Szombathely Autóbusz-pályaudvar Üzleti koncepciója

Szombathely Autóbusz-pályaudvar Üzleti koncepciója

Készült: 2007-08-22 Készíttette: Szombathelyi Vagyonhasznosító és Városgazdálkodási Zrt

1

Tartalomjegyzék

I. Bevezetı………………………………………………………. 3 1. Történeti háttér………………………………………………... 3 2. A korábban folytatott tárgyalásokról néhány szóban…………. 4 II. Projekt leírás………………………………………………... 1. Volán elvárásai………………………………………………... 2. Felépítmények paraméterei………………………………….... /kereskedelmi ingatlanok, kiszolgálók, pályaudvar, garázsok/ 3. Várható költségvetés…………………………………………..

5 5 8

III. SZOVA szerepe és pozíciója a projektben……………….. 0. Az Ady tér szerepe……………………………………………. 1. A lehetséges konstrukciók……………………………………. 2. Kilépési pontok……………………………………………….. 3. Finanszírozási lehetıségek…………………………………….

16 16 17 26 26

14

IV. Projekt jelenlegi állapota …………………………………. 29 1. Meddig jutottunk el?.................................................................. 29 2. Ütemezés a további teendık kapcsán………………………… 31 V. SWOT Analízis…...…………………………………………. 32 VI. Összefoglalás……………………………………………….. 33 Mellékletek……………………………………………………… 35

2

I. Bevezetı A jelen összefoglaló tanulmány elsısorban a késıbbiekben részletesen kidolgozandó üzleti terv bázisát jelenti, valamint elsıdleges betekintést enged a projekt kockázati oldalára, üzleti felépítettségére, mőszaki megvalósíthatóságára. Alapvetı célja a további mélyre hatóbb vizsgálatok megkezdése elıtt a projektben lévı potenciálok értékelése és a stratégia kialakítása, az Igazgatóság számára annak bemutatása. A tanulmány nagymértékben támaszkodott a SZIF-UNIVERSITAS 2002-es, valamint a GALLISZ Kft 2005-ös tanulmányára, azokat egészíti ki –elsısorban pénzügyi oldalon- és foglalja keretbe.

1. Történeti háttér Szombathely helyi és helyközi autóbusz-állomásainak áthelyezése már az 1970es évek óta szerepel a Város és a Volán fejlesztési terveiben is. A városrendezési tervek közel két évtizede tartalmazzák az Ady téri autóbusz-pályaudvar megszüntetését és helyette a vasútállomás közelében új pályaudvar kialakítását. AZ 1965-ben épült jelenlegi Ady téri autóbusz-állomás már nem felel meg a megnıtt forgalmi igényeknek, teljes felújításra szorul, beleértve a pályaudvar alatti csatorna és közmőhálózatot is. Az 1960-as évek második felétıl, de különösen az 1970-es évektıl megindult a tömegközlekedés dinamikus fejlıdése, amely a korábbinál lényegesen nagyobb kocsiállás kapacitást igényel, továbbá indokolt az utaskiszolgáló létesítményrészek kapacitásbıvítése is. A közforgalmú autóbusz-közlekedés dinamikus fejlıdéséhez hozzájárult a vasúti szárnyvonalak forgalmának közútra terelése is. A megnövekedett forgalom lebonyolíthatósága érdekében 1973-74-ben szükségessé vált az autóbuszállomás pályahálózatának, kocsiállásainak és utasperonjainak bıvítése. A bıvítéssel sem oldódott meg a csúcsidıszakok zsúfoltsága, amelynek velejárója a baleseti veszély fokozott kockázata lett. Az autóbusz-állomáshoz nem épült tárolótér, bıvítése pedig nem lehetséges. A fentiek eredıjeként vált idıszerővé a vasútállomás közvetlen közelében lévı Szelestey u. –Vasút u. – Semmelweis u. – Nádasdy u. által határolt terület fejlesztése.

3

2. A témában végzett elıkészítı tanulmányok, elızetes tárgyalások A Vasi Volán még 2002-ben bízta meg a SZIF-UNIVERSITAS KFT-t, aki kidolgozott egy mőszaki tanulmánytervet, közlekedési vizsgálatot, amely elsısorban a szakmai megvalósíthatóság szempontjait, illetve az esetleges új helyszín lehetıségeit és alkalmasságát vizsgálta, valamint felmérte az elkövetkezendı évek kapacitás-szükségleteit is. A tanulmány elkészülte után a MÁV, az Önkormányzat és a Volán tárgyalásokat kezdeményezett a megvalósíthatóság érdekében. Ezt követıen folyamatos egyeztetések zajlottak külsı ingatlanfejlesztési projektcégek bevonásával annak érdekében, hogy felmérhesse az önkormányzat a projekt gazdasági megvalósíthatóságának esélyeit. Pl. Csermelyi András egyeztetı tárgyalásai Muszbek Mihállyal a SportUnió Sportfejlesztı és Befektetı Társaság Kft ügyvezetıjével. Végül a Volán megbízta a Gallisz Kft-t 2005. áprilisában, aki a projekt megvalósíthatóságának alapvetı gazdasági összefüggéseit vizsgálta, elsısorban a terület tulajdonviszonyait, felmérte a telkek piaci értékét, az akvizíciók lehetıségét, módját, eszközeit, a várható telekrendezési költségeket. A Gallisz és a SZIF vizsgálatok egyértelmő konklúziója az volt, hogy a Város és a Volán fejlesztési koncepciója szempontjából is megfelelı a projekt, jogi, tulajdonosi akadálya nincs a beruházásnak. Összekapcsolható volna a vasúti, helyi, és a távolsági tömegközlekedés, megvalósulna egy korszerő, színvonalas utaskiszolgálás, megoldódnának a vasútállomás környéki parkolási problémák, felszabadulna az Éhen Gyula tér és az Ady tér. Ezt követıen több ingatlanfejlesztı cég is jelentkezett és tapogatódzó tárgyalásokat folytatott a terület jelenlegi kistulajdonosaival, jelezték befektetıi szándékukat, ám az egyeztetések 2006. év vége 2007. év elejéig nem hoztak eredményt. Ekkor a Béres Rt, valamint a Rhomberg AG megbízásából az UBI Zrt konkrét fejlesztési elképzeléseivel kereste meg a Vasi Volán Zrt és az Önkormányzat képviselıit, elıre haladott tárgyalásokat folytattak többek között Németh Kálmán alpolgármester úrral is, amelyrıl már a helyi média is megemlékezett. Tekintettel azonban arra, hogy ebben az idıszakban alakult meg a Szombathelyi Vagyonhasznosító és Városgazdálkodási Zrt, a város egyelıre kitért a végleges elkötelezettségtıl, hiszen a SZOVA bevonásával a Város jelentékenyen részt vehetne a fejlesztésben, komoly üzleti hasznot remélve, egyúttal gátat vetne a külsı konkurencia városban való megjelenésének is. 4

II. Projekt leírás 1. Volán elvárásai A Volán alapvetı célja, hogy a város rendezési-tervének megfelelı, a vasútállomás közelében kijelölésre kerülı Vasút utca vonzáskörzetében megvalósulhasson egy új buszpályaudvar kialakítása, amely a helyi és helyközi autóbusz-közlekedés fókuszává válhat. A vasútállomásnál illetve annak közvetlen közelében egy olyan komplex közlekedési csomópont alakul ki, amely a különbözı közlekedési formák (vasút, helyi autóbusz-közlekedés, helyközi autóbusz-közlekedés, taxi és egyéni gépjármő-közlekedés) között közvetlen kapcsolatot, jó átszállási lehetıséget teremt, ezáltal generálva egymásnak az utasforgalmat. A helyi és helyközi autóbusz-közlekedésben az egységes üzemirányítás megvalósítására jobb lehetıségek kínálkoznak, ami gazdasági vonatkozásban megtakarításokat, közlekedés szolgáltatási színvonalában pedig növekedést eredményezhet. Fontos szempont, hogy a jelenlegi Ady téri kiszolgáló létesítmények nem felelnek meg a XXI. Század követelményeinek, az utasok színvonalas kiszolgálásának. Mind a helyi-, mind a helyközi közlekedés szempontjából hangsúlyos, hogy az utasok nem kerülhetnek kedvezıtlenebb helyzetbe az új vonalvezetéssel, mint amilyenben most vannak, vagyis a járatok lehetıség szerint érintsék a városon belül továbbra is azokat a megállókat, amelyeket jelenleg, és csak ezt követıen álljanak be az autóbusz-állomásra. Az elv sajnos nem valósítható meg anélkül, hogy bizonyos utasok hátrányt ne szenvedjenek, a hatékonyság és a gazdasági racionalitás szempontjait is figyelembe véve az új útvonalak kialakításánál arra kell törekedni, hogy a kedvezıtlen hatások minimalizálhatók legyenek. Az új autóbusz-állomás a környezı úthálózat forgalmában is változásokat fog okozni. Az új állomás be- és kijáratánál a Vasút utca elegendı kapacitástartalékkal rendelkezik, a csúcs-negyedórák löketszerő forgalomnövekedése is várhatóan torlódás nélkül biztosítható. Az új buszállomás áthelyezése a helyközi közlekedésben a vonalhossz változása miatt szükséges 4-5 perces indulási és érkezési idıpont módosulásokon túlmenıen a menetrendet lényegében nem befolyásolja. Az igénybe vehetı megállók száma azonban változni fog, a déli és nyugati irányban közlekedık jól 5

járnak, a keleti irányjáratok utasai viszont az utazási kínálat csökkenésével kell hogy számoljanak. A helyi közlekedés utasait alig néhány járat fogja érinteni. Az áthelyezésbıl adódó többletfutás a helyközi járatoknál kb. 35e km-rel nı, míg a helyi járatok esetében kb. 30 e km-rel csökken, a kettı lényegileg kompenzálja egymást. Az érkezı álláshelyek szerepe, hogy a beérkezı járatok megállhassanak, utasaik zavartalanul leszállhassanak – ne kelljen a várakozók között átfurakodni – és rövid gyaloglás után elhagyhassák az állomás épületét. Kialakításuknál alapkövetelmény, hogy könnyen megközelíthetık legyenek a buszok számára, és az utasok számára rövid gyalogutakat tegyenek lehetıvé. Az induló álláshelyek az elindulás elıtt itt várakoznak, és lehetıvé teszik az utasok kényelmes beszállását. Fontos az áttekinthetıség, hogy tájékozódhassanak az utasok az induló járatokról. A gazdasági racionalitások miatt nem lehetséges, hogy minden busz önálló hellyel rendelkezzen, de törekedni kell a csoportos állomáshelyek kialakítására, amely az azonos irányba induló, vagy érkezı járatokat egy területre sőríti. A SZIF tanulmány meghatározta a fentieken túl azt is, hogy a álláshelyek száma miként alakuljon. Méretezési paraméterek Érkezı állás Összesen Ebbıl csuklós Tárolóhely Összesen Ebbıl csuklós Induló állás Helyközi Ebbıl csuklós Induló állás Helyi Ebbıl csuklós

