Společenství vlastníků jednotek

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva

Diplomová práce

Společenství vlastníků jednotek (srovnání právní úpravy v ČR a SRN) Ilona Neudeková 2007

Pr o hl a š uji, ž e j se m di p l omov o u p r á c i na t é ma : Sp ol eč e nství vl a st ník ů jednotek

( s r ovn á ní p r á vní úp r a vy v ČR a SRN) z p r a coval a s a ma a uve dl a

j s e m v š e c hny p ou ž it é p r a me n y . ….………………

1

Po dě k o v ání :

Dě k uj i v edouc í mu mé di p l omové p r á ce , p r of. J UDr . J os e fu Fi a l ovi, CSc . z a o db o r n é ve de ní , up ře s ně n í a př i p omí nk y p ř i z p ra cování t ét o p r á c e .

2

OBSAH strana:

1. Úvod - Institut vlastnictví bytů……………………………………………

5

2. Zákon o vlastnictví bytů ……………………………………………

7

2.1. Obecně o zákonu o vlastnictví bytů…………………………………

7

2.2. Části zákona o vlastnictví bytů………………………………………

8

2.3 .Charakteristika zákona o vlastnictví bytů……………………………

9

2.4.Vztah zákona o vlastnictví bytů k občanskému zákoníku……………

10

2.5. Předmět vlastnických a spoluvlastnických práv podle BytZ………

12

2.5.1 Budova………………………………………………………………

12

2.5.2. Jednotka……………………………………………………………

13

2.5.3. Společné části domu ………………………………………………

15

2.6. Subjekty práv a povinností podle BytZ ………………………………

17

2.7. Obsah práv a povinností podle BytZ…………………………………

18

3. Vznik a zánik vlastnictví jednotek ………………………………

19

3.1. Vznik vlastnictví jednotek………………………………………………

19

3.2. Zánik vlastnictví jednotek………………………………………………

22

4. Právo nájemníka na přednostní nabytí vlastnictví jednotek podle ust. § 22 BytZ ………………………………………

24

5. Práva k pozemku ………………………………………………………

28

6. Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ………………………

31

7. Společenství vlastníků jednotek …………………………………… 33 7.1. Vznik společenství vlastníků jednotek…………………………………

33

7.2. Právní povaha a funkce společenství vlastníků jednotek……………

37

7.3. Předmět činnosti společenství vlastníků jednotek……………………

40

7.4. Smlouva o zajišťování správy společných částí domu………………

44

7.5. Stanovy společenství vlastníků jednotek………………………………

46

3

7.6. Zánik společenství………………………………………………………

48

8. Orgány společenství vlastníků jednotek v ČR ………………

49

8.1. Shromáždění vlastníků jednotek………………………………………

49

8.2. Výbor……………………………………………………………………

52

8.3. Pověřený vlastník………………………………………………………

54

9. Orgány společenství vlastníků jednotek v Německu ………

55

9.1. Shromáždění vlastníků jednotek………………………………………

55

9.2. Správce…………………………………………………………………

60

9.3. Správní rada……………………………………………………………

64

10. Práva a povinnosti vlastníků jednotek ………………………

68

10.1. Práva a povinnosti vlastníků jednotek podle BytZ a podle WEG

68

10.2. Ručení za závazky……………………………………………………

71

10.3. Možnost soudu nařídit prodej jednotky……………………………

73

11. Závěr ……………………………………………………………………… 76 I. Seznam literatury …………………………………………………… 81 II. Německé resumé (Das Resümee) ………………………… 83 III. Zadání diplomové práce

4

1. Úvod - Institut vlastnictví bytů Právní institut vlastnictví bytů byl do našeho právního řádu poprvé zaveden zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, který byl nutně poznamenán dobou svého vzniku a umožňoval vznik tzv. osobního vlastnictví bytů pouze ve velmi omezené míře a v praxi se nedočkal významnějšího uplatnění. Naproti tomu v tehdejší Spolkové republice Německo byl již v roce 1951 přijat zákon o vlastnictví bytů (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht - Wohnungseigemtumgesetz), na základě kterého došlo ke značnému rozšíření institutu vlastnictví bytů v tehdejší SRN. V Československu a později v České republice došlo k významnějšímu rozšíření tohoto institutu až na základě zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech (tzv.transformační zákon), který se však primárně soustředil na problematiku družstevních bytů. K podstatnému rozšíření institutu vlastnictví bytů došlo až na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), jenž přinesl možnost kterémukoliv vlastníkovi budovy rozdělit takovou budovu na jednotky ve smyslu tohoto zákona a převést do výlučného vlastnictví třetích osob. Zákon o vlastnictví bytů se v široké míře uplatnil a uplatňuje zejména při privatizaci bytového fondu, který přešel do vlastnictví obcí na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, jako veřejnoprávních korporací podle tehdy nově účinného zákona o obcích, dále se tento zákon výrazně uplatňuje při převodech družstevních bytů na jejich nájemce a zároveň členy družstva. V současné době, a lze tak předpokládat i do budoucna, zákon o vlastnictví bytů nachází značné využití při developerských projektech. Rozdílné historické souvislosti přijetí zákonů upravující bytové vlastnictví v Německu a v České republice odůvodňují i některá jejich specifika, jež nemají svůj ekvivalent v druhé právní úpravě. Německá právní úprava byla přijata nedlouho po konci druhé světové války a její přijetí bylo motivováno snahou o zabezpečení kvalitního bydlení pro co nejširší vrstvy obyvatelstva. Aktuální česká právní úprava byla přijata hlavně s motivací privatizace zchátralého bytového fondu, jelikož se mělo za to, že noví vlastníci bytů budou mít snahu takové nemovitosti rekonstruovat. Je tedy zřejmé, že úprava vlastnictví bytů má v Německu větší tradici a tamější právní nauka i praxe již některé teoretické i praktické problémy, s nimiž se může potýkat zdejší úprava, řešila, proto tato řešení mohou být minimálně inspirací pro tuzemskou právní praxi.

5

Ve své diplomové práci se proto pokusím provést komparaci německé a české právní úpravy vlastnictví bytů, a to zejména vzhledem k výše uvedenému a vzhledem k blízkosti obou těchto právních řádů. V rámci institutu vlastnictví bytů je zvláště významnou otázka hospodaření a správy společné budovy, ve které jsou vymezeny jednotlivé byty nebo i nebytové prostory. Zákonem stanovená úprava pravidel hospodaření a správy se může jevit jako podstatná výhoda vlastnictví bytů oproti podílovému spoluvlastnictví. Vlastnící jednotek jsou totiž v obou právních řádech povinni přispívat určitou částkou na náklady spojené se správou domu. Správu domu přitom v obou právních systémech zajišťuje společenství vlastníků jednotek, které má omezenou způsobilost k právním úkonům spojených se správou budovy. Právě srovnání problematiky společenství vlastníků v německém a českém právním řádu bude stěžejním tématem této diplomové práce.

6

2. Zákon o vlastnictví bytů

2.1. Obecně o zákonu o vlastnictví bytů V současné době je právní úprava vlastnictví bytů a nebytových prostorů obsažena ve zvláštním zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, (dále jen ,,zákon o vlastnictví bytů“ nebo ,,BytZ“), ze dne 24. 3. 1994, účinný od 1. května 1994. Zákon byl již několikrát podstatně novelizován, a to: zákonem č.273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákonem č. 97/1999 Sb., významná novelizace byla učiněna zákonem č. 103/2000 Sb., zákonem č. 229/2001 Sb., další novelizace zákonem č. 451/2001 Sb., zákonem č.320/2002 Sb., 437/2003 Sb., 171/2005 Sb. a 179/2005 Sb. Zákon o vlastnictví bytů upravuje vznik vlastnictví jednotky, vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů včetně jejich vzájemných vztahů, spoluvlastnictví společných částí budovy, určitá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostor v budově ve spoluvlastnictví, práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem, jakož i s převodem nebo s přechodem spoluvlastnictví budovy. V Německu problematiku vlastnictví bytů a nebytových prostorů upravuje zákon o vlastnictví bytů a o věcném břemeni váznoucím na bytové jednotce (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht - Wohnungseigemtumgesetz), ze dne 15. 3. 1951, účinný od 19. 3. 1951, dále jen "zákon o vlastnictví bytů" nebo "WEG". Tento zákon byl během své dlouhé existence osmnáctkrát novelizován. Naposledy to bylo ust. § 25 odst. 10 zákona o změně práv při zastupování advokáty před vrchními zemskými soudy (Gesetz zur Änderung des Rechts der Vertretung durch Rechtsanwälte vor den Oberlandesgerichten OLG-Vertretungsänderungsgesetz - OLGVertrÄndG) ze dne 23. 7. 2002 a ust. § 4 odst. 36 zákona o modernizaci nákladů (Gesetz zur Modernisierung des Kostenrechts Kostenrechtsmodernisierungsgesetz - KostRMoG) ze dne 5. 5. 2004. Zákon o vlastnictví bytů obsahuje právní úpravu vzniku vlastnictví jednotky, společenství vlastníků jednotek, práv a povinností vlastníků jednotek, správy společných částí

7

domu, dědičného práva stavby domu s jednotkami, věcného břemene váznoucího na bytové jednotce a také procesně právní úpravu.

2.2. Části zákona o vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů je rozčleněný do dvanácti částí: Část první (ust. §§ 1-5) obsahuje obecná ustanovení týkající se předmětu a rozsahu úpravy, vymezení pojmů pro účely zákona jako jsou budova, byt, nebytový prostor, společné části domu, jednotka, podlahová plocha bytu a nebytového prostoru, zastavěný pozemek... Dále je v ust. § 3 vyjádřen vztah zákona k ObčZ, ust. § 4 upravuje náležitosti prohlášení vlastníka budovy a ust. § 5 vznik a zánik vlastnictví jednotky . Část druhá (ust. §§ 6-16), v níž jsou upraveny v ust. §§ 6-8 převody vlastnictví jednotek a v ust. §§ 9-16 výkon vlastnického práva k jednotkám. Část třetí (ust.§§ 17-19) obsahuje úpravu smlouvy o výstavbě. Část čtvrtá ust. (§ 20): obsahuje některá pravidla pro převod a přechod vlastnictví jednotky. Část pátá ust. (§ 21): obsahuje úpravu práv k pozemku. Část šestá ust. (§§ 22-28): obsahuje zvláštní ustanovení týkající se práva přednostní koupě bytu nájemníkem – fyzickou osobou a převodů jednotek ve vlastnictví bytových družstev. Část sedmá (ust. § 29): upravuje vyčlenění družstva, které přímo nesouvisí s problematikou vlastnictví bytů a nebytových prostor. Část osmá (ust. §§ 30-33) obsahuje společná a přechodná ustanovení. Část devátá (ust. §§ 33a-33b) upravuje převody skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev. Část desátá (ust. § 34) obsahuje doplnění zákona ČNR č.357/1992 Sb. o trojdani . Část jedenáctá byla zrušena, Část dvanáctá obsahuje v ust. §§ 36- 38 ustanovení závěrečná. Německý zákon o vlastnictví bytů je rozdělen do čtyřech částí: Část první obsahuje úvodní § 1, v němž jsou vysvětleny základní pojmy, a dále čtyři hlavy. V hlavě první (v ust. §§ 2-9) je popsán vznik vlastnictví bytové jednotky. Hlava druhá (v ust. §§ 10-19) obsahuje úpravu společenství vlastníků jednotek. Hlava třetí se (v ust. §§ 20-

8

29) zabývá správou společných částí domu, kterou vykonávají orgány společenství vlastníků jednotek. Hlava čtvrtá (v ust. § 30) upravuje v praxi méně významné dědičné právo stavby domu s jednotkami. Část druhá (v ust. §§ 31-42) obsahuje úpravu věcného břemene ulpívajícího na bytové jednotce. Část třetí (v ust. §§ 43-58) obsahuje procesněprávní úpravu. Dělí se na tři hlavy. Hlava první upravuje soudní řízení ve věcech týkajících se vlastnictví bytů. Hlava druhá se zabývá příslušností soudů. Hlava třetí potom řeší procesněprávní postup při dražbě bytů. Část čtvrtá (v ust. §§ 59-64) obsahuje doplňující ustanovení.

2.3. Charakteristika zákona o vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů má převážně občanskoprávní charakter, ale ustanovení šesté části týkající se transformace družstev mají také obchodněprávní charakter. Ust. § 1 odst.1 BytZ zní: "Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.“ Úvodní ustanovení BytZ vymezuje předmět právní úpravy tohoto zákona. Společnými částmi budovy se míní totéž jako společnými částmi domu. Zatímco úprava zákona č.52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, preferovala monistickou teorii vlastnictví bytů, současná právní úprava preferuje dualistickou teorii upřednostňující spoluvlastnickou koncepci vlastnictví bytů, což vyplývá z citovaného ust. § 1 odst. 1 BytZ, kde hlavním předmětem je vlastnictví k budově, k němuž přistupuje vlastnictví bytu. Hlavním předmětem je budova a vedlejším byt. Spoluvlastnictví budovy není determinováno žádným podílem, ale právě vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu. Rozdělením budovy na jednotky vlastně budova zmizí. Dualistická teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí je patrná z nálezu Ústavního soudu publikovaného ve Sbírce zákonů pod č. 128/2001 Sb. Ust. § 1 odst. 4 BytZ zní: "Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.“ Toto ustanovení jednoznačně vymezuje, za jakých podmínek se BytZ uplatní, což znamená, že ho nelze použít na budovy s jedním bytem nebo s jedním nebytovým prostorem,

9

což se projevuje již v ust. § 2 písm. a) BytZ, kde je vymezen pojem budovy pro účely BytZ. BytZ lze tedy aplikovat na budovy s alespoň dvěma byty, dvěma samostatnými nebytovými prostory, jedním bytem a jedním samostatným nebytovým prostorem. Vlastník budovy s jedním bytem nebo nebytovým prostorem se může dostat

do režimu BytZ například

vestavbou, kterou by vznikl další byt nebo nebytový prostor. Německý zákon o vlastnictví bytů má typicky občanskoprávní charakter. Vztahuje se jak na vlastnictví bytů, tak na vlastnictví nebytových prostorů. Německý WEG na rozdíl od českého BytZ nepracuje s pojmy jednotka a společné části domu. Místo pojmu jednotka využívá pojem byt nebo spíše vlastnictví bytu, jako "zvláštní vlastnictví" (Sondereigentum). Místo pojmu společné části domu se ve WEG objevuje pojem "společné vlastnictví" (Gemeinschaftliches Eigentum), které nemá totožný obsah se společnými částmi domu podle BytZ. Hlavní rozdíl je v tom, že do společného vlastnictví patří také spoluvlastnictví pozemku. Vlastnictví bytu v Německu (Wohnungseigentum) je vystavěno na stejném principu jako v České republice. S vlastnictvím bytu (Sondereigentum) je nerozlučně spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu (Gemeinschaftliches Eigentum). Byt nelze zcizit ani zatížit, aniž by současně nebyl zcizen nebo zatížen spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Práva ke spoluvlastnickému podílu se vztahují i na byt, ke kterému tento spoluvlastnický podíl patří. Zákon o vlastnictví bytů se použije stejně jako v České republice na budovy s alespoň dvěma byty, dvěma samostatnými nebytovými prostory, nebo s jedním bytem a jedním samostatným nebytovým prostorem. Ustanovení týkající se vlastnictví bytu (Wohnungseigentum) se přiměřeně použijí i na vlastnictví nebytových prostorů (Teileigentum).

2.4. Vztah zákona o vlastnictví bytů k občanskému zákoníku Sám občanský zákoník odkazuje v ust. § 125 odst. 1 na zvláštní zákon upravující vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. Toto ustanovení bylo do občanského zákoníku začleněno zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností od 1.1.1992. V té době byl tímto zvláštním zákonem zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, který byl nahrazen novou právní úpravou podle BytZ s účinností od 1.5.1994.

10

Ust. § 3 odst. 1 BytZ zní: "Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník.“ Z ustanovení § 125 odst. 1 ObčZ a ustanovení § 3 odst. 1 BytZ vyplývá, že zákon o vlastnictví bytů je vůči občanskému zákoníku zákonem zvláštním1. Občanský zákoník jako obecný předpis se použije subsidiárně2 ve všech případech, které zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor neupravuje. Z občanského zákoníku připadají v úvahu zejména obecná ustanovení o subjektech, právních úkonech a počítání lhůt. Dále obecná ustanovení o obsahu vlastnického práva, dědění, věcná práva k věci cizí, obecná ustanovení o závazcích, ale také ustanovení o závazcích ze smluv. V ust. § 3 odst. 1 BytZ je přitom stanoveno výslovně, že se ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví nepoužijí, pokud nejde o případy, kdy v podílovém spoluvlastnictví je sama jednotka. Pokud se jedná o spoluvlastnictví společných částí domu, použijí se výlučně ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Zákon o vlastnictví bytů výslovně nestanoví, zda se použijí ustanovení občanského zákoníku o společném jmění manželů, ale pokud se týká společných částí domu, tak nikoliv. Také v Německu je zákon o vlastnictví bytů zákonem zvláštním vůči občanskému zákoníku. Lze tak vyvodit z ust. § 10 odst. 1 WEG, který stanoví, že právní vztahy mezi vlastníky bytů se řídí tímto zákonem, a pokud tento zákon neobsahuje zvláštní ustanovení, potom ustanoveními občanského zákoníku, které regulují společenství. Ve WEG můžeme přímo v ustanovení některých paragrafů najít odkazy na BGB. Takovým ustanovením je ust. § 3 odst. 1 WEG, které odkazuje na ust. § 1008 BGB, jež upravuje spoluvlastnictví. Dále pak ust. § 4 odst. 3 WEG, které stanoví, že na smlouvu, která zavazuje stranu povinnou k tomu, aby vymezila bytové jednotky (Sondereigentum), bytové jednotky nabyla nebo zrušila, se přiměřeně použije ust. § 311b odst. 1 BGB. To znamená, že takovou smlouvu je nutné nechat notářsky ověřit. Další odkazy na přiměřené použití ustanovení občanského zákoníku obsahují ust. §§ 34 odst. 1 a 37 odst. 2 WEG. Jak již bylo výše popsáno, WEG obsahuje i procesní část, proto lze v této souvislosti zkoumat i vztah mezi tímto zákonem a občanským soudním řádem (ZivilprozeßordnungZPO). Zákon o vlastnictví bytů je vůči občanskému soudnímu řádu zákonem speciálním. Ust. 1

Lex specialis

2

K subsidiaritě ObčZ např. Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné 1. 4. vyd.

Praha: ASPI, 2005, s. 55-56

11

§ 43 odst. 3 WEG stanoví, že pro soudní řízení platí zvláštní předpisy §§ 44-50 WEG. Ust. § 46a WEG, který se týká upomínacího řízení, pak ve všech svých třech odstavcích odkazuje na ustanovení ZPO.

2.5. Předmět vlastnických a spoluvlastnických práv podle BytZ Předmětem práv a povinností jsou podle ust. § 118 ObčZ věci, a pokud to jejich povaha připouští, také práva a jiné majetkové hodnoty. V právních vztazích upravených BytZ se vyskytují tyto předměty práv a povinností: budova, resp. dům, jednotka, společné části domu, pozemek. Předmětem vlastnického práva k bytu a nebytovému prostoru je jednotka, s níž úzce souvisí i spoluvlastnictví společných částí domu. Předmětem spoluvlastnictví podle BytZ je také budova (dům). Spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytových prostorů jako prostorově vymezených částí domu a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.

2.5.1 Budova3 Podle ust. § 2 písm.a) BytZ se rozumí: "Budovou trvalá stavba spojena se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal.“ Budovou je trvalé nadzemní stavební dílo (výsledek stavební činnosti), které je podle ust. § 119 ObčZ nemovitostí, a tedy samostatnou věcí v právním smyslu4 (předmět občanskoprávních vztahů) splňují definici ust. § 27i KatZ, nebo u něhož je patrné dispoziční řešení alespoň prvního nadzemního podlaží, přičemž v něm existují nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory (byty, nebytové prostory), s výjimkou 3

k pojmu budova např. také Baudyš, P. Budova jako předmět vlastnictví. Právní rádce, 8/1997, str. 7-8 nebo Horák, M., Nováková, H. Privatizace domů a prodej bytů. Praha: Polygon, 2002, str. 31 4

Věc je podle praxe ovladatelný hmotný předmět či přírodní síla, která slouží potřebám lidí. K tomu např. Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kolektiv. Občanský zákoník. Komentář. 9. vyd. Praha: C.H. Beck, 2004, str. 396-403.

12

hal. To, zda budova je samostatnou věcí v právním smyslu, by mělo vyplývat z kolaudačního rozhodnutí. Ust. § 2 písm.a) BytZ zní: "Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkce budovy.“ Na základě jednostranného úkonu vlastníka budovy je možné za podmínek ust. § 2 písm.a) považovat za budovu pouze sekci budovy, jež je jinak pouhou součástí budovy. Tato možnost byla zavedena zákonem č.103/2000 Sb. s účinností od 1.7.2000. Řešení, jež nabízí BytZ je sporné. Čl. 1 bod 1.2 Pokynů ČUZK 24 zní: "Zda sekce je stavebně a technicky uspořádána tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy, doloží vlastník katastrálnímu úřadu potvrzením příslušného stavebního úřadu. Samotné rozhodnutí vlastníka budovy k tomu nestačí.“ Ust. § 2 písm. d) BytZ dále obsahuje definici domu s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví. Podle tohoto ustanovení se domem stává budova, která je ve spoluvlastnictví podle BytZ. V německém WEG není budova výslovně definována. Z ust. § 94 odst. 1 BGB však vyplývá, že se jedná o předmět, který je pevně spojen s pozemkem a se zemí. Na rozdíl od české právní úpravy zde budova není považována za samostatnou věc v právním smyslu, ale pouze za součást pozemku, na kterém stojí, protože v německém právním řádu platí stará zásada římského práva "superficies solo cedit." Předmětem občanskoprávních vztahů zde tedy je pozemek, přičemž budova se považuje podle ust. § 94 odst. 1 BGB za jeho podstatnou součást.

2.5.2. Jednotka Jednotkou se rozumí podle ust. § 2 písm. h) BytZ byt, nebytový prostor, rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle BytZ. Jednotka je jedním ze základních pojmů zákona. Ust. § 3 odst. 2 BytZ zní: ,,Právní vztahy k jednotkám se řídí pokud tento zákon nestanoví jinak ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.“ Toto ustanovení pro jednotku vymezenou podle BytZ zavádí právní fikci věci, a to věci nemovité. Jednotka není samostatnou věcí v právním smyslu, tak jak ji v současné době definuje právní praxe, tudíž není ani věcí nemovitou.

