számvizsgáló bizottság Ellenőrzés időpontja
Válasz
Megakadályozhatja-e és milyen indokkal a közös képviselet (Kft.), hogy számvizsgáló tagként havonta ellenőrizzem a társasház pénzügyeit, a közös képviselőt? A tényállás, ahogy én látom: januári ellenőrzés után kijelentette a közös képviselet, hogy az elkövetkező hónapokban nem lesz pénzügyi ellenőrzés. A meglevő két (!) SZB tag egyike ezt elfogadta, a másik, vagyis én nem akceptáltam ezt. 2013. 02. 06.-án írtam a levelező rendszerünkben, hogy a szokásos időben pénzügyi ellenőrzést tartunk. Időben elküldtem ezt az emlékeztetőt. Válasz nem érkezett egy esetleges időpont módosításra. Postai levelet is írtam, és másodszor is elküldtem az emlékeztetőt a levelezési rendszerünkben. Ebben arról is írtam, ha nem válaszolnak, az időpontot elfogadottnak tekintem. Erre a következő válasz érkezett: „Egyeztetésre Ön javasolhat időpontot, de nem jelölheti ki azt. Legutóbb jeleztem, hogy jelenleg még a 2012-es egyeztetéseknél tartunk. Nem értem, hogy nem sikerült ennek az üzenetnek átmennie. És egy további infó: az Ön által önkényesen megjelölt időpont nem megfelelő. Pontosan abban az időben egy másik ház SZB-ellenőrzését tartjuk a 2012-es évről.” Arról, hogy milyen időpontban várja a mi társasházunk ellenőrzését, nem ír! Valóban egyeztetés alapján kell kijelölni a megfelelő időpontot, és az év elején arra is érdemes figyelni, hogy az előző év zárásának, a beszámolók előkészítésének feladata előbbre sorolandó a havonkénti ellenőrzésnél.
Javaslom, hogy legyen megértő, és ön kérjen időpontot az ellenőrzés elvégzésére, vagy ajánljon fel levelében több időpontot is erre a célra.
Ellenőrzésre kért anyagok
12 Válasz
Hogyan kérheti meg szabályosan a számvizsgáló bizottság az ellenőrzés anyagát (szóban vagy írásban), illetve az ellenőrzendő anyagot hogyan kell átadni a bizottság részére? A számvizsgáló bizottság elkészíthet maga számára egy saját „működési szabályzatot”, amelyben meghatározza, hogy mikor és milyen időszakok vizsgálatát végzik el, kinek a feladata pl. a pénztár, és ki nézi át a banki kifizetéseket, ki lesz az, aki a vállalkozóval kötött számlákat és teljesítéseket ellenőrzi. Az ellenőrizendő anyagot a közös képviselő (könyvelő) nem
adhatja ki ellenőrzésre, hanem meghatározott időben a közös képviselői irodában kell átnézni. Ha jó a kapcsolat a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság között, akkor szóban is megállapodhatnak az ellenőrzés időpontjáról, de ha „feszült” a légkör, akkor érdemes írásban – e-mailben – egyeztetni a munka sikeressége érdekében.
Elnök és gondnok egyszerre
Válasz
Az SZB elnöke egyben a gondnok is. Ő rendeli meg és veszi át a munkát, és ő ellenőrzi a könyvelést. Szerettük volna leváltani őt és a közös képviselőt, de a gondnok a kiadott lakások tulajdonosai nevében olyan meghatalmazásokat ad le, melyeket nem minden esetben a tulajdonos ír alá. Így minden évben elfogadják a beszámolót és a következő évi költségvetési tervet, a közös képviselő megkapja a felmentvényt, hiába szólunk, hogy a tervezetben számolási hiba van. Mit tehetünk?
