Schvalovací proces při poskytování hypotečních úvěrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Schvalovací proces při poskytování hypotečních úvěrů Diplomová práce

Autor:

Šárka Mendlíková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

Červen, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: 25. dubna 2014

Šárka Mendlíková

Poděkování Tímto bycha chtěl poděkovat vedoucí své diplomové práce Ing. Olze Šeflové za pomoc a odborné vedení při zpracování této práce.

Anotace práce Diplomová práce se zabývá schvalovacím procesem při poskytování hypotečních úvěrů. Cílem je komparace schvalovacích procesů při poskytování hypotečních úvěrů ve vybraných bankovních ústavech (Hypoteční banka, a.s., GE Money bank, a.s., UniCredit Bank, a.s.). Diplomová práce se nejprve věnuje teoretickému vymezení hypotečních úvěrů. Další kapitola se zabývá charakteristikou jednotlivých fází celého úvěrového postupu, včetně hodnotícího komentáře. Následující kapitola analyzuje, srovnává a vyhodnocuje schvalovací proces ve vybraných bankovních ústavech. V závěrečné kapitole jsou shrnuty výsledky a nabídnuta doporučení pro Hypoteční banku, a.s.. Klíčová slova: hypoteční úvěr, úvěrový proces, pracovník, schvalovatel, zástavní právo

Annotation of Work The diploma thesis deals with the approval process for providing mortgage loans. The aim is to compare the approval process for providing mortgage loans in selected banks (Hypoteční banka, a.s., GE Money bank, a.s., UniCredit Bank, a.s.). The diploma thesis focuses first on the theoretical definition of the mortgage loans. The next chapter deals with the characteristics of each stage of the loan process, including the evaluating comment. The following chapter analyzes, compares and evaluates the approval process in selected banks. In the final chapter there is a summary of results and offered recommendation for HB. Key words: mortgage loan, lending process, worker/ credit worker, collateral

Obsah Úvod………………………………………………………………………………………..7 1. Teoretické vymezení hypotéčních úvěrů………………………………………………..9 1.1. Právní úprava hypotéčního bankovnictví v ČR……………………………………....9 1.2. Účelovost……………………………………………………………………………..9 1.3. Předmět hypotéčních úvěrů………………………………………………………….10 1.4. Výše hypotéčních úvěrů……………………………………………………………..11 1.5. Čerpání hypotéčních úvěrů………………………………………………………….12 1.5.1. Základní podmínky čerpání úvěru………………………………………………...12 1.5.2. Způsob a forma čerpání úvěru…………………………………………………….13 1.6. Splácení…………………………………………………………………………...…13 1.7. Splatnost……………………………………………………………………………..15 1.8. Úroková sazba………………………………………………………………………16 1.9. Zajištění……………………………………………………………………………...17 1.9.1. Zástavní právo k nemovitosti……………………………………………………...17 1.9.2. Vinkulace pojistné smlouvy k nemovitosti………………………………………..18 1.9.3. Zástavní právo k pohledávce ze ţivotního pojištění…………………………...….20 1.9.4. Vinkulace pojistné smlouvy ze ţivotního pojištění……………………………….20 1.9.5. Pojištění úvěru schopnosti splácet hypoteční úvěr………………………………..20 1.10. Státní finanční podpora………………………………………………………….…21 1.11. Hypotéční zástavní listy……………………………………………………………23 1.12. Účastníci úvěru…………………………………………………………………….24 1.12.1. Obecná pravidla pro ţadatele………………………….…………………………24 1.12.2. Hlavní ţadatel……………………………………………………………………25 1.12.3. Spoluţadatel, ostatní ţadatelé……………………………………………………25 1.13. Bonita klienta………………………………………………………………………26 1.14. Doklady potřebné k vyřízení úvěru………………………………….……………..28 1.15. Scoring……………………………………………………………………………..31 2. Metodologie…………………………………………………………………………...34 3. Úvěrové postupy ……………………………………………………………………...36 3.1. Fáze úvěrového postupu…………………………………………………………….36 3.1.1. Úvodní jednání a seznámení s parametry pro poskytování hypotečních úvěrů…...36

3.1.2. Porovnání poţadavku se stanovenými parametry…………………………………37 3.1.3. Podání ţádosti o úvěr ţadatelem…………………………………………………..37 3.1.4. Zaloţení běţného účtu…………………………………………………………….38 3.1.5. Vyplnění ţádosti o úvěr…………………………………………………………...39 3.1.6. Identifikace klienta………………………………………………………………..39 3.1.7. Získání výpisu z listu vlastnictví ze vzdáleného přístupu do katastru nemovitostí.39 3.1.8. Provedení kontroly úplnosti a správnosti podkladů k ţádosti o úvěr……………..40 3.1.9. Zpracování podkladů k nemovitosti, která zajišťuje hypoteční úvěr……………...40 3.1.10. Doloţení a ověření příjmu ţadatele…………………………………………...…40 3.1.11. Příprava a předání ţádosti o úvěr ke schválení…………………………………..41 3.1.12. Schválení hypotečního úvěru a zpracování smluvních dokumentů……….……..41 3.1.13. Podpis smluvní dokumentace……………………………………………………42 3.1.14. Čerpání hypotečního úvěru………………………………………………………42 3.1.15. Správa hypotečního úvěru………………………………………………….…….43 3.2. Komparace úvěrových postupů vybraných bank……………………………………43 3.2.1. Hypoteční banka, a.s………………………………………………………………43 3.2.2. GE Money Bank, a.s………………………………………………………………48 3.2.3. UniCredit Bank, a.s………………………………………………………………..52 4. Proces schvalování hypotečních úvěrů ve vybraných bankách……………………….59 4.1. Posouzení nákupu bytové jednotky…………………………………………………59 4.1.1. Hypoteční banka, a.s………………………………………………………………59 4.1.2. GE Money Bank, a.s………………………………………………………………63 4.1.3. UniCredit Bank, a.s………………………………………………………………..66 4.2. Posouzení výstavby rodinného domu…………………………………………...…..69 4.2.1. Hypoteční banka, a.s………………………………………………………………69 4.2.2. GE Money Bank, a.s………………………………………………………………70 4.2.3. UniCredit Bank, a.s………………………………………………………………..70 4.3. Hodnotící komentář ke komparaci úvěrových postupů……………………………..71 5. Výsledky a doporučení pro Hypoteční banku, a.s…………………………………….72 5.1. Výsledky…………………………………………………………………………….73 5.2. Doporučení pro Hypoteční banku, a.s……………………………………………….74 Závěr……………………………………………………………………………………..76 Seznam pouţité literatury………………………………………………………………..77

Úvod Hypoteční banky začaly vznikat v Anglii ke konci 17. století. Ve střední Evropě započal rozvoj v 18. století. V Čechách vznikla první fungující banka ve druhé polovině 19. století, která se jmenovala Hypoteční banka Království českého v Praze a byla zaloţena roku 1865. Později se tato banka přejmenovala na Hypoteční banku českou, která umoţňovala získat úvěry na domovní a pozemkový majetek1.

V Československu bylo v období mezi světovými válkami hypotéční bankovnictví vytvářeno podle rakouského a německého vzoru zemských bank, které fungovaly jako veřejnoprávní ústavy a byly podřízeny dozoru zemských správních orgánů. Na schválené úvěry byly zemskými bankami vydávány zástavní listy. Tyto zástavní listy mohly být dluţníkem prodány tomu, kdo měl o takovéto zhodnocování peněz zájem. Zisky z prodeje hypotečních zástavních listů byly pouţívány ke koupi nemovitostí, na investice do výstavby nemovitostí nebo investice do zemědělských pozemků na zvýšení jejich úrodnosti a tím i výnosů, coţ zvýšilo jejich zástavní hodnotu. Hypoteční úvěr byl zajištěn nemovitostí se zápisem zástavy v pozemkových knihách. Dluţník dle právní adjustace té doby ručil nejen zastavenou nemovitostí, ale i celým svým majetkem. Německou okupací byl zastaven vývoj českého hypotečního bankovnictví a bylo na více jak 50 let úplně přerušeno2. Hypoteční úvěry se zase v Čechách začaly vyvíjet hlavně po roce 1995, přestoţe v roce 1990 byl schválen zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech. Československá obchodní banka, a.s. získala dle tohoto zákona licenci na vydávání hypotéčních zástavních listů. Tento zákon nedostatečně řešil právní úpravu v oblasti zástavního práva a jeho realizaci ani kapitálový trh, který je neoddělitelnou součástí hypotečního bankovnictví. K opravdovému poskytování hypotečních úvěrů a jeho vývoji došlo proto aţ s pětiletým zpoţděním, kdy vešel v platnost zákon č. 84/1995 Sb.3

_________________________________ 1, 2, 3

Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní

institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6

Cílem diplomové práce je charakterizovat jednotlivé parametry hypotečních úvěrů, teoreticky popsat proces schvalování hypotečních úvěrů, analyzovat a vyhodnotit schvalovací proces ve vybraných peněţních ústavech. Teoretická část je rozdělena na kapitoly, které charakterizují jednotlivé parametry a obchodní podmínky hypotečních úvěrů. V analytické části je nejprve charakterizován celý úvěrový proces při poskytování hypotečních úvěrů. Následně je analyzován a srovnáván schvalovací proces ve třech vybraných peněţních ústavech. V závěru jsou simulovány dva obchodní případy a zpracován návrh schvalovacího procesu ve vybraných bankách. V poslední kapitole jsou vyhodnoceny výsledky, doporučení pro Hypoteční banku, a.s. a závěr.

1. Teoretické vymezení hypotéčních úvěrů 1.1. Právní úprava hypotéčního bankovnictví v České republice V České republice není poskytování hypotéčních úvěrů a vydávání hypotéčních zástavních listů upraveno jedním samostatným zákonem a ani není samostatnou kapitolou zákona o bankách. Hypoteční bankovnictví je zpracováno v pěti rozdílných zákonech, nejdůleţitějším zákonem, který upravuje tuto problematiku je zákon o dluhopisech. Právní úprava hypotéčního bankovnictví začala v roce 1990 zákonem č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. V roce 1995 proběhla další úprava legislativy, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Dle tohoto zákona, který platil do dubna roku 2004, musel hypotéční úvěr splňovat dvě základní podmínky, a to vyuţití na investici do nemovitosti na území České republiky a zajištění zástavním právem k nemovitosti na území České republiky. Poslední novelizace zákonů upravující hypotéční úvěry je platná od 01. května 2004, kdy vstoupil v platnost zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který vystřídal zákon č. 530/1990 Sb.. Dle zákona č. 190/2004 Sb. je hypoteční úvěr vymezen jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné nemovitosti, která se musí nacházet na území České republiky nebo na území členského státu Evropské unie. Od platnosti tohoto zákona není hypotéční úvěr vymezen jako účelový úvěr, tím došlo k poskytování i neúčelových hypotéčních úvěrů4.

1.2. Účelovost Účelový hypoteční úvěr můţe být poskytnut na: koupi nemovitosti i spoluvlastnického podílu na nemovitosti, převod členských práv a povinností v druţstvu,

______________________________ 4

Zpracováno podle: ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví Dodatek. První vydání. Praha, Bankovní

institut, říjen 2006. ISBN 80-7265-091-0 a zákonu o dluhopisech č. 190/2004 Sb.

9

získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehoţ podmínkou bylo zejména uţívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví, vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí jako je vypořádání společného

jmění

manţelů,

vypořádání

dědictví

a

vypořádání

podílového

spoluvlastnictví, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace a oprava nemovitosti, vypořádání dříve poskytnutých úvěr/půjček pouţitých na investice do nemovitosti kombinace uvedených účelů Banka sleduje účel pouţití hypotečního úvěru. Pokud není dodrţen účel, pro který byl hypoteční úvěr poskytnut, v tom případě banka nedodrţení účelu povaţuje za porušení úvěrových podmínek. U neúčelového hypotečního úvěru banka nezkoumá účel úvěru, klient tedy nedokládá účelovost.

1.3. Předmět hypotečních úvěrů Předmětem účelového hypotečního úvěru můţe být: rodinný dům, včetně příslušenství, bytová jednotka v osobním vlastnictví nebo v druţstevním vlastnictví, nemovitost slouţící k individuální rekreaci, bytový dům, stavební pozemek Nemovitost, která je předmětem úvěru se můţe nacházet i mimo území České republiky. Pokud se předmět úvěru nachází mimo území České republiky, tak pro čerpání úvěru do zahraničí má kaţdá banka své specifické postupy i podmínky.

10

1.4. Výše hypotéčních úvěrů Minimální výše hypotečního úvěru je u kaţdé banky odlišná a nejčastěji se pohybuje od 200.000,- Kč nebo 300.000,-Kč. Maximální výše je hlavně daná: hodnotou zastavené nemovitosti stanovené bankou, výší hodnoty investic do nemovitosti, schopností klienta splácet.

Loan to value (LTV) v překladu znamená „Částka k zapůjčení“. Jedná se o finanční výraz, který vyjadřuje poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Je udáván jako číselná hodnota. Tato číselná hodnota značí procento z ceny nemovitosti, ze kterého lze vypočítat maximální výši hypotečního úvěru5.

LTV se často udává v kombinaci s číselnou hodnotou, například LTV 75, LTV 80 nebo LTV 100. Číslo značí procenta, přesněji procenta z ceny nemovitosti, ze kterých se vypočítává výše jistiny úvěru. Částka k zapůjčení se vyvíjí také v čase a můţe mít na ní vliv i ekonomická situace a inflace6.

LTV je jeden z hlavních rizikových faktorů, který banka hodnotí při kvalifikaci ţadatele o hypoteční úvěr. Pravděpodobnost prodlení při splácení a hrozba, ţe dluţník nebude moci hypotéku splácet, se zvyšuje s vyšším LTV poměrem, který dluţník ţádá. Proto věřitelé často poţadují od dluţníka dozajištění hypotečního úvěru (pojištění schopnosti splácet úvěr). Toto zvyšuje náklady na hypotéku. Obecně lze říci, ţe čím vyšší LTV, tím můţe být vyšší úrok.

_____________________________ 5

Zpracováno podle: http://cs.wikipedia.org/wiki/Loan_to_value

6

Zpracováno podle: http://www.topkalkulacka.cz/co-je-to-ltv

11

1.5. Čerpání hypotéčních úvěrů 1.5.1. Základní podmínky čerpání úvěru Hypoteční úvěr lze čerpat aţ po splnění podmínek stanovených bankou, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě a po předloţení poţadovaných podkladů. Nejdůleţitější podmínkou je návrh na vklad zástavního práva nebo zápis zástavního práva ve prospěch banky. Podmínky čerpání jsou nastaveny vţdy dle účelu úvěru. Doklady, na základě kterých proběhne čerpání, prokazují účel úvěru a příjemce čerpaných prostředků. Banka vţdy ověřuje účelovost na základě předaných dokladů jako je kupní smlouva, kolaudační rozhodnutí, ohláška stavby, faktury, apod. Uvolňování jednotlivých tranţí probíhá na běţný účet klienta a tím je zajištěna dodatečná kontrola účelovosti. Mezi základní podmínky čerpání účelového úvěru, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti patří: Předloţení

zavkladované

zástavní

smlouvy

nebo

zástavní

smlouvy

spolu

s předloţením návrhu na vklad zástavního práva opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu, Předloţení uzavřené kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě u koupě nemovitosti, Předloţení souhlasu stavebního úřadu s ohlášenou stavbou nebo pravomocné povolení u výstavby rodinných domů nebo u rekonstrukce pokud stavební práce podléhají ohlášení, Předloţení pojistné smlouvy o pojištění nemovitosti proti ţivelným škodám a její vinkulace k předmětu zajištění, Uhrazení poplatku za zpracování úvěru

12

1.5.2. Způsob, forma a délka čerpání úvěru Způsob čerpání: převod na účet příjemce dle předloţeného dokladu prokazující účelovost čerpání, na účet písemně sdělený dluţníkem, pokud je účelem úvěru výstavba nemovitosti nebo rekonstrukce nemovitosti a jsou-li splněny podmínky pro nedokládání faktur nebo je jedná o čerpání tzv. doplňkové části úvěru nebo se jedná o neúčelový úvěr, tzv. americká hypotéka, převod do notářské a advokátní úschovy nebo na vázaný účet v bance, bezhotovostní převod na účet Formy hypotečních úvěrů jsou: jednorázové, které se vyuţívá u koupě nemovitosti, refinancování jiných úvěrů, na vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání dědického podílu a vypořádání podílu na nemovitosti. Jednorázové čerpání musí být většinou uskutečněno do šesti měsíců od data schválení úvěru, postupné, které lze hlavně vyuţít u výstavby a rekonstrukce nemovitosti. Postupné čerpání musí být ukončeno většinou do určité doby od data schválení úvěru, která je v kaţdé bance jiná.

