Samenvatting Omgangscode 2005 - 2010 Dit is een samenvatting van de rechten en plichten van huurders die betrokken zijn bij herstructurering of grotere onderhoudsprojecten en de wijze waarop partijen met elkaar omgaan.
Overeengekomen tussen Stedelijk Bewoners Overleg Tilburg, TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg.
22 maart 2007
1. Inleiding Elk herstructureringsproject is uniek en vraagt daardoor een eigen benadering. Als direct betrokkenen hebben bewoners recht van spreken als het gaat om de keuzes die worden gemaakt. De plannen moeten in overleg met hen gemaakt worden en die bewoners-vertegenwoordiging mag zich daarin bij laten staan door eigen deskundigen. Het is van belang dat huurders in een vroeg stadium van het project zekerheid krijgen over hun rechten voor wat betreft begeleiding, financiële vergoedingen en faciliteiten. Daartoe is door het SBO Tilburg, TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg een Omgangscode vastgesteld waarin de rechten en plichten van alle betrokkenen zijn geregeld. Deze samenvatting van de Omgangscode gaat in op de regelingen bij sloop, grootonderhoud- en renovatieprojecten en verkoop. De Omgangscode is uitsluitend van toepassing op zelfstandige woningen in de gemeente Tilburg van TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg.
2. Sloop De corporatie streeft ernaar dat 18 maanden voor de sloopdatum het sloopbesluit wordt genomen. Nadat u van uw corporatie een brief met het zogenaamde sloopbesluit hebt ontvangen, heeft u recht op de vergoedingen en de faciliteiten die hierna worden genoemd. Een medewerker van de corporatie komt minstens een jaar voor de geplande sloopdatum bij u thuis. Tijdens dit bezoek ontvangt u informatie over de procedure die gevolgd wordt. De corporatie regelt voor u de inschrijving bij “Woning in Zicht”; het woonruimteverdelingssysteem van Tilburg. U kunt dan ook tijdens dit gesprek knelpunten en woonwensen kenbaar maken. De afspraken die we met elkaar maken worden schriftelijk bevestigd en door u en de corporatie ondertekend. U heeft bij herhuisvesting altijd recht op een woning met ongeveer evenveel punten als de te slopen woning. Verhuist u naar een van de woningen TBV Wonen, Tiwos of WonenBreburg in de gemeente Tilburg, dan bent u geen administratiekosten voor de nieuwe huurovereenkomst verschuldigd. Worden in uw buurt nieuwe woningen gebouwd? Dan krijgt u voorrang bij de toewijzen van deze nieuwe koopen/of huurwoningen. De corporatie zal tijdens de herstructurering extra zorg geven aan de leefbaarheid in de buurt. Op welke vergoedingen en faciliteiten heeft u recht? • • •
•
•
•
•
Vanaf het moment dat definitief duidelijk is dat de woningen gesloopt gaan worden, wordt de huur van de te slopen woning bevroren. U betaalt geen inschrijf- of verlengingskosten voor uw inschrijving bij ‘Woning in Zicht’. U heeft recht op een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.085,00. Deze vergoeding wordt in 2 delen uitgekeerd: 75% bij uw verhuizing en 25% na sleutelinlevering van uw “oude” woning. Als u tijdelijk naar een vervangende woonruimte verhuist en daarna definitief terugkeert naar uw nieuwbouwwoning in uw “oude” buurt, verhuist u dus 2 keer en krijgt u naast de vergoeding van € 5.141,-- nog een extra bedrag van € 515,--. Onder bepaalde voorwaarden kunt u een schadevergoeding krijgen voor de door u zelf aangebrachte voorzieningen die u in de woning moet achterlaten. Hiermee worden bedoeld verbeteringen zoals bijvoorbeeld een luxe keuken, centrale verwarming of een uitbouw. De vergoeding wordt in 2 delen uitgekeerd: 50% bij uw verhuizing en 50% na sleutelinlevering van uw “oude” woning. Voorzieningen die u in uw nieuwe woning wilt aanbrengen worden niet vergoed. Een speciale knelgroepenregeling zorgt ervoor dat huurders die in de problemen komen, onder bepaalde voorwaarden kunnen rekenen op extra financiële ondersteuning. Het gaat onder meer om mensen met uitsluitend een AOW-uitkering met maximaal een pensioen van € 70,00 per maand. Ook uitkeringsgerechtigden met een uitkering op bijstandsniveau en maximaal € 70,00 per maand aan extra inkomsten komen hiervoor in aanmerking. Verder moet het kwaliteitsniveau van de inrichting van de te verlaten woning zodanig zijn dat de tegemoetkoming in de herinrichtingskosten niet toereikend is om de nieuw te betrekken woning op een gelijkwaardig kwaliteitsniveau in te richten. Afhankelijk van de situatie kan de ondersteuning plaatsvinden in geld of bijvoorbeeld in extra hulp bij de verhuizing. U kunt als huurder binnen een maand nadat de medewerker van uw corporatie op huisbezoek is geweest, schriftelijk een aanvraag indienen bij de corporatie. Is de huurprijs van uw nieuwe woning hoger dan die van uw oude woning dan kunt u in aanmerking komen voor huurgewenning. De regeling voor huurgewenning garandeert dat u, mits u voldoet aan een aantal voorwaarden, de eerste vijf jaren een bijdrage ontvangt, zodat u geleidelijk kunt wennen aan de hogere huur van uw nieuwe woning. Kiest u zelf voor een woning in een aantrekkelijkere woonomgeving en/of voor een luxere en/of grotere woning, dan ontvangt u geen huurgewenning.
