T 2006

2316 MAART 2006

WWW.FORUM-VHV.NL

ZIN en ONZIN van de ONRENDABELE TOP

Inhoudsopgave

Algemeen Stellingname Henk Westra Stelling Dagprogramma

7 15 17

Artikelen Een rendabele exploitatie van sociale huurwoningen? Vincent Gruis Maatschappelijk rendement en economisch offer niet hetzelfde Vincent Gruis Waardering vastgoed woningcorporaties Jan van der Moolen en Hennie Flaman De grondprijs van sociale huurwoningen Bouwe Olij en Thijs Reuten Naar een residueel bepaalde grondprijs voor sociale huurwoningen Edwin Buitelaar e.a. Laat het geld maar rollen Anne Luijten Een transparant grondbeleid vergt ontvlechting Marten Bierman en Harkolien Meinsma Samenwerking woningcorporaties en marktpartijen… …..stagneert bij stedelijke herstructurering Johan Conijn

2

3

21 29 33 39 45 53 59

61

ZIN en ONZIN van de ONRENDABELE TOP

ALGEMEEN

4

5

ZIN en ONZIN van de ONRENDABELE TOP Stelling

Stellingname door H.Westra (RE&H), januari 2006 Achtergrond. Woningcorporaties “rekenen” te pas en te onpas met een zogenaamde onrendabele top, zowel intern als ook naar hun externe partners. Daarmee is de onrendabele top (OT), naast een boekhoudkundig fenomeen, ook een onderhandelingsinstrument geworden. De vraag is dan wat moeten we eigenlijk met een OT? Welke waarde kunnen we toekennen aan de OT? En welke rol speelt de OT nu eigenlijk in de hedendaagse nieuwbouw van woningen (en ook bij renovatie!). De OT is ontstaan na de financiële verzelfstandiging van de corporaties ten gevolge van de Nota “Volkshuisvesting in de jaren negentig” (nota Heerma, gevolgd door de brutering). Of te wel bij het afschaffen van het stelsel van overheidssubsidies op woningen (de zogenaamde objectsubsidies). Zonder objectsubsidies bleek de exploitatie van woningwetwoningen over een periode van 50 jaar als huurwoning niet sluitend. Is dat een probleem, zo is de vraag. Een korte historie Objectsubsidies hoorden thuis in een stelsel met checks and balances: naast de objectsubsidie stond van rijkswege een limitering van de stichtingskosten van de te subsidiëren woning, en dus, kunnen we nu constateren, een limitering van de kwaliteit van die woningen. Tot in de jaren 80 werden de nieuwe huurwoningen ook nog eens gefinancierd met Rijksleningen. De woningwetwoning diende “sober en doelmatig” te zijn. Het grondgebruik mocht niet te groot zijn en mochten de grondkosten niet te hoog zijn (de grond werd meestal door de gemeente aan de corporatie ter beschikking gesteld tegen een prijs die onder de kostprijs volgens het toen geldende “Bruine Boekje” lag). Er werd stevig toezicht uitgeoefend op de prijs en de plannen (door de provinciale HID-kantoren, Hoofd Ingenieur Directeur van de Volkshuisvesting, later de Inspecteur voor de Volkshuisvesting).

6

7

De aanvangshuurprijs werd centraal door het Rijk vastgesteld, en daarmee ook de objectsubsidie, op basis van een sluitende exploitatie bij 50 jaren verhuur van de woning als een woningwetwoning. Ook werden de exploitatieparameters centraal vastgesteld, evenals de normbedragen voor de onderhouds- en beheer-lasten. En de HID was streng: als de kosten te hoog waren werd het plan niet goedgekeurd en werd dus niet gebouwd. Corporaties konden gegeven de gehanteerde parameters en een efficiënt beheer bijna altijd uitkomen met de exploitatie van de onder die objectsubsidieregiems gebouwde woningen1. Nota bene: vanaf het begin was zonder de objectsubsidiëring de exploitatie niet sluitend! Pas na 1975 met de invoering van de Dynamische Kostprijshuur (DKPH) en het daarbij behorende exploitatieregiem werd de exploitatietoekomst minder florissant en exploitatie-technisch veel scherper. In de jaren 80 werd bovendien de rijksfinanciering afgeschaft en werd het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vanuit de sector opgericht om toch goedkoop de nieuwbouw- en renovatieprojecten te kunnen financieren. De vermogenspositie van de corporaties werd langzaam opgebouwd. Van groot belang is dat na het advies van de cie. De Roos (1964) besloten werd dat de corporaties het tot dan toe opgebouwde vermogen in de Algemene Bedrijsreserves (ABR, daarnaast waren er nog verplichte onderhoudsreserves, gebaseerd op de eerder genoemde onderhoudsnormen) mochten behouden. Dat was de eerste prikkel tot efficiënt werken. Prijs-kwaliteit in de volkshuisvesting Volkshuisvestingskwaliteit: de kunst was in de periodes dat de stichtingskosten door de Rijksoverheid gelimiteerd werden, om binnen het beschikbare budget de maximale kwaliteit te realiseren, tegen de laagst mogelijke aanvangshuur. Sommige corporaties waren betere opdrachtgevers dan anderen, de combinatie van een capabele opdrachtgever en een goede architect leidde vaak tot de beste resultaten; volkshuisvestingsresultaten waar we nu nog trots op kunnen zijn. Vanuit de volkshuisvestelijke kwaliteiten die we nu belangrijk vinden, zoals differentiatie, had het oude systeem van objectsubsidiering ook nadelen. Immers het serie-effect telde vaak wel heel erg sterk door in de bouwkosten: 1

Er zijn uiteraard verschillen die samenhangen met het woningtype: hoogbouwcomplexen waren in de exploitatie veel duurder dan laagbouw. De exploitatie-uitkomst van de corporaties hing daarmee sterk samen met de aard van het woningbezit!

8

dat leidden tot grote complexen met vaak veel-van-dezelfde-woningen (vgl. de Bijlmerflats). De al eerder door mij gedane constatering dat er een “cap” op de woon- en bouwtechnische kwaliteit zit in de na-oorlogse woningvoorraad2 , breekt ons nu ook op: teveel gelijksoortige kwaliteit in teveel dezelfde woningen. Oorzaak van die “cap”: toepassing Voorschriften en Wenken (vaak als maximummaten in plaats van minumum) in combinatie met door het Rijk gemaximeerde stichtingskosten. Onrendabele Toppen Met het doorknippen van de zilveren koorden tussen Rijk en corporatie met de Bruteringsoperatie (formeel 1995) gebeurden er in de rest van de jaren 90 een aantal zaken: 1. De corporaties wilden als zelfstandige opdrachtgevers meer kwaliteit en meer differentiatie in hun nieuwbouw-woningen aanbrengen. Meer kwaliteit dan onder de oude limitering van stichtingskosten mogelijk was, althans. Op basis van ervaringen met woningen uit de 50- en 60-er jaren kan men zich daarbij iets voorstellen. Meer kwaliteit (meer m2, betere materialen, meer isolatie, etc.) betekent hogere stichtingskosten, en dus een (hoger) exploitatietekort. Dat werd aanvaard, omdat er meer kwaliteit in de woning zat en er dus een langere levensduur verwacht mocht worden. Dit is ook wel te bestempelen als het begin van het vastgoed-denken in de corporatiewereld. Immers: in deze betere woningen zit een vastgoed-waarde opgesloten die bij verkoop te realiseren is. 2. De vaststelling van de aanvangshuur van nieuwe woningengebeurde niet meer centraal, maar bleef vaak een zaak die op lokaal niveau gebeurde tussen de corporatie en de gemeente die de grond leverde en het bestemmingsplan maakte en vaststelde. Zowel de corporaties als de gemeenten hadden en hebben er belang bij dat de aanvangshuur ligt beneden de tweede aftoppingsgrens3 van de huursubsidie (nu huurtoeslag), zodat elk woningzoekend huishouden die de woning wil 2

Zie Westra in VHV-bulletin, februari 2005, p.12 ev. Bij de eerste aftoppingsgrens begint het traject van de eigen bijdrage van de huurder (75% van elke euro meer huur wordt dan gesubsidieerd). Tot de eerste aftoppingsgrens wordt de huurder geacht dat bedrag zelf te kunnen betalen, ook bij een minimuminkomen. De tweede aftoppingsgrens die verschillend is voor de huishoudengrootte, leidt in de meeste gevallen tot het verdwijnen van de huursubsidie. Meestal, tenzij het een door de Minister aangewezen project is en de huurder 65 jaar of ouder is. Eind 2005 was deze grens resp. 474 en 504 euro

3

9

betrekken in principe recht heeft op huursubsidie. De aanvangshuur heeft anno 2006 dus nog steeds niets met de exploitatie-uitkomst te maken. 3. Met de brutering werd het belang van het Rijk in de financiële positie van de corporaties op zich oninteressant en ook niet meer de zorg van het Rijk. De sector had ondertussen in samenwerking met VROM ook het solidariteitsfonds Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) opgericht waar armlastige corporaties aan konden kloppen, dan wel bijzondere opgaven projectmatig ondersteund konden worden. Het Rijk regelde bij wetgeving nog wel de heffingsbasis voor de stortingen door corporaties voor corporaties in het CFV. De financiële positie van de corporaties lijkt ondertussen een politiek probleem voor de minister, omdat de totale vermogens van de corporaties nominaal erg hoog lijken (per woning valt het overigens zeer mee), en de politiek die vermogens graag ook nog een bestempeld als maatschappelijk kapitaal. Daarmee wordt gesuggereerd dat de zeggenschap over besteding/aanwending van dat maatschappelijke kapitaal niet alleen bij de corporaties ligt ( het eigendom ligt wel bij de corporaties), maar mede bij anderen, met name de overheid. Helaas, zo zit het niet, maar het zegt wel wat over de verwachtingen die men heeft over de maatschappelijke rol die corporaties zouden moeten spelen gezien hun bestaansredenen. Het financiële toezicht op de corporaties dat te zamen met het volkshuisvestelijk toezicht bij de gemeente lag, werd midden jaren 90 weggehaald bij de gemeenten. Later, toen bleek dat het Rijk het financiële toezicht niet echt aan kon, werd het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting (CFV) daarmee belast, in opdracht van het ministerie van VROM (nieuwe rechtsvorm CFV: Zelfstandig BestuursOrgaan). 4. In de jaren 90 begonnen gemeenten onder druk van bezuinigingen en de filosofie van “meer markt, minder overheid” (kabinet Lubbers) in toenemende mate (en om als volwaardig tegenspeler te opereren voor de inmiddels calculerende corporaties) te praten en te handelen als een commercieel bedrijf: de “ondernemende gemeente” . Dat kwam vooral tot uiting in het gedrag van het gemeentelijke grondbedrijf, dat maximalisatie van de grondopbrengsten nastreefde (overigens vaak in opdracht van de gemeenteraad).De zgn. residuele grondwaarde werd steeds meer gehanteerd. Daarmee kwam een lage grondprijs voor sociale huurwoningen sterk onder druk te staan. De snelle omslag in de –politiek gewenste- lokale en landelijke bouwprogrammering (van 90%

10

sociale huurwoningen naar maximaal 30%) leidde tot een vermindering van de woningproductie van sociale huurwoningen door corporaties (zie hiervoor ook de rekenkundige basis van de VINEX locaties). Thans ziet het er naar uit dat de corporaties steeds meer grond moeten aankopen tegen marktprijzen, zowel op de markt als van de gemeente4. Het exploitatietekort (op basis van bedrijfswaarde) loopt daarmee op. 5. Corporaties kunnen nog steeds met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geld aantrekken voor de bouw van sociale huurwoningen tegen de laagst mogelijke rente. Het WSW heeft, net als de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), een Triple A-status, die dat goedkope geld mogelijk maakt. Een lage rente leidt tot een gunstiger exploitatieresultaat. Om de AAA-status te behouden is het nodig dat het WSW en de daarbij behorende garantiestructuur, van de hoogste orde is. Het feit dat bij het WSW het Rijk en de Nederlandse gemeenten in derde instantie garant staan (is dit nog steeds staatssteun?), maakt het lenen aan corporaties voor geldgevers uitermate aantrekkelijk. Onderdeel van deze structuur is dat de vermogens (ABR) van de deelnemende corporaties “schoon”zijn, dwz. geen verborgen tekorten in zich hebben. Een vooraf berekend exploitatietekort dient dus volgens de spelregels van het WSW, die hiervoor een afspraak heeft met het CFV om op dezelfde manier te rekenen, aan het begin van de exploitatie van de betreffende woning ten laste van het vermogen, de ABR, gebracht te worden. De berekeningsbasis voor het exploitatietekort is de gestandaardiseerde bedrijfswaardeberekening, gebaseerd op een exploitatieperiode van 50 jaar als huurwoning. Het CFV heeft hierover ook een gelijke beoordelingsafspraak met het WSW. Naast het geschoonde vermogen van de corporaties is uiteraard ook de solvabiliteitspositie van de corporaties van groot belang voor een beoordeling van de financiële kracht van de sector. Die beoordeling doet het CFV. 6. De professionalisering van de corporaties leidt er toe dat corporaties zich steeds meer bewust worden van het feit dat zij, naast een klantgerichte organisatie, ook een vastgoedbedrijf zijn. En corporaties gaan ook steeds meer als vastgoedbedrijf denken: in projectontwikkeling, in grondaankopen, in aan en verkoop van woningen, etc. De portfolio van de corporatie wordt steeds meer een 4

Zie bijvoorbeeld het laatste voorstel van de Utrechtse corporaties (STUW) om de productie van huurwoningen te vergroten.