1.6. Splácení Splátka úvěru se skládá z úmoru (jistiny) a úroku. Úmor je postupně splácená část nesplacené jistiny úvěru a úrok je částka rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny za předem stanovené období. Hypoteční úvěr lze splácet třemi způsoby, a to anuitní splátkou, degresivní splátkou a progresivní splátkou. Klient si můţe při vyřizování ţádosti o úvěr vybrat způsob splácení. Kaţdý typ splácení má své výhody i nevýhody. Anuitní splácení je pouţíváno nejčastěji. U tohoto typu splácení dochází k postupnému růstu úmoru a současně k poklesu úroku z nesplacené jistiny. Tempo růstu i poklesu je shodné, 13

v první polovině splácení převaţuje podíl úroku a v druhé polovině podíl úmoru. Dluţník tedy splácí konstantní splátku po celou dobu fixace úrokové sazby. Pak dochází v důsledku změny úrokové sazby nebo předčasného splacení části úvěru ke změně úrokové sazby7. Degresivní splátka je určena klientům, kteří mají vyšší současné příjmy, které jim umoţňují v začátku splácení úvěru platit vyšší měsíční splátky neţ u klasického auitního splácení. Nebo pro ty klienty, kteří očekávají pokles současných příjmů např. pro mladé manţelé plánující rodinu. Dále je tento typ splácení vhodný pro ty klienty, kterým nevyhovuje anuitní splácení a preferují klesající úvěrové zatíţení, coţ má psychologický efekt. Splátky úvěru mají trvale klesající charakter. V první polovině doby splatnosti úvěru je degresivní splátka vyšší v porovnání a anuitní splátkou a přibliţně v druhé polovině splatnosti hypotečního úvěru je degresivní splátka zase niţší neţ anuitní splátka. Degresivní splátka je po celý rok ve stejné výši s výjimkou prvního období, které je obvykle kratší, a to v závislosti na termínu zahájení čerpání. V následujícím roce se splátka sniţuje o určitý koeficient poklesu. Koeficient poklesu se odvíjí od výše první zvolené degresivní splátky. Výše první degresivní splátky je volitelná, a to v určitém rozpětí, které je u kaţdé banky jiné. U některých bank musí být první splátka vyšší neţ u anuitního splácení. Úroková sazba je o něco vyšší, protoţe je připočtena přiráţka za umoţnění degresivního splácení. Moţnost změny typu splácení na anuitní je moţné pouze jedenkrát, a to po uplynutí doby fixace. Následná změna z anuitního splácení na degresivní splácení pak není většinou moţná8. Výhody vyuţití tohoto splácení jsou: ve splacení větší části úvěru na začátku a na konci jiţ minimální splátky, moţnosti určení výše první splátky dle finančních moţností klienta, měsíční splátka klesá. Finanční zatíţení klientů spojené s poskytnutým hypotečním úvěrem se tedy v čase sniţuje, a to v závislosti na zvolené první degresivní splátce, při stejné době splatnosti hypotečního úvěru jsou celkové zaplacené úroky u degresivní splátky niţší neţ u anuitního splácení, individuální přístup ke klientovi. ________________________________ 7, 8

Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní

institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6

14

Progresivní splácení je vhodné pro klienty, jejichţ věk v době podání ţádosti nepřesáhne 30 let. Hypoteční úvěr se splácí formou pravidelných měsíčních splátek, které jsou konstruovány progresivně, coţ znamená, ţe se klientovi po dobu splácení hypotečního úvěru objem splátek zvyšuje. První polovinu doby splatnosti hypotečního úvěru je progresivní splátka niţší v porovnání s anuitní splátkou a přibliţně druhou polovinu doby splatnosti úvěru je progresivní splátka vyšší neţ anuitní splátka. Klient platí měsíčně splátku po celý rok ve stejné výši, kromě prvního období, které je pravidla kratší neţ jeden rok, a to v závislosti na termínu zahájení splácení. V následujícím roce se splátka zvyšuje o koeficient růstu. Výši první splátky si volí klient sám, a to v určitém rozpětí, které je u kaţdé banky jiné. K úrokové sazbě je připočítána přiráţka za umoţnění progresivního způsobu splácení úvěru. Moţnost změny typu splácení na anuitní je moţné pouze jedenkrát, a to po uplynutí doby fixace. Následná změna z anuitního splácení na progresivní splácení pak není většinou moţná9. Výhody tohoto splácení jsou: niţší finanční zatíţení na počátku splácení úvěru, moţnost stanovit si výši první splátky dle moţností klienta, progresivní splácení umoţňuje poskytnout úvěr mladým ţadatelům, jejichţ příjmy na začátku profesní kariéry jsou obvykle niţší, individuální přístup ke klientovi.

1.7. Splatnost Splatnost hypotečního úvěru je od 3 aţ do 40 let. Obvyklá doba splatnosti úvěru je od 15 let do 20 let. Doba splatnosti je období, po které je splácen hypoteční úvěr aţ do jeho úplného splacení. Hypoteční úvěr musí být splacen většinou do sedmdesáti let dluţníka i spoluţadatele. Výjimky nad tuto věkovou hranici jsou řešeny bankou individuálně. Spoluţadatel nemusí splňovat toto věkové kritérium. Doba splatnosti má vliv na výši splátky. Čím je doba splatnosti delší, tím je splátka niţší a naopak. ________________________ 9

Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní

institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6

15

1.8. Úroková sazba Úroková sazba je důleţitým kritériem, které rozhodne o volbě klienta mezi finančními ústavy. Úroková sazba představuje cenu, která musí být zaplacena bance za půjčení peněz. Čím je vyšší, tím je poptávka po hypotečních úvěrech a naopak. Úrokové sazby jsou dlouhodobě sledovány tzv. Hypoindexem, který hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány nové hypoteční úvěry v daném kalendářním měsíci. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka10. V začátcích poskytování hypotečních úvěrů byly úrokové sazby vysoké a v roce 1997 došlo k jejich rychlému zvýšení. To mělo za následek, ţe růst počtu a objemu hypotečních úvěrů byl v počátcích velmi pomalý a v roce 1997 počet nově poskytnutých hypotečních úvěru ještě více poklesl. Od roku 1998 se postupně sniţují úrokové sazby, coţ má za následek zvyšující se tempo růstu počtu hypotečních úvěrů. V roce 2000 výrazně klesla úroková sazba a nastal nárůst nových hypotečních úvěrů. Aţ do roku 2003 úroková sazba klesala a zvyšovalo se tempo růstu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. V roce 2004 se úroková sazba zase mírně zvýšila a tempo růstu poskytování hypotečních úvěrů se zpomalilo. V červenci 2005 úroková sazba dosáhla svého historického minima a opět vzrostl objem nově poskytnutých úvěrů aţ na 100 mld. V roce 2009 došlo k rostoucímu trendu úrokových sazeb a tempo růstu objemu a počtu nově schválených hypotečních úvěrů klesá. Od roku 2010 je zase zřejmý tlak na sniţování úrokových sazeb. V roce 2013 byla nejniţší úroková sazba v červnu, coţ znamenalo opětný nárůst nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Od té doby se sice sazby mírně zvedly, ale stagnující tří procentní úrok je stále velice výhodný.

________________________ 10

Zpracováno podle: http:/www.hypoindex.cz, dostupné k 03.12.2013

16

Typy úročení: fixní úroková sazba, která je pevně stanovená po celou dobu splácení hypotečního úvěru nebo na určitou dobu splácení hypotečního úvěru (délka fixace). V České republice se vyuţívá u většiny hypotečních úvěrů na bydlení 11. variabilní úroková sazba se mění v čase dle vývoje aktuálních podmínek na trhu, indikátorem pro její stanovení je sazba PRIBOR s určitým časovým vyjádřením. V České republice u hypotečních úvěrů na bydlení není vyuţívána ani z 10%12. Délka fixace Fixní úroková sazba můţe být klientem zvolena na období obvykle 1 roku, 3 let, 5 let, 7 let, 15 let, 20 let, 25 let a 30 let. Kaţdá banka můţe mít výběr období fixace úrokové sazby trochu odlišný.

1.9. Zajištění 1.9.1. Zástavní právo k nemovitosti Hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem ve prospěch nemovitosti, která se nachází na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Většina bank v České republice preferuje zástavní právo ve prospěch nemovitosti, která se nachází na území České republiky. Zajištění úvěrů je v bance vţdy vyţadováno formou zástavního práva ohodnoceného dle metodiky banky na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota pak udává moţnost přijatelného zadluţení dané nemovitosti formou poskytnutí hypotečního úvěru. O vhodnosti zástavy vţdy rozhoduje odhadce. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo ve prospěch třetí osoby, vyjma zákonem definovaných výjimek, které by bylo ve stejném nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů. ________________________ 11, 12

Revenda,Z., M. Mandel, J. Kodera, P. Musílek, P. Dvořák, J. Brada, Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2.

vydání.Management Press. Praha. 1999. ISBN 80-85943-49-2

17

Zástavní právo je právní nástroj slouţící k zajištění pohledávky, hlavně hypotečního úvěru a jejího příslušenství (úroků, poplatků a podobně) do jejího splacení. V případě nesplacení pohledávky je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení ze zastavené věci (například prodejem nemovitostní zástavy). Nejčastěji vzniká na základě zástavní smlouvy uzavřené mezi zástavním věřitelem a dluţníkem vkladem do katastru nemovitostí, Zástavní hodnota je dlouhodoběji bankou akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí i další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost. Supervizí stanovená zástavní hodnota je evidovanou a vykazovanou hodnotou zajištění příslušné pohledávky v systému banky. Ve výpise z katastru nemovitostí mohou být zapsány v části C nebo D následující záznamy: Věcné břemeno – věcná břemena (sluţebnosti nebo reálná břemena) upravená v §1257 a následujících občanského zákoníku jsou věcná práva omezující vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco strpět (např. přechod, přejezd přes pozemek, právo doţivotního uţívání osoby odlišné od vlastníka), něčeho se zdrţet nebo něco konat (např. udrţovat sjízdnost cesty přes pozemek). Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti (váznou na ní) nebo patří určité osobě. Podmínkou jejich nabytí je vklad do katastru nemovitostí. Nejčastěji bankovním ústavům vadí věcné břemeno uţívání bytu13, Předkupní právo – zákonné předkupní právo podle stávajícího občanského zákoníku (§140) zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku. Předkupní právo je právo oprávněné osoby ţádat, aby při zcizení byla nemovitost nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost zcizitele, oprávněná osoba předkupní právo vyuţít nemusí. Pokud předkupní právo nezanikne nebo se ho oprávněná osoba nevzdá, tak většině bankovních ústavů tento zápis vadí. Předkupní právo příliš sníţí hodnotu nemovitosti, pak takovou nemovitost bankovní ústavy nevezmou do zástavy14.

___________________________ 18

13, 14

Zpracováno podle: ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb., Občanský zákoník

Exekuce – „exekucí se rozumí faktické uskutečnění určitého práva na plnění, jeţ bylo oprávněnému přiznáno vykonatelným rozhodnutím soudu, popř. jiného státního orgánu, ale nebylo povinnou stranou poskytnuto dobrovolně, tudíţ musí být prosazeno donucujícími prostředky státní moci. K exekuci dochází v rámci zvláštního soudního řízení, které se nazývá řízením exekučním neboli řízením vykonávacím. Toto řízení je spojeno se zvláštními, zákonem stanovenými procesněprávními vztahy, ze kterých vyplývají určitá procesní práva a povinnosti všech subjektů zúčastněných v Exekuci, popř. třetích osob16.“ Tento exekuční zápis na výpisu z listu vlastnictví je pro banky nepřijatelný.

1.9.2. Vinkulace pojistné smlouvy k nemovitosti Nemovitost, která zajišťuje hypoteční úvěr musí být pojištěna. Banka vţdy vyţaduje pojištění a vinkulaci17 pojistného plnění, a to na celou dobu trvání úvěrového vztahu. Pojistná smlouva musí být většinou uzavřena na novou reprodukční hodnotu zastavené nemovitosti, a to minimálně hlavní budovy. U bytové jednotky je vyţadováno uzavření pojistné smlouvy, vinkulace není většinou vyţadována. U zastavených bytových jednotek musí být sjednáno pojištění bytové jednotky nebo domácnosti, které musí být sjednáno s pojistnou částkou v určité minimální výši, která je v kaţdé bance jiná, bez ohledu na výši hypotečního úvěru.

______________________________ 16

citace: Hendrych D., a kolektiv. Právnický slovník, třetí vydání. 2009. Praha,C. H. Beck, s. r. o.

17

Vinkulace pojištění znamená vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla ve prospěch

věřitele pojištěného. Je to nástroj, který věřitel pouţívá v případě, ţe je pojišťována sluţba nebo předmět, na který si pojištěný (dluţník) půjčil. - http://www.mesec.cz/slovnicek/v/

19

1.9.3. Zástavní právo k pohledávce ze životního pojištění Tento typ zajištění se vyţaduje u kombinovaných produktů, které vyuţívají výhod ţivotního pojištění, které musí být sjednáno po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Jedná se o kombinované produkty jako je hypoteční úvěr v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním a s investičním ţivotním pojištěním. V tomto případě bance pouze vinkulace

xy

ţivotní pojistky nestačí a je třeba ji zastavit ve prospěch banky. Coţ znamená, ţe klient po celou dobu trvání úvěrového vztahu splácení bance pouze úroky a jistinu splatí z pojistného plnění jednorázově ke dni splatnosti úvěru nebo v některých případech postupně v předem určených termínech.

1.9.4. Vinkulace pojistné smlouvy ze životního pojištění Stejnou zásadu jako je vinkulace pojistné smlouvy u nemovitosti se uplatňuje na pojistné smlouvy ze ţivotního pojištění.

1.9.5. Pojištění úvěru schopnosti splácet hypoteční úvěr Ţadatelem o pojištění je fyzická osoba, která je způsobilá k právním úkonům a uzavřela smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru a přihlášku k pojištění hypotéky. Státní příslušnost není omezena, pojištění mohou být i nerezidenti, podmínkou je korespondenční adresa nebo trvalý pobyt na území České republiky. Přihláška k pojištění můţe být uzavřena buď současně s uzavřením smlouvy o úvěru nebo dodatečně po uzavření smlouvy o úvěru. K jednomu hypotečnímu úvěru lze sjednat pouze jedno aktuálně platné pojištění pro maximálně dvě osoby. Pojištěný musí splňovat vstupní věk 18 let aţ 54 let. Pojištěný si například můţe vybrat z následujících variant: Varianta 1 – pojištění pro případ smrti nebo invalidity pojištěného 20

Varianta 2 – pojištění pro případ smrti nebo invalidity pojištěného - pojištění pro případ pracovní neschopnosti Varianta 3 - pojištění pro případ smrti nebo invalidity pojištěného - pojištění pro případ pracovní neschopnosti - pojištění pro případ ztráty zaměstnání Počátek pojištění je den následující po uzavření přihlášky k pojištění nebo první den čerpání úvěru, nastane-li tento den později. Druhá moţnost je nejčastější případ u sjednání spolu s hypotečním úvěrem. Pojištění končí: posledním dnem měsíce, v němţ pojištěný dovrší věku 65 let nebo 72 let pro Variantu 1, dnem poslední splátky, dnem splacení úvěru z důvodu nezaplacení poplatků ze pojištění v poţadované lhůtě, na základě písemné ţádosti klienta o ukončení pojištění posledním dnem kalendářního měsíce, ve kterém pojistník dostal ţádost o ukončení pojištění, jiné důvody zániku, například: odmítnutí plnění.

1.10. Státní finanční podpora Státní finanční podpora je přímá a nepřímá. Přímou státní podporu upravuje nařízení vlády ze dne 23. února 1998, kterým se mění a doplňuje nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění nařízení vlády č. 276/1996 Sb.. Dle tohoto nařízení jsou dotace určeny pro fyzické nebo právnické osoby, které mají trvalý pobyt nebo sídlo na území České republiky, které v rámci své podnikatelské činnosti provádějí výstavbu bytových domů, rodinných domů nebo bytů financovanou zcela nebo zčásti z hypotečních úvěrů. Příspěvek na státní finanční podporu se uděluje na základě ţádosti o poskytnutí

21

příspěvku předloţené klientem bance, s kterou má klient uzavřenou smlouvu o hypotečním úvěru. Tato ţádost musí být předloţena hypoteční bance nejpozději do čtyř let od ukončení čerpání hypotečního úvěru18. Výše podpory připadající na měsíční splátku se vypočte jako rozdíl mezi výší splátky při běţném úroku a výší splátky při úroku sníţeném o procentní body, jejichţ počet závisí na průměrné úrokové sazbě z objemu úvěrů hypotečních bank, které byly poskytnuty fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru podporovaném podle tohoto nařízení v předchozím roce. Základem pro výpočet výše státní podpory, je stav jistiny k datu ukončení čerpání úvěru. Zpřísnění podmínek pro poskytování státních příspěvků k hypotečním úvěrům přineslo nařízení vlády číslo 33 ze dne 14. ledna 2004, kterým se mění nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let19. Obě tato nařízení nejsou uţ po nějakou řadu let účinná. Přímá státní finanční podpora je vyplácena ze Státního fondu rozvoje bydlení, který byl ustaven zákonem č. 211/200 Sb.20. Nepřímá státní podpora umoţňuje fyzickým osobám si odečíst od základu daně zaplacené úvěry z hypotečních úvěrů sníţené o státní příspěvek, pokud byl poskytnut. Tato podoba státní podpory je upravena zákonem o daních z příjmů číslo 586/1992 Sb. Uplatnění této nezdanitelné části základu daně umoţnila novelizace zákona v roce 199821. Úhrnná suma úroků, o které se můţe sníţit základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téţe domácnosti, nesmí překročit 300.000,- Kč. Při placení úroků, které byly placeny jen po určitou část roku nemůţe uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. _____________________________ 18

Zpracováno podle: ČESKO. Nařízení vlády č. 276/1996 Sb.

19

Zpracováno podle: ČESKO. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb.

22

20

Zpracováno podle: ČESKO. Nařízení vlády č. 211/200 Sb.

21

Zpracováno podle: ČESKO. Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.