5 5 30 10 30 10 6 6

6

Területi kialakítás szempontjából fontos, hogy az autóbuszállomás területén egyirányú autóbuszoknak ne kelljen tolatnia,

forgalmi

rend szükséges, az

az állomáshelyek logikai sorrendben kerüljenek elhelyezésre, az autóbuszok útja, illetve a gyalogosok és a buszok útja ne keresztezze egymást, a kocsiállások kialakításánál elınyös a hosszanti peron kialakítása, mert ez nem igényel tolatást, törekedni kell a megfelelı számú gyalogátkelıhely és jelzılámpa kialakítására, az érkezı és induló gyalogosok, a várakozó utasok útjának, elhelyezésének különválasztására, a Semmelweis – Bocskai – Nádasdy utcák csomópontjánál 17 m külsı átmérıjő körpálya kialakítása szükséges a forgalom lebonyolítása érdekében, az autóbusz-állomás bejárata a kétirányú forgalommal a Vasút utcából fog nyílni. Az autóbusz-állomás kialakításával egy idıben megszőnik az Éhen Gyula téri állomás, a felszabaduló területeken 70 db parkoló alakítható ki. A vasútállomás területén további 20 db parkoló kiépítésére is sor kerül. A jelenlegi taxiállomás helyén kerül kialakításra az északi irányú buszok vasútállomási megállója, mely egyben az autóbusz-állomás megállója is. Az úthálózat forgalmi rendjének tervezésénél a Széll Kálmán és Szelestey utca fordított irányúvá válik. Az utasok kiszolgálása szempontjából fontos egy biztonságos kerékpártároló kialakítása is a buszpályaudvar területén. AZ autóbusz-állomás területén a szabálytalan és balesetveszélyes gyalogos mozgásokat meg kell akadályozni, ezért a Nádasdy és Semmelweis utcák oldalán palánksor kialakítása indokolt, amely egyben zajvédı funkciót is ellát.

7

2. A felépítmények paraméterei A buszállomás elrendezése A közel 2,64 ha nagyságú terület északi részén kerül sor kb. 22e nm-en a szigetperonok, az érkezı és induló állomások, valamint a tárolóhelyek kialakítására. A terület déli részén a felvételi és kereskedelmi épületek, egységek elhelyezése lehetséges. A személyzeti parkolók és a rakodóudvar a Nádasdy utcából közvetlenül megközelíthetı belsı udvarban kerül elhelyezére. A buszállomás épületei A buszállomás forgalmi, ellátó és üzemi igényeit a felvételi épület látja el. Az utasforgalmi létesítmények kell, hogy a középpontban helyezkedjenek el, megfelelı kilátással a peronokra, alapvetı szempont, hogy el kell kerülni a torlódást, ezért a be- és kijáratok méreteit ehhez kell igazítani. Az üzemi helységek számára biztosítani kell a rálátást a kocsiállásokra. A forgalmi iroda és a pihenı legyen közel egymáshoz. Alapterület (m2) Buszpályaudvar Járda Peron Út Buszparkoló Zöldfelület Személyautó parkoló

22800 1600 3000 13500 1500 2400 800

8

A kereskedelmi-szolgáltató egység A fejlett országokban az utóbbi évtizedek egyik jellemzı tendenciája, hogy a tömegközlekedési létesítményekben vagy annak közvetlen közelében bevásárló, szórakoztató, vendéglátó egységeket helyeznek el. Ennek több szempontból is vannak elınyei: - Az utazók várakozási idejüket kényelmesebben, változatosabban tölthetik el, ezáltal az egész tömegközlekedési szolgáltatásról kedvezıbb képet alakítanak ki, ami elısegíti a tömegközlekedés igénybevételét, és az egyéni gépjármőforgalom oly fontos visszaszorítását - Az utazók egy része ezeknek a kereskedelmi létesítményeknek a révén az utazáshoz kapcsolódva elintézheti bevásárlásait. Különösen kedvezı ez a lehetıség a bejáróknak, akiknek gyakran gond, hogy a bevásárlást az ingázás idıszükséglete miatt nehezen tudják megoldani - A kereskedelmi szórakoztató, vendéglátó létesítmények olyanokat is ide vonzanak, akik nem utaznak. İk mintegy mellékesen megismerik a tömegközlekedési létesítményt is, és információt kaphatnak a szolgáltatásokról - A kereskedelmi egységek üzemeltetıi bevonhatók a létesítmény költségviselıi közé pl. bérlıként Üzleti és gazdasági szempontból feltétlen preferált tehát, a buszpályaudvar kereskedelmi, szórakoztató egységekkel, bevásárlóközponttal való bıvítése.

Elhelyezés koncepciója A kereskedelmi egység kialakításánál figyelembe kell vennünk az autóbusz pályaudvar és a vasúti pályaudvar által generált átmenı forgalmat. Ez együttesen hozzávetılegesen napi 40-45 ezer fı utast jelent. Fontos szempont a majdani bérlıállomány meghatározásakor a vásárlóerı feltérképezése. Mely a tömegközlekedést használók körében a következıképpen szegmentálható: • • • •

Alacsony és közepes átlagkeresettel rendelkezı helyi lakosok Ingázó alacsony és közepes átlagkeresettel rendelkezı vidéki lakosok Diákok Nyugdíjasok

9

A továbbiakban figyelembe vehetık a terület vonzáskörében lakók igényei, valamint az utasok kísérıi. A fentiek tükrében a kereskedelmi egységnek egy átlagos színvonalú, de sokszínő bérlıstruktúrával kell rendelkeznie. A legnagyobb lehetıséget egy élelmiszer áruház elhelyezése nyújt. Az utasok a várakozási idıben kényelmesen el tudják végezni a napi bevásárlást. Ezt kiegészítve a nagyszámú átmenı-forgalom miatt indokolt közcélú szolgáltatások elhelyezése is a létesítményben. A postahivatal, pénzügyi szolgáltató cégek, gyógyszertár, lottózó, mind olyan szolgáltatások, amelyek a kereskedelmi egységbe vonzzák az utasokat, megkönnyítve az ı napi tevékenységeik ellátását, valamint lehetıséget nyújtva a többi bérlı számára, vásárló szerzés szempontjából. A fenti alapszolgáltatásokat kiegészítve, lehetıség nyílik vendéglátóhelyek létrehozására is. A kialakításnál figyelembe kell venni, hogy mivel nem elsısorban a szabadidı eltöltésének céljával tartózkodnak a vásárlók a létesítményben, a gyors szolgáltatások kerülhetnek elıtérbe. A kávézók és a gyorséttermek elhelyezésénél figyelembe kell venni az induló állásokhoz való közelséget és lehetıség szerint szabad rálátást. Nem szabad szem elıl veszíteni annak a lehetıségét sem, hogy a létesítmény sokszínőségével egyedülálló lehet a városban, amellyel a helyi lakosok igényeit is ki tudja szolgálni. Ennek az egyik eszköze a széles kínálat és a vonzó üzleti struktúra lehet. A multinacionális és a lokális kereskedelmi egységek összehangolásával olyan márkák, termékek megjelenését kell biztosítani, amelyek egyáltalán nem, vagy kevésbé elérhetıek a városban. Nem elhanyagolható része bármely vegyes kínálatú kereskedelmi és szolgáltató létesítménynek a szórakozató egységek kínálata, melyek a szabadidı eltöltésének lehetıségét kínálják a széles közönség számára, ezzel is fokozva a létesítmény látogatottságát és növelve a lehetséges bérlık számát. Mágnesbérlıként tekintünk az Okmányirodára, amely 2000 nm-es bérlıként többlet-ügyfélforgalmat is generálni fog Tekintettel arra, hogy ez az ügyfélkör nem esik feltétlenül egybe az utasszámmal, ezért ez egyértelmően a napi látogatottságot felfelé módosítja, amely így az 50e fı felett is lehet. Figyelembe véve azt a tényt, hogy gyakran komoly több órás várakozás van az Okmányirodában az idıpontegyeztetések ellenére, az ottani ügyfelek nézelıdhetnek az üzletekben, ami vásárlást is eredményezhet. Ennek azonban ára is van, az Okmányiroda számára elfogadtatható maximális bérleti díj bruttó 2.600 Ft/nm havonta.