13

Jednotka však má samostatný právní osud. Může být předmětem vlastnického práva, zástavního práva, lze s ní nakládat téměř jako s nemovitými věcmi. V technickém

slova

smyslu

nelze

byty

ani

nebytové

prostory

považovat

za samostatnou věc, protože je zpravidla není možné od budovy, v níž se nacházejí, oddělit. Byty a nebytové prostory jsou tedy v obecném smyslu částí jiné věci. Byty a nebytové prostory mají v pojetí stávající právní úpravy dvojí právní charakter. Jednotkou je v souladu s BytZ všechno, co není společnou částí domu, přičemž pojem společných částí domu podle BytZ je značně široký a umocněný demonstrativním výčtem v zákonné úpravě. Jednotka jako vymezená část domu je relativně samostatným celkem, který musí splňovat určité stavebně technické předpoklady, které musí vyplynout z kolaudačního rozhodnutí, nikoliv z pouhého rozhodnutí vlastníka budovy. Vlastník budovy by měl při vymezování jednotek postupovat v souladu s kolaudačním rozhodnutím, nemůže tedy libovolně jednotky dělit nebo slučovat, jinak hrozí, že právní úkon vlastníka, kterým vymezuje jednotky v domě, bude absolutně neplatný podle ust. § 39 ObčZ pro rozpor se stavebním zákonem. Nakládat s bytem lze jen po vkladu prohlášení. MS v Praze k 33 Ca 44/98-10 z 31.7.1998: ,,Jednotky, tj. byty, či nebytové prostory jako vymezené části domu (§ 2 písm. f) Byt), mohou být předmětem právních úkonů pouze tehdy, jestliže byly vymezeny v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb.. Jinak jde jen o nedílnou součást domu, která sdílí osud domu a nemůže být samostatným předmětem převodu.“... Bytem se rozumí podle ust. § 2 písm. b) BytZ místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt vzniká na základě kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu. Občanský zákoník stanoví v ust. § 118 odst. 2, že byt může být samostatným předmětem subjektivních práv a povinností např. předmětem nájemní smlouvy. Nutno však konstatovat, že ani občanský zákoník pojem bytu nedefinuje. Nebytovým prostorem je podle ust. § 2 písm. c) BytZ místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (pozitivní definice). Nebytovým prostorem není příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu (negativní definice). Co se považuje za nebytový prostor, by mělo vyplývat z kolaudačního rozhodnutí. Za účelem umožnění dispozice s nedokončenými jednotkami BytZ dále definuje pojmy "rozestavěný byt" a "rozestavěný nebytový prostor". V Německém WEG není na rozdíl od české právní úpravy jednotka definována. WEG v ust. § 1 odst. 2 pouze stanoví, že vlastnictví bytu (Wohnungseigentum) se skládá z 14

vlastnictví bytu jako zvláštního vlastnictví (Sondereigentum an einer Wohnung) a ze spoluvlastnického podílu na společných částech domu (Miteigentumsanteil an dem gemeischaftlichen Eigentum), ke kterému tento byt patří. Obdobně ust. § 1 odst. 3 určuje, že vlastnictví nebytového prostoru (Teileigentum) v sobě zahrnuje vlastnictví nebytového prostoru (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) a spoluvlastnický podíl na společných částech domu (Miteigentumsanteil an dem gemeischaftlichen Eigentum), se kterým je tento nebytový prostor nerozlučně spojen. Ustanovení platící pro vlastnictví bytů se přiměřeně použije i pro vlastnictví nebytových prostorů. Byt (Sondereigentum) je představován prostorem ohraničeným

podlahou, stropem

a zdmi. Obsahem vlastnictví bytu je právo měnit, doplňovat a odstraňovat součásti bytu, aniž by tím byly dotčeny společné části domu nebo práva jiných vlastníků, nebo aniž by tím byl změněn vnější vzhled budovy. Součástí vlastnictví bytu je vlastnictví veškerého vestavěného nábytku, koupelny a toalety, podlahových krytin, vnitřních zdí, malby a obložení stropu a zdí, vnitřních oken, parapetů, topných těles, vnitřní chodby, schodů a dveří. U balkonů, teras a lodžií bude rozhodující skutečností, zda jsou tyto prostory přístupné pouze z jednotlivých bytů, na rozdíl od české právní úpravy, podle které jsou výše uvedené části domu společnými částmi domu a nejsou součástí jednotky. Součástí vlastnictví bytu může být i vlastnictví garáže, ale opět jen pod podmínkou, že je tato garáž s jednotkou spojena.5 WEG dává vlastníkům bytů možnost dohodnout se, že části budovy, které by mohly být součástí vlastnictví bytů (Sondereigentum), budou patřit do společných částí domu (Gemeinschftliches Eigentum).

2.5.3. Společné části domu Pojmovým znakem společných částí domu je, že slouží ke společnému užívání. Společnými částmi domu BytZ myslí společné části budovy, která se po splnění zákonných podmínek mění v dům.6 Společné části jsou v BytZ vymezeny demonstrativně, což znamená, 5

Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S. 54-62

6

Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 22-23

15

že mohou existovat i jiné společné části domu, než které výslovně vymezuje zákon. Platí, že v prohlášení vlastníka, ve smlouvě o výstavbě, v dohodě spoluvlastníků budovy a ve smlouvě o prvním převodu vlastnictví jednotky, musí být společné části domu vymezeny. Žádoucí by bylo, kdyby tyto dokumenty stanovily výslovně všechny společné části domu, které v dané nemovitosti připadají v úvahu, ale pokud tomu tak není, neznamená to nutně neurčitost smlouvy, či nepřejití spoluvlastnického podílu ke společným částem domu, jež nejsou vymezeny, na nového nabyvatele.7 Demonstrativní výčet obsažený v ust. § 2 písm. g) BytZ uvádí jako společné části domu: základy, střechu, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům. Dále se za společné části domu považují příslušenství 8 domu (drobné stavby jako studny, oplocení) a společná zařízení domu (např. vybavení společné kotelny, prádelny). BytZ preferuje dualistickou koncepci vlastnictví bytů, kde hlavním předmětem je dům a vedlejším jednotka. Z toho vyplývá, že vše, co není jednotkou nebo její součástí, či příslušenstvím, musí patřit do společných částí domu. Společné části domu jsou podle ust. § 8 odst. 1 BytZ v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek.9 S vlastnickým právem k jednotce je podle ust. § 30 odst. 1 nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu. S převodem vlastnictví jednotky přechází podle ust. § 8 odst. 1 a § 20 odst. 1 BytZ ex lege také spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Ust. § 8 odst. 2 BytZ určuje způsob, kterým se vypočítá podíl na společných částech domu v závislosti na podlahové ploše jednotek. Tento podíl je vyjádřen zlomkem, přičemž v úvahu připadá i procentuální vyjádření, zvláště při složitějších zlomcích. Vyjádření zlomkem musí smlouva obsahovat vždy, protože v této formě se spoluvlastnický podíl eviduje v katastru nemovitostí. Z výše uvedeného lze dovodit jasnou nesamostatnou povahu (akcesoritu) společných částí domu k vlastnictví jednotky. Se společnými částmi domu nelze disponovat samostatně, ale ani jednotku nelze převést bez společných částí domu.

7

8

9

Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 22-23 ust. § 121 odst. 1 ObčZ Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 85-86

16

Německý WEG obsahuje v ust. § 1 odst. 5 na rozdíl od § 2 písm. g) BytZ stručnou konstrukci, která určuje, že do společného vlastnictví (Gemeinschaftliches Eigentum) náleží pozemek stejně jako části, prostory a zařízení budovy, které nepatří k žádné jednotce. Společnými částmi domu je vše, co je potřebné pro existenci a bezpečnost budovy a vše, co společně využívají vlastníci, a to i v případě, že se některé z těchto částí nachází v prostoru bytů (Sondereigentum) Ust. § 1 odst. 4 dále stanoví, že jednotka nemůže být spojena se spoluvlastnictvím více než jednoho pozemku. Judikatura do společných částí domu zařazuje základy, všechny nosné zdi, trámy a nosné konstrukce, střechu, komíny, okna, fasádu, tepelnou a zvukovou izolaci, vchodové dveře, schody, chodby, výtah, vedení plynu, vody a proudu, kanalizaci, společnou anténu, zařízení sloužící k údržbě společného majetku, sklep, kotelnu, prádelnu, sušárnu, půdu, garáže apod.10 Spoluvlastnictví společných částí domu (Gemeinschaftliches Eigentum) je nerozlučně spojeno s vlastnictvím bytu (Sondereigentum). Byt nelze zcizit ani zatížit, aniž by současně nebyl zcizen nebo zatížen spoluvlastnický podíl na společných částech domu. To platí stejně jako v ČR i naopak.

2.6. Subjekty práv a povinností podle BytZ Subjektem práv a povinností podle BytZ mohou být fyzické a právnické osoby. Uplatní se zde

právní úprava občanského zákoníku s menšími odchylkami. Právnickou

osobou je také společenství vlastníků jednotek, které vzniká ze zákona v domě s alespoň pěti jednotkami.V souvislosti s výstavbou na základě smlouvy o výstavbě, může být subjektem práv a povinností podle BytZ také jakákoliv stavební společnost. BytZ nestanoví žádná omezení pro právnické osoby, týkající se práv a povinností podle BytZ. Jedinou výjimkou je ust. § 22 BytZ, kdy právnická osoba nemá právo na přednostní nabytí jednotky. V Německu jsou podle WEG subjektem práv a povinností rovněž fyzické a právnické osoby. Fyzické osoby jsou upraveny v ust. §§ 1-14 BGB, právnické osoby následně v ust. §§ 21-89 BGB. WEG neobsahuje žádná ustanovení, která by se týkala jen fyzických nebo právnických osob. Společenství vlastníků jednotek podle německé právní úpravy není

10

Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S. 54-62

17

právnickou osobou. Nová judikatura Spolkového nejvyššího soudu však přiznává společenství vlastníků jednotek částečnou způsobilost k právním úkonům.

2.7. Obsah práv a povinností podle BytZ Vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorům je absolutní věcné právo. Vlastnickému právu určitého individuálně určeného subjektu odpovídá povinnost neurčitého počtu blíže neurčených subjektů toto právo nerušit.11 Porušením absolutního vlastnického práva vzniká relativní právní vztah mezi konkrétními subjekty. Pojetí vlastnického práva jako práva absolutního je obdobně tradováno také v Německu, jehož občanský zákoník vychází ze stejných principů nedotknutelnosti vlastnictví.

11

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vyd. Brno: Doplněk, 2002, str. 104

18

3. Vznik a zánik vlastnictví jednotek 3.1. Vznik vlastnictví jednotek Spoluvlastnictví domu představované vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu může vzniknout na základě vkladu prohlášení vlastníka budovy se smlouvou o převodu vlastnictví první jednotky, výstavbou domu na základě smlouvy o výstavbě a také na základě dohody spoluvlastníků nebo manželů nebo na základě rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů. Originálním způsobem nabytí vlastnictví jednotky může být také její vydržení12. Vlastnictví jednotky lze nabýt také odvozeně, a to např. děděním. Podle ust. § 5 BytZ vzniká vlastnictví jednotky vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí současně s vkladem smlouvy o převodu vlastnictví první jednotky, přičemž účinky vkladu prohlášení a smlouvy nastávají simultánně.13 Převodem vlastnictví první jednotky vznikne pluralita subjektů a tím i spoluvlastnictví domu představované vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu. Původní vlastník budovy se stává vlastníkem zbývajících nepřevedených jednotek a spoluvlastníkem společných částí domu (ust. § 7 BytZ)14 Prohlášení je jednostranným právním úkonem – písemným projevem vůle vlastníka budovy, kterým vymezuje ve své budově prostorově vymezené části – jednotky a společné části domu15. Prohlášení musí podle ust. § 4 BytZ obsahovat obecné podstatné náležitosti a také některé zvláštní BytZ stanovené podstatné náležitosti. Je čistě právem vlastníka budovy, zda prohlášení učiní, či nikoliv. Zákon neukládá přímo povinnost učinit prohlášení. Pouze při převodech vlastnictví jednotek z vlastnictví bytových družstev podle ust. § 23 odst.

12

13

Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str. 129 k tomu rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 893/2001 z 18.12.2001

14

Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str. 113, Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 39-43 15

Ust. § 4 odst. 1 BytZ zní: ,,Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen prohlášení) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami (§ 2 písm. h) a společnými částmi domu (§ 2 písm. g ). Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.“

19

2 a násl. BytZ se vyvozuje povinnost družstva učinit prohlášení v závislosti na nájemcem – fyzickou osobou učiněnou výzvu k bezplatnému převodu vlastnictví jednotky16. Dalším ze způsobu vzniku vlastnického práva k jednotce a spoluvlastnictví společných částí domu je výstavba na základě smlouvy o výstavbě, kterou jako zvláštní smluvní typ upravuje BytZ. Jde o originární17 způsob vzniku vlastnictví jednotky. Ve smlouvě o výstavbě vymezí stavebníci vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami jako vymezených částí domu. Na základě smlouvy o výstavbě vzniká výstavbou buď celý dům, nebo jde o změny dokončených staveb. Stavba je do vzniku domu a jednotek v podílovém spoluvlastnictví stavebníků. Vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu vzniká okamžikem, kdy jednotka je vystavěna nebo je ve fázi rozestavěnosti podle ust. § 2 písm. e), f) BytZ, nikoliv tedy vkladem smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k jednotce se v katastru nemovitostí vyznačí záznamem. Jako vlastník jednotky se do katastru nemovitostí zapíše, není-li prokázáno něco jiného, stavebník uvedený ve smlouvě o výstavbě. Náležitosti smlouvy o výstavbě domu stanoví ust. § 18 odst. 1 a 2 BytZ. Podle ust. § 5 odst. 2 BytZ může vlastnictví jednotky vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může

vlastnictví

jednotek

vzniknout

jen

po

předchozím

vypořádání

podílového

spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst. 2. To platí obdobně, je-li předmětem vypořádání společného jmění manželů budova. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy musí být podle ust. § 141 odst. 1 ObčZ písemná. Vypořádání podílového spoluvlastnictví musí proběhnout tak, že výše podílu na budově bude odpovídat výši budoucích podílů na společných částech domu. Také dohoda o vypořádání společného jmění manželů musí být uzavřena písemně (podle ust. § 150 odst.1 ObčZ).

16

např. rozsudek Vrchního soudu v Praze sp.zn.11 Cmo 472/99-156 ze 17.12.1999 a i rozsudek Nejvyššího soudu ČR 30 Cdo 1069/2000: 17

k tomu např. Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vyd. Brno: Doplněk, 2002, str. 112 nebo Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné, svazek I. 4.vyd. Praha: ASPI, 2005, str. 346-348

20

Právní účinky vzniku vlastnictví jednotky nastávají u dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a u dohody o vypořádání společného jmění manželů vkladem do katastru nemovitostí, zatímco u rozsudku soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a o vypořádání společného jmění manželů vznikne vlastnictví bytů již dnem právní moci rozsudku, přičemž následný záznam v katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky. Podle ust. § 5 odst. 3 BytZ musí uvedené dohody a rozsudky obsahovat náležitosti prohlášení vlastníka o vymezení jednotek podle ust. § 4 odst. 2 BytZ. (Bytové vlastnictví může naopak zaniknout dohodou

vlastníků jednotek, kterou změní vlastnictví jednotek

na podílové spoluvlastnictví budovy podle ust. § 5 odst. 6 BytZ). Německý zákon o vlastnictví bytů ve svém § 2 stanoví, že vlastnictví bytů může vzniknout dvěma základními způsoby, a to smluvním vymezením vlastnictví jednotek podle § 3 WEG nebo dělením podle § 8 WEG. Ust. § 3 WEG umožňuje spoluvlastníkům pozemku uzavřít smlouvu, kterou si vymezí vlastnictví určitých bytů nebo určitých nebytových prostorů, a to buď v budově již postavené na tomto pozemku, nebo v budově, která je na tomto pozemku stavěna. Vlastnictví jednotek lze vymezit, jen pokud jsou byty nebo nebytové prostory

uzavřené. Tato podmínka je

splněna, když jsou byty a nebytové prostory od sebe stavebně oddělené, mají samostatné přístupy, přívod vody, odvod odpadu a toaletu. O tom vydává rozhodnutí příslušný stavební úřad. Smlouva o vymezení jednotek musí mít formu notářského zápisu a musí být zapsána do pozemkové knihy, na rozdíl od ČR, kde postačí úředně ověřené podpisy. Přes nerespektování formy notářského zápisu, může být smlouva platná v případech, kdy dojde k zápisu do pozemkové knihy. Takováto smlouva nesmí být nikdy uzavřena s nějakou podmínkou nebo na dobu určitou. Vlastnictví bytů vzniká zápisem do pozemkové knihy. Pozemkové knihy vedou úřady pozemkových knih při obvodních soudech. Ust. § 8 WEG uvádí další způsob vzniku vlastnictví bytů. Vlastník pozemku může vůči úřadu, který vede pozemkové knihy, učinit prohlášení, jímž rozdělí pozemek na spoluvlastnické podíly. Ke každému spoluvlastnickému podílu na pozemku musí patřit byt nebo nebytový prostor v budově, která se na tomto pozemku nachází nebo je na něm stavěna. Rozdělení se stává účinným založením příslušné pozemkové knihy.

21

3.2. Zánik vlastnictví jednotek18 Zánik vlastnictví jednotky podle BytZ může nastat na základě projevu vůle vlastníka, či vlastníků jednotek, nebo nezávisle na tomto projevu. BytZ upravuje pouze zánik vlastnictví k jednotce na základě projevu vůle vlastníka jednotky. Vlastníci všech jednotek v domě mohou podle ust. § 5 odst. 6 BytZ uzavřít dohodu ve formě notářského zápisu o tom, že vlastnictví jednotek vzniklé způsoby podle BytZ změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí zaniká vlastnictví jednotek. Velikost ideálního spoluvlastnického podílu se rovná velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých bývalých vlastníků jednotek na společných částech domu. Z uvedeného plyne, že na tomto způsobu zániku vlastnictví jednotek se musí shodnout všichni vlastníci jednotek, jinak není možný. Pokud se všechny jednotky v domě ocitnou ve vlastnictví jediné osoby, může tato osoba v souladu s ust. § 5 odst. 7 BytZ svým jednostranným právním úkonem učiněným ve formě notářského zápisu zrušit vymezení jednotek v domě. Vkladem vlastnického práva podle tohoto prohlášení zaniká vlastnictví jednotek v domě (zánik spoluvlastnictví společných částí domu nastal v okamžiku, kdy se vlastníkem všech jednotek v domě stala jediná osoba) a vzniká vlastnické právo k budově. Z hlediska náležitostí dohody vlastníků jednotek a prohlášení vlastníka všech jednotek o zrušení vymezení jednotek v domě BytZ nic nestanoví, uvedené právní úkony musejí splňovat obecné náležitosti právních úkonů (označení subjektů, označení jednotky údaji podle katastru nemovitostí, velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, projev vůle zrušit vymezení jednotek v domě). Jelikož jde o právní úkony týkající se nemovitostí, je nutné dodržet jejich písemnou formu, jinak by byly absolutně neplatné. Na základě projevu vůle vlastníka jednotky zaniká vlastnictví jednotky derelikcí (možnost derelikce nemovitostí z hlediska jejich povahy je sporná), zničením jednotky nebo budovy (vlastník jednotky však nemá právo jednotku zničit). Nezávisle na projevu vůle vlastníka jednotky (na základě právní události) vlastnictví jednotky zaniká zánikem budovy, či jednotky, smrtí vlastníka jednotky, vydržením, rozhodnutím státního orgánu o vyvlastnění jednotky, o propadnutí majetku, o prodeji jednotky při výkonu rozhodnutí, přikázáním do vlastnictví (pokud by šlo o neoprávněnou stavbu nebo zpracování cizí věci).

18

Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str. 134-142

22

Podle německého WEG zaniká vlastnictví jednotek z podobných důvodů jako v českém BytZ. Vlastníci jednotek se mohou dohodnout, že vlastnictví jednotek zruší. Takovouto smlouvu musí uzavřít ve formě notářského zápisu. Smlouva musí být zapsána do pozemkové knihy. Úřad vedoucí pozemkové knihy potom vlastnictví jednotek zruší z úřední povinnosti. Přes nerespektování formy notářského zápisu, může být smlouva platná v případech, kdy dojde k zápisu do pozemkové knihy. Smlouva o zániku jednotek nemůže být nikdy uzavřena jen na nějaký časový úsek nebo pod nějakou podmínkou. Vlastnictví jednotek také zaniká v případě, kdy se na tom všichni vlastníci jednotek dohodnou v situaci, kdy je budova úplně zničena a zničení budovy prokazuje potvrzení stavebního úřadu. Úřad vedoucí pozemkové knihy potom vlastnictví jednotek zruší na návrh všech vlastníků. Vlastnictví jednotek dále zanikne úkonem úřadu vedoucího pozemkové knihy, učiněného na návrh vlastníka veškerých jednotek v budově.

23

4. Právo nájemníka na přednostní nabytí vlastnictví jednotky podle ust. § 22 BytZ Zákon o vlastnictví bytů poskytuje nájemcům bytů značnou, ale časově omezenou ochranu v případě převodu vlastnictví jednotky-bytu, jehož jsou nájemci,19 spočívající v právu na přednostní nabytí vlastnictví bytu. Při převodu bytů, v nichž je nájemníkem fyzická osoba, tedy v obsazených bytech, platí zvláštní pravidla pro převody vlastnictví těchto bytů. Zvláštní pravidla platí podle ust. § 22 odst. 3 BytZ pouze pro převod těch bytů–bytových jednotek, které byly na základě BytZ nově vymezeny, nikoliv pro převod bytových jednotek (další převody), které již byly nabyty do vlastnictví podle BytZ nebo podle dosavadních předpisů (zákon č. 52/1966 Sb., ust. § 872 odst. 7, 8 ObčZ), a to za předpokladu, že se nejedná o vlastnictví bytu vzniklé podle ustanovení ust. § 7 BytZ, kdy se původní vlastník budovy stává po převodu první jednotky v domě vlastníkem všech nepřevedených jednotek v domě, kdy se právo přednostní koupě uplatní. Z výše uvedeného vyplývá, že vlastník bytu, který získal vlastnické právo převodem od původního vlastníka budovy, nemá v případě dalšího převodu bytu povinnost nabídnout jeho převod přednostně nájemci tohoto bytu, přičemž je lhostejné, od kdy nájem trvá. Nájemce ve výše specifikovaných bytech má tzv. právo přednostní koupě, někdy se používá i nepřesný výraz předkupní právo nájemníka. Jsou zvýhodněni nájemci bytů, ale i ateliérů, neboť mají právo stát se vlastníky jednotek, pokud se vlastník budovy (obec, fyzická osoba, právnická osoba) rozhodne, že jednotky vymezené v domě prohlášením vlastníka převede. Pro převody bytů ve vlastnictví bytových družstev platí speciální ust. § 23 BytZ, takže se ust. § 22 BytZ v těchto případech neuplatní. Právo na přednostní nabytí vlastnictví bytu nemají právnické osoby. Ust. § 22 BytZ se neuplatní při převodech nebytových prostorů vyjma ateliérů (viz dále). Právo přednostní koupě se neuplatní ani v případech, kdy vlastník budovy převádí budovu jako celek bez vymezení jednotek podle BytZ, přičemž vlastník budovy postupovat podle BytZ nemusí.