1.11. Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získání finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Vydání kaţdé nové emise je posuzováno a schvalováno institucemi, které vykonávají dozor nad kapitálovým trhem22. Hypoteční zástavní list se liší od ostatních dluhopisů: výnos z jejich prodeje je účelově vázán ke krytí hypotečních úvěrů, jmenovitá hodnota spolu s úroky musí být v souladu s jejich krytím. Ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů jsou vyuţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřesahují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí dále existuje náhradní krytí. Náhradním krytí mohou být pouze vysoce likvidní a bonitní prostředky, coţ je hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u České národní banky. Náhradní krytí můţe být jen ve výši 10% z hodnoty hypotečních zástavních listů. Kvalitní krytí dělá z hypotečních zástavních listů jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou hlavně vhodné pro konzervativní investory, kteří dávají přednost předem zaručenému výnosu a garanci výplaty jistiny, co nejmenšímu riziku a mají přitom investiční horizont v délce nad 5 let, do doby data jeho splatnosti23. První bankou, která získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů, a tím také první bankou, která poskytovala hypoteční úvěry byla současná Hypoteční banka, a.s.. Hypoteční banka, a.s. vydala první českou emisi hypotečních zástavních listů.

___________________________ 22

Zpracováno podle: Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání.

Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6

23

23

Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní

institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6 Zpracováno podle: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy/

Důvody pro pořízení hypotečních zástavních listů jsou: Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou ještě nadto zajištěny zástavním právem k reálně existující nemovitosti. Toto dvojí krytí činní z hypotečních zástavních listů jistou a bezpečnou investici. Úrok z hypotečních zástavních listů je stanoven jako fixní, coţ znamená, ţe platí po celou dobu trvání. Hypoteční zástavní listy jsou veřejně obchodovatelné cenné papíry, majitel je tedy můţe kdykoliv prodat.

1.12. Účastníci úvěru 1.12.1. Obecná pravidla pro žadatele Základní poţadavky: minimální věk ke dni podání ţádosti o úvěr je 18 let, osoba způsobilá k právním úkonům, produktivní věk po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice obvykle do 70 let Obecně platí, ţe doba splácení hypotečního úvěru nesmí přesáhnout věkový limit stanovený jednotlivými bankami, a to u hlavního ţadatele, ale i u spoluţadatelů, pokud nejsou vedeni jako ostatní ţadatelé. V některých bankách jde maximální dobu splatnosti nastavit dle věku mladšího ţadatele, který musí doloţit příjem dostačující na splácení minimálně 50% poţadované výše úvěru, do výdajů ţadatele se započítávají mimo 50% splátky, rezervy a ţivotní minimum a další výdaje dle interních předpisů bank.

24

Manţelé, kteří mají společné jmění manţelů, musí o hypoteční úvěr ţádat společně, a to bez ohledu na to, zda-li se jedná o účelový nebo neúčelový úvěr. Jeden z manţelů můţe ţádat o úvěr samostatně v případě zúţení společné jmění manţelů, a to na základě notářského zápisu nebo rozhodnutím soudu nebo zániku bezpodílového spoluvlastnictví manţelů, které bylo moţné pouze do 31.07.1998. V případě zúţení společného jmění manţelů je ţadatelem ten z manţelů, který dle notářského zápisu o zúţení společného jmění manţelů bude vlastníkem úvěrované nemovitosti. Tento manţel musí mít zajištěn dostatek vlastních příjmů pro splácení svého závazku. Pokud veškeré příjmy jsou ve společném jmění manţelů, pak je nutné příjmy celkově nebo alespoň část příjmů na splácení úvěru vyřešit v notářském zápise. Dále jeden z manţelů můţe ţádat o úvěr samostatně i v případě, ţe nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manţelů a prostředky z úvěru budou investovány do této nemovitosti. I v tomto případě je nutné zúţit notářským zápisem rozsah společného jmění manţelů, a o prostředky získané hypotečním úvěrem, které by jinak spadly do společného jmění manţelů. Dále v notářském zápisu se musí společné jmění manţelů zúţit o příjmy tak, aby jeden z manţelů měl dostatek vlastních výlučných příjmů pro splácení svého hypotečního úvěru.

1.12.2. Hlavní žadatel Hlavním ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být jen jedna osoba. Hlavním ţadatelem je pro banku ten z ţadatelů, který má nejvyšší příjmy, splňuje podmínku produktivního věku nebo má příjmy na minimálně 50% poţadované výši úvěru.

1.12.3 Spolužadatel, ostatní žadatelé Ostatní osoby ţádající o hypoteční úvěr se označují jako spoluţadatelé. Spoluţadatel musí téţ splňovat stejná kritéria hodnocení jako hlavní ţadatel.

25

Ostatním ţadatelem je klient, který je téţ ţadatelem a z nějakého důvodu neprokazuje příjem, to můţe být z důvodu, ţe zrovna, ţádný příjem nemá nebo nesplňuje podmínku produktivního věku po celou dobu trvání hypotečního úvěru24. _____________________________ 24

Ing. BARDOVÁ Dagmar, Mgr. OPOROVÁ Radka, Doc. Ing. PAVELKA Franttišek, CSc.: Jak správně na

hypotéky, vyd. Praha: Consultinvest, 1997.142 s. ISBN 80-9011486-5-4

1.13. Bonita klienta Proces vyhodnocování ţadatele o hypoteční úvěr by měl vţdy probíhat v širších souvislostech. Dále by mělo být při vyhodnocování úvěrového rizika daného klienta nutné zohlednění důvodů, které můţe mít klient k tomu, aby úvěr nesplácel řádně a včas. Banka proto musí u svých klientů posoudit, zda je dle nastavených pravidel banky klient schopen hypotéku splácet. Banka chce mít jistotu, ţe klient bude mít dostatečně velké příjmy na splácení hypotečního úvěru. Proto banka porovnává příjmy klientů s jeho splátkami a dalšími jeho závazky. Jestliţe banka správně ohodnotí bonitu klienta, tak i správně ohodnotí i riziko banky, se kterým do úvěrového vztahu vstupuje. Posouzení bonity klienta je nejpodstatnějším kritériem, které určuje schválení nebo zamítnutí úvěru. Hodnocení bonity ţadatele následuje ihned po podpisu ţádosti o hypoteční úvěr a doloţení poţadovaných podkladů. Ţádost o hypoteční úvěr spolu s poţadovanými podklady jsou vţdy bankou posouzeny individuálně s přihlédnutím k celému úvěrovému případu. Výše poţadovaného hypotečního úvěru by měla být vţdy vyhodnocena podle příjmové situace klienta. Při hodnocení bonity klienta banka vyţaduje informace získané z různých informačních zdrojů. Základní informace banka získává: z ţádosti o hypoteční úvěr, ve které jsou uvedeny základní informace o klientovi. Kaţdá banka má svůj vlastní formulář ţádosti o hypoteční úvěr, z interních informací banky, které banky mají k dispozici, pokud se jedná o stávajícího klienta banky. Jedná se hlavně o dosavadní zkušenosti banky s klientem, zejména pak z historie běţného účtu klienta a průběhu splácení u případného poskytnutí úvěrových produktů, 26

z informací z úvěrových registrů, které shromaţďují informace o klientech a tyto informace pak bankám zpětně poskytují. Banky v úvěrových registrech získávají informace o klientech ohledně výše současných poskytnutých úvěrů a o platební morálce klientů. Při posuzování bonity klienta banky ověřují finanční situaci klienta, aby měl dostatek finančních prostředků pro splácení poţadovaného hypotečního úvěru a aby dostál svým závazkům. Příjmy klienta tedy hrají v posuzování bonity velmi důleţitou roli. Důleţitou roli hrají i výdaje klienta a také jaké jsou disponibilní zdroje po odečtení výdajů od příjmů. Klient prokazuje své příjmy při podání ţádosti o hypoteční úvěr. Kaţdá banka má různé poţadavky na doloţení příjmu klienta a případných spoluţadatelů o hypoteční úvěr. Při hodnocení bonity klienta banka u příjmu posuzuje a ověřuje stabilitu a trvalost příjmů. Rozhodujícím faktorem pro akceptaci příjmu pro splácení hypotečního úvěru je jeho trvalost a stabilita. Ţadatel ani spoluţadatel o hypoteční úvěr nesmí být ve výpovědní lhůtě ani ve zkušební době. Ověřování příjmu klienta o hypoteční úvěr se můţe v různých bankách lišit. Jedná se o ověření zaměstnavatele v rejstříku ekonomických subjektů, který je přístupný na stránkách Ministerstva financí České republiky, telefonické ověření u zaměstnavatele, doloţení výpisů z běţného účtu, doloţení evidenčního listu důchodového zabezpečení, výplatních pásek. Od příjmů klientů o hypoteční úvěr musí být odečteny platby, které jsou pravidelně měsíčně hrazeny. Dále se od příjmů klienta odečítají náklady spojené s ţivotním minimem, náklady na bydlení a další výdaje, které klient uvádí v ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru. Můţe se například jednat o výdaje spojené s měsíčními splátkami osobníc nebo spotřebních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření, leasingových úvěrů, výdaje na spoření, výdaje na penzijní nebo ţivotní pojištění. Dalším významným kritériem v posuzování bonity ţadatele jsou úvěrové registry, které stanovují bonitu klienta na základě výstupů z úvěrových registrů. Z těchto výstupů banka posuzuje úvěrovou historii a platební morálku ţadatele. Z úvěrových registrů lze vyčíst výše splátek poskytnutých úvěrů, informace o prodlení se splátkami úvěrů. Výše úvěrových splátek, které ţadatel uvedl v ţádosti o hypotečním úvěr by měla být v souladu se splátkami, které jsou uvedeny ve výpisu z úvěrových registrů. 27

„Úvěrové registry jsou celosvětově standardním nástrojem pro posuzování bonity a rizika nesplácení úvěrových produktů klienty z řad fyzických i právnických osob hojně vyuţívány finančními institucemi v bankovní i nebankovní sféře. Tyto registry standardně obsahují pozitivní i negativní informace o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce klientů – tedy nejen informace o nesplácení úvěrových či jiných produktů tak, aby jejich uţivatelé mohli objektivně a v plném kontextu posoudit ţadatele a v případě dobré kreditní historie mu získání úvěru usnadnit a zvýhodnit 25“. V České republice je jen jeden veřejný úvěrový registr, a to Centrální registr úvěrů (CRÚ), který spravuje Česká národní banka. V registru jsou evidovány úvěrové závazky právnických osob a fyzických osob podnikatelů. V tomto úvěrovém registru jsou evidovány jednotlivé úvěrové závazky, které jsou měsíčně aktualizovány. Mezi soukromé registry patří Bankovní registr klientských informací (BRKI), nebankovní registr klientských informací (NRKI) a zájmové sdruţení právnických osob (SOLUS). Hlavním cílem BRKI a NRKI je usnadnění vzájemné výměny údajů o klientech mezi bankami a nebankovními subjekty. Informace jsou aktualizovány jednou měsíčně. Tyto registry obsahují pozitivní i negativní informace o klientech. Jedná se hlavně o schopnosti řádného splácení evidovaných úvěrů. Dále informace z registrů, které mají vypovídající hodnotu o důvěryhodnosti klientů.

1.12. Doklady potřebné k vyřízení úvěru Prvotní formulář, který musí být s klientem vyplněn, je návrh na uzavření ţádosti o hypoteční úvěr. Kaţdá banka má svůj vlastní formulář ţádosti, který obsahuje základní údaje o ţadateli a parametry úvěru, o který klient ţádá a další poţadované informace. Poţadované údaje o ţadateli a spoluţadatelých se v jednotlivých bankách mohou lišit.

28

__________________________ 25

Citace: CRIF. Úvěrové registry. CRIF. CZ dostupné z http://www.crif.cz/Řešení/Pages/Úvěrové-registry.aspx

29

Mezi základní náleţitosti návrhu na uzavření smlouvy o hypotečním úvěru zejména patří 26: údaje o klientovi:  jméno a příjmení,  nejvyšší dosaţené vzdělání,  rodinný stav,  u tuzemců rodné číslo, u cizinců datum narození,  státní příslušnost a trvalý pobyt,  uvedení telefonního spojení a e-mailu,  zaměstnanecký status: jestli se jedná o zaměstnance, podnikatele, důchodce nebo studenta,  v případě podnikatele uvedení IČ, jestli je podnikání aktivní nebo pozastaveno, výše závazků z podnikání,  dále jestli je ţadatel či spoluţadatel politicky exponovanou osobou podle § 4, odst. 5) zákona č. 253/2008 Sb. Pojištění a ostatní údaje o klientovi:  počet a datum narození nezaopatřených dětí,  inkaso splátky z účtu,  jestli klient bude chtít sjednat pojištění nemovitosti a pojištění úvěru. Uvedení průměrné výše měsíčních výdajů a druh výdaje, Údaje o majetkových podílech klienta: název společnosti a podíl, Základní informace o úvěru:  výše úvěru,  délka v letech,  datum splátky,  typ a platnost úrokové sazby,  popis objektu úvěru,  popis nemovitosti zajišťující úvěr,

___________________________ 26

Zdroj:

Zpracováno

dle

ţádosti

o

úvěr

Hypoteční

banky,

https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/dokumenty-ke-stazeni

30

a.s.,

dostupné

na

V rámci návrhu na uzavření smlouvy o úvěru ţadatel podepíše čestné prohlášení o pravosti a úplnosti uvedených údajů. Spolu s ţádostí o úvěr dále ţadatel podepíše formulář Souhlasu se zpracováním osobních údajů. Na základě tohoto formuláře banky klienty prověřují v úvěrových registrech. Po vyplnění a podpisu Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru banka klientovi předá seznam příloh k Návrhu hypotečního úvěru, ve kterém mu vyznačí bankou poţadované přílohy. V tomto seznamu jsou uvedeny veškeré podklady, které jsou potřeba pro vyřízení hypotečního úvěru. Pracovník banky klientovi vyznačí pouze ty, které odpovídají účelu úvěru, zajištění a doloţení příjmu. Mezi nejdůleţitější poţadované podklady patří: Doloţení příjmu:  pokud je ţadatel zaměstnancem, tak musí doloţit Potvrzení o výši pracovního příjmu, které nesmí být v okamţiku předání ţádosti bance starší např. 60-ti dnů. Dokládá se na formuláři banky a v originále,  pokud ţadatel podniká, tak musí doloţit oprávnění k podnikání a přiznání k dani z příjmu za poslední nejlépe dvě zdaňovací období,  v případě prokazování příjmů z pronájmu musí být doloţena nájemní smlouva, vlastnictví pronajímané nemovitosti musí být doloţeno výpisem z katastru nemovitostí a dále podklady, které se mohou lišit v kaţdé bance. Účel hypotečního úvěru:  u koupě nemovitosti: doloţení smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která musí obsahovat text nebo jako přílohu návrh kupní smlouvy nebo kupní smlouvu, list vlastnictví předmětné nemovitosti,  U koupě stavebního pozemku se dále předkládá doklad, ţe se jedná o stavební pozemek,  U koupě druţstevního podílu se dokládá smlouva/dohoda o převodu členských práv a povinností, doklad o členství převodce v bytovém druţstvu a list vlastnictví předmětné nemovitosti,  U výstavby či rekonstrukce nemovitosti se dokládá smlouva o dílo nebo smlouva o výstavbě nebo rozpis prováděných prací u staveb realizovaných svépomocí. Ceny musí být uvedeny včetně daně z přidané hodnoty,

31

 U vypořádání úvěru či půjčky musí být doloţena smlouva o úvěru nebo půjčce, která má být refinancována. K předmětu zajištění se dokládá: aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, ocenění se stanovením ceny obvyklé, který je zpracován dle metodiky příslušné banky. Výčet předkládaných dokladů se samozřejmě liší, kaţdá banka poţaduje doloţit rozdílné podklady k hypotečnímu úvěru. Dále se výčet dokladů se můţe lišit případ od případu, který je spojen s druhem hypotéky například hypotéka bez dokládání příjmu, neúčelová hypotéka.

13. Scoring Scoring je zaloţen na dřívějších datech a statistických metodách, pomocí nichţ je přisuzováno riziko u jednotlivých nových ţadatelů. Je to komplexní systém hodnocení klienta podle předem zvolených kritérii. Kaţdému ţadateli o úvěr je na základě tohoto modelu přiděleno skóre. Scóre je bodové ohodnocení klienta, podle kterého se Banka rozhoduje, za jakých podmínek hypoteční úvěr poskytne27.

Tato metoda je zaloţena na historických datech o klientech obdobných charakteristik a chování (behaviorální a historická) a statistických metodách. Data, která jsou při vyhodnocování ţadatele o hypoteční úvěr hodnocena, jsou data, která poskytne klient bance. Jedná se o výši příjmu, zaměstnavatele, věk, vzdělání, jiné finanční závazky. Dále se jedná o data o poţadovaném hypotečním úvěru, jako je délka úvěru, výše úvěru a úroková sazba. Při vyhodnocení softwarová aplikace automaticky vygeneruje klientovi hodnotu, která značí jeho úvěruschopnost. Tato hodnota, která je zaloţená na posuzování dat v porovnání s průběhy úvěrů klientů s podobnými charakteristikami, které má jiţ kaţdá banka ve svém portfoliu. Scoring dokáţe prostřednictvím ohodnocení rozdělit klienty na rizikové a bonitní28.

___________________________ 27, 28

Tíkalová, Jana. Scoring a vyhodnocení bonity klienta. Plzeň, 2012. Diplomová práce, Západočeská

univerzita v Plzni, Fakulta aplikovaných věd, Katedra informatiky a výpočetní techniky

32

Scoring tedy v praxi slouţí k hodnocení úvěrového rizika, k posouzení bonity klienta a jeho schopnosti úvěr splácet. Podstatou scoringu je kvantifikovat tuto dluţníkovu vlastnost. Scoringová funkce je většinou vytvářena mnoţinou všech moţných charakteristik o klientovi, ale i o hypotečním úvěru, o který klient ţádá29.

