STANOVY
Společenství vlastníků jednotek Banskobystrická 2080 – 2085, Praha 6 OBSAH ČÁST PRVNÍ:
Všeobecná ustanovení
1
ČÁST DRUHÁ:
Předmět činnosti společenství
2
ČÁST TŘETÍ:
Orgány společenství
4
ČÁST ČTVRTÁ:
Členství ve společenství
13
ČÁST PÁTÁ:
Hospodaření společenství a informovanost vlastníků
17
ČÁST ŠESTÁ:
Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí 20
ČÁST SEDMÁ:
Zánik společenství a závěrečná ustanovení
20
ČÁST PRVNÍ VŠEOBECNÁ USTANOVENÍ
Čl. I Základní ustanovení 1. Společenství vlastníků jednotek Banskobystrická 2080 – 2085, Praha 6 (dále jen "společenství") je právnickou osobou, která vznikla podle zákona č. 72/1994 Sb. s názvem Společenství vlastníků jednotek Banskobystrická č. p. 2080 – 2085 dne 7. října 2005 a byla zapsána do rejstříku společenství vlastníků jednotek, vedeného Městským soudem v Praze dne 1. února 2006 v oddílu S, vložka 6429 a bylo ji přiděleno IČ: 27422836. Prvními členy výboru byli zvoleni Ing. Jaroslav Kováčik, CSc. JUDr. Rostislav Doleček, Ing. Bohumil Vavřina, CSc., Jaroslava Mudrychová a Petr Maleček. V souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se mění dosavadní stanovy a dnem 30.11.2016 se přijímají v následujícím znění. 2. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky v sekcích domu č. p. 2080 – 2085, který stojí na pozemcích parc. čís. 497/25, 497/26, 497/27, 497/28 497/29, 497/30 a souvisejících pozemcích parc. čís. 497/38, 497/39, 497/40, 497/42, 497/44, 497/46, 497/57 vše v obci Praha, katastrální území Dejvice. Členy společenství jsou vlastníci bytových a nebytových jednotek (dále jen "jednotka") v těchto sekcích domu tvořících jeden stavební celek. Členy společenství jsou i spoluvlastníci jednotek. 3. Společenství je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Čl. II Název a sídlo společenství 1. Název společenství je: Společenství vlastníků jednotek Banskobystrická 2080 – 2085, Praha 6 2. Sídlo společenství je: Banskobystrická 2085/1, 160 00 Praha 6 – Dejvice. 3. IČ společenství je: 27422836. 1
ČÁST DRUHÁ PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ
Čl. III Správa domu a další činnosti 1. Předmětem činnosti společenství je správa domu a pozemku. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. 2. Správou domu se rozumí zajišťování: a) provozu domu a pozemku, údržbu pozemku a údržbu přístupových cest na pozemku b) údržby a oprav společných částí domu včetně společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky a není-li dohodnuto, že tuto část spravuje vlastník jednotky na vlastní náklady; c) funkčnosti protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů; d) revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody, odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody, včetně radiátorů ve společných částech domu, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických vyrozumívacích zařízení v domě a dalších technických zařízení; e) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu; f) správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství; g) dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu. 3. V rámci předmětu své činnosti může sjednávat smlouvy, především o: a) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo; b) pojištění domu; c) nájmu společných částí domu; d) nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství. 4. Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv podle odstavce 1 a 2 a uplatňování nároků z porušování smluvních povinností ze strany dodavatelů. 5. Při plnění úkolů podle zákona a těchto stanov zajišťuje společenství dále zejména tyto činnosti spojené se správou domu a pozemku: a) vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále jen "příspěvky na správu domu a pozemku"), popřípadě dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV těchto stanov; b) vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písmene a) vybírány; c) vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství; d) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky; e) vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy; f) vedení seznamu členů společenství (vlastníků a spoluvlastníků jednotek), jakož i nájemníků.
2
6. Společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen "služby"), například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména: a) vybírání úhrad za služby zajišťované společenstvím; b) způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé vlastníky jednotek; c) vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním služeb a jejich úhradami včetně vyúčtování. 7. Společenství zajišťuje činnosti související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně uzavírání s tím souvisejících smluv. 8. V rámci činností vykonávaných v rozsahu příslušných právních předpisů společenství dále zajišťuje zejména: a) včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství; b) řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek; c) plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů; d) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek. e) výkon spisové a archivní služby společenství ve smyslu platných ustanovení právních předpisů o archivní a spisové službě; zásady a úkoly, konkretizuje v Organizačním řádu společenství. 9. V rámci správy domu a pozemku společenství uplatňuje právo vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu. Čl. IV Podstatné změny společných částí domu Společenství zajišťuje změny stavby (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace) a změny v užívání stavby. Čl. V Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem 1. V souladu s prohlášením vlastníka domu o osobě pověřené správou domu (dále jen "správce domu"), anebo v souladu s usnesením shromáždění vlastníků jednotek (dále jen "shromáždění") o ustanovení správce domu, může společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, a to na základě smlouvy se správcem domu, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. 2. Smlouva se správcem domu obsahuje: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat, jeho práva povinnosti a oprávnění;
3
b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence, zásady pro vedení účetnictví, finanční hospodaření a zabezpečování údržby; c) povinnost správce domu předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke kontrole voleným orgánům společenství, pokud byl správce společenstvím zmocněn k jejich uzavírání; d) povinnost správce předkládat voleným orgánům společenství potřebné podklady a informace v termínech zabezpečujících řádné plnění úkolů správy domu podle platných právních předpisů a těchto stanov; e) povinnost správce domu předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech; f) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění zprávu o své činnosti a předat statutárnímu orgánu všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti; g) ujednání o ceně za správu domu a pozemku; h) zásady pro podání výpovědi, zveřejňování smluv, informování vlastníků a zachovávání obchodního tajemství; i) další náležitosti stanovené shromážděním. 3. Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem schvaluje shromáždění. 4. Uzavřením smlouvy se správcem domu podle odstavců 1 až 3 nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí z příslušných právních předpisů a z těchto stanov. ČÁST TŘETÍ ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ
Čl. VI Společná ustanovení 1. Orgány společenství jsou: a) shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“); b) statutární orgán společenství; c) kontrolní orgán společenství ; 2. Orgány uvedené v odstavci 1 písm. b) a c) jsou volené orgány společenství. Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo nejpozději v den voleb dovršil věk 21 let, je plně svéprávný, nemá nesplacené závazky vůči společenství, není ve střetu zájmů s výkonem funkce u společenství a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. Voleným orgánům uvedeným pod bodem b) a c) nelze založit působnost vyhrazenou shromáždění. Volenému orgánu uvedenému pod bodem c) nelze založit působnost voleného orgánu uvedeného pod bodem b) a naopak. To však nevylučuje vzájemnou a jednorázovou zastupitelnost při jednání se třetími subjekty na základě zmocnění orgánu se svojí základní působností. 3. Členem voleného orgánu společenství nemůže být současně ten, jehož příbuzný v řadě přímé, sourozenec nebo manžel (manželka) či jiná osoba blízká je členem voleného orgánu společenství. Členství v jednom voleném orgánu společenství je neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu tohoto společenství.
