UNIVERSITAS SUMATERA UTARA FAKULTAS EKONOMI PROGRAM S-1 EKSTENSI MEDAN
SKRIPSI
AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN
Oleh: NAMA
: ANDOLITA SHINTA DEWI
NIM
: 000522008
DEPARTEMEN
: AKUNTANSI
Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi 2007
PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa Skripsi saya yang berjudul “ Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan ” adalah benar hasil karya saya sendiri dan judul dimaksud belum pernah dimuat, dipublikasikan atau diteliti oleh mahasiswa lain dalam konteks penulisan skripsi level Program S-1 Ekstensi Departemen Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
Semua sumber data dan informasi yang diperoleh, telah dinyatakan dengan jelas, benar apa adanya. Dan apabila di kemudian hari pernyataan ini tidak benar, saya menerima sanksi yang ditetapkan Universitas.
Medan, 28 Nopember 2007 Yang Membuat Pernyataan,
Andolita Shinta Dewi NIM. 000522008
i
KATA PENGANTAR
Alhamdulillahir rabbil ‘alamin penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. atas ridho serta taufiq dan hidayah-Nya yang diberikan kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini berdasarkan hasil penelitian yang dilaksanakan pada PT. Ira Widya Utama Medan. Shalawat beriring salam kepada junjungan kita Nabi Besar Muhammad SAW, semoga kita mendapat syafa’at beliau di Yaumil Ma’shar. Adapun tujuan penulisan skripsi yang berjudul “ Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan ” adalah guna memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan skripsi ini, penulis memiliki keterbatasan kemampuan untuk menganalisa dan mengevaluasi serta menulis secara ilmiah. Untuk itu dengan segala kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang konstruktif demi peningkatan kualitas penulisan bagi penulis di masa yang akan datang. Pada kesempatan ini, penulis dengan hati yang tulus dan ikhlas menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1.
Bapak Drs. Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
2.
Bapak Drs. Arifin Akhmad, MSi, Ak selaku Ketua Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
ii
3.
Bapak Drs. M. Lian Dalimunthe, M.Ec.Ac, Ak selaku Dosen Pembimbing yang telah mencurahkan pemikiran dan meluangkan waktu dalam memberikan bimbingan serta motivasi pada penulisan skripsi ini.
4.
Bapak
Drs.
Hasan
Sakti
Siregar,
MSi,
Ak
selaku
Dosen
Pembanding/Penguji I yang telah memberikan saran dan kritik demi penyempurnaan skripsi ini. 5.
Bapak Drs. Rustam, Ak selaku Dosen Pembanding/Penguji II yang telah memberikan saran dan kritik demi penyempurnaan skripsi ini.
6.
Bapak Drs. Syamsul Bahri TRB, MM, Ak selaku Dosen Wali/Pembimbing Akademis penulis di Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
7.
Seluruh Dosen/Staf Pengajar dan Pegawai Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara khususnya Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi.
8.
Bapak Pimpinan PT. Ira Widya Utama Medan yang telah memberikan keluangan izin bagi penulis untuk melakukan penelitian.
9.
Kedua orang tua penulis, papi “ Drs. H. Sudjono, MS ” dan mami “ Dra. Hj. Agustina Siregar, MS “ yang selalu memberikan do’a yang tulus dan ikhlas serta motivasi yang tiada henti bagi penulis dalam penyelesaian skripsi ini.
10. Suami tersayang “ Syarifudin Ibrahim “ dan buah hati “ M. Rizki Akbar Ibrahim “ yang selalu merindukan penulis dan telah memberikan kasih sayangnya.
iii
11. Adinda “ Omar Arafat Sudjono Berutu, ST “ yang telah mendukung penyelesaian penulisan skripsi ini dan Adinda Ipar “ Wenny Riani Putri “ serta keponakan-keponakan “ Desi Amelia Nurul Meirani dan Vivi Afini Dwi Amardini “ yang selalu turut menjaga buah hati penulis. 12 Rekan-rekan mahasiswa Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara Stambuk 2000 dan sahabatsahabat penulis lainnya yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga Allah SWT. senantiasa memberikan imbalan yang setimpal atas bantuan, dukungan, dan dorongan motivasi yang telah mereka berikan. Dengan selalu mengharap ridho serta taufiq dan hidayah-Nya, harapan penulis semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang memerlukannya.
Medan, 28 November 2007 Penulis,
Andolita Shinta Dewi NIM. 000522008
iv
ABSTRAK
Tujuan penelitian ini adalah untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. Ira Widya Utama Medan dan agar dapat menganalisa bagaimana proses akuntansi aktivitas pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum. Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estat oleh PT. Ira Widya Utama Medan. Berdasarkan analisis dan evaluasi terhadap data yang diperoleh dalam penelitian, maka diambil kesimpulan sebagai hasil penelitian yaitu : 1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan ketentuan yang harus dipenuhi sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44 yang dikeluarkan oleh IAI. 2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 3. Kebijakan akuntansi perusahaan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan terdapat komponen perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Jadi, Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku. Kata Kunci : Pengakuan, Pendapatan dan Biaya.
v
DAFTAR ISI
PERNYATAAN .................................................................................................... i KATA PENGANTAR ......................................................................................... ii ABSTRAK ............................................................................................................ v DAFTAR ISI ....................................................................................................... vi DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... ix
BAB I
PENDAHULUAN ................................................................................ 1 A. Latar Belakang Masalah ................................................................. 1 B. Perumusan Masalah ........................................................................ 3 C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ....................................................... 3
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA ...................................................................... 5 A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut PSAK No. 44 ................................................................... 5 B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat ................... 9 C. Pengakuan Pendapatan ................................................................. 26 D. Penyajian dan Pengungkapan ....................................................... 34 1.
Penyajian ............................................................................... 34
2.
Pengungkapan ....................................................................... 36
vi
BAB III METODE PENELITIAN ................................................................. 37 A. Tempat .......................................................................................... 37 B. Metode Penelitian ......................................................................... 37 C. Tingkat Eksplanasi Penelitian ...................................................... 37 D. Jenis Data Penelitian ..................................................................... 37 E. Permasalahan Penelitian ............................................................... 38 F. Populasi Penelitian ....................................................................... 38 G. Sampel Penelitian ......................................................................... 38 H. Teknik Pengambilan Sampel ........................................................ 38 I.
Prosedur Pengumpulan Data ........................................................ 39
J.
Analisis Data ................................................................................. 39
BAB IV HASIL PENELITIAN ....................................................................... 40 A. Data Penelitian .............................................................................. 40 1.
Sejarah Singkat Perusahaan .................................................. 40
2.
Struktur Organisasi Perusahaan ............................................ 42
3.
Penerapan PSAK No. 44 ....................................................... 46 a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif ................................ 46 b. Pengakuan Pendapatan .................................................... 47 c. Pengakuan Biaya dan Beban ........................................... 51 d. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan .. 55
B. Analisis Hasil Penelitian ............................................................... 57 1.
Pengakuan Pendapatan .......................................................... 57
vii
BAB V
2.
Pengakuan Biaya dan Beban ................................................. 60
3.
Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan ........ 61
KESIMPULAN DAN SARAN .......................................................... 67 A. Kesimpulan ................................................................................... 67 B. Saran ............................................................................................. 68
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 71 LAMPIRAN
viii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Neraca PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 Lampiran 2 Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 Lampiran 3 Laporan Arus Kas PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 Lampiran 4 Laporan Laba Ditahan PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003
ix
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Pola penyajian suatu laporan keuangan memiliki karakteristik sesuai dengan jenis bidang usaha yang menjadi andalan suatu badan usaha, walaupun secara teknis, profesi akuntan (bidang profesi yang bertanggung jawab atas pengaturan penyajian laporan keuangan) telah mengatur pola penyajian laporan keuangan sesuai dengan bidang usaha yang ada, yaitu suatu pernyataan yang disebut dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK). Penerapan suatu kebijakan akuntansi yang sesuai dengan PSAK dapat dilihat dalam cara penyajian suatu bentuk laporan keuangan yang merupakan bagian dari salah satu tanggung jawab manajemen suatu badan usaha kepada pihak yang berkepentingan, seperti kepada para pemegang saham, kreditur, karyawan, atau mitra usaha yang membutuhkan informasi yang sifatnya terukur secara moneter dalam suatu periode operasi perusahaan. Bersifat terukur sebab dalam suatu periode usaha normal yaitu dalam kurun waktu 1 tahun, dan setiap unsur yang tercantum dalam laporan keuangan menggunakan satuan yang jelas yaitu mata uang yang berlaku, sehingga pengguna informasi baik pihak internal maupun eksternal mempunyai referensi yang kuat dalam menganalisa laporan tersebut berdasarkan kondisi yang berlaku saat penyajian suatu laporan keuangan. Setiap badan usaha masing-masing memiliki pola yang berbeda (walaupun bidang usahanya sejenis). Perbedaan pola ini menunjukkan suatu dinamika dalam
1
2
profesi akuntan, sehingga setiap individu akuntan yang berprofesi penuh sebagai akuntan atau akuntan yang berprofesi penuh sebagai unsur manajemen dari suatu badan usaha. Untuk mengatasi perbedaan ini dibutuhkan suatu pedoman, maka disusunlah Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Standar ini berlaku di Indonesia dan merupakan pedoman resmi yang digunakan dalam penyajian laporan keuangan. Berbagai hal dan beberapa bidang usaha diatur dalam PSAK. Salah satu yang diatur dalam PSAK adalah tentang Real Estat, yang bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estate development activities). Siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang real estat pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk). Dan di samping itu, penentuan siklus operasi normal perusahaan
pengembang
seringkali
merupakan
proses
yang
sangat
rumit/kompleks. Berdasarkan permasalahan di atas, maka penulis tertarik untuk mengetahui sampai sejauh mana penerapan PSAK terhadap aktivitas pengembangan real estat. Dalam hal ini, penulis mengambil lokasi penelitian pada Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan yang berhasil dikembangkan oleh PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN, dengan judul “ AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN “.
3
B. Perumusan Masalah Untuk dapat mengarahkan dan memudahkan dalam melakukan penelitian yang lebih terfokus dan sistematis, penulis mencoba merumuskan masalah yang akan dibahas dalam penulisan skripsi ini sebagai berikut : “ Bagaimana kebijaksanaan manajemen perusahaan sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 ? ”
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan penulis melakukan penelitian adalah sebagai berikut : 1. Untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN. 2. Agar
dapat
menganalisa
bagaimana
proses
akuntansi
aktivitas
pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum.
Sedangkan hasil penelitian yang dituangkan dalam karya tulis ini nantinya diharapkan dapat bermanfaat seperti dijelaskan di bawah ini : 1. Penulis, yakni sebagai bahan masukan yang dapat memberikan kontribusi pemikiran atas aktivitas pengembangan real estat.
4
2. Perusahaan, yakni supaya dapat mengaplikasikannya sebagai suatu perbandingan antara praktek yang telah dilaksanakan perusahaan selama ini dengan teori-teori dan perkembangan ilmu pengetahuan yang ada, khususnya tentang akuntansi pengembangan real estat. 3. Pihak lain, yakni dapat berguna sebagai suatu bahan tambahan pengetahuan khususnya
pada
perusahaan-perusahaan
sejenis
dalam
menghadapi
masalah-masalah yang sama, juga kepada pihak civitas akademika yang ingin mengetahui lebih lanjut mengenai akuntansi pengembangan real estat.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut PSAK No. 44 Standar akuntansi mendominasi tugas-tugas akuntan. Standar tersebut terus menerus berubah, dihapus, atau ditambahkan. Standar juga menyajikan petunjuk yang praktis dan mudah yang terkait dengan tugas-tugas akuntan. Standar juga berguna untuk membandingkan apakah yang telah dilakukan memberikan
hasil
yang
memuaskan.
