www.comfi.be
Shopping at your doorstep
vastgoedbevak - sicafi I n du striela a n 6 B - 1740 Te r na t in fo@reta ile s t a t e s. co m www.reta ile s t a t e s. co m
RetailEstates_Cover_2012_NL_ax.indd 1
Retail Estates nv - Jaarverslag 2011-2012
Risicobeheer 4 Brief aan de aandeelhouders 10 Beheersverslag 14 Retail Estates nv op de beurs 42 Vastgoedverslag 50 70 Financieel verslag Permanent document 120 Diversen 138
2012 jaarverslag
8/06/12 13:43
www.comfi.be
Shopping at your doorstep
vastgoedbevak - sicafi I n du striela a n 6 B - 1740 Te r na t in fo@reta ile s t a t e s. co m www.reta ile s t a t e s. co m
RetailEstates_Cover_2012_NL_ax.indd 1
Retail Estates nv - Jaarverslag 2011-2012
Risicobeheer 4 Brief aan de aandeelhouders 10 Beheersverslag 14 Retail Estates nv op de beurs 42 Vastgoedverslag 50 70 Financieel verslag Permanent document 120 Diversen 138
2012 jaarverslag
8/06/12 13:43
Het boekjaar van Retail Estates nv loopt van 1 april tot 31 maart. De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers. VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden
31/03/12
31/03/11
31/03/10
451
448
399
428.548
419.346
398.754
Geschatte reële waarde in EUR (incl vaste activa bestemd voor verkoop)
550.631.000
516.365.000
449.600.000
Geschatte investeringswaarde in EUR (incl vaste activa bestemd voor verkoop)
564.777.000
528.815.000
460.780.000
37.154.000
34.260.000
32.517.807
86,85
84,76
81,55
98,19%
98,15%
98,25%
241.336.000
229.607.000
191.040.000
51,08%
53,38%
53,77%
Nettohuurresultaat
35.473.000
33.845.000
30.500.000
Vastgoedresultaat
35.204.000
33.469.000
30.202.000
Vastgoedkosten
-2.165.000
-2.204.000
-2.110.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-2.194.000
-2.067.000
-1.930.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
30.844.000
29.199.000
26.162.000
9.346.000
10.400.000
1.454.000
Totale verhuurbare winkeloppervlakte in m²
Totaal contractuele huurprijzen in EUR op 31 maart 2012 Gemiddelde huurprijs per m² Bezettingsgraad
BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldratio K.B. 21 juni 2006 (max 65%) in %
RESULTATEN
Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat
40.191.000
39.599.000
27.616.000
-12.977.000
-12.623.000
-12.093.000
Nettoresultaat
27.360.000
26.692.000
15.328.000
Netto courant resultaat (excl portefeuilleresultaat)
18.014.000
16.292.000
13.874.000
Aantal aandelen
5.437.074
5.061.663
4.639.127
Aantal dividendgerechtigde aandelen (gewogen gemiddelde)
5.395.408
4.981.959
4.432.804
Nettoactiefwaarde (reële waarde)
44,39
45,36
41,07
Nettoactiefwaarde (reële waarde) excl dividend
41,59
42,66
38,45
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde)
46,99
47,82
43,47
2,8
2,7
2,62
Financieel resultaat
GEGEVENS PER AANDEEL
Brutodividend per aandeel Nettodividend per aandeel
Libramont
Sint-Denijs-Westrem
Nivelles
Neupré
Party 2000 sprl : 1.949 m²
Fun Belgium nv : 2.527 m²
Brico Belgium nv :1.578 m²
Euroventes sprl, Point Carré sprl, Brantano nv : 3.000 m²
2,212
2,295
2,23
Brutodividendrendement op slotkoers
5,69%
5,47%
6,22%
Avenue de Bouillon 54
Kortrijksesteenweg 1178
Avenue du Centenaire 42
Nettodividendrendement op slotkoers
4,50%
4,65%
5,29%
6800 Libramont
9051 Sint-Denijs-Westrem
1400 Nivelles
49,21
49,36
42,15
Beurskoers op afsluitingsdatum Gemiddelde koers Koersevolutie in de loop van het boekjaar Over/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde (reële waarde) excl dividend in %
49,29
44,79
38,84
0,33%
16,28%
40,03%
18,32%
15,71%
9,62%
Route du Condroz 7 4120 Neupré
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012
RetailEstates_Cover_2012_NL_ax.indd 2
8/06/12 13:43
Het boekjaar van Retail Estates nv loopt van 1 april tot 31 maart. De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers. VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden
31/03/12
31/03/11
31/03/10
451
448
399
428.548
419.346
398.754
Geschatte reële waarde in EUR (incl vaste activa bestemd voor verkoop)
550.631.000
516.365.000
449.600.000
Geschatte investeringswaarde in EUR (incl vaste activa bestemd voor verkoop)
564.777.000
528.815.000
460.780.000
37.154.000
34.260.000
32.517.807
86,85
84,76
81,55
98,19%
98,15%
98,25%
241.336.000
229.607.000
191.040.000
51,08%
53,38%
53,77%
Nettohuurresultaat
35.473.000
33.845.000
30.500.000
Vastgoedresultaat
35.204.000
33.469.000
30.202.000
Vastgoedkosten
-2.165.000
-2.204.000
-2.110.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-2.194.000
-2.067.000
-1.930.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
30.844.000
29.199.000
26.162.000
9.346.000
10.400.000
1.454.000
Totale verhuurbare winkeloppervlakte in m²
Totaal contractuele huurprijzen in EUR op 31 maart 2012 Gemiddelde huurprijs per m² Bezettingsgraad
BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldratio K.B. 21 juni 2006 (max 65%) in %
RESULTATEN
Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat
40.191.000
39.599.000
27.616.000
-12.977.000
-12.623.000
-12.093.000
Nettoresultaat
27.360.000
26.692.000
15.328.000
Netto courant resultaat (excl portefeuilleresultaat)
18.014.000
16.292.000
13.874.000
Aantal aandelen
5.437.074
5.061.663
4.639.127
Aantal dividendgerechtigde aandelen (gewogen gemiddelde)
5.395.408
4.981.959
4.432.804
Nettoactiefwaarde (reële waarde)
44,39
45,36
41,07
Nettoactiefwaarde (reële waarde) excl dividend
41,59
42,66
38,45
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde)
46,99
47,82
43,47
2,8
2,7
2,62
Financieel resultaat
GEGEVENS PER AANDEEL
Brutodividend per aandeel Nettodividend per aandeel
Libramont
Sint-Denijs-Westrem
Nivelles
Neupré
Party 2000 sprl : 1.949 m²
Fun Belgium nv : 2.527 m²
Brico Belgium nv :1.578 m²
Euroventes sprl, Point Carré sprl, Brantano nv : 3.000 m²
2,212
2,295
2,23
Brutodividendrendement op slotkoers
5,69%
5,47%
6,22%
Avenue de Bouillon 54
Kortrijksesteenweg 1178
Avenue du Centenaire 42
Nettodividendrendement op slotkoers
4,50%
4,65%
5,29%
6800 Libramont
9051 Sint-Denijs-Westrem
1400 Nivelles
49,21
49,36
42,15
Beurskoers op afsluitingsdatum Gemiddelde koers Koersevolutie in de loop van het boekjaar Over/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde (reële waarde) excl dividend in %
49,29
44,79
38,84
0,33%
16,28%
40,03%
18,32%
15,71%
9,62%
Route du Condroz 7 4120 Neupré
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012
RetailEstates_Cover_2012_NL_ax.indd 2
8/06/12 13:43
Investeren in perifere winkelpanden
Investeren in Retail Estates nv
In navolging met het buitenland is de
Retail Estates nv legt zich met een
sector van de perifere winkelpanden
team van 14 medewerkers specifiek
(zogenaamde baanwinkels)
toe op de niche van de perifere
uitgegroeid tot een volwassen niche-
winkelpanden en is de voorbije
markt. Deze markt professionaliseert
14 jaar uitgegroeid tot een referentie
zich aanzienlijk zowel langs
in de sector.
verhuurders- als langs huurderszijde.
Retail Estates nv heeft een
Het marktaandeel van de perifere
uitgesproken defensief profiel
handel neemt constant toe ten koste
zowel in haar beleggingspolitiek
van andere detailhandelskanalen.
als in haar financieringsstrategie.
De winkelpanden worden
De aandeelhouders genieten van
casco verhuurd zodat
de waardestijgingen die dit type
onderhoudsverplichtingen
vastgoed blijft genereren en van een
overzienbaar zijn. De sector
stabiele dividendpolitiek met een
kent nauwelijks leegstand of
jaarlijks stijgend dividend.
huurincassoproblemen. De vastgoedwaarden blijken dan ook zeer stabiel te blijven ook in economisch moeilijkere tijden.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012
1
KNOWHOW
Retail Estates nv beperkt haar risico’s door haar doorgedreven specialisatie en knowhow van de perifere detailhandel
98,19%
Bezettingsgraad
2
3
Risicobeheer 1. Marktwaarde van het vastgoed
macro-economische factoren die
betrouwbaarheid van de huurders
de beschikbaarheid van kredieten
op voorhand te laten doorlichten.
De waarde van de portefeuille
en hun kostprijs beïnvloeden,
De kredietwaardigheid van de
wordt trimestrieel geschat door
tijdelijk sterk terugvallen. Uit de
huurders kan evenwel in de loop van
onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
ervaring blijkt dat de markt van de
de huurovereenkomst belangrijke
Een daling van de waardering
particuliere beleggers, die nog altijd
wijzigingen ondergaan zonder
leidt tot een daling van het eigen
meer dan 60% van de investeringen
dat de verhuurder eenzijdig de
vermogen van de vennootschap en
vertegenwoordigt, hieraan minder
huurrelatie kan beëindigen. Een
een stijging van de waardering tot
gevoelig is.
terugval van de detailhandelsomzet
een stijging van het eigen vermogen.
in één of meerdere sectoren kan
winkelvastgoed wordt in hoofdzaak
2. Evoluties in de huurmarkt
bepaald door de commerciële waarde
Het spreekt voor zich dat zich hier
situaties kan zelfs de gebruikelijke
van de ligging van het vastgoed. Als
verschillende risico’s voordoen,
bankwaarborg van 3 à 6 maanden
gevolg van de schaarste van goed
niet enkel op het vlak van
huur onvoldoende alle risico’s
gelegen terreinen oefenen vraag en
leegstand, maar ook op het vlak
opvangen. De wetgeving op de
aanbod in principe een opwaartse
van verhuurbaarheid, kwaliteit van
handelshuurovereenkomst en
druk uit, zowel in de markt van
de huurders, veroudering van de
de wet op de continuïteit van
particuliere als van institutionele
gebouwen en de evolutie van vraag
ondernemingen biedt de huurders
investeerders. De waarden zijn in
en aanbod op de huurmarkt. In
immers een uitgebreide en
het algemeen inflatiebestendig
eerste instantie vertalen die zich in
langdurige bescherming, die bij
door de indexatie van de huren,
de evolutie van de huurwaarden.
betwistingen door de bevoegde
maar wel rentegevoelig door
Uiteraard bestaat ook een
rechters dikwijls soepel in het
de hoge schuldgraad waarmee
huurbetalingsrisico ondanks de
voordeel van de huurder wordt
vele investeerders werken. De
voorzorgen van het management
geïnterpreteerd. Bovendien
investeringsbereidheid van
die het mogelijke tracht te doen
beschikken de huurders, in
institutionele beleggers kan door
om de kredietwaardigheid en
tegenstelling tot de verhuurder, over
De waarde van perifeer
4
de rentabiliteit van de huurders aanzienlijk schaden. In dergelijke
een bij wet voorziene driejaarlijkse
De gemiddelde looptijd van de
Deze negatieve variatie heeft echter
optie om de huurovereenkomst
kredietovereenkomsten per 31 maart
geen impact op het nettoresultaat
eenzijdig te beëindigen.
2012 bedraagt 3,8 jaar.
van Retail Estates nv, aangezien het
3. Bouwkundige staat van de gebouwen
Gebruik van financiële instrumenten
wordt bijgevolg cashflow hedge
Het management doet al het
De vennootschap loopt risico’s op
accounting toegepast op grond
mogelijke om op deze risico’s te
een verhoging van haar financiële
waarvan de variaties in de waarde
anticiperen en voert een consequent
kosten die kunnen voortvloeien uit
van deze swaps rechtstreeks in het
beleid uit door de uitvoering van
de evolutie van de rentevoeten.
eigen vermogen worden opgenomen
de zogenaamde grote herstellingen
De vennootschap hanteert een
en niet verschijnen in het resultaat
die ten laste zijn van de verhuurder.
conservatief beleid, waardoor dit
van de bevak.
Deze beperken zich in de praktijk
renterisico tot een minimum beperkt
Bij een intrest rate swap wordt
hoofdzakelijk tot de renovatie van
wordt.
de vlottende rentevoet ingeruild
parkings en daken.
Voor de indekking van het
tegen een vaste rentevoet. Door
renterisico op langetermijnleningen
het gevoerde rentebeleid zijn 88%
die aangegaan werden aan een
van de lopende leningen (met een
vlottende rentevoet, maakt Retail
resterende looptijd van 3,8 jaar)
Estates nv gebruik van “Intrest
ingedekt met een vaste rentevoet.
De financieringen worden op
Rate Swaps”. De looptijd van deze
Ook voor een groot deel van de
lange termijn afgesloten onder de
instrumenten is afgestemd op de
nog te hernieuwen kredieten werd
vorm van “bulletleningen”. Dit zijn
looptijd van de onderliggende
een rente-indekking afgesloten. De
leningen waarvan het kapitaal na
kredieten. Indien de Euribor
gemiddelde intrestvoet van de bevak
een looptijd van 4 à 7 jaar in zijn
rentevoet (rentevoet voor leningen
bedraagt 4,83%.
geheel dient terugbetaald te worden.
op korte termijn) sterk daalt, zal de
Tijdens de looptijd van de lening
marktwaarde van deze instrumenten
betaalt de bevak enkel intresten.
een negatieve variatie ondergaan.
4. Financiële risico’s Looptijd van de kredieten
gaat om indekkingen die effectief zijn in de zin van IAS 39. Op deze swaps
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 RISICOBEHEER
5
Bancair tegenpartijrisico
een beschrijving gegeven van de
verleend te worden aan het pand,
Het aangaan van bankkredieten
maatregelen die zullen worden
dienen wijzigingen aan de verleende
en het afsluiten van
genomen om te verhinderen dat
vergunningen aangevraagd te
indekkingsinstrumenten bij
de geconsolideerde schuldratio
worden.
financiële instellingen houdt
meer bedraagt dan 65% van de
Het bekomen van dergelijke
een tegenpartijrisico in voor de
geconsolideerde activa. De evolutie
wijzigingen is dikwijls een tijdrovend
vennootschap indien deze financiële
van de schuldgraad wordt op
en weinig transparant gebeuren
instellingen in gebreke zouden
regelmatige tijdstippen opgevolgd en
waardoor panden tijdelijk leeg
blijven. Dit risico wordt beperkt door
de invloed van iedere voorgenomen
komen te staan, alhoewel er
de bankkredieten en de aangegegane
investeringsoperatie op de
huurders voor gevonden werden.
indekkingsinstrumenten te spreiden
schuldgraad wordt steeds vooraf
Het management probeert in
over verschillende bankiers.
geanalyseerd.
dergelijke situaties de risico’s te
Deze verplichting heeft geen impact
beperken door bij de wederverhuring
Bancair convenantenrisico
op het bancair convenantenrisico van
realistische verwachtingen te
de vennootschap.
hanteren.
De financiële instellingen staan
De geconsolideerde schuldgraad
kredieten toe aan Retail Estates
van Retail Estates nv bedroeg op 31
nv op basis van het track-record
maart 2012 51,08% (31 maart 2011:
van de vennootschap en een
53,38%), wat beduidend lager is dan
6. Wijziging van de verkeersinfrastructuur
aantal convenanten. Het niet
de wettelijk maximaal toegestane
Perifeer winkelvastgoed wordt per
respecteren van deze convenanten
schuldgraad van 65% zoals bepaald
definitie ontsloten via hoofdzakelijk
kan de vroegtijdige opzeg van
door het K.B. van 7 december 2010.
gewestwegen. In functie van de
deze kredieten tot gevolg hebben.
verkeersveiligheid wordt geregeld
klassieke convenanten die
5. Vergunningstechnische risico’s
voornamelijk verband houden met
De waarde van perifeer
tunnels e.d. Het resultaat van
het behoud van het bevakstatuut
winkelvastgoed wordt in aanzienlijke
een dergelijke heraanleg komt
en de daaraan gerelateerde
mate bepaald door de aanwezigheid
meestal de commerciële waarde
maximaal toegestane schuldgraad.
van alle stedenbouwkundige
van winkelpanden ten goede,
De vennootschap voldoet aan
vergunningen en machtigingen
vermits dikwijls de verkeersstroom
alle door de banken gestelde
uit hoofde van de wetgeving op
vertraagd wordt en de omgeving
convenanten. Daarnaast stelt Retail
handelsvestigingen in functie van de
van de winkelpanden veiliger
Estates nv, overeenkomstig art.
gewenste bestemming van het pand.
wordt. Het is evenwel niet uit
54 van het K.B. van 7 december
Het management besteedt
te sluiten dat in uitzonderlijke
2010 een financieel plan met een
hieraan de nodige aandacht bij de
gevallen de bereikbaarheid van
uitvoeringsschema op zolang de
verwerving en de ontwikkeling van
enkele winkelpanden hieronder zou
geconsolideerde schuldratio, zoals
winkelpanden.
kunnen lijden, doordat de toegang
gedefinieerd in hetzelfde K.B., meer
Indien door externe omstandigheden
bemoeilijkt wordt.
dan 50% bedraagt. Hierin wordt
een nieuwe bestemming dient
De aangegane kredieten bevatten
6
de wegenis heraangelegd met nieuwe rotondes, fietspaden,
7. Risico’s verbonden aan het verwerven van vastgoed via aandelentransacties Een aanzienlijk gedeelte van de vastgoedportefeuille werd verworven
risico’s te identificeren en hiervoor
verantwoordelijkheid van de huurder.
vanwege de verkoper/inbrenger de
De toepasselijke wetgeving die
nodige contractuele waarborgen te
thans in de drie gewesten bestaat,
verkrijgen.
voorziet evenwel in complexe
8. Bodemvervuiling
procedures die bij overdracht van onroerende goederen tijdrovend zijn
door de controleverwerving
Op een aantal locaties waar de
en tot onderzoeks- en studiekosten
van vastgoedvennootschappen.
vennootschap winkelpanden bezit,
aanleiding kunnen geven. De
Aansluitend worden deze
werden er voordien activiteiten
regelgeving met betrekking tot het
vennootschappen opgeslorpt door
uitgeoefend die potentieel vervuilend
grondverzet levert bijkomende kosten
Retail Estates nv, waardoor het
waren. Voor dergelijke - per
op, indien op dergelijke vervuilde
volledige vermogen, zowel activa als
definitie historische - vervuiling is
sites bij bouwwerkzaamheden
passiva, van deze vennootschappen
Retail Estates nv in beginsel niet
vervuilde grond dient gemanipuleerd
wordt overgedragen. Het
aansprakelijk. De activiteiten van haar
te worden.
management neemt de nodige
huurders leveren in de regel slechts
voorzorgen om voorafgaand aan
een heel beperkt risico tot vervuiling
de controleverwerving de mogelijke
op en vallen bovendien onder de
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 RISICOBEHEER
7
8
VERTROUWEN
Retail Estates nv heeft een trouw aandeelhouderspubliek van zowel institutionele als particuliere beleggers
2,8 €
Vooropgesteld dividend
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
9
Brief aan de aandeelhouders Retail Estates nv heeft in de loop
de vastgoedportefeuille, in functie
van twee jaar op vervaldag komt. De
van haar boekjaar 2011-2012
van de behoeften van onze huurders,
langetermijnleningen zijn voor het
operationeel goede resultaten
onderlijnen onze strategie.
grootste deel (88%) ingedekt tegen
bereikt. De bezettingsgraad blijft
In deze context werd de uitbreiding
een mogelijke stijging van de intrest.
andermaal op historische hoogte
van de vastgoedportefeuille
Verschillende kapitaalverhogingen
(98,19%) en zowel langs de
voortgezet waarbij een bijzondere
werden doorgevoerd voor een
inkomsten- als uitgavenzijde worden
aandacht gegeven werd aan de
bedrag van 18,30 mio EUR aan
we van onverwachte wendingen
huurprijsniveaus en de track-record
uitgifteprijzen die de stijgende trend
bespaard. De omgevingsfactoren zijn
van de huurders op hun locaties.
van de beurskoers en de intrinsieke
nochtans in de loop van het boekjaar
De inflatie leidt door de indexatie
waarde van het aandeel volgen.
negatief geëvolueerd.
van de huren tot hogere huurprijzen.
Het resultaat van deze activiteiten is
De macro-economische
Met een gemiddelde van 86,85 EUR
de groei van de vastgoedportefeuille
onzekerheden en de
per vierkante meter behouden
en de kapitaalbasis van de
begrotingsmaatregelen wegen op
we evenwel een defensief profiel.
onderneming in de best mogelijke
het consumentenvertrouwen en
De hogere huurprijzen en de
omstandigheden.
de private consumptie. Niet alle
aanhoudende belangstelling voor
Ook de dividendpolitiek wordt
handelaars en productgroepen
investeringen in winkelvastgoed
ongewijzigd voortgezet. Het voor het
werden hierdoor in gelijke mate
hebben tot een hogere waardering
boekjaar 2011-2012 vooropgestelde
getroffen. De kwaliteit van onze
van onze vastgoedportefeuille geleid.
dividend van 2,80 EUR bruto (2,212
vastgoedportefeuille en onze
De financieringspolitiek van de
EUR netto) vertegenwoordigt net
prijspolitiek heeft ons toegelaten
voorbije jaren werd voortgezet.
zoals de voorbije jaren een stijging
ons eerder als partner dan als
Retail Estates nv financiert zich met
van meer dan 3%. Retail Estates
tegenstander te profileren in de
bankleningen op lange termijn en
nv keert voor het boekjaar 2011-
relatie met onze huurders. Verdere
heeft slechts een beperkt gedeelte
2012 83,78% van haar courant
investeringen in de optimalisatie van
van de leningen dat op een termijn
nettoresultaat uit en legt dus ook
10
wat betreft haar dividendpolitiek de
Wij wensen ook onze dank te
nodige voorzichtigheid aan de dag.
betuigen aan onze aandeelhouders
Door een volgehouden inspanning
en dit zowel aan diegenen die ons
van onze medewerkers en gesteund
reeds jaren trouw ondersteunen,
door een actieve raad van bestuur,
als diegenen die ons het afgelopen
hebben we het afgelopen jaar
boekjaar als nieuwe aandeelhouder
de vruchten geplukt van onze
vervoegd hebben. U verschaft ons
reeds 14 jaar volgehouden
de financiële middelen en de stabiele
langetermijnstrategie die gericht
omgeving die wij nodig hebben
is op de niche van het perifere
om dit groeiverhaal te realiseren en
winkelvastgoed.
verder te zetten. Ternat, 23 mei 2012
Paul Borghgraef
Jan De Nys
Voorzitter van de raad van bestuur
Gedelegeerd bestuurder
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
11
Groei
Door middel van acquisities, investeringen in projectontwikkelingen en investeringen in de optimalisatie van de vastgoedportefeuille, heeft Retail Estates nv tot doel haar aandeelhouders een groeiend dividendbeleid aan te bieden
537 €
Miljoen
in de reële waarde van de vastgoedportefeuille
Beheersverslag 1. Strategie - investeringen in perifeer winkelvastgoed
een bestendige groei verzekert. De
Deze vertegenwoordigen meer dan
vooropgestelde groei betreft zowel
69% van haar portefeuille.
de waarde van het patrimonium als
De voorbije jaren heeft Retail
de inkomsten die uit de verhuring
Estates nv zich toegespitst op
Doelstelling – belegging in representatieve portefeuille perifeer winkelvastgoed
gegenereerd worden.
een continue versterking van de
Het is tevens haar doelstelling om
kwaliteit van haar vastgoed, mede
door verdere schaalvergroting
door de goede branchemix van de
van de vastgoedportefeuille de
door haar huurders uitgeoefende
De vastgoedbevak Retail Estates nv
aandeelhouders een representatief
retailactiviteiten.
is een nichebevak die rechtstreeks
staal te bieden van de markt van het
Retail Estates nv verhuurt in principe
investeert in perifeer winkelvastgoed,
perifeer winkelvastgoed en dit zowel
haar vastgoed in ruwbouwstaat,
gelegen aan de rand van
door de locatiekeuze als door de
zgn. casco toestand, zodat de
woonkernen of langs invalswegen
diversificatie van het huurdersbestand.
inrichtingswerken en het onderhoud
naar stedelijke centra. Retail
Op korte termijn worden
ervan door de huurders gebeuren.
Estates nv koopt deze onroerende
bovengenoemde doelstellingen
De onderhoudskosten voor Retail
goederen aan bij derden of bouwt en
nagestreefd door de bewaking van de
Estates nv blijven in essentie beperkt
commercialiseert winkelpanden voor
bezettingsgraad van de portefeuille,
tot het onderhoud van de parking en
eigen rekening. De panden hebben
het huurincasso en de onderhouds-
de dakbedekking en kunnen vooraf
een bebouwde oppervlakte tussen
en beheerskosten.
worden gepland.
500 m² en 3.000 m². Een typisch
Door het selectief aankopen en
Haar huurders zijn in hoofdzaak
winkelpand heeft een gemiddelde
bouwen van winkelpanden op
gereputeerde filiaalbedrijven zoals
oppervlakte van 1.000 m².
bepaalde locaties (zgn. clusters)
Brantano nv, Piocheur nv, Blokker
De belangrijkste doelstelling op lange
wordt beoogd het beheer van de
groep, FUN, Carpetright en Krëfel, …
termijn voor Retail Estates nv is het
portefeuille te vereenvoudigen en
Per eind maart 2012 heeft Retail
samenstellen en beheren van een
de waarde op te drijven. Op dit
Estates nv 451 panden in portefeuille
portefeuille perifeer winkelvastgoed,
ogenblik heeft Retail Estates nv 38
met een winkeloppervlakte van
die door locatiekeuze en de kwaliteit
clusters geïdentificeerd, waar ze haar
428.548 m². De bezettingsgraad van
van haar huurders op lange termijn
investeringen systematisch opdrijft.
deze panden, gemeten in verhuurde
14
m², bedraagt 98,19%.
EUR. Retail Estates nv heeft haar
• Locatiekeuze
De bevak heeft 55.000 m²
participatie opgebouwd enerzijds
Op basis van de inzichten die het
winkeloppervlakte vergunde
door een openbaar omruilbod
management verworven heeft in
projecten in ontwikkeling die
dat succesvol afgesloten werd in
de rentabiliteit van haar huurders,
slechts opgenomen worden in de
december 2003 en anderzijds door
worden locaties gekozen die aan
vastgoedportefeuille en verwerkt
aankopen op de beurs. Retail Estates
de huurders van Retail Estates nv
worden in de berekening van de
nv beschouwt haar participatie
de beste slaagkansen geven. Hierbij
bezettingsgraad bij de voorlopige
in dit vastgoedcertificaat als een
wordt een gezond evenwicht tussen
oplevering van de bouwwerken.
strategische participatie. Zij boekt
het aanbod van winkelvastgoed
De reële waarde van de
de waarde van deze certificaten
en de vraag vanwege winkeliers
vastgoedbeleggingen van
als vastgoedbelegging en neemt
nagestreefd.
Retail Estates nv en haar
de inkomsten van het certificaat
dochtervennootschappen per
op als huurinkomsten. Vermits zij
31 maart 2012 wordt door de
geen aandelen bezit in Immobilière
• Huurprijsniveau en aanvangsrendementen
onafhankelijke vastgoeddeskundigen
Distri-Land nv (de emittent van
Er wordt bijzondere aandacht
geschat op 537,47 mio EUR
de certificaten) wordt deze
geschonken aan de huurprijsniveaus
(zijnde waarde exclusief 2,5%
vennootschap niet geconsolideerd.
om de rentabiliteitsverwachtingen van Retail Estates nv en haar
transactiekosten) en op 551,29 mio EUR investeringswaarde (zijnde
Acquisitiecriteria
huurders op lange termijn te blijven
waarde inclusief transactiekosten).
Retail Estates nv streeft naar
verzoenen. De ervaring toont aan
In het totaal heeft Retail Estates nv
een optimalisatie van haar
dat de te hoge huurprijzen die door
13,68 mio EUR geïnvesteerd in het
vastgoedportefeuille zowel
sommige projectontwikkelaars
vastgoedcertificaat “Distri-Land”
in termen van rentabiliteit als
gehanteerd worden tot grote rotatie
en bezit ze thans 83,64% van de
meerwaardeprofiel door aandacht
leiden als de omzetontwikkeling niet
uitgegeven vastgoedcertificaten
te verlenen aan een aantal criteria
snel aan de verwachtingen van de
“Distri-Land”. Dit vastgoedcertificaat
die als leidraad strekken bij het
betrokken winkeliers beantwoordt.
bezit 13 winkelpanden met een
verwerven van vastgoed:
investeringswaarde van 18,15 mio
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
15
• Geografische spreiding
Investeringen in perifeer
Retail Estates nv spreidt haar
• Sectoriële spreiding huurdersbestand
investeringen over alle belangrijke
Retail Estates nv probeert maximaal
van de voorbije jaren door een
winkelassen in heel België. In de
de verschillende sectoren in de
strikter vergunningsbeleid van de
praktijk investeert ze nauwelijks in
detailhandel aan bod te laten komen
overheid, door het sterk beperkt
het Brusselse Gewest gelet op het
in haar huurdersbestand met een
aanbod van kwalitatief hoogstaande
extreem lage aanbod baanwinkels
voorkeur voor sectoren waarvan
winkellocaties en door het constante
daar. De bevak concentreert haar
bekend is dat ze over waardevolle
hoge niveau van de vraag aan
investeringen in Vlaanderen en
detailhandelsvestigingen beschikken.
aantrekkelijkheid gewonnen.
Wallonië en in het bijzonder in de
In een neergaande conjunctuurcyclus
Ook de internationalisering van
subregio’s met sterke koopkracht
delen niet alle detailhandelssectoren
de winkelmarkt en de overstap
(in hoofdzaak de driehoek Brussel -
in gelijke mate in een eventuele
van centercityactiviteiten naar
Gent - Antwerpen en de “groene as”
terugloop van de omzet. Een goede
de periferie hebben de perifere
Brussel - Namen - Luxemburg).
sectoriële spreiding beperkt de risico’s
winkelvastgoedmarkt positief
die aan een negatieve evolutie van de
beïnvloed. Gecombineerd met de
conjunctuur verbonden zijn.
groeiende institutionalisering van
• Ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening
winkelvastgoed hebben in de loop
de beleggingsmarkt in perifeer
Retail Estates nv beschikt over
2. Een belegging via de vastgoedbevak Retail Estates nv
een uitgesproken ervaring in de
Retail Estates nv is een
van de reële waarde van dit vastgoed
ontwikkeling op bestelling van nieuwe
vastgoedbevak. Een bevak is
op langere termijn.
winkelpanden voor haar huurders.
onderworpen aan een geheel
Met het aandeel Retail Estates
De ervaring leert dat dergelijke
van regels van risicospreiding,
nv beschikt elke aandeelhouder
ontwikkelingen bouwkundig
winstuitkering en schuldbeheer
over een beleggingsinstrument
aantrekkelijke winkelpanden
die zijn vastgelegd bij K.B. Indien
dat vrij verhandelbaar is en op
opleveren en deze panden bovendien
de vennootschap deze regels
elk moment te gelde kan worden
een hoger aanvangsrendement
respecteert, geniet zij van een
gemaakt via Euronext. De aandelen
opleveren dan winkelpanden die
uitzonderlijk fiscaal regime dat
van Retail Estates nv zijn voor
op de investeringsmarkt worden
er in wezen in bestaat dat zij
100% in handen van het publiek
aangeboden. Ook het belang
op haar inkomsten nagenoeg
en van een aantal institutionele
van de herontwikkeling van
geen vennootschapsbelasting
beleggers. Op 31 maart 2012 is
baanwinkelclusters tot een groter
betaalt. Daardoor is het voor
50,33% in bezit van institutionele
geheel naar aaneengesloten, moderne
uitkering beschikbare resultaat
aandeelhouders die, in toepassing
winkelpanden neemt jaarlijks toe. Bij
hoger dan bij vergelijkbare
van de transparantiewetgeving en de
deze herontwikkeling stijgt meestal
vastgoedondernemingen die een
statuten van Retail Estates nv, gemeld
de verhuurbare oppervlakte, worden
dergelijk statuut niet bezitten. Retail
hebben dat zij een participatie
winkelpanden beter aan de behoeften
Estates nv beschikt als vastgoedbevak
bezitten die de statutaire drempel
van de huurders aangepast, wordt
over bijkomende troeven,
van 3% en/of 5% overschrijdt
de parking- en wegenisinfrastructuur
zoals een sterk gediversifieerde
(verdere toelichting op pagina 24 van
verbeterd en worden winkelpanden
vastgoedportefeuille en is opgericht
het jaarverslag).
gemoderniseerd.
voor onbepaalde duur.
16
winkelvastgoed ondersteunt deze evolutie niet enkel de stijging van de huurprijzen, maar ook de toename
In de koerslijsten van Euronext die dagelijks worden gepubliceerd in de kranten en op de website van Euronext, kan de aandeelhouder
3. Belangrijke gebeurtenissen van het boekjaar (01/04/201131/03/2012)
bekomen en de bouwwerken opgestart. In Brugge (Sint-Pieters) bouwt Retail Estates nv het winkelpark “V-Markt” langs de Sint-Pieterskaai
altijd de evolutie van zijn investering
nadat ze de controle verworven
De nettoactiefwaarde van het aandeel
Investeringen in de verwerving van verhuurde onroerende goederen (20,60 mio EUR reële waarde)
is eveneens een belangrijke indicatie
In de loop van het boekjaar werd de
het totaal 12.095 m² winkelruimte
van de waarde van het aandeel.
vastgoedportefeuille uitgebreid met
vertegenwoordigen. De grootte
De nettoactiefwaarde (NAV) wordt
11 winkelpanden. Deze winkelpanden
van de winkelpanden varieert
berekend door het geconsolideerd
zijn gelegen te Waremme (600 m² -
tussen 600 m² en 2.000 m²
eigen vermogen te delen door het
Tom & Co), Kasterlee (937 m² - Aldi),
winkeloppervlakte. De panden
aantal aandelen. De NAV (reële
Genk-Winterslag (808 m² - Aldi),
zijn bijna allemaal reeds verhuurd
waarde), inclusief dividend van
Houthalen-Helchteren (1.049
aan filiaalbedrijven zoals Lidl en
2,80 EUR, bedraagt 44,39 EUR per
m² - GL International), Jodoigne
Buurtslagers (voeding), Hubo (DIY),
31 maart 2012. Dit is een daling
(1.037 m² - Delhaize), Zonhoven
schoenen en kleding (Pronti &
van 2,14% (45,36 EUR het jaar
(510 m² Kruidvat), Mechelen
Zeeman), huishoudartikelen (Action),
voordien). Per 31 maart 2012 bedroeg
(1.998 m² - FUN), Sint-Joris-Winge
babyartikelen (Dreambaby) en
de beurskoers van het aandeel
- Gouden Kruispunt (3.179 m²
dierenspeciaalzaak (Maxi-Zoo).
49,21 EUR wat een premie van
FUN en 2.185 m² AS Adventure),
De totale investeringskost per 31
10,86% betekent. De daling van de
Namen Champion (1.320 m² -
maart 2012 bedraagt 7,18 mio EUR.
nettoactiefwaarde in vergelijking met
Aldi), Lochristi (1.316 m² - ARS
De panden worden opgericht op een
vorig jaar is volledig toe te schrijven
woondecoratie).
perceel bouwgrond dat voorwerp is
aan de stijging van de negatieve
Deze winkelpanden
van een opstalovereenkomst.
variatie in de waarde van de financiële
vertegenwoordigen een gezamenlijk
Naar verwachting levert de
instrumenten waarmee renterisico’s
huurincasso van 1.398.505 EUR.
verhuring van deze panden vanaf
volgen. Bovendien beschikt de vennootschap over een website (www.retailestates.com) met relevante informatie voor de aandeelhouders.
heeft over Belgian Wood Center nv. Dit nieuwe winkelpark dat de regio Brugge Noord bedient, zal bestaan uit 10 winkelpanden die in
1 juni 2012 een nettohuurincasso
op leningen met vlottende intrestvoet
op voor Retail Estates nv van
dividend, maar exclusief de waarde
Investeringen in projectontwikkeling voor eigen rekening (15,49 mio EUR investeringen gedurende het boekjaar)
van de financiële instrumenten)
In december 2010 heeft Retail Estates
haar site (2 winkelpanden met een
bedraagt 49,20 EUR t.o.v. 47,16
nv de controle verworven over de
oppervlakte van 3.000 m²) langs
EUR het jaar voorheen. Deze stijging
vennootschappen Belgian Wood
de Sint-Pieterskaai te integreren
is te verklaren door de positieve
Center nv en Flanders Retail Invest
in dit aangrenzende winkelpark in
variaties op de waarde van de
bvba die projecten ontwikkelen in
opbouw en aldus dit winkelpark een
vastgoedbeleggingen en het resultaat
respectievelijk Brugge en Tongeren. In
waardevolle inrit te bieden vanaf de
van het boekjaar.
de loop van het boekjaar 2011-2012
Brugse stadsring.
worden afgeschermd door vaste intrestvoeten (zie verdere toelichting op pagina 35). De NAV (reële waarde, inclusief
0,66 mio EUR (na aftrek van de opstalvergoeding). Retail Estates nv hoopt de nodige administratieve vergunningen te verkrijgen om
werden de benodigde vergunningen
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
17
In Tongeren bouwt Retail Estates
in bijkomende verwerving van
de huidige en de nieuwe huurders
nv een grootschalig winkelpark
aanpalende terreinen.
waarbij de zichtbaarheid verbeterd
langs de Luikersteenweg. De bouw
Bij volledige verhuring wordt een
wordt en extra parkingfaciliteiten
van de 27 winkels is volop bezig
huurincasso verwacht van 0,42 mio
aangelegd worden.
en zal afgerond worden tegen
EUR. Er is al één winkelpand
Voor het winkelpand te
eind augustus 2012. Op heden zijn
verhuurd aan Maisons du monde.
Kasterlee dat in de loop van het boekjaar verworven is, werd een
24 winkelpanden verhuurd aan
bouwvergunning verkregen om
Borre), DIY (Hubo), speelgoed en
Investeringen in de optimalisatie van winkelpanden (5,31 mio EUR reële waarde)
seizoensartikelen (Dreamland),
In het voorbije boekjaar werd er
hierop werden tevens aangrenzende
kleding (JBC, ZEB, E5 Mode,
bijzondere aandacht gegeven aan
percelen aangekocht voor een
Bel&Bo), schoenen (Brantano,
de uitbreiding en verbouwing van
bedrag van 0,28 mio EUR.
Torfs), wooninrichting (Leen
winkelpanden.
Bakker en Matrassenkoning) en
Verschillende projecten zijn op dit
voeding (Delhaize, Lidl, O’Cool en
moment in de uitvoeringsfase. In het
Desinvesteringen (17,43 mio EUR)
Buurtslager).
kader van de blijvende aandacht voor
Het voorbije jaar werden 12
De totale investeringskost per
de optimalisatie van het winkelpark
winkelpanden verkocht aan
31 maart 2012 bedraagt 12,62 mio
werd de site te Antwerpen
particuliere investeerders met
EUR voor het project in Tongeren.
(Wilrijk), Boomsesteenweg 941-
een nettoverkoopopbrengst van
Bij volledige verhuring wordt een
943 grondig verbouwd van een
17,87 mio EUR. Op deze panden
huurincasso verwacht van ca.
industriële bestemming naar 2
werd globaal een verlies geboekt van
2,35 mio EUR en dit met ingang van
toonzalen bestemd voor Business to
0,05 mio EUR (ten opzichte van de
september 2012.
Business handel. Hierbij werd tevens
investeringswaarde van 17,92 mio
Bovendien heeft Retail Estates
de leegstaande kantoorverdieping
EUR). De reële waarde van deze
vooraanstaande filiaalbedrijven met een ruime waaier aan activiteiten zoals huishoudelectro (Vanden
na afbraak van het bestaande gebouw een nieuw winkelpand op te richten voor Aldi. Met het oog
nv in juni 2011 de controle
grondig gerenoveerd. Het geheel
panden bedroeg 17,43 mio EUR
verworven over Champion Invest
werd opgeleverd op 1 november
(ten opzichte van de reële waarde
nv, eigenaar van een winkelpand
2011.
werd dus een winst geboekt van
te Namen verhuurd aan Aldi, en
Bovendien zijn er aanzienlijke
0,44 mio EUR).
van een aantal projectgronden
verbouwingswerken in uitvoering in
De verkochte winkelpanden
waar thans de oprichting van een
Mechelen Noord waar bestaande
zijn gelegen te Bastogne (55 m2
winkelcomplex bestaande uit 3
winkelpanden gerenoveerd worden
leegstaand), Hoeilaart (850 m²
winkels plaatsvindt. De oplevering
en de achterliggende opslagruimten
verhuurd aan 0’Cool), Luik (Rocourt)
is voorzien in de tweede helft van
(die voordien werden aangekocht)
(verhuurd aan Brantano (1.000 m²),
2012. Deze aankoop versterkt de
in deze winkelruimten geïntegreerd
E5-mode (1.360 m²), Well (370 m²),
aanwezigheid van Retail Estates nv in
worden.
Santana International (699 m²) en
het winkelpark Namen Noord, waar
Er werd gestart met werken op
Ideal Bazar (1.000 m²)), Brugge
zij reeds 5 winkelpanden bezit.
de Bredabaan 1 te Antwerpen
(verhuurd aan Casa (816 m²), Euro
Er werd per 31 maart 2012 1,15 mio
(Merksem). De bestaande
Shoe (1.130 m²), Blokker (925 m²),
EUR geïnvesteerd in de bouw van
winkelpanden worden aangepast
Leen Bakker (1.105 m²), Charles
de winkelpanden en 0,28 mio EUR
in functie van de behoeften van
Vogele (1.495 m²) en Zeeman
18
(562 m²)), Houthalen (890 m²
zouden de huurinkomsten met 2,55
• Schadegevallen
verhuurd aan Promedis), Ciney
mio EUR gestegen zijn.
Er werden in het voorbije boekjaar geen panden door brand geteisterd.
(850 m² verhuurd aand Profi), Mortsel (637 m² verhuurd aan
Beheer van de vastgoedportefeuille
De verkoopsactiviteiten van Retail
• Bezettingsgraad
Estates nv hebben ingespeeld op
De bezettingsgraad van de
Kapitaalverhogingen via raad van bestuur (in het kader van het toegestaan kapitaal):
de sterke particuliere vraag naar
vastgoedportefeuille van Retail
De raad van bestuur heeft op 16 juni
perifere winkelpanden. Globaal
Estates nv bedraagt 98,19%.
2011 met gebruikmaking van het
genomen vertegenwoordigt
Vanzelfsprekend dient de
toegestaan kapitaal besloten tot
de verkoopsopbrengst een
bezettingsgraad als een
een kapitaalverhoging ten bedrage
verkoopswaarde die in lijn ligt met
momentopname beschouwd te
van 4,29 mio EUR (waarvan 1,98
de door de vastgoeddeskundigen
worden waarachter een reeks
mio EUR kapitaal en 2,31 mio
vooropgestelde investeringswaarden.
mutaties in het afgelopen boekjaar
EUR uitgiftepremies). Hierbij
Deze transacties onderlijnen de
schuilgaan. Zij houdt geen garantie
werden 5 winkelpanden gelegen
liquiditeit in dit segment van de
in voor de toekomst aangezien de
te Kasterlee, Genk (Winterslag),
vastgoedmarkt en de voorzichtigheid
wetgeving inzake handelshuur van
Houthalen-Helchteren, Jodoigne en
die bij de waardering van de
dwingend recht is en een driejaarlijkse
Zonhoven, ingebracht. Er werden
vastgoedportefeuille aan de dag
opzegmogelijkheid voorziet voor alle
88.397 aandelen uitgegeven aan
werd gelegd. Retail Estates nv
huurders.
een emissieprijs van 48,61 EUR per
Vanden Borre) en Zonhoven (510 m² verhuurd aan Kruidvat).
aandeel. Deze uitgifteprijs werd
desinvesteerde enkel winkelpanden op locaties die niet behoorden
• Huurincasso
bepaald op basis van de gemiddelde
tot de 38 clusterlocaties, waarop
In het afgelopen boekjaar hebben
beurskoers van de 30 dagen die de
ze toekomstgericht twee derde
slechts 4 kleinere huurders het
emissie voorafgingen verminderd met
van haar investeringen wenst te
faillissement aangevraagd. Retail
het nettobedrag van het dividend
investeren. De vrijgekomen middelen
Estates nv heeft hierbij nauwelijks
dat op 5 juli 2011 betaalbaar wordt
werden geherinvesteerd in nieuwe
schade geleden (de vordering op de
gesteld. Deze nieuw uit te geven
investeringen.
failliete boedel bedraagt 0,08 mio EUR).
aandelen delen in de winst van
Op het einde van dit boekjaar bedragen
het boekjaar dat een aanvang nam
Investeringen: conclusie
de uitstaande handelsvorderingen
op 01 april 2011, maar zijn niet
De aankopen en eigen
0,11 mio EUR. 0,041 mio EUR heeft
dividendgerechtigd met betrekking
ontwikkelingen in het boekjaar
betrekking op het werkings- en
tot de winst van het boekjaar 2010-
2011-2012 verminderd met
reservefonds. Rekening houdend met
2011.
desinvesteringen, resulteerden in
de verkregen waarborgen - zowel
een stijging van 25,92 mio EUR van
huurwaarborgen als de gevraagde
de vastgoedportefeuille. De totale
bankgaranties - is het kredietrisico op
huurinkomsten stijgen met 1,11 mio
de handelsvorderingen beperkt tot
Kapitaalverhogingen via beslissing buitengewone algemene vergaderingen
EUR in boekjaar 2011-2012 als
ongeveer 17% (0,015 mio EUR) van het
Op 27 juni 2011 werd een
gevolg van deze investeringen. Indien
openstaand bedrag op 31 maart 2012.
kapitaalverhoging goedgekeurd in het
de verwervingen zouden hebben
kader van een partiële splitsing van de
plaatsgevonden op 1 april 2011
nv Fun Belgium. Drie winkelpanden
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
19
ondernemingen. O’Cool heeft
kapitaal en 6,48 mio EUR
Fusie door overneming van dochtervennootschappen
uitgiftepremie) werden ingebracht.