4
4. Je-li voleným orgánem společenství nebo jeho členem právnická osoba, vykonává práva a povinnosti voleného orgánu společenství nebo jeho člena fyzická osoba, která je statutárním orgánem této právnické osoby k tomu písemně zmocněna a která splňuje podmínky k výkonu funkce podle odstavce 2. 5. Členům volených orgánů společenství je poskytována odměna za výkon funkce. Její výši pro každý konkrétní volený orgán schvaluje shromáždění v rozpočtu na příslušný kalendářní rok. O částce náležející členovi rozhoduje svým usnesením konkrétní volený orgán společenství. Schválenou výši odměny může volenému orgánu nebo i jeho jednotlivému členovi shromáždění svým usnesením odejmout nebo snížit z důvodů, že volený orgán nebo jeho člen funkci nevykonával řádně. 6. Člen voleného orgánu, který přijal funkci, se tímto zavazuje, že jí bude vykonávat s nezbytnou loajalitou a potřebnými znalostmi a pečlivostí. Člen voleného orgánu se nemůže zbavit odpovědnosti za nedostatky tím, že svými znalostmi na výkon funkce nestačí. Vezme-li na sebe funkci, ačkoliv ví, že ji nebude schopen řádně zastávat, má rezignovat, jinak se jedná o nedbalost; Člen voleného orgánu zmocněný k jednání nejedná jménem společenství, ale má při jednání postavení zástupce společenství. 7. Člen voleného orgánu může být zvolen pouze do jednoho voleného orgánu. Závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazkem osobní povahy a člen voleného orgánu společenství se nemůže nechat zastoupit při výkonu své funkce; to však nebrání tomu, aby člen písemně zmocnil pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Zmocnění je vždy přílohou zápisu z jednání voleného orgánu. 8. Dobrá víra členů orgánů společenství se přičítá společenství. K usnesení orgánů společenství, které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením občanského zákona, nebo jde-li o usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, se hledí, jako by nebylo přijato. 9. Délka funkčního období členů volených orgánů společenství je 3 roky; počíná okamžikem zvolení do funkce a končí uplynutím funkčního období, odstoupením z funkce či odvoláním z funkce. Shromáždění může při volbě člena voleného orgánu na jeho návrh a s jeho souhlasem stanovit ve svém usnesení nižší délku funkčního období. 10. Člen voleného orgánu společenství může být volen opětovně. 11. Člen voleného orgánu společenství může být před uplynutím funkčního období z funkce odvolán shromážděním. 12. Člen voleného orgánu společenství může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí písemně oznámit orgánu společenství, jehož je členem. Funkce zaniká uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení příslušnému orgánu společenství. 13. Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánů společenství v počtu rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů orgánu. Náhradník nastupuje na místo člena orgánu, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období, dnem skončení funkce. Pro náhradníky platí ustanovení odstavců 2, 3 a 4 obdobně. Kooptovat náhradníky členů volených orgánů lze pouze na dobu do nejbližšího zasedání shromáždění a za předpokladu, že počet členů voleného orgánu neklesl pod polovinu. 14. Nenahradí-li člen voleného orgánu škodu, kterou způsobil společenství při výkonu své funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli společenství za dluh společenství v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se nemůže věřitel plnění na společenství vlastníků domoci. 15. Povinností volených orgánů společenství je řádně a včas informovat členy společenství. Oficiální Pravidelná zasedání volených orgánů společenství se konají minimálně každé 3
5
měsíce a jsou pro členy společenství a nájemníky jednotek veřejně přístupná. Účast jiných osob je možná pouze se souhlasem nebo na pozvání volených orgánů. Volený orgán může některé projednávané věci, prohlásit za neveřejná. Volený orgán společenství komunikuje s členy společenství ve vyhrazených hodinách minimálně však jedenkrát za měsíc. 16. Každý volený orgán rozhoduje většinou hlasů všech svých členů. Oficielní zasedání voleného orgánu se svolá vhodným způsobem ve lhůtě nejméně 7 dní před jeho konáním. Z pozvánky musí být patrné místo, čas a pořad jednání. Osoba pověřená vedením zasedání voleného orgánu vede zasedání tak, jak byl jeho pořad na pozvánce ohlášen, ledaže se volený orgán usnese na jiném pořadu jednání. Záležitost, která nebyla zařazena na pořad jednání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů voleného orgánu; to však nebrání tomu, aby člen písemně nebo elektronicky zmocnil pro konkrétní případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Zmocnění se uvede do zápisu z jednání. Kdo zasedání svolal, může je odvolat nebo odložit stejným způsobem, jakým bylo svoláno. Hlasování ve voleném orgánu společenství je veřejné. 17. O průběhu oficielních jednání volených orgánů se pořizuje zápis, který se zveřejní na vývěskách bytových sekcí, webu společenství a případně elektronickou poštou. Zápis se zveřejňuje do 10 dnů od konání zasedání a u příslušného voleného orgánu se archivuje. Za vyhotovení zápisu odpovídá a podepisuje jej předseda voleného orgánu. Obsahem zápisu jsou údaje prokazující, kdy a kde se zasedání konalo, jmenovitá přítomnost, údaje o průběhu jednání a hlasování, plné znění přijatých usnesení s uvedením výsledků hlasování a vhodné a prokazatelné přílohy k přijatým rozhodnutím. V zápise se jmenovitě uvedou členové voleného orgánu, kteří hlasovali proti jednotlivým usnesením nebo se zdrželi hlasování. Na žádost člena orgánu, který hlasoval proti přijatému usnesení, se v zápise uvede také důvod jeho nesouhlasu. Zápisy z oficielních jednání volených orgánů se archivují. 18. Náklady volených orgánů společenství jsou výdaji společenství na správu domu a pozemku. Jejich účtování a proplácení zabezpečuje statutární orgán společenství cestou správce domu a pozemku podle příkazní smlouvy. K úhradě drobných výdajů vede určený člen statutárního orgánu pokladnu. 19. Povinností volených orgánů je včas a odpovědně řešit podání členů společenství. Podání lze volenému orgánu předat písemně nebo prostředky elektronické pošty. Podání musí obsahovat, kdo ho podává a v jaké věci, jinak se podání bez opatření založí. Podání vyřizuje adresát do 30 dnů, tuto lhůtu lze překročit jen tehdy, nelze-li v jejím průběhu zajistit podklady potřebné pro vyřízení stížnosti. O případném prodloužení lhůty, jakož i o vyřízení podání musí být podavatel vyrozuměn. Čl. VII Shromáždění 1. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří vlastníci jednotek. Každý z nich má váhu hlasu odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. 2. Vlastníci jednotek hlasují veřejně aklamací nebo nevzdáleným elektronickým hlasovacím systémem (non-remote e-voting). Shromáždění se může nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků usnést, že bude o určité věci hlasovat tajně. V takovém případě současně stanoví postup pro tajné hlasování. 3. Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o:
6
