TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013
ACHTERGROND 43
Woonlastenbenadering: basis voor herziening sociale huurwoningmarkt Betaalbaarheid wordt hét centrale thema van het woonbeleid en één van de uitdagingen van de komende tijd. De huidige crisis in het wonendomein is een goed moment om de onduidelijke taakverdeling tussen rijk en corporaties eindelijk eens aan te pakken. Een verschuiving van huurnaar woonlastenbenadering is hiervoor het aanknopingspunt.
DOOR Bert Weevers, strategisch adviseur BuildDesk; dit artikel is op persoonlijke titel geschreven
D
e term woonlasten komt niet voor in het regeerakkoord, noch is het een issue in alle discussies en voorstellen over de hervorming van de woningmarkt. Toch is betaalbaarheid van het wonen één van dé uitdagingen van de komende tijd. Huren en energielasten zijn meer dan gemiddeld gestegen en deze stijging dreigt zich versterkt door te gaan zetten. Nu al zijn voor de meeste minima de woonlasten te hoog. Deze scheefheid verdient veel meer aandacht. Betaalbaarheid van de sociale huurwoningen is echter eigenlijk sinds de brutering in 1995 nooit echt goed geregeld. De huidige crisis in het wonendomein kan aangewend worden om de onduidelijke taakverdeling tussen rijk en corporaties eindelijk eens aan te pakken. Een verschuiving van huur- naar woonlastenbenadering is daarvoor het aangrijpingspunt.
Onderzoek Metropoolregio Door BuildDesk en Rigo is een analyse uitgevoerd naar de betaalbaarheid van de woonlasten van corporatiewoningen in de regio. Het gaat om ruim 370.000 huurwoningen. Voor ruim de helft worden deze bewoond door huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. In het onderzoek zijn de woonlasten gedefinieerd als huur min huurtoeslag plus energielasten. De gemiddelde woonlasten per doelgroep zijn in onderstaande tabel weergegeven, met een vertaling naar de woonquote: het deel van het besteedbaar huishoudensinkomen dat aan woonlasten wordt besteed. Lage inkomens besteden gemiddeld 36% van hun inkomen aan woonlasten.
€ 451
primaire doelgroep
26%
6% 30%
24%
€ 117 € 568
36%
10%
■ netto huur € 461
primaire doelgroep
Voor insiders is al lang duidelijk dat betaalbaarheid hét centrale thema van het woonbeleid gaat worden. OTB heeft becijferd dat nu al voor 36% van de doelgroep van beleid de woonlasten te hoog zijn1. BuildDesk en Rigo hebben voor de metropoolregio Rotterdam-Haaglanden een soortgelijke conclusie getrokken: 53% van de corporatiehuurders heeft volgens de Nibud-normen nu al te hoge woonlasten. Van de primaire doelgroep gaat het om 87%2 (zie kader).
€ 120 € 429
€ 309
primaire doelgroep
€ 511
primaire doelgroep 0
■ huurquote
■ energie
€ 121 € 582
21%
€ 145 € 656
15%
100 200 300 400 500 600 700
0%
■ energiequote
26%
5%
4% 19%
10%
20%
30%
40%
50%
Om een uitspraak te kunnen doen over de betaalbaarheid van deze woonlasten, is gebruik gemaakt van de residuele benadering van het Nibud. Per huishoudencategorie is er afhankelijk van het inkomen en na aftrek van de kosten voor voeding, kleding, verzekeringen, etc een bepaald bedrag over voor woonlasten. Dit theoretisch beschikbare bedrag is vergeleken met de werkelijke woonlasten. In onderstaande tabel zijn de resultaten samengevat. Primaire doelgroep Na overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten
87%
Secundaire doelgroep 34%
Middeninkomens 15%
Hogere inkomens 1%
totaal 53%
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013
44 ACHTERGROND
