Stanovy společenství vlastníků jednotek Část I. Základní ustanovení Čl. 1 Společenství vlastníků jednotek pro dům č.p.: 491, 492, 493, 494, 495, 496, 497, 498, 499, 500, 501, 502, 503, 504, 505 zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 6735, pro k. ú. Troja, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu se sídlem v Praze, Katastrální pracoviště Praha, ulice Krynická (dále jen „společenství“) přijalo název: a má sídlo:
Společenství vlastníků Krynická 491 - 505 Krynická 502/23, 181 0 0 Praha 8 Čl. 2
1. Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. 2. Společenství je právnickou osobou ve smyslu § 18 odst. 2. písm. d) občanského zákoníku, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty a nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. 3. Členy společenství jsou vlastníci bytů a nebytových prostorů v domě (dále jen „jednotka“), společnými členy společenství jsou společní vlastníci jednotek, za podmínek uvedených v zákoně o vlastnictví bytů (dále jen „člen společenství“).
Část II. Předmět činnosti Čl. 3 1. Předmětem činnosti společenství je správa, provoz a opravy společných částí domu, vymezených v prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon“) nebo v dohodě spoluvlastníků o vypořádání spoluvlastnictví nebo v rozhodnutí soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví budovy podle § 5 odst. 2. zákona nebo v dohodě o vypořádání společného jmění manželů podle § 5 odst. 2 zákona anebo ve smlouvě o výstavbě uzavřené podle § 18 zákona (dále jen „správa domu“). 2. Správou domu se rozumí zejména:
a) řádná správa a udržování společných částí domu vymezených v některé z listin uvedených v odstavci 1. a pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví všech členů společenství, b) zajišťování provozu domu a pozemků včetně technických zařízení a společných částí technických sítí, a to tak, aby společné části domu byly provozuschopné a sloužily k jejich řádnému užívání a k řádnému užívání jednotek v domě, c) zajišťování údržby, oprav, rekonstrukcí a modernizací společných částí domu, d) zajišťování administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu a pozemků a vedení příslušné technické a provozní dokumentace k domu, e) vybírání příspěvků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemků, popřípadě dalších prostředků, které jsou z rozhodnutí členů společenství vybírány, f) zajišťování vedení evidence plateb členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemků, popřípadě dalších prostředků, které jsou z rozhodnutí členů společenství vybírány, g) zajišťování protipožárního zabezpečení domu a jeho revize a opravy, h) zajišťování revizí a oprav rozvodů elektrické energie, svislých a vodorovných rozvodů vody a odvodů odpadních vod, rozvodů tepla a teplé užitkové vody, vzduchotechniky, výtahů, hromosvodů, elektronických zařízení v domě a jiných společných částí domu, i) pojištění domu, příp. majetku společenství, j) plnění dalších povinností, pokud vyplývají nebo vyplynou členům společenství ze zvláštních právních předpisů v souvislosti s jejich spoluvlastnictvím ke společným částem domu, k) vedení evidence nákladů vzniklých se zajišťováním správy domu a pozemku a všech ostatních nákladů vztahujících se k domu a pozemkům, l) zřízení účtu u banky a hospodaření s peněžními prostředky vlastníků jednotek, svěřených společenství na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku, s povinností oprávněných osob s nimi disponovat s péčí řádného správce cizího majetku a podle pokynů schválených členy společenství, m) nájem společných částí domu, n) vedení seznamu členů společenství. 3. Při plnění úkolů podle zákona a těchto stanov zajišťuje společenství dále zejména tyto činnosti spojené se správou domu a pozemků: a) buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen „služby“), s výjimkou těch, která si zajišťují členové společenství od dodavatele přímo, včetně vybírání záloh na tyto služby a jejich vyúčtování. Plněními spojenými s užíváním jednotek a společných částí domu jsou například: dodávky elektrické energie, dodávky vody a odvádění odpadních vod, úklid společných prostor, odvoz směsného odpadu b) provozování technických zařízení v domě, která slouží i jiným subjektům, s povinností osob, kterým je svěřena jejich obsluha, disponovat s nimi s péčí řádného správce majetku a podle pokynů schválených shromážděním vlastníků jednotek, c) vedení účetnictví v souladu s příslušnými předpisy, d) další povinnosti, které vyplynou pro členy společenství, případně pro společenství ze zvláštních právních předpisů, případně i jiné činnosti podle rozhodnutí společenství. 4. V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona, společenství dále zajišťuje zejména:
2
a) včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství, b) řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými členy společenství, c) plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti podle zvláštních právních předpisů. 5. V souladu s prohlášením vlastníka budovy o osobě pověřené správou domu (dále jen „správce“), anebo v souladu s usnesením shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“) o ustanovení správce, může společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě písemné smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. Náležitosti smlouvy se správcem jsou: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat, b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence, c) povinnost správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto stanov, pokud byl správce společenstvím zmocněn k jejich uzavírání, d) povinnost správce předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého člena společenství a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, e) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění zprávu o své činnosti a předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi nebo jiné osobě, určené shromážděním všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti, f) další náležitosti stanovené shromážděním. Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem schvaluje shromáždění. Uzavřením smlouvy se správcem nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí ze zákona a těchto stanov. 6. Společenství je oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce, včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu, pouze se souhlasem člena společenství – vlastníka jednotky. Tento souhlas musí být vyjádřen písemnou formou s úředně ověřeným podpisem člena společenství (společných členů společenství).