a) změně prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám; b) schválení nebo změně stanov; schválení nebo změně organizačního a domovního řádu; schválení účetní závěrky a zprávy o hospodaření; schválení rozpočtu nákladů na provoz, investice a jiné výdaje společenství na kalendářní rok; c) volbě a odvolávání členů volených orgánů a jejich náhradníků a rozhodování o výši jejich odměn; d) vypořádání výsledku hospodaření a úpravě záloh na správu domu pro příští období, jakož i o vyúčtování a vypořádání prostředků z poskytnutých záloh na správu domu a pozemku a příjmů z pronájmu; e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky a vypořádání prostředků z poskytnutých záloh; f) členství Společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení; g) změně účelu užívání domu, bytu nebo místnosti ve společné části domu; h) změně podlahové plochy bytu; i) úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek; j) změně podílu na společných částech; k) změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky; l) . neplánované a nehavarijní opravě nebo technologické a stavební úpravě společné části domu, převyšují-li náklady na konkrétní akci 50.000,- Kč, přičemž souhrnně nesmí takové akce převýšit roční částku 150.000,- Kč; m) nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, a to jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; n) nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací nebo zůstatková cena převyšuje částku 20 000,- Kč za kalendářní rok; o) uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru; p) uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, a to jen pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena rozhodnutím shromáždění vlastníků; q) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti; r) souhlasu a pověření statutárního orgánu k uzavření smlouvy o nájmu společných částí domu, k uzavření pracovní smlouvy nebo dohody o pracovní činnosti; s) výši pokud za prodlení s nepeněžitým plněním, které souvisí s neplněním povinností poskytovatele služeb (SVJ a jeho volených orgánů) nebo příjemce služeb (vlastníka jednotky) podle ustanovení čl. XII těchto stanov; Není-li usnesením shromáždění stanoveno jinak, činí výše pokuty 50,- Kč za každý započatý den prodlení; t) dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí svým usnesením vyhradí. 4. Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu kontrolního orgánu nebo vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou vlastníků, a to do 60 dnů od přijetí jejich žádosti. Neučiní-li to, svolá kontrolní orgán nebo svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. 5. Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství a vystaví na webových stránkách společenství. Svolání schůze shromáždění musí být provedeno nejpozději 30
7
dnů před jejím konáním, a to na dobu, která je nejvhodnější. V pozvánce se uvede zejména datum, hodina, místo konání, a návrhy programu jednání a usnesení shromáždění a termín, do kdy a jakým způsobem lze předložit svolavateli shromáždění požadavky na doplnění a úpravu návrhu programu a usnesení. Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady k projednání a rozhodnutí podle pořadu zasedání, je nutné do pozvánky uvést kde a kdy je možné se s těmito podklady a konečnými zněními programu a návrhem usnesení seznámit. Možnost seznámení se s podklady k jednání, včetně schváleného programu jednání a usnesení shromáždění musí svolavatel zabezpečit a to minimálně 15 dní před termínem konání shromáždění. To se netýká zpráv o činnosti volených orgánů společenství, ke kterým se lze na shromáždění vyjadřovat, o přijetí kterých se však nehlasuje a berou se pouze na vědomí. 6. Ten, kdo shromáždění svolá, je může odvolat nebo odložit stejným způsobem, jakým bylo svoláno. Stane-li se tak méně než týden před oznámeným datem zasedání, nahradí společenství členům, kteří se na shromáždění dostavili podle pozvánky, účelně vynaložené náklady. 7. Jednání shromáždění řídí statutární orgán společenství; v případě svolání shromáždění svolavatelem podle odstavce 4 věta třetí, tohoto článku, řídí jednání shromáždění člen společenství zmocněný tímto svolavatelem. Ten, kdo jednání shromáždění zahájí, ověří, zda je shromáždění schopné se usnášet a toto veřejně sdělí přítomným na shromáždění. Dále nechá hlasovat o schválení sčitatelů hlasů a zapisovatele. Statutární orgán vede zasedání tak, jak byl jeho pořad ohlášen. Záležitost, která nebyla zařazena v programu na zasedání, lze diskutovat, nelze o ní však hlasovat a tak rozhodnout. Záležitost lze dodatečně do programu zařadit a o ní hlasovat jen za účasti a se souhlasem všech vlastníků. Výjimečně lze projednat a rozhodnout o neodkladné záležitosti, která vyžaduje jednat okamžitě. 8. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují vyšší počet hlasů. 9. Tyto stanovy zvyšují kvórum pro hlasování a určují, že pro změnu stanov, pro změnu prohlášení vlastníka a změnu v určení společných částí domu a pozemku (při zatížení dotčené jednotky jen se souhlasem osoby oprávněné z věcného práva), pro volbu a odvolání volených orgánů společenství a členů těchto orgánů, pro schválení rozpočtu společenství na kalendářní rok, pro určení a změnu výše příspěvků na správu domu a pozemku, pro uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, pro rozhodnutí o rozsáhlé opravě nebo stavební úpravě společné části (o rekonstrukcích, modernizaci apod.), o rozhodnutí, zda se jedná o významnou záležitost pro rozhodování hodnotou dvoutřetinové většiny hlasů vlastníků jednotek (čl. VII/11 těchto stanov) a pro rozhodnutí o osobě, která má zajišťovat správu domu a pozemku je nutný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků. 10. Souhlas všech vlastníků jednotek je nutný v případě, že se všem vlastníkům jednotek mění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech. 11. K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování s předpokládanými výdaji většími jak 1 000 000,- Kč (uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků, rozhodnutí o rozsáhlé opravě nebo stavební úpravě společné části a rozhodnutí o takové akci, o které jako o významné záležitosti týkající se společné věci s dopadem na práva a povinnosti vlastníků rozhodlo nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků shromáždění), jakož i o stanovení způsobu rozúčtování služeb a výše
8
pokut za prodlení s nepeněžitým plněním které souvisí s neplněním povinností poskytovatele nebo příjemce služeb podle ustanovení čl. XII těchto stanov je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů vlastníků jednotek. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh člena společenství soud. 12. Zastoupení vlastníka jednotky jinou osobou je možné pouze v případě, že zastupující osoba je pověřena plnou mocí podepsanou vlastníkem jednotky. V plné moci musí být uvedeno, k čemu je při hlasování zmocněnec oprávněn. 13. Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu, rovněž i při jednání a hlasování na shromáždění společenství. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění; 14. Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadaného rozhodnutí. Právo je nutno uplatnit u soudu do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak toto právo zaniká. Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti (čl. VII/7) těchto stanov nebo přehlasovaný ve významné záležitosti (čl. VII/11 těchto stanov), jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, může u soudu podáním do 30 dnů požadovat zrušení rozhodnutí, jeho právní neúčinnost vůči sobě či jinou nápravu rozhodnutí včetně předběžného opatření. 15. Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání shromáždění. Možnost rozhodovat mimo zasedání shromáždění je možné využít ve všech případech, ve kterých je nutné neprodleně rozhodnout o vážné věci v krátké době. 16. Písemný návrh na rozhodnutí mimo zasedání musí obsahovat návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Lhůta činí minimálně 15 dní. K platnosti hlasování se vyžaduje, aby na listinu (každý podpisový arch) obsahující plné znění návrhu rozhodnutí učinil vlastník jednotky vyjádření, a to zda hlasuje pro či proti nebo se zdržuje hlasování, dále uvede den, měsíc a rok, kdy bylo jeho rozhodnutí podepsané vlastní rukou učiněno. 17. Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství ten, kdo usnesení navrhl. Rozhodnutí mimo zasedání shromáždění se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, pokud tyto stanovy nevyžadují pro dané rozhodnutí vyšší počet hlasů. 18. Z jednání shromáždění se pořizuje zápis a zvukový záznam, za jejichž vyhotovení odpovídá statutární orgán či svolavatel, a to do 30 dnů ode dne jeho ukončení. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující, kdo shromáždění svolal, jak a kdy se konalo, zabezpečení a schopnost shromáždění k jednání a k rozhodování, dále údaje o průběhu jednání a způsobu hlasování, plné znění přijatých usnesení s uvedením výsledků hlasování (lze v příloze), dále výsledky voleb, pokud byly volby prováděny. Zápis podepisuje předsedající schůze a zapisovatel. Přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných s jejich podpisy včetně plných mocí zastupovaných vlastníků, přehledy o hlasování vlastníků a písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. 19. Zápisy z jednání shromáždění včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u statutárního orgánu společenství, nebo v archivu společenství vlastníků. Každý člen společenství má právo nahlížet do zápisu jednání a dalších podkladů pro
