SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG ALKALMAZOTT SZB TAG
Álláspontom szerint összeférhetetlen az alkalmazotti státusz és az ellenôrzés, hiszen a számvizsgáló bizottság ellenôrzô funkciója kiterjed a házfelügyelô díjazására vonatkozó javaslattal. Ilyen esetben a közgyûlés napirendjére fel kell venni a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztására vonatkozó napirendet, és az elôterjesztésbe bele kell írni, hogy
a házfelügyelô ezt a funkciót nem töltheti be még akkor sem, ha egyébként a társasházban tulajdonos. Ez a Th. tv.-ben valóban nincs benne, de általános jogelv, hogy senki nem végezheti el saját munkájának ellenôrzését, és nem tehet – Th.tv. szerinti szabályok szerint – javaslatot a saját munkájára vonatkozó bérre.
Válasz
Beválasztható-e az a tulajdonos a társasház számvizsgáló bizottságába, akivel a társasháznak vállalkozói szerzôdése van házfelügyelôi, takarítási és liftügyeleti feladatok ellátására? A közös képviselô köt vele szerzôdést a feladat ellátására, a közös képviselô ellenôrzi a vállalkozó munkáját, ô pedig a közös képviselô ügykezelôi tevékenységét ellenôrzi, javaslatot tesz a közös képviselô díjazására. A közös képviselô pedig javaslatot tesz a vállalkozó, egyben SzB tag vállalkozása díjazására a vállalkozási szerzôdésben. Én egy kis összeférhetetlenséget látok az ügyben, de konkrétan a társasházi törvénybôl ezt az összeférhetetlenségi szabályt nem tudom kiolvasni. Ha törvényellenes a dolog, mi a közös képviselô feladata?
CÉGKÉPVISELŐ, MINT SZB TAG A társasházi törvény 27. § (3) így ír: „A legalább egy elnökbôl és két tagból álló intézô bizottságot, illetôleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézô bizottság elnökének jogállása és felelôssége azonos a közös képviselô e törvényben meghatározott jogállásával és felelôsségével.” A mi társasházunk 2007. végi ülésén hívta életre a számvizsgáló bizottságot. Az egyik megválasztott személy a társasházban tulajdonnal rendelkezô Kft. nevében volt jelen. (A megbízottnak nincs saját tulajdona a házban.) Kb. fél év múlva derült ki, hogy a megbízottnak nem volt érvényes felhatalmazása a Kft-ét képviselni. (Megbízatása kb. egy évvel korábban lejárt!) Ebben a helyzetben jogszerûen tagja-e a számvizsgáló bizottságnak? a cégvezetô és a Kft. többségi tulajdonosa nem ugyanaz a személy! Erre figyelemmel szerintem betöltheti a számvizsgáló bizottsági tagságot. (Csak megjegyzem, hogy a levélben említett gazdasági társasággal szemben az APEH illetékes Hátralékkezelési Osztálya végrehajtási eljárást indított!)
Válasz
A törvény egyértelmûen rendelkezik, vagyis: számvizsgáló és intézô bizottsági tag csak tulajdonos lehet. Gazdasági társaság tulajdonjoga esetén a cégbíróságon nyilvántartott ügyvezetô, vagy az adott gazdasági társaság tulajdonosa lehet ilyen személy. Megnéztem a cégbírósági adatokat, és úgy láttam, hogy
14
HANGFELVÉTEL KÉSZÍTÉSE SZB ÜLÉSEN A hangfelvétel elkészítéséhez szükséges a jelenlévôk beleegyezése. Ha valaki nem járul hozzá, akkor az ô beszéde alatt ki kell kapcsolni a készüléket, és csak akkor szabad visszakapcsolni, ha olyan személy beszél, aki hozzájárult a felvétel készítéséhez. A hangfelvételrôl rövid idôn belül – általában 8 nap –
jegyzôkönyvet kell készíteni, és utána a hangfelvételt vagy meg kell semmisíteni, vagy olyan helyen kell tárolni, amelyhez kívülállók nem férnek hozzá. A hangfelvétel felhasználása korlátozott, csak olyan személyekkel kapcsolatosan használható fel, akik hozzájárultak a felvétel készítéséhez.
KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN
Válasz
Készíthetô-e a számvizsgáló bizottság ülésérôl hangfelvétel a jelenlévôk tudtával, de némelyek beleegyezése nélkül? Hogyan jogszerû a hangfelvétel készítése?
N1
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG HÁNY FŐS LEGYEN AZ SZB?
Válasz
Nagy társasházban lakom, amelynek mûködéséhez a törvény kötelezôen írja elô, hogy számvizsgáló bizottságot kell választani. Arra sehol nem találok utalást vagy ajánlást, hogy hány fôs legyen a számvizsgáló bizottság. A számvizsgáló bizottságok létszáma nem függ össze a társasházban található lakások számával. Általános gyakorlat a három illetve öt fôs számvizsgáló bizottságok választása. A létszám kialakításánál fô szempont, hogy páratlan számú legyen és saját maguk közül válasszanak elnököt, hogy szavazategyenlôség esetén az elnök dönteni tudjon.
