Startvisie Sluisbuurt. oktober 2015

Startvisie Sluisbuurt oktober 2015

2

Colofon Planteam Sluisbuurt In opdracht van Gebiedsontwikkeling Oost d.d. 7 oktober 2015 Startvisie Sluisbuurt Oktober 2015

Luchtfoto met Sluisbuurt (rechts) en Sportheldenbuurt (links)

Inhoud Inleiding 1. Sluisbuurt in de stad 2. Kansen 3. Ambities 4. Hoogstedelijk woonmilieu 5. Eiland verbonden met de stad: nieuwe verbindingen 6. Openbare ruimte: drager voor een hoogstedelijk milieu 7. Versterking van het karakter: water georiënteerd 8. Duurzaamheid: nadruk op ecologie en rainproof 9. Ontwikkeling: snelheid en kwaliteit 10. Planning 11. Bewegende stad 12. Planologische achtergrond: Structuurvisie 2040 13. Financiën Referentiebeelden

Startvisie Sluisbuurt Oktober 2015

3

4

Sluisbuurt in de omgeving


Inleiding De herstart van de planvorming van de Sluisbuurt is een nieuw begin van het Zeeburgereiland. De Sluisbuurt zal gaan bijdragen aan het aanbod op de woningmarkt in de stad, maar zal ook ruimte kunnen bieden voor andere stedelijke functies. Door de positieve ontwikkeling van de markt en de aanhoudende druk op de woningmarkt heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om ook de Sluisbuurt aan te wijzen als versnellingslocatie. Deze Startvisie vormt het startsein voor de planontwikkeling voor de Sluisbuurt en bevat de belangrijkste uitgangspunten en ambities. Hij zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders en ter kennisgeving aan de gemeenteraad. In de komende maanden hierna zal een programma en globaal stedenbouwkundig plan worden opgesteld, inclusief aangepaste grondexploitatie, bouwenveloppen etc. Deze stukken vormen de basis voor een te nemen Investeringsbesluit medio 2016. In december 2014 is de Sluisbuurt door de Gemeenteraad aangewezen als versnellingslocatie voor woningbouw. De doelstelling is om in 2017 de eerste woningen in aanbouw te nemen. In de hele Sluisbuurt zullen minstens 3.000 woningen (300.000 m2 bvo), 50.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen en ook voorzieningen voor hoger onderwijs gebouwd worden.

Verder bestaat het streven om te onderzoeken welke voorzieningen nog meer gerealiseerd kunnen worden in het gebied. Hiermee wordt binnen de ring, op een bijzondere locatie, omringd door water, een aanzienlijk aantal woningen en andere functies toegevoegd aan de stad.

Versnellingslocaties, januari 2015, fragment uit de Overzichtskaart


5

6

Luchtfoto IJ-oevers tussen CS en Sluisbuurt


1. Sluisbuurt in de stad

WATERPLEIN WATERPLEIN

De nabijheid van het water, zoals het AmsterdamRijnkanaal, het Binnen- en Buiten-IJ, als ook de Oranjesluizen, zal bepalend zijn voor het karakter van de Sluisbuurt. Het water moet zichtbaar, bereikbaar en toegankelijk zijn voor de bewoners. Andersom is de Sluisbuurt bepalend voor het toekomstige beeld van het IJ-Oost.

De Sluisbuurt is in meerdere opzichten het sluitstuk van de IJ-oeverontwikkelingen.

Sluitstuk van IJ - Oost De Sluisbuurt is in meerdere opzichten het sluitstuk van de IJ-oeverontwikkelingen. De Structuurvisie 2040 heeft de herontdekking van het waterfront mede als thema. De Sluisbuurt is een van de laatste grote woningbouwlocaties aan het IJ die tevens nabij de binnenstad ligt. Door de ligging aan het eind van het oostelijke IJ ligt het ook op een hele mooie en dominantie positie tussen de noorden zuidoever.


7

8

Luchtfoto Sluisbuurt richting IJmeer


Sluisbuurt vormt een schakel tussen groene gebieden

Schakel met IJburg en Waterland Door de ligging op het Zeeburgereiland is de Sluisbuurt een schakel in de verbindingen tussen Oost en Noord en Waterland. Het is een belangrijk onderdeel van het waterfront van Amsterdam. De ecologische verbinding tussen Waterland en Diemerpark loopt langs de westoever van het Zeeburgereiland.

De goede ligging ten opzichte van Waterland biedt een mogelijkheid voor nieuwe toeristische routes. De groene plekken binnen de ecologische verbinding kunnen via autovrije- en autoluwe routes vanuit de Sluisbuurt worden bereikt.


9

10

Waterfront in vogelvlucht: IJburg, Steigereiland en Zeeburgereiland

Toekomstige IJ-oever verbindingen in de Structuurvisie 2040


Ringzone: Ruimte voor versnellingslocaties

Schets uit Atelier Ringzone, dRO 2014

Onderdeel van de Ringzone en het Waterfront In 2012 is in het Strategisch Plan voor de Ringzone geformuleerd dat locaties voor stedelijke ontwikkeling bij voorkeur gezocht moeten worden in de Ringzone van de stad, gebieden langs de A10. De Ringzone ligt dicht bij de binnenstad en is daardoor bereikbaar met fiets en OV, maar ook met de auto. Binnen de Ringzone is de Sluisbuurt een van de grotere woningbouwlocaties. Fiets- en OV-verbindingen van de Sluisbuurt zijn minder goed dan in andere delen van de Ringzone vanwege de ligging aan het water. In de Structuurvisie 2040 is de hoogstedelijke ambitie daarom gekoppeld aan nieuwe OV-verbindingen over het water.

