STANOVY Společenství vlastníků domů Sulova č.p. 1245 - 1250, Praha 5 - Zbraslav Část první Čl. 1 Postavení společenství a jeho vznik 1. Společenství vlastníků domů Sulova č.p. 1245 - 1250, Praha 5 – Zbraslav, se sídlem Sulova 1246, Praha 5 – Zbraslav, PSČ: 156 00 (dále jen „společenství“) je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 2. Stanovy společenství byly schváleny v souladu s občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. 3. Členy společenství jsou všichni vlastníci bytových i nebytových jednotek v domě (dále jen „jednotky“). Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky v domě. Čl. 2 Název a sídlo společenství 1. Název společenství: Společenství vlastníků domů Sulova č.p. 1245 - 1250, Praha 5 – Zbraslav. 2. Sídlo společenství: Sulova 1246, Praha 5 – Zbraslav, PSČ: 156 00. Část druhá Čl. 3 Účel společenství 1. Společenství je založeno za účelem zajišťování správy domů, a to domu č.p. 1245, č.p. 1246, č.p. 1247, č.p. 1248, č.p. 1249 a č.p. 1250, které jsou součástí pozemku parc. č. 2912/49, v k.ú. Zbraslav, obec Praha (společně dále jen „dům“) a za účelem zajišťování správy pozemků, a to pozemku parc. č. 2912/49, dále pozemku parc. č. 2912/151 a pozemku parc. č. 2912/155, vše v k.ú. Zbraslav obec Praha (společně dále jen „pozemek“). Pozemek a dům jsou dále společně označeny také jako „nemovitost“ nebo „nemovitosti“. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 3045 u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha, v katastrálním území Zbraslav, obec Praha. 2. Při naplňování svého účelu je společenství způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. 3. Společenství vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. 4. Správou domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména: a) provoz domu a pozemku, b) údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí přenechaných k výlučnému užívání 1
vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení o rozdělní práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen „prohlášení) nebo stanov společenství nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady, c) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu, d) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemek, e) prohlídky a čištění komínů, f) dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu a pozemku. 5. Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména: a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů, b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání, c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, zřízení účtu u banky, d) vedení seznamu členů společenství, uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství a z usnesení shromáždění vlastníků přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství, e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv, f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek. 6. Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiné jednotky, je společenství oprávněno činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno. 7. Pro účely zajištění správy domu a pozemku je společenství oprávněno sjednávat smlouvy týkající se zejména: a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku, b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo, c) pojištění domu, d) nájmu společných částí domu, e) nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, f) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá společenství oprávnění je provozovat,
2
g) ekonomického, daňového a právního poradenství ve věci správy domu a pozemku. 8. Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv podle odst. 7 tohoto článku a uplatňování nároků z porušování smluvních povinností ze strany dodavatelů. Čl. 4 Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem 1. V souladu s usnesením shromáždění vlastníků o ustanovení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“), může společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. 2. O ustanovení správce, výběru osoby správce, změny osoby správce, o schválení smlouvy, či o změně jejího obsahu včetně odměny správce rozhoduje shromáždění vlastníků. 3. Smlouva se správcem obsahuje: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat, b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence, c) povinnosti správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto stanov, pokud byl správce zmocněn společenstvím k jejich uzavírání, d) povinnost správce předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu a pozemku, jakož i o jiných významných skutečnostech, e) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění zprávu o své činnosti a předat výboru všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti, související se správou domu a pozemku, f) další náležitosti stanovené shromážděním. 4. Uzavřením smlouvy se správcem podle odstavců 1 až 3 nesmí být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí z občanského zákoníku a z těchto stanov. Část třetí Čl. 5 Orgány společenství Orgány společenství jsou: 1. shromáždění vlastníků (dále jen „shromáždění“), 2. výbor, 3. revizor, přičemž orgány společenství pod bodem 2. a 3. jsou volenými orgány. Čl. 6 Společná ustanovení pro volené orgány 1. Členové společenství - fyzické osoby jednají v orgánech společenství osobně. Členové společenství - právnické osoby jednají v orgánech společenství prostřednictvím člena