11

“revolving” voorraad aan woonruimten, bij een in omvang gelijkblijvende doelgroep. De woningvoorraad moet immers steeds passend worden gehouden op de woon-vraag van de doelgroepen van de corporatie. Het wordt daarmee steeds minder vanzelfsprekend dat een nieuw gebouwde woning voor 50 jaar de status van een sociale huurwoning heeft, met de bijbehorende exploitatieparameters!. Te denken valt daarbij o.a. aan het “te woon-concept”, waarbij de bewoner kan kiezen uit meerdere beheervormen, waaronder koop (de corporatie heeft daarbij een terugkoopplicht (bij Koopgarant) dan wel een terugkooprecht); te denken valt ook aan de gestage verkoop van corporatiewoningen aan bewoners (ruim 15.000 woningen per jaar). 7. Er loopt weer een stevig debat over de omvang van de doelgroepen van beleid van de corporaties. De omvang van die doelgroepen neemt volgens de demografische vooruitberekeningen en economische groeiscenario’s niet toe en volgens sommigen zelfs af. De huidige omvang van de woningvoorraad van de corporaties is in die benadering in principe voldoende voor de doelgroepen van beleid (Dekker in 2005: tot een inkomen van € 33.000). De vraag naar huurwoningen is echter in de praktijk zeer groot5, niet alleen in de bereikbare categorie, maar ook in de prijsklassen boven de tweede aftoppingsgrens van de huursubsidie ( > € 504)6. Corporaties kunnen markttechnies dus ook boven de politieke huurgrens woningen verhuren en kunnen daarbij in die categorieën streven naar een sluitende of nagenoeg sluitende exploitatie. Waarderingsgrondslagen De waarderingsgrondslag voor de waardebepaling van het vastgoed is in de corporatiesector een heel bijzondere (die overigens wel erkend wordt door alle externe accountants). Basis is de historische kostprijs (= stichtingskosten) minus de gecumuleerde jaarlijkse afschrijvingen (afschrijvingstermijn weer de beroemde 50 jaar, soms 40 jaar). Sinds ca. 1980 wordt overigens niet meer afgeschreven over de grondkosten, die hun nominale waarde in de boeken behouden. De corporaties gaan steeds meer 5

Thomsen spreekt al enige jaren over een “nieuwe woningnood”. Gezien de sterke vraag naar bereikbare huurwoningen (de wachttijd is in de steden enige jaren!), lijkt een omslag in de bouwprogrammering gewenst. 6 Zie bijvoorbeeld: Primos prognose 200, (den Otter en Heida), ABF, Delft, 2005 en Woningmarktverkenningen, Socrates 2004, VROM, 2005

12

over op de bedrijfswaarde als basis voor de waardebepaling van hun bezit. Daarbij worden de contant gemaakte opbrengsten over de restant levensduur (maximaal 50 jaar) berekend, vermindert met de exploitatielasten als onderhoud, beheer etc.. Is de bedrijfswaarde lager dan de historische kostprijswaarde, dan wel omgekeerd, dan wordt de laagste waarde in de boeken opgenomen als “vastgoedwaarde”. Een belangrijke parameter in die bedrijfswaardeberekening is de disconteringsvoet, die weer een specifieke corporatie-disconteringsvoet is, en niet gelijk is aan een marktconforme disconteringsvoet. Toepassing van dat laatste getal zou de bedrijfswaarde al veel positiever maken. Daarmee is een dubbele voorzichtigheid ingebakken, die gezien de waardeontwikkelingen van vastgoed, niet nodig is. Corporaties beginnen in de praktijk een dubbele boekhouding bij te houden. Enerzijds de “formele” werkelijkheid met alle (waarderings)regels van CFV en WSW, waarbij de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. Indien er in de corporatie een vastgesteld strategisch voorraadbeleid is vastgelegd, dan kan een vorm van “beleidswaarde” in de balans worden opgenomen, na instemming van de externe accountant. Intern kan de corporatie “rekenen” met een vorm van marktwaarde. Indien bijvoorbeeld de getaxeerde marktwaarde bij verkoop van een nieuwbouw woning hoger is dan de stichtingskosten, dan is er geen OT. Kortom: over de corporatie-waarderingsgrondslagen is veel te zeggen en in de praktijk hebben de formele regels weinig tot niets met modern vastgoeddenken te maken. In een woningmarkt waar per kwartaal meestal wordt gemeld dat de prijzen van koopwoningen weer gestegen zijn, schrijven de corporaties op huurwoningen af! Het ware beter dat de corporatiesector op korte termijn (mede gebaseerd op algemene regels zoals de IFRS) over gaat tot een waarderingsgrondslag die gebaseerd is op (60% van) de marktwaarde van de woningen (=marktwaarde bewoond). Als er tevens op een andere manier met de beheerstatus van de corporatiewoningen omgegaan wordt (een deel van de voorraad te woon, verkoop, inkoop, markthuren), bijvoorbeeld zoals woningbeleggers dat voor al hun woningen doen, dan lijkt het er sterk op dat er exploitatie-technies geen of bijna geen OT aanwezig is. Corporaties kunnen en zullen dan ook veel meer in termen van “waardecreatie” denken: investeringen doen die tot waardevermeerdering van het vastgoed leiden. Als bij een nieuwbouwproject door een makelaar een marktprijs wordt getaxeerd die de

13

woning zou kunnen kosten als koopwoning, en die wordt vergeleken met de stichtingskosten, wat zou dan de uitkomst zijn?

Discussie De vraag is nu: is er eigenlijk wel een OT als de corporatie zou denken als een vastgoedorganisatie? Enerzijds: ja, want er wordt immers verhuurd onder de dekkende kostprijs. Maar moet dat dan, of is het een (politieke) keuze? Gezien de brede vraag naar huurwoningen is een breder aanbod aan kostendekkende huurprijzen, passend bij de geboden kwaliteit, mogelijk en wellicht zelfs gewenst. Aan de woningvraag uit de primaire doelgroep dient wel voldaan te worden (huishoudens die huurtoeslag nodig hebben). Ook kan bij de vaststelling van de aanvangshuur minder krampachtig aan de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag vastgehouden worden. Meer flexibiliteit is gewenst, corporaties kunnen immers later ook nog weer de huur verlagen als de vraag vanuit de primaire doelgroep groter blijkt te zijn.

zielig doen” diep in het denken van de corporaties zit, dan wordt het bijna onmogelijk gelijkwaardige posities in te nemen in een samenwerkingsverband. De andere partijen die geld komen “ halen” zullen altijd met wantrouwen worden bekeken en komt er dus geen samenwerking. Vertrouwen is dan moeilijk te creëren: immers de samenwerkingspartner heeft er geen belang bij het tekort, de OT, bij de corporatie te beperken. Corporaties doen het dus liever allemaal zelf of met een andere corporatie. Bevordert dat nou het tempo van de stedelijke herstructurering? Het investeren in een onrendabele top door de corporatie wordt vaak uitgedragen als een maatschappelijke investering. Dat komt goed uit in een tijdsgewricht waarbij corporaties blijkbaar te veel geld hebben en volgens sommigen te weinig doen. Stelling:

‘’De onrendabele top is de excuustruus van de corporatiesector.’’

Anderzijds: nee, want de vastgoedwaarde van de woning kan op elk moment gerealiseerd worden door verkoop van de woning. Het exploitatietekort als huurwoning met een betaalbare huur tot het moment van verkoop kan dan zelfs nog terug gehaald worden door de waardestijging op de markt van de woning. Het indirecte rendement dat gerealiseerd wordt bij verkoop kan ruimschoots het negatieve directe rendement van de huurfase dekken. Op de berekening van de OT op basis van bedrijfswaarde is ook nog wel het nodige aan te merken, omdat de huidige gestandaardiseerde bedrijfswaardeberekening gebaseerd is op het principe van de dubbele voorzichtigheid. In de parameters zit “lucht” . Dat leidt tot een veel lager gerealiseerd exploitatietekort dan geprognotiseerd. OT als onderhandelingspositie Corporaties “gebruiken”de op bedrijfswaarde berekende onrendabele top op nieuwbouwwoningen en op herstructureringsprojecten in onderhandelingen met zowel de gemeente als met commerciële partijen: “… kijk ons eens, wij zijn zielig , want wij hebben een onrendabele top op elke huurwoning!…” . Corporaties brengen immers geld mee naar moeilijke projecten, andere partijen halen alleen maar geld op (rendementen, grondprijzen). Als dat “

14

15

ZIN en ONZIN van de ONRENDABELE TOP Programma:

16

15.30

Ontvangst

16.00

Opening: Hans de Jonge, voorzitter (bevestigd)

16.10

Kaderstelling: keynote toespraken: Wat is dat nou precies, een onrendabele top? Berekeningsmethode: Wim Rust (Fakton) Parameterdiscussie: Vincent Gruis (TU Delft) Manipulatiemogelijkheden: P. van Joolingen (AKRO Consult)

17.10

Koffie

17.15

Reflectie: WSW: Martijn Rink, beleidsmanager fiscale en juridische zaken CFV: Meint Pool, senior beleidsmedewerker Adviesbureau: Gerrichhausen en partners, Leo Gerrichhausen

18.15

Maaltijd

18.45

Strategieën: de strategische inzet van de onrendabele top: Corporaties: Woonbron Rotterdam, G. de Heide Gemeente wethouder: Hillebrand uit Leiden Ontwikkelaar: bouwfonds, Peter Lamboo

19.45

Discussie met sprekers en de zaal aan de hand van stellingen. Extra panellid: accountant: Piet Klop, Deloitte Nederland

20.30

Afsluiting met aansluitend een informele borrel.

17

ARTIKELEN

18

19

EEN RENDABELE EXPLOITATIE VAN SOCIALE HUURWONINGEN? Vincent Gruis, oktober 2004 Van woningcorporaties worden flinke investeringen verwacht in nieuwbouw en verbetering van woningen. Met het verdwijnen van de objectsubsidies is de bouw van sociale huurwoningen echter financieel onrendabel geworden. De sociale huur is niet hoog genoeg om de stichtingskosten te dekken. Dit geldt althans bij een reguliere woningexploitatie. Als corporaties op een andere wijze calculeren en exploiteren kan het gat wel worden gedicht. De toepassingsmogelijkheid van een dergelijke exploitatie is evenwel beperkt.

