Stanovení kapitalizační míry

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Stanovení kapitalizační míry Bakalářská práce

Autor:

Radka Němečková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 13.4.2014

Radka Němečková

Poděkování Ráda bych na tomto místě poděkovala vedoucímu své bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za jeho vstřícný přístup a hodnotné informace poskytnuté v průběhu její tvorby. Ráda bych také poděkovala svým spolužákům, kteří se mnou danou problematiku ochotně konzultovali.

ANOTACE: Bakalářská práce je zaměřena na problematiku stanovování kapitalizační míry (capitalization rate). Cílem bakalářské práce je popis problematiky stanovování kapitalizačních měr, také uvedení využívaných způsobů zjištění kapitalizační míry, analýzy reálných hodnot kapitalizačních měr v Praze. To vše nalezneme v její první části. Náplní druhé části je praktická ukázka tržních ocenění komerčního objektu a rodinného domu, s využitím vhodných dílčích oceňovacích metod (nákladová, porovnávací, výnosová). Třetí část obsahuje analýzu realitního trhu v obci Bašť – okres Praha - východ, s uvedením dosahovaných cen pro jednotlivé typy nemovitostí.

Klíčová slova: Kapitalizační míra, oceňování nemovitostí, kapitalizace, nemovitost, ocenění, analýza, realitní trh.

ANNOTATION: Bachelor thesis is focused on the issue of determining the capitalization rate. Goal of this bachelor work is to describe the issue of determining the capitalization rate in its first part, also mentioned methods used to determine capitalization rate, Analysis of capitalization rates in Prague. Second part is a practical demonstration of market valuation of commercial property and house, using appropriate partial valuation methods (cost, comparison, yield). The third section contains an analysis of the real estate market in the village Bast - Prague - East district, stating the prices achieved for the different types of real estate.

Key words: Capitalization rate, property valuation, capitalization, real estate, valuation analysis, the real estate market.

Obsah 1.

Úvod .................................................................................................................................... 6

1.1.

Teoretická část ................................................................................................................. 7

1.1.1.

Vymezení základních pojmů ................................................................................... 7

Pojem kapitalizační míra ..................................................................................................... 7 Nemovitost .......................................................................................................................... 7 Podnik.................................................................................................................................. 8 1.1.2.

Typy kapitalizační míry ........................................................................................... 9

1.1.3.

Stanovení kapitalizační míry – způsoby a aplikace .............................................. 10

Způsoby stanovení kapitalizační míry (souhrn) ................................................................ 10 Stanovení prováděcími předpisy ....................................................................................... 12 Stanovení výnosovou metodou ......................................................................................... 16 Stanovení nákladovou metodou ........................................................................................ 17 Stanovení analýzou investičních příležitostí ..................................................................... 18 1.1.4.

Výpočet kapitalizační míry ................................................................................... 23

Výpočet kapitalizační míry podniku ................................................................................. 23 Výpočet kapitalizační míry nemovitosti ........................................................................... 33 1.2.

2.

Praktická část ................................................................................................................. 35

1.2.1.

Ocenění nemovitosti určené k bydlení .................................................................. 36

1.2.2.

Ocenění komerční nemovitosti (obchodní areál) .................................................. 36

Analytická část .................................................................................................................. 37 2.1.

Analýza trhu nemovitostí Bašť, okres Praha - východ ............................................. 37

2.2.

Realitní trh ................................................................................................................ 38

2.2.1.

Prodej domů a pozemků ..................................................................................... 38

2.2.2.

Cenová analýza ................................................................................................... 38

2.2.3.

Pronájem domů ................................................................................................... 41

2.3. 3.

Marketingový výhled ................................................................................................ 42

Závěr.................................................................................................................................. 43 3.1.

Dopady světové krize ................................................................................................ 44

-4-

Seznam použité literatury, právních předpisů a dalších zdrojů ................................................ 51 Literatura ............................................................................................................................. 51 Právní předpisy .................................................................................................................... 51 Internetové zdroje ................................................................................................................ 52

-5-

1. Úvod Stanovování kapitalizační míry, je problematikou, kterou se zabývám ve své práci. Má práce je rozdělena na tři, její podstatné části. V teoretické části popisuji metody, které se pro stanovování kapitalizační míry používají. Dále popisuji, jakým způsobem může být určení kapitalizační míry ovlivněno dalšími faktory. V druhé, praktické, části připojuji posudky tržního ocenění bytového domu a dále obchodního areálu. Obojí využitím nákladové, porovnávací a výnosové oceňovací metody. Obsahem třetí, závěrečné části je analýza realitního trhu v okrese Bašť – okres Praha – východ, tedy oblasti, ve které žiji.

-6-

1.1. Teoretická část 1.1.1.

Vymezení základních pojmů

Pojem kapitalizační míra Kapitalizační míra (Return of Capital) je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku1. Míra kapitalizace se odvozuje zpravidla z dosahované úrokové míry; v takovém případě hovoříme o nominální úrokové míře (un v %, setinná in). Pro zjištění skutečného zisku z uloženého kapitálu je však třeba zohlednit ještě meziroční inflaci, jejímž vlivem klesá reálná hodnota vkladu. Na jeho vyrovnání je třeba část úroků ponechat dále jako jistinu a jen část je možno využít. Pro zjištění reálné úrokové míry (ur v %, setinná ir) platí tzv. Fisherova rovnice: ir = in – ii + (ii x in ) ii = setinná úroková míra vyjadřující roční inflaci Při stanovení míry kapitalizace pro ocenění nemovitosti je třeba uvážit, že nemovitost má oproti vkladu v peněžním ústavu jednu zvláštnost; její nominální hodnota, měřená reprodukční cenou, stoupá s inflací ceny stavebních prací. I kdybychom odečetli 2% ročně na opotřebení, zbývá při 8 % inflaci nárůst věcné hodnoty o 3 %. Toto je také jeden z důvodů, proč se investice do nemovitosti vyplácí i při relativně nižším zisku z nájemného - nájemné nominálně zpravidla roste s inflací, a pro eventuální prodej rostla i vlastní hodnota nemovitosti. Za optimální je možno považovat, když je možno úrokovou míru odvodit z výnosů již realizovaných prodejů.

Nemovitost Nemovitá věc je věc v právním smyslu, jejíž podstata vychází z latinského immobilium („to, co se nedá přemístit“). Někdy bývají nemovité věci nazývány realitami, což pochází z anglického jazyka, kde je ve Spojených státech tento pojem označován jako real estate, ve Velké Británii především pak jako real property.

Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 100 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101 1

-7-

Občanský zákoník z roku 1964 používal pojmu nemovitost a ve svém § 119 ji definoval jako pozemek nebo stavbu, spojenou se zemí pevným základem (dům, chata, garáž apod.). Ostatní věci byly movité. Od 1. ledna 2014 obnovil nový občanský zákoník platnost obecné právní zásady superficies solo cedit (ve významu „stavba je součástí pozemku“) a jako nemovité věci již v § 498 chápe kromě pozemků jen podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep). Přesto však význam pojmu nemovité věci rozšířil, protože v právním smyslu jsou takovou věcí i věcná práva k hmotné nemovité věci, jako je tomu podle § 1242 občanského zákoníku u práva stavby, a další práva, která za nemovitou věc prohlásí zákon.2. Může se tedy např. jednat o dům, chatu, garáž, zahradu, pole, park, rybník apod. Může se také jednat o byt nebo nebytový prostor.

Ve většině zemí existuje funkce znalce ceny nemovitostí. Znalec může oceňovat nemovitost: 

dle právních předpisů, kdy odhadní cena nemusí v tomto případě vůbec odpovídat ceně tržní (tento postup je použit např. v ČR)



na základě minulých prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Odhadní cena by měla odpovídat ceně tržní (tento postup je použit např. ve Velké Británii a USA).

V některých zemích existují oficiální databáze cen prodaných nemovitostí, tzv. cenové mapy (např. ve Velké Británii). V USA existuje pro každou oblast tzv. MLS databáze, ve které jsou shromážděny údaje o nemovitostech aktuální nabídky realitního trhu, ale také údaje z minulých prodejů. Ve většině zemí světa ovšem takové databáze neexistují a tržní cenu nejsnáze určí dle svých zkušeností realitní makléř.

Podnik Podnik je soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem k své povaze mají tomuto účelu sloužit. V právním smyslu je podnik považován za věc, a to věc hromadnou. Protože firma (obchodní jméno) podnikatelského subjektu obvykle označuje celý jeho podnik, v obecném povědomí trhu je slovo podnik vnímáno jako označení podnikatelského subjektu, tedy obchodní společnosti.

2

http://cs.wikipedia.org/wiki/Nemovitost -8-

1.1.2.

Typy kapitalizační míry

Mezi typy kapitalizačních měr (Capitalization Rates), náleží řada jasně definovaných druhů, které se v praxi využívají v různých ekonomických a finančně matematických poměrech. Jsou to například celková kapitalizační míra, míra kapitalizace stavby, míra kapitalizace pozemku, míra kapitalizace hypotéky, míra kapitalizace vlastního podílu a další. V této práci se budu zabývat mírou kapitalizace, která souvisí s problematikou oceňování nemovitostí.

-9-

1.1.3.

Stanovení kapitalizační míry – způsoby a aplikace

Způsoby stanovení kapitalizační míry (souhrn) Mezi základní metody, sloužící k ocenění nemovitostí, patří:3 

porovnávací metody (srovnávací, komparační) – vycházejí přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách; porovnání je buď přímé, přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, základní, standardní nemovitost tzv. etalon a s touto je pak porovnávána oceňovaná nemovitost



metoda zjištění ceny obvyklé pomocí koeficientu prodejnosti – z realizovaných prodejů stejných věcí se zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a věcnou hodnotou; tímto koeficientem se pak násobí věcná hodnota oceňované věci.



metoda zjištění věcné hodnoty – vychází se z reprodukční pořizovací ceny k datu ocenění, tato hodnota se snižuje u staveb o opotřebení



metoda výnosové hodnoty – základem jsou zisky, které v budoucnu může vlastnictví nemovitosti při jejím pronájmu přinášet. Tyto zisky se diskontováním převádějí na současnou hodnotu a sčítají se. Tím dochází k porovnání zisků z vlastnictví nemovitostí s eventuálními zisky při investování částky ve výši ceny věci na úroky. Míra kapitalizace se zjišťuje nejsprávněji z výnosů obdobných nemovitostí porovnáním s jejich cenou



metoda rentního chování – zohledňuje různé podmínky, jež mají různí výrobci resp. majitelé srovnatelných věcí (zemědělská půda)



metoda zjištění obvyklé ceny prostým, resp. váženým průměrem; průměr se vypočte zpravidla z věcné hodnoty a hodnoty výnosové



indexové metody – pomocí různě zvolených, resp. odvozených indexů se provádí přepočet cen



oceňování podle účetní hodnoty



metoda zbytku – používá se zpravidla v případech ocenění nemovitosti, která není ve stavu vhodném k používání. Principem je ocenění nemovitosti za fiktivního předpokladu, že je v pořádku, a následném odečtení nákladů na dosažení tohoto použivatelného stavu