Část III. Orgány společenství Čl. 4 1. Orgány společenství jsou: a) shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“), b) výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo vlastník jednotky, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen „pověřený vlastník), c) kontrolní komise, pokud o tom rozhodne shromáždění.
3
2. Orgány uvedené v odst. 1., písm. b) a c) jsou volené orgány společenství. Členem voleného orgánu společenství nebo voleným orgánem společenství (dále jen „člen voleného orgánu společenství“) může být pouze fyzická osoba, která je členem tohoto společenství nebo je zmocněným zástupcem právnické osoby – člena společenství a je ke dni volby starší 18 let, má způsobilost k právním úkonům. 3. Členem voleného orgánu společenství nemůže být ten, jehož příbuzný v řadě přímé, sourozenec nebo manžel (manželka) je členem voleného orgánu společenství. Členství v jednom voleném orgánu společenství je neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu tohoto společenství. 4. Závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazek osobní povahy a člen voleného orgánu společenství se nemůže nechat zastoupit při výkonu své funkce. 5. Orgány společenství hlasují veřejně. 6. Funkční období členů volených orgánů společenství činí 5 let. První zasedání orgánu svolává jeho nejstarší člen, který také řídí jeho zasedání do zvolení předsedy. 7. Členství ve voleném orgánu končí uplynutím funkčního období, dále před uplynutím funkčního období končí odstoupením z funkce, odvoláním z funkce nebo zánikem členství ve společenství. 8. Členům volených orgánů společenství může být poskytnuta odměna za výkon funkce, její celkovou výši na příslušný účetní rok schvaluje shromáždění. 9. Člen voleného orgánu společenství může být volen opětovně. 10. Člen voleného orgánu společenství může být během funkčního období z funkce odvolán orgánem, který jej do funkce zvolil, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně poruší povinnosti vyplývající z činnosti voleného orgánu společenství, případně je-li neomluveně nečinný po dobu nejméně tří měsíců. 11. Člen voleného orgánu společenství může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí písemně oznámit orgánu společenství, jehož je členem. Funkce končí dnem, kdy tento orgán na své schůzi odstoupení projednal, nejpozději však dnem následujícím po uplynutí třiceti dnů od doručení oznámení o odstoupení. Pověřený vlastník musí své odstoupení z funkce písemně oznámit shromáždění. Účinky jeho odstoupení nastávají dnem následujícím po nejbližší schůzi shromáždění, nejpozději však uplynutím šedesáti dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. 12. Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánů společenství v počtu rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů orgánu, spolu s určením jejich pořadí. Náhradník nastupuje na místo člena orgánu, jehož členství ve voleném orgánu skončilo před uplynutím funkčního období, dnem skončení funkce. Ustanovení o náhradnících se nepoužije u pověřeného vlastníka. 13. V případě nemožnosti povolání náhradníka k výkonu funkce člena voleného orgánu společenství se nové volby člena voleného orgánu společenství uskuteční do 60 dnů po jejich odvolání či odstoupení z funkce nebo zániku členství ve společenství.
Čl. 5 Shromáždění 1. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, kde členové uplatňují svá práva vyplývající z členství, včetně kontroly činnosti společenství.
