Rotterdam Oude Westen Functioneel concept Tiendplein

Rotterdam Oude Westen

Functioneel concept Tiendplein

Mei 2011

Project:

Functioneel concept Tiendplein, Rotterdam Oude Westen

Opdrachtgever:

Alliantie West-Kruiskade

Namens opdrachtgever:

De heer R. van Gelder

Referentienummer:

C09002

Datum:

Mei 2011

Versie:

Eindrapport

Auteurs:

Rien Romijn

tel. 073-6491582

[email protected]

Etienne van Unen

tel. 073-6491578

[email protected]

INHOUD 1

INTRODUCTIE OUDE WESTEN EN TIENDPLEIN ............................. 1

2

MARKTCONTEXT TIENDPLEIN ................................................. 2

3

BENCHMARK EN HORECATRENDS ............................................. 4

4

FUNCTIONEEL CONCEPT EN VOORWAARDEN ................................ 7

WPM G RO E P • F UN CTI ONEE L C ONC E PT T IE ND PLEIN , R O TT ER DAM O UDE W E STE N

Aan het Tiendplein is op dit moment ongeveer 1.000 m² bvo commer-

1 INTRODUCTIE OUDE WESTEN

EN

TIENDPLEIN

Opgave Tiendplein Binnen de aanpak van de gehele winkelstraat West-Kruiskade / 1e Middellandstraat en het stimuleren van het ondernemerschap richt de Alliantie West-Kruiskade zich onder andere op de branchering en het beheer van de winkelpanden. De Alliantie coördineert de werkzaamheden namens Woonstad Rotterdam en de deelgemeente. Er wordt

ciële ruimte aanwezig, verdeeld over vier bouwblokken en 10 units. Uit de brainstorm in april 2011 is gebleken dat voor een deel hiervan nagedacht wordt over een nieuwe invulling waaronder een publiekstrekker, omdat de meeste van deze panden leeg staan of de invulling verbeterd kan worden. Het gaat in feite om de panden ‘achter het trafo-huisje’: 200 m² aan de westzijde van het plein;

gebruik gemaakt van een brancheplan uit 2009 dat een functioneel

de noordwest-plint van 240 m² bvo, mogelijk aan de achterzijde uit

kader biedt op basis van een uitgebreide analyse. Mecanoo Architecten

te breiden;

heeft een ruimtelijke visie gegeven op de straat toegespitst op de ontwikkelingsmogelijkheden van het plein: ‘Tiendplein Wereldplein’.

De ondernemer van de meubelzaak aan de oostzijde van het plein is mogelijk te betrekken bij de herontwikkeling in de vorm van een nieuwe branchering: deze huurt nu 190 m², te vergroten tot ongeveer 260 m² bvo als de naastgelegen leegstaande unit wordt meegenomen. Beoogd resultaat Het beoogde resultaat van onze aanpak is om zicht te krijgen op een haalbaar en gewenst functioneel concept voor deze panden en de (ruimtelijke) voorwaarden die daarvoor gelden. We houden daarbij rekening met de ambities van de betrokken partijen zoals de aanwezigheid van een publiekstrekker, en daarmee de maatregelen die genomen (zullen) worden. We noemen het opknappen van de panden ter hoogte van het Tiendplein, investeringen door de bestaande ondernemers, aandacht voor schoon-heel-veilig en overige actiepunten in de West-

Het Tiendplein ligt op een centrale locatie in het oostelijke gedeelte

Kruiskade / 1e Middellandstraat.

van de West-Kruiskade / Middellandstraat, op ongeveer 400 meter van

We starten met een korte analyse van de marktcontext. Na onze visie

de rand van de binnenstad en het Centraal Station. Het is de enige

op het functionele concept gaan we in op de voorwaarden. Deze

locatie direct aan deze langgerekte winkelstraat die potentie heeft om

rapportage is tot stand gekomen door een samenwerking van twee

te transformeren tot een verblijfs- en ontmoetingsplein, als hart voor

businessunits van WPM Retail: Research & Consultancy en Relocatie en

de wijk, en anders van karakter dan bijvoorbeeld het wijkpark en het

Verhuur.

Kruisplein die aan de oostelijke kop van de West-Kruiskade liggen.

