Správa ubytovacího objektu

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Správa ubytovacího objektu Bakalářská práce

Autor práce:

Eva Waldek Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavel Ficek

Duben 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně s pouţitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kladně 26. 4. 2011

1

Poděkování V úvodu své práce chci poděkovat Ing. Pavlu Fickovi za vedení bakalářské práce, ochotnou pomoc, profesionální, podnětné připomínky a cenné rady, které jsem mohla při zpracování své bakalářské práce vyuţít. Dále chci poděkovat Ing. Petru Ortovi Ph.D. za vstřícný a individuální přístup při konzultaci zvoleného tématu bakalářské práce. Poděkování patří i celému týmu Bankovního institutu, a.s. vysoká škola Praha. Také chci poděkovat mému manţelovi za jeho veškerou pomoc, podporu a trpělivost.

2

Anotace Cílem mé bakalářské práce je v teoretické části charakterizovat správu ubytovacího objektu a popsat okolí ubytovacího objektu. Praktická část bakalářské práce obsahuje ocenění ubytovacího objektu a pozemku na ulici Kosmonautů 2117, Kladno. V analytické části bakalářské práce je popsána analýza trhu s byty, rodinnými domy, nájemným a pozemky v Kladně. Především si kladu za cíl odhalení nedostatků ubytovacího objektu, návrh na řešení a odstranění těchto nedostatků.

Abstract The aim of my bachelor's work, in the theoretical part, is to characterize the management of the building of accommodation and to describe the surroundings of this building of accommodation. The practical part of my work contains the pricing of the building and of the ground in Kosmonautů Street 2117, Kladno. In the analytical part the analyses of the housing market, market with family houses, grounds, plots and house rents in Kladno are described. Above all, it is my purpose to detect the shortcomings and disadvantages of this accommodation building and to present improvement proposal and elimination of these shortcomings.

3

Obsah Prohlášení ................................................................................................................................... 1 Poděkování ................................................................................................................................. 2 Anotace ....................................................................................................................................... 3 Abstract....................................................................................................................................... 3 Obsah .......................................................................................................................................... 4 Seznam tabulek ........................................................................................................................... 6 Seznam obrázků.......................................................................................................................... 6 Úvod ........................................................................................................................................... 7 1

Teoretická část .................................................................................................................... 8 1.1

Správa ubytovacího objektu......................................................................................... 8

1.1.1

Charakteristika ubytovacího objektu .................................................................... 8

1.1.2

Popis ubytovny Kladno ........................................................................................ 8

1.1.3

Základní přehled správy ubytovny ..................................................................... 10

1.1.4

Specifikace činnosti správce budovy .................................................................. 11

1.1.5

Prostředí v okolí domu a Kladna ........................................................................ 12

1.2

Co podléhá správě ...................................................................................................... 19

1.2.1

Technická správa ................................................................................................ 19

1.2.2

Infrastruktura ...................................................................................................... 19

1.2.3

Administrativa .................................................................................................... 19

1.2.4

Právní správa ...................................................................................................... 20

1.2.5

Ekonomická správa ............................................................................................ 20

1.3

Technická správa objektu .......................................................................................... 21

1.3.1

Technické aspekty .............................................................................................. 21

1.3.2

Provozní údrţba objektu a TZB.......................................................................... 22

1.3.3

Zajištění bezpečnosti a ochrany objektu............................................................. 25

1.3.4

Provoz rodinné ubytovny Kladno ....................................................................... 26

1.3.5

Přehled hospodaření RU Kladno ........................................................................ 28

1.4

Návrhy na opatření..................................................................................................... 32

1.4.1

Všeobecný popis ................................................................................................. 32

1.4.2

Riziko management ............................................................................................ 32

1.4.3

Soubor nedostatků, návrhy na opatření ............................................................. 33

4

2

3

Praktická část .................................................................................................................... 36 2.1

Znalecký posudek objektu ......................................................................................... 36

2.2

Znalecký posudek pozemku ....................................................................................... 60

Analýza bytových domů Kladno ...................................................................................... 77 3.1

Charakteristika Kladenska ......................................................................................... 77

3.2

Historie a současnost Kladna ..................................................................................... 77

3.3

Analýza trhu bytových domů Kladno ........................................................................ 78

3.4

Sociálně ekonomická analýza .................................................................................... 79

3.5

Analýza bytů a rodinných domů ................................................................................ 81

3.6

Analýza nájmů ........................................................................................................... 83

3.7

Analýza pozemků....................................................................................................... 84

3.8

Celkový výhled .......................................................................................................... 85

3.9

Reflexe ....................................................................................................................... 86

Závěr ......................................................................................................................................... 87 Zdroje ....................................................................................................................................... 89 Seznam pouţité literatury ..................................................................................................... 89 Internetové zdroje ................................................................................................................. 89 Vlastní práce ......................................................................................................................... 89 Seznam příloh ........................................................................................................................... 90 Zadání bakalářské práce

5

Seznam tabulek Tabulka č. 1 - Základní informace o obyvatelích Kladno ........................................................ 13 Tabulka č. 2 - Věková struktura obyvatel sídliště Kladno – Kročehlavy ................................. 13 Tabulka č. 3 - Vzdělanostní struktura obyvatel sídliště Kladno – Kročehlavy ........................ 13 Tabulka č. 4 - Přehled maloobchodních zařízení v městské části Kročehlavy se zastavěnou plochou přes 1000 m2 .............................................................................................................. 14 Tabulka č. 5 - Podnikatelské subjekty v Kladně podle počtu zaměstnanců ............................. 17 Tabulka č. 6 - Popis ubytovacího objektu…………………………………………………….22 Tabulka č. 7 - Spotřeba energií za rok 2009 a 2010 ................................................................. 23 Tabulka č. 8 - Roční spotřeba energie na výrobu TUV/GJ/Kč ................................................ 23 Tabulka č. 9 - Roční spotřeba UT/GJ/Kč ................................................................................. 24 Tabulka č. 10 - Roční spotřeba energie/1m2 uţitkové plochy ................................................. 24 Tabulka č. 11 - Efektivnost zateplení budovy .......................................................................... 24 Tabulka č. 12 - Demografická struktura obyvatel RU Kladno ................................................. 27 Tabulka č. 13 - Věková struktura obyvatel RU Kladno ........................................................... 27 Tabulka č. 14 - Vzdělanostní struktura obyvatel RU Kladno................................................... 27 Tabulka č. 15 - Anketa spokojenosti s bydlením na rodinné ubytovně .................................... 28 Tabulka č. 16 - Cenová kalkulace za rok 2010 ........................................................................ 29 Tabulka č. 17 - Cenová kalkulace za rok 2009 ........................................................................ 29 Tabulka č. 18 - Pořizovací hodnota 1 m2 uţitkové plochy podle druhu objektu ..................... 81 Tabulka č. 19 - Domovní a bytový fond................................................................................... 82 Tabulka č. 20 - Základní ceny a cílové nájemné v Kč/1m2 pro období 2010 – 2012 .............. 83 Tabulka č. 21 - Demografická struktura Kladna ...................................................................... 83 Tabulka č. 22 - Vývoj vyuţití půdy v Kladně .......................................................................... 84

Seznam obrázků Obrázek č. 1 - Organizační struktura .......................................................................................... 9 Obrázek č. 2 - Míra nezaměstnanosti ....................................................................................... 16 Obrázek č. 3 - Vývoj autobusové dopravy ............................................................................... 18 Obrázek č. 4 - Mapa průměrné velikosti bytů .......................................................................... 82

6

Úvod Tématem bakalářské práce je Správa ubytovacího objektu. Důvodem volby tohoto tématu je skutečnost, ţe vykonávám funkci správcové

rodinné ubytovny Kladno. Vlastníkem

rodinné ubytovny je Správa bytů s. p. o. , Praha. Řízení správy objektu zabírá široké spektrum činností, coţ klade vysoké nároky na organizační a řídící schopnosti, dovednosti, gramotnost základních ekonomických a právních zákonů, předpisů, norem a směrnic. Velice důleţité je umění jednat s lidmi, jak se smluvními firmami a dodavateli, tak i s uţivateli ubytovacích jednotek. Chtěla bych v krátkosti prezentovat město Kladno, které jiţ dávno není černým městem, ale začíná se stávat velmi zajímavou lokalitou pro bydlení i pro podnikatelské činnosti. Z hlediska polohy vůči rozvojovým centrům je Kladno lokalizováno ve velmi exponovaném území v okolí hlavního města Prahy, navíc v blízkosti mezinárodního letiště Praha – Ruzyně. Tato skutečnost výrazně ovlivňuje sociální a ekonomický rozvoj města. Jistě jsou mnohem krásnější města, to však neznamená, ţe je Kladno nezajímavé. Asi by se nikdy nestalo významným centrem Středočeského kraje, pokud by v jeho okolí nebylo nalezeno uhlí. Právě rozvoj těţkého průmyslu změnil tvář malého provinčního městečka. Historie města Kladna sahá aţ do pravěku, kdy jako významná součást středočeské oikumeny bylo osídleno člověkem. Název města „Kladno“ je odvozen od slova kláda, které ve staré češtině znamenalo nejen břevno, ale téţ vzrostlý les, takţe „kladné místo“ – kladno, označoval část lesa, z něhoţ bylo moţno těţit klády jako stavební materiál. Bakalářskou práci chci vytvořit tak, aby byla příspěvkem k facility managementu i property managementu a dále v tomto díle pokračovat a studii rozpracovat.

7

1 Teoretická část 1.1 Správa ubytovacího objektu 1.1.1 Charakteristika ubytovacího objektu Ubytovací objekt – ubytovna je označení pro budovu, která slouţí pro hromadné ubytování osob. Cílem správy ubytovacího objektu je sladit pracovní prostředí v ubytovacím objektu s potřebami uţivatelů ubytovacích jednotek. Práva a povinnosti vlastníka domu nejsou obsaţeny v jediném zákoně, ale je třeba, aby sledoval celou řadu právních předpisů. Základ tvoří Občanský zákoník, dále platné znění Stavebního zákona č.151/1997 Sb. Kromě práv sebou vlastnictví nemovitosti přináší také určité povinnosti. Musí zajistit řádné plnění základních vlastnických funkcí, to je přehled o majetku, jeho správy, bezporuchového provozu, příprava rozsáhlejších záměrů, které přesahují rámec běţného provozu, např. rekonstrukce jednotlivých ubytovacích jednotek nebo celého domu. Vlastník domu je dále povinen zajišťovat také další úkoly vyplývající z obecně závazných předpisů jako je bezpečnost provozu technických zařízení budovy formou pravidelných revizí elektrického rozvodu, elektrických spotřebičů, výtahu, hromosvodu. Je důleţité, aby uţivatelé ubytovacích jednotek byli seznámeni s řády a směrnicemi jako je Poţární řád, Evakuační plán, Poţární poplachové směrnice, Řád ohlašovny poţáru, BOZP, Organizační řád, Ubytovací řád, vyřizování stíţností a petic, inventarizační směrnice.

1.1.2 Popis ubytovny Kladno Předmětem bakalářské práce je charakteristika současného stavu ubytovny Kladno, odhalení rezerv, stanovení rizik a návrhů na opatření. Vlastníkem nemovitosti je Správa bytů s. p. o., Praha a ubytovna slouţí k přechodnému ubytování zaměstnanců a rodinných příslušníků. Bakalářská práce slouţí jako příspěvek k facility managementu a je zapotřebí se tímto směrem nadále ubírat, dílo rozpracovat a pokračovat v něm. Cílem bakalářské práce je popis a analýza problematiky ubytovacího objektu. Tohoto cíle lze dosáhnout odpovědným přístupem, pilnou přípravou, literaturou a informací z dostupných zdrojů, v neposlední řadě také nabytými praktickými zkušenostmi.

8

Jedná se o panelový dům, stáří 46 let, jedno podzemní podlaţí, sedm nadzemních podlaţí, umístěný v městské části Kročehlavy, Kladno. Podle vyhl. 460/2009 Sb. se jedná o typ budovy G, kód CZ-CC 113012 – budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. V minulosti tato nemovitost slouţila jako svobodárna pro zaměstnance závodu Ocelárny Poldi Kladno. Po roce 1990 prostory vyuţívala Policie ČR. Obrázek č. 1 - Organizační struktura

ředitel

sekretariát

ekonomické oddělerní

právní oddělení

technicko provozní oddělení

V roce 2006 se vlastníkem nemovitosti stala Správa bytů s. p. o., Praha a následující rok započala celková rekonstrukce objektu, při které došlo k opravě jak vnitřních prostor budovy tak i venkovních včetně výměny oken za plastová a zateplení budovy. Rekonstrukce domu probíhala za provozu při minimální obsazenosti uţivateli ubytovacích jednotek. V srpnu 2009 došlo k ukončení rekonstrukce a následně provedena kolaudace. Rodinná ubytovna je v plném provozu od měsíce září 2009. Za období jednoho roku a tří měsíců je přiděleno šedesát pět ubytovacích jednotek z celkového počtu šedesát sedm UJ. V prvním a druhém NP ubytovny je umístěno místní oddělení PČR, čímţ je zajištěna větší bezpečnost obyvatelům rodinné ubytovny. Ovšem tato sluţba má i negativní stránku, a to zbudované čtyři cely předběţného zadrţení na oddělení PČR. Není zajištěna izolace stropů CPZ a hluk z těchto cel, který způsobují zadrţení jedinci, ruší obyvatele UJ, kteří bydlí ve třetím nadzemním podlaţí.

9

Uţivatelé ubytovacích jednotek, umístěných nad celami předběţného zadrţení trpí nadměrným hlukem z těchto cel nejenom v denních, ale převáţně v nočních hodinách. V přízemí ubytovny je zřízena recepce, kde vykonává

sluţbu ostraha objektu, kancelář

správcové, návštěvní místnost, prádelna, kolárna, úklidová komora.

1.1.3 Základní přehled správy ubytovny Správu a provoz domu zajišťuje vlastník nemovitosti buď formou obstaravatelské smlouvy a zabezpečuje je manaţer správy ve specializované firmě na provoz a správu nebo formou pracovní smlouvy se zaměstnancem, který vykonává funkci správce budovy. Vedení firmy přijalo rozhodnutí, ţe prozatím správu ubytovacího objektu v Kladně vykonává prostřednictvím správce budovy v hlavním pracovním poměru. Do budoucna uvaţuje vedení SB o zrušení pracovního místa správce a má v úmyslu správu objektu zajišťovat outsourcingem. Tato forma správy budovy je výhodná pro obě strany. Je moţnost zvolit dodavatelskou firmu, která zajišťuje správu budovy. Lukrativnější se jeví forma spravování budovy původním správcem na základě ţivnostenského oprávnění jako OSVČ, čímţ by došlo k úspoře odvodů sociálního a zdravotního pojištění za zaměstnance. Outsourcing – co to vlastně je. Jedná se …“o přesně vymezený proces vyčleňování určité podnikové činnosti mimo podnik s následným zajišťováním této činnosti externím dodavatelem, přičemž výsledky této činnosti podnik dále využívá ve svém výrobním procesu. Outsourcing začíná rozhodnutím o vyčlenění určité činnosti a končí fyzickým a právním předáním této činnosti externímu dodavateli“.1 Z činností facility managementu je moţné outsourcovat opravy, údrţbu, ostrahu, úklid, mzdy, účetnictví, daně, správu objektu, právní servis, informační technologie. Správa

bytů

s. p. o., Praha zajišťuje prostřednictvím externích dodavatelů veškeré sluţby kromě právního servisu a správy budovy. Outsourcing je smluvní vztah přenášející odpovědnost za určitou část činností podniku na externí dodavatele. Rizika a nevýhody outsourcingu

Výhody outsourcingu

- velká závislost na outsourcerovi (jak

-zvýšení flexibility

sluţby nadefinuje outsourcer)

-dobře uzavřený outsourcing sníţí náklady

- nedostatečné kvalifikace personálu

-spolupráce v rámci skupiny (výhodnější

outsourcera 1

cena)

Vlastimil K. Vyskočil, Facility management a public private partnership, Praha Professional Publishing, 2007

10

- neplnění kontraktu outsourcerem

-vyšší úroveň poskytovaných sluţeb

- nekvalitní sluţby dodavatele

-přenesení odpovědnosti na dodavatele

- chybná outsourcingová strategie

-odstranění problémů se zajišťováním

- bezpečnostní problémy

kvalifikace zaměstnanců

- nejasný vztah mezi náklady a přínosy

-záruční lhůty a moţnost reklamace

(obtíţné určení vztahu mezi kvalitou

- nové technologie bez vedlejších nákladů

poskytované sluţby a finančním přínosem)

- lépe se řídí okrajové aktivity

Základem pro kvalitní výkon správy budovy je dokonalá evidence : nájemní smlouvy předání UJ do uţívání – evidenční list převzetí UJ při ukončení ubytování – předávací protokol inventární soupis majetku přehled o počtu uţivatelů ubytovacích jednotek kalkulace rozměry místností náhradní klíče od ubytovacích jednotek v zapečetěné skříňce evidence jízdních kol evidence návštěv evidence provozu prádelny evidence úklidu společných prostor evidence energií

1.1.4 Specifikace činnosti správce budovy Provoz rodinné ubytovny zabezpečuje správce nejen jako manager, ale také jako vůdce, usiluje o vytvoření důvěryhodné atmosféry a spokojenosti všech uţivatelů UJ. Vede v patrnosti poţadavky obyvatel, které řeší průběţně. Specifikace správy budovy: - administrativně zajišťovat ubytování nových uţivatelů do ubytovacích jednotek - administrativně zajišťovat ukončení ubytování uţivatelů v UJ - zajišťovat správu majetku včetně inventur - dohlíţet na dodrţování ubytovacího řádu ubytovny

11

- zodpovídat za bezporuchový provoz objektu a udrţování pořádku vnitřních prostor tak i venkovních ploch objektu - zodpovídat za dodrţování zásad BOZP a PO - zodpovídat za řešení pracovních úrazů - úzce spolupracovat s energetickými a technickými pracovníky včetně techniků BOZP a PO - na základě sjednaných smluv zabezpečovat servisní sluţby pro provoz objektu - plnit další úkoly uloţené bezprostředním nebo vyšším nadřízeným

1.1.5 Prostředí v okolí domu a Kladna 1.1.5.1 Životní prostředí Kladno je ovlivněno vysokou hustotou osídlení a zejména pak bývalou, ale místy i současnou, průmyslovou výrobou. Ekologická stabilita krajiny Kladenska se neustále sniţuje. Je typický vysoký podíl zastavěných ploch. Podíl zalesněných území v Kladně dosahuje rozlohy 12,75 km2,

coţ je, pro hustě zastavěnou a hospodářsky intenzivně

vyuţívanou krajinu, poměrně příznivá hodnota.

1.1.5.2 Demografická struktura Nejenom Kladno, ale i sídliště Kročehlavy zaznamenalo v posledních letech úbytek počtu obyvatel. Stabilita osídlení s přihlédnutím k počtu obyvatel, kteří se narodili v Kladně, kolísá mezi jednotlivými základními sídelními jednotkami mezi 35 aţ 65 %. Nejstabilnější jsou čtvrti se starší zástavbou, mezi které patří i Kročehlavy.

12

Tabulka č. 1 - Základní informace o obyvatelích Kladno Počet obyvatel 69737 Počet popisných čísel 8655 Počet městských částí 6 Rozloha území (ha) 3696 Hustota osídlení/km2 1886 Průměrná nadm.výška (m n.m.) 400 Roční průměrná teplota 8°C Zdroj: Magistrát města Kladna 2010

Tabulka č. 2 - Věková struktura obyvatel sídliště Kladno – Kročehlavy Rok Celkem 0 - 14 0 - 14 15 - 64 15 - 64 65 + obyvatel Počet % Počet % Počet 2005 14885 3022 20,3 10256 68,9 1607 2006 14755 2302 15,6 10505 71,2 1948 2007 14874 2201 14,8 10620 71,4 2053 2008 14902 2176 14,7 10640 71,4 2086 2009 14897 2160 14,5 10636 71,4 2101 2010 14656 2096 14,3 10450 71,3 2110

65 + % 10,8 13,2 13,8 14 14,1 14,4

Zdroj: Magistrát města Kladna 2010

Věková struktura obyvatel sídliště Kročehlavy, Kladno prochází od roku 2005 výraznou proměnou. Proces stárnutí obyvatel je v Kladně nadprůměrně rychlý, coţ je dáno vysokým podílem mladého obyvatelstva na přelomu osmdesátých a devadesátých let minulého století. V letech 2005 – 2010 se podíl obyvatel ve věku 0 – 14 let sníţil o 6% a naopak podíl obyvatel ve věku 65 a více let vzrostl o necelé 4%. Tabulka č. 3 - Vzdělanostní struktura obyvatel sídliště Kladno – Kročehlavy Dosažené vzdělání Počet % Bez vzdělání 10,5 0,1 Základní včetně neukončeného 3480 33,3 Učňovské 3281 31,4 Střední odborné 470 4,5 Učňovské s maturitou 167 1,6 Úplné střední včetně nástavbového 2383 22,8 Vysokoškolské 648 6,2 Nezjištěné 10,5 0,1 Obyvatelstvo starší 15 let 10450 100 Zdroj: Magistrát města Kladna 2010

Vzdělanostní struktura obyvatel sídliště Kročehlavy, Kladno prošla v letech 2005 – 2010 značným zlepšením. Došlo především k nárůstu počtu obyvatel s úplným středním nebo

13

vysokoškolským vzděláním na úkor lidí se základním nebo nedokončeným středním vzděláním. Souvisí to opět s poklesem poptávky po pracovních silách v technických oborech s nízkou kvalifikací. Obecně platí, ţe území města se starší zástavbou a stabilním osídlením vykazují vyšší vzdělanostní úroveň, neţ části města, které jsou nově postavené v sedmdesátých a osmdesátých letech dvacátého století.

1.1.5.3 Dostupnost maloobchodních zařízení Současný stav maloobchodní sítě v městské části Kročehlavy je velmi dynamický. V posledních letech zaznamenala maloobchodní síť výrazné změny v souvislosti se vznikem nových nákupních center a zánikem některých menších provozoven. Velkoplošná maloobchodní zařízení se zastavěnou plochou nad 1000 m2 zaujímají na jednoho obyvatele Kladna kolem 1,5 m2 zastavěné plochy supermarketů a hypermarketů. Nejvíce malobochodních zařízení je zřízeno v městské části Kročehlavy, téměř čtyři hektary. Obyvatelé rodinné ubytovny jsou ve výhodě s dostupností i výběrem supermarketu či hypermarketu. Na jednoho obyvatele městské části Kročehlavy připadá 3,8 m2 zastavěné plochy maloobchodních zařízení. Tabulka č. 4 - Přehled maloobchodních zařízení v městské části Kročehlavy se zastavěnou plochou přes 1000 m2 Název objektu Káranka

Albert Václavák Tržnice Kročehlavy Kaufland Penny Market Lidl Kročehlavy Penny Market Kročehlavy Penny Market Kročehlavy Baumax Obchodní stř. Sítná Celkem

Ulice a číslo parcely Obránců míru-3160/1 3160/2;3160/3;3160/4 3160/5 Obránců míru-2773 Václavák-3676 Unhošťská-3570 Italská-349/5 Americká-3349/9 Americká-3790/6 M.Horákové-5026 Pražská-1328/3 Unhošťská 1353/2 nám.Sítná-5828


14

Zastavěná plocha v m2 2630 3491 4100 1373 9277 2017 1996 1277 1581 6768 4687 39197

1.1.5.4 Zdravotní péče Základní léčebnou péči v Kladně zabezpečují zdravotnická zařízení privátních lékařů a poliklinik. Oblastní nemocnice Kladno, a.s. obstarává lůţkovou péči. Nemocnice má výrazně regionální charakter, poskytuje lékařskou a ošetřovatelskou péči na mnoho vysoce specializovaných pracovištích a standardních odděleních. Na území města Kladno provozuje praxi 160 privátních lékařů. Jedná se o všeobecné lékaře, pediatry, stomatology a další specialisty. Vzhledem k demografickému profilu města je zřejmé, ţe v Kladně bude růst počet seniorů, kteří budou dříve či později potřebovat častější a nákladnější zdravotní péči. S přihlédnutím ke specifickým problémům věkové skupiny 65+ let je do budoucna nutné kalkulovat s dostatečnými kapacitami zařízení zaměřených na geriatrickou problematiku. Důleţitou součástí ţivotní úrovně obyvatelstva je sociální zabezpečení. V současné době je v Kladně sedm ústavů sociální péče, z toho pět domovů pro seniory a dva ústavy pro mládeţ. Neoddělitelnou součástí preventivní zdravotní péče je také sportovní vyţití obyvatelstva. Za tímto účelem je v Kladně soustředěna velká část městské sportovní vybavenosti: aquapark, městský stadion Sletiště, letní koupaliště, kladenská sportovní hala, městský zimní stadion, také velké mnoţství soukromých sportovních zařízení jako např. Fitcentra, solné jeskyně, rehabilitační centra, squash, spinning, aerobní a jiné cvičební aktivity.