4
2. Do výlučné pravomoci shromáždění náleží rozhodování o: a) věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona, b) schválení nebo změně stanov, c) volbě a odvolání členů volených orgánů společenství a jejich náhradníků, d) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství podle čl. 3 odst. 6., který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu, e) změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, f) schválení roční účetní závěrky, předložené výborem či pověřeným vlastníkem, spolu se zprávou o hospodaření společenství a správě domu. Pokud je správa domu a činnosti s ní související vykonávány správcem podle čl. 3, odst. 5., předkládá zprávu rovněž správce v rozsahu a způsobem uvedeným ve smlouvě, g) schvalování rozpočtu společenství a plánu oprav společných částí domu, h) výši příspěvků členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnost, pokud jsou tyto příspěvky vybírány, a o termínech splatnosti těchto příspěvků. Výši záloh určí členové společenství usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech, i) výši záloh na úhradu za služby, pokud není rozhodování v této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru nebo pověřenému vlastníkovi a o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, j) stanovení výše odměny členům výboru nebo pověřenému vlastníku a členům ostatních volených orgánů společenství, k) způsobu výkonu správy domu a pozemku, případně činností uvedených v čl. 3, odst. 3., l) rozdělení případného zisku z hospodaření společenství m) vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství, pokud tuto činnost nesvěří do působnosti výboru nebo pověřeného vlastníka, n) změně osoby správce nebo o změně obsahu smlouvy se správcem, o) pravidlech pro užívání společných částí domu, p) nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona, o majetkových dispozicích s těmito věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob, ručení těmito věcmi apod.), totéž platí pro jiná práva a jiné majetkové hodnoty, dále pro věci movité, je-li jejich pořizovací cena vyšší než částka určená usnesením shromáždění, q) dalších záležitostech společenství, pokud tak stanoví zákon, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradí. 3. Shromáždění svolává nejméně jedenkrát v kalendářním roce výbor nebo pověřený vlastník. Není-li zvolen výbor nebo pověřený vlastník, svolává shromáždění ten, kdo plní funkci orgánů společenství. 4. Shromáždění musí být svoláno též, požádá-li o to s uvedením návrhu pořadu jednání nejméně takový počet členů společenství, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů, a to do 30 dnů od doručení této žádosti výboru nebo pověřenému vlastníkovi či tomu, kdo plní funkci orgánů společenství,
5
5. Neplní-li svolavatel uvedený v čl. 5, odst. 3. povinnost svolat shromáždění podle čl. 5, odst. 3. nebo 4., jsou oprávněni shromáždění svolat členové společenství, jejichž počet hlasů činí alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů. 6. O svolání shromáždění musí být členové společenství písemně vyrozuměni nejméně patnáct dní před konáním schůze shromáždění vyvěšením na oznamovacích tabulích v domě a vložením do schránek na doručování pošty, popř. prostřednictvím elektronické pošty. Pozvánka musí obsahovat datum a hodinu, místo konání a program jednání schůze shromáždění. K pozvánce se připojují podklady k nejdůležitějším bodům jednání shromáždění nebo informace o tom, kde se může člen společenství s těmito podklady seznámit. 7. Jednání shromáždění organizuje a řídí předseda výboru nebo člen výboru, kterého řízením shromáždění výbor pověřil, nebo pověřený vlastník. V případě svolání shromáždění svolavatelem podle čl. 5, odst. 3 věta druhá, řídí jednání shromáždění osoba zmocněná tímto svolavatelem. V případě svolání shromáždění svolavateli podle čl. 5, odst. 5. řídí jednání shromáždění člen společenství jimi zvolený. 8. Shromáždění je usnášení schopné, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů, k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak. 9. Člen společenství může písemně zmocnit jiného člena společenství nebo jinou osobu, aby jej na shromáždění zastupovala. V udělené plné moci musí zmocnitel uvést, k čemu konkrétně svého zástupce zmocňuje. V případě, že je zmocněncem právnická osoba, prokáže se vedle plné moci i výpisem z obchodního rejstříku nebo jiným dokladem osvědčujícím existenci právnické osoby s uvedením osob oprávněných za ní jednat a tyto osoby se prokazují platným průkazem totožnosti. 10. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu, členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají společně jeden hlas. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv člena společenství soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný člen společenství požádat soud, aby o ní rozhodl, právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne (§ 11 odst. 3 zákona). 11. K přijetí usnesení o: a) věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona, b) schválení nebo o změně stanov, c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám podle odst. 2 písm. d), d) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky, e) rozdělení zisku z hospodaření společenství, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství. 12. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu, je zapotřebí souhlasu všech členů společenství, není-li dále uvedeno jinak. Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. 13. K platnosti zvolení členů volených orgánů společenství je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech členů společenství.