L0
A számvizsgáló bizottság elnöki tisztsége összeférhetetlenségben van a gondnoki feladatokkal, így azt semmilyen körülmények között nem láthatja el ugyanazon személy. A közös képviselet felelőssége is fennáll az ilyen törvénytelen helyzetekben! Mindenképpen győződjenek meg arról, hogy a megválasztott közös képviselő/társasházkezelő regisztráltatta-e magát a székhelye szerinti önkormányzatnál, és rendelkezik-e a
szükséges szakképzettséggel. Ha nem szerepel a nyilvántartásban, akkor kérhetik az önkormányzatot, hogy tiltsák el ettől a tevékenységtől. A gondnok/SZB elnök leváltását pedig a közgyűlésnek kell elvégezni, és a passzív – meghatalmazást adó – tulajdonostársakat meg kell győzni arról, hogy személyesen vegyenek részt a közgyűlésen, és ne adják szavazati jogosultságukat olyan személynek, aki azzal visszaél.
2000 óta a társasházak szolgálatában
számvizsgáló bizottság Felosztott feladatok
Az önök eljárása teljesen szabályos, hiszen egy ilyen nagy albetétszámú háznál az ellenőrzés másképp el sem végezhető. A leírt módszer mindenben megfelel a jogszabályi előírásoknak, egyetlen rendelet sem írja elő, hogy csak közösen lehet a gazdálkodás ellenőrzését elvégezni. Nagyon helyes, hogy nem csak a számlát, hanem a ténylegesen elvégzett munkát is megnézik, és az is támogatandó eljárás, hogy a hátralékosok ügyében tett intézkedéseket is felülvizsgálják. Csak gratulálni tudok a munkamódszerükhöz.
A mellékvízórák ellenőrzésének kérdésében azonban a közös képviselővel kötött megbízási szerződést kell megvizsgálni: ha ott szerepel a mellékórák leolvasásának kötelezettsége, akkor valóban külön díjazás nélkül neki kellene elvégezni. (Egyébként nem hiszem, hogy ez a szerződésében benne lenne!) A társasházi törvény nem írja elő a mellékvízórák leolvasási kötelezettségét a közös képviselőnek, tehát ezt ő is csak – egyetértés esetén –külön díjazás ellenében végezheti el.
Válasz
420 lakásos társasház 3 tagú számvizsgáló bizottságának a vezetője vagyok. Az ellenőrizendő feladatainkat minden év elején felosztjuk, és az eredményt közösen tárgyaljuk meg, mielőtt tájékoztatjuk a közös képviselőt. Egyikünk a számlákat ellenőrzi, másikunk a könyvelési nyilvántartást, tételesen és havonta. Az egyik tag azt állítja, hogy törvénytelen ez az módszer, mert csak együtt lehet ellenőrizni a pénzügyi forgalmat, nyilvántartást, mert az nem az SZB feladata, és nem is hajlandó semmilyen témával egyedül foglalkozni, és nem is hajlandó aláírni semmit. Állítja pl., hogy nem az SZB feladata az adósokkal szembeni eljárás ellenőrzése, számonkérése, vagy az, hogy nem csak a számlát, de az elvégzett munkát is ellenőrizzük. Minden megállapításunkat írásba foglaljuk és aláírjuk. Támadja a közös képviselőt, amiért rendszeresen – külön díjazásért – ellenőrizteti a mellékvízmérőket, melynek eredménye, hogy a víz-csatorna számla jelentősen csökkent. Szerinte ezt ingyen kellene végezni a közös képviselőnek. A társasház pénzügyileg teljesen pontos, a sok hátralék ellenére még minden évben 1-1 nagyobb felújítást is el tudunk végezni, nincs tartozásunk stb. Igaza van, hogy törvénytelen a munkánk? Igaz, hogy csak csoportban végzett munkát lehet elfogadni, még akkor is, ha azt aláírással is megerősítjük? Igaz, hogy a képviselő ingyen köteles leolvasni a 850 db vízórát?
12
Felelősség
A kötelező műszaki felülvizsgálatok megszervezése a közös képviselő feladata, de azt előzetesen a közgyűlésnek el kell fogadnia. Ha a közösség nem szavazta meg az ezzel kapcsolatos költségeket, akkor annak elmulasztása miatt a közös képviselő nem felelős. A házirend betartása elsődlegesen a tulajdonosok feladata. Ha nem tartják be, akkor a közös képviselő felszólíthatja a tulajdonost annak betartására, és amennyiben közösséget érintő magatartásról van szó, úgy bejelentést tehet az illetékes szabálysértési hatóságnál. Ha a házirend megsértője csak egy-egy tulajdonost zavar a magatartásával, akkor az érintett tulajdonos tehet feljelentést a tulajdonostársával szemben.
