Společenství vlastníků jednotek Dukelská ul. 2356, 2357, 2358, 2359 ČESKÁ LÍPA se sídlem Dukelská ul. 2359, 470 06 Česká Lípa IČ: 727 44 944 http://www.svjdukelska.cz/
Dobrý večer! Zdravím Vás opět po roce na společném jednání, na kterém bilancujeme výsledky za rok 2014. Výbor SVJ Vám v předstihu nabídl možnost se ve vývěskách ve vchodech seznámit s ekonomikou našeho společenství za uplynulý rok. Z přehledu je patrné, že se podařilo udržet dobré ekonomické zázemí v našem domě. Nakonec to pocítila většina vlastníků na svých příjmech při vyúčtování, které jste obdrželi. Převážná část vlastníků díky nasazeným zálohám na teplo, které byly nastaveny na vyšší hranici roku 2007, stále ještě dostala vráceny docela slušné přeplatky. Svůj vliv na této skutečnosti měl i klimaticky příznivý rok a tím nízká spotřeba tepla. Zdálo by se, že po 12 letech od vzniku společenství je situace stabilizovaná, dům je v dobrém technickém stavu a proto výbor SVJ nemusel řešit žádné složité problémy. Bohužel tomu tak v roce 2014 nebylo. Také na obyvatele našeho domu dosáhla špatná ekonomická situace v uplynulých letech ve státě. Dotkla se nejcitlivěji osob, které přecenily své ekonomické a finanční možnosti a v předchozím období se výrazně zadlužily. Rok 2014 by se bez nadsázky dal nazvat rokem vymáhání dluhů. Přestože se dluhy týkaly fakticky pouze 3 vlastníků, vyšplhaly se během roku na 150 tisíc korun. Současné společenské prostředí bohužel nahrává lehkovážnému čerpání spotřebitelských úvěrů, hypoték a nebankovních půjček bez ohledu na ekonomické krytí ze strany dlužníka. Tyto mnohdy až lichvářské půjčky přivedly 3 naše dlužníky do bezvýchodné situace. Nebyli schopni splácet své závazky a nakonec přestali i nám platit zálohy na služby spojené s bydlením. Ve svém důsledku se tak jejich nesolventnost dotkla i ostatních vlastníků bytů v našem domě, kteří své povinnosti plní a řádně platí za tyto služby. Musím tady vyzdvihnout podíl místopředsedy výboru pana Holého, který svým profesním zaměřením a znalostí problematiky ze svého pracoviště u OSBD, zabezpečil provádění veškerých právních kroků vedených vůči dlužníkům – neplatičům. Víte, že již od roku 2007 máme zpracovaná a
schválená pravidla postupu při vymáhání dluhů. V prvé fázi jde o upozornění na dluh, v druhé upomínka z realitní kanceláře, následuje požadavek podaný k soudu a soudní příkaz, dalším krokem je žaloba o dluh, pak uplatnění nároků přisouzených výrokem soudu na katastru nemovitostí blokací prodeje bytu a v poslední fázi přihlášení nároku k exekučnímu řízení a obstavení platu dlužníka. Tato pravidla vychází ze současné legislativy. Kdybychom se museli se svými požadavky obracet na právníky tak, jak to musí činit jiná SVJ, stálo by to naši pokladnu dnes již desítky tisíc korun. Dlužné částky jsou totiž vymáhány postupně po částech, proto je těchto žalob desítky. Chci zdůraznit, že jsou to velmi zdlouhavá řízení, táhnoucí se často déle než rok či dokonce roky a bohužel mezitím dluhy stále narůstají. A co hůř! Obvykle dlužník v prvé fázi své platební neschopnosti přestává splácet své dluhy vůči bankovním věřitelům. A zde se jedná často řádově o statisíce až miliony korun dluhu včetně úroků z prodlení. Tyto organizace jsou pak při vypořádání nároků ze zákona upřednostňovány před vlastníky bytového fondu, tedy bytovými družstvy a společenstvími vlastníků. U našich dlužníků je situace následující: jedné dlužnici byl její byt prodán v exekuci dražbou. Bohužel získané prostředky nepokryly ani dluh bance ve výši bezmála 700 tisíc korun a tak naše pohledávka bude uspokojována pouze po malých částkách srážkami z platu, které nám byly soudně přiřknuty. Jediné pozitivum je, že již nebude dluh narůstat, protože byt je v novém vlastnictví s předpokladem placení záloh. Druhý dlužník stihl prakticky týden před nařízenou dražbou bytu vyhlásit na sebe osobní bankrot. V nařízeném insolvenčním řízení máme své pohledávky nahlášeny. Pozastaveno bylo bohužel i soudně nařízené provádění srážek z platu dlužníka a proběhne rozhodnutí o vypořádání pohledávek. Bohužel