Op 27 juni 2011 werd tevens
nv. De totale huurinkomsten
Er werden 245.348 nieuwe aandelen
de fusie door overname van GL
van deze 10 winkels bedragen
uitgegeven aan een emissieprijs
Development nv, Caisse de Leasing
ongeveer 800.000 EUR. De 10
van 48,91 EUR per aandeel. Deze
nv, Electimmo nv, Wennel Invest nv
winkels zijn gelegen op goede
uitgifteprijs is gebaseerd op de
en Dimmo Invest nv goedgekeurd
locaties in de belangrijkste clusters.
gemiddelde beurskoers van de 30
zonder uitgifte van nieuwe aandelen.
Per 31 maart 2012 zijn er geen
dagen die de emissie voorafgingen
Op 16 december 2011 werd de
betalingsachterstanden met
verminderd met het nettobedrag
fusie door overname van Asverco
betrekking tot O’Cool.
van het dividend dat op 5 juli 2011
nv, Depatri nv en Keerdok Invest nv
betaalbaar wordt gesteld. De nieuwe
goedgekeurd zonder uitgifte van
aandelen delen in de winst van het
nieuwe aandelen.
4. Corporate governance verklaring
boekjaar dat aanving op 1 april 2011,
Op 17 februari 2012 werd tot slot
Deze verklaring kadert in de
maar zijn niet dividendgerechtigd
de fusie door overname van Flanders
toepassing van de bepalingen van
met betrekking tot de winst van het
Retail Invest bvba goedgekeurd
de Belgische Corporate Governance
boekjaar 2010-2011.
zonder uitgifte van nieuwe aandelen.
Code 2009 en van de wet van 6 april
Op 30 maart 2012 werd de partiële
De fusies van deze
2010 tot wijziging van het Wetboek
splitsing van Ars nv goedgekeurd,
dochtervennootschappen
van Vennootschappen.
waarbij een winkelpand ter waarde
vereenvoudigen het administratief
Retail Estates nv hanteert de Code
van 2 mio EUR werd ingebracht.
beheer en verminderen de
van 12 maart 2009 als referentiecode
Hierbij werden 41.666 aandelen
belastbare inkomsten van de
(hierna “de Code”).
uitgegeven aan een emissieprijs
dochtervennootschappen van Retail
Het Corporate Governance Charter is
van 48 EUR per aandeel. Deze
Estates nv.
terug te vinden op de website:
ter waarde van 12 mio EUR (waarvan 5,52 mio EUR maatschappelijk
op 1 april 2012 en zijn dus niet
Gebeurtenissen na balansdatum
2011 werd een nieuwe versie goedgekeurd door de raad van bestuur waarbij rekening werd
dividendgerechtigd met betrekking 2011-2012. De kapitaalverhoging
• Acquisitie nv Infradis Real Estate
wordt ten bedrage van 937.485 EUR
Op 26 april 2012 werd de controle
toegewezen aan de post “kapitaal”
verworven over de nv Infradis
en ten bedrage van 1.062.515 EUR
Real Estate. Deze vennootschap is
tot de winst van het boekjaar
10 gehuurd zijn bij Retail Estates
www.retailestates.com. Op 27 mei
nieuwe aandelen delen in de winst van het boekjaar dat aanvangt
110 winkels in België waarvan er
gehouden met de meest recente ontwikkelingen ter zake.
Remuneratieverslag
aan de post “ uitgiftepremie”.
eigenaar van 2 onroerende goederen
• Inleiding en situering
Door voornoemde
gelegen te Zaventem en Namen.
Retail Estates nv stelt een remuneratieverslag op inzake het
kapitaalverhogingen werd het kapitaal verhoogd
• WCO O’Cool
bezoldigingsbeleid met betrekking
tot 122.336.290,20 EUR,
De diepvriesketen O’Cool heeft
tot haar bestuurders. Retail Estates
vertegenwoordigd door 5.437.074
bescherming aangevraagd tegen
nv heeft geen directiecomité. De raad
aandelen.
schuldeisers gebruik makend van
van bestuur telt 8 niet-uitvoerende
de wet op de continuïteit van de
en 2 uitvoerende bestuurders, zijnde
20
de uitvoerende voorzitter en de
jaarlijks het bezoldigingsbeleid dat
vergelijkbare beursgenoteerde
gedelegeerd bestuurder die samen de
toegepast wordt en gaat na of er
vastgoedvennootschappen.
effectieve leiding van Retail Estates
een aanpassing dient te worden
Voor de (Niet)-uitvoerende
nv en haar dochtervennootschappen
doorgevoerd en geeft dienaangaande
bestuurders wordt jaarlijks
waarnemen.
de nodige aanbevelingen naar de
een vergelijkbare analyse en
Het verslag werd opgesteld
raad van bestuur toe, die op haar
benchmarking uitgevoerd.
door het remuneratiecomité in
beurt dit dient voor te leggen aan de
toepassing van artikel 96 §3 van
algemene vergadering.
de Vennootschapswet en werd
• Bezoldiging van de bestuurders
bestuur van 23 mei 2012.
Interne procedure – boekjaar 2011-2012
Het zal voorgelegd worden
Het remuneratiecomité heeft in de
aan de jaarlijkse algemene
loop van het afgelopen boekjaar
aandeelhoudersvergadering van
tweemaal vergaderd waarbij de
2011-2012 werden de volgende
25 juni 2012 die het verslag per
remuneratiebudgetten van de
bezoldigingen (in EUR) toegekend
afzonderlijke stemming dient goed te
bestuurders afzonderlijk en het
aan de gedelegeerd bestuurder:
keuren of af te keuren.
personeelsbudget in zijn geheel
goedgekeurd door de raad van
• Remuneratiebeleid
Uitvoerende bestuurders 1 In de loop van het boekjaar
worden gecontroleerd en bijgestuurd
Jan De Nys
waar noodzakelijk in functie van
Gedelegeerd
de verantwoordelijkheden van
bestuurder
Principe
de betrokken personen en de
Het remuneratiebeleid van Retail
doelstellingen op middellange
Estates nv wordt zo opgesteld dat
en lange termijn die de raad van
enerzijds rekening wordt gehouden
bestuur voor de onderneming heeft
met een marktconforme bezoldiging
vastgesteld. Hierbij worden voor de
die de vennootschap in staat stelt
uitvoerende bestuurders zowel het
Premies
getalenteerde bestuurders aan te
globaal niveau van de bezoldiging
groepsverzekeringen 35.000
trekken en te behouden en waarbij
als de spreiding van de verschillende
rekening wordt gehouden met
onderdelen geanalyseerd. Tevens
Andere voordelen en
de omvang van de onderneming
heeft het remuneratiecomité de
vergoedingen
en haar financiële perspectieven.
doelstellingen inzake het niveau
(o.a. bedrijfswagen, pc,
Bovendien dient deze bezoldiging
van de variabele vergoeding van
gsm, onkostenvergoeding)
in evenredigheid te zijn met de
de gedelegeerd bestuurder en de
verantwoordelijkheden verbonden
procedure om de realisatie van
aan de hoedanigheid van
de onderliggende objectieven te
bestuurder in een beursgenoteerde
bepalen, geanalyseerd en vastgesteld
2 De remuneratie van de functie
vennootschap. Anderzijds
voor het boekjaar 2011-2012 en het
van gedelegeerd bestuurder
dient voldaan te worden aan
boekjaar 2012-2013.
die sinds de beursnotering van
de verwachtingen van de
Met het oog op dit alles werd
Retail Estates nv in maart 1998
aandeelhouders in deze.
tevens overgegaan tot een
waargenomen wordt door de
Het remuneratie- en
beperkte benchmarking met
heer Jan De Nys, houdt rekening
benoemingscomité analyseert
uitvoerende bestuurders van
met diens ervaring en track-
Vaste bezoldiging Variabele bezoldiging
175.000 30.000
10.000
TOTAAL 250.000
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
21
record in het opstarten en uitbouwen van de vennootschap. Hierbij wordt gebouwd op de basis van opgedane ervaring in de detailhandelsomgeving in België en buitenland evenals commerciële, juridische en financiële kennis die noodzakelijk
gebouwen en omgevingselementen; - Uitvoering strategische doelstellingen (weging 10%): Kopen/verkopen activa, groei van de vennootschap; - Managementvaardigheden (weging 15%): Uitbouw management- en
bestuurder is deze gebonden aan een termijn van 6 maanden. Indien de gedelegeerd bestuurder zijn functie omwille van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval) niet kan uitvoeren, blijft Retail Estates nv hem gedurende een periode van 2 maanden
is voor de uitbouw van een
personeelsteam, investors relations
vanaf de eerste werkdag van de
portefeuille perifere winkelpanden
en “corporate indentity”.
werkonbekwaamheid het vast
en het dagelijks beheer van een
De variabele bezoldiging wordt jaarlijks
gedeelte van zijn bezoldiging verder
beursgenoteerde onderneming.
in juni uitbetaald na goedkeuring
betalen. Vervolgens ontvangt hij een
van de jaarrekeningen en het
invaliditeitsrente verzekerd door een
jaarlijks op 1 april geïndexeerd.
remuneratieverslag door de jaarlijkse
verzekeringsmaatschappij die gelijk is
De variabele vergoeding van de
algemene aandeelhoudersvergadering.
aan 75% van de vaste bezoldiging.
gedelegeerd bestuurder wordt
Er zijn geen bijzondere bepalingen
Er werden geen opties op aandelen
jaarlijks door de raad van bestuur
inzake de terugvordering van variabele
voorzien noch andere voordelen,
vastgesteld op voorstel van het
bezoldiging die zou toegekend
behalve de beschikking over een
remuneratiecomité. De vergoeding
worden op basis van onjuiste financiële
bedrijfsvoertuig, een pc een gsm-
bedraagt maximaal 25 procent
gegevens. De bepalingen die in het
toestel.
van de vaste bezoldiging. Zij is
Burgerlijk Recht voorzien zijn inzake
verbonden aan het realiseren
onverschuldigde betalingen onverkort
van een aantal kwalitatieve en
van kracht.
de raad van bestuur, de heer Paul
kwantitatieve criteria die voor het
De overeenkomst met betrekking tot
Borghgraef.
boekjaar 2011-2012 betrekking
de gedelegeerd bestuurder voorziet in
De vaste vergoeding werd vastgesteld
hadden op:
geval van opzeg door Retail Estates nv
op 50.000 EUR gelet op het feit
- Financiële criteria (weging 25%):
in een opzeg van 18 maanden. Een
dat de heer Paul Borghgraef als
Netto courante winst per
eventuele verbrekingsvergoeging
uitvoerend voorzitter tevens naast
aandeel met uitsluiting van alle
die betaald wordt indien de
de gedelegeerd bestuurder één
schommelingen van de reële
vastgoedbevak afziet van prestaties
van de twee effectieve leiders van
De vaste bezoldiging wordt
3 Remuneratie van de voorzitter van
waarde van de activa en rente-
tijdens de opzegtermijn, zal berekend
de vennootschap is en uit deze
indekkingsinstrumenten en de
worden rekening houdend met de
hoofde een deeltijdse uitvoerende
resultaten behaald bij realisatie
vaste bezoldiging en de jaarlijkse
taak waarneemt. Er is niet voorzien
van activa;
premies voor groepsverzekeringen. De
in een variabele bezoldiging of
- Portfoliobeheer (weging 25%):
opzegtermijn werd overeenkomstig
enig ander voordeel, noch in een
Incassomanagement en
de wettelijke bepalingen door de raad
vertrekvergoeding.
bezettingsgraad; - Optimalisatie vastgoedportefeuille (weging 25%):
van bestuur goedgekeurd op advies van het remuneratiecomité rekening houdend met de bijdragen van de
4 Totale remuneratie uitvoerende bestuurders
gedelegeerd bestuurder over de groei
In het boekjaar 2011-2012 werd
verbeteringswerken en uitbreiding
van de onderneming startend bij de
aan de uitvoerende bestuurders een
winkelpanden met oog op de LT
beursnotering in maart 1998.
totale bezoldiging toegekend van
groei huurwaarde, actualisatie
Ingeval van opzeg door de gedelegeerd
300.000 EUR. Buiten bovengenoemde
Uitbouwen “clusters”,
22
bezoldigingen ontvangen de
jaarlijkse vergoeding van 6.000 EUR.
aandelengerelateerde incentive
heren Paul Borghgraef en Jan De
Anderzijds ontvangen zij
programma’s op lange termijn, noch
Nys geen separate bezoldiging
zitpenningen van 1.500 EUR per
voordelen in natura.
voor de uitoefening van hun
zitting voor de deelname aan de
Op basis van het voorgaande werden
bestuurdersmandaat.
vergaderingen van de raad van
de volgende vergoedingen uitbetaald
bestuur en haar comité(s).
aan de (Niet)-uitvoerende bestuurders
(Niet)-uitvoerende bestuurders
De (Niet)-uitvoerende bestuurders
in 2011-2012:
De (Niet)-uitvoerende bestuurders
ontvangen geen prestatiegebonden
ontvangen enerzijds een vaste,
remuneraties zoals bonussen of Jaarlijkse vaste vergoeding (EUR) Raad van bestuur/comité
Prestatiegebonden (EUR)
TOTAAL (EUR)
Jean-Louis Appelmans
6.000
6.000
12.000
Hubert De Peuter
6.000
4.500
10.500
Luc Geuten
6.000
6.000
12.000
Yvan Lippens
6.000
6.000
12.000
Vic Ragoen
6.000
6.000
12.000
Marc Tinant
6.000
7.500
13.500
Sophie Lambrighs
6.000
6.000
12.000
Guido Roelandt
6.000
4.500
10.500
48.000
46.500
94.500
TOTAAL (Niet)-uitvoerende bestuurders
Schadeloosstelling en verzekering van de bestuurders:
Corporate governance code (versie 2009) – comply or explain
behoren tot het dagdagelijks beheer
De Vennootschap heeft een
Retail Estates nv tracht zich
raad van bestuur in beginsel vereist
verzekeringspolis afgesloten ter
zoveel mogelijk te houden aan
is, zouden de volgende transacties
dekking van de aansprakelijkheid van
de bepalingen van de Code. Op
tussen de vennootschap en haar
zijn bestuurders.
een aantal vlakken zijn er echter
(Niet)-uitvoerende bestuurders
afwijkingen:
onder de belangenconflictenregeling
Toekomstige ontwikkelingen
en de bevoegdheden van de CEO zonder dat de tussenkomst van de
(‘significante commerciële banden’)
van het remuneratiecomité, is
• Afwijkingen van principe 2:
niet van plan om significante
Punt 2.9. De raad van bestuur
inzake winkelpanden met
wijzigingen aan te brengen aan het
heeft nog geen secretaris van de
detailhandelsondernemingen
remuneratiebeleid. Dat geldt zowel
vennootschap aangeduid.
waarbij een niet-uitvoerende
De raad van bestuur, op voorstel
voor de uitvoerende als (Niet)-
kunnen vallen: - huurovereenkomsten
bestuurder verbonden is.
het boekjaar 2012-2013 en 2013-
• Afwijkingen van principe 3:
Invest nv (10 winkelpanden),
2014.
Punt 3.5. Gelet op de activiteiten
New Vanden Borre nv (11
van de vennootschap en met name
winkelpanden) en FUN nv (met
het feit dat het onderhandelen en
als hoofdaandeelhouder Mitiska
sluiten van bepaalde overeenkomsten
nv, met 9 winkelpanden) waarvan
uitvoerende bestuurders en dit voor
Met de ondernemingen Frost
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
23
respectievelijk de heer Yvan Lippens,
Retail Estates nv bij het nemen
de heer Vic Ragoen, en de heer Luc
van investeringsbeslissingen.
• Afwijkingen op principe 5:
Geuten gedelegeerd bestuurder
De handelshuurwetgeving die
Punt 5.2. De verantwoordelijkheden
of bestuurder zijn, bestaan er
hoofdzakelijk van dwingend recht is,
van het auditcomité worden
significante commerciële banden.
biedt een afdoend referentiekader
waargenomen door de voltallige
De door deze bedrijven gehuurde
voor het oplossen van dagdagelijkse
raad van bestuur. Er werd geen
winkelpanden maken echter meestal
problemen die zich in relatie tot deze
afzonderlijk auditcomité ingericht.
het voorwerp uit van een lange
bedrijven als huurder voordoen.
Dit gebeurt in overeenstemming met
termijnhandelshuurovereenkomst
Retail Estates nv verhuurt trouwens
de wettelijke bepalingen inzake de
die vaak voor hun verwerving
een aanzienlijk aantal panden aan
werking van een auditcomité.
door Retail Estates nv met
concurrerende bedrijven van Frost
externe vastgoedpromotoren
Invest nv, New Vanden Borre nv en
werden afgesloten. De raad van
FUN nv.
• Structuur van het aandeelhouderschap Rekening houdend met
bestuur hecht een bijzondere
• Afwijkingen op principe 4:
de binnengekomen
van deze bestuurders waarvan de onderneming die zij besturen in
Punt 4.6. De voorgestelde duur van
informatie in het bezit van Retail
volle expansie is. Hun ervaring met
het mandaat van 4 jaar wordt als te
Estates nv zijn de belangrijkste
de wijzigende marktvoorwaarden
kort ervaren gelet op de complexiteit
aandeelhouders:
en ontwikkelingspotentieel
van het type vastgoed waarin
van diverse locaties biedt een
Retail Estates nv gespecialiseerd is,
aanzienlijke meerwaarde voor
waardoor de mandaten allemaal een
waarde aan de aanwezigheid
transparantieverklaringen en de
duur hebben van 6 jaar.
31/03/12
31/03/11
Publiek
49,67%
50,59%
KBC Groep nv
10,33%
11,09%
FPIM (Belfius Insurance)
7,17%
4,99%
Groep Stichting Administratiekantoor Het Torentje’ en Leasinvest optredend in gezamenlijk overleg
6,85%
5,07%
Axa nv
5,68%
6,10%
Federale Verzekeringen
5,62%
6,03%
Arcopar en verbonden ondernemingen
4,99%
5,36%
Christian Polis, Retail Estates nv optredend in gezamenlijk overleg
4,60%
4,94%
Matexi-groep
3,04%
3,12%
Ageas nv
2,05%
2,71%
Met uitzondering van bovengenoemde
gehanteerd door Euronext, heeft Retail
zouden afgesloten hebben met
aandeelhouders heeft geen andere
Estates nv een free float percentage
betrekking tot het geheel of een
aandeelhouder verklaard meer dan
van 100%.
gedeelte van hun participaties.
3% van de door Retail Estates nv
Retail Estates nv heeft geen kennis
De binnengekomen
uitgegeven aandelen in zijn bezit
van enige lock-up verbintenis die
transparantieverklaringen zijn
te hebben. Volgens de criteria
bovengenoemde aandeelhouders
consulteerbaar op de website
24
van de vennootschap (www. retailestates.com onder rubriek
remuneratiecomité; - het bestaan van een gedragscode
informatie aan de operationele activiteiten van Retail Estates nv. - De CFO is verantwoordelijk
Investor Relations/Aandeelhouders/
dat meer bepaald onderwerpen
Aandeelhoudersstructuur).
als belangenconflicten,
voor het eindnazicht van de
beroepsgeheim, inkoop en verkoop
geconsolideerde financiële staten,
• Interne controle- en risicobeheerssystemen
van aandelen, preventie van
staat in voor de juiste toepassing
misbruik van goederen van de
van de waarderingsregels en brengt
Conform de Corporate Governance
vennootschap, communicatie en
hierover verslag uit aan de CEO.
regels en de wetgeving ter zake heeft
dergelijke aan bod laat komen;
Retail Estates nv een intern controle-
- een uitgewerkt human resource
- Als verantwoordelijke voor het dagelijkse beleid, bespreekt de
en risicobeheerssysteem uitgewerkt.
beleid met regels voor aanwerving
CEO op regelmatige tijdstippen de
Interne controle is een proces dat
van personeel, periodieke evaluatie
financiële verslaggeving met de
als doel heeft redelijke zekerheid te
van de prestaties en bepaling van
CFO.
verschaffen met betrekking tot de
de jaarlijkse doelstellingen;
volgende objectieven: - doeltreffendheid en verbetering
- De raad van bestuur bevraagt en
- opvolging van procedures en
bespreekt samen met CEO en CFO
formalisering van processen.
elk kwartaal uitvoerig de financiële
van de werking van de
De raad van bestuur evalueert
verslaggeving en de vooruitzichten
onderneming;
regelmatig de blootstelling van
en kijkt toe op de juiste toepassing
de onderneming aan risico’s, de
van de waarderingsregels.
financiële impact van deze risico’s en
Tweewekelijks hebben de voorzitter
de acties die moeten ondernomen
van de raad van bestuur, de
beleidslijnen, procedures,
worden om deze eventuele risico’s te
CEO en de CFO een uitvoerige
wetgeving en reglementen.
monitoren.
bespreking waarin de voornaamste
- betrouwbaarheid en integriteit van informatie; - overeenstemming met
Retail Estates nv heeft bij de implementatie van haar interne controleproces als referentiekader het COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway
strategische, operationele en
Interne controle en risicobeheerssystemen met betrekking tot de financiële verslaggeving
Commission) raamwerk gebruikt. De
financiële aandachtspunten aan bod komen. Ook andere actoren spelen een rol in de controle omgeving van de onderneming:
componenten van dit raamwerk en de
Controle omgeving
toepassing ervan bij Retail Estates nv
De controle omgeving wat de
Retail Estates nv onder het toezicht
worden hieronder besproken.
financiële verslaggeving betreft
van de FSMA die ook een specifiek
bestaat uit volgende componenten:
nazicht van de financiële informatie
- Het accounting team is
uitvoert. Alle gepubliceerde
Interne controle en risicobeheerssystemen in het algemeen Een degelijke interne controle en een evenwichtig risicobeheer is inherent
- Als beursgenoteerd bedrijf staat
verantwoordelijk voor de
financiële informatie wordt (vooraf
voorbereiding en rapportering van
of achteraf) door het FSMA
de financiële informatie.
gecontroleerd.
- De controller is verantwoordelijk
- Ook de vastgoeddeskundige
aan de bedrijfscultuur van Retail
voor het nazicht van de financiële
speelt een belangrijke rol: de
Estates nv en wordt doorheen de hele
informatie en de voorbereiding
volledige vastgoedportefeuille (die
organisatie uitgedragen via:
van de geconsolideerde cijfers (in
verantwoordelijk is voor 97% van
- corporate governance regels
samenspraak met de CFO) en de
balanstotaal) wordt gewaardeerd
terugkoppeling van de financiële
door 2 internationaal erkende,
en het bestaan van een
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
25
externe vastgoeddeskundigen
geïmplementeerd dat alle aspecten in
steeds uitgebreid geanalyseerd en
(Cushman & Wakefield en
verband met de vastgoedactiviteiten
gecontroleerd. Om het risico op
CBRE) die elk een deel van de
opvolgt (overzicht van de
fouten in de financiële verslaggeving
vastgoedportefeuille waarderen.
huurcontracten, facturen, afrekening
te beperken worden de cijfers
van kosten, opvolging van de
besproken met het management en
Risico Analyse
betalingen,….). Dit pakket is gelinkt
wordt hun juistheid en volledigheid
Op periodieke management en
met het boekhoudpakket.
gecontroleerd door de analyse van huurinkomsten, leegstand,
operationele vergaderingen worden de aandachtspunten besproken die
Informatie en communicatie
technische kosten, verhuuractiviteiten,
in het kader van een evenwichtig
Elk kwartaal wordt een financieel
de evolutie van de waarde van de
risicobewustzijn en -beheer in het
rapport opgesteld dat de analyses
gebouwen, openstaande debiteuren
oog moeten worden gehouden:
van de cijfers bevat, de belangrijkste
etc. Vergelijkingen met forecast en
- de belangrijkste gebeurtenissen
prestatie-indicatoren, de impact van
budgetten worden besproken. Het
van de afgelopen periode en hun
aan- en verkopen op de budgetten,
management brengt elk kwartaal
impact op de boekhoudkundige
de cashflow posities etc.
uitvoerig verslag uit over de financiële
cijfers;
Verder wordt ook elk kwartaal een
staten aan de raad van bestuur steeds
- recente en geplande transacties;
operationeel rapport opgemaakt
met vergelijking van jaarcijfers, budget
- evolutie van de belangrijkste
dat de belangrijkste prestatie-
en verklaringen bij afwijkingen.
indicatoren met betrekking tot de
De commissaris brengt eveneens
vastgoedafdeling bevat.
verslag uit over zijn voornaamste
In het eerste en derde kwartaal van
bevindingen naar aanleiding van zijn
In functie hiervan worden
het boekjaar worden tussentijdse
controlewerkzaamheden aan de raad
desgevallend gepaste acties en
persberichten gepubliceerd.
van bestuur.
maatregelen ondernomen in
Halfjaarlijks wordt een uitgebreider
uitvoering van het beleid van de
halfjaarlijks financieel verslag
BEVAK. Deze acties zijn erop gericht
gepubliceerd in overeenstemming
tot een evenwichtig risicobeleid te
met de IFRS-normen, op het einde
komen en dat steeds met eerbied
van het boekjaar wordt alle relevante
Samenstelling
voor de strategische doelstellingen en
financiële informatie gepubliceerd.
De raad van bestuur van Retail Estates
de risico-appetijt zoals bekrachtigd
De beperkte omvang van het
nv bestaat op 31 maart 2012 uit 10
door de raad van bestuur.
Retail Estates-team draagt in
bestuurders, zijnde de voorzitter,
belangrijke mate bij tot een goede
8 (Niet)-uitvoerende bestuurders
Controle activiteiten
informatiedoorstroming. De grote
en 1 uitvoerende bestuurder met
Procedures zijn in werking met
betrokkenheid van de raad van
name de gedelegeerd bestuurder.
betrekking tot de belangrijkste
bestuur en zijn voorzitter bevordert
Niettegenstaande de bepalingen
processen (innen van de huren,
een open communicatie en degelijke
van de Code werden alle mandaten
onderhoud en herstellingen,
informatieverschaffing aan het
van de bestuurders hernieuwd bij de
projectontwikkeling en
bestuursorgaan.
jaarvergadering van 29 juni 2009 voor
performantie-indicatoren; en - eventuele operationele, juridische en fiscale risico’s.
5. Beheer van de vennootschap
een nieuwe periode van 6 jaar tot aan
werfopvolging,….). Deze procedures worden op regelmatige
Monitoring
de algemene vergadering van 2015.
wijze geëvalueerd door het
Elk kwartaal stelt het financiële team
Het mandaat van de heer Yvan
managementteam.
de kwartaalcijfers en de balansen
Lippens loopt af bij de algemene
Er is een beheerssoftwarepakket
op. Deze kwartaalcijfers worden
vergadering van 2012.
26
- geen naaste (familielid) zijn
Van de 10 bestuurders kwalificeren
conventionele bepalingen of aan
3 bestuurders (de heren Tinant,
unilaterale verbintenissen die hij
van een kaderlid, lid van het
Ragoen en Lippens) als onafhankelijk
zou onderschreven hebben. De
directiecomité of van één van de
overeenkomstig artikel 526 ter van
bestuurder mag een dergelijke
personen omschreven in één van
het Wetboek van Vennootschappen.
aandeelhouder in geen enkel
bovenvermelde situaties.
Deze bestuurders voldoen tevens
geval vertegenwoordigen;
Opgemerkt dient wel dat per 1 juni 2012 de heer Yvan Lippens niet
aan de onafhankelijkheidscriteria
- geen betekenisvolle commerciële
vermeld in bijlage A van de Code.
band hebben, noch tijdens het
langer voldoet aan alle criteria van
De onafhankelijke bestuurders
afgelopen jaar gehad hebben,
artikel 526 van het Wetboek van
beantwoorden strikt aan de volgende
noch verwachten te hebben
Venootschappen, aangezien hij dan
onafhankelijkheidscriteria:
met Retail Estates nv of met
langer dan 12 jaar bestuurder van
- geen salarisgerechtigde
een verwante onderneming,
Retail Estates nv is geweest.
medewerker, kaderlid, lid van het
hetzij direct, hetzij als vennoot,
Onder voorbehoud van de
directiecomité, gedelegeerde voor
aandeelhouder, bestuurder, hoger
goedkeuring door de FSMA en door
het dagelijks beheer, uitvoerend
kaderlid of directiepersoneel van
de algemene vergadering van 25
bestuurder of lid van het
een organisatie met dergelijke
juni 2012 wordt de heer Richard
directiepersoneel van Retail Estates
band;
Van Besauw voorgesteld als niet-
nv of een verbonden onderneming
- geen vennoot of
uitvoerende bestuurder.
zijn, en geen soortgelijke functie
salarisgerechtigde zijn, noch
Vanaf het boekjaar dat aanvang zal
hebben bekleed tijdens de laatste
tijdens de laatste 3 jaren geweest
nemen op 1 april 2013 zal de heer
5 jaren vóór hun benoeming;
zijn, van de huidige of gewezen
Van Besauw worden voorgesteld
externe bedrijfscommissaris
als onafhankelijk bestuurder, zoals
van een verwante onderneming
van Retail Estates nv of van een
bedoeld in artikel 526 van het
geen andere vergoedingen
verwante onderneming;
Wetboek van Vennootschappen tot
- geen uitvoerend lid zijn van
de algemene vergadering van 2015.
- vanwege Retail Estates nv of
of belangrijke voordelen van vermogensaard ontvangen of
het beheersorgaan van een
De samenstelling van de raad van
ontvangen hebben dan deze in
andere vennootschap waarin
bestuur dient te waarborgen dat de
het kader van hun mandaat;
een uitvoerend bestuurder van
beslissingen genomen worden in
- alleen of gezamenlijk met een
de vennootschap zetelt als niet-
het belang van de vennootschap.
uitvoerend lid van het bestuurs- of
De samenstelling van de raad van
toezichtsorgaan;
bestuur wordt bepaald op basis van
vennootschap waarover de bestuurder de controle uitoefent, geen hoofdaandeelhouder of
- geen andere betekenisvolle
genderdiversiteit en diversiteit in het
aandeelhouder van meer dan
banden hebben met de
algemeen, alsook complementariteit
10% van Retail Estates nv zijn,
uitvoerende bestuurders van
inzake bekwaamheden, ervaring
noch bestuurder of kaderlid zijn
Retail Estates nv die voortvloeien
en kennis. In het bijzonder wordt
van dergelijke aandeelhouder of
uit een betrokkenheid in andere
er gestreefd naar een sterke
hem vertegenwoordigen. Indien
ondernemingen of organen;
vertegenwoordiging van bestuurders
de bestuurder een deelneming van
- binnen Retail Estates nv niet
die vertrouwd zijn met de uitbating
minder dan 10% bezit, mag hij de
meer dan 3 mandaten hebben
van handelszaken in het type
beschikkingsdaden met betrekking
uitgevoerd als niet-uitvoerend
vastgoed waarin Retail Estates nv
tot zijn aandelen of de uitoefening
bestuurder zonder dat deze
investeert, en/of ervaring hebben
van de eraan gekoppelde
periode langer dan 12 jaar mag
in de financiële aspecten van het
rechten niet onderwerpen aan
zijn;
beheer van een beursgenoteerde
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
27
vennootschap en een vastgoedbevak
Estates nv op voor de algemene
en bij onthouding van een of meer
in het bijzonder. Het is daarom van
vergadering van aandeelhouders. Ze
onder hen, met de meerderheid
belang dat de leden van de raad van
keurt fusie- en splitsingsrapporten
van de andere bestuurders. Bij
bestuur complementair zijn inzake
goed. Ze beslist over het gebruik
staking van stemmen is de stem van
kennis en ervaring. Teneinde een
van het toegestaan kapitaal en
degene die de vergadering voorzit,
efficiënte werking van de raad van
roept de gewone en buitengewone
doorslaggevend. In uitzonderlijke
bestuur te bewerkstelligen, wordt
algemene vergadering van
gevallen, overeenkomstig artikel
beoogd het aantal leden van de
aandeelhouders samen. Ze ziet
521 van het Wetboek van
raad van bestuur te beperken tot
toe op de nauwgezetheid, de
Vennootschappen, wanneer de
maximaal 12.
juistheid en transparantie van
dringende noodzakelijkheid en het
Een aantal referentieaandeelhouders
mededelingen aan aandeelhouders,
belang van Retail Estates nv zulks
worden vertegenwoordigd door
financiële analisten en het publiek
vereisen, kunnen de besluiten van de
de heren Borghgraef en De Peuter
bij middel van prospectussen,
raad van bestuur worden genomen
namens de KBC-Groep, de heer
jaar- en halfjaarverslagen en
bij eenparig schriftelijk akkoord van
Tinant namens de Arco-groep, de
persmededelingen. Ze delegeert
de bestuurders. Deze procedure kan
heer Appelmans namens Het Torentje
het dagelijks bestuur aan de
echter niet gevolgd worden voor de
(Leasinvest), mevrouw Lambrighs
gedelegeerd bestuurder die haar
vaststelling van de jaarrekening en
namens Axa en de heer Roelandt
regelmatig rapporteert over het
de aanwending van het toegestane
namens de Belfius-groep.
beheer, het jaarlijks budget en een
kapitaal.
Enkel de heer Jan De Nys en de
trimestriële financiële en operationele
Naast haar wettelijke opdracht
heer Tinant hebben verklaard ten
rapportering voorlegt.
zal deze eveneens de nodige zorg
persoonlijke titel aandelen van de
De raad van bestuur kwam in
besteden aan het bepalen van de
vennootschap te bezitten.
2011-2012 4 keer samen. Het
strategie en het uitstippelen van
Voor een kort overzicht van de
remuneratiecomité vergaderde
de beleidslijnen, steeds met het
samenstelling van de raad van
2 maal. Op 16 februari 2012 vond
vennootschapsbelang voor ogen.
bestuur van Retail Estates nv
ook de strategische meeting plaats.
Zij neemt in het bijzonder ook alle
verwijzen we naar pagina's 22-23
De raad van bestuur kan pas geldig
principiële beslissingen m.b.t. de
(verloning van de bestuurders). In het
beraadslagen en beslissen indien
investeringen en desinvesteringen
licht van de wet van 28 juli 2011 zal
tenminste de helft van zijn leden
van het vastgoed evenals hun
de raad van bestuur zich inspannen
aanwezig of vertegenwoordigd
financiering. Retail Estates nv heeft
om een grotere aanwezigheid van
is. Indien deze voorwaarde
geen directiecomité.
vrouwen in de raad van bestuur tot
niet is vervuld, kan een nieuwe
Er wordt een duidelijk
stand te brengen.
vergadering worden samengeroepen
onderscheid gemaakt tussen de
die geldig zal beraadslagen en
verantwoordelijkheden van de
Werking van de raad van bestuur
besluiten over de punten die op de
gedelegeerd bestuurder en die
agenda van de vorige vergadering
van de voorzitter van de raad van
De raad van bestuur van Retail
voorkwamen, indien tenminste
bestuur. De voorzitter geeft leiding
Estates nv bepaalt de strategie, de
twee bestuurders aanwezig of
aan de raad van bestuur en zorgt
beleggingen, de budgetten, de (des-)
vertegenwoordigd zijn. Elk besluit
ervoor dat de agenda van de raden
investeringen en financiering.
van de raad van bestuur wordt
van bestuur opgemaakt wordt,
De raad van bestuur stelt de jaar- en
genomen met gewone meerderheid
evenals dat de bestuurders de
halfjaarrekeningen en het jaarverslag
van stemmen van de aanwezige of
relevante informatie tijdig ontvangen.
van de vastgoedbevak Retail
vertegenwoordigde bestuurders,
De gedelegeerd bestuurder neemt
28
het uitvoerend management waar.
verbeteren, evalueert de raad van
geen wijzigingen in de raad van
De raad van bestuur zal erover waken
bestuur systematisch en op geregelde
bestuur voorgesteld. Wel zal aan de
dat er voldoende bevoegdheden
tijdstippen (minstens elke drie jaar)
aandeelhoudersvergadering van 25
gegeven worden opdat deze zijn
zijn omvang, zijn samenstelling, zijn
juni 2012 de kandidatuur van de
verantwoordelijkheden en plichten
prestaties en die van zijn comités,
heer Richard Van Besauw worden
kan nakomen.
alsook zijn interactie met het
voorgesteld onder goedkeuring
Gezamenlijk werden de gedelegeerd
uitvoerend management.
door de FSMA. De rol van het
bestuurder en de voorzitter van de
Deze evaluatie beoogt volgende
remuneratie-en benoemingscomité
raad van bestuur door de raad van
zaken:
bestaat eruit de raad van bestuur bij
bestuur als effectieve leiders van de
- de beoordeling van de werking
te staan door:
bevak op grond van artikel 38 van de
van de raad van bestuur en zijn
Wet van 20 juli 2004 aangeduid.
comités; - de beoordeling van de effectieve
- aanbevelingen te formuleren inzake de samenstelling van de raad van bestuur en zijn comités;
Activiteitenverslag
bijdrage van elke bestuurder
- bijstand te verlenen bij de selectie,
De raad van bestuur nam in het
door zijn aanwezigheid op de
de beoordeling en de aanstelling
voorbije boekjaar onder meer
vergaderingen van de raad van
van de leden van de raad van
volgende beslissingen:
bestuur en de comités en zijn
bestuur;
- verkoop van 17,43 mio EUR
medewerking bij de besprekingen
- bijstand te verlenen bij het bepalen
en het nemen van de beslissingen.
van de vergoeding van de leden
onroerende goederen; - uitbreiding van de portfeuille
Binnen de raad van bestuur
met 25,91 mio EUR onroerende
kunnen verschillende comités
goederen via aankoop of inbreng
opgericht worden voor specifieke
in natura
van de raad van bestuur; - opstellen van het remuneratieverslag.
aangelegenheden.
Ingevolge de bepalingen van de Wet
- inbreng van 5 winkelpanden in
Retail Estates nv heeft momenteel in
van 17 december 2008 (BS 29.12.08)
het kader van het toegestaan
haar schoot enkel een remuneratie-
werd de verplichting ingevoerd voor
kapitaal;
en benoemingscomité opgericht.
de genoteerde vennootschappen om
- fusie door absorptie van GL
De meerderheid van haar leden
een auditcomité op te richten.
Development nv, Caisse de
zijn onafhankelijke bestuurders.
Retail Estates nv voldoet echter
Leasing nv, Electimmo nv, Wennel
De heer Paul Borghgraef zit het
aan de vrijstellingsvoorwaarden
invest nv, Dimmo Invest nv,
comité voor. Alle onafhankelijke
voorzien in deze wet waardoor de
Asverco nv, Depatri nv, Keerdok
bestuurders maken deel uit van
aan het auditcomité toegewezen
Invest nv en Flanders Retail Invest
dit comité. Dit comité kwam in
taken door de raad van bestuur
bvba;
2011-2012 2 keer samen, nl. op 25
als geheel uitgevoerd worden. Ter
november 2011 en op 20 januari
zake beschikt de heer Tinant als
kandidaatstelling van een nieuwe,
2012, in functie van het opstellen
onafhankelijk bestuurder over de
niet-uitvoerende bestuurder (de
van het budget 2011-2012 waarbij
nodige deskundigheid op het vlak
heer Richard Van Besauw);
enerzijds de remuneratiepolitiek
van reporting en audit.
van de personeelsleden werd
De taken van dit auditcomité
besproken en anderzijds, de
betreffen hoofdzakelijk de
recurrente vergoedingen die betaald
monitoring van het financieel
worden aan externe dienstverleners
verslaggevingsproces, de
Om de doeltreffendheid van de
werden geïnventariseerd. Er
doeltreffendheid van de systemen
raad van bestuur voortdurend te
werden in het afgelopen boekjaar
voor interne controle en risicobeheer,
- voorstelling van de
- verwerving van de controle over Champion Invest nv; - financiering van bovengenoemde acquisities.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
29
monitoring van de interne audit en
via een vragenlijst, die individueel
wettelijke controle van enkelvoudige
en anoniem dient beantwoord te
Regeling van belangenconflicten
en geconsolideerde jaarrekeningen
worden.
In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen mag
en beoordeling en monitoring van de onafhankelijkheid van de commissaris.
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
een lid van de raad van bestuur die rechtstreeks of onrechtstreeks een
In alle wettelijke en statutaire
belang van patrimoniale aard heeft
Evaluatie prestaties bestuurders
gevallen inzake daden van
dat in strijd is met een beslissing
beschikking m.b.t. vastgoed zal de
of een verrichting die tot de
Onder toezicht van zijn voorzitter
vennootschap vertegenwoordigd
bevoegdheid van de raad van bestuur
evalueert de raad van bestuur
worden door minstens 2 bestuurders
behoort, niet aan de beraadslagingen
regelmatig zijn omvang,
die samen optreden, zijnde in
van deze raad deelnemen.
samenstelling, prestaties en
principe de voorzitter van de raad
Er wordt eveneens aandacht besteed
relaties met het management,
van bestuur Paul Borghgraef en de
aan artikel 18 van het K.B. van 7
aandeelhouders en andere
gedelegeerd bestuurder Jan De Nys.
december 2010 wanneer bij een
stakeholders.
Voor verrichtingen (incl. het sluiten
verrichting met de bevak of met
Het doel van deze evaluatie is
van een leasingsovereenkomst al
een vennootschap waarover zij de
velerlei:
dan niet met aankoopoptie of het
controle heeft één van de personen
- enerzijds de beoordeling van de
vestigen van erfdienstbaarheden)
vermeld in dit artikel (bestuurder,
werking van de raad van bestuur
die betrekking hebben op een goed
zaakvoerder of promotor van de
en haar comité;
waavan de waarde minder bedraagt
bevak, …) optreedt als tegenpartij.
dan het laagste bedrag van 1% van
Op 27 juni 2011 werd er een
samenstelling van de raad van
het geconsolideerde actief van de
kapitaalverhoging volgend op de
bestuur.
vennootschap en 2,5 mio EUR zal de
partiële splitsing van de nv FUN
Ook de tijdige informatieverstrekking
vennootschap eveneens rechtsgeldig
Belgium beslist door de algemene
voorafgaand aan de raad van bestuur
vertegenwoordigd worden door de
vergadering van de aandeelhouders.
komt aan bod.
bestuurder belast met het dagelijks
Retail Estates nv wenst er de
De evaluatie zelf gebeurt in de vorm
bestuur.
aandacht op te vestigen dat één
- anderzijds de controle over de
van een schriftelijke procedure,
van haar bestuurders, de heer
Raad van bestuur
30
Geuten, een onrechtstreeks vermogensrechtelijk belang heeft
(Niet)-uitvoerende bestuurders
bij deze transactie. FUN Belgium nv staat namelijk onder de gezamenlijke
Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies: gedelegeerd bestuurder Leasinvest
Voorzitter:
Real Estate Comm.V.A., Leasinvest
controle van de heer Coeman en
Immo Lux sa
Mitiska Retail nv, die zelf onder
Paul Borghgraef (°1954): voorzitter
Comités: -
de volledige controle valt van de
van de raad van bestuur, lid van het
Aantal aanwezigheden1: (4/-)
familiale holding van de familie
remuneratiecomité
Geuten, waarbij de heer Geuten de
Kantooradres: Rozenlaan 24 – 2970
Hubert De Peuter (°1959): bestuurder
dagdagelijkse leiding van de holding
Schilde
Kantooradres: KBC Real Estate nv –
waarneemt.
Einde van het mandaat: 2015
Havenlaan 16 – 1080 Brussel
Hoewel de
Belangrijkste overige functies:
Einde van het mandaat: 2015
belangenconflictenregeling voorzien
Whitewood REIM
Belangrijkste overige
in artikel 18 van het K.B. op de
Comités: voorzitter remuneratie- en
functies: KBC Real Estate nv -
Vastgoedbevaks stricto sensu niet
benoemingscomité
hoofd vastgoedinvestering en
van toepassing is aangezien het
Aantal aanwezigheden1: (4/2)
-effectiseringen Comités: -
hier een inschrijving betreft van Uitvoerend Bestuurder:
Aantal aanwezigheden1: (3/-)
vergadering, bevestigt Retail Estates
Jan De Nys (°1959): Chief Executive
Luc Geuten (°1943): bestuurder
nv dat de transactie van belang
Officer (CEO - gedelegeerd
Kantooradres: Mitiska nv –
is voor haar en zich binnen haar
bestuurder)
Pontbeekstraat 2 – 1702 Groot-
beleggingsbeleid situeert.
Kantooradres: Retail Estates nv -
Bijgaarden
Bovendien heeft Retail Estates
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
Einde van het mandaat: 2015
nv artikel 523 van het Wetboek
Einde van het mandaat: 2015
Belangrijkste overige functies:
van Vennootschappen toegepast,
Belangrijkste overige functies:
gedelegeerd bestuurder Mitiska nv
en heeft de heer Geuten zich
bestuurder Paestum nv/Orelio nv
Comités: -
onthouden van deelname aan de
(Bouw en Immobiliëngroep Maes),
Aantal aanwezigheden1: (4/-)
stemming aangaande dit punt op
voorzitter Private Privak BEM II
de raad van bestuur, hoewel dit
(opgericht in schoot Vlaamse
Yvan Lippens (°1960): onafhankelijk
artikel formeel gezien ook niet van
confederatie bouw)
bestuurder, lid van het
toepassing is op deze transactie,
Comités: -
aangezien de beslissingbevoegdheid
Aantal aanwezigheden : (4/-)
aandelen uitgegeven als gevolg van een beslissing van de algemene
remuneratiecomité 1
Baarleveldestraat 8 - 9031 Drongen
bij de algemene vergadering ligt en niet bij de raad van bestuur.
Kantooradres: Frost Invest nv–
Niet-uitvoerende bestuurders
Einde van het mandaat: algemene vergadering 2012
Dagelijks bestuur – uitvoerend management
Jean-Louis Appelmans (°1953):
Belangrijkste overige functies:
bestuurder
gedelegeerd bestuurder Frost Invest
Het beheer van de vennootschap
Kantooradres: Leasinvest Real
nv (O’cool)
wordt waargenomen door een team
Estate Comm.V.A. – Schermersstraat
Comités: lid remuneratie- en
van 14 medewerkers onder leiding
42 – 2000 Antwerpen
benoemingscomité
van de gedelegeerd bestuurder (CEO), de heer Jan De Nys.