Onderzoek naar de relatie tussen energie en armoede in Amsterdam toont aan dat bij een waarschijnlijke energieprijsstijging in 2020 de helft van de minima meer dan 10% van hun inkomen aan energielasten kwijt zijn. Door stijgende huren, stijgende lokale lasten (in beperkte mate3) en vooral door stijgende energielasten worden woonlasten zo hoog dat de betaalbaarheid van het wonen voor lagere inkomensgroepen nu al een probleem is. Voor andere inkomensgroepen komt dit snel in zicht. Men kan zich voorstellen wat dit bij dalende inkomens betekent.4 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 2012
2015
2020
2030
2040
■ Alleenstaande ■ Alleenstaande ouder ■ Stel/gezin Figuur 1 Aantal minima-huishoudens in corporatiewoningen met een ener-
wettelijke kaders die deze opwaartse druk beperken. Het WoningWaarderingsStelsel (WWS) vormt zo’n kader en fungeert als een soort kwaliteitsplafond voor de sociale huurwoning. Met de omschakeling naar een meer marktgebaseerde huur (zoals een percentage van de WOZ-waarde) wordt de geobjectiveerde relatie tussen woningkwaliteit en huur doorgeknipt8. Het ‘oude’ corporatiebeleid vormde een substantiële bijdrage aan het beperken van de opwaartse prijzen. Corporaties hebben het altijd als hun taak gezien om de huren relatief laag te houden. Dikwijls is dit ‘beheerste huurbeleid’ ook vastgelegd in prestatieafspraken met gemeenten. Juist dit prijsdrukkende effect wordt door het streven naar markthuren 180 graden omgedraaid naar een huurverhogende ontwikkeling. Een laatste reden voor de stijgende huren vormt het toenemende takenpakket van de corporatie. Wonen en zorg, leefbaarheid, bouwen en beheren van maatschappelijk vastgoed en overige taken van de lokale overheid zijn opgepakt door of op het bordje van de corporatie geschoven zonder dat daar een vergoeding voor tegenover stond. De flink gestegen bedrijfslasten in de afgelopen periode kunnen waarschijnlijk voor een groot deel hieraan worden toegeschreven. En als er dan geen extra inkomsten tegenover staan, zit er niets anders op om die via de huur te verhalen9.
giequote van meer dan 10% in Amsterdam bij een waarschijnlijke energieprijsstijging. Bron: BuildDesk: Onderzoek Energie en armoede gemeente Amsterdam, dec 2012
Jarenlange huurstijging Er is al jarenlang sprake van een welhaast ‘autonome’ stijging van de huren. De huurverhogingen vinden plaats op vier momenten: - Jaarlijkse huurverhoging; - Huurverhoging bij nieuwe verhuringen (huurharmonisatie); - Sloop en (vervangende) nieuwbouw; - Renovatie met huurverhoging. De opwaartse druk op de huren wordt door de Donnerpunten en het regeerakkoord versterkt door de boveninflatoire jaarlijkse huurverhoging5. De verhuurdersheffing dwingt daarbij de corporaties om het huurharmonisatie-effect en overige huurverhogingsmogelijkheden maximaal te benutten. huurklasse
toelichting, huur
2005
2010
goedkoop
tot kwaliteitskortingsgrens
29,1%
22,6%
betaalbaar
tot aftoppingsgrens
63,3%
65,5%
duur
tot huurtoeslaggrens
6,2%
9,5%
geliberaliseerd
boven huurtoeslaggrens
1,4%
2,4%
Figuur 2
100,0% 100,0%
Ontwikkeling huurklassen in bezit corporaties
Bron: Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2010,Naarden, 23 november 2011, pag 39
Verklaringen Er zijn verschillende oorzaken te onderkennen voor de relatieve stijging van de huren. Een deel van de welvaartsgroei vindt zijn weerslag in een betere woningkwaliteit. Meer m2 s, meer luxe, meer comfort, betere energieprestatie. Ook in de sociale woningbouw, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad, heeft deze ontwikkeling plaatsgevonden. Betaalbaarheid is daarbij nauwelijks een echte randvoorwaarde geweest; immers via de huurtoeslag waren de meeste woningen ook voor de lagere inkomensgroepen bereikbaar6. Daarbij leidt vraagondersteuning door huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek tot een opwaartse druk op kwaliteit en prijs7. Het is dan ook van belang dat deze maatregelen passen in een breder beleidscontext met