6
14. Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí obsahovat: a) datum a místo konání shromáždění, b) údaje o schopnosti jednání a usnášení se, c) přijatá usnesení, d) výsledky hlasování, e) námitky členů proti rozhodnutí společenství, kteří požádali o jejich zaprotokolování, f) datum pořízení zápisu a podpis předsedajícího, zapisovatele a ověřovatele zápisu. Nedílnou přílohou zápisu z jednání shromáždění je prezenční listina, další přílohy tvoří písemné podklady, které byly předloženy k projednávaným bodům. 15. Členové společenství mohou přijímat rozhodnutí i mimo shromáždění. V takovém případě výbor nebo pověřený vlastník předloží návrh usnesení všem členům společenství s oznámením lhůty, ve které mají učinit písemné vyjádření. 16. Při hlasování podle čl. 5 odst. 15 se většina počítá z celkového počtu hlasů příslušejících všem členům společenství. Nevyjádří-li se člen ve lhůtě, platí, že nesouhlasí. 17. Výbor nebo pověřený vlastník pak oznámí výsledek písemného hlasování (per rollam) jednotlivým členům nebo jej vyhlásí způsobem ve společenství obvyklým, zejména vyvěšením na oznamovacích tabulích v jednotlivých čp. domu. 18. Rozhodnutí členů přijaté hlasováním per rollam má stejnou závaznost a platnost jako usnesení přijaté shromážděním. 19. Písemnosti o hlasování per rollam a oznámení jeho výsledku mají platnost zápisu z jednání shromáždění. 20. Povinnosti určené těmito stanovami výboru nebo pověřenému vlastníkovi platí i pro toho, kdo plní funkci orgánů společenství. 21. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru nebo u pověřeného vlastníka.
Čl. 6 Výbor 1. Výbor je statutárním a výkonným orgánem společenství. Výbor má alespoň tři členy a při hlasování má každý člen výboru jeden hlas. 2. Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů výboru. Hlas předsedy je rozhodující za podmínky, že výbor má sudý počet členů a výsledkem hlasování je rovnost hlasů. Požádá-li o to člen výboru, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením, popř. též důvody tohoto nesouhlasu. 3. Výbor volí a odvolává ze svých členů předsedu, popř. místopředsedu. Předseda výboru organizuje, svolává a řídí činnost výboru, organizuje běžnou činnost společenství. 4. Za výbor jedná navenek jeho předseda nebo jím pověřený člen výboru. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou 7
nebo v jeho zastoupení místopředsedou a dalším členem výboru. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena výboru. 5. Výbor rozhoduje o všech záležitostech společenství, které nejsou ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si rozhodování v určitých věcech shromáždění nevyhradilo. Výbor plní usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost. 6. Výbor se schází podle potřeby, nejméně však jednou za kalendářní čtvrtletí. Výbor svolává a řídí jeho předseda, nebo výborem písemně pověřený člen výboru. 7. Nepostupuje-li předseda podle čl. 6, odst. 6, může tak učinit místopředseda. Není-li místopředseda zvolen, mohou zasedání výboru svolat jeho další dva členové. 8. Odpovědnost člena výboru za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti při výkonu své funkce, se řídí ustanoveními občanského zákoníku. Odpovědnosti se člen výboru zprostí, jestliže prokáže, že škodě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze po něm požadovat. Odpovědnosti se člen výboru též zprostí tehdy, jestliže nesouhlasil s rozhodnutím výboru, z jehož plnění vznikla společenství škoda, a nechal si svůj nesouhlas zaprotokolovat v zápise z jednání výboru, které přijalo předmětné rozhodnutí. 9. Výbor jako výkonný orgán společenství zejména: a) jedná ve věcech správy domu a pozemku, b) svolává shromáždění, připravuje podklady pro jejich jednání a řídí a organizuje jednání, c) předkládá shromáždění zprávu o své činnosti, o správě domu obsahující zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách a povinných revizích, předkládá k projednání a schválení roční účetní závěrku a písemné materiály, které má shromáždění projednat, d) stanovuje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši měsíčních záloh vlastníků jednotek na úhradu za služby a výši příspěvků spojených se správou domu a pozemku a zajišťuje jejich vyúčtování, e) odpovídá za vedení účetnictví společenství a sestavení účetní závěrky a předkládá ji shromáždění ke schválení, f) odpovídá za podání přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá pro společenství ze zákona, g) odpovídá za vedení písemností (vedení evidence členství), zápisů ze shromáždění, usnesení apod., h) rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, i) činí opatření k zajištění úhrady dluhů členů společenství na příspěvcích na správu domu a pozemku a na náhradách za služby, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování. 