdorys a zejména uliční čáru. U starší historické zástavby se nedoporučuje při rekonstrukcích použití architektonických prvků, které neodpovídají typu zástavby, musí být respektován charakter a měřítko dochované zástavby a její prostorové uspořádání musí podporovat využití tradičních materiálů. Regenerací centrální zóny a stanovením diferencovaných podmínek pro způsob využití, přestavbu a dostavbu území, získá centrum města zajímavější a otevřenější strukturu, která bude pro její návštěvníky atraktivní (otevření pasážemi, průchody a intenzivnějším využitím vnitrobloků).

Stavební pozemky V současné době v zastavěném území Dačice nejsou k dispozici žádné plochy pro bydlení, přičemž poptávka po parcelách pro výstavbu především rodinných domů je značná. Potřeba zastavitelných ploch v místních částech je úměrná velikostí sídel, ovšem zastavitelné plochy v těchto sídlech jsou navrženy také s ohledem na to, že se projevuje zvýšený zájem bydlet v těchto místních částech s tím, že za zaměstnáním a za občanskou vybaveností budou dojíždět do Dačic. Původně navrhované zastavitelné plochy ovšem byly v Dačicích a především v místních částech po projednání návrhu územního plánu redukovány podle požadavků dotčeného orgánu. Převážně ve vlastních, jsou navrženy zastavitelné plochy pro výrobu a skladování, případně plochy smíšené výrobní, a to vesměs na severním a východním okraji města. Menší zastavitelná plocha pro výrobu je navržena v Bílkově. V zastavěném území Dačic, Borku, Hostkovicích, Chlumci a Prostředním Vydří jsou navrženy přesahové plochy (převážně původní plochy pro výrobu jsou navrženy jako plochy smíšené obytné, plochy občanského vybavení apod.), z nichž největší je stávající zemědělský areál v jihovýchodní části Dačic. Jako náhrada za tuto plochu je návaznosti na stávající zemědělské areály zastavitelná plocha pro zemědělskou výrobu na severním okraji Dolních Němčic. Územní plán vytváří přiměřeným návrhem rozvojových ploch pro bydlení podmínky pro zdravé a plnohodnotné bydlení, které bude atraktivní i pro mladé rodiny s dětmi. Rozvoj

130

ploch bydlení je navržen v návaznosti na současně zastavěné území a to ve čtyřech rozvojových osách: •

jihovýchodním směrem (Výhon) je navržen rozvoj bydlení v rodinných domech s uplatněním nízkoenergetických systémů

•

jihozápadním směrem (Nivy) je navržen pokračující rozvoj bydlení v RD

•

severním směrem (Na Červeném vrchu) je navržen rozvoj bydlení v rodinných a bytových domech

•

severovýchodním směrem (Pod Pivovarským rybníkem) je potom navržen rozvoj bydlení v rodinných a bytových domech

V současné době je v nabídce několik málo pozemků a to cenách od 250 do 1.100 Kč za metr čtvereční. Záleží samozřejmě na existenci a kvalitě inženýrských sítí. Vzhledem k akutnímu nedostatku stavebních pozemků se dá předpokládat další nárůst jejich cen, především těch, které jsou určeny pro zástavbu rodinnými a bytovými domy.

BUDOVY Byty Zvýšená poptávka po bytech všech velikostí i stáří je zřejmá. Vzhledem k tomu, že se jedná o menší město, prakticky zde neexistuje investiční strategie nákupu nových bytů příp. rekonstrukce starých za účelem zisku při následném prodeji. Nabízejí se tedy až na výjimky pouze starší byty. Objemově je trh s byty natolik malý, že lokalita cenu nijak výrazně neovlivňuje a rozhodujícím faktorem je při prodeji obvykle velikost a stav bytu příp. bytového domu. Ceny se pohybují řádově mezi 10.000 – 17.000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Byty 1 + 1 Byty 2 + 1 Byty 3 + 1 Byty 4 + 1

ceny 400.000 – 600.000 ceny 600.000 – 800.000 ceny 800.000 – 1.000.000 ceny 1.000.000 – 1.2500.000

Pozn. V minulosti město Dačice prodávalo byty stávajícím nájemcům, kteří dlouhodobě byty užívají. Vzhledem k eliminaci námitek na polohy bytů v bytovém domě, na umístění bytů v různých podlažích, vzhledem k orientaci ke světovým stranám a různé technické vybavenosti objektů, upravilo a stanovilo město kupní ceny v rozmezí 3.685 – 5.027 131

Kč/m2celkové plochy bytové jednotky. Takto stanovené výše cen se však nevztahují na prodej bytů volných, které se budou prodávat na základě vyhlášené veřejné nabídky.