1.1.5.5 Míra nezaměstnanosti Míra nezaměstnanosti v Kladně vykazovala do roku 2009 pokles, kdy dosáhla nejniţší úrovně od roku 2005. Vzhledem k ekonomické krizi se míra nezaměstnanosti od roku 2009 zvýšila o 0,8% oproti roku 2008 a v roce 2010 dosáhla svého vrcholu 9,4%. Značná část obyvatelstva, které je evidováno na Úřadu práce v Kladně se proto rozhodla zvolit variantu pracovat jako osoba samostatně výdělečně činná na základě ţivnostenského listu. Dále velmi vyuţívají programy úřadu práce za účelem rekvalifikace a podpory drobného podnikání, také se nabízí moţnost freenchisingu. Nemalý podíl na řešení nezaměstnanosti má vstup zahraničního kapitálu a budování nových výrobních závodů v Kladně, zejména na území nových průmyslových zón, poskytuje nezaměstnaným další pracovní příleţitosti. V Kladně dochází k zakládání a postupnému rozvoji vysokého školství, které má potenciál být producentem nové kvalifikované pracovní síly orientované na místní trh práce.

15

Značná část obyvatel Kladna vyjíţdí za prací, nejsilnější pracovní vazby jsou na hl. m. Prahu, vazby na jiná centra Středočeského kraje jsou naopak slabé. Obrázek č. 2 - Míra nezaměstnanosti % 10 8,9 9

8,6

9,4 8

8

7,5

7

6,7

%

6 5 4 3 2 1 0 2005

2006

2007 ROK

2008 2009 2010

% Zdroj: Úřad práce Kladno 2010

Osídlení Kladna bylo v minulosti těsně svázáno s těţbou černého uhlí a hutnictvím. Dnes je ekonomická struktura zóny pestřejší. Ukazuje se, ţe v sektoru průmyslu pracují především obyvatelé ţijící v severních a západních částech Kladna. Naopak lidé obývající centrální a jiţní části města pracují především ve sluţbách. Město vykazuje podprůměrný počet malých a středních podniků (10 – 49 zaměstnanců) a středních podniků (50 – 249 zaměstnanců). Významný podíl na zaměstnanosti mají velké podniky. Pracovní příleţitosti se naskytují také v maloobchodních zařízeních, v tzv. průmyslových zónách, ve sluţbách, v prodeji a opravnách motorových vozidel. Počet podnikatelských subjektů se sídlem na území města Kladna se od roku 1990 neustále zvyšuje, a to ve všech odvětvích. V současné době je registrováno přes 15000

16

podnikatelských subjektů. Největší podíl tvoří subjekty působící v oblasti maloobchodu, sluţeb,

obchodu, opravy motorových vozidel. Relativně velký podíl zaujímají subjekty

působící ve stavebnictví. V průmyslovém sektoru pracují především obyvatelé ţijící v severních a západních částech města, naopak lidé obývající centrální a jiţní část města pracují především ve sluţbách.

Tabulka č. 5 - Podnikatelské subjekty v Kladně podle počtu zaměstnanců Kategorie počtu zaměstnanců Počet podnikatelských subjektů Neuvedeno 7143 Bez zaměstnanců 4133 1 - 5 zaměstnanců 1221 6 - 9 zaměstnanců 171 10 - 19 zaměstnanců 155 20 - 24 zaměstnanců 25 25 - 49 zaměstnanců 61 50 - 99 zaměstnanců 57 100 - 199 zaměstnanců 18 200 - 249 zaměstnanců 6 250 - 499 zaměstnanců 11 500 - 999 zaměstnanců 3 1000 - 1499 zaměstnanců 1 1500 - 1999 zaměstnanců 1 Zdroj: Úřad práce Kladno 2010

1.1.5.6 Doprava Pro Kladno má klíčový význam silniční doprava. Určitý význam má i letecká doprava s přihlédnutím k blízkosti mezinárodního letiště Praha – Ruzyně. Velký význam zaujímá i cyklistická a pěší doprava. Kladno disponuje velmi hustou sítí silnic všech kategorií. Nejvíce místní komunikace, jejich celková délka dosahuje 198 km. Problémem je nevyhovující technický stav řady silnic v důsledku deficitů v údrţbě a poškození těţkou nákladní dopravou. Silniční přeprava je charakterizována velmi vysokým nárůstem přepravních intenzit, a to v případě přepravy osob i nákladů. Rostoucí potřeba mobility obyvatel a také ekonomický růst sebou přinášejí zvýšené dopravní nároky a růst automobilismu, která v Kladně dosahuje velmi vysokých hodnot, a to 886 osobních automobilů na 1000 obyvatel a s tím související další dopravní problém , kterým je parkování. Ve většině částí města chybí dostatečné mnoţství odstavných parkovišť, nadzemních či podzemních garáţí, zejména na sídlištích. Probíhá revitalizace sídliště Kročehlavy a s tím související úprava parkovacích míst. V okolí rodinné ubytovny bylo zbudováno padesát

17

nových parkovacích míst, které slouţí jak pro obyvatele ubytovny tak i pro občany bydlící v panelových domech v blízkém okolí. U domu je vyhrazeno šest parkovacích míst pro sluţební automobily PČR, jedno parkovací místo pro potřeby Správy bytů s. p. o. Praha a jedno parkovací místo vyznačené výstraţnou ţlutou barvou pro nepředvídané události (záchranná sluţba, hasiči). Uţivatelům rodinné ubytovny,

po přidělení ubytovací jednotky,

nevzniká nárok na přidělení

parkovacího místa na parkovacím stání před ubytovnou. Nárůst automobilizace byl v posledních 15-ti letech doprovázen poklesem vyuţívání veřejné dopravy. Na trase Kladno – Praha jezdí denně asi 9000 osob, z toho 5000 autobusy, 1000 vlaky a 3000 osob automobily. Ke zvýšení atraktivity ţelezniční dopravy pravděpodobně přispěje rekonstrukce úseku ţelezniční trati mezi Prahou a Kladnem. Obrázek č. 3 - Vývoj autobusové dopravy

2900 2880 2871

PŘEPRAVENÉ OSOBY (tis.)

2800

2850

2700

2600

2500

2489

2446

2400

2300

2200 2006 2007 2008 ROK

2009 2010

PŘEPRAVENÉ OSOBY (tis.)


18

1.2 Co podléhá správě Správě objektu podléhá budova, rodinná ubytovna Kladno s pozemky. Správa objektu v sobě nezahrnuje pouze provozní údrţbu, opravy a revize, ale obnáší veškeré úkony spojené s touto správou: - technická správa - infrastruktura - administrativa - právní správa - ekonomická správa

1.2.1 Technická správa - provozní údrţba stavební a technologické části objektu - servis, revize technologických zařízení (výtah, poţární ochrana, elektrické spotřebiče) - rekonstrukce objektu - havarijní sluţba - dodávky tepla, teplé uţitkové vody - vedení technické evidence domu (tzv. pasport budovy)

1.2.2 Infrastruktura - servisní úklidové sluţby (SLA = Service Level Agreement) - bezpečnostní sluţba s nepřetrţitým provozem (SLA=Service Level Agreement) - odpadové hospodářství (zajišťuje Městský podnik sluţeb) - sítě IT (internet, televize) - parkování před ubytovnou - údrţba zeleně a chodníků (udrţuje MPS)

1.2.3 Administrativa - vedení korespondence s uţivateli ubytovacích jednotek - správa nájemních vztahů (trvalé bydliště, řešení konfliktů, změny, stíţnosti, ţádosti) - školení BOZP, PO, výtah (Poţární směrnice, Evakuační plán, Kniha dozorce výtahu) - vedení veškeré administrativy (montáţní listy, měsíční spotřeba energií, korespondence)

19

- komunikace s nadřízeným prostřednictvím elektronické pošty - přehled o ubytovaných (tabulky, seznamy) - ubytovací řád ubytovny - vedení evidence (prádelna, kolárna, soukromé návštěvy) - inventartizace a vyřazení majetku ubytovny ve spolupráci s inventarizační komisí Bytové správy - evidence týkající se předání ubytovacích jednotek uţivateli - informovanost uţivatelů UJ - jednání s třetími osobami (Magistrát města Kladna, Městský podnik sluţeb) - archivace - skartace (zajišťuje Bytová správa)

1.2.4 Právní správa - zákoník práce 262/2006 Sb. - vyhlášky, směrnice, příkazy - nájemní smlouvy - řešení reklamací (záruční opravy) - výběrové řízení na větší zakázky - dluţníci – měsíční zpracování a doručení upomínek dluţníkům včetně poplatku z prodlení - dodrţování Listiny základních práv a svobod - dodrţování zákona 101/2000 Sb. O ochraně osobních údajů - sjednání pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou zaměstnavateli - pojištění budovy - pojištění domácností si řeší kaţdý uţivatel UJ individuelně

1.2.5 Ekonomická správa - kalkulace - předpis poplatku za ubytování vţdy na dobu určitou od 1. 4. do 31. 3. (zahrnuje spotřebu elektřiny, teplé vody, studené vody, tepla, komunální odpad, osvětlení a úklid společných prostor, poplatky za výtah, ostraha) - roční vyúčtování záloh se neprovádí - přepočet záloh na sluţby podle skutečných nákladů za uplynulý rok provádí vlastník 20

ubytovacího objektu a na základě výsledku upravuje výši poplatku za ubytování - sledování včasné platby - vlastník objektu zajišťuje vedení podvojného účetnictví, výplatu mezd, předpis úhrad za ubytovací jednotky, zpracování příkazů k úhradě bance, vedení pohybu bankovního účtu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na správu majetku, výsledovku, konečnou rozvahu, inventarizaci účtů - výkaz zisku a ztrát

1.3 Technická správa objektu 1.3.1 Technické aspekty Technická literatura tyto aspekty charakterizuje jako: „Zabezpečení provozu a správy nemovitého majetku obnáší činnosti jako je např. zabezpečení údržby stavebních částí objektu, úklidové práce, požární bezpečnost, optimální rozmístění a využívání stávajících ploch, evidence, daňová problematika, pojištění. Prvním a nejdůležitějším účastníkem procesu je klient, většinou vlastník objektu. Klient dojednává s poskytovatelem facility management služby formou facility management smlouvy. Na dodávku služeb se uzavírá smlouva o úrovni služeb SLA = Service Level Agreement”.2 Technická správa budovy je souhrn sluţeb, které zabezpečují bezproblémový chod objektu z hlediska majitele a uţivatelů.

Odborný přístup a moderní technické zázemí zvyšují

ţivotnost budovy a tím také hodnotu majetku. Facility management, oddíl Péče o movitý a nemovitý majetek uvádí: „Základní cíl údržby je zabezpečovat bezporuchovou funkci udržovaného majetku s vynaložením co nejnižších nákladů a co možná nejefektivněji. K tomuto cíli může údržba dospět, je-li dobře řízena.”3 Podrobný popis nemovitosti je zaznamenán na evidenční kartě Pasport budovy4. Pravidelná údrţba, opravy i revize budovy včetně non-stop havarijního servisu zvyšují komfort a spokojenost uţivatelů ubytovacích jednotek. Pokud je budova dobře technicky spravovaná, zvyšuje se také prestiţ této nemovitosti. Důleţitým faktorem jsou pravidelné preventivní kontroly technologií. Tím dojde ke sníţení nákladů na opravy.

2

Vlastimil K. Vyskočil a kol., Facility management a public private partnership, Praha Professional Publishing, 2007 Vlastimil K. Vyskočil a kol., Facility management a public private partnership, Praha Professional Publishing, 2007 4 Příloha 1 Pasport budovy 3

21

Uţivatelé

ubytovacích jednotek mají povinnost opravy do výše 300,00 Kč zajišťovat z

vlastních

finančních prostředků. Tabulka č. 6 – Popis ubytovacího objektu

NP 7 6 5 4 3 2 1 CELKEM

POČET UJ 15 17 17 9 9 0 0 67

OBYTNÁ PLOCHA m2 514,75 534,5 534,5 511,54 511,54 0 0 2586,83

SPOLEČNÉ PROSTORY m2 69,72 49,72 49,72 39,72 39,72 9,72 157,16 435,48

PLOCHA CELKEM m2 584,47 584,22 584,22 551,26 551,26 9,72 157,16 3022,31

Zdroj: Technická administrativa RU Kladno 2010

1.3.2 Provozní údržba objektu a TZB Běţná údrţba a opravy je zajištěna formou obstaravatelských smluv prostřednictvím outsourcingu. Dodavatelé provádí údrţbu a drobné opravy na základě soupisu (stavební, elektrikářské, zámečnické, truhlářské, malířské, instalatérské). Po ukončení oprav vystaví pracovník firmy montáţní list5. Jeden výtisk je součástí technické administrativy ubytovny a jeden výtisk slouţí jako příloha k vystavené faktuře, kterou servisní firmy předkládají ekonomickému oddělení Správy bytů s. p. o. Praha. Při havárii zajišťují non-stop servisní sluţbu. Na zakázku většího rozsahu vypisuje vlastník nemovitosti výběrové řízení. Důleţitou součástí údrţby a revizí je technické zabezpečení budovy. Těţištěm celého oboru TZB jsou rozvody a hospodaření s různými formami energií, údrţba technologických zařízení budovy a revize (vytápění, rozvody vody, kanalizace, osvětlení, výtah, elektrotechnické rozvody, zabezpečovací technika, hromosvody, telefonní rozvody, rozvody televizního signálu, počítačová síť). Revizi elektrických spotřebičů, hromosvodu, střechy, evakuačních sirén, hasících přístrojů, nouzového osvětlení, elektrorozvodů a kontrolu příruční lékárničky zajišťují pravidelně ročně revizní technici. Spotřeba energie je pečlivě sledována a předávána hlášením technikovi SB.

5

Příloha 2 Montáţní list

22

Tabulka č.7 - Spotřeba energií za rok 2009 a 2010 ELEKTŘINA SPOTŘEBA ELEKTŘINA I. Čtvrtletí 2009 II. Čtvrtletí 2009 III. Čtvrtletí 2009 IV. Čtvrtletí 2009 CELKEM 2010

VÝTAH

20654 17716 19450 19980 77800 kWh

SPOTŘEBA

I. Čtvrtletí 2009 II. Čtvrtletí 2009 III. Čtvrtletí 2009 IV. Čtvrtletí 2009 CELKEM 2010

VODA


21798 18912 20530 23525 84765 kWh

VÝTAH

416 432 663 698 2209 kWh

SPOTŘEBA


SPOTŘEBA

SPOTŘEBA


515 534 758 773 2580 kWh

VODA

579 691 735 912 2917 m3

SPOTŘEBA

I. Čtvrtletí 2010 II. Čtvrtletí 2010 III. Čtvrtletí 2010 IV. Čtvtrtletí 2010 CELKEM 2010

681 865 702 855 3103 m3

Zdroj: Technická administrativa RU Kladno 2010

Přehled spotřeby energie nám ukazuje, ţe v roce 2010 se zvýšila spotřeba všech médií, elektrické energie i vody v souvislosti na obsazenosti ubytovny, kdy z celkového počtu šedesát sedm UJ je obsazeno šedesát pět. Zároveň s tím došlo i ke zvýšení spotřeby energie vynaloţené na výrobu teplé uţitkové vody. Tabulka č. 8 - Roční spotřeba energie na výrobu TUV/GJ/Kč Rok

TUV/GJ

1 GJ/Kč

Celkem Kč

Počet osob/rok

TUV/osoba/GJ

2007 2008 2009 2010

282,067 755,198 779,822 621,372

321,85 362,53 388,22 415,85

90783,01 273781,01 302742,01 258398,01

860 980 1232 1529

0,327 0,771 0,632 0,406

2009/2010

158,45

0

44344,01

0

0,226

Zdroj: Teplárna, spol. s r. o. Kladno 2010

23

Tabulka č. 9 - Roční spotřeba UT/GJ/Kč Rok UT/GJ 2007 2260,77 2008 2059,16 2009 1969,57 2010 1754,93 ÚSPORA 2009/2010

214,64

Kč/GJ 325,88 367,51 401,12 419,76

Celkem Kč 736740,-756762,-790034,-736649,--

0

53385,--

Zdroj: Teplárna, spol. s r. o. Kladno 2010

Tabulka č. 10 - Roční spotřeba energie/1m2 užitkové plochy Rok Obytná plocha/m2 UT(Gj)/rok/1m2 2009 2586,83 0,761 2010 2586,83 0,678 Zdroj: Teplárna, spol. s r. o. Kladno 2010

Na základě shora uvedených údajů je zřejmé, ţe i při zvýšení ceny za GJ došlo ke níţení roční spotřeby energie na vytápění

o 214,64 GJ. Kaţdoročně dochází k navýšení cen

elektrické energie a proto není finanční úspora markantní, ale je minimální. Úspora spotřeby energie na vytápění nebude mít kaţdoročně klesající tendenci, zastaví se na určité minimální spotřebě. Oproti tomu cena za elektrickou energii kaţdoročně poroste a proto efektivnost zateplení má sice svoje opodstatnění, ale úspora energie v GJ bude dorovnána zvyšující se cenou za elektrickou energii, čímţ je návratnost vynaloţené investice na zateplení budovy v nedohlednu. Tabulka č. 11 - Efektivnost zateplení budovy Polystyren 1360,00 Kč/m2 Ostění oken 65,00 Kč/m Průvětrník (mřížky) 140,00 Kč/kus Příprava podkladu 125,00 Kč/m2 Barevná omítka 275,00 Kč/m2 Přesun polystyrenu 900,00 Kč/t Klempíři 1450,00 Kč/t Montáž lešení 40,00 Kč/m Pronájem lešení 1 měs. Demontáž lešení Pronájem kontejneru Plastová okna Vchodové plastové dveře CELKEM

2 809 760,00 Kč 27 300,00 Kč 15 400,00 Kč 258 250,00 Kč 568 150,00 Kč 1 080,00 Kč 310,00 Kč 53 200,00 Kč

42,00 Kč/m2 25,00 Kč/m2 7000,00 Kč/5 dní 26000,00 Kč/kus

2066 m2 420 m 110 ks 2066 m2 2066 m2 1,2 t 0,214 t 1330 m 1900 m2/ 2 měs. 1900 m2 60 dní 140 ks

75000,00 Kč/kus 0

3 ks 0

225 000,00 Kč 7 889 550,00 Kč

Zdroj: Technická administrativa RU Kladno 2007; Ceny regenerace panelového domu

24

159 600,00 Kč 47 500 Kč 84 000,00 Kč 3 640 000,00 Kč

Náklady na zateplení budovy jsou uvedeny v obvyklých cenách. Ve shora uvedené tabulce je demonstrována spotřeba energie na zajištění tepla v měrné jednotce GJ a také částka ve výši 53385,00 Kč, která se uspořila v roce 2010. Investice na zateplení ubytovacího objektu byla celkem 7889550,00 Kč. Nedílnou součástí technické správy budovy je také pravidelný úklid společných prostor, prádelny, kolárny, recepce, návštěvní místnosti.

Úklid zajišťuje podnikatelský subjekt

v rámci outsourcingu. V objektu je k dispozici úklidová komorou v souladu s Vyhláškou číslo 268/2009 Sb. § 39, odst. 2, o technických poţadavcích na stavby. Kontrola kvality úklidu je prováděna nahodile podle zásady Servise Level Agreement. Pojem SLA není nikde v českém právu definován, jedná se o běţné servisní smlouvy, jejichţ principem je povinnost poskytovatele odstranit případné vady či provozní incidenty ve sjednaných lhůtách. Základním principem klasické SLA je komplexní převzetí odpovědnosti za činnost. Není důleţitá kaţdodenní přítomnost úklidového pracovníka, ale je směrodatné, zda v okamţiku kontroly vykazují prostory, vymezené k úklidu, kvalitní servis.

1.3.3 Zajištění bezpečnosti a ochrany objektu Ochranu objektu zajišťuje nepřetrţitě bezpečnostní agentura svými zaměstnanci. Bezpečnostní agentura vykonává svojí činnost na rodinné ubytovně v souladu s výběrovým řízením a písemnou smlouvou o poskytování servisní sluţby. Ostraha a ochrana objektu je funkční za předpokladu, ţe jejich jednotlivé součásti jsou navzájem dobře propojené a jsou dostatečně účinné a efektivní. Pracovníci bezpečnostní agentury se řídí interními směrnice s určením pracovních povinností: - zmapování bezpečnostní situace objektu, stanovení konkrétních rizikových oblastí - odpovídající výzbroj a výstroj - koordinaci pracovních postupů - zajištění součinnosti s PČR a Městskou policií v oblasti a prevenci trestné činnosti - vedení evidence – kniha návštěv, kniha sluţeb, kniha událostí, kniha mimořádného výdeje klíčů od ubytovacích jednotek, sešit o provozu prádelny - vyprošťování osob z výtahu (všichni pracovníci ostrahy jsou proškoleni) - obsluha ohlašovny poţáru Kontrola pracovníků bezpečnostní agentury se provádí nárazově v kteroukoliv denní i noční hodinu telefonicky nebo osobně a o provedené osobní kontrole se provede zápis do knihy sluţeb a telefonické hlášení na dispečink bezpečnostní agentury. Pracovník ostrahy zasahuje i v případě, ţe dojde ke konfliktům a rušení nočního klidu na ubytovně ze strany 25

uţivatelů. Pokud není v silách ostrahy zabezpečit pořádek, přivolá na pomoc příslušníka Policie České republiky a o provedeném zásahu pořídí zápis na tiskopis záznam o události.

6

Jednou z výhod je skutečnost, ţe PČR sídlí v přízemí a prvním nadzemním podlaţí budovy, čímţ je zajištěná i větší bezpečnost uţivatelů UJ. Na ubytovně není zřízeno ţádné bezpečnostní zařízení, které by zajistilo technickou ochranu vnitřních prostor budovy. Pravidelně, jednou za měsíc, provádí poţární firma preventivní protipoţární prohlídky objektu po stránce poţární bezpečnosti – kontrola únikové a evakuační cesty, ohlašovny poţáru, kontrola bezpečnostního značení, aktualizace směrnic7,

plánů8, řádů9. Výsledek

zapisuje poţární technik do Poţární knihy a v případě zjištění závad, zdokumentuje skutečnost pořízením fotografií. Kaţdoročně zajišťuje firma revize hasících přístrojů, kontrolu a zkoušku evakuačních sirén, revizi elektrospotřebičů, jakoţ i proškolení pracovníků z PO a BOZP (traumatologický plán, kniha úrazů, bezpečnostní předpis pro pouţívání elektrických spotřebičů).