10. Výbor jako statutární orgán společenství zejména: a) v souladu se zákonem, s těmito stanovami a usneseními shromáždění činí právní úkony jménem společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména též uzavírá smlouvy, b) zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody, c) jménem společenství vymáhá plnění povinností uložených členům společenství, d) plní povinnosti podle zákona ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem. 11. Z jednání výboru se pořizuje zápis, který musí obsahovat: a) datum a místo konání, 8
b) přijatá usnesení, c) výsledky hlasování členů výboru, d) námitky členů výboru proti rozhodnutí výboru, pokud požádali o jejich zaprotokolování, e) datum pořízení zápisu a podpis předsedy, místopředsedy nebo jiného člena výboru. Nedílnou přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných členů výboru s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloženy k projednání.
Čl. 7 Pověřený vlastník 1. Pověřený vlastník plní funkci výkonného a statutárního orgánu společenství, není-li zvolen výbor. 2. Pověřený vlastník rozhoduje o všech záležitostech společenství, které nejsou ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si rozhodování v určitých věcech shromáždění nevyhradilo. Pověřený vlastník plní usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost. 3. Pověřeného vlastníka volí shromáždění stejným způsobem, jakým se volí výbor. 4. Pověřený vlastník činí právní úkony a podepisuje je jménem společenství. 5. Pověřený vlastník vykonává působnost a plní úkoly v rozsahu, v jakém jinak přísluší podle zákona a těchto stanov výboru. 6. Pověřený vlastník odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením své právní povinnosti shodně jako člen výboru. Odpovědnosti se zprostí, jestliže prokáže, že škodu nezavinil.
Čl. 8 Kontrolní komise 1. Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stížnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů. Za tím účelem je kontrolní komise nebo její pověřený člen oprávněn nahlížet do účetních a jiných dokladů společenství a vyžadovat od výboru nebo pověřeného vlastníka potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolní komise odpovídá pouze shromáždění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství. 2. Kontrolní komise je nejméně tříčlenná a volí ji shromáždění stejným způsobem, jakým se volí výbor. Ze svého středu volí kontrolní komise svého předsedu, který svolává a řídí jednání této komise. 3. Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména: a) kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu se zákonem a těmito stanovami, b) vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáždění, c) podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti, d) podává výboru nebo pověřenému vlastníkovi zprávu o zjištěných nedostatcích při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření, e) účastní se svým zástupcem na jednání výboru. 9
4. Z jednání kontrolní komise se pořizuje zápis, který musí obsahovat: a)
datum a místo konání,
b) přijatá usnesení, c)
výsledky hlasování členů kontrolní komise,
d) námitky členů kontrolní komise proti rozhodnutí kontrolní komise, pokud požádali o jejich zaprotokolování, e)
datum pořízení zápisu a podpis předsedy kontrolní komise.
Nedílnou přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných členů kontrolní komise s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloženy k projednání.
Čl. 9 Jednání dalších osob za společenství 1. Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti bude pro společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce. 2. Pracovní zařazení a vymezení právních úkonů, které je zaměstnanec oprávněn činit za společenství v rámci pracovněprávního vztahu podle čl. 9, odst. 1. musí být schváleno shromážděním. 3. Smlouva sjednaná podle čl. 9, odst. 1. musí obsahovat přesné vymezení oprávnění zaměstnance k jednání za společenství. 4. Působnost podle čl. 9, odst. 1. a 2. nebo její část může shromáždění svým usnesením svěřit výboru nebo pověřenému vlastníkovi.