Přesně určit vlastnosti klienta, které jsou kvantitativní i kvalitativní a produktu jsou přiřazeny číselné body. Klient, který ţádá o hypoteční úvěr na základě tohoto vyhodnocení získá určité score, které vypovídá o jeho schopnosti splácet úvěr dle smluvních podmínek. Některé banky score definují odhadem pravděpodobnosti, s jakou bude daný klient hypoteční úvěr splácet, jiné zavádí bodovou stupnici, podle které posuzují klientovu bonitu30.

Podle získaného výsledku pak banka rozhodne, zde klientovi hypoteční úvěr můţe poskytnout a za jakých podmínek. Klientovi s vyšším bodovým ohodnocením můţe nabídnou niţší úrokovou sazbu. Klientovi s niţší bodovým ohodnocením můţe úrokovou sazbu navýšit, nebo můţe ţádat další zajištění úvěru, například pojištění schopnosti splácet úvěr, tak aby banka eliminovala své riziko z klientova případného nesplácení úvěru31.

Předtím neţ banka začne sestavovat model credit scoringu musí si stanovit jeho účel. Můţe se jednat o to, ţe chce banka navýšit svoje portfolio a stát se přístupnější pro nové ţadatele o hypoteční úvěr, a to i za cenu sníţení kvality svých klientů. Dále pak můţe chtít banka sníţit počet delikvencí ve svém portfoliu nebo chtít navýšit různorodost svých klientů nebo prosadit nový produkt32.

Důleţitý parametr, který je ve scoringu často uváděn, a který je důleţité stanovit podle účelu scoringu je stanovení hranice, na které se láme, kdy je klient vyhodnocen jako bonitní a úvěrovatelný a naopak nebonitní a neúvěrovatelný.

________________________ 29, 30, 31, 32

Tíkalová, Jana. Scoring a vyhodnocení bonity klienta. Plzeň, 2012. Diplomová práce, Západočeská

univerzita v Plzni, Fakulta aplikovaných věd, Katedra informatiky a výpočetní techniky

33

Při sestavování modelu credit scoringu je zpravidla uţíván tento postup33: získání vhodných vstupních dat a jejich úprava, vytvoření modelu skórovací funkce na základě statistických metod, interpretace výsledků, vyhodnocení modelu

Data pouţívána ke zpracování skóringové funkce můţou vycházet z vlastních historických dat dané banky, tak i z externích zdrojů, jako jsou třeba úvěrové registry. Při výběru dat je důleţité zvolit vhodnou délku období, ze kterého data pocházejí tak, aby bylo zajištěno stálé chování klientely v určitém období, které není ovlivněné vznikem případných rozdílných podmínek. Současně je nezbytné sledovat a případně měnit metodiku sběru dat34.

________________________ 33, 34

Zpracováno podle: Tíkalová, Jana. Scoring a vyhodnocení bonity klienta. Plzeň, 2012. Diplomová práce,

Západočeská univerzita v Plzni, Fakulta aplikovaných věd, Katedra informatiky a výpočetní techniky

34

2. Metodologie K vypracování diplomové práce bylo vyuţito odborných publikací, internetových stránek, interních předpisů bank a konzultací s pracovníky vybraných bank i mnohaletých zkušeností autorky diplomové práce v daném oboru. Diplomová práce řeší pouze úvěrové postupy u hypotečních úvěrů na bytové potřeby. K pojmovým definicím jako je vymezení právní úpravy hypotečních úvěrů bylo pouţito zákona č. 84/1995 Sb., který doplňují následující zákony: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb.,občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Definice hypotečního úvěru a oblast zástavního práva je uvedena v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Jednotlivé kapitoly čerpaly z odborné literatury, vnitřních předpisů bank. Autorka hlavně vyuţívá své deselitelé praxe v oblasti schvalování a kontroly hypotečních úvěrů. Základní metodou pouţitou v práci je analýza. Podrobná analýza úvěrových procesů, která byla nejprve teoreticky vymezeny metodou deskripce se týkala třech vybraných bank. Celý úvěrový postup od prvního jednání s klientem aţ po správu úvěru je demonstrován na konkrétním postupu, který probíhá v Hypoteční bance, a.s. se snahou o jeho zobecnění. Pro komparaci schvalovacích postupů při schvalování hypotečních úvěrů byly vybrány následující banky: Hypoteční banka, a.s., GE Money Bank, a.s. a UniCredit Bank, a.s.. Tyto banky jsem si vybrala z následujících důvodů: Hypoteční banka, a.s. je specialista na poskytování hypotečních úvěrů a jiţ šestým rokem je jedničkou na trhu v poskytování hypotečních úvěrů. UniCredit Bank, a.s. vznikla ze specializovaných bank, je čtvrtá největší na trhu. UniCredit Banky, a.s. je silná, výkonná evropská banka s dominantním postavením ve střední a východní Evropě. Je významným hráčem na trhu privátního bankovnictví. GE Money Bank, a.s. je součástí jedné z největších a nejsilnějších společností na světě, a to GE. Je univerzální bankou, která disponuje jednou z nejširších sítí poboček České republice.

35

Dále je provedena podrobná analýza schvalování hypotečních úvěrů u tří vybraných bank. Na základě simulace dvou konkrétních typů klientů je metodou komparace a syntézy provedeno vyhodnocení jejich rychlosti, kvality a uţivatelské přívětivosti. Na závěr jsou formulována autorčina doporučení pro schvalování úvěrového procesu v Hypoteční bance, a.s.

36

3. Úvěrové postupy Hodnocení bonity klienta je důleţitou částí úvěrového procesu v bance. Obecné úvěrové postupy jsou demonstrovány na základě metodických postupů Hypoteční banky, a.s. se snahou o jejich nejširší zobecnění. Pokud klient projeví zájem o hypoteční úvěr, má několik moţností, jak se dozvědět více informací, a to na pobočce banky, přes brokery (externí partnery banky), webové stránky. Pokud se klient rozhodne, ţe navštíví pobočku banky, na pobočce pracovník banky seznámí klienta se stanovenými parametry hypotečního úvěru. Všeobecný postup při poskytnutí hypotečního úvěru je zpracován v kapitole 3.1.

3.1 Fáze úvěrového postupu 3.1.1 Úvodní jednání a seznámení s parametry pro poskytování hypotečních úvěrů Cílem úvodního jednání je seznámit ţadatele s moţnostmi financování prostřednictví hypotečního úvěru, poskytnout základní informace o nabízených produktech, sluţbách, pojištění a doplňkových nabídkách a seznámit jej s průběhem zpracování ţádosti o úvěr. Pracovník seznámí ţadatele s parametry hypotečních úvěrů a s podmínkami jejich poskytování. Při posuzování ţádosti je zohledněna i moţnost získání státní finanční podpory pro bytovou výstavbu nepodnikatelských subjektů, pokud ţadatel splňuje dané podmínky a pokud je státní finanční podpora podle aktuálních podmínek poskytována. Informuje klienta o moţných způsobech ocenění zastavené nemovitosti a stanovení ceny obvyklé (trţní ceny). Pracovník pobočky nabídne klientovi interní zpracování odhadu, supervize nemovitosti nebo expresního ocenění bytu. To jestli bude zpracován odhad nebo supervize záleţí na typu dané nemovitosti. Dále pracovník pobočky vysvětlí klientovi význam pojištění a v případě zájmu klienta nabídne pojištění. Informuje klienta o poplatcích souvisejících s poskytováním úvěru. Upozorní ţadatele, ţe za případné škody vzniklé z jím uvedených nepravdivých údajů nenese Banka ţádnou odpovědnost. Předá ţadateli dokumenty nezbytné pro vyřízení hypotečního 37

úvěru, především seznam poţadovaných dokladů, formulář potvrzení o výši příjmu, seznam spolupracujících odhadců a seznam podkladů pro zajištění interního odhadu či supervize. V seznamu příloh označí poţadované podklady.

3.1.2. Porovnání požadavku se stanovenými parametry Pracovník vede ţadatele při posuzování jeho poţadavků k jejich přípravě tak, aby odpovídaly parametrům bankou nabízených hypotečních úvěru. Provede modelové propočty hypotečních úvěrů ve vnitřních aplikací a to na základě informací sdělených ţadatelem. Přesnost orientačních propočtů je závislá na přesnosti informací sdělených klientem. Daný propočet bude upřesněn na základě předaných podkladů. Mohou být poskytnuty určité slevy z úrokové sazby podle vnitřních kritérií dané banky. Pracovník vytiskne ţadateli orientační propočet na základě informací ţadatele o poţadované se skutečností, ţe na základě jím zadaných údajů banka garantuje od tohoto jednání výši úrokové sazby po například 30 dnů, nebo v době podle pravidel platných pro konkrétní akční nabídky. Pokud klient doloţí všechny podklady, podá kompletní ţádost o úvěr do konce této lhůty, která je uvedena v orientačním propočtu a nedojde ke změně jím zadaných parametrů, pouţije se úroková sazba vypočtená ke dni modelového propočtu nebo niţší došlo-li k poklesu sazeb. V opačném případě se pouţije sazba na základě aktuálních údajů. Následně pracovní nabídne klientovi určité moţnosti ocenění. Jedná se o externí ocenění nemovitosti, interní odhad nebo v případě bytové jednotky expresní ocenění bytu. V Hypoteční bance, a.s. můţe klient vyuţít u bytové jednotky zpracovaní expresního ocenění bytu dle cenové mapy Toto ocenění bytu je pro klienta rychlejší a levnější variantou ocenění. Expresní ocenění bytu zpracovává pracovník pobočky. Klientovi je sdělena výše závazkové provize a následně je vyţádán kontakt na klienta na domluvení termínu dalšího jednání.

3.1.3 Podání žádosti o úvěr žadatelem Před provedením prověření v Bankovním registru klientských informací, Nebankovním registru klientských informací, registru SOLUS a Centrálním registru úvěrů je nutné mít všemi ţadateli podepsanou Ţádost. Cílem je vyhnout se zbytečnému zpracování hypotečního úvěru, který by byl následně zamítnut pro negativní záznamy.

38

S ţadatelem se kompletně vyplní ţádost jiţ na počátku jednání. V případě negativního vyhodnocení se dále ve zpracování hypotečního úvěru nepokračuje. Tato informace je zasílána klientovi. Pokud je prověření ve všech dostupných registrech v pořádku, pracovník zadá údaje o klientovi do vnitřního informačního systému. Data musí být do aplikace zapsána po převzetí ţádosti od klienta podepsané všemi ţadateli. Následně je zajištěno v některých bankách expresní ocenění, interní odhad nebo supervize. Hodnota nemovitého zajištění se stanovuje ve formě zástavní hodnoty nemovitosti. A je stanovena: V případě bytové jednotky můţe být vyuţito expresní ocenění bytu dle cenové mapy, V ostatních případech dle typu nemovitosti je zpracován odhad nebo supervize. S ţadatelem je dojednán způsob ocenění trţní hodnoty nemovitosti. Klienti je sděleno, ţe ocenění je stanoven poplatek v určité výši, dle druhu ocenění. Následně jsou odhadci či technikovi zaslány všechny podklady nezbytné pro provedení ocenění nemovitosti.

3.1.4. Založení běžného účtu V dnešní době většina bank poţaduje, aby měl klient zaloţen v dané bance běţný účet. Běţní účet slouţí například pro nastavení trvalého příkazu nebo přímého inkasa. Trvalý příkaz a přímé inkaso slouţí pro splátky úvěrů, jistiny a veškeré poplatky spojené s hypotečním úvěrem. V případě přímého inkasa pracovník pobočky s klientem podepíše formulář Svolení k inkasu. Klient podepisuje svolení k inkasu podle podpisového vzoru k běţnému účtu. Trvalý příkaz si klient zakládá sám. Pracovník pobočky informuje klienta, ţe splátky úvěru, poplatky a podobně budou probíhat z jeho běţného účtu. Dále klienta informuje, ţe pro provedení splátky musí mít zajištěn dostatek finančních prostředků na svém běţném účtu nejpozději v den splátky.

39

3.1.5. Vyplnění žádosti o úvěr Pracovník pobočky s ţadatelem vyplní ţádost o úvěru a vytiskne ji ve dvou výtiscích. Vyplněnou Ţádost o úvěru předá ke kontrole ţadateli, pokud je správně vyplněna, tak ji ţadatel podepíše. Podpis ţadatele je ověřen pracovníkem pobočky. Do ověření totoţnosti se uvádí typ dokladu a jeho číslo, jméno a příjmení ověřovatele a jeho podpis. Následně je pořízena s písemným souhlasem klienta fotokopie dvou dokladů totoţnosti, které budou součástí úvěrové sloţky. Pracovník předá jeden výtisk podepsané ţádosti ţadateli a druhý výtisk ţádosti je ponechám v bance k dalšímu zpracování. Ţadatel je upozorněn, ţe jím uvedené údaje banka prověřuje a má právo poţadovat doplnění podkladů. Uvedení neúplných nebo nepravdivých údajů můţe být důvodem k zamítnutí poţadovaného hypotečního úvěru.

3.1.6. Identifikace klienta Pro účely identifikace klienta jsou vyţadovány většinou dva doklady. V případě občana České republiky s trvalým pobytem je vyţadován hlavně občanský průkaz. Další doklady, které mohou být předloţeny jako druhý doklad totoţnosti jsou: cestovní pas, řidičský průkaz nebo rodný list. Cizinci předkládají cestovní pas. Při identifikaci klienta odpovědná osoba vţdy kontroluje platnost a pravost předloţených dokladů. Pro potřeby banky je nutné vyhotovit fotokopii většinou dvou dokladů.

3.1.7. Získání výpisu z listu vlastnictví ze vzdáleného přístupu do katastru nemovitostí Výpis z listu vlastnictví je pro klienta moţné získat za pomoci vzdáleného přístupu do katastru nemovitostí a klient je nemusí pro schválení hypotečního úvěru dodávat. Banka dokument získá v elektronické podobě. Tato sluţba je volitelná a klient si dokument můţe obstarat sám. Za tuto sluţbu je účtován poplatek dle platného sazebníku. Ne všechny banky tuto sluţbu nabízejí.

40

3.1.8. Provedení kontroly úplnosti a správnosti podkladů k žádosti o úvěr Banka pracuje převáţně s kopiemi dokumentů od klienta. V originále klient předává jen formulář Potvrzení i výši pracovního příjmu a případně znalecký posudek nemovitosti. Pokud klient v bance ponechá i jiné doklady v originále, vznikají pak problémy při vracení dokumentů klientovi v případě zamítnutí úvěru. Z tohoto důvodu je vyţadováno v originálech pouze nezbytné minimum dokumentů. Pracovník převezme a překontroluje odevzdané podklady k ţádosti o úvěr dle sezamu poţadovaných dokladů. Označí dokumenty jestli se jedná o originál nebo kopii.

3.1.9. Zpracování podkladů k nemovitosti, která zajišťuje hypoteční úvěr Pracovník pobočky ověří získaný list vlastnictví k nemovitosti jako zajišťovacího instrumentu. Zkontroluje tyto skutečnosti: Vlastnictví uvedené nemovitosti, Případná předchozí zástavní práva ve prospěch jiných závazků ţadatele nebo majitele nemovitosti, Uvedená věcná břemena, která váznou na nemovitosti, Exekuce a další omezení vlastnického práva, Doloţení všech dalších zápisů na listu vlastnictví, Jestli je k nemovitosti bezproblémový přístup Nemovitost, která zajišťuje hypoteční úvěr se musí nacházet na území České republiky.

3.1.10. Doložení a ověření příjmu žadatele V některých bankách pracovník pobočky ověří příjmy ţadatele s tím, ţe příjem ze závislé činnosti musí být doloţen minimálně za tři předcházející měsíce, podnikatel předkládá daňové přiznání za poslední dva roky.

41

3.1.11. Příprava a předání žádosti o úvěr ke schválení Při schvalování úvěru platí vţdy pravidlo, kdy musí být dodrţená zásada čtyř očí. To znamená, ţe schvalovatel úvěru musí být jiná osoba, neţ je zpracovatel úvěru. Pracovník pobočky zkontroluje, zda má kompletní podklady k hypotečnímu úvěru, pokud ano, tak celou sloţku předá na ústředí ke schválení úvěru.

3.1.12. Schválení hypotečního úvěru a zpracování smluvní dokumentace Schvalovatel na ústředí s příslušnou schvalovací pravomocí pro daný hypoteční úvěr zajistí kontrolu správnosti vyhotovených podkladů pracovníkem pobočky pro rozhodnutí o schválení hypotečního úvěru. I tady musí být dodrţeno pravidlo čtyř očí. Schvalovatel úvěru posoudí úvěrový případ s přihlédnutím k veškerým rizikům nesplácení úvěru. Prověřuje zejména tyto základní podmínky pro schválení úvěru: Prokazatelný a akceptovatelný účel úvěru, pokud se jedná o účelové úvěry, Zajištění hypotečního úvěru je bez právních závad, Výše zástavní hodnoty je s ohledem na výši úvěru dostatečná, Poţadovaný průběh čerpání, Příjmy a výdaje. Při analýze příjmů se zohledňuje především jejich struktura a závislost na okolním prostředí, doba po kterou je klient schopen dosahovat příjmy pro splácení úvěru, stabilita zdroje příjmů a jejich případná nahraditelnost, U rizikových případů, kdy jsou shledány jakékoliv pochybnosti o stabilitě příjmu nebo u vybraných druhů úvěrů je navrhováno provést telefonické ověření příjmu u zaměstnavatele, Kontrola výstupu prověření klientů v registrech, zhodnocení přijatelnosti klienta podle vnitřních pravidel v kaţdé bance. Schvalovatel úvěru můţe rozhodnout o případné výjimce z metodiky, kterou má ve své pravomoci. Důvod výjimky a její rozsah musí být popsán ve schvalovacím protokolu.