1

2


2 MARKTCONTEXT TIENDPLEIN

7.000 m² wvo, aanvullend ongeveer 25 horecavestigingen en 20 dienstenfuncties. In de detailhandel domineert de food, de horeca zit

Over de marktcontext voor de winkelstraten in het Oude Westen en

verspreid en heeft weinig onderlinge synergie: grill- en shoarmazaken,

over de West-Kruiskade en omgeving is een uitgebreid kader beschik-

exotische en oosterse eethuisjes, restaurants en afhaalrestaurants. De

baar via het brancheplan van 2009.

Lange Muur wordt gezien als een belangrijke trekker.

Oude westen en de winkelstraten Het Oude Westen maakt onderdeel uit van de deelgemeente Rotter-

De wijk oude Westen, het Tiendplein en haar doelgroepen Het Tiendplein ligt in het hart van de wijk Oude Westen. Dit is een wijk

dam-Centrum. Ze kent twee langgerekte winkelstraten die de verbin-

met een grote diversiteit qua bevolkingsprofiel en lagere inkomens. Dit

ding vormen tussen het centrumgebied en de deelgemeente Delfshaven:

is gerelateerd aan de eenzijdige woningvoorraad met veel kleine en

enerzijds de West-Kruiskade / Middellandstraat, en anderzijds de

gestapelde woningen, voornamelijk in de sociale sector (zie tabel).

Nieuwe Binnenweg. Beide winkelstraten lopen min of meer door in de deelgemeente Delfshaven tot aan de Delfshavense Schie. Beide winkel-

Kenmerk

straten hebben het karakter van een plintontwikkeling, met de nadruk

Inwoners 2011

op kleinschalig winkelaanbod dat niet altijd aaneen gesloten is. De

Inkomensniveau

dynamiek in beide winkelstraten is groot waarbij de functie die vervuld wordt sterk verschilt en sommige gedeelten heel goed functioneren en

Oude Westen

Rotterdam

9.500

582.950

86

100

Aandeel 65+

10%

14%

Aandeel 15-25 jaar

16%

14%

Aandeel 0-15 jaar

17%

17%

% niet – westerse herkomst

62%

36%

Waarvan Marokkaans

14%

6%

landstraat is te danken aan de leeftijd en staat van de panden, deze

Waarvan Ned. Antillen / Aruba

3%

3%

worden geleidelijk vernieuwd. Soms is sprake van planmatige inpassin-

Waarvan Surinaams

15%

9%

gen van nieuw winkelvastgoed. De winkelstraat heeft een sterke

Waarvan Turks

13%

8%

transformatie ondergaan: van naoorlogs ondernemerschap met kleine

Waarvan overige landen

18%

9%

tone en allochtone winkels gecombineerd met landelijke formules: ruim

Woningbezetting

1,9

2,0

de helft van het aanbod wordt gevormd door etnisch ondernemerschap

% huurwoningen

85%

60%

Autobezit per h.h.

0,4

0,7

andere onder druk staan, sterk afhankelijk van het ondernemerschap. West-Kruiskade / 1e Middellandstraat De grote retaildynamiek zoals in de West-Kruiskade en de 1e Middel-

winkeltjes en zelfstandig ondernemerschap, naar een mix van autoch-

De functie van deze winkelstraat verschilt sterk van het centrumgebied van Rotterdam, en van de planmatig ontwikkelde winkelgebieden zoals in de omringende Rotterdamse woonwijken, met het Mathenesserplein als voorbeeld. De West-Kruiskade / 1e Middellandstraat is goed voor ongeveer 70-80 detailhandelsvestigingen, bij een netto winkelmetrage van ongeveer


Dit bevolkingsprofiel is relevant omdat het de primaire doelgroep

Er geldt een sterke afhankelijkheid van de retaildynamiek ‘van on-

vormt, maar belangrijker is om te bepalen welke doelgroepen de

deraf’, met eigen initiatief van ondernemers die hier een goed toe-

winkelstraat om welke reden bezoeken. De diversiteit in bezoekers is

komstperspectief zien en weten te creëren: zeker in de kleinere panden

heel groot, rekening houdende met de verbindingsfunctie en het

omdat de winkelstraat door kleinschaligheid gedomineerd wordt.

bereikbaarheidsprofiel van de beide winkelstraten (TramPlus, auto,

Sturing is wel mogelijk door met visie te investeren in de openbare

fiets, te voet), de vele werkzame personen en recreanten / toeristen,

ruimte, vastgoed te verwerven, op te knappen en weer goed in te

en de passanten die om diverse redenen door de straat komen en

vullen. Het Tiendplein biedt kansen om gericht mee aan de slag te

gebruik maken van haar voorzieningen. Op het bijzondere commerciële

gaan.

