Stanovy společenství vlastníků jednotek ČÁST PRVNÍ VŠEOBECNÁ USTANOVENÍ Čl. I Základní ustanovení (1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění změn a doplňků. (2) Členy společenství jsou vlastníci bytových a nebytových jednotek v domě, společnými členy jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. (3) Společenství je korporací - právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“) a pozemku a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a v těchto stanovách. Čl. II Název a sídlo společenství (1) Názvem společenství je: Společenství vlastníků pro dům Josefy Faimonové 30 (2) Sídlem společenství je Brno, Josefy Faimonové 2245/30, 628 00 Brno. ČÁST DRUHÁ PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ Čl. III Správa nemovité věci a další činnosti (1) Správou nemovité věci se rozumí zajišťování zejména a) provozu domu č.p. 2245, or. č. 30 a pozemku parc. č. 6031 zast. plocha a nádvoří v k. ú. Líšeň, b) údržby, oprav, stavebních úprav a změn společných částí domu, c) protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů, d) revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a
e) f) g) h) i) j) k) l) m) n) o)
p) q) r) s) t) u)
v) w) x) y)
elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu, zajišťování údržby pozemku a údržby přístupových cest na pozemku, revizi a oprav domovní kotelny či výměníkové stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu, prohlídek a čištění komínů, administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu, dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo, pojištění domu, pronájmu společných částí domu, pronájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku, popřípadě dalších příspěvků na činnosti uvedené v těchto stanovách, vyplývajících z obecně závazných právních předpisů nebo těch činností, o kterých rozhodne společenství, vedení evidence plateb členů společenství, které jsou vybírány podle písm. o) odst. 1 čl. III těchto stanov, vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství, zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky, vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy, vedení seznamu členů společenství, plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen „služby“), například dodávka tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu vč. vybírání úhrad za služby zajišťované společenstvím, rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li stanoveno zvláštním právním předpisem či rozhodnutím cenového orgánu a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství a vedení potřebných evidencí se zajišťováním služeb a jejich úhradami vč. vyúčtování, činnosti související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně uzavírání s tím souvisejících smluv, včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství, hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek, plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů.
(2) Pod činnosti správy nemovité věci spadá i sjednávání a uzavírání smluv vč. kontroly jejich plnění a uplatňování nároků z porušení smluvních povinností, a to především u smluv zajištujících dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, které si členové společenství zajišťují přímo u dodavatele, smluv o nájmu společných částí domu, o pojištění domu, o nájmu jednotek ve vlastnictví společenství nebo smluv o činnostech při správě domu zajišťovaných třetími osobami.
(3) V souladu s prohlášením vlastníka budovy o osobě pověřené správou domu (dále jen „správce“), anebo v souladu s usnesením shromáždění o ustanovení správce může společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. ČÁST TŘETÍ ČLENSTVÍ VE SPOLEČENSTVÍ Čl. IV Obecná ustanovení (1) Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s existencí a vlastnictvím jednotky. (2) Členy společenství se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě, pro který společenství vzniklo. Jejich členství vzniká a) dnem vzniku společenství v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce nejpozději dnem vzniku společenství, b) dnem nabytí vlastnictví k jednotce v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce po dni vzniku společenství. (3) Společní členové společenství, jimiž jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů, jsou povinni ustanovit a zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků. (4) Spoluvlastníci jednotky jako společní členové mají postavení vlastníka jednotky a mají právo na schůzi shromáždění hlasovat jako jeden vlastník – člen společenství s váhou hlasu odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, přičemž váha hlasu je nedělitelná. (5) Společenství vede seznam členů společenství, jejichž členství vzniklo ke dni vzniku společenství nebo za trvání společenství. V seznamu členů společenství musí být u každého člena společenství uvedeno jméno, příjmení, datum narození, místo trvalého pobytu a váha hlasu při hlasování na shromáždění. (6) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu (společenství) povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu. Společenství je ovšem povinno na základě žádosti člena vyhotovit potvrzení pro převod vlastnického práva k jednotce o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy neexistují. (7) Za dluhy společenství ručí členové společenství v poměru velikosti svého podílu na společných částech nemovité věci.