1 Aantal aanwezigheden in 2011-2012 (raad van bestuur/remuneratiecomité)
Aantal aanwezigheden1: (3/1)
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
31
Victor Ragoen (°1955):
Guido Roelandt (°1952): bestuurder
voor 3 jaar zal voorgesteld
onafhankelijk bestuurder, lid van het
Kantooradres: Belfius Insurance
worden aan de algemene
remuneratiecomité
Belgium nv - Galileelaan 5 - 1210
aandeelhoudersvergadering van 25
Kantooradres: New Vanden Borre
Brussel
juni 2012. Deloitte bedrijfsrevisoren
nv – Slesbroekstraat 10 – 1600 Sint-
Einde van het mandaat: 2015
zal vertegenwoordigd worden door
Pieters-Leeuw
Belangrijkste overige functies:
mevrouw Kathleen De Brabander.
Einde van het mandaat: 2015
Voorzitter van het Directiecomité van
De vaste honoraria van de
Belangrijkste overige functies:
Belfius Insurance Belgium nv
commissaris voor het onderzoek
gedelegeerd bestuurder New Vanden
Comités: -
en de revisie van de statutaire en
Borre nv
Aantal aanwezigheden : (3/-) 1
Comités: lid remuneratie- en benoemingscomité Aantal aanwezigheden : (3/2) 1
Marc Tinant (°1954): onafhankelijk bestuurder, lid van het remuneratiecomité Kantooradres: Arcofin – Avenue
geconsolideerde rekeningen van Retail Estates nv bedragen 0,065 mio
Enkel de heer Jan De Nys en de
EUR excl. BTW.
heer Tinant hebben verklaard ten
De honoraria van Deloitte
persoonlijke titel aandelen van de
Bedrijfsrevisoren voor de revisie van
vennootschap te bezitten.
de statutaire rekeningen van de
6. Andere tussenkomende partijen
Urbain Britsiers 5 - 1030 Brussel
dochterondernemingen van Retail Estates nv, alsook de wettelijke opdrachten van de commissaris (bijv. verslagen voor fusies), bedragen 0,042 mio EUR excl. BTW. Er waren
Belangrijkste overige functies:
Certificering van de rekeningen
bestuurder en lid van het
Een door de algemene vergadering
studie- of bijstandsopdrachten, meer
Einde van het mandaat: 2015
geen honoraria van Deloitte voor
directiecomité Groep Arco, lid van de
van aandeelhouders aangestelde
bepaald inzake fiscaliteit en due
raad van bestuur en het auditcomité
commissaris moet:
diligenceopdrachten.
Dexia nv
- de jaarrekeningen certificeren en
Comités: lid van het
de halfjaarrekeningen herzien,
Vastgoedexpertise
remuneratiecomité
zoals voor iedere naamloze
Conform het K.B. van 7 december
Aantal aanwezigheden1: (4/2)
vennootschap;
2010 doet Retail Estates nv een
- bijzondere verslagen opstellen
beroep op deskundigen voor de
Sophie Lambrighs (°1971):
op verzoek van de FSMA, gezien
periodieke schattingen van haar
bestuurder
Retail Estates nv als vastgoedbevak
vermogen telkens als ze overgaat
Kantooradres: Axa Belgium nv-
een beursgenoteerde instelling
tot de uitgifte van aandelen, tot
Vorstlaan 25 - 1170 Brussel
voor collectieve belegging is.
notering op de beurs of de aankoop
Einde van het mandaat: 2015
De commissaris is Deloitte
van andere dan beursgenoteerde
Belangrijkste overige functies:
Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd
aandelen, of als ze onroerende
bestuurder bij Parc d’Alliance en bij
door de heer Rik Neckebroeck,
goederen koopt of verkoopt. Deze
Blauwe Toren.
door de FSMA Erkend Revisor, met
schattingen zijn nodig om de
maatschappelijke zetel te 1831
inventariswaarde te bepalen en
Comités: Aantal aanwezigheden : (4/-) 1
32
Diegem, Berkenlaan 8B. Deze werd
de jaarrekeningen op te stellen.
herbenoemd bij de jaarvergadering
De schattingsopdrachten worden
van 29 juni 2009 voor een periode
toevertrouwd aan Cushman &
van 3 jaar. Een herbenoeming
Wakefield (Kunstlaan 58, bus 7 te
1000 Brussel), vertegenwoordigd
en aangestelde personen die de
Toegestaan kapitaal
door de heer Kris Peetermans en
financiële instrumenten, uitgegeven
Bij de buitengewone algemene
aan CB Richard Ellis nv (Avenue
door Retail Estates nv, willen
vergadering van 27 mei 2011 werd
Lloyd George 7 te 1000 Brussel),
verhandelen.
de raad van bestuur uitdrukkelijk
vertegenwoordigd door Peter de
In het kader van de toepassing van
gemachtigd om het maatschappelijk
Groot.
de Belgische Corporate Governance
kapitaal in één of meerdere
In het afgelopen boekjaar was een
Code binnen Retail Estates nv werden
keren te verhogen ten belope
vergoeding van 0,12 mio EUR incl.
de regels van de Gedragscode herzien
van een maximum bedrag van
BTW verschuldigd aan Cushman
om ze af te stemmen op het K.B.
113.889.542,70 EUR op de data
& Wakefield m.b.t. de prestaties
van 05.03.2006 met betrekking tot
en overeenkomstig de modaliteiten
voor de periodieke schatting van
marktmisbruik, de juiste voorstelling
die door de raad van bestuur
een gedeelte van de panden van de
van beleggingsaanbevelingen
zullen worden bepaald, conform
vastgoedportefeuille en de initiële
en de bekendmaking van
artikel 603 van het Wetboek van
schatting bij aankoop van onroerend
belangenconflicten.
Vennootschappen. Deze machtiging
goed. Aan CB Richard Ellis werd een ereloon van 0,11 mio EUR incl. BTW betaald voor de prestaties van de periodieke schatting van het saldo van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij aankoop van onroerend goed. De waardering van het vastgoed van Immobilière Distri-Land nv wordt opgesteld door Cushman & Wakefield in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobilière
8. Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14.11.2007 inzake de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt
werd verleend voor een periode van 5 jaar vanaf de publicatie van deze beslissing, zijnde 10 juni 2011.
Inkoop aandelen De vennootschap bezit geen eigen aandelen. De buitengewone algemene vergadering van 27 mei 2011 heeft de statuten gewijzigd waardoor de raad van bestuur gemachtigd werd, aandelen van Retail Estates nv te verwerven onder een aantal bijzondere voorwaarden
Distri-Land nv en tevens door deze kosten worden 50/50 verdeeld tussen
Kapitaalstructuur (op 31 maart 2012)
Retail Estates nv en Immobilière
Het maatschappelijk kapitaal wordt
Distri-Land nv.
vastgelegd op 122.336.290,20 EUR
Beslissingsorganen
en is verdeeld over 5.437.074 volledig
De regels die gelden bij de
volgestorte aandelen die er elk een
benoeming of de vervanging van de
gelijk deel van vertegenwoordigen. Er
leden van de raad van bestuur en
is slechts één categorie van aandelen.
die op de wijziging van de statuten
Er is geen wettelijke of statutaire
van Retail Estates nv van toepassing
Overeenkomstig de principes en
beperking van het stemrecht of op de
zijn, zijn deze die zijn opgenomen
de waarden van de onderneming
overdraagbaarheid van de aandelen.
in de geldende wetgeving – in
laatstgenoemde bekendgemaakt. De
7. Aan– en verkoop aandelen Retail Estates nv – insider trading heeft Retail Estates nv in haar
die in de statuten werden opgenomen.
het bijzonder het Wetboek van
Gedragscoderegels (dealing code)
Aandelenoptieplan
Vennootschappen en het K.B. van 7
opgenomen die moeten worden
Retail Estates nv heeft geen
december 2010 – en in de statuten
nageleefd door de bestuurders
aandelenoptieplan opgesteld.
van Retail Estates nv. De statuten van
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
33
Retail Estates nv wijken niet af van de
naar 537,47 mio EUR. Dit is vooral te
en bestaan uit niet-gerealiseerde
wettelijke bepalingen opgenomen in
verklaren door de uitbreiding van de
meerwaarden ten gevolge van de
voormelde reglementering.
portefeuille met 43,91 mio EUR en
waardering van de vastgoedportefeuille
de verkoop van vastgoedbeleggingen
aan reële waarde (71,05 mio EUR),
Contractuele bepalingen
met 6,41 mio EUR. De vaste activa
het overgedragen resultaat van vorig
De voorwaarden waaronder de
bestemd voor verkoop zijn gestegen
boekjaren (14,41 mio €), beschikbare
financiële instellingen aan Retail
van 10,78 mio EUR naar 13,16 mio
reserves (4,03 mio EUR), wettelijke
Estates nv financiering verschaft
EUR. In de activa bestemd voor
reserves (0,37 mio EUR) en verminderd
hebben, vereisen het behoud van
verkoop worden op het einde van
door de impact op de reële waarde van
het statuut van vastgoedbevak. De
elk kwartaal de activa geboekt
geschatte mutatierechten en -kosten
algemene voorwaarden waaronder
waarvoor de verkoopsovereenkomst
bij de hypothetische vervreemding
deze financieringen toegekend
is getekend, maar de akte nog niet
van vastgoedbeleggingen (14,14
zijn, bevatten een beding van
werd verleden. Er werden voor
mio EUR) en door de variaties in de
vervroegde opeisbaarheid naar
13,39 mio EUR activa toegevoegd
reële waarde van financiële activa
discretie van de bankinstellingen bij
aan de activa bestemd voor verkoop
en passiva (26,19 mio EUR). De
controlewijziging. Bovendien werd
in het boekjaar 2011-2012 en voor
groep gebruikt financiële afgeleide
met een aantal financiële instellingen
11,01 mio EUR activa verkocht.
producten (intrest rate swaps) om
een convenant opgenomen in de
De vlottende activa bedragen
zich in te dekken tegen renterisico’s
kredietovereenkomsten waarbij Retail
17,01 mio EUR en bestaan voor
afkomstig van operationele, financiële
Estates nv zich verbindt een maximale
13,16 mio EUR uit activa bestemd
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
schuldgraad van 60% te eerbiedigen
voor verkoop, voor 0,50 mio EUR
financiële producten worden initieel
(wat lager is dan de wettelijk bepaalde
uit handelsvorderingen, voor 1,21
aan hun kostprijs erkend en worden
maximale schuldgraad van 65%).
mio EUR uit belastingvorderingen en
geherwaardeerd aan hun reële
andere vlottende activa, voor 1,45
waarde op de daaropvolgende
Statuten van Retail Estates nv
mio EUR uit kas en kasequivalenten
rapporteringsdatum. De negatieve
en voor 0,69 mio EUR uit overlopende
waardering van de financiële
De statuten van Retail Estates nv zijn
rekeningen.
instrumenten heeft geen impact op
weergegeven op pagina 123 van het
Het eigen vermogen van de bevak
het nettoresultaat van Retail Estates nv.
jaarverslag. Hun laatste herziening
bedraagt 241,34 mio EUR. Het
De bevak classificeert de renteswaps
dateert van de buitengewone
maatschappelijk kapitaal bedraagt
als een kasstroomindekking waarbij is
algemene vergadering van 30 maart
122,34 mio EUR, een stijging van
vastgesteld dat de afdekkingen effectief
2012.
8,45 mio EUR ten opzichte van
waren, dit wil zeggen dat bedragen
vorig jaar naar aanleiding van de
en vervaldagen op onderliggende
verschillende kapitaalverhogingen
leningovereenkomsten afgestemd zijn.
9. Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekeningen boekjaar 2011-2012
waarvan hoger sprake. Na aftrek van
Op deze swaps is bijgevolg cashflow
de kosten voor kapitaalverhoging
hedge accounting toegepast op
bedraagt het boekhoudkundig
grond waarvan de waardemutaties
kapitaal 121,17 mio EUR. Er werden
in deze swaps direct in het eigen
Balans
375.411 nieuwe aandelen gecreëerd.
vermogen zijn verantwoord en niet
De vastgoedbeleggingen
Om dezelfde reden nemen ook
in de resultatenrekening opgenomen
(inclusief projectontwikkelingen) zijn
de uitgiftepremies toe van 33,42
worden. De negatieve waarde van deze
toegenomen van 505,59 mio EUR
mio EUR naar 43,27 mio EUR. De
instrumenten is ontstaan door de sterke
reserves bedragen 49,53 mio EUR
daling van de kortetermijnrente die
34
zich sinds eind 2008 doorgezet heeft
geresulteerd in een daling van het
ter financiering van de verdere
onder impuls van de Amerikaanse en
nettohuurresultaat met 0,38 mio
uitbreiding van de portefeuille.
Europese centrale banken.
EUR. Verder is er nog de impact van
Het netto courant resultaat (dit is
Het nettoresultaat van het boekjaar
indexatie (0,4 mio EUR).
het nettoresultaat zonder het resultaat
bedraagt 27,36 mio EUR en bestaat
De vastgoedkosten bedragen 2,16
op de portefeuille) bedraagt 18,01
voor 18,01 mio EUR uit netto courant
mio EUR en zijn gedaald met 0,04
mio EUR ten opzichte van 16,29 mio
resultaat en 9,35 mio EUR resultaat op
mio EUR, vooral te verklaren door
EUR vorig jaar.
de portefeuille.
de stijging van de technische kosten
De langlopende verplichtingen
met 0,026 mio EUR, de daling van
bedragen 285,56 mio EUR en
de beheerskosten vastgoed met
Vooruitzichten voor het boekjaar 2012-2013
bestaan voor 257,42 mio EUR uit
0,12 mio EUR en de stijging van de
Bij ongewijzigde economische
langlopende financiële schulden met
kosten en taksen van niet-verhuurde
omstandigheden zal Retail Estates nv
een gemiddelde looptijd van 3,8
gebouwen met 0,04 mio EUR. De
haar groeistrategie voortzetten en
jaar. De overblijvende langlopende
technische kosten zijn de kosten voor
haar portefeuille verder uitbreiden.
verplichtingen hebben betrekking
onderhoud van daken en parkings
Dit veronderstelt dat de kapitaalbasis
op de financiële instrumenten en
van gebouwen. Deze stijgen ten
gelijkmatig aangroeit.
uitgestelde belastingen op lange
gevolge van de uitbreiding van de
Behoudens een plotse versnelde
termijn.
portefeuille. De algemene kosten
daling van de consumentenuitgaven
De kortlopende verplichtingen
van de vennootschap bedragen 2,19
die onze huurders met
bedragen 28,05 mio EUR en
mio EUR, een stijging van 0,13 mio
rentabiliteitsproblemen zou opzadelen
bestaan voor 9,69 mio EUR
EUR ten opzichte van vorig jaar, vooral
en mits een beperkte doch positieve
uit handelsschulden en andere
te verklaren door een stijging van de
evolutie van de huurprijzen door
kortlopende schulden. Deze omvatten
werkingskosten onder invloed van de
indexaties en huurprijsherzieningen,
vooral de handelsschulden ten
gestegen dealflow.
wordt verwacht dat Retail Estates
belope van 1,56 mio EUR, geraamde
Het resultaat op verkopen van
nv in het boekjaar 2012-2013 een
belastingsschulden voor 5,58 mio
vastgoedbeleggingen bedraagt
courant resultaat per aandeel kan
EUR en te ontvangen facturen voor
0,05 mio EUR. Dit beperkt verlies
bereiken dat vergelijkbaar is met
2,11 mio EUR. De kortlopende
is het resultaat op de verkoop
het courant resultaat per aandeel
financiële schulden bedragen 16,21
van 17,43 mio EUR panden (reële
gerealiseerd in het boekjaar 2011-
mio EUR.
waarde). We verwijzen naar punt
2012. De lage uitkeringsgraad laat
Per 31 maart 2012 bedraagt de
“Desinvesteringen” in dit hoofdstuk
toe ook in deze omstandigheden het
gemiddelde intrestvoet 4,83%.
voor meer details.
dividend te laten groeien zodat het
De positieve variatie in de reële
minimaal inflatiebestendig is. Retail
Winst- en verliesrekening
waarde van vastgoedbeleggingen
Estates nv stelt als streefdoel een
Het nettohuurresultaat is gestegen
bedraagt 9,40 mio EUR en is vooral te
dividend van 2,90 EUR bruto voorop
met 1,63 mio EUR, vooral te verklaren
verklaren door indexaties, renovaties
voor het boekjaar 2012-2013. Dit
door verwerving van bijkomende
en de verscherping van een aantal
vertegenwoordigt een stijging van
panden in het boekjaar 2011-2012
yields op toppanden.
3,57% ten opzichte van het voor het
(0,96 mio EUR) en de verwerving van
Het financieel resultaat bedraagt
boekjaar 2011-2012 vooropgesteld
de panden in het vorige boekjaar die
12,98 mio EUR ten opzichte van 12,62
dividend.
dit jaar voor het eerst een volledig
mio EUR vorig jaar. De intrestkosten
jaar huur opleverden (0,39 mio
zijn hoger dan vorig jaar door het
EUR). De verkoop van panden heeft
opnemen van bijkomende leningen
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
35
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem1 EPRA Key performance indicatoren Definities
€/1000
€ per aandeel
EPRA Resultaat
Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten.
18.014
3,39
EPRA NAW
Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn.
267.523
49,20
EPRA NNNAW
EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen.
241.336
44,39
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren (‘passing rents’) op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
7%
EPRA Huurleegstand
Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille.
1,11%
1 Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op de vastgoedbevaks en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties. De commissaris is nagegaan of de ratio’s “EPRA Resultaat”, “EPRA NAW” en “EPRA NNNAW” werden berekend volgens de definties hernomen in de “EPRA Best Practices Recommendations” 2011 en of de financiële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geactiveerde geconsolideerde financiële staten hernomen zijn.
36
Bestemming van het resultaat De raad van bestuur stelt voor de winst van het boekjaar, zoals die blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening, als volgt te
EPRA Resultaat (€/1000) Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel)
27.360
Correcties voor de berekening van het EPRA Resultaat Uit te sluiten: I Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen van vastgoed bestemd voor verkoop (IAS 40)
9.396
II Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen
-50,0
VI Variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva (IAS 39)
-
X Aanpassingen voor minderheidsbelangen
-
EPRA Resultaat (groepsaandeel)
18.014
EPRA Resultaat (€/aandeel) (groepsaandeel)
3,39
EPRA Netto Actief Waarde Netto Actief Waarde (groepsaandeel) volgens de jaarrekening
241.336
Netto Actief (€ /aandeel) (groepsaandeel)
44,39
Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en de andere eigen-vermogensinstrumenten Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten
241.336
Uit te sluiten: I Reële waarde van de financiële instrumenten
-26.187
EPRA NAW (groepsaandeel)
267.523
EPRA NAW (€/aandeel) groepsaandeel
49,20
ERPA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) (€/1000) EPRA NAW (groepsaandeel)
267.523
Toe te voegen: I Reële waarde van de financiële instrumenten
-26.187
ERPA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel)
241.336
EPRA NNNAW (€/aandeel) (groepsaandeel)
44,39
EPRA Netto Initieel Rendement Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value
537.472
Transactiekosten
13.817
Investeringswaarde
551.289
Projectontwikkelingen
-23.759
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring
527.530
Geannualiseerde bruto huurinkomsten
37.529
Vastgoedkosten
-722
Geannualiseerde netto huurinkomsten
36.807
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
7%
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
37
EPRA Huurleegstand Geschatte huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes
417
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille
37.529
EPRA Huurleegstand
1,11%
EPRA evolutie van de brutohuurinkomsten 2011/2012 Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter
Verwervingen
Verkopen
35.483
951
-672
Huurinkomsten
Regularisaties mbt vorige periodes
Brutohuurinkomsten 2011/2012 35.762
2010/2011 Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter
Verwervingen
Verkopen
Regularisaties mbt vorige periodes
Brutohuurinkomsten 2010/2011
29.738
2.356
-374
2.540
34.260
Huurinkomsten
besteden:
afhouding van 21% roerende
schuldvordering, die ontstaat uit de
De raad van bestuur van de
voorheffing) per aandeel (dat deelt
winstuitkering, in te brengen in het
naamloze vennootschap "Retail
in het resultaat van het boekjaar
kapitaal van de Vennootschap, tegen
Estates" (hierna, "Retail Estates”
2011/2012). De raad van bestuur van
de uitgifte van nieuwe aandelen
of de “Vennootschap”) zal aan
Retail Estates heeft op 23 mei 2012,
(naast de keuzemogelijkheid om het
de algemene vergadering van de
onder opschortende voorwaarde
dividend in cash te ontvangen, en
Vennootschap, die zal worden
van: (i) de beslissing tot uitkering
de keuzemogelijkheid om te opteren
gehouden op 25 juni 2012,
van voormeld dividend door de
voor een combinatie van beide
voorstellen om over het boekjaar
jaarvergadering van de vennootschap
voorgaande opties).
2011/2012 dat een aanvang nam
en (ii) de goedkeuring van de
Voor meer informatie verwijzen
op 1 april 2011 om te eindigen op
FSMA, besloten om in dit kader de
wij naar het informatiememo met
31 maart 2012 een brutodividend
aandeelhouders van Retail Estates nv,
betrekking tot keuzedividend,
uit te keren van 2,80 EUR bruto
bij wijze van keuzedividend, de
beschikbaar op onze website www.
(of 2,212 EUR netto, d.i. het
mogelijkheid te bieden om hun
retailestates.com.
nettodividend per aandeel na
38
EUR Resultaat boekjaar
27.737.000
Overboeking resultaat op de portefeuille en deelnemingen naar beschikbare reserves (portefeuille resultaat)
-10.656.000
Te bestemmen resultaat winst van het boekjaar
17.081.000
Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS)
13.285.000
Stijging van overgedragen winst naar aanleiding van fusies en andere Uitkering dividend per 31 maart 2012
1.461.000 -15.701.000
Over te dragen resultaat
16.126.000
Varia • Onderzoek en ontwikkeling
• Bijkantoren
De vennootschap heeft geen
bijkantoren.
De vennootschap bezit geen
activiteiten ontwikkeld noch uitgaven gemaakt op gebied van onderzoek en ontwikkeling.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 BEHEERVERSLAG
39
STABILITEIT
Retail Estates nv biedt haar beleggers een stabiele dividendpolitiek met een jaarlijks groeiend dividend
3,7%
Groei van het vooropgesteld dividend
40
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 retail op de beurs
41
Retail Estates nv op de beurs
Hoogste koers
1/04/11
1/04/10
1/04/09
31/03/12
31/03/11
31/03/10
52,50
49,59
43,70
Beginkoers op 1 april
49,05
42,45
30,10
Slotkoers op 31 maart
49,21
49,36
42,15
Gemiddelde koers
49,29
44,79
38,84
Nettoactiefwaarde (NAV) onder IFRS
44,39
45,36
41,07
Nettoactiefwaarde (na dividend) onder IFRS
41,59
42,66
38,45
18,32%
15,71%
9,62%
Brutodividend
2,80
2,70
2,62
Nettodividend
2,212
2,30
2,23
Premies NAV na dividend t.o.v. slotkoers
Dividendrendement Return resultaat op eigen vermogen Pay-out ratio Aantal aandelen Marktkapitalisatie (mio EUR) Free float percentage Gemiddeld dagvolume Jaarvolume
42
5,69%
5,47%
6,22%
11,31%
11,64%
8,05%
83,78%
80,57%
84,89%
5.437.074
5.061.663
4.639.127
265,51
249,84
195,54
100%
100%
100%
1.637
1.856
1.688
420.880
479.859
430.406
1. Prestaties
en middelgrote ondernemingen te
De marktkapitalisatie van Retail
bevorderen, werden per 1 maart
Estates nv bedraagt 265,51 mio EUR
Beurskapitalisatie
2005 relevante benchmarks voor de
per 31 maart 2012.
Retail Estates nv is genoteerd op de
mid- en small caps gelanceerd.
Op basis van de criteria van Euronext
continumarkt van Euronext.
Retail Estates nv maakt deel uit
heeft Retail Estates nv een free float
In het raam van de plannen van
van de BelMid index en de Vlam-
percentage van 100%.
Euronext om haar koerslijst te
21 index. De BelMid index bestaat
hervormen en te harmoniseren en de
momenteel uit 28 bedrijven en de
visibiliteit en liquiditeit van de kleine
Vlam-21 index uit 21 bedrijven.
Marktkapitalisatie in mio Eur 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 retail op de beurs
43
Retail Estates nv - Bel 20 160
Retail Estates nv
140 120 100 80
Bel 20
60 40 20 06/04/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12
Beurskoers
de beursnotering. Het aandeel Retail
in dat een bedrag ten belope van
In de eerste helft van het boekjaar
Estates evolueerde over deze periode
15,11 mio EUR uitgekeerd wordt
steeg het aandeel tot haar hoogste
met +53,88% ten opzichte van een
als brutodividenduitkering (vóór
koers ooit, nl. 52,5 EUR. Het aandeel
daling van de BEL 20 met 23,87%.
voorheffing).
sloot het boekjaar uiteindelijk af op
Dit komt neer op een brutodividend
een koers van 49,21 EUR.
Dividend
van 2,80 EUR voor de aandelen die
Het jaargemiddelde van de koers
Het voorstel van de raad van bestuur
dividendgerechtigd zijn vanaf 1 april
bedroeg 49,29 EUR. De grafiek
aan de algemene vergadering
2011 (5.395.408 aandelen).
hierboven geeft de beursprestaties
betreffende de bestemming van
Dit is een stijging met 3,70%
van het Retail Estates-aandeel ten
de resultaten van het boekjaar
in vergelijking met het dividend
opzichte van de BEL 20 weer sinds
afgesloten op 31 maart 2012, houdt
ontvangen m.b.t. het boekjaar
44
Retail Estates nv - EPRA Belgium REIT Index 150
125
Retail Estates nv
100
EPRA Belgium REIT Index
75
50
25
0 06/04/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12
afgesloten op 31 maart 2011. De
De daling van de nettoactiefwaarde
t.o.v. 47,16 EUR het jaar voorheen.
dividenden zijn betaalbaar vanaf 27
is volledig toe te schrijven aan de
Deze stijging is te verklaren door
juli 2012.
stijging van de negatieve variatie
de positieve variaties op de waarde
in de waarde van de financiële
van de vastgoedbeleggingen en het
Premies en discounts
instrumenten waarmee renterisico’s
resultaat van het boekjaar.
De intrinsieke waarde van het
op leningen met vlottende intrestvoet
aandeel bij een vastgoedwaardering
worden afgeschermd door vaste
Vastgoedbevak
aan ‘reële waarde’ is het afgelopen
intrestvoeten. De NAV (reële
Binnen een bepaalde categorie
jaar gedaald van 45,36 EUR per
waarde), inclusief dividend, maar
van beleggingen kunnen de
31 maart 2011 naar 44,39 EUR per
exclusief de waarde van de financiële
risicoprofielen en de rendementen
31 maart 2012 (dividend inclusief).
instrumenten, bedraagt 49,20 EUR
aanzienlijk verschillen naargelang
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 retail op de beurs
45
de focus, de aard van de activiteiten
en tevens met de prestaties van de
dividend). De OLO 10-jaarsrentevoet
en de specifieke kenmerken van de
andere Belgische vastgoedbevaks
bedroeg op 31 maart 2012 3,44%.
vennootschap die de aandelen heeft
met vergelijkbare bezettingsgraad en
uitgegeven.
waardegroei van het onderliggend
Hoe groter het risicoprofiel, hoe
vastgoed.
hoger het rendement dat een
De koers van het aandeel Retail Estates
belegger zal vereisen.
nv is het afgelopen boekjaar gestegen
Een aantal belangrijke factoren die
met 0,33%. De EPRA Belgian REIT
Wettelijk kader
de prestaties van de vastgoedbevaks
index daalde met -12,05%.
De wet van 14 december 2005 (B.S.
2. Dematerialisatie van de aandelen aan toonder
23.12.05) houdende afschaffing van
mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van het vastgoed, de aard
Olo
de effecten aan toonder voorziet in
van de huurders, de omvang van de
Vastgoed wordt door een aantal
een verbod op de uitgifte van nieuwe
eventuele leegstand, de rentestand
beleggers als een brug gezien tussen
aandelen aan toonder vanaf 1 januari
en het algemeen beursklimaat.
enerzijds een belegging in aandelen,
2008.
De prestaties van Retail Estates nv
en anderzijds een obligatiebelegging
Vanaf deze datum worden
zijn sinds haar notering op de beurs
of staatsbon. Het dividendrendement
de aandelen aan toonder die
steeds marktconform geweest en
van Retail Estates nv bedraagt (bij
op een effectenrekening zijn
liggen in lijn met de verwachtingen
een brutodividend van 2,80 EUR)
geboekt, automatisch omgezet in
die het management geformuleerd
het afgelopen boekjaar 5,68% t.o.v.
gedematerialiseerde effecten.
heeft bij de aanvang van het boekjaar
de slotkoers van het aandeel (incl.
In toepassing van bovengenoemde
46
wet zijn de nieuw uitgegeven
onbekend zijn gebleven, te koop
3. Liquidity provider
aandelen van Retail Estates nv niet
aangeboden conform artikel 11 van
Sinds 1 april 2003 treedt KBC
meer vatbaar voor fysische aflevering.
deze wet.
Securities op als marktanimator, teneinde de verhandelbaarheid van
Uiterlijk tot 31 december
de aandelen te bevorderen.
automatisch zijn omgezet krachtens
Maatregelen in uitvoering van de wetswijzigingen
voorgaande alinea’s, de omzetting
In het licht van deze grote
BTW voor 12 maanden.
van deze effecten vragen in
wijzigingen heeft Retail Estates
gedematerialiseerde effecten dan wel
nv op 23 februari 2007 een
4. Financiële kalender
in effecten op naam.
toetredingsovereenkomst afgesloten
De algemene vergadering van de
Na deze periode zullen de
met Euroclear Belgium met
aandeelhouders en de bekendmaking
niet-omgezette aandelen van
maatschappelijke zetel te 1140
van de jaarresultaten 2011/2012
rechtswege worden omgezet
Brussel, Schiphollaan 6 die werd
vindt plaats in de kantoren van Retail
in gedematerialiseerde effecten
aangesteld als vereffeninginstelling.
Estates nv, Industrielaan 6, Ternat op
en door twee bestuurders
Deze vereffeninginstelling wordt
maandag 25 juni 2012 om 15u00.
worden ingeschreven op een
belast met aanhouding van de totale
effectenrekening.
omloop van effecten aan toonder
Vanaf 1 januari 2015 worden de
die door Retail Estates nv werden
effecten waarvan de rechthebbenden
uitgegeven.
2013 kunnen de houders van effecten aan toonder die niet
Betaalbaarstelling dividend: Bekendmaking halfjaarresultaten: Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2012/2013:
De vergoeding voor het afgelopen boekjaar bedraagt 0,05 mio EUR excl.
27 juli 2012 30 november 2012 24 mei 2013
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 retail op de beurs
47
48
VERSCHEIDENHEID
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit 451 winkelpanden gelegen in de periferie van de grootste steden van België en het Groothertogdom Luxemburg
451
Winkelpanden
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
49
Vastgoedverslag 1. De markt van het winkelvastgoed in de periferie
dan 135 EUR/m² per jaar in grote
wordt vandaag gekenmerkt door
stedelijke aglomeraties en 100 EUR/
een grote stabiliteit zowel langs
m² in kleinere aglomeraties en
investeerderszijde als bij de huurders.
In de jaren ’80 en begin jaren
de rendementen van de absolute
De moeilijke economische
’90 leek een haast ongebreidelde
toplocaties situeren zich tussen 6%
conjunctuur heeft op de
ontwikkeling mogelijk. Medio jaren
en 7%. Een 10-tal jaar geleden
baanwinkelsector sinds eind
‘90 heeft de verstrenging van de
bedroegen de tophuurprijzen 75
2008 tot een stabilisatie in
wetgeving ertoe geleid dat aan deze
EUR/m² per jaar en de rendementen
huurprijs en rendement geleid -
wildgroei een einde kwam. Sindsdien
situeerden zich tussen 9% en 10%.
dit in tegenstelling tot de andere
zijn vele ‘gelegenheidspromotoren’
In de periode 2006-2008 daalden
vastgoedmarkten die sterk daalden.
wegens de toenemende complexiteit
de rendementen zelfs tot een niveau
De beste barometer hiervoor is de
van de markt verdwenen. Het
tussen 6% en 6,5%.
leegstand die in de portefeuille van
aanbod van nieuwe panden liep
Aan de trend tot verdere stijging
Retail Estates nv reeds verschillende
sterk terug, doch de vraag bleef.
in de tophuurprijzen is sinds 2009
jaren minder dan 2% bedraagt.
Dit leidde tot stijgende huurprijzen
een einde gekomen, tenzij op
Huurders van perifeer winkelvastgoed
en dalende rendementen. De
uitgesproken toplocaties.
betuigen een grote trouw aan hun
winkelvastgoedmarkt in de periferie
Beide factoren, de stijging van de
verkoopspunten. Dit is het gevolg van
veroverde haar eigen plaats naast
gemiddelde huurprijs en de daling
enerzijds de kwaliteit van de ligging,
deze van stadscentrumwinkelpanden,
van de gemiddelde rendementen,
en anderzijds van de toekenning van
kantoren en semi-industrieel
versterkten de waardetoename
de socio-economische vergunningen
vastgoed.
van deze panden op toplocaties
die op het gebouw worden
Thans worden voor de beste locaties
gedurende de afgelopen 10 jaar. De
afgeleverd en niet op de huurder.
huurprijzen betaald van meer
Belgische winkelmarkt in de periferie
Bovendien worden dergelijke panden
50
in ruwbouwtoestand (zgn. casco
winkelparken of ‘retailparks’ zoals
verdere opvulling mogelijk. Daarbij
toestand) verhuurd en investeren
dit bijvoorbeeld in Groot-Brittanië
valt niet uit te sluiten dat nieuwe
huurders belangrijke bedragen in de
of Frankrijk het geval is nabij elke
ontwikkelingen vaak eveneens van
winkelinrichting waardoor ze minder
stedelijke agglomeratie. In België
gemengde aard zullen zijn.
snel geneigd zijn te verhuizen.
zijn dergelijke retailparks eerder
Retail Estates nv is van mening dat
De huurders zijn vooral
kleinschalig en vooral in Wallonië
de herbestemming van bestaande
filiaalbedrijven die de laatste
aanwezig. Het aantal buitenlandse
gebouwen en het wegwerken
jaren de beste locaties in handen
institutionele investeerders is het
van stadskankers een belangrijke
kregen, vaak ten koste van lokale
afgelopen jaar afgenomen.
opportuniteit is. Het verbouwen van
KMO’s die deze liggingen historisch
Het merendeel van deze panden
garagepanden, grote meubelzaken
controleerden. In die zin is de
werd opgericht langs grote
of industriële gebouwen tot winkels
ontwikkeling vergelijkbaar met deze
invalswegen of in de nabijheid van
kan leiden tot het realiseren van
in de hoofdwinkelstraten van steden.
woongebieden aan de rand van
belangrijke meerwaarden voor onze
Langs investeringszijde ziet men dat
grotere agglomeraties en vormen
aandeelhouders.
de aantrekkelijke verhouding tussen
dikwijls clusters waar zij elkaars
De selectie van gepaste
vraag en aanbod ertoe geleid heeft
nabijheid opzoeken.
opportuniteiten, de planning en
dat de institutionele investeerders
In de hedendaagse visie op
het beheer van de verbouwingen
een steeds belangrijkere plaats
stedenbouw en ruimtelijke
zijn arbeidsintensief. Zij vergen
innemen.
ordening wordt gestreefd naar
de nodige deskundigheid, maar
Vandaag zijn er een tiental
grotere coherentie en duidelijkheid.
worden beloond met een hoger
institutionele investeerders zeer actief
Meer en meer worden bepaalde
huurrendement.
in dit segment. In het algemeen zijn
zones expliciet aangeduid als
er in België zeer weinig geïntegreerde
grootwinkelgebied. Daar is er een
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
51
2. De vastgoedportefeuille
14 jaar tijd werd een belangrijke
In vergelijking met 31 maart 2011
portefeuille vergaard die per 31
groeide de vastgoedportefeuille
maart 2012 bestaat uit 451 panden,
van de vastgoedbevak met 5,81%
Investeringsstrategie en profiel
goed voor een brutobebouwde
in waarde. Dit is het resultaat van
winkeloppervlakte van 428.548 m².
acquisities evenals de oplevering
Retail Estates nv investeert sinds
De reële waarde bedraagt 537,47
van een aantal panden in eigen
1998 in winkelvastgoed dat
mio EUR. De investeringswaarde van
ontwikkeling.
gelegen is in de periferie, de
de vastgoedportefeuille bedraagt
De bezettingsgraad bedraagt
zogenaamde ‘baanwinkels’. Op
551,29 mio EUR.
98,19%.
Aantal m 2
Groei portefeuille Retail Estates tussen 1998 en 2012
Reële waarde (mio EUR)
550.000
600
500.000 450.000
500
400.000 400
350.000 300.000
300
250.000 200.000
200
150.000 100.000
100
50.000 0
0 98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Tot 31 maart 2003: investeringswaarde Vanaf 01 april 2004: reële waarde (waardering volgens IFRS-normen inclusief vaste activa bestemd voor verkoop)
• Type gebouw
verkeersas en die voor de consument
consument bezoekt dus meerdere
een geheel vormen, alhoewel zij
handelszaken zonder zijn wagen te
Definities
buiten de verkeersas niet over
verplaatsen. Op dergelijke locaties
Baanwinkels zijn individuele
een gezamenlijke infrastructuur
zijn gebruikelijk minimaal 5 panden
winkelpanden die langs de openbare
beschikken. Dit is in België de meest
aanwezig.
weg gelegen zijn. Elk verkooppunt
courante vorm van concentratie van
Individuele winkelpanden zijn
beschikt over een eigen parking,
baanwinkels.
gebouwd in of aan de rand van
een in- en uitrit op de openbare
Retailparks zijn winkelpanden die
woonkernen. Gezien hun ligging
weg en kan zich hierdoor duidelijk
deel uitmaken van een geïntegreerd
en gemakkelijke parking komen zij
identificeren. In de onmiddellijke
handelscomplex en dus gegroepeerd
hoofdzakelijk in aanmerking voor
nabijheid liggen er niet noodzakelijk
zijn met andere winkelpanden.
voedingszaken.
winkelpanden van hetzelfde type.
Alle panden maken gebruik van
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk
Retailclusters zijn een geheel van
een centrale parking met een
kantoren, residentieel vastgoed,
baanwinkels gelegen langs dezelfde
gezamenlijke in- en uitrit. De
horeca en een logistiek complex
52
te Erembodegem. Het complex in
en eveneens 3 winkelpanden in het
21,83% (in vergelijking met vorig
Erembodegem is in zijn totaliteit
Groot-Hertogdom-Luxemburg.
jaar 24,26%).
verhuurd aan Brantano nv via
Varia bevat hoofdzakelijk
0,48
een huurovereenkomst met een
appartementen, KMO-panden en
looptijd van 27 jaar die voor het eerst opzegbaar is met effect op 31
horeca. Retail Estates nv investeert 36,54
in onroerend goed met dergelijke
december 2018.
bestemmingen enkel indien deze
Winkeloppervlaktes in
als bijzaak bij een winkelpand
ontwikkeling zijn panden die
62,98
het voorwerp uitmaken van een
voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een
nieuwbouwproject.
geheel kon verworven worden. Vlaams Gewest Waals Gewest Andere
0,96
12,43
7,35 0,47
0,57
19,94
21,83
12,40
• Handelsactiviteit van de huurders
5,96
Het aandeel van de winkels in
1,81 11,65
schoenen en kleding (31,49% ten 73,14
opzichte van 32,97% in vergelijking met vorig jaar) samen met de retailers
Baanwinkel Center city Retailcluster Andere
in voeding, electro en speelgoed maakt meer dan 60% uit van de
31,49 Electro Fitness Horeca Interieur/Decoratie Kleding/Schoenen
Speelgoed Vacant Varia Voeding
verhuurde oppervlakte. Beide zorgen
• Geografische spreiding
Bovendien zijn de socio-economische
• Huurders filiaalbedrijven versus andere
Bij de oprichting van Retail Estates
vergunningen voor deze activiteiten
Van bij de oprichting heeft Retail
nv was meer dan 70% van de
het moeilijkst te verkrijgen wat een
Estates nv bij verhuring van haar
winkelpanden gelegen in Wallonië,
waardestijging van deze panden
panden zich vooral gefocust op
wat overeenkwam met het aldaar
enerzijds en een sterke trouw aan de
filiaalbedrijven en/of franchisegevers.
veel ruimere aanbod van perifeer
locatie anderzijds in de hand werkt.
Een filiaalbedrijf is voor de
vastgoed.
De sector van de woninginrichting
doeleinden van deze analyse een
Nu is deze verhouding herschikt
die met grotere marges werkt,
groot winkelbedrijf met tenminste
met 62,98% van de portefeuille
laat toe om bij een gunstige
5 verkooppunten en een centrale
gelegen in het Vlaamse Gewest ten
economische conjunctuur
administratie. In 1998 was reeds
opzichte van 36,54% in het Waals
belangrijke huurprijsstijgingen te
82% verhuurd aan dergelijke
Gewest wat beter aansluit bij de
realiseren, maar een neerwaarts
filiaalbedrijven. Nu bedraagt dit
bevolkingsspreiding tussen beide
consumentenvertrouwen treft
percentage 87,77%. Deze huurders
gewesten.
hen het hardst. Het belang van dit
zijn minder gevoelig aan wijzigende
Verder bezit Retail Estates nv 5
segment in de vastgoedportefeuille
lokale marktomstandigheden dan
winkelpanden in het Brussels Gewest
van Retail Estates nv daalde tot
lokale zelfstandige KMO’s. Zo geeft
voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
53
een lokale, tijdelijke terugval in omzet
• Huurprijs - per m²
vastgoedportefeuille als gevolg van
door bijvoorbeeld wegenwerken
De verschillen in huurprijs zijn
de gestegen marktprijzen.
voor filiaalbedrijven geen aanleiding
niet alleen het gevolg van de
tot liquiditeitsproblemen waardoor
karakteristieken van de betreffende
een correcte huurbetaling
locatie, maar vaak ook van de duur
in het gedrang zou komen.
van de huurovereenkomsten die
Aangezien filiaalbedrijven
in het beste geval om de 9 jaar
meestal nationaal en vaak ook
kunnen herzien worden of anders
internationaal georganiseerd
pas na 18 of 27 jaar. De vraag naar
zijn, kunnen zij rekenen op een
langlopende huurovereenkomsten
sterke professionele organisatie
valt enerzijds te verklaren door
en een marketingorganisatie
de belangrijke bedragen die de
die de aantrekkingskracht van
huurders in de inrichting van de
elk individueel verkooppunt kan
panden investeren. Anderzijds
bevorderen.
hebben langdurige contracten het
8,87 28,31 19,76
17,25 25,81 Minder dan 50,00 Eur Tussen 50,00 en 75,00 Eur Tussen 75,00 en 90,00 Eur Tussen 90,00 en 100,00 Eur Meer dan 100,00 Eur
Verder doen ze belangrijke
voordeel voor de investeerder dat
inspanningen in marketing die
ook de huurder gebonden is aan
mee ten goede komen aan de
de huurprijs en het behoud van het
• Huurder: top 20
vastgoedlocatie.
verkooppunt op het spel dient te
De 20 belangrijkste huurders van
zetten als hij de huurprijs zou wensen
Retail Estates nv vertegenwoordigen
te hernegociëren.
62,54% van de brutohuurinkomsten
De gemiddelde contractuele huurprijs
en 59,05% van de totale oppervlakte
per m² bedraagt 86,85 EUR per jaar.
van de panden die deel uitmaken van
In vergelijking met 1998 (61,15 EUR/
de vastgoedportefeuille. In absolute
m²) bedraagt de stijging 42%
cijfers vertegenwoordigt Brantano
wat deels te verklaren is door de
nv 12,64% van de huurincasso.
inflatie en deels door de toename
Brantano nv wordt gevolgd
van het aantal recent opgerichte
door Piocheur nv en verbonden
winkelpanden, die doorgaans
vennootschappen Blokker groep
duurder verhuurd zijn dan het
(5,82%), FUN (5,47%), Carpetland
gemiddelde van de bestaande
(4,34%) & Krëfel (3,87%).
1,81 1,57
7,16
89,46 Filiaalbedrijf Franchisee Vacant KMO
54
• Samenvatting kerncijfers RETAIL ESTATES
Geschatte reële waarde Rendement in %
DISTRILAND
31/03/12
31/03/11
31/03/10
31/03/12
519.759.539
500.641.618
435.242.682
17.712.638
6,99%
6,99%
7,13%
7,25%
Contractuele huurprijzen
35.838.296
33.916.318
31.036.331
1.316.278
Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen
36.279.318
34.067.945
31.232.358
1.316.278
412.628
400.157
379.565
15.290
Totaal m² in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad in % Totaal m² in ontwikkeling
• Belangrijke opmerking
451
431
382
13
98,19%
98,15%
98,16%
100,00%
55.000
8.000
2.500
-
van hun ligging en verhuring
Estates nv bestaat op 31 maart
• Vastgoedportefeuille Immobilière Distri-Land nv
2012 uit onroerende goederen die
De vastgoedportefeuille van
Vermits meer dan de helft van de
eigendom zijn van Retail Estates nv
Immobilière Distri-Land nv bestaat op
winkelpanden het voorwerp zijn van
en haar dochtervennootschappen.
31 maart 2012 uit 13 winkelpanden
huurovereenkomsten die afgesloten
die volledig verhuurd zijn.
werden in 1989 en deze nog tot
Deze winkelpanden die zonder
2016 lopen, ligt de huurprijs van
uitzondering gebouwd zijn vóór
deze panden om historische redenen
1989, zijn vanuit het standpunt
op een lager niveau dan bij Retail
De vastgoedportefeuille van Retail
vergelijkbaar met deze van Retail Estates nv.