Rodinné domy Stejně jako u bytů, tak i u rodinných domů není nabídka dostatečná a je výrazně převýšena poptávkou. Vzhledem k běžné dostupnosti hypotečních úvěrů a neustále rostoucích požadavcích na zvýšenou životní úroveň (především u místních podnikatelů), trend se bude určitě i nadále prohlubovat. V minulosti se objevil developerský projekt na výstavbu bytových domů a pro velký úspěch se má obdobná investiční akce týkat i řadových rodinných domů (lokalita Nivy). Vzhledem k velikosti města je aktuální nabídka prodávaných domů poměrně slušná, ceny domů se v závislosti na velikosti zastavěné plochy, pozemku a stavebně-technické úrovně domu pohybují řádově mezi 1.700.000 – 4.900.000 Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Město má předpoklady stát se významným centrem rekreace a cestovního ruchu, zajímavou urbanistickou strukturou města zachovalostí původní vesnické zástavby v místních částech se může stát příjemnou zastávkou na cyklistických trasách, které zde procházejí. Na okraji města je několik chat a zahrádkářských kolonií, v přilehlých vesnicích se pak nabízí k prodeji i několik zemědělských usedlostí. Vyčleněné stávající plochy hromadné rekreace, rodinné rekreace a zahrádkářských osad jsou stabilizované. Nové plochy nejsou navrženy, je ale možná dostavba stávajících lokalit. Ceny menších objektů jsou nabízeny v rozsahu 50.000 – 150.000 Kč, u rozsáhlejších staveb dosahují ceny až za hranici 2.500.000 Kč.

Administrativní budovy Prodejní trh s administrativními budovami jako celky neexistuje. Objekty tohoto typu ve městě téměř nejsou a pokud ano, tak jsou využívány především úřady než komerčními subjekty (např. finanční úřad). Dokonce i městský úřad většinu svého sídla z důvodu nedostatku zmíněných prostor přemístil na tzv. Starý zámek. Nevyužívané části administrativních budov jsou však obchodovány na trhu pronájmů.

132

Průmyslové objekty Plochy pro výrobní služby a výrobní aktivity jsou situovány v návaznosti na historické plochy průmyslové výroby, případně v návaznosti na areály zemědělských družstev, které se postupem doby transformovaly do smíšených funkcí výroby a komerčních aktivit. Rozvoj výrobních ploch je jedním z nejdůležitějších výrobních faktorů udržitelného rozvoje a je momentálně soustředěn do dvou průmyslových zón, zemědělská a lesnická výroba je zastoupena zemědělskými areály situovanými v místních částech. - Průmyslová zóna „Dačice – východ“ – tato zóna rozšiřuje stávající plochy kolem TRW DAS směrem východním - Průmyslová zóna „Dačice – sever“ – tato zóna rozšiřuje stávající plochy severně nad silničním obchvatem V nabídce na prodej se prakticky žádné průmyslové objekty již nikde v okolí nenacházejí. Při restrukturalizaci větších podniků byla již část areálů prodána nebo se pronajímá.

NÁJMY Domy Domy se ve městě a okolí jako celek nepronajímají vůbec, několik jedinců pronajímá část domu (obvykle jednu místnost s dispozicí sociálního zázemí), ale i to je velmi výjimečné.