aanbod komen vele doelgroepen en bezoekers af van buiten het Oude Westen, passend bij het aanbod zelf. Het profiel van de bewoners en de overige bezoekers kan echter niet teveel uiteen lopen omdat het aanbod zich van nature aanpast aan de lokale vraag. Diffuus koopgedrag en bezoekmotief Er is sprake van een diffuus koopgedrag. Bezoekers komen hier hoofdzakelijk voor de dagelijkse aankopen, maar het trekt ook bezoekers om heel andere redenen. Kijkend naar de detailhandelsbestedingen in het Oude Westen dan is er zeer veel koopkrachtafvloeiing, de wijk bindt bijvoorbeeld maar 25% in de dagelijkse sector, en slechts 5% in de nietdagelijkse sector (Winkelatlas 2005). Maar er is ook veel koopkrachttoevloeiing in specifieke branches en segmenten, te danken aan aanbod dat elders ontbreekt. Hierbij kunnen ondersteunende functies profiteren van de gegenereerde bezoekersstromen. Conclusies marktcontext De winkelstraten in het Oude Westen kennen een ruim winkelaanbod, en een forse concurrentie van winkelbestemmingen in de omgeving. De straten moeten zich onderscheiden met andersoortig winkel- en overig aanbod en -bestemmingen, en moet zich richten op specifieke doelgroepen en hun behoeften. De winkelstraten zijn een broedplaats voor nieuw winkelaanbod dat nergens anders wordt aangetroffen, of voor functies die elders verdwijnen omdat de huisvestingscondities en – lasten niet meer voldoen.

3

4


3 BENCHMARK

E N H O R E C AT R E N D S

Op het Tiendplein bestaat de wens om met een nieuwe branchering tot een impuls te komen voor de straat en de wijk. Het is in feite het enige potentiële verblijfsplein, centraal gelegen in de West-Kruiskade / Middellandstraat. Het brancheplan 2009 en de ruimtelijke visie Tiendplein Wereldplein’ scheppen een goed kader voor de ontwikkelingsrichting. Hierin wordt de voorkeur uitgesproken voor een verblijfsplein is samenhang met een sterke horecafunctie: de ‘Lounge van de WestKruiskade’. Horeca is op basis van een bijzondere invulling en een goede exploitant in staat om een nieuwe markt te creëren. Benchmark van horecafuncties en -pleinen in winkelstraten In binnenstedelijke winkelstraten in de grote steden zie je vaak een versnipperd aanbod aan traditionele horeca. Soms is sprake van concentratie en terrasvorming aan een plein. Varianten die worden tegen gekomen zijn: panden met terras op de stoep aan de straat, op de hoek van twee straten, of aan het uiteinde van de winkelstraat. Voorbeelden zijn: o

Nieuwe Binnenweg Rotterdam (Wester Paviljoen), de Noorderboulevard in Rotterdam;

o

Fahrenheitstraat / Thomsonlaan, Paul Krugerlaan / Steijnlaan, Hobbemastraat (Oz Ydinlar Tieleman, Grand Cafe Le Palet), allen in Den Haag;

o o

Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat te Utrecht; Javastraat / Sumatrastraat in Amsterdam.

Een winkelstraat omgebouwd tot voetgangersgebied en deels met éénrichtingsverkeer: zoals met de terrassen in de Generaal Cronjéstraat in Haarlem;


Panden aan een plein: o

Op de Zuiderboulevard bij de inham Beijerlandselaan / Strijensestraat, met totaal zes verschillende horecaconcepten (theetuin / eetcafé, Turkse Pizza / Doner, Chinees-Indisch-Surinaamse specialiteiten, kip, broodjes en café), op korte afstand een Café-bar en McDonald’s / KFC);

o

Historische panden die gebruikt worden om een plein een nieuwe horecabestemming te geven: Amsterdamse straatweg aan de Plantage te Utrecht (restaurant Marios), en de Wagenstraat / Bierkade te Den Haag met drie à vier horecaconcepten.

Verder zijn er enkele bijzondere concepten die van toegevoegde waarde kunnen zijn op een nieuw horecaplein:

•

Restaurantsector: Alle restaurants, cafe-restaurants en eetcafes;

•

Hotelsector: hotels en hotel-restaurants/cafés.