Markthuren in de sociale woningbouw? In Nederland hebben we ruim een eeuw geleden alweer, met de woningcorporatie een instrument gecreëerd waarmee op objectniveau (de woning) gezorgd werd voor betaalbare huren. Door objectsubsidies in het verleden en nu nog steeds het ontbreken van winstoogmerk, de lage rentes dankzij de gezamenlijke borging via het WSW en schaal- en efficiency voordelen, is het inderdaad gelukt om de huren relatief laag te houden. Gemiddeld tot ca. 70% van wat wettelijk volgens het WWS gevraagd zou kunnen worden10. Hierboven hebben we echter gezien dat deze bijna stilzwijgende vanzelfsprekendheid om de huren laag te houden (want een harde wettelijke regeling ontbreekt!)11 er niet meer is. De huidige voorstellen in het regeerakkoord bouwen voort op de ideeën die Aedes in de ‘Grote Beweging’ ontvouwde. Al in 2004 werden hierin grotere zelfstandigheid voor de corporatie, markthuren en meebetalen aan betaalbaarheid aan elkaar gekoppeld. Deze ‘Grote Beweging’ was niet alleen een politiek-tactische blunder, immers de sector zelf was zeer verdeeld; het publieke imago onderschat; de politieke haalbaarheid nihil12. De ideeën zijn vooral in tegenspraak met de oorspronkelijke kerntaak van de corporatie: zorgdragen voor betaalbare huisvesting van de doelgroep. Ze ondergraven daarmee het bestaansrecht van de sector. Ook het meer recente plan voor hervorming van de woningmarkt
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013
ACHTERGROND 45
250 € 3.000.000.000 € 2.500.000.000
200 ■ Uitgaven huurtoeslag
€ 1.500.000.000 € 1.000.000.000 € 500.000.000 -
2007
2008
2009
2010
2011
Figuur 3 Groei rijksuitgaven t.b.v. huurtoeslag. Bron: Jaarverslagen wet op de huurtoeslag, ministerie van BZK, bewerking BuildDesk.
Vereniging Eigen Huis en makelaarsorganisaties is doordrenkt van dezelfde oude vrijemarktideologie, uit de tijd dat de bomen nog tot in de hemel leken te groeien. De verhuurdersheffing versterkt de corporatie in het weglopen voor de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van het wonen. En de rekening gaat naar… De overheid gaat mee in het streven naar een hogere ‘markt’-huur. Vreemd eigenlijk, want door de betaalbaarheid van de huren als gedeel-
Indexering
€ 2.000.000.000 150
100
■ index huur ■ index energie ■ index CPI (inflatie)
50
96 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 008 009 010 2011 2012 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
19
Jaar
Figuur 4 Ontwikkeling consumentenenergieprijs, huur sociale huurwoning, inflatie (CPI). Bron CBS, CFV, bewerking BuildDesk.
de verantwoordelijkheid weg te halen bij corporaties, is het dezelfde overheid die via de huurtoeslag de rekening gepresenteerd krijgt. We zien dan ook dat mede door het vervallen van de passendheidstoets in 2008 het beroep op de huurtoeslag fors is gestegen. De stijgende huur-
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013
46 ACHTERGROND
toeslag is vervolgens voor het rijk weer reden om hierop te bezuinigen13, zodat de uiteindelijke rekening deels bij de huurders komt te liggen.
ben daarmee een tool binnen handbereik waarmee eenvoudig woonlastenbeleid vorm gegeven kan worden.