3

Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2004, s. 81 -10-

Jednoduše lze říci, že stanovení kapitalizační míry je možné učinit několika různými způsoby. Nejčastěji je v praxi používána metoda určená poměrem čistého ročního výnosu z dané nemovitosti a kupních cen těchto nemovitostí, jedná se tedy o určení kapitalizační míry porovnáváním. Základem pro stanovení hodnoty byla vždy cena, realizovaná na trhu nemovitostí čili hodnota, která byla určena nabídkou a poptávkou. Vzhledem k tomu, že nebyly vždy k dispozici údaje o trhu – cenách z kupních smluv už rozhodně ne, vytvářely se metodiky ocenění vycházející ze substanční tedy nákladové hodnoty srovnávající se s výnosovou hodnotou, která odrážela principy trhu. Obdobné metody byly používány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, pojištění, pro obchod) a úřední (soudní, finanční). Zvláštním institutem bylo určování kapitalizační míry při stanovování výnosové hodnoty – byla určována vrchním soudem vždy na 1/2 roku. V roce 1933 pak byla pro účely exekuční stanovena oceňovací metodika dle vládního nařízení. Tyto principy byly využívány až do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb. o tzv. stopcenách (zastavení kupních cen dle NÚC) – první náznak totalitní regulace cen. Účinností občanské zákoníku z roku 1951 (platnost vlastnického práva pouze smlouvou), kdy převody na stát se řídily stopcenami až do roku 1964, pozbylo jakýkoliv smysl nemovitý majetek vůbec oceňovat. Teprve pak až v roce 1964 byl vydán oceňovací předpis č. 73/1964 Sb. (o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění) a následovaly další předpisy, které v podstatě pouze určovaly základ pro výpočet daně. Nutno poznamenat, že při posuzování cen existovaly dva pohledy – pro socialistickou organizaci a pro obyvatelstvo. Cenově – hodnotově pokřivené předpisy vytvářely dvojí ceny – ty, které chtěl stát regulovat a ty, které si uplatňovali občané mezi sebou (černý trh jako u jiného majetku). Pokřivenost hodnot pokračoval i po roce 1989 a při restitucích, při některých náhradách a vydáních majetku. V současné době základní právní normou pro oceňování majetku (nejen nemovitého) je zákon č. 151/1997 Sb. – o oceňování majetku. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem právě tento zákon.

-11-

Stanovení prováděcími předpisy Prováděcími předpisy jsou myšleny vyhlášky pro zjištění administrativní ceny nemovitostí (stavby, pozemky trvalé porosty), majetkových práv, některých movitých věcí a služeb s pravidelnou roční aktualizací Ministerstva financí. Takto zjištěná cena je používána pouze pro stanovení výše daně z převodu (z převodu, darování), pro potřeby soudů, někdy také pojišťoven nebo bank. Jedná se o způsob získání kapitalizační míry převzetím z platného oceňovacího předpisu, oceňovací vyhlášky, navazující na Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V těchto vyhláškách je uvedená kapitalizační míra pro jednotlivé typy majetku, které je dle vyhlášky možné ocenit výnosovým způsobem. Tvůrci vyhlášky (úředníci státní správy, ministerstva financí) tento zákon upravují na základě celorepublikové statistiky prodejů nemovitostí a čistých provozních příjmů z jejich pronájmů. U staveb oceňovaných podle § 22 odst. 2 se k příslušné míře kapitalizace připočte 0,5 % z důvodu pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy. U staveb s víceúčelovým využitím, je se situace obdobná, liší se však v podstatné části a to, pokud byla míra kapitalizace stanovena podle převažujícího účelu použití, lze odlišnou míru kapitalizace příslušející zbylé části, zohlednit nejen ve zvýšení, ale také ve snížení stanovené kapitalizace o 0,5%. Výpočet výnosové hodnoty je v platné oceňovací vyhlášce č. 387 uveden v § 22, kde je uvedeno: (1) Cena zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce Cv = (N / p) x 100, kde Cv ..... cena zjištěná výnosovým způsobem, N ..... roční nájemné upravené podle následujících odstavců, p ..... míra kapitalizace v procentech. (2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného a nejsou-li k dispozici, určí se ve výši obvyklého nájemného. Roční nájemné je souhrn nájemného za pronajatou podlahovou plochu za dobu posledních dvanácti měsíců přede dnem ocenění, přepočtený na kalendářní rok. -12-

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajaté podlahové plochy. (4) Roční nájemné zjištěné podle odstavců 2 a 3 se sníží o a. roční částku daně z nemovitosti, není-li stavba od daně osvobozena, b. roční částku zaplaceného pojistného, c. průměrné roční odpisy, náklady na běžnou údržbu, opravy a správu, nejvýše však 3% z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem podle tohoto předpisu bez odpočtu opotřebení a bez použití koeficientu Kp, d. roční nájemné zaplacené z pozemku vedeného v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří náležející k oceňované stavbě. (5) Má-li roční nájemné snížené podle odstavce 4 nulovou nebo zápornou hodnotu, je cena zjištěná výnosovým způsobem nulová.4 Použití kapitalizační míry podle vyhlášky má dvě nesporné výhody – nemusíme sami nic zkoumat, prostě a jednoduše převezmeme hotový, jasně daný, závěr. Druhou výhodou je pak to, že použité číslo je opřeno o právní předpis, což může mít pro někoho jistou váhu při případné cenové dokumentaci a argumentaci. Na tomto místě je však třeba zmínit také to, že tento postup má i své nevýhody. Hlavní z nich je ta, že např. z důvodu tzv. daňové spravedlnosti je uvedený údaj průměrný, ten je však počítaný dle údajů z celé České republiky. Uvedená hodnota kapitalizační míry by tedy teoreticky měla být stejná jak pro Prahu, tak např. pro Hodonín či Ostravu. Další nevýhodou je časové zpoždění takové hodnoty. Prováděcí vyhláška vzniká se zhruba ročním zpožděním, což se nejeví jako závažné ve stabilizované ekonomice s mírnou inflací, ale v případě náhlých a závažných tržních změn může být zveřejněný údaj zkreslený a značně odtržený od reality. Poslední nevýhodou je i to, že pro zadavatele ocenění není ukazatelem odborné schopnosti odhadce to, neboť ten místo toho, aby doložil svou odbornost, tím že parametry výpočtu analyzuje, jej kompletně přebírá z jiného zdroje5.

Vyhláška Ministerstva financí č. 387, ze dne 30. listopadu 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 100 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101 4 5

-13-

Míry kapitalizace pro oceňování staveb a majetkových práv výnosovým způsobem Tab. 1.1: Míry kapitalizace pro oceňování staveb a majetkových práv výnosovým způsobem dle současné platné oceňovací vyhlášky Číslo položky

Název položky

Míra kapitalizace %

1

Nemovitosti pro výrobu, skladování a garážování

10

2

Nemovitosti pro obchod a administrativu

7

3

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

8

4

Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství

9

5

Nemovitosti pro kulturu

8

6

Nemovitosti pro zdravotnictví

8

7

Nemovitosti pro zemědělství

7

8

Nemovitosti pro skladování

6

9

Bytové domy

5

10

Ostatní nemovitosti

8

11

Majetková práva

12

Míra kapitalizace určená dle přílohy oceňovací vyhlášky (Tabulka 1) však může být ještě upravená dle návazných právních předpisů, především pak dle §22 odst. 2, kdy se u staveb oceňovaných právě dle tohoto paragrafu přičte 0,5% Takto je činěno především z důvodu pokrytí zvýšeného rizika spojeného s pronájmem celkové podlahové plochy stavby, jak jsem již uváděla výše. Způsob výpočtu výnosu je v §22 vyhlášky č. 387 uvedeno takto: (1) Cena zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce Cv = (N / p) x 100, kde Cv ..... cena zjištěná výnosovým způsobem, N ..... roční nájemné upravené podle následujících odstavců, p ..... míra kapitalizace v procentech uvedená.

-14-

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného a nejsou-li k dispozici, určí se ve výši obvyklého nájemného. Roční nájemné je souhrn nájemného za pronajatou podlahovou plochu za dobu posledních dvanácti měsíců přede dnem ocenění, přepočtený na kalendářní rok. (3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajaté podlahové plochy. (4) Roční nájemné zjištěné podle odstavců 2 a 3 se sníží o: a. roční částku daně z nemovitosti, není-li stavba od daně osvobozena, b. roční částku zaplaceného pojistného, c. průměrné roční odpisy, náklady na běžnou údržbu, opravy a správu, nejvýše však 3% z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem podle tohoto předpisu bez odpočtu opotřebení a bez použití koeficientu Kp, d. roční nájemné zaplacené z pozemku vedeného v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří náležející k oceňované stavbě. (5) Má-li roční nájemné snížené podle odstavce 4 nulovou nebo zápornou hodnotu, je cena zjištěná výnosovým způsobem nulová.6

Předpis č. 450/2012 Sb., Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 6

-15-

Stanovení výnosovou metodou Výnosová metoda je výsledkem oceňovacího principu založeném zcela na ekonomickém pohledu na nemovitost, tedy na základě kapitalizace výnosů z určité nemovitosti. Jednoduše se dá definovat jako součet všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Tato metoda je založena hlavně na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Stěžejním principem tržního oceňování je princip nabídky a poptávky. Nabídka a poptávka v souvislosti s touto metodou oceňování mají vliv na odhad všech budoucích výnosů z nemovitosti, stejně jako na odhad míry návratnosti, neboť výše výnosů konkurenčních nemovitostí v daném místě a čase se obvykle diametrálně neliší. V tomto bodě se pak výnosová metoda potkává se metodou srovnávací, nicméně stále je zde zachován důraz na ocenění dle hlavních principů výnosové metody. Pro potřeby obchodního jednání je stanovována tzv. cena obvyklá (dle zák.č. 151/1997 Sb.) – všude ve světě je pro ni používán termín Market Value tedy Tržní hodnota. V ekonomické terminologii je to však protimluv – cena představuje realizovanou hodnotu stvrzenou vzájemnou dohodou (kupní smlouva, ústní dohoda apod). Odhad tržní hodnoty je používán pro potřeby bankovních úvěrů, dědictví, vyrovnání spoluvlastnictví či SJM, exekučních řízení, stanovení tržní hodnoty majetku pro potřeby nepeněžitého vkladu obchodní společnosti, pro soudní případy vyvolané sporem o majetek apod.. Výnosem pro potřeby této metody ocenění nemovitosti lze chápat jako rozdíl mezi všemi předpokládanými příjmy (tedy výnosy) a výdaji (tedy náklady) za určité období (obvykle jeden kalendářní rok). Vyjádřen pak může být třemi různými způsoby: a) Jako jediný výnos b) Jako časová řada výnosů c) Jako řada systematicky se chovajících výnosů, které mohou mít jak vzrůstající tak klesající trend. Na výnos, který nám nemovitost generuje je nutno pohlížet jako na výnos jakékoliv jiné účetní jednotky, je tedy zapotřebí rozlišovat výnos hrubý a výnos čistý. V případě hrubého výnosu zohledňujeme předpokládaný výnos dané nemovitosti snížený o předpokládané ztráty souvisejícími s: 

Neobsazením části nemovitosti (jedná li se např. o bytový dům) -16-



Prodlením při změně nájemníků (stěhování, úprava prostor apod.)