•
U betaalt woonlasten. Nadat u de huur van de te verlaten woning hebt opgezegd, krijgt u maximaal vier weken de tijd om de woning leeg, schoon en in bruikbare staat op te leveren aan uw corporatie. De woning moet veilig zijn en wind- en waterdicht. De aansluitingen voor gas, elektra en water moeten intact zijn. Gedurende deze vier weken bent u geen huur verschuldigd van de te verlaten woning.
Alle bovenstaande punten gelden dus alleen als uw woning wordt gesloopt en u de brief met het sloopbesluit van uw corporatie hebt ontvangen.
3. Grootonderhoud- en renovatieprojecten Als uw woning een grote onderhoudsbeurt krijgt, kan dat grote gevolgen hebben voor u als huurder. U heeft recht op een ongemakkenvergoeding, mits u tijdens de onderhoudswerkzaamheden de woning bewoont en de gemiddelde investering in en aan de woning € 10.361,00 of meer bedraagt. De corporatie stelt bij aanvang van een project deze ongemakkenvergoeding vast. Op welke vergoedingen en faciliteiten heeft u recht? •
U heeft recht op een ongemakkenvergoeding die past bij het ongemakkenniveau van het onderhoudsplan. U ontvangt vergoeding voor de weken dat er sprake is geweest van direct ongemak, plus een week ervoor, plus een week erna. Op basis van de ingrijpendheid van het grootonderhoud of de renovatie, wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende drie ongemakkenniveaus: Ongemakkenniveau 1: De huurder ontvangt een vergoeding van € 155,00 per week met een minimum van € 450,00. Dit niveau is van toepassing als collectief (dat wil zeggen projectmatig en betreffende meerdere woningen) minimaal drie van de volgende onderhoudswerkzaamheden worden verricht in of aan de woning: De badkamer wordt compleet opgeknapt: het sanitair en het tegelwerk wordt vervangen; of Het toilet wordt compleet opgeknapt: het sanitair en het tegelwerk wordt vervangen; of De keuken wordt compleet opgeknapt: het keukenblok en het tegelwerk wordt vervangen; of De complete puien of gevel(s) worden vervangen (dus niet alleen voordeur, dubbelglas of raam); of Er wordt een aanbouw geplaatst aan de woning; of Er wordt een extra verdieping op de woning geplaatst; of De complete dakconstructie van de woning wordt vervangen: zowel de dakconstructie (het spant), de dakplaten en de dakpannen worden vervangen; of Er vindt asbestsanering ‘in containment’ plaats; dit betekent dat de woning of een deel van de woning afgesloten moet worden om het asbest te verwijderen, waardoor de woning tijdelijk niet bereikbaar is; of Overige werkzaamheden met een vergelijkbaar ongemakkenniveau; dit is ter beoordeling aan de corporatie. Echter, indien de eerste drie genoemde werkzaamheden (badkamer, toilet en keuken) binnen één grootonderhoudsproject worden uitgevoerd, dan wordt dit gerekend als twee maatregelen in plaats van drie.
Ongemakkenniveau 2: De huurder ontvangt een vergoeding van € 128,00 per week, met een minimum van € 375,00. Dit niveau is van toepassing als collectief (dat wil zeggen projectmatig en betreffende meerdere woningen) minimaal één van de bovengenoemde werkzaamheden onder ongemakkenniveau 1 in de woning plaatsvinden. Ongemakkenniveau 3: De huurder ontvangt een vergoeding van € 77,- per week, met een minimum van € 225,00. Dit niveau is van toepassing wanneer er onderhoudswerkzaamheden in de woning plaatsvinden, niet zijnde werkzaamheden zoals benoemd onder niveau 1.