Lényeges szempont, hogy a megválasztott tulajdonostársak tisztában legyenek azzal, hogy mire vállalkoztak. A törvény egyébként számszerûséget valóban nem tartalmaz e tárgyban, de a szervezeti- és mûködési szabályzatban a társasház szabályozhatja ezt a kérdést.
HATÁROZOTT IDŐRE MEGVÁLASZTOTT SZB
Válasz
Társasházunkban a számvizsgáló bizottság tagjait négy hónapnyi, határozott idôtartamra választottuk meg. A mandátum lejárta után a közös képviselô nem hívott össze közgyûlést, így új tagokat sem választottunk. Az adott évrôl szóló beszámoló közgyûlést a következô év júniusában hívta össze a közös képviselet, azonban a beszámolót a közgyûlés nem fogadta el, és számvizsgáló bizottsági tagokat akkor sem választott. Szeretnénk rendezni az elmúlt évi gazdálkodást, azonban a régi számvizsgáló bizottsági tagok nem végzik el az ellenôrzést arra hivatkozással, hogy már nincs erre megbízatásuk. Milyen eljárással tudnánk elôbbre lépni?
14
Sajnos nagyon hátrányosan döntöttek akkor, amikor a számvizsgáló bizottság tagjainak mandátumát határidôhöz kötötték, ráadásul nem voltak figyelemmel a beszámoló elfogadásával kapcsolatos áthúzódó idôpontokra sem. Ha van a tulajdonosok között olyan személy, aki megfelelô szakmai ismerettel rendelkezik, akkor ôt kell felkérni, hogy a társasház elôzô évi számláit, befizetéseit és kiadásait vizsgálja felül és adjon tájékoztatást a tulajdonosok részére, hogy a gazdálkodás rendben van-e, illetve jelezze, hogy milyen hiányosságokat állapított meg. Ha nincs a tulajdonosok között olyan, aki ezt a feladatot elvállalja, akkor célszerû külsô szakembert megbízni a feladat elvégzésével, de számolni kell azzal, hogy ezért fizetni kell.
Javaslom továbbá, hogy minél elôbb válasszanak számvizsgáló bizottságot a tulajdonosok közül, és ne határozzák meg a tisztség betöltésének záros idôpontját. A számvizsgáló bizottsági tag ugyanis a közgyûlésen – természetesen elôre bejelentve és napirendre véve – bármikor lemondhat, de akkor rögtön van lehetôség helyette új tag megválasztására, és nem kerül a társasház olyan helyzetbe, hogy a pénzforgalom ellenôrzése elmarad. Természetesen a közös képviselô tevékenysége sem felel meg a társasházi törvényben írtaknak, hiszen a beszámoló közgyûlés kitûzésének végsô idôpontja május 31-e. Ekkor kell az adott évre vonatkozó költségvetési tervet is elkészíteni, és annak figyelembe vételével lehet dönteni a közös költség mértékérôl, annak esetleges emelésérôl.
HIBÁZÓ SZB
Válasz
Nem világos a törvénybôl, hogy pl. ha elmarad az SzB véleményezése, vagy nem érdemben végzi el az ellenôrzést, és errôl nem számol be a közgyûlésen, akkor ez érvénytelenné teszi-e az elszámolást? A számvizsgáló bizottság, mint funkció nincs végzettséghez kötve, és semmilyen felelôssége nincs a Th. tv. szerint. Sem törvényileg „kifelé”, sem a tulajdonosok felé „befelé”. Kifelé még a megválasztásuk közgyûlési határozata sem támadható utólag (60 nap után) akármit csinálnak – vagy nem csinálnak –, ha ez a tulajdonosoknak nem jó. Pl. hagyja, hogy a társasház a hibás elszámolás kétszeri megszavazásával belemenjen egy perbe, amelyet szinte garantáltan elveszít, és ezzel még anyagi kárt is okoz, még ha nem is felelôs érte.
N2
A számvizsgáló bizottságnak a törvény 51. §-ának (1) bekezdése b) pontja szerint feladata véleményezni a közgyûlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást. Ha e feladatának nem tesz eleget, de a tulajdonosok a közgyûlésen elfogadják a közös képviselô által benyújtott elszámolást, úgy annak elfogadása érvényes lesz. A téves elszámolásból származó kár tekintetében a kö-
zös képviselôvel együtt felelnek, és velük szemben is indítható per – természetesen elsôsorban a közös képviselôvel szemben, de „pertársként” az SzB tagokkal szemben is –, ha bizonyítható, hogy gondos felülvizsgálattal el lehetett volna kerülni a bekövetkezett kárt. A társasházi törvény 27. §-ának (3) bekezdése szerint számvizsgáló bizottságot csak a tulajdonostársak közül
2000 óta a társasházak szolgálatában
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG lehet választani, így valóban nincs végzettséghez kötve. A beszámoló ellenôrzése egyébként – ha a közös képviselô viszont rendelkezik megfelelô szakmai képzettséggel és tudással – nem kíván meg különösebb szakmai tudást, elegendô hozzá a rendelkezésére bocsátott adatok és számlák szerinti ellenôrzése. Ha hibát, vagy rendezetlen állapotot talál, akkor kell jeleznie a közgyûlésen, hogy mit nem talált rendben, illetve mihez kér szakmai segítséget. Ha ezt elmulasztja, akkor a felelôsségre vonást a tulajdonosok vele szemben is kezdeményezhetik. A közgyûlésnek lehetôsége van arra, hogy a rendezetlen helyzetû költségvetés és elszámolás szakmai ellenôrzését külsô személytôl – külön megbízás keretében – rendelje meg, és annak eredményeként döntsön a közös képviselô beszámolójának elfogadásáról, illetve a számvizsgáló bizottság felmentésérôl. A törvény egyébként arra is lehetôséget biztosít, hogy számvizsgáló bizottság helyett évente a közgyûlés által felhatalmazott tulajdonostárs lássa el az ellenôrzési jogkört és feladatot, azonban ennek módjáról a szervezeti- és mûködési szabályzatban rendelkezni kell.