Prodlením s úhradou nájemného



Poruchami ovlivňujícími požívání nemovitosti



Živelnými katastrofami, aj.

Čistý provozní výnos pak zjistíme odečtením reálně vynaložených nákladů na provoz a realizovaných ztrát od výnosu hrubého. Reálně vynaložené náklady na provoz definujeme jako náklady nutné pro zachování provozu nemovitosti, díky kterým dosahujeme výnosu hrubého. Můžeme je členit na náklady provozní očekávané (tzn. odhadnuté předpokládané náklady) a provozní vykazované (tzn. podchycené v účetní evidenci). Struktura i výše provozních nákladů pak závisí na konkrétní nemovitosti, především jejím technickém řešení, vybavení a provozních podmínkách. Pro určení její konkrétní výše nesmíme zapomenout také na dělbu těchto nákladů mezi vlastníka a nájemce. Členění provozních nákladů pro účely oceňování můžeme dále dělit také na:

Stanovení nákladovou metodou Nákladová cena zjištěná buď dle směrných cen v cenovém předpisu, nebo propočtených směrných cen (stavebních prací, výrobních částí, výrobků apod.) – reprodukční cena a po opotřebení, pořizovací - časová. Používá se pro potřeby účetnictví, pojišťovací ceny, pro posouzení pořizovacích cen apod. Oceňování nákladovým způsobem patří k nejrozšířenějším způsobům oceňování a uplatní se u naprosté většiny jednotlivých druhů staveb. Nejvyšší ceny stavby se dosahují za použití ocenění způsobem nákladovým a až posléze výnosovým. Nákladovým způsobem se oceňují nemovitosti, u kterých není vlastnické právo „zeslabeno“ a nabyvatel nabývá nemovitost, kterou je oprávněn používat plně, v rozsahu všech atributů vlastnického práva, neboť mu náleží jak právo věc držet, tak užívat a s věcí také samozřejmě disponovat. Naopak u způsobu výnosového, nižší cena koresponduje s faktem, že nabyvatel získává nemovitost, u které je ve výkonu vlastnického práva oslaben tím, že není subjektem oprávněným věc užívat, neboť toto právo smluvně převedl na subjekt jiný – nájemce7. Nákladový způsob vychází z reprodukční ceny, tj. z ceny, za kterou by v daném místě a čase bylo možno stavbu pořídit, ale neudává skutečnou cenu na místním trhu.

7

Rozhodnutí Krajského soudu Plzeň, sp. Zn. 30 Ca 51/2001 ze dne 02. 10. 2001 -17-

Nákladová hodnota většinou neodpovídá tržní hodnotě nemovitostí, a to zejména ze dvou důvodů: 1. Nemovitosti, které jsou na trhu žádané, jsou vystaveny mnohdy za účelem zisku vyplývajícího z rozdílu pořizovací a tržní ceny, tedy u těchto staveb je tržní cena vždycky větší než cena pořizovací. 2. Stavby, o které není zájem na trhu, se naopak prodávají levněji než by byly jejich pořizovací náklady v době prodeje (staré činžovní domy, zámky, zemědělské usedlosti i jakékoliv jiné stavby v místech, kde je nedostatek pracovních příležitostí, apod.). Hodnota tržní je tedy podstatně nižší než cena pořizovací k témuž datu. Podobná situace, i když v opačném směru, je i u staveb, o které je naopak zájem pro jejich schopnost zajišťovat určitý výnos.8 Nákladovou hodnotu lze stanovit jako: 

administrativní cenu – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb..



pořizovací cenu – závěrečná faktura komplexně vystavené novostavby k datu ocenění (většinou lze připustit v roce dokončení stavby)



reprodukční cenu sníženou o opotřebení – vzniká zpravidla rozpočtováním pomocí kalkulačního vzorce nebo směrnými cenami s přičtením souvisejících nákladů, režií a zisku podle zvoleného typu ceny a oceněním pomocí rozpočtových nebo technickohospodářských ukazatelů nebo podle skutečných rozpočtů dokončených staveb9.

Stanovení analýzou investičních příležitostí Ve zkratce lze říci, že se jedná o analýzy investičních příležitostí v daném území. Posuzování hodnot nemovitostí v daném území versus zamýšlená investice. Tato metoda se používá při investičních záměrech, tedy určení, do jaké výše se investice na daném území vyplatí. Výsledkem všech tří výše uvedených metod je nákladová hodnota stavby aneb „za kolik byla nemovitost postavena“. Rozpočtová metoda jednoduše sčítá všechny jednotlivé stavební položky (množství * cena za měrnou jednotku): zdivo, okna, síťové rozvody atd. Metoda

Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 12,13 9 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 21 8

-18-

agregovaných položek, jak už napovídá sám název, sčítá agregované položky, tedy např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, zastřešení… Metoda THU pracuje s ještě vyšším stupněm agregace položek a to pouze s ukazatelem obestavěného prostoru (cena za m3 obestavěného prostoru). Tato metoda je nejméně přesná, ale zároveň mimořádně oblíbená pro svoji jednoduchost. Objem obestavěného prostoru lze snadno získat ze stavební dokumentace či ponořením zmenšeného modelu do kapaliny. Výslednou hodnotu nemovitosti vždy korigujeme o časové opotřebení. Mezi tržní výnosové přístupy řadíme taktéž tři základní metody: věčnou rentu, dočasnou rentu a DCF. Pohlížíme na nemovitost jako na investici a výsledkem je vždy výnosová hodnota nemovitosti odvozená od čistého cash flow (efekt pro vlastníka). Základem výpočtu všech tří metod (které jsou si velmi podobné) je vždy čistý roční výnos z pronájmu, od kterého odečítáme provozní náklady (provoz, opravy, údržby, ztráty na nájemném atd.) a získáváme čistý roční výnos z nemovitosti. Neboť se nemovitost obvykle pronajímá jako celek (pozemek + budova), korigujeme čistý roční výnos nemovitosti o část připadající na pozemek a získáváme čistý roční výnos stavby. Z této hodnoty již dopočteme výslednou výnosovou hodnotu stavby dle zvoleného časového horizontu (perpetuita nebo dočasná renta) např. pomocí zásobitele či současné hodnoty. Problémem zde může být určení kapitalizační míry, neboť se jedná o velmi citlivý parametr. Obecně platí, že kapitalizační míra je přímo úměrná riziku, tedy bude nižší u staveb s alternativním využitím a stabilním trhem (obytné jednotky) a vyšší u nemovitostí bez rozumného alternativního využití (výrobní a těžařské komplexy). V současné době se kapitalizační míra bytových jednotek a rodinný domů pohybuje okolo 5 %. Porovnávací metoda představuje pro účely tržního ocenění staveb spíše dokreslující prvek, neboť najít společný jmenovatel pro dvě zcela unikátní stavby bývá velmi složité. Tato metoda nachází většího využití při oceňování pozemků. Oceňování staveb z pohledu bank Klasická komerční banka poskytující hypotéky bude potřebovat znát zástavní (zadlužitelnou) hodnotu nemovitostí. Zástavní hodnotu nemovitosti bychom si mohli definovat jako tržní hodnotu nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Klasická tržní hodnota nemovitosti obsahuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. Minulý rok byl pro ČR rokem zlomovým, neboť poprvé od sametové revoluce došlo k poklesu cen nemovitostí. Ceny nemovitostí tedy mohou stejně

-19-

spolehlivě klesat jako růst a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat veškeré výkyvy trhu.

Tržní hodnota = Zástavní hodnota x Součinitel bezpečnosti

Z výše uvedené rovnice je patrné možné odvození zástavní hodnoty od hodnoty tržní. Zavádíme zde parametr „součinitel bezpečnosti“, který zpravidla nabývá hodnot v rozmezí 1 až 3 a odpovídá politice risk managementu banky. Parametr je samozřejmě silně závislý na typu nemovitosti obdobně jako kapitalizační míra, kdy perspektivnější stavby s alternativním využitím, dobrým umístěním a větším trhem nabývají nižších hodnot a naopak. Součinitel bezpečnosti by u bytu v centru Prahy i při velmi opatrné politice risk managementu banky mohl dosahovat hodnot 1 až 2, zatímco u vepřína v okolí podhorské vesnice by se ukazatel mohl vyšplhat i vysoko nad krajní hodnotu 3. Oceňování staveb z pohledu pojišťoven Zatímco banku u nemovitosti nejčastěji zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota za účelem případného zpeněžení zástavy, pojišťovna u staveb kalkuluje obvykle reprodukční hodnotu počítanou nákladovým přístupem, neboť cílem posudku je závěr „za kolik lze stavbu znovu postavit“. Tyto posudky se zpracovávají nejčastěji až při realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Je třeba zdůraznit, že nákladová kalkulace škody se vždy nerovná výslednému pojistnému plnění, neboť zde záleží na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech (spoluúčasti, frančízy). Praktická aplikace Úkol č. 1: Shořela pojištěná výrobní hala a pojistník má nárok na plnou náhradu škody. Předpokládejme pojistné plnění = škoda. Spočítejte pojistné plnění pojišťovny. Popis stavby: 1 NP, ocelová konstrukce, výrobní objekt, zastavěná plocha 30 x 100 m, výška 8 m, rok výstavby 2000, venkovní úpravy tvořené převážně komunikacemi činí 5 % z časové hodnoty haly.

-20-

Řešení: Tržní nákladová metoda THU. Dle databáze Českých stavebních standardů se jedná o stavbu typ „811 Hala pro výrobu a služby“, s ocelovou konstrukcí – materiálová charakteristika 7. Stáří je 9 let a životnost dle vyhlášky 3/2008 Sb. činí 100 let.

Obestavěný prostor: 30 * 100 * 8 = 24 000 m3.