3
statutárního orgánu nebo zmocněnou fyzickou osobou, přičemž právní jednání, která činí jménem právnické osoby její zástupce, jsou pro právnickou osobu závazná. 2. Orgány společenství mohou jednat a rozhodovat jen o záležitostech, které podle občanského zákoníku a stanov spadají do jejich působnosti. 3. Způsobilý být členem voleného orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. U právnických osob tuto podmínku musí splňovat jí pověřená fyzická osoba ve smyslu § 154 občanského zákoníku. 4. Člen společenství může být zvolen pouze do jednoho z orgánů společenství. Do orgánů společenství nelze zvolit společně manžele nebo další osoby blízké. 5. Členy volených orgánů společenství volí a odvolává shromáždění. 6. Funkční období členů volených orgánů činí pět let. První funkční období členů volených orgánů po vzniku společenství činí tři roky. Osoby mohou být do funkce člena orgánů voleny opětovně. Funkční období členů orgánu společenství počíná dnem jejich zvolení a končí dnem uplynutí funkčního období. Funkce člena voleného orgánu dále zaniká odvoláním z funkce shromážděním, odstoupením z funkce, zánikem členství ve společenství, ztrátou způsobilosti být členem voleného orgánu, popřípadě jiným způsobem stanoveným právními předpisy. 7. Člena orgánu společenství může před uplynutím funkčního období odvolat shromáždění. 8. Člen orgánu společenství může před uplynutím funkčního období odstoupit. Odstoupení oznamuje člen písemným prohlášením doručeným společenství a jeho funkce zaniká uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení společenství (§ 160 občanského zákoníku). 9. Jestliže počet členů orgánu společenství (výboru) neklesl pod polovinu, může orgán kooptovat náhradního člena do nejbližšího jednání shromáždění. 10. Pokud počet členů orgánu společenství (výboru) klesl pod polovinu, provede shromáždění volbu nového člena orgánu společenství za člena, který odstoupil nebo byl odvolán, nejpozději do dvou měsíců po skončení výkonu funkce (odst. 7, 8). 11. V případě odstoupení všech členů výboru je odstupující orgán společenství povinen svolat shromáždění nejpozději do dvou měsíců od svého odstoupení. V případě odstoupení revizora se provede volba nového revizora na nejbližším shromáždění. 12. O průběhu jednání výboru se pořizuje zápis, který vyhotovuje zapisovatel – člen voleného orgánu, určený předsedou voleného orgánu a podepisuje jej předseda a další člen voleného orgánu. Zápis musí obsahovat: a) datum, hodinu a místo konání, program, usnášeníschopnost, b) přijatá usnesení, c) výsledky hlasování, včetně konstatování u každého hlasování, že v době hlasování byl orgán usnášeníschopný. 13. Přílohou zápisu z jednání výboru je prezenční listina jeho členů s jejich vlastnoručními podpisy. 14. Členům volených orgánů společenství může být za výkon funkce poskytnuta odměna, přičemž o nároku na ní a její výši rozhoduje shromáždění. Člen orgánu má nárok na náhradu nákladů spojených s výkonem funkce. Čl. 7 Shromáždění 1. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý vlastník jednotky má při hlasování na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech nemovitosti; je-li však vlastníkem jednotky společenství, k jeho hlasu se nepřihlíží (§ 1206 odst. 1 občanského zákoníku). 2. Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o: 4
3.
4.
6. 7.
a) změně stanov, b) změně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volbě a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, pokud není rozhodování o této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru, f) členství společenství v právnické osobě působící v oblasti bydlení, g) změně účelu užívání domu nebo jednotky, h) změně podlahové plochy jednotky, i) úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, j) změně podílu na společných částech, k) změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, l) opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku 100.000,- Kč (čl. 9 odst. 9 písm. n) těchto stanov), m) udělování předchozího souhlasu: i. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, ii. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku 25.000,- Kč, nebo k jinému nakládání s nimi (čl. 9 odst. 9 písm. o) těchto stanov), iii. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru, iv. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, n) určení osoby správce, který má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o jeho změně, jakož i schválení smlouvy se správcem a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, o) dalších záležitostech, určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí, p) schválení nebo změně dalších vnitřních předpisů společenství, týkajících se práv a povinností členů společenství. Shromáždění se schází nejméně jedenkrát do roka. Výbor svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Nesplní-li povinnost svolat shromáždění tak, aby se konalo do 40 dnů od doručení žádosti, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství sami. Jimi zvolený vlastník pak řídí jednání shromáždění. O svolání shromáždění musí být členové společenství vyrozuměni písemně nejméně 21 dní před datem konání, a to alternativně vhozením pozvánky do schránky jednotlivých vlastníků, doručením poštou, nebo elektronicky. Pozvánka musí být současně vyvěšena na nástěnkách ve všech vchodech domu. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu, místo a program jednání shromáždění. K pozvánce se připojují podklady k nejdůležitějším bodům jednání shromáždění nebo informace o tom, kde se může člen společenství s těmito podklady seznámit. Jednání shromáždění organizuje a řídí předseda výboru. Podklady pro jednání shromáždění připravuje ten, který shromáždění svolal. Shromáždění jedná o jednotlivých bodech schváleného programu jednání v rozpravě zakončené přijetím usnesení. Záležitost, která nebyla zařazena na program na pozvánce,
5
lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů společenství oprávněných o ní hlasovat. 8. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí usnesení se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, s výjimkou případů dále uvedených: a) 100 % hlasů všech vlastníků se vyžaduje v případech, kdy se mění všem vlastníkům velikost podílů na společných částech, b) 100 % hlasů všech vlastníků se vyžaduje v případě, že se mění poměr výše záloh či příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na úhrady služeb za poskytnutá plnění jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu, c) 75 % většina hlasů všech vlastníků pro změnu stanov společenství, d) 75 % většina hlasů všech vlastníků se vyžaduje pro usnesení, kterým se schvaluje modernizace, rekonstrukce a stavební úpravy (opravy) společných částí domu, jestliže jimi nedojde ke změně vnitřního uspořádání domu a zároveň ke změně velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu a 100 % hlasů všech vlastníků se vyžaduje v případech, kdy se mění všem vlastníkům velikost podílů na společných částech, e) 75 % většina hlasů všech vlastníků se vyžaduje pro usnesení, kterým se schvaluje výše a podmínky úvěru (půjčky) pro účely modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu, f) 75 % většina hlasů všech vlastníků se vyžaduje pro usnesení, kterým se schvaluje modernizace, rekonstrukce a stavební úpravy (opravy) společných částí domu, budouli náklady převyšovat částku 1 000 000,- Kč bez DPH. 9. Na shromáždění se hlasuje veřejně. Shromáždění může rozhodnout, že o určité věci nebo v případě voleb bude hlasováno tajně, pomocí hlasovacích lístků; v tom případě stanoví postup pro tajné hlasování. 10. Spoluvlastníci jednotky, nebo manželé mající jednotku ve společném jmění manželů mají postavení vlastníka jednotky a mají při hlasování společně hlas odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech nemovitosti. Na shromáždění za ně může jednat jejich společný zástupce. Uvnitř jednotky se jejich vztahy určují výší spoluvlastnického podílu každého z nich. 11. Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující schopnost shromáždění k jednání a usnášení, údaje o průběhu jednání, plné znění přijatých usnesení s výsledky hlasování a výsledky voleb, pokud byly volby prováděny. Přílohu zápisu tvoří pozvánka, listina přítomných s jejich podpisy a vyznačením spoluvlastnických podílů, plné moci k zastupování a písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. 12. Zápis podepisuje zapisovatel jmenovaný předsedou výboru nebo zvolený vlastník jednotky podle bodu 3. a zvolený ověřovatel zápisu. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru nebo u pověřeného člena výboru, po dobu 10 let. 13. Kterýkoliv člen společenství může zmocnit jinou osobu, aby jej na shromáždění zastupovala s právem hlasovat ve výši jeho spoluvlastnického podílu. Plná moc musí mít písemnou formu, podpis nemusí být úředně ověřen. Plná moc bude tvořit přílohu zápisu ze shromáždění. Jeden zmocněnec může zastupovat maximálně 3 zmocnitele. Čl. 8 Rozhodnutí mimo zasedání 1. O záležitostech spadajících do působnosti shromáždění může být rozhodováno mimo zasedání v následujících případech: 6
a) nebylo-li poslední řádně svolané shromáždění způsobilé usnášet se, b) při rozhodování shromáždění dle čl. 7 odst. 2 písm. c), d), e) a p) těchto stanov. 2. Výbor zašle návrh usnesení na adresu členů společenství. Návrh musí obsahovat text usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník vyjádřit (minimálně 15 dnů). 3. Nedoručí-li vlastník výboru ve lhůtě stanovené v návrhu usnesení písemně souhlas s návrhem usnesení, platí, že se zdržel hlasování. 4. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením data, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu usnesení. 5. Výbor oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování do 10 dnů ode dne usnesení mimo zasedání, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. 6. Usnesení se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (čl. 7 odst. 8 těchto stanov). Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. Čl. 9 Výbor 1. Výbor je statutárním a výkonným orgánem společenství. Výbor je tříčlenný. 2. Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním. 3. Výbor na svém prvním jednání zvolí ze svých řad předsedu. První jednání výboru svolává jeho nejstarší člen, který také řídí jeho jednání do zvolení předsedy. Prvními členy výboru jsou: Čestmír Chaloupka, nar. 19. 11 1952, bytem Sulova 1245, Praha - Zbraslav Roman Linhart, nar. 28. 10. 1961, bytem Sulova 1248, Praha - Zbraslav Zuzana Vicherková, nar. 10. 12. 1960, bytem Sulova 1249 Praha - Zbraslav 4. Výbor je oprávněn jednat jménem společenství navenek ve všech věcech. Jménem výboru jedná jeho předseda nebo výborem písemně pověřený člen výboru anebo na základě udělené plné moci zástupce. K právnímu jednání v písemné formě je třeba podpisu dvou členů výboru, z toho jeden musí být vždy podpis předsedy a druhý podpis dalšího člena výboru. 5. Pokud nejde o věci ve výlučné působnosti shromáždění nebo pokud si rozhodování v určitých věcech shromáždění nevyhradilo, rozhoduje výbor. Výbor plní usnesení (rozhodnutí) shromáždění, podává mu zprávu o činnosti společenství a o své činnosti a odpovídá mu za svou činnost. 6. Výbor se schází podle potřeby, nejméně však jednou za tři měsíce. Výbor svolává jeho předseda nebo výborem písemně pověřený člen výboru. Jednání výboru organizuje a řídí jeho předseda. K přijetí usnesení (rozhodnutí) výboru je třeba souhlasu nadpoloviční většiny jeho členů, přítomných na schůzi. 7. Nesvolá-li v dohodnutých lhůtách výbor jeho předseda, může tak učinit kterýkoliv jeho člen. 8. Výbor je povinen uveřejnit obvyklým způsobem (na nástěnkách ve všech vchodech domu) místo, dny a hodiny, ve kterých mohou členové společenství jednat s členy výboru či nahlížet do písemností společenství. 9. V rámci své působnosti výbor zejména: 7
a) jedná ve věcech správy domu a pozemku, b) svolává shromáždění, připravuje podklady pro jeho jednání, řídí a organizuje jednání shromáždění, c) navrhuje shromáždění rozhodnutí o výši záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, záloh na úhrady služeb za poskytnutá plnění a o způsobu vyúčtování úhrad za poskytnutá plnění za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, na jednotlivé vlastníky jednotek, d) pokud bylo určeno usnesením shromáždění, rozhoduje o výši záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, záloh na úhradu služeb za poskytnutá plnění a o způsobu vyúčtování úhrad za poskytnutá plnění za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, na jednotlivé vlastníky jednotek, nestanoví-li jinak právní předpis, e) zajišťuje vyúčtování záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, záloh na úhrady služeb za poskytnutá plnění, f) rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek a dalších smluv uvedených v čl. 3 odst. 7 těchto stanov a tyto smlouvy uzavírá, g) odpovídá za vedení účetnictví a sestavení účetní závěrky, kterou předkládá shromáždění ke schválení, spolu se zprávou o činnosti a hospodaření společenství, navrhuje použití zisku, příp. úhrady ztráty společenství, h) odpovídá za vedení evidencí a potřebných písemností, včetně zápisů z jednání shromáždění a jejich bezpečné uložení a ochranu, i) jedná o vzniku a zániku pracovněprávních vztahů ke společenství, j) pověřuje a kontroluje správce ve věci vyjednávání o dodávkách plnění poskytovaných s užíváním jednotek, společných částí a nebytových prostor domu, provádí úhradu za dodaná poskytnutá plnění, včetně kontroly takových dodávek, k) činí opatření k zajištění úhrady závazků vlastníků jednotek na příspěvcích na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí a pozemků, popř. domu jako celku a záloh za poskytnutá plnění, spojených s užíváním (služby), l) neprodleně řeší ve spolupráci se správcem domu havarijní situace způsobené vlivy počasí, požárem, vyšší mocí a havárií v domě a na technických zařízeních. Samostatně a neprodleně přijímá opatření k odstraňování následků škod a k ochraně životů a zdraví obyvatel domu a k zabránění následným škodám, m) zasílá upomínky k úhradě dlužných částek za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytových jednotek a nebytových prostor, upomíná dlužné částky příspěvků vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemků. Touto činností může společenství pověřit, na základě uzavřené mandátní smlouvy, správce, n) rozhoduje o opravách a rekonstrukcích a jejich zhotovitelích v případech, kdy finanční náklad nepřesáhne 100.000,- Kč bez DPH jednotlivě, u havárií i nad tento stanovený limit. U oprav a rekonstrukcí s nákladem vyšším než 100.000,- Kč bez DPH provede nabídkové řízení z minimálně 3 nabídek a volbu nabídky odůvodní následně před shromážděním, o) rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 25.000,- Kč bez DPH, p) dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany, q) člen výboru je povinen bezodkladně zajistit, a to i bez předchozího souhlasu výboru eventuálně shromáždění, nezbytné zabezpečovací a údržbové práce v případě, kdy lze předpokládat vznik dalších škod ve všech prostorách domu (havárie); tím není dotčena oznamovací povinnost vlastníků i nájemců vyplývající z občanského zákoníku.