A számvizsgáló bizottságot elsődlegesen a gazdálkodás felügyeletével bízza meg a törvény, de természetesen a közös képviselő munkáját is értékelheti, véleményezheti, de nem utasíthatja semmilyen formában. Célszerű ezért írásos feljegyzésben rögzíteni, ha érdemi észrevétele van a közös képviselővel szemben, vagy javasolhatja közgyűlés összehívását, és a napirendre vetetheti a „közös képviselő munkájának értékelése” címmel a problémát. A közös képviselővel vagy a számvizsgáló bizottsággal szembeni kártérítési ügy megindításáról minden esetben csak a közgyűlés jogosult dönteni, egyes tulajdonostársak nem.
K é r d é s e k , v á l asz o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r sash á z i ü g y e kb e n
Válasz
A közös képviselő mulasztásáért (pl.: kötelező műszaki felülvizsgálatok elmulasztása, házirend be nem tartatása stb.) felelősségre vonható-e – akár anyagilag is – a számvizsgáló bizottság? Milyen módon, milyen mértékben?
L1
számvizsgáló bizottság Helyettesítés
Válasz
1.: Ha a tulajdonos cég, akkor lehet-e a cég valamilyen képviselője SZB-tag (a cég tulajdonosa, vagy a cég meghatalmazottja)? 2.: Ha bárkit – akár tulajdonos magánszemélyt, akár cég „képviselőt” – a közgyűlés megválaszt az SZB tagjává, azt helyettesítheti-e bárki más („meghatalmazott”) az SZB üléseken, vagy bármely más SZB tevékenység során? 1.: Számvizsgáló bizottsági tag – a törvény rendelkezése szerint – csak tulajdonos lehet, amely cég esetében a Cégbíróságon bejegyzett cégképviselőt jelentheti (név szerint). Ezt a tisztséget nem ruházhatja tovább alkalmazottjára sem, hanem kizárólag személyesen járhat el az ellenőrzési feladatoknál!
2.: Számvizsgáló bizottsági tagságnál nincs meghatalmazásra lehetőség. Az személyre szóló, és választott funkció, csak az láthatja el (személy szerint), akit megválasztott a közgyűlés .
Írásbeli szavazással történő választás
Az SZB működőképességét kell vizsgálni abból a szempontból, hogy egy taggal – időlegesen – tud-e működni a ház. Ha gondot jelent, akkor össze kell hívni a közgyűlést, és a napirendjére fel kell venni a számvizsgáló bizottság választását.
Írásbeli szavazással számvizsgálót nem lehet megválasztani, tekintettel arra, hogy a személynek be kell mutatkozni, és el is kell fogadnia a megbízást.
Lehet-e cég az SZB tagja? 60 lakásos társasházunk egyik üzlethelyiségének tulajdonosa egy betéti társaság – egy házaspár. Lehet-e a számvizsgáló bizottság tagja ezen házaspár egyébként nem a házban élő tagja? (A törvény szerint tisztségviselő csak természetes személy lehet, a tulajdonostárs pedig egy Bt.) Válasz
12
Válasz
Az SZB egyik tagja váratlanul lemondott, egy másik pedig elhunyt. Kell-e a tagok pótlására – ha igen, mennyi időn belül – rendkívüli közgyűlést összehívnom, vagy meg lehet vele várni a szokásos éves közgyűlést, esetleg a lakókat körbe járva a harmadik SZB taggal írásbeli szavazásra lehet bocsátani az ügyet?
L2
A feltett kérdést a társasházakról szóló törvény a következőképpen szabályozza: 27. § (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; … Ennek alapján csak tulajdonostárs lehet, de nem fejti ki, hogy amennyiben cég a tulajdonostárs, akkor ott kit kell SZB tagnak tekinteni. A cégnyilvántartásról szóló rendelkezések szerint a céget csak a nyilvántartásban megjelölt személy jogosult képviselni, nevében nyilatkozatokat tenni és kötelezettséget vállalni.