9
jednání uložených v archivu společenství. Minimálně zápis z jednání a usnesení s uvedením výsledku hlasování se zveřejní na informačních vývěskách domovních sekcí a na webových stránkách společenství. Čl. VIII Alternativa I. Statutární orgán – výbor společenství 1. Statutárním orgánem společenství je výbor. Výbor je tříčlenný. Členem výboru může být pouze člen společenství (vlastník nebo spoluvlastník jednotky) nebo nájemník jednotky v domě. 2. Výbor zastupuje společenství ve všech záležitostech a k tomu činí nezbytné právní úkony. Navenek zastupuje společenství předseda výboru a v jeho nepřítomnosti jiný člen výboru. Písemná právní jednání za společenství podepisuje předseda výboru společně s dalším členem výboru, v době nepřítomnosti předsedy výboru podepisují za společenství dva členové výboru. Kdo za společenství podepisuje, připojí k názvu společenství svůj podpis a údaj o své funkci. 3. Výbor je výkonným orgánem společenství, řídí, zabezpečuje a organizuje běžnou činnost společenství, rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a pozemku s výjimkou těch věcí, které jsou obecně závazným právním předpisem a těmito stanovami svěřeny do výlučné působnosti shromáždění, nebo které si shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. 4. Za svou činnost odpovídá výbor shromáždění. Navenek za výbor uvnitř společenství jedná předseda. 5. Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním. Předsedu volí výbor z řad svých členů a z funkce předsedy jej odvolává. 6. Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. Výbor rozhoduje většinou hlasů všech svých členů. 7. Funkce člena výboru zaniká volbou nového člena výboru nebo odvoláním. Člen výboru může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit výboru písemně. Jeho funkce končí dnem, kdy výbor odstoupení na své schůzi projednal, jinak uplynutím dvou měsíců ode dne doručení oznámení o odstoupení. 8. Výbor společenství jako statutární a výkonný orgán společenství zejména: a) řídí a zabezpečuje plnění úkolů správcem domu a pozemku jakož i dalšími smluvními firmami v souladu s uzavřenými smlouvami, tuto činnost kontroluje, vyhodnocuje a navrhuje shromáždění potřebná opatření k zlepšení nebo nápravě stavu; b) uzavírá smlouvy v zastoupení společenství; Smlouvy o nájmu společných prostor, pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti a rozpočtem na kalendářní rok neplánované nehavarijní smlouvy k realizaci údržby, oprav a stavebních úprav společných částí domu a pozemku s hodnotou nad 50 000,-Kč uzavírá až po souhlasu shromážděním; c) připravuje podklady, vystavuje objednávky a při předpokládané hodnotě zakázky nad 50 000,- Kč vyhlašuje poptávková řízení s oslovením minimálně tří firem. Poptávková řízení písemně vyhodnocuje a relevantní dokumenty archivuje. Před uzavřením smluv tyto konzultuje s kontrolním orgánem společenství, případně i s odborníky. Zásadní smlouvy a vždy smlouvy o významné záležitosti (čl. VII/11 těchto stanov) dotýkající se potřeb všech vlastníků zveřejňuje s možností vyjádření se vlastníky. S konečnou platností rozhoduje o uzavření potřebné smlouvy ve věci předmětu činnosti
10
d)
e) f)
g)
h)
i)
j) k)
l)
m) n) o)
p) q)
společenství s hodnotou jednorázové akce do 50.000,- Kč; u akcí ve věci, ke které byl jako statutární orgán zmocněn usnesením shromáždění, uzavírá smlouvy v hodnotě dle shromážděním stanoveného limitu; uzavírá dohody o provedení práce na činnosti přechodného charakteru do hodnoty 10 000,- Kč/akce a délkou maximálně 12 měsíců. Pracovní smlouvy a dohody o pracovní činnosti uzavírá pouze se souhlasem nebo na doporučení shromáždění a to maximálně na dobu 12 měsíců, pokud shromáždění neurčí jinak, Součástí smlouvy nebo dohody musí být pracovní náplň; Pracovní smlouvy nebo dohody uzavírá přednostně s členy společenství nebo nájemníky, které o takové možnosti minimálně 15 dní předem vhodnými prostředky (elektronicky a vývěsky v sekcích domu) informuje. rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, nepřevyšuje-li jejich pořizovací nebo zůstatková cena v kalendářním roce souhrnnou částku 20.000 Kč, na návrh vlastníků bytových sekcí potvrzuje jejich důvěrníky. Se souhlasem vlastníků sekce nebo na jejich návrh je může odvolat. Pracovní náplň důvěrníků, jejich řízení, pravomoci a povinnosti stanovuje Organizační řád společenství; odpovídá za vedení účetnictví zejména za sestavení účetní závěrky, za předložení daňových přiznání a dokumentů k úhradě důchodového, zdravotního a sociálního zabezpečení orgánů a zaměstnanců společenství; kontroluje a schvaluje faktury k proplacení obdržené přímo nebo předkládané správcem domu a pozemku mimo pravidelných zálohových faktur zasílaných smluvními firmami na základě uzavřených smluv; připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o hospodaření společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství; předkládá k projednání a schválení účetní závěrku, rozpočet společenství na následující rok a písemné materiály, které má shromáždění projednat; každoročně, vždy v měsíci březnu a říjnu, poskytuje informace členům společenství o výši příspěvků na správu domu a pozemku, o výši přeplatků a nedoplatků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku i služeb po jednotlivých vchodech, o výši kont na všech účtech společenství a o všech zásadních rozhodnutích, které jako statutární orgán společenství učinil a o akcích, které budou v dalším období realizovány; zajišťuje řádné vedení veškerých písemností společenství, zejména jejich evidenci, roční kontrolu a archivaci podle ustanovení právních předpisů a zásad konkretizovaných v Organizačním řádu společenství; zajišťuje příjem a odesílání pošty orgánů společenství; Evidence dokumentů kontrolního orgánu se vede a archivuje ve zvláštní složce; sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby; v zákonem stanovených termínech zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků; zajišťuje včasné plnění usnesení shromáždění, závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství; zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody; vymáhá plnění povinností uložených členům společenství; činí opatření k zajištění úhrady pohledávek vlastníků; poskytuje průběžné informace členům společenství o své činnosti, důležitém dění ve společenství, o věcných a finančních výsledcích správy společných částí domu;
11
r) 1x týdně je alespoň jeden člen výboru v určených hodinách přítomen na objektu a pro osobní kontakt s vlastníky jednotek k projednání požadavků a operativních připomínek, v ostatních případech je minimálně jeden člen výboru k dispozici prostřednictvím emailu a telefonického spojení; s) provádí roční inventarizaci materiálu společenství s delší dobou životnosti, který byl pořízen z příspěvků na správu domu a pozemku; t) úzce spolupracuje s kontrolním orgánem společenství, o všech svých zásadních rozhodnutích jej předem informuje, projednává a přihlíží k jeho stanovisku; 1x měsíčně, vždy do 10. za uplynulý měsíc informuje kontrolní orgán o výdajích z účtů společenství (kniha faktur, kniha odběrných míst, pokladna a přehled dlužníků); u) má zabezpečen trvalý a aktivní přístup k účtům společenství a rozhoduje o nezbytném a jmenovitém zabezpečení aktivního přístupu ke konkrétním účtům správce domu a pozemku; Zabezpečuje pasivní přístup ke všem účtům kontrolnímu orgánu společenství; v) zabezpečuje vedení a trvalý provoz webových stránek společenství; zabezpečuje trvalý provoz a minimálně 1x týdně obsluhu datové schránky společenství; zabezpečuje minimálně 1x za 14 dní náhled do katastru nemovitostí a insolventního rejstříku v návaznosti na informaci správce domu a pozemku o pohledávkách vlastníků; w) vede evidenci vlastníků jednotek a nájemníků; plní povinnosti právnické osoby ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem a jiné povinnosti vyplývající z právních předpisů. Alternativa II. Statutární orgán – předseda společenství 1. Statutárním orgánem společenství je předseda společenství vlastníků. Předseda zastupuje společenství ve všech záležitostech samostatně a k tomu činí nezbytné právní úkony. Předseda společenství vlastníků podepisuje za společenství tak, že k názvu společenství připojí svůj podpis a údaj o své funkci. 