Szuperluxus irodaház épül - Mi lesz a volt tévészékházzal? 2012. július 20. Mintegy két éve jöttek az első hírek az ország egyik legértékesebb ingatlanának megújulásával kapcsolatban. Azóta azonban legfeljebb egy-egy rövidhír vagy statisztika erejéig sikerült az egykori Tőzsdepalotának, később az "ostrom alá vett" egykori MTV székháznak, a médiába kerülnie. A háttérmunka azonban nem állt le, és ha minden jól megy, akkor a fejlesztő Tippin állítása szerint 2013ban ténylegesen is megindul az építkezés, felújítás, és a legnagyobb luxust kínáló budapesti irodaház fejlesztése. Háttér A Tippin Corporation egy olyan nemzetközi ingatlanfejlesztő, amely elsősorban történelmi épületek akvizíciójával és fejlesztésével foglalkozik. A Michael Tippin által 1996-ban alapított cég eddig öt országban és két kontinensen valósított meg fejlesztési projekteket. A cég 2006 óta fókuszál Közép- és Kelet-Európa országaira, különösen Magyarországra és Budapestre. A budapesti Tőzsdepalota épületét a Tippin 2006-ban vásárolta meg az ÁPV Rt-től. Az épület eredetileg a budapesti Árú-és Értéktőzsde számára épült 1905-ben, és azóta számos intézménynek adott már otthont, többek között minisztériumnak, hadi kórháznak, Lenin Intézetnek és az utolsó időkben a Magyar Televízió székházaként is szolgált. Az ingatlanra csak több körös procedúrában sikerült a vevőt megtalálni. A Tippin a 4. fordulóban csatlakozott a tenderhez, az eljárás pedig nagyjából 18 hónapig tartott. A végeleges vásárlási ár 4.6 milliárd forint volt. Az értékesítést követően a Magyar Televízió összesen 3 és fél éven keresztül bérelte vissza az épületet, és 2009 közepén költözött át a nem kevés kritikával illetett új székházába.
Koncepció "Annak érdekében, hogy egy ingatlan pénzügyileg önfenntartóvá váljon, hasznosíthatónak kell lennie. Egyre többet hallva az épületről és egyre jobban megismerve a történetét, megbizonyosodtunk arról, 1
hogy a Tőzsdepalota eredeti funkciójának megfelelően, középületi és kereskedelmi jellegét szem előtt tartva kell megvalósítani a fejlesztést." - mondta Michael Tippin a Tippin Corporation elnökvezérigazgatója. A kanadai születésű Michael Tippin több mint 1 millárd dollárnyi befeketést hajtott végre 20 éves pályafutása alatt. Társberuházói magán- és intézményi befektetők. Korábban az Intracorp Developments ügyvezető igazgatójaként, illetve a Prudential of England és a GPM Canada befektetési vezetőjeként dolgozott. Tippin a York University-n szerzett diplomát városgazdaságtan és nemzetközi üzleti tanulmányok szakon. A fejlesztési tervek szerint felújítják az 50 000 nm-es eklektikus-szecessziós műemlék épület teljes egészét, melynek folyamán több mint 27 000 nm A kategóriás emeleti irodahelyiséget, illetve 8000 nm prémium üzlethelyiséget alakítanak ki. "Ahol lehetséges, törekszünk az eredeti funkciók, külső és belső terek visszaállítására. Az időközben teljesen megsemmisült és elveszett belső terek eredeti szerkezetét korszerű üveg-acél megoldással keltjük életre." - fűzte hozzá Tippin. A renoválás egyik fő szempontja, hogy az épület régi közlekedési rendszerét, valamint a Nádor utca felőli bejáratot visszaállítsák. Emellett az épület később épült adótornya felújítására is sor kerül.