19

k tomu např. Jehlička, O. K některým otázkám zákona o vlastnictví bytů. Právní praxe, 9/1994, str. 521-529 nebo také Fiala, J. Právo na přednostní nabytí jednotky do vlastnictví. Bulletin advokacie, 1/1995, str. 20-28 nebo Fiala, J., Novotný, M., Oehm J. Zákon o vlastnictví bytů, komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 233-241

24

Podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů, bylo možno převést byt, který byl užíván na základě práva osobního užívání a po 1.1.1992 na základě nájmu, pouze uživateli, nájemci. Tato absolutní přednost nebyla do BytZ převzata. Ust. § 22 odst. 1 zní: ,,Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.“ Právo na přednostní nabytí má pouze nájemce, který je fyzickou osobou, přičemž nájemní vztah musí trvat v době rozhodnutí dosavadního vlastníka o převodu vlastnictví bytu a v době učinění nabídky na přednostní nabytí vlastnictví bytu. Dosavadní vlastník budovy je povinen učinit nájemci nabídku ke koupi bytu. Jde vlastně o nabídku na uzavření smlouvy učiněnou na základě prohlášení vlastníka, jež má vést k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotky s dosavadním nájemcem. Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové z 1.2.1998 zn.20 C 370/97 musí být nabídka převodu vlastnictví k bytu dosavadnímu nájemci (§ 22 odst. 1, věta první zákona) písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy (§ 6 odst. 1 zákona). Nabídkou ke koupi je vlastník budovy (bytu) vázán po dobu šesti měsíců, a tato šestiměsíční lhůta musí z nabídky vyplývat. Uvedená preklusivní lhůta k přijetí nabídky začíná nájemci běžet dnem jejího doručení. Pokud nájemce nabídku v uvedené lhůtě nepřijme (nabídku odmítne nebo se vůbec nevysloví), jeho právo na přednostní koupi podle ust. § 21 odst. 1 BytZ zaniká a byt může být za určitých podmínek převeden jiné osobě. V šestiměsíční preklusivní lhůtě musí projev vůle nájemce, jímž vyjadřuje souhlas s návrhem (nabídkou), dojít navrhovateli a ten je potom povinen uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky v rozsahu a obsahu uvedeném v nabídce. Lhůtu nelze zkrátit, a to ani tehdy, učiní-li nájemce během lhůty projev vůle, že nabídku nepřijme20. Vlastník bytu je zákonem omezen ve své smluvní volnosti. Nesplnění nabídkové povinnosti má za následek absolutní neplatnost smlouvy o převodu vlastnictví bytu21.

20

viz např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 20 Co 553/97

21

k tomu např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. října 1999 č.j. 30 Ca 4/99-22

25

Pokud nájemce – fyzická osoba nepřijme nabídku ke koupi bytové jednotky v šestiměsíční lhůtě podle ust. § 22 odst. 1 BytZ, má ještě druhou možnost, jak přednostně nabýt vlastnictví bytové jednotky. Podle ust. § 22 odst. 2 BytZ musí vlastník budovy (bytu) mající v úmyslu byt převést někomu jinému než nájemci, který nevyužil práva na přednostní nabytí bytu v šestiměsíční preklusivní lhůtě, učinit současně také druhou nabídku nájemci, který má po dobu jednoho roku po uplynutí šestiměsíční preklusivní lhůty na přijetí první nabídky právo na přednostní nabytí vlastnictví jednotky za cenu nabídnutou někým jiným. Vlastník budovy se však může rozhodnout, že v této době byt neprodá a druhá příležitost nájemce na nabytí jednotky tak nemusí být umožněna. Pokud ale učiní druhou nabídku nájemci během této lhůty, začne nájemci běžet ode dne doručení nabídky

tříměsíční preklusivní lhůta k uzavření kupní

smlouvy za podmínek ust. § 606 ObčZ. Jestliže smlouvu o převodu vlastnictví jednotky neuzavře, jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká, pokud skutečně došlo k převodu vlastnictví třetí osobě. Nabídka musí být písemná a musí obsahovat všechny obecné náležitosti podle ust. § 43 ObčZ, dále také všechny podstatné náležitosti kupní smlouvy a speciální podstatné náležitosti podle ust. § 6 BytZ . Pokud je právo nájemníka porušeno platí ust. § 603 odst. 3 ObčZ: ,,Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.“ Zvláštní nabídková povinnost platí také pro vlastníka ateliéru podle ust. § 22 odst. 6 BytZ. V německém právním řádu můžeme nalézt podobné ustanovení. Nenachází se však v zákoně o vlastnictví bytů, nýbrž přímo v občanském zákoníku. Jedná se o ust. § 577 BGB se kterým úzce souvisí ust. § 577a BGB. Obě uvedená ustanovení spadají pod kapitolu číslo 6, nazvanou zvláštnosti při vzniku bytového vlastnictví u pronajatých bytů. Tato kapitola se dále řadí k podtitulu č. 2, nazvaném nájemní vztahy k bytům a obytným místnostem. Tento podtitul je podřazen titulu číslo 5, upravujícímu nájemní smlouvu a smlouvu o pachtu. Ust. § 577 BGB stanoví, že pokud je prodáván byt, ke kterému vzniklo vlastnictví bytu v době, kdy byl pronajat, vniká nájemci předkupní právo k tomuto bytu. To neplatí, jestliže je byt převáděn na člena rodiny nebo na člena domácnosti. Poslední věta ust. § 577 odst. 1 dále říká, že pokud z následujících odstavců nevyplývá něco jiného, na předkupní právo se použijí obecné předpisy týkající se předkupního práva. Těmi jsou ust. §§ 463-473 BGB.

26

Prodávající nebo kupující mají povinnost informovat nájemce o obsahu kupní smlouvy a také o existenci předkupního práva. Nájemce se pak musí vůči prodávajícímu písemně vyjádřit, zda bude své předkupní právo realizovat. Německý občanský zákoník zde na rozdíl od českého zákona o vlastnictví bytů nestanoví žádné lhůty. Zemře-li nájemce, potom předkupní právo přechází na osobu, která za něj nastoupí do nájemního vztahu podle ust. § 563 odst. 1 nebo 2. BGB. Všechna odlišná ujednání, učiněná v neprospěch nájemce, jsou podle ust. § 577 odst. 5 neúčinná. Pokud nájemce svého předkupního práva nevyužije a dojde k převodu vlastnického práva na třetí osobu, potom je nájemce chráněn ještě po dobu tří let od převodu tím způsobem, že mu nový pronajimatel nemůže dát v této lhůtě výpověď z nájmu bytu z důvodů uvedených v ust. § 573 odst. 2, č. 2 a č. 3 BGB. Spolková vláda může tuto lhůtu svým nařízením prodloužit až na 10 let, a to na vymezených územích s vážným nedostatkem nájemních bytů.

27

5. Práva k pozemku Jde o úpravu práv k pozemku, na kterém je dům postaven. Podle ust. § 21 odst. 1 BytZ jsou s vlastnictvím jednotky spojena práva k pozemku. V českém právním řádu platí zásada vyjádřená v ust. § 120 odst. 2 ObčZ, totiž, že stavba není součástí pozemku - superficies non solo cedit. Tato zásada

platná v našem právním řádu od 1.1.1951 s sebou přináší řadu

problémů spočívajících v tom, že vlastník stavby může být rozdílný od vlastníka pozemku. Koncepce nového občanského zákoníku počítá s návratem k zásadě superficies solo cedit, která byla dodržována již ve starém římském právu. Ust. § 21 odst. 1 BytZ přináší koncepci, kdy spojuje vlastnictví jednotky s právy (nejen vlastnickými) k pozemku. Na spoluvlastnictví pozemku, jehož vlastnictví je spojeno s vlastnictvím jednotky, se nepoužijí ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví. Za předpokladu, že vlastníkem pozemku je vlastník budovy (tedy i původní vlastník budovy), musí společně s převodem vlastnictví jednotky převést na budoucího vlastníka jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku, a to vše jednou smlouvou nebo samostatně. To platí i pro vlastníka jednotky, který převádí jednotku na jiného - ust. § 20 odst. 2 BytZ. Převod spoluvlastnického podílu na pozemku je předmětem smlouvy o převodu jednotky (ust. § 21 odst. 1 BytZ) . V ust. § 21 odst. 2 BytZ je řešena situace, kdy všichni vlastníci jednotek v domě nejsou spoluvlastníky pozemku nebo jejich spoluvlastnický podíl na pozemku neodpovídá poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu. V těchto případech je nutné, aby

došlo

bez

zbytečného

odkladu

k vzájemnému

vypořádání,

tedy

k převodu

spoluvlastnického podílu na pozemku mezi vlastníky jednotek tak, aby spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídal spoluvlastnickému podílu každého vlastníka jednotky na společných částech domu (ust. § 8 odst. 2 BytZ). V tomto případě nebude převod spoluvlastnických podílů na pozemku součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Půjde o samostatný převod kupní, darovací nebo jinou smlouvou. Převod spoluvlastnického podílu na pozemku je podstatnou náležitostí smluv o převodu vlastnictví jednotky za předpokladu, že vlastník budovy je vlastníkem pozemku nebo vlastník jednotky má spoluvlastnický podíl na pozemku. Nesplněním této náležitosti je smlouva o převodu vlastnictví jednotky absolutně neplatná podle ust. § 39 ObčZ pro rozpor se zákonem.

28

V případech, kdy převodce jednotky není vlastníkem pozemku a ani nemá spoluvlastnický podíl na pozemku, na kterém je budova postavena, ale má k pozemku jiné právo např. nájmu, výpůjčky, věcného břemene, tak platí ust. § 21 odst. 4 BytZ, ze kterého vyplývá, že pokud má převodce jednotky k pozemku některé z práv uvedených výše, je vlastník pozemku povinen upravit práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ustanovení § 21 odst. 1 až odst. 3 se použije obdobně i na tento případ. Situaci, kdy převodce jednotky nemá žádné právo k pozemku a vztah vlastníka jednotky a vlastníka pozemku by nebyl upraven, řeší ust. § 21 odst. 5 BytZ, podle kterého vzniká ze zákona za určitých předpokladů věcné břemeno užívání22 zastavěného pozemku ve prospěch vlastníka jednotky. Problematiku státních pozemků, na kterých se nacházejí domy bytových družstev, řeší zákon č. 219/2001 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (MajČR), ve znění pozdějších předpisů. Tato úprava nahradila problematickou úpravu v ust. § 879c ObčZ. Smyslem nové úpravy je stanovení povinnosti státu převádět státní pozemky na oprávněné osoby smlouvou o bezplatném převodu, která nemůže být pokládána za darovací smlouvu, ale za zvláštní smlouvu podle MajČR. Byla zrušena dosavadní úprava ust. § 879c ObčZ, podle které by k 1.7.2001 došlo k automatické přeměně práva trvalého užívání pozemku na vlastnické právo. Postup bezplatných převodů pozemků na oprávněné osoby obsahuje ust. § 60a MajČR. V Německu je právní úprava mnohem jednodušší, protože zde platí, že stavba je součástí pozemku - superficies solo cedit. Tato skutečnost vyplývá

z ust. § 94 odst. 1

občanského zákoníku, který budovu považuje (stejně jako jiné s pozemkem a zemí pevně spojené předměty) za podstatnou součást pozemku. Nemůže zde tedy nastat situace, kdy by vlastník stavby byl rozdílný od vlastníka pozemku. Ust. § 1 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů zahrnuje pozemek do společného vlastnictví (Gemeinschaftliches Eigentum), přičemž byt (Sondereigentum) nemůže být zcizen ani zatížen, aniž by byl zcizen nebo zatížen pozemek. Ust. § 1 odst. 4 dále stanoví, že vlastnictví bytů a vlastnictví nebytových prostorů nemůže být založeno tím způsobem, že by bylo spojeno se spoluvlastnictvím více pozemků.

22

ust. § 151n a násl. ObčZ

29

Může být tedy spojeno jen s tím pozemkem, na kterém je postavena budova, v níž vzniklo vlastnictví bytů nebo nebytových prostorů.

30

6. Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky Jedná se o nejčastější

způsob odvozeného nabytí vlastnického práva k jednotce

a podílového spoluvlastnictví domu23. Převodu vlastnického práva touto smlouvou musí předcházet prohlášení vlastníka budovy, kterým se vymezují jednotky v domě a po jehož vkladu do katastru nemovitostí se původní vlastník budovy stal vlastníkem vymezených částí domu-jednotek24. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky není samostatným smluvním typem, nýbrž má vždy formu některého dalšího smluvního typu upraveného v občanském zákoníku (smlouva kupní, darovací, směnná) nebo v obchodním zákoníku (smlouva o prodeji podniku, smlouva o koupi najaté věci) nebo v samotném zákoně o vlastnictví bytů (smlouva o bezplatném převodu vlastnictví družstevního bytu a nebytového prostoru). Stejně jako prohlášení vlastníka budovy má smlouva o převodu vlastnictví jednotky obecné a zvláštní náležitosti. Obecné náležitosti jsou vždy ty právní náležitosti smluv, jež musí být splněny u smluv jako právních úkonů obecně. Bude se jednat o náležitosti obsahu, objektu a subjektů smlouvy. Uplatní se zde ust. § 3 odst. 2 BytZ. Zvláštní náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jsou upraveny v ust. § 6 BytZ, přičemž novela tohoto zákona č. 451/2001 Sb. přinesla některá potřebná zjednodušení. Smlouvy o převodu vlastnictví jednotek musí mít podle ust. § 46 odst. 2 ObčZ písemnou formu, přičemž podle ust. § 46 odst. 2 musí být projevy smluvních stran na téže listině, jinak je smlouva podle ust. § 40 odst. 1 ObčZ absolutně neplatná pro nedostatek náležitosti formy. K převodu vlastnictví jednotky podle německého práva je nejprve potřeba, aby v budově vzniklo vlastnictví bytů, a to jedním ze způsobů uvedených v ust. § 3 nebo v ust. § 8 WEG. Dále musí dojít k uzavření smlouvy o převodu jednotky. Nejčastěji se bude jednat o smlouvu kupní, darovací nebo směnnou s tím, že musí být dodrženy obecné podmínky uzavírání smluv, které stanoví BGB v ust. §§ 104-185. Smlouvy musí být podle ust. § 311b odst. 1 BGB, na který odkazuje WEG v ust. § 4 odst. 3, uzavřeny ve formě notářského zápisu. V samotném WEG nenalezneme žádnou obdobu ust. § 6 BytZ, přesto smlouvy uzavírané ve SRN takové náležitosti obsahují.

23

Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 66

24

k tomu např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 893/2001 ze dne 18.12.2001

31

Z našeho pohledu se jako velmi zajímavé jeví ust. § 12 WEG, které obsahuje úpravu dispozitivního omezení převodu vlastnictví jednotky. Vlastníci jednotek mohou uzavřít dohodu, ve které si stanoví, že pokud bude některý z vlastníků chtít převést svou jednotku, bude k tomu potřebovat souhlas ostatních vlastníků nebo třetí osoby. Třetí osobou může být např. správce. Takováto smlouva musí být následně zanesena do pozemkové knihy, jinak by neměla věcněprávní účinky. Vlastníci, případně třetí osoby, jsou ve svém rozhodování omezeni tím, že souhlas s převodem jednotky mohou odmítnout udělit jen z důležitého důvodu. Tento důvod se vždy musí týkat osoby nabyvatele.25 Podle judikatury by takovým důvodem mohla být pochybnost, že nabyvatel bude řádně plnit své finanční povinnosti vůči společenství (např. nabyvatel, který byl dosud nájemcem některého bytu v budově a měl opakované nedoplatky na nájemném),26 nebo nebezpečí, že nabyvatel bude poškozovat činnost společenství (např. u nabyvatele, který už byl nebo je vlastníkem bytu v budově),27 nebo obava, že nabyvatel bude využívat byt k provozování své živnosti a bude tím rušit své sousedy.28

Důvod

odmítnutí souhlasu s převodem jednotky však nesmí být diskriminační. Odmítnutí souhlasu z toho důvodu, že nabyvatel je např. cizinec, by bylo neúčinné. Jestliže vlastníci odmítnou udělit souhlas k převodu jednotky, pak je takový převod včetně smlouvy, která k němu vlastníka zavazuje, neúčinný. To platí i o převodu, který je prováděn během výkonu rozhodnutí nebo v konkurzním řízení. Vlastníci si v dohodě mohou vymezit případy, kdy souhlas musí být udělen vždy (např. při převodu jednotky na děti). Vlastníci jednotek vymezených podle BytZ by mohli obdobnou dohodu uzavřít podle ust. § 51 ObčZ jako nepojmenovanou smlouvu, která však na rozdíl od německé úpravy nemá věcněprávní charakter.

25

Bärmann, J., Pick, E., Merle, W. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht: Kommentar. 9. Aufl. München: C.H. Beck, 2003, S. 179 26

OLG Köln, NJW-RR 96, 1296

27

OlG Düsseldorf, ZMR 92, 68. 28 BayObLGZ 77, 40

32

7. Společenství vlastníků jednotek 7.1. Vznik společenství vlastníků jednotek Institut společenství vlastníků jednotek upravoval BytZ již od počátku své účinnosti, ale až zákon č.103/2000 Sb., kterým se změnil BytZ, přinesl významnou změnu v této problematice, protože účinností novely k 1.7. 2000 vzniká podle ust. § 9 odst. 3 BytZ v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků, společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba - subjekt práv a povinností se způsobilostí k určitým právním úkonům. Okamžik vzniku společenství vlastníků jednotek je určen doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky poslednímu z vlastníků jednotek, nebo doručením jiné listiny, kterou příslušný orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce poslednímu z vlastníků jednotek. Společenství vlastníků vzniká ex lege, bez závislosti na projevu vůle vlastníků jednotek, kteří vznik společenství za podmínek ust. § 9 odst. 3 BytZ nemohou vyloučit29. Nepraktickým se zdá vztažení okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek ke dni doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva k jednotce v katastru nemovitostí třetímu z vlastníků jednotek, jelikož okamžik doručení nemusí být zcela zřejmý. V této souvislosti by bylo jistě vhodnější, aby společenství vlastníků jednotek vznikalo buď právní mocí rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva třetího vlastníka k jednotce do katastru nemovitostí, nebo ke dni podání návrhu na zápis vlastnického práva třetího vlastníka do katastru nemovitostí, tedy ke dni účinnosti vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Navrhovaný okamžik vzniku společenství vlastníků jednotek by byl logický i vzhledem ke znění ust. § 9 odst. 3 BytZ, které ukládá příslušnému katastrálnímu úřadu oznamovací povinnost o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí vůči ostatním vlastníkům jednotek. Další osoby, které nabyly vlastnictví jednotky jiným způsobem než na základě smlouvy, jsou o tom povinny uvědomit původního vlastníka budovy. V současné době je zvažována také varianta, kdy by společenství vlastníků jednotek vznikalo stejným způsobem jako například obchodní společnosti, tedy nejdříve by došlo k založení

29

Suchánek J. Společenství vlastníků bytů. 1.vyd. Praha: Prospektrum spol. s.r.o., 2001, str. 29-32

33

společenství vlastníků jednotek. Vlastníci by se museli před jeho vznikem domluvit na podmínkách a pravidlech jeho fungování ve stanovách. Podle ust. § 10 BytZ se společenství vlastníků jednotek

zapisuje do rejstříku

společenství vlastníků jednotek vedeného soudem, který vede obchodní rejstřík (krajský soud). Návrh na zápis společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek je povinen podat výbor společenství nebo pověřený vlastník do 60 dnů po svém zvolení. Pokud nedojde ke zvolení výboru nebo pověřeného vlastníka, podají návrh na zápis vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, nebo vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství vlastníků dnem jeho vzniku. Zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek nahradil dřívější zápis do obchodního rejstříku, který znamenal postavení společenství vlastníků budovy naroveň právnickým osobám – podnikatelským subjektům navzdory tomu, že společenství vlastníků jednotek je právnická osoba zřízená k zabezpečení fungování domu (správa, provoz a opravy společných částí domu) a nikoliv za účelem podnikatelské činnosti – vytváření zisku, což znamenalo, že společenství vlastníků musela vést podvojné účetnictví podle zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Zápis nemá vzhledem ke znění ust. § 9 odst. 3 BytZ konstitutivní účinky, a proto nelze k nedodržení lhůt30 nebo postupů stanovených zákonem vztahovat existenci společenství vlastníků jednotek. Zákon taxativně určuje náležitosti návrhu na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek: název společenství, jeho sídlo, identifikační číslo, den vzniku společenství, orgány společenství a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka. K určení sídla společenství a jeho názvu se vyjádřil například Vrchní soud v Praze ve svém rozsudku 7 Cmo 956/2000 takto: “Sídlo právnické osoby musí být natolik určité, aby bylo možné zcela jednoznačné určení místa, jež je adresou

sídla představováno. Jestliže má určitá budova více vchodů a tudíž jí bylo

přiděleno více popisných čísel, musí být jednoznačné, ve kterém vchodě, tedy v jakém čísle popisném je sídlo právnické osoby, což platí i pro společenství vlastníků jednotek. Název společenství musí být takový, aby v něm byl dostatečně určitě označen dům, jenž je na jednotky rozdělen a v němž společenství vzniklo. Kromě čísla popisného domu musí název obsahovat uvedení obce, a je-li rozdělena na ulice, i označení ulice.“ Název společenství musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo a slovo společenství. K návrhu na zápis společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek se přikládají tyto doklady: výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory, 30

viz rozsudek Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 15/2001

34

notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi, a schválené stanovy společenství. Nestanoví-li BytZ jinak, platí pro vedení a řízení ve věcech rejstříku společenství vlastníků jednotek obdobně ustanovení obchodního zákoníku a občanského soudního řádu vztahující se na obchodní rejstřík, jeho vedení a řízení ve věcech obchodního rejstříku. Použije se tedy například ust. § 27a obchodního zákoníku.31 Právnické osoby jako společnost s ručením omezeným, nebo občanská sdružení, či družstva založené vlastníky jednotek před novelou č.103/2000 Sb. nadále existují, protože novela se o nich nezmiňuje. Vznik společenství vlastníků, který je upraven v ust. 9 odst. 3 BytZ, bylo třeba modifikovat pro případy domů, v nichž více než tři jednotky byly nabyty do vlastnictví před účinností zákona č. 103/2000 Sb., tedy před 1.7.2000. V těchto případech vzniklo 1.7. 2000 společenství vlastníků jednotek ve všech domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři byly ve vlastnictví tří různých vlastníků, kteří je nabyli do vlastnictví před 1.7.2000 a do tohoto data jim byly doručeny i listiny dokládající vlastnické právo. Toto společenství vzniklo bez dalšího ze zákona, bez ohledu na to, jestli vlastníci jednotek zřídili jinou právnickou osobu zabezpečující správu domu. Zvláštní způsob vzniku společenství upravuje zákon v ust. § 9 odst. 4 BytZ pro případy, kdy původním vlastníkem budovy bylo stavební bytové družstvo nebo lidové bytové družstvo. Pokud toto družstvo plní povinnosti správce podle úpravy platné do 1.7. 2000,

nedojde ke vzniku společenství vlastníků jednotek, a to až do doby, než se

spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu

sníží na méně než jednu

čtvrtinu.. Společenství vlastníků pak vzniká až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než 1/4. V případech, kdy družstvo nevykonávalo funkci správce, vzniklo společenství běžným způsobem. Členství ve společenství vzniká ex lege s nabytím jednotky nebo k 1.7.2000 vznikem společenství a zaniká převodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství. Společenství předloží přihlášku k registraci místně příslušnému správci daně do 30 dnů ode dne, kdy začalo pobírat příjmy podrobené dani nebo mu vznikla povinnost srážet daň 31

viz Rc 59/2003

35

nebo zálohy na ni. Tato registrační povinnost je upravena v ust. § 33 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů. A contrario z tohoto ustanovení vyplývá, že pokud společenství nepobírá příjmy podrobené dani a nemá povinnost srážet daň nebo zálohy, nemá ani registrační povinnost. Nesplní–li společenství vlastníků svoji registrační nebo ohlašovací povinnost, zaregistruje jej správce daně z úřední povinnosti neprodleně, jakmile zjistí skutečnosti zakládající tuto povinnost. V Německu je vznik společenství vlastníků jednotek upraven zcela odlišně od právní úpravy v ČR. Německý zákon o vlastnictví bytů v ust. § 2 stanoví, že vlastnictví bytů může vzniknout dvěma způsoby, a to smluvním vymezením vlastnictví jednotek podle ust. § 3 WEG nebo dělením podle § 8 WEG. Od těchto dvou způsobů vzniku vlastnictví jednotek se pak odvíjí i vznik společenství vlastníků jednotek. Ust. § 3 WEG umožňuje spoluvlastníkům pozemku uzavřít smlouvu, kterou si vymezí vlastnictví určitých bytů nebo určitých nebytových prostorů, a to buď v budově již postavené na tomto pozemku, nebo v budově, která je na tomto pozemku stavěna. Smlouva o vymezení jednotek musí mít formu notářského zápisu a zapisuje se do pozemkové knihy. Společenství vlastníků jednotek vzniká současně se vznikem vlastnictví bytů zápisem do pozemkové knihy. Další způsob vzniku vlastnictví bytů upravuje ust. § 8 WEG. Vlastník pozemku může vůči úřadu, který vede pozemkové knihy, učinit prohlášení, jímž rozdělí pozemek na spoluvlastnické podíly. Ke každému spoluvlastnickému podílu na pozemku musí patřit byt nebo nebytový prostor v budově, která se na tomto pozemku nachází nebo je na něm stavěna. Vlastnictví bytů pak vzniká zápisem do pozemkové knihy. Společenství vlastníků zde vzniká v návaznosti na převod první jednotky zápisem vlastnického práva nabyvatele do pozemkové knihy. Ještě před vznikem tohoto společenství vlastníků jednotek v právním smyslu, může vzniknout tzv. "faktické" společenství vlastníků jednotek. Stane se tak před zapsáním vlastnického práva nového nabyvatele do pozemkové knihy, pokud je do pozemkové knihy vloženo prohlášení vlastníka, je uzavřená kupní nebo jiná smlouva o převodu jednotky a do pozemkové knihy byla zapsána poznámka ve prospěch nabyvatele. Toto "faktické" společenství vlastníků jednotek má stejné právní postavení jako společenství vlastníků jednotek vzniklé zápisem vlastnického práva nového nabyvatele do pozemkové knihy.