Estates nv.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
55
PROVINCIE AANTAL
CLUSTER
ADRES
Antwerpen
Antwerpen Noord
Bredabaan 964-968 2170 Merksem
5.546
Bredabaan 1205-1215 2900 Schoten
9.027
Antwerpsesteenweg 65 2630 Aartselaar Boomsesteenweg 62-68/86 2630 Aartselaar
1.980
Boomsesteenweg 649-652 2610 Wilrijk
5.280
Boomsesteenweg 941-945 2610 Wilrijk
8.515
Donk 54/1-54/4 2500 Lier
2.930
Antwerpsesteenweg 308/366 2500 Lier
5.363
Oscar Van Kesbeecklaan 7 2800 Mechelen Electriciteitsstraat 39 2800 Mechelen Guido Gezellelaan 6-20 2800 Mechelen
2.098
Liersesteenweg 432 2800 Mechelen
1.998
1
2
3
4
56
Antwerpen Zuid
Lier
Mechelen Noord
BRUTO (M²)
8.265
1.000 8.449
HUURDERS REDSTORES BVBA FUN BELGIUM NV KREFEL NV JBC NV HET BROEKENPALEIS NV MEDINA NV BABY 2000 BVBA TORFS NV KERAVISIE NV BABY 2000 BVBA SC RETAIL NV BMS NV FUN BELGIUM NV DISTRI AARTSELAAR-TIELT-WINGE GIFI BELGIUM SA RUFFIN FRANKY INTERBEDDING BELGIUM BVBA KREFEL NV HANDELSMAATSCHAPPIJ PAUL LAMBRECHTS NV CARPETLAND NV HILTI BELGIUM NV EDENWOOD NV MOBISTAR NV FAES CASES BVBA PRO-DUO NV CODIT BVBA SELFNET BVBA D-OUTLET BVBA KEUKENONTWERPERS NV RIVERWAVE BVBA SCHRAUWEN BVBA D&D INTERIEUR NV NEW VANDEN BORRE NV ANISERCO NV HEYTENS BRANTANO NV FUN BELGIUM NV KREFEL NV EASY SLEEP BELGACOM MOBILE NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA PRIMO STADION NV BRANTANO NV DEVRESSE SA PRO-DUO NV LEEN BAKKER BELGIE NV DANS- EN EXPRESSIE VZW VEDEA 1885 - DE KROON NV NEW VANDEN BORRE NV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV
PROVINCIE AANTAL
CLUSTER
ADRES
5
Mechelen Zuid
Brusselsesteenweg 437-441 2800 Mechelen
7.410
Brussels Gewest
6
Sint-JansMolenbeek
Ninoofsesteenweg 245/281/283 1080 Sint-Jans-Molenbeek
3.249
Henegouwen
7
Ath
Chaussée de Bruxelles 7800 Ath
5.331
8
Quaregnon
route de Mons 107 7390 Quaregnon
2.714
9
Tournai
rue des Roselières 10/14 7503 Froyennes Rue de Maire 13a/18 E/13 c/13 D 7503 Froyennes
2.486
Limburg
Luik
10
11
Genk
Blegny Barchon
Hasseltweg 3600 Genk
Wilde Kastanjelaan 3 3600 Genk Rue Champs de Tignée 2-34 4671 Barchon
BRUTO (M²)
2.859
6.500
913 11.871
HUURDERS NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA COUMANS PATRICK TRENDY FASHION N.V. SANTANA INTERNATIONAL NV SC RETAIL NV BRANTANO NV FROST INVEST NV LEGIO IMMO BELGIUM NV CARPETLAND NV BOUM BABYDIS SA IPPON SPORT SPRL AGIK S.P.R.L. EURO SHOE UNIE NV DEVRESSE SA JT DOM S.C.R.L.F.S. VP AUTHENTIQUE TRADING PREMAMAN NV ALKEN MAES NV PIOCHEUR NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MATCH SA ALLO TELECOM S.A. KRUIDVAT BVBA CHENNEVIER BERTRAND ELECTRO AV NV P’TIBOU SA MAXI TOYS BELGIUM SA MC DONALD’S BELGIUM INC. JCDECAUX BILLBOARD SA REDISCO BVBA CHAUSSURES MANIET SA MOBELCO MEUBLES FROST INVEST NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV BRSL SPRL KVIK A/S VAN BEUREN INTERIORS BVBA GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM N.V. SEATS AND SOFAS N.V. BUDGETSLAGER N.V. ALDI HEUSDEN-ZOLDER MAX BARCHON SPRL LES PERES NOIRS SA CHAUD DIFFUSION SPRL OPTIC BARCHON SPRL 3D MANAGEMENT SPRL LA GLISSE LA CHINE WOK SPRL JAMAGRE SPRL ATHOME DESIGN SA T.C. BONCELLES SPRL CIRCUS BELGIUM SA LIDL
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
57
PROVINCIE AANTAL
BRUTO (M²)
Hannut
Rue de Huy 63 4280 Hannut
3.006
13
Luik Edge of Town
Boulevard Frankignoul 4000 Liège
3.379
Boulevard Froidmont 19/21/13/15/23/17 4000 Liège
5.932
Bld Cuivre et Zinc 3/5/1 4000 Liège
1.875
Boulevard Pointcaré 20-24/26 4000 Liège
3.000
rue des Naiveux 44/40/24B/16/7 4040 Herstal
4.238
Luik Herstal
rue Arnold Delsupexhe 66B 4040 Herstal Route du Condroz 7 4120 Neupré
966
15
Neupré
16
Verviers
Boulevard des Gérardchamps 118 4800 Verviers
17
Marche-enFamenne
avenue de France 6900 Marche-en-Famenne
6.696
Chaussée de Liège 13 6900 Marche-en-Famenne rue de la Vallée 102-108 6780 Messancy
600
18
58
ADRES
12
14
Luxemburg
CLUSTER
Messancy
3.000
10.576
4.670
HUURDERS DELHAIZE GROEP PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME BRICOBA SA INGI COIFFURE SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL FORSUN SA SAKER-GRECO SOCIÉTÉ D’EXPL. DES MAGASINS BOUM MAGIC VIDEO SA SINISTRI CHRISTOPHE GREEN TRADING NV F.B.P. SPRL HTH SPRL MAXI TOYS BELGIUM SA QUICK RESTAURANTS SA KREFEL NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL LEEN BAKKER BELGIE NV BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED SPRL PIOCHEUR NV ANISERCO NV O’COOL NV KONEN-LEMAIRE ETS. SPRL TENDANCE CONTEMPORAINE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV BABY 2000 HASSELT BVBA WINLINE BVBA CHARLES VOGELE BELGIUM NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO AVA PAPIERWAREN NV EUROVENTES SPRL POINT CARRE SPRL BRANTANO NV DELHAIZE GROEP LEEN BAKKER BELGIE NV GEMEENSCHAP DELHAIZE/TOM&CO/ LEENBAKKER ANISERCO NV FROST INVEST NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI TOYS BELGIUM SA C&A BELGIË CV DECORAMA SA ECB SA PIOCHEUR NV LEEN BAKKER BELGIE NV BASILE FAMILY SPRL PIOCHEUR NV GOBREL SA MAKE SPRL ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA
PROVINCIE AANTAL
CLUSTER
ADRES
Namen
19
Dinant
Tienne de l’Europe 5500 Dinant
20
Namur Noord
rue de Sardanson 20 5004 Bouge
21
Oost-Vlaanderen
Namur Zuid
BRUTO (M²) 5.330
825
Rue Louis Albert 6/7/5 5020 Champion
3.939
Chaussée de Louvain 562 5020 Champion Chaussée de Marche 570 5101 Erpent Avenue Prince de Liège 117 5100 Jambes rue de Neuville 5600 Philippeville
1.320
KREFEL NV
875
BRANTANO NV
Philippeville
23
Sambreville
rue Baty des Puissances 1;11/2;27 5190 Jemeppe-sur-Sambre
5.045
24
Dendermonde Mechelsestwg
Leopold II-laan 9200 Dendermonde
2.237
25
Eeklo
Oude Vest 70 9200 Dendermonde Stationsstraat – Krügercenter 9900 Eeklo
T.H.D. COIFFURE SPRL CASSIS SA CHARTEX SA ELECTRO AV NV PHOTO HALL MULLTIMEDIA NV BRANTANO NV LEEN BAKKER BELGIE NV C&A BELGIË CV O’COOL NV FAST FOOD SPRL SECONDE VIE SPRL ECB SA PIOCHEUR NV E5-MODE NV BRANTANO NV ALDI GEMBLOUX SA
999
22
Mechelsesteenweg 138 D/138/140/136/51/35 9200 Dendermonde
HUURDERS
2.936
12.108
691 12.311
C&A BELGIË CV EURO SHOE UNIE NV ALDI GEMBLOUX SA BRANTANO NV BRICO BELGIUM NV MAXI TOYS BELGIUM SA SOCIÉTÉ D’EXPL. DES MAGASINS BOUM GOBREL SA TP SPORT SPRL DELHAIZE SA
BELLOLI BVBA PASSAGE FITNESS NV LEEN BAKKER BELGIE NV DISTRI DENDERMONDE-TONGEREN FUN BELGIUM NV DE WAELE MARINA KREFEL NV GAM NV KRUIDVAT BVBA SHOEBY LEASING PARTNERS BELGIUM NV JBC NV HANS ANDERS BELGIE BVBA HUNKEMÖLLER BELGIUM NV BELSAY NV PRIMO STADION NV MAGIC SUN 2 VOF C&A BELGIË CV NEW VANDEN BORRE NV PIOCHEUR NV
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
59
PROVINCIE AANTAL
Vlaams-Brabant
26
Gent Zuid
27
Sint-Niklaas
28
Brussel ZuidWest
29
Halle
ADRES
Gentsesteenweg 1a 9900 Eeklo Kortrijksesteenweg 1178/1036/1200/1206 9051 Sint-Denijs-Westrem
BRUTO (M²)
798 12.357
Parklaan 50/87 9100 Sint-Niklaas
3.546
Plezantstraat 268 9100 Sint-Niklaas Kapelstraat 119 9100 Sint-Niklaas Nieuwe Stallestraat 219-220 1620 Drogenbos
1.250 940 4.138
Edingsesteenweg 75 1500 Halle Bergensesteenweg 162/420a/460 1500-1600 Halle - Sint-PietersLeeuw Demaeghtlaan 216-218 1500 Halle Kampenhout Mechelsesteenweg 44/46/93/91/89/89B 1910 Kampenhout
3.287
31
Leuven Oost
Tiensesteenweg 410/370/393 3360 Korbeek-Lo
4.047
32
Sint-JorisWinge
Aarschotsesteenweg 9 3390 Sint-Joris-Winge
6.371
30
60
CLUSTER
3.569
600 4.536
HUURDERS TEAROOM DE KRUGER BVBA O’COOL NV DAMART TSD NV SPORTSCHOOL DE POORTER CV HEMA BELGIE BVBA CHARLES VOGELE BELGIUM NV CARPETLAND NV L.TORFS NV BRICO BELGIUM NV LIDL ELECTRO AV NV BRANTANO NV FUN BELGIUM NV HEYTENS LANGUAGE & COMPUTING NV AS ADVENTURE NV FINSBURY PROPERTIES NV NEW VANDEN BORRE NV CARPETLAND PIOCHEUR NV CAVRILO N.V. PRIMO STADION NV FROST INVEST NV SAID ABDESLAM MUHTAR BVBA FUN BELGIUM NV ALDI ERPE MERE NV IMETAM BVBA AS ADVENTURE NV NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV SC RETAIL NV DEVRESSE SA AVEVE NV BRANTANO NV EUROKITCHEN NV BRANTANO NV EURO SHOE UNIE NV FABRIMODE NV PREMAMAN NV PIOCHEUR NV B&C KEUKENS NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV NORDEX NV PRIMO STADION NV SANTANA BVBA FUN BELGIUM NV BRANTANO NV FUN BELGIUM NV AS ADVENTURE NV
PROVINCIE AANTAL 33
Waals-Brabant
West-Vlaanderen
34
35 36 37
38
CLUSTER
ADRES
Zaventem
Leuvensesteenweg 8 1932 Sint-Stevens-Woluwe Jozef Van Damstraat 3C 1932 Sint-Stevens-Woluwe
2.150
SND SA
1.872
Avenue Reine Astrid 4/6 1300 Wavre Rue Pont du Christ 32/7 1300 Wavre Sint-Pieterskaai 21/24 8000 Brugge Maalsesteenweg 166/255/232 8310 Sint-Kruis Ringlaan 32/11 8500-8520 Kortrijk - Kuurne
1.087
ANISERCO NV FROST INVEST NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA BRANTANO NV
Ter Ferrants 1-4 8520 Kuurne
4.381
Wavre
Brugge Noord Brugge Oost Kortrijk Noord
Roeselare
Ringlaan Noord 4 8520 Kuurne Brugsestraat 377 8800 Roeselare Brugsesteenweg 508510/524/356 A B C 8800 Roeselare
BRUTO (M²)
1.730 2.174 4.039 8.153
995
HUURDERS
PIOCHEUR NV CLUB SA IN VERBOUWING GOBREL SA CARPETLAND NV C&A BELGIË CV I & S FASHION NV JBC NV IMETAM BVBA DE MAMBO NV NEW VANDEN BORRE NV ETS. INFORMATICS FROST INVEST NV LEEN BAKKER BELGIE NV AVA PAPIERWAREN NV PRIMO STADION NV ACTION BELGIUM BVBA CARPETLAND
3.080
BRICO BELGIUM NV
9.882
ANISERCO NV KREFEL NV IMETAM BVBA BELGIAN POSTERS SEATS AND SOFAS N.V. NEW VANDEN BORRE NV OMEGA NV
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
61
PROVINCIE
BAANWINKEL EN ANDERE
Antwerpen
Antwerpen Borsbeek Kasterlee Kontich Mol
Brussels Gewest
Jette
Schaarbeek Henegouwen
Binche
Slachthuisstraat 27 2000 Antwerpen Frans Beirenslaan 51 2150 Borsbeek Geelsebaan 64 2460 Kasterlee Koningin Astridlaan 88 2550 Kontich Laar 26-28 2400 Mol Charleswoestlaan 219-312 1090 Jette
Jerusalemstraat 48-50 1030 Schaarbeek Rue Zépherin Fontaine 76A/140 7130 Binche
BRUTO (M²)
ALDI RIJKEVORSEL NV
1.250
CARPETLAND NV
832
ALDI RIJKEVORSEL NV
998
BRANTANO NV
1.755 30
840 1.103
Rue des bureaux 3B 7150 Chapelle-lez-Herlaimont
2.604
Châtelet
rue des Français 152 6200 Châtelet Route de Philippeville 402/422 6010 Couillet Rue du Général de Gaulle 164 6180 Courcelles Rue Dewiest 86 6180 Courcelles
970
Courcelles
Fontainel’Evêque Gerpinnes Gilly Gosselies
La Louvière Mons
Montignies-surSambre
Péruwelz Soignies
rue de Leernes 2 6140 Fontaine-l’Evêque Rue de Bertransart 99 6280 Gerpinnes Route de la Basse Sambre 713 6060 Gilly Route Nationale 5 6041 Gosselies rue Tahon 45 6041 Gosselies Avenue de Wallonie 6 7100 La Louvière chaussée de Binche 50/129 7000 Mons chée de Ghlin 26 7000 Mons Rue de la Persévérance 7-9 6061 Montignies-sur-Sambre avenue du Centenaire 50 6061 Montignies-sur-Sambre rue Neuve Chaussée 7600 Péruwelz rue de la Station 125 7060 Soignies
HUURDERS
1.000
Chapelle-lezHerlaimont
Couillet
62
ADRES
1.048
NEW VANDEN BORRE NV ANISERCO NV KOSTOPOULOS COUPLET BUSTERNA VUYLSTEKE ALDI CARGOVIL-ZEMST NV SOCIÉTÉ D’EXPL. DES MAGASINS BOUM HTH SPRL LEONARDO SPRL LIDL FROST INVEST NV PROFI SA BRANTANO NV
110
VACANT
850
MOBISTAR NV DFA1-CENTRE FUNÉRAIRE MARCHANT BVBA MATCH SA
2.585 1.289
1.500
BUZIWEB SPRL JBC NV WIBRA BELGIË NV MEGA STORE SPRL CARPETLAND NV
1.384
CHARLES VOGELE BELGIUM NV
1.895
JBC NV BRANTANO NV EURO SHOE UNIE NV CODDS SPRL CHARLES VOGELE BELGIUM NV
1.910
1.738 1.249 1.566
600
E5-MODE NV JBC NV GUNGOR AYTEKIN (SOCIÉTÉ EN CONSTITUTION) ALDI ROESELARE NV
750
PIOCHEUR NV
650
PROVINCIE
BAANWINKEL EN ANDERE
Limburg
Dilsen-Stokkem
Oude Kerkstraat 3A/3B 3650 Dilsen-Stokkem
767
Houthalen
Grote Baan 212 3530 Houthalen Vredelaan 34 3530 Houthalen Majoor Berbenlaan 2 3630 Maasmechelen rue du Chalet 95 4920 Aywaille Grand Route 502 4610 Beyne-Heusay Avenue des Martyrs 186 4620 Fléron rue du Bay-Bonnet 4620 Fléron Rue Servais Malaise 29/31 4030 Grivignée Rue Joseph Wauters 25A 4500 Huy Quai d’Arona 16 4500 Huy rue de Chafnay 5-7 4020 Jupille-sur-Meuse rue de Sewage 3 4100 Seraign Avenue de la Résistance 318 4630 Soumagne Avenue Reine Astrid 236/242 4900 Spa
830
Maasmechelen Luik
Aywaille Beyne-Heusay Fléron
Grivegnée Huy
Jupille-surMeuse Seraing Soumagne Spa
Wanze Waremme Luxemburg
Aubange Bastogne Habay-la-Neuve
Libramont Libramont-Chevigny Namen
Andenne Gembloux Malonne
ADRES
BRUTO (M²)
1.049
HUURDERS KRUIDVAT BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KBC BANK JBC NV GROUP GL
870
LIDL
820
PROFI SA
914
BRANTANO NV
267
LOMOGEA SA
750
LIDL
395
WIBRA BELGIË NV
1.002
BRANTANO NV
1.500 730
FROST INVEST NV CARGLASS NV PROFI SA
960
SERAING DISCOUNT
1.000
JBC NV
1.220
BRANTANO NV CHEVOLET ANNICK ANISERCO NV NEW TECK SPRL
chaussée de Tirlemont 17 9340 Wanze Chaussée Romaine S/N 4300 Waremme Rue du Commerce 6790 Aubange Rue de Marche 104 6600 Bastogne Avenue de la Gare 6720 Habay-la-neuve
1.000
Avenue de Bouillon 54 6800 Libramont rue de Neufchâteau 5 6800 Libramont-Chevigny Avenue Reine Elisabeth 5300 Andenne Chaussée de Wavre 42B 5030 Gembloux Ancien Rivage 73 5020 Malonne
1.949
S.A.M.C. SPRL GB RETAIL ASSOCIATES SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV PARTY 2000 SPRL
1.000
HID SPRL
1.000
MAXI TOYS BELGIUM SA
600 1.198 950 2.259
ZANIMO SPRL ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV REDISCO BVBA JBC NV
600
BRANTANO NV
372
ANISERCO NV
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
63
PROVINCIE Oost-Vlaanderen
BAANWINKEL EN ANDERE Aalst
Erembodegem Gavere Gent Gentbrugge Geraardsbergen Lokeren Maldegem Melle Munkzwalm Ninove Ronse Waasmunster Wetteren
Vlaams-Brabant
Diest Dilbeek Grimbergen Herent Sint-GenesiusRode
Ternat Tienen
Vilvoorde
Zaventem
64
ADRES Gentsesteenweg 442 9300 Aalst Brusselsesteenweg 120 9300 Aalst Kwadelapstraat 2 9320 Erembodegem Stationsstraat 162 9890 Gavere Fratersplein 11 9000 Gent Brusselsesteenweg 662 9050 Gentbrugge Astridlaan 38 9500 Geraardsbergen Zelebaan 67 9160 Lokeren Koning Leopoldlaan 20 F 9990 Maldegem Brusselsesteenweg 75 9090 Melle Noordlaan 5 9630 Munkzwalm Brakelsesteenweg 160 9400 Ninove Engelsenlaan 31 9600 Ronse Grote Baan 154 9250 Waasmunster Oosterzelesteenweg 127 9230 Wetteren Leuvensesteenweg 168/166 3290 Diest Ninoofsesteenweg 386 1700 Dilbeek Waardbeekdreef 6 1850 Grimbergen Brusselsesteenweg 4 3020 Herent Priorijlaan 74 1640 Sint-Genesius-Rode Waterloosesteenweg 39 1640 Sint-Genesius-Rode Assesteenweg 66 1740 Ternat Leuvenselaan 210 3300 Tienen Reizigersstraat 77 3300 Tienen Schaarbeeklei 115 1800 Vilvoorde Goudbloemstraat 2-4 1800 Vilvoorde Hoogstraat 7/7A 1930 Zaventem
BRUTO (M²)
HUURDERS
1.000
CARPETLAND NV
1.143
BRANTANO NV
16.277
BRANTANO NV
805
PROFI SA
800
LIDL
3.365 941
919
MUYS NV POER-VOE BVBA KREFEL NV ALDI ERPE MERE NV BRANTANO NV BRANTANO NV
1.000
JBC NV
975
JBC NV
3.591 2.419
BRANTANO NV MODEMAKERS FASHION NV MUYS NV
786
FROST INVEST NV
999
OPENBARE VERKOPEN.BE BVBA
3.823
2.000 1.000
KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV CLAUS CHRIS LEEN BAKKER BELGIE NV PIOCHEUR NV BRANTANO NV
942
BRANTANO NV
796
BRANTANO NV
250
HANTARIS BVBA
3.900
CEMEPRO SPRL
996
BRANTANO NV
1.368
BRANTANO NV
1.080
JBC NV
2.324
DEVOTEC BVBA JBC NV KHARBAGH-ZAIDI ZERRAD-CHTAOU ALDI CARGOVIL-ZEMST NV PERDAEN RONNY PERDAEN MARINA
300 1.071
PROVINCIE Waals-Brabant
BAANWINKEL EN ANDERE Corbais Genval Jodoigne Nivelles
Waterloo West-Vlaanderen
Brugge Koksijde Meulebeke Middelkerke Oostende Poperinge Ruddervoorde Waregem
ADRES Grand Route 49 1435 Corbais rue de Volontaires 4 1332 Genval Rue du Bosquet 10 en 10A 1370 Jodoigne Avenue de Centenaire 42 1400 Nivelles Rue du Tienne à deux vallées 3 1400 Nivelles Brusselsesteenweg 551 1410 Waterloo Padhoekeweg 52-54 8000 Brugge Koninklijke Baan 228 8670 Koksijde Gentstraat 13 8760 Meulebeke Biezenstraat 16 8430 Middelkerke Torhoutsesteenweg 610 8400 Oostende Frankrijklaan 2 9870 Poperinge Torhoutsestraat 45 8020 Ruddervoorde Vijfseweg 8790 Waregem
BRUTO (M²) 1.290
HUURDERS GB RETAIL ASSOCIATES SA
420
DELITRAITEUR SA
1.037
DELHAIZE GROEP
1.578
BRICO BELGIUM NV
1.350
PARDIS SA
1.000
CARPETLAND NV
1.675
ROBO NV
1.210
BRANTANO NV
1.204
ALDI ROESELARE NV
1.065 1.000
ELECTRO AV NV REDISCO BVBA IMETAM BVBA
2.418
HUBO
750
MATCH SA
999
C&A BELGIË CV
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
65
3. Verslagen van de vastgoeddeskundigen
het profiel van de koper en de
De investeringswaarde per
geografische ligging van het goed.
31/03/2012 van Retail Estates
De eerste 2 voorwaarden en dus het
nv bedraagt 360,70 mio EUR
te betalen bedrag van de rechten
en de reële waarde bedraagt
Verslag van Cushman & Wakefield
is pas gekend wanneer de verkoop
352,07 mio EUR. Op basis van de
is afgesloten. Als onafhankelijk
investeringswaarde stijgt de waarde
Dit verslag heeft betrekking op 312
vastgoeddeskundige bevestigen wij
van de portefeuille ten opzicht
panden van de vastgoedportefeuille
dat op basis van een representatief
van 31/12/2011 met 2,98%. Dit is
van Retail Estates nv en haar
staal van de markt (tussen 2002 en
voornamelijk door indexaties en door
dochtervennootschappen.
2005) het gewogen gemiddelde
enkele renovaties en herverhuringen
Wij hebben het genoegen U onze
van de rechten (gemiddelde
die hebben plaatsgevonden. Dit geeft
update per 31 maart 2012 van de
transactiekosten) 2,5% bedraagt.
de portefeuille een rendement van
waardering van de Retail Estates
(voor panden met een waarde hoger
7,02%.
portefeuille en Distriland te laten
dan 2,50 mio EUR).
geworden.
De panden worden hier als een
Wij bevestigen dat we deze
portefeuille beschouwd.
Verslag van CB Richard Ellis
opdracht als onafhankelijk expert
Voor een beperkt aantal
Het verslag van CB Richard Ellis van
hebben uitgevoerd. Wij bevestigen
winkelpanden heeft Retail Estates
31 maart 2012 heeft betrekking
tevens dat onze waardering werd
de schatter meegedeeld dat zij
op 139 onroerende goederen
uitgevoerd conform de nationale
overweegt deze op individuele
van Retail Estates nv en haar
en internationale normen en hun
basis te verkopen zodat zij niet
dochtervennootschappen. De
toepassingsprocedures, onder andere
door de toepassing van de notie
investeringswaarde van deze
op het vlak van de waardering van
“portefeuille” op individuele basis
onroerende goederen wordt hierbij
Vastgoedbevaks. (Volgens de huidige
boven de drempel van 2,5 mio EUR
geschat op 187,08 mio EUR en de
besluiten. We behouden ons het
uitkomen. Deze panden werden
reële waarde op 182,51 mio EUR.
recht voor om onze waardering aan
conform de gedragslijn excl. kosten
Deze panden vertegenwoordigen
te passen in geval van gewijzigde
(10% of 12,5%) gewaardeerd
een huurincasso van 12,95 mio EUR,
besluiten).
Onze “investeringswaarde” is
wat een brutorendement van 6,92%
De juiste waarde wordt gedefinieerd
gebaseerd op een kapitalisatie
vertegenwoordigt.
als de meest waarschijnlijke
met een BAR (Bruto Aanvangs
waarde die redelijkerwijs gehaald
Rendement) van de thans
kan worden onder normale
contractueel verschuldigde
verkoopsomstandigheden tussen
basisjaarhuur, rekening houdend met
welwillende en goed geïnformeerde
eventuele correcties zoals leegstand,
Uittreksel uit de notulen van de raad van bestuur van 26 november 2010 – sessie 2
partijen. Deze definitie komt overeen
step-rents, huurvrije periodes,
De tweede sessie wordt voorgezeten
met onze definitie van marktwaarde.
enz. Het BAR is afhankelijk van
door de heer Jan De Nys, de heren
De verkoop van een gebouw
de gangbare rendementen op de
Paul Borghgraef en Hubert De
is in theorie onderworpen aan
investeringsmarkt, rekening houdend
Peuter waren niet aanwezig bij de
overdrachtsrechten die geïnd
met de ligging, de geschiktheid van
behandeling van het agendapunt 1.
worden door de overheid. Het
de site, de kwaliteit van de huurder
De heer Luc Geuten was niet
bedrag hiervan hangt onder andere
en het gebouw op het ogenblik van
aanwezig bij deze sessie.
af van de overdrachtswijze, van
de waardering.
66
• Transactie met Fun Belgium nv
2010/2011. De modaliteiten
onder controle van Mitiska Retail
van de partiële splitsing met
nv, die zelf onder volledige controle
De vooropgestelde transactie beoogt
kapitaalverhoging van circa 13 mio
valt van de familiale holding van
de inbreng via partiële splitsing
EUR zal aan de volgende raad van
de familie Geuten en waarvan de
van twee winkelpanden gelegen te
bestuur ter goedkeuring worden
heer Geuten de dagelijkse leiding
respectievelijk Tielt-Winge (Gouden
voorgelegd met het oog op een
waarneemt.
Kruispunt) en Mechelen evenals de
uitvoering einde maart 2011.
Ondanks het feit dat art. 523
aankoop van de aandelen Coeman
Uit een mededeling aan de heer
W. Venn. formeel gezien niet van
Invest nv wiens enige actief bestaat
Borghgraef, voorzitter, en aan
toepassing is (het zal in casu gaan
uit een winkelpand te Poperinge.
de commissaris van Deloitte
om een beslissing van de algemene
De door de vastgoeddeskundige
Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd
vergadering in plaats van de raad
weerhouden waarden, zijnde circa
door de heer Neckebroeck blijkt
van bestuur), heeft de raad van
15,4 mio EUR op basis van een
dat de heer Geuten verkaart: voor
bestuur gekozen om zich vrijwillig te
huurincasso van 990.000 EUR
de goede orde melden wij u hierbij
onderwerpen aan art. 523 W. Venn.
(aanvangsrendement 6,42%), wordt
dat Retail Estates nv overweegt
Conform deze bepaling heeft de
weerhouden.
om 2 onroerende goederen (één
heer Geuten dan ook niet aan deze
De aankoop van de aandelen
te Sint-Joris-Winge en één te
vergadering deelgenomen en zal
Coeman Invest kan nog voor
Mechelen) te verwerven door een
ook niet deelnemen aan de raad
het einde van 2010 uitgevoerd
kapitaalverhoging in de vorm van een
van bestuur die aan de voorgestelde
worden als herbelegging van
partiële splitsing van Fun Belgium nv.
wijzigingen van de emissie voor
verkoopsopbrengsten van Q3
Fun Belgium nv staat onder meer
waarden wordt gewijd.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 VASTGOEDVERSLAG
67
gezondheid
Het investeringsgebied biedt de onderneming een solide operationele basis
87%
Operationele marge
1A. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Bijlagen
31.03.12
31.03.11
Huurinkomsten
1
35.762
34.261
Met verhuur verbonden kosten
2
-290
-416
35.473
33.845
Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
3
2.883
3.015
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
4
-3.108
-3.352
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
5
-45
-39
35.204
33.469
6
-1.062
-1.036
Commerciële kosten
7
-119
-99
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen
8
-81
-40
Beheerskosten vastgoed
9
-900
-1.018
Andere vastgoedkosten
10
-5
-11
Vastgoedkosten
-2.165
-2.204
Operationeel vastgoedresultaat
33.038
31.266
-2.194
-2.067
30.844
29.199
12
-50
5
13
9.396
10.395
40.191
39.599
Vastgoedresultaat Technische kosten
Algemene kosten van de vennootschap
11
Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten
14
1.045
528
Intrestkosten
15
-13.962
-13.071
Andere financiële kosten
16
-61
-80
-12.977
-12.623
27.213
26.975
147
-283
Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Belastingen
70
17
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Bijlagen
31.03.12
31.03.11
27.360
26.692
27.360
26.692
18.014
16.292
9.346
10.400
Bijlagen
31.03.12
31.03.11
Aantal gewone aandelen in omloop
18
5.437.074
5.061.663
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
18
5.317.934
4.915.380
Nettowinst per gewoon aandeel (in €)
20
5,14
5,43
Verwaterde nettowinst per aandeel (in €)
20
5,14
5,43
Uitkeerbare winst per aandeel (in €)
20
3,32
3,30
3,39
3,31
Nettoresultaat Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep Toelichting: Netto courant resultaat (aandeel groep) Resultaat op de portefeuille
RESULTAAT PER AANDEEL
Netto courant resultaat per aandeel (in €)
1
1 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het netto courant resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 3,34 € per aandeel.
1B. Componenten van het totaalresultaat Componenten van het totaalresultaat (Statement of other comprehensive income) - (in duizenden €) Nettoresultaat
31.03.12
31.03.11
27.360
26.692
-1.696
-1.270
-17.091
7.122
8.573
32.544
Andere elementen van het totaalresultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva TOTAALRESULTAAT
71
2. GECONSOLIDEERDE balans ACTIVA (in duizenden €)
Bijlagen
Vaste activa
31.03.12
31.03.11
537.938
506.981
Goodwill Immateriële vaste activa
21
82
74
Vastgoedbeleggingen
22
537.472
505.588
Andere materiële vaste activa
21
363
Financiële vaste activa
23
Handelsvorderingen en andere vaste activa
24
Vlottende activa
264 1.033
21
22
17.006
15.296
13.159
10.778
Vaste activa of groep van vaste activa bestemd voor verkoop
25
Handelsvorderingen
26
495
682
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
27
1.216
2.482
Kas en kasequivalenten
28
1.450
1.150
Overlopende rekeningen
29
686
205
554.944
522.278
31.03.12
31.03.11
Eigen vermogen
241.336
229.607
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
241.336
229.607
TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Bijlagen
Kapitaal
30
121.174
112.989
Uitgiftepremies
31
43.268
33.418
Reserves
49.533
56.509
Nettoresultaat van het boekjaar
27.360
26.692
Verplichtingen
313.608
292.671
Langlopende verplichtingen
285.561
273.958
257.423
261.768
257.423
261.768
28.139
12.189
Minderheidsbelangen
Provisie Langlopende financiële schulden
38
Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen
72
34
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Bijlagen
31.03.12
31.03.11
28.047
18.713
38
16.215
7.177
16.215
7.177
Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden
35
9.687
8.914
Andere kortlopende verplichtingen
36
164
361
Overlopende rekeningen
37
1.981
2.260
554.944
522.278
31.03.12
31.03.11
51,08%
53,38%
31.03.12
31.03.11
44,39
45,36
46,99
47,82
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
SCHULDRATIO
Schuldratio(1)
NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP
Nettoactief per aandeel (reële waarde)(2) Nettoactief per aandeel (investeringswaarde)
(3)
Nettoactief per aandeel (reële waarde)(2) ex dividend
41,59
42,66
Nettoactief per aandeel (investeringswaarde)(3) ex dividend
44,19
45,12
Nettoactief per aandeel (reële waarde)(2) ex dividend ex IAS 39
46,40
44,46
Nettoactief per aandeel (investeringswaarde) ex dividend ex IAS 39
49,01
46,92
(3)
(1) De schuldratio wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorziening, overlopende rekeningen en indekkingsinstrumenten) gedeeld door het totaal der activa (exclusief indekkingsinstrumenten). (2) Het nettoactief per aandeel (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen gedeeld door aantal aandelen. (3) Het nettoactief per aandeel (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen) gedeeld door aantal aandelen.
73
3. Mutatie-overzicht van het eigen vermogen MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) Balans volgens IFRS op 31 maart 2010 - Nettoresultaatverwerking 2010-2011 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2009-2010 - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige - Totaalresultaat 31/03/2011 Balans volgens IFRS op 31 maart 2011 - Nettoresultaatverwerking 2011-2012 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2010-2011 - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige - Totaalresultaat 31/03/2012 Balans volgens IFRS op 31 maart 2012
Uitgiftepremies
103.851
24.358
9.507
9.060
-369
112.989
33.418
8.446
9.850
-261
121.174
43.268
Wettelijke reserve
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
Beschikbare reserves
295
63.615
1.023
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2010 - Nettoresultaatverwerking 2010-2011 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige - Totaalresultaat 31/03/2011 Balans volgens IFRS op 31 maart 2011 - Nettoresultaatverwerking 2011-2012 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige - Totaalresultaat 31/03/2012 Balans volgens IFRS op 31 maart 2012
Kapitaal Gewone aandelen
1.760 39
-1.473
-27 334
63.875
2.496
10.395 35
-1.537
1.537
-1.681 1 369
71.052
1 Daling waardering van de niet-bebouwde gronden Westende. Deze daling wordt verwerkt via een variabele prijsaanpassing in het contract.
74
1.473
4.033
Reserves *
Nettoresultaat van het boekjaar
Minderheidsbelangen
Totaal Eigen Vermogen
46.988
15.309
534
1.760 1.897 39
-1.760 -1.897 -39 -11.613
191.040 0 0 0 0 -11.613 18.567 -534 -369 -27 32.544 229.608 0 0 0 0 -13.453 18.296 0 -261 -1.427 8.573 241.336
-534 -27 5.852 56.509
26.692 26.692
10.395 2.844
-10.395 -2.844
0
-13.453
-1.427 -18.787 49.534
27.360 27.360
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variatie in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren
TOTAAL
-11.179
-16.218
9.452
46.988
1.936 -39
1.760 1.936 0
-1.270 -12.449
7.122 -9.096
0
11.349
2.844 -35
254 -1.696 -14.145
-17.091 -26.187
14.412
-27 5.852 56.509 0 10.395 2.844 0 0 0 0 -1.427 -18.787 49.534
75
4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
1.150
642
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
20.054
14.273
Nettowinst van het boekjaar:
27.360
26.692
Operationeel resultaat
40.191
39.599
-13.508
-12.743
33
32
-1.164
-227
1.808
32
-9.136
-10.097
177
177
33
126
-9.396
-10.395
50
-5
1.831
-2.322
876
8.457
1.266
-1.160
-482
-10
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR
Betaalde intresten Ontvangen intresten Ontvangen dividenden Betaalde vennootschapsbelastingen Toe te rekenen intresten Andere Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat * Afschrijvingen en waardeverminderingen – Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immateriële activa – Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kas elementen – Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen – Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen * Andere Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa: – Handelsvorderingen en overige vorderingen – Belastingsvorderingen en andere vlottende activa – Overlopende rekeningen * Beweging van verplichtingen: – Handelsschulden en andere kortlopende schulden
76
646
-10.077
– Andere kortlopende verplichtingen
-197
166
– Overlopende rekeningen
-279
301
(in duizenden €)
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vast activa
31.03.12
31.03.11
-10.169
-18.656
-60
-30
Aanschaffing van vastgoedbeleggingen
-25.614
-16.717
Vervreemding van vastgoedbeleggingen
17.426
8.820
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen
-1.697
-10.663
-223
-109
Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa
43
Vervreemding van activa bestemd voor verkoop 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-9.584
4.890
– Toename van de financiële schulden
26.480
29.205
– Afname van de financiële schulden
-22.242
-13.476
-108
1.679
* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden
* Verandering in andere verplichtingen – Toename (+) / afname (-) in andere verplichtingen – Toename (+) / afname (-) in andere schulden – Afname in minderheidsbelangen
-534
* Dividend – Dividend van het vorige boekjaar (-) * Kosten van kapitaalverhoging KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
-13.453
-11.614
-261
-369
1.450
1.150
77
Financieel verslag 1. Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening
Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving
vermogen op de rekening “Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen” uitdrukkelijk
Algemene bedrijfsinformatie
• Verklaring van overeenstemming
voorzien in het voormelde K.B.
De geconsolideerde jaarrekening is
31 maart 2012 en 31 maart 2011 werd
Gedurende de boekjaren eindigend op
opgesteld volgens boekhoudnormen
op die manier respectievelijk 1,70 mio
Retail Estates nv (“de Onderneming”)
consistent met International
EUR en 1,27 mio EUR rechtstreeks in
is een Vastgoedbevak
Financial Reporting Standards zoals
het eigen vermogen op die rekening
(Vastgoedbeleggingsvennootschap met
geïmplementeerd door het K.B. van
verwerkt.
Vast Kapitaal) die valt onder toepassing
7 december 2010 betreffende de
van de Belgische wetgeving, met zetel
boekhouding, de jaarrekening en de
Toepassing IFRS 3 Business
gevestigd in Ternat.
geconsolideerde jaarrekening van
Combinations
De geconsolideerde jaarrekening
openbare vastgoedbevaks, en tot
De vennootschappentransacties van
van de Onderneming voor het
wijziging van het K.B. van 10 april 1995
het afgelopen boekjaar werden niet
boekjaar afgesloten op 31 maart
m.b.t. vastgoedbevaks.
verwerkt als een business combination
2012 omvat de Onderneming en haar
Bij de bepaling van de reële waarde van
zoals gedefinieerd onder IFRS 3,
dochterondernemingen (de “Groep”).
de vastgoedbeleggingen conform IAS
vanuit de vaststelling dat deze niet van
De jaarrekening werd goedgekeurd
40 Vastgoedbeleggingen wordt een
toepassing is, gelet op de aard en de
voor publicatie door de raad van
geschat bedrag van mutatierechten
schaalgrootte van de vennootschap
bestuur van 23 mei 2012 en zal aan
en kosten afgetrokken door de
waarover controle verworven is. Het
de jaarlijkse algemene vergadering
onafhankelijke vastgoeddeskundige.
gaat om vennootschappen die een
van aandeelhouders ter goedkeuring
De impact op de reële waarde van
beperkt aantal panden bezitten en
worden voorgelegd op 25 juni 2012.
vastgoedbeleggingen ten gevolge van
waarvan het niet de intentie is om ze als
deze geschatte mutatierechten en –
een autonome business aan te houden.
kosten bij hypothetische vervreemding
De vennootschappen worden integraal
van vastgoedbeleggingen wordt
of proportioneel geconsolideerd met
rechtstreeks verwerkt in het eigen
toepassing van IAS 40.
78
Nieuwe of gewijzigde
Nieuwe of gewijzigde
phase of a surface mine (1/1/2013 - not
standaarden en interpretaties die
standaarden en interpretaties die
endorsed); Wijzigingen aan IFRS 7 -
van kracht zijn in 2011
nog niet van kracht zijn
Disclosures - Offsetting financial assets
De volgende gepubliceerde standaarden
De wijzigingen aan IFRS 7 - Financiële
and financial liabilities (1/1/2014 - not
en interpretaties zijn voor het huidige
instrumenten: Informatieverschaffing
endorsed); IFRS 9 -Financial instruments
boekjaar effectief geworden, maar
- Overdrachten van financiële activa
(1/1/2015).
hebben geen effect op de presentatie,
die vanaf volgend jaar van toepassing
de toelichting of de financiële resultaten
zijn, zullen geen impact hebben op
van de Groep:
de presentatie, de toelichtingen of de
• Grondslag voor de opstelling
-
wijziging IAS 32 - Classification
resultaten van de Groep.
De financiële informatie wordt
of Rights Issues
De andere publicaties van het IASB zijn
opgesteld in EUR, afgerond in
wijziging IAS 24 - Related Pary
nog niet door de Europese commissie
duizenden. De bedrijven van de Groep
Disclosures
goedgekeurd. Het gaat om: Wijziging
voeren hun boekhouding eveneens in
wijziging IAS 19 en IFRIC 14
IFRS 1 - Severe Hyperinflation and
EUR.
- Prepayments of a Minimum
Removal of Fixed Dates for First-Time
Hieronder vindt u een samenvatting
Funding Requirement
Adopters (1/7/2011); Wijziging aan
van de belangrijkste grondslagen
aanpassing IFRS 1 - Limited
IAS 12 - Recovery of Underlying Assets
voor financiële verslaggeving. De
Exemption from Comparative
(1/1/2012); IAS 1 - Presentation of
boekhoudkundige verwerkingsprincipes
IFRS 7 Disclosures for First-time
Items of Other Comprehensive Income
zijn consistent toegepast tijdens de
Adopters
(1/7/2012); IFRS 10 - Consolidated
gehele relevante periode.
verbetering van IFRS 1, IFRS 3,
Financial Statements (1/1/2013); IFRS 11
IFRS 7, IAS 1, IAS 27, IAS 34
- Joint Arrangements (1/1/2013); IFRS 12
en IFRIC 13 als gevolg van het
- Disclosures of Involvement with other
• Grondslag voor consolidatie
jaarlijks verbeteringsproject (mei
Entities (1/1/2013); IAS 27 - Separate
De ondernemingen die de Groep
2010)
Financial Statements (1/1/2013); IAS
controleert worden geconsolideerd
IFRIC 19 - Extinguishing Liabilities
28 - Investment in Associates and Joint
volgens de methode van de integrale
with Equity Instruments
Ventures (1/1/2013); IFRS 13 - Fair Value
consolidatie.
Measurement (1/1/2013); Wijziging IAS
De integrale consolidatie bestaat
19 - Employee Benefits (1/1/2013); IFRIC
erin activa-en passivagegevens van
20 - Stripping costs in the production
de geconsolideerde ondernemingen
- -
-
-
-
79
integraal over te nemen, evenals de
• Financiële instrumenten
kosten en de opbrengsten waarbij
ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt opgenomen in de
de noodzakelijke eliminaties worden
Indekking van de reële waarde
uitgevoerd.
De Groep gebruikt financiële afgeleide
Onder controle wordt verstaan dat Retail
producten (intrest rate swaps) om
• Goodwill
Estates nv rechtstreeks of onrechtstreeks
zich in te dekken tegen renterisico’s
Goodwill wordt conform IFRS 3 niet
het financiële en het operationele
afkomstig van operationele, financiële
afgeschreven, maar wordt jaarlijks
beleid van de dochteronderneming kan
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
onderworpen aan een test voor
bepalen met als doel de voordelen uit
financiële producten worden initieel
bijzonder waardeverminderingsverlies.
de onroerend goed activiteiten van deze
aan hun kostprijs erkend en worden
onderneming te behalen.
geherwaardeerd aan hun reële
Voor de behandeling van de certificaten
waarde op de daaropvolgende
volgens de integrale consolidatie
rapporteringsdatum.
Waardering bij initiële opname
moet naast de controle over de
Na eerste verwerking worden de
Vastgoedbeleggingen omvatten alle
emitterende vennootschap bijkomend
financiële derivaten in de jaarrekening
onroerende goederen die verhuurklaar
de bezitsvoorwaarde van 75% van het
gewaardeerd tegen reële waarde.
zijn. Vastgoedbeleggingen worden
uitgegeven aantal certificaten vervuld
Winsten of verliezen die voortvloeien uit
bij de aankoop gewaardeerd tegen
zijn. In dit geval wordt een schuld
wijzigingen in de reële waarden van de
aanschaffingswaarde, met inbegrip
erkend aan de houders van certificaten
financiële derivaten worden onmiddellijk
van bijkomende kosten en niet-
voor de vastgoedcertificaten die niet
verwerkt in de winst- en verliesrekening,
aftrekbare BTW. Ook de exit tax,
in het bezit zijn van de vennootschap.
tenzij een derivaat voldoet aan de
verschuldigd door vennootschappen
Enkel de belangen die aangehouden
voorwaarden voor hedge accounting.
waarover de bevak directe of indirecte
werden in het vastgoedcertificaat
De reële waarde van de financiële
controle verwerft, maakt deel uit van
“Wickes Tournai, Mechelen,..”
rentederivaten is het bedrag dat de
de aanschaffingswaarde (zij wordt in
kwamen hiervoor in aanmerking. Dit
vennootschap verwacht te ontvangen
principe in mindering gebracht van
vastgoedcertificaat werd op 31 oktober
of te betalen indien het financiële
de waarde van het achterliggend
2009 verkocht.
rentederivaat op balansdatum wordt
vastgoed vermits het een belasting op
beëindigd waarbij de geldende rente
de latente meerwaarde betreft die in
• Omzetting van vreemde munten
en het kredietrisico van de betreffende
hoofde van de verworven vennootschap
tegenpartij in aanmerking wordt
bestond voor de controleverwerving),
Transacties in vreemde valuta worden
genomen.
tenzij deze vennootschappen niet in
tegen de wisselkoers geldig op
winst- en verliesrekening.