Mi mennyi? A várható bérleti díjakra vonatkozó kérdésünkkel kapcsolatban egyelőre nem kaptunk határozott választ, mivel ezek még nem kerültek meghatározásra. Azonban valószínűsíthető, hogy a majdani havidíjak az ismert prémium kategóriás irodakínálati skála felső részében helyezkednek majd el, sőt, várhatóan annak a tetején. "Ez egy hosszú távú befektetés, és a gyors megtérülés helyett inkább évtizedekre tervezünk." tette hozzá Tippin. Addig azonban amíg számottevő bérleti díj bevétele lesz a fejlesztőnek, nem kevés forrást kell még biztosítani a projekt kivitelezésére. Tippin elmondása szerint a projekt valóban tőkeigényes, így a beruházás teljes összege megközelíti a 100 millió eurót, vagyis közel 30 milliárd forintot. A projektet a Tippin Corporation saját tőkéből, illetve néhány intézményi befektető bevonásával finanszírozza, így jóval szerencsés és előnyösebb helyzetben vannak, mint más ingatlanfejlesztők a piacon.
2
Egy ekkora volumenű, és komoly műemlékvédelmi előírásokat betartani köteles fejlesztés esetében a tervezés fázisa az első igen komoly lépés, ami egy elhibázott koncepció esetén akár visszafordíthatatlan folyamatokat idézhet elő. Az épület terveit több építésziroda készíti. Az építészek listáján szerepel Alpár Ignác, mint az eredeti tervek készítője, a Beyer Blinder Belle, melynek többek között a Fehér Ház is a referenciái közé tartozik, illetve a kanadai-magyar CMA International is, akik több nagykövetség és számtalan egyéb projekt mellett a Neo Centert és a Solaris City-t is tervezték. A tervezésnél azonban kikerülhetetlen elem, hogy az épület homlokzata védett műemlék, ezért természetesen vannak bizonyos kötelezettségei a fejlesztőnek, amiket mindenképp teljesítenie kell. Az egyik legelőrehaladottabb állapotban a parkolás megoldása van. A Lipót Garázst a Tőzsdepalota parkolási funkciójának kiegészítése és biztosítása érdekében vásárolta meg a Tippin. A Lipót Garázs jelenleg az egyik legnagyobb belvárosi parkoló és a bérlői között vannak kormányzati és pénzügyi szektorból származó ügyfelek is. Kérdésünkre, hogy milyen a jelenlegi érdeklődés a piac részéről a projekt iránt, és hogy elsősorban milyen bérlőkre számítanak, Tippin úgy nyilatkozott, "Az a tapasztalatunk, hogy az olyan műemléki épületek mint a Tőzsdepalota maguktól is rátalálnak a bérlőikre. Valójában létezik igény és van is piaca a luxus kategóriájú irodahelyiségeknek Budapesten. Véleményünk szerint a Tőzsdepalota lehet a legnagyobb presztízzsel bíró iroda a jövőben Budapesten, egy úgynevezett "business address No. 3
1". A cég elsősorban pénzintézetekre, bankokra, tanácsadó és jogi vállalatokra számít, mint potenciális bérlőkre. A fejlesztő 2010 végén kapta meg az építési engedélyüt, és akkor bejelentetették hogy nagy valószínűséggel a következő évben indul meg az építkezés. "A jelenlegi Magyarországi gazdasági helyzetet figyelembe véve úgy döntöttük hogy késleltetjük az építkezés megkezdését. Mindamellett figyeljük és értékeljük a gazdaségi fellendülés jeleit, amely indokolttá teheti az építkezés megkezdését 2013-ban." - utalt a projekt beindulására Tippin.