A társasházi törvény 2009. szeptember 30-i módosításával bekerült a könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenôrzési feladatot ellátó személy igénybe vételének lehetôsége az 51/A. §-sal. A törvénymódosítás szerint kötelezô külsô szakember segítségének igénybe vétele az 50 albetét feletti társasházaknál, illetve ahol az éves pénzügyi forgalom a 10 millió forintot meghaladja. A törvény szerint a számvizsgáló bizottság feladat-ellátásának segítésére – különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat elôzetes véleményezésére – legalább regisztrált mérlegképes könyvelôt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minôségében regisztrált személyt vagy gazdasági társaságot kell igénybe venni. A gazdasági ellenôrzési feladatot ellátó személy széleskörû jogosítvánnyal rendelkezik, és feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata.
IB ÉS SZB VÁLASZTÁS Intézô bizottságunk az év elején a képviseletet át kívánja adni profi cégnek. A váltással (választással) egy idôben kell elkészülnie a beszámolónak is? Az új költségvetést ebben az esetben már az új képviselô készíti el? Az IB öt tagja közül három mond le, köztük az elnök. Az IB ezáltal jogilag megszûnik létezni, vagy a maradék két tag valakit maga mellé „véve” indulhat újra a képviseletért? Az SzB három tagja közül egy lemond. A tulajdonostársak nem elégedettek a megmaradó két taggal. Hogyan fejezhetik ezt ki? A közgyûlés kötelezheti-e a megmaradó két tagot, hogy újra jelöltesse és méretesse meg magát, vagy az SzB tagság „folytatólagos”? Ha igen, ennek mi a jogalapja? (Megválasztásukkor nem kötöttünk ki idôtartamot. A társasház elôzô gyakorlata az volt, hogy a megmaradó tagok mellett hosszas könyörgésre valaki végre vállalta a tagságot, de volt többször olyan helyzet is, hogy eleve közölte: eddig és eddig vállalom csak a megbízatást.) A számvizsgáló bizottság újraválasztását célszerû napirendi pontként feltüntetni, mivel megváltozik a közös képviselet módja, így a számvizsgálók feladata is. Ezért célszerû ennek megfelelôen olyan személyeket választani, akik az új elvárásoknak is megfelelnek. Számvizsgálónak azonban csak tulajdonosokat lehet megválasztani, erre figyelni kell.
Válasz
A közös képviseleti mód megváltoztatásáról a közgyûlés dönthet, és ott kell meghatározni az iratok átadásának rendjét és idôpontját is. A beszámoló elkészítésének feltétele, hogy az iratok annál legyenek, aki azt elkészíti. Ha év végével szûnik meg a közös képviselet, akkor természetesen még a régi intézô bizottságnak kell elkészítenie. Ennek idôpontja az új közös képviselet megválasztását követô 30 nap. Ez általában elegendô ahhoz, hogy az elôzô évrôl a beszámolót elkészítsék. Természetesen az új évre vonatkozó költségvetés tervezetét már készítheti az új közös képviselet, amennyiben birtokában van a közmûvek új árainak, valamint a tulajdonosok fejlesztési, karbantartási elképzeléseinek. A külsô megbízott közös képviselet mellett már nem mûködhet intézô bizottság, tehát a „megmaradó” két tagnak is megszûnik a megbízatása. Ha nem sikerül rögtön új közös képviselôt választani, akkor a társasházi törvény módosítása alapján 90 napig köteles az intézô bizottság ügyvivôként a legfontosabb ügyintézési feladatokat ellátni.
14
A társasházi törvény nem rendelkezik arról, hogy a számvizsgáló tagsága milyen módon szûnhet meg, de azzal, hogy napirendre kerül az SzB újraválasztása, egyértelmû, hogy mindenkinek újból „meg kell mérettetnie magát” a választáson. A tulajdonosok pedig akkor járnak el helyesen, ha olyan személyeket választanak, akik a külsô képviselettel hajlandók a kapcsolatot legalább két havonta tartani, elmennek megtekinteni a könyvelést és a számlákat, az észrevételeikrôl pedig a közös képviseletet írásban értesítik. Tehát célszerû lenne megfelelô szakértelemmel rendelkezô tulajdonosok megválasztására javaslatot tenni.
KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN
N3
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG KÉT TAGÚ SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG
Válasz
A társasházunk számvizsgáló bizottságának egyik tagja lemondott. Szükséges-e közgyûlést tartani és új tagot választani, vagy a megmaradt két fô bizottsági tag is viheti tovább az ügyeket? A társasházi törvény 27. § (3) bekezdése szerint legalább egy elnökbôl és két tagból álló intézô bizottságot, illetôleg számvizsgáló bizottságot a tulajdonosoknak maguk közül kell választani. Erre figyelemmel a következô közgyûlésen napirendi pontként szerepeltetni kell a „számvizs-
gáló bizottság tagjának választása” címmel. Ha csak a következô év tavaszán kívánnak újabb közgyûlést tartani – csak ezért nem szükséges közgyûlést összehívni –, akkor lehet az SzMSz-ben rögzített szabályok szerint írásos szavazással dönteni az új SzB tagról.
KI HITELESÍTSEN?
Válasz
A társasház számvizsgáló bizottsága három tagú. Arról nem rendelkezik az SzMSz, hogy melyik két tagot kell megkérni, és ki kéri meg, hogy hitelesítse az írásbeli szavazás eredményét. Mi a teendô ebben az esetben? Mi a jogi helyzet akkor, ha az egyik számvizsgáló bizottsági tag hitelesíti, a másik nem? Ha nem rendelkezik errôl az SzMSz, akkor bármelyik két tag megbízható ezzel a feladattal, de célszerû lenne, ha az egyik az SzB elnöke lenne. Ha mindegyik fél megkapja a szavazatokat, akkor annak
összeszámolásában valószínûleg egyet tudnak érteni. Ha valamilyen vita támadna – értékelési eltérés –, akkor az egyet nem értô fél megtagadhatja a jegyzôkönyv aláírását (hitelesítését), de köteles írásban részletes indokolást adni annak okáról és azt csatolni kell a jegyzôkönyvhöz.
„KÜLSŐS” SZÁMVIZSGÁLÓ
14 Válasz
Hatvan lakásos társasházunkban kötelezô-e mûködtetni számvizsgáló bizottságot? Ha senki nincs, aki vállalja, akkor fel lehet-e kérni „külsôst” a közös képviselô munkájának ellenôrzésére? A társasházakról szóló törvény 27. §-ának (2) bekezdése szerint a huszonöt lakásnál több lakás esetén a közösség gazdálkodásának ellenôrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A törvény szövege egyértelmûen kötelezést tartalmaz. Ugyanezen § (3) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk.
A törvény rendelkezése szerint tehát nincs lehetôség arra, hogy a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy tagjai „külsô” személyek legyenek. Annak viszont nincs akadálya, hogy a számvizsgáló bizottság – a társasházi törvény 51/A. §-ában rögzítettek szerint – igénybe vegyen külsô szakértôt a feladat ellátásának segítésére, és annak költségeit a társasházi közös költségbôl fedezzék.
NYILVÁNOS SZB ÜLÉS
Válasz
1. A számvizsgáló bizottság elnöke összehívta a bizottság ülését. Kérheti-e valamelyik tulajdonos vagy a közös képviselô, hogy az ülés nyilvános legyen? Vagy dönthet úgy a bizottság elnöke – és ha igen, mikor, milyen esetben/ témában –, hogy a bizottság zárt ülést tart? 2. Ha a gazdálkodás, a könyvelés áttekintése a téma, kérheti-e a közös képviselô, hogy a számvizsgáló bizottsági ülés nyilvános legyen?
N4
A számvizsgáló bizottság ülésével kapcsolatosan nincs törvényi szabályozás, arról is az SzMSz-ben lehet rendelkezni. Véleményem szerint nem nyilvános az SzB ülése, de ôk dönthetnek arról, hogy kit hívnak meg az üléseikre. Viszont az SzB döntései nyilvánosak, sôt a beszámoló közgyûlés elôtt kötelezô a véleményüket megkérni, és a tulajdonosok részére írásban megküldeni. (Ha azt megfelelô idôben rendelkezésre bocsátották, vagy ha nem, akkor a döntés elôtt szóban kell tájékoztatást adniuk.)
A számlák és a könyvelés áttekintése természetesen a közös képviselô jelenlétében történhet, mivel azokat a közös képviselô nem köteles „kiadni”, vagyis birtokából átadni. Az SzB által feltett kérdésekre is rögtön tud válaszolni, vagy magyarázatot adni az esetleg hiányos információk esetén. Ettôl függetlenül a számvizsgálók jegyzôkönyvet készíthetnek, ahol az általuk hibának vélt dolgokat felsorolják, és határidô megjelölésével írásos választ kérhetnek a közös képviselôtôl. Utasítási joggal azonban nem rendel-
2000 óta a társasházak szolgálatában
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG keznek a közös képviselô felett! Ha a közös képviselô nem teljesíti az általuk tett javaslatot, akkor a közgyûléshez fordulhatnak, és határozattal kötelezhetik a közös képviselôt
a tulajdonosok által szükségesnek tartott feladat elvégzésére, vagy a hiba kijavítására, illetve az esetleges elszámolás pótlására.