Čl. V Členská práva a povinnosti (1) Člen společenství má práva vyplývající z obecně závazných právních předpisů, těchto stanov a z rozhodnutí orgánů společenství, zejména: a) svobodně spravovat, výlučně užívat a stavebně upravovat svoji bytovou nebo nebytovou jednotku, jakož i užívat společné části nemovité věci, b) účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených těmito stanovami a obecně závaznými právními předpisy, c) účastnit se jednání shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování, včetně účasti na rozhodování mimo zasedání, d) volit a být volen do orgánů společenství, e) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty k činnosti společenství a k odstranění nedostatků v jeho činnosti, f) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků, nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromážděná, do zápisu ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky, g) seznámit se s hospodařením společenství a způsobem správy nemovité věci včetně nahlížení do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů. Nahlížení lze realizovat po předchozí domluvě se statutárním orgánem společenství, přičemž člen má právo na pořízení fotokopií příslušných listin a dokumentů, jejichž vyhotovení bude realizováno na náklady člena, h) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, zápisů ze schůze shromáždění, jakož i do podkladů pro určení jeho povinnosti podílet se na nákladech na správu nemovité věci a na úhradě dodávky služeb. Člen má právo nahlížet do příslušných listin včetně práva na pořizování jejich fotokopií za podmínek uvedených po písmenem g) odst. 1 čl. V těchto stanov, i) žádat statutární orgán společenství o sdělení jména a adresy kteréhokoliv člena společenství nebo nájemce bytové nebo nebytové jednotky v domě. (2) Člen společenství má povinnosti vyplývající z obecně závazných právních předpisů, těchto stanov a z rozhodnutí orgánů společenství, zejména: a) dodržovat právní předpisy, tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství přijatá v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami, b) včas hradit stanovené příspěvky na správu nemovité věci ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech jakož i za společné části sloužící členovi společenství k výlučnému užívání včetně příspěvků na odměňování orgánů společenství, na vedení účetnictví a další administrativní náklady společenství, c) včas hradit stanovené zálohy na plnění spojená s užíváním bytu včetně včasné úhrady vyúčtovaného nedoplatku, v případě nedoplatku nejpozději do 2 měsíců od jeho vyúčtování, d) řídit se při užívání společných částí nemovité věci a společných zařízení obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami včetně pokynů stanovených pro provoz těchto společných částí nebo společných zařízení výrobcem nebo správcem technických zařízení,
e) zdržet se jednání, jímž by ztížil jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv nebo ohrozil, změnil nebo poškodil společné části, f) řídit se pravidly pro správu domu uvedenými v obecně závazných právních předpisech, v těchto stanovách a v usneseních orgánů společenství schválených v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami, g) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu či pozemku způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, h) udržovat svoji bytovou nebo nebytovou jednotku a společné části vyhrazené ve výlučném užívání ve stavu, jak to vyžaduje dobrý vzhled domu a zdržet se ohrožení, změny nebo poškození společných částí nebo ztížení výkonu oprávnění svobodně spravovat, užívat a stavebně upravovat jednotku a užívat společné části ostatním členům společenství, i) zdržet se všeho co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o níž bylo řádně rozhodnuto společenstvím a umožnit přístup do bytu nebo na společnou jím výlučně užívanou část v případě, pokud má údržba, oprava, úprava, přestavba nebo jiná změna nemovité věci prováděna uvnitř bytové nebo nebytové jednotky nebo na společné výlučně užívané části, pokud byl k tomu předem vyzván společenstvím prostřednictvím výboru společenství alespoň 3 kalendářní dny předem, j) umožnit přístup společenství nebo jeho orgánů včetně pověřených třetích osob do jednotky na základě předchozí výzvy společenství pro ověření, zda členem prováděné stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Takový přístup je povinen umožnit i opakovaně na základě výzvy a lhůty, uvedených pod písm. i) odst. 2) čl. V těchto stanov, k) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla, vody a jiných energií v bytě a odečet naměřených hodnot, l) oznámit nabytí jednotky do vlastnictví společenství, a to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít domácnost v bytové jednotce po dobu přesahující v souhrnu minimálně 3 měsíce v jednom kalendářním roce vč. oznamování změn v počtu těchto uvedených osob a své adresy. Tyto povinnosti je člen povinen plnit i v případě přenechání jednotky k užívání jiným osobám, m) oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé též na počtu členů domácnosti, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo, n) předat společenství k rukám statutárního orgánu ověřenou projektovou dokumentaci v případě provádění změny stavby, o) oznámit svou nepřítomnost v bytě, která má být delší než 2 měsíce vč. označení osoby, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu, bude-li to nezbytně třeba. ČÁST ČTVRTÁ ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ Čl. VI Společná ustanovení