IJ - OOST Hamerstraat

RINGZONE

Cruquius

Science Park

Sluisbuurt op Zeeburgereiland ligt op een kruispunt van ontwikkelingen

IJBURG

Centrumeiland


11

12

Zicht op de Sluisbuurt vanaf het IJ

100m

25m

150m 100m

25m

100m

25m

100m

25m

Zicht op de Sluisbuurt vanaf de Ertskade. Maten zijn indicatief, op basis van bestaande elementen in de foto (bestaande boom evenals het hoogste punt van de Schellingwoudebrug is ca 25m hoog)


Zicht vanaf de Sluisbuurt op 30 meter hoogte

100m

25m

2. Kansen Plekken In de Sluisbuurt is er een aantal bijzondere kwaliteiten en plekken aan te wijzen. De kop van de Sluisbuurt, het toekomstige Sluisplein, ligt aan het IJ, vol in het zicht vanuit de stad en met prachtig zicht op ondergaande zon over het water. Dit is de zoeklocatie voor hoogbouw. Bij de kruising van de IJburglaan en de Zuiderzeeweg ligt de auto - ontsluiting van de wijk en de halte van de IJtram. Dit wordt de belangrijkste ingang van de wijk en de logische plek voor een winkelcentrum, dat ook een rol moet vervullen voor de andere woonbuurten van het

Sluisplein met hoogte accent Pont steiger met hoogte accent Entreegebied Verbindingen Zichtlijnen

Relatie met het omliggende water en de overkanten

Zeeburgereiland. Ook een eventuele voorziening voor voortgezet of hoger onderwijs zal hier terecht komen. Verbindingen Halverwege de kade langs het Amsterdam-Rijnkanaal kan de plek worden voor een brug of de pont naar Sporenburg. Dit wordt voor fietsers een belangrijke nieuwe ingang van het eiland en route verder richting IJburg. De verbindingen via auto en OV zijn goed, echter de OV - verbindingen met Oost en Noord moeten verbeterd worden. Om de bereikbaarheid met de fiets ook te verbeteren, zijn nieuwe fietsverbindingen

tramlijn 7, 14 tramlijn 26 buslijn 30 buslijnen 37, 245 nachtlijn 359 huidige tijdelijke P+R tramhalte bushalte toekomstige definitieve P+R toekomstige tramhalte toekomstige bushalte toekomstige bushalte nachtlijn toekomstig veer route langzaam verkeer toekomstige brug langzaam verkeer tramlijn 7, 14 tramlijn 26HOV route toekomstige buslijn 30 buslijnen 37, 245 nachtlijn 359 huidige tijdelijke P+R tramhalte

met de (binnen)stad nodig: een fietspont naar Sporenburg en een waterverbinding over het IJ naar het Centraal Station.

Buikslotermeer

Flevopark

Buikslotermeer

Flevopark

Noord Molenwijk

IJburg

13

IJburg

Durgerdam

Aan de buitenzijde van het eiland wordt een ecozone aangelegd die Waterland verbindt met het Diemerpark. Noord Deze Ecologische Verbindings Zone (EVZ) is onderdeel Molenwijk van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur en sluit aan op een recreatief fietsnetwerk in Waterland en langs de Diemerzeedijk.

Centrum

Centrum

Amstel Schiphol Slotermeer

Amstel Schiphol Slotermeer

bushalte Sluisbuurt sluit aan op het bestaande OV netwerk, maar er liggen kansen voor betere verbindingen

route langzaam verkeer

toekomstige definitieve P+R toekomstige tramhalte toekomstige bushalte toekomstige bushalte nachtlijn toekomstig veer

toekomstige brug langzaam verkeer toekomstige HOV route


14


Compacte hoogstedelijke wijk omringd door water en groen (Vancouver)

Verbindingsroutes met door de wijk, met plinten met voorzieningen en hoogwaardige inrichting, zijn onderdeel van het programma van de Bewegende Stad, met nadruk op voetgangers en fietsers. Het kader met randvoorwaarden aangaande flexibiliteit en invulling van bouwblokken maakt het gebied ‘timeproof’. De openbare ruimte geeft karakter aan de nieuwe wijk en vormt een kader voor de bouwblokken.

3. Ambities De opdracht voor de Sluisbuurt bestaat uit de bouw van tenminste 3.000 woningen en 50.000 m2 bvo commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave. Sluisbuurt wordt een wijk met een bijzondere betekenis in het stedelijk landschap. Als onderdeel van de IJoevers draagt het bij aan een nieuwe stedelijke silhouet van de stad. Vaar- en fietsroutes vanaf het IJ, Waterland en Diemerdijk komen hier bij elkaar. Wonen in de Sluisbuurt wordt wonen in een hoogstedelijke wijk met een sterke band met het omliggende landschap. Het streven is om de bouw van de eerste woningen zo snel mogelijk te starten, in ieder geval in 2018, waarbij lange termijn ambities en flexibiliteit wordt gewaarborgd.