Inleiding Van herstructurering wordt vaak gesteld dat het flinke onrendabele investeringen met zich meebrengt. Dit wordt mede veroorzaakt doordat een deel van de woningen, ook na de herstructuring, bereikbaar moet blijven voor huishoudens met lagere inkomens. Bij herstructurering worden vaak woningen teruggebouwd met een betere kwaliteit en en ook met een wat hogere huur, maar de huur kan niet voor alle woningen zoveel hoger worden gesteld dat ze de investeringskosten geheel kunnen dekken. Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze deze tekorten bijpassen uit eigen middelen. Deze tekorten gelden echter uitgaande van een gangbare exploitatie-opzet, waarbij corporaties uitgaan van een 50-jarige verhuurtermijn met een verwaarloosbare restwaarde aan het eind van die termijn. Deze tekorten hoeven niet op te treden bij een exploitatiewijze die meer lijkt op die van commerciële beleggers, waarbij men rekening houdt met verkoopopbrengsten op lange termijn. In dit artikel wordt geïllustreerd hoe sociale huurwoningen bij een alternatieve exploitatie wel rendabel kunnen worden geëxploiteerd. Tevens wordt aangeven of en in hoeverre deze wijze van exploitatie op grote schaal kan worden toegepast op de sociale huursector. Sociale huur Om te kunnen onderzoeken of en hoe een sociale huurwoning rendabel kan worden geëxploiteerd moet eerst worden vastgesteld wanneer er sprake is van een 'sociale' huur. In de praktijk worden daarvoor verschillende huurgrenzen gehanteerd. Een aanknopingspunt kan worden gevonden bij

20

21

de huurgrenzen in het kader van de individuele huursubsidie (IHS). Voor het tijdvak 2004/2005 worden de volgende grenzen gehanteerd7: € 325,91 per maand: de maximale huur waarbij huursubsidie wordt verstrekt aan jongeren en tevens de kwaliteitskortingsgrens, waarboven nog slechts 75% huursubsidie wordt verstrekt; € 466,48,- (1 en 2 persoonshuishoudens), respectievelijk € 499,92 (> 2 personen) per maand: de aftoppingsgrenzen waarboven huurders geen extra huursubsidie ontvangen; € 597,54 per maand: de maximale huurgrens, bij een huur boven deze grens wordt geen huursubsidie verstrekt.

woningcorporatie een huur moeten vragen van 544 euro per maand, waarmee de betaalbaarheid van de woning in het geding komt.

Voor nieuwbouwwoningen kan worden gesteld dat een huurgrens van € 325,91 wel erg laag is voor de kwaliteit die wordt geboden. Bovendien zou 8 dat leiden tot extreem hoge onrendabele toppen bij een reguliere woningexploitatie. Huren vlak onder de maximale huurgrens zijn vanwege de aftopping niet bereikbaar voor veel huishoudens uit de doelgroep. Daarom hanteren we hier een sociale huur van maximaal € 499,92 per maand; ervan uitgaande dat er vooral woningen worden gebouwd voor huishoudens met meer dan twee personen.

Restwaarde

Tabel 1:

voorbeeld traditionele exploitatieberekening huurwoning (reële bedragen en percentages)

sociale

Huursom jaar 1

5.880

Huurstijging

0,0%

Onderhoud gemiddeld

1.000

Disconteringsvoet

4,0%

Stijging exploitatieuitgaven Stijging restwaarde

0,5% 0,0%

Leegstand

1,0%

Beheer jaar 1

350 10.000

NCW exploitatie

96.116

Stichtingskosten

-110.000

NCW investering

-13.884

Ontvangst

Exploitatie-

Jaar

huur

uitgaven

Netto

Contante

kasstroom

Traditionele exploitatieberekening In de 'traditionele' exploitatieberekening van woningcorporaties wordt over een periode van 50 jaar een prognose gemaakt van de huurontvangsten en de exploitatie-uitgaven. Aan het einde van de 50 jaar wordt dan nog de grondwaarde opgevoerd, eventueel verminderd met sloopkosten. Om van een financieel rendabele exploitatie te spreken moet de netto contante waarde van deze kasstromen gelijk zijn aan de stichtingskosten van de woningen.9 In tabel 1 is een voorbeeld gegeven van een traditionele exploitatieberekening van een sociale huurwoning met een huur van 490 euro per maand. Uit de berekening blijkt dat er sprake is van een tekort van bijna 14.000 euro. Om de woning financieel rendabel te exploiteren zou de

1

5.880

waarde

1.350

4.530

4.356

2 3

5.880

1.357

4.523

4.182

5.880

1.364

4.516

4.015

4

5.880

1.370

4.510

3.855

5

5.880

1.377

4.503

3.701

48

5.880

1.707

4.173

635

49

5.880

1.715

4.165

609

50

5.880

1.724

14.156

1.992

7

MVROM, Huurbeleid voor de periode 1 juli 2000 tot en met 30 juni 2001, Staatscourant 21 februari 2000, nr.36. 8 De onrendabele top vertegenwoordigt het deel van de investering dat niet kan worden terugverdiend met de exploitatie. 9 Zie ook Gruis, V., Economisch of maatschappelijk rendement?, Bouwmarkt maart 2000.

Alternatieve exploitatieberekening De traditionele exploitatieberekening is sterk gericht op continuïteit in de verhuur van de woningen. Corporaties kunnen echter ook besluiten de woning op een gegeven moment te verkopen. De exploitatie gaat dan meer lijken op de exploitatie van een (institutionele) beleggers. Zij verhuren de

22

23

Restwaarde

.....

10.000

woning met als doel via een (waardevaste) investering hun gelden te beleggen. Na verloop van tijd wordt de woning echter verkocht, als aan alternatieve beleggingsmogelijkheden de voorkeur wordt gegeven, hetzij op grond van de gewenste spreiding van hun portefeuille, hetzij omdat de woning bij verkoop veel meer oplevert dan bij doorgaande verhuur.

Tabel 2:

voorbeeld alternatieve exploitatie sociale huurwoning (reële bedragen en percentages)

Huursom jaar 1

5.880

Huurstijging

0,0%

Onderhoud gemiddeld

1.000

Disconteringsvoet

4,0%

Beheer jaar 1

De waarde op de verkoopmarkt ligt in de huidige praktijk vaak hoger dan de waarde bij doorgaande verhuur. Ook lijken studies naar de ontwikkeling van de prijzen op de koopmarkt op langere termijn er op te wijzen dat de waarde op de verkoopmarkt in reële zin constant blijft10. Tot voor kort was er zelfs sprake van een explosieve prijsstijging op de koopmarkt, o.a. vanwege de grotere vraag naar koopwoningen onder invloed van gunstige economische ontwikkeling (lage rentestand, loonontwikkeling).

350

Verkoopwaarde

121.000

NCW exploitatie

115.066

Stichtingskosten

-110.000

NCW investering

5.066

Stijging exploitatie-uitgaven

0,5%

Stijging verkoopwaarde

0,0%

Leegstand

1,0%

Ontvangst Exploitatie-

Stel we gaan er van uit dat de corporatie de woning na 25 jaar verkoopt. We nemen aan dat de verkoopwaarde van de woning zo'n 10% boven de stichtingskosten ligt (als 'winst' in ruil voor de projectontwikkeling; wat gezien de huidige druk op de koopmarkt mag worden beschouwd als een voorzichtige aanname). Ook nemen we aan dat de woning op de lange termijn haar waarde op de verkoopmarkt behoudt. Dit is te verdedigen als men verwacht dat bij een gunstige economische ontwikkeling de voorkeur blijft verschuiven van huren naar kopen en dit, samen met goed onderhoud, negatieve effecten van de veroudering van de woning in voldoende mate compenseert. We krijgen dan een exploitatieberekening zoals in tabel 2.

10

Zie bijvoorbeeld Boelhouwer, P.J. e.a., De prijsontwikkeling van koopwoningen, Delft, DUP, 1995 en Boelhouwer, P., De koopprijsontwikkeling in Nederland, Tijdschrift voor de volkshuisvesting nr.1, 2000.

24

Jaar

huur

1

5.880

2

5.880

3

Netto Contante

uitgaven Restwaarde

kasstroom

waarde

1.350

4.530

4.356

1.357

4.523

4.182

5.880

1.364

4.516

4.015

4

5.880

1.370

4.510

3.855

5

5.880

1.377

4.503

3.701

23

5.880

1.507

4.373

1.774

24

5.880

1.514

4.366

1.703

25

5.880

1.522

125.358

47.024

.....

121000

In plaats van een tekort op de exploitatie is er nu sprake van een overschot van ruim 5.000 euro. Met de toekomstige verkoopopbrengst kan de woning dus gedurende 25 jaar tegen een sociale huur worden geëxploiteerd en ontstaat bovendien een surplus dat kan worden ingezet voor andere investeringen in de sociale huursector. De corporatie zou ook kunnen kiezen voor een lagere huur. Met een huur van 463 euro per maand is de investering bij bovenstaande uitgangspunten nog net rendabel. Uiteraard geld bij beide tabellen dat de daadwerkelijke omvang van het tekort/overschot sterk afhankelijk is van de uitgangspunten voor o.a. disconteringsvoet, stijgingspercentages en exploitatie-uitgaven. Het verschil in de uitkomst bij beide berekeningen wordt evenwel alleen veroorzaakt door

25

verschillen in het moment waarop de exploitatie eindigt en de restwaarde die dan wordt gerealiseerd.

economische ontwikkeling wat juist gunstig kan zijn voor de vraag naar sociale huurwoningen.11

Kanttekeningen Op grond van bovenstaande voorbeelden lijkt het met een alternatieve wijze van exploiteren heel goed mogelijk om rendabel sociale huurwoningen te realiseren. Bij de toepassing in de praktijk moeten echter wel enkele kanttekeningen worden geplaatst.

Concluderend kan worden gesteld dat een rendabele exploitatie van sociale huurwoningen in principe mogelijk is indien men uitgaat van verkoop op termijn. De mogelijkheden om op grote schaal een dergelijke exploitatie toe te passen zijn evenwel beperkt, o.a. vanwege de schaarse grond en naar verwachting blijvende behoefte aan sociale huurwoningen op lange termijn. Bovendien is het op voorhand rekening houden met deze mogelijke toekomstige opbrengsten (en het reeds opmaken daarvan via een lagere huur of extra investeringen) niet aan te bevelen, vanwege de onzekerheden op lange termijn.

Ten eerste kan een corporatie alleen op een dergelijke wijze exploiteren indien zij uitgaat van een krimpende sociale huursector op langere termijn. Zijn de woningen eenmaal verkocht dan zijn ze niet meer beschikbaar voor de sociale huursector. De corporatie kan de woningen uiteraard vervangen, maar dat zal financieel vaak niet zinvol zijn. Bij vervanging via nieuwbouw zouden de stichtingskosten van de nieuwe woning dan lager moeten zijn dan de verkoopwaarde van de bestaande woning. Dat zal bij een lichte reële stijging van de bouwkosten al snel niet meer het geval kan zijn. Bij vervanging via aankoop van woningen zal de corporatie te maken krijgen met vergelijkbare aankoopprijzen als waartegen zij haar eigen woning verkoopt, zodat verkoop in financieel opzicht ook dan geen zin heeft. Bovendien moet er dan voldoende uitbreidingscapaciteit (bouwlocaties) zijn, wat zeker met de schaarse grond in Nederland maar zeer de vraag is. Ten tweede kan verkoop op termijn ook ongewenst zijn. Een belangrijk deel van de sociale huurwoningen wordt gebouwd op uitbreidingslocaties. Eén van de redenen om daar sociale huurwoningen te bouwen is dat er dan een bepaalde differentiatie ontstaat naar prijs en eigendom. Als de woningen na 25 jaar worden verkocht dan verdwijnt de differentiatie naar eigendom. Als de markt daar (zelf) om vraagt hoeft dat overigens niet als probleem te worden gezien. Ten derde moet worden opgemerkt dat het op voorhand rekening houden met verkoopopbrengsten op lange termijn risicovol kan zijn. Er bestaat grote onzekerheid over de ontwikkelingen op de woningmarkt over zo'n lange termijn. Hier kan tegenin worden gebracht dat de sociale huurmarkt en de koopmarkt in zekere mate complementair zijn. Een ongunstige ontwikkeling van de verkoopwaarde zal veelal samengaan met een ongunstige

26

11

Overigens komt een gunstige markt als gevolg van ongunstige economische ontwikkelingen op de sociale huurmarkt niet tot uitdrukking in hogere huurprijzen, maar in een langere exploitatietermijn.