musíme očekávat výrok o zkrácení nároku pouze na 1/3. Z výroku by mělo být jasné, že majitel bytu musí po datu rozhodnutí v insolvenčním řízení řádně plnit své závazky týkající se plateb za služby spojené s užíváním bytu. Prostě nesmí již dělat další dluh, jinak bude rozhodnutí o insolvenci zrušeno a věc se vrací zpět do kompetence občansko-správního soudu. Třetí případ je obdobný. Vlastník již v době, kdy nám nezaplatil pouze 2 zálohové platby, také na sebe vyhlásil bankrot. Proběhlo insolvenční řízení. Bohužel vlastník se zdržuje neznámo kde (hlášen na adrese Magistrátu města Ústí nad Labem), své závazky neplní a dluh narůstá. Vedeme intenzivní jednání s insolvenčním správcem o zrušení řízení a
k uspokojení pohledávek soudní cestou. Tento vlastník však dluží dohromady všem svým věřitelům okolo 1 mil. 900 tisíc korun. Splacení našeho dluhu je tak v nedohlednu. Je však třeba tady jako varování uvést i to, že ztráta není jen na straně věřitelů (tedy i nás), ale i na straně dlužníka. Insolvenční řízení není žádné vysvobození. Insolvenční správce na celých 5 let těmto lidem sešněruje finance tak, že budou po celou dobu žít pouze z ekonomického minima. A po této době další 3 roky jim nikdo nepůjčí ani korunu, neboť budou vedení na rejstříku dlužníků. Neplnění povinností z rozhodnutí insolvenčního soudu vede zpět k exekucím a ztrátě veškerého majetku. Je pádem na samé dno lidské společnosti. Druhou oblastí, kterou se v uplynulém roce výbor zabýval, bylo pojištění domu a hrazení škodních událostí. Z iniciativy pana Blažka byla aktualizována naše pojistná smlouva s firmou Allianz. Byl prostě proveden její, jak se dnes říká, Up grade. Šlo především o navýšení hodnoty domu v případě kompletní likvidace na hodnotu 100 mil. korun, byla snížena spoluúčast na škodách mimo vandalizmus na 1000 Kč, rozšířeny pasáže na další okruhy škod a vložena část týkající se odpovědnosti za škody a to vše při započtení bonusů znamenalo dokonce snížení ceny této služby. Současně byly v loňském roce uplatněny 2 škodní události – rozbité zařízení výtahu ve vchodě 2357 a poškození konstrukcí domu vlhkostí v sušárně vchodu 2356. Prvá událost již byla odškodněna. Ve druhém případě budeme poskytovat pojišťovně další podklady potřebné k rozhodnutí o náhradě škod. Na počátku letošního roku jsme rovněž nahlásili jako pojistnou událost odcizení 7 ks proudnic a hadic z hydrantů v našem domě. Škoda za 9 tisíc již byla vyřízena a měli bychom obdržet po odečtu spoluúčasti 8 tisíc korun. V této souvislosti chci na Vás apelovat a upozornit Vás, že současně s krádeží v našem domě byla na celém sídlišti Špičák v domech OSBD odcizena tato zařízení v celkové hodnotě 110 tisíc korun. Po domech se pohybují specializované gangy zlodějů. Věnujte, prosím, pozornost tomu, kdo se pohybuje po domě, kdo vchází do domu a koho vy vpouštíte do domu pod jakoukoliv záminkou. Další problematikou k řešení nám přinesl nový Občanský zákoník. Ten nám ukládá nejpozději k 1.1.2017 zpracovat a nechat za účasti notáře schválit nové stanovy SVJ. Prvé kroky učinil výbor tím, že získal několik již odsouhlasených verzí stanov jiných SVJ. Ve výboru k této problematice proběhla diskuze, ale naše stanovy jsou prozatím pouze ve stavu zrodu. Rádi bychom Vám je předložili k veřejné diskuzi v průběhu
dalšího období tak, abychom jejich konečnou verzi připravili ke schválení na výročním jednání v příštím roce. Jako červená nit se letošním rokem táhl také úkol, který byl uložen výboru na minulém shromáždění, týkající se výběru případného dodavatele vlastní kotelny v domě. Místopředseda výboru pan Blažek na počátku roku oslovil větší počet firem zabývajících se dodávkami a montáží těchto zařízení a shromáždil 12 nabídek těchto firem. Podané nabídky byly zpracovány podle rozdílných kritérií a byly z tohoto důvodu obtížně srovnatelné. Zvláště když pak při jednáních se zástupci těchto firem byla podávána rozporuplná vyjádření k technickému provedení. Za dané situace nebylo v silách a schopnostech členů výboru se v této situaci orientovat. Bylo proto rozhodnuto, vyhledat