4. Versterking van het karakter: water georiënteerd

de directe omgeving (Baaibuurt, Sportheldenbuurt), maar ook zeker op stadsniveau. Voor dit grotere schaalniveau kunnen een pontverbinding, een fietsbrug, tram- en busverbindingen worden gerealiseerd.

1. Hoogstedelijk woonmilieu

5. Duurzaamheid: nadruk op ecologie en rainproof De nadruk wordt gelegd op de integratie van het groen van de ecozone met de woonwijk en op het behalen van de doelstellingen van het programma Rainproof (ophoging van het maaiveld). Wat betreft klimaatdoelstellingen voor de woningbouw wordt het Amsterdams beleid gevolgd. Ten slotte wordt gestreefd

Het zicht over- en de ervaring van het IJ vormen belangrijke ruimtelijke kwaliteiten van de Sluisbuurt. Ook het binnenwater kan bijdragen aan de versterking van dit karakter van de wijk. Zowel (binnen)water als routes langs het water worden gebruikt voor sport en recreatie, in het kader van de Bewegende Stad. Tevens wordt in de ontwikkeling aansluiting gezocht op de Watervisie 2040.

3. Openbare ruimte: drager voor een hoogstedelijk milieu

Er wordt een hoogstedelijke wijk gerealiseerd: met een hoge dichtheid, grote diversiteit en menging. Hier vindt men zowel grote als kleine kavels, sociale woningbouw en woningen uit de marktsector en gebouwen van 5 tot 50 lagen bouwlagen. Met de bestaande verbindingen is vooral de locatie nabij de IJ-tramhalte in zuidoosten zeer geschikt voor stedelijke voorzieningen, zoals een grote onderwijsinstelling. De plek nabij de sluis in het noorden is geschikt voor (groot)stedelijke voorzieningen met meer recreatieve doeleinden. 2. Eiland verbonden met de stad: nieuwe verbindingen Om de potentie van het gebied optimaal te benutten en grootstedelijke voorzieningen goed te laten functioneren, zijn nieuwe verbindingen noodzakelijk met

naar een optimaal stadsklimaat, aangaande zon, wind en warmte in het hoogstedelijke woonmilieu dat de Sluisbuurt te bieden heeft. De positie tussen stad en natuur wordt als leidraad gebruikt voor de integratie van stedelijke en ecologische (omgevings-)kwaliteiten. Het wordt een wijk die stads en stenig is, maar die tevens een groene zoom heeft en mogelijk groene gebouwen krijgt.

Vancouver Olympic City

Park Royal Hotel Singapore


15

16

Stadsblokken (Rotterdam)


Woodward’s (Vancouver): Ruimtelijk en functioneel gemengd blok

Stadsblokken aan het water (Vancouver)

Relatie met groene ruimten

Vancouver Olympic City aan het water

Voorbeeld groene gevels (Jean Nouvel, New York)

4. Hoogstedelijk woonmilieu Een gevarieerd woningaanbod in een gemengde (hoog) stedelijke wijk. Dat is de ambitie voor het woonmilieu van de Sluisbuurt. Wonen aan het water moet samen gaan met wonen in een goede stadswijk, met voldoende voorzieningen en diversiteit. In de Sluisbuurt is ruimte voor middelhoogbouw in een stadse setting en hoogbouw op gekozen locaties. In de hoogbouw zullen vooral appartementen gebouwd worden. In de andere gebouwen kunnen ook andere woningtypes gerealiseerd worden zoals stadswoningen, boven-/benedenwoningen, maisonnettes, studio’s etc. Door niet alleen de stedenbouwkundige vorm te variëren, maar ook in de ontwikkelende partijen en in de kavelgrootte, ontstaat een grotere variëteit in het woningaanbod. Grote en kleine kavels voor grote en kleine ontwikkelaars, woningcorporaties, ruimte voor nieuwe partijen die in de sociale sector willen en kunnen ontwikkelen, collectieven die in opdracht van een vooraf bekende kopersgroep kunnen bouwen en coöperaties die in het middensegment huurwoningen zonder winstoogmerk bouwen en duurzaam beheren. In totaal bouwen we ten minste 3.000 woningen, waarvan 30% in de sociale sector. Of er meer woningen passen binnen het stedenbouwkundig kader, zal in de volgende fase onderzocht worden. De Sluisbuurt wordt een hoogstedelijke wijk die in eerste instantie een aantrekkelijk woonmilieu zal bieden aan huishoudens met een (zeer) stedelijke woonstijl.

Wijkvoorzieningen Het niveau van de voorzieningen is afgestemd op het woningaantal van 3.000 woningen in de Sluisbuurt. Sommige functies zullen ook voor het hele Zeeburgereiland een rol spelen. In de Sluisbuurt wordt rekening gehouden met 50.000 m2 bvo wijkvoorzieningen: er is ruimte voor basisscholen, een middelbare school, kinderopvang, naschoolse opvang, een wijkwinkelcentrum van 2.500 m2 bvo, 1e en 2e-lijns zorginstellingen. Het Entreegebied bij de kruising van de IJburglaan en de Zuiderzeeweg is door zijn zeer goede bereikbaarheid de meest geschikte locatie voor zowel wijkvoorzieningen, als een voorziening voor hoger onderwijs. Voor dit laatste is 30.000 m2 bvo gereserveerd. Verder zou één van de hoogteaccenten ingevuld kunnen worden met een hotel. In het Entreegebied wordt een reservering opgenomen voor een buurtwinkelcentrum van circa 2.500 m2 bvo: groot genoeg voor één grote supermarkt en ondersteunende winkels. Voor het draagvlak van dit winkelcentrum zijn ook de woningen in de Sportheldenbuurt meegeteld.