4
Super luxury office building to build – what will happen with former TV headquarters? July 20 2012, by Gergey Ditróy Convenience translation from Hungarian
The first news regarding the renovation of one of the country’s most valuable real estate properties came in about two years ago. Since that time the former Exchange Palace, later the “besieged” former MTV headquarters only appeared in the media as short news report. However, the work hasn’t stopped in the background. According to the developer Tippin, if everything goes well, the construction and the restoration of the office development offering the largest luxury in Budapest, will start in 2013 indeed. Background Tippin Corporation is an international real estate company, primarily specializing in the acquisition and redevelopment of landmark properties. Founded in 1996 by Michael Tippin, the firm has completed real estate development projects in five countries on two continents. The company has focused on the countries of Eastern Europe from 2006, especially Hungary and Budapest. Tippin acquired the building of Budapest Exchange Palace in 2006 from ÁPV Rt. (Hungarian National Privatization Agency). It was originally built to house the Budapest Stock and Commodity Exchange in 1905, and since accommodated many institutions, including ministry, military hospital, Lenin Institute and served as the headquarters of Hungarian National Television during the last decades. It took several rounds to find a buyer for this property. Tippin joined the 4th round of the tender, and the bidding process took about 18 months. The final acquisition price was 4.5 billion HUF. After the sale, Hungarian television stayed in the building as tenant for 3.5 year, and moved out to its new and much criticized headquarters in mid 2009. Concept “For a property to be financially self sustainable, it must be useful. As we heard and learned more about the history of the building, we were certain that the Exchange Palace has to be redeveloped according to its original function, keeping in mind its public and commercial nature. “ – said Michael Tippin, President & CEO of Tippin Corporation. The Canadian-born Michael Tippin has invested over $1 billion during his 20 year career. His co-investors include private and institutional investors. He was formerly the Managing Director of Intracorp Developments, and Investment Manager at Prudential of England and GPM Canada. Michael Tippin holds Urban Economics and International Business degree from York University. Renovation plans include whole restoration of the historical 50,000 sqm Beaux Arts landmark, and conversion to 27,000 sqm class A offices on the upper floors and 8,000 sqm retail areas. “Whenever possible, original features, as well as external and internal spaces will be restored. In cases where everything has been lost, the original stricture will be revived in a modern glass and steel concept.” – Tippin added. One of the main aspects of the redevelopment is the restoration of former circulation system and re-opening of Nádor street entrance. In addition, the rooftop transmission tower will be also renovated.
How much is it? We haven’t received any definite answer regarding the expected rent rates, as they haven’t been determined yet. However, most likely the future monthly rent rates will be at the upper part or near the top of the known premium office supply scale. “It is a long term investment, and we are not seeking fast returns, but rather plan for decades.” – Tippin added. In the meantime, until the developer will receive substantial rental income, he has to secure financial resources for project implementation. According to Tippin, the project will be capital intensive indeed, the total investment will reach EUR 100 million, or cca HUF 30 billion. The project will be financed from Tippin Corporation’s own funds, as well as with involvement of several institutional investors, therefore they are in much fortunate and advantageous position than many other developers on the market. In case of such large scale development with strict conservation obligations, the design phase is the first serious step, which may even cause irreversible processes in case of a wrong concept. The redevelopment plans for the building have been prepared by several architectural bureaus. The list of architects includes Ignác Alpár, as the creator of original plans; Beyer Blinder Belle, with the White House as their reference among many others; and the CanadianHungarian CMA International, designed the Neo Center and Solaris City, as well as several embassies and a number of other projects. However, the fact that the exterior of the building is a protected monument is unavoidable, and therefore the developer has certain obligations they have to fulfill by all means. The question of parking is in the most advanced status. Lipót Garázs was acquired to complement and secure the parking function of Exchange Palace. The garage is currently one of the largest parking facilities in the downtown, and tenants include financial and governmental clients. For our question regarding the current interest on the market for the project, and what kind of tenants they expect primarily, Tippin said: “Our experience is that landmark buildings as Exchange Palace will find its tenants. There is a market for luxury office space in Budapest indeed. In our opinion, Exchange Palace might be most prestigious office building in Budapest in the future, the so-called “business address No. 1”. The company mainly considers financial service companies, banks, consulting and legal companies as potential tenants. The developer received the building permit at the end of 2010 and announced that most probably the development will start next year. “Due to current economic situation in Hungary we decided to delay the construction start. Nevertheless, we monitor and evaluate signs of economic recovery, which may justify starting construction in 2013.” – Tippin referred to the project start.