8
10. Člen výboru odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením své právní povinnosti; na náklady společenství však může být pro takové případy pojištěn a pojistné plnění bude sjednáno ve prospěch společenství. 11. Člen výboru je povinen i po skončení výkonu své funkce dodržovat povinnost mlčenlivosti o skutečnostech, o nichž se dozvěděl při výkonu své funkce. Tuto povinnost nemá ve vztahu ke členům a orgánům společenství. 12. Výbor je povinen neprodleně reagovat na upozornění členů společenství na závady vzniklé na společných částech a nebytových prostorách domu, jakož i na upozornění členů společenství na jednání třetích osob a na další skutečnosti, které společné části a nebytové prostory domu poškozují, a dále podle svých schopností a možností proti takovému poškozování zasahovat, včetně činnosti směřující k předcházení škod. Čl. 10 Revizor 1. Revizor je kontrolním orgánem společenství. 2. Revizor je volen a odvoláván shromážděním. 3. Revizor je oprávněn: a) kontrolovat veškerou činnost společenství a všech jeho orgánů a projednávat stížnosti členů společenství, b) vyjádřit se k řádné či mimořádné účetní závěrce a k návrhu výboru na rozdělení zisku nebo k úhradě ztráty společenství, c) požadovat od výboru jakékoliv informace o činnosti a o hospodaření společenství včetně kontroly originálů všech dokladů. Výbor je povinen žádosti revizora vyhovět. 12. Na zjištěné nedostatky revizor upozorňuje výbor a vyžaduje, aby zjednal nápravu. 13. Revizor je za svou činnost odpovědný shromáždění, kterému podává zprávu o své činnosti. Revizor je nezávislý na ostatních orgánech společenství. 6. O provedené kontrolní činnosti vede revizor jednoduché záznamy. Čl. 11 Jednání dalších osob za společenství 1. Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti bude ve společenství vykonávat třetí osoba na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce. 2. Pracovní zařazení a vymezení úkolů, které je zaměstnanec povinen plnit a jednat jménem společenství v rámci pracovněprávního vztahu podle odstavce 1, musí být schváleno shromážděním. 3. Smlouva sjednaná podle odstavce 1 a 2 musí obsahovat přesné vymezení oprávnění zaměstnance k jednání za společenství. 4. Působnost podle odst. 1 a 2 tohoto článku může shromáždění svým usnesením svěřit výboru.