42

Schvalovatel úvěru vypracuje finální list podmínek čerpání a následných ujednáních. Podmínky jsou finální a na jejich základě je později připravena úvěrová smlouva a ostatní dokumenty. V interním systému je úvěr označen jako schválen. Poté je vypracována příslušným pracovníkem smluvní dokumentace, která je následně zaslána na pobočku k podpisu.

3.1.14. Podpis smluvní dokumentace Vytisknutí smluvní dokumentace v kaţdé bance zajišťuje jiné oddělení. V některých bankách vytiskne smluvní dokumentaci pracovník pobočky, v jiných bankách je vytisknuta příslušným oddělením a zaslána k podpisu na pobočku. Pracovník pobočky seznámí klienta s podmínkami, ze nichţ je úvěr poskytnut, provede kontrolu totoţnosti všech osob, které budou dokumenty podepisovat. Ţadatel podepíše jednotlivé smluvní dokumenty a předá mu určené stejnopisy.

3.1.15. Čerpání hypotečního úvěru Pracovník čerpání nebo příslušný pracovník shromaţďuje veškeré doklady pro čerpání hypotečního úvěru podle podmínek čerpání uvedených ve Smlouvě o úvěru. Daný pracovník, který zpracovává čerpání úvěru, provádí kontrolu splnění všech podmínek čerpání dle smlouvy o úvěru, kontrolu Listu vlastnictví, Zástavní smlouvy, Pojistné smlouvy a další. Dále provádí: Kontrolu hodnoty zajištění pro dané čerpání, Kontrolu správnosti adresáta platby, eventuálně čísel účtů příjemců úhrad dle smlouvy o poskytnutí úvěru, případně dalšího dokumenty např. kupní smlouvy, Kontrolu faktur předloţených k proplacení, jejich kompletnosti, účelu dle Smlouvy o poskytnutí úvěru nebo smlouvy o dílo, prověření účelu platby, Kontrolu souhlasu dluţníka s proplacením faktury včetně kontroly podpisu dluţníka dle podpisového vzoru, 43

Kontrolu termínu dočerpání a kontrolu termínu úhrad dle předloţených dokladů k proplacení, Kontrolu plnění ostatních podmínek vyplývajících ze Smlouvy o poskytnutí úvěru a obchodních podmínek, zejména předání dokladů o zaplacení pojistného, Upozorní klienta na skutečnost, ţe v případě nedostatku finančních prostředků na běţném účtu ţadatele nebude čerpání uvolněno.

3.1.16. Správa hypotečního úvěru Správu hypotečního úvěru zajišťuje v kaţdé bance jiné oddělení. Toto oddělení působí v případě poţadavku dluţníka jako poradenské a informační obchodní místo. Odesílá veškeré převzaté dokumentaci vztahující se k danému úvěru včetně poţadavků dluţníka na změnu podmínek na ústředí. Zpracovává v případě schválení poţadované změny podmínek podpisy obou smluvních stran na smluvní dokumentaci související se schválenou změnou podmínek, včetně vyhotovení informace o inkasu poplatku za změnu smluvních podmínek dle platného Sazebníku.

3.2. Komparace úvěrových postupů vybraných bank 3.2.1. Hypoteční banka, a.s. Prvotní kontakt s klientem a příprava úvěru na pobočce Prvotní kontakt můţe probíhat na pobočce Hypoteční banky, Hypoteční kanceláři, přes externí partnery, prostřednictvím Call centra a webových stránek.

První kontakt s klientem prostřednictvím Call centra nebo webových stránek: V případě, ţe klient zavolá na infolinku Hypoteční banky, a.s. nebo zašle e-mail na danou adresu.  Na dotaz klienta odpoví pracovník Call centra. Pokud z komunikace s klientem toto oddělení zjistí zájem o sjednání schůzky s pracovníkem banky, zašle pracovník 44

ještě týţ den e-mail na příslušnou kontaktní schránku pobočky a kontaktem na klienta a ţádostí o schůzku. Nejpozději do 24 hodin pak pracovník pobočky kontaktuje klienta a schůzku domluví. V případě, ţe klient zanechá svůj kontakt prostřednictvím webových stránek Hypoteční banky nebo na dalších partnerských stránkách:  Pracovník Call centra tyto webkontakty obvolá v co nejkratší době od převzetí kontaktu a zajistí zájem klienta o případnou schůzku.  Pracovník podá klientovi poţadované informace a nabídne schůzku s obchodníkem.

První kontakt s klientem na obchodním místě

V případě, ţe klient přijde na pobočku banky, pracovník pobočky mu poskytne základní informace o moţnostech financování nemovitosti prostřednictvím hypotečních úvěrů o nabízených produktech a sluţbách. Pracovník pobočky zjistí od klienta v případě účelového hypotečního úvěru účel financování, jaká nemovitost má být daným hypotečním úvěrem financována. Dále zjistí údaje o klientovi, jeho příjmu a výdaje. Na základě získaných informací pracovník pobočky klientovi doporučí nejlepší variantu financování a předá klientovi orientační propočet hypotečního úvěru. V orientačním propočtu jsou uvedeny základní parametry hypotečního úvěru, jako je výše splátky, úroková sazba, navrţené délky úvěru, příjmy a výdaje.

Pracovní pobočky předá klientovi desky Hypoteční banky obsahující: Návrh na uzavření smlouvy o úvěru včetně souhlasu se zpracováním osobních údajů, Informační leták k BRKI/NRKI, Aktuální sazebník, Potvrzení o výši pracovního příjmu, Seznam příloh poţadovaných podkladů v závislosti na investičním záměru klienta, Oznámení o poplatku a podkladech k ocenění, Seznam externích odhadců, 45

Informační leták SFP.

Formuláře potřebné k vyřízení hypotečního úvěru a základní informace o hypotečním úvěru jsou dostupné na webových stránkách banky35.

Pracovní pobočky nabídne klientovi moţnosti zpracování odhadu nemovitosti, moţnosti zprostředkování pojištění nemovitosti/domácnosti u ČSOB pojišťovny a doporučí klientovi moţnost pojištění hypotéky u téţe pojišťovny. Dále doporučí klientovi moţnost vyuţití běţného účtu v ČSOB nebo Poštovní spořitelně. Nabídne moţnost vyhotovení výpisu z listu vlastnictví za pomocí vzdáleného přístupu do katastru nemovitostí.

Po tomto úvodním jednání je s klientem domluvena další schůzka. Při další schůzce s klientem se postupně kompletují všechny podklady podle seznamu poţadovaných podkladů.

Převzetí úvěrových podkladů do klienta

Pracovník pobočky převezme od klienta podklady pro úvěr a zkontroluje jejich kompletnost a obsah. Ověří podpisy a identifikační údaje klienta na Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru dle průkazu totoţnosti. Pořídí oboustrannou kopii klientem předloţených dokladů s vyobrazením drţitele, včetně souhlasu klienta s ofocením dokladů totoţnosti a jeho podpisu.

V případě zjištění nedostatků při převzetí úvěrových podkladů vyzve klienta k zajištění nápravy.

___________________________ 35 Dostupné na stránkách Hypoteční banky, a.s.: https://www.hypotecnibanka.cz

46

Analýza úvěrových podkladů na pobočce

Pracovník pobočky prověří, jestli poţadovaný úvěr splňuje základní podmínky nutné pro jeho schválení, zejména: Prokázaný a akceptovatelný účel úvěru, Moţnost zajištění úvěru s ohledem na právní stav zastavovaných nemovitosti, Poţadovaný způsob čerpání, Výši příjmu, Výši úvěru vzhledem k hodnotě zajištění.

Analyzuje stabilitu a výši příjmu z hlediska: Doby, po kterou klient dosahuje výši příjmů dostatečných pro splácení úvěru, Struktury příjmu a její závislosti na okolní prostředí, Stability zdroje stávajících příjmů a jejich nahraditelnosti na úrovni nutné pro splácení úvěru.

Analyzuje na základě klientem předloţených podkladů, ocenění nemovitosti, informací z veřejně dostupných zdrojů zda: Úvěr splňuje veškeré podmínky stanovené pro daný typ úvěru odpovídajícím pracovním předpisem, Podklady předloţené klientem obsahují věrohodné informace, Není důvod k pochybnostem o stabilitě finanční situace klienta. Pracovník pobočky neprodleně po převzetí úvěrové sloţky zadá do vnitřního systému údaje o úvěru a klientovi, které slouţí jako podklad pro další elektronickou správu úvěru.

Prověří ţadatele v Centrálním registru úvěrů, insolvenčním rejstříku, BRKI/NRKI.

47

Pracovní pobočky na základě výše uvedených analýz rozhodne, zda z hlediska rizik podstupovaných bankou je poskytnutí úvěru za navrhovaných podmínek pro banku akceptovatelné, zda úvěr bude předloţen ke schválení.

V Hypoteční bance, a.s. je specifický způsob schvalovaní hypotečních úvěrů. Po zadání všech nutných údajů do vnitřního sytému a prověření klientů v registrech, systém vygeneruje stupeň schvalitenosti úvěru. Existují čtyři stupně schvalitelnosti, první dva stupně mohou být schváleny na pobočce a další dva musí být odeslány ke schválení na ústředí.

V případě schválení úvěru na pobočce: Musí být dodrţena zásada čtyř očí. Zpracovatel úvěru předpřipraví úvěr schvalovateli na pobočce. Schvalovatel úvěru následně provede analýzu hypotečního úvěru a do vnitřního systému zaznamená, ţe je úvěr schválen. Zpracuje schvalovací list, který je podepsán jak zpracovatelem úvěru, tak i schvalovatelem úvěru, Kompletní úvěrová sloţka je odeslána na ústředí, a to s veškerými podklady, Na ústředí je sloţka přidělena pracovníkovi, který zpracovává úvěry, které jsou schváleny pobočkou, Daný pracovník omezí kontrolu hypotečního úvěru jen pouze na podklady nutné pro vyhotovení smluvní dokumentace,

V případě schválení úvěru na ústředí: Kompletní úvěrová sloţka je odeslána na ústředí, a to s veškerými podklady, na jejichţ základě byl úvěr analyzován pracovníkem pobočky a byly jím navrţeny podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru, Úvěrová sloţka se vtištěné podobě odesílá tak, aby nebylo porušeno bankovní tajemství, Daná úvěrová sloţka je přidělena schvalovateli s příslušnou schvalovací pravomocí, Schvalovatel úvěru provede analýzu bonity klienta, dostatečnosti a kvality zajištění, účelu úvěru, souladu parametrů úvěru s příslušnou metodikou, navrţeného způsobu 48

čerpání úvěru. Pokud schvalovatel úvěru na základě provedené analýzy rozhodne, ţe bude úvěr schválen, ve vnitřním systému popíše investiční záměr klienta a zhodnotí jeho ekonomickou situace. Potvrdí nebo upraví podmínky úvěru, které navrhl pracovník pobočky. V systému zaznamená, ţe je úvěr schválen. Schvalovatel úvěru zpravuje smluvní dokumentaci.

Na příslušnou pobočku je e-mailem zaslána smluvní dokumentace k podpisu. Pracovník zkontroluje formální a faktickou správnost smluvních dokumentů. Vytiskne jednotlivé dokumenty v odpovídajících počtech.

Pracovník seznámí klienta s podmínkami, za nichţ je mu úvěr bankou poskytován.

3.2.2. GE Money Bank, a.s. První kontakt s klientem a příprava úvěru na pobočce Prvotní kontakt můţe probíhat na pobočce banky a prostřednictvím webových stránek.

První kontakt s klientem prostřednictvím webových stránek: V případě, ţe klient kontaktuje Banku přes webové stránky  Na dotaz klienta odpoví pracovník telemarketingu. Pokud z komunikace s klientem toto oddělení zjistí zájem o sjednání schůzky s pracovníkem banky, zašle pracovník ještě týţ den e-mail na příslušnou kontaktní schránku pobočky a kontaktem na klienta a ţádostí o schůzku. Nejpozději do 24 hodin pak hypoteční bankéř kontaktuje klienta a schůzku domluví.

První kontakt s klientem na obchodním místě

V případě, ţe klient přijde na pobočku banky, hypoteční bankéř mu poskytne základní informace o moţnostech financování nemovitosti prostřednictvím hypotečních úvěrů, o nabíze49

ných produktech a sluţbách. Hypoteční bankéř zjistí od klienta v případě účelového hypotečního úvěru účel financování a jaká nemovitost má být daným hypotečním úvěrem financována. Dále zjistí údaje o klientovi, jeho příjmu a výdaje. Na základě získaných informací hypoteční bankéř klientovi doporučí nejlepší variantu financování a předá klientovi orientační propočet hypotečního úvěru. Hypoteční bankéř předá klientovi orientační propočet hypotečního úvěru. V orientačním propočtu jsou uvedeny základní parametry hypotečního úvěru jako je výše splátky, úroková sazba, RPSN, výše pojištění schopnosti splácet úvěr s pojištěním Cardif.

Hypoteční bankéř předá klientovi sloţku obsahující: Návrh na uzavření smlouvy o úvěru včetně souhlasu se zpracováním osobních údajů, Formulář Potvrzení o výši pracovního příjmu, Seznam příloh poţadovaných podkladů v závislosti na investičním záměru klienta,

Formuláře potřebné k vyřízení hypotečního úvěru a základní informace o hypotečním úvěru jsou dostupné na webových stránkách banky36.

Nabídne klientovi moţnosti zpracování odhadu nemovitosti. Hypoteční bankéř předá klientovi kontakt na smluvního odhadce v daném regionu. Je doporučeno klientovi moţnost pojištění hypotéky u pojišťovny Cardif. Banka poţaduje, aby si klient u ní zaloţil běţný účet, ze kterého bude splácet hypoteční úvěr.

Po tomto úvodním jednání je s klientem domluvena další schůzka. Při další schůzce s klientem se postupně kompletují všechny podklady podle seznamu poţadovaných podkladů.

__________________________ 36

Dostupné na stránkách GE Money Bank, a.s.: https://www.gemoney.cz/lide/hypoteky

50

Převzetí úvěrových podkladů do klienta

Hypoteční bankéř převezme od klienta podklady pro úvěr a zkontroluje jejich kompletnost a obsah. Ověří podpisy a identifikační údaje klienta v Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru dle průkazu totoţnosti. Pořídí oboustrannou kopii klientem předloţených dokladů s vyobrazením drţitele, včetně souhlasu klienta s ofocením dokladů totoţnosti a jeho podpisu. Prověří klienta v úvěrových registrech BRKI/NRKI a SOLUS, pokud je výsledek kladný, pokračuje v dalším zpracování.

V případě zjištění nedostatků při převzetí úvěrových podkladů vyzve klienta k zajištění nápravy.

Analýza úvěrových podkladů na pobočce

Hypoteční bankéř prověří, jestli poţadovaný úvěr splňuje základní podmínky nutné pro jeho schválení, zejména: Prokázaný a akceptovatelný účel úvěru, Moţnost zajištění úvěru s ohledem na právní stav zastavovaných nemovitosti, Poţadovaný způsob čerpání, Výši příjmu, Výši úvěru vzhledem k hodnotě zajištění.

Hypoteční bankéř předpřipraví propočet bonity klienta pro poţadovanou výši úvěru a prověří klient v úvěrových registrech NRKI/BRKI a SOLUS.

Hypoteční bankéř neprodleně po převzetí úvěrové sloţky zadá do vnitřního systému základní údaje o klientovi, které slouţí jako podklad pro další elektronickou správu úvěru.

51

Zkompletovanou sloţku hypoteční bankéř odešle na centrálu do typovacího oddělení. V tomto oddělení příslušný pracovník do vnitřního systému dotypuje ostatní údaje o klientovi, úvěru, nemovitosti. Znovu překontroluje, jestli jsou ve sloţce všechny potřebné podklady k posouzení úvěru. Pokud ne, dotyčný pracovní kontaktuje příslušného hypotečního bankéře. Po kompletním natypování všech poţadovaných údajů jsou informace o klientovi předány interním systémem do oddělení ověřování, kde příslušný pracovník telefonicky kontaktuje daného klienta s dotazem, jestli podal danou ţádost o hypoteční úvěr v bance. Dále příslušný pracovník telefonicky dle formuláře Potvrzení o výši pracovního příjmu ověří příjem u zaměstnavatele. Zjišťuje, jestli není klient ve zkušební době nebo výpovědní lhůtě. Po tomto ověření je sloţka vnitřním systém vrácena do typovacího oddělení a zaslána na oddělení Risku.