Dengan
adanya
standar,
maka
penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam pola pencatatan dapat diperbaiki dengan berpedoman pada standar, atau dengan kata lain, standar dapat dijadikan sebagai petunjuk dalam memperlakukan suatu transaksi. Menurut S. Hadibroto (1987 : 1) “Standar adalah suatu persetujuan mengenai kriteria tentang praktek apa yang tepat pada suatu keadaan, suatu dasar perbandingan
dan
penilaian,
suatu
titik
tolak,
jika
variasi
dapat
dipertanggungjawabkan dan dilaporkan demikian”. Standar secara umum diterima sebagai aturan perusahaan, yang diikuti dengan sanksi terhadap ketidakpatuhan. Bila dilihat klasifikasi standar akuntansi menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), bahwa standar akuntansi lazimnya terdiri dari 3 bagian, yaitu : “1. Uraian masalah yang harus diatasi.
5
6
2. Pembahasan dengan penalaran (kemungkinan dengan menggali teori dasar) atau cara-cara pemecahan masalah. 3. Selanjutnya sejalan dengan keputusan atau teori, solusi ditetapkan.”
Kemudian, masih menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), pada saat mempertimbangkan hal-hal pokok dari standar, maka persyaratan dalam standar dibagi menjadi 4 (empat) tipe seperti berikut ini, yaitu : 1. Tipe 1 menyatakan bahwa akuntan harus melaporkan pada masyarakat tentang apa yang mereka lakukan dengan mengungkapkan metodemetode serta asumsi-asumsi (kebijakan akuntansi) yang dipergunakan. 2. Tipe 2 mengarah pada pencapaian keseragaman penyajian laporan keuangan. 3. Tipe 3 melakukan pengungkapan terhadap hal-hal khusus dimana para pengguna diminta untuk melakukan pengujian terhadap kebijakan yang dibuat. 4. Tipe 4 memerlukan pembuatan keputusan baik secara eksplisit maupun implisit tentang persetujuan penilaian aset dan penetapan income.
Ada sejumlah pertimbangan dalam penetapan standar yang harus diperhatikan menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), yakni : 1. Standar menyajikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, dan aktivitas sebuah perusahaan bagi seluruh pengguna informasi. 2. Standar menyajikan petunjuk dan aturan tindakan bagi akuntan publik yang memungkinkan pengujian secara hati-hati (due care) dan independen saat mempergunakan keahlian dan integritasnya dalam mengaudit laporan perusahaan, serta saat membuktikan kewajarannya. 3. Standar menyajikan kumpulan data bagi pemerintah tentang berbagai variabel yang patut dipertimbangkan dalam bidang perpajakan, regulasi perusahaan, perencanaan serta regulasi ekonomi, dan peningkatan efisiensi ekonomi serta tujuan sosial lainnya.
7
4. Standar menghasilkan prinsip dan teori yang penting bagi seluruh pihak yang berkepentingan dalam disiplin ilmu akuntansi. Penyebarluasan standar menghasilkan banyak kontroversi dan perdebatan baik dalam lingkungan praktek maupun akademik, sebuah keadaan yang lebih baik daripada apatis.
Di Indonesia, berbagai hal yang membutuhkan perlakuan khusus diatur dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya biasa disebut PSAK yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Dan dalam pengembangan usahanya, real estat mendapat perlakuan tersendiri pada PSAK berkaitan dengan pengaturan akuntansinya untuk transaksi-transaksi khusus yang berhubungan dengan aktivitas pengembangan real estat. Ini ditegaskan oleh IAI (2002 : 44.1) “Pernyataan ini bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estat development activities). Hak-hak umum atau hal-hal yang tidak diatur dalam Pernyataan ini, harus diperlakukan dengan mengacu pada prinsip akuntansi yang berlaku umum”. Ruang lingkup yang terdapat di dalam PSAK menurut IAI (2002 : 44.1) ini adalah sebagai berikut : 1. Pernyataan ini harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat, walaupun aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan. 2. Pernyataan ini berlaku bagi setiap laporan keuangan perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat. 3. Pernyataan ini tidak mengatur real estat yang dibangun sendiri oleh suatu perusahaan, untuk digunakan sendiri atau disewakan kepada pihak lain karena, menurut definisi, real estat tersebut termasuk aktiva tetap. Pernyataan ini juga tidak mengatur real estat yang merupakan investasi perusahaan, baik sebagai investasi lancar maupun investasi jangka panjang.
8
Berikut ini adalah pengertian istilah yang dipergunakan menurut IAI (2002 : 44.1) : 1. Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. 2. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat. 3. Unit bangunan adalah unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya. 4. Proyek adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk kapling tanah kosong untuk dijual. 5. Unit real estat mencakup (1) unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya, dan (2) kapling tanah tanpa bangunan. 6. Harga jual relatif adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estat dengan jumlah harga jual semua jenis real estat yang dibangun pada suatu proyek pengembangan real estat. Harga jual yang dimaksud adalah harga jual estimasian kini. 7. Pengikatan jual beli adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihak penjual untuk mengadakan perjanjian jual beli satu atau lebih unit real estat pada periode mendatang. Sejak tanggal ditandatangani, kedua belah pihak telah terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak. 8. Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real estat. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum dan pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum. 9. Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomik yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila arus masuk tersebut meningkatkan jumlah ekuitas selain peningkatan yang berasal dari kontribusi penanaman modal. 10. Laba adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan atau penjualan kapling tanah tanpa bangunan dikurangi dengan beban pokok penjualan real estat (cost of sales) tersebut.
9
B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat Sebelum membahas tentang unsur-unsur biaya pada proyek real estat, terlebih dahulu dibahas pengertian dari biaya atau beban, sehingga dapat dengan mudah mengklasifikasikan suatu biaya itu termasuk kategori yang mana. Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 : 38) sebagai berikut : “Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk organisasi. Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan. Misalnya, untuk menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi”. Sedangkan beban menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 : 38) didefinisikan sebagai berikut : “Beban adalah biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan manfaat di masa depan. Dalam perusahaan penghasil laba, manfaat di masa depan biasanya berarti pendapatan. Karena biaya yang digunakan dalam memproduksi pendapatan, biaya ini dimaksudkan untuk kadaluarsa. Biaya yang kadaluarsa inilah yang disebut beban”. Thomas R. Dyckman, Roland E. Dukes dan Charles J. Davis (1996 : 272) mengklasifikasikan beban ke dalam 3 (tiga) kategori, yaitu : 1. Beban langsung adalah beban, seperti harga pokok penjualan, yang dikaitkan langsung dengan pendapatan. Beban ini diakui berdasarkan pengakuan pendapatan yang dihasilkan secara langsung dan bersamasama dari transaksi atau kejadian serupa lainnya sebagai beban. 2. Beban periodik adalah beban seperti gaji bagian penjualan dan administrasi, yang tidak dikaitkan secara langsung terhadap pendapatan.
10
Beban-beban ini diakui selama periode di mana kas dikeluarkan atau kewajiban terjadi untuk barang dan jasa yang digunakan secara serentak pada perolehan atau kemudian. 3. Beban alokasi adalah beban seperti penyusutan dan asuransi. Bebanbeban ini dialokasikan dengan prosedur sistematik dan rasional pada periode selama aktiva terkait diharapkan akan memberikan manfaat.
Beban Langsung Beban yang secara langsung berkaitan dengan penjualan produk, selama periode berjalan biasanya termasuk : 1.
Biaya bahan dan tenaga kerja untuk pabrikan, atau biaya untuk membeli persediaan yang dijual selama periode tersebut, misalnya harga pokok penjualan.
2.
Beban penjualan, misalnya komisi penjualan, gaji, sewa, dan biaya pengiriman.
3.
Beban garansi atas produk-produk yang dijual.
Beban Tidak Langsung (Periodik dan Alokasi) Beban yang tidak berhubungan secara langsung dengan penjualan produk atau jasa adalah beban periodik dan beban alokasi. Contohnya, mencakup jenis tertentu dari beban iklan, kompensasi atas waktu yang tersita dalam menegosiasikan transaksi yang tidak disempurnakan, dan beban administrasi umum, beban penyusutan, dan beban amortisasi. Dengan tidak ada dasar objektif untuk menghubungkan beban periodik terhadap produk atau pendapatan penjualan jasa periode tersebut, biaya-biaya ini harus dibebankan ketika mereka terjadi. Hal
11
yang sama juga benar untuk beban alokasi, yang dibebankan ke periode berjalan atas dasar sistematis dan rasional. Secara umum, menurut Allan Ashworth (1994 : 5) tujuan dari pengendalian biaya dapat diidentifikasikan sebagai berikut : 1. Untuk membatasi pengeluaran klien dalam jumlah yang disetujui. Secara sederhana, ini berarti bahwa harga tender dan rekening akhir harus hampir sama dengan estimasi budget. 2. Untuk memperoleh pengeluaran rencana yang imbang antara berbagai elemen bangunan. 3. Untuk melengkapi klien dengan nilai biaya proyek. Ini mungkin akan bermanfaat bagi perkiraan biaya total.
Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam konteks ini. Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan. Selanjutnya dalam membicarakan biaya dan beban, seperti yang telah dipaparkan di atas, tentu akan menyinggung alokasi kedua unsur tersebut, di mana dalam akuntansi konsep alokasi menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 189) adalah “Suatu proses pemisahan suatu himpunan (set) atau jumlah nilai serta pembebanan sub himpunan (sub set) yang dihasilkan itu ke klasifikasi atau periode yang berbeda”. Penegasan terhadap hal ini juga dilakukan oleh IAI (2002 : 44.9) “Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan
12
biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya”. Kerangka alokasi mencakup pembebanan aktiva ke beban dan pembebanan kewajiban atau aktiva kontra ke pendapatan untuk beberapa periode. Sebagai contoh konkritnya untuk yang dimaksud pertama adalah penyusutan dan metode presentase penyelesaian untuk kontrak jangka panjang sebagai contoh konkrit yang ke dua. Sesuai dengan pendekatan struktural tradisional terhadap akuntansi, timbulnya konsep alokasi karena penerapan ketentuan-ketentuan tertentu untuk membebankan biaya (cost) ke produk atau beban periodik dan pembebanan nilai produk perusahaan ke beberapa periode tertentu sebagai pendapatan. Menurut Arthur L. Thomas (1969 : 6), agar proses alokasi dapat dibenarkan secara teoritis, maka harus dipenuhi 3 (tiga) kriteria sifat, yaitu : 1. Additivity, yaitu alokasi harus membagi total jumlah sehingga jumlah dari bagian-bagian sama dengan jumlah keseluruhan. 2. Unambiguity, yaitu prosedur alokasi harus menghasilkan hanya satu himpunan bagian-bagian. 3. Defensibility, yaitu metode alokasi yang dipilih harus terbukti lebih unggul dari semua metode alokasi lainnya.
Untuk mengetahui alokasi beban, tentunya berdasarkan suatu pengukuran (measurement), di mana tujuan dilakukan pengukuran adalah mengukur jumlah yang dibebankan pada periode berjalan dan menunda ke periode yang akan datang jumlah yang menggambarkan perubahan barang atau jasa yang akan dipakai
13
dalam periode mendatang. Jenis pengukuran atas beban yang paling umum digunakan menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 180) adalah : “1. Biaya historis, 2. Nilai berjalan, seperti biaya pengganti (replacement cost), dan 3. Biaya oportunitas atau ekivalen kas pada saat berjalan.”