Část IV. Členství ve společenství Čl. 10 Vznik členství, evidence členů společenství 1. Vlastníci jednotek, kteří nabyli vlastnictví k jednotce nejpozději dnem vzniku společenství, se stávají členy společenství dnem jeho vzniku. Členy společenství se stávají dále fyzické a právnické osoby, které nabyly vlastnictví jednotek v domě, a to dnem, kdy jim byla doručena listina s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiná listina, kterou příslušný orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce. 2. Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
10
3. Spoluvlastníci jednotek, vyjma spoluvlastníků nebytových prostor podle § 24 odst. 4 zákona, jsou společnými členy společenství v postavení vlastníka jednotky a mají nedělitelný hlas ve výši velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2 zákona). 4. Společenství vede evidenci členů společenství. Do evidence se zapisuje kromě identifikace vlastníka jednotky i výše jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu, popřípadě další skutečnosti rozhodné z hlediska správy domu (kontaktní adresa, telefonní číslo). V evidenci se bez zbytečného odkladu vyznačí všechny změny evidovaných skutečností. Jména členů společenství při jeho vzniku tvoří přílohu těchto stanov. Statutární orgán umožní každému, kdo prokáže právní zájem, nahlédnutí do evidence.
Čl. 11 Práva a povinnosti člena společenství 1. Člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných ustanoveních zákona a těchto stanov a má zejména právo: a) účastnit se veškeré činnosti společenství, b) účastnit se jednání shromáždění a podílet se stanoveným způsobem na jeho rozhodování, c) volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li stanovené podmínky, d) předkládat návrhy na zlepšení činnosti společenství, e) obdržet vyúčtování příspěvků na výdaje spojené se správou domu a záloh na úhradu služeb a vrácení případných přeplatků, f) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisu ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky a žádat na svůj náklad o pořízení kopie, opisu či výpisu z těchto dokumentů. 2. Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních zákona a těchto stanov, zejména má povinnost: a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství, b) řídit se při užívání společných částí domu, pozemků a společných zařízení domu právními předpisy, rozhodnutími orgánů společenství a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení, c) neprodleně upozorňovat výbor nebo pověřeného vlastníka na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání jiných osob a další skutečnosti, které společné části poškozují, a dále podle svých schopností a možností působit proti takovému poškozování, včetně provádění činnosti směřující k předcházení škod, d) hradit stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu a pozemků včetně příspěvků na opravy, rekonstrukce a modernizace domu a nedoplatky vyplývající z jejich vyúčtování, a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda všech vlastníků jednotek jinak, hradit další příspěvky, pokud jsou z rozhodnutí shromáždění vybírány, e) hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a nedoplatky vyplývající z vyúčtování, f) umožnit na předchozí vyzvání vstup do jednotky osobám pověřeným kontrolou, prováděním oprav a úprav souvisejících s opravami ostatních jednotek a domu jako celku, g) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a odečet naměřených hodnot, jakož i neprodleně upozornit na závady na měřících zařízeních umístěných v jednotce, 11
h) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil vlastník jednotky nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, nebo nájemci či podnájemci a příslušníci jejich domácnosti, i) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práv ostatních členů společenství a podstatně omezoval nebo neumožňoval výkon jejich práv, j) provádět úpravy jednotky ve svém vlastnictví tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek a v případech, kde to stanoví zákon, provádět úpravy jednotky jen se souhlasem všech vlastníků jednotek nebo na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě, k) oznámit bez zbytečného odkladu, tj do 30 dnů, výboru nebo pověřenému vlastníkovi převod vlastnictví jednotky (povinnost převádějícího člena) a nabytí vlastnictví jednotky spolu s údaji potřebnými pro zapsání do seznamu členů společenství podle čl. 10 odst. 4 stanov a pro potřeby správy domu (povinnost nabývajícího člena), l) oznamovat výboru nebo pověřenému vlastníkovi všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce, pokud je tento ukazatel rozhodný pro rozúčtování cen služeb nebo jiných nákladů na jednotlivé vlastníky jednotek, a to do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo, m) oznamovat výboru nebo pověřenému vlastníkovi, že bude bytovou jednotku pronajímat, oznámit jména a počet osob, které bude mít v nájmu. Počet osob v bytové jednotce je limitován plochou bytové jednotky. Jednotka může být pronajímána pouze k účelu, ke kterému byla zkolaudována. n) oznamovat výboru nebo pověřenému vlastníkovi adresu pro doručování pošty, telefonické spojení, popř. další kontaktní údaje, jestliže jednotku trvale nebo dlouhodobě neužívá či pronajímá, o) oznámit výboru nebo pověřenému vlastníkovi stavební úpravy, které bude v jednotce, jejímž je vlastníkem provádět, pokud stavební úpravy podléhají stavebnímu povolení nebo ohlášení, či rozhodnutí jiných správních orgánů, p) předložit výboru protokoly o revizích provedených v souvislosti se stavebními úpravami jednotky, zejména elektřiny.