(1) Orgány společenství jsou: a) shromáždění, b) výbor společenství nebo předseda společenství vlastníků, c) jiné orgány, pokud o tom rozhodne shromáždění, (2) Orgány uvedené v odst. 1 písm. b) a c) jsou volené orgány společenství. Členem voleného orgánu společenství nebo voleným orgánem může být právnická osoba nebo fyzická osoba, která je ke dni volby starší 18 let a je plně svéprávná a bezúhonná ve smyslu zákona o živnostenském podnikání, což platí i pro zástupce právnické osoby, pokud je členem voleného orgánu. Je-li členem voleného orgánu právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala nebo je zastupována členem svého statutárního orgánu. (3) Členem voleného orgánu nebo voleným orgánem společenství nemůže být současně ten, jehož příbuzný v řadě přímé, sourozenec nebo manžel (manželka) je členem voleného orgánu společenství. Členství v jednom voleném orgánu společenství je neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu tohoto společenství. (4) Člen voleného orgánu nebo volený orgán společenství může být volen opětovně. (5) Člen voleného orgánu vykonává funkci osobně. Je ovšem oprávněn zmocnit pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při neúčasti hlasoval. (6) Funkční období volených orgánů nebo členů volených orgánů je pětileté. Počíná dnem zvolení do funkce a kromě případů uvedených v odst. 8 a 9 čl. VI těchto stanov končí uplynutím funkčního období nebo zánikem členství ve společenství. (7) Členové volených orgánů, jejichž počet neklesl pod polovinu, mohou kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění. (8) Člen voleného orgánu společenství může být před uplynutím funkčního období z funkce odvolán shromážděním. (9) Člen voleného orgánu společenství může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí písemně oznámit orgánu společenství, jehož je členem. Jeho funkce končí dnem, kdy tento orgán odstoupení na své schůzi vzal na vědomí, nejpozději však uplynutím 30 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. Předseda společenství vlastníků musí své odstoupení z funkce písemně oznámit shromáždění. Účinky jeho odstoupení nastávají dnem následujícím po nejbližší schůzi shromáždění, nejpozději však uplynutím 60 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. (10) Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánů společenství v počtu rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů orgánu, spolu s určením jejich pořadí. Náhradník nastupuje na místo člena orgánu, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období dnem skončení funkce odstupujícího orgánu. Pro náhradníky platí ustanovení odst. 3 obdobně. Ustanovení o náhradnících členů volených orgánů se nepoužije u předsedy společenství vlastníků. (11) O průběhu jednání orgánu pořídí ten, kdo jednání orgánu svolal zápis, který musí minimálně obsahovat údaje o místě, datu a programu jednání orgánu obsah přijatých usnesení, výsledky hlasování a případné námitky členů. Přílohou zápisu je seznam členů orgánu
s uvedením, kdo ze členů nebyl přítomen, pozvánka na jednání a podklady předložené k projednávaným otázkám. V zápisu se uvedou členové orgánu, jež hlasovali proti jednotlivým usnesením nebo se zdrželi hlasování. Každý člen orgánu má právo na vydání kopie zápisu, přičemž náklady na pořízení těchto kopií nese společenství ze svého. (12) Volené orgány rozhodují většinou hlasů všech svých členů. Zasedání voleného orgánu se svolává ve lhůtě nejméně 10 dnů před jeho konáním pozvánkou, vyvěšenou na místě v domě obvyklém pro umísťování obdobných pozvánek nebo jiných informací. Z pozvánky musí být patrné místo, čas a pořad jednání. Jednání může být odvoláno nebo odloženo tím, kdo zasedání svolal stejným způsobem, jakým bylo svoláno. (13) Osoba pověřená vedením zasedání voleného orgánu vede zasedání tak jak byl ohlášen jeho program na pozvánce. Volený orgán se ovšem může usnést na jiném pořadu jednání. O záležitosti, jež nebyla zařazena na pořad jednání při jeho ohlášení lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem nejméně 2/3 všech členů voleného orgánu. (14) Hlasování ve voleném orgánu společenství je veřejné. Shromáždění se může nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů usnést, že bude o určité věci hlasovat tajně pomocí hlasovacích lístků. V takovém případě současně stanoví postup pro tajné hlasování. (15) Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánu společenství nebo nejsou – li tyto orgány zvoleny, plní jejich funkci člen společenství, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak členové společenství, kteří se jimi stali dnem jeho vzniku. Čl. VII Shromáždění (1) Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství. (2) Shromáždění volí a odvolává členy výboru nebo předsedu společenství vlastníků, volí a odvolává členy kontrolní komise nebo revizora, rozhodne-li o jejich zřízení. (3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o a) změnách prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám podle § 1166 občanského zákoníku, b) schválení nebo změně stanov, c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky, předložené výborem či předsedou společenství vlastníků, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, f) členství společenství v právnické osobě působící v oblasti bydlení, g) změně podlahové plochy bytu, h) změně účelu užívání domu nebo bytu,
i) úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, j) změně podílu na společných částech, k) změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky nebo pouze některých jednotek, l) opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku 50 000,- Kč, m) udělení předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, n) udělení předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku 50 000,- Kč, o) uzavření smlouvy o úvěru ze strany společenství vč. schválení výše a podmínek úvěru, p) uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky písemně s uzavřením zástavní smlouvy souhlasí, q) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku včetně změny této osoby a schválení smlouvy s touto osobou nebo změny takové smlouvy, r) dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. Čl. VIII Zasedání shromáždění, způsob hlasování (1) Shromáždění se schází nejméně jednou za rok. Shromáždění svolává statutární orgán, a to i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více něž 1/4 hlasů. Neučiní-li to statutární orgán, jsou oprávnění svolat shromáždění tito vlastníci na náklad společenství sami. (2) Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. U společných členů se doručuje jejich společnému zástupci (čl. IV odst. 3), není – li ustanoven, stačí doručit jednomu ze společných členů. K pozvánce musí být připojeny podklady pro pořad a obsah jednání shromáždění. Nejsou-li připojeny, je svolavatel povinen umožnit každému členu se včas seznámit s uvedenými podklady. Má-li být předmětem jednání shromáždění změna stanov společenství, musí pozvánka obsahovat v příloze návrh těchto změn stanov. (3) Písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní před dnem konání shromáždění. V pozvánce se uvede zejména datum, hodina, místo konání a program jednání shromáždění. Dále se v pozvánce uvede, kde se mohou členové společenství seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny. (4) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak. K přijetí rozhodnutí o změně velikosti podílů na společných částech společným všem vlastníkům jednotek – členům společenství a k přijetí rozhodnutí o změně poměrů výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech se vyžaduje souhlas alespoň 2/3 členů společenství.
(5) Není-li shromáždění způsobilé usnášení, může statutární orgán navrhnout do 1 měsíce ode dne, na který bylo shromáždění svoláno, aby členové společenství rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání za podmínek, uvedených v čl. IX těchto stanov. (6) Jednání shromáždění řídí předseda (místopředseda) výboru nebo pověřený člen výboru, anebo předseda společenství vlastníků. Tento člen nejprve ověří, zda je shromáždění schopno se usnášet a poté zajistí volbu zapisovatele. V případě svolání shromáždění podle odst. 1 čl. VIII těchto stanov řídí jednání shromáždění člen společenství zmocněný tímto svolavatelem. (7) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu, členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají společně jeden hlas. (8) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. V rámci tohoto postupu může též soudu navrhnout, aby dočasně dokázal jednání podle napadeného rozhodnutí. Návrh soudu musí být podán ve lhůtě nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Jinak jeho právo zaniká. (9) Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění se usnášet. (10) Alespoň dvoutřetinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o a) schválení nebo změně stanov, b) změně prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám podle § 1166 občanského zákoníku, c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám, d) rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, e) rozdělení zisku z hospodaření společenství. (11) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu alespoň 3/4 všech členů společenství. Jde – li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně dvoutřetinové většiny všech členů společenství. (12) Ke zvolení člena výboru nebo předsedy společenství vlastníků je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny všech členů společenství. (13) Z jednání společenství se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující schopnost shromáždění k jednání a usnášení, dále údaje o průběhu jednání, plné znění přijatých usnesení a výsledky voleb, pokud byly volby prováděny. Přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. Čl. VI odst. 11 těchto stanov se v tomto případě použije obdobně.