1.3.4 Provoz rodinné ubytovny Kladno V budoucnu uvaţuje vedení BS Praha o zavedení facility managementu ve společnosti. Toto dílo je vhodné jako příspěvek k facility managementu a v tomto smyslu bude dobré i dále pokračovat. Rodinná ubytovna plní funkci přechodného ubytování pro rodiny s dětmi, zaměstnance BS. Ubytování je poskytováno na základě vyplněné a podané ţádosti10. Na zasedání komise je přidělena ubytovací jednotka a s uţivatelem UJ sepsána nájemní smlouva11. Ubytovací jednotka je předána k uţívání evidenčním listem12 a uţivateli předány klíče. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o rodinnou ubytovnu, nesmí nikdo porušit osobní svobodu uţivatele UJ a ustanovení Listiny základních práv a svobod. Kaţdý uţivatel UJ obdrţí Ubytovací řád rodinné ubytovny Kladno13.

6 7 8 9 10 11 12 13

Příloha 3 Záznam o události Příloha 4 Poţární poplachové směrnice Příloha 5 Evakuační plán Příloha 6 Poţární řád Příloha 7 Ţádost o poskytnutí ubytování Příloha 8 Nájemní smlouva Příloha 9 Evidenční list Příloha 10 Ubytovací řád

26

Tabulka č. 12 - Demografická struktura obyvatel RU Kladno VELIKOST UJ POČET UJ OBYTNÁ PLOCHA m2

1+kk 2+kk 3+kk 4+kk CELKEM

46 16 4 1 67

28,93 53,74 71,62 109,73 0

PLOCHA CELKEM m2

1330,78 859,84 286,48 109,73 2586,83

DĚTI

4 13 2 0 19

POČET OSOB MUŽI ŽENY

40 16 4 2 62

OSOBY CELKEM

37 16 4 1 58

81 45 10 3 139

Zdroj: Technická, personální administrativa RU Kladno 2010

Tabulka č. 13 - Věková struktura obyvatel RU Kladno ROK POČET OSOB 0-14 let 0-14 let 15-64 let POČET % POČET 2009 102 12 11,8 89 2010 139 19 13,6 119

15-64 let % 87,3 85,6

65+let POČET 1 1

65+let % 0,9 0,8

Zdroj: Personální administrativa RU Kladno 2010

Tabulka č. 14 - Vzdělanostní struktura obyvatel RU Kladno DOSAŽENÉ VZDĚLÁNÍ 2009 2009 2010 POČET % POČET Bez vzdělání 0 0 0 Základní včetně nedokončeného 0 0 0 Učňovské 14 15,8 17 Střední odborné 21 23,6 29 Úplné střední odborné 38 42,7 45 Vyšší odborné 12 13,5 12 Vysokoškolské 4 4,4 16 CELKEM OSOBY STARŠÍ 15 LET 89 100 119

2010 % 0 0 14,3 24,4 37,8 10,1 13,4 100

Zdroj: Personální administrativa RU Kladno 2010

Do ubytovací jednotky je moţné vstoupit pouze v případě havárie za přítomnosti servisního technika. Obyvatelé mají moţnost chovat v UJ domácí zvířata, ale je nutné, aby poţádali majitele nemovitosti o souhlas14. Veškeré změny, týkající se přihlášení spoluuţivatele, odhlášení spoluuţivatele, osobní změny (změny zaměstnavatele, změna stavu), oznamuje uţivatel UJ na tiskopisech k tomu určených. Při ukončení ubytování vyplňuje uţivatel tiskopis ţádost o ukončení ubytování a po uvedení ubytovací jednotky do původního stavu předá, na základě předávacího protokolu15, ubytovací jednotku správci ubytovny. Ubytovací jednotky jsou vybaveny kuchyňskou linkou a elektrickým vařičem. Osmnáct ubytovacích jednotek je vybaveno nábytkem (šatní skříní, jídelním stolem, ţidlemi, čalouněnou rozkládací pohovkou). 14

15

Příloha 11 Ţádost o souhlas s chovem domácích zvířat Příloha 12 Předávací protokol

27

Dalším inventářem je vybavení recepce, kanceláře správcové, prádelny a návštěvní místnosti. O majetku ubytovny je vedena pečlivá evidence16. Do vnitřního vybavení budovy patří domácí telefony a poštovní schránky, umístěné v přízemí objektu. Pravidelně kaţdoročně uskutečňuje majitel nemovitosti inventarizaci majetku. Návrh na vyřazení poškozeného majetku se předkládá inventarizační komisi na tiskopise Seznam evidovaného materiálu navrţeného na vyřazení17. Vlastník objektu zajistí

vyřazení

poškozeného majetku. V případě, ţe dojde k poškození nebo zničení majetku, zapříčiněnou uţivatelem UJ, je povinen celou škodu uhradit. V rámci zvyšování kvality poskytovaných sluţeb jsou kaţdoročně osloveni obyvatelé ubytovny formou dotazníku anketa spokojenosti18. V průběhu roku mají uţivatelé UJ k dispozici schránku, do které lze vkládat připomínky, náměty, podněty, stíţnosti a nápady. Tabulka č. 15 - Anketa spokojenosti s bydlením na rodinné ubytovně Rok Počet osob Počet rozdaných Počet vrácených Spokojených anketních lístků anketních lístků Počet % 2009 103 92 72 67 93,05 2010 140 122 108 99 91,66

Nespokojených Počet % 5 6,95 3 8,34

Zdroj: Sběr dat z dotazníků RU Kladno

Výhody bydlení na RU - krátká čekací doba na přidělení UJ

Nevýhody bydlení na RU - neprovádí se roční vyúčtování sluţeb

- nízký poplatek za ubytování

- uţivatelů UJ nemají klíč od

- prádelna v objektu

hlavního vchodu budovy

- opravy zajišťuje vlastník objektu

- není k dispozici komerční prostor

- v okolí veškerá infrastruktura

- chybí technická bezpečnost objektu

- pocit bezpečí (ostraha, PČR)

(kamerový systém)

- outsourcing úklidu společných prostor

- hluk z cely předběţného zadrţení

- moţnost zřízení trvalého bydliště

PČR

1.3.5 Přehled hospodaření RU Kladno Finanční tok popisuje odborná publikace takto „Tok peněžních a finančních prostředků je reálným měřítkem a indikátorem hospodářské činnosti. Kategorie volných finančních toků 16 17 18

Příloha 13 Inventurní soupis majetku Příloha 14 Seznam evidovaného materiálu na vyřazení Příloha 15 Anketa spokojenosti

28

FCF (Free Cash Flow) je obvykle chápána jako rozdíl mezi příjmy a výdaji, které jsou generovány majetkem podniku a vztahují se ke stanovenému druhu kapitálu“19. Hlavním příjmem společnosti je poplatek za ubytování, finanční prostředky za pronájem nebytových prostor Policii České republiky v prvním a druhém nadzemním podlaţí ubytovny Kladno a vedlejší příjem tvoří poplatky za pouţití praček v prádelně ubytovny. Poplatek za ubytování zahrnuje nájem a platbu za sluţby – studená voda, teplá uţitková voda, vodné, stočné, elektřina, topení, osvětlení a úklid společných prostor, zabezpečení ostrahy objektu, výtah, komunální odpad. Kaţdoročně jsou uzavírány mezi uţivateli UJ a vlastníkem rodinné ubytovny nové nájemní smlouvy o ubytování na dobu určitou a s tím související navýšení poplatku za ubytování s přihlédnutím růstu cen energií a inflaci. Tabulka č. 16 - Cenová kalkulace za rok 2010 Velikost UJ

1+kk 2+kk 3+kk 4+kk CELKEM

Počet UJ Počet UJ Kč/UJ Kč/UJ Celkem Kč/UJ/rok Celkem Kč/UJ/rok Vybavených Nevybavených Vybavené Nevybavené Vybavené Nevybavené

18 0 0 0 18

28 16 4 1 49

4220 0 0 0 0

3890 7410 8800 10500 0

911520 0 0 0 911520

1307040 1422720 422400 126000 3278160

Z

Zdroj: Ekonomická administrativa RU Kladno 2010

Tabulka č. 17 - Cenová kalkulace za rok 2009 Velikost UJ

1+kk 2+kk 3+kk 4+kk Celkem

Počet UJ Počet UJ Kč/UJ Kč/UJ Celkem Kč/UJ/rok Celkem Kč/UJ/rok Vybavených Nevybavených Vybavené Nevybavené Vybavené Nevybavené

18 0 0 0 18

28 16 4 1 49

3910 0 0 0 0

3600 6900 7700 9500 0

844560 0 0 0 844560

1209600 1324800 369600 114000 3018000

Zdroj: Ekonomická administrativa RU Kladno 2010

Náklady tvoří spotřeba TUV, SV, elektřiny, roční pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, dodavatelé (úklid, ostraha), spotřeba kancelářských potřeb, ostatní náklady (telefonní hovory), mzdové náklady, sociální a zdravotní pojištění za zaměstnance, odpisy.

V článku Doc. Ing.

Jany Korytárové, Ph.D. z VUT, stavební fakulta, Brno se uvádí „Celoživotní náklady budov zahrnují všechny související a relevantní současné a budoucí náklady a užitky budovy, které mohou nastat během jejího životního cyklu.

19

Celoživotní náklady rozšiřují pohled na

Dana Dluhošová, Finanční řízení a rozhodování podniku, Ekopress s. r. p. 2008

29

zkoumanou problematiku o náklady, které vznikají v okolí budovy a mohou ovlivnit i subjekty, které přínos výstavbou a užíváním budovy nesouvisejí“.20 Od 1. 1. 2009 vzniká povinnost dle Zákona č. 406/2006 Sb. o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů, stavebníkům, vlastníkům budov nebo společenství vlastníků jednotek zajistit průkaz energetické náročnosti budovy. Průkaz nesmí být starší deseti let a vypracovává jej pouze oprávněná osoba – energetický auditor. V odborném časopise Finance 2008 byl zveřejněn článek o energetickém auditu „Všichni investoři mají povinnost nechat zpracovat pro každou novostavbu, včetně rodinného domu, Průkaz energetické náročnosti budovy. Průkazy se týkají rovněž rekonstruovaných objektů s podlahovou plochou nad 1000 m2. Cílem povinné energetické certifikace budov je obecná snaha snížit spotřebu energie v souvislosti s prohlubující se energetickou krizí. Vzhledem k povinnosti realizovat opatření ke snížení energetické náročnosti u domů s více než 17 byty, musí mít certifikaci i panelové domy. Snahou průkazů je poskytnout vlastníkům a nájemníkům budov informace o reálné provozní náročnosti objektu (průkaz se dokládá při pronájmech, prodejích)“.21 Odpisy dlouhodobého hmotného majetku se provádí kaţdý rok. Do účetních předpisů bylo zavedeno komponentní odpisování poprvé v účetních obdobích započatých 1. ledna 2010 a později pro majetek, který jiţ mají účetní jednotky v uţívání a zároveň i pro majetek, který je uveden do uţívání od roku 2010. Rozsáhlá novela zákona č. 346/2010 Sb. o daních z příjmů nabyla účinnosti dnem 1. 1. 2011. Podstatou této odpisové metody je to, ţe jeden hmotný majetek (budova, movitá věc) můţe být rozdělena na části – komponenty, které mají různou dobu ţivotnosti. Jedná se tedy o moţnost vydělení samostatných částí majetku, které mají jinou dobu pouţitelnosti neţ majetek samotný.Můţe tak dojít k rozdělení jednoho majetku na několik částí, které budou mít různou dobu účetního odpisování. Výhodou můţe být lepší zobrazení majetku v účetnictví, podání věrného a poctivého obrazu skutečnosti. Metodu komponentního odpisování můţe zavést účetní jednotka rozhodnutím, ve kterém dle svých konkrétních potřeb vymezí druh majetku, průběh pouţívání majetku, způsob určení a ocenění komponenty.22 Na opravu hmotného majetku je tvořena rezerva v souladu se zákonem č. 593/1992 Sb. o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů. Novela přináší jednu podstatnou změnu v oblasti daňové tvorby rezervy na opravu hmotného majetku. Do § 7 byl vloţen následující odstavec 20

21 22

Odborný časopis Stavební obzor 7/2009 Vlastimil K. Vyskočil a kol., Facility management a public private partnership, Praha Professional Publishing, 2007

Příloha 16 Komponentní odpisy

30

čtyři “Ve zdaňovacím období je tvorba rezervy výdajem (nákladem) na dosažení, zajištění a udržení příjmů, pokud budou peněžní prostředky v plné výši rezervy, připadající podle odstavců 5 a 7 na jedno zdaňovací období, převedeny na samostatný účet v bance se sídlem na území členského státu Evropské unie, který je veden v českých korunách nebo v eurech a je určen výhradně pro ukládání prostředků rezerv tvořených podle tohoto ustanovení (dále jen samostatný počet), a to nejpozději do termínu pro podání daňového přiznání. Nebudou-li peněžní prostředky v plné výši rezervy, připadající podle odstavců 5 a 7 na jedno zdaňovací období, převedeny na samostatný účet nejpozději do termínu pro podání daňového přiznání, rezerva se zruší v následujícím období. Peněžní prostředky samostatného účtu mohou být čerpány pouze na účely, na které byla rezerva vytvořena“. 23 Nové ustanovení zákona tedy vyţaduje na poplatnících, pokud chtějí mít tvorbu rezerv na opravy daňově uznatelné, aby tvořili reálné peněţní zdroje uloţené na samostatných bankovních účtech k tomu určených. Peněţní prostředky nelze pouţít na ţádný jiný účel neţ je financování plánované opravy. Pokud nebude v průběhu tvorby rezervy splněna podmínka uloţení finančních prostředků na samostatný bankovní účet v poţadovaném termínu, musí dojít v následujícím zdaňovacím období ke zrušení celé rezervy od počátku tvorby. Odlišení rezervy a rezervního fondu. Rezervní fond je vytvářen z nerozděleného zisku, je jen přesunem vlastních zdrojů aniţ by to ovlivňovalo výsledek hospodaření. Rezervy jsou nástrojem opatrnosti. Vytvářejí se jimi zálohy na očekávané události, které povedou k odlivu finančních prostředků z podniku. Čerpání rezervy je operací, která kompenzuje náklady vyvolané příslušnou událostí. Zatímco rezervní fond je součástí vlastních zdrojů firmy, rezervy jsou vedeny jako cizí pasivum. „Výše rezervy na opravy hmotného majetku se stanoví podle jednotlivého hmotného majetku určeného k opravě a charakteru této opravy. Výše rezervy ve zdaňovacím období je rovna podílu rozpočtu nákladů na opravu a počtu zdaňovacích období, která uplynou od zahájení tvorby

rezervy do předpokládaného termínu zahájení opravy. Jestliže nebude

oprava zahájena nejpozději ve zdaňovacím období, ve kterém se při výpočtu rezervy předpokládalo zahájení opravy, rezerva se zruší v tomto následujícím zdaňovacím období. Rezerva nebo její zůstatek se zruší i tehdy, jestliže nebyla vyčerpána nejpozději ve zdaňovacím období, které následuje po zdaňovacím období, ve kterém byla oprava zahájena“.. 24

23 24

Zákon č. 593/1992 Sb. o rezervách pro zjištění základu daně z příjmu Zákon č. 593/1992 Sb. o rezervách pro zjištění základu daně z příjmu

31

1.4 Návrhy na opatření 1.4.1 Všeobecný popis Hlavní činností Správy bytů s. p. o. Praha jsou ubytovací sluţby v objektu RU Kladno. Za dobu provozu rodinné ubytovny nedošlo k ţádnému pracovnímu, nepracovnímu úrazu ani k poţáru. To svědčí o výborném stavu ubytovacího objektu a také o vysoké úrovni znalostí pracovníků, které je zajištěno školením.

Soupis rizik slouţí jako příspěvek k riziko

managementu a v tomto smyslu je dobré v něm pokračovat. Poţární ochrana a BOZP je zabezpečena formou outsourcingu, ale firma nespecifikuje rizikové faktory a způsoby jejich ošetření na pracovišti, společných prostorách objektu a ubytovacích jednotkách.

1.4.2 Riziko management Pro vyhledání a vyhodnocení rizik a negativních jevů je nutné věnovat pozornost: a) zdroji rizika (pracovní zařízení, zabezpečení objektu) b) riziku (eliminace rizika) c) hodnocení rizik (proces hodnocení rizik pro zdraví a bezpečnost zaměstnanců a uţivatelů ubytovacích jednotek) d) pracovišti (jakékoliv místo v prostorách, kde se pracuje a kam mají zaměstnanci během práce přístup, včetně únikových a evakuačních cest) e) společným prostorám (předcházení úrazům uţivatelů UJ, vyznačení a kontrola pořádku únikových a evakuačních cest) Zdroj rizika v pracovním prostředí se týká převáţně manipulací s elektrickými spotřebiči. Pravděpodobné riziko můţe vzniknout nesprávnou manipulací se spotřebiči, a to uţivateli ubytovacích jednotek, ale i zaměstnanci (ostraha a úklid). V neposlední řadě je velkým rizikem vandalismus a

nebezpečí krádeţí. Proti těmto rizikům není budova ubytovny

dostatečně zabezpečena. Nejvhodnější zabezpečovacím systémem se jeví kamerový systém vnějších a vnitřních kamer. Podle právního předpisu Zákona číslo 133/1983 Sb., § 4 O poţární ochraně a Vyhlášky číslo 246/2001 Sb., § 28 O poţární prevenci, je provozovaná činnost RU Kladno zařazena do kategorie se zvýšeným poţárním nebezpečím. Uţivatelé ubytovacích jednotek, ale i zaměstnanci ostrahy a úklidu zodpovědně přistupují k manipulaci s elektrickými spotřebiči a respektují zákaz kouření.

32

1.4.3 Soubor nedostatků, návrhy na opatření a) Budova je nedostatečně zabezpečena proti krádeţím a vandalismu. Chybí bezpečnostní systém a jako nejvhodnější pro tento typ budovy se jeví kamerový systém vnějších a vnitřních kamer. Objekt je sice střeţen ostrahou s nepřetrţitým provozem a v budově sídlí Policie České republiky, ale v nestřeţený okamţik je moţné nepozorované vniknutí cizí osoby do budovy. b)

Nedostatkem jsou nevhodné únikové a evakuační cesty pro osoby při vzniku poţáru.

Všichni jsou seznámeni s Poţárním řádem, Poţárními poplachovými směrnicemi, Evakuačním plánem a Řádem ohlašovny poţáru. V kaţdém nadzemním podlaţí se nachází od devíti ubytovacích jednotek do šestnácti ubytovacích jednotek, coţ je dvacet aţ čtyřicet osob a pouze jeden východ na schodiště, které slouţí jako evakuační a úniková cesta na shromaţdiště před budovou. Při vyhlášení poţáru evakuační sirénou je pravděpodobné, ţe dojde k panice a velkému náporu na jediný východ a tím k moţnému ublíţení na zdraví. Reálná šance na záchranu osob při poţáru v panelovém domě je minimální. Poţár se obzvláště rychle šíří prostupy v instalačních stěnách, výtahovou kabinou, průchody v patrech, šachtami. V oblasti poţární ochrany není v objektu zbudována elektronická protipoţární signalizace, pouze evakuační hlásiče poţáru, které plní funkci ohlášení jiţ vzniklého poţáru. Evakuační hlásič poţáru je umístěný v recepci budovy v prvním nadzemním podlaţí a mechanickou obsluhu zajišťuje sluţbu konající pracovník ostrahy. Hlásič poţáru spustí na základě fyzického oznámení vzniku poţáru, a to uţ se můţe jednat o nekontrolovatelný rozsah škod. Řešením tohoto nedostatku je zbudování venkovních poţárních únikových ţebříků na rodinné ubytovně Kladno. Tento způsob evakuace není zatím v České republice obvyklý. Naproti tomu pořízení a zřízení elektronické poţární signalizace není finančně nákladné a přispělo by ke zvýšení bezpečnosti a zároveň eliminaci újmy na zdraví obyvatel RU i rozsáhlých majetkových škod. c)

Rušivým elementem pro uţivatele ubytovacích jednotek RU Kladno je zřízení čtyř cel

předběţného zadrţení na oddělení Policie ČR ve druhém NP budovy. Uţivatelé třetího nadzemního podlaţí vznášejí stíţnosti na nadměrný hluk, který vychází z cel předběţného zadrţení. Doposud se tato situace nevyřešila. Návrhem na opatření se jeví izolace podlahy v ubytovacích jednotkách třetího NP, které jsou umístěny přímo nad CPZ a zároveň s tím i izolace stropu v celách předběţného zadrţení.

33

d) Méně závaţným nedostatkem je skutečnost, ţe na rodinné ubytovně Kladno není k dispozici komerční prostor ubytovacích jednotek. 2

ke sportovním aktivitám, který by vyuţívali

uţivatelé

Prostor lze zbudovat v kolárně jejíţ výměra činí 13 m délka x 11 m 2

šířka = 143 m ; 143 m x 5,60 m výška = 800,80 m3. Podlaţí lze vytvořit přepaţením prostoru konstrukčním profilem. Vstup do tělocvičny

vyřešit prostřednictvím jednou

lomeného kombinovaného pravotočivého schodiště s podestou, vybudovaného z kolárny do komerčního prostoru.

Odvětrání místnosti je přirozené, osvětlení sdruţené, místnost je

vytápěna, podlaha opatřena dlaţbou. Ve vybudovaném podlaţí pro sportovní aktivity pouţít podlahovou krytinu marmoleum. e)

Nesrovnalostí se jeví poplatek za svoz komunálního odpadu. Uţivatelé ubytovacích

jednotek, kteří vyuţili moţnosti přihlášení trvalého bydliště na rodinné ubytovně Kladno, hradí poplatek za svoz komunálního odpadu Magistrátu města Kladno a také v poplatku za ubytování na RU Kladno. V Zákonu č. 1/2000 Sb., oddíl V, článek

13,

Poplatek za

komunální odpad se cituje: „Za provoz systému shromažďování, sběru, třídění, využívání a odstraňování komunálních odpadů platí fyzické osoby, které mají ve městě trvalý pobyt a fyzické osoby, které mají ve vlastnictví stavbu k individuální rekreaci, obci poplatek. Výši poplatku včetně způsobu jeho výběru, stanovuje obecně závazná vyhláška o místním poplatku za provoz systému shromažďování, sběru, přepravy, třídění, využívání a odstraňování komunálních odpadů číslo 2/2001“.

25

Návrh na opatření spočívá ve zjednání nápravy

s vlastníkem objektu. Jednou z moţností je sníţení měsíčního poplatku za ubytování o výši poplatku za svoz komunálního odpadu nebo vypořádání formou vyplacení uhrazené roční částky, a to po předloţení dokladu o zaplacení poplatku za svoz komunálního odpadu. f) Hrubým nedostatkem je to, ţe bytový dům nemá k dispozici průkaz energetické náročnosti budovy. Od 1. 1. 2009 je povinností, aby kaţdá nemovitost měla vystavený průkaz energetické náročnosti budovy. Vedoucí technického oddělení Správy bytů, s. p. o. Praha zajistí energetický audit.

25

Vyhláška Magistrátu města Kladno 2/2001 o místním poplatku

34

g) Největší závada se týká nesrovnalostí ve výpisu z listu vlastnictví, ve kterém je zapsáno v oddílu B, způsob vyuţití - rodinný dům. U pozemků parcelní číslo 2741/2 o výměře 133 m2 a 2741/3 o výměře 56 m2 se uvádí ve způsobu vyuţití zeleň, coţ je chybný zápis. Oba pozemky jsou opatřeny dlaţbou a slouţí jako parkovací plocha pro sluţební automobily PČR, Správu bytů s. p. o. Praha a pro obyvatele ubytovny. Tyto nedostatky lze odstranit ve spolupráci s Katastrálním úřadem Kladno na základě ţádosti o provedení změn v zápise.