27

Maatschappelijk rendement en economisch offer niet hetzelfde Vincent Gruis In: B&G, maart 2003, pagina’s 12-14

28

29

30

31

Waardering vastgoed woningcorporaties Jan van der Moolen en Hennie Flaman In: Tijdschrift voor volkshuisvesting, (2003) nr.3, pagina’s 31-35

32

33

34

35

36

37

De grondprijs van sociale huurwoningen Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten In: www.amsterdam.pvda.nl (25 oktober 2005)

Vooraf De grondprijzen voor woningen worden in Amsterdam residueel bepaald. Dat betekent simpel gezegd dat het verschil tussen de totale bouwkosten (incl. alle bijkomende kosten) en de verkoopprijs de grondprijs is. Dus een woning die € 140.000 kost om te bouwen en voor € 230.000 verkocht kan worden krijgt een grondprijs van € 90.000. Dit systeem geldt voor marktwoningen in de huur en koopsector. Het is niet van toepassing op sociale huurwoningen. Voor sociale huurwoningen geldt een vaste lage grondprijs. Deze regeling dateert nog uit de tijd dat sociale huurwoningen gebouwd werden met veel subsidie van de rijksoverheid (objectsubsidie). Van de gemeenten werd ook een bijdrage verwacht in het betaalbaar houden van de sociale huurwoningen, dat gebeurde in de vorm van een vaste lage grondprijs. Deze notitie stelt die lage grondprijs ter discussie. De brutering Woningbouwcorporaties zijn groot geworden door de jarenlange subsidies van het Rijk. Tussen 1970 en 1990 ging jaarlijks ruim 7% van de rijksbegroting op aan volkshuisvesting, voornamelijk in de vorm van bouwsubsidies. In de loop der tijd is op deze wijze in heel Nederland een woningbezit opgebouwd van in totaal 2,4 miljoen woningen, te weten 40% van de woningmarkt. In Amsterdam zijn dat ruim 200.000 woningen of wel 53% van de woningmarkt. In 1995 ging de subsidiekraan dicht en werden alle toekomstige subsidierechten eenmalig afgekocht (de 12 bruteringsoperatie). De corporaties moesten voortaan op eigen benen staan . Het stopzetten van de rijkssubsidie aan corporaties heeft in Amsterdam niet geleid tot het afschaffen van de vaste lage grondprijs voor sociale huurwoningen. Hoewel de rijksoverheid van mening is dat de corporaties zich na de brutering best kunnen redden blijft Amsterdam, tot op de dag van vandaag, de corporaties een vaste lage grondprijs in rekening brengen. In de eerste jaren van de verzelfstandiging van de corporaties was voor deze beleidslijn wel wat te zeggen. Er was nog veel onduidelijk over de mogelijkheden en onmogelijkheden van corporaties om overeind te blijven, de verkoop van 12

38

Bron: B&G nr. 7/8 2005 (pagina 31).

39

huurwoningen moest nog op gang komen en de corporaties moesten intern orde op zaken stellen en een ambtelijke cultuur veranderen in een meer zakelijke aanpak. Die transformatie lijkt voltooid te zijn. Een goed moment om nog eens te kijken of we op de huidige weg door moeten gaan of dat een herijking van het grondprijsbeleid voor sociale huurwoningen noodzakelijk is. De sociale grondprijs De grondprijs voor sociale huurwoningen bestaat uit een vast bedrag per woning van € 10.119. Daarop wordt de zogenaamde lagenfactor toegepast. Dat wil zeggen dat voor woningen in gestapelde bouw (bijna alle woningen in Amsterdam) het bedrag per laag verminderd wordt. In de praktijk betaalt een corporatie gemiddeld ca. € 7.000 per sociale huurwoning voor de grond. Opmerkelijk is dat dit zeer lage bedrag sinds 1997 niet is aangepast, zelfs niet met het inflatiecijfer. Als de gemeente de sociale grondprijs de afgelopen acht jaar jaarlijks met de bouwkostenindex aan de inflatie had aangepast dan zou de grondprijs nu ca. € 13.500 bedragen en met toepassing van de lagen factor gemiddeld ca. € 9.500. De onrendabele top De onrendabele top op een sociale huurwoning is een gevleugeld begrip in de corporatiewereld. Het wil zeggen dat de stichtingskosten van een sociale huurwoning hoger zijn dan de opbrengsten uit huur. Dat komt omdat de huur lager is dan nodig is om de werkelijke kosten te dekken. Dit verschil wordt het onrendabel genoemd. Nog maar een paar jaar geleden bevond de bouwproductie zich op een dieptepunt. Dat had verschillende oorzaken. Eén daarvan was volgens de corporaties het hoge onrendabel. Dat bedroeg wel zo’n € 50.000 tot € 60.000 (netto contant). Om de bouwproductie weer op gang te krijgen zijn toen zeer veel maatregelen genomen. Op voorstel van onder andere de PvdA is besloten dat de helft van de sociale huurwoningen tot en met 2006 een hogere huur (van ca. € 100 per maand) mochten krijgen dan tot dan toe gebruikelijk was. Ook is toen besloten dat een derde deel van de sociale huurwoningen die tot en met 2006 in aanbouw worden genomen na 15 jaar verkocht mogen worden. Bij elkaar leveren deze maatregelen ca. € 25.000 (netto contant) op. Het onrendabel bedraagt daardoor nog maar zo’n € 25.000 tot € 35.000 per woning. Zoals bekend is de rente op dit moment extreem laag. Corporaties kunnen momenteel met WSW-garantie leningen afsluiten voor 30 jaar tegen 3,84%. Als ze voor de overige 20 jaar de WSW uitgangspunten hanteren van 6,25% dan is hun gemiddelde disconteringsvoet 4,13%. Een woning met stichtingskosten van € 125.000 en een aanvangshuur van € 460 per maand levert dan nog maar een onrendabel op van ca. € 10.000. Dat het met het onrendabel tegenwoordig meevalt kan ook afgeleid worden uit het opmerkelijke feit dat nu ook marktpartijen bereid zijn sociale huurwoningen te ontwikkelen. Zo bood de ontwikkelende belegger Amvest onlangs van de in totaal 611 nieuwe huurwoningen in Hoofddorp er 189 aan in het sociale segment met

40

huurprijzen van rond de € 500. Dit betekent dat een commerciële partij of geen onrendabel calculeert of er geen moeite mee heeft het voor zijn rekening te nemen. Geld is niet het probleem Een ander voorstel van de PvdA om de corporaties tegemoet te komen bij hun 13 financiële problemen was de zogenaamde Vangnet NV . Wij hebben drie jaar geleden voorgesteld om tijdelijk meer sociale huurwoningen te bouwen om zo de bouwproductie versneld op stoom te helpen. De corporaties wilden dat wel doen maar stelden dat de financiële middelen daartoe ontbraken. De reden was de tegenvallende verkoop van oude sociale huurwoningen waardoor onvoldoende geld beschikbaar kwam voor de bouw van (meer) nieuwe sociale huurwoningen. De PvdA heeft toen voorgesteld een deel van de corporatiewoningen in verhuurde staat te kopen tegen 90% van de marktwaarde. Bij mutatie zou de gemeente de woningen dan verkopen. Het voordeel van deze constructie voor de corporatie was dat men direct over veel geld kon beschikken. Na ampel overleg hebben de corporaties laten weten niet van dit aanbod gebruik te maken omdat geld toch niet het probleem was. Dat verbaasde ons niet omdat de Amsterdamse corporaties voldoende bezit hebben om geld te kunnen lenen, voldoende geld hebben om te kunnen investeren en de huuropbrengsten voldoende zijn voor een sluitende exploitatie. Dat geld niet het probleem is blijkt ook uit het feit dat sommige Amsterdamse corporaties in andere gemeenten zonder blikken of blozen ca. € 25.000 betalen als grondprijs voor een sociale huurwoning. Daarnaast is de grootste geldmaker bij de corporaties momenteel de verkoop van bestaand bezit. Interessant in dit verband is het nieuws van de Utrechtse corporaties, verenigd in de STUW, dat zij bereid zijn 30-40% sociale woningbouw te realiseren en daarbij voor de grond een marktconforme prijs willen betalen. Daarnaast willen de Utrechtse corporaties 1000 extra sociale huurwoningen bouwen in Leidsche Rijn. En ook hier wil de STUW niet dat de grondexploitatie onder druk komt door het rekenen van gereduceerde grondprijzen. De STUW betaalt bij deze extra woningen dus de vooraf 14 berekende prijs . Verkoop van oude sociale huurwoningen In de beleidsovereenkomst is afgesproken dat de corporaties de komende jaren 28.575 sociale huurwoningen mogen verkopen. Deze woningen staan voor zo’n € 20.000 tot € 30.000 in de boeken. In 2004 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van deze corporatiewoningen € 149.354. Tot en met 2004 hebben de corporaties 4.884

13

Zie “Blijven Bouwen”; Raadsnotitie van Olij en Reuten. Gemeenteblad afd. 1. Nr. 590 (2002). 14 Zie Persbericht STUW van 12 oktober 2005.

41

15

corporatiewoningen verkocht . De gemiddelde boekwinst op een verkochte woning ligt dus tussen ongeveer € 120.000 en € 130.000 euro. Sommige corporaties stellen dat zij niet meer dan € 100.000 winst maken op een verkochte woning. Voorzichtigheidshalve zullen wij in het vervolg van deze notitie met dit bedrag rekenen. Als de corporaties over vijf tot tien jaar de 28.575 woningen hebben verkocht prijkt er een winst in hun boeken van ruim € 2,8 miljard (28.575 x 100.000 = 2.857.500.000). Afgesproken is dat in diezelfde periode 1200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar 16 worden gebouwd . Dus in tien jaar 12.000. Als we er van uitgaan dat het onrendabel op deze woningen € 25.000 per woning bedraagt dan legt de bouw van deze woningen een beslag op het vermogen van de corporaties van € 300 miljoen (12.000 17 x 25.000 = 300.000.000) . Sommige corporaties stellen dat het onrendabel op een nieuwe sociale huurwoning inmiddels weer is opgelopen tot € 40.000. Voorzichtigheidshalve zullen we in het vervolg van deze notitie met dit bedrag aan onrendabel rekenen. 12.000 woningen met een tekort van € 40.000 per woning betekent een kostenpost van € 480 miljoen (12.000 x 40.000 = 480.000.000) voor de corporaties. Als alle doelstellingen worden gehaald en de corporaties verkopen 28.575 woningen en zij bouwen 12.000 nieuwe sociale huurwoningen houden zij per saldo ruim € 2,3 miljard aan deze operatie over (2.857.500.000 – 480.000.000 = 2.377.500.000). Een hogere grondprijs is mogelijk In het onrendabel van de corporaties is de vaste lage grondprijs van € 7000 verwerkt. Als de grondprijs stijgt neemt dus ook het onrendabel toe. De gemiddelde residuele grondprijs van een marktwoning is circa € 45.000 hoger dan de sociale 18 grondprijs . Dit betekent dat de gemeente Amsterdam op elke nieuwe sociale huurwoning dit bedrag toelegt. Het produceren van bouwrijpe grond kost de gemeente veel meer dan er door de corporaties voor wordt betaald. Dus is het reëel om te bezien of de corporaties niet een hogere prijs kunnen en moeten betalen. Nog 15

Bron: Jaarboek 2005 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (pagina 60 en 62). 16 In 2004 werden 528 sociale huurwoningen opgeleverd. Jaarboek 2005 (pagina 57). 17 Hier wordt uitgegaan van de huidige productievoorwaarden: de helft met hogere huren en een derde verkopen op termijn. 18 Bron: LenteRAG 2005 (pagina 12)

42

afgezien van de eventuele toekomstige waarde als koopwoning. Over een periode van 10 jaar en bij de bouw van 12.000 sociale huurwoningen betekent de huidige lage grondprijs voor de gemeente een bedrag aan gederfde inkomsten van maar liefst € 540 miljoen (12.000 x 45.000 = 540.000.000). Tegelijkertijd is het voor de corporaties een meevaller. Gelet op de € 2,3 miljard die de corporaties overhouden aan de verkoop en nieuwbouw is het de vraag of het verantwoord is de lage grondprijs te handhaven.