36

7.2. Právní povaha a funkce společenství vlastníků jednotek Podle původního znění ust. § 9 odst. 1 BytZ vznikalo společenství vlastníků jednotek tehdy, byl-li dům rozdělen na jednotky, které vlastnila více než jedna osoba. Toto společenství však nemělo povahu právnické osoby a nemělo tedy právní subjektivitu32. Vlastníci jednotek mohli samozřejmě založit jinou právnickou osobu podle obchodního zákoníku33 nebo občanské sdružení podle z. č.83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů, což se v některých případech skutečně dělo. Novelou

z roku 2000 byl zaveden institut společenství vlastníků jednotek jako

právnické osoby s právní subjektivitou a způsobilostí k právním úkonům ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (popřípadě způsobilost vykonávat činnost související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům). Výše vyjádřené pojetí společenství vlastníků jednotek bylo napadeno ústavní stížností, ale Ústavní soud toto pojetí společenství vlastníků jako právnické osoby potvrdil a novelou – zákonem č. 451/2001 Sb. bylo dále prohloubeno. Návrh na zrušení některých ustanovení BytZ podala skupina poslanců poslanecké sněmovny. Navrhovatelé tvrdili, že vznik společenství vlastníků bytů jako právnické osoby podle BytZ narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy, a to zejména tím, že vznikem společenství vlastníků jednotek byly do jisté míry zpětně upraveny vztahy týkající se správy domu. Vlastníci mnohých domů již například za účelem zajištění správy domu založili právnické osoby (družstva, společnosti s ručením omezeným), jejichž funkce byla novou zákonnou úpravou do značné míry devalvována. Problematickou se navrhovatelům jevila i úprava ručení vlastníků jednotek za závazky společenství vlastníků, jehož vznik nebyl jejich vůlí. Taktéž kolektivní rozhodování

na shromáždění vlastníků jednotek o hospodaření

a správě společných částí domu připadalo navrhovatelům v rozporu s ústavně zaručenými právy vlastníka. Ústavní soud České republiky však nakonec potvrdil koncepci společenství vlastníků jednotek zakotvenou BytZ, s tím, že omezení vlastnického práva vlastníků jednotek je důsledkem spoluvlastnické koncepce vlastnictví domu. Kdyby měl každý vlastník jednotky neomezená práva a žádné povinnosti, nebylo by možné efektivní a spravedlivé spravování

32

33

Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str. 36-40 ust. § 105 a násl., ust. § 221 a násl. ObchZ

37

domu. Omezení vlastníků jednotek BytZ navíc platí pro všechny vlastníky stejně nebo ve stejné míře, čímž je zajištěna jejich rovnost. Ust. § 9 odst. 1 BytZ, zní: "Společenství vlastníků jednotek (dále jen společenství) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen správa domu), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty a nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.” Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou ve smyslu ust. § 18 písm. d) ObčZ. Zákon o vlastnictví bytů v souladu s ust. § 19a odst. 1 ObčZ vymezuje právní subjektivitu a způsobilost společenství vlastníků jednotek k právním úkonům pouze na takové úkony, které jsou bezprostředně spojeny se správou domu. Pojem správa domu je zde použit jako legislativní zkratka, jež zahrnuje veškerý předmět činnosti společenství vlastníků jednotek podle BytZ. Společenství vlastníků jednotek dále může vykonávat činnosti v rozsahu BytZ a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Výše popsaná "omezená nebo speciální" subjektivita společenství vlastníků jednotek představuje také ochranu samotných vlastníků jednotek, kteří ze zákona ručí za závazky společenství vlastníků. Právní úkon učiněný společenstvím vlastníků jednotek, který by nesouvisel se správou domu, by byl ze zákona absolutně neplatný podle ust. § 38 odst. 1 ObčZ. Společenství vykonává činnost a správu spojenou se společnými částmi domu, nikoliv s jednotkami, které si spravují jejich vlastníci samostatně, samozřejmě s ohledem na práva ostatních vlastníků jednotek. Z výše uvedeného ustanovení je zřejmé, že společenství nemůže vyvíjet činnost, která by byla podnikáním, jejímž hlavním znakem je dosažení zisku. Pokud společenství uzavírá smlouvy, na jejichž základě nabývá byty a nebytové prostory, může tak činit pouze k účelu správy domu, tedy v případech, kdy tento majetek potřebuje ke své činnosti, v opačném případě by se jednalo o právní úkony absolutně neplatné, protože by k nim společenství vlastníků jednotek nemělo způsobilost. Nabytí vlastnictví bytové jednotky za účelem poskytnutí bytu domovníkovi, nabytí pozemku v okolí domu, přes který vede přístupová cesta k domu, může účel zajištění správy domu naplňovat. Možnost společenství nabývat vlastní majetek je tak značně omezena a možná by bylo vhodné stanovit možnost společenství nabývat majetek, včetně nemovitého, který by nebyl určen výlučně účelem správy domu, ale také účelem zajištění určitých služeb pro členy společenství.

38

Příští novelizace BytZ nebo nová úprava této problematiky by měly institut společenství vlastníků jednotek dále prohloubit. Je třeba precizněji upravit okamžik jeho vzniku. Dnes vzniká ze zákona, vlastník bytu se stává členem společenství vlastníků bytů nezávisle na projevu své vůle. Bylo by asi vhodné upravit proces zakládání a vzniku společenství vlastníků jednotek podobně jako proces vzniku obchodních společností. Prvním krokem by bylo založení společenství vlastníků jednotek na schůzi, či shromáždění vlastníků jednotek, kteří by se museli dohodnout na způsobu fungování společenství. Museli by přijmout jeho stanovy se zákonem stanovenými náležitostmi, ke kterým by patřil hlavně způsob poskytování financí, na činnosti obstarávané společenstvím, dále pak způsob rozhodování společenství, práva a povinnosti členů společenství, pravidla pro nakládání s majetkem společenství. Dohoda o těchto náležitostech by byla podmínkou vzniku společenství jako subjektu práv a povinností způsobilém k vymezeným právním úkonům zápisem do rejstříků společenství. Zápis by měl konstitutivní charakter. Podle německého zákona o vlastnictví bytů není společenství právnickou osobou. Dlouhodobě mezi autory komentářů k WEG panovala shoda v tom, že společenství vlastníků jednotek jako zvláštní útvar bez právní subjektivity nemá způsobilost k právním úkonům. Všeobecně se tak dovozovalo z následujících důvodů: 1. Z doslovného znění a zákona o vlastnictví bytů nevyplývá, že by společenství vlastníků jednotek měla náležet způsobilost k právním úkonům. Např. v ust. § 10 odst. 1 WEG se mluví o právních vztazích vlastníků jednotek a ne o společenství vlastníků jednotek. Ust. § 27 WEG zmocňuje správce, aby jednal jménem všech vlastníků jednotek a ne jménem společenství vlastníků jednotek. Procesněprávní ust. § 43 určuje, že obvodní soud rozhoduje na návrh vlastníka jednotky o právech a povinnostech mezi vlastníky jednotek. 2. Ani ze systematiky zákona o vlastnictví bytů nevyplývá právní subjektivita společenství vlastníků jednotek. Ust. § 10 odst. 1 totiž stanoví, že pokud zákon o vlastnictví bytů neobsahuje žádné zvláštní ustanovení, budou se vztahy mezi vlastníky řídit obecnou úpravou společenství, která je obsažena v občanském zákoníků. Také společenství podle BGB není právnickou osobou a nemá způsobilost k právním úkonům. 3. Proti subjektivitě také svědčí historické okolnosti vzniku zákona o vlastnictví bytů. Institut vlastnictví bytů byl do německého právního řádu zaveden pouze proto, aby v sobě zahrnoval vlastnictví bytu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu. O subjektivitě společenství vlastníků jednotek se nezmiňuje ani důvodová zpráva k zákonu o vlastnictví bytů. Změna v nahlížení na subjektivitu společenství vlastníků jednotek nastala až průlomovým usnesením spolkového soudního dvora ze dne 2. 6. 2005, ve kterém byl vyjádřen 39

tento právní názor: "Společenství vlastníků jednotek je způsobilé k právním úkonům, které se týkají správy společných částí domu." 34 Podle spolkového soudního dvora zákon o vlastnictví bytů sice neobsahuje výslovnou úpravu právní subjektivity společenství vlastníků jednotek, ale také ji ani nevylučuje. V rozporu se subjektivitou společenství obzvlášť není skutečnost, že ust. § 10 odst. 1 WEG odkazuje na společenství, které je upraveno v BGB, neboť ust. § 741 a násl. BGB platí jen subsidiárně, pokud zákon o vlastnictví bytů nestanoví něco jiného. Vyplývá-li tedy částečná způsobilost společenství vlastníků jednotek již ze zákona o vlastnictví bytů, potom se obecná úprava společenství obsažená v občanském zákoníků vůbec nepoužije. Pro částečnou způsobilost společenství vlastníků jednotek svědčí i organizační struktura společenství. Společenství vlastníků jednotek disponuje vlastními stanovami-řádem společenství, kterým si vlastníci jednotek sami regulují svá práva a povinnosti. To přesahuje možnosti pouhého společenství podle ust. § 741 a násl. BGB a přibližuje společenství vlastníků jednotek spíše spolku.

Podle ust. § 25 odst. 1 WEG rozhoduje shromáždění

vlastníků většinovým rozhodnutím o záležitostech týkajících se správy společenství. Tímto rozhodnutím jsou vázáni i vlastníci jednotek, kteří nebyli přítomni hlasování nebo kteří hlasovali proti. To je typický znak subjektů se způsobilostí k právním úkonům. Blízkost s korporacemi lze také spatřovat v podrobné úpravě hlasovacího práva vlastníků jednotek, usnášeníschopnosti a protokolaci rozhodnutí obsažené v ust. §§ 24 a 25 WEG. Shromáždění vlastníků jednotek má své vlastní orgány-shromáždění vlastníků jednotek, správce a fakultativně správní radu. Správce je obligatorním orgánem společenství vlastníků jednotek a má široké oprávnění jednat za vlastníky. Přitom nemusí být vlastníkem žádné jednotky ve spravované budově, je tedy orgánem "zvenčí". Tato skutečnost spolu s faktem, že společenství vlastníků jednotek existuje nezávisle na změnách "členské základny" přibližuje společenství vlastníků jednotek k právnické osobě.

7.3. Předmět činnosti společenství vlastníků jednotek Předmět činnosti společenství vlastníků jednotek je, jak vyplývá z výše uvedeného, omezený. Správa domu zahrnuje zejména správu a údržbu společných částí domu. Správa

34

BGH V ZB 32/05, NJW 2005, 2061

40

a údržba samotných jednotek je naopak výlučně povinností jejího vlastníka, do které společenství nijak nezasahuje. 1. Správa domu zahrnuje zejména zajišťování provozu společných částí domu. Provoz společných částí domu představuje například provoz kotelny, výměníkové stanice, prádelny, zabezpečení funkčnosti společných rozvodů elektrické energie, plynu, vody, revize příslušných zařízení v domě včetně výtahů a společné televizní antény. Dále sem patří úklid chodníků a udržování pozemků přilehlých k domu, provádění deratizace, desinfekce, čištění komínů. 2. Správa domu zahrnuje také zajišťování oprav, například: opravy společných částí domu jako střechy, fasády, komínů, výtahů, kotelen, včetně výměn konstrukčních prvků domu a předmětů vnitřního zařízení (domovní pračky, mandly) a vybavení ve společných částech domu. S tím souvisí i evidence technického stavu domu uzavírání smluv o dílo s dodavateli prací. 3. Vlastní výkon správy tvoří např. agenda spojená s přípravou podkladů pro jednání orgánů společenství, podkladů pro zápis společenství do rejstříku společenství, vedení tzv. fondu oprav, včetně stanovení záloh, které mají hradit vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud je správa domu zajišťována jinou osobou než společenstvím, patří sem i úhrada za výkon správy. Smlouvu o zajišťování správy domu uzavírá společenství jako právnická osoba a platí i úhrady za tyto služby, bez ohledu na to, zda všichni vlastníci plní svou povinnost přispívat do fondu oprav. 4. Dále jde o činnosti, jež nespadají pod definici výkonu správy domu, ale zákon je v jednotlivých ustanoveních společenství

ukládá nebo je zahrnuje do činností, které je

společenství oprávněno vykonávat. Ust. § 11 odst. 7 BytZ tak společenství ukládá povinnost oznámit katastrálnímu úřadu

všechny změny týkající se označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů

na společných částech domu a to do 30 dnů. Podle ust. § 9a odst. 1 BytZ je společenství oprávněno uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti, zejména k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek a následně je oprávněno podle ust. § 9a odst. 2 BytZ rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu

(jde o

služby poskytované vlastníkům

jednotek, a proto nespadají pod pojem správy domu). Podle ust. § 11 odst. 4 BytZ je k přijetí usnesení společenství vlastníků o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek potřeba tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. 41

Společenství vlastníků zajišťuje také podle ust. § 9a odst. 1 písm. b) BytZ pojištění domu. K přijetí rozhodnutí o uzavření smlouvy o pojištění domu postačuje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek. Činnosti podle ust. § 9a odst. 1 BytZ obstarává společenství vlastníků na základě zákona po projednání v orgánech společenství. Ust. § 9a odst. 1 písm. c) BytZ upravuje uzavírání nájemních smluv o pronájmu společných částí domu a pronájmu jednotek, které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, společenstvím. Pronájem jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, je v dispozici spoluvlastníků jednotek. Zákon však umožňuje, aby nájemní smlouvy za vlastníky jednotek uzavíralo společenství vlastníků, i když nejde o výkon správy domu. K rozhodnutí o pronájmu v obou případech stačí pouze nadpoloviční většina přítomných hlasů na shromáždění vlastníků jednotek, které je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. Pokud se jedná o jednotky ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, jsou použitelná ustanovení o podílovém spoluvlastnictví občanského zákoníku35, protože BytZ jejich použití pro tuto situaci nevylučuje. Společenství vlastníků činí právní úkony spojené se změnou užívání stavby. Ke změně užívání stavby dochází například v případech, kdy ze společných částí domu – ze společných prostorů vznikne nebytový prostor (např. ze společné kočárkárny nebo prádelny). Nebytový prostor vzniká ze společných prostorů právní mocí rozhodnutí stavebního úřadu. K přijetí usnesení o změně užívání stavby je potřeby souhlasu všech vlastníků jednotek. Podle ust. § 9 odst. 2 BytZ je společenství vlastníků s předběžným souhlasem vlastníka jednotky oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Smlouva uzavřená bez tohoto souhlasu by byla pro rozpor se zákonem absolutně neplatná. Zástavní právo lze sjednat jen za účelem zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého společenství na náklady spojené se správou domu. Půjde o úvěry, které společenství sjednává za účelem uskutečnění nutných rozsáhlejších oprav, na které by se těžko shromažďovaly prostředky poskytované pravidelně vlastníky jednotek. Poslední věta tohoto odstavce zní: "Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy“ Tato věta je zavádějící, protože o žádné ručení nejde. Vlastník jednotky je zde jenom subjektem, který je povinen strpět případné uspokojení věřitele zpeněžením zástavy.

35

viz ust. § 3 odst. 1 BytZ a ust. § 137 a násl. ObčZ

42

Ust. § 9a odst. 3 BytZ zní: "Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona.“ Jde o vymáhání povinností uložených vlastníkům jednotek zákonem o vlastnictví bytů v ust. § 13 až § 15 – viz dále. Společenství nemůže vlastníkům jednotek ukládat a ani na nich vymáhat plnění jiných povinností, než které stanoví zákon nebo stanovy společenství. Společenství je aktivně legitimováno pro vymáhání pohledávek vůči vlastníkům jednotek, kteří neplní své povinnosti podle BytZ. Na straně žalobce tak bude vystupovat jediný subjekt namísto všech vlastníků jednotek, na něž by byla celková pohledávka rozpočítávána podle výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Takové řešení je praktické zejména v případech, kdy vlastník jednotky neplní svou povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu, ale společenství vlastníků musí plnit věřitelům36. Stejně jako v České republice tak i v Německu je předmětem činnosti společenství vlastníků jednotek správa společných částí domu. Úvodní ustanovení týkající se správy, tedy ust. § 21 odst. 1 WEG určuje, že pokud zákon o vlastnictví bytů nebo dohoda vlastníků jednotek nestanoví něco jiného, náleží správa společných částí domu vlastníkům jednotek. Takovou výjimku stanoví hned následující odstavec. Podle ust. § 21 odst. 2 WEG je každý vlastník jednotky oprávněn bez souhlasu ostatních vlastníků učinit taková opatření, která jsou nutná k odvrácení škod, bezprostředně hrozících společným částem domu. Opatřením podle tohoto odstavce by např. bylo, kdyby vlastník jednotky nechal opravit část střechy ležící nad jeho jednotkou. Vlastník jednotky by pak mohl vůči společenství uplatnit nárok na náhradu vynaložených nákladů, ale jen pod podmínkou, že škoda hrozila bezprostředně. Pokud není správa společných částí domu upravena dohodami, tedy v prohlášení vlastníka nebo v řádu společenství, mohou podle ust. § 21 odst. 3 WEG vlastníci jednotek rozhodovat o otázkách správy většinovými rozhodnutími. Nejčastěji se tímto způsobem rozhoduje o údržbě, opravách a užívání společných částí domu, o ustanovení a odvolání správce, o jeho odměně, o smlouvě se správcem, s domovníkem a řemeslníky, o uzavření pojištění domu apod. Podle ust. § 21 odst. 4 WEG může každý vlastník jednotky požadovat takovou správu, která odpovídá dohodám a rozhodnutím vlastníků. Pokud se dohody nebo rozhodnutí některými otázkami správy nezabývají, potom může požadovat takovou správu, která je

36

k tomu Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3.vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 127-129

43

v zájmu všech vlastníků jednotek. Tento právní nárok vzniká každému vlastníkovi jednotky vůči ostatním vlastníkům jednotek a také vůči správci a je prosaditelný v soudním řízení podle ust. § 43 č. 1 a 2 WEG. Na rozdíl od BytZ WEG obsahuje alespoň demonstrativní výčet činností týkajících se správy společných částí domu. Podle ust. § 21 odst. 5 WEG správa společných částí domu především zahrnuje vypracování domovního řádu, řádnou údržbu a rekonstrukce společných částí domu, pojištění domu, vybírání příspěvků do fondu oprav, sestavení hospodářského plánu a strpění instalace televizních a rozhlasových zařízení nebo přípojek energií. Jak už jsem uvedla, jedná se pouze o demonstrativní výčet, takže pod správu společných částí domu lze zařadit i další činnosti, např. zemský soud v Saarbrückenu rozhodl, že pod správu společných částí domu spadá i archivace dokumentů společenství vlastníků jednotek.37 Z výše uvedených činností stojí za zmínku vypracování domovního řádu. Domovní řád je souhrn pravidel více méně odlišný od řádu společenství. Jen výjimečně bývá součástí řádu společenství. Na rozdíl od řádu společenství, pro jehož přijetí je potřeba souhlasu všech vlastníků přítomných na shromáždění, pro přijetí domovního řádu stačí souhlas nadpoloviční většiny přítomných vlastníků. Domovní řád obsahuje pravidla soužití v domě. Stanovuje např. dobu nočního klidu, pravidla zamykání vchodových dveří a dveří na dvůr, otevírání oken ve společných částech domu, uklízení společných částí domu apod. Domovní řád je závazný i pro nové nabyvatele jednotek.