35

2 Praktická část 2.1 Znalecký posudek objektu

Objednatel: Správa bytů s. p. o. , Praha, Česká republika

Zpráva o hodnocení Ubytovací objekt Kladno Kosmonautů 2117 272 01 Kladno

Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku

Datum hodnocení:

16. 4. 2011

Vypracovala:

Eva Waldek

36

Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytový dům Adresa nemovitosti: Kosmonautů 2117 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: 69 737

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 4. 2011.

Obsah zprávy o hodnocení Hlavní stavba a1) Bytový dům č.p. 2117 v obci Kladno Pozemky c1) Pozemek st. 2743 c2) Pozemek parc.č.2741/2 c3) Pozemek parc.č. 2741/3

37

Průvodní dopis Správa bytů s. p. o. Praha 1 Česká republika

16. dubna 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako: Bytový dům č. p. 2117 Uvedený na listu vlastnictví č. 23044, pro katastrální území Kladno, městská část Kročehlavy Nacházejícího se na adrese Kosmonautů 2117, 272 01 Kladno – Kročehlavy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 21. březnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Kladně, na listu vlastnictví č. 23044, pro katastrální území Kladno, městská část Kročehlavy. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21. 3. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

38

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (16. dubna 2011) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 67 nájemními ubytovacími jednotkami, společnými prostorami, recepcí, návštěvní místnosti, kanceláří. Všechny ubytovací jednotky podléhaly reţimu regulovaného nájemného. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je, v souladu s evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku; Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy a venkovních úprav; Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku; Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu; Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy; Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě; Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze budova a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

39

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č. p. 2117, zapsaný na LV č. 23044, se nachází na okraji Kladna, v městské čtvrti Kročehlavy, která je v posledních letech zajímavou lokalitou a zvyšující úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Kladně. Celkový charakter lokality je bydlení normálního standardu doplněné objekty občanské vybavenosti, které jsou v dochůdné vzdálenosti od ubytovacího objektu. K dispozici je kompletní občanská vybavenost – obchodní síť, banky, lékařská péče, zastávky městské hromadné dopravy – autobusy jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst je pro potřeby všech obyvatel ubytovny nedostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku není moţné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, na západ je výhled omezen zástavbou panelových domů ze stejného období. Na východní stranu je výhled do otevřeného prostranství, zeleně a na hlavní město Prahu. Nedostatkem jsou zapsané chybné údaje na výpisu LV, a to v části B, způsob vyuţití – rodinný dům a dále v části B, druh pozemku, parcelní číslo 2741/2 o výměře 133 m2 se způsobem vyuţití zeleň a parcelní číslo 2741/3 o výměře 56 m2 se způsobem vyuţití zeleň. Vlastník nemovitosti má zajistit změnu zápisů na výpisu LV ve shora citovaných částech LV, a to na způsob vyuţití – bytový dům typ G kód CZ-CC 113012, u obou parcelních čísel pozemku – parkovací plocha. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů, poskytnutých zadavatelem zprávy o hodnocení, je hlavní a zároveň jedinou činností, prováděnou v bytovém domě, poskytování ubytovacích sluţeb zaměstnancům Správy bytů s. p. o., Praha. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemků a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1965 a slouţil pro potřeby přechodného ubytování

zaměstnancům

Ocelárny Poldi Kladno. Všechny ubytovací jednotky byly o

40

velikosti 1+kk. Od doby svého vzniku aţ do roku 2005 byl bytový dům vyuţíván k nájemnímu bydlení. Do roku 2006 sídlila v budově Policie ČR a od prosince roku 2006 se stala vlastníkem budovy Správa bytů s. p. o., Praha. Do doby neţ majetek převzala Správa bytů s. p.o. Praha, byla prováděna pouze údrţba. Okamţikem změny vlastníka nemovitosti započala celková rekonstrukce budovy, a to jak vnitřní prostory tak i venkovní, výměna starých oken za plastová, výměna dveří, výměna jiţ nevyhovujícího výtahu za nový, odpovídající normám Evropské unie. Po kolaudaci v roce 2009 byl ubytovací objekt plně obsazen a v současné době je přiděleno šedesát pět ubytovacích jednotek z celkového počtu šedesát sedm. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky. Pozemek parcelní číslo 2743 o rozloze 638 m2 je zastavěn objektem bytového domu. Pozemek parcelní číslo 2741/2 o výměře 133 m2 je opatřen dlaţbou a tvoří funkční celek a je vyuţit jako parkovací plocha pro sluţební automobily Policie ČR a obyvatele ubytovny. Pozemek parcelní číslo 2741/3 o výměře 56 m2 je vydláţděný betonovými dlaţdicemi a slouţí jako parkovací plocha pro Správu bytů s. p. o. Praha. Všechny pozemky jsou rovinné, pozemek p. č. 2743 má obdélníkový tvar, pozemek p. č. 2741/2 a p. č. 2741/3 mají také obdélníkový tvar. Pozemky netvoří jeden funkční celek, jejich uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 827 m2. Venkovní úpravy Vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, kanalizační přípojka, teplovodní potrubí. Vnější úpravy je také oplocení dvorku ve vnitrobloku, zpevněná plocha obrubníky. Trţní hodnota venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Bytový dům je postaven samostatně, stáří 46 let, vyhl. 460/2009 Sb. je budova typu G, kód CZ-CC 113012 – budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. Uliční fasáda je orientována na západ a dvorní na východ. Jedná se o stavbu s jedním podzemním podlaţím, se sedmi nadzemními podlaţími a s plochou střechou. V roce 2007 byla zahájena celková rekonstrukce objektu, která byla dokončena v roce 2009.

41

Schodiště je vystavěno uvnitř budovy, z kterého se vchází uzamčenými dveřmi v kaţdém nadzemním podlaţí do chodeb s ubytovacími jednotkami, umístěnými po obou stranách chodby. Osvětlení schodiště i chodeb je smíšené. Tyto prostory slouţí

zároveň

jako

evakuační a úniková cesta v případě poţáru. V prvním NP je situována kancelář správce, recepce ubytovny, návštěvní místnost a technické zázemí (prádelna, kolárna, sociální zařízení, místnost pro úklid). Druhé nadzemní podlaţí vyuţívá Policie České republiky, kde jsou umístěné kanceláře a čtyři cely předběţného zadrţení. Osvětlení smíšené, odvětrávání přirozené. Ve třetím a čtvrtém NP jsou zřízeny ubytovací jednotky v celkovém počtu 16 UJ sestávající z dvou místností, kuchyňského koutu, sprchového koutu, toalety a předsíně pod uzavřením o výměře 47,35 m2 a 2 UJ sestávající z tří místností, kuchyňského koutu, sprchového koutu, WC a předsíně pod uzavřením o výměře 71,62 m2. Všechny ubytovací jednotky mají vstup z kaţdé místnosti na lodţii. Z předsíně obdélníkového půdorysu je přímý vchod do kuchyně i pokoje, koupelny se sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Koupelny a WC mají umělé osvětlení a odvětrávání je zabezpečeno ventilačními průduchy. V pátém, šestém a sedmém NP převaţují ubytovací jednotky sestávající z jedné místnosti, kuchyňského koutu, sprchového koutu, WC a předsíně pod uzavřením o výměře 24,16 m2, v počtu 46 UJ. Předsíně mají také obdélníkový půdorys s přímým vchodem do místnosti a koupelny s WC. Z místnosti je vchod na lodţie. Výjimkou jsou dvě ubytovací jednotky v pátém a šestém nadzemním podlaţí

o velikosti tří místností, kuchyňského koutu,

sprchového koutu, WC a předsíně pod uzavřením o výměře 75,41 m2. V sedmém nadzemním podlaţí jsou také ubytovací jednotky o velikosti 1+kk a jedna ubytovací jednotka sestávající ze čtyř místností, kuchyňského koutu, sprchového koutu, WC a předsíně pod uzavřením o výměře 109,73 m2. Všechny ubytovací jednotky mají stejný obdélníkový půdorys předsíní, přímý vstup do kuchyní a místností, zároveň i vchod na lodţie. Osvětlení a odvětrávání ubytovacích jednotek v pátém, šestém a sedmém NP je stejné jako u předcházejících UJ. Konstrukce a vybavení Základová konstrukce je tvořena z betonové základové desky v hloubce 170 cm pod upravený terén. Obvodové zdivo ve sklepě je zděné z cihel. Nosnou konstrukci tvoří prefabrikáty z betonu a ţelezobetonu. Podloţí základů je soudrţná zemina. Svislé nosné podzemní konstrukce prefabrikované tyčové sloupy. Svislé nosné nadzemní konstrukce jsou tvořeny z ţelezobetonových prefabrikátů. Svislé dělící konstrukce oddělují jednotlivé dispoziční a provozní části budovy z prefabrikovaného 42

betonu. Vodorovné konstrukce - stropy jsou provedeny z prefabrikovaných ţelezobetonových panelových dílců. V budově není zřízena akustická konstrukce ani poţární konstrukce. Překlady a úloţnou plochu pro stropní konstrukce tvoří ţelezobetonový věnec. Nad dveřmi jsou typové překlady. Schodiště je vnitřní, hlavní, smíšené s podestou, pravotočivé, dvojramenné, schodišťové stupně betonové, povrch z PVC, zábradlí ţelezné, výplně z ţelezných tyčí a madlo dřevěné. Zastřešení je provedeno jako u stropů prefabrikovanými stropními panely , plochý jednoplášťový plášť s asfaltovými pásy. Spád je utvořen z betonu zahlazeného cementovým potěrem. Odvodnění střechy prostřednictvím šesti střešních odpadů vnitřním svislým potrubím do kanalizace. Odvětrání střešního pláště se uskutečňuje přes řadu dutých cihel volně poloţených kolem atiky. Povrch atiky je zakončen pozinkovaným plechem. Střecha je přístupná ze strojovny v sedmém nadzemním podlaţí po ocelovém ţebříku. Vnější omítku po zateplení budovy tvoří kontaktní plášť z desek z pěnového polystyrenu, připevněného přilepením a kotevními hmoţdinkami. Finální povrch je vnější omítka , ţlutá. Odvětrání je zabezpečeno mříţkami, umístěnými ve spodní části budovy a u střechy budovy. Vnitřní omítky vápenné štukové. Podhledy na chodbách jsou vyrobeny z kazetového sádrokartonu. V chodbách i na schodišti jsou umístěny evakuační hlásiče poţáru. Vnitřní kanalizace byla při rekonstrukci budovy vyměněna za plastové potrubí. Vnitřní zařizovací předměty v ubytovacích jednotkách – umyvadla, sprchové kouty, klozety, dřezy jsou keramické, plastové, nerezové. Současně byla provedena i výměna původních elektrických rozvodů za nové kabely, vedené v lištách. Osvětlení celého objektu je sdruţené, v ubytovacích jednotkách úsporné ţárovky, na chodbách a schodišti zářivky. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o ubytovací zařízení, existuje pouze centrální elektroměr, umístěný v rozvodně a centrální vodoměry umístěné ve sklepě.

Bytový dům má vlastní vodovodní

přípojku, přípojku splaškové kanalizace napojenou na veřejnou kanalizaci. Podlahovou krytinu v celém objektu tvoří PVC, pouze v prádelně a kolárně je na podlaze dlaţba a v recepci a kanceláři správce zátěţový koberec. Teplá uţitková voda a teplo je zajištěno dálkovým systémem, otopná tělesa litinové radiátory. Okna po rekonstrukci budovy vyměněná za plastová. Vchodové dveře a dveře v zádveří, vestibulu a na dvůr jsou dvoukřídlá, plastová, prosklená. Dveře do ubytovacích jednotek, v chodbách a v prvním technickém NP jsou dřevěné, zárubně ţelezné.

43

Ve vestibulu objektu je umístěno šedesát osm poštovních schránek (67 pro obyvatele ubytovny a jedna pro správce budovy, která slouţí jako schránka pro náměty, nápady, připomínky, stíţnosti).

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: celkem 67 ubytovacích jednotek s dispozicí: 1+kk

46 ubytovacích jednotek

2+kk

16 ubytovacích jednotek

3+kk

4 ubytovací jednotky

4+kk

1 ubytovací jednotka

Společné prostory Prádelna, kolárna Recepce Kancelář správce Sklep

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití neodpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je nutné zjednat nápravu a zajistit změnu v zápise u Katastrálního úřadu v Kladně. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Vlastník nemovitosti vyuţívá bytový dům pro vlastní potřebu – ubytování svých zaměstnanců. Kaţdoročně upravuje ceny nájemného s přihlédnutím k inflaci a zvýšeným cenám za energie. Kriterium maximální ziskovosti není splněno, je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné, zřízení komerčních prostorů za účelem sportovních aktivit v kolárně budovy a vyuţití komerčního prostoru na fasádě budovy za účelem reklamy.

44

Na základě shora uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim regulovaného nájemného, zbudování komerčních prostorů pro sportovní aktivity obyvatel ubytovny i veřejnost a poskytnutí volných komerčních prostor na fasádě za účelem reklamy.

Ocenění Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda - pozemky Při stanovení trţní hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále brány v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar, velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků. Korekce je úprava hodnoty oceňované nemovitosti na základě posouzení porovnávaných objektů. Korekce je určována na základě skutečného stavu porovnávaných nemovitostí a vzájemného vztahu k oceňované nemovitosti.

45

Jestliţe je stav porovnávaného objektu v poměru k oceňované nemovitosti lukrativnější, potom korekce bude menší neţ 1. Pokud je stav porovnávaného objektu v poměru k oceňované nemovitosti méně lukrativní, korekce je větší neţ 1.

Porovnávané pozemky se

nacházejí ve stejné lokalitě, tudíţ korekce nejsou výrazné. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 3 723 000 Kč a je kalkulována následně 827 * 4502 = 3 723 000 Kč Výpočty při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMKY Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

A. Identifikační údaje Název pozemku

Kosmonautů 2117

Parcelní číslo

2743,2741/2,2741/3

2145

2183

2416

2518

Katastrální území

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Obec

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

3263

Územní část Okres B. Základní údaj pro porovnání Cena za 1 m2 Rozloha pozemku v m2 Prodejní cena celkem

X

4900

4751

4318

827

1160

1752

856

680

X

5 684 000

8 323 752

3 696 208

2 218 840

30.1.2011

26.2.2011

3.3.2011

3.3.2011

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

46

Jiné práv.omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Porovnatelná

Horší

Horší

Lepší

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaživost

Rovinný

1

1,1

1,1

0,9

4900

5226

4750

2937

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

4900

5226

4750

2937

Mírně svažitý

Mírně svažitý

Rovinný

Mírně svažitý

Korekce

1,05

1,05

1

1,05

Upravená hodnota

5145

5487

4750

3084

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Dostupnost inenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dost.a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

5145

5487

4750

3084

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

5145

5487

4750

3084

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

5145

5487

4750

3084

Dobré

Výborné

Dobré

Průměrné

1,05

1

1,05

1,08

5402

5487

4988

3331

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

5402

5487

4988

3331

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

5402

5487

4988

3331

Menší

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Větší

Větší

Obdobná

Korekce

X

0,95

0,8

1

1,05

Upravená hodnota

5132

4390

4988

3498

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

5132

4390

4988

3498

5132

4390

4988

3498

číslo parcely

výměra v m2

jed.hodn.v Kč/m2

tržní hodnota

zaokrouhleno

1

2743

638

4 502

2 872 276

2

2741/2

133

4 502

598 766

3

2741/3

56

4 502

Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

4502

Rozloha pozemku

827

Celk.porovnávací metoda

3 723 154

Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo

Celkem

827

47

252 112 3 723 154

3 723 000

Porovnávací metoda – majetek jako celek Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v Kladně v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Korekce je určována na základě skutečného stavu porovnávaných nemovitostí a vzájemného vztahu k oceňované nemovitosti. Jestliţe je stav porovnávaného objektu v poměru k oceňované nemovitosti lukrativnější, potom korekce bude menší neţ 1. Pokud je stav porovnávaného objektu v poměru k oceňované nemovitosti méně lukrativní, korekce je větší neţ 1. Porovnávané objekty se nacházejí ve stejné lokalitě, tudíţ korekce nejsou výrazné. Vzhledem ke skutečnosti, ţe v bytovém domě je vyuţíváno první nadzemní podlaţí a druhé nadzemní podlaţí jako komerční prostory, byla provedena porovnávací metoda i u nebytových prostor u nemovitostí nacházejících se v porovnatelných lokalitách. Celková porovnávací hodnota nebytových prostorů je zakalkulována do trţní hodnoty nemovitosti jako celku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 20 595 000 Kč a je kalkulována následně 3190 * 4526 + 3 285 700 + 2 872 276 = 20 595 000 Kč Podrobný popis výpočtů , provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce.

48

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek

A. Identifikační údaje Poř.číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

1

2

3

4

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Kosmonautů 2117

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

2743

2765

2869

2135

Kosmonautů 2117

Vitry 1258

2841 Vrchlického 1346

Americká 1127

Dánská 2327


Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Obec

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

638

1160

1752

856

680

X

4502

4502

4502

4502

5222320

7887504

3853712

3061360

Adresa nemovitostí

Územní část Okres

B. Údaje o pozemku - zastavěná plocha v m2 Plocha pozemku Cena za 1 m2 Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

3190

8120

12264

5992

4760

X

36556240

55212528

26975984

21429520

X

30872240

46888776

23279776

19210680

X

3802

3823

3885

4036

30.1.2011

26.2.2011

3.3.2011

3.3.2011

1

1

1

1

3802

3823

3885

4036

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za jednu porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní


Ne

Korekce Upravená hodnota Využití podle úz.plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv.omezení,závazky Korekce Upravená hodnota

Ne

3802

3823

3885

4036

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

3802

3823

3885

4036

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

3802

3823

3885

4036

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

3802

3823

3885

4036

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

3802

3823

3885

4036

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

3802

3823

3885

4036

49

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technické vyb.budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funk.využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nem.

Průměrný


Kompletní


Porovnatelná

Horší

Horší

Lepší

1

1,1

1,1

0,9

3802

4205

4274

3632

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Výborný

1,1

1,1

1,1

1

4182

4626

4701

3632

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Výborná

1,1

1,1

1,1

1

4600

5089

5171

3632

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

4600

5089

5171

3632

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

1

1

1

1

4600

5089

5171

3632

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

4600

5089

5171

3632

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce

1,1

1,1

1,1

1,05

5060

5598

5688

3814

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

5060

5598

5688

3814

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

5060

5598

5688

3814

Korekce pro velikost nem.

Větší

Větší

Sorvnatelná

Menší

Korekce

0,85

0,7

1

1,1

Upravená hodnota

4301

3919

5688

4195

4301

3919

5688

4195

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Ne

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota Provnávací hodnota jedné jednotky

4526

Porovnávací hodnota celkem bez pozemku

14437940

Hodnota pozemku

2872276

Celková porov.hodnota

17310216

50

TABULKA III – NEBYTOVÉ PROSTORY Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

nebytový prostor

nebytový prostor

nebytový prostor

nebytový prostor

nebytový prostor

1

2

3

4

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

2743 Kosmonautů 2117

Vítězná 2960

Husova 1224

Pražská 2213

Unhošťská 2873


Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Obec

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

638

857

890

925

820

X

450

450

450

450

385650

400500

416250

369000

A. Identifikační údaje Poř.číslo nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo Adresa nemovitostí

Územní část Okres

Bytový dům Kosmonautů 2117

B. Údaje o pozemku - zastavěná plocha v m2 Plocha pozemku cena za 1 m2 Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnáv.jednotek Prodejní cena celkem

1276

857

890

925

820

X

385650

400500

416250

369000

Cena za jednu porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

450

450

450

450

25.1.2011

5.2.2011

14.3.2011

31.3.2011

1

1

1

1

450

450

450

450

Pronájem

Pronájem

Pronájem

Pronájem

1

1

1

1

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Věcná břemena

Ne

Korekce Upravená hodnota Využití podle úz.plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv.omezení Korekce Upravená hodnota

Ne

450

450

450

450

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

450

450

450

450

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

450

450

450

450

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

450

450

450

450

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

450

450

450

450

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

450

450

450

450

51

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Výborná

Výborná

Dobrá

Dobrá

Korekce

0,7

0,7

1

1

Upravená hodnota

315

315

450

450

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1,05

1,05

1,05

1,1

Upravená hodnota

331

331

473

473

Technický stav objektu

Technická vyb.objektu

Výborný

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

Výborná

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota Funk.využitelnost budovy

298

298

426

426

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

298

298

426

426

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nem.

Průměrný


Kompletní


1

1

1

1

298

298

426

426

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

298

298

426

426

Výborná

Průměrná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1,05

1,05

298

328

447

447 Dobrá

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Výborná

Průměrná

Výborná

Korekce

Dobrá

0,9

1,05

0,9

1

Upravená hodnota

268

344

402

447

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

268

344

402

447

Větší

Větší

Větší

Větší

Jiná technická korekce

Ne

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nem. Korekce

0,9

0,9

0,85

0,9

Upravená hodnota

241

310

342

402

241

310

342

402

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jedné jednotky

324

Porovnávací hodnota celkem bez pozemku

413424

Hodnota pozemku

2872276

Celková porov.hodnota

3285700

52

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímo kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých ubytovacích jednotek, nájemní smlouvy na pronájem nebytových prostor a příjem z prádelny. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku, indikovaná příjmovou metodou, je: 53 491 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce. Výměra stavebního pozemku

638 m2

Cena stavebního pozemku

638 * 4502 = 2 872 276 Kč

Vypočtené odpočty

4807680 * 40 % = 1 923 072 Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4 vyhl. č. 3/2008 Sb. 4807680 – 1923072 = 2 884 608 Kč

53

Druh objektu:

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

Míra kapitalizace (dle přílohy č. 16 k vyhl. č. 3/2008 Sb.) = 8,50 % Název

Obytná plocha m2

Nájemné Kč/m2

Výnos Kč

BD Kladno 2117

2586,83

1858,52

4807680

Výnosy celkem

4 807680

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – regulované nájemné

4 189 680

Příjem z pronájmu – nebytové prostory

600 000

Příjem z pronájmu prádelny

18 000

Celkem příjem

4 807 680

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

0%

Efektivní hrubý příjem

4 807 680 4 807 680

Náklady na údrţbu

75 000

Pojistné

20 000

Daň z nemovitosti

53 900

Ostatní provozní náklady

12 000

Provozní příjem

4 646 780

Rezervy na renovace

100 000

Čistý provozní příjem

4 546 780

Míra kapitalizace

8,50 %

Indikovaná hodnota

53 491 529

Zaokrouhleno

53 491 000 Kč

Výpočet indikované hodnoty

4546780 : 0,085 = 53 491 529 Kč

Zaokrouhleno

53 491 000 Kč

54

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 34 115 000 Kč Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce.