Jika nilai relatif masing-masing proyek tidak diketahui, maka biaya harus dialokasikan berdasarkan daerah fisik yang menerima manfaat. Estimasi biaya dan alokasi biaya harus direvisi secara berkala. Revisi demikian harus dicatat sebagai perubahan estimasi. Jika total biaya yang dapat dikapitalisasi dikeluarkan dalam proyek real estate melebihi nilai bersih proyek yang dapat direalisasi, maka biaya dasar proyek harus dikurangi menjadi nilai bersih yang dapat direalisasi dengan menggunakan perkiraan penyisihan. Disamping itu biaya-biaya seperti biaya pra perolehan tanah, biaya penyiapan infrastruktur, biaya penyediaan fasilitas tambahan, dan beberapa biaya pemasaran harus dikapitalisasi dan kemudian secara bertahap dialokasi di proyek. Selanjutnya penulis akan menjelaskan unsurunsur biaya tersebut, dari 3 (tiga) sudut pandang yang berbeda. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat menurut IAI (2002 : 44.9), yaitu : “(a) biaya praperolehan tanah (preacquisition costs); (b) biaya perolehan tanah; (c) biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
14
(d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan (e) biaya pinjaman.”
a.
Biaya Praperolehan Tanah (preacquisition costs) Proyek real estat memiliki ciri yaitu terjadinya biaya, biaya opsi membeli,
dan biaya survey serta biaya pemetaan, sebelum aktiva tak bergerak tersebut benar-benar dibeli. Biaya opsi membeli harus dikapitalisasi dan dialokasikan ke proyek jika memiliki persyaratan sebagai berikut : 1.
Biaya secara langsung bisa diidentifikasi dengan hak milik yang spesifik.
2.
Biaya akan dikapitalisasi jika hak milik telah diperoleh.
3.
Pengadaan hak milik atau pilihan untuk memperoleh hak milik adalah mungkin. Kondisi ini memerlukan calon pembeli yang aktif mencari untuk memperoleh properti dan mempunyai kemampuan untuk membiayai atau memperoleh pembiayaan dan properti tersebut tidaklah tersedia untuk dijual.
Hal tersebut di atas juga termuat oleh IAI (2002 : 44.9) yang mencantumkan kriteria-kriteria biaya praperolehan tanah. Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi : (a) biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; (b) biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah diperoleh; dan (c) perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang
15
berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) biaya pengurusan izin Pemerintah; (b) biaya konsultasi hukum; (c) biaya studi kelayakan; (d) gaji karyawan; (e) biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan (f) imbalan untuk ahli pertanahan. Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.
b.
Biaya Perolehan Tanah Menurut IAI (2002 : 44.10) Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut; (b) biaya gambar topografi; (c) biaya pembuatan cetak biru (master plan); (d) biaya pengurusan dokumen hukum; (e) bea balik nama; (f) komisi untuk perantara; (g) imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan (h) biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.
c.
Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek Menurut IAI (2002 : 44.10) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; (b) biaya bahan yang digunakan dalam proyek; (c) penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;
16
(d) biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek; (e) biaya penyewaan sarana dan peralatan; (f) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek; (g) imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi; (h) biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan (i) biaya pengurusan perjanjian jual beli.
d.
Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut IAI (2002 : 44.11) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini : (a) asuransi; (b) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; (c) biaya overhead konstruksi; (d) biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain; (e) imbalan jasa profesional dan perencanaan seluruh proyek; dan (f) biaya pinjaman. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut : (a) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual. (b) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek. Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.
17
e.
Biaya Pinjaman Menurut IAI (2002 : 44.11) “Biaya pinjaman yang secara langsung dapat
diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997)”. Kemudian perlakuan terhadap biaya pinjaman menurut IAI (2002 : 44.11) adalah : Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).
Penyisihan dan Alokasi Menurut IAI (2002 : 44.12) Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan. Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasi ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Apabila metode identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang telah dikapitalisasi tersebut dialokasi berdasarkan perbandingan harga jual. Apabila metode perbandingan harga jual tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut dialokasi dengan dasar luas areal atau metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat. Metode tersebut harus diterapkan secara konsisten.
18
Fasilitas Tambahan (Amenities) Akuntansi untuk fasilitas umum seperti lapangan olahraga, kolam renang, supermarket, dan lain sebagainya tergantung dari maksud manajemen. Jika manajemen bermaksud menjual atau mentransfer kepemilikan dari fasilitas tersebut berkaitan dengan penjualan masing-masing unit, maka biaya yang dikapitalisasi melebihi hasil penjualan harus diakui sebagai biaya bersama yang dikeluarkan sebagai bagian dari proyek dan oleh karenanya harus dialokasikan ke masing-masing unit. Biaya untuk mengoperasikan fasilitas tersebut sebelum dialihkan kepada pembeli juga dianggap sebagai biaya bersama. Jika fasilitas tambahan akan dijual secara terpisah atau tetap dikuasai oleh pengembang, maka hanya biaya yang telah dikapitalisasi yang melebihi nilai wajarnya pada saat penyelesaian yang harus diperlakukan sebagai biaya bersama. Biaya operasi fasilitas tambahan tersebut yang dikeluarkan sebelum penyelesaian dan sebelum fasilitas tersebut dapat digunakan harus dikapitalisasi, sedangkan biaya operasi yang dikeluarkan setelah fasilitas tersebut dapat digunakan harus diakui sebagai beban.
Biaya Penjualan Menurut Financial Accounting Standards Board (1982 : 17) Biaya yang terjadi untuk menjual proyek-proyek real estat haruslah dikapitalisasi jika : 1. diharapkan layak untuk memulihkan dari penjualan proyek atau operasi yang secara kebetulan, dan 2. terjadi untuk : (a) harta berwujud yang digunakan secara langsung sepanjang periode penjualan untuk menopang dalam penjualan proyek, atau
19
(b) jasa yang telah dilakukan untuk memperoleh persetujuan pengatur dari penjualan.
Biaya yang lain seperti honorarium notaris dan pengacara, apartemen model dan tanda-tanda atau papan nama, haruslah dikapitalisasi sebagai biaya dibayar di muka. Bila biaya-biaya tersebut berkaitan langsung dengan proyek dan perolehannya kembali dapat diharapkan dengan cara yang layak dari penjualan yang dilaporkan dengan metode akuntansi accrual. Apabila ada pembatalan kontrak penjualan dengan atau tanpa pembayaran kembali atau piutang yang berhubungan dihapuskan sebagai piutang tak tertagih, maka biaya penjualan yang dikapitalisasi yang tidak dapat diperoleh kembali haruslah dilaporkan sebagai beban atau cadangan yang sebelumnya telah disediakan untuk keperluan itu.
Perlakuan Akuntansi Untuk Hal-hal Khusus Menurut IAI (2002 : 44.12) Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substantial. Apabila telah terjadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi. Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan penyesuaian periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode berjalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan. Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan. Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan terjadi pada periode timbulnya kewajiban akibat produk cacat).
20
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan bunga dari para pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontraktor), dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya.
Sementara, Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt menempatkan biaya praperolehan tanah dan biaya perolehan tanah sebagai Harga Pokok Tanah karena semua pengeluaran yang dilakukan untuk mengakuisisi tanah kemudian mempersiapkannya untuk digunakan harus dipandang sebagai bagian dari Harga Pokok Tanah. Umumnya Harga Pokok Tanah menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 649) mencakup : 1. Harga pembelian, 2. Biaya penutupan, seperti hak tanah, biaya pengacara dan biaya pencatatan, 3. Biaya yang dikeluarkan untuk membuat tanah dalam kondisi untuk penggunaan yang dimaksudkan, seperti perataan, pengurukan, pengeringan dan pembersihan, 4. Kewajiban dari setiap penggadaian, hipotek atau pembebanan atas kekayaan tersebut, dan 5. Setiap tambahan pengembangan tanah yang mempunyai umur tak terbatas.
Apabila tanah dibeli untuk membangun sebuah gedung, semua biaya yang dikeluarkan sampai penggalian untuk gedung baru dianggap sebagai Harga Pokok Tanah. Pembongkaran gedung lama, pembersihan, perataan, dan pengerukan, dipandang sebagai Harga Pokok Tanah karena biaya-biaya ini diperlukan untuk menyiapkan tanah dalam kondisi yang dimaksudkan untuk penggunaannya. Dan setiap hasil yang diperoleh dalam proses menyiapkan tanah untuk maksud penggunaannya, seperti penerimaan dari penjualan puing gedung lama atau penjualan kayu bekas diperlakukan sebagai pengurangan atas harga tanah.
21
Berbagai pengenaan khusus untuk pengembangan setempat, seperti jalan lintas, lampu jalan, saluran limbah, dan sistem pembuangan, biasanya dibebankan ke perkiraan tanah karena hal itu relatif bersifat permanen dan diurus serta diganti oleh lembaga pemerintah setempat. Di samping itu, pengembangan permanen yang dilakukan oleh pemilik seperti pertamanan, secara layak dapat dibebankan ke perkiraan tanah. Pengembangan dengan umur yang terbatas, seperti jalan pribadi, lorong, pagar dan tempat parkir, dicatat secara terpisah sebagai pengembangan tanah sehingga harta itu dapat disusutkan selama estimasi umur kegunaannya. Pada umumnya, tanah merupakan bagian dari kekayaan, pabrik, dan peralatan. Tetapi, jika tujuan utama dari akuisisi dan kepemilikan tanah adalah untuk tujuan spekulatif, tampaknya hal itu lebih sesuai diklasifikasikan sebagai investasi. Jika tanah itu dimiliki oleh sebuah perusahaan real estat untuk dijual kembali, maka hal itu harus diklasifikasikan sebagai persediaan. Di samping itu, J.J. Klink (1985 : 20) menggolongkan biaya pada proyek real estat kepada beberapa sub bagian antara lain : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Preacquisition costs. Land acquisition costs. Land improvement, development, and construction costs. Interest costs. Taxes and insurance. Indirect project costs. General and administrative expenses. Amenities. Abandonments. Changes in use. Incidental operations. Selling costs.
22
Di samping hal-hal yang tersebut di atas, ada pula biaya/beban yang tidak dapat diabaikan, yaitu beban pajak. Untuk mengetahui hal-hal apa yang dapat dikenakan pajak, berikut kita telusuri sejenak soal pengelompokan pajak menurut Yusdianto Prabowo (2002 : 7) : 1. Menurut golongannya a. Pajak Langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh Wajib Pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh). b. Pajak Tidak Langsung yaitu pajak yang pada akhirnya dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai (PPn). 2. Menurut sifatnya a. Pajak Subjektif yaitu pajak yang berpangkal atau berdasar pada subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh). b. Pajak Objektif yaitu pajak yang berpangkal pada objeknya, tanpa memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai (PPn). 3. Menurut lembaga pemungutnya a. Pajak Pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan digunakan untuk membiayai rumah tangga negara. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPn), Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPnBM), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). b. Pajak Daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah dan digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Contoh : Pajak Kendaraan Bermotor (PKB), Pajak Penerangan Jalan Umum (PPJU).
Aspek perpajakan yang umum dalam perusahaan menurut Erly Suandy (2001 : 137) meliputi : “1. Pajak Penghasilan Badan (PPh Badan). 2. Pajak Penghasilan pasal 21. 3. Pajak Penghasilan pasal 22, 23,26, dan Pajak Penghasilan Final. 4. Pajak Penghasilan pasal 24. 5. PPN dan PPnBM.”
