STAY OKAY IN ENSCHEDE!

STAY OKAY IN ENSCHEDE ! HERONTWIKKELING VOORMALIGE ARKE-LOCATIE

Opdrachtgever:

Dura Vermeer

Uitgevoerd door:

Mandy de Gunst Laurens Kuipers Veronika Thies Leonie Veltkamp Jeroen Versteegh Jessica Welles Groep 6

Opleidingen:

Vastgoed en Makelaardij Ruimtelijke Ordening en Planologie

Datum:

13 januari 2011

STAY OKAY IN ENSCHEDE ! HERONTWIKKELING VOORMALIGE ARKE-LOCATIE

Opdrachtgever:

Dura Vermeer

Uitgevoerd door:

Mandy de Gunst Laurens Kuipers Veronika Thies Leonie Veltkamp Jeroen Versteegh Jessica Welles Groep 6

Opleidingen:

Vastgoed en Makelaardij Ruimtelijke Ordening en Planologie

Datum:

13 januari 2011

Stay Okay in Enschede!

2

Voorwoord Voor u ligt het ontwikkelingsplan met de herbestemmingmogelijkheden van de voormalige Arke-locatie in Enschede. Dura Vermeer en Trebbe zijn eigenaar van deze locatie en zijn op zoek naar een nieuwe bestemming. Bij deze willen wij Dura Vermeer bedanken voor het verlenen van de opdracht. Graag willen wij hierbij de begeleiders bedanken: Rik Zeeuwen, Martijn Huting, Fransje Droesen, Marieke Daemen, Henk van Hooijdonk en Angelique Overzet. Als er onduidelijkheden waren, konden wij altijd bij hen terecht. Tevens willen wij Dhr. Herder van Dura Vermeer Hengelo bedanken, omdat hij in het begin van het onderzoek ons een kijk op het gebouw heeft gegeven en daarbij basisinformatie beschikbaar heeft gesteld zodat wij een goede start met het onderzoek konden maken. Na het lezen van dit ontwikkelingsplan hopen wij u een duidelijk beeld gegeven te hebben van de mogelijkheden die deze locatie biedt voor u als eigenaar om deze locatie aantrekkelijk te maken en te houden voor de toekomst.


3

Samenvatting Voor de locatie van het voormalig ‘Arke gebouw’ in Enschede is gekozen om een hostel en studentenhuisvesting te realiseren. Voor het hostel is de landelijke hostelketen Stay Okay benaderd. Mede dankzij de ligging, nabij het station, het centrum en het muziekkwartier, zijn zij positief over een mogelijke ontwikkeling aan de Deurningerstraat in Enschede. Aan de hand van de eisen van Stay Okay is dit ontwerp tot stand gekomen. Het bestaande gebouw aan de voorzijde wordt opgesplitst in drie blokken. Hierin zal het hostel gevestigd worden. Op de begane grond in het linkerblok komt een vergaderruimte, in het middenblok het restaurant en in het rechterblok de receptie met een loungegedeelte. Aansluitend op het restaurant zal op de binnenplaats een terras met parkachtige uitstraling komen. Op de drie verdiepingen daarboven zullen slaapzalen gecreëerd worden, met op elke kamer eigen sanitair. In totaal is er ruimte voor meer dan 200 bedden. Een groep die goed aansluit op de bezoekers van het hostel, zijn studenten. Daarom worden aan de achterzijde van het linker- en rechterblok van het hostel twee blokken met studentenwoningen gerealiseerd. Eén blok zal bestaand zijn en het ander zal worden nieuw gebouwd. In totaal worden er 48 studentenwoningen gerealiseerd. Om in te spelen op de vraag naar kwalitatief betere studentenhuisvesting, zoals uit de marktanalyse blijkt, heeft elke kamer een eigen keuken en badkamer. Parkeren is aan de achterzijde van het plangebied, waar voldoende parkeerplaatsen wordt geboden voor alleen de bezoekers van het hostel en de studenten. Om te voorkomen dat mensen van buiten hier gaan parkeren, wordt de parkeerplaats afgeschermd met een slagboom. De gehele parkeerplaats wordt afgeschermd met groen, zodat het blik niet teveel opvalt. Het bestaande gebouw voldoet niet meer aan de eisen ten aanzien van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid die in het bouwbesluit worden genoemd. Daarom is gekozen om het casco te laten staan en vanuit daar een nieuw gebouw neer te zetten. Wat betreft de welstandseisen is de onderste laag belangrijk. Deze moet openheid uitstralen en dus uitnodigend zijn. Door middel van grote glazen wanden aan de buitenkant van het gebouw wordt dit gerealiseerd. De boekwaarde van het ‘Arke gebouw’ is €2.400.000 miljoen. Dura Vermeer heeft aangegeven een laag positief saldo te accepteren. Na de herontwikkeling is een nette contante waarde ontstaan van € 2.874.252. De toegevoegde waarde is dus €474.252. De totale opbrengsten komen uit op €9.071.580 en de totale kosten op €5.445.425. Dit levert een winstmarge op van 8.71%. Daarmee is de doelstelling van Dura Vermeer gehaald. Het plangebied valt onder het bestemmingsplan ‘Lasonder-Zeggelt’. Op dit moment rust de bestemming kantoren op dit gebied. Aangezien er een hostel en studentenhuisvesting komt, voldoet het concept niet aan het huidige bestemmingsplan. Het bestemmingsplan dient te worden aangepast tot ‘Gemengd’, omdat het hostel een recreatiefunctie heeft. Dit kan door middel van een afwijkingsbesluit van de Wabo of een partiële bestemmingsplanherziening. Daarnaast is er een omgevingsvergunning en een dranken horecavergunning nodig. Deze kan tegelijkertijd met de bestemmingsplanherziening meelopen en kan, voordat het bestemmingsplan definitief is verklaard, worden ingediend. De omgevingsvergunning volgt een uitgebreide procedure en duurt daarom 26 weken, met de mogelijkheid om het met zes weken te verlengen. De dranken horecavergunning is nodig aangezien er in het hostel een restaurant wordt gevestigd waar alcoholische dranken geschonken zullen worden. Zoals blijkt uit de gegevens van de analyses is het project financieel, maatschappelijk en juridisch haalbaar. Het project kan worden vervolgd. De belangrijkste vervolgstappen zijn het contracteren van de afnemers, het indienen van de vergunningaanvraag, herziening bestemmingsplan, het stichten van een samenwerkingsverband en het rond krijgen van de financiering.


4

Inhoudsopgave Voorwoord........................................................................................................................................................... Samenvatting .......................................................................................................................................................

1. Inleiding ......................................................................................................................................................... 6 2. Toelichting concept ....................................................................................................................................... 7 3. Verantwoording vanuit de markt .................................................................................................................. 9 4. Financiële verantwoording .......................................................................................................................... 11 5. Bouwtechnische verantwoording................................................................................................................ 12 6. Juridische verantwoording .......................................................................................................................... 13 7. Maatschappelijke verantwoording .............................................................................................................. 16 8. Vervolgstappen ............................................................................................................................................ 17

Bronvermelding ............................................................................................................................................... 19

Bijlage 1: Omgevingsanalyse ........................................................................................................................... 24 Bijlage 2: Marktanalyse ................................................................................................................................... 29 Bijlage 3: Financiële analyse ............................................................................................................................ 32 Bijlage 4: Bouwtechnische analyse .................................................................................................................. 34 Bijlage 5: Beleidsanalyse.................................................................................................................................. 36 Bijlage 6: Wet algemene bepaling omgevingsrecht ........................................................................................ 38 Bijlage 7: Krachtenveldanalyse ........................................................................................................................ 39 Bijlage 8: Brand Circle ...................................................................................................................................... 40 Bijlage 9: Tekeningen....................................................................................................................................... 41 Bijlage 10: Spinnenweb ................................................................................................................................... 46 Bijlage 11: Moodboard .................................................................................................................................... 47


5

1. Inleiding De opdracht is om de voormalige Arke-locatie in Enschede te herontwikkelen. Deze opdracht is opgezet door Dura Vermeer Hengelo. Zij hebben dit pand samen met Trebbe al een paar jaar in eigendom en zijn op zoek naar een nieuwe bestemming voor deze locatie. Deze bevindt zich op de hoek van de Deurningerstraat en de Doctor Benthemstraat. Aan de overzijde van het perceel bevindt zich de T-spitsing van de Deurningerstraat met de Raiffeisenstraat. Het perceel grenst aan de zuidzijde aan het ‘Boerenkerkhof’ dat is ingericht als park en aan de oostzijde aan een studentencomplex. Aan de noord- en westzijde grenst het perceel respectievelijk aan de Docter Benthemstraat en de Deurningerstraat. Het betreffende perceel aan de Deurningerstraat 16 maakt deel uit van het binnensingelgebied en bevindt zich aan de noordzijde van het stadcentrum (zie bijlage 1 - Omgevingsanalyse). Er is begonnen met het analyseren van de omgeving, de markt, de financiële haalbaarheid, de bouwtechnische aspecten, de juridische aspecten en het krachtenveld. Aan de hand van deze analyses is het concept tot stand gekomen. In de hoofdstukken die volgen wordt er eerst een toelichting gegeven op het concept. Hierbij wordt ingegaan op de doelgroep, het ontwerp en de kwaliteit van de ruimtelijke inpassing. Vervolgens wordt het concept onderbouwd aan de hand van bovengenoemde analyses. Voor meer informatie bij de onderbouwingen wordt verwezen naar de bijlagen. Als laatste onderdeel komen de vervolgstappen van dit project aan bod. Op basis van bovengenoemde hoofdstukken ontstaat een ontwikkelingsplan voor de voormalige Arkelocatie.


6

2. Toelichting concept Stay Okay in Enschede! Voor de invulling van de voormalige Arke-locatie is gekozen voor een hostel in combinatie met studentenhuisvesting als meest geschikte invulling. De verantwoording van deze keuze wordt hieronder verder uitgewerkt. Daarbij wordt ingegaan op de doelgroep, het ontwerp en de kwaliteit van de ruimtelijke inpassing. Doelgroep De eindgebruiker staat centraal bij de ontwikkeling van een concept. De doelgroep die een hostel aantrekt heeft verschillende kenmerken. Deze mensen zijn op zoek naar een betaalbare overnachtingsmogelijkheid en verwachten daarbij niet de luxe van een hotel, omdat dit van ondergeschikt belang is. Zij zijn primair geïnteresseerd in de stad zelf met haar voorzieningen. Deze groep hecht veel waarde aan sociale contacten en het leren kennen van andere culturen. Bij deze doelgroep kan er gedacht worden aan studenten, scholieren, gezinnen, backpackers en mensen uit het bedrijfsleven (zie bijlage 8 – brandcircle) De groep die het best aansluit bij de gasten van een hostel zijn studenten. Zij hebben over het algemeen dezelfde levenswijze. Het gemak staat voorop en zij willen een betaalbaar verblijf met een bepaalde kwaliteit die zij voor die prijs kunnen verwachten. Zij hechten waarde aan een woning dichtbij het centrum met de daarbij behorende voorzieningen. Daarnaast leggen studenten makkelijk contact en spreken zij over het algemeen redelijk goed een andere taal, zoals Engels of Duits. Een belangrijke reden voor de combinatie van een hostel en studentenhuisvesting is dat de studenten gebruik kunnen maken van de faciliteiten van het hostel. Studenten kunnen bijvoorbeeld eten in het restaurant. Hierbij kan gedacht worden aan het bieden van een betaalbare daghap waar zowel de bezoekers van het hostel als de studenten gebruik van kunnen maken. Verantwoording keuze De keuze voor dit concept is voortgekomen uit de verschillende analyses die zijn uitgevoerd. Voor beide partijen zijn de ligging nabij het centrum en de daarbij behorende voorzieningen zeer interessant. Daarnaast is voor wat betreft de studentenhuisvesting uit de marktanalyse gebleken dat er vraag is naar kwalitatief betere studentenhuisvesting in het gebied binnen de singels (zie bijlage 2 - Marktanalyse). Voor het hostel zijn ook de gunstige ligging ten opzichte van het station en de goede bereikbaarheid belangrijke argumenten (zie bijlage 1 – Omgevingsanalyse). Daarbij ligt Roombeek op korte afstand en biedt het vele mogelijkheden in combinatie met het hostel. Zo kan bijvoorbeeld gedacht worden aan arrangementen voor bedrijven of toeristen met informatie over en een rondleiding op Roombeek. Voor wat betreft het hostel is contact gezocht met Stay Okay, dat is de grootste hostelketen van Nederland. De contactpersonen bij Stay Okay zijn positief over het idee om een hostel te vestigen in Enschede en zijn benieuwd naar het uiteindelijke concept met de daarbij behorende onderbouwing. Het concept is grotendeels uitgewerkt aan de hand van de eisen van Stay Okay. Het ontwerp Zoals te zien is op de tekening hiernaast is voor de indeling van het perceel gekozen voor een symmetrisch ontwerp. In de drie blokken aan de voorzijde wordt een hostel (rood) gevestigd en in de twee gebouwen daarachter wordt studentenhuisvesting (blauw) ge-realiseerd. Dat sluit aan op de bestaande studentenhuisvesting (grijs) op het aangrenzende perceel. In de huidige situatie lijkt het door de geschakelde bouw, wanneer er schuin van voren naar het gebouw wordt gekeken, Stay Okay in Enschede!