55

NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům, Kosmonautů 2117, Kladno - Kročehlavy

Číslo pozemku

2743, 2741/2, 2741/3

Nosná konstrukce

betonové prefabrikáty, standard

Skutečné stáří

46 let

Efektivní stáří

40 let

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha

638 m2

Počet podlaţí

1 podzemní, 7 nadzemních

Celková zastavěná plocha

5104 m2 (8 * 638)

Koeficient vyuţitelnosti

0,70 %

Celková podlahová plocha

3572,80 m2

Celkový obestavěný prostor

12760,00 m3

Jednotkové reprodukční náklady

2710 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

34 579 600

Fyzické opotřebení

15 %

Funkční nedostatky

0%

Ekonomické nedostatky

0%

29 392 660

Venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

1 000 000

Pozemek

3 723 000

Indikovaná hodnota

34 115 660

Zaokrouhleno

34 115 000

Základní cena m3 obestavěného prostoru dle přílohy č. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb.: 2710 Kč Výpočet

29392660 + 1000000 + 3723000 = 34 115 660

Zaokrouhleno

34 115 000 Kč

56

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 16. dubnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

20 595 916

70

14 471 141

Příjmová metoda

53 491 000

20

10 698 200

Nákladová metoda

34 115 000

10

3 411 500

Výsledná cena

28 580 841

Zaokrouhleno

28 581 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 70 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními ubytovacími jednotkami je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je, z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjem výrazným způsobem omezena jednak reţimem regulovaného nájmu u všech ubytovacích jednotek. Na základě shora uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 16. dubna 2011 reprezentována částkou =28 581 000 Kč (slovy: Dvacetosmmilionůpětsetosmdesátjednatisíckorunčeských)

57

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenána viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

58

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který Je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaná zpráva o hodnocení zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování hodnocení byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Kladně dne 16. dubna 2011

……………………………… Eva Waldek

59

2.2 Znalecký posudek pozemku Objednatel: Správa bytů s. p. o. , Praha, Česká republika

Zpráva o hodnocení Ubytovací objekt Kladno Kosmonautů 2117 272 01 Kladno

Pozemky p. č. 2743, 2741/2 a 2741/3 v katastrálním území Kladno

Datum hodnocení:

16. 4. 2011

Vypracovala:

Eva Waldek

60

Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytový dům Adresa nemovitosti: Kosmonautů 2117 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: 69 737

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 4. 2011.

Obsah zprávy o hodnocení

Pozemky c1) Pozemek st. 2743 c2) Pozemek parc.č.2741/2 c3) Pozemek parc.č. 2741/3

61

Průvodní dopis

Správa bytů s. p. o. Praha 1 Česká republika

16. dubna 2011

Oznamujeme vám, ţe jsme ukončili stanovení ceny obvyklé majetku označeného nám jako Pozemky p. č. 2743, 2741/2 a 2741/3 v katastrálním území Kladno, městská část Kročehlavy Nacházejících se na adrese Kosmonautů 2117, Kladno-Kročehlavy, Česká republika V této zprávě vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. dubnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Kladně, na listu vlastnictví 23044, pro katastrální území Kladno, městská část Kročehlavy. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24. 3. 2011 je přílohou této zprávy.

Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za

kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní

vlastnictví je v souladu s evropskými standardy pro oceňování a pravidly

Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv

62

omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou apod., byl ze zprávy o hodnocení vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky. Pozemek parcelní číslo 2743 o rozloze 638 m2 je zastavěn objektem bytového domu. Pozemek parcelní číslo 2741/2 o výměře 133 m2 je pokrytý asfaltem a tvoří funkční celek a je vyuţit jako parkovací plocha pro sluţební automobily Policie ČR a obyvatele ubytovny. Pozemek parcelní číslo 2741/3 o výměře 56 m2 má povrch z dlaţdic a slouţí jako parkovací plocha pro Správu bytů s. p. o. Praha. Všechny pozemky jsou rovinné, pozemek p. č. 2743 má obdélníkový tvar, pozemek p. č. 2741/2 a p. č. 2741/3 mají také obdélníkový tvar. Pozemky netvoří jeden funkční celek, jejich uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 827 m2. Nedostatkem jsou zapsané chybné údaje na výpisu LV na Katastrálním úřadě Kladno, a to v části B, způsob vyuţití – rodinný dům a dále v části B, druh pozemku, parcelní číslo 2741/2 o výměře 133 m2 se způsobem vyuţití zeleň a parcelní číslo 2741/3 o výměře 56 m2 se způsobem vyuţití zeleň. Vlastník nemovitosti musí zajistit změnu zápisů na výpisu LV ve

63

shora citovaných částech LV, a to na způsob vyuţití – bytový dům typ G kód CZ-CC 113012, u obou parcelních čísel pozemku – parkovací plocha.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku , které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňované pozemky jsou zaneseny v katastru nemovitostí a jejich vyuţití neodpovídá územně plánovací dokumentaci. Na výpisu listu vlastnictví z Katastrálního úřadu v Kladně je zapsáno, ţe pozemek parcelní číslo 2741/2 a 2741/3 mají způsob vyuţití zeleň. Tento záznam je chybný, oba pozemky jsou opatřeny dlaţbou a slouţí jako parkovací plocha pro automobily. Pozemky nejsou zastavěny stavbou cizího vlastníka, ani na pozemcích nevázne věcné břemeno. Pozemky neslouţí jako zdroj příjmu, pozemek parcelní číslo 2743 je zastavěná plocha o celkové výměře 638 m2 a pozemky parcelní číslo 2741/2 a 2741/3 slouţí jako parkovací plocha. Pozemky nejsou pronajaty za trţní nájemné, není splněna podmínky nejvyššího a nejlepšího vyuţití pozemků.

Ocenění Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dál.e jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda. Tuto metodu není moţné aplikovat vzhledem ke skutečnosti, ţe pozemky nejsou pronajaty za trţní nájemné. Nákladová metoda ocenění pozemků na základě vyhlášky č. 3/2008 Sb., § 27, § 28 - odst. 1, písm.g), § 29 - 32 odst. 2.

64

Porovnávací metoda - pozemky Stanovení trţní hodnoty pozemků. Při analýze pro stanovení hodnoty pozemků jako celku jsme vzali do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly v Kladně v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci a další. Korekce je úprava hodnoty oceňované nemovitosti na základě posouzení porovnávaných objektů. Korekce je určována na základě skutečného stavu porovnávaných nemovitostí a vzájemného vztahu k oceňované nemovitosti. Jestliţe je stav porovnávaného objektu v poměru k oceňované nemovitosti lukrativnější, potom korekce bude menší neţ 1. Pokud je stav porovnávaného objektu v poměru k oceňované nemovitosti méně lukrativní, korekce je větší neţ 1. Porovnávané pozemky se nacházejí ve stejné lokalitě, tudíţ korekce nejsou výrazné.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: 3 723 000 Kč a je kalkulována následně 827 * 4502 = 3 723 000 Kč Výpočty při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

65

POZEMKY Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4 stavební parcela

A. Identifikační údaje Název pozemku

Kosmonautů 2117

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

2743,2741/2,2741/3

2145

2183

2416

2518

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Katastrální území Obec Územní část Okres

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kročehlavy

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

Kladno

B. Základní údaj pro porovnání Cena za 1 m2 Rozloha pozemku v m2 Prodejní cena celkem

X

4900

4751

4318

3263

827

1160

1752

856

680

X

5 684 000

8 323 752

3 696 208

2 218 840

30.1.2011

26.2.2011

3.3.2011

3.3.2011

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní


Bez věcných

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné práv.omezení a závazky

Nejsou


1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

4900

4751

4318

3263

Porovnatelná

Horší

Horší

Lepší

1

1,1

1,1

0,9

4900

5226

4750

2937

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

4900

5226

4750

2937 Mírně svažitý

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaživost

Mírně svažitý

Mírně svažitý

Rovinný

Korekce

1,05

1,05

1

1,05

Upravená hodnota

5145

5487

4750

3084

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

Dostupnost inenýrských sítí Korekce

Rovinný

Kompletní

66

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna


Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dost.a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

5145

5487

4750

3084

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

5145

5487

4750

3084

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

5145

5487

4750

3084

Dobré

Výborné

Dobré

Průměrné

1,05

1

1,05

1,08

5402

5487

4988

3331

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

5402

5487

4988

3331

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

5402

5487

4988

3331

Menší

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Větší

Větší

Obdobná

Korekce

X

0,95

0,8

1

1,05

Upravená hodnota

5132

4390

4988

3498

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

5132

4390

4988

3498

5132

4390

4988

3498

číslo parcely

výměra v m2

jed.hodn.v Kč/m2

tržní hodnota

zaokrouhleno

1

2743

638

4 502

2 872 276

2

2741/2

133

4 502

598 766

3

2741/3

56

4 502

252 112

Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

4502

Rozloha pozemku

827

Celk.porovnávací metoda

3 723 154

Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo

Celkem

827

67

3 723 154

3 723 000

Nákladová metoda – pozemky

Pozemek st. 2743 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 638,00 500,00

pozemek st. 2743 2743 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 319 000,319 000,-

83 % 83 % + * *

Pozemek st. 2743 - zjištěná cena

264 770,583 770,1,0460 2,0800 1 270 096,71

=1270096,71 Kč

Pozemek parc.č.2741/2 - § 27 - § 32 Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 500,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 133,00 500,00

pozemek parc.č. 2741/2 2741/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem Pozemek parc.č.2741/2 - zjištěná cena

Cena [Kč] 66 500,66 500,-

83 % 83 % + * * *

55 195,121 695,0,4000 1,0460 2,0800 105 907,75

= 105 907,75 Kč

68

Pozemek parc.č. 2741/3 - § 27 - § 32 Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 500,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 56,00 500,00

pozemek parc.č. 2741/3 2741/3 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem Pozemek parc.č. 2741/3 - zjištěná cena

Cena [Kč] 28 000,28 000,-

83 % 83 % + * * *

23 240,51 240,0,4000 1,0460 2,0800 44 592,74

= 44 592,74 Kč

Indikovaná cena za pozemky parcelní číslo 2743, parcelní číslo 2741/2 a parcelní číslo 2741/3 je 1 420 596,50 Kč. Zaokrouhlená cena

1 420 000 Kč

69

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 16. dubna 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 723 000

90

3 350 700

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

1 420 000

10

142 000

Výsledná trţní hodnota

3 492 700

Zaokrouhleno

3 493 000

Oceňované pozemky patří mezi typy nemovitostí (jeden stavební pozemek, dva zeleň), které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí 90 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace na základě nákladové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá, proto jsme na ní poloţili váhu 10 %. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy, nebyla aplikována příjmová metoda. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 16. dubna 2011 reprezentována částkou: 3 493 000 Kč (slovy: Třimilionyčtyřistadevadesáttřitisíckorunčeských)

70

Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a budov jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenána viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

71

Osvědčení

Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který Je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaná zpráva o hodnocení zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování hodnocení byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Kladně dne 16. dubna 2011

……………………………… Eva Waldek

72

73

Snímek mapy parcelní číslo. 2743, 2741/2, 2741/3 , obec Kladno, katastrální území Kročehlavy

74

Rodinná ubytovna Kladno, Kosmonautů 2117 – západní, přední část budovy

Rodinná ubytovna Kladno, Kosmonautů 2117 – východní, zadní část budovy

75

Rodinná ubytovna Kladno, Kosmonautů 2117 – ubytovací jednotka

Rodinná ubytovna Kladno, Kosmonautů 2117 – sociální zařízení

76

3 Analýza bytových domů Kladno 3.1 Charakteristika Kladenska Kladenský okres se rozkládá severozápadně od hlavního města České republiky Prahy, na rozloze 715 km2 , t.j. 6,3 % rozlohy Středočeského kraje. Město Kladno zaujímá rozlohu 36,96 km2 , z toho 12,75 km2 tvoří lesy. V důsledku silně rozvinutého průmyslu bylo v minulosti území Kladenska znehodnocováno exhalacemi, průmyslovými haldami, odpadními vodami a dolováním. Kladensko leţí na rozhraní dvou morfologicky odlišných útvarů, a to na Bělohorské planině a Křivoklátské vrchovině, proto jeho terén přechází od roviny a pahorkatiny aţ po vrchovinu. Výškový rozdíl činí 300 m. Celá územní oblast okresu se nalézá vcelku v jednotném okrsku suššího a tepelného podnebí, které je charakteristické pro celou západní část Středočeského kraje. Povětrnostní poměry jsou charakterizovány prouděním západních směrů. Kladno není v záplavové zóně, tudíţ ceny nemovitostí dramaticky neklesají. Pojišťovací ústavy provádí pojišťování nemovitostí bez problémů. Na základě provedeného měření pronikání radonu z podloţí, nebyl zjištěn sebemenší únik radonu.

3.2 Historie a současnost Kladna Kolem poloviny 19. století nastal bouřlivý přechod zemědělského městečka a jeho okolí v důleţitou průmyslovou oblast Čech rozvojem těţby uhlí a hutnictví. Od počátku 50. let 19. století nastal nebývalý růst města, doprovázený přílivem pracovních sil, který v krátké době zněkolikanásobil počet obyvatel. Hybnou silou průmyslové revoluce v Kladně a jeho okolí se stal vznik a vývoj těţby černého uhlí a výroba ţeleza. Zásadním krokem k rozvoji ţelezářství a ocelářství bylo zaloţení „Poldiny huti“ v roce 1889 ředitelem Praţsko ţelezářské společnosti Karlem Wittgensteinem. V roce 1996 byl na huť Poldi prohlášen konkurz, firmu koupil zahraniční subjekt, závod přejmenoval na Hütte Poldi a z 20000 zaměstnanců pracuje v nové firmě pouze 3000 zaměstnanců. Celý areál není vyuţíván a z velké části vznikly brownfields, na jejichţ likvidaci či revitalizaci je zapotřebí vynaloţit velkou sumu peněz. Pro atraktivitu brownfieldů je významný vztah k nadřazeným komunikacím R6 a zejména R7 a blízkost mezinárodního letiště Praha – Ruzyně.

77

Stinnou stránkou této atraktivity se můţe stát vyuţití ploch pro pracoviště s malou hustotou pracovišť a vysokými nároky na dopravu (logistika, sklady). Krajina v okolí Kladna i ve městě je ovlivněna vysokou hustotou osídlení a zejména pak bývalou, místy i současnou, průmyslovou výrobou. Ve srovnání s celkovou situací ve Středočeském kraji je v Kladně velmi vysoká koncentrace oxidu siřičitého a oxidů dusíku. Část biocenter a biokoridorů je nefunkční, není vytvořena kvalitní, ţivotaschopná síť těchto stabilizačních prvků. Od 90 let 19. století začalo Kladno nabývat moderního rázu výstavbou infrastruktury i řadou výstavních veřejných budov, rekonstrukcí domů, budov, bytů. Centrum výrazně ovlivňuje image celého města. Fyzická revitalizace významných historických objektů a prostorů se pozitivně promítne do ekonomiky města. Kladno nevyuţije svůj rozvojový potenciál bez fyzické revitalizace a funkční rekonverze nevyuţívaných nebo neadekvátně vyuţívaných ploch. Ve zprávě Magistrátu města Kladna se uvádí „Naplnění vize, resp. hierarchie cílů bude dosaženo realizací vzájemně provázaného souboru aktivit, které mají vhodné obsahové zaměření a jejich provázanost přináší žádoucí synergii. Pro rozvoj města a naplnění vize a globálního cíle je klíčovým předpokladem výrazná pozitivní změna ve fyzickém vzhledu vymezené zóny IPMR. Toho bude dosaženo revitalizací jak veřejných prostranství s koncentrací obslužných funkcí, tak zanedbaných území s nevyužitým rozvojovým potenciálem a s tím související zlepšení stavu jednotlivých složek životního prostředí ve městě. Dalším předpokladem je výrazné zkvalitnění nabídky veřejných služeb. Mezi ně se řadí zdravotnictví, vzdělávání, sociální péče, kultura, sport, ale i veřejná doprava. Potřebné kvalitativní změny bude dosaženo revitalizací a modernizací infrastruktury (budov, areálů, zastávek). 26

3.3 Analýza trhu bytových domů Kladno Na sloţení bytového fondu Statutárního města Kladna se převáţnou měrou podílí bytové domy. Většina těchto objektů představuje typickou socialistickou výstavbu panelových domů. V lokalitě Kladno a Slaný vlastnila společnost OKD a.s. v roce 2004 celkem 1200 bytů prostřednictvím dceřiné společnosti Sluţby dolů a.s. V těchto bytech bydlí z velké části původní nájemníci, bývalí horníci, penzisti. V současné době jsou byty postupně převáděny do vlastnictví, byt 2+1 s přísl. za cenu 1150000,00 Kč. Od roku 1990 prochází bytové domy v Kladně rekonstrukcemi, revitalizacemi a také dochází k obnově prostranství a okolí domů.

26

Magistrát města Kladna, zpráva odboru územního plánování

78

Město Kladno odstartovalo rozsáhlou akci na revitalizaci největšího a nejstaršího sídliště v Kladně, Kročehlavech. Bytové domy v Kročehlavech se začaly rekonstruovat jak z fondů Evropské unie, tak z fondů vytvořených městem. Důleţitá je i péče o byty ve vlastnictví města, kde se ročně opravuje přibliţně 160 bytů. V posledních letech rovněţ začaly vznikat bytové domy pro seniory. V měsíci březnu letošního roku byly uvedeny do provozu dva nové bytové domy v Kladně-Vrapicích určené seniorům. Dům disponuje 30 bytovými jednotkami se zvýhodněným nájemným 29,00 Kč/m2. V kaţdém domě je zřízen bezbariérový byt. V případě, ţe nebudou tyto byty obsazeny seniory, nabídne město Kladno tyto bytové jednotky mladým rodinám jako startovací byty. V městské části Rozdělov bylo v letech 1954 aţ 1957 postaveno šest věţáků podle projektu architektů Josefa Havlíčka, Karla Filsaka a Karla Bubeníčka. Třináctipatrové věţové domy mají půdorys písmene T, bohatě členěné fasády z barevných keramických materiálů a po obou stranách kaţdého vchodu keramická domovní znamení zobrazující různá zvířata. Autory této výzdoby jsou Marta Jirásková, Hana Wichterlová, Břetislav Benda. Věţové domy jsou památkově chráněné. Není moţný prodej těchto domů. V současné době nastal problém s výměnou starých, netěsnících a jiţ nefunkčních oken za nová. Památkáři nedali souhlas k výměně za nová plastová okna, je moţné uvaţovat o výměně za euro okna. Koncem minulého roku dokončila developerská společnost výstavbu čtrnácti bytových domů na sídliště s názvem Garden Park. Bytové domy jsou umístěné v okrajové lokalitě Kladna, s vlastním parkovacím stáním, v každém bytě je k dispozici terasa, domy se nacházejí v blízkosti lesa, výborná dopravní dostupnost a vynikající občanská vybavenost. Cena bytu o velikosti 3+kk s přísl. je stanovena na částku 3000000,00 Kč.27

3.4 Sociálně ekonomická analýza Z hlediska polohy vůči rozvojovým centrům je Kladno lokalizováno ve velmi exponovaném území v okolí hlavního města Prahy, navíc v blízkosti mezinárodního letiště Praha – Ruzyně. Tato skutečnost výrazně ovlivňuje sociální a ekonomický rozvoj města.

27

http:/www.gardenparkkladno.cz

79

Silné stránky

Slabé stránky

- atraktivní poloha v centru Čech

- úbytek počtu obyvatel migrací

v blízkosti hl. m. Prahy - relativně vysoký podíl obyvatel v produktivním věku - zlepšující se vzdělanostní struktura obyvatel

- rychlý nárůst intenzity silniční dopravy - velmi rychlé stárnutí obyvatel, velmi nízký podíl mladších věkových skupin obyvatel - nízká vzdělanostní úroveň obyvatel (kromě centrální části)

- rychlý rozvoj podnikání

- přítomnost tří vysokých škol

- nízký význam ţelezniční dopravy

- výrazné deficity v moţnostech parkování

- rozsáhlý systém MHD, dobrá

- nevyhovující stav řady objektů určených pro

obsluţnost veřejnou dopravou - vysoká míra napojení obyvatel na inţenýrské sítě

kulturu a sportovní aktivity - deficit v nabídce některých sluţeb sociální péče a prevence

Ze shora uvedeného vyplývá, ţe pozitiva i negativa jsou téměř v rovnováze. Slabé stránky řeší Magistrát města Kladna postupnou revitalizací sídlišť, která zahrnuje navýšení parkovacích míst. Také vkládá finanční prostředky na rekonstrukce a opravy objektů určených pro kulturu. Po dokončení výstavby rychlodráhy z Prahy do Kladna je předpoklad, ţe značným způsobem vzroste zájem obyvatel o ţelezniční dopravu. Vzdělanostní úroveň obyvatel je nízká nejenom v Kladně, ale také celorepublikově. Řešení nárůstu silniční dopravy v centru města můţe spočívat pouze ve sníţení zatíţení individuální automobilové dopravy (osobní automobily a zejména těţká nákladní doprava) ve prospěch městské hromadné dopravy. Příležitosti

Hrozby

- rozvoj výzkumných, vzdělávacích a

- stárnutí obyvatel způsobené přesunem velkého

dalších perspektivních aktivit - modernizace ţeleznice Praha-Kladno

počtu obyvatel středního věku do důchodového - pokračující růst zátěţe automobilovou dopravou bez adekvátních dopravních řešení

80

- revitalizace brownfields a jejich následné - dlouhodobé ekologické a sociální problémy vyuţití pro občanskou vybavenost, případně podnikán - posilování pozice města jako neformální metropole SČ kraje

vázané na neřešené brownfields - růst sociálně ekonomických rozdílů mezi jednotlivými částmi města (prestiţní a nové lokality vs. sídliště a staré průmyslové zóny)

3.5 Analýza bytů a rodinných domů Jedním z nejsledovanějších faktorů vývoje realitního trhu v Kladně jsou byty. Kladno patří mezi obce s největším počtem bytů dokončených v letech 1997 – 2009, a to celkem 861 bytů. Při regionálním porovnání se dokončilo ve Středočeském kraji 7421 bytů. Mezi nejoblíbenější destinace ke koupi bytu ve Středočeském kraji patří Kladno a Beroun. Hodnota bytů v Kladně vzrostla, kdy při koupi bytu o výměře 68 m2 zaplatil kupující průměrně 1600000 Kč v roce 2009 a v roce 2010 za stejný byt o 350000 Kč víc.