23
Jika J.J. Klink telah menyinggung soal biaya pajak pada proyek real estat, maka PSAK mengatur tersendiri soal beban pajak ini terutama tentang pajak penghasilan menurut IAI (2002 : 46.19) “Beban (penghasilan) Pajak yang berhubungan dengan laba atau rugi dari aktivitas normal harus disajikan tersendiri pada laporan laba rugi”. Kemudian biaya yang boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Erly Suandy (2001 : 88) terdiri dari : 1. Biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan, termasuk biaya pembelian bahan, biaya berkenaan dengan pekerjaan atau jasa termasuk upah, gaji, honorarium, bonus, gratifikasi, dan tunjangan yang diberikan dalam bentuk uang, bunga, sewa, royalti, biaya perjalanan, biaya pengolahan limbah, piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, premi asuransi, biaya administrasi, dan pajak kecuali pajak penghasilan. 2. Penyusutan atas pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud dan amortisasi atas pengeluaran untuk memperoleh hak dan atas biaya lain yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun. 3. Iuran kepada dana pensiun yang pendiriannya telah disyahkan oleh Menteri Keuangan. 4. Kerugian karena penjualan atau penagihan harta yang dimiliki dan digunakan dalam perusahaan atau yang dimiliki untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan. 5. Kerugian dari selisih kurs mata uang asing. 6. Biaya penelitian dan pengembangan perusahaan yang dilakukan di Indonesia. 7. Biaya beasiswa, magang, dan pelatihan. 8. Piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, dengan syarat tertentu.
Biaya yang tidak boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Sophar Lumbantoruan (1996 : 132) terdiri dari : 1. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti deviden termasuk deviden yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi. 2. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi pemegang saham, sekutu, atau anggota, seperti perbaikan rumah pribadi, biaya perjalanan, biaya premi asuransi yang dibayar oleh
24
3.
4.
5.
6.
7. 8.
9.
10. 11.
perusahaan untuk kepentingan pribadi para pemegang saham atau keluarganya. Pembentukan atau pemupukan dana cadangan kecuali cadangan piutang tak tertagih untuk usaha bank dan sewa guna usaha dengan hak opsi, cadangan untuk usaha asuransi, dan cadangan untuk biaya reklamasi untuk usaha pertambangan, yang ketentuan dan syarat-syarat ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Khusus untuk penghitungan penghasilan netto pada usaha bank, sewa guna usaha dengan hak opsi, dan asuransi, penyisihan untuk keperluan pembentukan dan pemupukan dana cadangan khusus dapat dikurangkan sebagai biaya. Cadangan yang dimaksud adalah dana cadangan penghapusan piutang ragu-ragu untuk jenis usaha bank, dana cadangan premi untuk jenis usaha asuransi jiwa, dan dana cadangan premi dan cadangan untuk jenis usaha asuransi kerugian. Premi asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi dwiguna dan asuransi beasiswa, yang dibayar oleh Wajib Pajak orang pribadi, kecuali jika dibayar oleh pemberi kerja dan premi tersebut dihitung sebagai penghasilan bagi wajib pajak yang bersangkutan. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang diberikan dalam bentuk natura atau kenikmatan, kecuali penggantian atau imbalan dalam bentuk natura atau kenikmatan di daerah tertentu dan pemberian dalam bentuk natura atau kenikmatan yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan, yang ditetapkan dengan keputusan Menteri Keuangan. Pembayaran yang jumlahnya melebihi kewajaran sebagai imbalan atas pekerjaan yang dilakukan, kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa sebagai imbalan sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukannya, misalnya kepada pemegang saham. Harta yang dihibahkan, bantuan atau sumbangan, dan warisan. Pajak penghasilan tidak boleh dikurangkan sebagai biaya, karena bukan merupakan biaya untuk memperoleh atau menagih penghasilan. Jumlah pajak penghasilan yang terhutang itu dihitung atas penghasilan kena pajak setelah dilakukan pengurangan yang diperbolehkan. Biaya untuk keperluan pribadi Wajib Pajak atau orang yang menjadi tanggungannya tidak merupakan biaya perusahaan melainkan penggunaan dari penghasilan. Oleh karena itu, pengeluaran demikian tidak boleh mengurangi penghasilan kena pajak. Gaji yang dibayarkan pada anggota persekutuan, firma, atau persekutuan comanditer yang modalnya tidak terbagi atas saham. Sanksi administrasi berupa bunga, denda kenaikan serta sanksi pidana berupa denda yang berkenaan dengan pelaksanaan perundangundangan di bidang perpajakan.
25
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, di luar beban pokok penjualan, pada dasarnya yang menanggung beban PPn adalah konsumen akhir. Karena itu, PPn masukan yang dibayar akan diganti dengan PPn yang ditarik dari pembeli barang tersebut, sedangkan PPn yang dibayarkan ke kas negara, bukanlah uang pengusaha, melainkan uang pembeli yang wajib ditarik oleh pengusaha tersebut. Apabila pengusaha kena pajak membeli barang kena pajak yang PPn masukannya tidak dapat dikreditkan, maka PPn tersebut dapat dimasukkan sebagai biaya fiskal. Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dikenakan atas : 1.
Penyerahan barang kena pajak (BKP)/Jasa kena pajak (JKP) yang dilakukan oleh pengusaha kena pajak (PKP).
2.
Impor barang kena pajak (BKP).
3.
Pemanfaatan BKP tidak berwujud/JKP luar daerah pabean di dalam daerah pabean.
4.
Ekspor barang kena pajak (BKP) oleh pengusaha kena pajak (PKP).
Dasar pengenaan pajak : 1.
Harga Jual.
2.
Nilai Penggantian.
3.
Nilai Impor.
4.
Nilai Ekspor.
5.
Nilai lain sebagai dasar pengenaan pajak.
26
Prosedur yang dilaksanakan untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPn BM) : 1.
Mereview ketetapan pemungutan PPn atas penyerahan barang/jasa yang dilakukan.
2.
Meneliti kelengkapan dan ketetapan waktu pembuatan faktur pajak.
3.
Meneliti ketetapan pengkreditan pajak masanya.
4.
Meneliti kelengkapan dan keabsahan faktur pajak masukan.
5.
Mereview SPT masa untuk mengetahui keabsahan dokumen yang berkaitan, ketetapan perhitungan, dan pelaporan serta penyetoran.
6.
Rekonsiliasi dengan peredaran usaha menurut pembukuan.
C. Pengakuan Pendapatan Prinsip pengakuan pendapatan menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 597) menetapkan bahwa pendapatan diakui pada saat : “1. Direalisasi atau dapat direalisasi. 2. Dihasilkan.”
Pendapatan direalisasi bila barang-barang dan jasa-jasa dipertukarkan untuk kas atau klaim atas kas (piutang). Pendapatan dapat direalisasi bila aktiva yang diterima segera dapat dikonversikan pada jumlah kas atau klaim atas kas yang diketahui. Dan pendapatan dihasilkan bila kesatuan itu sebagian besar telah menyelesaikan apa yang seharusnya dilakukan agar berhak atas manfaat yang
27
diberikan dari pendapatan, yaitu bila proses mencari laba telah selesai atau sebenarnya telah selesai. Sesuai dengan prinsip tersebut, menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 597), maka : 1. Pendapatan dari penjualan produk diakui pada tanggal penjualan, yang biasanya diinterpretasikan berarti tanggal pengiriman kepada pelanggan. 2. Pendapatan dari jasa yang diberikan diakui ketika jasa-jasa telah dilaksanakan dan dapat ditagih. 3. Pendapatan dari memberi kemungkinan bagi pihak lain untuk menggunakan aktiva perusahaan, seperti bunga, sewa dan royalti, diakui pada saat berlalunya waktu atau ketika aktiva itu digunakan. 4. Pendapatan dari pelepasan aktiva selain produk diakui pada tanggal penjualan.
Bagaimanapun juga syarat bahwa pendapatan diperoleh menjadi penting apabila uang diterima atau ditagih sebelum penyerahan barang/jasa, misalnya penerimaan uang muka untuk penjualan ataupun sewa tidak diperlakukan sebagai pendapatan pada waktu penerimaan uang muka tersebut, tetapi diperlakukan sebagai pendapatan yang ditangguhkan sampai proses pendapatan selesai yakni sampai penyerahan barang/jasa. Pendapatan ini di masa yang akan datang menyebabkan pencatatan suatu penurunan hutang daripada menyebabkan pencatatan suatu kenaikan aktiva. Pengakuan pendapatan untuk penjualan real estat pada PSAK No. 44 dikelompokkan ke dalam beberapa kelompok, namun yang merupakan titik fokus pembahasan skripsi ini adalah penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan penjualan kapling tanah tanpa bangunan. Metode yang digunakan untuk pengakuan pendapatan pada penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya
28
dan penjualan kapling tanah tanpa bangunan ini adalah metode akrual penuh (full accrual method) dan metode deposit (deposit method).
1.
Metode Akrual Penuh (Full Accrual Method) Penggunaan metode akrual penuh (full accrual method) dalam pengakuan
pendapatan untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya menurut IAI (2002 : 44.2) : Pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko, bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi : (a) proses penjualan telah selesai; (b) harga jual akan tertagih; (c) tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; dan (d) penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut. Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh kedua belah pihak telah memenuhi persyaratan yang tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku. Harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli. Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang bila penjual mengizinkan pembeli untuk menggunakan aktiva real estat yang dijualnya tersebut sebagai hipotik pertama dan tagihannya subordinasi terhadap hak penagih hipotik tersebut. Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan, apabila penjual tidak lagi terlibat
29
dengan unit bangunan yang dijual, dan unit bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan.
Kemudian menurut IAI (2002 : 44.3) Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut : (a) Piutang bersih didiskontokan ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh lebih rendah dari tingkat bunga yang diperjanjikan di pengikatan atau perjanjian jual beli. Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12 bulan. (b) Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak akan tertagih. (c) Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan harga jual atau memperjanjikan hal demikian dalam pengikatan atau perjanjian jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi utangnya lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat penjualan. Potongan harga yang diberikan secara seketika atau tanpa rencana dibebankan ke laba rugi pada periode pemberiannya. Dalam transaksi penjualan real estat, pembeli mungkin diberi kesempatan mencicil tanpa dikenakan bunga. Apabila masa cicilan lebih dari 12 bulan, maka pendapatan penjualan harus diakui hanya sebesar nilai sekarang dengan mengakui pendapatan bunga yang masih akan diterima.
Selanjutnya, penggunaan metode akrual penuh (full accrual method) dalam pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan menurut IAI (2002 : 44.8) : Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi : (a) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli; (b) harga jual akan tertagih; (c) tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang; dan (d) proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kapling tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau
30
yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-undangan; dan (e) hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut. Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu apakah penjual dipersyaratkan untuk terlibat atau bertanggungjawab atas pendirian bangunan. Apabila sebelumnya telah terjadi pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau hanya tanah saja, kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan jual beli tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama.