Rekenvoorbeeld Als de huidige grondprijs van € 7000 verhoogd wordt met € 20.000 tot € 27.000 heeft dit de volgende financiële gevolgen voor de corporaties: Voor 12.000 woningen neemt het onrendabel toe met € 240 miljoen (12.000 x 20.000). Het resultaat van de verkoop/nieuwbouw daalt met hetzelfde bedrag van € 2,3 miljard naar € 2,1 miljard (2.377.500.000 – 240.000.000 = 2.137.500.000). Als de huidige grondprijs wordt verhoogd met € 40.000 neemt het onrendabel toe met € 480 miljoen en daalt het resultaat van verkoop/nieuwbouw naar € 1,8 miljard. Nog altijd een riant bedrag dat ruim voldoende geacht moet worden om de overige investeringen van de corporaties in herstructurering van naoorlogse wijken, renovaties en groot onderhoud te kunnen bekostigen. Voorstel Wij stellen daarom voor na te gaan wat de mogelijkheden zijn voor een substantiële verhoging van de vaste grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen en welke gevolgen zo’n verhoging heeft voor de bouwproductie en investeringen door corporaties. Verkoop koppelen aan nieuwbouwproductie Als we uitgaan van een onrendabele top op een nieuwe sociale huurwoning van € 25.000 en een boekwinst van € 120.000 bij verkoop van een bestaande huurwoning dan kan een corporatie voor elke verkochte woning het tekort van bijna vijf nieuwe betalen. Zoals gezegd gaan we in deze notitie veiligheidshalve uit van een onrendabel van € 40.000 en een boekwinst van € 100.000. Maar zelfs met deze veel ongunstiger cijfers is de verhouding nog: bij 1 woning verkopen kun je er 2 ½ nieuw bouwen. De werkelijkheid is echter precies andersom. Er mogen 28.575 woningen verkocht worden en er hoeven er maar 12.000 te worden gebouwd. Ofwel: ruim 2 verkopen en

43

1 nieuw bouwen. Dus een boekwinst van € 200.000 en een onrendabel van € 40.000. Overschot is € 160.000. Als de grondprijs met € 40.000 wordt verhoogd stijgt het onrendabel tot € 80.000. De corporaties kunnen dit volgens onze berekening wel betalen. De boekwinst blijft immers € 200.000 en bij een onrendabel van € 80.000 blijft er nog een overschot van € 120.000. Bovenstaande berekening gaat uit van de stedelijke afspraken en maakt geen onderscheid tussen de verschillende corporaties. Dat onderscheid is er echter wel. De ene corporatie verkoopt veel en bouwt weinig en bij de andere is het precies andersom. Zo verkocht in 2004 Het Oosten 358 woningen en startte de bouw van 120 woningen. De Key verkocht 432 woningen en startte de bouw van 56 woningen. Ymere kwam dicht in de buurt van de afgesproken verhouding: 238 verkopen en 120 bouwen. Eigen Haard daarentegen verkocht 120 woningen en startte de bouw van 19 180 woningen . Als de gemeente deze handelwijze van de individuele corporaties op zijn beloop laat zullen wij wellicht over een tijdje moeten constateren dat sommige corporaties er financieel warmpjes bijzitten en anderen mogelijk in de problemen komen. Als een corporatie nu veel meer verkoopt dan bouwt maakt hij eigenlijk het quotum van de andere corporaties op. Met alle mogelijke financiële gevolgen van dien. Het lijkt ons daarom beter als de verkoop van sociale huurwoningen gekoppeld wordt aan de nieuwbouwproductie van een corporatie en de omvang van het bezit. Op die manier kunnen alle corporaties op den duur hun bezit in ongeveer dezelfde verhoudingen vernieuwen. Als we deze afspraak niet maken lopen we het risico dat sommige corporaties over een tijdje niet meer mogen verkopen omdat het aantal van 28.575 is bereikt, terwijl zij wel hun bijdrage aan de nieuwbouwproductie hebben geleverd. Voorstel Wij stellen voor na te gaan wat de voor- en nadelen zijn van het koppelen van de verkoop van sociale huurwoningen door de individuele corporaties aan (meerjarige) afspraken over de bouwproductie van die corporaties. Wij verzoeken het college van Burgemeester en Wethouders om een preadvies op onze voorstellen te leveren uiterlijk in februari 2006. Het advies kan dan eventueel een rol spelen bij de onderhandelingen over een nieuw programma-akkoord.

19

Naar een residueel bepaalde grondprijs voor sociale huurwoningen In: www.ru.nl De grondprijs voor woningen in de marktsector wordt meestal residueel bepaald. Dit in tegenstelling tot de grondprijs voor sociale woningbouw, waarvoor in de meeste gevallen een vaste som wordt gehanteerd. De centrale vraag in dit artikel is of voor sociale woningbouw ook gebruik gemaakt kan worden van de transparantere residuele grondprijstheorie. Daarbij wordt aangetoond dat de gekozen uitgangspunten bij een dergelijke residuele berekening in grote mate bepalend zijn voor de hoogte van de grondwaarde van een sociale huurwoning. Edwin Buitelaar Radboud Universiteit Nijmegen Bram de Deugd Gemeente Hilversum Esther Geuting Stec Groep en Radboud Universiteit Nijmegen Inleiding Corporaties zijn tegenwoordig net als gemeenten en ontwikkelaars grote spelers op de grondmarkt. Lange tijd was het kopen van bouwrijpe grond van de gemeente de enige optie voor corporaties, maar tegenwoordig is er een scala aan strategieën (zoals het kopen van grond van marktpartijen) die corporaties toepassen bij de verwerving van grond #1. In veel gevallen betalen corporaties voor de (bouwrijpe) grond een vaste som per woning van rond de €10.000. Deze conventie stamt nog van voor de bruteringsoperatie in 1995. Om te voorkomen dat gemeenten zichzelf verrijkten via grondverkopen ten kosten van de rijksoverheid werd er een vaste som voor een sociale woning bepaald. Deze praktijk wijkt af van de grondprijsbepaling voor veel andere, met name commerciële, functies, waar de prijs afhangt van de te maken kosten en te realiseren opbrengsten, met andere woorden, de residuele benadering. De vraag die we ons hier stellen is: Is het mogelijk om de grondprijs voor sociale woningbouw eveneens residueel te bepalen? De vaste sommen maken het ondoorzichtig wat een corporatiewoning kost en door wie dat wordt betaald. In dit artikel willen we de mogelijkheden voor een transparanter grondprijsbeleid van gemeenten ten aanzien van grond voor sociale woningbouw bekijken. Het is dus met name een financieel-economisch verhaal, zonder dat daarbij uiteraard de toegankelijkheid van sociale woningbouw uit het oog wordt verloren. Immers, het blijft ook in tijden van liberalisering en deregulering van belang dat er voldoende woningen van een voldoende kwaliteit beschikbaar blijven voor sociaal-economisch zwakkere groepen. Dit is het doel van woonbeleid van zowel rijk als gemeenten.

Bron: Jaarboek 2005 (pagina 59 en 61)

44

45

De residuele grondprijstheorie en de strijd om het surplus Het aanbieden van bouwrijpe grond door de overheid is jarenlang beschouwd als een publieke plicht #2. Uitgifteprijzen werden tot de jaren ’90 hoofdzakelijk bepaald door de productiekosten van bouwrijpe grond. Vanaf begin jaren ’90 zijn gemeenten in toenemende mate residueel, en dus zakelijker en navolgbaar, gaan rekenen. Deze residuele methode is terug te voeren op Ricardo’s (1817) grondprijstheorie, die als simpele basisassumptie heeft dat de grondsprijs afgeleid wordt van wat er op de grond gebeurt (en dus niet andersom). Het verschil tussen opbrengsten en kosten op een stuk grond wordt het residu genoemd, oftewel de grondwaarde. Het algemeen gebruik van de residuele methode en de verschillende manieren waarop dit wordt gedaan heeft geleid tot een ‘strijd om het surplus’ #3 tussen partijen in de bouwkolom #4. Dit speelt op verschillende momenten, telkens als grond wordt verhandeld. De verkopende partij zal de kosten van de grond- en vastgoedontwikkeling zo laag en de opbrengsten zo hoog mogelijk inschatten, om een zo hoog mogelijke grondprijs te bedingen. De kopende partij zal tijdens de onderhandelingen precies het omgekeerde doen. Het doel is een zo groot mogelijk surplus uit de bouwkolom afromen. Zo’n strijd kan in de praktijk lang duren en veel transactiekosten met zich meebrengen. Het grote voordeel van een residuele benadering boven een (lage) vaste som is dat de grondprijsbepaling transparanter is en dat kosten en baten beter verdeeld worden. De vaste som is een bedrag waarvan onduidelijk is waaruit het is opgebouwd. Deze residuele benadering is niet in overeenstemming met de manier waarop over het algemeen omgegaan wordt met de grondprijs voor sociale woningbouw. De vraag die wij ons hier stellen is of een residuele grondprijsberekening ook op sociale woningbouw toegepast kan worden en welke bezwaren hieraan kleven. Aan de hand van een voorbeeldberekening wordt deze vraag in de volgende paragraaf beantwoord. Een rekenvoorbeeld Het rekenvoorbeeld in deze paragraaf laat zien dat het ontstaan van een onrendabele top, en de hoogte ervan, in grote mate afhankelijk is van de gekozen uitgangspunten. Zo nemen corporaties veelal de opbrengsten uit uitponding niet op in hun exploitatieberekening, aangezien ze veelal (in 95 procent van de gevallen) met boekwaardes rekenen #5, ondanks dat het onroerend goed na de exploitatie ook nog een waarde heeft en uitponding een gebruikelijke bron van inkomsten is. Als gerekend wordt met boekwaardes, dan ontstaat er een negatief residu, oftewel een onrendabele top. Bij de boekwaardemethode leidt men de waarde van de woning af van productiekosten van de woning, vermeerderd met de grondprijs en eventueel gecorrigeerd met afschrijvingen. De woning wordt afgeschreven over een periode van veertig jaar en wordt elk jaar in de boeken éénveertigste deel minder waard.. In tabel 1 rekenen we met behulp van de bedrijfswaardemethode (Discounted Cash Flow methode, kortweg DCF) enkele voorbeelden van residuele grondprijzen door voor sociale huurwoningen. In de berekeningen in tabel 1 wordt de woning in de loop