Čl. 12 Zánik členství ve společenství 1. Členství ve společenství zaniká: a) převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, b) úmrtím člena společenství – fyzické osoby, c) zánikem člena společenství – právnické osoby, d) zánikem jednotky, jejímž je člen společenství vlastníkem, e) dalším způsobem, pokud to stanoví zákon 2. Společné členství ve společenství zaniká a mění se na členství dnem, kdy se předchozí spoluvlastnictví jednotky zápisem v katastru nemovitostí změní na výlučné vlastnictví jediného vlastníka jednotky, tuto změnu je povinen vlastník jednotky jako člen společenství neprodleně oznámit výboru nebo pověřenému vlastníkovi.
12
Část V. Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemků a úhrada za služby Čl. 13 1. Příspěvky a zálohy podle čl. 11 odstavce 2 písm. d) a e) platí členové společenství měsíčně v částkách a termínech stanovených příslušným orgánem společenství, a to na účet společenství, pokud shromáždění nestanoví jinak. Měsíční zálohy na úhradu služeb jsou splatné ve stejném termínu jako příspěvky na správu domu. 2. Příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na úhradu za služby podle čl. 11 odst. 2 písm. d) a e) je výbor nebo pověřený vlastník povinen jednou ročně vyúčtovat, a to nejpozději do 4 kalendářních měsíců po skončení zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok. Vzájemné vypořádání přeplatků a nedoplatků se provede nejpozději do 60 dnů od vyúčtování záloh. 3. Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku předkládá výbor nebo pověřený vlastník ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a návrhem na schválení účetní závěrky. Nevyčerpaný zůstatek na zálohách na opravy, rekonstrukce a modernizace se s jednotlivými členy společenství nevypořádává a převádí se do následujícího roku, pokud shromáždění nerozhodne jinak.
Část VI. Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem Čl. 14 1. Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku, dále s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství. 2. Uzavře-li společenství podle těchto stanov smlouvu se správcem, je povinno smluvně dojednat také povinnosti správce předkládat orgánům společenství ke schválení návrhy výše příspěvků na správu domu a pozemku a výše záloh na úhradu za služby placené členy společenství, návrhy na rozúčtování cen služeb a další návrhy, které podle zákona a podle těchto stanov schvalují příslušné orgány společenství. Ve smlouvě může společenství pověřit správce též zajišťováním činností uvedených v čl. 14 odst. 1. 3. Případný zisk z hospodaření společenství může být rozdělen mezi členy společenství po schválení účetní závěrky na základě rozhodnutí shromáždění, a to podle velikosti spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu a pozemků, pokud shromáždění nerozhodne jinak. V daňových záležitostech se postupuje podle zvláštních právních předpisů. 4. Nabude-li společenství věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové jednotky k účelům uvedeným v zákoně o vlastnictví bytů a v těchto stanovách, je povinno s nimi hospodařit pouze k těmto účelům. Výbor nebo pověřený vlastník může v těchto záležitostech činit právní úkony pouze na základě usnesení shromáždění, pokud v usnesení shromáždění není stanoveno jinak.
13
5. Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství a plnění závazků třetích osob vůči společenství. Výbor nebo pověřený vlastník odpovídají za včasné plnění těchto úkolů a za uplatňování práv společenství, včetně práva plynoucího ze zástavního práva k jednotkám povinných členů společenství, vzniklého podle zákona a včetně práva na uplatnění návrhu na prodej jednotky v případech uvedených v zákoně. 6. Členové společenství jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. 7. Členové společenství ručí za závazky společenství spojené s hospodařením společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Část VII. Zánik společenství Čl. 15 Společenství zaniká v případě zániku domu a v případech uvedených v § 5 odst. 6 a 7 zákona.
Část VIII. Závěrečná ustanovení Čl. 16 Tyto stanovy byly schváleny shromážděním dne 24. října 2013 a téhož dne nabyly účinnosti.
14