7

alsof het uit drie losstaande gebouwen bestaat. Deze drie losstaande gebouwen vormen de basis van het nieuwe ontwerp. In het ontwerp krijgt het gebouw gezien vanaf de Deurningerstraat daadwerkelijk het uiterlijk van drie losstaande gebouwen. Tussen deze gebouwen wordt de doorkijk naar achteren gemaakt en ontstaan er zichtlijnen naar het gebied achter de bebouwing. Door deze zichtlijnen wordt er meer openheid in het gebied gebracht en lijkt het gebouw minder kolossaal en massief dan het voorheen was. De drie losstaande gebouwen zullen drie soortgelijke blokken zijn, die onderling op de begane grond met elkaar zijn verbonden, om de leefbaarheid van het hostel te waarborgen. Deze verbindingen worden gevormd door glazen gangen om de zichtlijnen en de openheid van het ontwerp zo min mogelijk te belemmeren. Daarnaast worden compleet nieuwe buitengevels gerealiseerd, die tevens de mogelijkheid bieden om te voldoen aan de vereiste daglichttoetreding (zie bijlage 4 - Bouwtechnische analyse). In elk blok bevindt zich op de begane grond een faciliteit en op de verdiepingen daarboven zijn de slaapkamers van het hostel. In totaal is er ruimte voor meer dan 200 bedden. In het rechter blok, bekeken vanaf de Deurningerstraat, bevindt zich op de begane grond een receptie met een loungegedeelte (oranje). Er is gekozen om de receptie in dit blok te plaatsen, omdat de mensen die van het station komen als eerste dit blok passeren. In het middelste blok komt een restaurant met aansluitend het terras georiënteerd op de parkachtig ingerichte binnenplaats. Dit blok is voor het restaurant (lichtgroen) de meest geschikte plek, omdat dit het centrale punt van het hostel is. Er bestaat hier de mogelijkheid voor een extra hoog plafond, doordat de vloer met 1,6 m wordt verlaagd. In het linker blok wordt een multifunctionele ruimte (geel) gerealiseerd, waar vergaderingen, partijen, bijeenkomsten en dergelijke kunnen plaatsvinden. Een dergelijke ruimte wordt door Stay Okay geëist. (zie bijlage 9 – Tekeningen) De keuze om het gebouw op te splitsen in drie delen biedt Stay Okay de mogelijkheid om de verschillende doelgroepen gescheiden te kunnen huisvesten. Zij hebben aangegeven verschillende groepen mensen aan te trekken. Deze groepen hebben verschillende wensen en door deze in aparte blokken te plaatsen kan beter op de verschillende wensen worden ingespeeld. Het restaurant is toegankelijk voor de bezoekers van het hostel, de studenten en de buurtbewoners. Op deze manier wordt er geen harde afbakening gemaakt tussen de bezoekers van het hostel, de studenten en de buurtbewoners, maar kunnen deze mensen elkaar juist ontmoeten. Dit is ook de gedachte achter de te realiseren binnenplaats, deze semi-openbare ruimte is voor iedereen toegankelijk en wordt ingericht als een aangename verblijfplaats. Op deze binnenplaats is ruimte voor een terras dat hoort bij het restaurant. Daarnaast sluit de binnenplaats in zowel zijn functie als met zijn groene elementen aan op het naastgelegen park het ‘Boerenkerkhof’. Beiden bieden een vorm van recreatie en dienen als groen in de stad. Deze groene elementen in de stad zijn van groot belang omdat de structuren breken en de omgeving leefbaarder te maken (zie bijlage 1 - Omgevingsanalyse). Het parkeren vindt plaats aan de achterzijde van het perceel, grenzend aan het perceel van de achterliggende studentenhuisvesting. Het parkeren gebeurt op maaiveld en wordt ruimtelijk zo ingepast dat het geen afbreuk doet aan de uitstraling van de omgeving. Het parkeren gebeurt niet geheel afgeschermd, maar er is juist gekozen om het, net als de binnenplaats, heel open te houden. Er wordt gewerkt met groen om het aan te kleden en het beeld wat te verlichten. De parkeerplaatsen zijn echter niet toegankelijk voor iedereen. Door middel van een slagboom zal deze alleen te bereiken zijn voor de bezoekers van het hostel en de studenten die op het perceel zijn gehuisvest. De te realiseren studentenhuisvesting vormt de verbinding tussen het hostel en de reeds bestaande studentenwoningen op het aangrenzende perceel. De studentenwoningen zijn net als het hostel georiënteerd op de binnenplaats, om zo min mogelijk geluid op de omgeving af te geven (zie hoofdstuk 5 bouwtechnische verantwoording). Het linker blauwe blok achter het hostel zal worden omgebouwd naar studentenhuisvesting. Het rechter blauwe zal echter nieuw gebouwd moeten worden. In totaal worden in beide gebouwen samen 48 studentenkamers gerealiseerd. Omdat er vraag is naar kwalitatief betere huisvesting voor studenten is gekozen om elke kamer te voorzien van een eigen badkamer en kleine keuken (zie bijlage 2 – Marktanalyse). Het uiterlijk van de bebouwing op het perceel wordt gekenmerkt door een strak en modern uiterlijk met veel glas. Daarbij wordt voldaan aan de eisen van welstand (zie hoofdstuk 5 - Bouwtechnische verantwoording).


8

3. Verantwoording vanuit de markt Wanneer er voor de voormalige Arke-locatie naar een herbestemming wordt gezocht, wordt er al gauw gedacht aan appartementen of kantoren, eventueel in combinatie met winkelruimten. In de marktanalyse is gekeken naar de verwachte vraag naar genoemde bestemmingen. En daarnaast is onderzocht of het vestigen van een hostel realistisch is, mogelijk in combinatie met studentenhuisvesting. Omdat het noodzakelijk is om in een onzekere markt buiten de standaardbestemmingen te denken. Kantoren, appartementen en winkels Uit de marktgegevens blijkt dat het realiseren van appartementen voor de particuliere sector geen logische stap is, omdat het aanbod hier de vraag ruim overstijgt. Tevens is het realiseren van nieuwe kantoorruimten op deze locatie naar verwachting niet haalbaar, omdat de locatie hiervoor niet geschikt blijkt. Veel bedrijven verhuizen naar een van de drie grote kantoorlocaties in Enschede (Vastgoedrapportage Twente, 2010). Kleinschalige winkelruimten zullen op deze locatie mogelijk in de toekomst aantrekkelijk worden, omdat de directe omgeving herontwikkeld gaat worden. Maar ook dan zal het in combinatie met een andere invulling gepaard dienen te gaan. (Zie bijlage 2 – Marktanalyse). Hostel Enschede is een stad die met name op het gebied van cultuur steeds meer (groepen) mensen naar de stad toe trekt. Redenen daarvoor zijn bijvoorbeeld de vernieuwde binnenstad, het Muziekkwartier en de wijk Roombeek, maar ook het steeds beter presterende FC Twente. Het gevolg is dat mensen graag zouden willen overnachten in de stad Enschede. Mensen die nu willen overnachten in de stad kunnen terecht in één van de hotels in de stad. Dit is echter voor veel (groepen) mensen te duur, met als mogelijk gevolg dat zij korter verblijven of helemaal afhaken. Een hostel zou een goed alternatief kunnen zijn om in de behoefte van deze groepen te voorzien. De voormalige Arke-locatie ligt in het centrum van Enschede. Het station, het winkelgebied en ook het Muziekkwartier liggen op loopafstand. Daarnaast ligt het aan de Deurningerstraat, die één van de verbindingen met Roombeek vormt. Voor de directe omgeving zijn plannen om in de toekomst het gebied grondig te herstructureren. Om te kunnen toetsen of een hostel een serieuze invulling kan geven aan het voormalig Arke-gebouw is er contact gezocht met Stay Okay. Stay Okay is een grote keten met hostels verspreid over heel Nederland. In het oosten van het land zijn vooralsnog weinig vestigingen van Stay Okay en in Twente geen één. Ook net over de Duitse grens is geen hostel te vinden (zie bijlage 2 - marktanalyse.) Stay Okay heeft nooit onderzocht of Enschede een potentiële locatie zou kunnen zijn. De technische eisen en eisen aan de omgeving, die Stay Okay stelt, zijn allemaal realiseerbaar in het voormalig Arke-gebouw. Daarnaast is het een commerciële afnemer die het pand eventueel zou willen kopen en daarmee is het mogelijk financieel ook aantrekkelijk. Studentenhuisvesting Enschede is een stad met een groeiend aantal studenten. Het grootste deel van de studenten wil in het gebied binnen de singels wonen. Toekomstige ontwikkeling op de markt voor studentenhuisvesting zijn dat het aantal studenten blijft groeien. Acasa (onderdeel van woningbouwcorporatie De Veste) geeft aan geen nieuwbouwplannen te hebben, maar mogelijk wel oudere studentenwoningen te gaan samenvoegen. Er wordt echter wel geadviseerd om in te steken op kwaliteit bij nieuwbouw en dan met name in de binnenstad (SJHT, 2010). Daarnaast is het zo dat er in de directe omgeving van de voormalige Arke-locatie reeds studentenhuisvesting is gerealiseerd, waar op aangesloten zou kunnen worden. Aangezien er vraag is naar meer kwalitatief goede studentenhuisvesting in het centrum van Enschede en er niet veel concurrentie is op deze markt, is het denkbaar dat Domijn, naast de bestaande studentenhuisvesting, ook eigenaar wil worden van de te realiseren studentenhuisvesting.


9

Conclusie In Enschede is er vooralsnog geen hostel gevestigd, terwijl er wel uit de laatste ontwikkelingen blijkt dat Enschede een steeds populairdere bestemming wordt waar (groepen) bezoekers een betaalbare overnachting zoeken. De ligging nabij het station, het centrum en het Muziekkwartier is perfect voor een hostel en ook het pand biedt de mogelijkheid voor conversie naar een hostel. Een ander sterk punt is dat er al een potentiële afnemer is. Om de invulling van het gebied compleet te maken is het realiseren van kwalitatief goede studentenhuisvesting, aansluitend op de bestaande studentenhuisvesting, een goede oplossing.