7.4. Smlouva o zajišťování správy společných částí domu Společenství vlastníků zajišťuje správu společných částí domu také tím, že její realizaci přenechá na základě smlouvy, kterou je oprávněno uzavřít, odborníkovi – správci domu. BytZ upravoval před tím, než upravil společenství vlastníků jednotek jako právnickou osobu také funkci správce domu. Společenství vlastníků jednotek, jehož předmětem činnosti je správa domu ho mělo nahradit. Ne vždy však bude společenství vlastníků schopno realizovat všechny činnosti spojené se správou domu samostatně. Smlouva o správě domu bude smlouvou mandátní podle ust. § 566 a násl. ObchZ nebo příkazní podle ust. § 724 a násl. ObčZ. Jde o smlouvy příkazního typu, jejímž předmětem je obstarání určité záležitosti,

37

LG Saarbrücken, NZM 99, 870

44

či výkon určité činnosti. Stejnou smlouvu mohou uzavřít i vlastníci jednotek v domě, kde společenství vlastníků nevzniklo. Většinou půjde o smlouvu příkazní, protože společenství není podnikatelem. O smlouvu mandátní by mohlo jít, pokud by se smluvní strany dohodly na režimu obchodního zákoníku podle ust. § 262 odst. 1 ObchZ. Příkazní smlouvou se příkazník zavazuje pro příkazce obstarat určitou věc nebo záležitost nebo vykonat jinou činnost. Smlouva není pojmově úplatná. Podstatnou náležitostí, bez které je smlouva neurčitá a neplatná podle ust. § 37 odst. 1 ObčZ, je určení činností, které je příkazník povinen uskutečnit. Činnost může být faktická, ale může spočívat i v činění právních úkonů jménem příkazníka nebo jménem příkazce. Veškerou činnost příkazník uskutečňuje řádně a v zájmu příkazce. Příkazník je povinen řídit se pokyny příkazce, které mají účinky, jakmile jsou příkazníkovi známy. Příkazník je povinen upozornit příkazce na nevhodnost a nesprávnost jeho pokynů. Od pokynů příkazce se příkazník může odchýlit jen v případě, že je to nezbytné v zájmu příkazce a nemůže-li včas obdržet jeho souhlas. Příkazník je povinen v případech, kdy je smlouva úplatná postupovat s odbornou péčí, je požadováno více než při bezplatné smlouvě, kdy je příkazník povinen jednat podle svých schopností a znalostí. Činnost příkazníka je vždy na účet příkazce. Příkazce je povinen udělit příkazníkovi k právním úkonům, které příkazník činí jménem příkazce, plnou moc, jež může být zahrnuta do příkazní smlouvy. Plná moc není třeba, pokud příkazník jedná vlastním jménem na účet příkazce. Z právních úkonů, které činí příkazník vlastním jménem na účet příkazce, nevzniká právní vztah mezi příkazcem a dalšími osobami, ale příkazník je povinen převést majetkové důsledky těchto právních úkonů na příkazce, a to bez zbytečného odkladu. Příkazník má právo na náhradu plnění, které poskytl třetím osobám. Příkazník je také povinen podávat příkazci zprávy o své činnosti na jeho účet. Po splnění závazku je příkazník povinen předložit příkazci vyúčtování. Příkazce je povinen příkazníkovi poskytnout součinnost, jejíž potřeba je zřejmá z vlastní iniciativy, ostatní součinnost je povinen poskytnout na požádání. Příkazce je dále povinen poskytnout příkazníkovi zálohu na náklady, uhradit příkazníku vzniklé náklady, odměnu a převzít věci, které mu je příkazník povinen předat. V Německu je situace odlišná. Správce zde vystupuje jako obligatorní výkonný orgán společenství vlastníků jednotek. Společenství s ním uzavírá smlouvu o zajišťování správy domu, o které bude blíže pojednáno v rámci kapitoly "Orgány společenství vlastníků jednotek v Německu."

45

7.5. Stanovy společenství vlastníků jednotek Každé společenství vlastníků se musí řídit svými stanovami, které upravují jeho základní organizaci a nakládání s prostředky a majetkem, který společenství shromažďuje za účelem zabezpečení správy domu. Stanovy společenství musí obsahovat podle ust. § 9 odst. 14 BytZ některé základní náležitosti, kterými jsou: sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo „společenství“, dále musí obsahovat předmět činnosti, kterým je správa domu, dále vymezení orgánů společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání, práva a povinnosti členů společenství, způsob úhrady nákladů spojených se správou domu, způsob nakládání s majetkem společenství. Stanovy přijímá, jak již bylo výše popsáno, shromáždění vlastníků jednotek na své první schůzi a to kvalifikovanou tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů. Pro případ, že stanovy nejsou přijaty, byly vládou vypracovány vzorové stanovy vydané nařízením

vlády č. 322/2000 Sb. Jelikož toto nařízení bylo časem v důsledku

zásadních novel zákona o vlastnictví bytů překonáno a v některých článcích se s ním dostalo dokonce do rozporu, bylo nutno přistoupit k vypracování nových vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 371/2004 Sb., které by měly zásadní nesrovnalosti odstranit. V případech, kdy se vzorové stanovy dostanou do rozporu se zákonem o vlastnictví bytů, je nutné dát přednost předpisu vyšší právní síly, tedy zákonu. Při soudním sporu je soud vázán pouze zákonem a nikoliv vzorovými stanovami, jejichž soulad se zákonem je oprávněn podle čl. 95 odst. 1 Ústavy ČR posoudit. Je vhodné, aby každé společenství přijalo své vlastní stanovy a nespoléhalo se na nedokonalé a obecné vzorové stanovy. Vzorovými stanovami se musí jednotlivá společenství vlastníků řídit, dokud nepřijmou své vlastní stanovy. Význam vzorových stanov je i v tom, že slouží jako vzor a podklad k vypracování vlastních stanov společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek by se mělo vzorovými stanovami řídit do doby přijetí vlastních stanov. Mohou ale nastat případy, kdy se vlastníci jednotek nebudou schopni z nějakého důvodu shodnout na znění stanov (např. nesouhlas vlastníka většiny jednotek v domě), ve kterých bude aplikace vzorových stanov velice účelná. Pokud však společenství přijímá vlastní stanovy, je vhodné zakotvit v nich i taková práva a povinnosti vlastníků jednotek, která vzorové stanovy neobsahují. Nic nebrání například tomu, aby byla ve stanovách společenství stanovena sankce za neplnění povinností vlastníků jednotek (například placení záloh na náklady, které jsou spojené se správou společných částí domu) nebo do nich zahrnout tzv. domovní řád, který

46

může upravovat například způsob rozdělení úkolů jednotlivých vlastníků jednotek při údržbě společných částí domu (úklid na chodbách, úklid sněhu před domem, apod.). Německou obdobou našich stanov je řád společenství vlastníků jednotek. Vedle zákona o vlastnictví bytů představuje další prostředek právní regulace vztahů mezi vlastníky jednotek. Řád společenství stejně jako prohlášení vlastníka přesně vymezuje jednotky a společné části domu, stanoví, jak velký podíl na společných částech domu patří k jednotkám. Určuje způsob hlasování na shromáždění vlastníků. Při hlasování platí pravidlo, že každý vlastník má jeden hlas. Toto pravidlo nemusí být dodrženo. V řádu společenství může být určen jiný princip, např. princip, podle něhož se počet hlasů stanovuje podle velikosti podílu na společných částech domu. Řád společenství reguluje užívání jednotek a společných částí domu. Jestliže řád společenství stanoví, že jednotky se mohou užívat jen k účelu bydlení, pak není možné v domě otevřít např. restauraci nebo kadeřnictví. Sporné by bylo, kdyby např. daňový poradce využíval své obytné místnosti i jako kancelář. Pokud řád společenství užívání budovy nijak neupravuje, tak každý vlastník může svou jednotku, případně společné části domu užívat tak, aby nepřiměřeně neomezoval ostatní vlastníky ve výkonu jejich práv a aby přitom neporušoval veřejnoprávní předpisy. V takovém případě je možné v domě provozovat různé živnosti. Řád společenství může také obsahovat regulaci způsobu rozdělení nákladů na provoz, údržbu, opravy a správu společných částí domu. Pokud řád společenství v tomto směru mlčí, použije se ust. § 16 odst. 1 a odst. 2 WEG, které určuje, že tyto náklady se dělí mezi vlastníky podle jejich podílu na společných částech domu. Přitom nezáleží na tom, jestli vlastník jednotku skutečně využívá. V řádu společenství mohou být dále upraveny takové podrobnosti jako je doba nočního klidu, zákaz chovu některých zvířat, zákaz hraní na hudební nástroje ve večerních hodinách apod. Na rozdíl od české úpravy v německém právní řádu nenalezneme náhradní řešení v podobě vzorového řádu společenství v případě neschválení řádu společenství vlastníky.

47

7.6. Zánik společenství Společenství vlastníků jednotek zaniká, poklesne-li počet jednotek v domě pod pět nebo poklesne-li počet vlastníků jednotek pod tři. Dalším důvodem zániku společenství je zánik domu. V Německu je právní úprava zániku společenství vlastníků jednotek zcela odlišná. Společenství vlastníků jednotek zde může zaniknout pouze ze dvou důvodů38, a to dohodou všech vlastníků jednotek (BayObLG, Rpfleger 80, 110) nebo na žádost jednotlivého vlastníka, pokud je budova částečně nebo úplně zničena, neexistuje zde povinnost podle ust. § 22 odst. 2 budovu znovu postavit, budova nebyla pojištěna a zrušení společenství vlastníků jednotek v případě zničení budovy výslovně předvídá dohoda vlastníků podle ust. § 11 odst. 1.

38

Bärmann, J., Pick, E., Merle, W. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht: Kommentar. 9. Aufl. München: C.H. Beck, 2003, S. 293

48

8. Orgány společenství vlastníků jednotek v ČR

Obligatorně musí mít společenství vlastníků jednotek dva orgány, a to shromáždění vlastníků jednotek a výbor. Fakultativními orgány společenství vlastníků jednotek mohou být různé poradní a pomocné orgány, zejména kontrolní komise.

8.1. Shromáždění vlastníků jednotek Podle ust. § 9 odst. 8 BytZ je shromáždění vlastníků jednotek nejvyšším orgánem společenství. Zákon stanoví, že první schůze shromáždění, na níž se schvalují stanovy a volí orgány společenství, se musí konat do 60 dnů po vzniku společenství. Na této schůzi musí být přítomný notář, který o jejím průběhu pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. První schůzi svolává původní vlastník budovy tak, že jednotlivým vlastníkům jednotek doručí pozvánku s programem schůze. Na první schůzi shromáždění schvaluje stanovy a volí orgány společenství jako výbor nebo pověřeného vlastníka, popřípadě orgány uvedené ve stanovách společenství. Pokud se shromáždění nesejde k volbě orgánů společenství, nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu (§ 9 odst. 9 BytZ), jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Uvedená úprava však rozhodně není dokonalá, protože skýtá většinovému vlastníkovi, který disponuje nadpolovičním podílem na společných částech domu, možnost zablokovat zvolení orgánů společenství a plnit tak funkci orgánu společenství samostatně. Pokud jde o domy, kde původním vlastníkem a správcem budovy bylo družstvo, platí zvláštní úprava ust. § 9 odst. 10 BytZ – družstvo zde plní funkci orgánů společenství do doby, než budou zvoleny. Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Ust. § 11 BytZ a vzorové stanovy určují rozsah pravomocí shromáždění. Do výlučné pravomoci shromáždění patří rozhodování o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle ust. § 4 BytZ, schválení nebo změna stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám se souhlasem vlastníků jednotek, změna účelu užívání stavby, změna stavby, rozhodování o podstatných změnách týkajících se společných částí domu,

49

rozhodování o výši příspěvků od vlastníků jednotek na náklady spojené se správou společných částí domu, popřípadě dalších příspěvků, pokud jsou tyto příspěvky z rozhodnutí vlastníků vybírány, stanovení výše odměny členů výboru a pověřeného vlastníka. Společenství vlastníků jednotek musí konat shromáždění vlastníků alespoň jednou za kalendářní rok (ust. § 11 odst. 1 BytZ) a svolává jej výbor nebo pověřený vlastník. Podle ust. § 11 odst. 1 BytZ může být shromáždění svoláno z podnětu vlastníků jednotek disponujících alespoň jednou čtvrtinou všech hlasů. V případě, že výbor nebo pověřený vlastník neplní svou povinnost svolat shromáždění, jsou vlastníci jednotek disponující alespoň jednou čtvrtinou hlasů svolat shromáždění sami. De lege ferenda lze uvažovat o snížení tohoto podílu nebo umožnění odchylné úpravy ve stanovách39. Shromáždění se mohou zúčastnit všichni vlastníci jednotek, popřípadě spoluvlastníci jednotek a manželé, kteří mají jednotku ve svém společném jmění. Schůzi shromáždění řídí člen zvolený těmito vlastníky. Pokud není zvolen výbor nebo pověřený vlastník, svolává shromáždění ten vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí alespoň jednu polovinu. Není-li takový vlastník, mají svolat shromáždění vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství jeho vznikem 1.7.2000. O svolání shromáždění musí být podle vzorových stanov všichni členové společenství písemně vyrozuměni nejméně 15 dní před konáním schůze. Pozvánka musí být doručena a vyvěšena na domovní vývěsce společenství. Vzorové stanovy stanoví náležitosti písemné pozvánky. Jsou jimi datum, hodina, místo konání a program shromáždění, dále se v pozvánce uvede, kde se mohou členové společenství seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny. Stanovy společenství přijaté shromážděním vlastníků jednotek mohou samozřejmě způsob svolávání schůzí shromáždění upravit odlišně, při respektování zásady, že právo zúčastnit se schůze shromáždění mají všichni vlastníci jednotek v domě. Před konáním schůze by měla být připravena presenční listina, kdy se ověřuje totožnost a počet přítomných. Schůzi řídí předseda výboru nebo jiný výborem pověřený člen výboru, nebo pověřený vlastník. Pokud tyto orgány nejsou zvoleny, řídí schůzi vlastník jednotky pověřený těmi vlastníky jednotek, kteří mají právo svolat shromáždění, pokud nejsou zvoleny výbor ani pověřený vlastník.

39

Dvořák, T. Mnoho otázek a málo uspokojivých odpovědí, Právní fórum, 1/2004, str. 44

50

Shromáždění

je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají

většinu hlasů (ust. § 11 odst. 2 BytZ). Není možný postup, který se uplatňuje v družstvech, že pokud se účastníci nesejdou v dostatečném počtu, je shromáždění po určité době usnášeníschopné bez ohledu na počet přítomných vlastníků jednotek. Tato většina platí vždy, což může paralyzovat činnost společenství vlastníků jednotek v případě, že vlastníci (vlastník) jednotek s nadpolovičním podílem nebudou mít zájem na řádné činnosti společenství vlastníků jednotek. Jelikož BytZ nestanoví povinnou osobní účast vlastníků jednotek na shromáždění, vlastník jednotek se může na shromáždění nechat zastoupit na základě plné moci. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (ust. § 11 odst. 3 BytZ), což znamená, že hlasy členů mají různou váhu. Spoluvlastníci jednotky mají jeden hlas. K přijetí usnesení je potřeba nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Pokud nebude možné rozhodnout pro rovnost hlasů, pro nedosažení potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost (větší investice např. do zařízení kotelny, změna stanov), může podle ust. § 11 odst. 3 BytZ přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud v šesti měsíční preklusivní lhůtě ode dne přijetí rozhodnutí, aby o ní rozhodl. Není jasné zda se tato lhůta vztahuje i na podání návrhu k soudu v případech, kdy se nejedná o důležitou záležitost. Pokud by byla preklusivní lhůta vztažena i na návrh k soudu podávaný vlastníkem jednotky z důvodu nedosažení potřebné většiny, nebo nedosažení dohody, mohlo by to mít za následek znemožnění rozhodování a nefunkčnost společenství vlastníků jednotek.40 BytZ nestanoví, co je důležitou záležitostí, musíme tedy vycházet s účelu tohoto ustanovení. Nutno ovšem podotknout, že soudní rozhodování, které nahrazuje rozhodnutí společenství vlastníků jednotek pouze z důvodu jeho neschopnosti přijmout rozhodnutí, je neefektivní a zdlouhavé. Na místě je de lege ferenda v zákoně zakotvit postup náhradního svolávání shromáždění, tak jak je tomu například podle obchodního zákoníku u družstev, tzn. za mírnějších podmínek týkajících se účasti vlastníků jednotek. Cílem by měla být ochrana vlastníků jednotek, kteří řádně plní své povinnosti a mají zájem na fungování společenství vlastníků jednotek. Kvalifikované tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je potřeba při hlasování o otázkách uvedených v ust. § 11 odst. 4 BytZ. Souhlasu všech vlastníků je potřeba při rozhodování o závažných otázkách, jako je změna účelu užívání stavby nebo změna stavby. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, 40

Dvořák, T. Mnoho otázek a málo uspokojivých odpovědí, Právní fórum, 1/2004, str. 44

51

jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částí domu., bude stačit souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Souhlasu všech vlastníků jednotek je třeba ve všech výše uvedených případech, pokud jsou pouze tři. Pokud zákon stanoví nutnost souhlasu všech vlastníků jednotek, nejde vlastně o hlasování shromáždění vlastníků jednotek, ale o jiný způsob rozhodování o společných záležitostech. O průběhu shromáždění se pořizuje zápis41, program schůze se schvaluje nadpoloviční většinou přítomných členů společenství. Zápis musí podepsat osoba, která řídila jednání, a určený zapisovatel . Otázkou je jakou právní povahu má usnesení shromáždění. Může jít o právní úkon nebo jinou právní skutečnost. Například usnesení shromáždění, jímž se přímo mění stanovy společenství lze považovat za právní úkon. Pro posouzení platnosti usnesení shromáždění je nutné použít obecných ustanovení občanského zákoníku, a to na základě úvahy, že jde o právní úkon, nebo na základě teze, že jde o jinou právní skutečnost, jejíž neplatnost není v našem právním řádu upravena, tudíž je nutné použít analogicky na základě ust. § 853 ObčZ ustanovení účelem i obsahem nejbližší. V domě, ve kterém společenství nevzniklo, se pro rozhodování vlastníků jednotek použije výše uvedené, tedy ustanovení ust. § 11 odst. 1-6 přiměřeně.

8.2. Výbor Výbor je podle ust. § 9 odst. 11 BytZ statutárním a výkonným orgánem společenství, který musí mít alespoň tři členy, každého s jedním hlasem. Členem výboru se může stát vlastník jednotky, který je starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům. Členy výboru volí a odvolává shromáždění, a to nadpoloviční většinou všech hlasů (na schůzi shromáždění musí být přítomní vlastníci jednotek s většinou hlasů, při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Ve stanovách společenství v domě s více vchody může být určeno, že společenství musí zvolit z každého vchodu jednoho člena výboru.

41

vzor zápisu viz Horák, M., Nováková, H. Privatizace domů a prodej bytů, 2.vyd. Praha: Polygon, 2002, str. 94 a násl.

52

Výbor se ze své činnosti zodpovídá právě shromáždění. Hlasování může být tajné i veřejné. Funkční období výboru určují stanovy, nesmí však přesáhnout pět let. Výbor volí ze svého středu obligatorně předsedu, stanovy pak mohou upravovat další funkce jako je místopředseda, tajemník apod. Předseda jedná za výbor navenek, přičemž písemné právní úkony musí podepsat předseda výboru a další člen výboru. Schůze výboru se konají podle potřeby, minimálně však jednou za čtvrtletí. Výbor je podle vzorových stanov schopný usnášení za přítomnosti nadpoloviční většiny všech jeho členů, ale stanovy mohou určit i jinak. Výbor podle účinných vzorových stanov jako výkonný orgán společenství řídí a organizuje běžnou činnost společenství ve věcech spojených se správou domu a pozemku s výjimkou věcí, které jsou podle BytZ a vzorových stanov ve výlučné působnosti shromáždění, anebo jde-li o věc, o níž si shromáždění rozhodnutí vyhradilo. Výbor zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost, rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek. Výbor dále připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o hospodaření společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství, které obsahují zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách, údržbě a povinných revizích včetně údajů o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku. Výbor také odpovídá za vedení účetnictví, za sestavení účetní závěrky a za předložení přiznání k daním. Účetní závěrku poté předkládá k projednání a ke schválení shromáždění. Úkolem výboru je také řádné vedení písemností společenství. Výbor sděluje členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu služeb, tyto zálohy vyúčtuje. Výbor je také odpovědný za včasné plnění závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a za včasné uplatňování pohledávek společenství. Vzorové stanovy dále určují, že výbor jako statutární orgán společenství činí v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, těmito stanovami a usneseními shromáždění právní úkony jménem společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména uzavírá smlouvy. Zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody. Jménem společenství vymáhá plnění povinností uložených členům společenství a plní povinnosti podle zákona o vlastnictví bytů ve vztahu k rejstříku

53

společenství vedenému příslušným soudem, určeným zvláštním předpisem k vedení obchodního rejstříku. Funkce člena výboru společenství může být čestná anebo stanovy mohou určovat výši odměny členů výboru. Druhá varianta je obzvlášť vhodná v domech s větším počtem jednotek.

8.3. Pověřený vlastník Pověřený vlastník je statutárním orgánem společenství v těch případech, kdy není zvolen výbor, ačkoliv se shromáždění o volbu výboru pokoušelo. Jeho funkční období je nejvýše pět let. Pověřený vlastník plní stejné úkoly jako výbor. U písemných právních úkonů stačí jeho podpis. O jeho volbě platí to, co bylo řečeno o volbě výboru.

54

9. Orgány společenství vlastníků jednotek v Německu

Ve srovnání s českou právní úpravou nalezneme v právní úpravě orgánů společenství vlastníků jednotek podle německého zákona o vlastnictví bytů následující rozdíly. Hlavním obligatorním orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění vlastníků jednotek. Vedle něho obligatorně působí správce. Dalším tentokráte fakultativním orgánem je správní rada, která podporuje správce při provádění jeho úkolů. Jiné osoby jako domovník nebo vrátný nejsou orgány společenství, ale jedná se jen o zaměstnance, na které se vztahují pracovněprávní předpisy a předpisy sociálního zabezpečení.

9.1. Shromáždění vlastníků jednotek Shromáždění vlastníků jednotek je vrcholným orgánem

společenství vlastníků

jednotek. Shromáždění vlastníků jednotek je svoláváno správcem minimálně jednou ročně. Děje se tak písemnou pozvánkou, kterou je nutno doručit vlastníkům jednotek minimálně jeden týden před plánovaným shromážděním. Tato lhůta může být porušena jen v mimořádně naléhavých situacích. V pozvánce musí být specifikováno, jaké otázky se budou na shromáždění projednávat a o čem se bude hlasovat, jinak by přijatá usnesení byla neplatná. Na programu se může objevit i bod "různé", ale jen pod podmínkou, že se bude jednat jen o zcela nepodstatné záležitosti.42 Více než čtvrtina vlastníků může požadovat, aby na program hlasování byla přijata jimi navrhovaná otázka. Potřebné kvórum se zde na rozdíl od ČR nepočítá podle velikosti podílu na společných prostorech, ale podle počtu vlastníků. Spoluvlastníci jednotky se považují za jednoho vlastníka. Shromáždění vlastníků jednotek musí správce dále svolat, jestliže to požaduje více než jedna čtvrtina vlastníků jednotek. Toto je však možné jen v předem dohodnutých případech a jen pokud bude mít žádost písemnou formu a bude v ní uveden důvod a účel svolání shromáždění. Kdyby správce nebyl ustanoven nebo kdyby byl nečinný, tak by shromáždění také mohl svolat předseda správní rady nebo jeho zástupce.