2. SLUISKOP

Water Hoogbouw Contrastrijk Groene torens Uitzicht Voorzieningen (stedelijk)

3. ECO ZONE

Groen Park Landschap grotere schaal Rondje ZBE Fietsroute Uitzicht Parkzone in het gebied trekken Sfeer door natuur Ruimte Ecologie

1. SLUISPLEIN

Metropolitane plek Sluis Openbaar verblijfsgebied Plein / podium aan het IJ Trekker (museum / theater o.i.d) Festivals

7. KERN

Waterstructuur Ontsluiting Voorzieningen Zichtrelaties met water Kenmerkend Neutraal Diversiteit Samenhang

4. ENTREEGEBIED

6. IJ DIJK

Wandelen Overgang Ruime opzet IJ MEER Doorzetten profiel Uitzicht Waterland

5. STADSRAND

17

Wonen aan de stadsas Relatie met Sportheldenbuurt Compact Aaneengesloten

Voorzieningen (buurt en wijk) Overstappen Werken Compact


18


Leven op het podium aan het IJ (ref: Parc Andre Citroen, Parijs)

Tijdelijk gebruik

De locatie ligt mooi op de middagzon en biedt een uitzicht over de IJ-oevers.

5. Eiland verbonden met de stad: nieuwe verbindingen Nieuwe verbindingen zijn noodzakelijk om de potentie van het gebied optimaal te benutten.

Op iets langere termijn is de kop zeer geschikt voor een grootstedelijke openbare voorziening: een theater of een museum. Zo een metropolitaanse voorziening zou dit deel van de stad (internationaal) op de kaart kunnen zetten. De verbetering van de bereikbaarheid, bijvoorbeeld over het water met de CS-pont, is dan een voorwaarde.

O EC

W o

on w ijk

Een bijzondere functie, in combinatie met de kwaliteiten van de plek en goede verbindingen met Waterland kan een nieuwe toeristische attractie worden. Tijdelijke functies en evenementen kunnen deze potenties al snel uitproberen en benutten

Sportheldenbuurt

Bedrijvenstrook

Oostpunt

toekomstige definitieve P+R toekomstige tramhalte toekomstige bushalte toekomstige bushalte nachtlijn toekomstig veer bestaande bus en tramhalte

Verder kan door de aanleg van wandelen fietsroutes langs alle kades van het Zeeburgereiland (en dus ook in de Sluisbuurt) een “rondje-Zeeburg” gemaakt worden: een route van circa 5 km die de bewoners uitnodigt om te wandelen of te joggen.

Sluisbuurt

Baaibuurten

METROPOLITANE PLEK

GROOTSTEDELIJKE VOORZIENING

WIJKVOORZIENING

Planvorming in de buurt / ZBE

De kop van de Sluisbuurt, het toekomstige Sluisplein, ligt ideaal voor een grootstedelijke publieke functie: de plek is vanaf de gehele IJ-oever zichtbaar en is over het water goed bereikbaar. Voor de korte termijn is het zeer geschikt voor een (festival)plein. Het kan een rol vervullen in het geven van een gezicht en imago aan de Sluisbuurt (vergelijkbaar met de functie die Blijburg heeft voor IJburg en PLLEK voor het NDSM-terrein).

Gemengd woon werk milieu

Sluisbuurt markeert de overgang tussen verschillende woonmilieu’s


19

20

Met het inrichten van de openbare ruimte rekening houden met het huidige gebruik van de Eco-oever


Referentiebeelden inrichting openbare ruimte

Om in te spelen op toekomstige ontwikkelingen wordt in de Sluisbuurt in plinten langs de belangrijke openbare ruimten een hogere verdiepingshoogte gepland, zodat voorzieningen en bedrijven zich hier in de toekomst kunnen vestigen.

De bijzondere plekken zoals het Sluisplein en het hoogbouwgebied verdienen een bijzondere inrichting. De rest van de Sluisbuurt zal passen in de Standaard Amsterdam, waarbij aangesloten wordt bij de materialen en materialisering van de Sportheldenbuurt.

6. Openbare ruimte: drager voor een hoogstedelijk milieu Voor de Sluisbuurt wordt een ontwerp voor de openbare ruimte opgesteld. Deze is bepalend voor de inrichting en het karakter van de Sluisbuurt. Kenmerkend in dit ontwerp zijn de waterstructuur en de groene zoom die langs de buitenranden van de Sluisbuurt ontstaan met daarin langzaam verkeersverbindingen. Water is een belangrijke drager van de openbare ruimte in de Sluisbuurt.

Rondje Zeeburgereiland van ca 5km

Inrichting openbare ruimte zones

Standaard inrichting Amsterdam

Bijzondere inrichting (plek indicatief)

Eco - oever

Eco - oever met bijzondere inrichting

IJ - kade


21

22

Relatie met ecozone en water: zicht op het water door ophoging maaiveld

Buurt in relatie tot het water

+ 2.10

Model: ´Grid´

Model: ´Vingers´

Bestaande Haven

Interne waterstructuur (schematische uitgangspunten)

HAVEN optie

a Amsterd


m Rijnk

Model: ´Collage´

anaal

Om voldoende waterberging te maken (Amsterdam Rainproof) wordt binnen de wijk nieuw oppervlaktewater aangelegd. Deze interne waterstructuur biedt de kans om zoveel mogelijk woningen op het water te oriënteren.