A betéti társaságnál ez a személy kizárólag csak a beltag lehet. Fentiek alapján tehát be kell kérni az adott cég cégkivonatát, és az ott megjelölt személyt lehet SZB tagnak megválasztani. Nem árt azonban arra is gondolni, hogy ha a cég képviselete megváltozik, akkor az új tisztségviselő nem lép automatikusan az elődje helyébe, hanem a közgyűlésnek az előzőt fel kell menteni, és az utódot meg kell választani. Én lebeszélném a tulajdonosokat, hogy egy cég képviselőjét válasszák meg a gazdálkodás ellenőrzésére.
2000 óta a társasházak szolgálatában
számvizsgáló bizottság Lemondás módja
A társasházi törvény szerint a számvizsgálói tisztségéből csak a közgyűlés mentheti fel. Természetesen írásban bejelentheti, hogy nem kívánja ezt a feladatot ellátni, de amíg nem tűznek ki új közgyűlést, és nem lesz napirenden a szám-
vizsgáló felmentése, illetve megválasztása, addig a számvizsgálói feladatokat – ha ehhez biztosítják a feltételeket – el kell látnia.
Válasz
Számvizsgáló bizottság tagja vagyok. Sajnos a körülmények olyanok a társasházban, hogy nem a törvényi előírások kerülnek előtérbe, hanem aki jobban kiabál, az nyer, függetlenül attól, mit mind a törvény. Így nem tudok dolgozni. Le akarok mondani. Hogyan tehetem meg? Nem akarom megvárni a következő közgyűlést.
Megfigyelőként résztvevő tulajdonosok A pénzügyi ellenőrzés nálunk – egy korábbi megállapodásunk szerint – minden hónap második csütörtökén van, tehát mindenki tudja tervezni. Jelenleg az SZMSZ-ben meghatározott minimum 3 fő helyett 2 tagja van az SZB-nek – a közös képviselő nem tartja szükségesnek új SZB-tag megválasztását –, ezért eddig voltak olyan pénzügyi ellenőrzések, amikor megfigyelőként jelen volt egy-egy tulajdonos. A következő pénzügyi ellenőrzésre – szokásomhoz híven – megfigyelőként hívtam a tulajdonosokat. A közös képviselő erre telefonon azt közölte, hogy ha az SZB tagjain kívül más tulajdonos is jelen lesz, akkor nem lesz pénzügyi ellenőrzés. A társasház pénzügyi ellenőrzésénél megfigyelőként részt vehet-e a társasház olyan tulajdonosa, vagy annak képviselője, aki nem SZB tag? zottakról csak a számvizsgáló bizottsággal egyeztetett információkat adhatja tovább a tulajdonosok felé. Ennek indoka, hogy ne legyen olyan információ-lánc, amely esetleg félreértésekre adhat okot és a felmerülő hiányosságokat – indokolatlanul – rossz színben tüntethessen fel.
Válasz
A társasházi törvény a számvizsgáló bizottságot bízta meg a társasház gazdálkodásának ellenőrzésével. Önöknél egy tag nem vesz részt ebben a munkában, így „kiegészítőként” kérnek fel egy-egy tulajdonost a jelenlétre. Erre vonatkozóan jogszabályi rendelkezés nincs, és ha a közösség ezt elfogadja, akkor nem tekinthető törvénytelennek. A számvizsgáló bizottsági tagokat viszont csak közgyűlés menthet fel és bízhat meg, így a részt vevő tulajdonos nem írhatja alá az ellenőrzésről készített feljegyzést, valamint nem árt, ha nyilatkoztatják arra vonatkozóan, hogy az ott elhang-
12
A közös képviselő a pénzügyi ellenőrzést – álláspontom szerint – nem függesztheti fel arra hivatkozással, hogy egy tulajdonos a számvizsgáló bizottság tagjainak egyetértése mellett részt vesz az ellenőrzési folyamatban.
Munkavégzés lemondás után A számvizsgáló bizottság tagjait csak a közgyűlés mentheti fel, és ott is lehet új tagot választani. Ilyen esetben – lehetőségekhez képest – gyorsan ki kell tűzni közgyűlést és a napi-
rendi pontok közé fel kell venni: „Számvizsgáló bizottsági tag felmentése, illetve új tag választása”.