Cena za m3: 2 929 Kč

Reprodukční hodnota = 2 929 * 24 000 = 70 296 000 Kč

Stáří = 9 let

Životnost = 100 let

Opotřebení semi-kvadraticky relativně = (9/100 + 81/10000) / 2 = 4,905 %

Opotřebení v Kč absolutně = 70 296 000 * 0,04905 = 3 448 018,8 Kč

Časová hodnota = 70 296 000 – 3 448 018,8 = 66 847 981,2 Kč

Venkovní úpravy = 66 847 981,2 * 0,05 = 3 342 399 Kč

Nákladová hodnota celkem = 66 847 981,2 + 3 342 399 = 70 190 380 Kč10

Jermář P., Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven, uvedeno na www. hypoindex.cz/ocenovaninemovitosti-z-pohledu-bank-a-pojistoven 10

-21-

Úkol č. 2: Banka potřebuje zjistit zástavní (zadlužitelnou) hodnotu stavby pro účely kalkulace hypotéky. Předpokládejme součinitel bezpečnosti = 1. Abstrahujeme od pozemku. Popis stavby: Bytový dům s nebytovými prostory, 1 PP a 5 NP, vlastník užívá 1 PP a 1 NP (podniková prodejna a sklad) o celkové ploše 2 x 170 m2, 2 – 5 NP vlastník pronajímá (byty) za tržní nájemné 350 Kč/m2, celková plocha 510 m2, rok výstavby 1995. Provozní náklady, které v sobě zahrnují náklady na provoz a správu, údržby a ztráty na nájemném, kalkulujeme ve výši 20 % z čistého ročního nájemného. Pozemek pod stavbou byl oceněn na částku 5 371 080 Kč. Řešení: Tržní výnosová metoda „dočasná renta“. Prostory užívané vlastníkem jsou pronajímatelné, zjednodušeně a zaokrouhleně za cenu shodnou s byty, neboť za prodejnu by byl nájem vyšší a za sklady zase nižší. Kapitalizační míra pro výpočet podílu na pozemek z hodnoty pozemku je určena vyhláškou 3/2008 Sb. a činí 5 %. Stáří budovy je 14 let, životnost 100 let, zbývající staří tedy činí 86 let.

Celková pronajímatelná plocha = 340 + 510 = 850 m2

Roční nájemné za m2 = 12 * 350 = 4 200 Kč

Čisté roční nájemné = 4 200 * 850 = 3 570 000 Kč

Provozní náklady = 0,2 * 3 570 000 = 714 000 Kč

Čistý roční výnos = 3 570 000 – 714 000 = 2 856 000 Kč

Podíl na pozemek = 5 371 080 * 0,05 = 268 554 Kč

Čistý roční výnos budovy = 2 856 000 – 268 554 = 2 587 446 Kč

-22-

Zásobitel na 86 let při 5% kapitalizační míře = 19,69

Výnosová hodnota budovy = 19,69 * 2 587 446 = 50 946 812 Kč11

1.1.4.

Výpočet kapitalizační míry

Výpočet kapitalizační míry podniku Stanovení kapitalizační míry podniku „Fiktivní, s.r.o.“ Předmětem ocenění pro stanovení objektivizované hodnoty je společnost „Fiktivní, s.r.o. Rozhodné datum pro stanovení hodnoty je 31. prosince 2012. Účel, za kterým je hodnota společnosti stanovena, je pouze informativní, ale z hlediska přístupu je brán jako ocenění pro vlastníky. Výběr metod Pro stanovení hodnoty společnosti „Fiktivní, s.r.o.“ jsem použila metodu diskontovaných volných peněžních toků, jako druhou alternativní metodu kapitalizace zisku. Dále pro účely informativní uvádím také účetní hodnotu vlastního kapitálu, která představuje spodní hranici hodnoty společnosti. Substanční majetkovou metodu jsem nepoužila z toho důvodu, že společnost nevlastní přílišnou část majetku a také proto, že tato metoda nepostihuje dostatečným způsobem všechny složky majetku oceňovaných společností a jejich výnosové schopnosti. Metody tržního porovnání jsem nepoužila, neboť jsem neměla k dispozici dostatečné množství komplexních a relevantních informací o konkrétních transakcích se srovnatelnými společnostmi.

11

Zdroj: http://www.hypoindex.cz/ocenovani-nemovitosti-z-pohledu-bank-a-pojistoven/ -23-

Účetní hodnota vlastního kapitálu Majetkové a závazkové hodnoty „Fiktivní, s.r.o.“ jsou pro účely tohoto ocenění definovány účetní závěrkou sestavenou ke dni 31. prosince 2011. Majetek

účetní hodnota

Dlouhodobý nehmotný majetek

0

Dlouhodobý hmotný majetek

473

Dlouhodobý finanční majetek

8 140

Zásoby

1 099

Dlouhodobé pohledávky

22

Krátkodobé pohledávky

10 900

Finanční majetek

988

Ostatní aktiva

648

Majetek celkem

22 270

Závazky

účetní hodnota

Dlouhodobé závazky

113

Krátkodobé závazky

9 485

Závazky celkem

9 598

Čistý obchodní majetek (Majetek + Závazky

15 311

Z výše uvedeného vyplývá, že účetní hodnota čistého obchodního majetku (respektive vlastního kapitálu) „Fiktivní, s.r.o.“ k datu 31. prosince 2011 byla ve výši 9.128.000,- Kč. Účetní hodnota majetku a závazků „Fiktivní, s.r.o.“ je brána jako informativní. Metoda kapitalizovaných zisků Základní myšlenkou kapitalizace zisku je, že hodnotu podniku lze stanovit na základě tzv. udržitelné úrovně zisku, která je odvozena od ekonomické výkonnosti podniku v minulých letech nebo v letech budoucích, případně kombinací těchto údajů. Na základě výše uvedených skutečností jsem sestavila vývojovou řadu rozhodujících ekonomických ukazatelů „Fiktivní, s.r.o.“ vstupujících do výpočtu trvale odnímatelného čistého výnosu. Jedná se o reálné údaje získané z účetních závěrek „Fiktivní, s.r.o.“ za roky 2008 – 2011 (vždy k 31. prosinci).

-24-

Tab. 1.2: Výpočet zisku v období 2008 - 2011 Položka

2008

2009

2010

2011

20 986

38 472

51 099

44 725

0

2

0

0

222

113

103

5

Výnosy celkem

21 208

38 587

51 202

44 730

Výkonová

8 344

17 287

20 481

17 441

Osobní náklady

9 316

11 687

15 839

22 155

Daně a poplatky

10

12

7

13

Odpisy

370

471

336

318

Ostatní provozní

23

34

2 585

89

57

149

103

276

0

298

380

491

Náklady celkem

18 120

29 938

39 731

40 783

Rozdíl

3 088

8 649

11 471

3 947

Tržby za zboží a výkony Ostatní provozní výnosy Ostatní finanční výnosy

spotřeba

náklady Nákladové úroky Ostatní finanční náklady

Zdroj – vlastní výpočet Výpočet trvale dosažitelného zisku Určení trvale dosažitelného zisku z minulých dat: Tab. 1.3: Výpočet trvale udržitelného zisku z minulých let Období

2008

2009

2010

2011

Zisk Z

3 088

8 649

11 471

3 947

Váha q

0

2

0

1

Přepočet Z.q

0

17 298

0

3 947

Trvale dosažitelný zisk

5 311

-25-

Zdroj – vlastní výpočet Výpočet je dán váženým průměrem přepočtu zisku. Určení trvale dosažitelného zisku z plánovaných dat: Tab. 1.4: Zjednodušený plán budoucích zisků Položka

2012

2013

2014

2015

57 000

63 840

71 501

80 081

0

0

0

0

100

100

120

120

Výnosy celkem

57 100

63 940

71 621

80 201

Výkonová

20 400

21 624

22 921

24 297

Osobní náklady

27 000

29 761

34 435

41 170

Daně a poplatky

15

20

25

30

Odpisy

300

280

260

240

Ostatní provozní

300

1 000

800

600

146

200

176

200

600

250

300

300

Náklady celkem

48 761

53 135

58 918

66 837

Rozdíl

8 339

10 805

12 703

13 364

Tržby za zboží a výkony Ostatní provozní výnosy Ostatní finanční výnosy

spotřeba

náklady Nákladové úroky Ostatní finanční náklady

Zdroj – vlastní interpretace Na základě predikce zisků je dále nutné provést výpočet trvale dosažitelného zisku.

-26-

Tab 1.5: Výpočet trvale dosažitelného zisku z plánovaných dat Období

2012

2013

2014

2015

Zisk Z

8 339

10 805

12 703

13 364

Váha q

1,0

0,9

0,8

0,7

8 339

9 725

10 162

9 355

Přepočet Z.q Trvale dosažitelný zisk

9 395

Zdroj – vlastní výpočet Pro výpočet hodnoty dále použiji průměr mezi výpočtem trvale udržitelného zisku z minulých let a výpočtem trvale udržitelného zisku z plánovaných let, neboť se mi tato hodnota jeví jako přiměřený kompromis. Trvale dosažitelný zisk tedy činí 7.353 tis. Kč. Výpočet kapitalizační míry Pojem „náklady na vlastní kapitál“ u nás není v běžné podnikové praxi zcela obvyklý. Náklady na tento kapitál jsou dány výnosovým očekáváním příslušných investorů. Výnosové očekávání je nutno odvozovat z možného alternativního výnosu kapitálu s přihlédnutím k riziku. Při použití metody kapitalizace zisku je možné stanovit kapitalizační míru například stavebnicovým způsobem. kde: r1 – bývá označován také jako rf, jedná se o bezrizikový výnos r2 – jedná se o míru inflace (nikoli reálnou míru, ale poměrný růst nebo pokles v %) r3 – specifické riziko (obvykle v rozmezí 2-5%), určován například na základě ratingu společnosti. r4 – míra životnosti podniku (obvykle se odhaduje mezi 15 – 30 lety) Bezrizikový výnos stanovím jako výnosy 10-ti letých státních dluhopisů, které činí 4,0%. r1 = 4 % Dlouhodobou míru inflace na základě makroekonomických ukazatelů budu uvažovat ve výši 2,0%. r2 = 2 %

-27-

Úrokového krytí za rok 2009 společnosti „Fiktivní, s.r.o.“ činí 4,96 (dle finanční analýzy) což znamená rating A− (interval 4,50 – 5,99) a doporučená přirážka tedy činí 1,00%. r3 = 1 % Životnost podniku jsem stanovila na období 15 let, kdy míra životnosti podniku lze vypočítat takto. r4 = (1: 15) x 100; r4 = 6,6 % r = 4 + 2 + 1 + 6,6 = 13,6 % = 0,14 Výpočet hodnoty „Fiktivní, s.r.o.“ metodou kapitalizovaných zisků Po dosazení do vzorce dostaneme: Hodnota určená na základě metody kapitalizace zisků při použití plánovaných zisků k 31. 12. 2011 činí 52.521.000,- Kč. Metoda FCFE FDFE jsem pro společnost „Fiktivní, s.r.o.“ jsem vypočetla; CF equity, tj. hodnotu peněžních toků pro vlastníky.