10

Az épület egy lehetséges kialakítása:

üzlethelyiség típusa Vendéglátó terület Kávézó Étterem Gyorsétterem Szolgáltatás Gyógyszertár Optika pénzügyi szolgáltatás Posta Utazásiroda Fényképész Okmányiroda Szépségszalon Szórakoztató egységek Játékterem Mozi éjszakai klub Kereskedelmi egységek élelmiszer bolt Ruházat Távközlés Trafik Híradástechnika Ékszerbolt egyéb divatcikk Drogéria Könyvesbolt Virágbolt játék, ajándék papír írószer Lakberendezés Kisállatkereskedés Sportbolt egyéb kereskedelmi egységek Teljes

értékesíthetı üzlethelyiség alapterület /db

összes alapterület

üzlet elhelyezés

60 300 100

3 1 3

100 150 200 60 50 50 2000 300

1 1 2 1 1 1 1 1

100 150 400 60 50 50 2000 300

300 1600 400

1 1 1

300 II. Emelet 1600 II. Emelet 400 II. Emelet

2000 100 60 20 300 100 60 300 150 50 100 100 300 60 100

1 10 2 2 1 1 5 1 1 1 1 1 2 1 2

40

5 56

11

180 I. Emelet 300 II. Emelet 300 I. Emelet

2000 1000 120 40 300 100 300 300 150 50 100 100 600 60 200

I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet

Földszint I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet I. Emelet

200 I. Emelet 11810

Összehasonlító adatok Vértes Plaza:

üzlethelyiség típusa

Üzlethelyiség Volán Plaza

Vendéglátó terület kávézó étterem gyorsétterem Szolgáltatás gyógyszertár optika pénzügyi szolgáltatás posta utazásiroda fényképész Okmányiroda Szépségszalon Szórakoztató egységek játékterem mozi éjszakai klub Kereskedelmi egységek élelmiszer bolt ruházat távközlés trafik híradástechnika ékszerbolt egyéb divatcikk Drogéria könyvesbolt virágbolt játék, ajándék papír írószer lakberendezés kisállatkereskedés sportbolt egyéb ker. egységek Teljes

Bérlıstruktúra Vértes Plaza 3 1 3 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

1 10 2 2 1 1 5 1 1 1 1 1 2 1 2 5 56

2 3

1 2 1 1

1 1

14 3 2 2 3 4 1 1 2 1 2 1 5 53

Az összehasonlítás nem lehet teljes értékő, hiszen a Vértes Plaza jóval nagyobb alapterülető. A cél elsısorban a kereskedelmi hangulat, a benne lévı bérlık típusának, illetve az általunk megfelelınek vélt bérlık létjogosultságának alátámasztására szolgálnak. Az alábbi táblázatban a Tatabánya és az Érd kombinált közlekedési- és kereskedelmi központok bérlıi körét ismertetjük:

12

Vértes Center Tatabánya 4You Férfi Divat 576 Kbyte Számítógépes játéküzlet AbOriginal Ajándékház Ékszer Óra Ajándékház Óra Astor konyhastúdió Bijou Brigitte Biotech táplálékkiegészítı C&A Tatabánya Casino Commectel Mobiltelefon és kiegészítık David Jones Táska Deichmann Cipı dm Exclusive Change és Western Union Flört Café Grand Café Happy Játékbolt Happybox Nici Shop HERVIS SPORTÁRUHÁZ Hippo Cipıbolt Home Design Lakásfelszerelés Horvát Virág virágüzlet Inmedio újságárus Kenvelo Kínai étterem La Porta Olasz Nıi Divat Leonardo Cipıbolt Libri McDonald's étterem Media Markt mister*lady Ruházat MisterMinit Natur Szappan és Parfüm Bolt. New Yorker Office Shoes Cipıbolt OREX Óra- Ékszer Szaküzlet Orsay Palace mozi Paloma Travel Utazási Iroda Pannon Partner üzlet Papír-írószer Herlitz referencia bolt Photo hall Playersroom Solarys Napszemüveg Street One Nıi Divat T-Com/T-Mobile Partner Ügyfélszolgálat Takko Fashion Kft. Tipmix és Totó-Lottó UniCredit Bank Vértes Faló étkezde Vision Express

Stop Shop Érd Adidas Arany-art Ékszer Arlett bizsu Azték ékszer Bamboo koktélbár B-Boxx Brigitte fehérnemő Büfé C&A Casino Deichmann dm DOC-TOP fogászat Emanuell divatáru Erste Bank Euro Watch Óra szaküzlet Herbárium biobolt Hírlap, újság HVB Bank K.L. Ferrera Látványpékség Karizma fehérnemő Keleti nagyáruház Kenguru Gold Libri McDonald's Mr. Minit NewYorker Pékség Pénzváltó Pénzváltó és szivarszaküzlet Photo Hall Plus Csemege RozaPorta Rövidáru és Tabakáru Sony Szaküzlet Sörözı Takko T-mobile Vodafone

13

Az elızetes tanulmányunkban a bérleti díjakat a hasonló tevékenységő helyi létesítményekhez igazodva állapíthatjuk meg. Ezek alapján az átlagos bérleti díj 5000 Ft+Áfa / m2 értékben határozható meg. Bérleti díj összehasonlító adatok Üzletház Nettó bérleti díj / m2 Kecskemét Malom Plaza 7 000 Ft Westend City Center 20 000 Ft Mammut 12 000 Ft Family Center 5 000 Ft Zágráb 12 000 Ft Szombathely belváros 6 000 Ft Savaria Plaza 4 500 Ft

14

3. Várható költségvetés A területek jelenleg magántulajdonban vannak. A GALLISZ Kft 2005-ben megvizsgálta a kivásárlási lehetıségeket, a telektulajdonosok nem zárkóztak el az adásvételtıl. Azt követıen a SZOVA saját maga végzett tárgyalásokat a tulajdonosokkal, így elızetesen megállapítható, hogy a terület becsült összesített vételára 970 Mio és 1 Mrd HUF között alakul + Áfa + Illeték. / A tartomány a vevık késıbbi esetleges véleménymódosításai miatt került meghatározásra. / A beépítés és útépítési munkákra vonatkozóan a SZIF 2002-es tanulmányában készített egy költségbecslést, amely ma már nehezen tartható az építıipari szektorban bekövetkezett változások, az infláció miatt sem. A részletes üzleti kiírás, és költségvetés üzleti döntés függvénye, illetve nagymértékben függ attól, hogy a SZOVA saját funkciója mi lesz a projektben. Addig közelítı, becslésekkel, esetleg összehasonlító adatokkal tudunk számolni. A jelenlegi projekt témájában, méretében a Vértes Plaza-hoz hasonlít, amelynek kivitelezését a Betonút végezte, megrendelıje az Európa Bef. Alap volt. A beruházás 2007 tavaszán került átadásra. A beruházás költségvetése kb. 8 Mrd HUF volt. A Vértes Plaza alapterülete 32.000 nm, amelyben 60 üzlet került kialakításra, 500 parkolóhellyel, valamint mélygarázst is tartalmazott. A kivitelezés kb. 250 e Ft/nm áron került megvalósításra. A Volán Plaza méretében ugyan kisebb, azonban tematikájában, struktúrájában hasonlít a Vértes Plazahoz. A jelenlegi projekt az elképzelések szerint 25.000 nm bruttó alapterületen valósulna meg 2 eltolt szinten és a földszinten, amibıl a hasznos terület közel 12.000 nm. A buszpályaudvar /peronok, aszfaltozás, szegélykövezés, járda stb./ a Volán elképzeléseinek megfelelıen kerül kialakításra, várható kivitelezési költsége nettó 694.000.000 HUF. A teljes beruházás az összehasonlító adatok alapján nagyságrendileg cca nettó 7.359.000.000 HUF /kivitelezési, tervezési és egyéb/ költséget jelent. Egy közelítı számítást tartalmaz a lenti táblázat, a SZIF 2002-es tanulmánya alapján, ám a jelenlegi tervek és a tanulmányban szereplı tervek idıközben jelentısen megváltoztak, ezáltal végleges adatokat a tervezési fázist követıen lehet pontosabban meghatározni. 15

Alapterület (m2) Buszpályaudvar Járda Peron Út b parkoló Zöldfelület a parkoló Felépítmények Volán kiszolgálóépület Kereskedelmi terület Aula Szociális helyiségek Közlekedı területek Tetıtéri parkoló Egyéb építés Szegélyépítés útburkolat festése külsı útépítés Kivitelezés teljes költsége Tervezés, engedélyeztetés Értékesítés költségei, szakértıi díjak Nettó beruházási költség Áfa Bruttó beruházási költség

22800 1600 3000 13500 1500 2400 800 18060 500 11810 500 250 5000 3500 2350 300

16

Kivitelezés nettó költsége 694 600 000 25 600 000 48 000 000 540 000 000 45 000 000 12 000 000 24 000 000 6 176 185 000

212 650 000 11 750 000 900 000 200 000 000 7 083 435 000 211 000 000 65 000 000 7 359 435 000 1 471 887 000 8 831 322 000

Kivitelezés nettó költsége/m2 16000 16000 40000 30000 5000 30000 250000

150000 5000 3000

III. SZOVA szerepe a projektben 0. Az Ady tér szerepe a projektben Az Önkormányzat és a Vasi Volán által megrendelt Gallisz tanulmány említi elıször a pénzügyi megvalósítás tekintetében a külsı befektetı bevonását, akár ingatlanfejlesztı cég, vagy konzorcium révén közös, azaz PPP jellegő megvalósítással. Ott szerepel elıször az Ady tér szerepe is. A Vasi Volán korlátozott forrásokkal rendelkezik a megvalósításhoz. Rendelkezik azonban a fejlesztés alapjául szolgáló telekterületen saját tulajdonnal, amelyek a saját erı részét képezhetik, valamint az Ady téren lévı jelenlegi buszpályaudvar is sajátja. Azért, hogy a fejlesztés megvalósuljon a Vasi Volán hajlandó lemondani az Ady téri ingatlanról, azaz a fejlesztésért cserébe adná az ingatlant. Az ingatlan jelenlegi értéke kb. 165 Mio HUF. A közmővek fejlesztésre szorulnak, belvárosi ingatlan, könnyen fejleszthetı. A fejlesztéseket követıen hasznosított ingatlan profit oldali értéke 320 Mio HUF. A lenti táblázatban a terület egy lehetséges hasznosítási lehetıségét vázoltuk, azzal, hogy a területen lakóingatlanok kerülnek kialakításra, majd értékesítésre 3 szinten. Telek területe: Beépíthetıség: Értékesíthetı szint: Bruttó alapterület: Hasznos alapterület: Piaci ár: Bevétel: Profit tartalom 15 %:

6.463 nm 70 % 3 13.500 nm 9.000 nm 240.000 Ft/nm 2,1 Mrd HUF 320 Mio HUF

A Volán Plaza megvalósítása szempontjából nagyon fontos a megtérülésben betöltött szerepe, azaz az Ady tér hasznosításából származó bevételek és eredmény hozzáadódhat a Volán Plaza eredményességéhez. Az eddigi egyeztetések eredıjeként a megvalósuló projekt a Volán számára rendkívül kedvezı eredménnyel zárul.