10

4. Financiële verantwoording Bij het nemen van de beslissing om tot conversie over te gaan is de financiële haalbaarheid één van de belangrijkste aspecten of het plan gerealiseerd kan worden. In dit hoofdstuk is de financiële haalbaarheid van het concept “Stay Okay in Enschede” aan de Deurningerstraat weergegeven. Op dit moment heeft de voormalige Arke-locatie een boekwaarde van € 2.400.000. Door het slopen van gebouwdelen, het herontwikkelen van de bestaande gebouwen en door het toevoegen van nieuwbouw ten behoeve van studentenhuisvesting ontstaat een nieuwe boekwaarde van € 2.874.252. Er wordt dus een financiële waarde van € 474.252 aan toegevoegd. De functies hostel en studentenhuisvesting, zoals in de voorafgaande hoofdstukken uitgelegd, leveren een opbrengst van € 9.071.580 (incl. rente/winst percentage) en kosten van € 5.445.425 (incl. rente/winst percentage) op. Er wordt een winstmarge van 8,71% behaald. Bij het ramen van deze bedragen is uitgegaan van 200 bedden in het hostel en 48 studentenappartementen in het bestaand gebouw en de nieuwbouw. Voor een nadere verklaring en onderbouwing van de gemaakte aannames wordt verwezen naar bijlage 3 – Financieel overzicht. Conclusie Gezien de lange leegstand en de problemen die het gebouw in het verleden met zich mee heeft gebracht, zou de huidige eigenaar met een laag positief saldo tevreden zijn. Bovendien wordt door deze herontwikkeling een meerwaarde voor de omgeving en de stad Enschede zelf gecreëerd.


11

5. Bouwtechnische verantwoording De bouwtechnische verantwoording is tot stand gekomen aan de hand van een bouwtechnische analyse (zie bijlage 4 – Bouwtechnische analyse). Daarin is eerst gekeken naar de huidige staat van het gebouw. Daarna zijn de eisen van welstand en eisen van het bouwbesluit geanalyseerd. Huidige staat Uit het eerste deel is naar voren komen dat de huidige situatie van het gebouw alleen geschikt is voor het gebruik voor kantoren. Om het concept op deze locatie te realiseren kan alleen het casco worden behouden. Welstandseisen De belangrijkste punten die naar voren komen uit de eisen van welstand zijn dat het accent vooral op de onderste bouwlagen moet liggen. De onderste laag moet openheid uitstralen en uitnodigend zijn. De architectuur en bouwstijl moeten van hoogwaardige kwaliteit zijn. De welstandseisen zijn van grote invloed op de financiële haalbaarheid (Presentatie ROC-Studenten, 2010). Algemene eisen bouwbesluit In het bouwbesluit staan eisen die nageleefd moet worden. Het bouwbesluit bestaat uit de onderwerpen: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. 

Op het gebied van veiligheid moet het gebouw onder anderen aan de brandveiligheidseisen voldoen. Dit houdt in dat de gebouwen minimaal 60 minuten weerstand moeten kunnen bieden tegen brand om ervoor te zorgen dat de gebouwen indien nodig veilig verlaten kunnen worden. Er zullen ook rookvrije vluchtroutes aanwezig moeten zijn (zie bijlage 9 – Tekeningen).



Om te voldoen aan het onderdeel gezondheid moeten gebouwen voldoende geluidswerend zijn om het geluidsoverlast van de omliggende wegen tegen te gaan. Daarnaast moet er voor gezorgd worden dat de gasten van het hostel geen overlast veroorzaken voor de directe omgeving. Een andere belangrijke eis van dit onderdeel is dat er voldoende daglicht aanwezig moet zijn. Als regel geldt dat de daglichtoppervlakte van een verblijfsgebied minstens 10% is van de vloeroppervlakte van het desbetreffende verblijfsgebied moet zijn.



In het onderdeel bruikbaarheid komen eisen naar voren over het gebruik van de gebouwen. De gebouwen moeten rolstoelvriendelijk zijn. Voor het toiletgebruik geldt als eis dat er op elke 125 vierkante meter gebruiksoppervlakte een toilet aanwezig moet zijn. De minimale vloeroppervlakte van een lift moet 1,05 bij 1,35 m zijn. Voor gangen, deuren en liftdeuren geldt dat deze minimaal 85 cm breed en minimaal 210 cm hoog moeten zijn.



Als laatste onderdeel wordt er ingegaan op de energiezuinigheid. Het warmteverlies moet zoveel mogelijk worden beperkt. De Energieprestatiecoëfficiënt , die de energiezuinigheid aangeeft, moet bij woningen minimaal 0,8 bedragen, bij bijeenkomstfuncties minimaal 2 en bij logiesfuncties minimaal 1,8. (BRIS, 2011) De belangrijkste conclusie die hieruit naar voren komt is dat het bestaande gebouw niet voldoet aan de genoemde eisen en dat daardoor alleen het casco kan worden behouden. Bij het nieuwe ontwerp en bij de financiële opzet moet hier rekening mee gehouden worden.


12

6. Juridische verantwoording In het kader van bovengenoemd concept en naar aanleiding van het stadium waarin het zich bevindt zijn voor de juridische onderbouwing op dit moment het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning van belang. Deze twee punten worden hieronder achtereenvolgend verder toegelicht. Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan “Lasonder-Zeggelt”, waaronder het perceel van de voormalige Arke-locatie valt, is gewijzigd vastgesteld op 28 maart 2006. Het perceel heeft de bestemming “Kantoren”. Binnen het perceel is een bouwvlak aangegeven die strak om de bestaande bebouwing is gelegen behalve op de plaatsen waar het gebouw inspringt. Daarnaast rust er een wijzigingsbevoegdheid op het perceel waarmee B&W bevoegd zijn de basisbestemming te wijzigen van “Kantoren” naar “Wonen” mits deze voldoen aan de in de voorschriften van het bestemmingsplan genoemde vereisten. Het bestemmingsplan zal voor het perceel van de voormalige Arke-locatie moeten worden aangepast omdat het nieuwe concept niet past binnen het huidige bestemmingsplan. Het is niet mogelijk gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan. De reden hiervoor is dat de nieuwe bestemming niet alleen “Wonen” is, maar “Gemengd” door de aanwezigheid van het hostel met de functie “Recreatie”. Het bestemmingsplan kan aangepast worden door middel van een afwijkingsbesluit van de Wabo of een partiële bestemmingsplanherziening. Procedurekeuze Omdat het concept een herontwikkeling betreft van een bestaand gebouw is dit een vrij complexe aanvraag. Er is een wijziging van het bestemmingsplan nodig en voor een groot aantal werkzaamheden is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Hierdoor is het van groot belang om in een vroegtijdig stadium te overleggen met de gemeente Enschede. In samenwerking met de gemeente kan gekozen worden voor een bepaalde procedure (afwijkingsbesluit van de Wabo of een partiële bestemmingsplanherziening) en een gefaseerde aanvraag van de juridisch benodigde onderdelen. Op deze manier kunnen alle benodigde vergunningen en dergelijke op een zo snel mogelijke manier worden geregeld. De procedurekeuze voor een afwijkingsbesluit van de Wabo of een partiële bestemmingsplanherziening is erg afhankelijk van het project en de verwachtingen omtrent beroep en bezwaar tijdens de procedure. Vereiste wijzigingen in het bestemmingsplan Het concept voor de voormalige Arke-locatie bestaat uit twee functies. Één deel van het concept krijgt de functie hostel en het andere deel krijgt de functie studentenwoningen. Op basis van de SVBP 2008 krijgen deze de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie” (met ondergeschikte horeca) voor het hostel gedeelte en een “Wonen – Wonen” bestemming (die moet voldoen aan het bouwbesluit, zie hoofdstuk 5 – Bouwtechnische verantwoording) voor de studentenwoningen. Omdat beide functies, hostel en studentenwoningen, gelijkwaardig zijn binnen het gebied ligt het voor de hand een bestemming “Gemengd” te gebruiken. Daarbij worden op de verbeelding (plankaart) nadere aanduidingen weergegeven en in de planregels beperkingen van de functiebestemmingen opgenomen. Zo wordt bijvoorbeeld horeca alleen mogelijk gemaakt op de begane grond. Overkoepelend bestemmingsplan De gemeente Enschede is momenteel bezig met een overkoepelend bestemmingsplan “Spoorzone” (Olthuis, 2010). Het perceel aan de Deurningerstraat 16 valt binnen een deelgebied van dit bestemmingsplan. Er is nog weinig bekend over het deelgebied waar het concept binnen valt, maar enkele andere deelgebieden van het bestemmingsplan liggen nu ter inzage. Het plan is ontwikkelingsgericht (Harmsen, 2011) en hierdoor is er de mogelijkheid om met het concept aan te sluiten bij het grote plan. Het zou financieel aantrekkelijk kunnen zijn om de wijzigingen die noodzakelijk zijn voor dit concept mee te laten nemen in het bestemmingsplan van de gemeente Enschede. Hiervoor is overleg met de gemeente Enschede noodzakelijk en kunnen op dit moment geen concretere uitspraken gedaan worden. Stay Okay in Enschede!

13

Omgevingsvergunning Naast de noodzakelijke aanpassing van het bestemmingsplan is er voor het concept onder andere een omgevingsvergunning nodig. Deze omgevingsvergunning is geregeld in de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) (zie bijlage 6 - Wabo). Voor het concept zijn de onderstaande werkzaamheden omgevingsvergunningsplichtig.  Bouwwerk brandveilig gebruiken  Werk of werkzaamheden uitvoeren  Uitrit aanleggen of veranderen  Reclame plaatsen  Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening  Woning bouwen  Slopen en/of asbest verwijderen  Nieuw kozijn plaatsen of bestaand kozijn of gevelpaneel veranderen (Omgevingsloket online, 2011) Omdat het concept onder andere een hostel met ongeveer 200 bedden behelst is het ook noodzakelijk de brandveiligheid goed geregeld te hebben. Ook hiervoor is een omgevingsvergunning nodig en daarbij is een meldingplicht voor het brandveilig gebruiken van het gebouw van toepassing. Daarnaast zal het hostel ook reclame uitingen aan het gebouw hebben waarvoor een vergunning noodzakelijk is. Voor het concept van de voormalige Arke-locatie is een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure noodzakelijk van 26 weken met eventuele eenmalige verlenging van 6 weken. Deze uitgebreide procedure is noodzakelijk omdat op basis van art. 3.10 Wabo bij een activiteit die in strijd is met een bestemmingsplan (of beheersverordening) afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is. In overleg met de gemeente Enschede kan hiervoor de meest effectieve tijdsplanning van aanvragen worden opgesteld. Restaurant Één van de vergunningen die niet onder de omgevingsvergunning valt is de dranken horecavergunning. Volgens de website van de gemeente Enschede (Drank- en Horecavergunning Gemeente Enschede, 2011) is deze vergunning nodig als:  alcoholhoudende drank geschonken word;  de gasten deze dranken in het bedrijf of bijvoorbeeld op het terras nuttigen en;  hiervoor betaling ontvangt. Het restaurant dat in het concept is opgenomen voldoet aan de bovenstaande punten en heeft dus een dranken horecavergunning nodig voor de bedrijfsvoering ondanks dat het onderdeel is van het hostel. Deze vergunning moet apart aangevraagd worden naast de omgevingsvergunning. Archeologie Voor de locatie Deurningerstraat 16 heeft de gemeente Enschede een middel-hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor dit gebied geldt volgens de beleidsnormen van de gemeente Enschede dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Dit archeologisch vooronderzoek in het veld moet verstoring in de bodem bevestigen. De initiatiefnemer is hiervoor verantwoordelijk. Afhankelijk van de resultaten kan aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn (Archeologie Gemeente Enschede, 2009). Welstand De Woningwet stelt ook dat het uiterlijk en de plek van een gebouw niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand. Deze eisen zijn door de gemeente Enschede uitgewerkt in een Welstandsnota per stadsdeel. Het perceel aan de Deurningerstraat 16 valt onder het deel Nieuw Stadshart. Hierin staan een groot aantal punten genoemd in de categorieën straat, bouwvolume, gevel en reclame waaraan een gebouw moet voldoen. Het concept past binnen deze eisen van welstand (Geobrowser Gemeente Enschede, 2010).


14

Conclusie Het concept past niet in het vigerende bestemmingsplan en voor het bestemmen van het volledige perceel kan geen gebruik worden gemaakt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Voor de herziening van het bestemmingsplan zijn twee verschillende procedures te hanteren; afwijkingsbesluit of partiële bestemmingsplanherziening. De keuze is erg afhankelijk van het project en de verwachtingen omtrent beroep en bezwaar tijdens de procedure. Betreft de benodigde vergunningen is er een omgevingsvergunning en een dranken horecavergunning nodig om het concept te kunnen realiseren. Door de vergunningaanvraag met de bestemmingsplan herziening mee te laten lopen en vlak voor het definitieve bestemmingsplan de aanvraag in te dienen kan de vergunning relatief snel worden verkregen.