-28-

Tab. 1.6: Výpočet FCFE (CF) 2009

2010

2011

2012

38 472

51 099

46 739

57 000

38 472

51 099

46 739

57 000

Ostatní náklady

17 218

22 970

17 814

25 596

Osobní náklady

11 687

15 839

22 155

22 155

Odpisy

471

336

318

300

Celkové

447

483

491

600

TOTAL

29 823

39 628

40 778

48 651

EBIT

8 649

11 471

5 961

8 349

EBITDA

9 120

11 807

6 279

8 649

Daň z příjmu

2 076

2 409

1 192

1 670

NET Income

6 573

9 062

4 769

6 679

471

336

318

300

0

0

0

0

447

483

491

600

6 597

8 915

4 596

6 379

Výnosy - tržby Tržby z prodeje vlastních výrobků

a

služeb TOTAL Náklady

finanční náklady (net)

Odpisy ∆WC Investice FCFE (CF) Zdroj – vlastní výpočet

Výpočet diskontní míry pro FCFE kde: rf – bezriziková výnosová míra – nezadlužený koeficient beta R m − požadovaná výnosová míra tržního portfolia

-29-

Bezriziková výnosová míra je stanovena na základě výnosu 10 státních dluhopisů země, který činí 4,0%. → rf = 4% Stanovení výnosové míry tržního portfolia byla stanovena na základě údajů uvedených na: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html,kde průměrná tržní riziková prémie činí 4,5%. Přičemž jsem k této tržní rizikové prémii přičetla míru životnosti daného podniku 6,6%. → Rm = 11,10 % Dosazením do vzorce: Diskontní míra činí 10,75% Výpočet hodnoty FCFE – equity Dosazením do vzorce: Hodnota určená na základě metody DCF equity (FCFE) při použití plánovaných peněžních toků k 31. 12. 2009 činí 59.369.000,- Kč. Výsledky ocenění a stanovení hodnoty společnosti Pro účely stanovení hodnoty společnosti „Fiktivní, s.r.o.“ k datu 31. 12. 2011 mám k dispozici následující dílčí výsledky v rámci použitých oceňovacích metod. Pro stanovení výsledné hodnoty společnosti „Fiktivní, s.r.o.“ jsem použila vážený průměr spočtených hodnot, přičemž jsem jejich váhy zvolila takto:

-30-

Tab. 1.7: Výsledky ocenění jednotlivými metodami Metoda ocenění

Hodnota vlastního

Váhy v %

přepočtená HP

12 278 000

5

613 900

52 521 000

40

21 008 400

59 369 000

55

32 652 950

kapitálu v Kč Metoda

účetní

hodnoty

vlastního

kapitálu

-

informativně Metoda výnosová kapitalizovaných čistých zisků Metoda výnosová DCF equity (FCFE) Výsledná

hodnota

54 275 250

společnosti Zdroj – vlastní konstrukce výpočtů Z výše uvedených údajů vyplývá, že výsledky ocenění zjištěné informativní metodou účetní hodnoty vlastního kapitálu a metodami výnosovými se od sebe zcela diametrálně liší. Dle mého názoru metoda účetní hodnoty vlastního kapitálu vychází z principu historických cen a nepostihuje tedy dostatečným způsobem výnosové schopnosti společnosti. V tomto případě se projevila skutečnost, že oceňovaná společnost nedisponuje velkým objemem dlouhodobého movitého i nemovitého majetku. Proti majetkovým způsobům ocenění vychází výnosový přístup z výkonnosti všech složek oceňovaného podniku – tedy i těch, které např. nejsou zachyceny v majetkové evidenci – a stanovuje hodnotu podniku jako celku, tj. jako soubor hmotných, nehmotných, ale i osobních složek, které vzájemnou kombinací vytváří specifickou strukturu umožňující pro svého vlastníka dosažení zisku, či volných peněžních toků, případně jiného prospěchu. Výnosový způsob ocenění zatím nejlépe zohledňuje dopad minulých i odhadovaných budoucích vlivů na podnikání a výnosnost podniku.

-31-

Na základě provedeného ocenění a za předpokladu stávajícího personálního obsazení nejvyššího vedení jsem stanovila objektivizovanou tržní hodnotu pro vlastníka společnosti „Fiktivní, s.r.o.“, k datu 31. prosince 2012, na částku ve výši: 54.275.250,- Kč

-32-

Výpočet kapitalizační míry nemovitosti Analýza oceňování nemovitostí Analýza (rozklad) nejvyššího a nejlepšího využití (highest and best use) je základem jakéhokoliv odhadu hodnoty majetku obecně a nemovitého majetku obzvlášť. Hodnota nemovitého majetku je dána jeho využitím a proto analýza nejvyššího a nejlepšího využití musí předcházet použití jakéhokoliv přístupu k odhadu hodnoty majetku. Ustavení nejvyššího a nejlepšího využití majetku tak slouží k následnému výběru srovnatelných dat jak v nákladovém a srovnávacím, tak i výnosovém přístupu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ať nezastavěného (nezhodnoceného) pozemku nebo pozemku zhodnoceného stávající strukturou nebo inženýrskými sítěmi (elektřina, plyn, voda, kanalizace, atd.) není subjektivní analýzou vlastníka předmětného majetku nebo oceňovatele nemovitostí. Nejvyšší a nejlepší využití je spíše dáno souhrnem kompetitivních sil na trzích, ve kterých se majetek nachází. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití je proto považována za ekonomickou studii a finanční analýzu ve vztahu k předmětnému majetku.12 Podmínky nutné ke splnění analýzy nejvyššího a nejlepšího využití Kromě požadavku, aby nejvyšší a nejlepší využití bylo dostatečně pravděpodobné v obou dříve uvedených scénářích, nejvyšší a nejlepší využití musí splnit následující podmínky. Využití musí být: 

fyzicky možné,



legálně přípustné,



finančně opodstatněné a



maximálně výnosné.

Toto podmínky jsou většinou zvažovány postupně, i když není důležité, která z prvních dvou podmínek je zvažována nejdříve. Nicméně, první dvě podmínky musí být splněny dříve, než se začne zvažovat finanční opodstatněnost daného využití. Důvodem je skutečnost, že i když dané využití je finančně opodstatněné, splnění této podmínky je nepodstatné, pokud využití není fyzicky možné a legálně přípustné. Odhadci nemovitého majetku často přistupují k problematice rozkladu nejvyššího a nejlepšího využití vylučovacím postupem, který začíná s co nejširším rozsahem možných využití.

12

Soudní inženýrství - Václav Z. Melen, MBA, MAI, ASA, MRICS, Roční 17 - 2006 -33-

Podmínka legální přípustnosti je obvykle řešena jako první, neboť jejím výsledkem je vyloučení některých alternativních využití, jejichž analýza by vyžadovala nákladné inženýrské studie. Počáteční analýza tržních a územních předpisů a vyhlášek obvykle vymezí počet využití pozemku pouze na několik logických možností. Pokud např. v dané lokalitě existuje požadavek na vícepodlažní kancelářské budovy a předmětná nemovitost se nachází v prostředí zastavěném rodinnými domky, rozvoj předmětného pozemku vícepodlažní kancelářskou budovou nebude logickým využitím, i když by bylo toto využití legálně přípustné. Obdobně, pokud by územní předpisy týkající se daného pozemku legálně připouštěly výstavbu gerontologického centra, takové užití by bylo nelogické a navíc by i nemuselo splňovat požadavek finanční opodstatněnosti, pokud by většina obyvatel dané lokality byla produktivního věku. Požadavek, zda určené využití je rozumně pravděpodobné, by měl být zvažován po celou dobu analýzy nejvyššího a nejlepšího užití tím víc, čím víc se oceňovatel seznamuje s charakterem možného využití předmětného pozemku. Proto je možné předpokládat, že rozumně pravděpodobné využití předmětného pozemku je jak počátečním bodem rozboru, tak i jeho závěrem. Oceňovatelé musí být opatrní při tvorbě tržní studie nebo studie proveditelnosti, která má za následek stanovení nejvyššího a nejlepšího využití daného pozemku. I když pozemek může být velmi vhodný pro konkrétní využití, jistě bude existovat určité množství pozemků, které jsou pro konkrétní využití stejně vhodné nebo dokonce i vhodnější. Oceňovatel proto musí neustále přezkoumávat závěr analýzy nejvyššího a nejlepšího využití a tak se ujišťovat, že současná a potenciální konkurence ostatních pozemků byla vzata v potaz a plně zhodnocena. Oceňovatel musí rovněž zvážit konkurenci mezi rozličnými druhy využití pro daný specifický pozemek. Příkladem může být soutěž o volné pozemky podél frekventovaných nákupních nebo dopravních tepen, kde tato soutěživost může být velmi intenzivní. Stavitelé nebo zřizovatelé z oblasti drobného prodeje, rychlého občerstvení nebo podobných užití mohou přeplácet jeden druhého s účelem tyto lukrativní pozemky získat. Nejvyšší a nejlepší využití a hodnota daného pozemku následně tuto soutěživost odrazí a soutěživá obchodní využití stanoví ceny svých produktů tak, aby uspokojily soutěživé ceny dané trhem.13

13

Soudní inženýrství - Václav Z. Melen, MBA, MAI, ASA, MRICS, Roční 17 - 2006

-34-

1.2. Praktická část V praktické části bych ráda ukázala způsoby ocenění 2 různých nemovitostí. Jednak nemovitosti určené k bydlení a také nemovitosti komerční – tedy obchodní areál. Podklady pro účely mé bakalářské práce jsem získala se své brigádní praxe u inkasní agentury, která při realizaci vymáhání pohledávek velmi často provádí dražby nemovitostí. Vycházím tedy ze znaleckých posudků pro tyto účely vypracovanými, avšak z důvodu ochrany dat jsou uvedené údaje identifikující firmy a osoby změněny nebo znečitelněny.

-35-

1.2.1.

Ocenění nemovitosti určené k bydlení

Ocenění nemovitosti určené k bydlení je věnována samostatná příloha č.1, ze které vyplívá podle jakých kritérií byla hodnocena a jakých dílčích hodnot bylo dosaženo před určením reálné tržní ceny.

1.2.2.

Ocenění komerční nemovitosti (obchodní areál)

Ocenění nemovitosti určené k bydlení je věnována samostatná příloha č.2, ze které vyplívá podle jakých kritérií byla hodnocena a jakých dílčích hodnot bylo dosaženo před určením reálné tržní ceny.