Naast de traditionele verdeling ontstaan steeds meer moderne mengfuncties met retail, cultuur, welness en sport. Horeca raakt als deelactiviteit verder geïntegreerd in leisurevoorzieningen. Belang horeca Horeca heeft een belangrijke functie in de vorm van ontspanning en vermaak, levert een bijdrage aan de kwaliteit van leven en heeft daardoor een maatschappelijk belang. Daarnaast is het als economische sector goed voor relatief veel banen (arbeidsintensief) en is het een sector met hoge dynamiek: elk jaar worden er veel nieuwe bedrijven ingeschreven en uitgeschreven. Daarnaast drukt de horeca zijn stempel op de ruimtelijk-functionele kwaliteit van steden en dorpen. Horeca heeft een beeldbepalende functie en draagt bij aan het karakter en de

Buddha Bar Amsterdam, Harem Lounge Den Haag, Sultan Lounge

verblijfskwaliteit van locaties en gebieden. Het blijkt bovendien voor

Zuidplein en in Breda, Hookah Lounge Delftsestraat Rotterdam.

consumenten in sterke mate de gastvrijheid van een gemeente of

Ook andere horecaconcepten die in centrumgebieden gevestigd zijn kunnen op basis van een locatiestrategie hun naam in de markt verster-

winkelcentrum te beïnvloeden.

ken, en het concept per locatie en marktgebied aanpassen: een

Consumententrends in de horeca Onder consumenten is een aantal trends dominant. Deze zijn niet alle

voorbeeld is Dudok in Den Haag en Rotterdam, Restaurant Bazar Witte

specifiek van toepassing op horeca, maar ook in breder verband

de Withstraat, Safir Vijf Werelddelen, Sing-Sing te Amsterdam, Loetje

(algemeen maatschappelijk) zichtbaar.

in de Amsterdamse regio e.d. Vergrijzing - Het aandeel ouderen neemt toe in Nederland. De De horeca als sector Horeca staat voor gelegenheden waar dranken, etenswaren en/of

groep is relatief vermogend, vitaal en vormt hierdoor een interes-

overnachtingen verstrekt worden voor verbruik ter plaatse en/of take-

Eten - Het traditionele eetpatroon is aan verandering onderhevig.

away. De sectoren die tot de horeca behoren zijn:

Mensen eten onderweg, tussendoor en steeds meer buitenshuis. De

• •

sante doelgroep voor de horeca.

Drankensector: Cafés/bars, koffieaanbieders, uitgaansgelegenhe-

horeca speelt hierop in, maar verliest het wel van de retail in het

den (disco’s);

out-of-home kanaal (buitenshuisconsumptie als tankshops, to-go-

Fastfoodsector: allerlei vormen van ‘snelle’ maaltijden zoals

winkels). Er is een toenemende belangstelling voor vers, puur en

traditionele cafetaria’s, shoarma en afhaal en fastfoodrestaurants.

eerlijk eten. De vraag naar verantwoorde en gezonde voeding

Ook ijssalons, lunchrooms, pannenkoekenrestaurants;

waaronder de aandacht voor de veiligheid van het voedsel stijgt.

5

6


horeca. Consumenten willen iets bijzonders ervaren. De sfeer, in-

De horeca en omzet- en bestedingsontwikkeling De bestedingsgroei in de horeca is sterkconjunctuur gevoelig, maar er is

richting en combinatie van diensten en producten is van belang

wel sprake van een structurele groei die inspeelt op de trends van

voor het totaalplaatje.

uithuizige consumptie en gedrag: in centrumgebieden, maar ook

Internationalisering en Multi-culturalisering – Er ontstaan steeds

daarbuiten, op plekken waar veel mensen samenkomen, of nieuwe

meer bijzondere horecaconcepten op basis van de herkomst en cul-

concentratieplekken in de wijken. Bepaalde sectoren in de horeca staan

tuur van de verschillende doelgroepen. Dat heeft met het oor-

onder druk, zoals de traditionele drankverstrekkers, disco’s en algeme-

spronkelijke eet- en consumptiegedrag te maken van de doelgroe-

ne restaurants, maar daarentegen groeit de fast-food sector nog steeds,

pen zelf, maar wordt ook veroorzaakt door ervaringen en beleving

en is er ook ruimte voor nieuwe concepten.

van autochtone doelgroepen tijdens (tijdelijk) verblijf in het bui-

De horecamarkt is sterk gevoelig voor nieuwe concepten en een goede

tenland en dankzij alle media waardoor men beïnvloed en geïnspi-

exploitatie die continu weet in te spelen op de trends en bezoekers

reerd wordt. Naast de traditionele Nederlands-Franse, Italiaanse

blijft trekken.