RENDELKEZÉS BANKSZÁMLA FELETT
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Th. tv.) 51. §-a tartalmazza a számvizsgáló bizottság feladatkörét, és ebben természetesen nem szerepel, hogy a társasház bankszámlája felett független rendelkezési joga lenne. A Th. tv. 50. §-a úgy rendelkezik, hogy a közös képviselô, illetôleg az intézô bizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság elôtt, valamint a 48. § (1) bekezdése szerint jogosult az éves elszámolás elkészítésére, és a közgyûlés is részére adja meg a felmentést, ha a beszámolót elfogadják. A törvény értelmezése szerint tehát a számvizsgáló bizottságnak sem a tagjai, sem az elnöke önállóan nem kap-
hat számlakezelési jogot, vagyis átutalást és pénzfelvételt sem teljesíthet. Természetesen annak nincs akadálya, hogy meghatározott keretösszegen felül a számvizsgáló ellenjegyzési jogot kapjon, vagyis a közös képviselô /IB/ mellett ô is aláírja az átutalási megbízást, illetve a készpénz felvételére vonatkozó nyomtatványt.
Válasz
Intézõ bizottsági elnökünk – egyébként rendesen végzi a munkáját – különféle okok miatt sokat van távol, ezért a közüzemi számlák rendszeresen késve kerülnek kiegyenlítésre, az éves késedelmi kamat elég jelentõs összeg. Arra gondoltuk, hogy mennyivel jobb lenne, ha az SzB is érvényesíthetne utalást, mert idõben tudnánk teljesíteni a kifizetéseket akkor is, ha az IB elnök nincs itthon.
Nem lehet azonban a közös képviselô helyettesítésére sem felhatalmazni a számvizsgáló bizottság tagjait, illetve elnökét, hanem erre – ha egyáltalán szükségessége felmerül – a közgyûlés által megválasztott másik tulajdonost javasolt választani, és a számvizsgáló bizottság tagjai, illetve elnöke ebben az esetben is csak ellenjegyzôként szerepelhet.
14
NEM IS VAGYUNK ANNYIAN!
A társasházi törvény szerint 25 albetét felett kell kötelezôen számvizsgáló bizottságot választani. Ez alatt – mint ahogy önöknél – lehet egy fõt megválasztani erre a tisztségre, akinek a feladata az intézô bizottság gazdálkodásának ellenôrzése. Ha erre sem találnak megfelelô személyt, akkor a törvény 51. § (4) bekezdése alapján a társasház közösségének ellenôrzési jogkörét és feladatait
a szervezeti- és mûködési szabályzatban meghatározottak figyelembe vételével kell megállapítani. A szabályzat viszont úgy is rendelkezhet, hogy e feladatokat évente a közgyûlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el, és így lehetôség nyílik arra, hogy évente más-más személy végezze el ezt a feladatot.
KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN
Válasz
Társasházunkban 19 albetét 16 tulajdonos között oszlik meg, közöttük négy házaspár van, illetve egy több tulajdonnal rendelkezô család (idõs szülõk, mindent a gyerekekre bíznak, önálló véleményt három éve nem nyilvánítottak, közgyûlésre mindig meghatalmazást adnak stb.). Így valójában 11 esetleges „külön vélemény” fordulhat elõ. (Ebbõl egy az önkormányzat, akinek meg „mindig minden mindegy”.) Öt fõs intézõ bizottság mûködik a házunkban, tehát marad hat tulajdonostárs. Az ötbõl négyen különbözõ életkorú, egyedülálló hölgyek, akik rengeteget dolgoznak, és örülnek, ha biztosítani tudják a fennmaradásukat. Közgyûlésre nem járnak, mert nincs rá idejük, meghatalmazással képviseltetik magukat úgy, hogy a véleményüket is leírják, tehát nem „szavazó-géprõl” van szó. Az ötödik tulajdonostárs egy fiatal férfi, akinek viszont folyamatosan tetemes közös költség elmaradása van. Ilyen tulajdonosi struktúrában képtelenség felállítani egy számvizsgáló bizottságot! Dönthetünk úgy, hogy addig, amíg intézõ bizottság mûködik, nálunk nem lesz SzB?