55

Zúčastnit se shromáždění vlastníků jsou oprávněni všichni vlastníci. Jinak je shromáždění neveřejné. Každý vlastník má právo zvolit si osobu, které udělí plnou moc k hlasování na shromáždění vlastníků. Shromáždění vlastníků jednotek by se mělo konat na vhodném místě a ve vhodném čase, aby se mohlo zúčastnit co nejvíce vlastníků. Pokud by se shromáždění konalo na veřejně přístupném místě např. někde v restauraci, museli by vlastníci jednotek sedět odděleně od dalších hostů, jinak by nebyla dodržena zásada neveřejnosti. To by mohlo vést k odporovatelnosti přijatých rozhodnutí.43 Pokud se vlastníci svojí většinou neusnesou na něčem jiném, shromáždění předsedá správce. Po zahájení shromáždění musí předsedající zjistit, zda je shromáždění usnášeníschopné. To se spočítá podle velikosti podílů přítomných vlastníků na společných částech domu, pokud není v řádu společenství stanoveno něco jiného. Jestliže je shromáždění usnášeníschopné, začnou se projednávat v pozvánce uvedená témata. Potom následuje hlasování. Jestliže by shromáždění nebylo usnášeníschopné, došlo by k jeho rozpuštění. Správce by pak musel svolat další shromáždění se stejným programem jednání. Opětovně svolané shromáždění je pak usnášeníschopné nezávisle na účasti vlastníků. Při hlasování platí pravidlo, že každý vlastník má jeden hlas. Toto zákonné pravidlo však nemusí být dodrženo. V řádu společenství může být určen jiný princip, např. princip, podle něhož se počet hlasů stanovuje podle velikosti podílu na společných prostorech. Hlasy vlastníků, kteří se zdrželi hlasování se nijak nezapočítávají. Pokud by došlo k rovnosti hlasů, pak platí, že rozhodnutí nebylo přijato. Jestliže by rozhodování společenství bylo blokováno opakovanou rovností hlasů, rozhodl by soud. To se může stát hlavně v budovách s nízkým počtem bytů. Jednotlivý vlastník může být z hlasování dočasně vyloučen. Tato situace nastává v případech, kdy hrozí kolize zájmů. To se může stát např., když se hlasuje o odvolání správce, je-li správce také jedním z vlastníků jednotek nebo má-li být s dotyčným vlastníkem zahájen soudní spor. Tento vlastník se i přes své vyloučení může dále účastnit shromáždění vlastníků. Hlasuje-li se o stavebních úpravách, pak má každý vlastník právo veta. Toto právo vznikne, jen pokud pro vlastníka takováto úprava znamená nějakou ne nepatrnou nevýhodu. Do této skupiny změn lze zařadit celkovou vnější změnu vzhledu domu, stavební změny, 42

BayOBLG NJW-RR 87, 1463

43

Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S. 113-114

56

které mohou poškodit stabilitu domu, stavební změny, které omezují vlastníka v jeho právu užívat společné části domu, stavební změny, v důsledku nichž dojde k zvýšení vzniku hluku, prachu a zápachu a stavební změny, kterými se mění účelové zaměření nějaké místnosti nebo prostoru. V Německu je možné, aby jedno společenství vlastníků jednotek vzniklo ve více domech, které leží na jednom pozemku. Není zde důležité, zda se jedná o řadové domy nebo o domy zcela oddělené. O záležitostech, které se týkají pouze jednoho domu, pak hlasují jen vlastníci jednotek v tomto domě. Ostatní vlastníci se takového shromáždění nemohou zúčastnit.44 Typicky se bude jednat o případy užití různých prostor v domě, např. hlasování o tom, jestli se bývalá kočárkárna bude moci pronajímat jako kadeřnictví. Průběh každého shromáždění vlastníků jednotek je nutné zaznamenat do protokolu. Vedením protokolu je pověřen předsedající shromáždění, tedy nejčastěji správce. V záhlaví protokolu musí být uvedeno označení společenství vlastníků, tedy adresa domu, místo a čas konání shromáždění, jméno a příjmení předsedajícího. Dále protokol musí obsahovat zjištění, jestli bylo shromáždění řádně svoláno a zda je usnášeníschopné. Následují data k jednotlivým vlastníkům, to znamená jména a příjmení všech zúčastněných vlastníků, zástupců nezúčastněných vlastníků, jména a příjmení nucených a konkurzních správců, dále jména a příjmení členů statutárních orgánů právnických osob a jména a příjmení členů správní rady, kteří nejsou vlastníky žádné z jednotek. K protokolu se přikládají plné moci. Nejdůležitější částí protokolu jsou zápisy o přijatých rozhodnutích. Těmito rozhodnutími jsou totiž vázáni i budoucí vlastníci jednotek a musí jim tedy být umožněno se s nimi seznámit. Protokol musí být podepsán předsedajícím shromáždění, jedním vlastníkem a pokud je ustanovena správní rada, pak také jejím předsedou nebo jeho zástupcem. Tímto podpisem výše uvedení přebírají odpovědnost za správnost protokolu. Každý z vlastníků je oprávněn nahlížet do protokolu. Předsedající, tedy nejčastěji správce, má povinnost vyhotovit protokol tak rychle, jak je to jen možné, nejpozději však do třech týdnů od konání shromáždění45 z toho důvodu, že lhůta k napadnutí rozhodnutí je jeden měsíc od konání shromáždění. Kdyby předsedající nedal vlastníkům protokol včas k dispozici, mohli by vlastníci po něm požadovat náhradu škody, protože až z protokolu je zřejmé přesné znění rozhodnutí. Takže kdyby některý z vlastníků pro jistotu napadl všechna 44

Streibel, F. Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung. 7. Aufl. Regensburg, Berlin: Walhalla Fachverlag, 2006, S. 84 45

BayObLG WM 89, 224; OLG Frankfurt a. M. WuM 90, 461

57

rozhodnutí, mohl by pak po správci požadovat všechny náklady, které mu vznikly v souvislosti s podáním a stáhnutí žaloby.46 Nesprávné vyhotovení protokolu nemá za následek neplatnost přijatého rozhodnutí. Chyby v protokolu je ale nutné opravit, obzvlášť tehdy, když je rozhodnutí nesprávně zaprotokolováno nebo když je protokolem protiprávně dotčen některý z vlastníků. Každé shromáždění vlastníků je spojeno s náklady jako je nájem sálu nebo nájem reproduktorů. Tyto náklady správci hradí společenství, pokud ve smlouvě se správcem není dohodnuto něco jiného. Vlastníci jednotek si právní vztahy mezi sebou mohou upravovat dohodami (Vereinbarungen) nebo rozhodnutími (Beschlüsse). Dohody a rozhodnutí se liší způsobem, jakým se o nich hlasuje a svými účinky. Dohody jsou taková ujednání, kterými si vlastníci jednotek určují právní vztahy ve společenství tím způsobem, že doplňují nebo mění úpravu obsaženou v WEG. Najdeme je např. v řádu společenství nebo v prohlášení vlastníka. Tyto dohody vyžadují jednomyslné rozhodnutí vlastníků. Pokud by porušovaly zákon nebo dobré mravy, byly by neúčinné. Pro tyto dohody je typické, že je nutné je zapsat do pozemkové knihy, jinak jsou neúčinné vůči právním nástupcům vlastníků. Rozhodnutí jsou takové akty společenství vlastníků jednotek, o kterých se rozhoduje většinou vlastníků jednotek. Narozdíl od dohod působí i vůči vlastníkům, kteří hlasovali proti. Další odlišností je, že mají právní účinky i vůči právním nástupcům, aniž by musela být zapsána v pozemkové knize. Jestliže si vlastníci v řádu společenství neurčí, že se bude rozhodovat kvalifikovanou většinou, pro taková rozhodnutí jako je rozhodnutí o domovním řádu, hospodářském plánu, ročním vyúčtování, o ustanovení a odvolání správce nebo o ustanovení správní rady postačí prostá většina. Rozhodnutí, která porušují kogentní zákonná ustanovení nebo která odporují dobrým mravům, jsou nicotná. To znamená, že jsou od počátku neúčinná. Podle judikatury se do této skupiny např. řadí rozhodnutí přijaté většinou vlastníků, ačkoliv mělo být přijato jednomyslně, dále rozhodnutí o tom, že společenství bude "načerno" zaměstnávat nějakého pracovníka, rozhodnutí, kterým správní rada přebírá úkoly správce, rozhodnutí o ustanovení správce na více než pět let, rozhodnutí, které všeobecně zakazuje chov domácích zvířat,

46

BayObLG WM 91, 229

58

obsahově neurčité rozhodnutí (např. rozhodnutí o tom, že se bazén bude používat jako dosud).47 V situacích, kdy rozhodnutí není nicotné, dává WEG v § 23 odst. 4 na rozdíl od ČR, kde tato problematika není v BytZ vůbec upravena, vlastníkům a správci možnost podat u soudu návrh na prohlášení neplatnosti rozhodnutí. Tento návrh musí být soudu doručen ve lhůtě jednoho měsíce od konání shromáždění, nezávisle na tom, jestli se vlastník shromáždění účastnil. Věcně příslušným soudem je obvodní soud (Amtsgericht), místní příslušnost se bude řídit podle polohy domu. Pro takováto napadnutelná rozhodnutí platí, že jsou účinná, dokud je soud neprohlásí za neplatné. Podle judikatury se tak stane, např. pokud rozhodnutí porušuje řád společenství, zásady řádné správy nebo když bylo rozhodnutí přijato na shromáždění, které nebylo usnášeníschopné. To samé platí o rozhodnutí přijatém na shromáždění konaném v nevhodnou dobu nebo svolaném nepříslušnou osobou. Neplatné také může být rozhodnutí o otázce, která nebyla v pozvánce uvedena nebo byla projednávána pod bodem nazvaným "různé". Dále bude rozhodnutí prohlášeno za neplatné, jestliže bylo zaprotokolováno jiným způsobem, než vyžaduje řád společenství, nebo jestliže se jedná o rozhodnutí, které bylo přijato prostou většinou vlastníků místo zákonem nebo řádem společenství požadovanou kvalifikovanou většinou nebo jednomyslným usnesením. V návrhu na prohlášení neplatnosti rozhodnutí musí být toto rozhodnutí přesně označeno. Před soudem je možné napadat současně všechna rozhodnutí přijatá na shromáždění, nebo naopak jen část některého rozhodnutí. K podání návrhu na prohlášení neplatnosti rozhodnutí je oprávněn jen ten, u něhož existuje právní zájem na této věci. Vlastníci a správce mají právní zájem na prohlášení neplatnosti, protože by jinak byli vázáni tímto chybným rozhodnutím a správce by byl navíc povinen toto rozhodnutí provádět. Vlastník je přitom oprávněn napadnout i ta rozhodnutí, pro něž hlasoval. Pokud některý vlastník během soudního řízení o prohlášení neplatnosti převede svou jednotku na jinou osobu, je nutné zkoumat, jestli neztratil právní zájem na výsledku soudního řízení. Ostatní vlastníci, kteří se k návrhu nepřipojili, jsou požadováni za odpůrce. Soudní rozhodnutí o platnosti nebo neplatnosti jimi přijatého rozhodnutí potom působí vůči všem vlastníkům a správci.

47

Streibel, F. Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung. 7. Aufl. Regensburg, Berlin: Walhalla Fachverlag, 2006, S. 126-127

59

Napadené rozhodnutí zůstává tak dlouho účinné a závazné, dokud ho soud pravomocně neprohlásí za neplatné. Návrh na prohlášení neplatnosti rozhodnutí tedy nemá žádný odkladný účinek. Dojde-li k prohlášení neplatnosti rozhodnutí, tak toto rozhodnutí zpětně ztrácí svoji účinnost, je tedy neplatné ex tunc. Soud může napadené rozhodnutí buď prohlásit za neplatné, nebo může návrh na prohlášení neplatnosti rozhodnutí odmítnout. Nikdy ale nemůže rozhodnutí změnit, protože by tím porušil autonomii vůle vlastníků. Vlastníkům je však umožněno spojit návrh na prohlášení neplatnosti rozhodnutí s návrhem na nařízení určitých opatření, které jsou v souladu se zásadou řádné správy. Soud pak může napadené rozhodnutí prohlásit za neplatné a přitom uznat navrhovaná opatření.

9.2. Správce Správce je spolu se shromážděním vlastníků nejdůležitějším orgánem společenství vlastníků jednotek. Zatímco shromáždění vlastníků jednotek schvaluje rozhodnutí, správce tato rozhodnutí provádí. Podle § 27 WEG je správce dále oprávněn a povinen obstarávat údržbu a rekonstrukce majetku společenství vlastníků jednotek, spravovat jeho peníze, vypracovávat hospodářský plán, roční vyúčtování a v naléhavých případech činit opatření k zachování společného majetku. Rozsah, ve kterém správce provádí rozhodnutí vlastníků jednotek, určují vlastníci v prováděcích usneseních. To samé platí i pro provádění řádu společenství vlastníků jednotek. Co se týče údržby a rekonstrukce společného majetku je správce bez souhlasu vlastníků oprávněn provádět jen malé nebo naléhavé opravy a jiná opatření malého rozsahu. Smlouvy, které se týkají mimořádných, nenaléhavých opatření, spojených s vysokými náklady jako je např. rekonstrukce výtahu, fasád, střechy nebo oken, může správce uzavírat jen po předchozím souhlasu vlastníků jednotek. Správce je povinen spravovat společné peníze vlastníků jednotek odděleně od svých peněz. Je tedy oprávněn si jménem vlastníků u banky zřídit konto, které by v případě exekuce na jeho majetek zůstalo nedotčeno. Další povinností správce je každoroční vypracování hospodářského plánu, který následně schvaluje nadpoloviční většinou shromáždění vlastníků jednotek. Podle § 28 WEG musí hospodářský plán obsahovat pravděpodobné příjmy a výdaje vznikající při správě

60

společných částí domu, poměrné rozdělení nákladů podle podílů vlastníků na společných částech domu, výši příspěvků do fondu oprav. Správce na začátku každého kalendářního roku také vypracovává roční vyúčtování. Z ročního vyúčtování musí vyplývat, jak byly použity společné peníze, a musí určovat konečné rozdělení příjmů a výdajů mezi vlastníky jednotek. Správce je povinen zakročit v akutně hrozících situacích. Přitom může učinit nutná opatření i bez předchozího souhlasu vlastníků. Vlastníci jsou v těchto případech správcem zastupováni. Správce za ně může uzavřít např. smlouvu o opravě zřícených schodů. Správce nese vysokou zodpovědnost. Na jeho osobních a odborných schopnostech závisí fungování společenství. Jeho činnost vyžaduje obzvláště právní, obchodní a stavitelské znalosti. Správcem může být každá fyzická osoba nebo právnická osoba, jako např. společnost s ručením omezeným, akciová společnost, bytové družstvo, registrovaný spolek. Správcem se může také stát společnost občanského práva a společnost obchodního práva (např. komanditní společnost, otevřená obchodní společnost). Správcem může být vlastník jednotky, ale nemůže se jím stát člen správní rady. Ustanovení vlastníka správcem se všeobecně kvůli střetu zájmů nedoporučuje. Správce je volen většinovým rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek. Při výběru správce by se mělo brát v úvahu jeho odborné vzdělání, odborná praxe, právní forma podnikání a profesní pojištění. Spolehlivou garancí serióznosti je členství správce v některém z profesních spolků. Nejvýznamnějšími v Německu jsou Svaz správců domů (Verband der Hausverwalter - VdH), Ústřední německý svaz správců nemovitostí (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - DDIV), Spolkový odborný svaz správců bytů (Bundesfachverband der Wohnungsverwalter

-

BfW)

nebo

Svaz

bytového

podnikání

(Verband

der

Wohnungsunternehmen - VdW). Tyto spolky totiž mají velmi přísné podmínky přijetí. Členové pak musejí dodržovat profesní řády a stavovské směrnice. 48 Po zvolení správce se mezi ním a všemi vlastníky jednotek, tedy i těmi, kteří se volby neúčastnili nebo těmi, kteří hlasovali proti, uzavírá smlouva o zajišťování správy domu. O uzavření smlouvy rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění. Pro hladké fungování správy domu je nezbytné, aby smlouva obsahovala jasná a srozumitelná pravidla. Smlouva musí chránit vlastníky jednotek před ztrátami a musí hájit jejich finanční a hospodářské zájmy. Měla by obsahovat alespoň tyto body: smluvní strany,

48

Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S. 90-91

61

oprávnění a povinnosti, zastoupení, odměňování, dobu, na kterou je smlouva uzavírána, ručení, výpověď. Vhodné je, aby obsah smlouvy se správcem vyjednala správní rada nebo advokát. Smlouva se může týkat jen společných částí domu. Pro smlouvu není předepsaná žádná forma. Doba, na kterou může být smlouva sjednána, je maximálně pět let, poté je možné smlouvu většinovým rozhodnutím opětovně prodlužovat, vždy však maximálně o pět let. Kromě uplynutí času může smlouva zaniknout výpovědí. Výpovědní doba by neměla být kratší než šest měsíců, aby mělo společenství vlastníků bytů dostatečný čas na vybrání jiného správce. Pokud by ve smlouvě nebylo k výpovědi nic ujednáno, pak platí, že smlouva může být vypovězena z důležitého důvodu. Takovým důvodem by určitě bylo např. zničení domu nebo trvalá indispozice správce. Omezení práva podat výpověď důležitým důvodem je podle § 26 WEG současně jediným možným omezením tohoto práva. Výše odměny správce může být stranami volně smluvena. Určující zde bude počet bytových jednotek, velikost společných částí domů, dostupná technika apod. V současné době se tato odměna zpravidla pohybuje v rozmezí 15-20 EUR měsíčně na každou jednotku. Do smlouvy je možné začlenit také cenovou doložku, která bude obsahovat postup při stanovování nové odměny při podstatné změně poměrů, např. při změně indexu spotřebitelských cen. Ve správcově odměně je zahrnuta jak správcova práce, tak jeho náklady, jako jsou náklady na kancelářské potřeby, kopírování, telefon, poštovné atd. Aby nedocházelo k rozporům, je vhodné ve smlouvě přesně specifikovat, za které činnosti může správce požadovat další odměnu. Do této skupiny se běžně řadí služby poskytované znalcem, architektem, advokátem, pokud je vykonává osoba odlišná od správce nebo odborný personál. WEG v ust. § 27 opravňuje správce jednat jménem všech vlastníků jednotek a zastupovat je navenek. Přitom není možné omezit rozsah těchto oprávnění. Správce tak požaduje příspěvky na náklady. Přijímá příspěvky na splátky úvěrů a hypoték. Provádí a přijímá platby, které se týkají společného majetku. Přijímá projevy vůle, které jsou určeny všem vlastníkům jednotek. Správce může také soudně a mimosoudně uplatňovat nároky týkající se společenství, ale jen pokud je k tomu zmocněn shromážděním vlastníků jednotek. Správci může být vlastníky jednotek také udělena plná moc. Většinou se bude jednat o generální plnou moc k právním úkonům jako je uzavření a výpověď pracovní smlouvy s domovníkem, uzavření a výpověď nájemní smlouvy, týkající se společných prostor, uzavírání pojistných smluv nebo smluv o dílo. Vlastníci by měli neustále kontrolovat jednání správce. Pokud by totiž správce dlouhodobě porušoval svoje oprávnění a oni by to tolerovali, potom by při dalších v rozporu 62

s právem uzavřených smluv nemohli namítat jejich neplatnost. V tomto případě by neodpovídali pouze ti vlastníci, kteří hlasovali proti. Správce má vůči vlastníkům povinnost podávat informace. Musí přitom dodržovat spolkový zákon na ochranu údajů, který chrání osobní údaje. To znamená, že nesmí neoprávněně zveřejňovat osobní data. Správce musí vlastníky informovat především o výdajích a příjmech. Musí jim na přání předkládat doklady, účty a faktury. Vlastníci mají nárok na zhotovení fotokopií těchto dokumentů. Vlastníci mají právo dozvědět se jména vlastníků, kteří jsou v prodlení se zaplacením příspěvků. Pokud je důvěra mezi správcem a společenstvím vlastníků nenapravitelně narušena, je možné, aby vlastníci vypověděli správci smlouvu. Mohou tak učinit většinovým rozhodnutím na shromáždění vlastníků jednotek. Jednomyslnost zde není nutná. Jestliže řád společenství nestanoví jinak, může být výpověď podána kdykoliv. Ustanovení správce v prohlášení vlastníka nebo v řádu společenství také nemůže znamenat jeho neodvolatelnost. Odvolatelnost správce může shromáždění vlastníků omezit maximálně na důležitý důvod. Takovým důležitým důvodem by nepochybně bylo zneužití svěřených oprávnění, nadřazení vlastních zájmů nad zájmy společenství, odmítnutí podání informace související např. s ročním zúčtováním, urážka vlastníků jednotek, neoprávněné zásahy vůči správní radě nebo správní radou nezapříčiněná roztržka se správcem, odmítnutí provést rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, odmítnutí svolání shromáždění vlastníků jednotek, zneužití svěřených peněz, insolvence dlužníka, neustále oddalování vypracování ročního zúčtování, nesprávné vedení protokolu nebo jeho zfalšování, pravomocné odsouzení správce za majetkový trestný čin, porušení pojistných povinností, ohrožení společenství nebo neuposlechnutí rozhodnutí vlastníků, kterým bylo správci uloženo uplatňovat nároky vůči třetí osobě. Důležitým důvodem pro odvolání také může být více drobnějších pochybení.49 Shromáždění vlastníků jednotek, které bude rozhodovat o odvolání správce, musí předcházet řádné svolání tohoto shromáždění. V pozvánce musí být odvolání správce výslovně uvedeno jako bod jednání a

hlasování. V naléhavé situaci může soud zmocnit některého z vlastníků, aby svolal

shromáždění vlastníků jednotek. Ve výjimečné situaci může jednotlivý vlastník jednotky dokonce požadovat odvolání správce soudem.