Energierekening stijgt nog meer Voor de huurder levert dit voor wat betreft de huren en huurtoeslag dus geen prettig plaatje op. Als we de energierekening erbij pakken wordt het woonlastenverhaal nog somberder. Dit geldt met name voor de lagere inkomensgroepen, omdat deze door de (oude, van voor 2009) toewijzigingsregels in de goedkopere en energetische slechtere woningen wonen. Het aandeel energielasten in de woonlasten neemt toe en wordt niet gecompenseerd door de huurtoeslag. Door de huidige economische crisis en onder andere de hype rond schaliegas lijkt de energieprijsstijging even te stokken. Toch is de afgelopen twee jaar de gasprijs voor consumenten nog weer gemiddeld met 6% per jaar gestegen. De verwachting is dat de prijs van fossiele brandstoffen en daarmee geproduceerd elektriciteit nog enkele decennia blijft stijgen.14 Pas wanneer er voldoende duurzame energie wordt opgewekt, zal de energieprijs zich stabiliseren. Nederland maakt evenwel nog geen haast met duurzame energieopwekking.
Van huursegmenten naar woonlastensegmenten In de woonlastenbenadering wordt de sociale woningvoorraad niet langer gesegmenteerd op basis van huurgrenzen, maar verdeeld in woonlastensegmenten, bij voorkeur genuanceerd naar doelgroepcategoriën. Bijvoorbeeld:
Er staan nu in Nederland nog circa 1,5 miljoen sociale huurwoningen met een energielabel slechter dan C Energiebesparing Het is dus voor de beheersing van de woonlasten van groot belang dat de energievraag in de woning sterk wordt beperkt. Uiteindelijk is de energienotaloze woning het streven. Bij deze energieneutrale woning is het totale energiegebruik, inclusief het huishoudelijk gebruik, over een jaar genomen nihil. De woonlasten zijn dan niet langer afhankelijk van energieprijsstijgingen en dus stabiel. Er staan nu in Nederland nog circa 1,5 miljoen sociale huurwoningen met een energielabel slechter dan C15. Er is dus nog een lange weg te gaan en ‘alles moet uit de kast’ om de voorraad flink te verduurzamen. De bewustwording bij de bewoner over het belang van energiebesparing moet verder worden vergroot. Het energielabel helpt daarbij. Sanctioneren van het energieprestatiecertificaat stimuleert de toepassing van het label en vergroot daarmee de transparantie op de woningmarkt. Voor de corporatie is een financiële relatie tussen energieprestatie en huur een stimulans om te investeren. De waardering van het energielabel in het WWS is daarvoor een pas onlangs ingevoerd en goed werkend instrument. Het zou zeer onverstandig zijn om dit overboord te gooien.16 Niet label, maar woonlasten centraal Met bovenstaand pleit ik uitdrukkelijk niet voor een beleid gebaseerd op energielabels. Het energielabel is niet meer dan een informatie-instrument: het verschaft inzicht in de relatieve energiekwaliteit van de woning en de mogelijkheden tot verbetering daarvan. Uiteindelijk gaat het om de energielasten voor de huurder. Nu is het mooie van de energielabelsystematiek dat daarmee ook de (gebouwgebonden) energiegebruiken en derhalve ook de energielasten berekend kunnen worden. Deze mogelijkheid wordt tot nu toe nog volstrekt onvoldoende benut. Bovendien komt VABI binnenkort met een woonlastenmodule waarmee woonlasten afhankelijk van de huishoudenssamenstelling kunnen worden berekend. Beleidsmakers bij (lokale) overheden en corporaties heb-
Betaalbaarheids-
Oud: huur
Nieuw: woonlasten
Goedkoop
tot kwaliteitskortinggrens
Tot 30% minimuminkomen.