2. Předseda společenství vlastníků je výkonným orgánem společenství, řídí. zabezpečuje a organizuje běžnou činnost společenství, rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a pozemku s výjimkou těch věcí, které jsou obecně závazným právním předpisem a těmito stanovami svěřeny do výlučné působnosti shromáždění, nebo které si shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. 3. Za svou činnost odpovídá shromáždění. 4. Je volen a odvoláván shromážděním. 5. Funkce předsedy společenství vlastníků zaniká volbou nového předsedy společenství vlastníků nebo odvoláním. Předseda společenství může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit společenství písemně. Jeho funkce končí dnem, kdy shromáždění jeho odstoupení projednalo, jinak uplynutím dvou měsíců ode dne doručení oznámení o odstoupení. 6. Předseda společenství jako statutární a výkonný orgán společenství zejména: a) řídí a zabezpečuje plnění úkolů správcem domu a pozemku jakož i dalšími smluvními firmami v souladu s uzavřenými smlouvami, tuto činnost kontroluje, vyhodnocuje a navrhuje shromáždění potřebná opatření k zlepšení nebo nápravě stavu; b) uzavírá smlouvy v zastoupení společenství; Smlouvy o nájmu společných prostor, pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti a rozpočtem na kalendářní rok neplánované nehavarijní smlouvy k realizaci údržby, oprav a stavebních úprav
12
c)
d)
e) f)
g)
h)
i)
j) k)
l)
m) n)
společných částí domu a pozemku s hodnotou nad 50 000,-Kč uzavírá až po souhlasu shromážděním; připravuje podklady, vystavuje objednávky a při předpokládané hodnotě zakázky nad 50 000,- Kč vyhlašuje poptávková řízení s oslovením minimálně tří firem. Poptávková řízení písemně vyhodnocuje a relevantní dokumenty archivuje. Před uzavřením smluv tyto konzultuje s kontrolním orgánem společenství, případně i s odborníky. Zásadní smlouvy a vždy smlouvy o významné záležitosti (čl. VII/11 těchto stanov) dotýkající se potřeb všech vlastníků zveřejňuje s možností vyjádření se vlastníky. S konečnou platností rozhoduje o uzavření potřebné smlouvy ve věci předmětu činnosti společenství s hodnotou jednorázové akce do 50.000,- Kč; u akcí ve věci, ke které byl jako statutární orgán zmocněn usnesením shromáždění, uzavírá smlouvy v hodnotě dle shromážděním stanoveného limitu; uzavírá dohody o provedení práce na činnosti přechodného charakteru do hodnoty 10 000,- Kč/akce a délkou maximálně 12 měsíců. Pracovní smlouvy a dohody o pracovní činnosti uzavírá pouze se souhlasem nebo na doporučení shromáždění a to maximálně na dobu 12 měsíců, pokud shromáždění neurčí jinak, Součástí smlouvy nebo dohody musí být pracovní náplň; Pracovní smlouvy nebo dohody uzavírá přednostně s členy společenství nebo nájemníky, které o takové možnosti minimálně 15 dní předem vhodnými prostředky (elektronicky a vývěsky v sekcích domu) informuje; rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, nepřevyšuje-li jejich pořizovací nebo zůstatková cena v kalendářním roce souhrnnou částku 20.000 Kč, na návrh vlastníků bytových sekcí potvrzuje jejich důvěrníky. Se souhlasem vlastníků sekce nebo na jejich návrh je může odvolat. Pracovní náplň důvěrníků, jejich řízení, pravomoci a povinnosti stanovuje Organizační řád společenství; odpovídá za vedení účetnictví zejména za sestavení účetní závěrky, za předložení daňových přiznání a dokumentů k úhradě důchodového, zdravotního a sociálního zabezpečení orgánů a zaměstnanců společenství; kontroluje a schvaluje faktury k proplacení obdržené přímo nebo předkládané správcem domu a pozemku mimo pravidelných zálohových faktur zasílaných smluvními firmami na základě uzavřených smluv; připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o hospodaření společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství; předkládá k projednání a schválení účetní závěrku, rozpočet společenství na následující rok a písemné materiály, které má shromáždění projednat; každoročně, vždy v měsíci březnu a říjnu, poskytuje informace členům společenství o výši příspěvků na správu domu a pozemku, o výši přeplatků a nedoplatků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku i služeb po jednotlivých vchodech, o výši kont na všech účtech společenství a o všech zásadních rozhodnutích, které jako statutární orgán společenství učinil a o akcích, které budou v dalším období realizovány; zajišťuje řádné vedení veškerých písemností společenství, zejména jejich evidenci, roční kontrolu a archivaci podle ustanovení právních předpisů a zásad konkretizovaných v Organizačním řádu společenství; zajišťuje příjem a odesílání pošty orgánů společenství; Evidence dokumentů kontrolního orgánu se vede a archivuje ve zvláštní složce; sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby; v zákonem stanovených termínech zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků;
13
o) zajišťuje včasné plnění usnesení shromáždění, závazků společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství; zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody; p) vymáhá plnění povinností uložených členům společenství; činí opatření k zajištění úhrady pohledávek vlastníků; q) poskytuje průběžné informace členům společenství o své činnosti, důležitém dění ve společenství, o věcných a finančních výsledcích správy společných částí domu; r) 1x týdně je alespoň jeden člen výboru v určených hodinách přítomen na objektu a pro osobní kontakt s vlastníky jednotek k projednání požadavků a operativních připomínek, v ostatních případech je minimálně jeden člen výboru k dispozici prostřednictvím emailu a telefonického spojení; s) provádí roční inventarizaci materiálu společenství s delší dobou životnosti, který byl pořízen z příspěvků na správu domu a pozemku; t) úzce spolupracuje s kontrolním orgánem společenství, o všech svých zásadních rozhodnutích jej předem informuje, projednává a přihlíží k jeho stanovisku; 1x měsíčně, vždy do 10. za uplynulý měsíc informuje kontrolní orgán o výdajích z účtů společenství (kniha faktur, kniha odběrných míst, pokladna a přehled dlužníků); u) má zabezpečen trvalý a aktivní přístup k účtům společenství a rozhoduje o nezbytném a jmenovitém zabezpečení aktivního přístupu ke konkrétním účtům správce domu a pozemku; Zabezpečuje pasivní přístup ke všem účtům kontrolnímu orgánu společenství; v) zabezpečuje vedení a trvalý provoz webových stránek společenství; zabezpečuje trvalý provoz a minimálně 1x týdně obsluhu datové schránky společenství; zabezpečuje minimálně 1x za 14 dní náhled do katastru nemovitostí a insolventního rejstříku v návaznosti na informaci správce domu a pozemku o pohledávkách vlastníků; w) vede evidenci vlastníků jednotek a nájemníků; plní povinnosti právnické osoby ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem a jiné povinnosti vyplývající z právních předpisů. Čl. IX Alternativa I. Kontrolní orgán – revizor 1. Revizor je kontrolním orgánem společenství a může být volen pouze z členů společenství nebo nájemníků jednotky v domě; Kontroluje činnost statutárního orgánu, správce domu a pozemku a zaměstnanců společenství, projednává stížnosti a připomínky členů společenství k jejich činnosti. Revizor je oprávněn při výkonu své pravomoci nahlížet do všech dokumentů společenství, pořizovat si na náklady společenství potřebné kopie a vyžadovat vysvětlení od kontrolovaných subjektů společenství; 2. Revizor je oprávněn vyžadovat u kontrolovaných subjektů potřebné informace a relevantní dokumenty pro svoji kontrolní činnost. Kontrolované subjekty jsou povinni revizorovi potřebné informace a relevantní dokumenty poskytnout neprodleně, nejdéle však do 15 dnů od vyžádání; Dokumenty vedené u kontrolovaných subjektů elektronicky, jsou na vyžádání předávány revizorovi elektronicky nejdéle do 3 dnů.