Onderzocht zal worden of een open verbinding tussen de woonbuurt en het Amsterdam-Rijnkanaal mogelijk is. Op de plek van de Oergeul onderzoeken we de mogelijkheid van een insteekhaven. Er wordt aansluiting gezocht bij de Watervisie Amsterdam (2015)

De vormgeving van de interne waterstructuur werken we uit in de volgende fase. Dit zal het stedenbouwkundig ontwerp in belangrijke mate bepalen.

Het maaiveld in de Sluisbuurt wordt aanzienlijk opgehoogd. De ophoging is nodig om voldoende drooglegging te krijgen (ook tbv Amsterdam Rainproof). Hierdoor zal het mogelijk zijn om vanaf maaiveld het omliggende water te zien. Dat is belangrijk voor de beleving van het water.

7. Versterking van het karakter: water georiënteerd De Sluisbuurt wordt aan twee zijden omsloten door groot water: het Buiten-IJ en het Amsterdam-Rijnkanaal. Langs het grote water worden de woningen zo dicht mogelijk tegen het water aan gebouwd. Er komt een wandelen fietsroute langs de woongebouwen, het water en de Ecozone. Als woningen zo dicht bij groot vaarwater worden gebouwd, moet er ook een afmeermogelijkheid zijn. We onderzoeken of we de zandhaven achter de Oranjesluizen daarvoor kunnen gebruiken. Het Amsterdam-Rijnkanaal is een drukke vaarroute.

Interne waterstructuur en groen: 3 mogelijke modelllen

Startvisie Sluisbuurt Juli 2015

23

24


Groene gevels

De gevels en daken in Sluisbuurt zullen energie opwekken uit natuurlijke bronnen

Voorbeeld groene gevels (Bosco Verticale, Milan)

Tree House Condominium in Singapore: hoogste groene gevel ter wereld

Voor de gebouwen wordt het Amsterdamse beleid op het gebied van duurzaamheid gevolgd. Voor alle woningen geldt dat met ingang van 2020 deze energieneutraal (klimaatneutraal) gerealiseerd moeten worden (Bouwbesluit). Dit geldt daarmee voor het grootste deel van de woningproductie van de Sluisbuurt.

wateroppervlak (grachten, vaarten en/of plassen) en door het water zichtbaar te maken in de buurt. De vorm waarin deze Rainproof-doelstellingen worden gerealiseerd, wordt nader uitgewerkt. Daar waar er andere kansen zijn om duurzaamheidsmaatregelen te realiseren die zinvolle en meetbare duurzaamheidswinst opleveren, zullen we die in de plannen integreren.

8. Duurzaamheid: nadruk op ecologie en rainproof Voor de Sluisbuurt wordt gekozen voor een aantal doelstellingen op het gebied van duurzaamheid dat goed past bij het karakter en de mogelijkheden van de buurt. De ecologische verbindingszone (EVZ) die langs de westoever van het Amsterdam Rijnkanaal wordt aangelegd (start in 2015) biedt landschappelijke diversiteit en is een bijdrage aan de ecologie van de stad. Deze zal verdere aansluiting vinden in de buurt, in de openbare ruimte (water, groen) of bebouwing (groene gevels). De doelstellingen uit het Rainproof-programma worden uitgevoerd. Opvang van regenwater vindt binnen de Sluisbuurt plaats door het hoge maaiveld, veel

Oriëntatie op zon en wind

Tot 2020 zullen we deze doelstelling als toekenningscriterium in de tenders gebruiken. Daarmee geven we invulling aan een doelstelling uit de Structuurvisie 2040. De Sluisbuurt zal worden aangesloten op het Stadswarmtenet. Daartoe zullen we een Warmteplan opstellen waarin ook onderzocht zal worden welke andere maatregelen nodig zijn voor een goed woonklimaat en duurzaam energiegebruik. Andere vormen van duurzame gebouwen, zoals bijvoorbeeld “groene torens” als koelingstechniek, aansluitend op de ecologische zone, zullen worden gestimuleerd.

O EC


25

26


Luchtfoto Sluisbuurt

9. Ontwikkeling: snelheid en kwaliteit De ambities voor de Versnellingslocaties in de stad zijn hoog: de vraag naar woningen is groot en het aantal inwoners van de stad blijft de komende jaren groeien. Daarom is het noodzakelijk dat de Sluisbuurt snel en voortvarend wordt ontwikkeld. Om die reden zal binnen de Sluisbuurt aan meerdere deelgebieden en meerdere woonmilieus tegelijkertijd worden gebouwd: appartementen in hoogbouw en grond-ontsloten woningen in middelhoogbouw. Zo kan een gevarieerd aanbod op de markt worden gezet, wat gunstig is voor de afname van de woningen. Met de ambitie om snel veel woningen te kunnen bouwen moet de ontwikkelstrategie ook voorzien in leefbaarheid tijdens de bouw: de deelgebieden moeten daarom zelfstandig kunnen functioneren qua ontsluiting en waterstructuur. Een ander aspect van de fasering is het streven naar een zoveel als mogelijk positieve cashflow: we zullen investeringen faseren en deze koppelen aan opbrengsten. Het beeld is om de Sluisbuurt in vijf tot maximaal acht deelgebieden te ontwikkelen. De precieze verdeling van de Sluisbuurt in deelgebieden maken we later. Een versnelde ontwikkeling vraagt om ruimte voor de aanpassingen aan de nu onvoorziene vragen in de toekomst. Een strategie hiervoor is door in elk deelgebied circa 10% van de grond voorlopig niet te bebouwen. Op de vrij gehouden terreinen kan in een iets later stadium ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen.