49

Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S. 104-106

63

9.3. Správní rada Správní rada je fakultativním orgánem společenství vlastníků, který zastupuje zájmy vlastníků jednotek vůči správci. Hlavním úkolem správní rady je přezkoumávání hospodářského plánu a ročního vyúčtování společenství vlastníků jednotek. Správní radu jako fakultativní orgán společenství vlastníků je vhodné zřídit v domech s větším počtem jednotek, protože vlastníci jednotek zde ztrácejí přehled o důležitých záležitostech jako je činnost správce, finační poměry společenství nebo opravy domu. Správní rada se zpravidla skládá ze tří členů - předsedy a dvou přísedících, kteří jsou voleni shromážděním vlastníků jednotek. Jednomyslným rozhodnutím vlastníků může být stanoven větší počet členů s tím, že správní rada musí mít vždy svého předsedu. Tato možnost bude praktická v opravdu velkých budovách s mnoha vchody. V takových případech se doporučuje, aby z každého vchodu byl ustanoven jeden člen. Tímto způsobem bude zaručeno, že správní rada bude hájit zájmy všech vlastníků jednotek. Při větším počtu je dále možné vytvořit různá grémia. Například při rozsáhlých rekonstrukcích je vhodné, aby na stavební práce dohlíželo stavební grémium. V zájmu vlastníků je, aby členové správní rady disponovali odbornými znalostmi potřebnými k řádnému vykonávání funkce. Ideální by bylo, kdyby správní radu tvořil právník, obchodník, stavební inženýr nebo architekt. Členem správní rady se nemůže stát správce. Judikatura německých soudů se však rozchází v řešení otázky, jestli se členem správní rady může stát i fyzická osoba, která nevlastní v dané budově žádný byt. K tomu BayObLG v NJW-RR 92, 210. NZM 98, 969 judikoval, že nevlastník může být do správní rady zvolen, jen pokud to předvídá řád společenství vlastníků. Naproti tomu v BayObLG DWE 1993, 23 bylo rozhodnuto, že když tato otázka není řádem společenství vlastníků řešena, může být nevlastník do správní rady ustanoven jednomyslným rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek. Z praktického hlediska však řádnému fungování správní rady bude určitě prospívat, pokud člen správní rady bude v daném domě alespoň bydlet. V zákoně dále není upraveno, jak dlouhé je funkční období správní rady. V praxi se to většinou řeší tak, že členové správní rady svoji funkci zastávají tak dlouho, dokud není zvolena nová správní rada. Funkční období správní rady také může být určeno správním řádem nebo jiným rozhodnutím vlastníků. Samozřejmě, každý člen správní rady má právo se svého úřadu kdykoliv vzdát.

64

Podle § 29 odst. 2 WEG správní rada podporuje správce při provádění jeho úkolů. K těmto úkolům především patří příprava na shromáždění vlastníků jednotek, stejně jako kontrola dodržování řádu společenství vlastníků jednotek. Správní rada dále přezkoumává hospodářský plán, roční vyúčtování, vyfakturování, propočet nákladů společenství vlastníků jednotek. Výsledek přezkumu správní rada většinou

ostatním vlastníkům sděluje až

na shromáždění vlastníků jednotek. Pokud by však byla zpráva vypracována dříve, mohou jednotliví vlastníci požadovat, aby správce toto stanovisko přiložil k pozvánce na shromáždění vlastníků. Předseda správní rady a případně jeho zástupce mají právo svolat shromáždění vlastníků jednotek. Toto právo mohou vykonat pouze pokud není ustanoven správce, nebo jeli v rozporu se svými povinnostmi nečinný. To se v praxi nejčastěji stává, má-li být předmětem jednání shromáždění správcovo setrvání ve funkci. Předseda správní rady a jeho zástupce zde tedy působí jako pojistka. Pokud by společenství vlastníků jednotek správní radu nemělo, ustanovil by soud nuceného správce. Stejně tak by mohla správní rada zasáhnout, kdyby správce odmítal zařadit na program jednání otázku navrženou více jak jednou čtvrtinou vlastníků. Dalším úkolem správní rady je podepisování protokolu o průběhu shromáždění vlastníků jednotek. Tento protokol podepisuje předseda nebo zástupce předsedy správní rady. Při volbě správce může správní rada podat na shromáždění vlastníků jednotek návrhy na obsazení této funkce. Vlastníci jednotek ale nejsou těmito návrhy vázáni. Většinovým rozhodnutím vlastníků může být rozhodnuto, že správní rada může převzít uzavření smlouvy mezi společenstvím vlastníků jednotek a správcem. Shromáždění vlastníků jednotek může správní radě většinovým rozhodnutím udělovat příkazy a instrukce. Většinovým rozhodnutím také může správní radě přidělit další v zákoně neuvedené povinnosti, pokud s tím ovšem správní rada souhlasí. Tímto však nesmějí být omezeny v zákoně uvedené pravomoci shromáždění vlastníků a správce. Správní rada nikdy nesmí zadávat příkazy k provedení sanací, schvalovat roční vyúčtování, ustanovovat a odvolávat správce, rozhodovat o údržbě majetku ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek a měnit nebo rušit rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek. Ze zákona nevyplývá, že by správní rada mohla zastupovat společenství vlastníků jednotek navenek vůči třetím osobám nebo před soudem. To by bylo možné pouze, kdyby bylo toto právo správní radě vyhrazeno v prohlášení vlastníka nebo v řádu společenství. Z toho vyplývá, že by o takovém právu muselo být vlastníky jednotek rozhodnuto jednomyslně. 65

Správní rada je předsedou svolávána podle potřeby. Správní rada si může sama určit, zda se schůze může zúčastnit správce nebo vlastníci jednotek. Schůzi vede předseda správní rady. Správní rada je usnášeníschopná, jestliže je přítomna nadpoloviční většina jejích členů. Každý člen má jeden hlas. Rozhodnutí jsou přijímána prostou většinou. Při rovnosti hlasů platí, že je návrh odmítnut. Rozhodnutí správní rady nejsou soudně napadnutelné. O hlasování se pořizuje zápis, který podepisují všichni účastníci schůze. Na rozdíl od správce není správní rada povinna poskytovat informace o své činnosti mimo shromáždění vlastníků. Pokud by chtěl některý z vlastníků vznést samostatně nějaký dotaz, musel by být zmocněn ostatními vlastníky. K tomu může dojít zase jen na shromáždění vlastníků jednotek. Nárok na informaci požadovanou jednotlivcem je tedy vyloučen. Výjimka by zde mohla vzniknout, jen kdyby byl předmět dotazu již projednáván na shromáždění vlastníků jednotek. Členové správní rady však musejí v každém případě dbát na to, že všechny písemnosti, vzniklé v rámci jejich činnosti jako jsou protokoly a korespondence, jsou majetkem společenství. Proto musejí být po ukončení činnosti správní rady předány správci. V zákoně není regulováno, zda musejí být členové správní rady za svou činnost odměňováni. Dříve byl tento úřad bezplatný, protože se zastávání takové funkce považovalo za čest. Dnes se situace v tomto směru ve většině domů nezměnila. Přesto je vhodné v rámci snahy o co nejkvalitnější správu, zavést přiměřené odměny. V každém případě by mělo být samozřejmostí hrazení hotových výdajů členů, např. telefonních poplatků, poštovného, nákladů na kopírování nebo papír, které byly vynaloženy v souvislosti s činností pro společenství, přičemž tyto náklady musí být prokázány příslušnými doklady a vyúčtovány správcem. Je také možné, aby shromáždění vlastníků jednotek vytvořilo pro správní radu zvláštní rozpočet, na který bude dohlížet správce. Správní rada se tak bude moci vybavit odbornou literaturou a účastnit se odborných školení a seminářů. 50 Správní rada ručí za řádné plnění svých úkolů. Každý člen správní rady ručí jako celkový dlužník. To znamená, že každý člen správní rady musí ručit za všechny ostatní členy při zaviněném porušení povinnosti a může být po něm požadována náhrada škody. O zavinění se zde bude jednat při úmyslném porušení povinnosti nebo při hrubé nedbalosti. Rozsah ručení se posuzuje také podle toho, jestli jsou členové správní rady za svou funkci odměňováni. U čestných členů bude stačit, když svoje povinnosti budou vykonávat s péčí

50

Streibel, F. Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung. 7. Aufl. Regensburg, Berlin: Walhalla Fachverlag, 2006, S. 21-22

66

řádného hospodáře. U placených členů se již vyžaduje plnění povinností s péčí svědomitého obchodníka51 Společenství vlastníků může správní radu kdykoliv a bez udání důvodů většinovým rozhodnutím rozpustit. Také členové správní rady se mohou kdykoliv funkce vzdát. Členství ve správní radě musí končit zvolením člena správcem. Po ukončení činnosti správní rady je stará správní rada povinna předat nové správní radě všechny podklady k řádnému plnění funkce. Má-li být správní rada v návaznosti na svou činnost odvolána, její členové jsou vyloučeni z hlasování o této otázce.

51

OLG Zweibrücken WE 1987, 137

67

10. Práva a povinnosti vlastníků jednotek Vlastnictví jednotek přináší jejich vlastníkům nejen práva, ale i povinnosti, které obsahuje jak občanský zákoník, tak BytZ a další zvláštní právní předpisy. Podle ust. § 3 odst. 1 BytZ práva a povinnosti vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník, pokud tento zákon nestanoví jinak. Práva a povinnosti vlastníků jednotek vycházejí z ust. § 123 ObčZ a násl., kde je zakotvena klasická vlastnická triáda s ohledem na ust. § 13 BytZ. Ust. § 123 ObčZ zní: "Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.“

10.1. Práva a povinnosti vlastníků jednotek podle BytZ a podle WEG Ust. § 13 odst. 1 BytZ zní: "Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.“ Jedno ze stěžejních práv a zároveň povinností vlastníka jednotky je podílet se na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, přičemž toto ustanovení je dispozitivní a vlastníci mohou dohodou tzn. se souhlasem všech (neuplatní se ust. § 11 BytZ) upravit podílení se vlastníka jednotky na správě domu jinak. Jde však o vztah působící inter partes, nikoliv navenek vůči třetím osobám, kdy se uplatní ust. § 12 BytZ, který stanoví, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím jejich spoluvlastnickým podílům. S povinností vlastníka podle ust. § 13 odst.1 BytZ souvisí také povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle ust. § 15 odst. 1 BytZ.

Jedná se

o náklady spojené se správou, údržbou a opravami

společných částí domu a pozemku, a nikoliv jednotlivých jednotek, kde tyto náklady nese samotný vlastník jednotky. Vytváří se vlastně fond oprav, provozu a údržby. Vlastníci nesou tyto náklady poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Je však respektována autonomie vůle vlastníků jednotek a toto ustanovení je dispozitivní, tudíž lze dohodou všech vlastníků sjednat i něco jiného. Ust. § 15 odst. 2 BytZ stanoví, že k výše uvedenému účelu skládají vlastníci jednotek

předem určené finanční

prostředky jako zálohu. Ustanovení je kogentní. Úhrn záloh si určí vlastníci jednotek

68

usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Pro usnášeníschopnost shromáždění o této otázce je třeba přítomnosti nadpoloviční většiny hlasů a hlasování nadpoloviční většiny z nich pro návrh. Podrobněji je dále v tomto ustanovení upraveno, kdo určí výši částky a den její splatnosti. Ty určuje výbor nebo pověřený vlastník. Pokud tyto orgány nejsou zvoleny, určuje je nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek v domě, přičemž pokud existují pouze tři vlastníci jednotek v domě, musí se shodnout všichni (§ 11 odst. 6 BytZ). Po skončení příslušného období je vhodné provést vyúčtování nákladů na správu a záloh. V případě, že společenství nebude mít dostatek finančních prostředků na splacení svých závazků, uplatní se zákonné ručení vlastníků jednotek za závazky společenství. K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinnosti přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku vzniká ex lege podle ust. § 15 odst. 3 BytZ dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka (jeho právní režim se řídí ObčZ a OSŘ). Zákon považuje vlastníky jednotek za vzájemně oprávněné a povinné z plnění této povinnosti. Vlastníci jednotek se mohou u soudu žalobou na plnění podle ust. § 80 písm. b) OSŘ proti vlastníkovi jednotky, který svou povinnost platit zálohy neplní, domáhat toho, aby svou zákonnou povinnost splnil. Jestliže soud žalobě vyhoví a žalovanému vlastníkovi jednotky uloží povinnost splnit, vzniká právní mocí tohoto rozsudku ze zákona zástavní právo na jednotce povinného vlastníka jednotky. Soud tedy nerozhoduje o vzniku zástavního práva. Do katastru se zapíše zástavní právo v souladu s ust. § 7 ZaPrNe záznamem na návrh oprávněných vlastníků jednotek, který bude v souladu se zákonem dostatečně identifikovat zástavním právem zatíženou jednotku. Zástavními věřiteli jsou oprávnění vlastníci jednotek a zástavním dlužníkem je vlastník jednotky, který neplní svou povinnost platit zálohy. V případě, že zástavní dlužník nesplní svou povinnost, jsou zástavní věřitelé oprávněni uspokojit svou pohledávku zpeněžením zástavy postupem podle občanského zákoníku a občanského soudního řádu. Otázkou je, zda dostatečným exekučním titulem pro výkon rozhodnutí prodejem zástavy je již rozsudek, na základě kterého vzniká ex lege zástavní právo k jednotce povinného, nebo je nutné získat samostatný exekuční titul. Za dostatečný exekuční titul lze patrně považovat již rozsudek, kterým byla vlastníkovi jednotky uložena povinnost splnit svou povinnost, lze tedy podat přímo návrh na výkon rozhodnutí způsobem podle ust. § 335 a násl. OSŘ. Pokud je zřízeno společenství, jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky jednotek závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek (ust. § 15 odst. 4 BytZ).

69

Co se týče dalších povinností vlastník jednotky je podle ust. § 13 odst.2 BytZ povinen na svůj náklad

odstranit závady a poškození, které na jednotce někoho jiného nebo

na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, bez ohledu na to, zda ji tyto třetí osoby užívají trvale nebo přechodně. Vlastník jednotky odpovídá objektivně za škody způsobené třetími osobami, kterým umožní užívání jednotky. Obdobné je to u nájemce bytu. Ust. § 13 odst. 2 BytZ také upravuje pro případ neplnění této povinnosti vznik zástavního práva na jednotce a na věcech movitých ex lege, náležejících vlastníku jednotky, k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek z neplnění povinnosti odstranit závady a poškození.52 Podle ust. § 13 odst. 3 BytZ nesmí vlastník jednotky provádět takové úpravy jednotky, jimiž by byl ohrožen výkon vlastnického práva jiných vlastníků. Jde vlastně o konkretizaci ust. § 127 ObčZ. Vlastník jednotky nesmí nejen znemožnit výkon vlastnického práva jiného, ale také ho nesmí ani ohrozit. Úpravy jednotky, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu – vestavby, či nástavby a zároveň podlahová plocha jednotek a tím velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě podle ust. § 17 a násl. BytZ uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě. Pokud se nejedná o uvedené úpravy jednotky (nikoliv společných částí domu), nepodléhají souhlasu ostatních vlastníků jednotek a vlastník jednotky je může provádět bez omezení. Ust. § 13 odst. 4 BytZ upravuje další omezení vlastnického práva vlastníka jednotky, kterým je jeho povinnost umožnit přístup do své jednotky. V zásadě je to povinen učinit tehdy, vyžadují-li to nezbytně úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku. Vstup je vlastník jednotky povinen umožnit na vyzvání, učiněné nejlépe písemně a s dostatečným předstihem. Dále je vlastník jednotky povinen strpět instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot, z čehož vyplývá, že je povinen umožnit přístup i osobám provádějícím tyto činnosti, pokud jsou tato zařízení umístěná v jednotce. Zákon nestanoví, které osoby jsou oprávněny do jednotky vstoupit. Pokud vlastník jednotky poruší tuto povinnost, odpovídá za případnou škodu. Osoby, kterým vlastník jednotky umožnil přístup, odpovídají za případnou škodu, kterou vlastníkovi jednotky způsobí. Vlastníkovi jednotky nepřísluší ze zákona žádná odměna za umožnění přístupu.

52

ust. § 672 ObčZ

70

Vlastník jednotky má samozřejmě právo pronajmout jednotku. BytZ výslovně stanoví, že o nájmu a podnájmu jednotky platí ustanovení občanského zákoníku § 663 a násl. a zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. V německém WEG jsou práva a povinnosti vlastníků jednotek upraveny v ust. §§ 1316 WEG. Ust. § 13 WEG velmi obecně stanoví, že každý vlastník může, pokud zákon nestanoví něco jiného, libovolně nakládat se svou jednotkou, zejména ji může obývat, pronajímat, propachtovat nebo jiným způsobem využívat, přičemž může vyloučit, aby na ni působily jiné osoby. Vlastník však nesmí při výkonu svého vlastnického práva zasahovat do práv třetích osob. Podle ust. § 14 WEG je každý vlastník jednotky povinen udržovat svou jednotku v takovém stavu, aby neomezoval více než je nutné vlastníky ostatních jednotek. To samé platí i pro užívání jednotky a společných částí domu. Vlastník jednotky musí také zajistit, aby tyto povinnosti plnily i další osoby, které jednotku nebo společné části domu nějakým způsobem užívají (u bytu např. členové domácnosti nebo nájemci, u nebytového prostoru např. zaměstnanci nebo nájemci). Vlastník jednotky musí dále umožnit vstup do svého bytu nebo nebytového prostoru třetím osobám (např. správci, jinému vlastníku nebo řemeslníkovi), pokud je to nutné k údržbě nebo rekonstrukci společných částí domu. Jestliže by mu přitom vznikla nějaká škoda, třeba i tím, že svou jednotku po nějakou nezanedbatelnou domu nemohl užívat, má nárok na její náhradu. Vlastník jednotky je podle WEG stejně jako vlastník jednotky podle BytZ povinen přispívat na náklady údržby, rekonstrukce a jiné správy společných částí domu podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Pokud tuto povinnost neplní, mohou se ostatní vlastníci rovněž soudně domáhat splnění jeho zákonné povinnosti. Právní mocí rozsudku, který vlastníkovi přikazuje svou povinnost splnit, odlišně od právní úpravy v ČR nevzniká ostatním vlastníkům zástavní právo na jednotce povinného vlastníka jednotky.

10.2. Ručení za závazky Vlastníci jednotek ručí ex lege za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu53. O ručení, jeho 53

Fiala, J., Novotný, M., Oehm J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 148149

71

akcesoritě a subsidiaritě se přiměřeně použijí ust. § 546 a násl. ObčZ. Ručiteli jsou všichni vlastníci jednotek, ale jejich povinnost má pouze dílčí povahu. Pokud vlastník jednotky splní závazek společenství, vzniká mu vůči společenství regresivní nárok. V roce 2000 byla napadena ústavnost ust. § 13 odst. 7 BytZ, protože údajně porušuje zásadu rovnosti účastníků v právech, princip stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva a princip právní jistoty. Ústavní soud však toto ustanovení potvrdil s tím, že uvedené principy naopak posiluje. Ust. § 12 BytZ zní: "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).“ Společnou věcí je dům jako celek a jeho společné části. Společnou věcí nejsou jednotky. Je zde založena dílčí odpovědnost za závazky z právních úkonů týkajících se přímo společné věci nebo vážící se ke společné věci. Půjde o právní úkony související se správou domu, smlouvy o dílo, pojišťovací smlouvy. Odpovědnost podle tohoto ustanovení se uplatní i v případech, kdy nevzniká společenství vlastníků jednotek nebo v případech, kdy i přes existenci společenství vlastníků jsou subjektem právního úkonu vlastníci jednotek. Jelikož jde o kogentní ustanovení, není možné mezi vlastníky jednotek založit smluvně solidární odpovědnost podle ust. § 511 a násl. ObčZ, jež by byla pro případné věřitele přijatelnější. Jde tedy o dílčí závazky a každý z vlastníků jednotek je zavázán a oprávněn pouze v rozsahu, který na něj připadá. Rozhodující pro tento rozsah bude podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Pokud by se však právní úkon týkal částí domu společných pouze některým vlastníkům jednotek, bude pro rozsah dílčího závazku rozhodující podíl vlastníků jednotek na těchto společných částech. Pro věřitele těchto spoluvlastníků by bylo výhodnější, kdyby byla zákonem založena jejich solidární odpovědnost za závazky, protože by jim to přineslo větší jistotu a vyhnuli by se případnému vymáhání pohledávek na každém ze spoluvlastníků jednotky zvlášť. Solidární odpovědnost za závazky by ale zatěžovala poctivé vlastníky jednotek, kteří by dopláceli na ty nepoctivé. V Německu je ručení za závazky společenství vlastníků jednotek upraveno zcela odlišně. Vlastníci jednotek jsou solidárně odpovědni za závazky společenství. Každý vlastník jednotky, tedy i ten, který hlasoval proti nebo nebyl přítomen hlasování, ručí celkově za závazky společenství.54 Věřitel je oprávněn požadovat celkové nebo částečné splnění 54

Bärmann, J., Pick, E., Merle, W. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht: Kommentar. 9. Aufl. München: C.H. Beck, 2003, S. 313-314

72

závazku po kterémkoli z nich. Jestliže dluh splní jeden dlužník, povinnost ostatních zanikne. Tento dlužník potom může po ostatních požadovat náhradu podle jejich podílů. Pokud nemůže některý z dlužníků svůj podíl splnit, rozvrhne se tento podíl stejným dílem na všechny ostatní. Německá právní úprava ručení za závazky společenství vlastníků jednotek je velice výhodná pro věřitele. Přináší jim větší jistotu, protože se mohou vyhnout vymáhání pohledávek na každém z vlastníků jednotky zvlášť. Na druhou stranu takováto koncepce ručení za závazky společenství velmi zatěžuje některé vlastníky jednotek, kteří doplácejí na své méně solventní sousedy.