Celkový počet

privatizovaných bytů v roce 2009 v bytových domech je 2403. Před několika lety začala éra stěhování. Pohyb ve stěhování se projevuje hlavně v malých vesnicích a satelitních městečkách. Trend hledání levného bydlení za Prahou však pokračuje, nicméně jiţ to není za levné peníze, ale hlavním důvodem je klidné bydlení. V blízkosti Kladna vzniká satelitní městečko v Buštěhradu. Jedná se o velice zajímavou lokalitu k výstavbě rodinného domu vzhledem k blízkosti hlavního města Prahy a mezinárodního letiště Praha – Ruzyně. Cena rodinného domu se pohybuje v rozpětí 3 – 6 mil. Kč. Tabulka č. 18 - Pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy podle druhu objektu Druh objektu 2006/Kč 2007/Kč 2008/Kč 2009/Kč Bytové domy 29845 25217 31974 27341 Rodinné domy 20184 22340 23644 22128 Zdroj: Stavební bytový fond s.r.o., Kladno 2010

81

2010/Kč 28545 24723

Tabulka č. 19 - Domovní a bytový fond Rok

2000 2010 2000/2010

Počet domů celkem

Počet neobydl.domů

7917 7798 -119

776 607 -169

Podíl neobydl.domů

9,80% 7,80% -2%

Zdroj: Stavební bytový fond s.r.o., Kladno 2010

Rok

Počet bytů celkem

2000 2010 2000/2010

28597 30159 1562

Počet neobydl.bytů

1170 1245 -75

Podíl neobydl.bytů

4,10% 4,10% O%

Zdroj: Stavební bytový fond s.r.o., Kladno 2010

Obrázek č. 4 - Mapa průměrné velikosti bytů

Zdroj: Stavební bytový fond s.r.o. Kladno 2010

Mezi části s převahou bytových domů dominují jednak centrální části Kladna se staršími, niţšími bytovými domy a jednak sídliště s novějšími, především panelovými domy. Mezi části s převahou rodinných domů patří nejstarší části jednotlivých sídel, která se postupně připojila ke Kladnu. V těchto částech se průměrná velikost bytu pohybuje mezi 80 a 95 m2 , naopak na sídlištích dosahuje průměrná velikost bytu jen cca 30 – 60 m2. 82

3.6 Analýza nájmů Podle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného končí regulace nájemného ve většině měst v České republice 31. 12. 2010. Od roku 2011 jej nahradí tzv. „nájemné smluvní“. Ve většině krajských měst a ve městech s více jak 10000 obyvateli ve Středočeském kraji budou regulované nájmy uvolněny aţ od roku 2013. Výše smluvního nájemného se tak bude odvíjet od vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Smluvní nájem bude řešen formou dodatku k platné nájemní smlouvě. Smluvní nájemné v Kladně v bytech pronajatých obálkovou metodou činí průměrně 88,50 Kč/1 m2. Trţní nájemné se pohybuje nad 150,00 Kč/1 m2. Výjimku tvoří domy s pečovatelskou sluţbou, kde nájemné činí 24,00 Kč/1 m2. Nájmy bytů v domech neziskových bytových společností a v druţstvech jsou niţší neţ v domech soukromých pronajímatelů, jsou však vyšší neţ v domech ve vlastnictví obcí. Tabulka č. 20 - Základní ceny a cílové nájemné v Kč/1m2 pro období 2010 – 2012 Počet obyvatel Základní cena Cílová cena měsíčního Cílová cena měsíčního bytu v Kč/1m2 nájemného v Kč/1m2 nájemného v Kč/1m2 byty se sníženou kvalitou 50000 a více 22025 91,77 82,59 10000 - 49900 16418 68,41 61,57 2000 - 9999 15280 63,67 57,3 do 1999 8098 33,74 30,37 Zdroj: Stavební bytový fond s.r.o. Kladno, 2010, sreality Kladno 2010

Při návrhu smluvního nájemného se bude vycházet ze stejných principů, které se pouţívají pro stanovení nájemného trţního, tj. velikost bytové jednotky, technický stav, atraktivita lokality, přičemţ bude platit, ţe výše nájemného na 1 m2 s velikostí bytu klesá. Při návrhu smluvního nájemného se bude vycházet z cenových map. Tabulka č. 21 - Demografická struktura Kladna Rok podíl na celkovém počtu obyvatel (%) 0-14 let 15-64 let 65+let 2005 20,6 69,3 10,1 2006 18,7 71,5 10,6 2007 17,6 71,7 10,7 2008 17,5 71,7 10,8 2009 17,3 71,9 10,8 2010 17,2 71,9 10,9 Zdroj: Magistrát města Kladna 2010

Věková struktura obyvatel Kladna prochází od roku 2005 výraznou proměnou. Proces stárnutí obyvatel je v Kladně nadprůměrně rychlý, coţ je dáno vysokým podílem mladého 83

obyvatelstva na přelomu 80. a 90. let minulého století. Lze tedy konstatovat, ţe obyvatelstvo je přesto stále relativně mladé, avšak s tendencí k pokračujícímu rychlému stárnutí. To je dáno tím, ţe zde ţije relativně málo mladých i starých obyvatel, ale velmi mnoho obyvatel ve věku 15 – 64 let, kteří se budou postupně dostávat do důchodového věku. Na poklesu počtu obyvatel se podílí také migrační úbytek, který dosahoval aţ několika stovek obyvatel ročně, zatímco přirozený přírůstek je malý. Na nárůstu obyvatel přirozenou cestou se podílí pozvolný vyšší počet narozených.

3.7 Analýza pozemků Ideální stavební pozemek je takový, který je velký, orientovaný na jih, vybavený kompletními inţenýrskými sítěmi včetně vlastní příjezdové cesty, s pevným podloţím, na kterým je moţné bez problémů stavět. Aby byl pozemek blízko lesa a zároveň školy, obchodu, lékaře. Při koupi stavebního pozemku je nutné ověřit územní plánování, aby město nepočítalo s rozšířením zástavby průmyslové zóny, aby nebyl ohroţen výhled z domu a příjemné prostředí výstavbou dálnice. Pro krajinu v okolí Kladna je typický vysoký podíl zastavěných ploch, coţ souvisí se zmíněnou vysokou hustotou osídlení. Podíl zalesněných území dosahuje celostátního průměru, coţ je pro hustě zastavěnou a hospodářsky intenzivně vyuţívanou krajinu poměrně příznivá hodnota. Tabulka č. 22 - Vývoj využití půdy v Kladně Druh pozemku

2000(ha)

Podíl na celk.rozloze

2005(ha)


2010(ha)


852,1

23,10%

841,4

22,80%

819,8

22,20%

orná 551,2 zahrady 205,3 ovocné sady 60,4 trvalé travní porosty 35,2 Lesní pozemky 1259,3 Vodní plochy 12,6 Zastavěné plochy a nádvoří 538,7 Ostatní plochy 1033,8 Celková výměra pozemku 3696,4

14,90% 5,60% 1,60% 1,00% 34,10% 0,30% 14,60% 28,00% 100%

515,3 205,2 58,6 35,3 1271,3 12,3 484,6 1087,1 3696,7

14,80% 5,60% 1,60% 0,90% 34,40% 0,30% 13,10% 29,40% 100%

528,5 207,2 53,8 30,2 1275,4 12,5 461,4 1127,6 3696,6

14,30% 5,60% 1,50% 0,80% 34,50% 0,30% 12,50% 30,50% 100%

Zemědělská půda z toho:


84

Trţní cena stavebních pozemků na Kladensku u lesa, v klidném prostředí, s rovinatým terénem, vzdálenost 15 km od Prahy, rychlostní komunikace R6, v okolí mnoho turistických tras a cyklistických stezek, o rozloze 840 m2 do 1070 m2 , je 2100 Kč/m2. V roce 2005 byla cena u stejného typu pozemku o 600,00 Kč niţší.

3.8 Celkový výhled V Kladně docházelo od roku 2008 ve vývoji realitního trhu k postupnému poklesu cen bytů. Od tohoto roku vzrostl zájem o starší byty, do kterých se stěhují dvě třetiny zájemců. Rozhodující objem transakcí na trhu s byty se tak bude dále týkat hlavně starších nemovitostí. Variantu bydlení v rodinném domě volí 18 % zájemců a o bydlení v bytech má zájem 27 % zájemců. V Kladně se budou stále stavět nové domy a nové developerské projekty, zároveň bude existovat stará zástavba. S přihlédnutím ke stárnutí populace nelze očekávat výrazný růst počtu obyvatel, coţ znamená, ţe nemovitostí bude hodně a kupců málo – nabídka převýší poptávku. Město Kladno se stává atraktivní lokalitou a lze předpokládat, ţe vzroste zájem kupců o nemovitosti z měst Středočeského kraje, ale i hl. ml Prahy. Jedinečnost lokality je dána blízkostí a snadnou dostupností hl. m. Prahy, rozlohou lesních porostů (12,75 km2), po ukončení provozu gigantu Poldi Kladno čistějším ovzduším, výbornou občanskou vybaveností, sportovním vyţitím. V centru města je umístěna Středočeská vědecká knihovna, Středočeské divadlo, kulturní dům. Ceny nemovitostí budou pozitivně ovlivněny jednou z nejrozsáhlejších připravovaných dopravních staveb, kterou je výstavba ţelezniční trati Praha – Kladno s připojením na letiště Ruzyně. Modernizace trati výrazně ulehčí obyvatelům Kladna a okolí kaţdodenní dojíţdění za prací, pozvedne úroveň dopravy mezi centrem hlavního města a ruzyňským letiště a umoţní klidnější bydlení, zvýší atraktivitu zastávek. Pokud se naplní tato prognóza, dá se očekávat růst průměrných cen nemovitostí v Kladně. V opačném případě budou ceny spíše stagnovat či úměrně růst s inflací nebo růstem mezd. Za tímto účelem je důleţité zvolit strategii zohlednění poţadavků budoucích kupců, tudíţ s výhledem za 10, 20, 30 let. Stále více budou vyhledávány energeticky úsporné nemovitosti. Stará zástavba včetně rodinných domů nevyhoví poţadavkům příštích generací a můţe se z ní stát levné bydlení „z nouze“.

85

Blízkost rychlostních silnic R6 a R7 plní významnou roli jak v rozšiřování průmyslových zón na okrajových částech města, tak i v pronájmu volných skladových prostor. Naproti tomu neprosperuje obchod s administrativními budovami. V areálu bývalých hutí Poldi má v úmyslu město Kladno zřídit do roku 2020 obytnou zónu. Nejdříve bude nutné provést sanaci kontaminovaného území. Nejvíc nákladné bude odstranění zátěţí pod povrchem, které se odhaduje na 1,1 miliardy Kč.

3.9 Reflexe Práce na tomto tématu mě velmi zaujala, s nadšením jsem zpracovávala informace, podklady, rozšířila jsem své vědomosti a objevila skryté rezervy. Během práce na tomto tématu jsem se naučila pracovat s informacemi různého typu. Podařilo se mi posílit svou cílevědomost a houţevnatost, jelikoţ při získávání informací jsem překonávala překáţky, se kterými jsem se dosud nesetkala. V průběhu této anabáze bylo nutné prostudovat materiály, které zdánlivě s touto prací nesouvisely, např. komunikativní psychologie, autogenní trénink i uvolňovací prvky jógy, ačkoliv mi byla tato oblast, způsobu zvládání stresů, cizí. Nezbytnou součástí byla i fyzická aktivita doposud opomíjena. Orientace ve studijních materiálech a manipulace s nimi byla velmi obohacující. Osvojila jsem si naprosto odlišné návyky, a to na aktuální problém nahlíţet z více úhlů a čerpat z několika zdrojů a poté si vytvořit svůj vlastní náhled, který prezentuji ve své studii. Proto je moje bakalářská práce originální. Jedná se o autentický náhled do způsobu mého myšlení a manaţerských schopností. Zajímavé postřehy jsem citovala z pečlivě vybraných zdrojů. Bakalářská práce není přínosem pouze pro mě, ale i pro Správu bytů s. p. o. Praha. Zaslouţila jsem se o pořízení veškeré technické i personální dokumentace rodinné ubytovny Kladno. Odhalila jsem nedostatky, přičemţ za nejzávaţnější povaţuji to, ţe bytový dům nemá vystavený průkaz energetické náročnosti. Nabyté znalosti a zkušenosti budu vyuţívat a rozvíjet při práci správy ubytovacího objektu a jsou i jedinečným odrazovým můstkem pro práci facility managera. Je skvělé, ţe počáteční pochyby o sobě samé, jsem rozptýlila netušenou pílí, houţevnatostí a smyslem pro detail. Bakalářskou práci na téma Správa ubytovacího objektu povaţuji za předstupeň k dalšímu pokračování, rozpracování a měla by slouţit jako základní fragment k facility a property managementu.

86

Závěr Hlavním cílem bakalářské práce bylo popsat a analyzovat problematiku ubytovacího objektu. Prostřednictvím informací z odborné literatury,

pilnou přípravou, zodpovědným

přístupem, pomocí vypracovaných seminárních prací z druhého ročníku studia na vysoké škole a praktickými zkušenostmi jsem vytvořila studii, která zaslouţí další pozornost, rozpracování a pokračování. Velkým rádcem a pomocníkem byl můj vedoucí BP Ing. Pavel Ficek. K takto stanovenému cíli jsem přistoupila ze dvou hledisek, a to facility managementu a property managementu. V teoretické části bakalářské práce rozebírám a popisuji funkci ubytovacího objektu, základní přehled správy ubytovny a činnost správce budovy, rizika, nevýhody a výhody outsourcingu. Důleţitou oblastí ţivota na rodinné ubytovně je také prostředí v okolí domu, občanská vybavenost a celkový stav města Kladna. V této části popisuji ţivotní prostředí, demografickou strukturu Kladna a městské části Kročehlavy, dostupnost maloobchodních zařízení, zdravotní péče. Snaţila jsem se popsat výhody a nevýhody bydlení na rodinné ubytovně. Zmínila jsem se o míře nezaměstnanosti v Kladně a jak se řeší. Další zajímavou oblastí je i doprava jak městské hromadné dopravy, tak i cestování za prací do hlavního města Prahy a její dostupnost pro obyvatele rodinné ubytovny. Součástí teoretické části je také zmínka o nejdůleţitějších odvětvích, které podléhají správě ubytovacího objektu. Vlastní popis technické správy objektu a analytické zpracování tabulek uvádí celkový počet a vzdělanost obyvatel ubytovny, obytnou plochu. V části provozní údrţby objektu a TZB uvádím spotřebu energií za rok 2009 a 2010, roční spotřebu energie na výrobu teplé uţitkové vody, roční spotřebu GJ na výrobu tepla. V roce 2007 došlo k rekonstrukci ubytovacího objektu a efektivnost zateplení budovy demonstruji v tabulce zároveň s roční úsporou za elektrickou energii. Nedílnou součástí je zajištění bezpečnosti a ochrany objektu, která je prováděna nepřetrţitou ostrahou v budově a také Policií České republiky v pronajatých prostorách v prvním a druhém NP budovy.

87

Přehled o hospodaření rodinné ubytovny Kladno uvádí hlavní příjem společnosti, kterým je poplatek za ubytování a nájem za prostory, kde sídlí PČR. Tyto údaje jsou uvedeny v tabulkách cenová kalkulace za rok 2009 a 2010. V části o odpisech hmotného majetku popisuji podstatu nové odpisové metody, kdy hmotný majetek můţe být rozdělen na části – komponenty, které mají různou dobu ţivotnosti. Na opravu hmotného majetku je tvořena rezerva . Během vypracovávání bakalářské práce jsem zjistila nedostatky a vady a navrhuji jejich odstranění a návrhy na opatření. Podařilo se mi pojmenovat a vyhledat rizika a negativní jevy, kterým je nutné věnovat zvýšenou pozornost. V praktické části bakalářské práce podávám zprávu o hodnocení ubytovacího objektu typu G kód CZ-CC113012 – budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. Druhou zprávu o hodnocení tvoří tři pozemky. Poslední kapitolu tvoří analýza bytových domů Kladno, kde charakterizuji Kladensko, jeho historii a současnost Kladna. Pokračuji analýzou trhu bytových domů v Kladně, sociálně ekonomickou analýzou, analýza bytů a rodinných domů. Okrajově se zmiňuji o analýze nájmů a pozemků. Stěţejní je podkapitola celkový výhled, ve kterém rekapituluji vývoj realitního trhu od roku 2008 aţ do současnosti. Součástí analýzy je i reflexe, ve které popisuji překáţky, práci s informacemi, co se mi podařilo, co jsem se dozvěděla o sobě a svých schopnostech a zda můţu nabyté zkušenosti vyuţít k další práci. V bakalářské práci jsem se snaţila o ucelenou strukturu jednotlivých kapitol, srozumitelné, jasné a konkrétní údaje, které vycházejí jak z teorie, tak především z praktických zkušeností. Práce obsahuje dostatek tabulek a grafické znázornění k názornější prezentaci. Můj záměr byl, aby se bakalářská práce stala zajímavou, názornou, objektivní a originální. Podařilo se mi vytvořit studii, která si zaslouţí hlubší pozornost a rozšíření.

88

Zdroje Seznam použité literatury Stavební zákon č. 183/2006 Sb. Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů – pracovní úplné znění č. 151/1997 Sb. Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. Zákon o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů č. 593/1992 Sb. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort Ph.D., Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007 Outsourcing a offshoring podnikatelských činností, Jiří Dvořáček,Ladislav Tyl, nakladatelství C. H. Beck v Praze roku 2010 Outsourcing ve firmě, Petra Rydvalová, Jiří Rydal, Computer Press, a. s. 2007 Finanční řízení a rozhodování podniku, Dana Dluhošová, nakladatelství Ekopress, s. r. o.2008 Facility management a public private partnership, Vlastimil K. Vyskočil, CSc. a kol., Professional Publishing, 2007 Odborný časopis Finanční management 04 z 26. 2. 2010 Odborný časopis Stavební obzor 7/2009

Internetové zdroje http:/www.modernirizeni.cz http:/www.mestokladno.cz http:/www.sbf.cz http:/www.sreality.cz http:/www.uradpracekladno.upcr.eu http:/www.teplarnakladno.cz http:/www.gardenparkkladno.cz

Vlastní práce Seminární práce na téma Systém sídla města Kladna, Eva Waldek, 2008 Seminární práce na téma Rekonstrukce panelových domů a stávajících objektů z hlediska nízkoenergetického standardu, Eva Waldek 2009 Technická administrativa rodinné ubytovny Kladno, Eva Waldek, 2009 Personální administrativa rodinné ubytovny Kladno, Eva Waldek, 2009

89

Seznam příloh Příloha 1

Pasport budovy

Příloha 2

Montáţní list

Příloha 3

Záznam o události

Příloha 4

Poţární poplachové směrnice

Příloha 5

Evakuační plán

Příloha 6

Poţární řád

Příloha 7

Ţádost o poskytnutí ubytování v rodinné ubytovně Kladno

Příloha 8

Smlouva o ubytování v rodinné ubytovně Kladno

Příloha 9

Evidenční list – přidělení ubytovací jednotky

Příloha 10

Ubytovací řád

Příloha 11

Ţádost o vydání souhlasu

Příloha 12

Předávací protokol – ukončení ubytování

Příloha 13

Inventární soupis majetku rodinné ubytovny Kladno

Příloha 14

Seznam evidovaného materiálu navrţeného na vyřazení

Příloha 15

Anketa spokojenosti

Příloha 16

Výkaz zisku a ztráty

Příloha 17

Komponentní odpisování

Příloha 18

Seznam pouţitých zkratek

90

Příloha 1 Pasport budovy Pasport budovy: 1. Všeobecné údaje o objektu Lokalita budovy:

Kladno – Kročehlavy, Kosmonautů 2117

Typ budovy:

G kód CZ-CC 113012, budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců

Vlastník:

Správa bytů s. p. o., Praha 1

Rok výstavby:

1965

Rok rekonstrukce:

2007

Ve vlastnictví:

ano

Katastrální území:

Kladno

List vlastnictví:

číslo 23044

Zastavěná plocha:

parcela číslo 2743

Ostatní plocha:

parcela číslo 2741/2 o výměře 133 m2 - zeleň

Ostatní plocha:

parcela číslo 2741/3 o výměře 56 m2 - zeleň

územní část: Kročehlavy o výměře 638 m2 – rodinný dům

Břemena , omezení: nejsou Pojištění nemovitosti: 20000,00 Kč Daň z nemovitosti:

53900,00 Kč

Nedostatky:

chybný zápis na LV v oddíle B způsob vyuţití RD, opravit na BD chybný zápis na LV v oddíle B pozemky zeleň, opravit na parkovací plochu

Průkaz energetické náročnosti budovy:

NE

2. Všeobecný popis objektu Volně stojící samostatný bytový dům

ano

Hrubý obestavěný prostor 1.aţ 7. NP (638 m2 x 19,60 m výška budovy) 12504,80 m3 Hrubý obestavěný prostor 1. PP (638 x 1,70 výška)

1084,60 m3

Uţitková plocha celkem:

3022,31 m2

Z toho:

2586,83 m2

obytná plocha

435,48 m2

společné prostory Počet úplných nadzemních podlaţí:

7

Počet úplných podzemních podlaţí:

1

91

Počet ubytovacích jednotek:

67

Z toho:

1+kk

46

2+kk

16

3+kk

4

4+kk

1

Sklep k dispozici (technický suterén):

ano

Stání pro auta:

ano

Hlavní uzávěry vody:

ve sklepě

Hlavní vypínač elektrické energie:

rozvodna u recepce

3. Stavební konstrukce Základové konstrukce:

základy plošné, základová deska,

Geologický průzkum budovy:

ne

Statický výpočet základů:

ne

Podloţí základů:

soudrţná zemina

Svislé nosné podzemní konstrukce: prefabrikované betonové sloupy, tyčové Svislé nosné nadzemní konstrukce: stěny nosné, betonové prefabrikáty Svislé dělící konstrukce:

oddělují jednotlivé dispoziční a provozní části budovy

Akustická konstrukce:

ne

Poţární konstrukce:

ne

Ztuţení stavby:

ano

Vodorovná konstrukce, stropy:

panelové dílce

Schody:

vnitřní, hlavní, smíšené s podestou, pravotočivé, dvojramenné

Zábradlí:

vnitřní, ţelezné, výplň ţelezné tyče, madlo dřevěné

Střecha:

nosná střešní konstrukce, plochý jednoplášťový střešní plášť,

Okna:

plastová, výklopná

Dveře:

vchodové – plastové vnitřní – dřevotřískové

Protipoţární dveře oddělující schodiště od chodeb: ne Zárubně:

ţelezné

Bezbarierová opatření:

ne

Průměrná roční spotřeba tepla:

2011,106 GJ 92

Průměrná roční spotřeba TUV:

509,615 GJ

Průměrná roční spotřeba SV:

3010,00 m3

Průměrná roční spotřeba elektřiny: 47632,50 kWh (včetně provozu výtahu) Ochrana proti vnějšímu hluku:

zvýšená (plastová okna)

Zateplení budovy:

kontaktní

plášť,

desky

z

pěnového

polystyrénu

připevněny kotevními hmoţdinkami a přilepením, finální povrch tvoří vnější omítka tenkovrstvá (tloušťka 5mm) Výška nadzemního podlaţí

2,80 m x 7 NP = 19,60 m

4. Technické zařízení budovy Elektroinstalace:

ano

Informační zdroje:

internet

Příprava TUV:

dálková

Vytápění:

dálkové

Systém vytápění:

teplovodní

Otopná tělesa:

radiátory

Prvky otopných zdrojů:

litinové

Energie k vytápění:

elektřina

Vnitřní kanalizační systém:

jednotná vnitřní kanalizace (splaškové i sráţkové vody)

Zařizovací předměty:

umyvadla, sprchové kouty, klozety, dřezy

Střešní, dvorní vpusti:

koupelny, prádelna, plochá střecha

Zápachové uzávěrky:

opatřeny všechny zařizovací předměty a vpusti

Revizní šachty a čistící šachty:

ano

Čistící tvarovky:

ano

Potrubí vnitřní kanalizace:

odpadní, svodné

Systém odvodnění z objektu:

stoková síť jednotné soustavy

Vnější kanalizační systém:

veřejná kanalizace, kanalizační přípojka

Provozovatel:

Středočeské vodovody a kanalizace, a.s. Kladno

Odvodnění střechy:

vnitřní kanalizací

Sněhové zábrany:

ne

Větrání budovy:

přirozené – provětrávání

Výtah

ano (zbudování nového výtahu v 06/2010)

Vodovodní přípojka:

připojení na veřejný vodovod 93

Vodoměry v UJ:

ne

Plynovodní přípojka:

ne

Klempířské prvky:

střešní, oplechování parapetů, lodţií

Osvětlení:

sdruţené (úsporná osvětlovací tělesa)

Zvuková izolace:

ne (kročejová neprůzvučnost a hluk z CZP), eliminovat pouţitím obkladu pohlcujícího zvuk na stropech

5. Materiály a výrobky konstrukcí a zařizovacích předmětů Základy

betonové, deskové

Konstrukce nosné a vodorovné:

prefabrikáty z betonu a ţelezobetonu

Zařizovací předměty:

zdravotně technické armatury z nerezu, keramika, plast

Elektrické rozvody Otvorové výplně:

okna – plast, sklo vchodové dveře – plast, sklo vnitřní dveře – dřevotříska, sklo

Podhledy v chodbách:

sádrokarton - kazetové

Podlahová krytina:

PVC, dlaţba

Povrchové úpravy:

keramické obkladačky (křemen, ţivec, hlína, vápenec), malby

Klempířské prvky:

pozinkovaný plech (střecha, lodţie, okna)

Schody:

betonové stupně

Spojovací prvky:

pájení – slitiny kovů, pájecí roztok

Střecha:

ţelezobeton, asfaltové pásy

Vnitřní kanalizace:

plast

Vlastnosti stavebních materiálů: mechanické (deformace), chemické (agresivní vody, korozivní působení stavebních hmot), působení vzduchu:

odpovídající stáří 46 let

6. Zajištění bezpečnosti objektu Fyzická:

ostraha, přítomnost PČR v budově

Technická:

zbudovat vnitřní a venkovní kamerový systém, instalovat elektronický protipoţární systém

BOZP

kniha úrazů, lékárnička 94

7. Roční revize objektu Elektroinstalace

listopad

Elektrické spotřebiče

červenec

Hromosvod

červen

Hasící přístroje, hydranty

červen

Výtah

červen

Stavební konstrukce

duben

TZB

srpen

8. Měsíční revize Výtah:

ano

Hasící přístroje, hydranty:

ano

9. Záruční lhůty UJ ve třetím a čtvrtém NP

do 30. 9. 2010

Zateplení, omítka, lodţie

do 30. 9. 2010

Pračky, sušička

do 31. 10. 2013

10. Prohlídky a péče Podstatné konstrukční prvky

měsíčně

ročně za 3 roky

Odvodnění

*

TZB

*

Vodovod,uzavírací ventily,vodní filtry

*

Vytápění

*

Stavební konstrukce

*

Střecha

*

Hydranty, hasící přístroje

*

Nátěry

*

Plastová okna

*

Podlahové krytiny

*

Kování, zámky

*

Fasáda, omítka Chodníky

za 5 let

* *

95

11. Náklady na užívání viz. Výkaz zisku a ztráty 12. Kontakty Vedení SB Praha

722113355

Severočeské vodovody a kanalizace

312558619

Teplárna , s.r.o. Kladno

312687191

Rozvodné závody, a.s. Kladno

312258456

Výtahy Pobříslo s.r.o. Praha

602015901

Hlášení havárií – dispečink

602897356

Bezpečnostní agentura

722753951

Úklidový servis

604456521

Úřad práce Kladno

312264738

Magistrát města Kladna

312288111

Katastrální úřad Kladno

312335111

Kladno duben 2011 Zpracovala: Eva Waldek

96

e-mail: [email protected]

Příloha 2 Montážní list Závadu hlásil(a)

……………………………. telefonní číslo …………………

Dne

…………………………….