46

van de tijd niet minder waard, maar meer – zoals in principe geldt voor woningbouw. De waarde van woningen stijgt op de lange termijn gemiddeld genomen ongeveer met inflatiepeil. We hanteren voor deze woningen verder voor corporaties gangbare uitgangspunten, zoals een huurniveau gelijk aan de huursubsidiegrens (maximale huur van € 454 per maand) en voor veel corporaties gebruikelijke parameters voor exploitatiekosten, onderhoud, leegstand, huurprijsstijgingen #6. Daarnaast wordt een rendementseis tussen 5,2 en 5,6% gehanteerd, wat beneden de marktconforme rendementseis ligt. Dit kan worden opgevat als het economische offer dat kan worden gebracht voor het vervullen van de publieke taak #7. Men rekent immers een huurprijs voor de woning die lager is dan de markthuur van de woning zou zijn. In de basisberekening zijn we uitgegaan van een exploitatietermijn van 40 jaar zonder uitponden. Dit is een traditioneel scenario van veel woningcorporaties. De laatste jaren doet een groot deel van de corporaties aan uitponden: het verkopen van woningen voor het einde van de exploitatieduur. Voorbeeld 2 is een berekening van een uitpondscenario waarbij elke 10 jaar circa 10% van de woningen wordt verkocht; dit is een gemiddeld uitpondscenario #8 voor corporaties. Uitgaande van een gemiddeld niveau van bouw- en bijkomende kosten (de stichtingskosten, met uitzondering van de grond) van € 100.000 #9, resteert een residuele grondwaarde van ruim € 29.000. In rekenvoorbeeld 3 tot en met 5 wordt echter duidelijk dat er ook andere residuele grondwaarden mogelijk zijn, afhankelijk van de gekozen uitgangspunten. Kiezen we niet voor het maximale huurniveau (oftewel de huursubsidiegrens) maar een huurprijs van € 400 euro per maand, dan is de residuele grondwaarde € 15.000 per woning. Ter illustratie hebben we ook scenario’s waarin de exploitatietermijn niet 40 jaar is, maar 15 jaar (zoals in de Aedex wordt aangenomen) doorgerekend en scenario’s waar twee keer zo veel woningen worden verkocht. Met name het extra uitponden van woningen, vóór de exploitatietermijn is verstreken, als manier om extra rendement op de woningportefeuille te halen wordt voor steeds meer corporaties gangbaar.

47

parameters residuele berekening met DCF berekening Rekenvoorbeelden 1 Huurprijs per maand 454 Leegstand per jaar 2,0% Huurstijging per jaar 2,5% Exploitatiekosten (per 1-1-2006) per 272 jaar Exploitatiekostenstijging per jaar 5% Onderhoudskosten per jaar 900 Onderhoudskostenstijging per jaar 2,5% Bouw- en bijkomende kosten 100.000 Groot onderhoud (percentage 2,5% in jaar 10 bouwkosten 10% in jaar 20 2,5% in jaar 30 Exploitatieperiode 40 jaar Uitponden per tien jaar #10 0% Huidige marktwaarde 140.000 Marktwaardestijging per jaar 2,5% DCF waarde 118.065,31 Grondwaarde 18.065,31

2 454 2,0% 2,5% 272

3 400 2,0% 2,5% 272

4 400 2,0% 2,5% 272

5 400 2,0% 2,5% 272

5% 900 2,5% 100.000 2,5% in jaar 10

5% 900 2,5% 100.000 2,5% in jaar 10

5% 900 2,5% 100.000 2,5% in jaar 10

5% 900 2,5% 100.000 2,5% in jaar 10

10% in jaar 20 2,5% in jaar 30 40 jaar 10% 140.000 2,5% 129.374,31 29.374,31

10% in jaar 20 2,5% in jaar 30 40 jaar 10% 140.000 2,5% 115.693,00 15.693,00

10% in jaar 20 2,5% in jaar 30 15 jaar 10% 140.000 2,5% 124.731,00 24.731,00

10% in jaar 20 2,5% in jaar 30 15 jaar 20% 140.000 2,5% 128.107,00 28.107,00

Discussie In potentie biedt een residuele berekening van de grondprijs een alternatief voor de veel gehanteerde praktijk van vaste sommen. Toch kleeft er een aantal mitsen en maren aan deze grondprijsmethode en aan de gekozen uitgangspunten. Het hanteren van de residuele grondprijsmethode leidt zoals al eerder gememoreerd tot een strijd om het surplus. Immers, welke uitgangspunten hanteer je voor de berekening van de grondprijs? Ga je uit van de bedrijfswaarde, met andere woorden: de contante waarde van de toekomstige verdiensten die recht doet aan de werkelijke waarde van woningen? Of ga je uit van de boekwaarde, zeg maar de waarde waarvoor de woning bij de corporatie in de boeken staat (op basis van de historische kostprijs)? Daarnaast zijn ook de parameters van groot belang. Wat gebeurt er als de inflatie op lange termijn niet 2,5% is, maar 3,5%? Dan is de residuele grondwaarde met de uitgangspunten uit voorbeeld 2 circa € 60.000 per woning. Of als de bouw- en bijkomende kosten niet € 100.000 per woning zijn, maar € 150.000? De residuele grondwaarde uit voorbeeld 1 is dan meteen ruim € 21.000 negatief. De residuele grondwaardeberekening leidt dus meestal tot een ingewikkeld onderhandelingsproces tussen gemeente en corporatie, met name over de bouw- en bijkomende kosten. Dit heeft immers de grootste impact op de residuele grondwaarde. Het gevaar bestaat dat zo’n strijd eindeloos duurt, waardoor de bouwproductie, en daarmee de ruimtelijke ordeningsdoelstellingen, in het gedrang kunnen komen. Daarbij komt dat ook de kosten voor de onderhandelende partijen op kunnen lopen. Dit is met name voor gemeenten met veel eigen grond een probleem. De gemeente Breda, die veel grond zelf verwerft en bouwrijp uitgeeft, heeft er voor gekozen om niet per project de grondprijs residueel te benaderen maar een soort residueel bepaalde vaste som (oftewel een genormeerde residuele waarde) te hanteren. De gemeente heeft een convenant gesloten met drie corporaties waarin overeengekomen wordt dat voor elke sociale woning voor de komende twee jaar een

48

grondprijs van € 16.000 betaald moet worden. Die prijs is residueel bepaald (uitgaande van uitponding) en vervolgens genormeerd voor de komende twee jaar. Daarna zal de grondprijs herijkt worden op basis van een nieuwe residuele berekening. Andere gemeenten kiezen er vaak voor lumpsumafspraken over grondprijzen te maken, in combinatie met een bepaald programma. Dit geeft meer ruimte voor een flexibele invulling en makkelijkere (eenmalige) onderhandelingen. Binnen de gemeente Hilversum staat de vaste grondprijs voor sociale woningbouw ook ter discussie. De gemeente heeft relatief weinig bouwlocaties waardoor de transactiekosten lager zijn (dan bijvoorbeeld in Breda) wat het mogelijk maakt om per project de grondprijs residueel te bepalen. Een ander probleem is de risicoverdeling na de grondtransactie. Een residuele berekening is gebaseerd op veronderstellingen ten aanzien van de opbrengsten en de kosten. In de praktijk kunnen die echter anders uitvallen. De reactie van de gemeente kan zijn: ‘dat risico is voor de corporatie.’ Maar veelal leidt dat tot vertraging #11. De gemeente Breda stort het verschil tussen de oude vaste som (€ 7.700) en de nieuwe grondprijs (€ 16.000) in een woonfonds. Dit fonds is opgericht om corporaties te ondersteunen wanneer de onrendabele top onacceptabel is als gevolg van de nieuwe grondprijs. Aanvragen voor gebruik van zo’n fonds moeten echter kritisch bekeken worden aangezien de beschikbaarheid ervan tot opportunistisch gedrag kan leiden. Een probleem dat hiermee samenhangt is wel of niet uitponden. Vanuit maatschappelijk oogpunt kan het onwenselijk, en vanuit economisch oogpunt onmogelijk zijn, om altijd en overal in de stad sociale huurwoningen uit te ponden. Hetzelfde geldt voor een exploitatietermijn van 15 jaar; ook dit kan in veel gevallen als maatschappelijk onwenselijk worden gezien. Waarderingen zijn virtueel; wanneer uitponding en een exploitatietermijn van 15 jaar wordt meegenomen in een residuele berekening terwijl dit uiteindelijk niet plaatsvindt, dan betekent dat verlies voor de corporatie. Er wordt in dat geval vaak gekozen voor een lage grondprijs maar met een voorwaarde in het verkoopcontract waarin staat dat de gemeente in eventuele meeropbrengsten (ten gevolge van uitponding) meedeelt of meebepaalt over de besteding ervan (bijvoorbeeld voor openbaar groen). Een derde probleem ontstaat wanneer residueel rekenen leidt tot een negatief residu, oftewel een onrendabele top, bijvoorbeeld omdat de bouw- en bijkomende kosten voor een bepaald complex (veel) hoger zijn dan de som die daarvoor is aangenomen. Je kunt zeggen dat als de gemeente graag residueel wil rekenen, ze ook een negatief residu moet incasseren. Een andere redenering is dat gemeenten al inkomsten derven door bepaalde locaties voor sociale woningbouw en niet voor vrije sectorhuisvesting aan te merken. Daar kan weer tegenin gebracht worden dat ook gemeenten verantwoordelijk zijn voor sociale woningbouw. Het is in ieder geval van belang dat zowel gemeenten als corporaties bij een dergelijke benadering

49

zorgen dat ze voldoende expertise in huis hebben of halen ten aanzien van bouwkosten en waarderingsmethoden. Tot slot In dit artikel hebben we willen laten zien dat het bestaan van een onrendabele top, oftewel een negatief residu, afhangt van de gekozen uitgangspunten. Waar we niet voor pleiten is het zonder meer verhogen van de grondprijs voor sociale woningbouw. Er zijn vanuit het woonbeleid van rijk en gemeenten in veel gevallen zwaarwegende redenen om de grondprijs bewust laag te houden. Wat we geprobeerd hebben te laten zien is dat er geen reden is om de vaste som ten principale onbespreekbaar te houden. Residueel rekenen verschaft meer inzicht in de verdeling van kosten en baten, zowel bij een positief als bij een negatief residu. Het geeft antwoorden op vragen als: wat kost de volkshuisvesting ons? Waar moet geld bij, waar wordt geld verdiend en hoeveel? Welke grondprijs gekozen wordt, maakt ons niet uit, maar laat dat wel op basis van argumenten gebeuren en niet op basis van een in de loop van de jaren gegroeide conventie. Dit komt de transparantie van grondprijzen ten goede. Een belangrijk neveneffect is dat bij zowel corporaties als gemeenten de expertise ten aanzien van waardering van vastgoed en van bouw- en bijkomende kosten vergroot zal worden. De hier aangeroerde discussie staat niet op zich. Deze past binnen een bredere discussie die binnen de corporatiewereld gaande is ten aanzien van waarderingsmethodieken van vastgoed. Dit alles past binnen het proces van verzelfstandiging waarin corporaties zich na de bruteringsoperatie van Heerma in 1995 bevinden. Wij willen Duco Bodewes, George de Kam, Barrie Needham en Luuk Oost bedanken voor hun commentaar op eerdere versies van dit artikel.

#9 Zie voor vergelijkbare bouw- en bijkomende kosten IBO Grondbeleid (2000: 36) en De Kam (2002: 23). #10 De marktwaarde van de niet uitgeponde woningen wordt meegenomen in de DCF waarde. #11 Zie Gemeente Amsterdam (2004). Literatuur Aedes-magezine (2004) Dossier vastgoedwaardering bij woningcorporaties. De Greef, J. H. (1997) Het gevecht om het residu. Universiteit van Amsterdam, Amsterdam. Gemeente Amsterdam (2004) Verantwoordelijkheden verdeeld: de kunst van het loslaten. Ontwikkelingsbedrijf, Amsterdam. Gruis, V.H. (2001) Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties: het bepalen van de bedrijfswaarde, risico’s en het voorraadbeleid. Onderzoeksinstituut OTB, Delft. Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Grondbeleid (2000), Grond voor beleid, Den Haag. Kam, G. de (1996) Op grond van beleid: locaties voor sociale woningbouw, grondbeleid en ruimtelijke spreiding van welstand in en rond Den Haag. Nationale Woningraad, Almere. Kam, G. de (2002) Corporaties op de grondmarkt: een handreiking uit de praktijk. Aedes vereniging van woningcorporaties, Hilversum. Kruijt, B., Needham, B. & Spit, T. (1990) Economische grondslagen van grondbeleid. Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, Amsterdam. Needham, B. & Verhage, R. (1998) ‘The effects of land policy: quantity as well as quality is important’. Urban Studies, 35 (1), p. 25-44.