10.3. Možnost soudu nařídit prodej jednotky55 Ust. § 14 BytZ zní: "Zasahuje-li

vlastník jednotky do práva ostatních vlastníků

jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky.“ V BytZ bylo nutné zakotvit instrument účinně chránící ostatní vlastníky jednotek před vlastníkem jednotky, který závažným způsobem úplně znemožňuje ostatním vlastníkům jednotek výkon jejich práv nebo jejich výkon podstatně omezuje a nesplní povinnosti, které mu byly uloženy pravomocným rozhodnutím soudu. Uvedené podmínky musí být pro postup podle ust. § 14 BytZ – možnost nařízení prodeje jednotky, splněny kumulativně. U první podmínky půjde hlavně o zásahy do vlastnického práva, do užívacích práv k pozemku, do spoluvlastnických práv ke společným částem domu, neplacení do fondu oprav. Může jít také o neoprávněné obsazení společných prostor domu, ničení společných prostor domu nebo jednotek v domě, může jít i o ničení vlastní jednotky… Druhou podmínkou, která může být důvodem nařízení prodeje jednotky soudem, je nesplnění povinností uložených vlastníkovi jednotky pravomocným rozhodnutím soudu na základě žalob na plnění, popřípadě vlastnických žalob proti zásahům podle ust. § 127

55

Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str. 72-73

73

ObčZ. V těchto případech může být podán také jenom návrh na soudní výkon rozhodnutí a nikoliv návrh na soudní prodej jednotky. Návrh může podat společenství jako právnická osoba nebo některý vlastník, legitimovaný svým vlastnickým právem. Pokud se jedná o návrh na nařízení prodeje jednotky z důvodu, že vlastník jednotky nesplnil pravomocné rozhodnutí soudu, měl by být návrh podán vlastníky jednotek, kteří jsou oprávnění z rozhodnutí soudu. BytZ neupravuje postup soudu při prodeji jednotky. Soud bude postupovat jako při vypořádání podílového spoluvlastnictví podle ust. § 142 odst. 1 ObčZ a výkon rozhodnutí bude proveden analogicky podle ust. § 335 a násl. OSŘ, kde je upraven výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí. Prodej nemovitostí bude uskutečněn dražbou a vydražitel se stane vlastníkem jednotky udělením příklepu. Původní vlastník ztratí veškerá práva k jednotce, nebude mu svědčit ani právo bydlení, nebude mít nárok na náhradní byt nebo ubytování. Je otázkou, zda by toto bylo v souladu s dobrými mravy a zda z tohoto důvodu nebude soud požadovat poskytnutí náhradního bytu. Pokud by soud vyžadoval poskytnutí bytové náhrady pro vlastníka jednotky, jehož jednotka má být prodána, ztratilo by toto ustanovení do značné míry efekt. Také v německém WEG nalezneme velmi podobný institut. Ust. § 18 WEG umožňuje vlastníkům jednotek požadovat prodej jednotky vlastníka, který závažným způsobem porušuje své povinnosti vůči ostatním vlastníkům, zejména tím, že přes upomínky opakovaně hrubě porušuje své povinnosti podle ust. § 14 WEG nebo tím, že déle než tři měsíce neplatí příspěvky na výdaje společenství a dluží tak více než 3% hodnoty jeho jednotky a podílu na společných částech domu. Za závažné porušování povinností se také považuje znevažovaní společenství vlastníků jednotek navenek, urážení ostatních vlastníků jednotek, neustále procesy, oznámení, intriky, šikana, zastrašování, nepravdivá tvrzení. Toto chování nemusí směřovat jen proti ostatním vlastníkům, ale může být také namířeno vůči třetím osobám, osobám tvořícím společnou domácnost s vlastníky nebo vůči nájemníkům. Pokud se tímto způsobem chová jen některý ze spoluvlastníků jednotky, může být prodej jednotky požadován i po ostatních spoluvlastnících, jestliže proti němu nezakročili.56 Na rozdíl od ČR, kde může návrh na nařízení prodeje jednotky soudem podat i jednotlivý vlastník, je v Německu potřeba, aby se na podání návrhu usneslo shromáždění vlastníků jednotek nadpoloviční většinou hlasů, přičemž hlasování se musí zúčastnit více jak polovina vlastníků jednotek. Vlastník jednotky, o jejímž prodeji se hlasuje, se hlasování neúčastní. 56

Bärmann, J., Pick, E., Merle, W. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht: Kommentar. 9. Aufl. München: C.H. Beck, 2003, S. 297

74

Tento způsob hlasování se použije i v případě, že řád společenství stanoví jiný způsob hlasování o záležitostech týkajících se správy společných částí domu jako např. hlasování s počtem hlasů podle velikosti spoluvlastnického podílu vlastníka na společných částech budovy. Možnost shromáždění vlastníků jednotek rozhodovat o podání návrhu na nařízení prodeje jednotky nemůže být vlastníky vyloučena ani omezena. Usnesení shromáždění vlastníků je tedy základní podmínkou odejmutí vlastnictví jednotky, o kterém následně rozhoduje příslušný soud nebo rozhodčí soud. Na základě rozsudku soudu nebo rozhodčího nálezu může dojít k vydražení jednotky notářem. Dražba se řídí ust. §§ 53-58 WEG. K přechodu vlastnictví na vydražitele nedochází příklepem, ale až zápisem do pozemkové knihy. Dražba může být provedena také na základě smíru uzavřeného před obecným nebo rozhodčím soudem. Vlastník jednotky může prodej jednotky odvrátit tím, že před udělením příklepu novému nabyvateli splní své povinnosti a nahradí náklady soudního nebo rozhodčího řízení a dražby.

75

11. Závěr Společenství vlastníků jednotek je v českém i německém právu velmi významným institutem bytového vlastnictví, který za splnění určitých podmínek umožňuje spravovat bytové, ale i nebytové domy efektivně a ve prospěch vlastníků jednotek v nich vymezených. Pokud by úprava společenství vlastníků jednotek jako způsobu úpravy vztahů a postupů souvisejících se správou domu v BytZ neexistovala, znamenalo by to pro vlastníky jednotek nižší právní jistotu, co se týče způsobů správy domu a hrazení nákladů spojených se správou domu, jako tomu je u institutu podílového spoluvlastnictví upraveného občanským zákoníkem. Podílové spoluvlastnictví je v německém i českém právním řádu upraveno velmi obecně s tím, že úprava vzájemných vtahů podílových spoluvlastníků disponujících ideálním podílem na budově je v jejich svobodné dispozici, což může být a často je vážným problémem, neboť podíloví spoluvlastníci se nemusí vždy snadno dohodnout na hospodaření se společnou věcí a její správa pak může být zanedbávána. Právní úprava zákonů o vlastnictví bytů představuje pro vlastníky jednotek možnost spravovat a hospodařit se společnou věcí (domem, v němž jsou jednotky vymezeny) podle relativně pevně daných pravidel vyplývajících ze zákona nebo ze stanov společenství. Vlastníci jednotek, kteří jsou obligatorně členy společenství, jsou povinni přispívat podle svého podílu na náklady spojené se správou společné věcí (domu) ve výši určené příslušnými orgány společenství, přičemž plnění této povinnosti je ze strany společenství vlastníků jednotek vymahatelné u příslušného soudu. Vlastník jednotky, který své povinnosti závažným způsobem porušuje, může být dokonce svého vlastnického práva zbaven. Vlastníci jednotek mají právo, ale zároveň i povinnost účastnit se správy domu a rozhodovacích procesů ve společenství. Právní úprava stanoví pouze jistý právní rámec

(„mantinely“), ve kterých by měla být správa domu

uskutečňována. Samotná efektivní realizace správy domu bude závislá na konkrétních podmínkách společenství a vztahů jeho členů. Velkým rizikem pro fungování společenství vlastníků jednotek ve smyslu zákona je zneužívání postavení „většinovým vlastníkem,“ proti kterému v současné době neexistuje efektivní preventivní obrana. Vlastnická forma bydlení přináší vlastníkům bytů větší jistotu, jaké náklady budou na bydlení v budoucnu vynakládat, klade však větší důraz na odpovědnost samotných vlastníků bytů za správu a údržbu bytů a domu.

76

Při srovnání české a německé právní úpravy nelze jednoznačně konstatovat, která úprava je pružnější a praktičtější. Některá německá řešení by však jistě byla aplikovatelná a inspirující pro úvahy změn české úpravy vlastnictví bytů de lege ferenda. Německá právní úprava řeší rozdílně od české právní úpravy okamžik vzniku společenství vlastníků jednotek a nutno poznamenat, že praktičtěji, protože tento okamžik váže již k okamžiku zápisu převodu vlastnického práva k první jednotce v domě do pozemkových knih. Společenství vlastníků tak vzniká již v domě, ve kterém jsou jednotky ve vlastnictví alespoň dvou subjektů. Odpadá tak dvoukolejnost správy domu uplatňovaná v ČR, kde jsou některé domy spravovány společenstvím vlastníků a některé menší pouze pověřeným vlastníkem, aniž by mohlo vzniknout společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba. Také okamžik vzniku společenství vlastníků jednotek je v německém právním řádu stanoven konkrétněji a určitěji. V České republice by de lege ferenda mohla být zavedena obdobná úprava, kdy by byl okamžik vzniku společenství vlastníků jednotek vztažen k okamžiku vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí pro třetího vlastníka jednotky v domě s nejméně pěti jednotkami, de lege ferenda by však bylo možno uvažovat i o zrušení podmínky existence pěti jednotek v domě pro vznik společenství vlastníků. Institut tzv. „faktického“ společenství vlastníků jednotek, který zná německá úprava by mohl být v našich podmínkách rovněž využit. Je vhodnější a spravedlivější, aby o správě domu rozhodovali pravděpodobní vlastníci jednotek, než aby se správa domu řídila pouze pravidly určenými v prohlášení vlastníka budovy, i když jejich subsidiární použití by patrně nebylo možné vyloučit pro případ „nedohody“ pravděpodobných vlastníků jednotek. V Německu na rozdíl od ČR neexistuje společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, přestože má stejně jako společenství vlastníků jednotek v české právní úpravě omezenou způsobilost k právním úkonům týkajících se správy domu. Praktický význam tohoto rozdílu je tak ve svém výsledku minimální. V Německu se navíc počítá s tím, že ve WEG bude přímo stanoveno, že společenství může samo nabývat práva a brát na sebe povinnosti vůči třetím osobám a vůči vlastníkům v rámci správy společných částí domu a že musí používat označení "společenství vlastníků jednotek" a název ulice s č. p. Společenství vlastníků jednotek tak bude moci i samo žalovat a být žalováno před soudem. De lege ferenda by bylo v ČR vhodné rozšířit omezenou způsobilost společenství vlastníků jednotek k právním úkonům. Zejména ve větších společenstvích vlastníků není vyloučeno, aby společenství zajišťovalo pro své členy i další služby spojené s bydlením. V současné době je právní úkon učiněný společenstvím vlastníků nad rámec jeho omezené způsobilosti k právním úkonům absolutně neplatný, přičemž řešením by mohlo být i stanovení 77

relativní neplatnosti právních úkonů, které by se mohl dovolat jakýkoliv člen společenství vlastníků jednotek v zákonem stanovené lhůtě. Co se týče stanov společenství vlastníků jednotek podle české úpravy a řádu společenství podle německé úpravy, lze konstatovat, že se ve své funkci příliš neliší. Česká právní úprava však obsahuje i řešení pro případ, že se vlastníci jednotek na úpravě fungování správy domu z jakéhokoliv důvodu nedohodnou, a to v podobě vzorových stanov, zatímco německá úprava předpokládá vždy schválení řádu společenství. Naopak větší rozdíly nalezneme při srovnávání právní úpravy orgánů společenství vlastníků jednotek v ČR a SRN. Vrcholným orgánem společenství vlastníků jednotek je shodně v obou právních řádech shromáždění vlastníků jednotek, jehož členy jsou všichni vlastníci jednotek. Výkonným orgánem v ČR je výbor, který je volen shromážděním vlastníků jednotek. Výbor musí mít alespoň tři členy. Členem výboru se může stát pouze vlastník jednotky. V Německu se za výkonný orgán společenství považuje správce. Správcem může být ustanovena každá fyzická nebo právnická osoba, tedy i osoba odlišná od vlastníků jednotek. V praxi se správcem stává některý z vlastníků zpravidla jen u společenství s velmi malým počtem členů. Německý správce je volen shromážděním vlastníků jednotek nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků na rozdíl od ČR, kde je člen výboru zvolen, jen když pro něj hlasuje nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Funkční období výboru ani správce nesmí přesáhnout pět let. V Německé právní úpravě nenajdeme institut pověřeného vlastníka, který v ČR vykonává funkce výboru v případě, že není zvolen výbor. Jak v ČR tak i v SRN si shromáždění vlastníků může fakultativně ustanovit další orgán. V německém zákoně o vlastnictví bytů je takový fakultativní orgán přímo upraven. Jedná se o správní radu, která se skládá ze tří členů - předsedy a dvou přísedících. Členství ve správní radě není slučitelné s funkcí správce. WEG dokonce obsahuje i úpravu konkrétních funkcí správní rady. BytZ je v tomto případě méně podrobný. Stanoví jen, že orgány společenství jsou vedle shromáždění vlastníků jednotek a výboru společenství další orgány podle stanov společenství. Obzvlášť ve společenstvích s větším počtem členů najdou své uplatnění různé kontrolní, poradní a pomocné orgány. Může být zvolen například kontrolor hospodaření společenství - subjekt, který odpovídá za to, že výbor nezneužívá svých pravomocí, nebo může být určena osoba, která bude provádět příjem a vyřizování stížností a podnětů vlastníků, nebo osoba, která bude dohlížet na pořádek ve společných prostorách. Jako orgán

78

společenství může být ustanovena také osoba, která se bude zabývat vymáhání pohledávek společenství vůči vlastníkům jednotek nebo u novostaveb reklamací stavebního díla.57 Český i německý právní řád zakotvuje ochranu vlastnického práva k jednotce obdobně. Vlastník jednotky není oprávněn nakládat se svou jednotkou zcela libovolně, jelikož je z povahy samotného bytového vlastnictví omezen stejnými právy ostatních vlastníků jednotek v domě. Nemůže tak svou jednotku například zničit nebo vážně poškodit, ale je oprávněn svou jednotku převést na jiného, dát do užívání, zatížit věcnými právy. Vlastnictví jednotky s sebou přináší i povinnosti, které souvisí právě se skutečností, že se jedná o vlastnictví prostor vymezených v domě, jejichž správa musí být určitým způsobem regulována. Nejpodstatnějším omezením vlastníka jednotky v obou právních řádech je, aniž by byla porušována nedotknutelnost vlastnického práva, povinné členství ve společenství vlastníků jednotek a povinnost respektovat v souladu se zákonem přijatá rozhodnutí takového společenství, tj. povinnost podřídit se vůli většiny. Jiné řešení než přijímání rozhodnutí společenství vlastníků na většinovém principu (v některých případech na principu kvalifikované většiny) není efektivní a prospěšné pro fungování společenství. Přehlasovaný vlastník jednotky však má možnost uplatnit své „námitky“ u soudu, který je o nich příslušný rozhodnout (nahradit vůli společenství vlastníků). Významný rozdíl mezi českou právní úpravou a německou právní úpravou spočívá v tom, jak se vypořádávají s problematikou odpovědnosti (ručení) členů společenství vlastníků jednotek za závazky společenství. V české právní úpravě je zakotvena tzv. dílčí odpovědnost vlastníků jednotek odvozená od jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu, zatímco v německé právní úpravě je to solidární odpovědnost za veškeré závazky společenství vlastníků jednotek. Je diskutabilní, jaké řešení dané problematiky je vhodnější. Česká úprava jednoznačně chrání členy společenství, kdežto německá věřitele společenství. De lege ferenda se v Německu uvažuje o zavedení dílčí odpovědnosti členů společenství vlastníků jednotek za jeho závazky podobně jako tomu je v České republice, což svědčí o tom, že německá právní úprava mající kořeny v padesátých letech minulého století může být v některých ohledech z hlediska dnešní praxe překonaná nebo nepraktická. Jelikož je členstvím ve společenství vlastníků podmíněno vlastnictví jednotky vymezené v domě jako samostatného předmětu právních vztahů a jedná se tak o povinné členství v právnické osobě vzniklé ze zákona, je spravedlivější zakotvení dílčí odpovědnosti za jeho závazky. Určitě by

57

Pražák, Z. Společenství vlastníků jednotek. 2.vyd. Praha: Linde, 2006, str. 122

79

totiž nebylo v souladu s dobrými mravy, aby například na shromáždění vlastníků jednotek přehlasovaný vlastník jednotky odpovídal za závazky společenství vlastníků jednotek, které vznikly na základě výsledků takového hlasování, solidárně s ostatními. Ochranou vlastníků jednotek proti vlastníkům jednotek, kteří hrubě porušují své povinnosti vyplývající z vlastnictví jednotky (např. neplatí náklady spojené se správou domu), je možnost dosažení prodeje jednotek takových vlastníků prostřednictvím soudu. V ČR může návrh na nařízení prodeje jednotky podat i jednotlivý vlastník jednotky, v Německu se na podání takového návrhu musí usnést shromáždění vlastníků, tedy většina vlastníků jednotek. V ČR musí navíc tomuto návrhu předcházet pravomocné rozhodnutí soudu stanovující vlastníkovi jednotky, o jejímž prodeji se jedná, určité povinnosti, které však následně nebyly splněny. Institut společenství vlastníků jednotek podstatně zjednodušuje a zpružňuje správu domu právě i tím, že disponuje způsobilostí k právním úkonům a může tedy v rámci předmětu své činnosti daném zákonem a stanovami jednat samostatně, přičemž vlastníci jednotek se aktivně podílejí na činnosti společenství prostřednictvím jeho orgánů. Právě institut společenství vlastníků jednotek podstatným způsobem (společně se způsobem vymezení jednotek v domě) odlišuje vlastnictví jednotek od podílového spoluvlastnictví. Vlastníci jednotek jsou povinni řídit se podle pravidel daných zákonem nebo vytvořených společenstvím, zatímco podíloví spoluvlastnicí se na veškerých otázkách týkajících se hospodaření se společnou věcí musí dohodnout.

80

Použitá literatura BALÁK, F., KORECKÁ, V., VOJTEK, P. Občanský zákoník: s judikaturou a souvisejícími předpisy. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, 884 s. ISBN 80-7179-426-0. BÄRMANN, J., PICK, E., MERLE, W. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrech : Kommentar. 9. Aufl. München: C.H. Beck, 2003, 1828 S. ISBN ISBN 3406-50254-7. FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vyd. Praha: Linde, 2005, 315 s. ISBN 80-7201-511-7. FIALA, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3.vyd. Brno: Doplněk, 2002, 433 s. ISBN 80-7239111-9. FIALA, J. Bytové vlastnictví v České republice.1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, 152 s. ISBN 80-85964-06-6. FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3.vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, 476 s. ISBN 80-7179-337-X. HOLEJŠOVSKÝ, J., NEPLECHOVÁ, M., OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. 1.vyd. Praha: IFEC, 2003, 348 s. ISBN 80-86412-24-5. HERRTING, E., FEDERSPIEL, W. Wege zum Wohneigentum. 7. Aufl. München: C.H. Beck, 2005, 338 S. ISBN 3-406-52751-5. HORÁK, M., NOVÁKOVÁ, H. Privatizace domů a prodej bytů. 2.vyd. Praha: Polygon, 2002, 272 s. ISBN 80-7273-035-5. JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J., ŠKÁROVÁ M. Občanský zákoník: Komentář. 9.vyd. Praha: C. H. Beck, 2004, 1416 s. ISBN 80-7179-881-9. KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J., DVOŘÁK J. a kol. Občanské právo hmotné 1. 4. vyd. Praha: ASPI, 2005, 523 s. ISBN 80-7357-127-7. NIEDENFÜHR, W., SCHULZE, H. J. Wohnungseigentumsgesetz: Kommentar. 7. Aufl. Heidelberg: C. F. Müller Verlag, 2004, 1228 S. 3-8114-3051-3. PLEČITÝ, V., KOCOUREK, J. Občanský zákoník. 3.vyd. Praha: Eurounion, 2004, 724 s. ISBN 80-7317-034-5. POPP, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, 184 S. ISBN 3-448-07869-7.

81

PRAŽÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek. 2. vyd. Praha: Linde, 2006, 271 s. ISBN 807201-587-7. SAUREN, M. M. Wohnungseigentumsgesetz: Kommentar. 4. Aufl. München: C. H. Beck, 2002, 470 S, ISBN 3-406-52751-5. SELUCKÁ, M., PETROVÁ, R. Vlastnictví bytu. 1.vyd. Brno: Computer Press, 2006, 182 s. ISBN 80-251-1115-6. STREIBEL, F. Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung. 7. Aufl. Regensburg, Berlin: Walhalla Fachverlag, 2006, 160 S. ISBN 3-8029-3619-1. SUCHÁNEK, J. Společenství vlastníků bytů. 1. vyd. Praha: Prospektrum, 2001, 184 s. ISBN 80-7175-101-4.

82

Německé resumé (Das Resümee) Die Aufgabe dieser Diplomarbeit ist der Rechtsvergleich der privatrechtlichen Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Tschechischen Republik und in der Bundesrepublik Deutschland mit einem kritischen Blick auf die geltende tschechische rechtliche Regelung einschließlich der Erfassung der Überlegungen de lege ferenda. Die Diplomarbeit ist in elf Kapitel gegliedert. Jedes Kapitel befasst sich zuerst mit der Rechtsregelung in der Tschechischen Republik und dann mit der Rechtsregelung in der Bundesrepublik Deutschland. Das erste Kapitel widmet sich der historischen Entstehung des Instituts des Wohnungseigentums und seinen Rechtsquellen. Das zweite Kapitel befasst sich mit dem Wohnungseigentumsgesetz, mit seinen Teilen,

mit

seiner

Charakteristik

und

mit

der

Beziehung

zwischen

dem

Wohnungseigentumsgesetz und dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Dieses Kapitel beschäftigt sich

weiterhin

mit

dem

Gegenstand

der

Rechte

und

Pflichten

nach

dem

Wohnungseigentumsgesetz, mit den Subjekten der Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und mit dem Inhalt der Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz fort. Das dritte Kapitel behandelt das Thema der Entstehung und der Beendigung des Wohnungseigentums, d.h. die Fälle, wenn das Wohnungseigentum entsteht und beendet wird, seine Eintragung in das Grundbuch und seine Löschung aus dem Grundbuch. Das vierte Kapitel befasst sich mit dem Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 22 des tschechischen Wohnungseigentumsgesetzes und gemäß § 577 und § 577a des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches. Das fünfte und das sechste Kapitel behandeln kurz die Rechte zum Grundstück und die Verträge über die Wohnungseigentumsübertragung. Das siebte Kapitel widmet sich ausführlich der Problematik der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Tschechischen Republik entsteht in einem Gebäude mit wenigstens fünf Einheiten in der Annahme, dass sich mindestens drei Einheiten in Eigentum drei verschiedener Eigentümer befinden. In der BRD ist die Rechtsregelung der Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterschiedlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bereits in einem Gebäude, in dem sich die Einheiten in Eigentum mindestens zweier verschiedener Subjekte befinden.

83

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem tschechischen Recht im Unterschied zu der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem deutschen Recht eine juristische Person. Sie ist rechtsfähig nur zu den Rechtsgeschäften, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. Trotz der fehlenden Rechtssubjektivität ist deutsche Wohnungseigentümergemeinschaft nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Das siebte Kapitel befasst sich weiter mit dem Gegenstand der Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem Verwaltervertrag, mit der Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft

und

mit

der

Beendigung

der

Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Satzung ist neben der Teilungserklärung das wichtigste Dokument der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es umfasst die Grundrechte und die Grundpflichten der Eigentümer. Die Satzung in Deutschland nennt man Gemeinschaftsordnung. Das

achte

und

das

neunte

Kapitel

Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die

Tschechischen

zwingend

Republik

muss

Wohnungseigentümerversammlung

behandeln

die

Organe

Wohnungseigentümergemeinschaft

und

den

zwei Ausschuss.

Organe

in

bestellen,

Gleichzeitig

kann

der der die die

Wohnungseigentümergemeinschaft auch weitere (fakultative) Organe bestellen. Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft in der BRD muss zwei obligatorische Organe haben, und zwar die Wohnungseigentümerversammlung und den Verwalter. Das WEG regelt auch ein fakultatives Organ, den Verwaltungsbeirat. Die Wohnungseigentümerversammlung ist in den beiden Rechtsordnungen das oberste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Mitglieder sind alle Wohnungseigentümer in dem Gebäude. Der Ausschuss in der Tschechischen Republik und der Verwalter in der BRD sind die Vollzugsorgane. Das

zehnte

Kapitel

behandelt

die

Rechte

und

Pflichten

der

einzelnen

Wohnungseigentümer, die Haftung der Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft

und

auch

die

Rechtsfrage

der

Entziehung

des

Wohnungseigentums durch das Gericht. Der Abschluss der Diplomarbeit konzentriert sich auf den Vergleich der wichtigsten Unterschiede

der

Rechtsregelung

der

Wohnungseigentümergemeinschaft

Tschechischen Republik und in der Bundesrepublik Deutschland.

84

in

der

85