9
Část čtvrtá Čl. 12 Členství ve společenství a vedení evidence členů 1. Členy společenství jsou vlastníci jednotek, a to fyzické i právnické osoby. 2. Členy společenství se stávají osoby, které nabyly vlastnictví jednotek v nemovitosti, pro které společenství vzniklo. Členství těchto osob vzniká: a) dnem vzniku společenství v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce před vznikem společenství, b) dnem nabytí vlastnictví k jednotce v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce po vzniku společenství. 3. Spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky a mají právo hlasovat na shromáždění jako jeden vlastník s tím, že váha jejich hlasu odpovídá spoluvlastnickému podílu na společných částech nemovitosti a jejich hlas je nedělitelný. Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění. 4. Společenství vede evidenci všech svých členů. Do evidence se zapisují zejména tyto údaje: jméno, příjmení, popř. titul, datum narození, adresa místa trvalého pobytu; obchodní firma, identifikační číslo, sídlo právnické osoby, případná doručovací adresa pro přebírání pošty, je-li odlišná od adresy trvalého pobytu nebo sídla člena, společný zástupce v případě spoluvlastnictví jednotky nebo jednotky ve společném jmění manželů, datum vzniku členství, výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, údaje o věcných břemenech, telefonická a e-mailová spojení na vlastníky jednotek a další rozhodující skutečnosti, spojené s vedením evidence členů společenství. Členové společenství výslovně souhlasí s účelem a rozsahem zpracovávaných osobních údajů, včetně citlivých údajů. V otázkách nakládání s osobními údaji členů společenství se společenství řídí zákonem č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů. 5. Evidenci členů společenství vede a aktualizuje výbor. O formě vedení evidence rozhoduje výbor. Čl. 13 Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí 1. Jednotky, společné části nemovitosti a zařízení domu smí být užívány výhradně k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny, a jen způsobem, který neomezuje ani neohrožuje jejich ostatní oprávněné uživatele. 2. Jakékoliv úpravy společných částí, které nejsou přenechány k výlučnému užívání vlastníků jednotek, podléhají souhlasu společenství. 3. Vlastníci jednotek jsou povinni zdržet se umístění věcí nepatřících k vybavení domu, odpadů a nebezpečných látek v prostorách a na pozemcích, které tvoří společné části nemovitosti, a užívání otevřeného ohně a kouření v prostorách, které tvoří společné části nemovitosti. 4. V případě chovu zvířat v jednotce jsou vlastníci jednotek povinni zdržet se všeho, čím by obtěžovali ostatní obyvatele domu, a jsou povinni dodržovat hygienické, veterinární a bezpečnostní předpisy. Vlastníci jednotek jsou zejména povinni zamezit volnému pobíhání zvířat v prostorách a na pozemcích, které tvoří společné části nemovitosti. 5. Umísťování reklam, vývěsek a nápisů na informační tabuli sloužící pro podávání informací obyvatelům domu je zakázáno. V prostorách a na pozemcích, které tvoří společné části 10
nemovitosti, mohou být reklamy, vývěsky a nápisy umísťovány pouze s předchozím písemným souhlasem společenství. Bude-li souhlas odvolán nebo zanikne-li jiným způsobem, je vlastník jednotky povinen reklamu, vývěsku či nápis bez prodlení odstranit a uvést dotčenou část nemovitosti do původního stavu. 6. Vlastníci jednotek, kterým byly přenechány k výlučnému užívání společné části nemovitosti, jsou povinni zajišťovat na své náklady jejich běžnou údržbu. Ostatní údržbu a opravy společných částí nemovitosti přenechaných k výlučnému užívání vlastníkům jednotek zajišťuje společenství. 7. Vlastníci jednotek nesmí bez předchozího písemného souhlasu společenství provést na společné části nemovitosti přenechané k jeho výlučnému užívání žádné změny, které by mohly ovlivnit vzhled nebo tvar domu, například změnit barvu, tvar, velikost nebo materiál zábradlí na lodžii nebo na ně instalovat zastřešení, markýzu nebo pergolu. 8. Povinnosti stanovené v tomto článku jsou povinny dodržovat také osoby, které užívají jednotku či společné části nemovitosti nebo kterým kterýkoliv vlastník jednotky umožnil přístup do domu. Vlastník jednotky se zavazuje, že osoby, kterým takový vlastník umožní užívání bytu či společných částí nemovité věci, nebo kterým umožní přístup do domu, budou dodržovat pravidla stanovená v tomto článku a odpovídá za jejich dodržování uvedenými osobami. 9. Shromáždění může upravit v domovním řádu podrobnosti o způsobu užívání bytů, společných prostor, nebytových prostor a zařízení domu, o používání služeb a o povinnostech a právech všech uživatelů jednotek. 