15

7. Maatschappelijke verantwoording Bij de maatschappelijke haalbaarheid wordt gekeken naar wat de effecten van een ontwikkeling zijn op de maatschappelijke omgeving. Een project kan financieel haalbaar zijn, maar als een plan een negatieve uitwerking heeft op de omgeving kan het project alsnog niet gerealiseerd worden. Allereerst worden de gevolgen van de ontwikkelingen op de locatie genoemd. Vervolgens komen de effecten op de buurtbewoners aan bod om daarna nader in te gaan op de toename in werkgelegenheid. Ontwikkelingen locatie Het voormalig Arke gebouw staat nu al geruime tijd leeg. Hierdoor zijn de uitstraling van het pand en perceel erg achteruit gegaan. Door hergebruik van het overgrote deel van het gebouw en de invulling met een hostel en studentenwoningen wordt het gebouw gerevitaliseerd. Daarmee zal de uitstraling verbeteren en de locatie een positieve invloed hebben op de omgeving en de overlast afnemen. Daarnaast is in het concept opgenomen dat de locatie een open structuur krijgt. Zo worden er losse blokken gecreëerd waartussen doorzichtige verbindingen worden aangebracht. Ook het parkeren wordt open en groen vorm gegeven. Al deze onderdelen zorgen ervoor dat de sociale veiligheid van de locatie verbetert. Buurtbewoners Een belangrijk maatschappelijk aspect is hoe de buurtbewoners in de omgeving van het voormalig Arkegebouw aankijken tegen de nieuwe ontwikkelingen. Het hostel zorgt voor een toename van het aantal mensen dat het gebied bezoekt. Hier kan verschillend naar gekeken worden door de buurtbewoners. Het kan positief zijn voor de levendigheid in de omgeving en de voorzieningen in de omgeving, maar kan ook overlast met zich meebrengen. Het is daarom belangrijk dat de buurt in een vroeg stadium wordt benaderd, zodat eventuele problemen vroegtijdig worden aangegeven en dat deze weggenomen kunnen worden waardoor het draagvlak toeneemt voor het concept. In het concept is rekening gehouden met eventuele geluidsoverlast door het hostel en de studentenhuisvesting zoveel mogelijk te oriënteren op het binnenplein van het perceel. Werkgelegenheid De hostelfunctie die in het voormalig Arke-gebouw gerealiseerd wordt zorgt voor extra werkgelegenheid in de omgeving. Zo is het mogelijk dat omwonenden en de studenten komen te werken in het hostel of het restaurant dat in het hostel gevestigd is. Daarnaast kan de toename van het aantal bezoekers ook extra werkgelegenheid creëren bij andere voorzieningen in de omgeving. Conclusie De invloeden van het concept op de maatschappij en omgeving van de voormalige Arke-locatie zijn positief. Het zorgt voor een toename in werkgelegenheid en een verbeterde uitstraling van de omgeving. Wel moet door middel van informatiebijeenkomsten goed gecommuniceerd worden met buurtbewoners over wat het concept inhoud en hoe problemen die spelen bij buurtbewoners worden aangepakt.


16

8. Vervolgstappen Nadat duidelijk is geworden dat het project maatschappelijk, juridisch en financieel haalbaar is, kan het project worden vervolgd. Hieronder worden de vervolgstappen weergegeven. De belangrijkste vervolgstappen zijn: het contracteren van de afnemers, het indienen van de vergunningaanvraag, herziening bestemmingsplan, het stichten van een samenwerkingsverband en het rond krijgen van de financiering. Deze vervolgstappen worden hieronder toegelicht. Afnemers Als eerste worden de afnemers gecontracteerd. Stay Okay is al benaderd en zij zijn positief over het vestigen van een hostel in Enschede. Als zij zich kunnen vinden in het concept kan een contract worden afgesloten waarin beide partijen zich aan elkaar verbinden. Voor de studentenhuisvesting is het niet ondenkbaar dat Domijn kan worden benaderd om de studentenhuisvesting af te nemen, aangezien zij eigenaar is van de bestaande aangrenzende studentenhuisvesting Vergunningaanvraag Om het concept te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning vereist. Nadere toelichting hierop is te vinden in hoofdstuk 6 - Juridische verantwoording. Daarnaast dient het bestemmingsplan te worden herzien. Om de omgevingsvergunningsprocedure en aanpassing van het bestemmingsplan zo efficiënt mogelijk te laten verlopen is het belangrijk dat er samen wordt gewerkt met de Gemeente Enschede. De tijd die voor de herziening van het bestemmingsplan uitgetrokken moet worden hangt af van de procedure die wordt gevolgd, afwijkingsbesluit of partiële herziening, en de verwachtingen omtrent bezwaar en beroep tijdens de procedure. Om onduidelijkheden en mogelijke bezwaren te beperken is het verstandig dat er een informatieavond georganiseerd wordt waar omwonenden worden geïnformeerd over wat de plannen zijn. Samenwerkingsverband Daarnaast moeten een aannemer, constructeur en andere partijen worden gecontracteerd. Belangrijk is om goede afspraken te maken en contracten op te stellen om tijdens en achteraf geen problemen te krijgen. Een vennootschap onder firma (VOF) is de meest geschikte vorm voor een relatief kortlopend bouwproject. Het is snel en goedkoop op te richten en daarnaast ook makkelijk en snel te beëindigen. Een VOF is een rechtspersoon waar een natuurlijk persoon of een rechtspersoon een bedrijf voeren onder een gezamenlijke naam. Deze rechtspersonen richten een VOF vaak op voor een bouwproject. Voor de oprichting is inschrijving bij de Kamer van Koophandel noodzakelijk. Een van de belangrijkste voordelen is de snelle oprichting van een vennootschap onder firma. Vastlegging bij de notaris is geen vereiste, vandaar dat de oprichting sneller verloopt dan bij bijvoorbeeld een besloten vennootschap. Dat neemt niet weg dat het wel verstandig is om alles vast te leggen in een vennootschapscontract. Dit kan bij een notaris, maar het kan ook onderling worden geregeld. Daarnaast is een vennoot een zelfstandig ondernemer. Diegene kan zelf contracten afsluiten, facturen sturen en in het contract is vastgesteld tot welk bedrag een vennoot zelfstandig een handeling kan verrichten. Omdat de vennoot wordt gezien als een zelfstandig ondernemer heeft hij ook recht op aftrekposten en vrijstellingen. Tevens hoeft de vennoot geen minimum startkapitaal in de onderneming te stoppen. Wat bij iedere samenwerkingsconstructie een voordeel is, is de risicospreiding. Door met meerdere personen samen te werken, worden de risico’s per vennoot kleiner. Een nadeel van een VOF is dat iedere vennoot hoofdelijk aansprakelijk is voor de schulden. Wanneer sprake is van een schuld wordt eerst het vennootschapsvermogen verbruikt, wanneer dit niet voldoende is worden de vennoten privé aansprakelijk gesteld.


17

De VOF is niet belastingplichtig voor de inkomsten- of vennootschapsbelasting. De VOF wordt als één onderneming gezien en er moet dus één keer BTW worden betaald. Een vennootschap onder firma kan aan het eind van het bouwproject worden beëindigd. De schulden of winsten worden naar ieders evenredigheid van deelname verdeeld (Kamer van Koophandel, 2011) (MKB Servicedesk, 2011). Financiering Om het project financieel mogelijk te maken kan de bank worden benaderd. In deze tijden zal de bank echter minder geld beschikbaar stellen en zal dus meer eigen vermogen van het bedrijf een vereiste zijn.


18

Bronvermelding Internet Amstelhouse. (2011) Sfeerbeeld http://www.amstelhouse.de/ Geraadpleegd op 10 januari 2011 Bed and Breakfast.nl. (2011). Bed and breakfast in Enschede. http://www.bedandbreakfast.nl/plaats/Enschede Geraadpleegd op 10 januari 2011. Bos Architectuur Initiatief (2011) Sfeerbeeld Brugplein http://www.bai-s-hertogenbosch.nl/Imaginaire-stad.html Geraadpleegd op 7 januari 2011 Bouwkostenkompas. (2011). Nieuwbouw, Gestapeld, Studentenwoningen. http://www.bouwkostenkompas.nl/demo/TypeDetail.aspx?Type=10251&Index=0,93 Geraadpleegd op 5 januari 2011 Bouwkostenkompas. (2011). Nieuwbouw, Gestapeld, Sociale huurwoningen. http://www.bouwkostenkompas.nl/demo/TypeDetail.aspx?Type=10271&Index=0,93 Geraadpleegd op 5 januari 2011. BRIS. (2011). Bouwbesluit Online.nl. www.bouwbesluitonline.nl Geraadpleegd op 9 januari 2011. Bureau Stad en Regio. (2009). Masterplan Schiebroek Rotterdam. http://issuu.com/deeg/docs/masterplanschiebroek. Geraadpleegd op 30 november 2010. Citycampus Max (2011) Sfeerbeeld http://www.citycampusmax.nl/max/watismax_appartementen.php Geraadpleegd op 10 januari 2011 Company Consulting Nederland. (2011). Vennootschap onder firma. http://www.companyconsulting.nl/00000195ab00bbb05/00000195ab00da90e/index.html Geraadpleegd op 6 januari 2011. Depant. (2011) Sfeerbeeld http://www.depant.de/aktuelle-projekte/berkeley Geraadpleegd op 10 januari 2011 Devree, J. (2009). Lift. http://www.joostdevree.nl/shtmls/lift.shtml Geraadpleegd op 5 januari 2011. Gemeente Enschede. (2009). Archeologie. http://cms3.enschede.nl/loketten/lokettensubsectie/Beleidsnormen_Enschede_2009.pdf Geraadpleegd op: 3 januari 2011.


19

Gemeente Enschede. (2005). Artikel 13 Kantoren. http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/Bestem/44/13_kantoren.htm Geraadpleegd op 8 december 2010. Gemeente Enschede. (2005). Bestemmingsplan Lasonder-Zeggelt – Toelichting. http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/Bestem/44/lasonder_zeggelt.htm. Geraadpleegd op 30 november 2010. Gemeente Enschede. (2008). Bestemmingsplan Roombeek – Toelichting. http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/Bestem/26/Roombeek.html. Geraadpleegd 6 december 2010. Gemeente Enschede. (2011). Drank- en Horecavergunning. http://www.ondernemen.enschede.nl/algemeen/00007/00062/00001/ Geraadpleegd op: 9 januari 2011. Gemeente Enschede. (2008). Legesverordening. http://www.enschede.nl/appls/regelgeving/regelgevingen/00027/00011/file.pdf Geraadpleegd op: 9 januari 2011. Gemeente Enschede. (2005). Ruimtelijk beleid Gemeente Enschede http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/Bestem/44/3_3_ruimtelijk_beleid_gemeente_ensch ede.htm Geraadpleegd op 8 december 2010. Gemeente Enschede. (2005). Ruimtelijk beleid Provincie Overijssel. http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/Bestem/44/3_2_ruimtelijk_beleid_provincie_overijss el.htm Geraadpleegd op 8 december 2010. Gemeente Enschede. (2010). Welstandsnota Enschede. http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/welstand/2.pdf Geraadpleegd op: 3 januari 2011. Groepsaccommodatie. (2011). Enschede. http://www.groepsaccommodatie-info.nl/enschede Geraadpleegd op 10 januari 2011. Het Financieel Dagblad. (2011). Inflatie eurozone stijgt harder dan verwacht. http://www.fd.nl/artikel/21106575/inflatie-eurozone-stijgt-harder-dan-verwacht. Geraadpleegd op 6 januari 2011. Hotels.nl. (2011). Hotels in Enschede. http://www.hotels.nl/nl/enschede/ Geraadpleegd op 10 januari 2011. IGG Bouwkostenadvies. (2010). Calculeer leges. http://www.bouwleges.nl/Calculeer.aspx Geraadpleegd op 5 januari 2011. Infomil.(2011). Omgevingsvergunning. http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/omgevingsvergunning/ Geraadpleegd op: 9 januari 2011.