-36-

2. Analytická část 2.1. Analýza trhu nemovitostí Bašť, okres Praha - východ 2.1.1.

Analýza realitního trhu

Katastrální území: Bašť (okres Praha – východ) Obrázek 1: Letecký snímek obce Bašť

Popis obce Obec Bašť (někteří místní a někteří lidé z okolí říkají dlouze "Bášť"), se nachází v okrese Prahavýchod ve Středočeském kraji. Rozkládá se asi patnáct kilometrů severně od centra Prahy a patnáct kilometrů západně od města Brandýs nad Labem - Stará Boleslav. Bašť sousedí s obcemi: Líbeznice, Sedlec, Panenské Břežany, Zlonín. Má jednu územní část, avšak místními je rozdělována na tzv. Starou Bašť a Novou Bašť. Stará Bašť je ve své podstatě původní část obce, v jejíž východní části byla v roce 2004 zahájena výstavba souboru rodinných domů společnosti CENTRAL GROUP, a.s., se sídlem Praha 4 - Nusle, Na strži 1702/65, PSČ 140 00, IČO: 24227757 (dále jen „Central Group“) a toto je nyní označována jako Nová Bašť. Celková rozloha obce je dle dostupných statistických údajů 781 ha, a ke dni 1. 1. 2012 zde žilo 1632 obyvatel. Obec je umístěna v poměrně klidné lokalitě plné zeleně uprostřed rozlehlých polí a luk. Po výstavbě souboru rodinných domů začala být obec pro svou polohu vyhledávanou lokalitou -37-

především pro obyvatele hlavního města Prahy, kteří se chtěli přesunout z hlučného a uspěchaného centra na okraj Prahy tak, aby však i nadále mohli v Praze pracovat. Vzhledem ke své poloze však byla Bašť a přilehlá obec Líbeznice vystavena poměrně velké zátěži nákladní a osobní automobilové dopravy, neboť leží přesně na trase Mělník – Praha a proto byla v roce 2010 připojená na severní obchvat s přímým napojením na dálnici D8. Díky tomuto obchvatu trvá cesta z centra obce do centra hlavního města zhruba 20 minut automobilem. Obec je také napojena na příměstskou hromadnou dopravu vedoucí na městkou část Prahy – Ládví. Kromě obecního úřadu, se zda nachází několik mateřských školek, fotbalové hřiště místního klubu, tří restaurační zařízení. Obec bohužel postrádá občanskou vybavenost v podobě vlastní základní školy, zdravotnického zařízení či obecního úřadu s rozšířenou působností a pošty Tyto služby musí obyvatelé vyhledat v přilehlých obcích či Praze.

2.2. Realitní trh 2.2.1.

Prodej domů a pozemků

Od výstavby v roce 2004 se cena původních nemovitostí v této obci mírně zvýšila. Cena domů z nové výstavby byla určena developerskou společností na poměrně vysoké úrovni, tuto však v následujících letech začal stabilizovat trh a cena především novostaveb postupně klesla o cca 30%. Rok 2010, kdy byla otevřena silnice obchvatu napojující obec na přilehlou dálnici D8, pak ceny nemovitostí opět mírně zvýšila. Toto zvýšení však bylo pouze krátkodobé a dnes se ceny místních nemovitostí pohybují opět na úrovni odpovídající cenám před rokem 2010. Místní trh se specializuje především na obchod s pozemky a rodinnými domy. Bytové domy nejsou v obci zastoupeny vůbec stejně jako retailové či kancelářské prostory. Pro účely této analýzy se tedy budu podrobněji věnovat cenovým hladinám stavebních parcel a rodinných domů.

2.2.2.

Cenová analýza

Zasíťované stavební pozemky s vybudovanou obslužnou komunikací se v obci prodávají za ceny mezi 2.500/m2 a 3.500/m2. Ceny nových rodinných domů se pak obchodují za ceny do 35.000/m2 do 45.000/m2. Ceny původních rodinných domů se proti tomu obchodují za ceny výrazně nižší a to již do 25.000/m2, tyto se však v nabídce realitního trhu objevují jen ojediněle. V lokalitě se nachází také několik atypických domů (rozlohou či vybavením), jejich cena je určována výhradě poptávkou.

-38-

Tab. 2.1: Prodejní ceny rodinných domů Bašť Rozloha rodinného domu

Datum výstavby

Cena

do 80 m2

2005 – 2008

1.500.000 – 2.250.000 Kč

do 80 m2

2008 – 2012

2.500.000 – 3.400.000 Kč

80 – 140 m2

2005 – 2008

2.000.000 – 4.200.000 Kč

80 – 140 m2

2008 – 2012

3.000.000 – 6.200.000 Kč

140 a více

2010 – 2012

5.000.000 – 12.900.000 Kč

-39-

Tab. 2.2: Prodejní ceny rodinných domů přímo od developera Celková cena rodinného domu (Kč) ALL INCLUSIVE vč. pozemku

Výměra

Základní

Typ rodinného domu,

pozemku

cena

dispozice,

(m2)

(Kč bez DPH)

(Kč bez DPH)

(Kč s DPH)

Klasik 4-A 5+1 s garáží

558

5.753.000

6.111.498

6.806.418

Klasik 4-A 5+1 s garáží

321

5.223.000

5.433.749

6.121.214

Klasik 4-A 5+1 s garáží

537

5.700.000

6.058.498

6.753.815

Klasik 4-A 5+1 s garáží

298

4.864.000

5.074.749

5.717.506

Klasik 4-A 5+1 s garáží

634

6.307.000

7.175.316

7.999.598

a příplatkových položek

zdroj: www.centralgroup.cz Schéma domu je obsahem Přílohy č. 3 Vizualizace domu

-40-

2.2.3.

Pronájem domů

Od doby výstavby souboru rodinných domů vznikl v obci, do té doby ne příliš častý jev, pronajímání rodinných domů. S tímto trendem přišli soukromí investoři, kteří domy z této výstavby pořizovali se záměrem dlouhodobého pronájmu, neboť bylo zřejmé, že poptávka po tomto druhu bydlení poroste, neboť stále více obyvatelů Prahy, kteří se chtějí přesunout z rušného města na jeho okraj, preferuje před nákupem vlastní nemovitosti právě tento způsob bydlení. Tab. 2.3: Cena pronájmů domů Rozloha rodinného domu

Cena/měsíc

do 80 m2

15.000 – 20.000 Kč

80 – 140 m2

17.000 – 27.000 Kč

140 a více

19.000 – 60.000 Kč

-41-

2.3. Marketingový výhled Vzhledem k aktuálnímu trendu, kdy se lidé z okrajových částí Prahy znovu vracejí do centra města, nelze v následujících letech očekávat rozšíření výstavby a zvýšený zájem o toto bydlení. Spíše se dočkáme dalšího pozvolného klesání prodejních cen a zvýšení nabídky domů k prodeji. Vzhledem k lokalitě obce však lze očekávat, že po ustálení cen nemovitostí, které dnes ještě stále nezohledňují trend popsaný výše, bude o rodinné domy lokality „Nová Bašť“ stále dost velký zájem. Vše však bude záviset na několika faktorech, kdy musíme zohledňovat nejen důležitý faktor ekonomické situace, ale také rozšíření poskytovaných služeb v obci, stejně jako výstavbu developera v blízké lokalitě Praha – Březiněves.

-42-

3. Závěr V první, tedy teoretické části své bakalářské práce, jsem se pokusila vysvětlit základní pojmy a vyobrazit základní principy mechanismů stanovování kapitalizační míry používané pro oceňování nemovitostí a podniků. Po osvětlení způsobu určování kapitalizační míry dle oceňovací vyhlášky, jejího přínosu i všech negativ s tím spojených, jsem se v další částí své práce zaměřila na analýzu výpočtové metody určenou poměrem dle skutečně dosažených příjmů z pronájmu nemovitosti a tržní ceny nemovitosti – to na základě jednotlivých vstupních dat (hrubý příjem z pronájmu nemovitosti, faktory ztráty vlivem neplacení nájemného, výdajů na provozní výdaje, pojištění a jiné). Dále jsem v práci popsala způsob stanovení míry kapitalizace metodou součtu nerizikových i rizikových částí výpočtu, tedy skladebnou metodou a také metoda využívající data z externích databází systému finančních společností a dat statistického úřadu České republiky. Všechny výše uvedené principy jsem se snažila více přiblížit na ukázkových výpočtech z tržního prostředí. Nejpodstatnějším závěrem celé tvorby mé bakalářské práce je zjištění, že daná problematika je rozsáhlejší, než se může na první pohled zdát a pokud bych se měla všemi faktory ovlivňujícími určování kapitalizační míry dopodrobna zabývat, rozsah mé práce by byl přinejmenším trojnásobný. Zkrácenou a ne úplně obsáhlou formou lze problematiku přiblížit, avšak ne aplikovat v praxi. Tam, kdybychom se snažili celý princip určování kapitalizační míry jakkoliv zjednodušit, mělo by to doslova katastrofální důsledky, neboť rozdíl ve výsledcích takovýchto výpočtů by byl od reality zcela odchýlen. Danou problematikou bych se velmi ráda zabývala i ve svém následujícím studiu a ještě více si tak rozšířila znalosti a pohled na tuto problematiku. Ve své práci dále pokračuji praktickou a analytickou části, které by měli ještě více pomoci vykreslit vše, co jsem ve své práci dosud popisovala. Úplný závěr mé práce pak věnuji rozboru dopadů finanční krize.