17

Az új buszpályaudvar kivitelezési költségbecslése nettó: Az Ady téri ingatlan fejlesztéseket követı piaci értéke: A projekt területén lévı VOLÁN ingatlan értéke: Eredmény:

694.000.000 HUF 320.000.000 HUF 50.000.000 HUF 324.000.000 HUF

A Volán kulcsszerepe azonban a projekt megvalósíthatósága szempontjából megkerülhetetlen, hiszen a kereskedelmi szolgáltató ingatlanrész alapvetı stratégiája a megnövekedett ügyfél- és utasforgalomra épül, amely generálja a fogyasztói kört. A Volán nélkül a projekt kereskedelmi centrumának nem lehetne üzleti létjogosultsága. 1. A projekt lehetséges konstrukciói A projekt gazdasági összefüggései: Megnevezés Telek nettó vételára Áfa Bruttó ár Illeték 10 % Bekerülési ktg Tervezés ktge Szakértıi díjak /mőszaki ellenır, stb/

Kivitelezés várható költsége Alapterület Az üzlethelységek értékesítése Bérleti szerzıdések akvizíciója külsı cég bevonásával, 3 hónap bérleti díj sikerdíjjal Ügyvédi díjak, szakértıi díjak Total beruházási költség

Összeg 970 000 000 194 000 000 1 164 000 000 116 400 000 1 086 400 000 157 968 000 53 306 000 7 359 435 000 18000nm+22000nm

Aktiválható

Áfa

Bruttó

1 086 400 000

194 000 000

1 280 400 000

157 968 000 53 306 000 7 359 435 000

31 593 600 10 661 200 1 471 887 000

189 561 600 63 967 200 8 831 322 000 -

42 000 000 8 000 000

8 400 000 1 600 000

50 400 000 9 600 000

8 707 109 000

1 718 141 800

10 425 250 800

42 000 000 8 000 000

A fenti táblázat nem tartalmazza a finanszírozás költségeit, mivel a lentiekben látható megvalósíthatósági módozatok, más-más projekt megvalósulási idıvel és megtérülési idıvel számolnak

18

A/ Abban az esetben, ha a SZOVA a telkek megvásárlását követıen az üzleti koncepciót, az összeállított projekt-tervezetet értékesíti, közremőködik a rendezési terv módosításában – kvázi telekspekulációt végzett Ebben az esetben a projekt költségei a telekvásárlás alapvetı költségeit fogja tartalmazni, majd a továbbértékesítésre kerül sor, a minimális eladási ár a nettó 1.086.400.000 HUF + a finanszírozás költsége A jelen változatban az opciós szerzıdések aláírását követıen a projekt értékesíthetı, a vevıkkel való tárgyalások elhúzódása esetén is, 1 éven belül biztosan. A már megkötött opciós szerzıdések szeptember végén és október végén járnak le, tehát az, hogy addig nem hívjuk le az opciót, amíg nem találunk vevıt az ingatlanokra, sajnos nem lehetséges. A projekt jóváhagyása esetén vásárolni kell, a bekerülés finanszírozása akár folyószámlahitelbıl, akár forgóeszközhitelbıl, mindenesetre tıkefizetési kötelezettség nélkül megoldható, áthidaló hitel keretében. A saját erı mértéke tárgyalások függvénye, a telek bank általi beszámítási értékétıl, a potenciális vevıjelöltek szándéknyilatkozatától, az ÁFA-finanszírozástól függıen. Körülbelüli finanszírozási költség 7 % p.a. kamatszinttel és az upfront költségekkel számolva cca. 90.000.000 HUF. A finanszírozási költségekkel növelt break-even bruttó eladási ár: 1.370.400.000 HUF. A kockázatot az ügyletben az jelenti, ha a vevık számára nem vonzó az üzlet, a koncepciót nem lehet értékesíteni. A telkek piaci értéke felett történik az adásvétel, ami annyit jelent, hogy annak feldarabolása és egyéb jellegő hasznosítása, értékesítése esetén veszteséget könyvelhetünk el. Amennyiben a break-even áron adjuk el a projektet azzal a kikötéssel, hogy a buszpályaudvar megvalósítására kötelezettséget vállalnak, akkor ebben az esetben az Ady téri ingatlan lesz a SZOVA haszna. Két menekülési út látszik így is: Az egyik, ha folytatjuk a projektet a B variánssal. Annak, hogy nem jelentkezik vevı egyik oka az lehet, hogy nem tudja felmérni, a tervezés, engedélyezés, a bérlıkkel való megtöltés kockázatát. A másik, ha a telkek megosztását követıen társasház, vagy szociális bérlakás kialakítása keretében történik a hasznosítás. 19

B/ Abban az esetben, ha a projektet a SZOVA elviszi a tervezés, engedélyeztetés, azaz a kiviteli tervek elkészítéséig, építési engedélyek jóváhagyatásáig.

Ekkor a projekt teljes dokumentációja a jóváhagyott és engedélyeztetett terveket tartalmazza, a vásárló számára az engedélyeztetés nem jelent kockázatot. A vételár a telekvásárlás, a tervek elkészítésének, valamint az engedélyeztetésnek, illetve a bérleti szerzıdések megkötésének a költségeit kell, hogy tartalmazza. Nettó eladási ár ebben az esetben: Telek vételára: 1.067.000.000 HUF Tervezés, engedélyezés költsége: 157.967.500 HUF Szakértıi díjak: 53.306.000 HUF Bérleti szerzıdések akvizíciója külsı 41.666.000 HUF cég megbízásaként /1 havi bérleti díj/: Ügyvédi díjak, szakértıi díjak: 8.000.000 HUF Összesen nettó: 1.327.939.500 HUF Tekintettel arra, hogy 2008. februárban történik a rendezési terv-módosítás, azt követıen lehet az építési engedély-kérelmet benyújtani és megszerezni, ami cca. 60 nap, az esetleges hiánypótlások, módosítások miatt 90 nap. Egy éven belül a projekt gazdát cserélhet ebben az esetben is, azaz a finanszírozási költségeket az A/ verzióhoz hasonlóan 1 éves futamidıvel számolhatjuk. A kamatráfordítás azonban magasabb lesz, hiszen a költségek a tervezés, az engedélyezés, a bérleti szerzıdések megkötésének és az ügyvédi díjak költségének összegével növekszik. Akár saját erıbıl történik –hiszen a saját erınek is van alternatív költsége – akár hitelbıl a többletráfordítások finanszírozása kb. 7 % körüli kamatszinttel lehet számolni. A finanszírozás költsége ebben az esetben cca. 120.000.000 HUF. Ekkor a finanszírozási költségekkel növelt break-even nettó eladási ár 1.428.273.000 HUF. A vevıkkel folytatandó tárgyalások függvényében dılhet el az Ady tér sorsa, mivel a vevık az alku részeként számot tarthatnak rá, ahogy a korábbi tárgyalásokon a Rhomberg és a Béres Rt esetében is történt. Az elızetes puhatoló tárgyalások alapján azonban a projekt komoly érdeklıdésre tarthat számot, azaz a projekt nyereségessége az Ady tér nélkül is jónak mondható. A kockázatot az jelenti, ha a vevık nem látnak fantáziát a projektben, vagy a bérleti szerzıdéseket, esetleg a beruházás költségeit nem látják reálisnak, ami a

20

megtérülést alapvetıen befolyásolhatja. /Ez megfelelı elıkészítı munkával és tervezéssel kivédhetı, kockázata kicsi/ Ekkor a menekülési út a projekt továbbvitelével oldható meg. C/ Abban az esetben, ha a projektet a SZOVA végigviszi, azaz mint Beruházó is szerepel a projektben, majd a projekt elkészültét követıen a bérlıkkel való megtöltését követıen értékesíti a projektet Ekkor az építési engedélyek és a kiviteli tervek bázisán kijelöl egy generálkivitelezıt, aki a beruházást lebonyolítja. Ennek pontos meghatározása, abban az esetben lehetséges, amennyiben a kivitelezés tervei rendelkezésre állnak, ez alapján lehet a generálkivitelezıktıl közbeszerzés keretében árajánlatokat kérni, majd a nyertest kiválasztani. Elızetes információgyőjtés és a jelenleg rendelkezésre álló információk alapján a projekt várható kivitelezési költsége nettó 7 359 435 000 HUF. Mivel az elkészült és bérlıkkel feltöltött létesítmény került értékesítésre, ezért a teljes vertikum költségoldalának meg kell térülnie. /7,3 Mrd + 1,428 Mrd/ Ennek minimális nettó eladási ára: 8 787 708 300 HUF + kivitelezés finanszírozás költségei. A telekvásárlástól, az engedélyeztetésen, majd a bérlıkiválasztáson át, a kivitelezési munkák befejezéséig a várható projekt ciklusidı kb. 2 év. Ebben az idıszakban a beruházáshoz kapcsolódóan a projekt elején a finanszírozók egy keretet tartanak rendelkezésre, amelyet készültségi fokoknak megfelelıen lehet lehívni. A Plaza megnyitásáig tıketörlesztés nincs, tehát a ciklusidı 2 éve alatt sem kell fizetni, sıt a lehívás ideje alatti felhalmozott kamatot tıkésítik, azaz a projekt megvalósulásáig semmiféle fizetési kötelezettséggel nem kell számolni. A finanszírozás kamatköltsége a kivitelezésre vonatkozóan 5 % kamatszinttel számolva 200.000.000 HUF. Így a finanszírozási költségekkel növelt minimális bruttó eladási ár: 10.745.250.000 HUF Ebben az esetben is fontos, hogy a vevıkkel miként állapodunk meg az Ady tér sorsáról, mivel a vevık az alku részeként számot tarthatnak rá, ahogy azt említettük korábban a Rhomberg és a Béres Rt esetében is megtörtént.