20

Infomil. (2011). Omgevingsvergunning/Wabo. http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/omgevingsvergunning/wetgeving/procedures/ Geraadpleegd op: 9 januari 2011. Je Bent Er. (2011) Sfeerbeeld Parkeren http://www.jebenter.nl/site/html/status_parkeren.php Geraadpleegd op 10 januari 2011 Je eigen bedrijf. (2011). VOF: Voor- en nadelen. http://www.je-eigen-bedrijf.nl/vof-voordelen-nadelen.html Geraadpleegd op 6 januari 2011. Kamer van Koophandel. (2011). Vennootschap onder firma. http://www.kvk.nl/wetten_en_regels/rechtsvormen/overzicht_rechtsvormen/de_vennootschap_onder_fir ma_vof/# Geraadpleegd op 6 januari 2011. Lamens, P. e. a. (2008). Dubbelparkeren mag. http://www.grontmij.nl/Kennisenorganisatie/Documents/Dubbelparkerenmag.pdf Geraadpleegd op 6 januari 2011. Laurens Kuipers Architectuurfotografie. (2011).Projecten. http://www.architectuurfoto.net Geraadpleegd op 10 januari 2011 Ministerie van VROM. (2006). Nota Ruimte ‘Ruimte voor ontwikkeling’. http://notaruimteonline.vrom.nl/. Geraadpleegd op 30 december 2010. MKB Servicedesk. (2011). Samenwerking in een VOF. http://www.mkbservicedesk.nl/75/samenwerking-vof-vennootschap-onder.htm Geraadpleegd op 6 januari 2011. Nieuwsblad. (2011) Sfeerbeeld Parkje Charles de Kerchovelaan http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=BLTDA_20100428_002 Geraadpleegd op 10 januari 2011 Omgevingsloket online. (2011). Vergunningscheck. https://www.omgevingsloket.nl/DigiDZakelijk/digidzakelijk/home/checken?init=true Geraadpleegd op: 3 januari 2011. Overheid.nl. (2011). Wet en regelgeving Wabo. http://wetten.overheid.nl/BWBR0024779/geldigheidsdatum_09-01-2011 Geraadpleegd op: 9 januari 2011. Overheid.nl. (2011). Wet en regelgeving Wro. http://wetten.overheid.nl/BWBR0020449/geldigheidsdatum_09-01-2011 Geraadpleegd op: 9 januari 2011. Personal Architecture BNA. (2010). Stay Okay Rotterdam. http://www.personal-architecture.nl/projecten/035/index.html Geraadpleegd op 28 december 2010.


21

Rijksoverheid. (2010). Resultaten beleid duurzame ontwikkeling. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/duurzaam-produceren/duurzame-ontwikkeling/resultatenbeleid Geraadpleegd op 8 december 2010. Rijksoverheid. (2010). Stedelijke vernieuwing. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/steden/stedelijke-vernieuwing Geraadpleegd op 8 december 2010. Stay Okay. (2010). Jaarverslag 2009. http://www.stayokay.com/images/jaarverslag-stayokay-2009.pdf Geraadpleegd op 19 december 2010. Stichting Jongeren huisvesting Enschede. (2011). Onderzoek naar studentenhuisvesting in Enschede. http://www.sjht.nl/OnderzoekEnschede Geraadpleegd op 5 januari 2011. Stophostel. (2011). Programma van eisen. http://stophostel.nl/documenten/ZwjuqkvHgC_Ris_Hostel.pdf Geraadpleegd op 9 januari 2011. Vastgoedkennis. (2010). De waarde van aansprekende architectuur. http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/10/Lamb.pdf Geraadpleegd op 6 januari 2011. Vastgoedkennis. (2002). Het ontwikkelen van een hotel. http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/02/Hoevers.pdf Geraadpleegd op 5 januari 2011. Gastcollege Olthuis A. (Vergunningenmanager Gemeente Enschede). Saxion Hogeschool Deventer. Deventer. 16 december 2010. ROC Hengelo. Enschede. 16 november 2010. Interview Smit, H. (Stay Okay, afdeling Bouwzaken), Informatie hostel. Door Laurens Kuipers, 29 november 2010, Enschede Harmsen, R. (Docent Saxion), informatie overkoepelende bestemmingsplan. Door Jeroen Versteegh, 6 januari 2010 Literatuur Tijhuis, W. (september 2010). Vastgoedrapportage Twente. Nummer 8. Pag. 12, 27, 36 Ten Hag. (7 oktober 2010). Woningmarktrapportage. Nummer 30. Pag. 3-6


22

Bijlagen


23

Bijlage 1: Omgevingsanalyse Inleiding Het voormalig Arke-gebouw is gelegen aan de Deurningerstraat 16 te Enschede. Het vigerend bestemmingsplan voor dit perceel is Lasonder-Zeggelt uit 2005. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een overzicht van de omgeving van het voormalig Arke-gebouw. Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt deel uit van het binnensingelgebied van de stad Enschede en bevindt zich aan de noordzijde van het stadscentrum (Gemeente Enschede, 2005). Stedenbouwkundige structuur De stedenbouwkundige structuur wordt bepaald door de stedelijke bebouwing (bouwblokken, straatwanden, individuele panden) en door de stedelijke ruimte (straten en groenvoorzieningen). In de omgeving van het voormalig Arke-gebouw is een grote verscheidenheid aan bebouwingswijze. Dit komt onder andere door de hoge mate van menging van functies en de verschillende bouwstijlen en structuren (Gemeente Enschede, 2005). Bebouwingskenmerken De gebouwen in het gebied Lasonder-Zeggelt hebben veel verschillende stijlkenmerken en opvallende kapvormen. Daarnaast is er een sfeer per straat of straatdeel; zo zijn er oudere 'arbeiderswoningen', luxere 'burgerwoningen', vrijstaande kantoor- en woonvilla's, woningbouw met bedrijvigheid en grotere wooncomplexen die elkaar afwisselen (Gemeente Enschede, 2005). Infrastructuur In het gebied Lasonder-Zeggelt bevinden zich een aantal radialen die van de singelring door het gebied naar de binnenstad lopen. Deze radialen zorgen voor een goede verbinding met de binnenstad en een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Voor het voormalig Arke-gebouw bevindt zich een bushalte op de route van vier verschillende buslijnen en daarnaast is het bus- en treinstation op loopafstand (Gemeente Enschede, 2005). Ontsluiting Het voormalig Arke-gebouw bevindt zich aan de Deurningerstraat. Deze straat is een belangrijke aanloopradiaal naar het kernwinkelgebied van het stadscentrum. Het gebied waarin het voormalig Arkegebouw zich bevindt is omsloten door de verkeersaders Oldenzaalsestraat, Molenstraat, Hengelosestraat, Deurningerstraat en de Singel. De wegen binnen deze verkeersaders behoren tot verblijfsgebied. Binnen de verblijfsgebieden wordt gestreefd naar verkeersveiligheid, leefbaarheid en beperking van het autoverkeer. Deze punten bepalen de inrichting van de openbare ruimte (Gemeente Enschede, 2005). Parkeren In de omgeving van het voormalig Arke-gebouw zijn veel klachten over de parkeersituatie, mede als gevolg van de parkeerdruk in de binnenstad (Gemeente Enschede, 2005). Groen In de stad Enschede heeft groen een belangrijke functie en vormt het de verbinding tussen stad en landschap. Deze verbinding is van belang voor recreatie, milieu en ecologie. Direct grenzend aan het perceel van het voormalig Arke-gebouw bevindt zich een klein park, het "Boerenkerkhof" genaamd. Het betreft hier een oude, niet meer in gebruik zijnde, begraafplaats met cultuurhistorische waarden. Dit park is van oudsher een belangrijke openbare ruimte in de stad. De parken en groene verbindingslijnen zijn in de stad van groot belang omdat ze structuren breken en de omgeving leefbaarder maken. Het Boerenkerkhof is een gemeentelijk monument en is onlangs gerestaureerd. Het park vervult een belangrijke rol als groene ruimte in de wijk, want er is een tekort aan buurtgroen in deze wijk (Gemeente Enschede, 2005).


24

Voorzieningen In de omgeving van het voormalig Arke-gebouw bevinden zich verschillende voorzieningen, zoals een minisupermarkt, eetgelegenheden en diverse bedrijven. Aan de straten die vanuit het centrum naar de binnensingel lopen, zoals de Lipperkerkstraat, de Kuipersdijk, Deurningerstraat en Haaksbergerstraat, is momenteel een beperkt winkelaanbod. Langs deze straten is geen sprake van een samenhangend winkelgebied, het betreft hoofdzakelijk winkels in gericht bezochte branches. De Deurningerstraat kent naast de vele detailhandel ook overige commerciële functies zoals horeca, zakelijke dienstverlening en enkele bedrijven (Gemeente Enschede, 2005). Kevin Lynch analyse Al het voorgaande kan mogelijke verder worden toegelicht en verduidelijkt door middel van de Kevin Lynch analyse. In de Kevin Lynch analyse wordt gekeken naar het mentale beeld. Iedereen ziet iets anders in dezelfde ruimte en Lynch heeft een systeem gezocht in al deze individuele gedachten. De kwaliteit waar hij zich op richt is ‘het gemak waarmee de stad in zijn delen kan worden herkend en geordend tot een samenhangend geheel’ (Bureau Stad en Regio, 2009). In de analyse methode van Kevin Lynch wordt gekeken naar de belangrijkste onderdelen van het stadsbeeld namelijk;     

Routes: Lineaire elementen waarlangs mensen zich verplaatsen. Randen: Overgang tussen twee gebieden, verkeersweg tussen twee wijken. Gebieden: Gedeelte van de stad dat een eenheid vormt, binnenstad, kantorengebied. Knooppunten: Punten van activiteit, kruispunt van wegen, marktplein etc. Herkenningspunten: Oriëntatiepunten welke direct in het oog springen, richtpunten

Bovenstaande onderdelen worden hieronder achtereenvolgens aan de hand van kaartmateriaal toegelicht. In het kaartmateriaal wordt de locatie van het voormalig Arke gebouw aangegeven met het rode ballonnetje.

Routes Belangrijkste routes;  Singel (rood)  Spoorlijn (groen) Belangrijke ontsluitingswegen (donker-geel);  Oldenzaalsestraat  Deurningerstraat  Hengelosestraat Ontsluitingswegen binnen de belangrijkste ontsluitingswegen (geel);  Molenstraat  Hengelosestraat  Deurningerstraat  Korte Hengelosestraat


25

Randen Randen (van noord naar zuid);  Singel  Boerenkerkhof  Stadskantoor  Spoorlijn

Gebieden In de omgeving van het voormalig Arke-gebouw is onderscheid te maken in verschillende gebieden;  Woongebieden  Stationsgebied  Centrum De woongebieden worden hieronder afzonderlijk kort toegelicht;  Lasonder (L) Het woongebied Lasonder kenmerkt zich door kleinschalige laagbouw in rijen verkaveld in nagenoeg gesloten bouwblokken. De bebouwing bestaat grotendeels uit eengezinswoningen, deels in het bezit van een woningbouwcorporatie. De staat van de bebouwing is niet in alle gevallen 'goed' te noemen, er is sprake van een mate van veroudering van de wooncomplexen. In deze buurt zijn enkele bedrijven gevestigd, die niet goed in de woonomgeving passen en een negatieve uitstraling naar de buurt hebben. Het Lasonder is een buurt waar het sociale leefklimaat als beneden gemiddeld wordt gewaardeerd. De tevredenheid over de fysieke leefomgeving is eveneens laag (Gemeente Enschede, 2005). Stay Okay in Enschede!