Om die reden en om snel te kunnen werken, maken we een flexibel bestemmingsplan. De Milieu Effect Rapportage uit 2008 is gemaakt voor 5.000 à 6.000 woningen op het Zeeburgereiland. Met de voortgang in de Sportheldenbuurt en de ambities voor de Sluisbuurt is het nodig om de Milieu Effect Rapportage te actualiseren. De vaststelling van het bestemmingsplan voor de Sluisbuurt is van deze actualisatie afhankelijk. Behalve een actualisatie van de MER en een bestemmingsplan moet er na deze Startvisie een Stedenbouwkundig Kader gemaakt worden dat de basis zal vormen voor een Investeringsbesluit. Tegelijkertijd zal er gewerkt worden aan het bouwrijp maken van de eerste fase en de voorbereiding van de eerste woningbouwtenders. De totale ontwikkelingstermijn van de Sluisbuurt zal circa acht tot tien jaar beslaan. Omdat de terreinen gefaseerd in ontwikkeling zullen worden genomen, blijven sommige terreinen langere tijd beschikbaar voor een andere tijdelijke invulling. Indien die mogelijkheden zich voordoen zullen we daar op inspelen. Als we tegelijk met de start van de eerste woningbouw ook kunnen beginnen met de bouw van de onderwijsgebouwen en alle daarmee samenhangende voorzieningen, ontstaat er al heel snel levendigheid in de Sluisbuurt.

Tijdelijk invullingen langs het waterfront Cultuur / leisue (horeca - Tolhuistuin)

Groen / recreatie (moestuinen - IJburg)


27

28

Markt

Producten en besluiten Planvorming

2016 Q2

SP en Investeringsbesluit

Raad

Partij geselecteerd

2017

14 mnd (incl bouwwegen)

Ophogen en zetten deelgebied 1 & 2

BP vastgesteld

21 mnd (incl bouwwegen en overhoogte) Incl. zettingsversnelling

Zetten deelgebied 3

2018

2019

Globale planning en producten Sluisbuurt 2015 12/10

Startvisie en voorbereidingskrediet

Raad

25/11

Q2 ‘16

IB

Definitieve selectie

Maaiveld

Bouwen deelgebied 3

Bouwen deelgebied 1 & 2

Bouwplannen deelgebied 3

1e paal Q1

Bouwplannen deelgebied 1 & 2

Aanbesteding en gunning

Vrijgave & publicatie

Stedenbouwkundig Kader en besluitvorming

25 nov

B&W 18/11

G&O 27/10

Cie

PvA/visie Sluisbuurt

Bestemmingsplan & MER

Ontwerp en engineering

1

Marktconsultatie/opstellen selectiedocumenten

2

3

Raad

Bestemmingsplan & MER

Bouwrijpmaken deelgebied 1,2 en 3 1e selectie marktpartijen Woonrijpmaken deelgebied 1

Voorbereiding marktpartijen 1e uitvoering marktpartijen

Vervolg voorbereiding en uitvoering deelgebied 3

Tendernet

Globale planning en producten project Sluisbuurt


1 ok

t 201

5

10. Planning Doel is om uiterlijk in 2018 de eerste woningen in aanbouw te nemen. Het streven is om deze mijlpaal al in 2017 te realiseren. De eerder genoemde producten moeten dan op tijd gemaakt en vastgesteld worden. Doordat we beginnen met de locatie, die al deels bouwrijp gemaakt is, is de fysieke voorbereiding snel te realiseren. Na deze Startvisie gaan we aan de slag met een Investeringsbesluit + Stedenbouwkundig Kader. Na afronding hiervan kunnen de actualisatie van de MER en het bestemmingsplan afgemaakt worden. De eerste tenderprocedures kunnen starten na publicatie van het bestemmingsplan en de MER actualisatie. Na de selectie (uitkomst van de tender) krijgt de eerste ontwikkelaar van de eerste kavel een beperkte periode van 12 maanden om het plan uit te werken en een omgevingsvergunning te verkrijgen. Omdat we snel willen bouwen, is er voor de marktpartij uit de eerste tender relatief weinig tijd voor ontwerp en ontwikkeling van het bouwplan. Voor de eerste tender proberen we daarom een eenvoudige opgave te formuleren. We streven naar de 1e paal in het laatste kwartaal van 2017!