(14) Zápis podepisuje předsedající a zapisovatel. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru nebo u předsedy společenství vlastníků. (15) Ustanovení odst. 13 a 14 čl. VIII těchto stanov se přiměřeně použijí pro zápisy z jednání výboru a kontrolní komise. Čl. IX Rozhodnutí mimo zasedání (1) O záležitostech spadajících do působnosti shromáždění může být rozhodováno mimo zasedání. Statutární orgán je povinen zaslat návrh rozhodnutí na adresy členů společenství uvedených v seznamu členů společenství, jehož obsahem musí být návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení a určení lhůty, ve které se musí vlastník jednotky vyjádřit. Tato lhůta k vyjádření činí 30 dnů od doručení návrhu společenství. (2) K platnosti hlasování se vyžaduje písemné vyjádření člena společenství s uvedením přesného data, kdy bylo vyjádření učiněno s vlastnoručním podpisem člena na listině obsahující plné znění návrhu usnesení. Písemné vyjádření člen udělí ve formě „souhlasím, nesouhlasím“. (3) Pokud člen společenství nedoručí ve lhůtě nejpozději do 30 dnů od doručení návrhu usnesení statutárnímu orgánu svůj souhlas s uvedeným návrhem, má se za to, že s návrhem nesouhlasí. (4) Statutární orgán je povinen ve lhůtě nejpozději do 14 dnů po uplynutí lhůty uvedené v odst. 1 a 3 čl. IX těchto stanov oznámit členům společenství písemnou formou výsledek hlasování a sdělit jim též celý obsah přijatého usnesení. V případě společných členů se takto vyrozumívá jejich společný zástupce, není – li ustanoven, stačí vyrozumět toliko jednoho ze společných členů. (5) Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech členů společenství. V případě, že se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nemovité věci nebo pokud se jim mění poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. Čl. X Výbor společenství (1) Výbor je výkonným orgánem společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou nemovité věcí a s předmětem činnosti společenství s výjimkou těch věcí, které jsou obecně závazným právním předpisem nebo těmito stanovami svěřeny do výlučné působnosti shromáždění, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. (2) Výbor je statutárním orgánem společenství. Za svou činnost odpovídá shromáždění. Za výbor jedná navenek jeho předseda. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda. Jde-li o písemné právní jednání, který činí výbor, musí být podepsán
předsedou (nebo v jeho zastoupení místopředsedou) a dalším členem výboru. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena výboru. (3) Členové výboru jsou voleni a odvolávání shromážděním. Předsedu a místopředsedu volí výbor z řad svých členů a z funkce je odvolává. (4) Předseda výboru organizuje, svolává a řídí činnost výboru, organizuje běžnou činnost společenství. (5) Výbor koná své schůze podle potřeby, nejméně však jednou za čtvrtletí. (6) Výbor je alespoň tříčlenný. Každý člen výboru má jeden hlas. (7) Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů výboru. Požádá-li o to člen výboru, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením, popřípadě též důvody jeho nesouhlasu. (8) Odpovědnost člena výboru za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti při výkonu své funkce se řídí ustanoveními občanského zákoníku. (9) Funkce člena výboru zaniká volbou nového člena výboru. Člen výboru může být z funkce odvolán shromážděním nebo může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit výboru písemně a jeho funkce končí dnem, kdy výbor na své schůzi odstoupení vzal na vědomí, nejpozději však uplynutím 30 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. (10) Výbor jako výkonný orgán společenství zejména a) zajišťuje záležitosti společenství ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností společenství podle obecně závazných právních předpisů a těchto stanov, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti shromáždění. Zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost, b) rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Pro účely zadání opravy nebo stavební úpravy domu či pozemku v očekávané souhrnné částce nad 20 000,- Kč je statutární orgán povinen oslovit nejméně 3 potencionální dodavatele. c) odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a za předložení přiznání k daním, pokud tato povinnosti vyplývá z právních předpisů, d) připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o hospodaření společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství, které obsahují zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách, údržbě a povinných revizích včetně údajů o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku, e) předkládá k projednání a schválení účetní závěrku a písemné materiály, které má shromáždění projednat, f) zajišťuje řádné vedení písemností společenství,
g) sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby, h) zajišťuje vyúčtování záloh za úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků, i) zajišťuje včasné plnění závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství. (11) Výbor jako statutární orgán společenství zejména a) v souladu s obecně závaznými právními předpisy, s těmito stanovami a s usnesením shromáždění činí právní jednání a jiná jednání jménem společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména též uzavírá smlouvy, b) zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody, c) jménem společenství vymáhá plnění povinností uložených členům společenství, d) plní povinnosti podle obecně závazných právních předpisů ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem. Čl. XI Předseda společenství vlastníků (1) Předseda společenství vlastníků je výkonným orgánem společenství, řídí a organizuje běžnou činnost společenství, rozhoduje ve věcech spojených se správou nemovité věci s výjimkou těch, jež jsou obecně závaznými právními předpisy nebo těmito stanovami svěřeny do výlučné působnosti shromáždění, nebo které si shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. (2) Za svou činnost odpovídá shromáždění. (3) Je volen a odvoláván shromážděním. (4) Funkce předsedy společenství vlastníků zaniká volbou nového předsedy společenství vlastníků. Předseda společenství může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit společenství písemně a jeho funkce končí dnem následujícím poté, kdy shromáždění na své nejbližší schůzi jeho odstoupení vzalo na vědomí, nejpozději uplynutím 60 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. Čl. XII Kontrolní komise, revizor (1) Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stížnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů. Kontrolní komise nebo její pověřený člen je oprávněn nahlížet do účetních a jiných dokladů společenství, vyžadovat od výboru nebo předsedy společenství vlastníků potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolní komise odpovídá pouze shromáždění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství.