•
Herinrichtingskosten ten gevolge van de werkzaamheden Er is sprake van een herinrichtingskostenvergoeding wanneer ten gevolge van een wijziging van de indeling van de woning of een wijziging van de gevelindeling herinrichtingskosten gemaakt moeten worden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het verplaatsen van een muur, waardoor nieuwe vloerbedekking moet worden gelegd; of bijvoorbeeld wanneer ten gevolge van gevelaanpassing nieuwe gordijnen aangebracht moeten worden. In geval van herinrichtingskosten betreffende de wandafwerking wordt een vergoeding van 2 2 € 18,50 per m toegekend voor de afwerking van een wand, met een maximum van 10 m per wand. In geval van herinrichtingskosten met betrekking tot de vloerafwerking wordt een 2 2 vergoeding van € 36,00 per m toegekend tot een maximum van 8 m vloeroppervlakte. Voor gordijnen wordt een vergoeding toegekend van € 10,30 per strekkende meter.
•
Faciliteiten Afhankelijk van de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden wordt met de bewonersvertegenwoordiging afgesproken welke faciliteiten ter beschikking worden gesteld. Te denken valt daarbij aan faciliteiten als opslagmogelijkheden voor de inboedel of tijdelijke toilet- en douchevoorzieningen.
Bij onderhoudswerkzaamheden is het belangrijk dat de uitvoerende partij niet belemmerd wordt bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Huurders zijn echter zelf verantwoordelijk voor het verplaatsen, verwijderen en ook weer terugplaatsen van de inboedel daar waar werkzaamheden verricht moeten worden. Is de huurder hiertoe zelf niet in staat dan zorgt de corporatie voor een passende oplossing. •
Bijzondere, medische situaties Huurders komen in aanmerking voor tijdelijke herhuisvesting, indien voldaan wordt aan de volgende criteria: - Het is medisch noodzakelijk, de gezondheidstoestand van de huurder is zodanig dat hij/zij de onderhoudswerkzaamheden niet aankan. Dit dient aangetoond te worden door middel van een doktersverklaring. én - de werkzaamheden vallen onder ongemakkenniveau 1 of 2 én - de corporatie kan geen passende maatregelen nemen in de woning die de noodzaak voor tijdelijke uithuisplaatsing wegnemen.
•
Randvoorwaarden De corporatie vindt het belangrijk om vooraf zoveel mogelijk duidelijkheid te bieden. Daarom maken we de volgende afspraken.
-
De corporatie geeft de huurder op voorhand inzage in de aard en de termijn van de werkzaamheden en de mate van ongemak dat die met zich meebrengen. De corporatie probeert de overlast zoveel mogelijk te beperken. Als de gestelde termijn wordt overschreden geeft de corporatie direct informatie over de oorzaak daarvan en zorgt voor een nieuwe planning.
-
Tijdens de werkzaamheden is er (tijdens werkdagen) een projectopzichter van de corporatie bereikbaar tot wie huurders zich met klachten, vragen en problemen kunnen wenden.
-
Vóór de start van de werkzaamheden maakt de corporatie met de huurder afspraken over wat er in de woning gaat gebeuren en welke gevolgen dit zal hebben voor de huurprijs. Individuele (deel)verbeteringen die gepaard gaan met directe huurverhoging kunnen alleen met instemming van de huurder plaatsvinden.
-
De corporatie streeft bij een onderhoudsplan naar een zo groot mogelijk draagvlak onder de huurders. Daartoe stelt de corporatie in nauwe samenwerking met de bewonersvertegenwoordiging het plan op en legt het voor aan alle betrokken huurders. De huurder die niet instemt met de wijziging, kan nadat de corporatie kennis heeft gegeven van de instemming van meer dan 70% van de huurders, het initiatief nemen voor een rechterlijke procedure binnen de daarvoor gestelde termijn (zie algemene voorwaarden / wet). Daarbij zal de redelijkheid van het voorstel worden getoetst. Een en ander met inachtneming van hetgeen in artikel 7:220 BW is bepaald.
-
Wanneer woningen in bewoonde staat worden opgeknapt of grootonderhoud ondergaan, hebben huurders van deze woningen voorrang bij doorstroming naar woningen die al zijn opgeknapt. Dit gebeurt conform de interne procedure 'doorschuiving of doorstroming' van de betreffende corporatie. In de rangorde komen zij ná herstructureringskandidaten die vanwege sloop hun woning in hetzelfde complex hebben moeten verlaten.
Deze brochure is een korte samenvatting. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. De volledige Omgangscode kunt u opvragen bij uw corporatie.
Maart 2007