14
3. Revizor za svou činnost odpovídá shromáždění a je nezávislý na ostatních orgánech společenství. Revizor je volen a odvoláván shromážděním; 4. Funkce revizora zaniká volbou nového revizora. Revizor může být z funkce odvolán shromážděním. Revizor může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit písemně. Jeho funkce končí dnem, kdy shromáždění jeho odstoupení projednalo, jinak uplynutím dvou měsíců ode dne doručení oznámení o odstoupení. 5. Základní působnost revizora společenství je obecně dána závaznými právními předpisy a konkrétně těmito stanovami. Základní požadavky na revizora a jeho činnost jsou stanoveny v čl. VI těchto stanov – společná ustanovení pro orgány společenství. 6. Revizor jako kontrolní orgán společenství ve své působnosti zejména: a) kontroluje, zda společenství, jeho orgány a zaměstnanci vyvíjejí činnost v souladu s právními předpisy, s těmito stanovami a s vnitřními normativními akty a usneseními schválenými shromážděním vlastníků; b) písemně a především v rámci přípravy se vyjadřuje k zásadním dokumentům a smlouvám připravovaným statutárním orgánem společenství, k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě statutárního orgánu určené k projednání na jednání shromáždění; c) podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti od posledního shromáždění; d) podává statutárnímu orgánu informace o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění; má právo dohlížet na zjednání nápravy; e) ve zvláštní složce vede dokumentaci kontrolního orgánu jako součást dokumentace společenství; f) poskytuje členům společenství informace o výsledcích své kontrolní činnosti minimálně 1x za 3 měsíce; informace zveřejňuje na vývěsních tabulích v jednotlivých sekcích domu, na webových stránkách společenství, případně je může rozeslat registrovaným vlastníkům elektronickou poštou; g) spolu se statutárním orgánem se podílí v určených termínech na realizaci osobních kontaktů s vlastníky jednotek; spolu se statutárním orgánem se podílí na roční inventarizaci materiálu h) spolu se statutárním orgánem se podílí na roční inventarizaci materiálu společenství; i) jedná-li statutární orgán v rozporu se zákonem, těmito stanovami nebo vnitřními normativními akty a usneseními shromáždění vlastníků a přes upozornění revizora není zjednána náprava, iniciuje revizor svolání shromáždění vlastníků podle čl. VII. odst. 4 těchto stanov; Alternativa II. Kontrolní orgán – kontrolní komise 1. Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství. Kontrolní komise je tříčlenná. Členem kontrolní komise může být pouze člen společenství (vlastník nebo spoluvlastník jednotky) nebo nájemník jednotky v domě. Kontroluje činnost statutárního orgánu, správce domu a pozemku a zaměstnanců společenství, projednává stížnosti a připomínky členů společenství k jejich činnosti. Člen kontrolní komise je oprávněn při výkonu své pravomoci nahlížet do všech dokumentů společenství, pořizovat si na náklady společenství potřebné kopie a vyžadovat vysvětlení od kontrolovaných subjektů společenství;
15
2. Kontrolní komise je oprávněna vyžadovat u kontrolovaných subjektů potřebné informace a relevantní dokumenty pro svoji kontrolní činnost. Kontrolované subjekty jsou povinni kontrolní komisi potřebné informace a relevantní dokumenty poskytnout neprodleně, nejdéle však do 15 dnů od vyžádání; Dokumenty vedené u kontrolovaných subjektů elektronicky, jsou na vyžádání předávány kontrolní komisi elektronicky nejdéle do 3 dnů. 3. Kontrolní komise za svou činnost odpovídá shromáždění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství. Členové kontrolní komise jsou voleni a odvoláváni shromážděním; Předsedu volí kontrolní komise z řad svých členů a z funkce předsedy jej odvolává. Navenek za kontrolní komisi jedná její předseda. Kontrolní komise je usnášeníschopná, je-li přítomna nadpoloviční většina jejích členů. Kontrolní komise rozhoduje většinou hlasů všech svých členů. 4. Funkce člena kontrolní komise zaniká volbou nového člena kontrolní komise. Člen kontrolní komise může být z funkce odvolán shromážděním. Člen kontrolní komise může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit písemně. Jeho funkce končí dnem, kdy kontrolní komise na své schůzi jeho odstoupení projednala, jinak uplynutím 30 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. 5. Základní působnost kontrolní komise je obecně dána závaznými právními předpisy a konkrétně těmito stanovami. Základní požadavky na člena kontrolní komise a jeho činnost jsou stanoveny v čl. VI těchto stanov – společná ustanovení pro orgány společenství. 6. Kontrolní komise jako kontrolní orgán společenství ve své působnosti zejména: a) kontroluje, zda společenství, jeho orgány a zaměstnanci vyvíjejí činnost v souladu s právními předpisy, s těmito stanovami a s vnitřními normativními akty a usneseními schválenými shromážděním vlastníků; b) písemně a především v rámci přípravy se vyjadřuje k zásadním dokumentům a smlouvám připravovaným statutárním orgánem společenství, k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě statutárního orgánu určené k projednání na jednání shromáždění; c) podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti od posledního shromáždění; d) podává statutárnímu orgánu informace o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění; má právo dohlížet na zjednání nápravy; e) ve zvláštní složce vede dokumentaci kontrolního orgánu jako součást dokumentace společenství; f) poskytuje členům společenství informace o výsledcích své kontrolní činnosti minimálně 1x za 3 měsíce; informace zveřejňuje na vývěsních tabulích v jednotlivých sekcích domu, na webových stránkách společenství, případně je může rozeslat registrovaným vlastníkům elektronickou poštou; g) spolu se statutárním orgánem se podílí v určených termínech na realizaci osobních kontaktů s vlastníky jednotek; h) spolu se statutárním orgánem se podílí na roční inventarizaci materiálu; i) jedná-li statutární orgán v rozporu se zákonem, těmito stanovami nebo vnitřními normativními akty a usneseními shromáždění vlastníků a přes upozornění kontrolní komise není zjednána náprava, iniciuje kontrolní komise svolání shromáždění vlastníků podle čl. VII. odst. 4 těchto stanov; Čl. X Jednání dalších osob za společenství
16
1. Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti trvalého charakteru bude pro společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce. 2. Pracovní zařazení a vymezení právních úkonů, které je zaměstnanec oprávněn činit za společenství v rámci pracovněprávního vztahu podle odstavce 1, musí být schváleno shromážděním. 3. Smlouva sjednaná podle odstavce 1 musí obsahovat přesné vymezení oprávnění zaměstnance k jednání za společenství. 4. O činnostech přechodného charakteru formou dohody o provedení práce do hodnoty 10 000,- Kč/akce a délkou maximálně 12 měsíců může rozhodnout statutární orgán společenství. ČÁST ČTVRTÁ ČLENSTVÍ VE SPOLEČENSTVÍ
Čl. XI Vznik členství 1. Členy společenství se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě, pro který společenství vzniklo. Jejich členství vzniká: a) dnem vzniku společenství v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce nejpozději dnem vzniku společenství; b) dnem nabytí vlastnictví k jednotce v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce po dni vzniku společenství. 2. Členy společenství jsou vlastníci a spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Vlastníci a spoluvlastníci jednotky jsou oprávněni a povinni společně a nerozdílně. 3. V případě spoluvlastnictví jednotky, i v případě, že je jednotka ve společném jmění manželů (SJM), zmocní spoluvlastníci společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. 4. Statutární orgán společenství vede seznam členů společenství. Každého člena zapíše neprodleně poté, kdy člen společenství oznámí prokazatelně nabytí vlastnictví jednotky, nebo kdy se statutární orgán společenství dozví o jeho vlastnictví jednotky jinak. V seznamu členů společenství se uvádí jméno a příjmení člena, označení jednotky, jíž se stal vlastníkem nebo
spoluvlastníkem, adresa jeho trvalého pobytu a velikost jeho podílu na společných částech domu; má-li být společenstvím doručováno členovi na jinou adresu než je adresa jeho trvalého pobytu, uvede se také adresa pro doručování. V případě pronájmu jednotky vlastníkem se vede totéž i o nájemci jednotky. Statutární orgán rovněž vede přehled o pronájmu a výlučném užívání společných prostor domu, které bezprostředně nesouvisí s bytovou jednotkou vlastníka. Telefonické nebo elektronické kontakty na vlastníky a nájemce jednotek lze vést pouze s jejich souhlasem. Čl. XII Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek
17
1. Vlastník jednotky má plnohodnotná práva člena společenství. Vlastník jednotky jako člen společenství má, kromě práv a povinností spojených s vlastnictvím jednotky, také práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství. 2. Člen společenství má zejména tato práva: a) účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami; b) účastnit se jednání shromáždění a podílet se na jeho rozhodování v rozsahu a za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami; c) volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li zákonem stanovené a těmito stanovami určené podmínky a předpoklady pro způsobilost být členem voleného orgánu společenství; d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a k odstranění nedostatků; e) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části, včetně prostorů v jeho výlučném užívání; f) seznámit se s tím, jak společenství hospodaří a jak dům či pozemek spravuje; u statutárního orgánu společenství nebo u určeného smluvního správce domu a pozemku může vlastník jednotky nahlížet v prostorách určených společenstvím (správcem domu a pozemku) do dokumentů z jednání volených orgánů a ze shromáždění vlastníků, do dokumentů domu a pozemku, dokumentů poptávkových řízení a do smluv uzavřených ve věci správy domu, do účetních knih a účetních dokladů; výpisy nebo kopie dokumentů si může pořídit výlučně pro svoji potřebu a výlučně v prostorách určených společenstvím po dohodě s osobou, která je za společenství přítomna nahlížení do těchto písemností společenství, není však oprávněn odnášet si jakékoliv písemnosti mimo tyto prostory; pořízení kopií mu může být poskytnuto za úhradu; g) být zastupován společenstvím v případě uplatňování práv vzniklých vadou jednotky; h) na sdělení adres a jmen vlastníků s pohledávkami vůči společenství – požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jména a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě; i) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků; j) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění na základě předchozí výzvy, v čase a na místě k tomu určeném v pozvánce na shromáždění; k) na požádání obdržet zápis ze shromáždění a pořídit si kopii zvukového záznamu; l) další práva uvedená v zákoně a v těchto stanovách. 3. Člen společenství má zejména povinnost: a) dodržovat tyto stanovy a další normativní akty společenství přijaté shromážděním. Plnit usnesení shromáždění a orgánů společenství schválená v souladu se zákonem a těmito stanovami; b) nejpozději do 25. běžného měsíce uhradit stanovené měsíční příspěvky na správu domu a pozemku a na správní činnost; c) nejpozději do 25. běžného měsíce uhradit stanovené měsíční zálohy na úhradu za služby a do 30 dnů od doručení vyúčtování služeb uhradit nedoplatky vyplývající z tohoto vyúčtování (v případě reklamace až po jejím vyřízení); d) řídit se pravidly určenými těmito stanovami a dalšími vnitřními normativními akty schválenými shromážděním, především v případě pravidel pro držení zájmově
18
e)
f) g)
h) i)
j)
k)
l)
m)
n)
o)
chovaných zvířat, využívajících společné prostory domu, pravidel pro užívání společných částí a při dodržování obvyklých pravidel soužití v domě. Dodržování pravidel zajistit jejich dodržování také osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu; shodně to platí pro dodržování pravidel konkretizovaných ve vnitřních normativních aktech schválených shromážděním; zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práva ostatních členů společenství; úpravy jednotky ve svém vlastnictví provádět tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek a v případech, kde to stanoví zákon a tyto stanovy, provádět úpravy jen v souladu s prohlášením vlastníka a se souhlasem dotčených nebo všech vlastníků jednotek; udržovat na svůj náklad byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; udržovat na svůj náklad společné části domu přenechané vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání spolu s jednotkou, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to se netýká udržování hlavních svislých nebo vodorovných konstrukcí a obvodových stěn domu, ohraničujících výlučně užívanou společnou část domu, vyjma povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné obložení stěn a vyjma podlahových krytin včetně dlažby; odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají; umožnit na vyzvání, učiněné ve lhůtě podle písmene j), přístup do bytu za účelem umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií a odečet naměřených hodnot na těchto zařízeních umístěných v bytě; umožnit po předchozím vyzvání statutárním orgánem společenství přístup do bytu nebo výlučně užívané společné části v případech, kdy vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt a to pro ověření zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění statiku domu a společné části, dále k provedení opravy, údržby nebo revize společných částí domu (například rozvodů vody, plynu) procházejících bytem nebo se v něm nacházejících. Nejde-li o havarijní stav, činí se vyzvání nejméně tři dny přede dnem, kdy má být umožněn vstup do bytu nebo výlučně užívané společné části domu; zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto, jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky. Při poškození jednotky prováděním výše uvedených prací, nahradí vlastníkovi jednotky škodu společenství vlastníků. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám; předložit včas statutárnímu orgánu společenství stavební dokumentaci, upravuje-li vlastník stavebně svůj byt, pokud je podle právních předpisů dokumentace vyžadována; oznamovat statutárnímu orgánu společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo; neprodleně upozorňovat orgány společenství na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání osob a další skutečnosti, které společné části poškozují a dále dle svých schopností a možností působit proti takovému poškozování a předcházení škodám, neměnit vzhled domu ani žádné jeho části a neprovádět žádné změny jednotky nebo její části nebo společných částí domu bez předchozího souhlasu statutárního orgánu společenství; změnou vzhledu domu se rozumí i montáž, odstranění nebo jiná úprava
19
balkónů, lodžií, okenních skel a venkovních parapetů, jakož i instalace různých zařízení a vedení na fasádě a střeše domu; p) převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. q) vlastník jednotky, který nemá své sídlo nebo bydliště v domě, v němž se nachází jím vlastněná jednotka, je povinen oznámit statutárnímu orgánu společenství doručovací adresu k zasílání korespondence související s vlastnictvím jednotky a správou domu. Doručovací adresa se musí nacházet na území České republiky. Současně se doporučuje vlastníkům a nájemníkům předat statutárnímu orgánu telefonické a elektronické kontakty, včetně případného využití datové schránky a souhlas s využitím elektronické komunikace. ČI. XIII Zánik členství ve společenství 1. Členství ve společenství zaniká: a) převodem nebo přechodem vlastnictví nebo spoluvlastnictví jednotky; b) úmrtím člena společenství – fyzické osoby; c) zánikem člena společenství – právnické osoby bez právního nástupnictví; d) zánikem jednotky, jejímž vlastníkem je člen společenství; e) dalším způsobem, pokud tak stanoví právní předpis.
ČÁST PÁTÁ HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ A INFORMOVANOST VLASTNÍKŮ
Čl. XIV Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem 1. Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku, dále s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství. 2. Uzavře-li společenství podle těchto stanov smlouvu se správcem, je povinno smluvně dojednat také povinnosti správce předkládat orgánům společenství ke schválení návrhy výše příspěvků na správu domu a pozemku a výše záloh na úhradu za služby placené členy společenství, návrhy na rozúčtování cen služeb a další návrhy, které podle příslušných právních předpisů a podle těchto stanov schvalují příslušné orgány společenství. Ve smlouvě může společenství pověřit správce též zajišťováním činností uvedených v odstavci 1. 3. Nabude-li společenství věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory k účelům uvedeným v zákoně, tzn., že může s nimi nakládat pouze pro účely správy domu a pozemku. Statutární orgán společenství může v těchto záležitostech činit právní úkony pouze na základě usnesení shromáždění, pokud v usnesení shromáždění není stanoveno jinak.