26

 ’t Zeggelt (Z) Het woongebied ’t Zeggelt is een aantrekkelijk woongebied dat te karakteriseren valt als een groen stadsvillapark, waar de bebouwing een karakteristieke architectuur kent. In dit gebied is de tevredenheid over de leefomgeving hoog en wordt ook het sociale leefklimaat hoog gewaardeerd (Gemeente Enschede, 2005).  Roombeek (R) In Roombeek zijn enerzijds mogelijkheden gecreëerd voor terugkeer van direct getroffenen van de vuurwerkramp en anderzijds aantrekkelijke stadmilieus aan de bovenkant van de markt, dichtbij het centrum. Het stedelijke karakter van de wijk is zoveel mogelijk behouden en versterkt en daarnaast gecombineerd met grootschalige groene openbare ruimten en ruime kavels. Kenmerkend aan Roombeek is het industrieel erfgoed dat is gecombineerd met innovatieve culturele en technische voorzieningen (Gemeente Enschede, 2008). Ten westen van de Deurningerstraat zijn twee deelgebieden te onderscheiden waarbij sprake is van menging van functies;  Tussen Hengelosestraat en Raiffeisenstraat (1) bevinden zich enkele verschillende grootschalige gebouwen en complexen met een diversiteit aan functies.  Tussen Kottendijk en Boddenkampsingel (2) is er een menging van functies aanwezig, waaronder een 'winkelstrip’ (Gemeente Enschede, 2005). Knooppunten De knooppunten in dit gebied zijn veelal van verkeers-technische aard. De belang-rijkste knooppunten zijn;  Stationsgebied (rood)  Kruising Singel en Deurningerstraat (oranje)  Kruising Singel en Oldenzaalsestraat (oranje)  T-splitsing Deurningerstraat en Hengelosestraat (geel)  Kruising Hengelosestraat en Ariënsplein (geel)


27

Herkenningspunten De belangrijkste eigenschap van een herkenningspunt is dat het maar één keer voorkomt en contrasteert met de omgeving. Herkenningspunten;  Boerenkerkhof (geel)  Rabobank (oranje)  St. Jozefkerk (rood)  Stadskantoor (oranje)  Kunstwerk direct voor het voormalig Arke-gebouw (rood)  De Singel (geel)  Spoorlijn (oranje)  Station (rood)  Cultuurmijl Roombeek (de H.B. Blijdenstreinlaan), een cultuurroute langs kunst, architectuur, monumenten en festivals (oranje)  Rijksmuseum Twente (oranje)  Centrum (oranje)  Roombeek (geel)


28

Bijlage 2: Marktanalyse Wanneer er naar het voormalig Arke-gebouw voor een herbestemming wordt gezocht, wordt er al gauw gedacht aan appartementen of kantoren, eventueel in combinatie met winkelruimten. In de marktanalyse is gekeken naar de verwachte vraag naar genoemde bestemmingen. En daarnaast is onderzocht of het vestigen van een hostel realistisch is, mogelijk in combinatie met studenten-huisvesting. Kantoren Landelijk staan er teveel kantoorpanden leeg. In Enschede steeg het aanbod met 17,1% tot 77.300 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. 9% van het aanbod betreft nieuwbouw. Het aanbod in het centrum verdubbelde tot 33.300 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. Voorbeelden van leegstaande kantoren zijn het voormalig ABN-AMRO kantoor, Boulevard 1945 1-3 en het aanbod nog te bouwen aan het Willem Wilminkplein. Nieuwe kantoorpanden worden vooral in gebruik genomen aan de Zuiderval en op het Business & Science Park. Zo verhuist ook de Rabobank (dat tegenover het voormalig Arke-gebouw ligt) naar de Zuiderval. Appartementen voor de particuliere sector Aangezien het project hoofdzakelijk uit conversie van het voormalig Arke-gebouw dient te gaan bestaan, ligt de focus voor het marktonderzoek van woningen op appartementen en niet op grondgebonden woningen. Wanneer op stadsniveau gekeken wordt zijn er in Enschede de afgelopen jaren veel appartementen gebouwd. Het heeft veelal lang geduurd voor deze appartementen-complexen volledig in gebruik genomen zijn, doordat de vraag naar appartementen uitbleef en koopappartementen vaak noodgedwongen zijn omgezet in huurwoningen. Voorbeelden hiervan zijn de Hofwachter, Alphatoren en Winkelcentrum Stokhorst. Daarnaast liggen er veel plannen voor het realiseren van meer appartementen in (met name in het centrum van) Enschede en zijn grootse plannen met hoge woontorens voorlopig van de baan, met als argument dat de vraag ontbreekt. Winkelruimten In de Enschedese binnenstad is in 2009 vooral de langdurige leegstand toegenomen. De kortdurende leegstand neemt minder hard toe. Het voormalig Arke-gebouw ligt buiten het winkelgebied van de binnenstad. Eventuele toekomstige winkels zullen dan met name bedoeld moeten zijn voor de directe omgeving van de locatie en niet concurrerend zijn met het winkelaanbod in de binnenstad. De huidige winkels in de omgeving van het voormalig Arke-gebouw zijn vooral kleinschalig en voor de directe omgeving bedoeld. Nieuwe ontwikkelingen zullen in deze lijn voortgezet dienen te worden. Naarmate de omgeving van het voormalig Arke-gebouw in de toekomst ook ontwikkeld zal worden, zal het voor winkeliers interessanter zijn om zich te vestigen in dat gebied. Hostel Enschede is een stad die met name op het gebied van cultuur steeds meer (groepen) mensen naar de stad toe trekt. Redenen daarvoor zijn bijvoorbeeld de vernieuwde binnenstad, het Muziekkwartier en de wijk Roombeek, maar ook het steeds beter presterende FC Twente. Het gevolg is dat mensen graag zouden willen overnachten in de stad Enschede. Mensen die nu willen overnachten in de stad kunnen terecht in één van de hotels in de stad. Dit is echter voor veel (groepen) mensen te duur, met als mogelijk gevolg dat zij korter verblijven of helemaal afhaken. Een hostel zou een goed alternatief kunnen zijn om in de behoefte van deze groepen te voorzien. Het voormalig Arke-gebouw ligt in het centrum van Enschede. Het station, het winkelgebied en ook het Muziekkwartier liggen op loopafstand. Daarnaast ligt het aan de Deurningerstraat, die één van de verbindingen met Roombeek vormt. Voor de directe omgeving zijn plannen om in de toekomst het gebied grondig te herstructureren. Om te kunnen toetsen of een hostel een serieuze invulling kan geven aan het voormalig Arke-gebouw is er contact gezocht met Stay Okay. Stay Okay is een grote keten met hostels verspreid over heel Nederland. In Stay Okay in Enschede!

29

het oosten van het land zijn vooralsnog weinig vestigingen van Stay Okay en in Twente geen één. Stay Okay heeft nooit onderzocht of Enschede een potentiële locatie zou kunnen zijn. De technische eisen en eisen aan de omgeving, die Stay Okay stelt, zijn allemaal realiseerbaar in het voormalig Arke-gebouw. Daarnaast is het een commerciële afnemer die het pand eventueel zou willen kopen en daarmee is het mogelijk financieel ook aantrekkelijk. Bij de ontwikkeling van het hostel wordt er uitgegaan dat gasten gemiddeld 20 euro per nacht per bed betalen en het hostel ruim 200 slaapplaatsen biedt. Om toch een beeld te geven van de mogelijke concurrentie en daaruit te kunnen af leiden waarin een hostel zich onderscheidt van de andere overnachtingsmogelijkheden in Enschede worden hier mogelijke concurrenten benoemd.  Conferentiehotel Drienerburght: Met 64 kamers is het qua omvang een mogelijke concurrent van het hostel. Een nadeel is dat hotel niet in het centrum van Enschede ligt, maar is gevestigd op de campus van Universiteit Twente. Hotelgasten kunnen daarentegen wel gebruik maken van enkele voorzieningen op de universiteit waaronder sportvoorzieningen en draadloos internet. Prijzen voor een kamer liggen om en nabij de 70 euro per nacht.  Eden Hotel De Broeierd: Met 61 kamers is het qua omvang een mogelijke concurrent van het hostel. Ook dit hotel ligt niet in het centrum van Enschede, maar aan de rand van de stad en richt zich vooral op het buitengebied. Prijzen voor een kamer liggen om en nabij de 100 euro per nacht.  Hotel Amadeus: Met 12 kamers is het niet geschikt voor (grotere) groepen mensen. Wel ligt het op loopafstand van het hostel en is qua ligging zeker een concurrent, maar met 90 euro per nacht bedient het een andere doelgroep.  Eden Dish Hotel Enschede: Met bijna 60 kamers is het qua omvang een concurrent van het hostel. Het hotel ligt evenals het hostel in het centrum van de Enschede. Echter worden de kamers door gasten veelal als klein en verouderd omschreven. De prijzen beginnen pas bij ruim 100 euro per kamer.  Hotel Rodenbach: Met 24 kamers qua omvang niet geschikt voor (grotere) groepen mensen en daarmee op dat gebied geen directe concurrent. Wel ligt Hotel Rodenbach nabij het centrum van Enschede, maar met prijzen van meer dan 100 euro bedient het een andere doelgroep.  Naast hotels zijn er enkele bed&breakfast-mogelijkheden te vinden die verspreid over de stad en zijn omgeving. Het gaat dan slechts om 1 a 2 kamers per onderkomen. Prijs liggen rond de 60 euro per kamer.  In de plaatsen rondom Enschede zijn enkele groepsaccommodaties te vinden. Daarbij gaat het over het algemeen om kampeerboerderijen in het buitengebied. Dat zijn geen directe concurrenten voor een hostel in het centrum van Enschede. Een directe concurrent die in het centrum van Enschede ligt, betaalbaar is en geschikt is voor (grotere) groepen, is vooralsnog niet aanwezig. Studentenhuisvesting Enschede is een stad met een groeiend aantal studenten. Uit onderzoek van de Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) blijkt dat van alle studenten in Enschede bijna de helft dagelijks heen en weer reist en dus niet in Enschede woont. Het grootste deel van de studenten wil in het gebied binnen de singels wonen. Toekomstige ontwikkeling op de markt voor studentenhuisvesting zijn dat het aantal studenten blijft groeien. Acasa (onderdeel van De Veste en noemt zich dé studentenhuisvester van Enschede) geeft aan geen nieuwbouwplannen te hebben, maar mogelijk wel oudere studentenwoningen te gaan samenvoegen. De markt voor studentenhuisvesting is, op enkele pieken na, ontspannen te noemen in Enschede. Er wordt echter wel geadviseerd om in te steken op kwaliteit bij nieuwbouw en dan met name in de binnenstad. Daarnaast is het zo dat er in de directe omgeving van het voormalig Arke-gebouw reeds studentenhuisvesting is gerealiseerd, waar op aangesloten zou kunnen worden. De bestaande studentenhuisvesting is in bezit van Domijn. Aangezien er vraag is naar meer kwalitatief goede studentenhuisvesting in het centrum van Enschede en er niet veel concurrentie is op deze markt, is het denkbaar dat Domijn ook eigenaar wil worden van deze studentenhuisvesting.


30

Conclusie Uit de marktgegevens blijkt dat het realiseren van appartementen voor de particuliere sector geen logische stap is. Tevens is het realiseren van nieuwe kantoorruimten op deze locatie naar verwachting niet haalbaar. Kleinschalige winkelruimten zullen op deze locatie mogelijk in de toekomst aantrekkelijk worden. Maar ook dan zal het in combinatie met een andere invulling gepaard dienen te gaan. In Enschede is er vooralsnog geen hostel gevestigd, terwijl er wel uit de laatste ontwikkelingen blijkt dat Enschede een steeds populairdere bestemming wordt waar (groepen) bezoekers een betaalbare overnachting zoeken. De ligging nabij het station, het centrum en het Muziekkwartier is perfect voor een hostel en ook het pand biedt de mogelijkheid voor conversie naar een hostel. Een ander sterk punt is dat er al een potentiële afnemer is. Om de invulling van het gebied compleet te maken is het realiseren van kwalitatief goede studentenhuisvesting, aansluitend op de bestaande studentenhuisvesting, een goede oplossing.