21

További kockázatot jelent az, hogy a projekt kockázatainak jelentıs része a SZOVA-n csapódik le, azaz az engedélyeztetés, akár a bérlıkkel való megállapodások, akár a telekvásárlás jogi kockázatai, a kivitelezés során fellépı vis maior-ok a növelik a projekt kockázati prémiumát. Abban az esetben, ha a projekt elkészül a bérleti szerzıdések megkötöttek, a bérlık bent laknak, a projekt gazdaságossága könnyen kimutatható, ezért az értékesítésnek különösebb kockázata már nincs. D/ Abban az esetben, ha a SZOVA megvalósítja és megtartja a projektet, azaz saját maga üzemelteti Kiemelten az elkészültét követı üzemeltetés keretében kell elsısorban cash flow alapon vizsgálni a projekt megtérülését. Azért nagyon fontos ez a verzió, mert vélhetıen a többi alternatívánál jelentkezı vevık is hasonló módon fogják a megtérülést vizsgálni. A beruházási és a mőködési pénzáram cash flowtábláját lsd. 1,2 sz. melléklet, a mőködési költségek vonatkozásában 3. sz. melléklet Alapvetı kritériumok voltak a cash flow kialakításánál, kvázi axioma-ként kezeltük: 1. A Számviteli tv szerinti és az adótv szerinti amortizáció szempontjából az alacsonyabbat, azaz a Számviteli tv. Szerintit vettük kiidulópontnak, ennek mértéke 2 % az ingatlanok esetében 2. A beruházás kezdı pénzáramánál a finanszírozás költségeit is tıkésítettük a beruházás végén, a mőködési cash flow elején 3. A hitelkamatok, az infláció, a társasági adó stb. tekintetében feltüntettük a változásokat az egyes években, alapvetıen konzervatív megközelítéssel éltünk a becslésnél 4. A mőködési pénzáram részévé tettük a telek finanszírozási ktgét, azaz a tıke+kamatot, pedig az nem a projekt, hanem a SZOVA finanszírozási kötelezettsége, annak visszafizetése sem kell, hogy illeszkedjen a projekt cash flow lehetıségéhez 5. A mőködési ktgek vonatkozásában inflációval emeltük a mértéket évrılévre. 6. Hozamszámítás lehetısége nem áll fenn, mivel külsı forrásból finanszírozott a projekt, a megtérülés mértéke pedig 5 tényezıtıl függ. /hitelkamat, mőködési ktg, kapacitáskihasználtság, hitel futamidı, beruházás volumene, azaz a kezdı pénzáram total összege/ 7. A projekt pénzügyi konstrukciója szerint a SZOVA megvásárolja a telket, amit a létrehozott projektcégbe apportál, tehermentesen, azaz a SZOVA más 22

ingatlanfedezetet ajánl fel beruházási hitel esetén, vagy a kötvény-kibocsátásból származó forrásból csoportosít át. Mindkét forrástípus mőködıképes lehet. Költségeit tekintve sem kell különbséget tennünk. Az alapvetıen kiderült a cash flow modell többszöri és többféle parametrizálása után, hogy a projekt gazdasági és nyereségességi oldalról megvalósítható, a számok és mutatók a realitás mellett jól láthatóan a projekt megvalósíthatóságát bizonyítják. Minden verziónál arra törekedtünk, hogy a mőködési pénzáram pozitív legyen, vagy legalább a projekt-hitel visszafizetése biztosított legyen. Ezt egyszerően úgy tudjuk elérni, ha az Adózott Eredményhez hozzáadjuk az Amortizációt ezáltal keletkezett volumen kell, hogy fedezze a projekt-hitel tıkerészét. Törekedtünk arra is, hogy az üzemi szintő eredményt kizárólag úgy alakítsuk, hogy a kamatráfordításokra is elegendı legyen a képzıdı nyereség. Néhány verzió, részletesen lsd. melléklet: 1. Verzió Projekt-hitel összege:

7,561 Mrd HUF

Tartalmazza a kivitelezési költségeket, a kezdı pénzáram befejezéséig felhalmozott kamatokat, tervezés és engedélyezés költségeit, azaz az Aktiválható költségeket

A hitel futamideje: Törlesztés: Kamatszint: Üzletközpont kihasználtsága:

20 év Évente, egyenlı tıkefizetés 5 % p.a. Elsı évben 95 % A másodikban 95 % Majd 90 %, 85 %, és végig 80 % Amortizáció /lineráris/: 2% Bérleti díj+rezsi: 6.000 Ft/hó/nm Telekvásárlás 20 éves futamidejő hitel: Részben finanszírozható a projektbıl Kummulált cash flow: 0, azaz 14. évtıl pozitív, azaz a projekt megtérült a projekt megtérülése 14 év A projekt a fenti paraméterekkel nem tudja teljes egészében finanszírozni a telekvásárlás terheit, azokból a SZOVA-nak kell vállalnia az elsı 5 évben, nagyságrendje közel 50 Mio-ról indul az elsı évben és fokozatosan csökken, az 5. évben 40 Mio HUF. Ennek komoly kockázata annyiban lehet, hogy nagymértékben von el forrást az operatív mőködésbıl, a SZOVA hitelfelvételi képességét is nagymértékben lerontja az elkövetkezendı években, azaz más projektek /Ingatlankezelési egység lakóingatlan-fejlesztés, Városgazdálkodás Hulladék-lerakó stb/ megvalósítására kevesebb saját forrás jut. Amennyiben az 23

adózott eredmény terhére történik, akkor kedvezıbb a helyzet, hiszen az operatív mőködést nem veszélyezteti, a tulajdonos pedig nem vonja el osztalékként, ez azt feltételezi, hogy az EBIT minden évben eléri az 50-100 Mio HUF eredményt a SZOVA-ban. Ennek reális lehetısége megvan. 14 év után fog eredményt, akkor 100 Mio feletti nagyságrendben a projekt. 2. Verzió: Projekt-hitel összege:

7,561 Mrd HUF



25 év Évente, egyenlı tıkefizetés 5 % p.a. Elsı évben 95 % A másodikban 95 % Majd 90 %, utána végig 80 % Amortizáció /lineráris/: 2% Bérleti díj+rezsi: 6.000 Ft/hó/nm Telekvásárlás 20 éves futamidejő hitel: Részben finanszírozható a projektbıl Kummulált cash flow: 0, azaz 7. évtıl pozitív, azaz a projekt megtérült a projekt megtérülése 7 év

Ebben az esetben a projekt önjáró lehet, azaz a megtermelıdı mőködésbıl származó pénzáram fedezi a projekt-hitel tıke és kamatát, valamint a telekvásárlás kötelezettségét is, az elsı évtıl kezdve. Ugyanebben a konstrukcióban egy 10 éves Telekvásárlási hitel esetében, a SZOVA utólag évente 25-30 Mio HUF-ot kell, hogy finanszírozzon 5 évig. Utána önjáró a projekt. A 7. évtıl 100 Mio feletti éves eredményt produkál. 3. Verzió: Projekt-hitel összege:

7,561 Mrd HUF


A hitel futamideje: Törlesztés: Kamatszint: Üzletközpont kihasználtsága: Amortizáció /lineráris/:

25 év Évente, egyenlı tıkefizetés 5 % p.a. Elsı, második évben 95 % Majd 90 %, 85 % utána végig 80 % 2% 24

Bérleti díj+rezsi: Telekvásárlás 20 éves futamidejő hitel: Kummulált cash flow: 0, azaz megtérült a projekt

5.400 Ft/hó/nm Részben finanszírozható a projektbıl 8. évtıl pozitív, azaz a projekt megtérülése 8 év

Amennyiben 5400Ft/nm/hó áron szeretnénk kiadni a helységeket, akkor a SZOVA-nak nagyságrendileg 40-50 Mio HUF közötti forrást kell 5 éven keresztül a projektbe beletenni, utána válik önjáróvá a projekt. A 8. évtıl pedig egyre nagyobb mértékő 100 Mio feletti eredményt produkál évente. 4. Verzió: Projekt-hitel összege:

7,561 Mrd HUF



25 év Évente, egyenlı tıkefizetés 5 % p.a. Elsı évben 100 % A másodikban 100 % Majd 95 %, 90 %, 85 %, utána 80 % Amortizáció /lineráris/: 2% Bérleti díj+rezsi: 5.000 Ft/hó/nm Telekvásárlás 20 éves futamidejő hitel: Részben finanszírozható a projektbıl Kummulált cash flow: 0, azaz 10. évtıl pozitív, azaz a projekt megtérült a projekt megtérülése 10 év

Abban az esetben, ha az 5.000 Ft/nm/hó árhoz ragaszkodunk, a hitel futamidejét nem emeljük tovább, a kapacitáskihasználtság növelésével lehet az eredményességen javítani. Ekkor 5 év után válik a projekt önjáróvá, 10. év után termel nyereséget, az elsı 5 évben a SZOVA nagyságrendileg 50-60 Mio HUF saját forrást kell, hogy beletegyen a projektbe. Nyilván a paraméterek változtatásával korlátlan mennyiségő verzió lenne elıállítható, ezek jelentıs része, nem különbözne nagymértékben a vázoltaktól.