-43-

3.1. Dopady světové krize V roce 2009 zaznamenal český realitní trh svůj dosud nejvýraznější pokles, který lze označit jako dno realitního cyklu (2007 vrchol realitního trhu, 2008 jeho kontrakce a 2009 dosažení dna). Realitní investice se propadly meziročně o 80 procent, komerční spekulativní výstavba nových objektů se zcela zastavila (industriální budovy) nebo byla omezena na minimum (administrativní, maloobchodní či rezidenční nemovitosti)." Celkově se projevil pokles zájmu klientů o tzv. rezidenční nemovitosti (nemovitosti určené pro bydlení). Došlo k poklesu cen bytů až o 15 procent. Největší propad cen byl zaznamenán hlavně u panelových bytů, kde v některých lokalitách a to méně atraktivních perifériích měst došlo v roce 2009 až k 30 % poklesu cen. V roce 2010 se již neočekává další drastický propad cen těchto bytů. Budou se projevovat i velké cenové rozdíly v cenách nových bytů a starších, určených dosti často k rekonstrukci. Developerské firmy se zaměřují na to, aby určité projekty před samotnou realizací postoupily zvážení, zda je jejich projekt, v tom provedení, jak byl projektován pro trh zajímavý. V důsledku toho došlo k již zmíněnému poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů o téměř čtyřicet procent. Krize také vedla k rekordnímu propadu investičního trhu. Došlo k meziročnímu poklesu transakcí až o 70 procent. Paradoxem celého je to, že krize nám pomohla ke snížení cen některých nemovitostí. Předražené nemovitosti se postupně dostávají na svoji reálnou hladinu. Děje se nyní to, co bylo jen otázkou času. Nárůstu cen nemovitostí v posledních letech byl téměř raketový. Ochota klientů kupovat předražené nemovitosti však začala klesat a to již v období před samotným počátkem vzniku ekonomické krize. Prestižní lokality, těmi jsou myšleny především centra měst zůstávající i nadále velice aktuální a zajímavé pro kupující a investory. Poptávka po bytech, domech či pozemcích v těchto lokalitách stále roste, dokonce začátkem roku 2010 jsme v situaci, kdy poptávka převyšuje značně nabídku. Nemovitosti v těchto lokalitách jsou i nadále nedostatkovým zbožím. Ochota kupujících investovat neklesla. Zde došlo k poklesu jen velice mírnému a to zhruba o 5%, v některých městech zůstaly ceny na stejné úrovni jako před krizí. Pro kupující je kritérium kvalita, dostupnost a umístění nemovitosti. Až na druhém místě cena nemovitosti. Ceny nemovitostí v prestižních lokalitách rostou nebo stagnují a nelze očekávat s ohledem na jejich nedostatek, že by mělo dojít jejich poklesu. V roce 2009 naopak docházelo k tomu, že se zvedaly ceny některých nájmů. Zájemci o nájmy byli často lidé, kterým banka odmítla dát úvěr nebo ti, kteří zatím čekají s koupí nemovitosti. -44-

Vyčkávají dalšího pádu cen bytů. Došlo k nárůstu pronájmů domů a bytů o zhruba tři až pět procent U novostaveb se ke konci roku 2009 projevil pokles cen o 10-15%, developeři zatím nepočítají s dalším poklesem. Spíše naopak, domnívají se, že nastane zcela jiná situace. Klienti, kteří si před pár lety zakoupili nemovitosti za hranicemi větších měst, mají „dost" ustavičného cestování do zaměstnání vlastním vozidlem a spíše zvažují variantu návratu zpět do měst. Z tohoto důvodu předpokládají i stavební firmy, že bude i nadále trvat zájem o větší a luxusnější byty. Krize donutila majitele některých bytů k tomu, že svoji nemovitost nyní raději pronajmou, než by ji prodávali za cenu, která je pro ně neakceptovatelná. Proto se současný trh v naší zemi zaplňuje velkým množstvím bytů určených pouze k pronájmu. Na jaře 2010 se nám trh opět začíná probouzet. Především developerské firmy si vyjasnily své záměry, a jak nám potvrzují první zprávy, tak můžeme čekat příznivý vývoj. „Na trhu s novými byty je jasně vidět oživení. Zatímco minulý rok se jen doprodávaly starší projekty se slevou, letos developeři jen v Praze a středních Čechách zahájili nejméně 30 nových bytových projektů. Změny jsou patrné také v Brně a Olomouci. Doba, kdy jste k novému bytu dostali auto zdarma, pomalu končí. Starší projekty se díky výrazným slevám pomalu doprodávají, už vloni na podzim vzrostl zájem o nové byty. Developeři proto museli zareagovat: spustili prodej nových projektů. Oživení se dalo očekávat. Důvodem byl doprodej projektů, vyhladovění poptávky výpadkem nabídky nové výstavby a očekávané oživení trhu v příštím roce, kvůli kterému bylo nutné rozpracovat novou nabídku," vysvětlil Jiří Fajkus z realitní společnosti Real Spektrum." Krize se dotkla také trhu s rodinnými domy. Jejich ceny poklesly o 5 až 15 procent. Teď však už zřejmě dosáhly svého dna a dále klesat nebudou. "Poptávka začíná jevit známky oživení, oproti druhému pololetí roku 2008 vzrostla v prvním pololetí 2009 o více než čtvrtinu," říká Veronika Ježková z developerské firmy Central Group." „Tržby v činnostech v oblasti nemovitostí se snížily o 4,8 %, přičemž podobný vývoj zaznamenaly pronájmy vlastních nemovitostí i služby realitních kanceláří (pokles o 4,9 %, resp. 4,5 %)". Jedná se o srovnání 4. Q 2008 se 4. Q 2009. Příčiny vysokých cen bytů v České republice Jaké tkví tajemství za cenami předražených českých bytů? V podstatě se ani o žádném tajemství nedá hovořit. Platí vždy pravidlo, že za růst cen nemovitostí může vždy expanze v oblasti hypoték a taktéž zvětšení objemu prostředků v ekonomice. Znamená to, že čím více úvěrů budou banky poskytovat, tím dražší budu pro naše občany nemovitosti na území ČR. V -45-

momentě, kdy dojde k poklesu úvěrů, bude to znamenat pokles cen nemovitostí, což se nyní děje u některých segmentů trhu (jako jsou např. panelové byty). K rapidnímu nárůstu cen nemovitostí v ČR došlo především v posledních deseti letech. Jednak na to mělo vliv již zmíněné získávání hypoték, kdy v letech 2002 - 2005 došlo až k 35% ročnímu nárůstu objemu úvěrů. Mezi další faktory se řadí: zvýšení celkového objemu peněžních prostředků v ČR a pokles úrokových sazeb. Pokles úroků má zásadní vliv na zdražování cen nemovitostí, k čemuž v České republice došlo. Pokud jsou úvěry za nízké sazby přístupné pro všechny, jak tomu bylo, tak si mohl dovolit koupit nemovitost v podstatě každý, což napomohlo developerskému boomu v posledních letech. Mezi další faktory, které v minulých letech pomohly v ČR k expanzi realitního trhu a developu jako takovému, byla globalizace, která znamenala příliv již zmíněných zahraničních investorů na území ČR a především do větších měst, kde na prvním místě jednoznačně vede Praha. Byty u nás kupovali, ale i nadále kupují Němci, Italové, Rusové, Britové a další, kteří je kupují ve větším množství. Jejich investice do nemovitostí na území naší republiky jsou především ze spekulativních důvodů a berou je jako vhodný zdroj uložení volných peněžních prostředků. Lze předpokládat, že byty např. v centu Prahy na hodnotě určitě neztratí, ba dokonce i přes určitou finanční krizi na hodnotě budou stoupat, jelikož jejich počet není dostačující. Ceny těchto bytů se často pohybují v gigantických sumách a i přesto jsou zahraniční investoři ochotni do nich investovat. Tato zásada neplatí pro celé územní ČR, ale především pro naše hlavní město. Je však pravdou, že díky zájmům zahraničních investorů se ceny bytů vyšplhaly do takových částek, že se bohužel pro mnohé pražany stávají jen jejich virtuální představou. Málo kdo si může dovolit za bydlení v Praze investovat takové prostředky, jak tomu nyní činí někteří investoři z cizích zemí. Další, co přispělo k nárůstu cen bytů, byly mnohamilionové revitalizace objektů. Především panelových domů, kde se provádí výměny oken, rozvodů, zateplování fasád a další, avšak mnohé z nich už mají svoje „odžito". Panelové byty se dříve stavěly jako tzv. sociální bydlení pro mladé začínající rodiny. Ceny těchto bytů se během několika let vyšplhaly tak vysoko, že mnoho z majitelů těchto bytů nyní prožívá obrovské zklamání z pádu cen. Zkušený realitní makléř klienty neznalé situace na realitním trhu bohužel zklame, když jim oznámí, že jimi požadované částky není možné získat. Klienti často argumentují tím, že soused prodal před rokem stejný byt za určitou částku. Není snadné je přesvědčit, že situace na trhu se změnila a ani realitní obchodníci nepředpokládají nárůst cen panelových bytů, spíše pokles či stagnaci.

-46-

Jak vidí vývoj realitního trhu největší realitní kanceláře a architekti v ČR 2. prosince 2009 v Brně, v prostorách hotelu Holiday Inn proběhl sedmý ročník odborné mezinárodní konference. Byli zde přítomni zástupci největších realitních kanceláří v ČR. Tématem konference byl „Očekávaný vývoj realitního trhu a developerských projektů". Dle názoru a prognózy společnosti REAL SPEKTRUM GROUP, by se měl realitní trh vyvíjet následovně: 2009-2010 stále se prohlubující krize, 2011 - 2012 mírná stabilizace na trhu, 2013 - 2015 mírnější nárůst a dosažení určitého stabilizování na trhu, 2018 - 2020 - lze očekávat další vlnu realitní krize. Nelze však jednoznačně říci, jak se trh skutečně zachová, na tom se shodla většina účastníků této konference. Otázkou stále zůstává to, jak trh na dně dlouho zůstane. Budou to roky či měsíce? To se při této situaci na trhu neodváží nikdo jednoznačně tvrdit. Lze však s určitostí říci, že se zásadním způsobem bude měnit vztah mezi nabídkou a poptávkou, což se v podstatě dělo již v roce 2009 a pokračuje tento trend vývoje i v roce 2010. Informovala jsem se osobně u zástupce společnosti Arch design, architekta pana Ing. Kobzy o současné situaci na trhu. Uvedl, že nyní prochází řada projektů připravených k realizaci určitými projektovými změnami a společně s developery se zaměřují především na rezidenční bydlení. Chtějí tak v atraktivních lokalitách zbudovat cenově sice vysoce nadstandardní bydlení, avšak architektonicky zajímavé. Klientům chtějí nabídnout maximální komfort zvýšením standardů projektů, zajímavým architektonickým provedením a použitím moderních materiálů. Velký zájem je o polyfunkční objekty, kde jsou v suterénu budov umístěna parkovací stání s výtahem až k nim. Dále obchodní prostory umístěné většinou v přízemí objektů a ve vyšších patrech pak nadstandardní byty s terasami a balkony. Ceny těchto nemovitostí se často pohybují od 3 mil. Kč a více. Zájem o ně však stále přetrvává a to si uvědomují nejen realitní obchodníci, ale i developeři společně s architekty. Jednoznačně dojde k posunu od kvantity ke kvalitě. Je kladen důraz na velikost projektu, architekturu, použité materiály, funkčnost, dispoziční řešení, cílovou skupinu, lokalitu, přidanou hodnotu, cenu a vhodný marketing. Je nutné vyhotovit zajímavé vizualizace projektů, tak aby byly pro klienty lákavé. Obdobně je tomu i u kancelářských projektů, kde klienti upřednostňují především lokalitu, velikost, dispoziční řečení kanceláří a možnosti parkování jak pro své zaměstnance, tak i pro klienty, které firmy navštěvují. U obchodních center je tomu také obdobně jako u kanceláří, kde rozhodujícím kritériem je lokalita, dispoziční řešení, architektura a použité materiály. Základem je však výborná dopravní dostupnost. Základem úspěchu nových