V oddělení risku se analytik seznámí se sloţkou daného klienta a provede analýzu stability a výše příjmu. Prověří klienta v úvěrových registrech CRÚ, NRKI/BRKI a SOLUSu, insolvenčním rejstříku a interním systému banky. V interním systému banky se klient prověří, pouze pokud se jedná o stávajícího klienta banky. Klient k příjmu ze závislé činnosti musí vţdy doloţit výpisy z běţného účtu. Analytik prověří pravidelné platby, které jsou zaznamenány ve výpisech z běţného účtu. Na základě zjištěných informací z registrů, z běţného účtu a interního systému provede propočet celkové bonity klienta pro poţadovanou výši úvěru. Dále prověří a zkontroluje účelovost úvěru dle platné metodiky. Provede kontrolu právního stavu nemovitosti dle výpisu z katastru nemovitostí. Analyzuje stabilitu a výši příjmu z hlediska: Doby, po kterou klient dosahuje výši příjmů dostatečných pro splácení úvěru, Struktury příjmu a její závislosti na okolní prostředí, Stability zdroje stávajících příjmů a jejich nahraditelnosti na úrovni nutné pro splácení úvěru. Analyzuje na základě klientem předloţených podkladů, ocenění nemovitosti, informací z veřejně dostupných zdrojů zda: Úvěr splňuje veškeré podmínky stanovené pro daný typ úvěru odpovídajícím pracovním předpisem, Podklady předloţené klientem obsahují věrohodné informace, 52

Není důvod k pochybnostem o stabilitě finanční situace klienta.

Následně dojde k rozhodnutí, jestli bude úvěr schválen nebo zamítnut. Pokud je hypoteční úvěr schválen analytik nastaví podmínky čerpání a po do čerpání, včetně úrokové sazby. Vytiskne schvalovací list, který analytik podepíše a vloţí do sloţky klienta.

Následně je sloţka klienta předána do oddělení, které vytvoří smluvní dokumentaci, včetně tisku v poţadovaných počtech a je připojen podpis za Banku. Sloţka klienta včetně smluvních dokumentů je zaslána na příslušnou pobočku. Příslušný hypoteční bankéř podepíše s klientem smluvní dokumenty.

3.2.3. UniCredit Bank, a.s.

První kontakt s klientem a příprava úvěru na pobočce Prvotní kontakt můţe probíhat na pobočce banky, přes externí partnery, prostřednictvím call centra a webových stránek a franchising.

První kontakt s klientem prostřednictvím call centra: V případě, ţe klient zavolá na infolinku banky, a.s. nebo zašle e-mail na danou adresu.  Na dotaz klienta odpoví pracovník call centra. Pokud z komunikace s klientem toto oddělení zjistí zájem o sjednání schůzky s pracovníkem banky, zašle pracovník ještě týţ den e-mail na příslušnou kontaktní schránku pobočky a kontaktem na klienta a ţádostí o schůzku. Nejpozději do 24 hodin pak pracovník pobočky kontaktuje klienta a schůzku domluví. V případě, ţe klient zanechá svůj kontakt prostřednictvím webových stránek banky:  Pracovník call centra tyto webkontakty obvolá v co nejkratší době od převzetí kontaktu a zajistí zájem klienta o případnou schůzku.  Pracovník podá klientovi poţadované informace a nabídne schůzku s obchodníkem. 53

První kontakt s klientem na pobočce banky a příprava úvěru na pobočce

Úvodní jednání s klientem Bankéř zjistí od klienta jeho základní potřebu financování a jeho podrobnější poţadavky na financování. Podle získaných informací a s vyuţitím aplikace ve vnitřním systému nabídne klientovi vhodný typ financování a poskytne mu základní informace: O nabízeném produktu a jeho podmínkách, O aktuálním úrokovém rozpětí, O poplatcích V rámci cross-sellingu nabídne klientovi další produkty zejména úvěrové pojištění a produkty, ze jejichţ prodej je moţné uplatnit slevu z úrokové sazby.

Bankéř provede orientační výpočet finanční bonity ţadatele, a to na základě od klienta získaných informací s vyuţitím aplikace. Pokud je předběţné rozhodnutí dle aplikace ANO nebo POKRAČOVAT, pokračuje bankéř v jednání s klientem. Dále na základě od klienta získaných informací o nemovitosti nabízené jako zajištění poţadovaného úvěru můţe bankéř provést vyhodnocení vhodnosti zástavy pomocí aplikace. V případě jiného neţ kladného výsledku vyhodnocení upozornit klienta na vady nemovitosti, eventuálně doporučit způsob jejich odstranění.

Bankéř provede kontrolu všech ţadatelů v ARES. V případě zjištění, ţe některý ze spoluţadatelů má aktivní ţivnostenský list, si vyţádá dodatečně od klienta daňové přiznání nebo potvrzení finančního úřadu o nulovém daňovém základu.

Bankéř předá klientovi hypoteční sadu obsahující: V případě poţadavku klienta na rezervaci úrokové sazby – výstup z aplikace - rezervace úrokové sady s upozorněním na termín předloţení Ţádosti o hypoteční úvěr včetně kompletní sady poţadovaných dokumentů pro platnost rezervace úrokové sazby, 54

Ţádost o hypoteční úvěr včetně seznamu poţadovaných dokumentů pro poskytnutí úvěru, ve kterém bankéř zaškrtne příslušné poklady, které jsou vyţadovány pro zpracování poţadovaného úvěru a pro jeho čerpání, V případě účelu výstavba nebo rekonstrukce: přehled zdrojů pro financování nákladů stavby, Seznam externích odhadců, včetně orientačních cen za odhad a orientační seznam potřebných podkladů pro ocenění, Kontakt na bankéře, Leták pro hypoteční úvěry a leták k pojištění úvěru, Formulář potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu ze závislé činnosti, V případě zájmu klienta o úvěrové pojištění mu předá rámcovou pojistnou smlouvu pro hypoteční úvěr s podmínkami, V případě, kdy o úvěr ţádá více neţ dva spoluţadatelé, předat klientovi navíc příslušný počet výtisků ţádosti – listy údaje o ţadateli, údaje o ţadateli a úvěru, údaje o zástavě, prohlášení, souhlas se zpracováním osobních údajů. Bankéř vysvětlí smysl a funkci souhlasu se zpracováním osobních údajů, jeho podpisu klientem a poskytne klientovi informace o úvěrových registrech.

Formuláře potřebné k vyřízení hypotečního úvěru a základní informace o hypotečním úvěru klient nalezne na stránkách banky37.

Na závěr jednání si bankéř vyţádá od klienta telefonický kontakt, eventuálně vizitku.

______________________________ 37

Dostupné na stránkách UniCredit Bank, a.s.: http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky

55

Identifikace klienta, převzetí a kontrola požadovaných dokumentů, Manuální kontroly

Při následující schůzce si bankéř od klienta převezme ţádost o úvěr včetně všech poţadovaných dokumentů. Součástí ţádosti o úvěr je vţdy seznam dokumentů, které klient předkládá spolu se ţádostí o úvěr. Bez kompletní sady poţadovaných dokumentů nelze ţádost od klienta převzít a opatřit ţádost o úvěr razítkem „DOPORUČENO“ s datem převzetí.

Pokud je převzetí kompletní ţádosti o úvěr zprostředkováno třetí stranou, třetí strana předá podklady bankéři. Kaţdá úvěrová sloţka převzatá od třetích stran musí obsahovat průvodní list úvěrového případu – předávací protokol.

Bankéř provede identifikaci klienta na základě předloţeného dokladu totoţnosti. Doklad, podle kterého byla ověřena totoţnost všech spoluţadatelů, uvede v záhlaví ţádosti. Bankéř vyhotoví kopii průkazů totoţnosti ţadatelů, spoluţadatelů o úvěr a zástavců. Kopie průkazů totoţnosti se provádí pouze s předchozím souhlasem nositele průkazu, který je třeba na kopii průkazu totoţnosti vyznačit. V případě, ţe klient nesouhlasí s pořízením fotokopie, je nutné veškeré identifikační údaje zadat rovnou do informačního systému banky a zaznamenat do dokumentace, ţe klient nesouhlasil s pořízením fotokopie dokladu.

Bankéř zkontroluje: úplnost vyplnění ţádosti o úvěr, zejména vyplnění plné identifikace ţadatelů a spoluţadatelů, včetně kontaktního soukromého telefonu, podpisů spolu/ţadatelů. Dále musí zkontrolovat, zda je ţádost o úvěr podepsaná v části prohlášení ţadatele (list údaje o zástavě a prohlášení) a souhlasu se zpracováním osobních údajů a nevyplněná pole proškrtat, kompletnost poţadovaných dokumentů a vzájemný soulad informací uvedených v ţádosti a v přiloţených dokumentech, zda předloţený odhad hodnoty nemovitosti je zpracován odhadcem uvedeným na Seznamu,

56

výpis z katastru nemovitosti (výpis z katastru nemovitosti musí být maximálně 3 měsíce starý), v oddílu A ověří, kdo je vlastníkem nemovitosti a v oddílu C, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo nebo jiné omezení vlastnického práva (věcná břemena uţívání, omezení dispozice a podobně) bránící zástavě a v oddílu B, zda není vyznačena plomba, zda zastavovaná nebo financovaná nemovitost není předmětem konkurzu, v případě vyznačeného zástavního práva upozorní klienta na to, ţe musí poţádat oprávněného zástavního věřitele o vystavení výmazní kvitance a následně doloţit bance provedení výmazu – výpis z katastru nemovitosti bez zástavního práva, a to nejpozději před čerpáním úvěru. Zkontrolovat, zda jsou ve výpisech z účtu uvedeny pravidelné příjmy od zaměstnavatele. V případě, ţe je ţádost o úvěr správně vyplněna a všechny poţadované dokumenty jsou předloţeny, bankéř od klienta oficiálně převezme ţádost o úvěr. Veškerou předloţenou dokumentaci bankéř označí příjmovým razítkem DORUČENO a navíc razítkem OVĚŘENO DLE ORIGINÁLU – v případě, ţe originál bude navrácen klientovi. Bankéř vyhotoví kopii ţádosti o úvěr a odevzdá jí klientovi.

Následně bankéř zaloţí úvěrovou sloţku. Dokumenty uspořádané do jednotlivých oddílů sloţky zaloţí do šanonu. Zkompletovanou úvěrovou sloţku bankéř uloţí a zabezpečí vhodným způsobem aţ do doby jejího předání ke zpracování úvěrovému specialistovi.

Bankéř v systému vyhotoví úvěrový protokol, naskenuje ţádost o úvěr včetně všech jejích příloh. Úvěrový protokol prostřednictvím systému zašle úvěrovému specialistovi. V úvěrovém protokolu podrobně popíše obchodní případ s návrhem struktury úvěru, rozepíše strukturu úrokové sazby a uvede výši poplatků za zpracování úvěru. Úvěrový protokol prostřednictvím systému zašle do úvěrového centra. Bankéř pro urychlení zpracování obchodu na Úvěrovém centru naskenuje všechny dokumenty úvěrové sloţky a uloţí je základě zprávy do databáze.

57

Bankéř si vyţádá ocenění nemovitosti. Je-li zástavní hodnota nemovitosti uvedená ve verifikaci odhadu o více neţ 25% niţší neţ trţní hodnota nemovitosti, je povinnost pouţít pro přepočet maximálního LTV kalkulačku maximálního LTV. Takto vypočtené maximální LTV nelze překročit. Výstup z kalkulačky vytiskne a zaloţí do úvěrové sloţky.

Bankéř předá nebo odešle vnitřní poštou úvěrovou sloţku na adresu příslušného Úvěrového centra.

Oddělení oceňování nemovitostí ve vnitřním systému zpracuje interní odhad dle zaslaného externího odhadu. Interní odhad je zaslán prostřednictvím systému a interní poštou na obchodní místo.

Zpracování obchodního případu, založení v aplikacích

Úvěrové centrum převezme úvěrovou sloţku. Úvěrová sloţka je předána příslušnému úvěrovému specialistovi. Úvěrový specialista podle seznamu zkontroluje obsah úvěrové sloţky, případné nesrovnalosti vykomunikuje s bankéřem, který příslušnou sloţku kompletoval. Prověří, zda předaný odhad hodnoty nemovitosti byl zpracován odhadcem, který je uveden na seznamu.

Úvěrový specialista zaloţí úvěr v aplikaci a zadá jednotlivé parametry úvěru. Provede dotazy do registrů BRKI/NRKI, CRÚ. Porovná získané údaje s údaji uvedenými v Ţádosti a vyhodnotí výsledek kontroly registrů v úvěrové zprávě.

Úvěrový specialista zkontroluje údaje v úvěrovém protokolu, který vyplnil bankéř. Nesrovnalosti dá do souladu, neúplné poznámky doplní. Provede analýzu obchodního případu, včetně posouzení klientem předloţených dokumentů a ohledem na signály, které by mohly znamenat riziko podvodu ze strany klienta. Navrhne sadu podmínek pro tvorbu smluvní dokumentace, podmínek čerpání a dalších povinností dluţníka.

58

Úvěrový specialista rozhodne, jestli úvěrový případ doporučí ke schválení nebo k zamítnutí, včetně uvedení stanoviska. Pokud je hypoteční úvěr navrţen ke schválení, tak úvěrový specialista předá úvěrový případ k rozhodnutí prostřednictvím aplikace. Aplikace dle parametrů úvěrového případu stanoví rozhodovací úroveň dle kompetence, a to buď na ředitele pobočky nebo na ústředí.

Pokud je zaslán úvěrový případ k rozhodnutí na ústředí, je úvěrový případ přidělen příslušné schvalovací autoritě. Příslušná schvalovací autorita provede analýzu úvěrového případu, včetně posouzení předloţených dokumentů od klienta s ohledem na signály, které by mohly znamenat riziko podvodu ze strany klienta. Rozhodne úvěrový případ v aplikaci, včetně kontroly, případné úpravy podmínek čerpání a dalších povinností Dluţníka v protokolu, eventuálně v případě zamítnutí hypotečního úvěru navrhne podmínky, za kterých by mohl být úvěr schválen.

Vyhotovení smluvní dokumentace

Po schválení úvěrového případu je úvěrová sloţka předána úvěrovému specialistovi, který připraví smluvní dokumentaci v souladu s podmínkami stanovenými příslušnou úvěrovou autoritou, která úvěrový případ schválila podle protokolu. Následně je vyhotovená smluvní dokumentace vnitřním systémem zaslána bankéři.

Bankéř zkontroluje identifikační údaje o klientovi a případně provede jejich opravu ve smluvní dokumentaci a vytiskne smluvní dokumentaci. Zajistí podpis úvěrové dokumentace za banku, kontaktuje klienta a vyzve jej k podpisu smluvní dokumentace. Vysvětlí klientovi jednotlivá ustanovení úvěrové smlouvy. Následně bankéř naskenuje všechny podepsané smluvní dokumenty.

59

4. Proces schvalování hypotéčních úvěrů ve vybraných bankách

V této části je analyzován schvalovací postup hypotéčního úvěru schvalovatelem. U nákupu bytové jednotky je postup schvalování popsán podrobně. Vzhledem k tomu, ţe proces schvalování hypotečních úvěrů se u jednotlivých účelů hypotečních úvěrů neliší, je u účelu výstavby rodinného domu navrţena varianta, která by byla danou Bankou akceptována.

4.1. Posouzení nákupu bytové jednotky

Hypoteční úvěr na koupi bytové jednotky ve výši 459.000,- Kč. Kupní cena je ve výši 561.000,- Kč, podíl vlastních zdrojů 102.000,- Kč. Doba splatnosti 15 let. Současná zadluţitelná hodnota nemovitosti 600.000,- Kč, LTV 85% Jeden ţadatel – muţ ve věku 29 let, vyučen. Klient prokazuje příjem ze závislé činnosti, zaměstnavatel spadá do velikostní kategorie 200-249 zaměstnanců, pracovní poměr sjednán na dobu neurčitou od března 2005, pracovní pozice: vedoucí směny, průměrný čistý měsíční příjem za poslední 3 měsíce je 37.900,- Kč, za rok 2013 byl ve výši 28.290,- Kč, aktuální výše hrubé základní mzdy je ve výši 52.162,- Kč. Výdaje: ţivotní minimum, úvěr ze stavebního spoření 879,- Kč, pojištění bytové jednotky 100,- Kč.

4.1.1. Hypoteční banka, a.s.

Poţadované podklady: návrh na uzavření smlouvy o úvěru, včetně souhlasu se zpracování osobních údajů, kopie dvou dokladů totoţnosti – občanský průkaz a řidičský průkaz, potvrzení o výši pracovního příjmu, 60

u bytové jednotky je Bankou zpracováno expresní ocenění bytu dle platné cenové mapy, kupní smlouva – návrh kupní smlouvy, nebo budoucí kupní smlouva či její návrh, rezervační smlouva, aktuální výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa

Pracovní pobočky klientovi sdělí moţnosti a podmínky, za kterých by mohl být hypoteční úvěr. Pracovní pobočky navrhne úrokovou sazby, včetně případných odchylek od úrokové sazby. Prověří klienta v dostupných úvěrových registrech. Pokud je výsledek z úvěrových registrů kladný, pokračuje ve zpracování ţádosti o úvěr. Dle předloţených podkladů zadá do vnitřního systému banky údaje o ţadateli, parametry úvěru.

Účelem úvěru je koupě bytové jednotky, Hypoteční banka, a.s. u tohoto typu nemovitosti zpracovává expresní ocenění bytu dle platné cenové mapy. Pro klienta je zpracování ocenění rychlejší a levnější variantou. Klient si vybral tuto variantu ocenění. Expresní ocenění bytové jednotky zpracuje pracovník pobočky přes daný software, k tomuto potřebuje kupní smlouvu, ve které musí být základní údaje o bytové jednotce. Expresní ocenění bytové jednotky je elektronicky uloţeno. Pracovník pobočky zadá zajištění úvěru, včetně ocenění do vnitřního systému. Navrhne podmínky čerpání i následná ujednání, zhodnotí finanční situaci klienta a stručně popíše investiční záměr klienta. Toto se zadá do vnitřního systému banky a vygeneruje schvalovací list, který zpracovatel úvěru podepíše. Následně zpracovatel úvěru zašle kompletní sloţku klienta s veškerými podklady, na jejichţ základě pobočka doporučuje poskytnutí úvěru na ústředí. Vedoucím pracovníkem je daná úvěrová sloţka předána pracovníku s náleţitou schvalovací pravomocí.