10.Domovní řád je závazný pro vlastníky jednotek a všechny uživatele jednotek. Vlastníci jednotek jsou povinni s domovním řádem seznámit všechny uživatele jednotek. Čl. 14 Práva a povinnosti členů společenství 1. Člen společenství má právo zejména: a) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části, b) na sdělení jména a adresy kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě, a to od společenství nebo výboru, c) seznamovat se s tím, jak společenství hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje, nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, d) účastnit se osobně nebo prostřednictvím svého zmocněnce, který se prokáže písemně udělenou plnou mocí podle čl. 7 odst. 13 těchto stanov, na jednání shromáždění, na shromáždění hlasovat a dále má právo účastnit se na veškeré činnosti společenství, e) podílet se způsobem stanoveným v občanském zákoníku a v těchto stanovách na rozhodování společenství, f) volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li podmínky stanovené zákonem a těmito stanovami, g) předkládat návrhy na zlepšení činnosti společenství, obracet se na orgány společenství s podněty a stížnostmi, týkajícími se činnosti společenství a být informován o jejich vyřízení do 30 dnů ode dne doručení orgánu společenství na adresu sídla společenství, h) obdržet každý rok vyúčtování záloh za poskytnutá plnění, které poukázal na účty společenství; má právo na vrácení případných přeplatků, i) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisů ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do všech podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech, spojených se správou 11
domu a pozemku a s dodávkou služeb, spojených s užíváním jednotky; má právo požádat o vydání kopie dokladu, a to za přiměřenou úplatu, j) na další výhody, které mohou být členu společenství přiznány právními předpisy nebo usnesením (rozhodnutím) shromáždění, k) je-li pro to důležitý důvod, může se přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, obrátit na příslušný soud a navrhnout, aby rozhodl o záležitosti, ve které byl na shromáždění přehlasován; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká, l) je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. 2. Člen společenství je povinen zejména: a) udržovat vlastněnou jednotku, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání, b) řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu, c) oznámit vznik svého vlastnictví k jednotce, a to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení, d) hradit shromážděním stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu, na opravy, údržbu, rekonstrukce, modernizace a stavební úpravy společných částí domu a pozemku, a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda všech vlastníků jednotek jinak. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví společenství výši příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad, e) hradit stanovené zálohy na plnění poskytnutá s užíváním jednotek (služby), společných částí a nebytových prostor domu, jakož i nedoplatky vyplývající z vyúčtování takových záloh. f) oznámit výboru bez zbytečného odkladu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby, g) v případě, že upravuje stavebně svůj byt, umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem výborem vyzván, h) zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem výborem vyzván. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, tepla a jiných energií, i) při poškození jednotky prováděním prací podle písm. h), nahradit vlastníku jednotky škodu,
12
j) dodržovat obecně závazné právní předpisy, stanovy, domovní řád a plnit usnesení (rozhodnutí) orgánů společenství, schválená v souladu s občanským zákoníkem, k) neprodleně upozorňovat výbor na závady vzniklé na společných částech a nebytových prostorách domu, jakož i na jednání třetích osob a na další skutečnosti, které společné části a nebytové prostory domu poškozují, a dále podle svých schopností a možností proti takovému poškozování zasahovat, včetně činnosti směřující k předcházení škod. 3. Stavební úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. Stavební úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech a nebytových prostorech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě. Čl. 15 Zánik členství ve společenství Členství ve společenství zaniká: a) převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, b) úmrtím člena společenství – fyzické osoby, c) zánikem člena společenství – právnické osoby bez právního nástupnictví, d) zánikem jednotky, jejímž vlastníkem či spoluvlastníkem je člen společenství, e) zánikem společenství, f) dalším způsobem, pokud to stanoví zákon. Část pátá Čl. 16 Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství 1. Rozpočet na kalendářní rok schvaluje shromáždění vlastníků nejpozději do konce předchozího kalendářního roku, na který se rozpočet schvaluje. Návrh rozpočtu předkládá výbor společenství. 2. Příjmem společenství jsou zejména: a) Příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a platby vlastníků jednotek na služby, b) Úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodů prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku a s platbami poplatků na služby, či poplatky z prodlení z těchto částek, c) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství a jiné finanční výnosy, d) úroky z prodlení, smluvní pokuty a případné jiné sankce zaplacené třetími osobami za porušení jejich povinností ve vztahu ke společenství, e) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím týkající se společných částí nemovitosti a bonifikace za příznivý škodní průběh, f) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství. 3. Příjmem společenství nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to zejména: a) nájemné z pronájmu společných částí domu, b) úroky z prodlení zaplacené nájemci společných částí domu z nájemného a poplatků za služby,