Kemudian pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan dipertegas lagi oleh IAI (2002 : 44.8) “Untuk pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok (seperti jalan penghubung dan saluran drainase/ pembuangan) telah selesai dibangun”. Untuk pengakuan pendapatan sebagian besar penjualan yang dilaksanakan pengembang adalah dengan kredit. Pembeli diharuskan membayar uang muka minimal mencapai 20 % seperti yang dipersyaratkan pada PSAK No. 44 di atas dan sisanya merupakan piutang kontrak yang harus diangsur oleh pembeli. Jika pembeli tidak membayar sisa hutangnya, maka perlindungan bagi penjual hanya melakukan penahanan pembayaran yang telah dilakukan pembeli dan menarik kembali status kepemilikan real estat tersebut. Dengan demikian, faktor utama dalam pengakuan pendapatan adalah kolektibilitas kontrak yang dibuktikan oleh kewajaran jumlah (adequate) uang muka dan kelanjutan investasi dalam aktiva tak bergerak tersebut.
31
Kriteria untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J. Klink (1985 : 125) adalah sebagai berikut : 1. The period of cancellation with refund has expired, and the customer has made all required payments. 2. Cumulative payments (including interest) equal or exceed 10 percent of contract sales price. 3. The receivable is not subject to subordination to new loans on the property, except subordination for home construction purposes under certain conditions. 4. The seller has fullfilled his or her obligation to complete improvements and to construct amenities or other facilities applicable to the lost sold. 5. Collection experience for the project in which the sale is made or for the seller’s prior projects indicates that at least 90 percent of the contracts that are in force six months after the sales are recorded will be collected in full.
Untuk memperkirakan jumlah dari hasil arus penjualan, harus ada pengalaman yang cukup memuaskan dalam penjualan sebelumnya dari tipe tanah sekarang ini yang akan terjual dalam proyek. Di samping itu, jumlah jangka waktu harus sebanding dengan taksiran keuntungan penjualan yang terpenuhi. Dalam proyek baru, pengalaman pengembang dalam proyek terdahulu mungkin bisa dipakai jika mereka dapat menunjukkan kemampuan membangun dengan sukses proyek lain dan proyek nyata lainnya yang punya karakter sama (lingkungan, para langganan, waktu kontrak, metode penjualan) sebagai proyek baru. Pengalaman mengumpulkan dan mengesahkan suatu proyek mungkin berbeda dengan banyak tipe metode penjualan lainnya seperti penjualan telefon, penjualan perantara. Dengan demikian, data-data terdahulu yang berkaitan harus dipelihara berkenaan dengan penggunaan tipe metode penjualan lainnya.
32
Jika semua kondisi untuk penggunaan metode akrual telah terpenuhi untuk seluruh proyek, metode akuntansi persentase penyelesaian atau cicilan harus diterapkan ke seluruh proyek penjualan, tergantung pada keadaan. Prosedur akuntansi untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J. Klink (1985 : 126) adalah sebagai berikut : 1. Record sales contracts at the gross amount. 2. Discount receivable to reflect an appropriate interest rate using the criteria established by APB 21. 3. Establish an allowance for contract cancellation. 4. Calculate the cost of sales only on the net sales recorded after eliminating the sales expected to be cancelled before maturity.
2.
Metode Deposit (Deposit Method) Penggunaan metode deposit (deposit method) dalam pengakuan laba bila
metode akrual penuh (full accrual method) tidak terpenuhi menurut IAI (2002 : 44.4) : Apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam paragraf 06, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi. Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut : (a) penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang muka; (b) piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui; (c) unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke pembeli; (d) khusus untuk unit real estat sebagaimana disebutkan dalam paragraf 28, penyusutan atas unit real estat tersebut tetap diakui oleh penjual. Dalam hal penjualan telah mengalihkan hutang yang terikat pada unit real estat yang dijual, sedangkan transaksi tersebut belum memenuhi persyaratan pengakuan pendapatan, hutang tersebut tidak boleh
33
dikurangkan dari nilai tercatat unit real estat yang bersangkutan. Pencicilan atau pelunasan oleh pembeli atas hutang unit real estat yang telah dialihkan kepada pembeli dibukukan sebagai uang muka dengan mengurangi saldo hutang yang bersangkutan. Penjual harus melakukan pengungkapan bahwa unit tersebut telah terikat pada pengikatan atau perjanjian jual beli. Apabila perjanjian jual beli dibatalkan tanpa adanya keharusan pembayaran kembali uang muka yang telah diterima oleh penjual, maka uang muka tersebut diakui sebagai pendapatan pada saat pembatalan. Pada saat uang muka atas penjualan unit real estat diakui sebagai penjualan, komponen bunga dari uang muka tersebut harus diakui sebagai pendapatan bunga.
Prosedur akuntansi untuk metode deposit (deposit method) menurut J.J. Klink (1985 : 151) adalah sebagai berikut : 1. The seller does not record any profit. 2. Notes receivable arising from the transaction are not recorded. 3. The property and any related mortgage debt assumed by the buyer should continue to be reflected on the seller’s balance sheet, with appropriate disclosure that such properties and debt are subject to a sales contract (even non recourse debt assumed by the buyer should not be offset against the related property). 4. Subsequent payments on the debt assumed by the buyer become additional deposits and there by reduce the seller’s mortgage debt payable and increase the deposit liability account until a sale is recorded for accounting purposes. 5. Depreciation should be continued by the seller.
Metode deposit dianggap metode akuntansi yang tepat bila analisa dari transaksi real estat menyatakan bahwa suatu penjualan tidak terjadi untuk tujuan akuntansi atau dengan kata lain suatu penjualan tidak dilaksanakan atau investasi awal tidak memadai. Bila metode deposit digunakan, pengakuan pendapatan dan penjualan ditangguhkan sampai transaksi tersebut memenuhi syarat sebagai suatu penjualan untuk tujuan akuntansi. Hingga pada waktu semua kas tertagih (termasuk hutang pokok dan bunganya) dilaporkan sebagai deposit (hutang) atas kontrak, kecuali
34
bila bagian dari pembayaran menunjukkan sebagai bunga dan tidak dibayar kembali bila digunakan untuk menutupi beban tambahan atas kapling tanah tanpa bangunan seperti pajak penghasilan dan bunga atas hutang yang ada. Secara terus menerus penjual melaporkan kapling tanah tanpa bangunan sebagai aktiva, pengungkapan status dari kapling tanah tanpa bangunan tersebut dan dianggap bahwa pembeli melaporkan hutang atas kapling tanah tanpa bangunan sebagai hutang dalam laporan keuangannya.
D. Penyajian dan Pengungkapan 1. Penyajian Pada perusahaan yang bergerak di bidang real estat, pola penyajian laporan keuangannya menurut IAI (2002 : 44.13) “Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified)”. Dari norma tersebut, dapat ditafsirkan bahwa perusahaan real estat dalam melaporkan kinerja pengembangannya pada neraca tidak perlu mengelompokkan aktivanya berdasarkan lancar ataupun tidak lancar, sebab menurut Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) aktivitas utama perusahaan bukan pengembangan tetapi menjual hasil pengembangan seperti rumah, ruko, atau tanah tanpa bangunan. Sedangkan, aktiva yang digunakan untuk aktivitas pengembangan disajikan dalam neraca sebagai bagian dari aktiva tidak lancar.
35
Namun jika real estat bukan aktivitas utama perusahaan atau dengan kata lain perusahaan tersebut bukan bergerak di bidang real estat, maka aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar. Menurut IAI (2002 : 44.13) ”Dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar”. Selanjutnya, aktiva real estat yang harus diungkapkan secara terpisah menurut IAI (2002 : 44.13) Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan : (a) Tanah dan Bangunan; (b) Bangunan yang Sedang Dikonstruksi; (c) Tanah yang Sedang Dikembangkan; dan (d) Tanah yang Belum Dikembangkan. Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap. Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang sering kali merupakan proses yang sangat rumit. Oleh karena itu, keharusan penyajian neraca dengan metode classified bagi perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat menjadi tidak layak. Untuk perusahaan yang aktivitas utamanya bukan aktivitas pengembangan real estat, penyajian neraca dengan metode classified mungkin tidak terhindarkan. Dalam keadaan ini pun, faktor ketidakpastian yang mempengaruhi penentuan siklus operasi normal aktivitas pengembangan real estat tetap ada, oleh karena itu, untuk perusahaan yang aktivitas utamanya bukan aktivitas pengembangan real estat, Pernyataan ini mengharuskan aktiva real estat disajikan sebagai bagian aktiva tidak lancar.
36
2. Pengungkapan Menurut IAI (2002 : 44.14) Di samping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan : (a) kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup : (i) metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kriteria penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan); atau metode persentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya); (ii) apabila pendapatan diakui dengan metode persentase penyelesaian maka metode penentuan tingkat penyelesaian aktivitas pengembangan real estat diungkapkan; dan (iii) saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat. (b) kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estate; (c) apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan penjualan maka pengungkapan mencakup : (i) sifat transaksi; (ii) jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakui; (d) jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.
BAB III METODE PENELITIAN
A. Tempat Objek penelitian yang di survei secara langsung untuk memperoleh data dan informasi perusahaan adalah PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN yang terletak di Jalan Setia Budi Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan.
B. Metode Penelitian Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estat oleh PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN.
C. Tingkat Eksplanasi Penelitian Tingkat eksplanasi penelitian adalah penelitian komparatif (comparative research)
yaitu
untuk
membandingkan
penerapan/implementasi
dengan
teori/ketentuan yang berlaku pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44.
D. Jenis Data Penelitian Data yang diperoleh selama berlangsungnya penelitian ini adalah data kualitatif.
37
38
E. Permasalahan Penelitian Permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini adalah membandingkan kebijaksanaan manajemen PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44. Dengan demikian bentuk permasalahan dalam penelitian ini adalah permasalahan deskriptif.
F. Populasi Penelitian Yang menjadi populasi dalam penelitian ini adalah kebijaksanaan manajemen PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat yang direprensentasikan dengan laporan keuangan tahunan PT. Ira Widya Utama Medan.
G. Sampel Penelitian Yang menjadi sampel dalam penelitian ini adalah laporan keuangan PT. Ira Widya Utama Medan periode 31 Desember 2003 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ade Fatma Lubis dan Rekan.
H. Teknik Pengambilan Sampel Pengambilan sampel dalam penelitian ini dilakukan dengan teknik sampel berkemungkinan sama (probability sampling) dengan metode sampel acak sederhana (simple random sampling).
39
I. Prosedur Pengumpulan Data 1. Sumber Data Primer (Primary Data Source) Dalam penelitian ini, penulis melakukan penelusuran lapangan (field research) yaitu wawancara tidak terstruktur (non structure interview) dengan pihak yang ada hubungannya dengan penulisan skripsi ini, yaitu staf dan pegawai PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN serta pengamatan secara langsung/observasi tidak berperanserta dan terstruktur (non participant and structure observation) terhadap objek penelitian. 2. Sumber Data Sekunder (Secondary Data Source) Dalam penelitian ini, penulis melakukan penelusuran dokumen (document research) yaitu dokumen berupa laporan keuangan dan buku pedoman perusahaan
serta
penelusuran
kepustakaan
(library
research)
yaitu
pengumpulan sejumlah data teoritis sehubungan dengan masalah pembahasan melalui buku pelajaran, literatur, dan lain-lain yang ada hubungannya dengan Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat.
J. Analisis Data Metode penganalisaan data yang digunakan adalah metode komparatif yaitu dengan cara membandingkan teori dengan praktek pada perusahaan, kemudian mengambil kesimpulan-kesimpulan, dan selanjutnya memberikan saran-saran dari hasil perbandingan tersebut.