31

Bijlage 3: Financiële analyse Algemene gegevens De voorbereidingstijd is 1 jaar. Hieronder wordt verstaan het aanvragen van de vergunningen, architect benaderen, aannemer contracteren, bouwen woonrijp maken voor de nieuwbouw van de studentenhuisvesting en alvast benaderen van de toekomstige afnemers. Er is gekozen voor een jaar omdat de uitgebreide vergunningsprocedure een jaar in beslag zal nemen. De bouwtijd is 2 jaar. Dit is ruim aangehouden in verband met vertragingen van bijvoorbeeld het weer. Het bruto aanvangsrendement van de studenten wordt gesteld 7%. Dit is een relatief hoog percentage, maar bij studentenverhuur komt veel onderhoud en beheer kijken en er zijn veel mutaties van contracten (Domijn, 2010). Het bruto aanvangsrendement van het hostel is 5%. (Stay Okay, 2010) Slopen De sloopkosten bedragen €18,- per m² bvo. Deze kosten zijn voor het verwijderen van de tussendelen, omdat het gebouw in drieën wordt gesplitst, en het verwijderen van de gevels. (Bouwkostenkompas, 2010) Bouwkosten Voor de bouwkosten van het hostel is uitgegaan van de sociale sector in verband met dezelfde minimale inrichting die te verwachten is in een hostel. Dit bedrag is verhoogd, omdat de gevel duurzaam vernieuwd zal worden en rekening is gehouden met brandtrappen. (Bouwkostenkompas, 2010) De prijs van de liften bestaan uit de kosten per stopplaats, kosten bij van de schacht en de lift zelf. (Joost de Vree, 2010) De bouwkosten van de bestaande huisvesting voor studenten bedraagt €900,- Een deel van deze kosten zal bestaan uit sloopkosten. (Bouwkostenkompas, 2010) De bouwkosten van de nieuwbouw zijn iets lager. Deze worden gesteld op €825,- (Bouwkostenkompas, 2010) Voor de vernieuwing van een simpele gevel is het bedrag €350,- per m² en bij een luxe gevel €700,- Er is gekozen voor een middenweg, dus is uitgegaan van €500,- per m². (Vastgoedkennis, 2010) Algemene kosten De leges van de bouwvergunning worden gesteld op 2,5% van de totale bouwkosten. Deze worden niet doorgerekend, omdat deze prijs een vast gegeven is.(Bouwleges, 2010) Parkeren De parkeernorm voor de studenten is 0,4. Er worden 48 studentenwoningen gerealiseerd. Dit betekent 19 parkeerplaatsen. (Crow publicatie 182, 2008) De hostelketen Stay Okay stelt geen eisen aan parkeren, omdat naar verwachting de meeste mensen met het openbaar vervoer zullen komen. Toch is een parkeernorm gehanteerd voor het hostel. Voor een hotel wordt een parkeernorm genomen tussen de 0,5 en 1,5. Aangezien dit een hostel is dus meer bedden per kamer zal een lage parkeernorm van 0,5 voldoende zijn. Er zijn 31 kamers, dus 16 parkeerplaatsen is voldoende. (Crow publicatie 182, 2008) Opbrengsten Er kunnen 228 bedden in het hostel worden geplaatst, maar voor de berekening is uitgegaan van 200 bedden om een flexibele indeling mogelijk te maken. Meer bedden toevoegen kan dus altijd, maar minder bedden hebben grote invloed op de financiële haalbaarheid. De gemiddelde omzet per bed per nacht bedraagt €28,- Het gemiddelde is onder anderen gebaseerd op het verschil tussen een privé kamer en een slaapzaal. Daarbij wegen de slaapzalen zwaarder omdat deze vaker voorkomen in het hostel dan de privé kamers. Bij deze gemiddelde omzet inbegrepen zijn niet alleen de prijzen voor een overnachting maar ook de omzet van maaltijden, dranken, verkoopartikelen, activiteiten


32

e.d. Op deze manier wordt één getal voor de omzet van alle functies gecreëerd. Stay Okay hanteert hiervoor de volgende procentuele verdeling:

(Stay Okay, 2010) De bezettingsgraad wordt gesteld op 65%. De leegstand die hierbij hoort wordt afgetrokken van de omzet (Stay Okay, 2010). De omzet is berekend aan de hand van het aantal bedden, de bezettingsgraad, het aantal nachten per jaar en de prijs per nacht per bed. Huurinkomsten voor de studentenwoningen zijn €375,- (SJHT, 2010) Het snijverlies in de bestaande gebouwen is voor het berekenen van de opbrengst niet relevant omdat de gebouwen worden verkocht. De opbrengst is niet berekend aan de hand van het aantal m², maar aan de hand van het aantal bedden.


33

Bijlage 4: Bouwtechnische analyse In de bouwtechnische analyse wordt er gekeken naar de huidige staat van het gebouw. De resultaten die uit deze analyse komen zijn van belang voor het bepalen van de kosten die nodig zijn om het pand te optimaliseren. Gebouw Oppervlakte Kaveloppervlak: 3677 m² Bebouwd oppervlak: 1130 m² Bruto vloeroppervlak: 4460 m² Draagconstructie Een stramienmaat is een rekenmaat bij een gebouw waar allerlei standaard onderdelen op zijn afgestemd. In dit pand zijn er kolommen met een dragende functie op 4 m afstand neergezet. Het gebouw is voorzien van een betonnen casco en stabiliteitswanden. Vloeren Deze bestaan uit betonnen vloeren exclusief installaties van 20 cm dikte. Verdiepingshoogte Er is een verdiepingshoogte van 3,2 m inclusief vloer. De vrije hoogte bedraagt ca. 2,6 m. Wanden Binnen het gebouw: zijn er geen dragende muren, alleen stabiliteitswanden die door andere oplossingen kunnen worden vervangen. Ramen Het gebouw is voorzien van ramen met een brede en lage afmeting, hierdoor is er weinig daglicht. De ramen zijn niet goed geïsoleerd en zijn daarom niet op het niveau van de huidige normen. Installaties De installaties zijn erop gebaseerd het gebouw als een geheel te gebruiken. Installatiekosten maken 35% van de hele bouwkosten uit. Dit is daarom een belangrijk aspect. De huidige installaties zijn alleen geschikt voor kantoren. Dit geldt eveneens voor de toiletvoorzieningen. De behoefte van installaties zijn afhankelijk van de functie van het gebouw. Verwarming De verwarming is gedateerd en moet worden vervangen. Het is niet energiezuinig en levert bij gebruik hoge energiekosten op. De verwarming is bovendien gebaseerd op het gebruik als één pand. Dit beperkt de mogelijkheden voor andere functies. Brandveiligheid Er zijn twee vluchttrappen aan de buitenkant en een vluchttrap binnen in het gebouw. Er is ook een vluchtweg in het tweede gebouw. De Vide voldoet niet meer aan brandveiligheidseisen (o.a. draadglas). Deze moet worden aangepast maar wel worden behouden omdat het dient als vluchtroute. Milieu Het asbest dat in het gebouw zat is al verwijderd. Qua energieverbruik is het pand niet milieuvriendelijk op dit moment. De ramen zijn enkel glas en de isolatie is niet optimaal. Om aan de normen te kunnen voldoen zijn er aanpassingen nodig.


34

Gevel Het is een gemetselde gevel met een jaren ´70 stijl. Er zijn oranje plaatmaterialen verwerkt in de gevels. Deze dienden als kenmerk voor Arke. De gevel voldoet niet meer aan de eisen van welstand op architectonisch gebied en aansluiting met de openbare ruimte. Overige Het eerste gebouw is bebouwd in de jaren zeventig en is een split level constructie. Dit is onhandig voor wonen en zorg. Eisen van welstand Algemeen  Van het gebouw wordt verwacht dat het allure gaat uitstralen met een hoge architectonische ambitie.  Het moet een grootsteedse uitstraling hebben en de materialen moeten van hoge kwaliteit zijn.  Parkeren en garage inritten moeten inpandig worden opgelost. Straat  Gebouwen mogen binnen de straat sterk afwijken in architectuur en bouwstijl ten opzichte van elkaar. Bouwvolume  Het bouwvolume moet groot en hoog zijn.  Het bouwvolume moet een samenhangende compositie vormen met naastgelegen gebouwen. Gevel  Alle zijden van vrijstaande gebouwen die aan het openbare gebied grenzen, moeten een representatieve gevel hebben.  Gebouwen mogen op de onderste lagen geen blinde gevel wanden naar de openbare ruimte hebben.  De gevel moet op de onderste bouwlagen een uit hoogwaardige architectuur bestaan.  Parkeergarages en inritten hiervan moeten van hoge kwaliteit zijn en bijdragen aan de architectuur van de onderste laag.  Erfafscheidingen en hekwerken langs gebouwen aan de openbare ruimten moeten bijdragen aan de hoogwaardige architectuur. Reclame  Reclame moet onderdeel zijn van de hoogwaardige architectuur van het gebouw. Toevoegingen  Toevoegingen moeten in vorm, materiaal en kleur zijn afgestemd op het hoofdgebouw. Aanbevelingen van welstand  Buitenruimten behorend bij het gebouw, zoals entreepartijen, tuinen, terrassen en parkeergelegenheid moet bijdragen aan de hoge architectonische kwaliteit van het gebouw.  Buitenruimten moeten door vorm en inrichting bijdragen aan de sfeer van het gebouw en het (toekomstige) totaalbeeld van de straat. (Presentatie ROC-Studenten, 2010) Zoals het gebouw er op dit moment staat is het alleen geschikt voor het gebruik voor kantoren. Er komt geen functie kantoren in. Dit betekent dat alleen het casco kan worden behouden samen met de stramienmaten. De stramienmaten moeten worden behouden omdat deze de draagconstructie vormen. De belangrijkste punten die naar voren komen uit de eisen van welstand zijn dat de onderste bouwlaag aangepast moet worden. De onderste laag moet openheid uitstralen en uitnodigend zijn. Qua architectuur en bouwstijl moet het niveau van hoogwaardige architectonische kwaliteit zijn.


35

Bijlage 5: Beleidsanalyse Rijk Het beleid van de rijksoverheid is vastgelegd in de Nota Ruimte (2006). De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het kabinet schept ruimte voor ontwikkeling uitgaande van het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’ en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De Nota Ruimte ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling waarin alle betrokken partijen kunnen participeren (Ministerie VROM, 2006). In de nota wordt uitgegaan van de bundelingstrategie. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is moet door verdichting optimaal worden gebruikt. De overheid en de daarmee samenwerkende partijen, zoals bouwbedrijven en ontwikkelaars, moeten zich gaan richten op inbreiding in plaats van uitbreiding. De ruimte in Nederland is schaars en daar moet naar gehandeld worden. Kijken naar inbreidingslocaties heeft de toekomst. Daarbij zijn conversie en hergebruik belangrijke uitgangspunten. Op inbreidingslocaties staan meestal bestaande (leegstaande) panden. De kunst is om van deze panden iets nieuws te maken, zonder daarbij het pand te slopen. Tevens speelt duurzaamheid een grote rol. De panden van nu moeten aan allerlei duurzaamheidseisen voldoen. Dit geldt voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Hierbij wordt gedacht aan duurzame energie en materialen (Rijksoverheid, 2010). Provincie Overijssel Het beleid van Provincie Overijssel dat in dit kader van belang is zijn de Omgevingsvisie (2009) en de Omgevingsverordening (2009). De Omgevingsvisie schetst de provinciale visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel en beschrijft wat met de ruimte in de provincie mag gebeuren. De Omgevingsverordening is één van de instrumenten waar het beleid uit de Omgevingsvisie in doorwerkt. Net als het Rijk zet ook de provincie zich in voor zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Dit betekent dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut voordat uitbreiding plaats kan vinden. Herstructurering van de naoorlogse woonwijken staat hierbij voorop. Deze huizen voldoen niet meer aan de milieueisen en de kwaliteit van de woningen gaat hard achteruit. Daarvoor in de plaats worden hoogwaardige wijken gebouwd met verschillende woningtypologieën. Levensloopbestendige woningen zijn erg gewild in tijden van nu. Punten als duurzaamheid, vernieuwing in architectuur en nieuwe leefstijlen staan voorop. Daarnaast worden andere functies dan wonen in de wijk gecreëerd, zoals bedrijvigheid, winkels en horeca, zodat de verbondenheid tussen de bewoners groeit (Gemeente Enschede, 2005). Gemeente Enschede Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie Het belangrijkste punt van de ´Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie tot 2015 van de gemeente Enschede is, zoals hierboven ook al genoemd, de herstructurering van bestaande woonwijken en panden. In het binnensingelgebied, waaronder het perceel van het voormalig ‘Arke gebouw’ valt, wordt de nadruk gelegd op het versterken van stedelijk wonen en functiemenging (Gemeente Enschede, 2005). Stadsdeelvisie Binnensingelbied De ´Stadsdeelvisie Binnensingelgebied 2020´ (2004) richt zich op een goede menging van wonen en werken, waarbij uitbouw van economische activiteiten mogelijk is. Horeca is tevens toegestaan. De gemeente wenst horeca in de aanloopstraten, zoals de Deurningerstraat, zoals blijkt uit het horecabeleid van de gemeente (Gemeente Enschede, 2005).