Noten #1 Zie De Kam (2002: 25-34). #2 Zie Kruijt, Needham & Spit (1990: 152). #3 Een eerste aanzet tot het conceptualiseren hiervan is gegeven door De Kam (1996). Het is verder uitgewerkt door De Greef (1997) en Needham & Verhage (1998). #4 De bouwkolom is afgeleid van de bedrijfskolom. In de bouwkolom gaat het om een productieproces waarbij ruwe bouwgrond, bouwrijp wordt gemaakt, bebouwd wordt en tenslotte wordt verkocht aan de eindgebruiker. Tijdens dit proces vindt doorgaans een aantal transacties plaats. #5 Zie Aedes-Magazine (2004: 16). #6 We gaan hier uit van een inflatieniveau van 2,5 % per jaar over een langere periode, zie ook Gruis (2000:65 e.v.). #7 Zie Gruis (2000: 156-157). #8 Dit is gebaseerd op ervaringen van de Stec Groep.

50

51

Laat het geld maar rollen Anne Luijten In: Building Business, december 2005 Er is geld zát, constateren de deskundigen. De vraag is alleen: waar gaat het heen en hoe zet je het in? Want ook op de financieringsmarkt staat de tijd niet stil en zijn innovaties geboden. Wat is er allemaal mogelijk als de geijkte wegen worden verlaten en beleggers, ontwikkelaars en andere bouwers op zoek gaan naar ‘originele financieringsconstructies’? Building Business nam een kijkje in de financiële vastgoedkeuken. Over de bank die musea ontwikkelt, de projectontwikkelaar die denkt in flexibele functies en de adviseur die corporaties begeleidt op hun weg naar de commerciële geldmarkt. Het zijn spannende tijden. Verhoudingen die al jarenlang volgens een vast patroon verlopen, worden omgewoeld. Nieuwe samenwerkingen worden verkend. PPS gaat lang niet meer over totale zeggenschap en controle van de overheid, en de markt die het vervolgens mag invullen en betalen. Met de terugtrekkende overheid krijgen andere partijen de kans om nieuwe rollen en taken op zich te nemen. Het is aftasten, want wat mag wel en wat mag niet? Door de vergrijzing lijkt de traditioneel favoriete belegging van veel fondsen - de kantorenmarkt – aan waarde in te boeten. Het vastgoed voor leisure en zorg, dáár zit de groeimarkt, aldus de adviseur. En de corporaties zullen alleen al door de ‘brief van Kroes’, waarin ze worden gekenschetst als oneerlijke concurrentie voor commerciële ontwikkelaars, hun posities moeten herbezinnen. Geen probleem, want als je het een beetje creatief aanpakt creëer je zelfs extra geld dat je weer kunt investeren in de stedelijke herstructurering. Wat dat betreft zijn er heel wat lessen te leren in het buitenland. Maar ja, je moet wél durven, bereid zijn je nek uit te steken en – uiteraard – een visie ontwikkelen. Cultureel baken De visie van Jaco Meuwissen, managing director bij ING Real Estate, is helder. De bank/ontwikkelaar, die vooral groot is in het commerciële vastgoed overal in Europa, is ook in Nederland bekend van een aantal prestigieuze projecten. Niet alleen het eigen hoofdkantoor staat op de Zuidas, ING Real Estate ontwikkelt er ook de zogenaamde Beethovenlocatie, waar onder meer Platform 21 moet komen, voorheen bekend als Designmuseum. Maar ING ontwikkelt ook samen met onder meer Ymere en Vesteda een deel van het Shellterrein in Amsterdam-Noord, waar als eerste wapenfeit het Filmmuseum is ‘binnengehaald’. Het heeft alles te maken met die visie en de veranderende rollen van overheid en marktpartij. Niet langer verzorgt de overheid de publieke functies, zoals een museum, maar de marktpartij ontwikkelt de verschillende functies als een integraal

52

53

geheel. Het museum speelt daarbij zelfs een cruciale rol. Want, die visie dus, die gaat over het branden van een locatie. Bij een gebiedsontwikkelingsopgave als deze ga je op zoek naar een identiteit, of zo je wilt "de ziel van de plek", aldus Meuwissen. De culturele factor komt hierbij prominent om de hoek kijken. De opgave is hier om de binnenstad van Amsterdam door te trekken over het IJ, en de komst van het Filmmuseum betekent een grote meerwaarde voor de gehéle (kantoren- en woon)locatie. "De cultuurfactor heeft hier een sterke symboolwaarde," zegt Meuwissen. "Het Filmmuseum associeer je automatisch met het Vondelpark. Eigenlijk breng je met het Filmmuseum een stukje Vondelpark naar AmsterdamNoord." Die grote meerwaarde van het Filmmuseum als cultureel baken voor de plek ‘verraadt’ al enigszins de manier waarop een en ander vooral ook financieel mogelijk is. Het Filmmuseum is uiteraard geen kostendragende functie, maar de overige functies, waaronder een groot aantal woningen, zullen hier hun financiële steentje aan bijdragen. Het uitgaan van een algehele waardestijging is één ding, maar een museum is niet bepaald een traditionele belegging. Hoe is het mogelijk voor ING om dit te realiseren? Jaco Meuwissen: "Bij een project als dit probeer je de grondwaarde zo laag mogelijk in te steken. Zoiets is onderdeel van de onderhandelingen, in dit geval met Shell en de gemeente. De eigendomssituatie probeer je ook zo goed mogelijk te realiseren en het bruto aanvangsrendement is in dit geval laag gesteld. Dat doe je alleen als je denkt je investering terug te verdienen, want ook dit project moet wél gewoon z’n geld opleveren. Je doet het dus alleen als je overtuigd bent van de meerwaarde, en met de insteek dat je echt iets wilt doen voor de stad." Belangen komen bij elkaar, maar er zit ook een element in van het hart op de goede plaats hebben zitten. Want het is niet bepaald de meest eenvoudige weg bewandelen voor een partij als ING, en ook het voortraject kost veel geld. "Je moet het echt wíllen, en je ervoor inzetten. Dat betekent: in gesprek gaan met het museum, in hun huid kruipen, meedenken over hoe mensen deze plek gaan beleven, met alle betrokken partijen een toekomstbeeld nastreven maar vooral ook eerst definiëren." Het verhaal van de Zuidas is vergelijkbaar en gaat zelfs nog een stapje verder. ING Real Estate heeft hier zelfs een rol in het bedenken van de formule, de positionering van het nieuwe museum. Samen met onder meer de Premsela-stichting is nagedacht over de formule, die in de loop van het proces is geëvolueerd van kijkmuseum naar platform voor doe-activiteiten. Meuwissen: "Dat waren intensieve sessies over: wat wil de consument en hoe past het platform in het geheel van de locatie?" ING Real Estate financiert het gebouw, niet de exploitatie, en mag in ruil voor de gedane inspanningen de overige functies van de Beethovenlocatie ontwikkelen. Een goede deal dus, voor alle partijen.

ontwikkelende partijen. Bovendien levert de symboolwaarde van bijvoorbeeld historische gebouwen in de herontwikkeling ook gewoon geld op: authenticiteit = identiteit = populariteit bij consumenten = waardestijging vastgoed. En daarbij hoeft niet alles veel geld te kosten. Meuwissen verwijst naar IJburg: "Wat Blijburg heeft betekend om IJburg op de mental map te krijgen van de Amsterdammers, dat is onbetaalbaar." Cashflows Ook projectontwikkelaar TCN is bezig met functies als cultuur en leisure, maar deze functies zijn wat chief investment officer Norbert Jansen betreft geheel en al afhankelijk van een bepaalde vraag op een bepaald moment. "Cultuur is meer het gebruik van de ruimte dan de ruimte zelf," aldus Jansen. Bij het project The Globe in Den Haag bijvoorbeeld baat een van de exploitanten een klimhal uit. Maar een paar verdiepingsvloeren erin en hup, het gebouw is zo weer klaar voor kantoren of winkels of waar dan ook maar vraag naar is. Flexibiliteit is dus belangrijk, maar dat leidt wat TCN betreft vooral niet tot een grijze massa vastgoed. Het gaat er juist om onderscheidend te zijn, óók als ontwikkelaar zelf. "Er zijn weinig partijen zoals wij die zich op de langere termijn bezig houden met het vastgoed. Wij gaan de dialoog aan met de huurder en verzorgen meer dan alleen een kale doos, wij leveren indien gewenst ook de beveiliging, de catering, event-organisatie en andere diensten. De huurder krijgt een pak op maat." Zo ontwikkelde TCN innovatieve concepten als The Globe, het Media Park in Hilversum en het World Forum Convention Center in Den Haag. Het is allemaal mogelijk door vooral te zorgen voor stabiele cashflows, zegt Jansen. "De waarde van het vastgoed is in feite de contant gemaakte waarde van de kasstroom. Hoe inzichtelijker dat is, hoe zekerder voor de belegger en hoe meer het vastgoed vandaag waard is. Grote beleggers als pensioenfondsen kijken toch vooral naar het risico-rendementsverhaal." Waarom het TCN lukt om bijzondere functies te realiseren komt omdat het bedrijf vooral veel aandacht besteedt aan het stabiliseren en inzichtelijk maken van de cashflows. "Door een aangeboden of nieuw te ontwikkelen object goed te analyseren kunnen we de stabiliteit van de inkomsten vergroten en de kosten verlagen. Daar zetten we een gespecialiseerd team mensen op, om te onderzoeken hoe we bijvoorbeeld een bepaald bedrijvenpark kunnen revitaliseren. Normaal gesproken doet een ontwikkelaar dat niet, die wil gewoon (bij)bouwen en zo snel mogelijk afstoten."