BAB IV HASIL PENELITIAN
A. Data Penelitian 1. Sejarah Singkat Perusahaan Berdirinya PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perkembangan dari CV. Ira Coorporation yang berdiri pada tanggal 17 April 1972. Berkedudukan di Jalan Pahlawan No. 52 Medan, perusahaan ini mengawali usahanya sebagai pemborong/kontraktor umum (general contractor) yang mengutamakan pada pekerjaan pembangunan serta pemeliharaan jalan dan irigasi. Untuk memperluas dan mengembangkan usahanya, maka CV. Ira Coorporation diubah menjadi PT. Ira Coorporation pada tanggal 22 Februari 1983 di hadapan Notaris Sundari Siregar, SH, dan berkedudukan di Jalan Bukit Barisan Dalam No. 15 Medan, dengan jumlah karyawan meningkat menjadi 15 orang. Setelah berjalan beberapa bulan, nama PT. Ira Coorporation dirasakan ganjil mengingat kata Coorporation mengandung arti yang sama dengan perseroan terbatas, maka pada tanggal 17 Juni 1983, PT. Ira Coorporation diubah lagi menjadi PT. Ira Widya Utama Medan, dan berkedudukan di Jalan Multatuli No. 9 dan 12 Medan. Perubahan ini dibuat di hadapan Notaris Sundari Siregar, SH, dengan Akte Notaris No. 29 tertanggal 17 Juni 1983, bertempat di Medan, dan disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 26 Juli 1983, dengan daftar
40
41
keputusan No. C 2-5149, HT, 01.01. TH. 83, dan dapat di lihat pada Berita Negara Republik Indonesia No. 955-1983. Berdasarkan pasal 2 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan perusahaan adalah : 1. Menjalankan usaha-usaha pemborongan umum (general contractor) untuk segala macam dan jenis pekerjaan, termasuk usaha-usaha pemborongan bangunan-bangunan,
jembatan-jembatan,
jalan-jalan,
saluran-saluran
air/irigasi, listrik dan lain sebagainya, termasuk usaha pelaksanaan dan perencanaan, biro instalasi dan biro teknik. 2. Menjalankan serta mengusahakan usaha-usaha dalam bidang pembangunan perumahan/real estat dan developer. 3. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang jasa, terkecuali jasa bidang hukum. 4. Berdagang pada umumnya, termasuk perdagangan impor dan ekspor serta antar pulau dan lokal, baik untuk perdagangan sendiri maupun atas perhitungan pihak lain (agen komisi). 5. Menjalankan usaha-usaha lainnya yang dapat membawa keuntungan bagi perseroan.
Kegiatan usaha perusahaan ini pada dasarnya di bagi dalam 3 (tiga) bidang usaha, yaitu : 1. Bidang Usaha Real Estat, yang melaksanakan kegiatan di bidang pembangunan,
penjualan
dan
pengelolaan
perumahan,
sarana
dan
42
prasarananya, seperti sarana jalan di kawasan perumahan yang dibangun, parit dan saluran limbah, prasarana pasar dan sebagainya. 2. Bidang Usaha Pembangunan, yang mengevaluasi keadaan usaha yang sedang berjalan serta mengembangkan usaha-usaha baru, dengan mengadakan studi kelayakan atas proyek-proyek baru untuk mengetahui apakah layak atau tidak untuk dilaksanakan. 3. Bidang Usaha Jasa Kontraktor, yang melaksanakan kegiatan-kegiatan pembangunan konstruksi seperti pembangunan perumahan, jembatan, saluran air/irigasi, dan bendungan serta kegiatan konstruksi lainnya.
Sejalan dengan pertumbuhan dan perkembangan usaha, PT. Ira Widya Utama Medan telah dapat mengembangkan kegiatan usahanya di luar wilayah Kota Medan dan di luar wilayah Propinsi Sumatra Utara seperti di Kota Lhokseumawe Propinsi Nanggroe Aceh Darussalam. Saat ini perusahaan sedang dalam tahap memulai diversifikasi usaha di bidang usaha perkebunan dan bidang usaha lainnya, yang memungkinkan perusahaan ini akan berkembang dalam bentuk grup usaha (holding company).
2. Struktur Organisasi Perusahaan Penyusunan struktur organisasi dalam suatu perusahaan adalah sangat penting. Hal ini dilakukan untuk mempermudah pelaksanaan tugas-tugas yang diemban oleh organisasi dan juga agar tugas itu dapat dijalankan secara rasional atau secara efisien.
43
Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Ira Widya Utama Medan adalah struktur organisasi garis dan staf yang sesuai dengan kebutuhan perusahaan, dalam hal ini struktur organisasi perusahaan menggambarkan penyusunan tugas, wewenang dan tanggung jawab berbentuk garis lurus mulai dari tingkat yang paling rendah. Adapun komunikasi yang dilakukan oleh PT. Ira Widya Utama Medan selalu mengikuti struktur organisasi secara vertikal, tetapi di dalam menjalankan tugasnya masing-masing, komunikasi secara horizontal juga berjalan antara bidang yang satu dengan bidang yang lain. Struktur organisasi mempunyai arti yang penting bagi perusahaan agar dapat menjalankan aktivitas operasional secara harmonis dan teratur, sehingga tujuan yang telah ditetapkan dapat tercapai. Struktur organisasi dimana di dalamnya terdapat pemisahan fungsi-fungsi dengan tepat sangat penting, sebab merupakan salah satu unsur terciptanya pengawasan intern (internal control) yang efektif. Struktur organisasi yang baik haruslah sederhana dan mudah diadakan penyesuaian bila sewaktu-waktu diperlukan serta dapat menunjukkan dengan tegas garis wewenang dan tanggung jawab. Dengan struktur organisasi demikian, pimpinan perusahaan akan mudah mengetahui siapa yang bertanggungjawab untuk setiap kegiatan usaha perusahaan. Struktur organisasi PT. Ira Widya Utama Medan disusun berdasarkan hasil pemikiran dan pertimbangan atas sifat usaha perusahaan, bentuk organisasi yang sedang berjalan, serta mengolah informasi dari staf inti perusahaan. Fungsi kegiatan utama di bagi atas 6 (enam) kelompok besar, yakni : bagian
44
pengembangan, bagian jasa konstruksi, bagian jasa real estat, bagian pemasaran, bagian akuntansi/keuangan, dan bagian personalia/umum. Dari segi tingkatan manajemen, telah di bagi dalam 3 (tiga) tingkatan, yakni : tingkat pimpinan puncak perusahaan/dewan direksi (top management), tingkat manajemen menengah (middle management), dan tingkatan kepala seksi (lower management).
a. Tingkat Pimpinan Puncak Perusahaan/Dewan Direksi (Top Management) Pimpinan puncak perusahaan/dewan direksi PT. Ira Widya Utama Medan terdiri dari : Direktur Utama
: koordinator pimpinan
Direktur Operasional
: koordinator produksi
Direktur Keuangan/Umum
: koordinator bidang keuangan dan umum
Kelompok pimpinan puncak perusahaan berfungsi untuk menetapkan tujuan umum, usaha pengembangan dan pertumbuhan perusahaan, perumusan kebijaksanaan-kebijaksanaan pokok dan sasaran yang hendak dicapai serta pengawasan atas pelaksanaannya. Kelompok ini akan bekerjasama dan merupakan satu kesatuan dalam mengelola jalannya perusahaan. Kelompok pimpinan puncak perusahaan bertanggungjawab kepada dewan komisaris.
45
b. Tingkat Manajemen Menengah (Middle Management) Terdiri dari para kepala bagian yang berada setingkat di bawah dewan direksi. Kepala bagian bertanggungjawab atas produktifitas, perkembangan, dan efisiensi atas kegiatan bagian yang dibawahinya.
c. Tingkat Kepala Seksi (Lower Management) Setiap bagian terdiri dari beberapa seksi. Setiap seksi dikepalai oleh seorang kepala seksi yang bertanggungjawab kepada kepala bagian atas seluruh kegiatan seksi yang dibawahinya. Masing-masing kepala seksi beranggotakan beberapa staf/karyawan, tergantung dari banyaknya tugas-tugas rutin yang harus dilaksanakan dan tergantung pada perluasan usaha dan kegiatan perusahaan yang menyangkut kegiatan pada seksinya.
Penentuan struktur organisasi perusahaan ini diambil berdasarkan pertimbangan yang telah dimusyawarahkan terlebih dahulu antara investor dan para pimpinan puncak perusahaan dengan berdasarkan pedoman sebagai berikut : 1. Struktur kontrol kerja pada setiap departemen perusahaan dilakukan dengan struktur pengecekan secara berkala yang dituangkan dalam bentuk laporanlaporan kerja. 2. Pembagian tugas, tanggung jawab, dan wewenang harus terperinci dan jelas guna menjamin setiap individu mengerti akan setiap posisi yang dilakukan serta melaksanakannya dengan penuh tanggung jawab.
46
3. Tiap-tiap unit yang kedudukan sudah ditetapkan dalam organisasi ini mempunyai hubungan kerja dengan struktur komunikasi berdasarkan garis komando vertikal.
Berdasarkan pedoman-pedoman di atas, jelas terlihat bahwa PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan struktur organisasi yang sesuai dengan perusahaan jenis perseroan, karena memiliki beberapa keuntungan yaitu : 1. Kesatuan komando kerja yang terjamin. 2. Kejelasan dalam pembagian tugas dan wewenang. 3. Spesialisasi karyawan dapat ditingkatkan guna memberikan hasil maksimal.
3. Penerapan PSAK No. 44 a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif Jumlah keseluruhan areal tanah yang dimiliki oleh perusahaan adalah sebesar 233 Ha. Total areal tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana meliputi 30 % atau 70 Ha. Sisanya seluas 163 Ha atau sekitar 70 % inilah yang akan dijual dan disebut dengan tanah efektif yang siap untuk dijual setelah melalui proses pembangunan sarana dan prasarana. Sarana dan prasarana yang dibangun oleh perusahaan yaitu : (i)
Pintu Gerbang Masuk Kawasan Perumahan.
(ii)
Papan Nama/Tugu Perusahaan.
(iii)
Poliklinik 24 Jam.
(iv)
Tempat Ibadah/Mesjid sebanyak 2 unit.
47
(v)
Jalan.
(vi)
Sarana Olahraga : Lapangan Bola, Lapangan Tenis, Lapangan Basket, Lapangan Golf, Kolam Renang, dan lain-lain.
(vii) Taman. (viii) Pusat Jajanan Serba Ada. (ix)
Parit.
(x)
Trotoar.
b. Pengakuan Pendapatan Konsep penghimpunan dan realisasi pendapatan sangat penting dalam hubungannya dengan pengakuan pendapatan. Saat pengakuan pendapatan merupakan saat yang sangat kritis, mengingat kesalahan dalam penentuan ini akan berakibat pada kelayakan laba periodik. Ketika suatu transaksi atau kejadian dinyatakan atau diakui, maka transaksi tersebut dicatat ke dalam sistem pencatatan sehingga akan mempengaruhi laporan keuangan. Jadi, pengakuan pendapatan berhubungan dengan masalah apakah suatu transaksi dicatat atau tidak. Prinsip akuntansi mengatur tentang pengakuan pendapatan ini dengan memberikan beberapa kriteria atau ketentuan yang harus dipenuhi agar suatu transaksi dapat diakui. Pengakuan pendapatan dari penjualan real estat oleh perusahaan diakui pada saat dilakukannya penyerahan barang dan jasa setelah memenuhi ketentuan yang telah ditetapkan oleh perusahaan. Metode pengakuan pendapatan yang diterapkan oleh perusahaan adalah metode akrual penuh (full accrual method).