Besluitvorming Startvisie oktober 2015 door burgemeester en wethouders Investeringsbesluit (en Stedenbouwkundig Kader) door burgemeester en wethouders eind 2e kwartaal 2016 Besluitvorming: Bestemmingsplan en MER actualisatie door burgemeester en wethouders 3e/4e kwartaal 2016 Vrijgave Bestemmingsplan en MER actualisatie Start van de eerste tenders: juli 2016 (na publicatie Bestemmingsplan) Start bouwrijp maken eerste deelgebied (aanbesteding) juli 2016 Start bouw eerste woongebouw: eind 2017 lijkt haalbaar Start bouw volgende woongebouwen: vóór zomer 2018 Start bouw onderwijsgebouwen: eind 2018

Hieruit volgen de volgende mijlpalen: -

-

-

Tegelijkertijd bereiden we ook meteen de volgende bouwenveloppen en tenders voor. Deze worden gelijktijdig aan de eerste tender geselecteerd, maar krijgen meer voorbereidingstijd. Een eerste bouwproject is hier onderdeel van.


29

30


Stadsblokken aan het water (Vancouver)

11. Bewegende stad Bewegen wordt een duurzaam en intrinsiek onderdeel van de Sluisbuurt: de buurt wordt zo ingericht dat het onbewust en bewust aanzet tot bewegen. Met het hoogstedelijke woonmilieu, de mix van voorzieningen, de ligging aan en de aanwezigheid van water en de aansluiting op de wandelen fietsroutes in de omgeving zijn de voorwaarden voor een stedelijk gebied dat ingericht is op bewegen aanwezig. De nabijheid van de binnenstad kan benut worden om meer te bewegen. Als de fietsverbindingen met de binnenstad verbeterd worden door een fietspont/ brug naar het Oostelijk Havengebied, kan de fiets een belangrijke rol als vervoermiddel voor woon/ werkverkeer gaan spelen. De Sluisbuurt krijgt een ander, meer informeel en stedelijk, beweegprofiel dan de naastgelegen Sportheldenbuurt, dat voor een deel ook ruimte biedt aan de formele sport met de nieuwe sporthal en de sportvelden. De twee gebieden zijn daarmee complementair aan elkaar. De Kop van Sluisbuurt, het toekomstige Sluisplein, is bij uitstek een plek waar stedelijk bewegen een plek kan krijgen, bijvoorbeeld als startpunt van hardloop-, wandelen mogelijk skeelerroutes of door in de inrichting beweegaanleidingen voor alle leeftijden op te nemen. Zodat het alleen een plek wordt om actief te verblijven. Het kan daarmee een versterking zijn van de grootstedelijke functie van het plein.

De zuidstrook tegen de Piet-Heintunnel aan biedt ook ruimte voor een programmering die gericht is op bewegen. Daarbij kan aansluiting gezocht worden bij de ecozone aan de westzijde, door bijvoorbeeld natuurlijk spelen een plek te geven en meer naar het oosten bij het entreegebied ruimte voor urban sports aanvullend op de geplande urban sports zone in de Sportheldenbuurt of nieuwe innovatieve sportconcepten. Wind ’n Wheels, dat nu nog in de Sluisbuurt gevestigd is, is hier een mooi voorbeeld van. De buurt zelf moet het domein zijn van de voetganger en de fietser. Dit betekent zo weinig mogelijk auto’s op straat. Door te zorgen voor voldoende voorzieningen in de buurt (scholen, winkels, kinderopvang etc.) kan een groot deel van de dagelijkse verplaatsingen binnen de buurt plaatsvinden die dan ook te voet of met de fiets uitgevoerd kunnen worden. Het nieuwe wateroppervlakte in de buurt biedt kansen om beweegaanleidingen op het water te creëren met bijvoorbeeld een kanonetwerk en plekken voor open water zwemmen.


31

32

Fragment uit Visie Waterfront, Structuurvisie Amsterdam 2040

Visie waterfront 2040 indicatief tracé HOV ondergronds

indicatief tracé HOV bovengronds

zoeklocatie uitbreiding havengebied

jachthaven

Algemeen

wonen - werken

Waterfront

werken - wonen

2e zeecruise terminal

zeesluis

P+R locatie

ondergrondse verbinding**

nieuwe pont-/veerverbinding

secundair OV knooppunt

hoofd OV knooppunt

Kompaseiland en fietsbrug

ontwikkeling waterrand

suggestie natuurontwikkeling

recreatief programma

metropolitane plek

strand

regionale fietsroute

studiegebied*

kwaliteitsimpuls stadsdeelcentrum

stadsverzorgend bedrijventerrein

intensivering haven

wachtplaats binnenscheepvaart

optie locatie Olympische Spelen

internationaal OV knooppunt

Voor studiegebied Haven-Stad is scenario 3 weergegeven, met uitzondering van Buiksloterham. Voor het gehele studiegebied Haven-stad geldt dat naar aanleiding van toekomstige studies verschuivingen mogelijk zijn.

A/B

werken projecten in planvorming of recent gerealiseerd kwaliteitsimpuls stadspark

*

Als uit de plannen van Haven-Stad blijkt dat een verbinding nodig is, dan wordt deze gerealiseerd in de vorm van een tunnel.