K é r d é s e k , v á l asz o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r sash á z i ü g y e kb e n
Válasz
SZB elnök lemond. Neki hivatalosan még dolgoznia kell-e, ha igen mennyi ideig?
L3
számvizsgáló bizottság Nincs SZB
Válasz
A társasháznak már hosszú ideje nincs a tulajdonosok közül megválasztott számvizsgálója. Kinek kell törvényesen ellenőrizni gazdálkodást? Úgy tudom, ezt már a 2010. évre is részletesen szabályozta a társasházi törvény, csak a mi képviselőnk nem tudja, vagy nem akarja betartani. Hová lehet ilyenkor fordulni jogorvosolásért? A társasházi törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a számvizsgálói feladatok elvégzésére külső szakértő céget kérjenek fel, természetesen megfelelő díjazás mellett. Ebben az esetben ő fogja a számlákat ellenőrizni, és a gazdálkodással kapcsolatosan véleményt nyilvánítani. Ha nem kívánnak ezért külső szakembert megfizetni, akkor a közgyűlésen kell meg-
választani – évenként – azt a tulajdonostársat, aki ezt a feladatot ellátja. Külső szervhez nem lehet fordulni azért, hogy valaki vállalja el a pénzügyi ellenőrzés feladatát, e feladat megoldásáról csak a tulajdonosok dönthetnek.
SZB fogadóóra, SZB-ülés Egy kedves számvizsgáló bizottsági elnök társamat – egy másik társasháznál – leváltották. Leváltásának oka, hogy nem tartott fogadónapot, nem tartott vezetőségi ülést külön. A társasházi törvény számvizsgáló bizottságra vonatkozó előírásaiban nem találtam olyan tételt, hogy az SZB elnöknek fogadó napot, illetve SZB-ülést kell tartania. (Nyilván ki kell alakítani valamiféle gyakorlatot, de ha a többi tag nem igényli, akkor – gondolom – nem lehet belőle baj, ha nincs külön vezetőségi ülés.) Nálunk az a gyakorlat, hogy a hónap harmadik hetén van a közös képviselőnek fogadónapja, ha van megbeszélni valónk, akkor jelen vagyok én is, illetve ha olyan megoldandó feladat adódik, akkor megbeszélünk egy napot és találkozunk mindannyian. Megfelelő ez a rendszer? Válasz
12
Teljes egészében megfelelő az önök által folytatott gyakorlat. Valóban nincs jogszabályi kötelezettsége a számvizsgáló bizottságnak fogadóóra vagy vezetőségi ülés tartására. Természetesen nincs akadálya, hogy a számvizsgáló bizottság
maga készítsen egy működési szabályzatot, de ez sem kötelező. Javaslom, hogy továbbra is végezze a munkáját a leírtak szerint.
Tiszteletdíj kifizetése örökösnek
Válasz
A társasháznál az éves közgyűlésen az egyik számvizsgáló bizottsági tagnak tiszteletdíjat szavaztak meg a tulajdonosok. Az illető azonban – sajnálatos módon – a díj kifizetése előtt elhalálozott. Jelenleg az örökös – az özvegye – szeretne jogot formálni a ki nem fizetett tiszteletdíjra, amit a jelenlegi számvizsgáló bizottsági tagok is támogatnak. Kifizetheti-e a közös képviselő a tiszteletdíjat az örökösnek? Ha igen, milyen formában (pl. az örökhagyó megbízási szerződése és a hagyatékkal kapcsolatos dokumentumok alapján)? Ha nem, milyen jogszabály tiltja ezt? Ha nem fizethető ki a tiszteletdíj, esetleg milyen egyéb lehetőségek vannak ennek kompenzációjára?
L4
Öröklés esetén a közjegyző által meghatározott – hagyatékátadó végzésben rögzített – személyt kell örökösnek tekinteni, és ő jogosult azokra a juttatásokra, amelyek az
örökhagyót életében megillették. Ez az időszak azonban csak az örökhagyó életének idejére korlátozódhat, vagyis az említett özvegy nem lesz jogosult a folyamatos juttatásra.
2000 óta a társasházak szolgálatában