Závada v objektu

……………………………………………………………….

Práce zahájena dne

…………………………… v ………………………… hodin

Popis provedených prací: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………

Práce ukončena dne …………………………….v ……………………….. hodin Odpracováno hodin …………………………… Je nutné další řešení ANO

NE

Práci převzal(a)

Práci předal:

…………………………..

……………………………

97

Příloha 3 Záznam o události Jméno a příjmení pracovníka ostrahy ………………………………………………………. Událost nahlásil …………………………………………………………………………….. Dne ………………………… v ……………… hod. Číslo ubytovací jednotky

……………………....

Nutná přítomnost PČR

ANO

NE

Popis události:

…………………………….

………………………………

uţivatel UJ

pracovník ostrahy

98

Příloha 4 Za účelem rychlého přivolání pomoci v případě vzniku poţáru a rychlého a organizovaného vyhlášení poţárního poplachu vydávám v souladu s utanovením § 32 vyhl. č. 246/2001 Sb. pro všechny zaměstnance a ubytované osoby tyto

POŽÁRNÍ POPLACHOVÉ SMĚRNICE 1. Postup osoby, která zpozoruje poţár, způsob a místo ohlášení poţáru. Kaţdý, kdo zpozoruje poţár, který můţe sám uhasit, je povinen tak neprodleně učinit za pouţití všech dostupných a vhodných hasicích prostředků. V případě, ţe nelze vlastními silami poţár uhasit, je povinností ohlásit tento poţár: -

ohlašovna poţáru (recepce v 1. NP) nebo přímo přivolat jednotku Hasičského záchranného sboru (dále jen HZS), tel. č. 150, 112 a provést nezbytná opatření k záchraně osob;

-

v případě nahlášení poţáru přímo HZS je kaţdý povinen provést zároveň i nahlášení poţáru do ohlašovny poţáru ubytovny. Ohlášení poţáru do ohlašovny poţáru ubytovny můţe proběhnout osobně,telefonicky nebo jinými dostupnými prostředky, poţár je nutno ohlásit i v případě, ţe byl v zárodku likvidován.

Kaţdý, kdo podává zprávu, je povinen nahlásit: kdo volá (jméno, příjmení a funkce ohlašovatele), kde hoří ( Kosmonautů 2117, Kladno, NP), co hoří (stručný popis události), telefonní číslo, ze kterého podává hlášení k případnému provedení zpětného dotazu. Hlášení podává klidně, srozumitelně. 2. Způsob vyhlášení poţárního poplachu: Poţární poplach se vyhlašuje voláním „Hoří“ popř. jinými dostupnými prostředky (údery na kovové předměty, telefonicky, zapnutím evakuačních sirén) tak, aby bylo zaručeno, ţe všechny osoby v objektu, zejména v ohroţeném úseku, byly před nebezpečím varovány. 3. Postup osob při vyhlášení poţárního poplachu (evakuace, pomoc při zdolávání poţáru): -

osoba, která poţár zjistila je povinna, pokud jiţ poţár nelze uhasit, provést nahlášení poţáru do ohlašovny poţáru nebo přímo na HZS – dle bodu 1;

99

-

obsluha ohlašovny poţáru provede neprodleně, po zjištění poţáru, ohlášení poţáru HZS a bezprostředně poté zajistí vyhlášení poţárního poplachu dle bodu 2. Dle situace a moţností, popř. v souladu s pokyny HZS zajistí vypnutí elektrické energie v zasaţeném prostoru, popř. v celém objektu. V případě poţadavku podává informace veliteli zásahu HZS;

-

povinností všech osob nacházejících se v ohroţeném úseku je neprodlené provedení vlastní evakuace v souladu s evakuačním plánem a značením směru únikových cest. Při evakuaci je nutné zachovat klid a rozvahu, nepřekáţet při zásahu jednotek PO. Všechny osoby, s výjimkou osob podílejících se na lokalizaci a likvidaci poţáru, se shromáţdí v prostoru před budovou, v dostatečné vzdálenosti od místa poţáru, kde bude provedena kontrola osob. Kaţdý občan je povinen řídit se pokyny velitele zásahu, který rovněţ řídí evakuaci osob. 4.

Důleţitá telefonní čísla pro případ ohlášení poţáru: Hasičský záchranný sbor

150

Integrovaný záchranný systém

112

Policie ČR

158

Záchranná sluţba

155

Telefonní čísla pohotovostních a havarijních sluţeb dodavatelů el. energie, plynu a vody: Poruchy rozvodu plynu

1239

Poruchy na elektrické síti

224915151

Poruchy vodovodní sítě

840111112

V Praze dne: 22. 1. 2009 PPS vypracoval: Jiří Kubišta, OZO PO Z-25/99

Správa bytů s. p.o. Praha

100

Příloha 5 EVAKUAČNÍ PLÁN Evakuaci bude řídit: správce rodinné ubytovny Kladno, Kosmonautů 2117 V nepřítomnosti vedoucího evakuace přebírá řízení evakuace služba na recepci. Po příjezdu HZS přebírá vedení evakuace velitel zásahu HZS. Místo, ze kterého bude evakuace řízena: První nadzemní podlaţí budovy Jména zaměstnanců s jejichţ pomocí bude evakuace prováděna: …………………………….. ……………………………. ……………………………. Určení cest a způsob evakuace, zejména osob s omezenou schopností pohybu: Způsob vyhlášení poţárního poplachu, vyhlášení evakuace: Vyhlášení poţárního poplachu a zahájení evakuace zajišťuje, po bezpečném zjištění a ohlášení poţáru na HZS, správce ubytovny nebo pracovník ostrahy ubytovny. Evakuace bude vyhlášena v souladu s poţární poplachovou směrnicí a bude probíhat jako současná (současně pro všechny osoby). Poţární poplach se vyhlašuje zapnutím evakuačních sirén tak, aby bylo zaručeno, ţe všechny osoby, zaměstnanci, ubytovaní, popř. další osoby, které se v objektu ubytovny zdrţují, byly v ohroţeném úseku před nebezpečím varovány. Zaměstnanci, ubytované osoby, popř. další osoby, které se v objektu ubytovny zdrţují, opustí v případě vyhlášení poţárního poplachu neprodleně všechny prostory ubytovny, zachovávají klid a rozvahu, nepřekáţí při zásahu jednotek PO. Všechny osoby, s výjimkou osob podílejících se na lokalizaci a likvidaci poţáru, se shromáţdí v prostoru před budovou, kde bude provedena, dle moţností, kontrola evakuovaných osob. Určení evakuačních cest: Pro evakuaci ubytovaných osob slouţí označené schodiště – úniková cesta – ústící do vstupní haly ubytovny a dále na volné prostranství před budovou.

101

Způsob evakuace osob s omezenou schopností pohybu Budova je určena pro osoby schopné samostatného pohybu, ale nelze vyloučit výskyt osob s omezenou schopností pohybu (např. starší osoby, děti) nebo osoby neschopných samostatného pohybu (/zraněné osoby). Evakuace těchto osob bude prováděna za pomoci zasahujících jednotek HZS. V případě ubytovaných osob s omezenou schopností pohybu nebo neschopných samostatného pohybu je nutné na tuto skutečnost upozornit HZS jiţ při hlášení poţáru. Zásady evakuace: -

Přednostně budou evakuovány osoby z míst bezprostředně ohroţených poţárem nebo jeho zplodinami.

-

Evakuace musí být vedena vţdy nejkratší cestou vedoucí k východu z objektu, s přihlédnutím k umoţnění evakuace z prostor nejvíce ohroţených poţárem.

-

Evakuované osoby musí bez prodlení opustit prostory, pokud to situace dovoluje vypnout elektrické spotřebiče, uzavřít okna a dveře.

-

V zájmu bezpečnosti a plynulosti se evakuované osoby na únikových cestách musí chovat disciplinovaně, tiše, nevyvolávat paniku, na schodištích se nepostrkovat a nepředbíhat.

-

Evakuované osoby si, pokud to situace dovolí, vezmou sebou své osobní doklady a nezbytné léky.

-

Vedoucí evakuace nebo jím pověřený pracovník zajistí dle moţností vypnutí přívodu plynu a elektrického proudu.

Místo, kde se budou evakuované osoby soustřeďovat: Osoby se budou soustřeďovat na volném prostranství před budovou, pokud nebude vedoucím evakuace, po dohodě s hasiči a policií, s ohledem na druh nebezpečí, stanoveno místo jiné. Evakuované osoby vyčkají na shromaţdišti na další pokyny. Zaměstnanec, který provede kontrolu evakuovaných osob: Kontrolu osob provede jeden z pracovníků, který bude provádět evakuaci osob.

102

Způsob poskytnutí první pomoci postiţeným osobám: Vedoucí evakuace zajistí, v případě potřeby, první pomoc pro zraněné. První pomoc bude poskytnuta pomocí zdravotnického materiálu, umístěného v lékárničce recepce. O následnou pomoc bude poţádána záchranná sluţba. Místo, na kterém se bude soustřeďovat evakuovaný materiál: Evakuace materiálu se nepředpokládá. V případě, ţe by došlo k evakuaci materiálu, bude soustřeďován na místě, které určí vedoucí evakuace. Vedoucí evakuace zároveň určí osobu, která zajistí vhodným způsobem dohled nad evakuovaným materiálem.

V Praze dne: 22. 1. 2009

Evakuační plán vypracoval: Jiří Kubišta, OZO PO Z-25/99

Správa bytů s. p. o. Praha

103

Příloha 6 K ochraně zdraví, lidských ţivotů a majetku je dle § 31 vyhlášky MV ČR č. 246/2001 Sb. o poţární prevenci, ustanoven tento poţární řád, který upravuje základní zásady zabezpečování poţární ochrany.

POŽÁRNÍ ŘÁD Jedená se o objekt nehořlavé konstrukce o 7 NP. Provozovanou činností je ubytovna. Při činnostech spojených s provozem ubytovacího zařízení připadají v úvahu zejména následující moţnosti zapálení: -

nedbalost a kouření, neodborná manipulace s technologickým zařízením;

-

nedodrţení předpisů při pouţívání přenosných tepelných nebo elektrických spotřebičů;

-

sálání a přenos tepla na hořlavé látky, především v technologických prostorách, místech pro vaření od vařičů, v případě ponechání hořlavých látek v jejich blízkosti;

-

závada na elektrické instalaci

-

přenos poţáru z vedlejšího objektu

Poţárům se přechází dodrţováním pokynů k zabezpečení PO, pořádkem, přístupností a údrţbou věcných prostředků PO – hasicích přístrojů a hydrantů. V rámci vybavení a provozu se vyskytují standardní, převáţně tuhé hořlavé materiály. Jedná se zejména o dřevo, plasty, textilie, které jsou součástí zařízení a vybavení. Chemické přípravky, charakterizované jako hořlavé, jsou vyuţívány a skladovány ojediněle, v minimálním mnoţství, určené pro úklidové účely. Poţární technické charakteristiky uvedených látek jsou, vzhledem k jejich charakteru, vybavení a zařízení ubytovny, vedeny pouze v příloze. Vzhledem k druhu provozovaných činností a charakteru a velikosti objektu nelze předpokládat překročení mnoţství hořlavých látek limitujících činnosti se zvýšeným a vysokým poţárním nebezpečím. Poţární řád je platný pro všechny osoby, zaměstnance, ubytované hosty a další osoby zdrţující se z jakýchkoliv důvodů v prostorách ubytovacího objektu. Všechny osoby zdrţující se v ubytovacím zařízení jsou povinny počínat si tak, aby nezavdaly příčinu ke vzniku poţáru a přispívat podle svých schopností k řádnému plnění úkolů v poţární ochraně. Dále je kaţdý povinen poskytovat pomoc při zamezování vzniku a při zdolávání případného poţáru. Kaţdou zjištěnou poţární závadu je nutno neprodleně odstranit a není-li to moţné, nahlásit jí prostřednictvím stálé sluţby v recepci ubytovacího zařízení.

104

Všichni zaměstnanci, ubytovaní a hosté jsou povinni dodrţovat následující: Kaţdý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke vzniku poţáru, zejména při pouţívání tepelných, elektrických spotřebičů, při skladování a pouţívání hořlavých nebo poţárně nebezpečných látek, manipulaci s nimi nebo při manipulaci s otevřeným ohněm či jiným zdrojem zapálení. V případě vzniku poţáru uhasit nebo provést nutná opatření k zamezení jeho šíření. Pokud poţár nelze uhasit, ohlásit neodkladně vznik poţáru na HZS. Dodrţovat podmínky nebo návody vztahující se k poţární bezpečnosti výrobků nebo činností. Plnit příkazy a dodrţovat zákazy týkající se poţární ochrany na označených místech. Únikové a evakuační cesty (chodby, schodiště, vstupní prostory u rozvaděčů elektrické energie, uzávěry vody a topení, příjezdové cesty) musí být neustále udrţovány volné a nesmí v nich být umisťovány ţádné předměty, které by mohly bránit úniku osob z objektu při vzniku poţáru. Zaměstnanci ubytovacího zařízení jsou povinni seznámit se s pouţitím hasících prostředků a jejich rozmístění v objektu. Přísně se zakazuje jakákoliv bezdůvodná manipulace a zneuţívání prostředků PO. V ubytovacím zařízení je stanoven (vyjma vyhrazených prostor) zákaz kouření a

do

celého objektu je stanoven zákaz vstupu s otevřeným ohněm. Všechny elektrické spotřebiče, pouţívané na recepci, s pohyblivým přívodem (rychlovarná konvice) musí být označeny tabulkou „spotřebič povolen“ a uvedením odpovědné osoby za jeho provoz. Veškerý provoz, údrţba a revize elektrických zařízení a hromosvodů musí být prováděny v souladu s platnými právními předpisy, osobami s příslušnou kvalifikací. Zaměstnanci jsou povinni, před opouštěním jednotlivých pracovišť, vypnout všechny elektrické spotřebiče, které nejsou uzpůsobeny k nepřetrţitému provozu. Nutno zachovávat opatrnost při manipulaci s hořlavými čistícími prostředky, barvami. V prostorách ubytovacího zařízení je zákaz skladování nádob se stlačenými plyny, hořlavými kapalinami a jakéhokoliv materiálu nesouvisejícího s provozem. V Praze dne: 22. 1. 2009 Evakuační plán vypracoval: Jiří Kubišta, OZO PO Z-25/99 Správa bytů s. p. o. Praha

105

Příloha 7 Žádost o poskytnutí ubytování v ubytovacím zařízení Správy bytů s.p.o., Praha Ţádám o ubytování v ubytovně: ………………………………………………………….. Příjmení a jméno ……………………………………………… titul …………………….. Rodné číslo ……………………….. číslo OP……………….... stav ……………………. Adresa trvalého bydliště ………………………………………………………………….. Prohlašuji, ţe budu dodrţovat ubytovací řád ubytovny a řídit se pokyny správce ubytovny nebo pověřených pracovníků. V ……………………………… dne ……………….

………………………….. podpis ţadatele

Doporučení zaměstnavatele:

V ……………………………… dne ……………….

………………………….. podpis zaměstnavatele

Rozhodnutí ubytovací komise: Ubytování

PŘIDĚLENO

NEPŘIDĚLENO

V rodinné ubytovně Kladno, Kosmonautů 2117 ode dne ……………………

V Praze dne ………………………

………………………………… za ubytovací komisi

106

Příloha 8 Smlouva o ubytování v rodinné ubytovně Kladno Správa bytů s. p. o., Praha se sídlem Praha IČ 15975328 DIČ CZ15975328 Číslo účtu: 100000-6541237893/6210 Na straně jedné (dále jako ubytovatel) a pan (paní) Jméno a příjmení: ……………………………….. Na straně druhé (dále jen ubytovaný) Datum narození: ……………………. Číslo občanského průkazu: …………………. Trvale bytem: ………………………………………………………………………… Osobní číslo: …………………………………Telefon: ……………………………… se dohodli o ubytování v rodinné ubytovně Kosmonautů 2117, Kladno. Panu (paní) …………………………. se přiděluje ubytovací jednotka č. ………….. která sestává z ……………………………. o výměře ………….. m2 pod uzavřením. Rodinní příslušníci, kteří budou spoluuţívat ubytovací jednotku: ……………………………………………………………………………………….. 1. Cena za ubytování činí měsíčně 4220,00 Kč. Cena bude kaţdoročně upravována vţdy k prvnímu dubnu běţného roku podle skutečných vynaloţených nákladů, včetně nákladů na TUV a UT. V případě odchodu ubytovaného z ubytovací jednotky ubytovatele bude ubytovanému provedeno vyúčtování všech plateb do dvou měsíců od protokolárního předání ubytovací jednotky ubytovateli a případný přeplatek ubytovanému vrácen. Pokud se ubytovaný a jeho spolubydlící na ubytovací jednotce přihlásí na příslušné městské části nebo obci k trvalému pobytu, jsou povinni tuto skutečnost prokázat ubytovateli písemnými potvrzeními odboru správních činností místního úřadu. 107

2. Smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 4. 2010 do 31. 3. 2011. Smlouva bude obnovována vţdy k 1. dubnu běţného roku, pokud budou splněny tyto podmínky: -

trvání pracovního poměru

-

potřeba ubytování ubytovaného

-

dodrţování ubytovacího řádu ubytovaným a jeho spolubydlícími.

3. Po uplynutí doby ubytování je ubytovaný povinen odevzdat klíče, vnitřní zařízení, které uţíval a vyrovnat všechny náhrady včetně případných škod na majetku organizace jím nebo jeho spoluuţivatelem zaviněných a vyrovnat všechny náhrady včetně případných škod na majetku organizace. 4. Bez souhlasu orgánu, který rozhodl o ubytování, nelze ubytovávat jiné osoby neţ ve smlouvě uvedené. 5. Ubytovaný je povinen neprodleně oznámit Správě bytů s. p. o. všechny změny těch skutečností, které jsou rozhodné pro poskytování ubytování, zejména ukončení pracovního poměru, změnu rodinných poměrů apod. Ubytovaný je rovněţ povinen neprodleně hlásit změnu v počtu ubytovaných osob a tuto změnu písemně nahlásit odboru, který rozhodl o ubytování, a to nejpozději do 15 dnů, ode dne, kdy ke změně došlo. Toto nesplnění ani do jednoho měsíce je klasifikováno jako hrubé porušení povinností, dle příslušných ustanovení Občanského zákoníku a je důvodem k podání výpovědi. Za hrubé porušení povinností se povaţuje neplacení stanovené ceny za ubytování. Ubytovatel v těchto případech můţe od smlouvy o ubytování odstoupit. 6. Ubytovaný nesmí v ubytovací jednotce provádět stavební úpravy a správce

bez vědomí

ubytovny měnit zámky od přístupových vchodů do ubytovací jednotky.

Současně bere na vědomí, ţe pro případ mimořádných událostí jsou náhradní klíče od vchodu do ubytovací jednotky uloţeny v zapečetěné schránce u správce ubytovny. Nájemce si hradí veškeré náklady spojené s mytím oken, čištěním podlahových krytin, výměnou ţárovek či zářivek v osvětlovacích tělesech, malováním včetně opravy omítek, tapetováním, čištěním zanesených odpadů aţ ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry. 7. Měsíční částky za ubytování jsou splatné k dvacátému dni za běţný měsíc a budou uhrazovány na účet ubytovatele. Za den platby se povaţuje den, kdy částka je připsána na účet ubytovatele.

108

8. Ubytovatel můţe od smlouvy odstoupit v případě, ţe ubytovaný bude v prodlení s platbou za ubytování déle neţ 30 dnů nebo v případě, ţe ubytovaný nebo jeho spoluuţivatelé hrubě poruší ubytovací řád. Při ukončení nájemního vztahu nebo ukončení ubytování nevzniká ubytovateli povinnost zajistit náhradní ubytování ani hradit stěhovací náklady. Pokud je ubytovaný v prodlení s placením poplatku za ubytování, je ubytovatel oprávněn účtovat ubytovanému poplatek z prodlení dle smlouvy o ubytování. 9. Pokud je smlouva o ubytování, která je uzavřena na dobu určitou, ukončena a nejsou dány důvody zakládající nárok na uzavření smlouvy o ubytování, nemá dále ubytovaný nárok na uzavření smlouvy o ubytování nebo přístřeší podle Občanského zákoníku. 10. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem podpisu. 11. Smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, po jednom pro kaţdého účastníka. 12. Ubytovaný byl seznámen s ubytovacím řádem a souhlasí s podmínkami ubytování, které se zavazuje respektovat.

V Praze dne ………………………………

…………………………………

………………………………

ubytovaný

ubytovatel

109

Příloha 9 Evidenční list - přidělení UJ Rodinná ubytovna Kladno, Kosmonautů 2117 Číslo ubytovací jednotky: …………… Uţivatel UJ …………………………………………. Prohlídka bytu provedena dne …………………… Osobní číslo …………………………….. Telefonní číslo …………………………………… Spolubydlící: Jméno a příjmení

………………………………….

Domácí zvíře

ANO (druh) …………………….. ks……………. NE

Platnost smlouvy od : …………………………………. Inventurní soupis: Kuchyňská linka

1 ks

Jídelní stůl

…..

Ţidle

…..

Rozkládací pohovka

…..

Šatní skříň

…..

Elektrický vařič zn. ETA

…..

Klíče : Byt, chodba, vestibul

…..

Poštovní schránka

…..

Prohlašuji, ţe jsem byl(a) seznámen(a) s ubytovacím řádem, poţárním řádem, evakuačním plánem a s poţárními poplachovými směrnicemi. Byt je čistě bíle vymalován, vše je funkční (kuchyňská linka, sprchový kout, umyvadlo, světla, vypínače, zásuvky, kliky na okně a všech dveřích). Svým podpisem stvrzuji, ţe jsem si byt prohlédl(a) a neshledal(a) jsem ţádné závady, byt je uklizený, podlahová krytina PVC nepoškozena.

Převzal(a): ……………………

Předal(a): ………………………..

V Kladně dne ……………….