N5
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG SZÁMLÁK ELLENŐRZÉSE
Válasz
Társasházunk számvizsgáló bizottságának vagyok tagja. Havonta egy alkalommal a közös képviselô összehívja a bizottságot, ekkor átadja megtekintésre a számlákat, és némely dologról tájékoztatást ad. Mint utóbb kiderült, ezen alkalmakkor nem minden számlára ad betekintési lehetôséget, néhányat nem tesz azok közé, amelyet átad nekünk. Kiderült ez az éves költségvetésbôl – meglepetten láttuk! –, hogy milyen munkálatok lettek „elvégezve”, melyrôl tudomásunk nem volt, azt nekünk bemutatott számla nem igazolta, sem szóban említést nem tett róla. Felszólalásomra válaszolva csak annyit közölt, hogy azért nincs tudomásom bizonyos számlákról, mert nem voltam ott az adott ülésen. De amikor én nem voltam, egy másik bizottsági tag ott volt, és ô sem „találkozott” azokkal a számlákkal. Sajnos a közös képviselô nem úgy végezte el a beszámolást, ahogyan azt a tisztességes munkavégzés megkövetelné! Nem lehetnek olyan számlák, amelyek csak a beszámoló során kerülnek elô, és nincs lehetôség a ténylegesen elvégzett munka felülvizsgálására, illetve a számla valódi tartalmának ellenôrzésére. Megoldás lehet az is, hogy az SzB ír egy levelet a közös képviselônek, hogy az SzMSz-ben foglaltakat a jövôben tartsa be, és ne forduljon elô, hogy nem a teljes pénzfor-
galmat mutatja be a számvizsgáló bizottság tagjainak. Az SzB pedig nagyon alaposan ellenôrizze a számlákat, és a kifizetéseket. Dátumozzák, valamint szignálják le a bemutatott iratokat, így késôbb is ellenôrizhetô, hogy látták-e, vagy csak „elfelejtették”. Ha az együttmûködés ennek ellenére nem lenne megfelelô, akkor pedig a közgyûlésen részletesen be kell számolnia az SzB-nek, hogy milyen hiányosságok mellett kénytelenek dolgozni, és ebbôl milyen hátránya származott a társasháznak.
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG FELADATKÖRE A társasházunk közgyûlése 3 fôt számvizsgáló bizottságnak választott. Az SzB tagok engem választottak elnöknek. Mi a feladata, kötelezettsége, felelôssége az SzB tagnak, illetve elnöknek? Miben jelent különbséget az elnöki titulus a taggal szemben? A megválasztott SzB tagok visszahívásáról a társasházi törvény nem mond semmit. Ha SzB tagságról a megválasztott nem mond le önként, mi a visszahívhatóságra vonatkozó jogszabály? Válasz
14
N6
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Th. tv.) 51. §-a tartalmazza a számvizsgáló bizottság feladatkörét: - bármikor ellenôrizheti a közös képviselô ügyintézését, havonként ellenôrzi a közösség pénzforgalmát, - véleményezi a közgyûlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az SzMSz-ben meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, - javaslatot tesz a közös képviselô, vagy intézô bizottság elnöke és tagjai díjazására, - összehívja a közgyûlést, ha a közös képviselô az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eletet. A törvény értelmezése szerint a számvizsgáló bizottságnak sem a tagjai, sem az elnöke önállóan nem kaphat számlakezelési jogot, vagyis átutalást és pénzfelvételt sem teljesíthet. Természetesen annak nincs akadálya, hogy meghatározott keretösszegen felül a számvizsgáló ellenjegyzési jogot kapjon, vagyis a közös képviselô mellett ô is aláírja az átutalási megbízást, illetve a készpénz felvételére vonatkozó nyomtatványt. Nem lehet a közös képviselô helyettesítésére sem felhatalmazni a számvizsgáló bizottság tagjait, illetve elnökét, hanem erre – ha egyáltalán szükségessége felmerül – a közgyûlés által megválasztott másik tulajdonost javasolt választani, és a számvizsgáló bizottság tagjai, illetve elnö-
ke ebben az esetben is csak ellenjegyzôként szerepelhet. A Th. tv. 51. § (2) bekezdése szerint a közös képviselôn kívül a számvizsgáló bizottság tagjaira és az elnökére is alkalmazni kell a Th. tv. 49. §-ában rögzített kizárási okokat, vagyis nem lehet megválasztani azt a személyt, akit bûncselekmény elkövetése miatt jogerôsen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, valamint akit ilyen tevékenységtôl jogerôs bírói ítélettel eltiltottak, továbbá azt a természetes személyt sem, aki jogerôsen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. A Th. tv. 49. §-a (1) bekezdésének d) pontja visszautal a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény 23. §-ára, amely szerint nem lehet azt a személyt sem megválasztani, aki a gazdasági társaság vezetô tisztségviselôje volt a fizetésképtelenség jogerôs megállapítását követôen három évig, illetôleg azt a személyt sem, aki a felszámolást elrendelô jogerôs végzés meghozatalának napját megelôzô két évben legalább egy évig a felszámolásra került társaságnál vezetô tisztségviselô volt. Amennyiben a gazdasági társaságot a cégjegyzékbôl törlési eljárással törölték, úgy a törlést követô két évig nem lehet más gazdasági társaság vezetô tisztségviselôje, illetve társasháznál közös képviselô, intézô bizottság elnöke, illetve számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja. Ezekre a kizárási okokra vonatkozóan a megválasztása elôtt nyilatkoznia kell mind a közös képviselônek, mind a számvizsgáló bizottság tagjainak és elnökének. Amennyi-
2000 óta a társasházak szolgálatában
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG ben a társasház külsô személyt, vagy gazdasági társaságot bíz meg a közös képviselôi feladatok ellátásával, úgy a szervezetnek ezekre vonatkozóan nyilatkoznia kell, ha a társasház erre igényt tart. A számvizsgáló bizottság a döntéseit bizottságként hozza – tehát mindenkinek alá kell írni a megállapításokat –, de szavazategyenlôség esetén az elnök szavazata lesz a döntô. (Ezért szükséges a 3 fô.)