25

Összefoglalva: Amennyiben reális képet szeretnénk és közelítenénk egy konzervatív verzióhoz, akkor azt lehet mondani, hogy a Televásárlási hitel 15-20 éves futamidıvel, a projekt-hitel 20-25 éves futamidıvel, a hitelkamatok 5-7 % p.a. tartományában, 5.000 – 6.000 Ft/nm/hó közötti bérleti díjakkal számolva, a kapacitáskihasználtság 80-100 % közötti tartományával elıállítható olyan modell, amely révén a projekt mőködési pénzárama –szükség esetén(!) minimális tıkepótlással – néhány év után önjáró lehet. Minden modellnél elıállítható az a verzió, ahonnan a kummulált mőködési cash flow 0, azaz a projekt megtérül, ennek tartománya a fentiek alapján 5-15 év között van. A megtérülést követıen a projekt minden esetben 100 Mio HUF feletti eredményt produkál évente. Kockázati szempontból azt jelenti, hogy a paraméterek szórása kicsi, azaz alacsony szegmensben lévı kockázatúnak minısíthetı a projekt. E/ A projekt speciális módozata lehet az, amit a Beruházók egy része alkalmaz, amikor a projekt-leírás alapján a Generálkivitelezı van megbízva az engedélyeztetés, a tervezés, a kivitelezés, a leendı bérlıkkel való kapcsolattartás minden feladatával. Ebben az esetben kizárólag az üzlethelységek értékesítése a SZOVA feladata, persze a finanszírozás mellett Erre vonatkozó költségbecslés nehezebb, mint a korábbiakban, függ a generálkivitelezı munkadíjaitól és egyéb költségeitıl is, mindenesetre tapasztalat azt mutatja, hogy kb. 5-6 %-os költségcsökkentés érhetı el a bekerülési költségeket alapul véve. A konstrukció finanszírozása hasonló a korábban már vázolt verziókkal, annak függvényében mi a végleges célja a SZOVA-nak az ingatlannal.

26

2. Kilépési lehetıségek A vázolt konstrukciók kapcsán már jeleztük, hogy hol, milyen kitörési pontok vannak a projektbıl, ennek egy horizontális megközelítése az alábbi ábra:

Bérlık kiválasztása

2007.10. Telekvásárlá s

2008. Október Magasépítés kezdete

2008. Február Építési Engedély

2009. 06. hó Megnyitás

A/

B/

C/

D/

A chart lényege szerint a SZOVA lehetıségei a kilépésre a többféle verziónál más és más. Akár a telekvásárlást követıen, akár az építési engedélyek beszerzése után, akár a bérlıkkel való megtöltést követıen, vagy a generálkivitelezı ajánlata után is kiszállhat a projektbıl, de végig is viheti azt.

3. A finanszírozás lehetıségei A finanszírozás formája és annak mértéke, árazása nagymértékben függ a projekt alternatívái közül attól, amelyik az Igazgatóság véleményezése alapján Szombathely Város közgyőlésének döntése alapján megvalósul. Másik fontos szempont, amely eldönti a forrásszerkezetet, hogy a SZOVA operatív mőködésébıl származó eredmény átfolyatható-e a projektek finanszírozásába, vagy teljesen külön kezelendı, esetleg az operatív mőködés eredményébıl képzıdı forrás milyen hozamelvárással finanszírozhatná a

27

projekteket, így alternatív továbbfejlesztése helyett.

költséget

képezve

az

operatív

mőködés

Az A/ és B/ verzió esetében akár egyszerő kereskedelmi finanszírozás keretében is megvalósulhat a projekt, ha mégis folytatódik, a kereskedelmi hitel, fejlesztési hitellé alakítható. Abban az esetben, ha a bizonytalanság miatt nem határozható meg hogy a SZOVA szerepe hol ér véget, akkor célszerő az elsı pillanattól projektcégben megvalósítani a telekvásárlást is, ezáltal az apport áfakötelezettsége nem befolyásolja a likviditást. A projektcég telekvásárlásához a SZOVA saját forrásából, folyószámlahitelébıl, vagy kötvénykibocsátásból származó pénzeszközbıl biztosíthatja a szükséges volument. Ekkor a projekt saját erejét finanszírozó bármelyik megoldás a SZOVA-n belül marad, a projektcég tiszta telekkel és a telekre vonatkozó finanszírozási kötelezettség nélkül tudja a projektet elindítani. A C/, D/, E/ verzió esetében egyértelmően a klasszikus projektfinanszírozás keretében kell megvalósítani az ügyletet, azaz külsı projektcég létrehozásával, és a projektcégen belüli fejlesztéssel. Ekkor a cég tulajdonrészének eladásával megoldható az értékesítés. A projektcég létrehozásával még mindig kétféle megoldás lehetséges. Ingatlanlízing keretében, vagy projekthitellel történı finanszírozás. Az ingatlanlízing elınye az, hogy nem befolyásolja a hitelfelvevı-képességet, nem terheli túl a cash flow-t, kiszámíthatóan tervezhetı, saját erı nélkül is. Viszont az ingatlan nem kerül tulajdonba, az a lízingcégé egészen addig, amíg a futamidı végén a megvételre nem kerül sor. A projekthitel ezzel szemben a könyvekben egyértelmően megjelenik, a megvalósulást követıen alapvetı tulajdonosi jogok gyakorolhatók, átalakítások, fejlesztések végrehajthatók. A kivitelezésben is nagyobb a mozgástér. Számviteli szempontból is a projekthitel-fejlesztés kedvezıbb, hiszen az értéknövekmény, a good-will értékképzésként itt csapódhat le az értékesítéskor. Speciális, ám a jelenlegi helyzetben nem megkerülhetı szempont, hogy amennyiben SZOVA kötvénykibocsátást hajtana végre, akkor a fejlesztés bármelyik metódusa további külsı forrás bevonása nélkül megvalósítható volna. A megvalósítás során a teljes szabadságfok alapján erıbıl tudna tárgyalni, és nem következhetne be sehol gyengeségre utaló jel, amely a projekt esetleges ár alatti értékesítését jelentené. Érdemes tehát kettébontani a finanszírozási költségeket. Az egyik része, amely a SZOVA finanszírozási szerkezetét módosítja, a saját erı biztosításához 28

szükséges forrás költsége. Ennek futamideje, volumene nagymértékben függ attól, hogy mekkora forrás vonható el a SZOVA operatív mőködésébıl. Ennek fedezete, biztosítéka a banki egyeztetéseket és a közbeszerzés kiírását követıen határozható meg pontosan. A banki gyakorlat alapján az látszik valószínőleg, hogy ingatlan fedezet bevonására lesz szükség, amely értelemszerően nem a projekttelek. A többi paraméter, tehát a futamidı és a törlesztés mértéke függhet a devizanemtıl és a kamat mértékétıl, mindenesetre semmiféleképp sem ronthatja a SZOVA operatív cash flow-ját, illetve a többi fejlesztéshez szükséges forrást sem veszélyeztetheti. A másik hitelvolumen a projekttársaságban megvalósítandó beruházás költségigénye, itt a telek, mint saját erı megléte a projekt felépítményeinek, illetve a kivitelezés egyéb munkáinak /pl. útépítés, aszfaltozás, mélyépítés stb/ elegendı. Ekkor a fedezet és biztosíték maga a projekt, az elkészülı beruházás. A konkrét kondíciókra vonatkozóan közbeszerzés kiírása után tudunk ajánlatokat értékelni. Összefoglalva az elmondható, hogy amíg egyértelmően nem dıl el az, hogy milyen konstrukcióban vállal szerepet a SZOVA a projektben, addig a finanszírozás területén is nehéz tovább lépni. Az látszik, hogy forrás a különbözı finanszírozási technikák révén megteremthetı, a projekt megvalósításának nem lesz forrásoldali akadálya.

29

IV. Projekt jelenlegi állapota 1. Meddig jutottunk el? A SZOVA 2007 júniusában kapcsolódott be a projekt elıkészítésébe. Elsıdleges feladata a területek biztosítása a majdani beruházás számára, valamint az Önkormányzat és a Vasi Volán Zrt. érdekének teljes körő képviselete a beruházásban. A területek biztosítása során a SZOVA elıvásárlási jogot biztosító szerzıdések megkötését kezdeményezi a jelenlegi tulajdonosokkal. A tárgyalások során sikerült a területen meghatározó tulajdonosokkal megegyezésre jutni, ezáltal már az egyeztetések korai szakaszában kijelenthetı, hogy a beruházás nagy biztonsággal meg tud valósulni. Az opciós szerzıdésre irányuló tárgyalások eddigi eredményei: Hrsz. 7030

Tulajdonos Társasház

7030/A/1 Junico Kft. 7030/A/2

Telek területe

Szerzıdéses nettó ár

3660

Prognosztizált ár

Megjegyzés

875 333 333 83 333 333

Mojo Kft

83 333 333 Eladás

fejlesztése nem javasolt opciós szerz. Ok

120 000 000 csak csereingatlan biztosítása érdekli

7030/A/4 Tímár és Társa Kft.

120 000 000 csereingatlan

7030/A/5 Pock Vilmos; Kolonovits István

80 000 000 végleges ár

7030/A/6 Wirtass Kft.

250 000 000 adatok a 2005-ös felmérésbıl

7030/A/7 Takács Gabriella (Fito Trade)

20 000 000 csereingatlan

7030/A/8 Bokor István

19 800 000 eladás alatt 20 millióért egy magánszemélynek 38 000 000 a felszámoló külön értesíti a SZOVA-t az ingatlan értékesítési pályázati kiírásról

7030/A/9 7030/A/1 2 7030/A/1 3 7030/A/1 4 7030/A/1 5 7030/A/1 0

Állapot javaslat

Kermix Innovációs és Bef. Kft. Pecuniaagora Kft.

Forg -Info Bt.

30 000 000 szerzıdéstervezet megküldve

30

nyilatkozat ok

7030/A/1 Stern és Társa 1 Ker. és Szolg Kft.

27 750 000 szerzıdéstervezet megküldve

7030/A/1 Papp-Pharma Kft. 6

40 000 000 nincs eladási szándék

7030/A/1 Molnár Gyula 7

9 000 000 csereingatlan/új üzlet

7030/A/3 Geltek-Service Kft.