"Iedereen z’n rol verandert," zegt Meuwissen. "We staan niet meer tegenover elkaar maar strijden ergens voor met elkaar. Op allerlei niveaus worden bastions geslecht." Als je een gebied integraal als opgave ontwikkelt blijken er dus heel wat mogelijkheden te zijn voor functies die voorheen niet echt populair waren bij

Tja, en verder is het vooral een spel van het zoeken van het optimum tussen de verschillende mogelijkheden van financieren: je eigen vermogen, het vreemde vermogen en het garantie- of mezzaninevermogen dat tussen de twee eerste inzit. Het eerste stuk van een project is ook gelijk je duurste geld, aldus Norbert Jansen. Zo’n 10 procent eigen vermogen zul je nodig hebben om het project tot zeg de vergunningsaanvraag op de rails te zetten. Pas dán heb je überhaupt een project en

54

55

kun je de markt op voor financiering. Maar ook in het voorgedeelte zijn al allerlei partnerships mogelijk, zodat je ook het eigen vermogen voor een deel kunt laten financieren, bijvoorbeeld tegen de afspraak van een gegarandeerd percentage preferred return. En dan gaat het vooral om vertrouwen: "Kapitaalverschaffers moeten erin geloven, dat jij het project daadwerkelijk kunt realiseren." Welke trends ziet Jansen op dit moment ontstaan? "Het risicovollere geld stopt, of het nou uit Scandinavië of Amerika komt, allemaal in Londen. Daar zijn een groot aantal opportunity-funds die een financiële trechterfunctie vervullen. Op basis van ‘ik vind voor jou vastgoed, en dan krijg jij over 3 of 4 jaar 200% van je investering terug’. In Nederland gaat dat soort deals toch vooral via persoonlijke contacten, het informele circuit en de locale netwerken." Er is veel geld bij beleggers, en dat geld zoekt z’n weg, aldus Jansen. "Op dit moment zijn woningcomplexen in Duitsland een hype waar de internationale opportunity-fondsen op inspringen. Het gaat om enorme bedragen, een paar honderd miljoen bijvoorbeeld, die hebben grote projecten nodig om grote rendementen te kunnen behalen." Ook ziet Jansen specialisaties ontstaan: beleggers zoeken bepaalde identiteiten. Zo specialiseert Corio zich bijvoorbeeld in winkelcentra. En zijn overigens bij de Duitse belegger kantoren nog immer favoriet. Baanbrekende transactie Piet Eichholtz is hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht en vennoot van het adviesbureau Finance Ideas. Het bedrijf is een soort gids op de kapitaalmarkt voor de maatschappelijke sector, zoals corporaties, scholen en zorginstellingen. Eichholtz en zijn partners ontwikkelen alternatieve financiële structuren voor deze organisaties, die de laatste jaren veel financieel zelfstandiger zijn geworden en daarmee verantwoordelijk zijn voor hun eigen winst- en verliesrekening. De financiële expertise die dergelijke organisaties veelal missen, verzorgt het bedrijf van Eichholtz. Ook Eichholtz ziet nog veel kapitaal naar de traditionele beleggingsobjecten gaan, zoals kantoren en winkels. Maar dat is een krimpende markt, aldus Eichholtz, en beleggers zullen worden gedwongen hun producten te herdefiniëren. Kijk maar naar de demografie (‘Geen toekomstvoorspelling, maar keiharde causale verbanden’), zegt Eichholtz: "Met het afnemende aantal 20-65-jarigen neemt de maatschappelijke behoefte aan het traditionele vastgoed af. Er zijn minder mensen die werken en daarmee domweg minder kantoren nodig." De groep 55- tot 75-jarigen daarentegen groeit, en deze groep heeft vooral behoefte aan leisure (althans het gezonde deel van die groep, dat op reis gaat, sport, op zoek is naar entertainment, graag een gezellig restaurantje aan het water visiteert en zo meer) en zorgvoorzieningen. Eichholtz verwacht dan ook dat het slechts een kwestie van tijd is voordat een veel groter deel van het institutionele kapitaal het vastgoed van de zorg gaat financieren, voorheen vooral betaald met publiek geld. Ook corporaties zullen daar hun bijdrage aan leveren, aldus Eichholtz. De combinatie tussen woningen en daaraan gekoppelde zorgfaciliteiten zie je inmiddels steeds vaker, waarbij de corporatie het

56

vastgoed ontwikkelt en een zorgaanbieder de zorgdiensten levert. Op de corporatiemarkt is de boel sowieso behoorlijk in beweging. Niet alleen zijn de corporaties een groot deel van hun traditionele financieringsbronnen (het Rijk) kwijt, waardoor ze naar de kapitaalmarkt moeten en daar bijvoorbeeld samenwerkingen aangaan met commerciële projectontwikkelaars, maar ook de Europese dimensie wordt steeds belangrijker. Met name na de brief van Kroes is duidelijk geworden dat de activiteiten die geld in het laatje brachten (het ontwikkelen van dure huur- en koopwoningen, het verkopen van huurwoningen) in de toekomst niet meer tegen dezelfde gunstige condities kunnen worden voortgezet. Die gunstige condities, dat zijn de goedkope leningen die corporaties nu nog kunnen krijgen met een garantie van de staat (de WSW-garantie). Oneerlijke concurrentie, oordeelt eurocommissaris Kroes, commerciële ontwikkelaars ontplooien immers dezelfde activiteiten maar moeten daar op de kapitaalmarkt wél veel meer voor betalen. Eichholtz: "Het WSW-garantiesysteem geeft de corporaties zeer goedkope financiering, maar daar tegenover staat een geringe financiële speelruimte. Ze mogen bijvoorbeeld maar beperkt vreemd vermogen aantrekken. Maar waarom zouden corporaties niet net zoveel risico lopen als institutionele beleggers? Als ze vreemd vermogen weten aan te trekken komt er veel meer geld beschikbaar, geld dat ze in staat stelt veel meer te bouwen in de herstructurering." Eichholtz en partners bedachten een Woning Investeringsfonds (WIF), waaraan corporaties in één keer hun hele verkoopportefeuille over kunnen doen, wat ze directe boekwinst oplevert die ze kunnen investeren in de stedelijke herstructurering. Het creëren van eigen kapitaal door het verkopen van huurwoningen aan zittende bewoners schoot namelijk niet bepaald op (want huurders die lang zitten betalen een huur die ver onder de marktwaarde van de woning ligt, waardoor koop voor hen niet interessant is). Corporaties liepen echter niet warm voor het WIF, waarna het idee werd bedacht om het risicodragend vermogen te beperken en het fonds ook vanuit beleggingsoogpunt interessant te maken voor corporaties. Er werd een beautycontest uitgeschreven onder vijf banken, waarvan degene met de aantrekkelijkste voorwaarden het vreemd vermogen van de club mag gaan financieren. Een baanbrekende transactie, volgens Eichholtz, die door het buiten de paden treden een alternatieve manier van financieren mogelijk maakt, waardoor méér geld beschikbaar komt. Uit het buitenland komt de off balance-financieringsmethode, waarmee een organisatie als een universiteit of een corporatie administratief en juridisch gesplitst wordt. Het vastgoed wordt in een aparte rechtspersoon ondergebracht, die vervolgens een eigen creditrating kan krijgen, zodat institutionele beleggers daar gemakkelijk kapitaal aan kunnen verschaffen. Die vinden de waarde van het vastgoed vaak stabieler dan de non-profit organisatie zelf (die zijn bijvoorbeeld afhankelijk van andere activiteiten, of er zijn twijfels over de professionaliteit van het management). Zo financiert de marktpartij bij de lening alleen het onroerend goed,

57

en ook kan de nieuwe rechtspersoon obligaties uitzetten op basis van de waarde van het onroerend goed. In heel Europa, behalve (nog) in Nederland, wordt geëxperimenteerd met off balance-financiering voor de sociale woningbouw, de zorg en in het onderwijs. Ook in Nederland zullen alternatieve financieringsconstructies ongetwijfeld niet lang meer op zich laten wachten. De Verenigde Staten lopen voorop, daar zetten zelfs lagere scholen obligatieleningen in de markt. In de VS draait alles om marktfinanciering, zowel in de volkshuisvesting als in het onderwijs, zegt Eichholtz. Zover zijn we hier nog niet, nog afgezien van de vraag naar de wenselijkheid. Maar onmiskenbaar rammelt en morrelt er van alles aan de traditionele poorten. Nieuwe samenwerkingen, nieuwe taakverdelingen, nieuwe kansen. Laat het geld maar rollen. *Anne Luijten is zelfstandig gevestigd onderzoeker en publicist op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en architectuur, [email protected]

58

Een transparant grondbeleid vergt ontvlechting Marten Bierman en Harkolien Meinsma Nu eurocommissaris Kroes toch bezig is met het uiteenrafelen van publieke en commerciële activiteiten van omroepen en woningcorporaties weten we nog wel een goede ontvlechtingsklus voor haar: de handel en wandel van gemeenten met grond. Overheden verdienen zoveel aan grondtransacties dat ze genoodzaakt zijn om in hun eigen bouwprogrammering elke objectiviteit te laten varen en in te zetten op eeuwige groei om hun begroting sluitend te houden. In geen andere sector is de kat zo dicht op het spek gebonden. Sinds 1986 mogen gemeenten winst maken op hun grondtransacties. Deze beleidsverandering heeft grote invloed op de grondkosten gehad. Voor 1986 werden die kosten afgeleid van de kosten van het bouwrijp maken. De kosten kwamen bij woningen toen niet uit boven de 20 procent van de stichtingskosten. Intussen wordt de zogeheten residuele grondprijsberekening gehanteerd. In sommige gevallen heeft deze marktgerichte becijfering geleid tot een grondprijs die tot 70 procent van de stichtingskosten kan oplopen. Gemeenten profiteren niet alleen direct van deze toegenomen grondinkomsten maar ook indirect via gemeentelijke heffingen die aan de verkoopwaarde zijn gerelateerd, zoals de WOZ-aanslag. Ook op rijksniveau zijn er voordelen naast de bezuinigingsruimte op gemeentelijke uitkeringen, zoals de oplopende overdrachtsbelasting bij doorverkoop. Overheidsinstellingen krijgen zo een steeds groter belang bij het realiseren van nieuwbouw. En dat in een tijd dat de demografische ontwikkeling daar steeds minder aanleiding toe geeft. Maar bouwen dus. Groei moet. Dan komen de nieuwe kopers en huurders maar van buiten de gemeente, zo wordt gesteld. Aangezien alle gemeenten die redenering — moeten — hanteren is de kans op overmaat aan bouwactiviteit en dus leegstand, gevolgd door een ineenstorting van de markt, steeds groter. Hier wreekt zich de vervlechting van taken. Als hoedster van het algemeen belang dient de overheid voor voldoende huisvesting te zorgen en daartoe naast wetten en regels een objectieve raming op te stellen. De financiële belangen van de overheid zelf bij nieuwbouw zijn echter zo groot dat er gemakkelijk wordt gemajoreerd. De kantorensector, de meest lucratieve sector qua grondopbrengsten, kent intussen een gemiddelde leegstand van 13,8 procent met

uitschieters naar 20 procent — Amsterdam — of meer — Diemen met 21,5 procent. Tegenover een aanbod van 6,3 miljoen vierkante meter staat een vraag van 1,6 miljoen vierkante meter, terwijl het aanbod dubbel zo snel groeit als de vraag. Hoewel het aanbod van lege bestaande gebouwen op bedrijventerreinen zichtbaar groeit, weten overheden elkaar ervan te overtuigen dat er nog veel terreinen moeten bij komen. Wat betreft de woningbouw realiseert niemand zich hoeveel en welke woningen weer zullen moeten worden afgebroken als straks de geboortegolf eindigt in de grote uitvaartgolf. Het feit dat permanent meer dan 100.000 koopwoningen te koop staan aangeboden, meer dan 3 procent van de totale koopsector, wordt niet gezien als een voorbode van verzadiging. Zeker is dat er een grote behoefte is aan goedkopere woningen voor starters. Maar die worden niet bijgebouwd zolang duurdere woningen nog worden afgenomen. Dat feit dient als alibi om duurdere woningen, die meer grondinkomsten leveren, te kunnen blijven bijbouwen. Gemeenten rekenen zich nu op basis van eeuwige groei veel te rijk. Als kopers en huurders zich straks niet meer melden, worden gemeenten niet alleen met de kosten van bouwrijp gemaakt braakliggend terrein geconfronteerd, maar ook met een structureel lager budget. De noodzaak van dramatische bezuinigingen is al gesignaleerd in Amsterdam. Te weinig wordt gekeken naar de provincie Limburg, waar de bevolking al enige jaren niet meer groeit. Daar wordt ingezet op een kwaliteitsbeleid. In Heerlen bijvoorbeeld zijn bouwers verplicht twee oude woningen te slopen voordat ze een nieuwe mogen bouwen. Projectontwikkelaars en vastgoedbeheer maken weinig bezwaar. De markt heeft er belang bij dat de commerciële activiteiten van het gemeentelijk grondbedrijf op afstand worden gezet. Aan de belangenverstrengeling van enerzijds raming en bouwprogrammering en anderzijds opbrengsten moet ook een einde komen. De overheid kan en mag zich niet langer als een scheidsrechter gedragen die als het haar goed uitkomt zelf een partijtje meevoetbalt. Marten Bierman en Harkolien Meinsma zijn werkzaam als zelfstandig adviseur.

59

Samenwerking woningcorporaties en marktpartijen stagneert bij stedelijke herstructurering Johan Conijn

60

61

62

63