13
c) příjmy od třetích osob plynoucích z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby. 4. Výdaje společenství jsou náklady na správu domu a pozemku. Čl. 17 Příspěvky na správu domu a pozemku a úhrady nákladů na služby 1. Pro účely financování nákladů na správu domu a pozemku platí členové příspěvky formou měsíčních záloh, a to: a) paušální částkou připadající na jednotku - na náklady vlastní správní činnosti společenství, a to např. příspěvky na správce, členů orgánů shromáždění, na vedení účetnictví a podobné náklady (§ 1180 odst. 2 občanského zákoníku), b) ve výši odpovídající podílu vlastníka jednotky na společných částech nemovitosti – na ostatní náklady, nedohodnou-li se všichni vlastníci na jiném podílu na úhradě nákladů na správu domu a pozemku. Konkrétní výši záloh a jejich splatnost stanoví shromáždění svým usnesením. 2. Za účelem financování oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí se z celkového příspěvku na správu domu a pozemku vytváří účetně oddělený dlouhodobý finanční zdroj – dlouhodobá záloha. Pravidla pro jeho tvorbu a použití schvaluje shromáždění vlastníků. Výši měsíčního příspěvku do dlouhodobé zálohy stanoví výbor na základě plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí. O mimořádném příspěvku mimo pravidelné měsíční platby může rozhodnout shromáždění, a to nejméně 75 % většinou hlasů všech vlastníků. 3. Zálohový příspěvek na správu domu a pozemku, vyjma dlouhodobé zálohy, se s každým členem vyúčtuje nejpozději do 4 měsíců po skončení kalendářního roku a po skončení kalendářního roku, nerozhodne-li shromáždění jinak. Dlouhodobá záloha se s každým členem vyúčtuje v minimálním členění na náklady na opravy a na výdaje na modernizace a rekonstrukce společných částí, a to do 4 měsíců po skončení kalendářního roku; nevyčerpaný zůstatek dlouhodobé zálohy se nevypořádává a převádí se do dalšího roku. Případný nedoplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do 7 měsíců po skončení kalendářního roku. 4. Pokud není pro daný kalendářní rok společenstvím rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na správu domu a pozemku platná v období předcházejícího kalendářního roku. 5. Společenství zajišťuje tyto služby: dodávku tepla, dodávku studené a teplé vody, odvádění odpadních vod, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu a další služby, o jejichž poskytování rozhodne shromáždění vlastníků. 6. Na náklady za služby jsou členové společenství povinni platit měsíčně zálohy splatné společně s příspěvkem na správu domu a pozemku. Zálohy se stanovují na základě skutečných nákladů předcházejícího zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok, s přihlédnutím k předpokládané výši nákladů pro daný kalendářní rok. 7. Náklady na služby se na vlastníky jednotek rozúčtují takto: a) vodné a stočné podle naměřených hodnot na podružných vodoměrech, b) osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob bydlících v bytě, c) dodávka tepla podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, nerozhodne-li u nákladů uvedených v písm. a) až c) shromáždění vlastníků jinak.
14
8. Vyúčtování záloh na služby je společenství povinno provést nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Vyúčtování se doručí členům společenství na oznámenou doručovací adresu a zároveň se uveřejní informace o provedeném vyúčtování na nástěnkách ve všech vchodech v domě. Od doručení vyúčtování běží členům společenství lhůta 30 kalendářních dnů na uplatnění námitek ke způsobu a obsahu vyúčtování. Po uplynutí této reklamační lhůty již reklamovat vyúčtování nelze. Vyřízení uplatněných námitek musí být uskutečněno do 30 dnů od doručení námitky. Případný přeplatek či nedoplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do 7 měsíců po skončení zúčtovacího roku. 9. Výbor je povinen po zjištění vzniku dluhu upozornit písemně člena společenství na dluh a vyzvat jej k úhradě. Nedojde-li k úhradě ani v průběhu měsíce následujícího po upozornění výborem, je výbor oprávněn podat žalobu na zaplacení dlužné částky proti členu společenství, když veškeré náklady spojené s vymáháním dluhu včetně nákladů na soudní poplatek a náklady právního zastoupení je povinen hradit dlužící člen společenství. 10. Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká společenství povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Společenství vydá vlastníkovi jednotky na jeho žádost potvrzení, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Část šestá Čl. 18 Zánik společenství Společenství zaniká se zánikem bytového domu nebo v případech uvedených v občanském zákoníku. Čl. 19 Závěrečná ustanovení 1. O podnětech a stížnostech členů společenství rozhodují orgány společenství bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 30 dnů ode dne jejich doručení a o vyřízení vyrozumí člena společenství písemně. 2. Společenství doručuje svým členům písemnosti zpravidla do poštovní schránky jednotlivých vlastníků, poštou nebo elektronicky. Shromáždění může rozhodnout o doručení písemnosti členu společenství jiným vhodným způsobem.
15