110

Příloha 10 Ubytovací řád ubytovny Kladno Kosmonautů 2117, 272 01 Kladno – Kročehlavy Řád pro uţívání ubytovacích jednotek, společných prostor a zařízení ubytovny Správy bytů s. p. o. Praha v Kladně – Kročehlavy, ulice Kosmonautů 2117, je závazný pro všechny uţivatele ubytovacích jednotek (dále jen UJ). Článek 1 1. Při vstupu do ubytovny se ubytovaný prokáţe ostraze objektu průkazem totoţnosti. 2. Hlavní vchod do ubytovny je z bezpečnostních důvodů uzavřen a vstup do ubytovny zajišťuje pracovník ostrahy. Článek 2 1. Při zahájení ubytování je ubytovaný povinen: -

prokázat se smlouvou o ubytování a předloţit příslušné doklady totoţnosti;

-

převzít, od pracovníka pověřeného správou ubytovny (dále jen správce), vyhrazenou UJ, inventář a seznámit se s ubytovacím řádem, poţárním řádem, evakuačním plánem;

2. Při ukončení ubytování je ubytovaný povinen: -

předat správci klíče, ostatní převzaté předměty, inventář dle evidenčního listu a bytovou jednotku v čistém stavu;

-

na základě vyúčtování provedeného ubytovatelem zaplatit úhradu za ubytování, v kanceláři správce předloţit fotokopii dokladu o uhrazení platby ke dni ukončení. Článek 3

1. Ubytovanému se poskytuje ubytování na podkladě smlouvy podle § 754 a násl. Občanského zákoníku za podmínek stanovených vnitřními předpisy ubytovatele, které zahrnují následující práva: -

uţívat UJ vyhrazenou k ubytování;

-

uţívat společné prostory a zařízení ubytovny;

-

vnášet do ubytovny předměty osobního vlastnictví, jejichţ vnesení neodporuje obecně závazným a vnitřním předpisům a lze je umístit na ploše vyhrazené mu k ubytování;

111

-

oznámit písemnou formou správci případy, kdy ze strany ubytovaných dochází k porušování pořádku v UJ, v prostorách ubytovně a k porušování ubytovacího řádu.

2. Povinnosti ubytovaných: Ubytovaný je povinen se vyvarovat takového jednání nebo opomenutí, při němţ dochází k nehospodárnosti a porušování pořádku v ubytovně, dodrţovat stanovená bezpečnostní, protipoţární, hygienická a protiepidemiologická opatření, zejména: -

oznámit správci potřebu oprav v UJ, na jejím zařízení a umoţnit jejich provedení podle dispozic správce v určenou dobu, v opačném případě odpovídá za škodu, která by vznikla nesplněním této povinnosti;

-

učinit opatření, aby v případě havárie, poţáru nebo jiné ţivelné události, byl správci umoţněn přístup do UJ v době nepřítomnosti uţivatele, tj. předat klíč k uloţení do trezoru u správce;

-

v UJ a ve společných prostorách udrţovat pořádek;

-

hospodárně nakládat s dodávanými energiemi (elektřina, voda, teplo);

-

chovat se v ubytovacích prostorách i v budově, zejména v době od 11.00 do 6.00 hod. tak, aby nerušil klid ostatních ubytovaných, popř. nájemníků v domě. V případě, ţe i přes výstrahu závaţným způsobem porušuje dobré mravy nebo jinak hrubě porušuje ubytovací řád, můţe ubytoval i před uplynutím dohodnuté doby ubytování zrušit nebo odstoupit od smlouvy, která byla uzavřena.

-

pro přijímání soukromých návštěv je vyhrazen prostor v prvním NP u hlavního vchodu ubytovny, kde si uţivatel UJ návštěvu vyzvedne. Návštěva se nahlásí na recepci ubytovny a při odchodu z návštěvy se na recepci ubytovny odhlásí. Po dobu návštěvy odpovídá uţivatel UJ za jednání této návštěvy, která se chová v souladu s ubytovacím řádem ubytovny. Článek 4

1. Ubytovanému není dovoleno zejména: -

ubytovávat v UJ jiné osoby dlouhodobě kromě osob uvedených ve smlouvě nebo postupovat právo uţívání jiným osobám;

-

přestěhovat se do jiné UJ nebo přemísťovat jakýkoliv inventář ubytovny bez souhlasu správce;

-

poškozovat objekt, zařízení nebo inventář ubytovny;

-

manipulovat v ubytovně se zbraněmi a střelivem nebo jinými nebezpečnými věcmi; 112

-

bez souhlasu Správy bytů s. p. o. Praha chovat v ubytovně domácí zvířata všeho druhu. Při zahájení ubytování předat správci kopii potvrzení o zdravotním stavu zvířete a očkovací průkaz od veterinárního lékaře.

2. Pouţívání společných prostor v ubytovně: -

v přízemí ubytovny pouţívat společnou prádelnu za poplatek 24,00 Kč včetně DPH;

-

vyuţívat prostor pro uloţení jízdních kol a dětských kočárků; kolárna je uzamčena a klíč uloţen u ostrahy ubytovny; Článek 5

1. Pracovník pověřený správou ubytovny: -

zajišťuje údrţbu společných prostor a zařízení domu ve stavu způsobilém pro řádné uţívání, provádí jejich pravidelnou údrţbu a opravy a zajišťuje plnění sluţeb poskytovaných ve spojitosti s uţíváním UJ;

-

zajišťuje čistotu a pořádek ve společných prostorách a zařízení domu;

-

zajišťuje dodrţování bezpečnostních, protipoţárních, hygienických a protiepidemiologických opatření;

-

dohlíţí na dodrţování ubytovacího řádu.

2. Odpovědný pracovník je v pracovní době oprávněn provádět kontroly kvality úklidu a případných oprav. Dále je oprávněn provádět kontroly dodrţování ubytovacího řádu a vstupovat do UJ z důvodu odstraňování havárie. Článek 6 1. Ubytovaný odpovídá podle příslušných ustanovení Občanského zákoníku za škody, které způsobil v ubytovací jednotce, ve společných prostorách a na zařízení, které je podle smlouvy oprávněn uţívat, drobné opravy si hradí ubytovaný. 2. Uţivateli UJ se doporučuje, aby si svůj majetek ve vlastním zájmu pojistil. 3. Ubytovatel odpovídá uţivateli za způsobenou škodu podle příslušných ustanovení Občanského zákoníku.

V Praze dne ………………..

…………………………… ředitel Správy bytů s.p.o. 113

Příloha 11 Ubytovna Kladno

Správa bytů s.p.o.

Kosmonautů 2117

Praha 1

272 01 Kladno – Kročehlavy

Žádost o vydání souhlasu V souladu s ubytovacím řádem ţádám o udělení souhlasu chovat v ubytovací jednotce číslo ……….. domácí zvíře. Jméno a příjmení uţivatele UJ …………………………………………………………………. Telefonní číslo ………………………………. Druh domácího zvířete ………………………………………………………………………… Očkovací průkaz č. ………………………… + fotokopie průkazu (jako příloha)

V Kladně dne ………………………….. ……………………………… podpis uţivatele UJ

Stanovisko Správy bytů s.p.o. Praha SOUHLASÍM

ZAMÍTÁM

………………………………… za provozovatele

114

Příloha 12 Předávací protokol - ukončení ubytování Rodinná ubytovna Kladno, Kosmonautů 2117 Jméno a příjmení uţivatele UJ ………………………………………………………….. Číslo UJ ………………………………….. Spolubydlící: ……………………………………………………………………………. Osobní číslo ………………………… Telefonní číslo ………………………………… Ubytování poskytnuto od …………………….. do ………………………. Domácí zvíře

ANO

NE

Inventurní soupis: Kuchyňská linka

1 ks

Jídelní stůl

…..

Ţidle

…..

Rozkládací pohovka

…..

Šatní skříň

…..

Elektrický vařič

1 ks

Klíče: Byt, chodba, vestibul

…..

Poštovní schránka

…..

Při předání ubytovací jednotky je vše funkční (kuchyňská linka, vařič, WC, sprchový kout, umyvadlo, světla, vypínače, zásuvky, kliky na okně a všech dveřích). Stěny ubytovací jednotky jsou vymalovány …………………………. barvou, byt je čistý, uklizený, bez závad, bez zápachu, podlahová krytina PVC nepoškozena, dveře nepoškozeny. STRUČNÝ POPIS ZÁVAD:

V Kladně dne ……………………… Předal(a) …………………………….

Převzal(a) ………………………...

115

Příloha 13 Inventární soupis majetku RU Kladno, Kosmonautů 2117

ČÍSLO UJ

EL.VAŘIČ

201 - 209 301 - 309 401 - 406 407 - 416 501 - 506 507 - 516 601 - 606 607 - 615 kancelář recepce CELKEM

9 9 6 10 6 10 6 9 1 1 67

CHLADNIČKA KUCH.LINKA

9 0 0 0 0 0 0 0 0 1 10

9 9 6 10 6 10 6 9 1 1 67

V Kladně dne 31. 12. 2010

Zpracovala: Eva Waldek

116

POHOVKA JÍDELNÍ STŮL

0 0 6 0 6 0 6 0 0 0 18

0 0 6 0 6 0 6 0 0 0 18

ŽIDLE

SKŘÍŇ

0 0 12 0 12 0 12 0 0 0 36

0 0 6 0 6 0 6 0 0 0 18

Příloha 14 Seznam evidovaného materiálu navrženého na vyřazení

Pořadové číslo

nomenklatura

název a typ materiálu

sériové číslo

V Kladně dne …………………. Vypracoval(a) …………………

…………………………….. podpis správce

117

Příloha 15

Anketa spokojenosti 1. Jak jste spokojen(a) s bydlením na rodinné ubytovně Kladno? Velmi

……….

Málo

……….

Nespokojen(a)

……….

Velmi nespokojen(a) ………. 2. Vyjádřete úroveň vaší spokojenosti na procentní stupnici. 10

velmi vysoká

0

velmi nízká

………………..

………………..

3. Jak jste spokojen(a) s mezilidskými vztahy na rodinné ubytovně Kladno? ……………………………………………………………………………………………….. 4. Jak jste spokojen(a) se základními veřejnými sluţbami (zdravotní a sociální sluţby, školy, veřejná doprava, nákupní střediska)? …………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………. 5. Jak jste spokojen(a) s kvalitou okolního ţivotního prostředí? …………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………. 6. Jak jste spokojen(a) s moţností provozovat své záliby a koníčky? (Prosím, přiřaďte ke Kaţdé otázce bodové hodnocení.) 10

velmi vysoká

0

velmi nízká

……………

……………….

118

7. Vyjádřete svojí spokojenost po stránce bezpečnosti. ……………………………………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………..

8. Seřaďte dané oblasti podle důleţitosti na stupnici 1 aţ 5 vzestupně, přičemţ 1 znamená největší důleţitost. Mezilidské vztahy

………………………..

Základní veřejné sluţby

………………………..

Kvalita okolního ţivotního prostředí

………………………..

Moţnost praktikovat vaše zájmy a záliby v okolí

………………………..

Moţnost praktikovat vaše zájmy a záliby na rodinné ubytovně

………………………..

9. Zhodnoťte kvalitu poskytovaných sluţeb: Vyuţívání prádelny

………………………………………………………..

Vyuţívání kolárny

………………………………………………………..

Úklid společných prostor

………………………………………………………..

Ostraha ubytovny

………………………………………………………..

Odvoz komunálního odpadu ………………………………………………………..

10. Jak dostupné jsou základní sluţby? Ohodnoťte číslicí 1 výborně, 2 dostatečně. Praktičtí lékaři

…………………….

Nemocnice

…………………….

Policie

…………………….

Veřejné školy

…………………….

Veřejná doprava

…………………….

Nákupní střediska

…………………….

119

Příloha 16 Zpracováno v souladu s vyhláškou

VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY

Obchodní firma nebo jiný název účetní jednotky

č. 500/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů

Správa bytů s.p.o. Praha 1

ke dni ………………………………… 31.12.2010 (v celých tisících Kč) IČ

Sídlo, bydliště nebo místo podnikání účetní jednotky

135 79 753 Rodinná ubytovna Kosmonautů 2117 272 01 Kladno

Označení

TEXT

a

b

I. A.

01

Náklady vynaložené na prodané zboží

02

Obchodní marže

II.

Výkony

1.

c

Tržby za služby (nájemné od uživatelů UJ, poplatky prádelna, nájem PČR)

+

II.

Číslo řádku

(ř. 01 - 02) (ř. 05 až 07)

minulém 2

4807680

03

4807680

0

04

0

0

08

3003087

0

05

Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb

2. Změna stavu zásob vlastní činnosti

06

3. Aktivace B.

Skutečnost v účetním období sledovaném 1

07

Výkonová spotřeba

(ř. 09 + 10)

B.

1.

Spotřeba materiálu a energie

09

1330287

B.

2.

Služby (ostraha, úklid)

10

1672800

11

1804593

0 0

+

Přidaná hodnota

(ř. 03 + 04 - 08)

12

259200

C.

1.

Mzdové náklady

13

192000

C.

2.

Odměny členům orgánů společnosti a družstva

14

C.

3.

Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

15

C.

4.

C.

Osobní náklady

(ř. 13 až 16)

Sociální náklady

16

D.

Daně a poplatky (daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti)

17

E.

Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

18

III.

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu

III.

1

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku

III.

2

Tržby z prodeje materiálu

F.

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu

F.

1

F.

2

G. IV. H. V. I. *

(ř. 20 + 21)

19

67200 73900 0

0

0

0

20 21 (ř. 23 + 24)

22

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

23

Prodaný materiál

24

Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období

25

Ostatní provozní výnosy

26

Ostatní provozní náklady (telefony, opravy, revize)

27

Převod provozních výnosů

28

Převod provozních nákladů

29

Provozní výsledek hospodaření [ř. 11 - 12 - 17 - 18 + 19 - 22 - 25 + 26 - 27 + (-28) - (-29)]

30

120

86796

1384697

0

Označení

TEXT

a

IV. J.

Číslo řádku

b

c

Tržby z prodeje cenných papírů a podílů

31

Prodané cenné papíry a podíly

32

VII.

Výnosy z dlouhodobého finančního majetku

VII. 1.

Výnosy z podílů ovládaných a řízených osobách a v účetních jednotkách pod podstatným vlivem

34

VII. 2.

Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů

35

VII. 3.

Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku

36

VIII.

Výnosy z krátkodobého finančního majetku

37

Náklady z finančního majetku

38

Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů

39

K. IX.

(ř. 34 až 36)

L.

Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů

M.

Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti

X. N. XI. O. XII. P. * Q.

33

42

Nákladové úroky

43

Ostatní finanční výnosy

44

Ostatní finanční náklady

45

Převod finančních výnosů

46

Převod finančních nákladů

47

Finanční výsledek hospodaření [(ř. 31 - 32 + 33 + 37 - 38 + 39 - 40 - 41 + 42 - 43 + 44 - 45 - (-46) + (- 47)]

48

0

0

Daň z příjmů za běžnou činnost

49

0

0

1384697

0

0

0

0

0

(ř. 50 + 51)

50

- odložená

51

Výsledek hospodaření za běžnou činnost

(ř. 30 + 48 - 49)

52

Mimořádné výnosy

53

R.

Momořádné náklady

54

S.

Daň z příjmů z mimořádné činnosti

S. 2. * W.

0

Výnosové úroky

- splatná

S. 1.

0

41

Q. 2. **

minulém 2

40 (+/-)

Q. 1.

XIII.

Skutečnost v účetním období sledovaném 1

(ř. 56 + 57)

57

- odložená Mimořádný výsledek hospodaření

(ř. 53 - 54 - 55)

Výsledek hospodaření za účetní období (+/-)

****

Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)

58 59

Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům (+/-)

***

55 56

- splatná

(ř. 52 + 58 - 59)

60

1384697

0

(ř. 30 + 48 + 53 - 54)

61

1384697

0

Sestaveno dne: 23. 2. 2011 Právní forma účetní jednotky: státní příspěvková organizace Předmět podnikání účetní jednotky: ubytovací služby Podpisový záznam:

121

Příloha 17 Komponentní odpisování - bytový dům typu G

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení předpokl. životnost : Základy včetně zemních prací 150 - 200 120 Svislé konstrukce 80 - 200 120 Stropy 80 - 200 120 Zastřešení mimo krytinu 70 - 150 80 Krytiny, střecha 40 -80 40 Klempířské konstrukce 30 - 80 50 Úpravy vnitřních povrchů 50-80 50 Úpravy vnějších povrchů 30 -60 50 Vnitřní obklady keramické 30 -50 40 Schody 80 -200 120 Dveře 50 -80 50 Vrata 30 -50 0 Okna 50 - 80 50 Povrchy podlah 15 - 80 45 Vytápění 20 - 50 30 Elektroinstalace 25 - 50 50 Bleskosvod 30 - 50 40 Vnitřní vodovod 20 - 50 45 Vnitřní kanalizace 30 - 60 60 Vnitřní plynovod 20 - 50 0 Ohřev teplé vody 20 - 40 20 Vybavení kuchyní 15 - 30 30 Vnitřní hygienická zařízení včetně WC30 - 60 40 Výtahy 30 - 50 30 Ostatní 50 Instalační prefabrikát (jádra) 15 - 25 15

122

Objemové podíly konstrukcí a vybavení budovy typ G

1 Základy včetně zemních prací

0,063

2 Svislé konstrukce

0,15

3 Stropy

0,082

4 Zastřešení mimo krytinu

0,061

5 Krytiny střech 6 Klempířské konstrukce

0,027 0,006

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické zařízení + WC Výtahy Ostatní Instalační pref. Jádra

123

0,071 0,032 0,031 0,028 0,038 0 0,059 0,033 0,049 0,058 0,003 0,033 0,032 0,003 0,022 0,018 0,043 0,014 0,044 0

Porovnání hodnot komponent u novostavby Novostavba

KO - opot. st.

1 Základy včetně zemních prací

1 800 603

1 793 801

2 Svislé konstrukce

4 287 150

4 270 955

3 Stropy

2 343 642

2 334 789

4 Zastřešení mimo krytinu

1 743 441

1 197 022

771 687 171 486

-186 999 249 331

2 029 251 914 592 886 011 800 268 1 086 078 0 1 686 279 943 173 1 400 469 1 657 698 85 743 943 173 914 592 85 743 628 782 514 458 1 228 983 400 134 1 257 564 0

3 015 987 1 418 419 1 316 839 -193 924 1 696 069 0 2 506 243 1 388 253 -50 277 2 320 937 11 081 -228 554 -32 834 138 517 1 015 795 775 698 1 720 695 630 254 1 472 902 0

5 Krytiny střech 6 Klempířské konstrukce 7 Úpravy vnitřních povrchů 8 Úpravy vnějších povrchů 9 Vnitřní obklady keramické 10 Schody 11 Dveře 12 Vrata 13 Okna 14 Povrch podlah 15 Vytápění 16 Elektroinstalace 17 Bleskosvod 18 Vnitřní vodovod 19 Vnitřní kanalizace 20 Vnitřní plynovod 21 Ohřev teplé vody 22 Vybavení kuchyní 23 Vnitřní hygienické zařízení + WC 24 Výtahy 25 Ostatní 26 Instalační pref. Jádra

124

doba užívání

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

celkový podíl

životnost

KZŽ = Základy včetně zemních prací 46 120 0,617 Svislé konstrukce 46 120 0,617 Stropy 46 120 0,617 Zastřešení mimo krytinu 46 80 0,425 Krytiny střech 46 40 -0,150 Klempířské konstrukce 5 50 0,900 Úpravy vnitřních povrchů 4 50 0,920 Úpravy vnějších povrchů 2 50 0,960 Vnitřní obklady keramické 4 50 0,920 Schody 46 40 -0,150 Dveře 4 120 0,967 Vrata 0 50 1,000 Okna 4 50 0,920 Povrch podlah 4 45 0,911 Vytápění 46 45 -0,022 Elektroinstalace 4 30 0,867 Bleskosvod 46 50 0,080 Vnitřní vodovod 46 40 -0,150 Vnitřní kanalizace 46 45 -0,022 Vnitřní plynovod 0 20 1,000 Ohřev teplé vody 0 40 1,000 Vybavení kuchyní 4 60 0,933 Vnitřní hygienické zařízení + WC 4 30 0,867 Výtahy 1 40 0,975 Ostatní 11 40 0,725 Instalační pref. Jádra 0 0 0,000 Kontrola správnosti výpočtu :

0,039 0,093 0,051 0,026 -0,004 0,005 0,065 0,031 0,029 -0,004 0,037 0,000 0,054 0,030 -0,001 0,050 0,000 -0,005 -0,001 0,003 0,022 0,017 0,037 0,014 0,032 0,000 0,619

0,063 0,149 0,082 0,042 -0,007 0,009 0,106 0,050 0,046 -0,007 0,059 0,000 0,088 0,049 -0,002 0,081 0,000 -0,008 -0,001 0,005 0,036 0,027 0,060 0,022 0,052 0,000 1

výše zaokrouhlena Doba Roční výše komponenty : v.k. odpisu odpisu 1 793 801 4 270 955 2 334 789 1 197 022 -186 999 249 331 3 015 987 1 418 419 1 316 839 -193 924 1 696 069 0 2 506 243 1 388 253 -50 277 2 320 937 11 081 -228 554 -32 834 138 517 1 015 795 775 698 1 720 695 630 254 1 472 902 0 28 581 000

přibližná hodnota jednotlivých kompenent

125

1 793 800 4 270 960 2 334 790 1 197 020 -187 000 249 330 3 015 990 1 418 420 1 316 840 -193 920 1 696 070 0 2 506 240 1 388 250 -50 280 2 320 940 11 080 -228 550 -32 830 138 520 1 015 790 775 700 1 720 690 630 250 1 472 900 0 28 581 000

46 46 46 46 46 5 4 2 4 46 4 0 4 4 46 4 46 46 46 0 0 4 4 1 11 0

38 996 92 847 50 756 26 022 -4 065 49 866 753 998 709 210 329 210 -4 216 424 018 0 626 560 347 063 -1 093 580 235 241 -4 968 -714 0 0 193 925 430 173 630 250 133 900 0 5 402 212

Zaokrouhlená výše odpisu 39 000 92 850 50 760 26 020 -4 070 49 870 754 000 709 210 329 210 -4 220 424 020 0 626 560 347 060 -1 090 580 240 240 -4 970 -710 0 0 193 930 430 170 630 250 133 900 0 5 402 210

Zjednodušený odpisový plán 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické zařízení + WC Výtahy Ostatní Instalační pref. Jádra

Uprav. Doba odpisu 100 100 100 40 40 25 25 40 25 100 100 0 40 15 25 25 25 15 25 0 0 25 15 25 25 0

výše odpisu 17 938 42 710 23 348 29 926 -4 675 9 973 120 640 35 461 52 674 -1 939 16 961 0 62 656 92 550 -2 011 92 838 443 -15 237 -1 313 0 0 31 028 114 713 25 210 58 916 0 802 807

Hodnota odpisů na 100 let

SK100 =

100 956


SK40 =

169 043


SK25 =

439 946


SK15 =

92 862

důležité hodnoty

126

Příloha 18 Seznam použitých zkratek BOZP

Bezpečnost a ochrana zdraví při práci

CPZ

Cela předběţného zadrţení

GJ

Giga Joul

MN

Míra nezaměstnanosti

MPS

Městský podnik sluţeb

NP

Nadzemní podlaţí

OSVČ

Osoba samostatně výdělečně činná

PČR

Policie České republiky

PO

Poţární ochrana

PP

Podzemní podlaţí

RD

Rodinný dům

RU

Rodinná ubytovna

SB

Správa bytů

SV

Studená voda

TS

Technická správa

TUV

Teplá uţitková voda

TZB

Technické zařízení budovy

UJ

Ubytovací jednotka

UT

Ústřední topení

127

Správa ubytovacího objektu

Recommend Documents