A számvizsgáló visszahívásának módja: napirendi pontban szerepelnie kell, hogy a „számvizsgáló bizottság vagy tagjának felmentése”. Az elôzménye lehet az, hogy a számvizsgáló írásban közli, hogy nem kívánja a jövôben ezt a feladatot ellátni, illetve a tulajdonosok elégedetlenek vele és javasolják a felmentését.
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG JOGAI ÉS HATÁSKÖRE
1. A számvizsgáló bizottság feladatkörét a társasházi törvény 51. §-a szabályozza, azonban a törvény nem helyezi a közös képviselô, illetve az intézô bizottság fölé, vagyis nem „fônöke”. Álláspontom szerint nincs joga a fizetést megvonni az intézô bizottság tagjaitól, hanem javasolnia kell a közgyûlés összehívását, és napirendre kell tûzni az ilyen intézô bizottsági tagok visszahívását. A közös képviselônek, illetve intézô bizottságnak pedig az a feladata, hogy végrehajtsa a közgyûlés döntéseit, a tisztségviselôk megválasztása és felmentése pedig kizárólagosan a közgyûlés hatáskörébe tartozik.
ni kell azzal is, hogy a vállalkozó beperelheti a társasházat, ha a számla ellenértékét meghatározott idôn belül nem, vagy csökkentett értékben fizetik ki, és ebben az esetben a társasháznak kell indokolnia és bizonyítania, hogy miért tartotta vissza az összeg kifizetését. Ha az egyeztetés nem sikerül, akkor közgyûlést kell öszszehívni, és napirendre kell tûzni a számla kifizetését. Amennyiben az érvényes közgyûlésen a többség megszavazza a kifizetést, akkor viszont azt teljesíteni kell. Az egyet nem értôk és az SzB legfeljebb a kifogásainak jegyzôkönyvbe foglalását kérhetik, és az esetleges késôbbi számonkérésnél ezzel mentesülhetnek a felelôsség alól.
2. Az SzB helyesen jár el, ha az ellenôrzése során súlyos hibákat állapít meg, akkor a tulajdonosok érdekében nem engedi a számla kiegyenlítését. Viszont a megoldás ilyen esetben az lehet, ha a vállalkozóval a közös képviselô, illetve az intézô bizottság elnöke egyeztet, és az egyeztetési folyamatba az SzB-t is bevonja. Természetesen számol-
3. A 15 napon belül összehívást – szerintem – úgy kell értelmezni, hogy pl. január 27-ét követôen február 12-ig ki kell tûzni a közgyûlés idôpontját, amely legközelebb február 23-a lehet, hiszen a tulajdonosokat 8 nappal korábban kell értesíteni a közgyûlés idôpontjáról. Természetesen ettôl késôbbi idôpontra szóló kitûzés is érvényes.
KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN
Válasz
Nálunk 5 tagú IB lett megválasztva, az IB konkrét feladat kiosztása nélkül „mûködik”. Az IB tagok közül ketten abszolút semmi érdemi munkát nem végeznek. Az SzB elnöke ezt látva javaslatot tett a két IB tag képviseleti díjának megvonására. 1. Ha nem dolgoznak, nem foglalkoznak a ház ügyeivel, akkor is ki kell-e fizetni nekik a képviseleti díjakat? Az SzB-nek joga van-e megvonni tôlük a díjazást, és mennyi idôre? 2. Kezdeményezve lett egy könyvvizsgálat, átvílágítás, melynek elvégzését az IB elnök hónapok óta meggátolja. Így a közgyûlés elé vittük volna megszavazásra. A közgyûlést az SzB elnöke kezdeményezte, de az IB elnök „beetette” a tulajdonosokat, és szemet hunynak másfél millió forint kifizetése felett. Mindennek tetejébe az SzB-t tartják hibásnak, mert túlszámlázás, nem valós munka számlázása miatt nem engedik kifizetni a pénzt. 3. A lényeg, hogy a közgyûlés nem közgyûlés lett, hanem átalakult az IB elnök vezette „beszélgetésbe”, és az IB elnök lemondott. Megállapodás született, hogy a lemondott IB elnöknek 15 napon belül össze kell hívnia a közgyûlést. A 15 nap a közgyûlés konkrét idôpontjára vonatkozik, vagy csak az összehívásra, és az idôpont pedig az lesz, amit ô jónak talál?