-47-

projektů je především přehodnocení trendů dnešního člověka a stavět jen opravdu to, co člověk žádá. Při této příležitosti se ještě jednou v krátkosti vrátím ke konferenci. Byla na ní prezentována celá řada názorů odborníků na realitní trh a účastnili se jí i zástupci bank, realitních fondů, developerských společností, finančních institucí, přední projektanti, zástupci vysokých škol a právní firmy zabývající se především problematikou smluv souvisejících s prodejem nemovitostí. Hlavní referát přednesl Jiří Fajkus, místopředseda představenstva REAL SPEKTRUM GROUP, generální partner konference. Zdůraznil pozitivní roli krize v přechodu kvantitativní růstové expanze ke kvalitě projektů a dlouhodobé udržitelnosti rozvoje developmentu a realitních investic. „V oblasti realitních služeb Fajkus předpokládá pročištění trhu, tlak na jakost servisu a koncentraci trhu prostřednictvím realitních sítí na bázi frenčízingu. Fajkus vyzval účastníky konference k podpoře prohlášení, jehož prvním signatářem je skupina REAL SPEKTRUM, a které vyzývá poskytovatele realitních služeb ke společnému postupu při zvyšování transparentnosti obchodu s nemovitostmi, bezpečí realitních transakcí a systémovému zvyšování profesionality realitních makléřů a kvality realitních služeb." Vývoj od roku 2010 Od 1. Q. 2010 se realitní trh v ČR nacházel ve fázi velké nedůvěry, která navázala na již vzniklou krizi. Je pravdou, že se tento trend naší zemi doposud vyhýbal a realitní obchody v posledních letech byly velice zajímavým zdrojem příjmů. Banky začátkem roku 2010 musely přehodnotit svá kritéria pro poskytování hypoték klientům a lehce zmírnily podmínky pro získání úvěrů. Nyní se „předhání", která z nich nabídne klientům výhodnější financování. Např. Hypoteční banka nabídla v měsíci březnu 2010 velice výhodné podmínky pro své klienty a její nabídky jsou nad všemi oproti konkurenčním bankám. Nejen v důsledku toho se realitní trh od února 2010 opět hýbe. Ale mnohem pomaleji, než tomu bylo před dvěma lety. Neočekávám, že by mělo dojít k nějakému zásadnímu propadu v prodejnosti nemovitostí, jelikož potřeba lidí řešit problematiku bydlení tu stále je a mnozí z nich jsou nuceni ji řešit. Mimo jiné vedla krize i k tomu, že došlo v průběhu roku 2009 k nárůstu vkladů v bankách a nyní se objevují klienti, kteří řeší financování nemovitostí formou hotovostních plateb. Zajisté však dojde k určitému zpomalení a to nejen při prodeji nemovitostí, ale dotkne se to jistě i akcií českých firem. To, jaký bude vývoj nejen realitního trhu, ale i celé české ekonomiky bude záviset na vývoji v zahraničí. Celkově se mění i struktura klientů, kteří v současné době rezervují nemovitosti. Objevují se již zmínění klienti s hotovostí, kteří vyčkávali, jak se bude -48-

situace na realitním trhu vyvíjet a také ti, kteří pochopili, že avízovaný propad cen není tak velký, jak se předpokládalo. Pokud chtějí ještě koupit zajímavou nemovitost a to především pozemky, tak budou muset učinit své rozhodnutí co nejdříve. Situace na trhu pozemků je nyní taková, že jejich počet se zásadním způsobem zmenšuje a příprava nových lokalit je zatím v plenkách. Lze předpokládat, že ceny pozemků půjdou i v ekonomické krizi nahoru a stávají se nedostatkovým zbožím na českém realitním trhu. V mnohých lokalitách narážejí developeři na problémy s kapacitou sítí. Je velkým problémem vysledovat realitní trh v ČR, o což se snaží i Český statistický úřad (dále jen ČSÚ) a rozhodně to není snadnou záležitostí jej uhlídat. ČSÚ je schopen vysledovat pouze ty pohyby nemovitostí, které proběhnou mezi fyzickými osobami, jelikož úřad při své činnosti vychází z údajů uvedených v konkrétním daňovém přiznání pro daň z převodu nemovitostí. Developerské firmy a taktéž realitní kanceláře, nemají žádnou povinnost zveřejňovat statistiky prodejů, čímž dochází k tomu, že se nedaří zcela zmapovat situaci na trhu realit v ČR. První vlna realitní krize zasáhla především sektor tzv. rezidenčních nemovitostí (jedná se o nemovitosti určené k bydlení). Jak uváděla správně média v průběhu roku 2009, tak se k nám blížila druhá vlna krize, opět z Ameriky a ta zasáhla v loňském roce i komerční nemovitosti. Ekonomická krize byla vytvořena v důsledku „pumpování" ničím nekrytých peněz do ekonomiky a nízkých úrokových sazeb, jejichž výsledkem byly snadno dostupné úvěry. V důsledku toho se nám nafoukla bublina cen jak rezidenčních, tak i komerčních nemovitostí v předchozích letech. Banky ve velkém podporovaly nové projekty a výstavby v celé České republice. Realitní obchodníci jsou k vývoji na trhu v roce 2010 a následujících spíše optimističtí. Zájem i nadále bude o pozemky, cihlové byty, novostavby rodinných domů i bytů. Mělo by dojít k oživení trhu s kancelářemi. Budou na trhu přibývat méně atraktivní kancelářské celky a ubývat budou ty více kvalitní. Výše nájemného by se měla i v roce 2010 a následujících pohybovat na úrovni roku 2009. Jeho výše bude vždy závislá na konkrétní lokalitě, kvalitě budovy, poloze a možnosti parkování. Zajímavé budou prvotřídní kancelářské nemovitosti především v atraktivních lokalitách Prahy. Také lze očekávat, že pro investory zůstanou nadále zajímavá dobře prosperující obchodní centra ve větších městech. V oblasti průmyslových nemovitostí se již nyní dostávají na trh nemovitosti stavěné konkrétní firmou tzv. na míru pro svoji vlastní potřebu. Trh s kancelářemi počítá s tím, že rok 2010 nám přinese jen malé množství projektů a ostatní zakázky se zatím pozastavují. Investoři zatím zvažují, jaké kroky zvolí na další roky. Je

-49-

zřejmé, že ani rok 2011 nebude rokem, kdy lze očekávat nárůst komerční výstavby v České republice. Stejně tak nelze pro roky 2010 a 2011 předpokládat, že by developeři zahájili nové výstavby maloobchodních projektů. Jsme nyní v situaci, kdy na český trh vstupuje malé množství zahraničních firem. Současným cílem není budování nových center, ale vylepšování těch již zbudovaných. Firmy se snaží již zavedená obchodní centra rozšiřovat a modernizovat. V žádném případě nemá smysl budovat nová centra za současné ekonomické situace v zemi. Jednoznačně nejatraktivnějším trhem zůstává i nadále Praha a její okolí. V roce 2009 přibývaly nové průmyslové a logistické prostory. Nájemné v průběhu roku kleslo o zhruba pět procent v závislosti na lokalitě a kvalitě budovy. V roce 2010 lze očekávat tlak ze strany stávajících nájemců, kteří se budou snažit zmenšit pronajatou plochu nebo i zcela opustit stávající prostory.14

14

http://www.russegger.cz/tiskove-zpravy/dopad-krize-na-realitni-trh-v-cr -50-

Seznam použité literatury, právních předpisů a dalších zdrojů Literatura 1. Ort, P,. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 75 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. ISBN 80-7265-085-8

2. Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 100 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101

3. Ort, P.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1. vydání, 143 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128 – 3

4. Bradáč, A.; Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. Nemovitosti oceňování a právní vztahy. LINDE Praha, a.s., 2004. ISBN: 80-7201-441- 2

5. Kokoška, J. a kol.: Oceňování nemovitostí. Díl 3. Oceňování obvyklou cenou. 1.vyd. Praha: ABF-ARCH, 2000. 202 s. ISBN: 80-86165-23-X

6. Vaněrek P.:, Oceňování nemovitostí – diplomová práce, Praha 2006

Právní předpisy 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 2. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů 3. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 4. Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

-51-

Internetové zdroje 

www.businessinfo.cz



www.nahlizenidokn.cuzk.cz



www.maps.google.cz



www.portal.gov.cz



www.drazby.cz



www.russegger.cz



www.epravo.cz



www.hypoindex.cz



cs.wikipedia.org

-52-

Příloha č. 1 Ocenění nemovitosti určené k bydlení

-1-

-2-

-3-

-4-

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

-10-

-11-

-12-

Příloha č. 2 Ocenění komerční nemovitosti (obchodní areál)

-1-

-2-

-3-

-4-

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

-10-

-11-

-12-

-13-

-14-

-15-

-16-

-17-

-18-

-19-

-20-

-21-

-22-

-23-

-24-

-25-

-26-

-27-

-28-

-29-

-30-

Příloha č. 3 Analýza trhu – technické zhodnocení (rodinný dům)

-1-

RODINNÝ DŮM - Bašť (okres Praha - východ) Identifikace stavby Typ stavby Parcelní číslo Umístění Katastrální území Obec Okres/Obvod Reprodukční cena celkem Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha v m2 Průměrná konstrukční výška v m Reprodukční cena za 1 m3 Datum realizace Zdroj informace Konstrukční systém Základy Svislé nosné konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní plochy Vnější plochy Obklady Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Příprava TUV Vzduchotechnika Technické rozvody Výtah Ostatní, jinde neuvedené prvky Venkovní stavby Poznámka

Novostavba rodinného domu Novostavba 615 Bašť Bašť (okres Praha východ) Bašť Praha východ 6 121 214,00 Kč 566,5 97 3,00 10.805,3 Kč 14. prosince 2004 Technická zpráva Klasický, zděný Základová deska tl.150 mm z betonových pasů, beton C25/30 Tvárnice POROTHERM 44 P+D, tl. 450 mm Železobetonový monolitická deska tl. 220 mm z betonu C25/30 Systém vzájemně se protínajících valbových střech Střešní plášť je tvořen z betonových velkoformátových tašek Bramac Měděný plech tl. 0,7 mm Porobetonové příčky YTONG tl. 150 a 125mm, SDK příčky 12,5 mm GFK Štěrková hladká omítka Ytong Keramické standartní Vstupní plastové bezpečnostní s izolačním dvojsklem, Vnitřní plné hladké provedení buk Plastová 5ti komorová v barvě zlatý dub Keramická dlažba, laminátové lamely Krbová kamna na dřevo, přímotopné elektrické podlahové vytápění pomocí kabelů a topným žebříkem Elektrický akumulační zásobník o objemu 120l, elektrický průtokový ohřívač (kuchyně) Prostory koupelny a WC odvětrány pomocí elektrického odtahového ventilátoru Standartní provedení Není TV, anténní rozvody Zpevněné plochy - oplocení, zámková dlažba, Přípojky médií Rodinný dům s 1 bytovou jednotkou -2-

Schéma domu:

-3-