Betaalbaar
tot eerste aftoppingsgrens
Tot 33% huurtoeslaggrens
Bereikbaar
Tot huurtoeslaggrens
Tot 38 % modaal
categorie
Met een GIS-applicatie kan snel in beeld worden gebracht waar in de stad knelpunten gaan ontstaan, zodat gericht maatregelen kunnen worden ingezet. Met scenarioberekeningen kunnen effecten van beleidskeuzen inzichtelijk gemaakt worden per deelvoorraad, wijk of product/ marktcombinatie, waarbij een relatie wordt gelegd tussen doelgroep (en inkomen) en woonlasten. In het domein wonen hoeft niet meer nagedacht te worden over energielabel-eisen. In prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie worden eenvoudige afspraken over woonlasten-segmenten gemaakt. In toewijzingsbeleid en informatie naar de huurders kan hier rekening mee worden gehouden. Woonlastenbenadering schept ruimte Woonlastenanalyses laten zien dat er flink geïnvesteerd moet worden in verbetering van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. De woonlastenbenadering laat ook zien dat hier ruimte voor is. Immers, de financiën die nodig waren om de energierekening te betalen, kunnen ingezet worden om de investeringen voor energiebesparende maatregelen terug te verdienen. De huur wordt hoger, maar de totale woonlasten blijven gelijk of dalen zelfs. Alle beleidsvarianten die op dit principe denkbaar zijn17, kunnen weer met behulp van de energielabelsystematiek doorgerekend worden, zodat afgewogen keuzen gemaakt kunnen worden. Huidig ingeslagen weg loopt dood Wat betekent dit nu voor het stelsel van de sociale woningbouw? De huidige vaagheid in de object-subject benadering werkt niet om de betaalbaarheid van het wonen duurzaam in stand te houden. Door het ontbreken van harde regels over huurhoogten18 is de huurtoeslagregeling verworden tot een bijna openeindregeling. Omzetting van de huurtoeslagregeling naar een woonlastentoeslag, zoals wel wordt bepleit, maakt dat alleen maar erger voor het rijk. Niet alleen ten aanzien van de huurhoogte, ook ten aanzien van het energiegebruik immers worden er nog geen eisen gesteld aan de verhuurders. Kortom, de huidige weg loopt dood. Uniek perspectief corporaties Woningcorporaties hebben een aantal unieke voordelen waardoor de woonlasten laag gehouden kunnen worden: - Maatschappelijk gefinancierd vermogen vastgelegd in een grote woningvoorraad van een redelijke tot goede kwaliteit; - Geen winstoogmerk; dividend vloeit weer terug in de volkshuisvesting; - Lage rentes dankzij de WSW-borging19; - Efficiency- en inkoopvoordeel door schaalgrootte;
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013
ACHTERGROND 47
100% Perc in categorie (%)
80%
■ < 400 euro/maand ■ < 500 euro/maand ■ < 600 euro/maand ■ < 700 euro/maand ■ < 800 euro/maand ■ > 800 euro/maand
60% 40% 20%
2031
2029
2030
2028
2027
2025
2026
2024
2023
2021
2022
2020
2019
2017
2018
2016
2015
2013
2014
2012
2011
0%
Jaar
Figuur 5
Woonlastenontwikkeling bij beleidsvariant ‘huidig beleid’, prijsscenario ‘hoog’.
Bron: F imaren: Financieel en maatschappelijk rendement van energie-investeringen, strategisch rekenmodel
ontwikkeld door BuildDesk i.s.m. Rigo, SEV en 6 corporaties.
- De corporatie is de enige partij die snel grootschalige energetische verbetering van de voorraad kan realiseren, nodig voor het beheersen van de energielasten van de huurders. Kortom, er ligt een mooi én urgent maatschappelijk perspectief voor de corporaties: zorgdragen voor een betaalbare sociale woningvoorraad. Woningen worden op den duur inclusief energielasten verhuurd. Dit betekent een herinterpretatie van de term betaalbaarheid in het BBSH/ huisvestingswet en in prestatieafspraken met gemeenten. De politiek bepaalt de woonquotes en de maximale woonlasten per doelgroep. De corporatie zorgt ervoor dat op objectniveau de bruto woonlasten in de sociale sector structureel onder markt-woonlasten liggen. Correctie scheefwonen via belasting Duur scheefwonen wordt nu met de huurtoeslag via de belastingen gecompenseerd, althans voor een deel20. Het ligt