N7
14
SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG NÉLKÜL
Válasz
Nagy létszámú (160 lakás) társasházban lakom. Társasházunk több hónapja számvizsgáló bizottsági tagok nélkül mûködik. Mind a három tag visszalépett, s helyettük senki sem akarja vállalni ezt a funkciót. A közös képviselô hiába próbálja rábeszélni az ôt támogató embereket, még ôk sem vállalják. Meddig tartható fenn ez az állapot? Az ügyészség, vagy a bíróság megbüntetheti-e társasházunkat a számvizsgáló bizottság hiánya miatt? Ezen kívül még sok problémára is fény derült nemrégiben. A közös képviselô figyelmét többen felhívtuk a hiányosságok pótlására, de mivel sok tulajdonost nem érdekel semmi, így ennek megfelelôen ô sem intézkedik. Meddig van esélyünk felszólítás, illetve büntetés nélkül így mûködni? Az önök helyzetén feltehetôen csak egy ügyészi levél fog segíteni, hiszen valóban nem mûködhet a társasház számvizsgáló bizottság nélkül. Azonban azt is vizsgálni kell, hogy volt-e olyan közgyûlés, amelynek napirendjén szerepelt a „számvizsgáló bizottság választása”. Ha nem, akkor a közös képviselô sem tett meg mindent a törvényesség helyreállítása érdekében. A törvénymódosítás segítséget nyújt a számvizsgáló bizottság részére, hiszen a beszámoló ellenôrzésébe kötele-
zô jelleggel igénybe kell venni regisztrált mérlegképes könyvelôt, vagy könyvvizsgálót. Ennek ismeretében bátrabban vállalhatják a tulajdonosok ezt a feladatot, mivel szakmai segítséget kapnak, és a feladataik ellátását valóban a tulajdonosok érdekeinek szem elôtt tartásával tudják végezni, az esetleges hibák kijavításához útmutatót kapnak. Így javaslom, hogy további beszélgetések során gyôzzék meg a tulajdonosok egy csoportját, mennyire fontos feladat ez, és fel kell kérni ôket a munka elvégzésére.
VÁLLALKOZÓ KIVÁLASZTÁSA Rendkívüli közgyûlés lett összehívva társasházunk tetôfelújítása miatt. (Hitelt vett fel a társasház, megtakarításunk volt 6 millió Ft, a munka elvégzése mindösszesen kb. 28-30 millió Ft.) Több árajánlat lett bekérve vállalkozóktól. A közgyûlésen elhangzott, hogy a számvizsgáló bizottság dönti el, hogy melyik vállalkozóval végeztetjük el a munkát. Ezzel szemben a bizottság összehívására sem került sor, nem tudom végül ki (szerintem a közös képviselô) döntött arról, hogy melyik vállalkozó végzi a felújítási munkát, melyet már el is kezdtek. A közgyûlés napirendi pontjában szerepel a felújítást lebonyolító és a mûszaki ellenôr személyének megválasztása, és illetményük megszavazása. Erre azon formában került sor, hogy képviselônk javasolta saját magát lebonyolítónak, a választási bizottság egyik mûszaki végzettségû tagját pedig mûszaki ellenôrnek, díjazásukat pedig a felújítási költség fix %-ában javasolta elfogadni. Szavazati többséggel mindent elfogadtak úgy, ahogy azt a képviselô javasolta, de a „kisebbségben” felmerült , hogy miért nem lehet más jelöltre is szavazni, illetve a díjazást bizonyos %-ban csökkenteni. A közös képviselõ közölte, hogy erre most már nincs idônk (szerdán volt a közgyûlés), mert hétfôn már a bankban alá kell írni a kölcsönszerzôdést, melynek során be kell jelenteni a lebonyolító és a mûszaki ellenôr személyét. Tehát kész tények elé voltunk állítva, a számvizsgáló bizottsággal elôre egyeztetés nem történt, s mindezt sérelmesnek tartom. Válasz
14
Meg kell vizsgálni a társasház szervezeti- és mûködési szabályzatát, hogy ott milyen feladatokat állapítottak meg a számvizsgáló bizottságnak. Ha abban részletezték, hogy a beérkezô ajánlatokat az SzB-nek be kell mutatni, és véleményt kell tôlük kérni, akkor a közös képviselô megszegte az SzMSz elôírásait. A közgyûlési napirenden szereplô témában nem csak a közös képviselô jogosult elôterjesztést vagy javaslatot tenni, hanem a társasház tulajdonosai és természetesen az SzB tagok is. Ha viszont a közgyûlésen nem tudtak új személyekre javaslatot tenni, akkor abban az esetben csak a
N8
közös képviselô által javasolt személyekrôl lehet dönteni. Ha a többség a javasolt személyeket elfogadta, akkor az érvényes döntésnek minôsül. Annak megváltoztatása csak a bíróságon indított perben lehetséges. Az idô rövidségére való hivatkozás nem értelmezhetô, hiszen a kölcsönszerzôdés megkötését követôen is lehet a munkavégzéssel arányos díjazásban megállapodni. Viszont ha már meghozták a döntést, és a többség elfogadta a díjazás mértékét, akkor ennek megváltoztatása is csak bírósági hatáskörben lehetséges.
2000 óta a társasházak szolgálatában