48
(i) Penjualan Tanah dan Bangunan Rumah Pendapatan dari penjualan tanah dan bangunan rumah diakui, apabila telah memenuhi persyaratan sebagai berikut : 1.
Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.
2.
Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
3.
Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan aktiva real estatnya tersebut.
4.
Bangunan telah siap ditempati/digunakan.
Jurnal pada transaksi ini ada 2 (dua), yaitu : 1.
Pada saat penyerahan uang muka/memorial jurnal : Uang Muka
Rp. xxx
KPR
Rp. xxx
Penjualan
Kas
Rp. xxx
Rp. xxx Uang Muka
Rp. xxx
49
2.
Pada saat realisasi/penyerahan rumah : Piutang KPR KPR
Penjualan Realisasi Penjualan
Rp. xxx Rp. xxx
Rp. xxx Rp. xxx
(ii) Penjualan Tanah Matang Pendapatan dari penjualan tanah matang diakui, apabila telah memenuhi persyaratan sebagai berikut : 1.
Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.
2.
Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
3.
Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan aktiva real estatnya tersebut.
4.
Lingkungan dimana tanah tersebut berada, secara signifikan telah selesai dikembangkan (pembangunan fasilitas-fasilitas pokok seperti jalan penghubung, saluran drainase/pembuangan) telah selesai dibangun oleh perusahaan.
50
Jurnal pada transaksi ini ada 2 (dua), yaitu : 1.
Pada saat penempatan/memorial jurnal : Uang Muka Penempatan Kavling Penjualan Kavling
Kas
Rp. xxx
Rp. xxx Uang Muka Penempatan Kavling
2.
Rp. xxx
Rp. xxx
Pada saat realisasi/penyerahan kavling : Penjualan Penempatan Kavling Penjualan Kavling
Rp. xxx Rp. xxx
(iii) Penjualan Unit Strata Bangunan Perkantoran Pendapatan dari penjualan unit strata bangunan perkantoran diakui dengan menggunakan metode persentase penyelesaian (percentage of completion method) terhadap unit yang terjual apabila telah memenuhi persyaratan sebagai berikut : 1.
Proses pembangunan telah melampaui tahap awal, setidaknya pondasi gedung telah selesai dan persyaratan untuk memulai pembangunan telah dipenuhi.
2.
Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
51
3.
Dalam menentukan harga jual, perusahaan telah memperhitungkan dengan seksama faktor volume unit yang telah terjual, kecendrungan harga jual tiap unit, lokasi geografis, dan kondisi lingkungan.
Jurnal pada transaksi ini ada 2 (dua), yaitu : 1.
Pada saat penyerahan uang muka/memorial jurnal : Uang Muka Penempatan
Rp. xxx
KPR Penempatan
Rp. xxx
Penjualan Penempatan
Kas
Rp. xxx Uang Muka Penempatan
2.
Rp. xxx
Rp. xxx
Pada saat realisasi/penyerahan rumah toko : Piutang KPR KPR Penempatan
Penjualan Penempatan Penjualan
Rp. xxx Rp. xxx
Rp. xxx Rp. xxx
c. Pengakuan Biaya dan Beban Dalam memberikan perlakuan terhadap komponen biaya dan beban, perusahaan mengklasifikasikannya sebagai berikut :
52
(i) Biaya Pokok Penjualan. (ii) Biaya Operasional dan Administrasi. (iii) Biaya Lain-lain (di luar biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi).
Dengan rumusan seperti di atas, berarti perusahaan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan perusahaan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Seluruh komponen biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas utama perusahaan dimasukkan dalam suatu perkiraan yang disebut dengan biaya pokok penjualan. Jadi,
dalam
mekanisme
pengalokasian
biaya,
perusahaan
tidak
mengelompokkan menurut pola beban pokok penjualan dan beban administrasi dan umum sebagaimana yang lazim. Biaya administrasi dan umum merupakan bagian dari total beban usaha. Sedangkan komponen biaya yang dikeluarkan perusahaan sehubungan dengan proses pengadaan tanah sampai menjadi tanah yang siap untuk dijual, atau sampai menjadi sebuah rumah atau rumah toko, merupakan bagian dari beban pokok penjualan. Berikut ini adalah komponen-komponen biaya yang terdapat pada PT. Ira Widya Utama Medan, yaitu :
(i) Harga tanah saat dibeli, terdiri dari : 1.
Harga beli atas tanah.
53
2.
Biaya-biaya yang terdiri dari : a.
Akte Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b.
Sertifikat Hak Pengelolaan Lahan dari BPN.
c.
Pembebasan areal yang telah dibeli.
(ii) Biaya pembangunan sarana dan prasarana, terdiri dari : 1.
Jalan.
2.
Parit.
3.
Trotoar.
4.
Lampu penerangan jalan.
5.
Taman.
6.
Gerbang pintu utama.
7.
Pos satuan pengamanan.
8.
Jaringan listrik.
9.
Jaringan air bersih.
10. Jaringan telepon.
(iii) Biaya bagian pengelola, terdiri dari : 1.
Gaji, honorarium, dan upah.
2.
Konsumsi.
3.
Fasilitas kesehatan/perobatan karyawan.
4.
Perjalanan dinas karyawan.
5.
Alat tulis kantor.
54
6.
Bahan bakar minyak.
7.
Listrik, air, dan gas.
8.
Perawatan lampu.
9.
Kebersihan.
10. Pemeliharaan aktiva. 11. Surat-surat kendaraan. 12. Pengurusan Izin Mendirikan Bangunan. 13. Asuransi Tenaga Kerja/Jaminan Sosial Tenaga Kerja. 14. Asuransi Manulife. 15. Sewa Kontainer. 16. Pemeliharaan jalur hijau. 17. Perlengkapan personil satuan pengamanan. 18. Biaya lain-lain.
(iv) Biaya bagian umum, terdiri dari : 1.
Gaji, honorarium, dan upah.
2.
Konsumsi.
3.
Fasilitas kesehatan/perobatan karyawan.
4.
Perjalanan dinas karyawan.
5.
Alat tulis kantor.
6.
Bahan bakar minyak dan parkir.
7.
Listrik, air, dan gas.
8.
Telekomunikasi (telepon, hp, faksimili).
55
9.
Pemeliharaan gedung.
10. Pemeliharaan aktiva tetap. 11. Penyusutan aktiva tetap. 12. Gambar proyek real estat. 13. Surat-surat kendaraan. 14. Penghapusan piutang. 15. Asuransi Tenaga Kerja/Jaminan Sosial Tenaga Kerja. 16. Asuransi Takaful. 17. Pendidikan karyawan. 18. Perlengkapan personil satuan pengamanan. 19. Biaya overhead SPI. 20. Biaya pra operasi. 21. Biaya lain-lain.
d. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan Untuk melihat hasil kinerja yang telah dilakukan oleh perusahaan selama periode tertentu, maka PT. Ira Widya Utama Medan setiap akhir periode akuntansi menyusun laporan keuangan perusahaan. Adapun tujuan dari pelaporan keuangan setiap akhir periode adalah : (i) Memberikan informasi keuangan yang dapat dipercaya serta bermanfaat bagi investor dan kreditur sebagai dasar untuk pengambilan keputusan investasi dan pemberian pinjaman.
56
(ii) Memberikan informasi tentang posisi keuangan perusahaan dengan menunjukkan sumber-sumber kekayaan perusahaan serta asal kekayaan tersebut (pihak yang mempunyai hak atas kekayaan tersebut). (iii) Memberikan informasi keuangan yang dapat menunjukkan prestasi perusahaan dalam menghasilkan laba. (iv) Memberikan informasi keuangan yang dapat menunjukkan kemampuan perusahaan dalam melunasi hutang-hutangnya. (v) Memberikan informasi keuangan yang dapat menunjukkan sumber-sumber pembiayaan perusahaan. (vi) Memberikan informasi yang dapat membantu pemakai laporan keuangan dalam meramalkan aliran kas masuk ke perusahaan.
Pola penyajian dan pengungkapan transaksi usaha pada PT. Ira Widya Utama Medan dirumuskan dalam kebijakan akuntansinya yang terdapat pada buku pedoman perusahaan. Bentuk dan isi laporan keuangan digambarkan dalam lampiran kode “ T “ pada buku pedoman tersebut. Laporan keuangan secara lengkap dipersiapkan setiap akhir bulan oleh bagian akuntansi dan diperiksa kembali oleh Direktur Keuangan dan Umum sebelum ditandatangani oleh Direktur Utama. Khusus untuk Laporan Kas dan Bank, dibuat secara harian dengan tujuan dapat diawasi oleh pimpinan perusahaan. Setiap bagian dari laporan keuangan ini harus diisi secara lengkap dan akurat agar dapat digunakan secara sempurna sebagai dasar bagi pengambilan keputusan oleh pimpinan perusahaan. Laporan keuangan harus disampaikan
57
secara tepat waktu dan teratur, untuk menghindari terlambatnya pengambilan keputusan oleh pimpinan perusahaan, selanjutnya bentuk dan isi laporan keuangan tersebut harus ditelaah secara berkala untuk menilai kelengkapan dalam proses perencanaan, pengawasan, dan pengendalian kegiatan perusahaan. Pada laporan keuangan perusahaan, khususnya Laporan Laba/Rugi, dapat dilihat bahwa pendapatan perusahaan merupakan pendapatan yang aktivitas utamanya berasal dari penjualan real estat. Adapun dalam penyajian Neraca yang dilakukan oleh PT. Ira Widya Utama Medan dengan aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban/hutang dikelompokkan ke dalam klasifikasi lancar dan tidak lancar.
B. Analisis Hasil Penelitian 1. Pengakuan Pendapatan Sebagaimana telah dijelaskan pada uraian sebelumnya, PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat yang mempunyai
kegiatan
utamanya
yaitu
perolehan
tanah
yang
kemudian
ditindaklanjuti dengan pembangunan perumahan untuk kemudian dijual kepada masyarakat. Perjalanan serta pengembangan suatu perusahaan sangat dipengaruhi oleh pendapatan yang diperoleh dalam operasi normal usaha serta daya dan upaya oleh perusahaan untuk menekan biaya sekecil mungkin tanpa mengganggu kegiatan usaha perusahaan. Oleh karena itu, pendapatan dapat dikatakan sebagai alat ukur prestasi manajemen atas keberhasilan dan kegagalan suatu perusahaan. PT. Ira Widya Utama Medan sebagai salah satu perusahaan yang bergerak dalam
58
bidang real estat harus benar-benar memahami pentingnya arti pendapatan dalam pelaksanaan kegiatan usahanya. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan ketentuan yang harus dipenuhi sebagai berikut :
(i) Penjualan Tanah dan Bangunan Rumah Pendapatan dari penjualan tanah dan bangunan rumah diakui, apabila telah memenuhi persyaratan sebagai berikut : 1.
Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.
2.
Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
3.
Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan aktiva real estatnya tersebut.
4.
Bangunan telah siap ditempati/digunakan.
Ketentuan-ketentuan tersebut di atas telah memenuhi ketentuan mengenai pengakuan pendapatan untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya seperti yang terdapat pada
59
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 06 sampai dengan 11 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).
(ii) Penjualan Tanah Matang Pendapatan dari penjualan tanah matang diakui, apabila telah memenuhi persyaratan sebagai berikut : 1.
Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.
2.
Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
3.
Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan aktiva real estatnya tersebut.
4.
Lingkungan dimana tanah tersebut berada, secara signifikan telah selesai dikembangkan (pembangunan fasilitas-fasilitas pokok seperti jalan penghubung, saluran drainase/pembuangan) telah selesai dibangun oleh perusahaan.