voor de hand om ook goedkoop scheefwonen via deze weg te corrigeren. Éen systeem, alleen geldend voor de sociale woningvoorraad: eenduidig, helder, uniform, democratisch bepaald21: Sociale WoonToeslag voor de laagste inkomens, Sociale WoonHeffing voor de hogere inkomens als alternatief voor de verhuurdersheffing. Bijkomend voordeel is dat met een dergelijk stelsel ook de 90/10 regeling van ‘Europa’ geen issue meer is; hogere inkomens in een sociale woning betalen immers via de belastingen evenveel woonlasten als in een vrijesectorwoning. Op deze manier kunnen grote verworvenheden van het Nederlandse volkshuisvestingsstelsel, keuzevrijheid en gemêleerde woonwijken, in stand blijven. Sociale woningsector
Kader: Rijk
Object: corporatie
Subject: Rijk
Woningwet, nieuw BBSH, etc; woonquotes; democratisch bepaald
Betaalbare woninglasten; Lokale invulling
Sociale woontoeslag Social woonheffing
Flankerende maatregelen Op subjectniveau werkt de Sociale WoonHeffing al richting een level playing field voor de aanbiedende partijen. Men kan er voor kiezen om via een progressieve WWS-puntprijs ook op objectniveau een vloeiende overgang tussen sociale woningsector en marktsector te bewerkstelligen: een hogere woningkwaliteit leidt tot relatief hogere sociale woonlasten. Dit bevordert de doorstroming en keuzevrijheid van de woningzoekende. De Sociale WoonToeslag heeft als ongewenst effect dat energetisch slechte woningen indirect worden gesubsidieerd. Om dit tegen te gaan is het jaarlijks aanscherpen van de puntwaardering van de energetische woningkwaliteit (de energie index) een goede maatregel22. Een slechte Energie Index levert minpunten op, die elk jaar hoger worden. Een energieneutrale woning levert extra punten, een energieleverende nog meer. Op deze wijze wordt de verhuurder geprikkeld om energie-investeringen te plegen waardoor de energiecomponent in de SocialeWoonToeslag afneemt.
In een beschaafd land kan iedere inwoner goed en betaalbaar wonen Hoogste maatschappelijke profijt We hebben gezien dat de stijgende woonlasten met name voor de laagste inkomens noodzaken tot ingrijpende maatregelen. De ingeslagen weg richting markthuren voor de corporatiesector gaat dit probleem niet oplossen, integendeel. In dit artikel wordt gepleit voor een nieuwe taakstelling voor corporaties, met een heldere taakverdeling tussen rijk en corporatiesector. In een beschaafd land kan iedere inwoner goed en betaalbaar wonen. Niet voor niets is huisvesting als overheidszorg in onze grondwet opgenomen. In het hiervoor geschetste stelsel voor een nieuwe sociale woningsector neemt de overheid haar verantwoordelijkheid door hiervoor strakke kaders te scheppen (nieuw BBSH/Huisvestingswet met onder andere de genoemde flankerende maatregelen), zorgen de corporaties op objectniveau voor betaalbare woningen (huur + energie) – uitdrukkelijk onder de marktprijs! – en zorgt het rijk voor een vangnet en correctie op subjectniveau.
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013
48 ACHTERGROND
Dit stelsel levert met de laagst mogelijke maatschappelijke kosten een hoge maatschappelijke waarde: - Gunstig voor de rijksbegroting (geen open eind huurtoeslagregeling meer; sociale woonheffing); - Goedkoop sociaal woningaanbod door optimaal benutten voordelen van de corporatiesector; - Woonlastenbeheersing voor de huurders met onder andere een positief effect op de lokale koopkracht; - De expliciete prikkel en kansen om de energieprestatie van de bestaande sociale voorraad te verbeteren zorgt voor een flinke economische impuls en werkgelegenheid in de bouw en aanverwante bedrijven. Met bijbehorende voordelen voor de rijkskas (BTW, loonbelasting, premies, afname werkloosheiduitkeringen, etc.). We hoeven hiervoor niet te wachten op een stelselwijziging, maar kunnen direct met woonlastenbeleid aan de slag. Ondertussen kan de rijksoverheid de wettelijke kaders aanpassen waarmee belemmeringen worden weggenomen én achterblijvers worden gedwongen mee te doen.