37 450 000 május elıtti birtokbaadás esetén + 4 millió forint havonta, garanciát vár a zavartalan üzemelésre 50 000 000 továbbépítési engedélyt kapott, fennmaradást szeretne

Nem vállalható feltételek

7016

Roznár Péter

742

7017/1

Schäffer Krisztián

835

27 000 000

27 000 000 Eladás

opciós szerz. Ok

7027

DKM Kft.

2517

85 000 000

85 000 000 Eladás

opciós szerz. Ok

7029/5 7029/6

Lépték Kft.

14156

750 000 000

750 000 000 Eladás

opciós szerz. Ok

7017/2

Bánhidi Györgyné

140

7029/3

Magyar Állam (Vasi Volán)

871

7028

Vasi Volán Zrt.

5277

7029/2

Magyar Állam (Édász)

40

Teljes

28238

Nem kívánja eladni az ingatlant

12 000 000 csak csereingatlan csereingatlan jöhet szóba, felajánlva kisajátításig maradna Szóbeli megállapodás Szóbeli megállapodás Nem tárgyalt

945 333 333

1 799 333 333

A felmérések alapján a társasház bevonása a fejlesztésbe nem támogatható, mert a prognosztizált 875 millió forintos bekerülési költség mellett elhanyagolható mérető területnövekedést érhetnénk el, amely szükségességét nem indokolja sem az autóbusz pályaudvar, sem a felépítmény területigénye. A felvázolt beruházási javaslat ennek megfelelıen a fennmaradó 24578 m2 területet veszi alapul, melynek várható nettó bekerülési költsége 924 millió forint. Az üzleti tervben ettıl eltérıen nettó 970 millió forint bekerülési költséggel számoltunk, mert ez szükség szerint az opciós szerzıdések prolongálásának esetleges ellentételezéseként, pufferként kezelhetı. Az opciós szerzıdésekre irányuló tárgyalások nem tekinthetık lezártnak, hisz a társasházban piaci értéken tulajdon jog megszerzése a projekt késıbbi kibıvíthetıségének a lehetıségét nyitva hagyja a beruházás számára.

31

2. Ütemezés a további teendık kapcsán /Roll out/ A projekt elıkészítésének további folyamata, valamint a beruházás megvalósításának ütemezése vázlatpontokba szedve a következıképpen alakul: Határidı 2007. augusztus 30. 2007. szeptember 15. 2007. október 31. 2007. november 30. 2007. november 30. 2007. december 31. 2008. február 28. 2008. február 28. 2008. február 15. 2008. február 28. 2008. április 30. 2008. május 31. 2008. július 31. 2008. július 31. 2009. augusztus 31. 2009. október 31.

Feladat További opciós szerzıdések megkötése Projekt üzleti koncepció felállítása Területek tulajdonjogának megszerzése A beruházó meghatározása, együttmőködési megállapodások megkötése, a beruházás üzleti tervének véglegesítése Bontási tervek elkészítése és engedélyeztetése Tervezıi közbeszerzési eljárás lefolytatása Bontási munkálatok elvégzése Facility management céggel megbízási szerzıdés kötése Építési terv elkészítése Rendezési terv módosítás Építési tervek engedélyeztetési eljárásának lezárása Kivitelezıi közbeszerzés lefolytatása Kivitelezés megkezdése Bérleti szerzıdések megkötése, üzemeltetés elıkészítése Kivitelezés lezárása, épület mőszaki átadása, autóbusz pályaudvar üzembe helyezése Létesítmény átadása

A fenti ütemezés arra a koncepcióra épül, ha a SZOVA mint beruházó végigvezeti a projektet. Azonos határidıket azonban akkor is célszerő szerzıdéses keretek között szabályozni, ha a projekt bármely szakaszában külsı befektetı bevonása történik. Az ütemezés kialakításánál a határidıket ráhagyással határoztunk meg, az engedélyeztetési és közbeszerzési eljárási rend figyelembevételével. A forrás biztosítása a projekt teljes idıszakára és részfeladataira részleteiben vizsgálandó, célszerő az itt meghatározott ütemterv alapján egy finanszírozási terv elkészítése is, a tanulmányban már javasolt lehetıségek és finanszírozási formák beépítésével, szükség szerint kombinációjával. A beruházás kifutását a kereskedelmi és szolgáltató létesítmény miatt célszerő egy jelentısebb vásárlási idıszakhoz kötni, amely elısegíti a létesítmény azonnali hatékony mőködését. Fontos megjegyezni azonban, hogy nem tolerálható késés az átadással kapcsolatban, mert egy rosszul idızített megnyitás a ház látogatottságát jelentısen befolyásolhatja, amely az üzemeltetésre negatív hatással lehet.

32

V. SWOT analízis: Strengths/Erısségek Weaknesses/Gyengeségek • Telekvásárláshoz rendelkezésre • Nincs plaza jellegő szórakoztató, szolgáltató és álló idı rövid kereskedelmi létesítmény • Bizonytalan a telektulajdonosok Szombathelyen, a meglévık reakciója az opciós szerzıdések csak részfunkciókat látnak el hosszabbításánál • Koncentrált átmenı forgalom • A forrásszerkezetben magas a napi szinten cca. 45.000 Fı külsı forrás aránya, magas a • Belvárosi területen fekszik tıkeáttétel • Könnyő lesz megközelíteni, jó • A Volán által a projektbıl parkolási lehetıségek ellenszolgáltatás nélkül kivett kb. 400 Mio HUF • Több kilépési pont van a • Üzemeltetési tapasztalat hiánya projektben, ahol megszőntethetı a kockázat • Sok a kis üzlet, a nagy területet bérlık már jelen vannak a • Mozi mindig vonzza a városban látogatókat • Hosszú, 10 év feletti megtérülés Opportunities/Lehetıségek Threats/Veszélyek • A koncentrált közlekedési • A kitörési pontok ellenére a csomópont /vasút, busz/ kockázat belülrıl kezelhetı kiaknázása leginkább, azaz akkor csökkenthetı, ha a projekt • Telekterület utólag is növelhetı továbbvitele történik • Az ingatlan továbbfejleszthetı • Kivitelezés VIS MAIOR • Family centerbıl és a Savaria eseményei, garanciális, Plaza-ból a csalódott, vagy minıségi problémái elégedetlen boltosok átcsábítása • MAGELLÁN CENTER • Új márkák és termékek • A jövıben devalválódhat a jelenhetnek meg a városban tömegközlekedés /busz, vasút/ • Akik eddig is jelen voltak szerepe áttételesen, azok közvetlenül, • Devizakockázat a cross-rate nagyobb felületen jelenhetnek miatt az EUR bevezetéskor meg

33

VI. Összefoglalás A buszpályaudvar költöztetésének gondolata már hosszú évek óta foglalkoztatja a Volán, a MÁV, és az Önkormányzat képviselıit. Talán az elmúlt évek elıkészítı tevékenysége után eljön a pillanat, amikor a projekt a megvalósulás útjára léphet. A kezdeti puhatolódzó tárgyalások azt mutatják, hogy külsı ingatlanfejlesztı cégek részérıl komoly érdeklıdés van a projektre, amely azonban a SZOVA stratégiai céljainak /értsd. Ingatlanhasznosítás, vagyonhasznosítás/ is megfelel. Nagyon fontos szempont, hogy a külsı konkurencia térnyerésének is gátat lehet szabni a projekt felvállalásával. A korábban elkészült mőszaki és közlekedésszakmai tanulmány megerısítette, hogy a Vasút utca – Szelestey u. –Semmelweis u. – Nádasdy u. által határolt terület kifejezetten megfelel az új, XXI századi követelményeknek, az utasok kiszolgálásának és a közlekedésfejlesztési elképzeléseknek is. Az új telek azonban generál egy kiemelkedı üzleti potenciált, lehetıséget, amely a vasútállomás és az autóbuszpályaudvar egymás melletti elhelyezkedésén alapul. A helyszínen és környékén napi szinten körülbelül 50-55e ember fog megfordulni, amely Szombathely viszonylatában komoly vásárlóerıt is jelent. Ennek eredıjeként, az utasok fogyasztási lehetıségeinek és igényeinek kiszolgálása érdekében egy kb. 18.000 nm bruttó alapterülető Kereskedelmi és Szolgáltató Központot is a projekt részévé vált. A projekt kereskedelmi funkciója rendkívül jó referenciákra való hivatkozással bátran kijelenthetı, hogy üzletileg sikeres lehet. A beruházás nagyságrendje és megtérülése elbírja azt is, hogy a Volán részérıl minimális ellenszolgáltatás mellett jön létre az új pályaudvar. A projekt egyik komoly sarkköve a telek jelenlegi tulajdonosainak kivásárlása, majd a kivitelezés szakasza. A SZOVA számára több alternatíva kínálkozik, amely annak függvényében változik, hogy mekkora mélységig tud, vagy akar részt vállalni a projektbıl. A tanulmány a különbözı szakaszok körülbelüli költségbecslését is elvégezte, ezáltal feltárva a projekt nullszaldós helyzeteit is. Kerestük a pénzügyi megoldásokat is a projekt megvalósíthatósága kapcsán, azokat a finanszírozási technikákat, amelyek jól szolgálhatják a projektet. A konklúzió e tekintetben az, hogy vannak olyan lehetıségeink pl.

34

kötvénykibocsátás, amelyek révén nem a forrásoldal lesz a szők keresztmetszet az életre hívás során. A projekt cash flow terve pedig rámutatott arra, hogy gazdasági és megtérülésbeli oldalról, rendkívül jó jövedelmezıséggel bír a projekt, azaz nagyon jó üzleti potenciál van benne. Az, hogy a projekt megvalósul-e a SZOVA fejlesztésében, illetve mekkora mélységben, az az Igazgatóság döntésén múlik, bármelyik verzió megvalósítható, megfelelı nyereségtartalommal és kezelhetı szinten tartott kockázati küszöbön belül.