Marine etablissement

**


OV

OV

OV

OV

Structuurvisie Amsterdam 2040, fragment uit kaart Visie Hoogbouw OV

OV

46m

70m

Hoogbouwreeks langs de IJ-oevers

110m

12. Planologische achtergrond: Structuurvisie 2040 In de Structuurvisie 2040 is voor de Sluisbuurt een hoogstedelijk woonmilieu voorzien. Door de ligging heeft de buurt een goede ontsluiting voor de auto en het Openbaar Vervoer (IJtram). Bovendien ligt de Sluisbuurt, als onderdeel van de Ringzone, dichtbij de Amsterdamse binnenstad. In de Structuurvisie zijn zoekgebieden voor hoogbouw in Amsterdam aangegeven. De kop van de Sluisbuurt valt binnen zo’n zoekgebied. Daarmee past het in een reeks van hoge gebouwen langs het IJ, zoals de AmsterdamToren in Overhoeks. De kop van de Sluisbuurt is door zijn markante ligging ook een potentiële Metropolitane Plek: een locatie die betekenis kan geven aan het IJ en de Sluisbuurt, en – afhankelijk van het soort invulling – een icoon voor Amsterdam kan worden. Een icoon zoals EYE dat is voor Overhoeks en het Muziekgebouw voor de Oostelijke Handelskade. De optimale benutting van de potentie van de Sluisbuurt, om zich tot een hoogstedelijk milieu te ontwikkelen, is mede afhankelijk van de realisatie van een aantal nieuwe langzaamverkeersverbindingen. Deze zijn nodig om de barrièrewerking van het grote water te overbruggen. In de Structuurvisie 2040 zijn daartoe twee (veer-)verbindingen benoemd: een fietspont en/ of brug naar de kop van Sporenburg en een IJ-veer dat CS via tussenstops langs de IJ-oevers met de Sluisbuurt verbindt. Deze verbindingen zijn ook voor de andere woonbuurten op het Zeeburgereiland en voor IJburg van belang.

67m

WATERPLEIN

47m

36m

36m

Buiten IJ

26m


33

34


13. Financiën Voor de Sluisbuurt is in 2005 een grondexploitatie opgezet. Deze is in 2010 stilgelegd in verband met de economische crisis. Op dat moment zijn alle in het verleden gemaakte kosten voor verwerving, ontruiming, sanering en bouwrijp maken ter grootte van € 87 mln. afgeboekt. In de grondexploitatie zijn om die reden op dit moment geen (historische) kosten geboekt. De Sluisbuurt kan, omdat deze al grotendeels ontruimd is, redelijk eenvoudig ontwikkeld worden. Bij de ontwikkeling dient qua kosten en opbrengsten specifiek rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid van de Sluisbuurt. Dit heeft gevolgen voor de kosten en opbrengsten. Alle genoemde prijzen zijn prijspeil 2015 en exclusief BTW. Kosten: De ondergrond is relatief zettingsgevoelig zowel binnen als buiten het gebied van de oer-geul. Het terrein is niet of nauwelijks voorbelast. Er moet derhalve veel zand worden aangebracht, en om binnen zekere grenzen van acceptabele zettingstijden van circa 1 tot 1,5 jaar te blijven, moeten met name in het geulengebied zettingsversnellende maatregelen worden toegepast. In de raming van de kosten is nog geen rekening gehouden met bijzondere kosten voor bijvoorbeeld kademuren. Deze zijn kostenverhogend ten opzichte van groene taluds, maar nemen ook minder ruimte in. De kostenraming is inclusief de proceskosten. De kostenraming die ten behoeve van deze startvisie is berekend komt op circa € 48,7 mln.

Opbrengsten: In het gebied van de oer-geul met een ontbrekende en/of te dunne 2e zandlaag zal moeten worden gefundeerd in de relatief diep gelegen derde zandlaag op een diepte van circa NAP -45,0 à NAP -50,0 m. Dit brengt extra kosten met zich mee voor de bouwende partijen, wat een drukkend effect heeft op de (residueel bepaalde) grondwaarde. Voor de opbrengstenraming is uitgegaan van een voorlopig programma van circa 3.000 woningen en 50.000 m2 niet-wonen functies. Bij het wonen is gerekend met 30% sociale huur, 35% vrije sector huurwoningen en 35% koopwoningen. Uitgangspunt zijn de grondprijzen die in het 3e kwartaal 2015 in de Sportheldenbuurt worden gerealiseerd. Voor het niet-wonen programma is uitgegaan van 20.000 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen en 20.000 m2 bvo voor een hoger onderwijsinstelling (beide met een maatschappelijke grondwaarde) en 10.000 m2 bvo commerciële voorzieningen. De opbrengstenraming van deze startvisie komt op circa € 137,2 mln. In deze berekening is geen rekening gehouden met de kosten voor kademuren, het graven en aanleggen van grachten en/of havens, met de meerkosten en lagere opbrengsten als gevolg van de Oergeul, met de aanleg van een fietsbrug, als ook de afmeervoorzieningen voor een fietspont.

Bij het Stedenbouwkundig Kader en het Investeringsbesluit die na deze Startvisie zullen worden opgesteld wordt ook een uitgebreide grondexploitatie opgesteld en ter goedkeuring aan College en raad voorgelegd. Deze grondexploitatie zal een aanzienlijk positief saldo kennen.

Fasering: Om een optimaal financieel resultaat te kunnen realiseren zal in de fasering van de ontwikkeling van het gebied gezocht worden naar een strategie waarbij investeringen en opbrengsten in tijd zo dicht mogelijk bij elkaar worden gerealiseerd.


35

36


Referentiebeelden


37

Startvisie Sluisbuurt. oktober 2015

Recommend Documents