Noten 1 Mariette Haffner en Harry Boumeester: Is huren te duur? Real Estate Research Quarterly, okt 2012. Aangehaald door Vincent Gruis in Aedes Magazine 10/2012,
p 16.
2 Bert Weevers, Steven Kromhout ea: Woonlastenbeleid in de metropoolregio Rotterdam-Haaglanden, BuildDesk/Rigo dec 2012. 3 Gemeentelijke en waterschapslasten en watergebruik te samen vormen ca. 10% van de woonlasten van een huurder. 4 Zie verder o.a.; Rigo/Builddesk : Woonlastenonderzoek Tilburg, dec 2009; Wisse Veenstra: De draagbaarheid van energielasten in beeld: de omvang van ‘fuel poverty’ in Nederland, masterscriptie RUG, 29 januari 2013; Weevers: artikel Woonlastenontwikkeling, te downloaden op www.builddesk.nl. 5 Hoe de WWS-WOZ-discussie afloopt is ten tijde van het schrijven van dit artikel nog niet bekend. 6 Zeker na het vervallen van de passendheidstoets in 2008. 7 Zie ook Jan van der Schaar, Rigo, Huur op maat in perspectief, rapport voor de SEV, april 2011; 8 Het is bij het schrijven van dit artikel nog niet duidelijk hoe de politieke behandeling in de Kamers afloopt. 9 Het is niet voor niets dat de roep om terug te gaan naar de corebusiness steeds luider wordt. Daarnaast wordt er ook andere, organisatorische oplossingen gezocht om de kosten terug te dringen. Zie o.a. De Nieuwe Woningcorporatie, Bouwstenen voor de inrichting van de organisatie, Atrivé en Poort6, 2012 en De regie-corporatie, naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder, A Dreimuller e.a., 2013. 10 Dit verschil, 30%, moet overigens niet verward worden met het verschil met de markthuren. Veelal liggen markthuren onder de maximum WWS-huur. 11 Zie ook Betaalbaarheid als hete aardappel, Steven Kromhout in Agora 2012-1. 12 Zie o.a. http://www.josvdlans.nl/publicaties/2005-02 Aedes Mag, De Grote Miskleun.pdf 13 In 2011 is het percentage HuurToeslag boven de kwaliteitskortingsgrens verlaagd van 75% naar 65% en boven de kwaliteitskortingsgrens van 50% naar 40%. In 2012 is er weer een bezuiniging doorgevoerd. 14 Zie o.a. Wisse Veenstra 2013 en artikel Energieprijsstijging, te downloaden op www.builddesk.nl. 15 http://www.ep-online.nl/Pages/Rapport/Rapportage.aspx?report=EcPerEnergieklas seNaarEigendomssituatie; 11-2-2013 16 Er is weliswaar een statistische relatie tussen woningwaarde en energielabel; de relatie tussen WOZ-waarde en energieprestatie is vertraagd en slechts indirect aanwezig. Zie ‘Verkoopwaarde hoger bij groen label’ en ‘energieprestatie en
beleggingswaarde’ te downloaden op www.builddesk.nl 17 Zie Energiebesparing en huurverhoging, de barrières voorbij, Bert Weevers, Khing Go, Builddesk 2010. 18 Door de ROB is geconstateerd dat het BBSH te weinig sturend vermogen bezit. Cahier Loslaten in vertrouwen, Beschouwingen van adviesraden over een nieuwe verhouding tussen overheid, markt én samenleving Raad voor het Openbaar Bestuur, dec 2012; 19 Herijking en aanscherping van de rol van corporaties is kans en voorwaarde voor handhaven WSW-borgingsstelsel. 20 Zie ‘Welke huur is nog betaalbaar? door Maarten Vos in Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2013-1. 21 Deze verantwoordelijkheid kan niet bij (semi-)marktpartijen neergelegd worden. Niet voor niets is er in de sector veel weerstand tegen het vaststellen van inkomensafhankelijke huren door de corporaties. 22 Een alternatief is om de huurtoeslag te handhaven. Het nadeel van een hoge energierekening kan dan door de huurder worden aangepakt via een initiatiefrecht tot woningverbetering.