Ketentuan-ketentuan tersebut di atas telah memenuhi ketentuan mengenai pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan seperti yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 33 sampai dengan 36 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).
60
(iii) Penjualan Unit Strata Bangunan Perkantoran Pendapatan dari penjualan unit strata bangunan perkantoran diakui dengan menggunakan metode persentase penyelesaian (percentage of completion method) terhadap unit yang terjual apabila telah memenuhi persyaratan sebagai berikut : 1.
Proses pembangunan telah melampaui tahap awal, setidaknya pondasi gedung telah selesai dan persyaratan untuk memulai pembangunan telah dipenuhi.
2.
Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
3.
Dalam menentukan harga jual, perusahaan telah memperhitungkan dengan seksama faktor volume unit yang telah terjual, kecendrungan harga jual tiap unit, lokasi geografis, dan kondisi lingkungan.
Ketentuan-ketentuan tersebut di atas telah memenuhi ketentuan mengenai pengakuan pendapatan untuk penjualan unit bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat belanja, dan bangunan sejenis lainnya seperti yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 26, 28 dan 29 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).
2. Pengakuan Biaya dan Beban PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya yang harus dikeluarkan oleh perusahaan adalah sebagai berikut :
61
(i) Biaya Pokok Penjualan. (ii) Biaya Operasional dan Administrasi. (iii) Biaya Lain-lain (di luar biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi).
Ini berarti perusahaan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan perusahaan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut tidak sesuai dengan ketentuan mengenai unsur-unsur biaya pengembangan proyek real estat seperti yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 37 dan 38 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat tersebut. Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang ada hubungannya dengan suatu proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
3. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan Pendapatan merupakan unsur yang sangat penting diperhatikan, karena berpengaruh sangat besar dan fungsi yang dimilikinya terhadap kemajuan serta kelangsungan hidup kegiatan operasional perusahaan. Setiap periode usaha normal, perusahaan pasti mengalami suatu kemajuan ataupun kemunduran dalam
62
kaitannya dengan perubahan pendapatan, bahkan pendapatan itu dapat dicermati dari Laporan Laba/Rugi perusahaan baik secara bulanan maupun tahunan. Pada laporan keuangan khususnya Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya Utama Medan dapat dilihat bahwa pendapatan perusahaan diperoleh dari penjualan real estat. Kebijakan akuntansi PT. Ira Widya Utama Medan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan adalah sebagai berikut :
(i) Neraca Neraca merupakan suatu laporan yang menggambarkan posisi keuangan pada suatu tanggal tertentu dan dapat diperbandingkan dengan perkiraan yang sama pada akhir periode sebelumnya. Komponen perkiraan neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan adalah sebagai berikut : 1.
Aktiva Lancar a.
Kas dan Bank.
b.
Piutang Usaha.
c.
Piutang Lain-lain.
d.
Surat-surat Berharga.
e.
Persediaan.
f.
Piutang Direksi.
g.
Biaya Dibayar Dimuka.
63
2.
3.
4.
5.
Investasi a.
Penanaman Pada Perusahaan.
b.
Setoran Saham.
Aktiva Tetap a.
Tanah.
b.
Bangunan.
c.
Gedung Sarana Utama Setiabudi Country Club.
d.
Kendaraan Bermotor.
e.
Inventaris Kantor.
f.
Peralatan Proyek.
g.
Mesin/Perlengkapan.
h.
Akumulasi Penyusutan.
Aktiva Lain-lain a.
Piutang Afiliasi.
b.
Aktiva Tetap Tak Berwujud.
c.
Akumulasi Amortisasi.
Hutang Lancar a.
Hutang Usaha.
b.
Hutang Lain-lain.
c.
Hutang Pada Perusahaan Lain.
64
6.
d.
Beban Yang Masih Harus Dibayar.
e.
Hutang Pajak.
f.
Uang Muka Penjualan.
Modal a.
Modal Disetor.
b.
Laba sampai dengan tahun sebelumnya.
c.
Laba sampai dengan tahun berjalan.
Pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 56 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) terdapat ketentuan yang mengharuskan Neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified). Hal ini dipertegas lagi pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 60 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) dengan menyatakan bahwa siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang sering kali merupakan proses yang sangat rumit. Oleh karena itu, keharusan penyajian Neraca dengan metode classified bagi perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat menjadi tidak layak.
65
Sedangkan Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Jadi, Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.
(ii) Laporan Laba/Rugi Komponen pendapatan usaha kawasan perumahan pada PT. Ira Widya Utama Medan adalah pendapatan dari usaha penjualan kavling tanah tanpa bangunan, rumah, ruko, dan lain-lain. Pola pengakuan pendapatannya adalah dengan metode akrual penuh (full accrual method), yang mana unsur-unsur prinsip dalam kriteria pengakuan metode ini telah terpenuhi, dimana pendapatan diakui pada saat penyerahan barang dan jasa yang bersangkutan. Komponen perkiraan Laporan Laba/Rugi pada PT. Ira Widya Utama Medan adalah sebagai berikut : 1.
2.
3.
Pendapatan Usaha a.
Penjualan Real Estat.
b.
Harga Pokok Penjualan Real Estat.
c.
Biaya Operasional dan Administrasi.
Pendapatan dan Biaya Lain-lain a.
Pendapatan Lain-lain.
b.
Biaya Lain-lain.
Pajak
66
(iii) Laporan Arus Kas Laporan Arus Kas merupakan suatu laporan yang menggambarkan posisi arus kas dari aktivitas operasi, kenaikan maupun penurunan dari aktivitas operasi, arus kas dari aktivitas investasi, arus kas dari aktivitas pendanaan, dan kenaikan bersih kas selama periode berjalan.
(iv) Laporan Laba Ditahan Laporan Laba Ditahan merupakan suatu laporan yang menggambarkan posisi koreksi laba yang ditahan periode tahun sebelumnya dan laba bersih yang ditahan periode tahun berjalan.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan 1. PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat yang mempunyai kegiatan utamanya yaitu perolehan tanah yang kemudian ditindaklanjuti dengan pembangunan perumahan untuk kemudian dijual kepada masyarakat. Perjalanan serta pengembangan suatu perusahaan sangat dipengaruhi oleh pendapatan yang diperoleh dalam operasi normal usaha serta daya dan upaya oleh perusahaan untuk menekan biaya sekecil mungkin tanpa mengganggu kegiatan usaha perusahaan. Oleh karena itu, pendapatan dapat dikatakan sebagai alat ukur prestasi manajemen atas keberhasilan dan kegagalan suatu perusahaan. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan ketentuan yang harus dipenuhi sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44 yang dikeluarkan oleh IAI. 2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut tidak sesuai dengan ketentuan mengenai unsur-unsur biaya pengembangan proyek real estat seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 37 dan 38 yang dikeluarkan oleh IAI mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat harus
67
68
dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat tersebut. Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang ada hubungannya dengan suatu proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 3. PT. Ira Widya Utama Medan pada laporan keuangannya khususnya Laporan Laba/Rugi, pendapatan diperoleh dari penjualan real estat. Kebijakan akuntansi perusahaan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan yang menggambarkan posisi keuangan pada suatu tanggal tertentu dan dapat diperbandingkan dengan perkiraan yang sama pada akhir periode sebelumnya terdapat komponen perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Sedangkan ketentuan yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 56 yang dikeluarkan oleh IAI mengharuskan Neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified). Jadi, Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.
B. Saran 1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan untuk penjualan tanah dan bangunan rumah serta penjualan tanah matang. Sedangkan, pada penjualan unit
69
strata bangunan perkantoran perusahaan menggunakan metode persentase penyelesaian (percentage of completion method). Namun dalam menentukan harga jual, perusahaan harus memperhitungkan ulang dengan seksama faktor lokasi geografis dan kondisi lingkungan karena saat ini Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan telah dipisahkan/dibelah oleh jalur jalan lingkar luar (outer ring road) kota Medan. Sehingga harga jual unit strata bangunan perkantoran pada sisi jalur jalan lingkar luar (outer ring road) tersebut dipastikan akan meningkat pula. 2. PT.
Ira
Widya
Utama
Medan
harus
merestrukturisasi
mekanisme
pengalokasian biaya dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut dilakukan agar sesuai dengan ketentuan mengenai unsur-unsur biaya pengembangan proyek real estat seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 37 dan 38 yang dikeluarkan oleh IAI mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat tersebut. Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang ada hubungannya dengan suatu proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya. 3. Kebijakan akuntansi PT. Ira Widya Utama Medan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan yang menggambarkan posisi keuangan pada suatu tanggal tertentu dan dapat diperbandingkan dengan perkiraan yang sama pada akhir periode sebelumnya terdapat komponen perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada
70
perkiraan lancar dan tidak lancar. Sebaiknya PT. Ira Widya Utama Medan menyesuaikan Neraca perusahaan dengan tidak mengelompokkan komponen perkiraan pada perkiraan lancar dan tidak lancar karena siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Ketentuan tersebut seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 60 yang dikeluarkan oleh IAI.
DAFTAR PUSTAKA
Ashworth, Allan, 1994. Perencanaan Biaya Bangunan, Terjemahan Ir. Laurentius Wahyudi, Penerbit PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Belkaoui, Ahmed, 1997. Teori Akuntansi Jilid Satu, Terjemahan Herman Wibowo dan Marianus Sinaga, Jakarta.
Dyckman, Thomas R., Roland E. Dukes, Charles J. Davis, 1996. Akuntansi Intermediate Jilid Satu, Edisi Ketiga, Penerbit Erlangga, Jakarta.
Financial Accounting Standards Board, 1982. Statement of Financial Accounting Standard No. 67 : Accounting for Cost and Initial Rental Operations of Real Estate Projects, Stamford.
Hadibroto, S., 1987. Masalah Akuntansi Buku I, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta.
Hansen, Don R., Maryanne M. Mowen, 2000. Manajemen Biaya Akuntansi dan Pengendalian Buku Satu, Edisi Pertama, Penerbit Salemba Empat, Jakarta.
Hendrikson, Eldon S., 1995. Teori Akuntansi, Edisi Keempat, Editor Marianus Sinaga, Penerbit Erlangga, Jakarta.
Ikatan Akuntan Indonesia, 2002. Standar Akuntansi Keuangan, Penerbit Salemba Empat, Jakarta.
Kieso, Donald E., Jerry J. Weygandt, 1995. Akuntansi Intermediate Jilid Satu, Edisi Ketujuh, Terjemahan Herman Wibowo, Penerbit Binarupa Aksara, Jakarta.
Kieso, Donald E., Jerry J. Weygandt, 1995. Akuntansi Intermediate Jilid Dua, Edisi Ketujuh, Terjemahan Herman Wibowo, Penerbit Binarupa Aksara, Jakarta.
71
Klink, J.J., 1985. Real Estate Accounting and Reporting, 2nd Edition, Jhon Wiley and Sons, New York.
Lumbantoruan, Sophar, 1996. Akuntansi Pajak, Edisi Revisi, Penerbit PT. Gramedia Widia Sarana Indonesia, Jakarta.
Prabowo, Yusdianto, 2002. Akuntansi Perpajakan Terapan, Penerbit Grasindo, Jakarta.
Suandy, Erly, 2001. Perencanaan Pajak, Edisi Pertama, Penerbit Salemba Empat, Jakarta.
Thomas, Arthur L., 1969. The Allocation Problem in Financial Accounting Theory, Studies in Accounting Research No. 3, AAA.
72