• Vastgoedbeleggingen
aanmerking komen voor fusie met
transactiedatum geboekt. Monetaire
Kasstroomindekking
de bevak (op beslissing van de raad
activa en verplichtingen in vreemde
Indien een financieel derivaat kan
van bestuur, op heden is dit enkel
valuta worden gewaardeerd aan de
worden gedocumenteerd als een
van toepassing op Finsbury Properties
slotkoers van kracht op balansdatum.
effectieve hedge van de mogelijke
nv). De commissielonen betreffende
Wisselkoersverschillen die voortvloeien
variabiliteit van kasstromen die zijn
de aankopen van gebouwen worden
uit transacties in vreemde valuta en
toe te rekenen aan een bepaald risico
beschouwd als bijkomende kosten van
uit de omzetting van monetaire activa
verbonden aan een actief of verplichting
die aankopen en worden toegevoegd
en verplichtingen in vreemde valuta,
of een zeer waarschijnlijke verwachte
aan de aanschaffingswaarde.
worden in de winst- en verliesrekening
toekomstige transactie, wordt het deel
opgenomen in de periode waarin ze
van het resultaat voortvloeiend uit
Waardering na initiële opname
zich voordoen. Niet monetaire activa
de waardemutatie van het financiële
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige
en verplichtingen in vreemde valuta
rentederivaat, waarvan is vastgesteld
waardeert op het einde van elk
worden tegen de wisselkoers geldig op
dat het een effectieve hedge is, direct
kwartaal op precieze wijze de volgende
de transactiedatum omgezet.
in het eigen vermogen verantwoord
bestanddelen:
onder “Variaties in de reële waarde
-
van financiële activa en passiva”. Het
80
de onroerende goederen, de onroerende goederen door
bestemming en de zakelijke
vastgoedbelegging worden opgenomen
kosten geactiveerd en dus
rechten op onroerende
in de winst- en verliesrekening in de
toegevoegd aan de reële waarde
goederen die worden gehouden
periode waarin ze ontstaan en worden
van de vastgoedbeleggingen.
door Retail Estates nv of, in
bij de winstverdeling toegewezen aan
voorkomend geval, door een
de beschikbare reserves.
-
-
Vervreemding van een vastgoedbelegging
vastgoedvennootschap waarover zij controle heeft;
Uitgaven voor werken aan
De gerealiseerde winsten of verliezen op
de optierechten op onroerende
vastgoedbeleggingen
de verkoop van een vastgoedbelegging
goederen gehouden door
De uitgaven voor werken aan
komen in de winst- en verlies
Retail Estates nv of, in
vastgoedbeleggingen komen ten laste
rekening van de verslagperiode onder
voorkomend geval, door een
van het operationeel vastgoedresultaat
de post “resultaat op verkopen van
vastgoedvennootschap waarover
indien de uitgaven geen positief effect
vastgoedbeleggingen” en worden bij
zij controle heeft, alsook de
hebben op de verwachte toekomstige
de resultaatsverdeling toegewezen aan
onroerende goederen waarop
economische voordelen en worden
het overgedragen resultaat. Commissies
deze rechten slaan;
geactiveerd indien de verwachte
betaald bij het verkopen van gebouwen,
de rechten uit contracten
economische voordelen die aan de
transactiekosten en verplichtingen
waarbij aan Retail Estates nv of
entiteit toekomen erdoor verhogen. Er
aangegaan naar aanleiding van
in voorkomend geval, aan een
zijn hoofdzakelijk 2 belangrijke soorten
transacties worden in mindering
vastgoedvennootschap waarover
uitgaven:
gebracht van de verkregen verkoopsprijs
zij controle heeft, één of meer
a) kosten van onderhoud
om de gerealiseerde winst of verlies te
goederen in onroerende leasing
en herstellingen aan
worden gegeven, alsook het
dakbedekkingen en parkings:
onderliggend goed.
komen ten laste van het
• Projectontwikkelingen
operationeel vastgoedresultaat;
Conform de aangepaste
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale en internationale
b) kosten voor grote verbouwingen
bepalen.
IAS-40 norm worden de
normen en hun toepassingsprocedures,
en verbeteringswerken:
projectontwikkelingen opgenomen bij
onder andere op het vlak van de
verbouwingen zijn occasionele
de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop
waardering van vastgoedbevaks
werken die een functie aan
worden ze gewaardeerd tegen
(volgens de voorlopige besluiten, de
het gebouw toevoegen of
aanschaffingswaarde, met inbegrip van
deskundigen behouden zich het recht
het bestaande comfort niveau
bijkomende kosten en niet-aftrekbare
voor om de waardering aan te passen
aanzienlijk verbeteren zodat ze
BTW.
in geval van gewijzigde besluiten). De
een verhoging van de huurprijs
Na initiële opname worden de projecten
juiste waarde wordt gedefinieerd als
en/of huurwaarde met zich
gewaardeerd aan reële waarde
de meest waarschijnlijke waarde die
meebrengen. De kosten hebben
indien ze aanbesteed, vergund en
redelijkerwijs gehaald kan worden onder
betrekking op materialen,
verhuurd zijn. Deze reële waarde is
normale verkoopsomstandigheden
erelonen, aannemingswerken
gebaseerd op de waardering door de
tussen welwillende en goed
en dergelijke. Interne kosten van
vastgoeddeskundige na aftrek van nog
geïnformeerde partijen. Vervolgens
beheer of opvolging worden niet
uit te voeren werken.
wordt van deze waarde een geschat
geactiveerd. Dergelijke werken
Een project kan slaan op een
bedrag voor overdrachtstaksen
worden zodra ze aanvangen in
bouwgrond, afbraakpand of een
afgetrokken. Zo wordt de reële waarde
de geschatte waarde van het
bestaand pand waarvan de bestemming
van het goed bekomen, conform de
betreffende gebouw verwerkt
moet veranderd worden en aanzienlijke
betekenis van IAS 40. Het geschat
(eerst voorlopig en na bezoek
verbouwingswerken vereist zijn om het
bedrag van overdrachtstaksen werd
door de vastgoeddeskundige
de gewenste bestemming te geven.
forfaitair bepaald op 2,5% (zie bijlage
voor de definitieve waarde). De
22 – vastgoedbeleggingen).
nog uit te voeren werken gaan
Winsten of verliezen die voortvloeien uit
in mindering van de waardering,
de variatie in de reële waarde van een
na uitvoering worden deze
81
• Andere materiële vaste activa
• Handelsvorderingen en andere vaste activa
eigenaar is en dit naar analogie
De materiële vaste activa andere
Langlopende vorderingen worden
eigen vastgoed. Dit gebeurt op
dan onroerende goederen, waarvan
gewaardeerd op basis van hun
basis van een periodieke schatting
het gebruik in de tijd beperkt
verdisconteerde waarde volgens de
door haar vastgoeddeskundige in
is, worden gewaardeerd tegen
geldende marktrentevoet op het
gezamenlijke opdracht van Retail
aanschaffingswaarde, onder aftrek van
tijdstip van hun uitgifte. Er wordt een
Estates nv en Immobilière Distri-
lineaire afschrijvingen op basis van de
waardevermindering geboekt indien
Land nv.
verwachte levensduur.
er onzekerheid bestaat betreffende
Indien één of meerdere
In het boekjaar waarin de investering
de inbaarheid van de vordering op de
gebouwen door de emittent van
plaatsvindt, worden afschrijvingen
vervaldag.
het vastgoedcertificaat verkocht
geboekt pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was.
worden, zal tot de uitkering
• Vastgoedcertificaten
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
met de waardering van haar
van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs als waardering
Waardering
weerhouden worden; b) de contractuele rechten
Installaties, machines en uitrusting 20% Meubilair 10% Rollend materieel 20-33% Informaticamaterieel 33% Standaardsoftware 33% Maatsoftware 20-25%
1. Algemeen principe
van de houder van het
Indien de houder van de certificaten
vastgoedcertificaat volgens
geen aanmerkelijk belang (meer dan
de prospectus die uitgegeven
75%) bezit van een vastgoedcertificaat,
werd bij de emissie van het
geboekt aan de gewogen gemiddelde
Retail Estates nv investeert enkel in de
Materiaal in leasing wordt in het geval
beurskoers van de laatste 30 dagen,
certificaten van emissies die betrekking
van financiële leasing afgeschreven
onder de rubriek "financiële vaste activa".
hebben op de financiering van perifeer
volgens de looptijd van het
Hiervan wordt afgeweken als op basis
winkelvastgoed. Het vastgoed, waarvan
leasingcontract.
van publiek beschikbare informatie en
de emittent eigenaar is, beantwoordt
Indien er indicaties zijn dat een
van de emissievoorwaarden van het
aan het type perifeer winkelvastgoed dat
actief mogelijk een bijzonder
vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde
aansluit bij de beleggingsdoelstellingen
waardeverminderingsverlies heeft
wordt vastgesteld die aanmerkelijk
van Retail Estates nv. Alhoewel Retail
ondergaan, wordt de boekwaarde
beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de
Estates nv juridisch gezien geen eigenaar
vergeleken met de realiseerbare waarde.
waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
is van dit vastgoed, beschouwt zij zich
worden de certificaten op afsluitdatum
Indien de boekwaarde hoger is dan
vastgoedcertificaat.
als de economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele rechten
Op het ogenblik van de verkoop
2. Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de uitgegeven certificaten (per 31 maart 2012 enkel toepasselijk op de vastgoedcertificaten “Distri-Land”)
of buitengebruikstelling van
De beurskoers van deze
het K.B. m.b.t. vastgoedbevaks d.d.
materiële vaste activa, andere dan
vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit de
7 december 2010, artikel 2, sub. 20°,
onroerende goederen, worden
koerstabellen van Euronext van de tweede
beschouwd als vastgoed.
de aanschaffingswaarde en de
markt, kunnen niet als een betrouwbare
Rekening houdend met deze
afschrijvingen die daarop betrekking
referentie beschouwd worden
overwegingen worden de certificaten
hebben, uit de balans verwijderd
gezien de beperkte liquiditeit van dit
geboekt onder de vastgoedbeleggingen
en worden de gerealiseerde meer-
vastgoedcertificaat. Retail Estates nv wenst
aan hun aanschaffingswaarde met
of minwaarden in de winst- en
bij elke afsluiting van haar rekeningen
inbegrip van de bijkomende kosten.
verliesrekening opgenomen.
de waarde van haar certificaten te
Winsten of verliezen die voortvloeien uit
herwaarderen in functie van:
de variatie in de reële waarde van een
a) de reële waarde van de onroerende
vastgoedbelegging worden opgenomen
de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
goederen waarvan de emittent
82
als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van
in de winst- en verliesrekening in de
periode waarin ze ontstaan en worden
De boekwaarde van het
• Eigen Vermogen
bij de winstverdeling toegewezen aan
vastgoedcertificaat wordt op elke
Het kapitaal omvat de geldmiddelen
de beschikbare reserves.
afsluitdatum vastgesteld door
verkregen bij oprichting, fusie of
een waardering te maken van
kapitaalverhoging. De externe kosten
de contractuele rechten van de
die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de
certificaathouders zoals die blijken
uitgifte van nieuwe aandelen worden
1. Verwerking courant exploitatiesaldo
uit de emissieprospectus en dit
afgetrokken van het eigen vermogen.
vertrekkende van de reële waarde van
Wanneer Retail Estates nv overgaat tot
Als houder van de vastgoedcertificaten,
het vastgoed in bezit van de emittent,
de inkoop van eigen aandelen wordt
heeft Retail Estates nv, pro rata van de
zoals op afsluitdatum gewaardeerd
het betaalde bedrag, inclusief de direct
vastgoedcertificaten in haar bezit, een
door de vastgoeddeskundige van Retail
toewijsbare kosten, erkend als een
contractueel recht op een gedeelte van
Estates nv. Winsten of verliezen die
wijziging van het eigen vermogen.
het exploitatiesaldo dat de emittent
voortvloeien uit de variatie in de reële
Ingekochte eigen aandelen worden
realiseert door het ontvangen van de
waarde van een vastgoedbelegging
als een vermindering van het eigen
huren en de betaling van de werkings-
worden opgenomen in de winst-
vermogen voorgesteld.
en onderhoudskosten. Vermits de
en verliesrekening in de periode
Dividenden maken deel uit van
volledige waardevermindering of
waarin ze ontstaan en worden bij de
het overgedragen resultaat totdat
waardeverhoging verwerkt wordt
winstverdeling toegewezen aan de
de algemene vergadering der
via de herschatting van de waarde
beschikbare reserves.
aandeelhouders de dividenden toekent.
• Verplichtingen
worden als een vergoeding voor de
• Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop
waardevermindering van de gebouwen
Het betreft onroerende goederen
Een voorziening wordt opgenomen
van de emittent. Bijgevolg wordt
waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk
wanneer:
de volledige coupon behandeld
zal worden gerealiseerd door de
-
als nettohuurinkomsten en als
verkoop van de goederen en niet
juridisch afdwingbare of feitelijke
bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
door de verdere verhuring. Net als de
– verplichting heeft ten gevolge
vastgoedbeleggingen (zie supra) worden
van een gebeurtenis in het
deze goederen gewaardeerd aan reële
verleden;
Verwerking van coupon
van het vastgoedcertificaat, dient geen gedeelte van het coupon m.b.t. het exploitatiesaldo beschouwd te
2. Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende goederen
waarde, zijnde de investeringswaarde
Voorzieningen
-
Retail Estates nv een bestaande –
het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal
min de overdrachtstaksen.
Wanneer een bepaald pand uit de
vereist zijn om de verplichting af
portefeuille van de emittent verkocht
• Vlottende Activa
wordt, wordt dit als volgt verwerkt:
De vorderingen op hoogstens één
-
de nettoopbrengst, na afhouding
jaar worden gewaardeerd tegen hun
van eventueel verschuldigde
nominale waarde, onder aftrek van
roerende voorheffing, wordt
waardeverminderingen voor dubieuze
Handelsschulden worden uitgedrukt
slechts als gerealiseerde
of oninbare vorderingen.
tegen hun nominale waarde op
meerwaarde geboekt bij Retail
Geldbeleggingen worden gewaardeerd
balansdatum.
Estates nv ten belope van het
tegen aanschaffingswaarde of tegen
Intrestdragende leningen worden initieel
verschil tussen de boekwaarde
marktwaarde als die lager is. De
aan kostprijs erkend verminderd met de
van het vastgoedcertificaat op
bijkomende kosten worden onmiddellijk
direct toewijsbare kosten. Vervolgens
afsluitdatum vermeerderd met
in de resultatenrekening verwerkt.
worden de intrestdragende leningen
de nettoliquidatiecoupon en
Beursgenoteerde effecten worden
gewaardeerd aan de huidige waarde
de boekwaarde op de vorige
gewaardeerd tegen hun beurskoers.
van de nog af te lossen saldi, waarbij
afsluitdatum.
te wikkelen; -
het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.
elk verschil tussen deze laatste en de aflossingswaarde erkend wordt in de
83
resultatenrekening over de periode van
• Vastgoedkosten
• Financieel Resultaat
de lening op basis van de effectieve
De vastgoedkosten worden
Het financieel resultaat bestaat uit de
rentemethode.
gewaardeerd tegen de reële waarde
intrestkosten op leningen en bijkomende
van de vergoeding die is betaald of die
financieringskosten zoals de negatieve
• Voordelen aan het personeel
verschuldigd is en worden lineair in de
variaties van indekkingsinstrumenten
winst- en verliesrekening opgenomen
voor zover dat deze niet effectief zijn in
Retail Estates nv voorziet in een
in de periode waarop ze betrekking
de zin van IAS 39, verminderd met de
toegezegde pensioenbijdragenregeling
hebben.
opbrengsten van beleggingen.
voor haar werknemers en gedelegeerd
De technische kosten omvatten
bestuurder. Deze regeling werd
ondermeer structureel en occasioneel
• Vennootschapsbelasting
toevertrouwd aan een fonds dat
onderhoud en verliezen uit
Deze rubriek omvat de courante
onafhankelijk is van de vennootschap.
schadegevallen gedekt door de
belastinglast op het resultaat van het
Bijdragen betaald gedurende het
verzekeringsmaatschappijen. De
boekjaar. De vennootschapsbelasting
boekjaar worden ten laste genomen.
commerciële kosten bevatten onder
wordt rechtstreeks in het resultaat
meer makelaarscommissies. De
geboekt, behalve als de belasting
• Vastgoedresultaat
beheerskosten van het vastgoed
betrekking heeft op elementen die
Het nettohuurresultaat omvat de huren,
omvatten hoofdzakelijk de kosten van
rechtstreeks in het eigen vermogen
operationele leasevergoedingen en
het personeel verantwoordelijk voor
worden opgenomen. In dat geval
andere inkomsten die hiermee verband
deze activiteit, de operationele kosten
wordt ook de belasting rechtstreeks in
houden min de met verhuur verbonden
van de hoofdzetel van de onderneming
het eigen vermogen opgenomen. De
kosten, zijnde de negatieve variaties in
en erelonen betaald aan derde partijen.
courante belastinglast bestaat uit de
de reële waarde van gebouwen en de te
De van huurders of derden ontvangen
verwachte belasting op het belastbaar
betalen huur op gehuurde activa.
beheersvergoedingen die gedeeltelijk de
inkomen van het jaar en de correcties op
De recuperatie van vastgoedkosten
beheerskosten van het vastgoed dekken,
vorige boekjaren.
omvat de opbrengsten verkregen uit
worden in mindering gebracht.
de doorrekening van kosten van groot
• Exit tax
verhuurde gebouwen en de recuperatie
• Algemene kosten van de vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten
van deze lasten betreffen kosten die
De algemene kosten van de
die geen vastgoedbevak is. Wanneer
volgens de wet of volgens de gebruiken
vennootschap dekken de vaste
deze onderneming voor het eerst
ten laste vallen van de huurder of
bedrijfskosten van de Onderneming
in de consolidatiekring van de
lessee. De eigenaar zal deze kosten
die actief is als een juridische
Groep wordt opgenomen komt
overeenkomstig de contractuele
beursgenoteerde Onderneming en die
de exit tax in mindering van de
afspraken met de huurder wel of niet
geniet van het vastgoedbevak statuut.
herwaarderingsmeerwaarde bij fusie.
aan hem doorrekenen.
Deze kosten worden opgelopen om
In principe wordt de provisie voor exit
Opbrengsten worden gewaardeerd
transparante financiële informatie te
tax enkel tussentijds herzien indien
tegen de reële waarde van de
verschaffen, economisch vergelijkbaar te
deze door de waardestijging van het
vergoeding die is ontvangen en worden
zijn met andere types van investeringen
onroerend goed van deze onderneming
lineair in de winst- en verliesrekening
en om aan beleggers de mogelijkheid te
dient verhoogd te worden. Een
opgenomen in de periode waarop ze
bieden om op een liquide manier indirect
eventuele overschatting ten gevolge
betrekking hebben.
deel te nemen aan een gediversifieerde
van waardedalingen wordt slechts
vastgoedbelegging. Een deel van de
vastgesteld bij de effectieve realisatie van
kosten die gemaakt worden in het
de fusie. Deze aanpassingen aan deze
kader van de strategische groei van de
exit tax verplichting worden geboekt via
Onderneming vallen eveneens onder
de winst- en verliesrekeningen.
onderhoud en vergoedingen van huurschade. De huurlasten en belastingen op
deze categorie.
84
De exit tax is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een vastgoedbevak met een onderneming
Financieel risicobeheer • Renterisico
Gesegmenteerde informatie
en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare
49,30% van het balanstotaal van
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer
vastgoedbevak het plan in de toekomst
de Groep wordt gefinancierd door
dan 90% van de portefeuille van Retail
zal uitvoeren.
rentedragende verplichtingen, de
Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing
vennootschap is bijgevolg onderhevig
per bedrijfssegment niet relevant. De
aan een renterisico. Dit risico wordt
raad van bestuur gebruikt geen enkel
tot een minimum beperkt door het
ander segment voor het nemen van haar
Historische evolutie van de
voorzichtig beleid dat gehanteerd
beslissingen.
schuldgraad
• Toelichtingen 2011-2012
wordt. Het merendeel van de financiële
De schuldgraad van Retail Estates nv is
schulden is afgesloten tegen een vaste
gestegen boven 50% sinds boekjaar
intrestvoet of tegen een variabele intrestvoet die afgedekt is tegen intreststijgingen.
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
2008-2009. In dat boekjaar bedroeg de schuldgraad 56% daarna is hij stabiel gebleven rond de 53%. In de loop van haar geschiedenis oversteeg de
• Financieringsrisico
schuldgraad van Retail Estates nv nooit
De langetermijnfinanciering werd
• Principe
afgesloten onder de vorm van
Naar aanleiding van artikel 54 van
“bulletleningen”. Dit zijn leningen
het nieuw K.B. met betrekking tot
Evolutie schuldgraad op lange
waarvan het kapitaal na een looptijd
vastgoedbevaks van 7 december 2010,
termijn
van 4 à 5 jaar in zijn geheel dient
dient de openbare vastgoedbevak
De raad van bestuur beschouwt een
terugbetaald te worden. De diversificatie
een financieel plan op te stellen met
schuldgraad van ± 55% als zijnde
van de financiering over verschillende
een uitvoeringsschema wanneer
optimaal voor de aandeelhouders van de
banken beperkt het liquiditeitsrisico van
haar geconsolideerde schuldratio
bevak voor wat betreft het rendement
de Groep. De Groep sluit 88% van haar
meer bedraagt dan 50% van de
en de courante winst per aandeel. Voor
leningen af tegen een vaste intrestvoet
geconsolideerde activa. Het financieel
elke investering wordt de impact op de
of tegen een variabele intrestvoet die
plan geeft een beschrijving van
schuldgraad bekeken en eventueel niet
onmiddellijk wordt omgezet naar een
de maatregelen die zullen worden
weerhouden indien deze investering de
vaste intrestvoet. Het nettoresultaat is
genomen om te verhinderen dat
schuldgraad negatief zou beïnvloeden.
dus slechts in beperkte mate gevoelig
de geconsolideerde schuldratio
Op basis van de huidige schuldgraad
voor renteschommelingen.
meer bedraagt dan 65% van de
van 51,08% heeft Retail Estates nv een
de 65%.
geconsolideerde activa.
investeringspotentieel van 220 mio EUR
• Kredietrisico
Over het financieel plan wordt een
zonder hierbij een schuldgraad van 65%
Vooraleer een nieuwe huurder
bijzonder verslag opgesteld door de
te overschrijden.
wordt aangenomen, wordt een
commissaris, waarin bevestigd wordt
kredietrisicoanalyse uitgevoerd op
dat deze laatste de wijze van opstelling
Evolutie schuldgraad op korte
basis van de beschikbare informatie.
van het plan geverifieerd heeft, met
termijn
Verder worden achterstallige huren
name wat betreft de economische
Elk kwartaal wordt aan de raad van
nauwlettend opgevolgd door de
grondslagen ervan, en dat de cijfers die
bestuur de projectie van de schuldgraad
Onderneming. Ingeval van niet-betaling
dit plan bevat, overeenstemmen met die
voor het volgende kwartaal voorgelegd
bezit de Onderneming meestal een
van de boekhouding van de openbare
en worden eventuele afwijkingen tussen
bankwaarborg.
vastgoedbevak.
de ingeschatte en werkelijke schuldgraad
De algemene richtlijnen van het
van het vorig kwartaal besproken.
financieel plan worden opgenomen in
Rekening houdend met de
de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële
geplande investeringen en
verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse
geplande kapitaalverhogingen,
financiële verslagen wordt beschreven
de dividenduitkering van de winst
85
Andere elementen die de schuldgraad beïnvloeden
panden. Retail Estates nv heeft een
mio EUR) en de gebudgetteerde winstverwachting voor het eerste
De waardering van de
van panden aan de geschatte
kwartaal van boekjaar 2012-2013 zal de
vastgoedportefeuille heeft eveneens
investeringswaarde. In het boekjaar
schuldgraad per 30/06/2012 55,88%
een impact op de schuldgraad.
2010-2011 werden 13 panden verkocht
bedragen. Rekening houdend met de
Rekening houdend met de huidige
met een nettoverkoopprijs van 8,64
winstverwachting voor het volledig jaar
kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke
mio EUR, in het afgelopen boekjaar
zou de schuldgraad per 31/03/2013
waardedaling van de reële waarde
werden 12 panden verkocht met
53,15% bedragen.
van vastgoedbeleggingen van 118,81
een nettoverkoopprijs van 17,87 mio
In december 2010 heeft Retail Estates
mio EUR, de maximale schuldgraad
EUR. Globaal genomen werden deze
nv de controle verworven over de
van 65% overschreden worden. Deze
panden verkocht aan de geschatte
vennootschappen Belgian Wood Center
waardedaling kan het gevolg zijn van een
investeringswaarde.
nv en Flanders Retail Invest bvba die
stijging van de yield (bij gelijkblijvende
projecten ontwikkelen in respectievelijk
huurwaarden zou de yield met 2,12%
Besluit
Brugge en Tongeren. In de loop van
moeten stijgen om de schuldgraad te
Retail Estates nv is van oordeel dat in
het boekjaar 2011-2012 werden de
overschrijden) of een daling van de
functie van
benodigde vergunningen bekomen
huren (bij gelijkblijvende yields zouden
-
en de bouwwerken opgestart. Op 31
de huren met 8,31 mio EUR moeten
over boekjaar 2011-2012 (15,11
stevig track-record in het verkopen
de historische evolutie van de bevak,
-
de geplande kapitaalverhogingen
maart 2012 werd in totaal 19,80 mio
dalen). Historisch gezien is de reële
EUR geïnvesteerd in de bouw van deze
waarde van de vastgoedportefeuille
winkelpanden. De totale investering
sinds de oprichting van de bevak steeds
zal bestaan uit de uitgevoerde werken
gestegen of minstens stabiel gebleven.
en nog uit te voeren werken enerzijds
Op vandaag zijn er geen indicaties in de
er geen bijkomende maatregelen dienen
en de afrekening van de variabele
markt die een stijging van de yield doen
genomen te worden om te verhinderen
prijs met betrekking tot de aandelen
vermoeden. Er is geen noemenswaardige
dat de schuldgraad boven de 65% zal
Flanders Retail Invest en Belgian Wood
leegstand in het marktsegment van de
uitstijgen. Het is de bedoeling van de
Center anderzijds. Deze variabele prijs
baanwinkels en dus ook geen druk op de
bevak om de schuldgraad te behouden
is afhankelijk van de evolutie van de
huurprijzen.
op een niveau rond 55%. Dit niveau
verhuringen en wordt op 31 maart 2012
Mochten er zich toch substantiële
wordt regelmatig geëvalueerd en zal
ingeschat op 10,53 mio EUR.
waardedalingen voordoen die de
herzien worden door de raad van
en -
het track-record met betrekking tot de verkopen
In overeenstemming met de
schuldgraad boven 65% doen uitstijgen
bestuur indien dit noodzakelijk wordt
waarderingsregels worden deze
kan Retail Estates nv overgaan tot
geacht door veranderde markt- of
projecten gewaardeerd aan reële waarde
het verkopen van een aantal van zijn
omgevingsfactoren.
na aftrek van de nog uit te voeren werken. Bij definitieve oplevering van deze
2. Overige bijlagen
projecten (die uiterlijk 30 september 2012 verwacht wordt) en na afrekening
Door de afrondingen naar duizendtallen
van de variabele prijs met betrekking tot
kunnen er afrondingsverschillen ontstaan
de aandelen zullen deze een bijkomend
tussen de balans- en resultatenrekening
effect hebben op de schuldgraad van
en de bijgevoegde details.
2,08% (dit effect zit verwerkt in de schuldgraadprognose zoals hierboven vermeld).
86
Vastgoedresultaat • Bijlage 1 Huurinkomsten (in duizenden €) Huur
31.03.12
31.03.11
34.994
33.526
769
749
Gegarandeerde opbrengsten Ontvangen operationele leasingvergoedingen Huurkortingen Huurvoordelen (‘incentives’)
-15
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten Totaal huuropbrengsten
35.762
34.261
De stijging van de huuropbrengsten is
gebruik maken van hun bij wet
huurcontracten hernieuwd of nieuwe
hoofdzakelijk het gevolg van de groei
toegekende opzegmogelijkheid bij
huurcontracten afgesloten. De
van de vastgoedportefeuille.
afloop van de lopende driejaarlijkse
gemiddelde huurprijzen gingen voor dit
Onderstaande tabel geeft bij wijze van
periode. In deze omstandigheid staan
deel van de portefeuille van 67,15 EUR
theoretische oefening aan hoeveel
alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6
naar 85,93 EUR per m².
van de huurinkomsten op jaarbasis er
maand per definitie leeg.
Het geven van huurvrije periodes
potentieel zou kunnen wegvallen in de
Voor het totaal van de panden die
is eerder zeldzaam in de perifere
veronderstelling dat elke huurder zijn
de laatste 3 boekjaren constant in
winkelmarkt. De laatste 3 jaar werden
huurovereenkomst niet zou hernieuwen
portefeuille zijn gehouden, bedraagt
op een portefeuille van 450 panden
bij afloop van zijn overeenkomst en er
de evolutie van de huurinkomsten
in totaal 20 maand huurvrije periodes
aansluitend geen wederverhuringen
1,33 mio EUR of 4,45% (3,14%
gegeven, wat verwaarloosbaar is.
meer zouden plaatsvinden. Dit doet
komt van indexaties, de rest van
Behalve huurvrije periodes worden geen
geen afbreuk aan het theoretische
huurhernieuwingen). De laatste 3 jaar
andere materiële incentives gegeven bij
risico dat erin bestaat dat alle huurders
zijn er voor 18,5% van de gebouwen
het afsluiten van huurovereenkomsten.
(in duizenden €)
Binnen één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar
31.03.12
31.03.11
836
1.414
9.654
5.897
30.164
27.389
Type huurovereenkomst
voorheffing inbegrepen, de
opgemaakt door een onafhankelijk
Voor haar gebouwen sluit de groep
verzekeringspremie en de
expert. Bij het verstrijken van de
handelshuurcontracten af voor een
gemeenschappelijke kosten zijn
overeenkomst moet de huurder de door
periode van minimaal 9 jaar, meestal
principieel ten laste van de huurder. Om
hem gehuurde ruimten teruggeven
opzegbaar na afloop van het derde en
de naleving van de verplichtingen die
in de staat zoals beschreven in de
zesde jaar mits inachtneming van een
de huurder worden opgelegd krachtens
plaatsbeschrijving bij intrede onder
opzegtermijn van zes maanden voor
de overeenkomst te garanderen, dient
voorbehoud van normale slijtage.
de vervaldag. De huurprijzen worden
de huurder een huurwaarborg te
De huurder kan de huurovereenkomst
meestal maandelijks vooruitbetaald
stellen, meestal in de vorm van een
niet overdragen noch de ruimten
(soms driemaandelijks). Ze worden
bankgarantie ter waarde van 3 maand
geheel of gedeeltelijk onderverhuren,
jaarlijks op de verjaardag van de
huur.
tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk
huurovereenkomst geïndexeerd.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt
akkoord van de verhuurder. De huurder
Belastingen en taksen, onroerende
tussen partijen een plaatsbeschrijving
heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.
87
• Bijlage 2 Met verhuur verbonden kosten (in duizenden €) Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten Waardeverminderingen op handelsvorderingen Totaal met verhuur verbonden kosten
31.03.12
31.03.11
-257
-290
-33
-126
-290
-416
31.03.12
31.03.11
• Bijlage 3 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €)
618
605
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen
Doorrekening van huurlasten
2.265
2.410
Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde gebouwen
2.883
3.015
31.03.12
31.03.11
-764
-893
Voorheffingen en belastingen
-2.344
-2.460
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
-3.108
-3.352
31.03.12
31.03.11
Overige opbrengsten en kosten van de verhuring
-45
-39
Totaal andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
-45
-39
• Bijlage 4 Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurkosten gefactureerd aan de eigenaar
De normale huurvoorwaarden voorzien
belastingen ten laste blijven van de
meestal dat deze lasten en belastingen
eigenaar.
gedragen worden door de huurders via
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de
doorfacturatie door de eigenaar. Een
kosten van onroerende voorheffing,
aantal huurcontracten van de Groep
verzekering en nutsvoorzieningen.
stellen echter dat sommige lasten en
• Bijlage 5 Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten (in duizenden €)
88
Toelichting vastgoedkosten • Bijlage 6 Technische kosten (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Recurrente technische kosten
-849
-790
Structureel onderhoud
-849
-790
Niet-recurrente technische kosten
-212
-246
Occasioneel onderhoud
-217
-158
-46
-113
51
26
-1.062
-1.036
Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen Totaal technische kosten
Het structureel onderhoud betreft in
occasioneel onderhoud daarentegen
verhuurde panden ten gevolge van
hoofdzaak de regelmatige vernieuwing
bevat hoofdzakelijk onvoorzienbare
slijtage, niet-verzekerde ongevallen en
van parkings en dakbedekking. Het
kosten aan de ruwbouw van de
vandalisme.
• Bijlage 7 Commerciële kosten (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Makelaarscommissies
-24
-51
Marketingkosten m.b.t. gebouwen
-38
Erelonen van advocaten en juridische kosten
-19
Andere
-17
-37
-31
-119
-99
31.03.12
31.03.11
Leegstandslasten van het boekjaar
-60
-13
Onroerende voorheffing leegstand
-21
-27
Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen
-81
-40
Totaal commerciële kosten
• Bijlage 8 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (in duizenden €)
In de kosten en taksen van niet-
goederen voor projectontwikkeling
huurinkomsten ten opzichte van
verhuurde gebouwen zijn inbegrepen
(hoofdzakelijk onroerende voorheffing).
0,12% op 31 maart 2011. De
de gebouwen die in het kader van een
De kostprijs van de leegstaande
vastgoedpercentages zijn historisch
transitie tussen huurders voor beperkte
goederen bedraagt per 31 maart
nooit lager dan 98% geweest.
tijd leegstaan en de onroerende
2012 0,23% van de ontvangen
89
• Bijlage 9
Beheerskosten vastgoed
ontvangen beheersvergoedingen die
Deze kosten omvatten hoofdzakelijk
gedeeltelijk de beheerskosten van het
Beheerskosten
de kosten van het personeel
vastgoed dekken, worden in mindering
Beheerskosten worden opgedeeld
verantwoordelijk voor deze activiteit, de
gebracht.
in de kosten van het beheer van de
operationele kosten van de hoofdzetel
portefeuille en de andere.
van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders
(in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Kantoorkosten
-70
-53
Informatica
-38
-15
Andere
-31
-37
Huisvestingskosten
-53
-81
Erelonen aan derde partijen
-23
Public relations, communicatie en advertenties
17
-42
Personeelskosten
-683
-739
Bezoldigingen
-385
-433
Sociale zekerheid
-140
-133
-28
-35
-131
-138
1
-5
-90
-99
-900
-1.018
31.03.12
31.03.11
Pensioenen en collectieve verzekeringen Andere Beheersvergoedingen ontvangen van de huurders Taksen en wettelijke kosten Afschrijvingskosten op kantoormeubilair, informatica-uitrusting & software Totaal beheerskosten vastgoed
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personeelsbezetting in FTE.
Vastgoedafdeling
6,04
7,33
Totaal
14,10
12,70
Gemiddeld
13,20
11,90
90
• Bijlage 10 Andere vastgoedkosten (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Overige andere vastgoedkosten
-5
-11
Totaal andere vastgoedkosten
-5
-11
• Bijlage 11
beursgenoteerde entiteit en die
onrechtstreeks deel te nemen aan een
geniet van het vastgoedbevak statuut.
gediversifieerde vastgoedbelegging. Een
Algemene kosten van de vennootschap
Deze kosten worden opgelopen om
deel van de kosten die gemaakt worden
transparante financiële informatie te
in het kader van de strategische groei
De algemene kosten van de
verschaffen, economisch vergelijkbaar te
van de onderneming vallen tevens onder
vennootschap dekken de vaste
zijn met andere types van investeringen
deze categorie.
bedrijfskosten van de onderneming
en om aan beleggers de mogelijkheid
die actief is als een juridische
te bieden om op een liquide manier
(in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Kantoorkosten
-86
-32
Informatica
-51
-11
Andere
-34
-21
-63
-44
Erelonen aan derde partijen
Huisvestingskosten
-408
-405
Recurrente
-169
-125
-163
-121
-6
-4
Advocaten Revisoren Andere Niet-recurrente
-91
-125
Advocaten
-29
-58
Notariskosten
-13
-3
Consultants
-49
-64
-147
-155
-67
-43
Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) Public relations, communicatie en advertenties Personeelskosten
-686
-547
Bezoldigingen
-384
-309
Sociale zekerheid
-129
-97
-32
-23
Pensioenen en collectieve verzekeringen Andere
-141
-118
Bestuurdersvergoedingen
-214
-186
Taksen en wettelijke kosten
-670
-810
-2.194
-2.067
Totaal algemene kosten
91
• Bijlage 12 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen
17.918
8.640
Nettoverkoopprijs vastgoedbeleggingen (verkoopprijs-transactiekosten)
17.868
8.645
-50
5
Totaal winst of verlies op verkopen van vastgoedbeleggingen
In het totaal werden gedurende het
een sterke particuliere vraag naar perifere
met de investeringswaarde van de
afgelopen boekjaar 12 panden verkocht
winkelpanden. Globaal genomen
vastgoeddeskundige en dus hoger is
voor een totaalbedrag van 17,87 mio
vertegenwoordigt de verkoopsopbrengst
dan de verkoopprijs vastgesteld door de
EUR. Net zoals vorig jaar is er nog steeds
een verkoopswaarde die in lijn ligt
vastgoeddeskundige.
• Bijlage 13 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Positieve variatie op vastgoedbeleggingen
9.746
10.871
Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen
-350
-476
9.396
10.395
Totaal variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is te verklaren door indexaties, renovaties en de verscherping van een aantal yields op toppanden.
• Bijlage 14 Financiële opbrengsten (in duizenden € ) Intresten bevat in de kost van de betrokken activa(1) Intrestopbrengsten Andere Totaal financiële opbrengsten (1) Geactiveerde intercalaire intresten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van projectontwikkelingen.
92
31.03.12
31.03.11
982
425
6
10
57
93
1.045
528
• Bijlage 15 Intrestkosten (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Nominale intresten op leningen
-13.962
-13.071
Totaal interestkosten
-13.962
-13.071
De gewogen gemiddelde intrestvoet
investeringskredieten met vaste
De evolutie van de verhouding
bedraagt 4,83% per 31.03.2012
rentevoet of als langlopende kredieten
intrestlasten op leningen versus
en 4,97% per 31.03.2011. De
met variabele rentevoet waarop, mits
ontvangen huurinkomsten bedraagt
vennootschap heeft bijna al
een SWAP-overeenkomst een vaste
39,04% op 31 maart 2012 ten opzichte
haar kredieten afgesloten als
intrestvoet werd bedongen.
van 38,62% het jaar voordien.
• Bijlage 16 Andere financiële kosten (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Bankkosten en andere commissies
-61
-80
Totaal andere financiële kosten
-61
-80
31.03.12
31.03.11
• Bijlage 17 Vennootschapsbelasting (in duizenden €) Onderneming
204
-92
35
221
-28
116
63
105
2. Resultaat belastbaar aan 16,5% (zgn. exit tax)
169
-314
Dochterondernemingen
-57
-191
1. Vennootschapsbelasting
-81
-405
-83
-406
2
1
24
214
147
-283
1. Vennootschapsbelasting Belasting aan het tarief van 33,99% Correctie van vorig boekjaar
Belasting van het lopende jaar Correctie van vorig boekjaar 2. Exit tax Totaal vennootschapsbelasting
Een bevak is enkel onderworpen aan de
dochtervennootschappen op het verschil
worden geboekt aan een tarief van
vennootschapsbelasting voor wat betreft
tussen de boekwaarde na afschrijvingen
16,99% indien de respectievelijke raden
verworpen uitgaven en abnormale
in de statutaire jaarrekening van deze
van bestuur van Retail Estates nv en de
goedgunstige voordelen. Uitgestelde
dochtervennootschappen en de reële
dochtervennootschap de intentie hebben
belastingen worden geboekt voor de
waarde. Deze uitgestelde belastingen
om de dochtervennootschap te fuseren met de vastgoedbevak.
93
• Bijlage 18 Aantal aandelen en winst per aandeel
31.03.12
31.03.11
Aantal aandelen
Aantal aandelen
Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar
5.061.663
4.639.127
Aantal aandelen per einde van het boekjaar
5.437.074
5.061.663
Aantal dividendgerechtigde aandelen (gewogen gemiddelde)
5.395.408
4.981.959
Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de winst per aandeel
5.317.934
4.915.380
Bewegingen van het aantal aandelen
Kapitaalverhogingen via raad van bestuur (in het kader van het toegestaan kapitaal):
Kapitaalverhogingen via beslissing buitengewone algemene vergaderingen
werden 41.666 aandelen uitgegeven
Op 27 juni 2011 werd een
in de winst van het boekjaar dat
De raad van bestuur heeft op 16 juni
kapitaalverhoging goedgekeurd in het
aanvangt op 1 april 2012 en zijn dus
2011 met gebruikmaking van het
kader van een partiële splitsing van de
niet dividendgerechtigd met betrekking
toegestaan kapitaal besloten tot een
nv Fun Belgium. Drie winkelpanden
tot de winst van het boekjaar 2011-
kapitaalverhoging ten bedrage van 4,29
ter waarde van 12 mio EUR (waarvan
2012. De kapitaalverhoging wordt ten
mio EUR (waarvan 1,98 mio EUR kapitaal
5,52 mio EUR maatschappelijk kapitaal
bedrage van 937.485 EUR toegewezen
en 2,31 mio EUR uitgiftepremies).
en 6,48 mio EUR uitgiftepremie)
aan de post “kapitaal” en ten bedrage
Hierbij werden 5 winkelpanden gelegen
werden ingebracht. Er werden 245.348
van 1.062.515 EUR aan de post “
te Kasterlee, Genk (Winterslag),
nieuwe aandelen uitgegeven aan een
uitgiftepremie”.
Houthalen-Helchteren, Jodoigne en
emissieprijs van 48,91 EUR per aandeel.
Door voornoemde kapitaalverhogingen
Zonhoven, ingebracht. Er werden
Deze uitgifteprijs is gebaseerd op de
werd het kapitaal verhoogd tot
88.397 aandelen uitgegeven aan een
gemiddelde beurskoers van de 30
122.336.290,20 EUR, vertegenwoordigd
emissieprijs van 48,61 EUR per aandeel.
dagen die de emissie voorafgingen
door 5.437.074 aandelen.
Deze uitgifteprijs werd bepaald op basis
verminderd met het nettobedrag van het
van de gemiddelde beurskoers van de
dividend dat op 5 juli 2011 betaalbaar
30 dagen die de emissie voorafgingen
wordt gesteld. De nieuwe aandelen
verminderd met het nettobedrag
delen in de winst van het boekjaar, dat
van het dividend dat op 5 juli 2011
aanving op 1 april 2011, maar zijn niet
betaalbaar wordt gesteld. Deze nieuw
dividendgerechtigd met betrekking tot
uit te geven aandelen delen in de winst
de winst van het boekjaar 2010-2011.
van het boekjaar, dat een aanvang
Op 30 maart 2012 werd de partiële
nam op 01 april 2011, maar zijn niet
splitsing van Ars nv goedgekeurd,
dividendgerechtigd met betrekking tot
waarbij een winkelpand ter waarde
de winst van het boekjaar 2010-2011.
van 2 mio EUR werd ingebracht. Hierbij
94
aan een emissieprijs van 48 EUR per aandeel. Deze nieuwe aandelen delen
• Bijlage 19 Bepaling van het bedrag van de minimale dividenduitkering
(in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
27.360
26.692
Nettowinst (geconsolideerd) Transacties van niet-courante aard begrepen in het netto resultaat (+/-) Afschrijvingen (+) en terugneming van afschrijvingen (-)
177
177
-159
226
50
-5
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen (+/-)
-9.396
-10.395
Nettobedrijfsresultaat
18.031
16.695
Andere elementen van niet-courante aard (+/-) Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen (+/-)
Het nettobedrijfsresultaat dient geen
Van dit nettobedrijfsresultaat dient 80%
verdere aanpassing te ondergaan voor
verplicht uitgekeerd te worden.
eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen.
• Bijlage 20 Berekening van de winst per aandeel (in €)
Winst per aandeel Winst per aandeel 31.03.12
31.03.11
5,14
5,43
Verwaterde nettowinst per aandeel
5,14
5,43
Uitkeerbare winst per aandeel(3)
3,32
3,30
Minimum uit te keren winst per aandeel
2,65
2,64
Voorgesteld brutodividend per aandeel in €
2,80
2,70
83,78%
80,57%
Gewone nettowinst per aandeel(1) (2)
(4)
Pay-out ratio
(1) De gewone winst per aandeel is het nettoresultaat zoals in de winst- en verliesrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen. (2) De verwaterde winst per aandeel is het nettoresultaat zoals in de winst- en verliesrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal verwaterde aandelen. (3) De uitkeerbare winst per aandeel is het bedrag vatbaar voor maximale uitkering gedeeld door het aantal gewone aandelen. (4) Een bevak moet minstens 80% van zijn winst van het boekjaar uitkeren. Retail Estates nv keert een dividend uit van 15,11 mio EUR, d.i. 83,78% van het nettobedrijfsresultaat.
95
• Bijlage 21 Vaste activa - exclusief vastgoedbeleggingen Immateriële vaste activa
Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €)
Andere materiële vaste activa 31.03.12 31.03.11
31.03.12
31.03.11
Saldo per einde van het vorige boekjaar Aanschaffingen Overdrachten en buitengebruikstellingen (-) Overboekingen van (naar) andere posten
454 60
424 30
724 226 -146
675 80 -2 -30
Per einde van het boekjaar
514
454
804
724
Saldo per einde van het vorige boekjaar Saldo overgenomen vennootschappen Afschrijvingen(1) Overdrachten en buitengebruikstellingen (-)
380
312
459
380
52
68
124 -142
110 -30
Per einde van het boekjaar
432
380
441
459
82
74
363
264
Aanschaffingswaarde
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen
Nettoboekwaarde
(1) Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten ‘beheerskosten van het vastgoed’. De afschrijvingen m.b.t. auto’s worden opgenomen onder de personeelskosten.