(2) Kontrolní komise je nejméně tříčlenná a volí a odvolává ji shromáždění stejným způsobem, jakým se volí a odvolává výbor. Ze svých členů volí kontrolní komise svého předsedu, který svolává radu a řídí jednání této komise. Komise je schopna usnášení, je – li přítomna nadpoloviční většina jejích členů. Rozhoduje většinou hlasů všech svých členů. Požádá-li o to kterýkoliv člen komise, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením a důvody tohoto nesouhlasu. Ustanovení odst. 9 čl. X těchto stanov o odstoupení člena výboru platí pro kontrolní komisi obdobně. (3) Kontrolní komise v rámci své činnosti zejména a)
kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu s obecně závaznými právními předpisy a s těmito stanovami,
b)
vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáždění,
c)
podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti,
d)
může podat výboru nebo předsedovi společenství zprávu o nedostatcích, zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy opatření včetně termínů na jejich odstranění,
e)
účastní se prostřednictvím svého zástupce jednání výboru.
(4) Ve společenství s počtem členů nižším než 10 může shromáždění rozhodnout, že se namísto kontrolní komise volí revizor. Revizor má působnost kontrolní komise. Čl. XIII Jednání dalších osob za společenství (1) Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti bude pro společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce. (2) Pracovní zařazení a vymezení obsahu činností, které je zaměstnanec oprávněn činit za společenství v rámci pracovněprávního vztahu podle odstavce 1 musí být schváleno shromážděním. (3) Smlouva sjednaná podle odstavce 1 musí obsahovat přesné vymezení oprávnění zaměstnance k jednání za společenství. (4) Působnost podle odstavce 1 a 2 nebo její část může shromáždění svým usnesením svěřit výboru nebo předsedovi společenství. ČÁST PÁTÁ PRAVIDLA PRO TVORBU ROZPOČTU SPOLEČENSTVÍ, PRO PŘÍSPĚVKY NA SPRÁVU NEMOVITÉ VĚCI A ÚHRADU CEN SLUŽEB A PRO ZPŮSOB URČENÍ JEJICH VÝŠE PLACENÉ JEDNOTLIVÝMI VLASTNÍKY JEDNOTEK
Čl. XIV Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem (1) Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku, dále s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a s dalšími finančními prostředky, získanými v rámci činnosti společenství. (2) Uzavře-li společenství podle těchto stanov smlouvu se správcem, je povinno smluvně dojednat také povinnosti správce předkládat orgánům společenství ke schválení návrhy výše příspěvků na správu domu a pozemku a výše záloh na úhradu za služby placené členy společenství, návrhy na rozúčtování cen služeb a další návrhy, které podle obecně závazných právních předpisů a podle těchto stanov schvalují příslušné orgány společenství. Ve smlouvě může společenství pověřit správce též zajišťováním činností uvedených v odstavci 1. (3) Nabude-li společenství věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory k účelům uvedeným v občanském zákoníku a v těchto stanovách, je povinno s nimi hospodařit pouze v souladu s vymezeným účelem. Výbor nebo předseda společenství vlastníků může v těchto záležitostech činit právní jednání pouze na základě usnesení shromáždění. (4) Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství a plnění závazků třetích osob vůči společenství. Výbor či předseda společenství vlastníků odpovídají za včasné plnění těchto úkolů. (5) Členové společenství jsou z právních jednání týkajících se společné věci oprávnění a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech. (6) Členové společenství ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá jejich velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech. Čl. XV Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství (1) Shromáždění vlastníků schvaluje vždy nejpozději do 30. 11. předchozího kalendářního roku rozpočet na následující kalendářní rok. Přípravu rozpočtu zajišťuje statutární orgán společenství. (2) Rozpočet zahrnuje předpokládané náklady společenství na následující kalendářní rok, zejména a) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním bytových a nebytových jednotek včetně realizace odečtů hodnot z měřidel spotřeby zařízení sloužících k rozúčtovávání nákladů na spotřebu vody, tepla a dalších energií