Byty Vzhledem k nedostatku bytových kapacit pro rezidenty není ani trh s nájemními byty nijak velký a nabídka bytů na pronájem je minimální. Poptávka výrazně převyšuje nabídku i z toho důvodu, že mnoho lidí do města dojíždí denně za prací a v případě možnosti by rádi dali přednost pronájmu menšího bytu před dojížděním za prací, kulturou apod. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byty 1 + 1 Byty 2 + 1 Byty 3 + 1 Byty 4 + 1

2.500 – 4.000 Kč / byt/ p.a. 4.000 – 6.000 Kč / byt/ p.a. 6.000 – 8.000 Kč / byt/ p.a. více než 8.000, ale prakticky v nabídce nejsou

133

Prodejní domy Drobné podnikání je ve městě poměrně rozšířený fenomén a s tím je samozřejmě spojena i poptávka po nebytových prostorech pro toto podnikání. Největší zájem je samozřejmě o širší centrum města, vliv na poptávku má pochopitelně i cestovní ruch. Poměrně velkou část nájemců prostor na samotném náměstí tvoří asijští obchodníci, jejichž sortiment se postupem let značně rozšířil. Přestože jsou ve městě dva větší supermarkety, funguje zde několik dalších prodejen s potravinami a večerkami. Nejrozšířenějším účelem pronájmu jsou klasické služby typu kadeřnictví, květinářství, trafika apod. Tyto prostory jsou obvykle nevyužitou částí starého bytového domu. V současné době se však na trhu žádné obchodní a prodejní prostory k pronájmu nenabízejí.

Kanceláře Aktuálně se na trhu žádné kancelářské prostory k pronájmu nenabízejí.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Predikce budoucího vývoje je poměrně obtížná a závisí na mnoha faktorech. Dačice jsou významným hospodářským centrem Dačického regionu. Zaměstnanost ve městě i v jeho místních částech je jednou z hlavních dlouhodobých priorit města. Obecně platí, že v regiony, které leží mimo rozvojové osy, k nimž patří i Dačicko situované mezi rozvojovými osami České Budějovice a Jihlava, jsou zpravidla méně hospodářsky výkonné a působí zde mnohé bariéry rozvoje. Jedná se např. venkovské osídlení, absenci či nedostatečnou kvalitu technické infrastruktury (dopravní, komunikační), nepříznivou věkovou a vzdělanostní strukturu obyvatelstva a jiné. Město se úspěšně rozvíjí v souladu se společenskými podmínkami, bude však muset ještě mnoho vykonat pro přetvoření se z průmyslového města na město služeb, inovační technologií a, vzdělaností. Rozhodující úlohu v hospodářském sektoru hrají malé a firmy. V podnikatelském prostředí ve městě je jako největší nedostatek nedostatečné dopravní napojení na dopravní skelet ČR, vnitroměstská doprava a nedostatek kvalifikované pracovní síly v některých oborech. Není dostatečně využíván potenciál cestovního ruchu jako důležité součásti ekonomiky ve městě. Poloha města mimo hlavní dopravní tahy negativně ovlivňuje podnikatelské prostředí ve městě a přispívá k poklesu významu města. Charakteristická je také závislost okolních obcí na regionálním centru Dačice (dojížďka za prací, za službami a 134

vyšší občanskou vybaveností). V současně době ve městě bohužel nejsou volné pozemky pro individuální výstavbu se zajištěnou technickou infrastrukturou. Rozšíření individuálního bydlení ve městě, stabilizovat a rozšířit počet obyvatel je jedním z klíčových cílů představitelů města. Rozšířit a stabilizovat počet obyvatel ve městě by rádi přispěli např. rekonstrukcí domů čp.63/I a čp. 62/I na byty. V prvním případě se jedná o zcela vybydlené a neobyvatelné prostory v centru města, předpokládané náklady na tuto investiční akci byly vyčísleny na 10.000.000 Kč. Ve druhém případě se jedná se o nevyužívané prostory v centru města a předpokládané náklady dosahují 8.000.000 Kč.

135

Přílohy: Město Dačice - SWOT analýza

Silné stránky • • • • • • • • •

zachovalá příroda a krajina, řeka Dyje vhodné přírodní podmínky pro zemědělství, lesnictví a rybářství existence regionálního centra Dačice vyznačená síť cyklistických tras - cyklotrasa Greenways dlouhodobé partnerství a sousedství s Dolním Rakouskem nižší průměrný věk obyvatel funkční odpadové hospodářství možnosti pro rozvoj kultury a sportu (Dačice, Slavonice) existence identity mikroregionu vedoucího ke vzájemné spolupráci obcí v oblasti cestovního ruchu, školství, zdravotnictví, sociálních služeb, dopravní obslužnosti apod.