• Bijlage 22 Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €) Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop vastgoed vennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoed beleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoed vennootschappen Verkoop Vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden tot verkoop Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het boekjaar
Vastgoedbeleggingen 31.03.12
31.03.11
505.588
448.326
1.526
39.255
982 41.397
425 16.665
Activa bestemd voor verkoop 31.03.12 31.03.11 10.778 -1.639
1.274 9.207
Totaal 31.03.12
31.03.11
516.366 -1.639 1.526
449.600
982 41.397
425 16.665
48.462
0 -6.415 -15.032
-7.191 -1.926
-11.011 15.032
9.427
10.033
537.472
505.588
13.159
551.289
517.767
13.488
-1.629 1.926
-17.426
-8.820 0
9.427
10.032
10.778
550.631
516.366
11.047
564.777
528.814
OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed
96
Vastgoedbeleggingen worden
uitvoeren. De investeringswaarde min de
geboekt tegen reële waarde, gebruik
geschatte overdrachtstaksen wordt dan
- verkoopsovereenkomst voor aandelen van een
makend van het model van reële
de reële waarde volgens de betekenis
vastgoedonderneming:
waarde overeenkomstig de norm IAS
van de norm IAS 40.
afwezigheid van rechten;
40. Deze reële waarde is gelijk aan
In België is de overdracht van eigendom
het bedrag waaraan een gebouw
van een vastgoed onderworpen aan
reorganisaties van
zou kunnen worden verhandeld
overdrachtstaksen. Het bedrag van
vennootschappen: afwezigheid
tussen goed geïnformeerde en
deze taksen is afhankelijk van de
van rechten; enz.
bereidwillige partijen die in normale
overdrachtsmethode, de hoedanigheid
Hierdoor varieert het effectieve
mededingingsomstandigheden
van de koper en de geografische ligging
percentage van de registratietaksen van
handelen.
van het goed. De eerste 2 elementen,
0 tot 12,5%, waarbij het onmogelijk
Het werd bepaald door de
en bijgevolg het totale bedrag van de te
is te voorspellen welk percentage van
onafhankelijke deskundigen in 2 fases.
betalen taksen, zijn dus slechts gekend
toepassing is bij de overdracht van een
In een eerste fase bepalen de
eens de eigendomsoverdracht werd
gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de
deskundigen de investeringswaarde
voltooid.
overdracht werkelijk plaats vond.
van elke eigendom, op basis van
De waaier aan vastgoedoverdrachtsmo-
In januari 2006 werd aan alle
de verdisconteerde waarde van de
gelijkheden en hun overeenstemmende
deskundigen die betrokken zijn
toekomstige nettohuurinkomsten.
taksen zijn de volgende:
bij de waardebepaling van de
Het gebruikte discontotarief
-
-
fusie, splitsing en andere
verkoopsovereenkomsten voor
Belgische vastgoedbevaks gevraagd
hangt voornamelijk af van de in
onroerende goederen: 12,5%
om een gewogen gemiddeld
de vastgoedinvesteringsmarkt
voor goederen gelegen in het
percentage van de effectieve taksen
waargenomen discontotarieven die
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
voor de vastgoedportefeuilles van
rekening houden met de locatie van het
en in het Waals Gewest, 10%
vastgoedbevaks te bepalen. Voor
goed, de kwaliteit van de gebouwen
voor goederen gelegen in het
transacties van eigendommen met een
Vlaams Gewest;
waarde van meer dan 2,5 mio EUR en
verkoop van onroerende
gezien de waaier van methodes van
komen neer op de contractuele
goederen onder het
eigendomsoverdracht (zie hierboven)
huurinkomsten over de periode van
makelaarsregime: 5,0 tot 8,0%
hebben de deskundigen, op basis
volgens de Gewesten;
van een representatief staal van 220
erfpachtovereenkomsten voor
markttransacties die plaatsvonden tussen
wat betreft de huurinkomsten van
onroerende goederen (tot 50
2003 en 2005 voor een totaalbedrag
toekomstige huurovereenkomsten in
jaar voor het opstalrecht en tot
van 6,0 miljard EUR, de gewogen
het licht van de huidige voorwaarden.
99 jaar voor het erfpachtrecht):
gemiddelde taksen berekend op 2,5%.
Deze waarde stemt overeen met de
0,2%;
Dit percentage zal jaarlijks herzien
en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden
-
de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses
-
verkoopsovereenkomsten voor
worden en, indien nodig, aangepast
(of hypothetische koper) zou betalen
onroerende goederen waarbij de
worden per schijf van 0,5%. Wat
om het goed te verwerven met als doel
koper een instantie van publiek
betreft de transacties van gebouwen
te genieten van de huurinkomsten en
recht is (bvb. een entiteit van de
waarvan de totale waarde kleiner is
een rendement op zijn investering te
Europese Unie, van de Federale
dan 2,5 miljoen EUR, wordt er rekening
genereren.
Regering, van een regionale
gehouden met overdrachtsrechten van
In een tweede fase hebben de
regering of van een buitenlandse
10% tot 12,5% volgens het gewest
deskundigen van de investeringswaarde
regering): vrijstelling van rechten;
waarin de gebouwen gelegen zijn.
prijs die een derde partij investeerder
-
inbreng in natura van onroerende
Retail Estates nv beschouwt zijn
bedrag voor overdrachtstaksen
goederen tegen uitgifte van
vastgoedportefeuille als een geheel dat
(registratietaksen en/of meerwaarde
nieuwe aandelen ten voordele
als een geheel of als een beperkt aantal
taksen) ingehouden die de koper
van de inbrenger: vrijstelling van
grotere delen kan vervreemd worden.
of verkoper moet betalen om een
rechten;
Conform de waardering als “reële
van de vastgoedportfolio een geschat
eigendomsoverdracht te kunnen
-
waarde” van haar vastgoedschatters
97
Cushman & Wakefield en CBRE werd
EUR, variatie in het werkkapitaal van
resulteerde in een stijging van de
de waarde van dit onroerend goed
0,60 mio EUR, en een stijging van
vastgoedbeleggingen van 49,74 mio
verminderd met 2,5%, zijnde de
de financiële schulden met 0,46 mio
EUR, variatie in het werkkapitaal
volgens de schatters te verwachten
EUR. Verder werden gedurende het
van -4,81 mio EUR en een stijging
transactiekosten bij de vervreemding van
afgelopen boekjaar 12 panden verkocht,
van de financiële schulden met
dit vastgoed.
wat resulteerde in een daling van de
15,69 mio EUR. De verwerving van
Gedurende boekjaar 2011-2012 werden
vastgoedbeleggingen met 17,43 mio
vastgoedvennootschappen werd
vastgoedvennootschappen aangekocht
EUR.
gedeeltelijk vergoed via de uitgifte van
voor een bedrag van 1,71 mio EUR. De
Gedurende het boekjaar 2010-2011
nieuwe aandelen door inbreng in natura
vastgoedvennootschappen bevatten
werden vastgoedvennootschappen
voor 18,57 mio EUR.
in totaal 0,01 mio EUR cash. De
aangekocht voor het bedrag van 17,66
Verder werden 13 panden verkocht
nettokasstroom naar aanleiding van de
mio EUR. De vastgoedvennootschappen
gedurende het boekjaar 2010-2011,
aankoop van vastgoedvennootschappen
bevatten in totaal 7 mio EUR cash. De
wat resulteerde in een daling van de
bedroeg dus 1,70 mio EUR. Dit
nettokasstroom naar aanleiding van de
vastgoedbeleggingen met 8,82 mio EUR.
resulteerde in een stijging van de
aankoop van vastgoedvennootschappen
vastgoedbeleggingen van 1,56 mio
bedroeg dus 10,66 mio EUR. Dit
• Bijlage 23 Financiële vaste activa (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Financiële derivaten
0
1.033
Totaal financiële vaste activa
0
1.033
31.03.12
31.03.11
Borgtochten betaald in geldmiddelen
21
22
Totaal handelsvorderingen en andere vaste activa
21
22
31.03.12
31.03.11
Activa bestemd voor verkoop
13.159
10.778
Totaal activa bestemd voor verkoop
13.159
10.778
• Bijlage 24 Handelsvorderingen en andere vaste activa (in duizenden €)
Vlottende activa
• Bijlage 25 Vaste activa of groep van vaste activa bestemd voor verkoop (in duizenden €)
98
• Bijlage 26 Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in duizenden €) Handelsvorderingen
31.03.12
31.03.11
848
1.453
Op te stellen facturen
161
154
Dubieuze debiteuren
-741
-1.174
Te innen opbrengsten
4
Coupon vastgoedcertificaten Distri-land
223
Andere
246
4
Totaal handelsvorderingen
Rekening houdend met de verkregen
beperkt tot ongeveer 17% van het
waarborgen - zowel huurwaarborgen
openstaand bedrag op 31/03/2012,
als de gevraagde bankgaranties - is het
zijnde een risico van 0,015 mio EUR (na
kredietrisico op de handelsvorderingen
aftrek van de dubieuze debiteuren).
Dubieuze debiteuren - mutatietabel (in duizenden €) Per einde van het vorige boekjaar
495
682
31.03.12
31.03.11
-1.174
-1.122
Uit overgenomen vennootschappen
-12
Toevoegingen & terugnamens Uitgeboekt wegens definitief oninbaar Per einde van het boekjaar
13
-126
420
86
-741
-1.174
Voor het aanleggen van de provisie
van het management, of wanneer er
betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een
dubieuze debiteuren wordt als volgt te
duidelijke aanwijsbare redenen zijn
overzicht van de ouderdomsstructuur
werk gegaan: de lijst van achterstallige
dat de vordering niet meer kan geïnd
van de vorderingen.
huurgelden wordt intern van kortbij
worden, wordt een provisie aangelegd.
opgevolgd. Op basis van een inschatting
Handelsvorderingen zijn contant
31.03.12
31.03.11
Vervallen < 30 dagen
60
223
Vervallen 30-90 dagen
41
60
Vervallen > 90 dagen
747
1.169
99
• Bijlage 27 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in duizenden €)
31.03.12
Terug te vorderen BTW Terug te vorderen vennootschapsbelasting Terug te vorderen roerende voorheffing Recuperatie registratierechten
31.03.11 4
24 615
1.872
64
64
513
542
1.216
2.482
31.03.12
31.03.11
1.450
1.150
1.450
1.150
31.03.12
31.03.11
680
176
6
29
686
205
Vorderingen op verkopen Andere Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa
• Bijlage 28 Kas en kasequivalenten (in duizenden €)
Banken Geldmiddelen Totaal kas en kasequivalenten
• Bijlage 29 Overlopende rekeningen (in duizenden €)
Te recupereren onroerende voorheffing Overige over te dragen kosten Overige verkregen opbrengsten Totaal overlopende rekeningen actief
100
• Bijlage 30 Eigen vermogen Kapitaal Evolutie van het kapitaal
Kapitaalbeweging
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting
(in duizenden €)
(in duizenden €)
Aantal gecreëerde aandelen
Totaal aantal aandelen
Datum
Verrichting
12/07/1988
Oprichting
-
74
3.000
3.000
9/03/1998
Splitsing van aandelen
-
74
27.283
30.283 483.574
9/03/1998
Inbrengen in natura
11.237
11.311
453.291
9/03/1998
Fusie
3.255
14.566
346.638
830.212
9/03/1998
Storting in speciën
6.071
20.637
346.000
1.176.212
10/03/1999
Aanzuivering van overgedragen verliezen
-5.131
15.505
-
1.176.212
10/03/1999
Fusie door overneming
10/03/1999
Aanzuivering van overgedragen verliezen
10/03/1999
Incorporatie verlies
10/03/1999
Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde
10/03/1999 1/07/2003 31/12/2003
1.385
16.891
283.582
1.459.794
-2.267
14.624
-
1.459.794
-174
14.451
-
1.459.794
4.793
19.244
-
1.459.794
Storting in speciën
10.854
30.098
823.348
2.283.142
Storting in speciën
12.039
42.137
913.256
3.196.398
Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land
4.907
47.043
372.216
3.568.614
5/11/2004
Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie
33.250
80.294
-
3.568.614
5/11/2004
Vernietiging 20 aandelen aan toonder
-1
80.293
-20
3.568.594
10/08/2005
Fusie door absorptie
1
80.294
130
3.568.724
21/11/2006
Fusie door absorptie
10
80.303
228
3.568.952
30/11/2007
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
3.804
84.107
169.047
3.737.999
30/06/2008
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
1.882
85.989
83.632
3.821.631
5/09/2008
Inbreng in natura
534
86.523
23.750
3.845.381
30/04/2009
Inbreng in natura
5.625
92.148
250.000
4.095.381
24/11/2009
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
6.944
99.092
308.623
4.404.004
5/02/2010
Inbreng in natura
4.380
103.472
194.664
4.598.668
31/03/2010
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
910
104.382
40.459
4.639.127
05/05/2010
Inbreng in natura
3.288
107.671
146.135
4.785.262
21/06/2010
Inbreng in natura
2.662
110.332
118.293
4.903.555
30/11/2010
Inbreng in natura
2.212
112.544
98.301
5.001.856
30/11/2010
Inbreng in natura
1.280
113.824
56.872
5.058.728
30/11/2010
Inbreng in natura
66
113.890
2.935
5.061.663
16/06/2011
Inbreng in natura
1.989
115.879
88.397
5.150.060
27/06/2011
Inbreng in natura
5.520
121.399
245.348
5.395.408
30/03/2012
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
937
122.336
41.666
5.437.074
101
Artikel 6.2 van de statuten: Toegestaan kapitaal
die geen personeelsleden zijn van
gebracht van het resterende gedeelte
de vennootschap of van een van
van het toegestaan kapitaal voorzien in
De raad van bestuur is bevoegd
haar dochtervennootschappen mits
de eerste alinea.
om het geplaatst kapitaal van de
aan de bestaande aandeelhouders
Indien de raad van bestuur naar
vennootschap, eenmalig of in meerdere
een onherleidbaar toewijzingsrecht
aanleiding van zijn beslissing tot
malen, te verhogen met een maximum
wordt verleend bij de toekenning van
kapitaalverhoging de betaling van
bedrag van honderddertien miljoen
nieuwe effecten. Dat onherleidbaar
een uitgiftepremie vraagt, zal het
achthonderdnegenentachtigduizend
toewijzingsrecht voldoet aan de
bedrag van die premie besteed worden
vijfhonderdtweeënveertig EUR zeventig
voorwaarden opgelegd door de
aan een onbeschikbare rekening,
cent (€ 113.889.542,70).
vastgoedbevak wetgeving en artikel 6.4
“uitgiftepremie” genoemd, die in
Deze machtiging is toegekend aan de
van de statuten.
dezelfde mate als het maatschappelijk
raad van bestuur voor een termijn van
Dat recht moet niet worden verleend bij
kapitaal tot waarborg van derden zal
vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in
een inbreng in geld in het kader van de
strekken, en die onder voorbehoud van
de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad,
uitkering van een keuzedividend onder
incorporatie in het kapitaal, enkel mag
van de statutenwijziging beslist door de
de voorwaarden voorzien door artikel
verminderd of afgeboekt worden bij
buitengewone algemene vergadering
6.4 van de statuten.
beslissing van de algemene vergadering
van 27 mei 2011. Deze machtiging kan
Kapitaalverhogingen door inbreng in
beraadslagend volgens de voorwaarden
worden hernieuwd. De raad van bestuur
natura worden verricht overeenkomstig
bepaald in artikel 612 van het Wetboek
bepaalt de prijs, de uitgiftepremie
de bepalingen van de vastgoedbevak
van Vennootschappen.
en de uitgiftevoorwaarden van de
wetgeving en artikel 6.4 van de statuten.
nieuwe aandelen, tenzij de algemene
Dergelijke inbrengen kunnen ook
vergadering hierover zelf beslist.
betrekking hebben op het recht op
Binnen de hierboven gestelde grenzen
dividend in het kader van de uitkering
De vennootschap kan haar eigen
en zonder afbreuk te doen aan de
van een keuzedividend.
aandelen verwerven of in pand nemen
dwingende bepalingen van het Wetboek
Onverminderd de machtiging verleend
onder de voorwaarden voorzien door
van Vennootschappen, kan de raad
aan de raad van bestuur overeenkomstig
de Wet. De vennootschap kan, zonder
van bestuur beslissen het kapitaal te
de vorige alinea’s, is de raad van bestuur
voorafgaande machtiging van de
verhogen, hetzij door inbrengen in
gemachtigd het geplaatst kapitaal,
algemene vergadering, haar eigen
geld, hetzij door inbrengen in natura,
eenmalig of in meerdere malen, te
aandelen verwerven ter beurze of
hetzij door omzetting van reserves of
verhogen in geval van een openbaar
buiten de beurs vervreemden onder de
uitgiftepremies, naar gelang het geval
overnamebod op alle aandelen van de
voorwaarden opgelegd door de raad van
met of zonder uitgifte van nieuwe
vennootschap, mits inachtneming van
bestuur.
aandelen. Verder is de raad van
de voorwaarden bepaald in artikel 607
De raad van bestuur is gemachtigd
bestuur gemachtigd door de algemene
van het Wetboek van Vennootschappen
om, mits naleving van de bepalingen
vergadering om andere effecten uit te
en voor zover de vennootschap de
van artikel 620 en volgende van het
geven, waaronder maar niet beperkt
kennisgeving van het openbaar
Wetboek van Vennootschappen, te
tot, converteerbare obligaties ( al dan
overnamebod van de Autoriteit voor
beslissen dat de vennootschap haar
niet achtergesteld), warrants, aandelen
Financiële Diensten en Markten (FSMA)
eigen aandelen kan verwerven, in pand
zonder stemrecht, aandelen met
heeft ontvangen binnen een termijn
nemen en vervreemden wanneer de
een voorrecht op dividenden en/of
van drie jaar na de buitengewone
verkrijging of vervreemding noodzakelijk
liquidatievoorrecht.
algemene vergadering van 27 mei
is ter voorkoming van een dreigend
Het is de raad van bestuur verder
2011. In voorkomend geval dient de
ernstig nadeel voor de vennootschap.
toegestaan om het voorkeurrecht,
raad van bestuur het onherleidbaar
Deze bevoegdheid is drie (3) jaar
verleend door het Wetboek
toewijzingsrecht voorzien door de
geldig, te rekenen vanaf de datum van
van Vennootschappen aan de
vastgoedbevak wetgeving na te leven.
bekendmaking in de bijlagen tot het
aandeelhouders, te beperken of uit
De kapitaalverhogingen waartoe wordt
Belgisch Staatsblad van de machtiging
te sluiten zelfs ten gunste van één
beslist in het kader van voornoemde
verleend door de buitengewone
of meerdere bepaalde personen
machtiging, zullen in mindering worden
algemene vergadering van 27 mei 2011
102
Artikel 6.3 van de statuten : Verkrijging van eigen aandelen
en kan door de algemene vergadering
evenwel verboden rechtstreeks of
Bovendien moeten de volgende
verlengd worden met eenzelfde termijn.
onrechtstreeks in te tekenen op haar
voorwaarden overeenkomstig de
De raad van bestuur is gemachtigd
eigen kapitaal.
vastgoedbevakwetgeving worden
voor rekening van de vennootschap om
Bij een kapitaalverhoging door inbreng
nageleefd bij de uitgifte van effecten
voor een periode van vijf (5) jaar na de
in geld, beslist door de algemene
tegen inbreng in natura:
buitengewone algemene vergadering
vergadering of in het kader van
1. de identiteit van de inbrenger
van 27 mei 2011, haar eigen aandelen
het toegestaan kapitaal, kan het
moet worden vermeld in het
te verwerven, in pand te nemen of te
voorkeurrecht enkel worden beperkt
in artikel 602 van het Wetboek
vervreemden (zelfs buiten de beurs)
of opgeheven als aan de bestaande
van Vennootschappen bedoelde
aan een eenheidsprijs die niet lager
aandeelhouders een onherleidbaar
verslag van de raad van
mag zijn dan 85% van de slotkoers
toewijzingsrecht wordt verleend bij de
bestuur alsook, in voorkomend
van de dag vóór de datum van de
toekenning van nieuwe effecten. Dat
geval, in de oproeping tot de
transactie (verwerving, vervreemding
onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet
algemene vergadering die voor
of inpandneming) en die niet hoger
aan de volgende voorwaarden opgelegd
de kapitaalverhoging wordt
mag zijn dan 115% van de slotkoers
door de vastgoedbevak wetgeving :
van de dag vóór de datum van de
1. het heeft betrekking op alle
transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) zonder dat de
bijeengeroepen; 2. de uitgifteprijs mag niet
nieuw uitgegeven effecten;
minder bedragen dan de
2. het wordt aan de aandeelhouders
laagste waarde van (a) een
vennootschap meer dan 20% van het
verleend naar rato van het
netto-inventariswaarde die
totaal aantal uitgegeven aandelen mag
deel van het kapitaal dat hun
dateert van ten hoogste vier
bezitten.
aandelen vertegenwoordigen op
maanden vóór de datum van
Deze voorwaarden en grenzen gelden
het moment van de verrichting;
de inbrengovereenkomst of,
eveneens voor de verkrijgingen
3. uiterlijk aan de vooravond van
naar keuze van de openbare
en vervreemdingen van aandelen
de opening van de openbare
vastgoedbevak, vóór de
van de vennootschap door
inschrijvingsperiode wordt een
datum van de akte van
dochtervennootschappen in de zin van
maximumprijs per aandeel
kapitaalverhoging, en (b) de
aangekondigd, en
gemiddelde slotkoers gedurende
artikel 627, alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook op deze
4. de openbare inschrijvingsperiode
de dertig kalenderdagen
verworven door personen die optreden
moet in dat geval minimaal drie
voorafgaand aan diezelfde
in naam maar voor rekening van de
beursdagen bedragen.
datum.
dochtervennootschap.
Voor de toepassing van de
Het onherleidbaar toewijzingsrecht
vorige zin is het toegestaan om
Artikel 6.4 van de statuten : Kapitaalverhoging
is van toepassing op uitgiften van
van het in punt (b) van vorig lid
aandelen, converteerbare obligaties (al
bedoelde bedrag een bedrag af
Iedere kapitaalverhoging moet worden
dan niet achtergesteld) en warrants,
te trekken dat overeenstemt met
verricht in overeenstemming met de
maar moet niet worden toegekend bij
het deel van het niet-uitgekeerde
artikelen 581 tot en met 609 van het
een inbreng in geld met beperking of
brutodividend waarop de
Wetboek van Vennootschappen evenals
opheffing van het voorkeurrecht, in
nieuwe aandelen eventueel
de vastgoedbevakwetgeving.
aanvulling op een inbreng in natura
geen recht zouden geven, op
Het kapitaal van de vennootschap kan
in het kader van de uitkering van een
voorwaarde dat de raad van
verhoogd worden door beslissing van de
keuzedividend, voor zover dit effectief
bestuur het af te trekken bedrag
algemene vergadering, beraadslagend
voor alle aandeelhouders betaalbaar
van het gecumuleerde dividend
overeenkomstig het artikel 558 en, in
wordt gesteld.
specifiek verantwoordt in zijn
voorkomend geval, artikel 560 van het
Kapitaalverhogingen door inbreng
bijzonder verslag en de financiële
Wetboek van Vennootschappen, of
in natura zijn onderworpen aan de
voorwaarden van de verrichting
door beslissing van de raad van bestuur
regels voorgeschreven door artikelen
toelicht in zijn jaarlijks financieel
binnen het kader van het toegestaan
601 en 602 van het Wetboek van
verslag.
kapitaal. Het is de vennootschap
Vennootschappen.
103
3. behalve indien de uitgifteprijs
4. het onder 1° bedoelde verslag
Indien de algemene vergadering besluit
of, in het in punt 6.6
moet ook de weerslag van
om de betaling van een uitgiftepremie te
hieronder bedoelde geval,
de voorgestelde inbreng op
vragen, dient deze op een onbeschikbare
de ruilverhouding, alsook de
de toestand van de vroegere
reserverekening te worden geboekt
betrokken modaliteiten uiterlijk
aandeelhouders toelichten, in
die slechts kan worden verminderd
op de werkdag na de afsluiting
het bijzonder wat hun aandeel
of weggeboekt door een besluit
van de inbrengovereenkomst
in de winst, in de netto-
van de aandeelhoudersvergadering,
worden bepaald en aan het
inventariswaarde en in het
genomen op de wijze die is vereist
publiek meegedeeld met
kapitaal betreft, alsook de impact
voor de wijziging van de statuten en
vermelding van de termijn
op het vlak van de stemrechten.
met eerbieding van de procedure tot
waarbinnen de kapitaalverhoging
Deze bijkomende voorwaarden zijn
vermindering van het maatschappelijk
effectief zal worden
niet van toepassing bij de inbreng van
kapitaal. De uitgiftepremie zal in dezelfde
doorgevoerd, wordt de akte
het recht op dividend in het kader van
mate als het maatschappelijk kapitaal de
van kapitaalverhoging verleden
de uitkering van een keuzedividend,
waarborg voor derden uitmaken.
binnen een maximale termijn van
voor zover dit effectief voor alle
vier maanden, en
aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
• Bijlage 31 Uitgiftepremies Evolutie uitgiftepremies (in duizenden €) Datum
Uitgiftepremies
Verrichting
31.03.12
Vorig Boekjaar
33.418
16/06/2011
Inbreng in natura
2.308
27/06/2011
Inbreng in natura
6.480
31/03/2012
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
1.063
Totaal uitgiftepremies
43.268
• Bijlage 32 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) Saldo per einde van het vorige boekjaar Mutatie gedurende het boekjaar Totaal impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
104
31.03.12
31.03.11
-12.449
-11.179
-1.697
-1.270
-14.146
-12.449
Zoals vermeld in bijlage 22 beschouwt
transactiekosten bij de vervreemding
EUR ligt, werden hierop de volledige
Retail Estates nv zijn vastgoedportefeuille
van dit vastgoed. Een beperkt aantal
transactiekosten van de betreffende
als een geheel dat als een geheel of
specifiek geïdentificeerde panden zijn
regio, zijnde 10% of 12,5%, in
als een beperkt aantal grotere delen
volgens Retail Estates nv bezwaarlijk
mindering gebracht. Op 01.04.2004
kan vervreemd worden. Conform de
met deze vastgoedportefeuille tezamen
(datum van de eerste toepassing van
waardering als “reële waarde” van
te verkopen omdat zij door de aard
de IAS/IFRS normen) bedragen de
haar vastgoedschatters Cushman
en/of ligging van deze gebouwen een
overdrachtstaksen die afgetrokken zijn
& Wakefield en CBRE werd de
minwaarde zouden betekenen voor
van de investeringswaarde 4,9 mio EUR.
waarde van dit onroerend goed
de portefeuille als geheel. Vermits de
Dit bedrag werd geboekt onder deze
verminderd met 2,5%, zijnde de
individuele waarde van deze panden
rubriek van het eigen vermogen.
volgens de schatters te verwachten
beneden de drempel van 2,5 mio
• Bijlage 33 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Variatie in de reële waarde van rente swaps
-26.187
-9.096
Totaal variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
-26.187
-9.096
De Groep gebruikt financiële afgeleide
Noteer dat de negatieve waardering van
bijgevolg cashflow hedge accounting
producten (intrest rate swaps) om
de financiële instrumenten geen impact
toegepast, op grond waarvan de
zich in te dekken tegen renterisico’s
heeft op het nettoresultaat van Retail
waardemutaties in deze swaps direct in
afkomstig van operationele, financiële
Estates nv. De bevak classificeert de
het eigen vermogen zijn verantwoord en
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
renteswaps als een kasstroomafdekking
niet in de resultatenrekening opgenomen
financiële producten worden initieel
waarbij is vastgesteld dat de
worden.
aan hun kostprijs erkend en worden
afdekkingen effectief waren. Dit wil
De financiële instrumenten zijn level 2
geherwaardeerd aan hun reële
zeggen dat bedragen en vervaldagen op
instrumenten.
waarde op de daaropvolgende
onderliggende leningovereenkomsten
rapporteringsdatum.
afgestemd zijn. Op deze swaps is
• Bijlage 34 Andere langlopende verplichtingen (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
26.187
10.129
1.951
2.060
28.139
12.189
Waarborgen ontvangen in geldmiddelen Financiële derivaten Andere langlopende verplichtingen Totaal andere langlopende verplichtingen
105
• Bijlage 35 Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
1.563
259
Te ontvangen facturen
2.112
1.894
Belastingsschulden
1.765
1.590
Exit tax
3.816
4.752
430
418
9.687
8.914
31.03.12
31.03.11
122
320
42
42
164
361
31.03.12
31.03.11
973
1.167
Over te dragen opbrengsten (doorfacturatie)
1.008
1.093
Totaal overlopende rekeningen
1.981
2.260
Handelsschulden Voorschotten ontvangen van huurders
Andere uitgestelde belastingen Andere kortlopende schulden Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden
• Bijlage 36 Andere kortlopende verplichtingen (in duizenden €) Te betalen dividenden Verplichtingen op minder dan één jaar ten opzichte van verbonden partijen Andere Totaal andere kortlopende verplichtingen
• Bijlage 37 Overlopende rekeningen (in duizenden €) Overige toe te rekenen kosten
• Bijlage 38 Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente
257.423
261.768
Subtotaal
257.423
261.768
16.215
7.177
16.215
7.177
273.638
268.945
Langlopende
Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Subtotaal Totaal
106
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Tussen één en twee jaar
25.016
19.022
Tussen twee en vijf jaar
219.347
154.290
13.060
88.455
31.03.12
31.03.11
241.135
236.386
32.503
32.558
31.03.12
31.03.11
66.900
20.500
Meer dan vijf jaar
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in duizenden €) Leningen aan een variabele rente Leningen aan een vaste rente
Retail Estates nv beschikt over de volgende niet-gebruikte kredietfaciliteiten: (in duizenden €) Vervallende binnen het jaar Vervallende na één jaar
Inschatting van de toekomstige intrestlasten
Totale toekomstige intrestlast 31.03.12
31.03.11
Binnen één jaar
13.208
13.045
Tussen één en vijf jaar
30.503
38.483
1.463
5.269
45.174
56.797
Meer dan vijf jaar Totaal
Langlopende en kortlopende financiële schulden 88% van de leningen hebben een
zijn. Voor het niet-ingedekt gedeelte van
conservatieve strategie. De schulden zijn
de schulden van een totaal van 24,38
allemaal bankkredieten op lange termijn,
mio EUR werd rekening gehouden met
gefinancierd bij verschillende banken.
de Euribor per 31/03/2012 + bancaire
Alle schulden worden gefinancierd tegen
marge.
vaste intrestvoeten. Indien een lening
variabele rente die volledig is ingedekt
wordt afgesloten tegen een variabele intrestvoet wordt die onmiddellijk
variabele rentevoet swappen tegen
Analyse van de intrestlasten - intrestsensitiviteit
vaste rentevoeten of hebben een vaste
De mate waarin Retail Estates nv zich
van de kredieten zijn op die manier vast
rentevoet. Zie bijlage 40.
kan financieren, heeft een belangrijke
gefinancierd. Daardoor heeft een stijging
impact op de winstgevendheid.
van de rentevoet geen substantiële
Bij de inschatting van de toekomstige
Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal
impact op het totaal resultaat.
intrestlasten is rekening gehouden met
gepaard met een relatief hoge mate
Principieel spreekt Retail Estates nv met
de schuldpositie per 31/03/2012 en
van schuldfinanciering. Om dit risico
haar banken een convenant van 60% af
intrestdekkingen overeenkomstig de
optimaal in te perken, hanteert Retail
m.b.t. de schuldgraad.
contracten die op dat moment lopend
Estates nv een erg voorzichtige en
via intrest rate swap contracten die de
omgezet naar een vaste intrestvoet. 88%
107
• Bijlage 39 Financiële activa en verplichtingen 1. Overzicht Totaal Per 31 maart 2012
Activa of verplichtingen tegen reële waarde via de resultatenrekening
Leningen en vorderingen
Verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs
ACTIVA Financiële vaste activa F.
Financiële vaste activa
I.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
21
21
Financiële vlottende activa D.
Handelsvorderingen
495
495
E.
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
1.216
1.216
F.
Kas en kasequivalenten
1.450
1.450
Totaal financiële vaste activa
3.182
0
3.182
Verplichtingen Langlopende financiële verplichtingen B.
Langlopende financiële schulden
C.
Andere langlopende financiële verplichtingen
257.423 26.187
257.423 26.187
1.952
Kortlopende financiële verplichtingen B.
Kortlopende financiële schulden
D.
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
E.
Andere kortlopende verplichtingen
Totaal financiële verplichtingen
108
16.215
16.215
9.687
9.687
164
164
309.676
26.187
285.441
Totaal
Activa of verplichtingen tegen reële waarde via de resultatenrekening
1.033
1.033
Per 31 maart 2011
Leningen en vorderingen
Verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs
ACTIVA Financiële vaste activa F.
Financiële vaste activa
I.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
22
22
Financiële vlottende activa D.
Handelsvorderingen
682
682
E.
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
2.482
2.482
F.
Kas en kasequivalenten
1.150
1.150
Totaal financiële vaste activa
5.369
1.033
4.336
Verplichtingen Langlopende financiële verplichtingen B.
Langlopende financiële schulden
C.
Andere langlopende financiële verplichtingen
261.768 12.189
261.768 12.189
Kortlopende financiële verplichtingen B.
Kortlopende financiële schulden
7.177
7.177
D.
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
8.914
8.914
E.
Andere kortlopende verplichtingen in duizenden €
361
361
Totaal financiële verplichtingen
290.409
12.189
278.220
2. Opname in de boekhouding
intrest swap contracten.
waarde per einde van het boekjaar
Aangezien de handelsvorderingen
De vaste rentevoeten die voor deze
2011/2012, waarbij de reële waarde
en handelsschulden kortlopend zijn
langlopende schulden destijds zijn
van de schulden met vaste rentevoet
benadert de fair value nagenoeg de
gecontracteerd, stemmen in de meeste
geraamd wordt aan de hand van
nominale waarde van deze financiële
gevallen niet langer overeen met
een actualisatie van hun toekomstige
activa en verplichtingen in kwestie.
de rentevoeten die momenteel op
cashflows rekening houdende met het
Retail Estates nv heeft op 31 maart 2012
de geldmarkten gangbaar zijn, wat
kredietrisico van de Groep.
241,14 mio EUR financiële schulden met
een verschil teweegbrengt tussen de
Deze reële waarde wordt in volgende
variabele rentevoet en 31,87 mio EUR
boekwaarde en hun reële waarde.
tabel informatief vermeld, de
financiële schulden met vaste rentevoet.
De volgende tabel vergelijkt het
boekwaarde is de nominale waarde.
Van de schulden met variabele rentevoet
totaalbedrag van de schulden met vaste
zijn er 216,76 mio EUR ingedekt via
rentevoet aan boekwaarde en in reële
31.03.12
Financiële schulden met vaste rentevoet
Boekwaarde
Reële waarde
31.875
33.208
109
• Bijlage 40
De methode voor het bepalen van de
flow van de swap waarbij de ratio tussen
effectiviteit van de hedge is als volgt:
80 en 125 dient te liggen.
Financiële instrumenten
De marktwaarde van de renteswap
Retail Estates nv classificeert de
Prospectieve test: op ieder
bedraagt -26,187 KEUR op 31 maart
renteswaps als een kasstroomafdekking
kwartaaleinde wordt nagegaan of er
2012 en wordt op kwartaalbasis
waarbij is vastgesteld dat de afdekkingen
in de toekomst nog steeds een match
vastgelegd door de emitterende
effectief waren. Op deze swaps is
is tussen de interest rate swap en de
financiële instelling en wordt door
bijgevolg cash flow hedge accounting
onderliggende financiële verplichting.
ons geverifieerd aan de hand van de
toegepast op grond waarvan de
verdiscontering van de toekomstige
waardemutaties in deze swaps direct in
Retrospectieve test: op basis van ratio
het eigen vermogen zijn verantwoord en
analyse wordt de betaalde interest op
niet in de resultatenrekening opgenomen
de onderliggende financiële verplichting
worden.
vergeleken met de vlottende rente cash
Reële waarde van de bankverplichtingen op jaareinde (in duizenden €)
31.03.12 Passiva
Activa
Passiva
0
26.187
1.033
10.129
6.000 KEUR, met een vaste
euribor 3 maanden. Looptijd van
rentevoet van 4,2075% tegen
augsutus 2007 tot juli 2015.
De reële waarde van de instrumenten
euribor 3 maanden. Looptijd
wordt uitsluitend bepaald aan de hand
van oktober 2007 tot december
van gegevens die observeerbaar zijn voor het instrument (ofwel rechtstreeks
31.03.11
Activa
Interest Rate Swap
overeenstemmende rentecurves.
contractuele kasstromen op basis van
2016. 4) Intrest Rate Swap bij BNP Paribas
8) Intrest Rate Swap bij KBC bank voor een notioneel bedrag van 6.000 KEUR, met een vaste rentevoet van 4,39% tegen
ofwel onrechtstreeks), maar die geen
Fortis Bank voor een notioneel
euribor 3 maanden. Looptijd van
genoteerde prijzen zijn in een actieve
bedrag van 13.000 KEUR, met
januari 2008 tot augustus 2014.
markt en bijgevolg behoren de IRS-
vaste rentevoet 4,07% tegen
contracten tot het niveau 2 van de fair
euribor 3 maanden. Looptijd van
value hiërarchie zoals bepaald in IFRS 7.
maart 2007 tot september 2013. 5) Intrest Rate Swap bij KBC bank
9) Intrest Rate Swap bij KBC bank voor een notioneel bedrag van 20.000 KEUR, met een vaste rentevoet van 4,60% tegen
Overzicht Swaps:
voor een notioneel bedrag van
euribor 3 maanden. Looptijd van
1) Intrest Rate Swap bij KBC bank
5.000 KEUR, met een vaste
mei 2007 tot februari 2015.
voor een notioneel bedrag van
rentevoet van 4,08% tegen
10) Intrest Rate Swap bij Belfius bank
37.000 KEUR, met een vaste
euribor 3 maanden. Looptijd van
rentevoet van 4,0475% tegen euribor 3 maanden. Looptijd van
voor een notioneel bedrag van
maart 2008 tot maart 2018.
10.000 KEUR, met een vaste
6) Intrest Rate Swap bij BNP Paribas
rentevoet van 4,87% tegen
december 2006 tot december
Fortis bank voor een notioneel
euribor 3 maanden. Looptijd van
2016.
bedrag van 10.000 KEUR, met
oktober 2008 tot oktober 2013.
2) Intrest Rate Swap bij BNP Paribas
een vaste rentevoet van 4,77%
11) Intrest Rate swap bij Belfius bank
Fortis bank voor een notioneel
tegen euribor 3 maanden.
bedrag van 9.916 KEUR, met een
Looptijd van juli 2007 tot juli
15.100 KEUR, met een vaste
vaste rentevoet van 4,14% tegen
2017.
rentevoet van 2,315% tegen
euribor 3 maanden. Looptijd van maart 2008 tot maart 2013. 3) Intrest Rate Swap bij KBC bank voor een notioneel bedrag van
110
voor een notioneel bedrag van
7) Intrest Rate Swap bij KBC bank
euribor 3 maanden. Looptijd van
voor een notioneel bedrag van
maart 2010 tot september 2014.
10.000 KEUR, met een vaste rentevoet van 4,58% tegen
12) Intrest Rate swap bij Belfius bank voor een notioneel bedrag
van 6.500 KEUR, met een vaste rentevoet van 4,935% tegen
16) Intrest Rate swap bij Belfius bank
Fortis bank voor een notioneel
voor een notioneel bedrag van
bedrag van 12.580 KEUR, met
euribor 3 maanden. Looptijd van
10.000 KEUR, met een vaste
een vaste rentevoet van 3,89%
maart 2010 tot december 2015.
rentevoet van 3,03% tegen
tegen euribor 3 maanden.
euribor 3 maanden. Looptijd van
Looptijd van maart 2009 tot
november 2011 tot november
december 2023
13) Intrest Rate swap bij Belfius bank voor een notioneel bedrag van 8.500 KEUR, met een vaste rentevoet van 4,935% tegen
2016. 17) Intrest Rate swap bij Belfius
20) Intrest Rate swap bij KBC bank voor een notioneel bedrag van
euribor 3 maanden. Looptijd van
bank voor een notioneel bedrag
10.000 KEUR, met een vaste
mei 2010 tot maart 2017.
van 6.000 KEUR, met een vaste
rentevoet van 2,3225% tegen
14) Intrest Rate swap bij Belfius bank
rentevoet van 3,345% tegen
euribor 3 maanden. Looptijd van
voor een een notioneel bedrag
euribor 3 maanden. Looptijd van
juli 2011 tot december 2015
van 20.500 KEUR, met een vaste
september 2012 tot september
rentevoet van 1,66% tegen
2017
euribor 3 maanden. Looptijd van januari 2011 tot april 2014. 15) Intrest Rate swap bij Belfius bank
18) Intrest Rate swap bij Belfius bank
21) Intrest Rate swap bij Belfius bank voor een notioneel bedrag van 10.000 KEUR, met een vaste
voor een notioneel bedrag van
rentevoet van 3,03% tegen
30.000 KEUR, met een vaste
euribor 3 maanden. Looptijd van
voor een notioneel bedrag van
rentevoet van 3,685% tegen
juni 2012 tot september 2017
20.000 KEUR, met een vaste
euribor 3 maanden. Looptijd van
rentevoet van 3,215% tegen
november 2013 tot november
voor een notioneel bedrag van
2018
25.000 KEUR, met een vaste
euribor 3 maanden. Looptijd van juni 2012 tot juni 2017.
19) Intrest Rate swap bij BNP Paribas
22) Intrest Rate swap bij ING bank
rentevoet van 1,695% tegen euribor 3 maanden. Looptijd van december 2011 tot juni 2016.
• Bijlage 41 Verbonden partijen
de vennootschap handelt zijn haar
De verbonden partijen waarmee
dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden.
Bestuurders en directieleden
en directieleden is opgenomen in
De vergoeding voor de bestuurders
de post “algemene kosten van de vennootschap” (zie bijlage 11):
(in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Bestuurders
414
386
Totaal
414
386
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap. Retail Estates nv heeft geen directiecomité. Deze bedragen zijn allemaal kortetermijnvergoedingen.
111
• Bijlage 42 Honorarium commissaris (excl BTW)
31.03.12
Bezoldiging van de commissaris voor het auditmandaat
103
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten - Andere controle opdrachten
5
- Belastingadvies opdrachten - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten
• Bijlage 43 Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
Verkochte vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
0
WCO O’Cool De diepvriesketen O’Cool heeft bescherming aangevraagd tegen schuldeisers gebruik makend van de wet
Per 31.03.2011
op de continuïteit van de ondernemingen.
Er werden gedurende het afgelopen
O’Cool heeft 110 winkels in België
Per 31.03.2011
boekjaar 13 panden verkocht, wat
waarvan er 10 gehuurd zijn bij Retail
De aankopen en eigen ontwikkelingen
resulteerde in een daling van de
Estates nv. De totale huurinkomsten van
in boekjaar 2010-2011 resulteerden
vastgoedbeleggingen met 8,64 mio
deze 10 winkels bedragen ongeveer
in een vastgoedstijging van 39,42 mio
EUR. De huurinkomsten daalden als
800.000 EUR. De 10 winkels zijn gelegen
EUR. De totale huurinkomsten stijgen
gevolg van deze desinvestering met 0,37
op goede locaties in de belangrijkste
met 2,35 mio EUR in boekjaar 2010-
mio EUR. Indien de verkopen hadden
clusters. Per 31 maart 2012 zijn er geen
2011 als gevolg van deze investeringen.
plaatsgevonden op 1 april 2010 zouden
betalingsachterstanden met betrekking tot
Indien de verwervingen zouden hebben
de huurinkomsten met 0,76 mio EUR
O’Cool.
plaatsgevonden op 1 april 2010 zouden
gedaald zijn. Buiten balansverplichtingen
de huurinkomsten met 2,74 mio EUR gestegen zijn.
Per 31.03.2012
In december 2010 heeft Retail Estates
Het operationeel resultaat steeg met
Er werden gedurende het afgelopen
de controle verworven over de
2,02 mio EUR als gevolg van deze
boekjaar 12 panden verkocht, wat
vennootschappen Belgian Wood Center
investeringen.
resulteerde in een daling van de
nv en Flanders Retail Invest bvba die
vastgoedbeleggingen met 17,43 mio
projecten ontwikkelen in respectievelijk
Per 31.03.2012
EUR. De huurinkomsten daalden als
Brugge en Tongeren. In de loop van
De aankopen en eigen ontwikkelingen
gevolg van deze desinvestering met 0,67
het boekjaar 2011-2012 werden de
in boekjaar 2011-2012 resulteerden
mio EUR. Indien de verkopen hadden
benodigde vergunningen bekomen
in een vastgoedstijging van 25,92 mio
plaatsgevonden op 1 april 2011 zouden
en de bouwwerken opgestart. Op 31
EUR. De totale huurinkomsten stijgen
de huurinkomsten met 1,05 mio EUR
maart 2012 werd in totaal 19,80 mio
met 1,11 mio EUR in boekjaar 2011-
gedaald zijn.
EUR geïnvesteerd in de bouw van deze
2012 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben
winkelpanden. De totale investering zal
• Bijlage 44
plaatsgevonden op 1 april 2011 zouden
bestaan uit de uitgevoerde werken en nog uit te voeren werken enerzijds en de afrekening van de variabele prijs met
gestegen zijn.
Gebeurtenissen na balansdatum
Het operationeel resultaat steeg met
Acquisitie nv Infradis Real Estate
Retail Invest bvba en Belgian Wood
0,96 mio EUR als gevolg van deze
Op 26 april 2012 werd de controle
Center nv anderzijds. Deze variabele
investeringen.
verworven over de nv Infradis Real
prijs is afhankelijk van de evolutie van de
Estate. Deze vennootschap is eigenaar
verhuringen en wordt op 31 maart 2012
van 2 onroerende goederen gelegen te
ingeschat op 10,53 mio EUR.
de huurinkomsten met 2,55 mio EUR
Zaventem en Namen.