Daný pracovník zkontroluje, jestli úvěrová sloţka obsahuje veškeré povinné podklady, které jsou pro daný typ úvěru stanoveny platnou metodikou. Dále zkontroluje věcnou i formální správnost podkladů, podle nichţ bude úvěr analyzován. Pokud schvalovatel úvěru zjistí nějaké nedostatky, sepíše jejich seznam a e-mailem je zašle na pobočku pracovníku, který úvěr na pobočce zpracovával. 61

Na základě předloţených podkladů a informací schvalovatel úvěru analyzuje: a) důvěryhodnost klienta Při této analýze schvalovatel vychází z údajů, které jsou uvedeny v ţádosti klienta, z veřejných zdrojů – dostupné registry: v ţivnostenském rejstříku se ověřuje, jestli klient má vydané ţivnostenské oprávnění, v ARESu jestli není majitel nebo spoluvlastníkem nějaké společnosti. Dále se prověřuje zaměstnavatel klienta, v BRKI/NRKI schvalovatel úvěru zjišťuje, jestli má klient poskytnuty nějaké úvěry, pokud ano, tak v jaké výši a případnou delikvenci poskytnutých úvěrů, klient je prověřen v insolvenčním rejstříku Dále se ověří, jestli klient nezatajil podstatné informace, které mohou mít vliv na jeho schopnost ochotu splácet hypoteční úvěr. Z interních zdrojů zjistí, jestli Banka o klientovi nemá nějaký záznam. b) dostatečnost a stabilitu příjmu klienta Schvalovatel úvěru prověří, jestli klient uvedl všechny výdaje, a to porovnáním návrhu na uzavření smlouvy o úvěr a výpisem z BRKI/NRKI. Ověří doloţený příjem, který je doloţen formulářem potvrzení o výši právního příjmu, a to telefonickým ověřením u zaměstnavatele. V ARESU se prověří zaměstnavatel, na internetu se vyhledá kontakt na zaměstnavatele, na kterém je následně příjem ověřen. Pokud se jedná o jediné ţadatele, je z důvodu doloţení stability příjmu dovyţádán výpis z běţného účtu za další období, například za 6 měsíců. Na základě doloţeného příjmu a zjištěných výdajů schvalovatel vyhodnotí, zda výsledná rezerva je dostatečná na krytí případného výkyvu příjmu. c) dostatečnost a kvalitu zajištění Schvalovatel úvěru provede kontrolu výpisu z katastru nemovitostí, jestli je výpis z katastru nemovitostí aktuální, jestli v části C a D nejsou zapsána zástavní práva ve prospěch třetích osob. Pokud ano, tak výmaz musí být řešen jako podmínka sepsání zástavní smlouvy nebo jejich úhrada musí provedena z části kupní ceny. Dále 62

zkontroluje omezení převodu nemovitosti, či jiné nevyřešené vady, které by omezovaly prodejnost nemovitosti. Následně zkontroluje, zda zástavce je, nebo v době zřízení zástavní práva bude vlastníkem zastavené nemovitosti. V doloţeném ocenění nemovitosti

schvalovatel

úvěru

kontroluje,

zda

je

bezproblémový

přístup

k nemovitosti Schvalovatel úvěru zkontroluje výslednou zástavní hodnotu bytu v expresním ocenění bytu, zda dosahuje minimální nutné hodnoty pro hypoteční úvěr do 85%. V tomto případě bylo zjištěno, ţe zástavní hodnota bytové jednotky je pro daný typ hypotečního úvěru dostatečná. d) přijatelnost způsobu čerpání nejdůleţitější podmínkou čerpání je, zda úvěr bude čerpán na základě návrhu na vklad zástavního práva nebo zavkladované zástavní smlouvy. Pro banku je vţdy lepší, kdyţ je úvěr čerpán na zavkladovanou zástavní smlouvu. Dále musí být nastavena vinkulace nemovitosti proti ţivelných škodám ve prospěch banky, předloţení kupní smlouvy nebo budoucí kupní smlouvy, doloţení vlastních zdrojů, zda se z části kupní ceny budou splácet závazky prodávajícího, poplatek za zpracování úvěru a podobně e) prokázaní účelovosti zda jsou nebo budou při čerpání předloţeny veškeré podklady, ze kterých je zřejmá účelovost úvěru. V tomto případě se jedná o kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu. f) soulad parametrů úvěru s metodikou jestli základní parametry úvěru, jako je ţadatel, výše, splatnost, způsob splácení, typ sazby, zajištění, objekt úvěru, účel úvěru odpovídají podmínkám uvedený pro daný typ úvěru dle platné metodiky banky. Nebo zda nebyla udělena nějaká výjimka z těchto parametrů.

Na základě těchto bodů schvalovatel vyhodnotí celkovou přijatelnost podstupovaných rizik pro banku. Pokud schvalovatel neshledá ţádná váţná rizika, je hypoteční úvěr schválen. Následně je vygenerována sada smluvních dokumentů, která je e-mailem zaslána k podpisu pracovníku pobočky.

63

64

4.1.2 GE Money Bank, a.s.

GE Money Bank, a.s. poskytuje pouze hypoteční úvěr maximálně do 80% zástavní hodnoty nemovitosti. V tomto případě bylo domluveno s klientem, ţe rozdíl bude uhrazen z vlastních zdrojů.

Poţadované podklady: návrh na uzavření smlouvy o úvěru, včetně souhlasu se zpracování osobních údajů, kopie dvou dokladů totoţnosti – občanský průkaz a řidičský průkaz, potvrzení o výši pracovního příjmu, výpisy z účtu za 3 měsíce odhad, který je zpracován externím odhadcem, kupní smlouva nebo uzavřená budoucí kupní smlouva, včetně návrhu kupní smlouvy aktuální výpis z katastru nemovitostí,

Hypoteční bankéř prověří klienta v dostupných úvěrových registrech BRKI/NRKI a SOLUS. Pokud je výsledek z registrů kladný, pokračuje ve zpracování ţádosti o hypoteční úvěr. Natypuje základní údaje o klientovi. Zkompletuje sloţku, která je následně zaslána do typovacího oddělení. V tomto oddělení příslušný pracovník do vnitřního systému doplní všechny potřebné informace o klientovi, natypuje nemovitost a informace o úvěru. Dále je sloţka klienta vnitřním systémem předána na oddělení ověřování, kde příslušný pracovník kontaktuje klienta s dotazem, jestli u banky podal danou ţádost o hypoteční úvěr. Příslušný pracovník dle doloţeného formuláře potvrzení o výši pracovního příjmu telefonicky kontaktuje zaměstnavatele klienta. Zjišťuje zda klient není ve zkušební době nebo výpovědní lhůtě. Po tomto ověření je sloţka klienta vnitřním systémem vrácena zpět do typovacího oddělení, následně je zaslána na oddělení risku. Vedoucím pracovníkem je daná úvěrová sloţka předána pracovníku s náleţitou schvalovací pravomocí.

Analytik zkontroluje, jestli úvěrová sloţka obsahuje veškeré povinné podklady, které jsou pro daný typ úvěru stanoveny platnou metodikou. Dále zkontroluje věcnou i formální správnost podkladů, podle nichţ bude úvěr analyzován. Pokud analytik zjistí nějaké nedostatky, sepíše 65

jejich seznam a e-mailem je zašle na příslušného hypotečního bankéře, který úvěr na pobočce kompletoval.

Na základě předloţených podkladů a informací analytik analyzuje: a) důvěryhodnost klienta analytik prověří údaje, které jsou uvedeny v ţádosti o úvěru, údaje z veřejných zdrojů – dostupných úvěrových registrů: v ţivnostenském rejstříku se ověřuje, jestli klient má vydané ţivnostenské oprávnění, v ARESu jestli není majitel nebo spoluvlastníkem nějaké společnosti. Dále se prověřuje zaměstnavatel klienta, v BRKI/NRKI a SOLUSu analytik zjišťuje, jestli má klient poskytnuty nějaké úvěry, pokud ano, tak v jaké výši a případnou delikvenci poskytnutých úvěrů, klient je prověřen v insolvenčním rejstříku Dále se ověří, jestli klient nezatajil podstatné informace, které mohou mít vliv na jeho schopnost a ochotu splácet hypoteční úvěr. Pokud se jedná o stávajícího klienta Banky je prověřena jeho historie v GE Money Bank, a.s. b) dostatečnost a stabilitu příjmu klienta Analytik prověří, jestli klient uvedl všechny výdaje, a to porovnáním návrhu na uzavření smlouvy o úvěru a výpisu z BRKI/NRKI, SOLUSu a výpisů z běţného účtu. Ověří doloţený příjem, který je doloţen formulářem potvrzení o výši pracovního příjmu. Propočte bonitu klienta, zda výsledná rezerva je dostatečná na krytí případného výkyvu příjmu. c) dostatečnost a kvalitu zajištění Analytik provede kontrolu výpisu z katastru nemovitostí, jestli výpis z katastru nemovitostí je aktuální, jestli v části C a D nejsou zapsána zástavní práva ve prospěch třetích osob. Pokud ano, tak výmaz musí být řešen jako podmínka sepsání zástavní smlouvy nebo pokud se jedná o bankovní ústav, můţe být úhrada předchozího hypotečního úvěru provedena z části kupní ceny. Dále zkontroluje omezení převodu nemovitosti, či jiné nevyřešené vady, které by omezovaly prodejnost nemovitosti. 66

Následně zkontroluje, zda zástavce je, nebo v době zřízení zástavní práva bude vlastníkem

zastavené

nemovitosti.

V neposlední

řadě

provede

kontrolu

bezproblémového přístupu k nemovitosti z externího ocenění nemovitosti. Analytik zkontroluje výslednou zástavní hodnotu bytu dle doloţeného ocenění, zda dosahuje minimální nutné hodnoty pro hypoteční úvěr 125%. V tomto případě bylo zjištěno, ţe zástavní hodnota bytové jednotky je pro daný typ hypotečního úvěru dostatečná. d) přijatelnost způsobu čerpání Nejdůleţitější podmínka čerpání je, zda úvěr bude čerpán na základě návrhu na vklad zástavního práva nebo zavkladované zástavní smlouvy. Pro banku je vţdy lepší, kdyţ je úvěr čerpán na zavkladovanou zástavní smlouvu. Dále musí být uvedena vinkulace zástavní smlouvy na pojistné plnění z pojištění nemovitosti proti ţivelným škodám, předloţení kupní smlouvy nebo budoucí kupní smlouvy, doloţení vlastních zdrojů, zda se z části kupní ceny budou splácet závazky prodávajícího, poplatek za zpracování úvěru a podobně. e) prokázaní účelovosti zda jsou nebo budou při čerpání předloţeny veškeré podklady, ze kterých je zřejmá účelovost úvěru. V tomto případě se jedná o kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu. f) soulad parametrů úvěru s metodikou jestli základní parametry úvěru, jako je ţadatel, výše, splatnost, způsob splácení, typ sazby, zajištění, objekt úvěru, účel úvěru odpovídají podmínkám uvedený pro daný typ úvěru dle platné metodiky banky. Nebo zda nebyla udělena nějaká výjimka z těchto parametrů. Na základě těchto bodů analytik vyhodnotí celkovou přijatelnost podstupovaných rizik pro banku. Pokud analytik neshledá ţádná váţná rizika, je hypoteční úvěr schválen. Analytik nastaví podmínky čerpání a pro dočerpání, včetně úrokové sazby. Sloţka klienta je zaslána do oddělení, které zpracuje smluvní dokumentaci, včetně zajištění tisku smluvních dokumentů v poţadovaném počtu. Příslušný pracovník tohoto oddělení zajistí podpis na smluvních dokumentech za banku. Sloţka klienta je následně zaslána na pobočku příslušnému hypotečnímu bankéři k podpisu s klientem.

67

4.1.3 UniCredit Bank, a.

Poţadované podklady: Ţádost o hypoteční úvěr, včetně souhlasu se zpracováním osobních údajů, kopie dokladu totoţnosti, Formulář potvrzení o výši pracovního příjmu, výpisy z účtu za poslední 3 měsíce Externí odhad, Minimálně návrh rezervační smlouvy spolu s konkretizovaným návrhem budoucí kupní smlouvy nebo kupní smlouvy, který musí obsahovat identifikaci prodávajícího a kupujícího, identifikaci nemovitosti, cenové podmínky a způsob vypořádání kupní ceny, aktuální výpis z katastru nemovitostí,

Bankéř klientovi sdělí moţnosti a podmínky, ze kterých by mohl být poţadovaný hypoteční úvěr schválen. V případě poţadavku klienta na rezervaci úrokové sazby ji bankéř rezervuje. Prověří klienta v registrech BRKI/NRKI a ARES. Pokud je výsledek z registru kladný, pokračuje ve zpracování ţádosti o hypoteční úvěr. Po doloţení všech poţadovaných dokumentů bankéř zaloţí úvěrovou sloţku klienta, vyhotoví úvěrový protokol v systému, ve kterém podrobně popíše investiční záměr klienta a navrhne strukturu úvěru, rozepíše strukturu úrokové sazby a uvede výši poplatků za zpracování úvěru. Naskenuje všechny dokumenty úvěrové sloţky a uloţí je do databáze. Zkompletovanou sloţku odešle do úvěrového centra. V úvěrovém centru úvěrový specialista převezme úvěrovou sloţku. Nejprve zkontroluje podle seznamu obsah úvěrové sloţky. Prověří, zda předloţený odhad hodnoty nemovitosti byl zpracován odhadcem, který je uveden na seznamu. Zaloţí úvěr v aplikaci a zadá jednotlivé parametry úvěru do vnitřního systému. Navrhne podmínky čerpání i následná ujednání, zhodnotí finanční situaci klienta a stručně popíše investiční záměr klienta. Na základě předloţených podkladů a informací úvěrový specialista analyzuje: a) důvěryhodnost klienta

68

Při této analýze úvěrový specialista vychází z údajů, které jsou uvedeny v ţádosti klienta, z veřejných zdrojů – dostupné registry: v ţivnostenském rejstříku se ověřuje, jestli klient má vydané ţivnostenské oprávnění, v ARESu jestli není majitel nebo spoluvlastníkem nějaké společnosti. Dále se prověřuje zaměstnavatel klienta, v BRKI/NRKI zjišťuje, jestli má klient poskytnuty nějaké úvěry, pokud ano, tak v jaké výši a případnou delikvenci poskytnutých úvěrů, klient je prověřen v insolvenčním rejstříku Dále se ověří, jestli klient nezatajil podstatné informace, které mohou mít vliv na jeho schopnost ochotu splácet hypoteční úvěr. Z interních zdrojů, jestli banka o klientovi nemá nějaký záznam. b) dostatečnost a stabilitu příjmu klienta Úvěrový specialista prověří, jestli klient uvedl všechny výdaje, a to porovnáním návrhu na uzavření smlouvy o úvěru a výpise z BRKI/NRKI. Výše příjmu, která je uvedena ve formuláři potvrzení o výši pracovní příjmu se porovná s výší mzdy, která je uvedena ve výpisech z běţného účtu. Úvěrový specialista dopočte čtvrtou mzdu. Ze tří posledních mezd je aritmetickým průměrem dopočítána čtvrtá mzda, její dopočet se provede následujícím způsobem (1.mzda + 2. mzda + 3. mzda)/3. Následně je vyloučena mzda, která je z těch tří nejvyšší. Zbylé dvě mzdy se sečtou, k nim se přičte vypočtená čtvrtá mzda a vydělí se třemi. Výsledná mzda je započtena jako příjem pro účely schvalovacího procesu. c) dostatečnost a kvalitu zajištění Bankéř provede kontrolu výpisu z katastru nemovitostí, jestli výpis je aktuální, nesmí být starší neţ 3 měsíce. V oddílu A ověří, kdo je vlastníkem nemovitosti a v oddílu C, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo nebo jiné omezení vlastnického práva (věcná břemena uţívání, omezení dispozice a podobně) bránící zástavě a v oddílu B, zda není vyznačena plomba, zda zastavovaná nebo financovaná nemovitost není předmětem konkurzu. V případě vyznačeného zástavního práva bankéř upozorní klienta na to, ţe musí poţádat oprávněného zástavního věřitele o vystavení výmazní kvitance a následně doloţit bance provedení výmazu – výpis z katastru nemovitosti 69

bez zástavního práva, a to nejpozději před čerpáním úvěru. Je-li zástavní hodnota nemovitosti uvedená ve verifikaci odhadu o více neţ 25% niţší neţ trţní hodnota nemovitosti, tak bankéř je povinen hodnotu přepočítat na maximální LTV kalkulačkou. Výtisk uloţí ve sloţce klienta. Interní odhadce oddělení oceňování nemovitostí provede kontrolu externího odhadu. A pokud je externí odhad zpracován dle platných pravidel, v databázi jej potvrdí. d) přijatelnost způsobu čerpání Prvotně podmínky čerpání a další povinnosti navrhne úvěrový specialista. Ředitel pobočky nebo příslušná schvalovací autorita je potvrdí nebo je změní. Nejdůleţitější podmínkou čerpání je, zda úvěr bude čerpán na základě návrhu na vklad zástavního práva nebo zavkladované zástavní smlouvy. Pro banku je vţdy lepší, kdyţ je úvěr čerpán na zavkladovanou zástavní smlouvu. Dále musí být nastavena vinkulace zástavní smlouvy na pojistné plnění nemovitosti proti ţivelným škodám, předloţení kupní smlouvy nebo budoucí kupní smlouvy, doloţení vlastních zdrojů, poplatek za zpracování úvěru atd. e) prokázaní účelovosti Úvěrové centrum zkontroluje, zda jsou nebo budou při čerpání předloţeny veškeré podklady, ze kterých je zřejmá účelovost úvěru. V tomto případě se jedná o kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu. f) soulad parametrů úvěru s metodikou Tuto kontrolu provádí vnitřní aplikace, a to na základě zadaných dat do vnitřního systému. Vnitřní aplikace kontroluje, jestli základní parametry úvěru, jako je ţadatel, výše, splatnost, způsob splácení, typ sazby, zajištění, objekt úvěru, účel úvěru odpovídají podmínkám uvedeným pro daný typ úvěru dle platné metodiky banky. Nebo zda nebyla udělena nějaká výjimka z těchto parametrů.