pomoc specialisty, který by nám tuto problematiku byl schopen z daných nabídek vyhodnotit. Prvý pokus s výběrem člověka nevyšel. Měl sice nejzajímavější webové stránky, jen mu chyběl zájem tuto zakázku dokončit. Při náhodném rozhovoru jsem dostal tip na specialitu v tomto oboru, bývalého vedoucího teplárny v Litoměřicích, pana Karla Stejskala, který nakonec tuto zakázku přijal a z předaných podkladů provedl jejich vyhodnocení. Materiál, který zpracoval, je Vám dnes k dispozici. K této problematice je nutno říct, že dnes nelze v našem domě žádnými jinými kroky, než instalací vlastního zdroje tepla v domě, nabídnout vlastníkům možnost snížení nákladů na bydlení. Dle uzavřené smlouvy s ČLT pro letošní rok je stanovena cena za 1 GJ na 736 Kč včetně DPH. Nová zařízení tepelných čerpadel umí 1 GJ vyrobit za zhruba 300 Kč, tedy za méně než polovinu ceny. Proto je si třeba v prvé řadě položit otázku: Chtěli byte za teplo a ohřev vody platit o polovinu méně než dnes? Co proto musíme udělat? Ty nejlepší firmy z nabídek, které jsme obdržely, tato zařízení nabízí okolo 3 milionů korun. Bez úvěrovaných prostředků na tuto akci nemáme peníze. Doba pro úvěry je však příznivá. O tom jsem mluvil již na počátku. Rozdíl je pouze v tom, že půjčka na investice je krytá svou návratností a její úroková míra se dnes pohybuje pod 2 %, kdežto spotřebitelské půjčky jakéhokoliv druhu nemají svou návratnost (samy si na sebe nevydělají) a mají podstatně vyšší úrokovou sazbu. Vzpomeňme si na úvěr v částce 11,5 milionu korun, který jsme si před 7 lety vzali na rekonstrukci a zateplení domu. Dnes máme za sebou 7,5
roku splátek. Ověřili jsme si za tu dobu, že provedeným zateplením jsme ušetřili zhruba 50 % spotřeby tepla. Při roční průměrné platbě 10 – 15 tisíc korun za teplo a 2 – 4 tisíce za ohřev teplé vody by to za 7 let představovalo částku okolo 80 až 100 tisíc korun na jednu domácnost, kterou by museli vlastníci zaplatit navíc v nezatepleném bytě. Tak co? Vyplatila se tato investice? Dnes máme tutéž možnost uspořit polovinu peněz za teplo a teplou vodu. Nabídkou ČS je nám poskytnut prostor pouhým prodloužením doby splatnosti stávajícího úvěru o 5 let při současném snížení úroků dosáhnout na další úvěr pro vybudování kotelny a to při zachování výše splátek obou úvěrů dohromady na úrovni současných splátek stávajícího úvěru. Jinými slovy. Při stávajícím vkladu do fondu oprav ve výši 28 Kč/m2 obytné plochy jsme schopni získat prostředky na vybudování a provozování vlastní kotelny v domě, která by vyráběla teplo o polovinu levněji než stávající dodavatel tepla. Velmi jednoduchá matematika. Za rok dnes platí průměrná domácnost v našem domě 12 tisíc korun za teplo a 4 tisíce za ohřev vody. Za rok by tato domácnost měla ušetřit 8 tisíc korun za energie. Za pět let prodloužení délky splátky úvěru to je 40 tisíc. Za oněch 12 let je to 96 tisíc, tedy čistě hypoteticky. Znamenalo by to, že se za tuto dobu nepohnou ceny surovin, práce a služeb. Ale ty se bezpochyby pohnou všem výrobcům energií. A to vše za předpokladu, že to nebude vlastníky stát ani o korunu více na přímých měsíčních platbách za služby spojené s bydlením. Proto Vám dnes výbor předkládá návrh na schválení investice do 3 milionů korun na vybudování vlastní kotelny a na uzavření úvěrových smluv z ČS k pokrytí tohoto investičního záměru tak, aby byl dodržen limit vkladu do fondu pro dlouhodobou spotřebu ve výši 28 Kč/m2 obytné plochy. Závěrem mi dovolte, abych poděkoval panu Jaroslavovi Blažkovi za dlouholetou práci ve výboru SVJ, neboť požádal v září loňského roku o uvolnění z této funkce. Také bych chtěl poděkovat Toníkovi Čížkovi, který již poslední dva roky neměl dostatek času účastnit se jednání výboru, a poto rovněž požádal o uvolnění z funkce člena výboru. Na dnešním jednání Vám bude předložen návrh na kooptaci dvou nových kandidátů – pana Böhma ze vchodu 2358 a paní Stibrové, ze vchodu 2357, kteří by je měli ve výboru nahradit. Tím by rovněž byla udržena parita v zastoupení jednotlivých členů podle vchodů domu.
Děkuji za pozornost!