112
betrekking tot de aandelen Flanders
3. Verslag van de commissaris over de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 maart 2012 gericht tot de algemene vergadering van aandeelhouders EUR en de geconsolideerde winst
afhankelijk van onze beoordeling die
(aandeel van de groep) van het boekjaar
een inschatting omvat van het risico
bedraagt 27.360 (000) EUR.
dat de geconsolideerde financiële
statutaire bepalingen, brengen wij
Het opstellen van de geconsolideerde
staten afwijkingen van materieel belang
u verslag uit in het kader van het
financiële staten valt onder de
bevatten als gevolg van fraude of van
mandaat van commissaris dat ons
verantwoordelijkheid van de raad van
fouten. Bij het maken van onze risico-
werd toevertrouwd. Dit verslag omvat
bestuur. Deze verantwoordelijkheid
inschatting houden wij rekening met
ons oordeel over de geconsolideerde
omvat onder meer: het ontwerpen,
de bestaande interne controle van de
financiële staten evenals de vereiste
implementeren en in stand houden van
groep met betrekking tot het opstellen
bijkomende vermelding.
een interne controle met betrekking tot
en de getrouwe weergave van de
het opstellen en de getrouwe weergave
geconsolideerde financiële staten ten
van de geconsolideerde financiële
einde in de gegeven omstandigheden
staten zodat deze geen afwijkingen van
de gepaste werkzaamheden te bepalen
materieel belang, als gevolg van fraude
maar niet om een oordeel over de
of van fouten, bevatten, het kiezen en
effectiviteit van de interne controle van
toepassen van geschikte grondslagen
de groep te geven. Wij hebben tevens de
voor financiële verslaggeving en het
gegrondheid van de grondslagen voor
Wij hebben de controle uitgevoerd
maken van boekhoudkundige ramingen
financiële verslaggeving, de redelijkheid
van de geconsolideerde financiële
die onder de gegeven omstandigheden
van de boekhoudkundige ramingen
staten van Retail Estates nv, Openbare
redelijk zijn.
gemaakt door de vennootschap, alsook
Vastgoedbevak naar Belgisch Recht
Het is onze verantwoordelijkheid een
de voorstelling van de geconsolideerde
(“de vennootschap”) en haar
oordeel over deze geconsolideerde
financiële staten als geheel beoordeeld.
dochterondernemingen (samen “de
financiële staten tot uitdrukking
Ten slotte, hebben wij van de raad van
groep”), opgesteld in overeenstemming
te brengen op basis van onze
bestuur en van de verantwoordelijken
met de International Financial Reporting
controle. Wij hebben onze controle
van de vennootschap de voor onze
Standards zoals geïmplementeerd door
uitgevoerd overeenkomstig de
controlewerkzaamheden vereiste
het Koninklijk Besluit van 7 december
wettelijke bepalingen en de in België
ophelderingen en inlichtingen verkregen.
2010 betreffende de openbare
geldende controlenormen, zoals
Wij zijn van mening dat de door ons
vastgoedbevaks. Deze geconsolideerde
uitgevaardigd door het Instituut van de
verkregen controle-informatie een
financiële staten bestaan uit de
Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen
redelijke basis vormt voor het uitbrengen
geconsolideerde balans op 31 maart
vereisen dat onze controle zo wordt
van ons oordeel.
2012, de geconsolideerde winst- en
georganiseerd en uitgevoerd dat een
Naar ons oordeel geven de
verliesrekening, het geconsolideerde
redelijke mate van zekerheid wordt
geconsolideerde financiële staten een
overzicht van het totaalresultaat, het
verkregen dat de geconsolideerde
getrouw beeld van de financiële toestand
geconsolideerde mutatieoverzicht
financiële staten geen afwijkingen van
van de groep per 31 maart 2012, en
van het eigen vermogen en het
materieel belang bevatten.
van haar resultaat en kasstromen voor
geconsolideerde kasstroomoverzicht
Overeenkomstig deze controlenormen,
het boekjaar eindigend op die datum, in
voor het boekjaar eindigend op die
hebben wij controlewerkzaamheden
overeenstemming met de International
datum, alsmede een overzicht van de
uitgevoerd ter verkrijging van controle-
Financial Reporting Standards zoals
belangrijkste gehanteerde grondslagen
informatie over de in de geconsolideerde
aanvaard binnen de Europese Unie
voor financiële verslaggeving en
financiële staten opgenomen bedragen
en met de in België van toepassing
toelichtingen. Het geconsolideerde
en toelichtingen. De selectie van
zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke
balanstotaal bedraagt 544.944 (000)
deze controlewerkzaamheden is
voorschriften.
Aan de aandeelhouders Overeenkomstig de wettelijke en
Verklaring over de geconsolideerdefinanciële staten zonder voorbehoud
113
Bijkomende vermelding Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen: -
Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Diegem, 23 mei 2012 De commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
114
4. Enkelvoudige winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
34.154
30.028
-303
-393
33.851
29.635
2.737
2.489
-2.919
-2.745
-42
-27
33.627
29.352
Technische kosten
-926
-997
Commerciële kosten
-105
-85
-78
-26
-247
-570
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
-11
Vastgoedkosten
-1.355
-1.689
Operationeel vastgoedresultaat
32.272
27.663
Algemene kosten van de vennootschap
-1.880
-1.547
30.392
26.116
-99
54
9.614
8.366
39.907
34.537
Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Belastingen Nettoresultaat
2.019
2.798
-14.319
-12.849
-43
-499
-12.343
-10.550
27.564
23.987
173
221
27.737
24.208
115
5. Enkelvoudige balans ACTIVA (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
537.071
515.964
82
74
515.663
453.158
363
264
20.945
62.449
18
19
Vlottende Activa
20.197
7.525
Activa bestemd voor verkoop
13.159
0
Handelsvorderingen
3.362
618
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
Vaste Activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa
2.136
5.874
Kas en kasequivalenten
884
605
Overlopende rekeningen
655
428
557.269
523.490
TOTAAL ACTIVA
116
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
31.03.12
31.03.11
Eigen vermogen
242.241
229.989
Kapitaal
121.174
112.989
Uitgiftepremies
43.268
33.418
Reserves
50.061
59.374
Nettoresultaat van het boekjaar
27.737
24.208
Verplichtingen
315.028
293.500
Langlopende verplichtingen
283.610
266.712
257.423
256.583
257.423
256.583
Andere langlopende verplichtingen
26.187
10.129
Kortlopende verplichtingen
31.418
26.788
Kortlopende financiële schulden
13.473
2.804
13.473
2.804
15.825
21.565
Provisie Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing
Kredietinstellingen Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
164
300
1.955
2.120
557.269
523.490
117
kwaliteit
Retail Estates nv streeft naar kwaliteit op alle gebieden, zowel operationeel als financieel en dit samen met haar medewerkers en haar bestuurders
14
Medewerkers
Permanent document 1. Algemene inlichtingen
• Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking De naamloze vennootschap “Retail
Identicifatie
• Maatschappelijk doel en beleggingsbeleid
Estates – Vastgoedbevak naar Belgisch recht” werd opgericht bij
Artikel 3 uit de statuten:
akte verleden voor notaris Urbain
“De vennootschap heeft als doel het
Drieskens te Houthalen op 12 juli
collectief beleggen vanuit het publiek
Retail Estates nv,
1988, bekendgemaakt in de bijlage
aangetrokken financieringsmiddelen
Vastgoedbeleggingsvennootschap met
tot het Belgisch Staatsblad van 29 juli
in vastgoed zoals gedefinieerd in de
Vast Kapitaal naar Belgisch recht, of
daarna onder nummer 880729-313.
vastgoedbevak wetgeving.
Vastgoedbevak naar Belgisch recht.
De statuten werden voor de laatste
Derhalve, belegt de vennootschap
maal gewijzigd bij proces-verbaal
in hoofdorde in vastgoed, zoals
opgesteld door Meester Eric Spruyt,
bepaald in de vastgoedbevak
Notaris te Brussel, op 30 maart 2012
wetgeving, met name:
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conform
en neergelegd op de Griffie van
1. onroerende goederen als
artikel 2 van de statuten mag de
de Rechtbank van Koophandel te
gedefinieerd in artikel 517 en
zetel van de vennootschap zonder
Brussel.
volgende van het Burgerlijk
statutenwijziging overgebracht worden
De vennootschap doet een
Wetboek, en de zakelijke rechten
naar iedere andere plaats in België bij
openbaar beroep op het spaarwezen
op onroerende goederen;
besluit van de raad van bestuur.
overeenkomstig artikel 439 van het
• Naam
• Maatschappelijke zetel
• Ondernemingsnummer
Wetboek van Vennootschappen.
• Duur
2. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, die exclusief of gezamenlijk
De vennootschap is ingeschreven
De vennootschap werd opgericht
worden gecontroleerd door de
in het rechtspersonenregister met
voor onbepaalde duur.
vastgoedbevak;
ondernemingsnummer 0434 797 847.
120
3. optierechten op vastgoed;
met de aankoop, de verbouwing,
een dochteronderneming, binnen
4. aandelen van openbare of
de inrichting, de verhuur, de
de perken van de vastgoedbevak
institutionele vastgoedbevaks,
onderverhuring, het beheer, de
wetgeving.
op voorwaarde dat hierover,
ruil, de verkoop, de verkaveling,
In bijkomende orde of tijdelijk,
in laatstgenoemd geval, een
het onderbrengen onder het stelsel
kan de vennootschap tevens
gezamenlijke of exclusieve
van mede-eigendom van vastgoed
beleggen in effecten die geen
controle wordt uitgeoefend;
zoals hierboven beschreven, de
vastgoed zijn. Deze beleggingen
5. rechten van deelneming in
deelneming bij wijze van fusie of
zullen gediversifieerd zijn teneinde
buitenlandse instellingen
anders, in elke vennootschap met
een gepaste verdeling van het risico
voor collectieve belegging in
een gelijkaardig of aanvullend doel
te verzekeren. De vennootschap kan
vastgoed onder de voorwaarden
(met inbegrip van een deelneming
niet-toegewezen liquide middelen
voorzien door de vastgoedbevak
in een dochtervennootschap
bezitten. De liquiditeiten kunnen in
wetgeving;
ten opzichte waarvan een
alle munten gehouden worden onder
controlebevoegdheid bestaat die
de vorm van deposito’s op zicht, of
bedoeld in artikel 5, § 4 van de
dienstverlening verschaft aan de
op termijn of door elk instrument
wet van 16 juni 2006;
verhuurders van de gebouwen van
van de geldmarkt, vatbaar voor
de vastgoedbevak en/of van haar
gemakkelijke mobilisatie.
contracten waarbij aan de
dochtervennootschappen) en, in
Zij kan tevens
vastgoedbevak één of meer
het algemeen, alle verrichtingen
afdekkingsinstrumenten kopen
goederen in leasing worden
die rechtstreeks of onrechtreeks
of verkopen, met uitzondering
gegeven, of andere analoge
verbonden zijn met haar
van speculatieve verrichtingen, op
gebruiksrechten worden verleend.
maatschappelijk doel.
voorwaarde dat deze enkel dienen
Binnen de grenzen van het
De vennootschap mag niet optreden
om het rente- en wisselkoersrisico te
beleggingsbeleid, zoals omschreven
als bouwpromotor behalve als het
dekken.
in artikel 4 van de statuten en
occasioneel is. De vennootschap mag
De vennootschap en haar
in overeenstemming met de
hypotheken of andere zekerheden
dochtervennootschappen mogen
vastgoedbevak wetgeving, mag
verlenen alsook kredieten verstrekken
één of meer onroerende goederen
de vennootschap zich inlaten
en zich borg stellen ten gunste van
in leasing geven. Het in leasing
6. vastgoedcertificaten, zoals
7. rechten die voortvloeien uit
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
121
geven van één of meer onroerende
• Boekjaar
personen die erom vragen. Zij
goederen met koopoptie mag evenwel
Het boekjaar begint op 1 april en
kunnen eveneens op de zetel van de
slechts als bijkomende activiteit
eindigt op 31 maart van elk jaar. Het
vennootschap bekomen worden.
worden uitgeoefend, behalve indien
eerste boekjaar als vastgoedbevak
die onroerende goederen bestemd
liep van 1 april 1998 tot en met 31
zijn voor doeleinden van algemeen
maart 1999.
belang (in dat geval kan de activiteit in
Wettelijk kader
hoofdorde worden uitgeoefend).
• Inzage documenten
Vastgoedbevak – wettelijk kader
In het algemeen wordt de
De niet-geconsolideerde en de
Het bevakstelsel werd geregeld door
vennootschap geacht het geheel
geconsolideerde jaarrekeningen,
het K.B. van 7 december 2010 dat
van haar activiteiten en transacties
statuten, jaarverslagen en andere
alle voorgaande teksten vervangt.
te verrichten in overeenstemming
informatie die ten behoeve van de
Het concept van een
met de regels en binnen de
aandeelhouders publiek worden
Beleggingsvennootschap met Vast
grenzen voorgeschreven door de
gemaakt, kunnen kosteloos op de
Kapitaal steunt op dat van de Real
vastgoedbevak wetgeving en iedere
zetel van de vennootschap verkregen
Estate Investment Trust (USA) en de
andere toepasselijke wetgeving.”
worden. De niet-geconsolideerde en
Beleggingsinstellingen (Nederland).
de geconsolideerde jaarrekeningen
De bedoeling van de wetgever
Artikel 4 uit de statuten:
en de bijkomende verslagen worden
was dat een bevak een
“Om het beleggingsrisico op een
neergelegd bij de Nationale Bank
optimale transparantie van de
geschikte manier te spreiden, zullen de
van België. De statuten kunnen
vastgoedbelegging garandeerde
beleggingen gebeuren in gebouwen
worden verkregen bij de Griffie van
en de uitkering van een maximum
met als hoofdbestemming detailhandel
de Rechtbank van Koophandel te
aan cashflow verzekerde, terwijl de
aan de rand van woonkernen of
Brussel, evenals op de website www.
belegger een hele reeks voordelen
buiten dergelijke woonkernen
retailestates.com.
genoot. De bevak staat onder
met een bebouwde oppervlakte
De oproepingen tot de algemene
de controle van de FSMA en is
die in principe varieert tussen de
vergaderingen verschijnen in de
onderworpen aan een specifieke
vijfhonderd vierkante meter (500
bijlagen van het Belgsich Staatsblad
regeling waarvan de meest markante
m²) en tienduizend vierkante meter
en in De Standaard. De oproepingen
bepalingen de volgende zijn:
(10.000 m²). De onroerende goederen
evenals alle relevante documenten
- de vorm aannemen van een
liggen verspreid in geheel België en
zijn simultaan beschikbaar op de
naamloze vennootschap of een
eventueel de lidstaten van de Europese
website www.retailestates.com/
commanditaire vennootschap
Gemeenschap.
investor retlations.
op aandelen met een
Maximum tien ten honderd (10%)
Alle persberichten en andere
minimumkapitaal van 1.250.000
van de activa mogen belegd worden
financiële informatie die Retail Estates
EUR;
in onroerende goederen, waarvan
nv bekendmaakt, kunnen eveneens
- een schuldenlast beperkt tot 65%;
de hoofdactiviteit niet beantwoordt
op de website geraadpleegd worden.
- een boeking van de portefeuille
aan hoger vernoemde criteria. Voor
De jaarverslagen van de
tegen fair value (reële waarde)
de doelstellingen van dit artikel
vennootschap worden verzonden
zonder de mogelijkheid van
wordt als detailhandel bedoeld zowel
naar de houders van aandelen op
de dienstverlening als handel met
naam, de andere effectenhouders die
particulieren en/of handelaars die
de formaliteiten voorgeschreven door
het vastgoedvermogen door
plaatsvindt in een winkelruimte of
het Wetboek van Vennootschappen
onafhankelijke deskundigen,
toonzaal.”
hebben vervuld, en naar de
die op het einde van de eerste
122
afschrijvingen; - een jaarlijkse schatting van
drie kwartalen van het boekjaar
gevolg van het nieuwe K.B. inzake
aan de relevante bepalingen van de
geactualiseerd wordt;
vastgoedbevaks van 7 december
wet van 20 juli 2004 betreffende
2010 en de wet van 20 december
bepaalde vormen van collectief
haar courant resultaat uit te keren
2010 inzake de uitoefening
beheer van beleggingsportefeuilles
als dividend;
van bepaalde rechten van de
evenals aan de Koninklijke Besluiten
aandeelhouders van genoteerde
genomen in uitvoering van de wet
vennootschappen.
en van toepassing op openbare
- de verplichting minimum 80% van
- een spreiding van het risico: maximaal 20% van het vermogen
instellingen voor collectieve belegging
in één vastgoedcomplex; - een nagenoeg volledige vrijstelling van vennootschapsbelasting; - een roerende voorheffing (die
Vorm - naam - zetel doel - duur
met een vast aantal rechten van deelneming die beleggen in de in artikel 7, eerste lid, 5° van de wet bedoelde activa (vastgoed) (deze wet
thans 21% bedraagt) af te houden bij de betaalbaarstelling
Artikel 1: Vorm en naam
en deze Koninklijke Besluiten worden
van het dividend. Deze heeft een
De vennootschap heeft de vorm van
hierna gezamenlijk aangeduid als de
bevrijdend karakter in de mate
een naamloze vennootschap naar
“vastgoedbevakwetgeving”).
dat het natuurlijke personen
Belgisch recht en draagt de naam
betreft welke de aandelen
“Retail Estates”. Deze naam wordt
Artikel 2: Zetel
verworven hebben in het kader
onmiddellijk gevolgd door en alle
De zetel van de vennootschap is
van het beheer van hun privaat
stukken die van de vennootschap
gevestigd te Industrielaan 6, 1740
patrimonium;
uitgaan, bevatten, de vermelding
Ternat.
- beursnotering;
“Vastgoedbeleggingsvennootschap
Deze mag worden overgebracht naar
- activiteit beperkt tot
met vast kapitaal naar Belgisch
iedere andere plaats in België, bij
vastgoedbeleggingen, bijkomstig
recht” of “Vastgoedbevak naar
besluit van de raad van bestuur, mits
kan de bevak activa plaatsen in
Belgisch recht”.
inachtneming van de taalwetgeving
effecten;
De vennootschap doet een publiek
ter zake, zonder dat hiervoor een
beroep op het spaarwezen in de
statutenwijziging is vereist.
vragen om filialen van de bevak
zin van artikel 438, alinea 1 van het
De raad van bestuur is eveneens
het statuut van institutionele
Wetboek van Vennootschappen.
bevoegd kantoren, bedrijfszetels,
bevak te geven.
Zij is een openbare instelling voor
filialen en dochtervennootschappen
De bedoeling van al deze regels is het
collectieve belegging met een vast
in België en in het buitenland op te
risico te beperken. Vennootschappen
aantal rechten van deelneming,
richten.
die fuseren met een bevak zijn
onderworpen aan het wettelijk stelsel
onderworpen aan een belasting
van beleggingsondernemingen
van 16,995% op de latente
met vast kapitaal voorzien door
meerwaarden en belastingvrije
artikel 19 van de wet van 20
De vennootschap heeft als doel het
reserves, de zogenaamde ‘exit tax’,
juli 2004 betreffende bepaalde
collectief beleggen vanuit het publiek
te verhogen met de opcentiemen van
vormen van collectief beheer
aangetrokken financieringsmiddelen
het gangbare tarief.
van beleggingsportefeuilles. De
in vastgoed zoals gedefinieerd in de
vennootschap heeft geopteerd voor
vastgoedbevak wetgeving.
belegging in de categorie vastgoed,
Derhalve, belegt de vennootschap
De statuten werden volledig herzien
zoals vermeld in artikel 7, eerste lid,
in hoofdorde in vastgoed, zoals
door de buitegewone algemene
5° van voornoemde wet.
bepaald in de vastgoedbevak
vergadering van 27 mei 2011 als
De vennootschap is onderworpen
wetgeving, met name:
- mogelijkheid om toelating te
2. Statuten
Artikel 3: Maatschappelijk Doel
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
123
van mede-eigendom van vastgoed
van speculatieve verrichtingen, op
gedefinieerd in artikel 517 en
zoals hierboven beschreven, de
voorwaarde dat deze enkel dienen
volgende van het Burgerlijk
deelneming bij wijze van fusie of
om het rente- en wisselkoersrisico te
Wetboek, en de zakelijke rechten
anders, in elke vennootschap met
dekken.
op onroerende goederen;
een gelijkaardig of aanvullend doel
De vennootschap en haar
(met inbegrip van een deelneming
dochtervennootschappen mogen
uitgegeven door
in een dochtervennootschap
één of meer onroerende goederen
vastgoedvennootschappen,
ten opzichte waarvan een
in leasing geven. Het in leasing
die exclusief of gezamenlijk
controlebevoegdheid bestaat die
geven van één of meer onroerende
worden gecontroleerd door de
dienstverlening verschaft aan de
goederen met koopoptie mag
vastgoedbevak;
1. onroerende goederen als
2. aandelen met stemrecht
verhuurders van de gebouwen van
evenwel slechts als bijkomende
3. optierechten op vastgoed;
de vastgoedbevak en/of van haar
activiteit worden uitgeoefend,
4. aandelen van openbare of
dochtervennootschappen) en, in
behalve indien die onroerende
institutionele vastgoedbevaks,
het algemeen, alle verrichtingen
goederen bestemd zijn voor
op voorwaarde dat hierover,
die rechtstreeks of onrechtreeks
doeleinden van algemeen belang
in laatstgenoemd geval, een
verbonden zijn met haar
(in dat geval kan de activiteit in
gezamenlijke of exclusieve controle
maatschappelijk doel.
hoofdorde worden uitgeoefend).
wordt uitgeoefend;
De vennootschap mag niet optreden
In het algemeen wordt de
als bouwpromotor behalve als het
vennootschap geacht het geheel
buitenlandse instellingen voor
occasioneel is. De vennootschap mag
van haar activiteiten en transacties
collectieve belegging in vastgoed
hypotheken of andere zekerheden
te verrichten in overeenstemming
onder de voorwaarden voorzien
verlenen alsook kredieten verstrekken
met de regels en binnen de
door de vastgoedbevak wetgeving;
en zich borg stellen ten gunste van
grenzen voorgeschreven door de
een dochteronderneming, binnen
vastgoedbevak wetgeving en iedere
in artikel 5, § 4 van de wet van 16
de perken van de vastgoedbevak
andere toepasselijke wetgeving.
juni 2006;
wetgeving.
5. rechten van deelneming in
6. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld
In bijkomende orde of tijdelijk,
Artikel 4: Beleggingsbeleid
contracten waarbij aan de
kan de vennootschap tevens
Om het beleggingsrisico op een
vastgoedbevak één of meer
beleggen in effecten die geen
geschikte manier te spreiden,
goederen in leasing worden
vastgoed zijn. Deze beleggingen
zullen de beleggingen gebeuren in
gegeven, of andere analoge
zullen gediversifieerd zijn teneinde
gebouwen met als hoofdbestemming
gebruiksrechten worden verleend.
een gepaste verdeling van het risico
detailhandel aan de rand van
Binnen de grenzen van het
te verzekeren. De vennootschap kan
woonkernen of buiten dergelijke
beleggingsbeleid, zoals omschreven
niet-toegewezen liquide middelen
woonkernen met een bebouwde
in artikel 4 van de statuten en
bezitten. De liquiditeiten kunnen in
oppervlakte die in principe varieert
in overeenstemming met de
alle munten gehouden worden onder
tussen de vijfhonderd vierkante meter
vastgoedbevak wetgeving, mag
de vorm van deposito’s op zicht, of
(500 m²) en tienduizend vierkante
de vennootschap zich inlaten
op termijn of door elk instrument
meter (10.000 m²). De onroerende
met de aankoop, de verbouwing,
van de geldmarkt, vatbaar voor
goederen liggen verspreid in geheel
de inrichting, de verhuur, de
gemakkelijke mobilisatie.
België en eventueel de lidstaten van
onderverhuring, het beheer, de
Zij kan tevens
de Europese Gemeenschap.
ruil, de verkoop, de verkaveling,
afdekkingsinstrumenten kopen
Maximum tien ten honderd (10%)
het onderbrengen onder het stelsel
of verkopen, met uitzondering
van de activa mogen belegd worden
7. rechten die voortvloeien uit
124
in onroerende goederen, waarvan de
Deze machtiging is toegekend
de vennootschap of van een van
hoofdactiviteit niet beantwoordt aan
aan de raad van bestuur voor een
haar dochtervennootschappen mits
hoger vernoemde criteria. Voor de
termijn van vijf jaar te rekenen
aan de bestaande aandeelhouders
doelstellingen van dit artikel wordt
vanaf de publicatie in de Bijlagen
een onherleidbaar toewijzingsrecht
als detailhandel bedoeld: zowel
tot het Belgisch Staatsblad, van
wordt verleend bij de toekenning van
de dienstverlening als handel met
de statutenwijziging beslist door
nieuwe effecten. Dat onherleidbaar
particulieren en/of handelaars die
de buitengewone algemene
toewijzingsrecht voldoet aan de
plaatsvindt in een winkelruimte of
vergadering van 27 mei 2011.
voorwaarden opgelegd door de
toonzaal.
Deze machtiging kan worden
vastgoedbevak wetgeving en artikel
hernieuwd. De raad van bestuur
6.4 van de statuten.
Artikel 5: Duur
bepaalt de prijs, de uitgiftepremie
Dat recht moet niet worden
De vennootschap is van onbeperkte
en de uitgiftevoorwaarden van de
verleend bij een inbreng in geld in
duur.
nieuwe aandelen, tenzij de algemene
het kader van de uitkering van een
vergadering hierover zelf beslist.
keuzedividend onder de voorwaarden
Binnen de hierboven gestelde
voorzien door artikel 6.4 van de
grenzen en zonder afbreuk te doen
statuten.
Artikel 6: Kapitaal
aan de dwingende bepalingen van
Kapitaalverhogingen door
1. Maatschappelijk kapitaal
het Wetboek van Vennootschappen,
inbreng in natura worden verricht
Het maatschappelijk
kan de raad van bestuur beslissen
overeenkomstig de bepalingen van
kapitaal bedraagt
het kapitaal te verhogen, hetzij
de vastgoedbevak wetgeving en
honderdtweeëntwintig miljoen
door inbrengen in geld, hetzij
artikel 6.4 van de statuten. Dergelijke
driehonderdzesendertigduizend
door inbrengen in natura, hetzij
inbrengen kunnen ook betrekking
tweehonderdnegentig euro twintig
door omzetting van reserves of
hebben op het recht op dividend in
cent (122.336.290,20 EUR).
uitgiftepremies, naar gelang het
het kader van de uitkering van een
Het is vertegenwoordigd
geval met of zonder uitgifte van
keuzedividend.
door vijf miljoen
nieuwe aandelen. Verder is de
Onverminderd de machtiging
vierhonderdzevenendertigduizend
raad van bestuur gemachtigd
verleend aan de raad van bestuur
vierenzeventig (5.437.074) aandelen,
door de algemene vergadering
overeenkomstig de vorige alinea’s,
zonder vermelding van nominale
om andere effecten uit te geven,
is de raad van bestuur gemachtigd
waarde, die elk een gelijk deel van
waaronder maar niet beperkt tot,
het geplaatst kapitaal, eenmalig of
het kapitaal vertegenwoordigen. Het
converteerbare obligaties (al dan niet
in meerdere malen, te verhogen
kapitaal is volledig gestort.
achtergesteld), warrants, aandelen
in geval van een openbaar
zonder stemrecht, aandelen met
overnamebod op alle aandelen van
2. Toegestaan kapitaal
een voorrecht op dividenden en/of
de vennootschap, mits inachtneming
De raad van bestuur is bevoegd
liquidatievoorrecht.
van de voorwaarden bepaald in
om het geplaatst kapitaal van
Het is de raad van bestuur verder
artikel 607 van het Wetboek van
de vennootschap, eenmalig of
toegestaan om het voorkeurrecht,
Vennootschappen en voor zover
in meerdere malen, te verhogen
verleend door het Wetboek
de vennootschap de kennisgeving
met een maximum bedrag van
van Vennootschappen aan de
van het openbaar overnamebod
honderddertien miljoen acht-
aandeelhouders, te beperken of uit
van de Autoriteit voor Financiële
honderdnegenentachtigduizend
te sluiten zelfs ten gunste van één
Diensten en Markten (FSMA) heeft
vijfhondertweeënveertig euro
of meerdere bepaalde personen
ontvangen binnen een termijn
zeventig cent (113.889.542,70 EUR).
die geen personeelsleden zijn van
van drie jaar na de buitengewone
• Kapitaal aandelen
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
125
algemene vergadering van 27 mei
raad van bestuur.
verkrijgingen en vervreemdingen
2011. In voorkomend geval dient de
De raad van bestuur is gemachtigd
van aandelen van de vennootschap
raad van bestuur het onherleidbaar
om, mits naleving van de bepalingen
door dochtervennootschappen in
toewijzingsrecht voorzien door
van artikel 620 en volgende van het
de zin van artikel 627, alinea 1 van
de vastgoedbevak wetgeving na
Wetboek van Vennootschappen,
het Wetboek van Vennootschappen,
te leven. De kapitaalverhogingen
te beslissen dat de vennootschap
alsook op deze verworven door
waartoe wordt beslist in het kader
haar eigen aandelen kan verwerven,
personen die optreden in naam,
van voornoemde machtiging, zullen
in pand nemen en vervreemden
maar voor rekening van de
in mindering worden gebracht van
wanneer de verkrijging of
dochtervennootschap.
het resterende gedeelte van het
vervreemding noodzakelijk is ter
toegestaan kapitaal voorzien in de
voorkoming van een dreigend ernstig
4. Kapitaalverhoging
eerste alinea.
nadeel voor de vennootschap.
Iedere kapitaalverhoging moet
Indien de raad van bestuur naar
Deze bevoegdheid is drie (3) jaar
worden verricht in overeenstemming
aanleiding van zijn beslissing tot
geldig, te rekenen vanaf de datum
met de artikelen 581 tot en
kapitaalverhoging de betaling van
van bekendmaking in de bijlagen
met 609 van het Wetboek van
een uitgiftepremie vraagt, zal het
tot het Belgisch Staatsblad van
Vennootschappen evenals de
bedrag van die premie besteed
de machtiging verleend door de
vastgoedbevak wetgeving.
worden aan een onbeschikbare
buitengewone algemene vergadering
Het kapitaal van de vennootschap
rekening, “uitgiftepremie”
van 27 mei 2011 en kan door de
kan verhoogd worden door beslissing
genoemd, die in dezelfde mate als
algemene vergadering verlengd
van de algemene vergadering,
het maatschappelijk kapitaal tot
worden met eenzelfde termijn.
beraadslagend overeenkomstig
waarborg van derden zal strekken,
De raad van bestuur is gemachtigd
het artikel 558 en, in voorkomend
en die onder voorbehoud van
voor rekening van de vennootschap
geval, artikel 560 van het Wetboek
incorporatie in het kapitaal, enkel
om voor een periode van vijf (5)
van Vennootschappen, of door
mag verminderd of afgeboekt
jaar na de buitengewone algemene
beslissing van de raad van bestuur
worden bij beslissing van de
vergadering van 27 mei 2011, haar
binnen het kader van het toegestaan
algemene vergadering beraadslagend
eigen aandelen te verwerven, in
kapitaal. Het is de vennootschap
volgens de voorwaarden bepaald
pand te nemen of te vervreemden
evenwel verboden rechtstreeks of
in artikel 612 van het Wetboek van
(zelfs buiten de beurs) aan een
onrechtstreeks in te tekenen op haar
Vennootschappen.
eenheidsprijs die niet lager mag
eigen kapitaal.
zijn dan 85% van de slotkoers
Bij een kapitaalverhoging door
3. Verwerving, vervreemding en
van de dag vóór de datum van de
inbreng in geld, beslist door de
inpandnemen van eigen aandelen
transactie (verwerving, vervreemding
algemene vergadering of in het kader
De vennootschap kan haar
of inpandneming) en die niet hoger
van het toegestaan kapitaal, kan het
eigen aandelen verwerven
mag zijn dan 115% van de slotkoers
voorkeurrecht enkel worden beperkt
of in pand nemen onder de
van de dag vóór de datum van de
of opgeheven als aan de bestaande
voorwaarden voorzien door de
transactie (verwerving, vervreemding
aandeelhouders een onherleidbaar
Wet. De vennootschap kan, zonder
of inpandneming) zonder dat de
toewijzingsrecht wordt verleend bij
voorafgaande machtiging van de
vennootschap meer dan 20%
de toekenning van nieuwe effecten.
algemene vergadering, haar eigen
van het totaal aantal uitgegeven
Dat onherleidbaar toewijzingsrecht
aandelen verwerven ter beurze of
aandelen mag bezitten.
voldoet aan de volgende
buiten de beurs vervreemden onder
Deze voorwaarden en grenzen
voorwaarden opgelegd door de
de voorwaarden opgelegd door de
gelden eveneens voor de
vastgoedbevak wetgeving:
126
1. het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;
bestuur alsook, in voorkomend
meegedeeld met vermelding
geval, in de oproeping tot de
van de termijn waarbinnen de
algemene vergadering die voor
kapitaalverhoging effectief zal
verleend naar rato van het deel
de kapitaalverhoging wordt
worden doorgevoerd, wordt
van het kapitaal dat hun aandelen
bijeengeroepen;
de akte van kapitaalverhoging
2. het wordt aan de aandeelhouders
vertegenwoordigen op het moment van de verrichting; 3. uiterlijk aan de vooravond van
2. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een netto-inventariswaarde
verleden binnen een maximale termijn van vier maanden, en 4. het onder 1° bedoelde verslag
de opening van de openbare
die dateert van ten hoogste
moet ook de weerslag van
inschrijvingsperiode wordt een
vier maanden vóór de datum
de voorgestelde inbreng op
maximumprijs per aandeel
van de inbrengovereenkomst
de toestand van de vroegere
aangekondigd, en
of, naar keuze van de
aandeelhouders toelichten, in
openbare vastgoedbevak, vóór
het bijzonder wat hun aandeel
moet in dat geval minimaal drie
de datum van de akte van
in de winst, in de netto-
beursdagen bedragen.
4. de openbare inschrijvingsperiode
kapitaalverhoging, en (b) de
inventariswaarde en in het
Het onherleidbaar toewijzingsrecht
gemiddelde slotkoers gedurende
kapitaal betreft, alsook de impact
is van toepassing op uitgiften van
de dertig kalenderdagen
op het vlak van de stemrechten.
aandelen, converteerbare obligaties
voorafgaand aan diezelfde datum.
Deze bijkomende voorwaarden
(al dan niet achtergesteld) en
Voor de toepassing van de
zijn niet van toepassing bij de
warrants, maar moet niet worden
vorige zin is het toegestaan om
inbreng van het recht op dividend
toegekend bij een inbreng in geld
van het in punt (b) van vorig lid
in het kader van de uitkering van
met beperking of opheffing van het
bedoelde bedrag een bedrag
een keuzedividend, voor zover dit
voorkeurrecht, in aanvulling op een
af te trekken dat overeenstemt
effectief voor alle aandeelhouders
inbreng in natura in het kader van
met het deel van het niet-
betaalbaar wordt gesteld.
de uitkering van een keuzedividend,
uitgekeerde brutodividend waarop
Indien de algemene vergadering
voor zover dit effectief voor alle
de nieuwe aandelen eventueel
besluit om de betaling van een
aandeelhouders betaalbaar wordt
geen recht zouden geven, op
uitgiftepremie te vragen, dient
gesteld.
voorwaarde dat de raad van
deze op een onbeschikbare
Kapitaalverhogingen door
bestuur het af te trekken bedrag
reserverekening te worden geboekt
inbreng in natura zijn onderworpen
van het gecumuleerde dividend
die slechts kan worden verminderd
aan de regels voorgeschreven
specifiek verantwoordt in zijn
of weggeboekt door een besluit
door artikelen 601 en 602 van het
bijzonder verslag en de financiële
van de aandeelhoudersvergadering,
Wetboek van Vennootschappen.
voorwaarden van de verrichting
genomen op de wijze die is
Bovendien moeten de volgende
toelicht in zijn jaarlijks financieel
vereist voor de wijziging van de
verslag.
statuten en met eerbieding van de
voorwaarden overeenkomstig de vastgoedbevak wetgeving worden
3. behalve indien de uitgifteprijs
procedure tot vermindering van
nageleefd bij de uitgifte van effecten
of, in het in punt 6.6 hieronder
het maatschappelijk kapitaal. De
tegen inbreng in natura:
bedoelde geval, de ruilverhouding,
uitgiftepremie zal in dezelfde mate
1. de identiteit van de inbrenger
alsook de betrokken
als het maatschappelijk kapitaal de
moet worden vermeld in het in
modaliteiten uiterlijk op de
waarborg voor derden uitmaken.
artikel 602 van het Wetboek
werkdag na de afsluiting van de
van Vennootschappen bedoelde
inbrengovereenkomst worden
verslag van de raad van
bepaald en aan het publiek
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
127
5. Kapitaalvermindering
De effecten aan toonder die
boeking op rekening, op naam van
Een vermindering van het geplaatst
niet zijn omgezet krachtens
de eigenaar of de houder, bij een
kapitaal kan slechts plaatsvinden
voorgaande alinea worden uiterlijk
vereffeningsinstelling of bij een
indien de aandeelhouders die zich in
op 31/12/2013 omgezet, naar
erkende rekeninghouder.
gelijke omstandigheden bevinden,
keuze van de rechthebbende, in
Alle aandelen zijn volledig volgestort
gelijk worden behandeld, en indien
gedematerialiseerde effecten dan
en zonder aanduiding van nominale
de voorwaarden gesteld door het
wel in effecten op naam. De in
waarde.
Wetboek van Vennootschappen
dit artikel vermelde termijnen en
worden geëerbiedigd.
artikels dienen in geval van wijziging van de toepasselijke wetgeving te
Artikel 8: Uitoefening van de aan de aandelen verbonden rechten
6. Fusies, splitsingen en
worden gelezen en vervangen door
gelijkgestelde verrichtingen
de overeenkomstige termijnen en
De aandelen zijn ondeelbaar en de
Overeenkomstig de
artikelen van de gewijzigde wet.
vennootschap erkent slechts één
vastgoedbevakwetgeving, zijn de
Na deze termijn zullen de
eigenaar per effect. Indien meerdere
bijkomende voorwaarden bij inbreng
resterende aandelen aan toonder
personen rechten hebben met
in natura zoals hierboven vermeld
wier omzetting niet gevraagd
betrekking tot eenzelfde aandeel,
in artikel 6.4 mutatis mutandis van
werd, van rechtswege worden
zal de uitoefening van de eraan
toepassing op de in de artikelen 671
omgezet in gedematerialiseerde
verbonden rechten geschorst worden
tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van
effecten en door twee bestuurders
tot één enkele persoon is aangeduid
het Wetboek van Vennootschappen
worden ingeschreven op een
als eigenaar van het effect ten
bedoelde fusies, splitsingen en
effectenrekening.
opzichte van de vennootschap.
gelijkgestelde verrichtingen.
Vanaf 01/01/2015 worden de effecten waarvan de rechthebbenden
Artikel 9: Andere effecten
Artikel 7: Aard van de aandelen
onbekend zijn gebleven te koop
De vennootschap is bevoegd om de
aangeboden overeenkomstig de
in artikel 460 van het Wetboek van
De aandelen zijn op naam, in
toepasselijke wetgeving.
Vennootschappen bedoelde effecten
gedematerialiseerde vorm of - zolang
Aan de raad van bestuur wordt de
uit te geven, met uitzondering
de wet dit toelaat - aan toonder naar
bevoegdheid verleend om, binnen
van winstbewijzen en soortgelijke
keuze van de aandeelhouders.
de beperkingen opgelegd door
effecten en mits inachtneming van
Iedere aandeelhouder kan op elk
de wet, de modaliteiten vast te
de specifieke regels voorgeschreven
moment vragen dat zijn aandelen
leggen voor de omwisseling van de
door de vastgoedbevak wetgeving en
worden omgezet in een andere vorm.
vroegere effecten aan toonder in
de statuten.
De aandelen zullen steeds op naam
gedematerialiseerde effecten (en/of
zijn in de gevallen vereist door de
effecten op naam).
wet.
De aandelen op naam worden
Vanaf 01/01/2008 worden de
ingeschreven in het aandelenregister
aandelen aan toonder die nog
dat wordt bijgehouden op de
De aandelen van de vennootschap
niet op een effectenrekening
maatschappelijke zetel van de
moeten worden toegelaten
zijn geboekt, automatisch en
vennootschap. De eigendom van
tot de verhandeling op een
zonder kosten omgezet in
de aandelen blijkt uitsluitend uit de
Belgische gereglementeerde markt
gedematerialiseerde aandelen van
inschrijving in het aandelenregister.
overeenkomstig de vastgoedbevak
zodra ze geboekt worden op een
Het gedematerialiseerde effect
wetgeving.
effectenrekening.
wordt vertegenwoordigd door een
Iedere aandeelhouder is
128
Artikel 10: Notering en kennisgeving van belangrijke deelnemingen
verplicht kennis te geven aan
aandeelhouders, die voor maximum
de Autoriteit voor Financiële
zes jaar worden benoemd door
Artikel 12: Voorzitterschap en vergaderingen van de raad van bestuur
Diensten en Markten (FSMA) van
de algemene vergadering van de
het houden van stemverlenende
aandeelhouders, en te allen tijde
De raad van bestuur mag onder zijn
effecten, stemrechten of met
door deze laatste kunnen worden
leden een voorzitter benoemen.
stemrechtverlenende effecten
herroepen. Uittredende bestuurders
De raad van bestuur wordt
gelijkgestelde financiële instrumenten
zijn herbenoembaar.
bijeengeroepen door de voorzitter,
overeenkomstig de bepalingen
De raad van bestuur telt ten minste
twee bestuurders of de afgevaardigd
van de wetgeving betreffende de
drie onafhankelijke leden in de zin
bestuurder(s) telkens de belangen
openbaarmaking van belangrijke
van artikel 526ter van het Wetboek
van de vennootschap het vereisen.
deelnemingen.
van Vennootschappen.
De oproepingen vermelden plaats,
De quota waarvan de
Indien een rechtspersoon wordt
datum, uur en agenda van de
drempeloverschrijdingen verplichten
aangewezen tot bestuurder, dient
vergadering en worden ten minste
tot een kennisgeving voor de
deze een vaste vertegenwoordiger
24 uur vóór de vergadering per brief,
toepassing van de wetgeving
te benoemen, overeenkomstig de
fax of elektronische post verzonden.
betreffende de openbaarmaking van
toepasselijke bepalingen van het
In uitzonderlijke omstandigheden,
belangrijke deelnemingen worden
Wetboek van Vennootschappen,
wanneer de hierboven vermelde
vastgelegd op 3%, 5% en de
die het mandaat van bestuurder in
oproepingstermijn niet werkzaam is,
veelvouden van 5%.
naam en voor rekening van deze
kan de oproepingstermijn korter zijn.
Behoudens de uitzonderingen
rechtspersoon zal uitoefenen.
Indien noodzakelijk kan de oproeping
vermeld in het Wetboek van
In geval van een vacature in de raad
telefonisch gebeuren ter aanvulling
Vennootschappen, kan op de
van bestuur, hebben de overblijvende
van de hierboven vermelde
algemene vergadering niemand
bestuurders het recht voorlopig de
oproepingswijzen.
deelnemen voor meer stemrechten
vacature op te vullen tot aan de
De vergadering wordt voorgezeten
dan diegene verbonden aan
volgende algemene vergadering,
door de voorzitter of, indien deze
aandelen waarvoor hij minstens
die tot de definitieve benoeming zal
afwezig is, door een bestuurder
twintig (20) dagen vóór de datum
overgaan.
aangeduid door zijn collega’s. De
van de algemene vergadering kennis
Elke op deze wijze door de algemene
persoon die de vergadering voorzit
heeft gegeven van zijn bezit.
vergadering benoemde bestuurder
mag een secretaris, al dan niet
beëindigt de opdracht van de
bestuurder, aanduiden.
bestuurder die hij vervangt.
Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post
Artikel 11: Samenstelling van de raad van bestuur
Alle bestuurders, en hun eventuele vaste vertegenwoordigers,
of op een andere schriftelijke
moeten de vereiste professionele
wijze, volmacht geven aan een
De vennootschap wordt bestuurd
betrouwbaarheid en de voor de
ander lid van de raad om hem op
door een raad van bestuur zo
uitoefening van hun taken passende
een welbepaalde vergadering te
samengesteld dat de vennootschap
ervaring bezitten en kunnen instaan
vertegenwoordigen. Een bestuurder
autonoom en in het uitsluitend
voor het autonoom beheer van de
mag slechts maximum twee collega’s
belang van haar aandeelhouders
vennootschap.
vertegenwoordigen.