Na základě těchto bodů ředitel pobočky nebo příslušná schvalovací autorita vyhodnotí celkovou přijatelnost podstupovaných rizik pro banku. Pokud neshledá ţádná váţná rizika, je hypoteční úvěr schválen. Následně je úvěrovým specialistou vygenerována sada smluvních dokumentů, která je vnitřním systémem zaslána k podpisu bankéři.

70

4.2. Posouzení výstavby rodinného domu

Hypoteční úvěr na výstavbu ve výši 3,200.000,- Kč, vlastní zdroje ve výši 300.000,- Kč, stávající hodnota nemovitosti – pozemku 700.000,- Kč, budoucí hodnota nemovitosti je 3,500.000,- Kč. LTV 92%. Pozemek je ve výhradním vlastnictví manţelů. Ţadatelé o hypoteční úvěr jsou mladí manţelé a jedním dítětem do 2 let. Manţel dokládá příjem ze závislé činnosti, pracovní poměr je sjednán na dobu neurčitou, je zaměstnán 4 měsíce jako technik. Průměrný čistý měsíční příjem za poslední 3 měsíce je 30.000,- Kč, aktuální výše hrubé základní mzdy. Manţelka je na mateřské dovolené a pobírá rodičovský příspěvek, který bude čerpat 3 roky. Doba splatnosti úvěru je 30 let. Výdaje: ţivotni minimum, pojištění nemovitosti 200,- Kč.

4.2.1. Hypoteční banka, a.s.

Klient chtěl poskytnutou hypoteční úvěr se sluţbou 100%. Schvalovatel úvěru toto zamítnul z důvodu velmi krátké historie příjmu u daného zaměstnavatele. Bylo navrţeno sníţení úvěru na LVT 70%, dále byla poţadována historie příjmu manţela. Klient zajistil dozajištění úvěru bytovou jednotkou, která je ve vlastnictví rodičů ţadatele.

Po doloţení historie příjmu, a to původní pracovní smlouvou bylo zjištěno, ţe klient pracoval ve stejném oboru/pozici.

U manţelky byl započítán rodičovský příspěvek ve výši 6.111,- Kč. Tato částka je konstantní částkou odvozenou od tříleté varianty (220.000/36 měsíců). Tento výpočet je z důvodu moţnosti měnit výši rodičovského příspěvku.

71

4.2.2. GE Money Bank, a.s.

GE Money Bank, a.s. poskytuje úvěry pouze do 80% zadluţitelné hodnoty nemovitosti. Manţel k příjmu musí doloţit předchozí pracovní historii, a to pracovní smlouvou a doklad, ze kterého by byla zřejmá výše příjmu. U manţelky by analytik zjišťoval, ve kterém oboru pracovala a výši příjmu před nástupem na mateřskou dovolenou. Doloţení je dostačující emailem manţelky, ve kterém uvede tyto informace.

Výše rodičovského příspěvku je započtena dle doloţeného výměru.

Po doloţení poţadovaných pokladů analytik navrhl, ţe bude hypoteční úvěr schválen do 80% zadluţitelné hodnoty nemovitosti. Klienti dozajistili úvěr bytovou jednotkou, která je ve vlastnictví rodičů jednoho z ţadatelů.

4.2.3 UniCredit Bank, a.

K příjmu manţela je poţadována pracovní historie, a to pracovní smlouvou. Bylo zjištěno, ţe klient pracoval ve stejném oboru.

U manţelky je výše rodičovského příspěvku započtena dle doloţeného výměru.

Po zadání informací, které jsou uvedeny v příkladu, kalkulačka vypočetla, ţe klient nemá dostatečný příjem pro poţadovanou výši úvěru. Bankéř navrhl, ţe by byl úvěr schválen pokud by bylo doloţeno dozajištění nemovitostí, která má alespoň hodnotu 600.000,- Kč. Vlastní zdroje ve výši 300.000,- Kč klienti tedy nemusí dokládat. Klienti tedy dozajistili úvěr bytovou jednotkou, která je ve výhradním vlastnictví rodičů jednoho z nich. Úvěr byl pak schválen jako hypoteční úvěr do 85%.

72

4.3. Hodnotící komentář ke komparaci úvěrových postupů a) Koupě bytové jednotky Navrţený úvěrový případ byl pro vybrané banky vhodný ke schválení. Vzhledem k tomu, ţe GE Money bank, a.s. neposkytuje úvěry vyšší neţ 80% zadluţitelné hodnoty nemovitosti, byl poţadován větší podíl vlastních zdrojů. Z pohledu dokládání poţadovaných dokumentů, nejvíce dokumentů bylo poţadováno ze strany Hypoteční banky, a.s. K příjmu ze závislé činnosti u GE Money Bank, a.s. a UniCredit Bank, a.s. musel klient k formuláři Potvrzení o výši pracovního příjmu ještě doloţit výpisy z účtu za 3 měsíce. Pracovník pobočky Hypoteční banky, a.s. nabídl klientovi moţnost vyuţít jako ocenění bytové jednotky zpracování expresního ocenění bytu, které je pro klienta levnější a rychlejší variantou. V ostatních bankách si klient musel nechat zpracovat externí odhad odhadce, který spolupracuje s příslušnou bankou. Zpracování odhadu je pro klienta draţší a časově náročnější. Zpracování úvěrového případu v Hypoteční bance, a.s. z podstatné části probíhá na pobočce s moţností schválení úvěrového případu pobočkou, pokud vnitřní systém úvěrový případ takto vyhodnotí, jinak je sloţka zaslána ke schválení na ústředí. V GE Money Bank, a.s. prochází zpracování úvěrového případu několika odděleními, neţ dojde ke konečnému rozhodnutí analytikem na ústředí. V UniCredit Bank, a.s. je téţ úvěrový případ schvalován na ústředí nebo ředitelem pobočky, pokud ho tak vnitřní systém vyhodnotí. Velký podíl ve zpracování úvěrového případu má bankéř a následné dopracování úvěrového případu s vyhodnocením má za povinnost úvěrový specialista. Za odhad v této bance ručí interní odhadce. b) Výstavba rodinného domu Ţádná s vybraných bank neschválila hypoteční úvěr v navrţené variantě. Kaţdá z bank poţadovala sníţení zadluţitelné hodnoty nemovitosti a dozajištění další nemovitostí. 73

UniCredit Bank, a.s. poţadovala nemovitost s určitou minimální zadluţitelnou hodnotou nemovitosti a pak nepoţadovala doloţit navrţenou výši vlastních zdrojů. K akceptování příjmu ze závislé činnosti u všech vybraných bank bylo poţadováno doloţení pracovní historie, aby mohl být doloţený příjem uznán. Přístup jednotlivých vybraných bank při započítání rodičovského příspěvku je rozdílný. V Hypoteční bance, a.s. je dle metodiky započítávána částka 6.111,- Kč. Tato částka je konstantní částkou odvozenou od tříleté varianty. V GE Money Bank, a.s. je započítávána částka z doloţeného oznámení o výši rodičovského příspěvku, dále banka poţaduje sdělení pracovní historie. V UniCredit Bank, a.s. je započítávána částka z doloţeného oznámení o výši rodičovského příspěvku.

74

5. Výsledky, doporučení pro Hypoteční banku, a.s. 5.1. Výsledky Cílem diplomové práce bylo analyzovat schvalovací proces hypotečních úvěrů ve vybraných bankách. Diplomová práce podrobně charakterizuje úvěrový proces při schvalování hypotečních úvěrů. Na základě uvedených zjištěných postupů ve schvalovacích procesech vybraných bank je provedeno zhodnocení silných a slabých stránek těchto jednotlivých schvalovacích procesů při poskytování hypotečních úvěrů jednotlivých bank. Následující hodnocení je pouze objektivním pohledem vycházející z analýzy a částečně i subjektivní pohled autorky. Vhledem k tomu, ţe je Hypoteční banka, a.s. je specializovanou bankou, nemá tedy velkou pobočkou sít, tak se hlavně zaměřuje na externí partnery, kteří bance přináší řadu nových klientů. Toto shledávám silnou stránkou banky. Má velmi kvalitně vyvinut vnitřní informační systém, který se dál rozvíjí. Tento systém přináší značnou automatizaci procesů, coţ zrychluje proces při schvalování hypotečních úvěrů. Po zadání všech potřebných údajů o úvěrovém případu, vnitřní systém vyhodnotí a určí jeho schvalovací úroveň buď na pobočce nebo musí být sloţka zaslána ke schválení na ústředí. Dále pozitivum spatřuji v rychlosti předání úvěrové sloţky mezi pobočkou a ústředím. Tím, ţe Hypoteční banka, a.s. je bankou specializovanou, tím nemá historii klienta z jiných bankovních produktů a tím ani moţnost nahlíţet na běţný účet klienta, coţ je oproti ostatním bankám velká nevýhoda. Vhledem k tomu, ţe podstatná část obchodů je od externích partnerů, je tedy na nich velmi závislá a musí s nimi budovat dobré vztahy. V GE Money bank, a.s. je velkou výhodou, ţe se jedná o obchodní banku, která má rozsáhlou pobočkou síť a nabízí velké mnoţství produktů a pokud se jedná o jejího stávajícího klienta, tak si můţe zjistit jeho historii ve vnitřním systému. V rámci poskytování hypotečních úvěru nabízí i cross-selling. Značnou nevýhodou je časová náročnost při zpracování hypotečního úvěru, protoţe jeho zpracování musí projít několika odděleními, neţ dojde ke konečnému schválení úvěrového případu. Podklady se neskenují, je tu tedy riziko ztráty úvěrových 75

pokladů. Rozhodovací pravomoc hypotečních úvěrů je dána jen analytikovi na ústředí. Banka je zaměřena jen na vlastní klienty nebo klienty, kteří přijdou z ulice, minimálně spolupracuje s externími partnery, coţ má za důsledek menší mnoţství nových hypotečních úvěrů oproti jiným bankám. UniCredit Bank, a.s. je téţ obchodní bankou, která má velkou pobočkou síť, rozsáhlou síť externích partnerů a nově vyuţívá franchisingu. Externí partneři přinášejí aţ 70% nových obchodů. Při poskytování hypotečních úvěrů nabízejí bankéři cross-selling. Má velmi propracovaný vnitřní systém, který vyhodnotí úvěrovatelnost klienta, pak dochází jen ke kontrole zadaných údajů a jejich případnému dotypování. Vzhledem k takto propracovanému vnitřnímu systému dochází k rychlému schválení úvěrového případu do 4 dnů, coţ vychází z vnitřního nastavení v bance. Úvěrové podklady se skenují jiţ v počáteční fázi na pobočce bankéřem, čímţ se minimalizuje ztráta těchto podkladů. Pokud o hypoteční úvěr ţádají stávající klienti banky, tak se bankéř můţe podívat na jejich historii ve vnitřním systému. Negativum tu spatřuji v přílišné centralizaci při schvalování hypotečních úvěrů. I nízké úvěry musí projít přes pobočku, úvěrové centrum a následně nejsou schváleny na ústředí. V tomto případě by mohly být schvalovací pravomoci přesunuty na pobočku. Pozitivní jsou velice krátké termíny ve schvalovacím procesu na příslušných odděleních.

5.2. Doporučení pro Hypoteční banku, a.s.

a) V Hypoteční bance, a.s. je stále prostor pro větší automatizaci při zpracování hypotečního úvěru ve vnitřním systému banky. V případě schválení úvěru na pobočce a vyhotovení smluvní dokumentace pobočkou, by se velmi zkrátil čas ve schvalovacím procesu hypotečního úvěru.

b) Banka by měla vynaloţit větší finanční prostředky na opakované školení komunikačních dovedností, kde se hlavně pracovníci pobočky naučí správně a lépe komunikovat s klientem a externím partnerem.

c) Pro zrychlení procesu schválení hypotečního úvěru, je potřeba ze strany banky poskytnout ţadateli všechny potřebné informace jiţ při první návštěvě. Vysvětlit ţadateli veškeré detaily 76

hypotečního úvěru, podmínky pro získání úvěru a které dokumenty je nutno doloţit. Tímto by se klient vyvaroval zbytečným návštěvám banky a tudíţ i protahování celého schvalovacího procesu.

d) Pro větší objem vlastních obchodů banky, bych navrhovala častější prezentaci banky v mediích. V případě zavedení nového produktu na trh masivnější reklamu.

77

Závěr Tato diplomová práce je zaměřena na komparaci schvalovacích procesů hypotečních úvěrů ve vybraných bankách. V teoretické části je nejdříve charakterizován vývoj hypotečního úvěrování, včetně právních úprav souvisejících s hypotečními úvěry. Další kapitoly charakterizují jednotlivé parametry a obchodní podmínky hypotečních úvěrů. V analytické části je nejprve popisován celý úvěrový proces při poskytování hypotečních úvěrů. Následně je analyzován a srovnáván schvalovací proces ve třech vybraných peněţních ústavech. V závěru jsou simulovány dva obchodní případy a zpracován návrh schvalovacího procesu ve vybraných bankách. Úvěrové postupy při zpracování hypotečních úvěrů, které byly předmětem analýzy této diplomové práce se banky se snaţí co nejvíce zefektivnit a zkvalitnit. Výsledkem toho by mělo být, aby banka nevytvářela zbytečná rizika a pro klienta, aby bylo poskytování hypotečních úvěrů dostatečně rychlé a uţivatelsky příznivější. Od února roku 2014 učinily banky takřka hromadné sníţení úrokových sazeb v důsledku jarního konkurenčního boje. V březnu došlo k dalšímu poklesu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, a to aţ na 2,93% p.a. Banky pokračují ve sniţování úrokových sazeb ve formě akčních nabídek. Dalším důvodem nízkých úrokových sazeb je, ţe banky mají nadbytek likvidity, kterou nemají kam umístit a hypoteční úvěry jsou pro ně zajímavým kompromisem mezi rizikem a výnosem. Současná domácí měnová politika nadále přispívá k tomu, ţe klienti se v nejbliţší době nemají důvod obávat jejich růstu. S poklesem úrokových sazeb obyčejně stoupá počet zájemců o hypoteční úvěry. Téţ objemy hypotečních úvěrů jsou nejvyšší za posledních šest měsíců, tj. od listopadu roku 2013. Pokles úrokových sazeb u hypotečních úvěrů a zároveň příznivé ceny nemovitostí znamenají zlepšení dostupnosti hypotečního financování v České republice.

78

Seznam použitých zdrojů

Literatura: [1] Bardová, D., Oporová , R., Pavelka, F. Jak správně na hypotéky, vyd. Praha: Consultinvest, 1997.142 s. ISBN 80-9011486-5-4 [2] Hendrych D., a kolektiv. Právnický slovník, třetí vydání. 2009. Praha,C. H. Beck, s. r. o. [3] Pavelka, F. Jak správně na hypotéky, 2. vydání. Praha: Consultinvest, 2003, ISBN 80901486-7-0 [4] Revenda,Z., M. Mandel, J. Kodera, P. Musílek, P. Dvořák, J. Brada, Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání.Management Press. Praha. 1999. ISBN 80-85943-49-2 [5] SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6 [6] ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví Dodatek. První vydání. Praha, Bankovní institut, říjen 2006. ISBN 80-7265-091-0 Zákony a jiná legislativní úprava: [7] ČESKO. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. [8] ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb., Občanský zákoník [9] ČESKO. Nařízení vlády č. 276/1996 Sb. [10] ČESKO. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. [11] ČESKO. Nařízení vlády č. 211/200 Sb. [12] ČESKO. Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. [13] ČESKO. Nařízení vlády č. 276/1996 Sb. Internetové zdroje: [14] http://cs.wikipedia.org/wiki/Loan_to_value [15] http://www.topkalkulacka.cz/co-je-to-ltv [16] http://www.topkalkulacka.cz/co-je-to-ltv [17] http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy [18] http://www.crif.cz/Řešení/Pages/Úvěrové-registry.aspx

79

[19] Hypoteční banka, a.s., internetové stránky [online]. Dostupné z https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/dokumenty-ke-stazeni [20] Hypoteční banka, a.s., internetové stránky [online]. Dostupné z https://www.hypotecnibanka.cz [21] GE Money Bank, a.s., internetové stránky [online]. Dostupné z https://www.gemoney.cz/lide/hypoteky [22] UniCredit bank, a.s. internetové stránky [online]. Dostupné z http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky

Ostatní zdroje: [23] Tíkalová, Jana. Scoring a vyhodnocení bonity klienta. Plzeň, 2012. Diplomová práce, Západočeská univerzita v Plzni, Fakulta aplikovaných věd, Katedra informatiky a výpočetní techniky

80