35

Mellékletek

36

1. sz. melléklet: Vértes Plaza

37

2.sz. melléklet: Érdi Busz-pályaudvar:

38

3. sz. melléklet Újságcikkek Épülhet az Árkád Szegeden (2007. július 6. 9 óra 50 perc)

Zöld utat kapott a szegedi Árkád bevásárlóközpont építése, miután az önkormányzat módosította a terület szabályozási tervét - tudta meg a Napi Gazdaság. A háromszintes plázát a hamburgi székhelyő ECE-csoport, illetve annak magyar cége, az ECE Projektmanagement Kft. mint beruházó mintegy 100 millió euró (körülbelül 25 milliárd forint) beruházással építi. A megnyitásra várhatóan 2010-ben kerül sor. A társaság és a helyhatóság korábban már arról is megállapodott, hogy a szegedi Árkádot a forgalmas Londoni körúton építik fel - számolt be a lap. Módosítani kellett ennek érdekében az úgynevezett kenderfonótömb szabályozási tervét, vagyis hogy kereskedelmi célra is hasznosítható legyen a terület. A szegedi létesítmény egyedi tervek szerint, többek között a terület adottságait figyelembe véve valósul meg - jelezte a beruházó cég. Az építkezés várhatóan 2008 második felében kezdıdik és 2009 végén fejezıdik be. A mintegy 800 dolgozót foglalkoztató, döntıen bérbe adott különbözı mérető üzleteket magában foglaló komplexumot a jelenlegi tervek szerint 2010 elején nyitják meg. Az ECE-csoport 1996-óta van jelen hazánkban, s azóta a budapesti Örs vezér terén, majd Pécsett, utoljára pedig Gyırben épített bevásárlóközpontot. A hazai beruházások értéke immár meghaladja a 100 milliárd forintot. A lap információi szerint az ECE következı hazai beruházását Debrecenben valósítja meg.

39

Elkelt a régió legnagyobb plázája (2007-08-29 07:57:43) Egy héten belül két nagyberuházás is elkelt. Corner irodaházat 60 legnagyobb bevásárlóközpontját, az Arena körüli összegért vásárolták meg.

újonnan épülı budapesti Az átadás elıtt álló Arena millió eurórért, a régió Plázát pedig 400 millió euró

Úgy látszik a tıkebıségben "szenvedı" külföldi ingatlanalapok étvágya továbbra sem csillapodik. Ha valaki jó helyen és megfelelıen nagy méretben fejleszt ingatlant, nyugodtan számíthat arra, hogy még a befejezés elıtt jelentkezik egy vevı, aki jó áron átveszi a beruházást. Persze azért nem ilyen egyszerő a képlet, hiszen egy üresen kongó vasbeton kalitkára nehéz lenne vevıt találni. A közel 30 ezer kiadható négyzetméterrel rendelkezı Arena Corner mellett például már az átadás elıtt olyan cégek döntöttek, mint a Cititbank sıt, az irodaház végig versenyben volt a Magyar Posta elhelyezésére kiírt pályázaton is (végül az Árpad-híd melletti Gateway nyert). A gigantikus méretekkel büszkélkedı Arena Plaza, mely még a Westend-nél is nagyobb, a beruházó Plaza Centers tájékoztatása szerint már 85%-os telítettségnél tart, tehát az angol aAIM befektetési alap szinte a "készbe" ül majd bele. Hamish White, az Arena Corner-t eladásában résztvevı Colliers International Hungary Befektetési Divíziójának vezetıje elmondta, Budapesten ez a tranzakció az ötödik ilyen elıértékesítéses irodaépület projekt az elmúlt 24 hónap során. A szakember kiemelte, az elızetes értékesítés koncepciója vonzó lehet a beruházó és a vevı számára egyaránt, mert a beruházónak a tıke jelentıs része megtérül, és újra használhatóvá válik más projektekben, míg a struktúrától függıen további bevételre tehet szert az épület bérbeadásában való közremőködéssel. A vevı pedig némi kockázatvállalással jellemzıen jobb megtérülést ér el, mint egy teljesen bérbe adott projekt megszerzésével. Számos ajánlatot kaptunk erre a beruházásra is lehetséges befektetıktıl, akik felismerték az épület kitőnı jellemzıit és a hosszú távú bérleti elınyöket - tette hozzá Hamish White. (www.tozsdeforum.hu)

40

Van élet a Westenden túl... - Mi kell egy plázába? 2007.07.09 08:05

Budapesten egyértelmően kiemelkedik a retail piacon a három legsikeresebb bevásárlóközpont, a Mammut, a Westend és az Árkád. Elhamarkodott lenne azonban leírni a többi plázát, s B-kategóriásnak bélyegezni ıket. A legtöbb fıvárosi bevásárlóközpontnak van ugyanis létjogosultsága, igaz a többsénél esedékes már a rekonstrukció, bérlói mix felfirssítés vagy akár teljes rebranding akció is. A retail piacon nem igazán beszélhetünk az irodapiac analógiáján A, B vagy C kategóriákról, mondta el kérdésünkre Pál Erika, a Jones Lang LaSalle retail részlegének vezetıje, hiszen míg az irodaházak esetében jól definiálhatós és mérhetı technikai paramtéterek segítségével lehet az egyes kategóriákba besorolni az ingatlanokat, addig a bevásárlóközpontok esetében ez nem igazán lehetséges. Pál Erika szerint sokkal inkább érdemes sikeres és kevésbé sikeres plázákat megkülönböztetni, hiszen egy bevásárlóközpont üzleti sikeressége nem igazán a technikai feleszerltségén múlik. Az egyértelmően látszik, hogy a három legsikeresebb pláza mind egy-egy kiemelkedıen fontos tömegközlekedési csomópontnál, rendkívől értékes telken helyezkedik el, azaz az ingatlanok legfontosabb és egyben megváltoztathatatlan tulajdonsága, a lokáció már eleve sikerre predesztinálja ıket. Ezzel szemben a kevésbé sikeres projektek (Campona, Csepel Pláza, Eurocenter, Europark, Duna Plaza, Pólus Center, Lurdy Ház, stb.) ebbıl a szempontból szinte kivétel nélkül hátrányban vannak. Ennek megfelelıen ezekben a bevásárlóközpontokban a bérleti díjak is jelentısen alacsonyabbak, a Mammut vagy az Árkád szintjének feét, harmadát érik csak el.

41

A rekonstrukció szükségessége ugyan szinte minden fıvárosi bevásárlóközpontta érvényes, ám a kevésbé sikeres üzletházak esetében ezt szinte kötelezınek lehet tekinteni. A 20-22 fıvárosi pláza többsége több, mint 5 évvel ezelıtt épült meg, s az akkor még korszerőnek számító üzletközpontok felett egyértelmően eljárt az idı, ráadásul a bérlıi mix is egyértelmően frissítésre szorul. Ezeket a vérfrissítéseket több pláza már is lépte, elég ha a Lurdy Házra, a Duna Plazara, a Sugárra, a Csillagvárra vagy a Camponara gondolunk. Az élelmiszer a kulcs A bevásárlóközpontok sikerességét nagy részben a kulcsbérlık is határozzák meg, így ezek kiválasztása különösen fontos a nem kiemelt helyen lévı plázák számára. Pál Erika szerint a legfontosabb feladat egy nagy élelmiszerüzlet (szuper- vagy hipermarket) becsábítása, ez ugyanis kétségkívől a legbiztosabb módszere a bérlık bevonásának. Az élelmiszer üzlet mellett kimelten fontosak a különbözı szolgáltatók (bankfiók, postahivatal, gyógyszertár, stb.) bevonása, melyek ugyan alacsonyabb bérleti díjat tudnak csak fizetni a divatüzleteknél, azonban jelenlétük elengedhetetlen ahhoz, hogy a pláza olyan komplex megoldást nyújtson az ügyfeleknek, ahol minde napi teendıjüket el tudják intézni. A szolgáltatók után harmadikként jönnek csak a sorban a divatüzletek. Örök dilemma viszont az üzemeltetık számára a mozi kérdése, nagyon nehéz ugyanis kimutatni, hogy mennyi embert vonz be a mozi, hiszen arra van példa, hogy egy pláza mozi nélkül is sikeres lehet. A német ECE ugyanis egyik projektjében sem üzemeltet mozit, s az Árkád mégis a 3 legsikeresebb plázához tartozik Budapesten. A mozi nagy hátárnya ugyanakkor, hogy hatalmas beruházást igényel, sok helyet foglal el (jellemzıen több mint 3 ezer négyzetmétert) és relatív alacsony bérleti díj bevételt hoz. Aréna Pláza: kérdıjel kérdıjel hátán A hazai plázapiac egyik nagy kérdıjele volt ügetı helyén, a Kerepesi úton épülı Aréna Pláza. A fejlesztı Plaza Centers ugyan elvileg továbbra is tartja magát az eredetileg meghatározott harmadik negyedéves átadási idıponthoz, ám az építkezés jelenlegi állapotát elnézve már az is meglepı lenne, ha ebben az évben átadásra kerülne az épület. A hatalmas bevásárlóközpont nagy hátránya, hogy gyakorlatilag a senki földjén, két metrómegálló között helyezkedik el, azaz 42

tömegközlekedéssel elég problémás a megközelítése. Információink szerint a Plaza Centers gondolkodik egy olyan megoldáson, hogy a plázát egy fedett mozgófolyosó-szerőség kötné össze (vélhetıleg) a Keleti pályaudvarnál lévı metrómegállóval. Értesüléseink szerint bár az Aréna Pláza sikerességét több piaci szereplı is kétségbe vonja, a bevásárlóközpont már aláírta a bérleti szerzıdést többek között az Electro World-del, a Tesco-val, a Hervis-szel, a C&A-val, a McDonald's-cal, a Burger King-gel, a KFC-vel, az IMAX mozihálózattal, a H&M-mel és a Zara-val.

43

Szombathely Autóbusz-pályaudvar Üzleti koncepciója

Recommend Documents