20
4. Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství a plnění závazků třetích osob vůči společenství. Statutární orgán společenství odpovídá za včasné plnění těchto úkolů. 5. Členové společenství jsou z právních jednání týkajících se společné věci oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 6. Členové společenství ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 7. Příjmem společenství jsou zejména: a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, včetně příspěvků na vlastní správní činnost; b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku a na vlastní správní činnost; c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním, které souvisí s neplněním povinností vlastníka jednotky podle ustanovení čl. XII těchto stanov; d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků; e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků; f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh; g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků. 8. Příjmem společenství vlastníků nejsou příjmy plynoucí s nakládáním se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků; jde zejména o tyto příjmy: a. nájemné z pronájmu společných částí domu; b. úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování; c. příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby. 9. Rozpočet společenství se zpracovává na kalendářní rok a obsahuje zejména: a. plánované příjmy společenství b. provozní výdaje povinné (mandatorní) a plánované (fakultativní) c. plánované výdaje na investiční činnost d. posouzení vyrovnanosti rozpočtu Součástí textové části rozpočtu je stručná charakteristika a zdůvodnění jednotlivých hlavních, zejména investičních, položek. Čl. XV Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby 1. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu, není-li všemi vlastníky schválen jiný poměr příspěvků. Sloužíli některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
21
2. Vlastník jednotky je povinen přispívat měsíčně na účet k tomu účelu zvlášť zřízený formou záloh na úhradu nákladů spojených se správou, údržbou a opravami společných částí domu a na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním jednotky (služby). 3. Výše záloh a termíny jejich splatnosti stanoví společenství na základě rozpočtu, jenž je sestaven s ohledem na zabezpečení vyrovnaného hospodaření domu v běžném roce a vytvoření dostatečně velké zálohy finančních prostředků na opravy společných částí domu v budoucnu plánovaných či nahodile vzniklých. 4. O způsobu rozúčtování nákladů za plnění poskytovaná s užíváním jednotky (služby) rozhoduje shromáždění společenství vlastníků podle čl. VII těchto stanov. Vyúčtování záloh zabezpečí společenství nejpozději do čtyř (4) měsíců od skončení zúčtovacího období (zpravidla kalendářní rok). Zjištěný přeplatek vrátí společenství vlastníku jednotky. Zjištěný nedoplatek vlastník jednotky na základě výzvy uhradí ve stanovené lhůtě. Dlouhodobá záloha na opravy společných částí domu (příspěvky na správu domu a pozemku) se s vlastníkem jednotky nevyúčtovává, společenství je však povinno informovat vlastníky jednotek o pohybu a stavu finančních prostředků na této záloze nejméně jedenkrát ročně. 5. Kromě příspěvků na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů, není-li usneseno jinak a případně stanoveného příspěvku za výlučné užívání společných částí, dále záloh na poskytované služby, je vlastník jednotky povinen uhradit stanovenou částku za výkon správy domu. Částka za výkon správy domu je na každou jednotku stejná a podléhá ročnímu vyúčtování v termínech stanovených pro vyúčtování plnění poskytovaná s užíváním jednotky (služby). 6. V případě nedostatečné výše finanční částky v kapitole příspěvků na správu domu a pozemku jsou vlastníci jednotek povinni uhradit potřebnou částku jednorázově, v rozsahu svého podílu na společných částech domu, pokud by šlo o náklady na větší opravy, které je nutno provést bez odkladu s ohledem na havarijní stav domu nebo jeho vnitřních rozvodů tak, aby všichni spoluvlastníci měli zaručen plný a nerušený výkon svých práv spojených s užíváním jednotky. 7. Náklady na vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména: a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství; b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo; c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy; d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřená, poštovné ap.; e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku; f) odměna správci domu; g) odměny voleným orgánům společenství; h) náklady na zasedání shromáždění. 9. Vymáhání pohledávek společenství řeší statutární orgán cestou správce zasláním upomínky do domovní schránky nebo upomínky s doručenkou (datovou schránkou má-li ji dlužník zřízenu a pro poštovní služby aktivovánu). Konkrétní postup stanovuje statutární orgán se správcem dohodou (smlouvou). V rámci vymáhání pohledávek se uplatňují vůči dlužníku úroky z prodlení a poštovné ve smyslu právních předpisů a poštovné ve smyslu platného ceníku České pošty.
22
Čl. XVI Informovanost ve společenství 1. Volený orgán společenství Předseda společenství za svoji působnost určuje, které dokumenty jsou veřejně přístupné a které jsou určené pouze pro oprávněné osoby, kterými jsou pouze členové společenství a registrovaní nájemníci jednotek, případně smluvně vázaný správce. 2. Veřejně přístupné dokumenty a dokumenty určené pouze pro oprávněné osoby (zápisy z jednání volených orgánů, informace pro vlastníky a případně další dokumenty podle rozhodnutí voleného orgánu) se zveřejňují na nástěnných informačních tabulích v jednotlivých sekcích domu a na webových stránkách společenství. Mohou být rovněž, se souhlasem voleného orgánu společenství (podle působnosti), informováni elektronickou poštou. 3. Společenství má jako právnická osoba zřízenu datovou schránku aktivovanou i pro poštovní zprávy. ID = bqx532p. Povinností voleného orgánu je plnohodnotně využívat datovou schránku pro korespondenci s orgány veřejné moci a pro poštovní korespondenci s právnickými a fyzickými osobami, které mají datovou schránku zřízenu a pro poštovní služby aktivovánu. 4. Dokumenty podle odst. 1 a ostatní dokumenty společenství jsou na požádání člena společenství k dispozici u volených orgánů společenství nebo u smluvně vázaného správce (podle kompetence pro jeho vedení). Nahlížení do těchto materiálů lze řešit cestou voleného orgánu společenství (podle působnosti) v termínech a místě podle dohody nebo v úředních hodinách u smluvně vázaného správce. Kopie mohou být pořízeny na náklady člena společenství. 5. Dokumenty společenství mohou být zveřejňovány na webových stránkách společenství www.svjbb.cz pouze za podmínek zabezpečení ochrany osobních údajů. Přístup k dokumentům určeným pouze oprávněným osobám (odst. 1) může mít pouze k tomu registrovaný člen společenství. Webové stránky spravuje statutární orgán společenství, který zajišťuje také registraci členů společenství. 6. K zabezpečení administrace webových stránek může u uzavírá statutární orgán uzavřít smlouvu s vhodným specialistou z oboru informačních technologií. ČÁST ŠESTÁ PRAVIDLA PRO SPRÁVU DOMU A POZEMKU A UŽÍVÁNÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ
Čl. XVII 1. Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jakož i práva a povinnosti vlastníků jednotky jsou upravena v čl. IV až XVI těchto stanov. 2. Ustanovení stanov týkající se práv a povinností vlastníka jednotky, se vedle vlastníka jednotky použijí též na osoby žijící s ním ve společné domácnosti nebo osoby zdržující se se souhlasem vlastníka jednotky v jednotce. Je-li jednotka členem společenství vlastníků pronajímána, použijí se ustanovení stanov týkající se práv a povinností vlastníka jednotky obdobně též na nájemce a osoby žijící s ním ve společné domácnosti, nebo se zdržující v jednotce s jeho souhlasem. Společenství vlastníků se však vždy ve všech záležitostech bude obracet na svého člena (vlastníka nebo spoluvlastníka jednotky), který je povinen seznámit nájemce se stanovami společenství vlastníků, případně se všemi rozhodnutími shromáždění, týkajícími se užívání společných prostor v domě.
23
3. K zabezpečení a způsobu provádění některých specifických činností vydá společenství Organizační a provozní řád. Organizační a provozní řád musí schválit shromáždění dvoutřetinovou většinou hlasů všech vlastníků a tento se poté stane přílohou těchto stanov. Do doby vydání Organizačního a provozního řádu jsou platné stávající vnitřní normativní akty - Organizační a Domovní řád, schválené na 3. Zasedání společenství dne 24.4.2007, a to v těch ustanoveních, která neodporují stávajícím platným právním předpisům a těmto stanovám.
ČÁST SEDMÁ ZÁNIK SPOLEČENSTVÍ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ Čl. XVII Zrušení společenství
1. Společenství vlastníků se zrušuje dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. 2. Rozhodnutím vlastníků jednotek lze Společenství vlastníků zrušit, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. V takovém případě vlastníci přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni. 3. Při zrušení Společenství vlastníků se neprovádí likvidace. Práva a povinnosti Společenství vlastníků přecházejí dnem zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. Čl. XIX Závěrečná ustanovení
1. Tyto stanovy vycházejí z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a souvisejících právních předpisů nařízení vlády 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a příslušné soudní judikatury (Usnesení VS Praha 7 Cmo 79/2015 z 28.7.2015). Co platí v těchto stanovách pro byt, platí také pro nebytový prostor. 2. Tyto stanovy byly schváleny na shromáždění vlastníků jednotek dne 30. listopadu 2016 a nabývají tímto dnem účinnosti. Současně se k tomuto dni ruší platnost stanov SVJ BB schválených 19. ledna 2006, postupně aktualizovaných 25. 9. 2008, 31. 5. 2010, 4. 12. 2013 a 2. 5. 2016.
V Praze dne 30. listopadu 2016 ……………… místopředseda výboru SVJ BB
………………… předseda výboru SVJ BB
24