Slabé stránky • • • • • • • • • • •

nevýhodná poloha na okraji Jihočeského kraje špatná kvalita místních komunikací a silnic II. a III.třídy chybějící velké průmyslové oblasti (zóny) a plochy určené pro rozvoj podnikání nedostatečná spolupráce mezi samosprávou a podnikateli nedostatečný management mikroregionu krátká historie sdružení obcí, horší výsledky v čerpání dotací značné rozdíly mezi centrem a malými obcemi v mikroregionu vysoký podíl neobydlených nebo částečně využívaných budov v malých obcích vysoký podíl zaměstnanosti v primárním sektoru, zejména zemědělství nízký stupeň využití moderních komun technologií chybějící dostatečná vzdělávací infrastruktura v oblasti středního a vyššího odborného školství

Příležitosti • • • • • • • • •

založení organizační struktury mikroregionu silniční a železniční propojení s Dolním Rakouskem (Slavonice – Fratres) napojení obyvatel na veřejný vodovod a kanalizaci v místních částech využití atraktivního přírodního prostředí pro venkovskou turistiku v malých obcích (v návaznosti na kulturní atraktivitu Dačic a Slavonic) využívání obnovitelných zdrojů energie a plynofikace zvýšené využití dotačních zdrojů EU a státu rozvoj přeshraniční spolupráce – blízká hranice s Rakouskem diversifikace činnosti zemědělských podniků využití objektů v majetku obcí pro potřeby cestovního ruchu nebo podnikání (např. staré objekty škol) 136

•

větší zapojení obcí mikroregionu do Programu obnovy venkova a jeho soutěže Vesnice roku s následným využitím získaných finančních prostředků pro cíle POV

Ohrožení • • • • • • • •

nižší zájem investorů kvůli špatnému dopravnímu napojení vysoká míra zornění, nebezpečí zvýšené eroze půdy v důsledku intenzivního hospodaření zemědělců nízká podpora zemědělců ze strany státu a z ní vyplývající snižování počtu zaměstnanců a zvyšování nezaměstnanosti v regionu absence středního vzdělání technického směru, chybí vyšší odborné školy problémy s naplněním kapacity mateřských školek a základních škol v obcích – jejich uzavírání neřešení otázek spojených s čistotou vod a ovzduší vedoucí k uplatnění sankcí vůči zdrojům znečištění pokračující vysoká závislost obcí na regionálním centru Dačice – zaměstnanost, sociální a zdravotní vybavenost útlum školství a dalších oblastí, které se mohou negativně promítnout do běžného chodu obcí a jejich rozpočtů

137

138

Seznam použité literatury Literatura: [1] BRADÁČ, Albert. FIALA, Josef. HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Praha. Linde Praha, a.s., 2007. ISBN 978-80-7201-679-2 [2] BREALEY, R. A. MYERS, S. C. Teorie a praxe firemních financí. Praha. Computer Press, s. r. o., 2000. ISBN 80-7226-189-4 [3] GRÜNWALD, Rolf. HOLEČKOVÁ, Jaroslava. Finanční analýza a plánování podniku. Praha. Ekopress, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-86929-26-2 [4] KISLINGEROVÁ, Eva. HNILICA, Jiří. Finanční analýza. Praha. C. H. Beck, 2008. ISBN – 978-80-7179-713-5 [5] MAŘÍK, Miloš a kolektiv. Metody oceňování podniku. Praha. Ekopress, s.r.o., 2011. ISBN: 978-80-86929-67-5 [6] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3 [7] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN: 978-80-7265-113-9 [8] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN: 978-80-7265-101 [9] SID BLAHA, Zdenek. JINDŘICHOVSKÁ, Irena. Jak posoudit finanční zdraví firmy. Praha. Management Press, s.r.o., 2006; ISBN: 80-7261-1450-3

139

Právní předpisy: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

Internetové zdroje: http://www.ceskaposta.cz http://www.cnb.cz/cs/index.html http://www.euribor-rates.eu http://www.imf.org/external/index.htm http://www.mapy.cz http://www.mesto-dacice.cz/ http://www.mpo.cz http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ http://www.sreality.cz

140