včetně nákladů spojených s případným poskytováním veškerých služeb (včetně právních), týkajících se správy nemovité věci, b) náklady na odměňování členů orgánů společenství, na účetní služby, na správu nemovité věci, jakož i náklady spojené s vedením bankovních účtů a na pořízení majetku pro vlastní správní činnost společenství, c) náklady na plánované revize a prohlídky, na pojištění nemovité věci, předpokládané náklady na provádění údržby a drobné opravy společných částí domu a zařízení sloužících všem členům společenství, d) náklady na rekonstrukce, provádění změn společných částí stavebními úpravami nebo změnami v užívání, náklady na pořízení a udržování zařízení v domě nebo na pozemku. (3) Rozpočet zahrnuje i předpokládané příjmy společenství za následující kalendářní rok, zejména a) příspěvky členů na správu nemovité věci, b) úroky z prodlení a poplatky z prodlení, přijaté od členů společenství včetně nedoplatků z vyúčtování a případných pokut za nesplnění povinnosti člena společenství, c) úroky z vkladů na účtu (účtech) společenství, d) úroky z prodlení, smluvní pokuty a další peněžní sankce přijaté ze strany třetích osob, a to především ze smluv sjednaných mezi společenstvím a třetími osobami, e) pojistná plnění z pojistných smluv společenství týkající se společných částí včetně bonusů a bonifikací, f) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství. XVI. Pravidla pro správu nemovité věci a pro užívání společných částí (1) Společenství je osobou výlučně odpovědnou za správu nemovité věci. Je oprávněno uzavřít smlouvu o zajišťování některých činností správy nemovité věci s třetí osobou za podmínek stanovených obecně závaznými právními předpisy, těmito stanovami a usneseními shromáždění. (2) Správa nemovité věci zahrnuje správu domu a pozemku a zahrnuje vše, co nenáleží do kompetence vlastníků jednotek a co je v zájmu všech spoluvlastníků z hlediska řádné péče o dům a pozemek, jakož i činnosti spojené s prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou či změnou v užívání, se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům. Správa se vztahuje i na společné části, které slouží k výlučnému užívání jen některým spoluvlastníkům. (3) Vzniknou – li členům společenství práva z vad jednotky, zastupuje je při uplatňování těchto práv společenství.
(4) Společenství jedná právně s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Nabývání majetku a nakládání s ním je možné pouze pro účely správy domu a pozemku. Nepřihlíží se k právnímu jednání, kterým společenství zajistí dluh jiné osoby. (5) Za společenství jedná jeho statutární orgán, který zajišťuje činnosti správy společenství, pokud nejsou tyto činnosti obecně závazným právním předpisem, těmito stanovami nebo rozhodnutím společenství vyhrazeny shromáždění společenství nebo jinému orgánu společenství. XVII. Fond oprav (1) Pro účely zajišťování správy nemovité věci vytváří společenství fond oprav. Fond oprav slouží k úhradě nákladů na správu nemovité věci, je tvořen příspěvky členů společenství na správu nemovité věci ve výši odpovídající výměře podlahové plochy bytu a společných částí. (2) Celková podlahová plocha použitá pro výpočet výše příspěvku každého člena je tvořena součtem výměry podlahové plochy bytu a výměry společné části, přičemž výši příspěvku na 1 m2 výměry podlahové plochy je stanovena usnesením shromáždění společenství vlastníků. Pokud společenství vlastníků pro daný kalendářní rok výši příspěvku na 1 m2 nestanoví, platí výše příspěvku schválená na období předcházejícího kalendářního roku. ČÁST ŠESTÁ (1) Tyto stanovy Společenství vlastníků pro dům Josefy Faimonové 30 byly přijaty na shromáždění vlastníků jednotek, konaném dne….