36

Bedrijven In de ‘Kantorennota 2002-2010’ (2002) staat beschreven dat de gemeente Enschede inzet op drie sterke kantoorlocaties, waaronder de directe omgeving van het station. Om het overaanbod door nieuwbouw tegen te gaan, wordt vooral ingezet op herontwikkeling van bestaande kantoorpanden waarbij kwaliteit centraal staat. Wat betreft de binnenstedelijke bedrijvigheid is bedrijfshuisvesting bij een woning toegestaan, maar ook kleine bedrijvigheid in geschikte panden mag (Gemeente Enschede, 2005). Voorzieningen Op wijkniveau moet de winkelstructuur aan een aantal voorwaarden voldoen. Er moeten twee supermarkten aanwezig zijn, speciaalzaken, minimale loopafstand tussen winkels en tussen winkels en parkeren, daarbij voldoende parkeergelegenheid en goede bereikbaarheid. Daarnaast moet het een verzorgde en eigentijdse uitstraling hebben. De winkelvoorzieningen op buurtniveau, zoals wij die nu nog kennen, zal verdwijnen. De gemeente Enschede heeft aangegeven, buiten de noodzakelijke investeringen, geen nieuwe uitgaven te willen doen op het gebied van buurtwinkels (Gemeente Enschede, 2005). Groen Het Groen-structuur Actieplan (2005) wil de gebruiksmogelijkheden voor bewoners en bezoekers, de ecologische verbindingswaarde en de ruimtelijke kwaliteit en structurerende betekenis behouden, versterken en ontwikkelen. De gemeente wil versterking en aanvulling van de groene hoofdstructuur langs de singelring en radialen (Deurningerstraat, Oldenzaalsestraat) (Gemeente Enschede, 2005). Zij willen dit gerealiseerd zien in grote aangesloten groenoppervlakten, waarmee ruimtelijke openheid en een hoog inrichtings- en voorzieningenniveau gecreëerd kan worden. Het probleem is echter dat de uitvalswegen smaller worden naarmate ze dichter bij het centrum komen en dus de ruimte voor groen beperkter is. Aan deze wegen staat vooral laanbeplanting (Gemeente Enschede, 2005). Infrastructuur Het ‘Mobiliteitsplan 2004-2015 (2004) heeft tot doel de bereikbaarheid van Enschede te optimaliseren en de leefbaarheid te bevorderen door het verlagen van de snelheid en het sluipverkeer tegen te gaan. Voor de Deurningerstraat zijn deze twee niet van toepassing. Ook worden geen reconstructies van de infrastructuur verwacht (Gemeente Enschede, 2005). Wonen Op het gebied van wonen worden aantrekkelijke woonmilieus gecreëerd om de midden en hogere inkomensgroepen te behouden, maar ook aan te trekken. Daarnaast wil de gemeente de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren. Dit houdt in herstructurering van de woningvoorraad en verbetering van de leefomgeving. Dit laatste betreft een stukje nieuwbouw in het duurdere huur- en koopsegment. Tevens wil de gemeente een gemengde samenleving in een wijk of buurt. Mensen van verschillende leeftijden, verschil van afkomst en verschillende leefstijlen. Met name door de toenemende vergrijzing zijn de senioren en de huisvesting daarvan een belangrijk onderwerp geworden. Ouderen willen langer zelfstandig wonen. Dit geldt ook voor mensen met een lichte, verstandelijke of geestelijke beperking. Een kans is om hierop in te spelen en een combinatie van wonen en zorg te ontwikkelen (Gemeente Enschede, 2005). Bestemmingsplan Lasonder-Zeggelt Het voormalig Arke-gebouw heeft de bestemming ‘kantoren’ met de daarbij behorende voorzieningen. Onder de voorwaarden dat er binnen het bouwvlak gebouwd wordt en dat niet van de maximale hoogte en de bouwlagen afgeweken wordt, mag uitgebreid worden. Op dit bestemmingsplan rust een wijzigingsbevoegdheid. Het bestemmingsplan heeft nu de functie kantoren, maar met deze bevoegdheid kan de functie worden omgezet naar wonen. De woningen mogen dan maximaal 14 meter lang zijn, vijf bouwlagen hebben en een maximale hoogte van 16 meter hebben (Gemeente Enschede, 2005).


37

Bijlage 6: Wet algemene bepaling omgevingsrecht Op 1 oktober is de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Dit is een belangrijke stap om de regeldruk voor bedrijven en burgers te verminderen. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) regelt de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning is één geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu die moet leiden tot:  betere dienstverlening aan bedrijven en burgers  minder administratieve lasten voor bedrijven en burgers  kortere procedures  voorschriften die op elkaar zijn afgestemd (Infomil Omgevingsvergunning, 2011) Voor het (ver)bouwen of gebruiken van bijvoorbeeld een huis of gebouw, krijgt men met verschillende vergunningen en voorschriften voor wonen, ruimte en milieu ect. te maken, met elk hun eigen vergunningen, procedures, ambtelijke loketten, afhandelingtermijnen, leges en toezichthouders. Na de invoering van de Wabo zijn de 25 vergunningen en meer dan 1600 verschillende formulieren ondergebracht in één omgevingsvergunning en één formulier. Bedrijven en burgers hebben zo nog maar te maken met één vergunning, één loket, één bevoegd gezag, één besluit en één procedure. Een aanvraag kan bovendien digitaal worden ingediend via de eigen gemeente of via Omgevingsloket online, 24 uur per dag. De Wabo kent twee typen voorbereidingsprocedures. De reguliere voorbereidingsprocedure en de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Zowel de reguliere als de uitgebreide procedure zijn een uitwerking van de procedureregels in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor de reguliere procedure geldt hoofdstuk 4 van de Awb met enkele aanvullingen van de Wabo. En voor de uitgebreide procedure geldt afdeling 3.4 van de Awb met enkele aanvullingen van de Wabo (Infomil Procedures, 2011).


38

Bijlage 7: Krachtenveldanalyse Een krachtenveldanalyse maakt de belangen, krachten, macht en positie inzichtelijk van de individuele actoren binnen een netwerk of project evenals de dynamiek in een netwerk of project. Een krachtenveldanalyse probeert achterliggende belangen van actoren te doorgronden en zicht te krijgen op hun machtsbronnen en de wijze waarop daarvan gebruik gemaakt kan worden. Hiermee kan worden ingeschat hoe actoren zich zullen opstellen en wat de invloed hiervan vermoedelijk zal zijn. Actor

Rol in herontwikkeling

Belangen

Doel in herontwikkeling

Invloed proces

Mogelijke problemen

Activiteiten

Eigenaar / ontwikkelaar Dura Vermeer Trebbe

Ontwikkelaar en voornamelijk financieel kaderstellend (boekwaarde).

Herontwikkelen van de locatie voor hernieuwde invulling en financiele motieven.

Trekker van de herontwikkelin g.

Geen rol zolang het rendement behouden blijft.

Het behalen van een zo hoog mogelijk rendement op de locatie (het pand).

Beheerder AdHoc

De beheerder van het huidige pand voor het proces van herontwikkeling. Kaderstellend, maarschappelijk verantwoordelijk

n.v.t.

n.v.t.

Heeft geld geinvesteerd en heeft een mening over de herontwikkelin g. n.v.t.

Dat de nieuwe invulling van de locatie financieel niet haalbaar is. Of dat er geen toekomstige gebruiker gevonden kan worden. Geen toestemming geven voor het herontwikkelingspl an.

Herontwikkelen in samenwerking met andere partijen.

Eigenaar / belegger

Kwaliteit van de ontwikkeling en financieel rendabele herontwikkeli ng van de locatie. Waarde en rendement van de locatie (het pand) behouden.

n.v.t.

n.v.t.

Kwalitatief goed gebouw wat de buurt positief kan beïnvloeden. Meerwaarde voor hun eigen woning / buurt. Eventueel extra voorzieningen . Bekijken of er een toename is van concurrentie voor hun bedrijf. Verbetering omgeving bedrijf (meer activiteit). n.v.t.

Verbeteren leefbaarheid binnensingel. Mogelijkheden scheppen. Het kritisch beoordelen van de herontwikkeling voor hun leefomgeving.

Kaderstellend, ondersteunen d

Tegenstrijdige belang met eigenaar / ontwikkelaar

Vertragend bij grote bezwaren, anders weinig invloed.

Tegenwerken van de herontwikkeling door bezwaren en dergelijke.

Aanpassen bestemmingsplan. Kaders helder stellen. Vergunning verlenen. Meedenken en ontwikkelingen volgen. Bezwaar en beroep indienen.

Het kritisch beoordelen van de herontwikkeling voor hun concurrentieposit ie en toename kwaliteit werkomgeving.

Vertragend bij grote bezwaren, anders weinig invloed.

Tegenwerken van de herontwikkeling door bezwaren ten opzichte van gemaakte keuzes.

Meedenken en ontwikkelingen volgen. Eventueel bezwaar en beroep indienen.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Meedenken en ontwikkelingen volgen.

Gemeente Enschede

Toestemming geven voor het herontwikkelingspl an

Buurtbewoner s

Oneens of ondersteunend t.o.v. herontwikkelingsidee. Dit wordt pas helder bij bekendmaking van concept.

Bedrijven e.d. in de omgeving

Oneens of ondersteunend t.o.v. herontwikkelingsidee

Makelaar

Marktkenner.

Toekomstige gebruiker

Huurder of koper pand na herontwikkeling.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Concurrenten

Invloed op nieuwe invulling locatie door huidig aanbod en in ontwikkeling zijnde overnachtingsmogelijkh eden en studentenwoningen in Enschede.

n.v.t.

n.v.t.

Invloed op nieuwe invulling locatie door ontwikkelinge n in Enschede.

Vertraging door het op de markt brengen van een vergelijkbaar idee op een andere locatie in Enschede.

n.v.t.


39

Bijlage 8: Brand Circle Stap 1: Slogan De slogan die van toepassing is op het concept is: Stay Okay in Enschede! Stap 2: Persoonlijkheid Het concept laat zich omschrijven door de volgende kenmerken;  Modern  Groen  Gezellig  Cultureel  Internationaal Stap 3: Logo’s De volgende merkwaarde is aan de voormalige Arke-locatie toe te kennen;

Stap 4: De bewijsvoering van de positioneringrichting komt tot uitwerking in het concept ‘Stay Okay in Enschede!’


40

Bijlage 9: Tekeningen Legenda  Rood: Verdiepingen met slaapkamers ten behoeve van het hostel.  Geel: Multifunctionele ruimte  Lichtgroen: Restaurant  Oranje: Entree, receptie en Lounge  Blauw: Studentenhuisvesting  Donkergroen: Parkachtige invulling met terras en achterin parkeerruimte Aanzicht schuin van voren

Vooraanzicht gezien vanaf de Deurningerst raat


41

Bovenaanzicht


42

Indeling: Hostel - Middelste en rechter blok – begane grond Indeling: Hostel - Linker blok – begane grond


43

Indeling: Hostel – Rechter blok – 1ste + 2de verdieping

Indeling: Hostel – Middelste blok – 1ste + 2de

Indeling: Hostel – Linker blok – 1ste + 2de verdieping


44

Indeling: Hostel – Rechter blok – 3de verdieping

Indeling: Hostel – Linker blok – 3de verdieping

Indeling – Studentenhuisvesting – Elke verdieping heeft een gelijke indeling


45

Bijlage 10: Spinnenweb


46

Bijlage 11: Moodboard


47

STAY OKAY IN ENSCHEDE!

Recommend Documents