• Bestuur en controle
kan worden bestuurd. De raad
Elke bestuurder die een vergadering
van bestuur telt minstens drie
van de raad bijwoont of zich
bestuurders en maximaal
erop laat vertegenwoordigen
twaalf bestuurders, al dan niet
wordt als regelmatig opgeroepen
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
129
beschouwd. Een bestuurder kan
dagorde zijn opgenomen, tenzij in
ingelast in een speciaal register. De
er eveneens aan verzaken zich te
uitzonderlijke gevallen.
volmachten worden gehecht aan
beroepen op het ontbreken of de
In uitzonderlijke gevallen,
de notulen van de vergadering voor
onregelmatigheid van de oproeping
overeenkomstig artikel 521 van het
dewelke ze zijn gegeven.
en dit voor of na de vergadering
Wetboek van Vennootschappen,
De afschriften of uittreksels van deze
waarop hij niet aanwezig was. In
wanneer de dringende
notulen, in rechte of anderszins voor
ieder geval, dient de regelmatigheid
noodzakelijkheid en het belang van
te leggen, worden door de voorzitter
van de bijeenroeping niet te
de vennootschap zulks vereisen,
van de raad van bestuur, twee
worden gerechtvaardigd indien alle
kunnen de besluiten van de raad
bestuurders of één bestuurder die
bestuurders aanwezig of regelmatig
van bestuur worden genomen bij
belast is met het dagelijks bestuur,
vertegenwoordigd zijn en zich
eenparig schriftelijk akkoord van
ondertekend. Deze bevoegdheid
akkoord verklaren met de agenda.
de bestuurders. Die procedure kan
kan worden opgedragen aan een
Vergaderingen van de raad van
echter niet worden gevolgd voor de
lasthebber.
bestuur kunnen geldig worden
vaststelling van de jaarrekening en
gehouden bij wijze van video- of
de aanwending van het toegestane
telefoonconferentie. In dergelijk
kapitaal.
geval wordt de vergadering geacht
Elk besluit van de raad wordt
De bestuurders, de personen
te zijn gehouden op de zetel van de
genomen met gewone meerderheid
die belast zijn met het dagelijks
vennootschap indien tenminste één
der stemmen van de aanwezig of
bestuur en de lasthebbers van de
bestuurder fysiek aanwezig was op
vertegenwoordigde bestuurders,
vennootschap kunnen niet optreden
de zetel van de vennootschap.
en bij onthouding van één of meer
als tegenpartij in verrichtingen
Bestuurders mogen de informatie
onder hen, met de meerderheid
met de vennootschap of een
waarover zij beschikken in hun
van de andere bestuurders. Bij
dochtervennootschap, noch enig
hoedanigheid van bestuurder enkel
staking van stemmen is de stem van
voordeel halen uit verrichtingen
gebruiken in het kader van hun
degene die de vergadering voorzit
met voormelde vennootschappen,
mandaat.
doorslaggevend.
behalve wanneer de verrichting
Artikel 14: Voorkoming van belangenconflicten
Indien een bestuurder een
gesteld wordt in het belang van de
Artikel 13: Beraadslaging
belangenconflict heeft en
vennootschap, binnen het geplande
Behalve in geval van overmacht, kan
derhalve niet deelneemt aan de
beleggingsbeleid en overeenkomstig
de raad van bestuur, slechts geldig
beraadslagingen van de raad van
de normale marktvoorwaarden.
beraadslagen en besluiten indien
bestuur over een welbepaalde
In voorkomend geval dient de
tenminste de helft van zijn leden
verrichting of beslissing, noch
vennootschap voorafgaandelijk de
aanwezig of vertegenwoordigd
aan de stemming in dat verband,
Autoriteit voor Financiële Diensten
is. Indien deze voorwaarde niet is
telt de stem van de voornoemde
en Markten (FSMA) hierover in te
vervuld kan een nieuwe vergadering
bestuurder niet mee voor het
lichten.
worden samengeroepen die geldig
bepalen van het aanwezigheids- en
De verrichtingen vermeld in het
zal beraadslagen en besluiten over
meerderheidsquorum.
eerste lid alsook de gegevens in de
de punten die op de agenda van de
De besluiten van de raad van bestuur
voorafgaande mededeling worden
vorige vergadering voorkwamen,
worden vastgelegd in notulen
onmiddellijk openbaar gemaakt
indien tenminste twee bestuurders
die ondertekend worden door de
en worden in het jaarverslag
aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
voorzitter van de vergadering, de
en, in voorkomend geval, in het
Beraadslaging en stemming betreffen
secretaris en de leden die zulks
halfjaarverslag toegelicht.
in principe enkel punten die in de
verlangen. Deze notulen worden
De voorafgaande bepalingen gelden
130
niet voor verrichtingen die buiten
hun opdracht en op voorwaarde dat
het kader van dit bestuur, kunnen
het toepassingsgebied vallen van de
deze kosten op voorhand werden
aan een lasthebber, zelfs indien deze
belangenconflictprocedure voorzien
besproken en aanvaard door de
geen bestuurder is, het geheel of
door de vastgoedbevak wetgeving.
voorzitter van de raad van bestuur.
een gedeelte van zijn bevoegdheden
Artikelen 523 en 524 van het
Bovendien kan in overeenstemming
voor bijzondere of bepaalde
Wetboek van Vennootschappen
met de vastgoedbevak wetgeving
aangelegenheden opdragen in het
blijven onverkort van toepassing.
de vergoeding van de bestuurders
kader van een specifiek mandaat.
niet worden toegekend in functie
De raad van bestuur kan in
Artikel 15: Bevoegdheden van de raad van bestuur
van een specifieke verrichting of
zijn midden en onder zijn
transactie van de vennootschap of
aansprakelijkheid één of meer
De raad van bestuur is bevoegd
haar dochtervennootschappen.
adviserende comités oprichten. Hij
om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het doel van de vennootschap, met uitzondering van
omschrijft hun samenstelling en hun
Artikel 17: Effectieve leiding, dagelijks bestuur en delegatie van bevoegdheden
opdrachten.
Artikel 18: Directiecomité Onverminderd artikel 17 inzake het
die handelingen waarvoor volgens de statuten of de wet alleen de
De effectieve leiding van de
dagelijks bestuur en de delegatie van
algemene vergadering bevoegd is.
vennootschap moet worden
bevoegdheden en binnen de grenzen
De raad van bestuur stelt het
toevertrouwd aan ten minste twee
van artikel 524bis van het Wetboek
halfjaarlijks verslag op alsook het
natuurlijke personen of eenhoofdige
van Vennootschappen, kan de raad
ontwerp van het jaarverslag. De
besloten vennootschappen met
van bestuur alle of een deel van zijn
raad stelt de deskundige(n) aan
beperkte aansprakelijkheid onder
bestuursbevoegdheden overdragen
overeenkomstig de vastgoedbevak
de voorwaarden voorzien door de
aan een directiecomité, samengesteld
wetgeving en stelt desgevallend
vastgoedbevak wetgeving.
uit verschillende leden, al dan
elke wijziging voor aan de lijst van
De personen belast met de effectieve
niet bestuurders, zonder dat deze
de deskundigen opgenomen in
leiding van de vennootschap
overdracht betrekking kan hebben
het dossier dat bij de aanvraag om
moeten de vereiste professionele
op het algemeen beleid van de
erkenning als vastgoedbevak is
betrouwbaarheid en passende
vennootschap, op alle handelingen
gevoegd.
ervaring bezitten voor de uitoefening
die op grond van andere bepalingen
De raad van bestuur kan de
van deze functie overeenkomstig de
van de wet of de statuten aan de
vergoeding vaststellen van iedere
vastgoedbevak wetgeving.
raad van bestuur zijn voorbehouden
lasthebber aan wie bijzondere
De raad van bestuur kan het dagelijks
of op beslissingen of verrichtingen
bevoegdheden werden toegekend
bestuur van de vennootschap
die aan artikel 524ter van het
overeenkomstig de vastgoedbevak
delegeren aan één of meer personen,
Wetboek van Vennootschappen
wetgeving.
met dien verstande dat het dagelijks
onderworpen zijn, in welk geval de
bestuur op een dergelijke wijze wordt
informatieprocedure voorzien door
Artikel 16: Vergoedingen van de bestuurders
georganiseerd dat in de schoot van
artikel 524ter, § 2 van toepassing zal
de raad van bestuur minstens twee
zijn.
De bestuurders zullen worden
bestuurders op een collegiale wijze
De raad van bestuur is belast met
vergoed voor de normale en
het dagelijks bestuur waarnemen of
het toezicht op het directiecomité.
gerechtvaardigde uitgaven en
het toezicht hierop uitoefenen.
De raad van bestuur bepaalt de
kosten, die zij kunnen doen gelden
De raad, evenals de gemachtigden
werkwijze van het directiecomité,
als gedaan in de uitoefening van
voor het dagelijks bestuur binnen
de voorwaarden tot benoeming van
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
131
haar leden, hun herroeping, hun
zal de vennootschap eveneens
zulks vereist.
bezoldiging en de duur van hun
rechtsgeldig vertegenwoordigd
Deze algemene vergaderingen
opdracht.
worden door de bestuurder belast
mogen bijeengeroepen worden
Indien een rechtspersoon wordt
met het dagelijks bestuur.
door de raad van bestuur of de
aangewezen tot lid van het
De vennootschap is bovendien
commissaris(sen) en moeten
directiecomité, dient zij een vaste
geldig verbonden door bijzondere
bijeengeroepen worden telkens de
vertegenwoordiger te benoemen
lasthebbers handelend binnen het
aandeelhouders die samen één vijfde
overeenkomstig de toepasselijke
kader van hun opdracht.
van het maatschappelijk kapitaal
bepalingen van het Wetboek van
De vennootschap kan in het
vertegenwoordigen er om vragen.
Vennootschappen die de opdracht
buitenland vertegenwoordigd
De algemene vergaderingen worden
in naam en voor rekening van de
worden door iedere persoon
gehouden op de zetel van de
rechtspersoon zal uitvoeren.
uitdrukkelijk daartoe aangesteld door
vennootschap of op iedere andere
de raad van bestuur.
plaats in de oproepingsbrief of op
Artikel 19: Vertegenwoordiging van de vennootschap
Artikel 20: Controle
Een of meer aandeelhouders die
De vennootschap stelt één of meer
samen minstens 3% bezitten
De vennootschap wordt in al haar
commissarissen aan die de taken
van het maatschappelijk kapitaal
handelingen, in en buiten rechte, met
die hen worden toevertrouwd door
van de vennootschap kunnen,
inbegrip van de akten voor dewelke
het Wetboek van Vennootschappen
overeenkomstig het Wetboek van
de tussenkomst van een openbaar
en de vastgoedbevak wetgeving
Vennootschappen en binnen de
ambtenaar of een notaris vereist
uitoefenen.
perken hiervan, te behandelen
is, rechtsgeldig vertegenwoordigd
De commissaris(sen) moet(en) een
onderwerpen op de agenda van
hetzij door twee bestuurders samen
door de Autoriteit voor Financiële
de algemene vergadering laten
optredend, hetzij, binnen het kader
Diensten en Markten (FSMA) erkende
plaatsen en voorstellen tot besluit
van het dagelijks bestuur, door een
revisor(en) zijn.
indienen met betrekking tot op
gemachtigde tot dit bestuur. Zij moeten ten aanzien van derden geen bewijs van een voorafgaand besluit van de raad van bestuur voorleggen.
andere wijze medegedeeld.
• Algemene vergaderingen van aandeelhouders
Voor elke daad van beschikking
de agenda opgenomen of daarin op te nemen te behandelen onderwerpen. De bijkomende te behandelen onderwerpen of voorstellen tot besluit moeten
met betrekking tot een vastgoed zal
Artikel 21: Vergaderingen
uiterlijk op de tweeëntwintigste
de vennootschap moeten worden
Ieder jaar wordt de gewone
(22ste) dag vóór de datum van
vertegenwoordigd door ten minste
algemene vergadering gehouden,
de algemene vergadering door de
twee bestuurders samen optredend.
de laatste maandag van de maand
vennootschap worden ontvangen.
Voor verrichtingen (inclusief het
juni om vijftien uur. Indien deze dag
De bestuurders geven antwoord
sluiten van een leasingovereenkomst
een wettelijke feestdag is, heeft
op de vragen die hen tijdens de
al dan niet met aankoopoptie of het
de gewone algemene vergadering
vergadering of schriftelijk worden
vestigen van erfdienstbaarheden)
de volgende werkdag plaats om
gesteld door de aandeelhouders
die betrekking hebben op een goed
hetzelfde uur.
met betrekking tot hun verslag of
waarvan de waarde minder bedraagt
Een buitengewone of bijzondere
tot de agendapunten, voor zover
dan het laagste bedrag van 1% van
algemene vergadering mag
de mededeling van gegevens of
het geconsolideerde actief van de
bijeengeroepen worden telkens als
feiten niet van dien aard is dat zij
vennootschap en 2.500.000 EUR,
het belang van de vennootschap
nadelig zou zijn voor de zakelijke
132
Artikel 23: Deelneming aan de algemene vergadering
belangen van de vennootschap of
aan de houders van certificaten
voor de vertrouwelijkheid waartoe
op naam, die met medewerking
de vennootschap of haar bestuurders
van de vennootschap werden
Het recht om deel te nemen aan
zich hebben verbonden. Zodra
uitgegeven, aan de bestuurders
een algemene vergadering en om
de oproeping tot een algemene
en aan de commissarissen
er het stemrecht uit te oefenen
vergadering gepubliceerd is, kunnen
worden de oproepingen binnen
wordt slechts verleend op grond
de aandeelhouders schriftelijk vragen
bovenvermelde termijn voor de
van de boekhoudkundige registratie
stellen, die tijdens de vergadering
vergadering meegedeeld. Deze
van de aandelen op naam van de
zullen worden beantwoord, op
mededeling geschiedt door middel
aandeelhouder, op de veertiende
voorwaarde dat de vennootschap
van een gewone brief tenzij de
dag vóór de algemene vergadering,
de schriftelijke vragen uiterlijk op de
bestemmelingen individueel,
om vierentwintig uur (Belgisch uur)
zesde dag vóór de vergadering heeft
uitdrukkelijk en schriftelijk hebben
(hierna de “registratiedatum”),
ontvangen.
ingestemd om de oproeping via
hetzij door hun inschrijving in het
De commissaris(sen) geeft (geven)
een andere communicatiemiddel te
register van de aandelen op naam
antwoord op de vragen die hem
ontvangen. Van de vervulling van
van de vennootschap, hetzij door
(hen) worden gesteld door de
deze formaliteit dient geen bewijs te
hun inschrijving op de rekeningen
aandeelhouders met betrekking tot
worden voorgelegd.
van een erkende rekeninghouder of
zijn (hun) controleverslag.
De oproeping bevat de agenda van
van een vereffeningsinstelling, hetzij
de vergadering met opgave van
door voorlegging van de aandelen
Artikel 22: Bijeenroeping
de te behandelen onderwerpen
aan toonder aan een financiële
Overeenkomstig de bepalingen
en voorstellen tot besluit, naast
tussenpersoon, ongeacht het aantal
van artikel 533 van het Wetboek
datum, uur en plaats van de
aandelen dat de aandeelhouder
van Vennootschappen moeten de
vergadering en de andere informatie
bezit op de dag van de algemene
oproepingen tot een algemene
voorgeschreven door het Wetboek
vergadering.
vergadering worden gedaan door
van Vennootschappen.
De houders van gedematerialiseerde
middel van een aankondiging
De vereiste stukken worden ter
aandelen of aandelen aan toonder
die tenminste 30 dagen vóór de
beschikking gesteld en een afschrift
die wensen deel te nemen aan de
vergadering wordt geplaatst in het
ervan wordt naar de rechthebbenden
algemene vergadering moeten een
Belgisch Staatsblad, in een nationaal
gezonden in overeenstemming met
attest bezorgen afgeleverd door
verspreid blad (behoudens in de
de desbetreffende bepalingen van
hun financiële tussenpersoon, of
gevallen uitdrukkelijk voorzien door
het Wetboek van Vennootschappen.
de erkende rekeninghouder of de
het Wetboek van Vennootschappen)
De aandeelhouder die aan de
vereffeningsinstelling, waaruit blijkt
en in media overeenkomstig de
vergadering deelneemt of er zich
met hoeveel aandelen aan toonder
voorschriften van het Wetboek van
doet vertegenwoordigen, wordt als
of gedematerialiseerde aandelen
Vennootschappen. Indien een nieuwe
regelmatig opgeroepen beschouwd.
die respectievelijk zijn voorgelegd
oproeping nodig is en de datum
Een aandeelhouder kan er tevens,
of op naam van de aandeelhouder
van de tweede vergadering werd
voor of na de bijeenkomst van de
op zijn rekeningen zijn ingeschreven
vermeld in de eerste oproeping, moet
algemene vergadering die hij niet
op de registratiedatum, de
de aankondiging voor de tweede
bijwoonde, aan verzaken zich te
aandeelhouder heeft aangegeven te
vergadering ten minste 17 dagen
beroepen op het ontbreken of de
willen deelnemen aan de algemene
vóór de vergadering plaatsvinden.
onregelmatigheid van de oproeping.
vergadering.
Aan de houders van aandelen,
De neerlegging dient te geschieden
obligaties of warrants op naam,
op de maatschappelijke zetel van de
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
133
vennootschap of bij de daartoe door
onderwerpen en de voorstellen
de agenda van de vergadering,
haar aangestelde persoon aangeduid
tot besluit; 2° het verzoek om
inclusief de voorstellen tot besluit;
in de oproepingen, uiterlijk op de
instructies voor de uitoefening van
5° de termijn waarbinnen de
zesde dag vóór de datum van de
het stemrecht ten aanzien van de
vennootschap het formulier voor
vergadering,
verschillende onderwerpen van
het stemmen op afstand dient te
De houders van aandelen op naam
de agenda; 3° de mededeling hoe
ontvangen en 6° de handtekening
die wensen deel te nemen aan de
de gemachtigde zijn stemrecht zal
van de aandeelhouder. Dit formulier
algemene vergadering moeten kennis
uitoefenen bij gebreke van instructies
zal uitdrukkelijk vermelden dat het
geven van hun voornemen om aan
van de aandeelhouder.
formulier ondertekend moet zijn
de vergadering deel te nemen bij
De volmacht moet ondertekend zijn
door de aandeelhouder en uiterlijk
een gewone brief, fax, elektronische
door de aandeelhouder en moet
op de zesde dag vóór de datum van
post, te richten aan de zetel van
uiterlijk op de zesde dag vóór de
de algemene vergadering worden
de vennootschap, uiterlijk op de
datum van de vergadering, worden
overgemaakt aan de vennootschap
zesde dag vóór de datum van de
neergelegd op de maatschappelijke
per aangetekende zending.
vergadering,
zetel van de vennootschap of op de
Alle aandeelhouders of hun
plaats aangeduid in de oproeping.
Artikel 26: Bureau
gemachtigden zijn verplicht,
De mede-eigenaars, de
De algemene vergaderingen worden
alvorens aan de vergadering deel
vruchtgebruikers en de naakte
voorgezeten door de voorzitter van
te nemen, de aanwezigheidslijst,
eigenaars, de pandhoudende
de raad van bestuur of, in geval van
met aanduiding van de naam, de
schuldeisers en pandgevende
afwezigheid van deze laatste, door
voorna(a)m(en) en de woonplaats van
schuldenaars moeten zich
een bestuurder aangeduid door
de aandeelhouders en van het aantal
respectievelijk door één en dezelfde
zijn collega’s of door een lid van
aandelen dat zij vertegenwoordigen,
persoon laten vertegenwoordigen.
de vergadering door deze laatste aangeduid. De voorzitter van de
te ondertekenen.
Artikel 24: Stemmen bij volmacht
Artikel 25: Stemming per brief
vergadering duidt de secretaris aan. Indien het aantal aanwezige
Mits toestemming van de raad van
personen het toelaat, duidt de
Elke aandeelhouder mag zich
bestuur in de oproeping, zullen de
vergadering twee stemopnemers aan
op een algemene vergadering
aandeelhouders gemachtigd zijn
op voorstel van de voorzitter.
doen vertegenwoordigen door
om per brief deel te nemen aan de
De notulen van de algemene
een gemachtigde, al dan niet
stemming over de agendapunten
vergaderingen worden ondertekend
aandeelhouder.
door middel van een door de
door de voorzitter van de
De aandeelhouder kan voor één
vennootschap ter beschikking gesteld
vergadering, de secretaris, de
welbepaalde algemene vergadering
formulier.
stemopnemers, de aanwezige
slechts één persoon aanduiden
Het formulier voor het stemmen op
bestuurders en commissaris(sen) en
als volmachthouder, behoudens
afstand bevat minstens de volgende
de aandeelhouders die zulks wensen.
afwijkingen voorzien door het
vermeldingen: 1° de naam van de
Deze notulen worden in een speciaal
Wetboek van Vennootschappen.
aandeelhouder en zijn woonplaats of
register bijgehouden. De volmachten
Elk verzoek tot verlening van een
maatschappelijke zetel; 2° het aantal
worden gehecht aan de notulen
volmacht bevat, op straffe van
stemmen dat de aandeelhouder
van de vergadering waarvoor ze zijn
nietigheid, ten minste de volgende
tijdens de algemene vergadering
gegeven.
vermeldingen: 1° de agenda, met
wenst uit te brengen; 3° de vorm
opgave van de te behandelen
van de gehouden aandelen; 4°
134
Artikel 27: Aantal stemmen en uitoefening van het stemrecht
- een wijziging aan de statuten,
handopsteken of bij naamafroeping,
- een verhoging of vermindering
tenzij de algemene vergadering er
van het maatschappelijk kapitaal, Elk aandeel geeft recht op één stem. De houders van obligaties en warrants mogen de algemene
- de uitgifte van aandelen beneden de fractiewaarde,
met eenvoudige meerderheid van de uitgebrachte stemmen anders over beslist.
- de uitgifte van converteerbare
vergadering bijwonen, doch enkel
obligaties of van
Artikel 29: Notulen
met een raadgevende stem.
inschrijvingsrechten,
De notulen van de algemene
- de ontbinding van de
Artikel 28: Beraadslaging en stemming
vennootschap,
vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en
moet tenminste de helft van de
door de aandeelhouders die er om
De algemene vergadering
aandelen die het maatschappelijk
vragen.
beraadslaagt en stemt op geldige
kapitaal vertegenwoordigen op de
De afschriften of uittreksels in rechte
wijze ongeacht het aanwezige of
vergadering vertegenwoordigd zijn. Is
of anderszins voor te leggen, worden
vertegenwoordigde deel van het
deze laatste voorwaarde niet vervuld,
door de voorzitter, de secretaris,
maatschappelijk kapitaal, behoudens
dan moet een nieuwe vergadering
stemopnemers of twee bestuurders
in de gevallen waarvoor het
worden bijeengeroepen, die op
ondertekend.
Wetboek van Vennootschappen een
geldige wijze zal besluiten, ongeacht
aanwezigheidsquorum vereist.
het aantal der vertegenwoordigde
De algemene vergadering kan niet
aandelen.
stemmen over punten die niet in de
De besluiten over hogergenoemde
agenda zijn opgenomen, tenzij alle
onderwerpen worden slechts geldig
aandeelhouders op de algemene
genomen met een meerderheid
vergadering persoonlijk aanwezig
van drie vierden van de stemmen
Het boekjaar begint op één april en
of vertegenwoordigd zijn en ze met
waarmee aan de stemming wordt
eindigt op één en dertig maart van
eenparigheid besluiten tot uitbreiding
deelgenomen. Dit alles zonder
elk jaar.
van de agenda.
afbreuk te doen aan de andere regels
Op het einde van elk boekjaar maakt
Behoudens andersluidende wettelijke
van aanwezigheid en meerderheid
de raad van bestuur een inventaris
of statutaire bepalingen, worden
voorzien door het Wetboek van
op, alsmede de jaarrekening. De
de besluiten genomen bij gewone
Vennootschappen, onder andere met
raad van bestuur stelt tevens een
meerderheid van de uitgebrachte
betrekking tot de wijziging van het
verslag op waarin hij rekenschap
stemmen. Blanco en ongeldige
maatschappelijk doel, het verwerven,
geeft van zijn beleid. Met het oog
stemmen worden niet bij de
in pand nemen of vervreemden
op de algemene vergadering, stelt
uitgebrachte stemmen geteld.
van eigen aandelen door de
de commissaris ook een omstandig
Besluiten met betrekking tot de
vennootschappen, de ontbinding
schriftelijk verslag op. Deze
goedkeuring van de jaarrekening van
van de vennootschap in geval haar
documenten worden overeenkomstig
de vennootschap en het verlenen van
nettoactief tengevolge van geleden
de wet opgesteld.
kwijting aan de bestuurders en de
verlies gedaald is tot minder dan
commissaris(en) worden genomen bij
een vierde van het maatschappelijk
Artikel 31: Winstuitkering
meerderheid van stemmen.
kapitaal en de omzetting van de
De vennootschap moet jaarlijks
Wanneer de algemene vergadering
vennootschap in een vennootschap
aan haar aandeelhouders, mits
moet beraadslagen over, onder
met een andere juridische vorm.
inachtneming van de beperkingen
andere:
De stemmingen gebeuren door
voorzien door het Wetboek
• Boekjaar jaarrekening dividenden Artikel 30: Boekjaar en jaarrekening
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
135
• Ontbinding vereffening
van Vennootschappen en de
vennootschap zorgt ervoor dat
vastgoedbevak wetgeving, een
dergelijke schorsing of ontslag
dividend uitkeren waarvan het
de continuïteit van de financiële
minimum bedrag is opgelegd door
dienstverlening niet benadeelt.
de vastgoedbevak wetgeving.
De schorsingen en ontslagen
De raad van bestuur heeft de
hierboven vermeld zullen worden
bevoegdheid om, met inachtneming
bekendgemaakt op de website van
In geval van ontbinding van de
van de relevante bepalingen van het
de vennootschap en door middel van
vennootschap, om welke reden of
Wetboek van Vennootschappen, op
een persbericht overeenkomstig de
op welk tijdstip ook, geschiedt de
het resultaat van het boekjaar een
wettelijke bepalingen.
vereffening door één of meerdere vereffenaar(s) benoemd door
interimdividend uit te keren en de betalingsdatum ervan vaststellen.
Artikel 32: Betaling van dividenden
Artikel 35: Benoeming en bevoegdheid van de vereffenaars
Artikel 34: Terbeschikkingstelling van het jaarlijks en halfjaarlijks verslag
de algemene vergadering. De vereffenaar(s) treden/treedt slechts in functie na bevestiging van hun/ zijn benoeming door de rechtbank
De uitbetaling van dividenden
Het jaarlijks en halfjaarlijks
van koophandel. Bij gebreke van
waarvan de uitkering door de
verslag, inclusief de statutaire
benoeming van (een) vereffenaar(s),
gewone algemene vergadering werd
en geconsolideerde jaar -en
worden de leden van de raad van
besloten, geschiedt op de tijdstippen
halfjaarlijkse rekening en het
bestuur als vereffenaars beschouwd
en op de plaatsen bepaald door haar
verslag van de commissaris, wordt
ten aanzien van derden.
of door de raad van bestuur.
ter beschikking gesteld aan de
De vereffenaars vormen een college.
Elke uitkering van dividenden of
aandeelhouders overeenkomstig de
Te dien einde beschikken/beschikt
interimdividenden die gebeurde
wettelijke bepalingen toepasselijk
de vereffenaar(s) over de meest
in strijd met de wet dient door
op emittenten van financiële
uitgebreide machten overeenkomstig
de aandeelhouder die deze heeft
instrumenten die zijn toegelaten
de toepasselijke bepalingen van het
ontvangen te worden terugbetaald,
tot de verhandeling op een
Wetboek van Vennootschappen,
indien de vennootschap bewijst
gereglementeerde markt en de
behoudens beperkingen opgelegd
dat de aandeelhouder wist dat de
vastgoedbevak wetgeving.
door de algemene vergadering.
uitkering te zijnen gunste in strijd
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag
De vereffenaar(s) zijn/is gehouden
met de voorschriften was of daarvan,
van de vennootschap wordt op
de algemene vergadering bijeen
gezien de omstandigheden, niet
de website van de vennootschap
te roepen telkens wanneer de
onkundig kon zijn.
gepubliceerd.
aandeelhouders die één vijfde
De aandeelhouders hebben het recht
van de in omloop zijnde effecten
Artikel 33: Financiële dienst
om zonder kosten een kopie van
vertegenwoordigen het vragen.
De raad van bestuur duidt een
het jaarlijks en halfjaarlijks verslag te
De algemene vergadering bepaalt de
instelling aan die zal instaan
verkrijgen op de maatschappelijke
vergoeding van de vereffenaar(s).
voor de financiële dienst van de
zetel van de vennootschap.
De vereffening van de vennootschap
vennootschap overeenkomstig de
geschiedt overeenkomstig de
vastgoedbevak wetgeving.
bepalingen van het Wetboek van
De instelling die instaat voor de
Vennootschappen.
financiële dienst kan ten allen tijde worden geschorst of ontslaan door de raad van bestuur. De
136
Artikel 36: Verdeling
Artikel 38: Gemeen recht
Na aanzuivering van alle schulden,
De clausules van onderhavige
lasten en kosten van de vereffening,
statuten die strijdig zijn met enige
wordt het nettoactief vooreerst
dwingende bepalingen van het
aangewend om, in geld of in
Wetboek van Vennootschappen of
natura, het volgestorte en nog
de vastgoedbevakwetgeving worden
niet-terugbetaalde bedrag van de
als niet-geschreven geacht. De
aandelen terug te betalen.
nietigheid van één artikel of van een
Het eventueel overschot wordt in
deel van een artikel van onderhavige
gelijke delen verdeeld onder al de
statuten zal geen impact hebben
aandelen.
of de geldigheid van de andere
• Algemene bepalingen
artikelen.
Artikel 37: Keuze van woonplaats Iedere bestuurder, directeur en vereffenaar van de vennootschap die in het buitenland woonachtig is, wordt gedurende de uitoefening van zijn mandaat geacht keuze van woonplaats te hebben gedaan op de zetel van de vennootschap waar hem alle mededelingen, betekeningen en dagvaardingen geldig kunnen worden gedaan. De houders van effecten op naam zijn verplicht de vennootschap kennis te geven van elke verandering van woonplaats. Bij ontstentenis van kennisgeving worden zij geacht te wonen op hun laatst gekende woonplaats.
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 PErmANENT DOCUMENT
137
Diversen Verklaringen
- de verkorte financiële overzichten
uitgesproken, dat geen enkele
die zijn opgesteld overeenkomstig
sanctie ooit werd opgelegd door een
Verantwoordelijke personen
de toepasselijke boekhoudkundige
wettelijk of toezichthoudend gezag,
normen en het onderwerp
dat geen enkele bestuurder door een
De raad van bestuur van Retail Estates
waren van een volledig nazicht
rechtbank het verbod werd opgelegd
nv draagt de verantwoordelijkheid
door de commissaris revisor,
als lid van het bestuursorgaan
voor de inhoud van dit jaarverslag,
een getrouw beeld geven van
te handelen en dat zij in hun
onder voorbehoud van de informatie
het patrimonium, de financiële
hoedanigheid van bestuurder
verstrekt door derden, waaronder de
toestand en de resultaten van
nog nooit door een rechtbank in
verslagen van de commissaris en de
Retail Estates nv en van de in
verband werden gebracht met een
vastgoeddeskundige.
de consolidatie opgenomen
faillissement.
De raad van bestuur, waarvan de
dochterondernemingen. Het
samenstelling terug te vinden is op
beheersverslag bevat bovendien
pagina 26, verklaart dat naar zijn
de verwachtingen voor het
beste weten:
resultaat van het volgende jaar
Dit jaarverslag bevat
- dit jaarverslag een getrouw
Toekomstgerichte verklaringen
evenals een toelichting bij de
toekomstgerichte verklaringen
overzicht geeft van de belangrijke
risico’s en onzekerheden waarmee
waaronder, maar niet beperkt
gebeurtenissen en, desgevallend,
de onderneming geconfronteerd
tot verklaringen met de volgende
de belangrijkste transacties die
wordt.
woorden “geloven”, “anticiperen”, “verwachten”, “voornemen”,
zich in het boekjaar hebben voorgedaan met verbonden partijen en de impact daarvan op de verkorte financiële overzichten;
Verklaringen betreffende de bestuurders
“plannen”, “nastreven”, “schatten”,
De raad van bestuur van Retail
en vergelijkbare uitdrukkingen.
“kunnen”, “zullen” en “voortzetten”
Estates nv verklaart dat voor zover
Dergelijke toekomstgerichte
die de draagwijdte van enige
geweten geen enkele bestuurder
verklaringen gaan gepaard met
verklaring in dit jaarverslag op
ooit veroordeeld werd voor een
gekende en ongekende risico’s,
significante wijze zouden wijzigen;
fraudemisdrijf, geen enkele officiële
onzekerheden en andere factoren die
en/of publieke beschuldiging werd
ertoe kunnen leiden dat de werkelijke
- dit verslag geen weglatingen bevat
138
resultaten, financiële toestand,
In geval van contradictie tussen
gemeenten. Elk verkooppunt
prestaties of verwezenlijkingen
de Nederlandse en de Franstalige
beschikt over een eigen parking, een
van Retail Estates nv, Finsbury
versie, primeert de Nederlandse
in- en uitrit op de openbare weg.
Properties nv, Distri-Land nv, Belgium
versie. Verder is er, louter ter
Retail 1 Luxembourg sàrl, Poperinge
informatie, via de website van
Bedrijfscashflow (EBITDA)
Invest nv, Champion Invest nv,
Retail Estates nv (www.retailestates.
Bedrijfsresultaat (EBIT)
Belgian Wood Center nv en Aalst
com) een elektronische versie
verhoogd met afschrijvingen en
Logistics nv of de resultaten van
van dit jaarverslag beschikbaar.
waardeverminderingen.
de sector, aanzienlijk verschillen
Daar is tevens vanaf 20 juni, een
van de verwachte resultaten,
Engelse vertaling van dit jaarverslag
Bedrijfsresultaat (EBIT)
prestaties, of verwezenlijkingen die
beschikbaar. De overige informatie
EBIT (Earnings Before Interests and
uitgedrukt worden of vervat zijn
op de website van Retail Estates nv
Taxes): dit is het netto courant
in de genoemde toekomstgerichte
maakt geen deel uit van dit
resultaat vóór rentelasten en
verklaringen. Gezien deze
jaarverslag.
belasting. Ingevolge haar statuut van vastgoedbevak moet Retail Estates
onzekerheden wordt de beleggers aanbevolen om niet zonder meer voort te gaan op dergelijke
Lexicon
nv haar gebouwen niet afschrijven. De EBIT is als gevolg hiervan sterk gelijklopend met de EBITDA (Earnings
toekomstgerichte verklaringen.
Aanschaffingswaarde
Before Interests, Taxes, Depreciation
Beschikbaarheid van het jaarverslag
Dit is de te gebruiken term bij de
and Amortisation) vermits Retail
aankoop van een gebouw. Indien
Estates nv enkel afschrijvingen
Dit jaarverslag is beschikbaar in het
er overdrachtskosten betaald
boekt op immateriële activa (zoals
Nederlands en het Frans.
werden zijn deze inbegrepen in de
kosten van kapitaalverhogingen)
Dit jaarverslag is opgesteld in het
aanschaffingswaarde.
en bedrijfsmiddelen (zoals
Nederlands. Retail Estates nv heeft
bedrijfswagens en kantoormeubilair).
de vertaling en de overeenstemming
Baanwinkel
tussen de officiële Nederlandse versie
Winkelpanden gegroepeerd langs
en de Franstalige versie nagekeken.
de uitvalswegen van steden en
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 DIVERSEN
139
BEL mid index
Corporate governance
Dit is sinds 1 maart 2005 een
Deugdelijk ondernemingsbeheer.
gewogen prijsindex van op
De principes van het deugdelijke
Euronext genoteerde aandelen die
ondernemingsbeheer zoals
Filiaalbedrijven
rekening houdt met de respectieve
transparantie, integriteit
Dit zijn bedrijven met een centrale
beurskapitalisatie waarbij de
en evenwicht tussen de
inkoopdienst en minstens 5
gewichten worden bepaald door
verantwoordelijken steunen op de
verschillende verkooppunten
het free float percentage en de
aanbevelingen van de FSMA en van
(grootwinkelbedrijven).
omloopsnelheid van de aandelen in
Euronext. Ze behoren meer algemeen
de korf.
tot een strakke zakenethiek en
Geëffectiseerd vastgoed
vergen de naleving van de wet van 2
Dit is een alternatieve
augustus 2002.
investeringsmogelijkheid in
Beurskapitalisatie Dit is het totale aantal aandelen
aandeelhouders met een controle meerderheid.
vastgoed waarbij de aandeelhouder
op het einde van het boekjaar
Dividendrendement
of certificaathouder in plaats
vermenigvuldigd met de slotkoers op
De verhouding tussen het laatste
van zelf mee te investeren in de
het einde van het boekjaar.
uitgekeerde brutodividend en de
eigendom van een onroerend
laatste koers van het boekjaar
goed, (genoteerde) aandelen of
waarop het dividend betrekking
vastgoedcertificaten verwerft van
heeft.
een vennootschap die een onroerend
Boekwaarde van een vennootschap Met boekwaarde van een
goed heeft verworven.
vennootschap wordt het totaal van
Exit tax
het eigen vermogen van een bedrijf
De exit tax is een bijzonder tarief
bedoeld. Deze boekwaarde kan men
van de vennootschapsbelasting die
terugvinden in de balans van het
toegepast wordt op het verschil
bedrijf.
tussen de reële waarde van het
De waarde van onze
Geschatte beleggingswaarde of investeringswaarde
maatschappelijk vermogen van
vastgoedportefeuille inclusief kosten,
Boekwaarde van een aandeel
vennootschappen en de boekwaarde
registratierechten, honoraria en BTW,
van haar vermogen op het ogenblik
ieder kwartaal geschat door een
NAV (Net Asset Value): dit is het
dat een vennootschap een erkenning
onafhankelijke deskundige.
eigen vermogen gedeeld door het
als vastgoedbevak bekomt of met
aantal aandelen.
een vastgoedbevak fuseert.
Bulletlening
Free Float
registratierechten, honoraria en
Lening die in één keer wordt afgelost
Percentage van de aandelen die
recupereerbare BTW dat steunt op
aan het einde van de looptijd.
in het bezit zijn van het publiek.
een scenario waarbij de gebouwen,
Op Euronext wordt de free float
gebouw per gebouw verkocht
Contractuele huren
berekend als het totaal aantal
worden.
De geïndexeerde basishuurprijzen
aandelenkapitaal min de aandelen
zoals contractueel bepaald in de
die gehouden worden door
IAS-normen
huur overeenkomsten per 31 maart
bedrijven die deel uitmaken van
De internationale boekhoudnormen
2012 vóór aftrek van de gratuïteiten
dezelfde groep, staatsbedrijven,
(IAS, International Accounting
of andere voordelen die aan de
stichters, aandeelhouders met een
Standards/IFRS, International
huurders zijn toegestaan.
aandeelhoudersovereenkomst en
Financial Reporting Standards) zijn
Geschatte liquidatiewaarde De waarde exclusief kosten,
140
opgesteld door de International
Investeringswaarde
voorzieningen, plus de gerealiseerde
Accounting Standards Board (IASB)
Dit is de waarde van een gebouw
meer- of minderwaarden ten
die internationale normen voor het
geschat door de onafhankelijke
opzichte van de beleggingswaarde
opstellen van de jaarrekeningen
vastgoeddeskundige met inbegrip
op het einde van het vorige boekjaar
uitwerkt.
van de overdrachtskosten en
min exit tax.
De Europese genoteerde
waarvan de registratierechten niet
vennootschappen moeten deze
zijn afgetrokken. Deze waarde
Netto courante cashflow
regels in hun geconsolideerde
komt overeen met de vroegere
Operationele stroom, netto
rekeningen toepassen voor de
gehanteerde term “waarde vrij op
courant resultaat (aandeel van
boekjaren die beginnen vanaf 1
naam” of “waarde akte in de hand”.
de groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen, de
januari 2005.
IRS
waardeverminderingen op
IFRS
Een «Intrest Rate Swap» (IRS) is een
handelsvorderingen en de
International Financial Reporting
overeenkomst tussen partijen om
toevoegingen en onttrekkingen aan
Standards. Set van boekhoudkundige
gedurende een vooraf bepaalde
voorzieningen.
principes en waarderingsregels
tijdsperiode intreststromen uit
opgesteld door het International
te wisselen op een van tevoren
Netto-inventariswaarde
Accounting Standards Board.
overeengekomen bedrag. Het gaat
Geherwaardeerd nettoactief.
Bedoeling is om internationale
enkel om de intreststromen. Het
vergelijking makkelijker te maken
bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
OLO
tussen Europese beursgenoteerde
IRS wordt vaak gebruikt om zich in
Overheidsobligatie die gebruikelijk
bedrijven.
te dekken tegen rentestijgingen. In
wordt gelijkgesteld met een vrijwel
De beursgenoteerde bedrijven
dit geval wordt een vaste rentevoet
risicoloze belegging en als dusdanig
zijn verplicht om vanaf het eerste
tegen een variabele rentevoet
tevens gebruikt wordt om in
boekjaar dat start na 1 januari 2005
uitgewisseld.
vergelijking met genoteerde effecten de risicopremie te berekenen.
hun geconsolideerde rekeningen op
Koers/winst verhouding
De risicopremie is het bijkomend
Deze ratio (in het Engels price/
rendement dat de belegger verwacht
Institutionele belegger
earning-ratio P/E) wordt berekend
voor het risicoprofiel van het bedrijf.
Onderneming die zich beroepsmatig
door de koers van een aandeel te
bezighoudt met de belegging
delen door de winst per aandeel. De
Omloopsnelheid
van middelen die haar door
ratio geeft aan hoeveel keer men de
Som van de maandelijks verhandelde
derden om uiteenlopende
winst moet betalen bij een bepaalde
aandelen ten opzichte van het totaal
redenen zijn toevertrouwd.
koers.
aantal aandelen over de laatste 12
te stellen volgens deze standaarden.
maanden.
Voorbeelden: pensioenfondsen, beleggingsfondsen,…
Nettocashflow Operationele stroom, netto
Pay-out ratio
Intrinsieke waarde
courant resultaat (aandeel van
Pay-out ratio geeft aan hoeveel
De intrinsieke waarde van een
de groep) plus de toevoegingen
procent van de nettowinst wordt
aandeel is de werkelijk geschatte
aan de afschrijvingen, de
uitgekeerd als dividend aan de
waarde van het aandeel, in de
waardeverminderingen op
aandeelhouders. Men bekomt deze
veronderstelling dat de onderneming
handelsvorderingen en de
ratio door de uitgekeerde nettowinst
alle activa ten gelde zou maken.
toevoegingen en onttrekkingen aan
te delen door de totale nettowinst.
Retail Estates JAARVERSLAG 2012 DIVERSEN
141
Reële waarde (fair value)
patrimonium van de overgenomen
Schuldratio
Deze waarde is gelijk aan het
vennootschappen in het stelsel van
De schuldratio wordt als
bedrag waaraan een gebouw zou
de vastgoedbevaks.
volgt berekend: verplichting
kunnen worden geruild tussen goed
(excl. voorzieningen,
geïnformeerde partijen, instemmend
Retailpark
overlopende rekeningen en
en handelend in omstandigheden
Winkelpanden die deel uitmaken van
indekkingsinstrumenten) gedeeld
van normale concurrentie. Vanuit het
een geïntegreerd handelscomplex
door het totaal der activa.
standpunt van de verkoper moet zij
en gegroepeerd zijn met andere
worden begrepen mits aftrek van de
winkelpanden. Alle panden maken
Vastgoedcertificaat
registratierechten.
gebruik van een centrale parking met
Een vastgoedcertificaat is een effect
een gezamenlijke in- en uitrit.
dat de houder recht geeft op een
Resultaat op de portefeuille
Return
uit een gebouw. Hij deelt tevens
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde
De totale return die het aandeel in
in de opbrengst als het gebouw in
meer- of minderwaarden ten
de afgelopen 12 maanden heeft
kwestie verkocht wordt.
opzichte van de recentste
gerealiseerd of (laatste koers + bruto
waardebepaling door de deskundige,
dividend)/koers vorig jaar.
evenredig gedeelte van de inkomsten
inclusief de exit tax die verschuldigd is wegens de opname van het
Inlichtingenfiche Naam: Status: Adres: Tel: Fax: Email: Website: RPR: BTW: Ondernemingsnummer: Oprichtingsdatum: Erkening vastgoedbevak: Duur: Management: Auditor: Financieel jaarafsluiting: Kapitaal: Aantal aandelen: Algemene vergadering: Notering: Financiële dienstverlening: Waarde vastgoedportefeuille: Vastgoeddeskundigen: Aantal panden: Type panden: Liquidity provider:
142
Retail Estates nv Vastgoedbevak naar Belgisch recht Industrielaan 6 – B-1740 Ternat +32 2 568 10 20 +32 2 581 09 42
[email protected] www.retailestates.com Brussel BE 434 797 847 0434 797 847 12 juli 1988 27 maart 1998 onbepaalde duur intern Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA - Berkenlaan 8B te 1831 Diegem, vertegenwoordigd door de heer Rik Neckebroeck 31 maart 122.336.290,20 EUR 5.437.074 laatste maandag van de maand juni Euronext – continumarkt KBC Bank investeringswaarde 551,29 mio EUR - reële waarde 537,47 mio EUR Cushman & Wakefield en CB Richard Ellis 451 Perifeer winkelvastgoed KBC Securities
NotA’s
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012 DIVERSEN
143
NotA’s
144
Het boekjaar van Retail Estates nv loopt van 1 april tot 31 maart. De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers. VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden
31/03/12
31/03/11
31/03/10
451
448
399
428.548
419.346
398.754
Geschatte reële waarde in EUR (incl vaste activa bestemd voor verkoop)
550.631.000
516.365.000
449.600.000
Geschatte investeringswaarde in EUR (incl vaste activa bestemd voor verkoop)
564.777.000
528.815.000
460.780.000
37.154.000
34.260.000
32.517.807
86,85
84,76
81,55
98,19%
98,15%
98,25%
241.336.000
229.607.000
191.040.000
51,08%
53,38%
53,77%
Nettohuurresultaat
35.473.000
33.845.000
30.500.000
Vastgoedresultaat
35.204.000
33.469.000
30.202.000
Vastgoedkosten
-2.165.000
-2.204.000
-2.110.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-2.194.000
-2.067.000
-1.930.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
30.844.000
29.199.000
26.162.000
9.346.000
10.400.000
1.454.000
Totale verhuurbare winkeloppervlakte in m²
Totaal contractuele huurprijzen in EUR op 31 maart 2012 Gemiddelde huurprijs per m² Bezettingsgraad
BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldratio K.B. 21 juni 2006 (max 65%) in %
RESULTATEN
Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat
40.191.000
39.599.000
27.616.000
-12.977.000
-12.623.000
-12.093.000
Nettoresultaat
27.360.000
26.692.000
15.328.000
Netto courant resultaat (excl portefeuilleresultaat)
18.014.000
16.292.000
13.874.000
Aantal aandelen
5.437.074
5.061.663
4.639.127
Aantal dividendgerechtigde aandelen (gewogen gemiddelde)
5.395.408
4.981.959
4.432.804
Nettoactiefwaarde (reële waarde)
44,39
45,36
41,07
Nettoactiefwaarde (reële waarde) excl dividend
41,59
42,66
38,45
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde)
46,99
47,82
43,47
2,8
2,7
2,62
Financieel resultaat
GEGEVENS PER AANDEEL
Brutodividend per aandeel Nettodividend per aandeel
Libramont
Sint-Denijs-Westrem
Nivelles
Neupré
Party 2000 sprl : 1.949 m²
Fun Belgium nv : 2.527 m²
Brico Belgium nv :1.578 m²
Euroventes sprl, Point Carré sprl, Brantano nv : 3.000 m²
2,212
2,295
2,23
Brutodividendrendement op slotkoers
5,69%
5,47%
6,22%
Avenue de Bouillon 54
Kortrijksesteenweg 1178
Avenue du Centenaire 42
Nettodividendrendement op slotkoers
4,50%
4,65%
5,29%
6800 Libramont
9051 Sint-Denijs-Westrem
1400 Nivelles
49,21
49,36
42,15
Beurskoers op afsluitingsdatum Gemiddelde koers Koersevolutie in de loop van het boekjaar Over/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde (reële waarde) excl dividend in %
49,29
44,79
38,84
0,33%
16,28%
40,03%
18,32%
15,71%
9,62%
Route du Condroz 7 4120 Neupré
Retail Estates NV JAARVERSLAG 2012
RetailEstates_Cover_2012_NL_ax.indd 2
8/06/12 13:43
www.comfi.be
Shopping at your doorstep
vastgoedbevak - sicafi I n du striela a n 6 B - 1740 Te r na t in fo@reta ile s t a t e s. co m www.reta ile s t a t e s. co m
RetailEstates_Cover_2012_NL_ax.indd 1
Retail Estates nv - Jaarverslag 2011-2012
Risicobeheer 4 Brief aan de aandeelhouders 10 Beheersverslag 14 Retail Estates nv op de beurs 42 Vastgoedverslag 50 70 Financieel verslag Permanent document 120 Diversen 138
2012 jaarverslag
8/06/12 13:43