Beleving - Beleving is van toenemend belang, maar zeker in de

chinees-indische en inmiddels Amerikaanse keuken zijn andere sterk in opkomst zoals overig Aziatisch (waaronder Indiaas, Thais, Japans), Zuid- en Oost-Europese restaurants, Afrikaans e.d. Switchgedrag - Het consumentengedrag is grillig. De aandacht en

5.000 4.500 4.000

vraag naar producten en concepten veranderen snel. De horeca

3.500

moet continu bij de tijd blijven en inspelen op de veranderende

3.000

vraag. Ook zien we sneller mutaties in het aanbod.

2.500

Gemak - Gemak is van toenemende invloed op de horeca. Tijdsbesumenten. Denk aan kant-en-klaar, afhaal, foodaanbieders op traf-

500

Hotelsector

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Veiligheid - Veiligheid is een blijvend belangrijk item binnen de horeca. Niet alleen binnen de bedrijven maar ook in de openbare ruimte. Terrassen kunnen het veiligheidsgevoel sterk verbeteren,

160

maar aan de andere kant is er aandacht nodig voor de beheersing

140

van mogelijke overlast. De veiligheidsperceptie vanuit de consu-

120

ment is een zeer belangrijk item.

100

weg.nl, thuisbezorgd.nl.

Restaurantsector

0

ficlocaties.

benaderd worden. Denk bijvoorbeeld aan Iens.nl, weekendje-

Fastservicesector

1.500

1.000

lijker geworden. Aanbod kan makkelijker worden vergeleken en

Drankensector

2.000

sparende concepten en producten spelen in op de behoefte bij con-

E-commerce - Via internet is de markt transparanter en toeganke-

Omzet horeca (mln €)

80 60

40 20 0

Ontwikkeling aantal bedrijven Fastservice totaal Snackbar Fastfoodrestaurant Shoarmazaak

Lunchroom


4 FUNCTIONEEL

C O N C E P T E N V O O RWA A R D E N

Het Tiendplein kan op de horecakansen inspelen, met een eigen concept, onderscheidend en aanvullend op het bestaande horecaaanbod in de straat, en de horecabestemmingen in Rotterdam1. Het Tiendplein wordt dan ontwikkeld als een nieuwe ‘destination’ en als publiekstrekker, ‘het emotionele hart’ van de West-Kruiskade c.q. Oude Westen. Aanvullend op het winkelaanbod in de straat en haar bijzondere en doorgaans doelgericht bezochte functies en ondernemers zal de branchering worden versterkt. Het bezoekmotief wordt verbreed en de verblijfsduur verlengd waarmee bezoekers langer worden vast gehouden en waarvan de bestaande ondernemers kunnen profiteren. Het horecaplein vervult een functie als start- of eindpunt, of tussendoor bij het boodschappen doen en het (doelgerichte) winkelbezoek.

Uitgangspunten voor het nieuwe horecaplein Bij voorkeur wordt ingezet op de kritische massa, met een concentratie van verschillende horecaconcepten; Het aanbod is passend bij een multiculturele en internationale winkelstraat;

Doelgroepen zijn: de inwoners van het Oude Westen en omgeving, de overige bezoekers van de winkelstraat, maar ook de vele passanten (openbaar vervoer, fiets / te voet, auto), en de werkzame personen in de directe omgeving waaronder de stationsomgeving.

Qua segmentering wordt ingezet op het middensegment, ofwel niet

De horeca kan inspelen op uitstapjes van groepen, en op recrean-

te hoog- of laagwaardig: voor het hoogwaardige zijn andere loca-

ten en toeristen;

ties in Rotterdam beter passend, en laagwaardige vormen van horeca zijn al voldoende aanwezig in de binnenstedelijke winkelstraten. Het aanbod moet in de pas lopen bij de lokale doelgroepen en de bezoekers van de winkelstraat; De uitstraling van de horeca moet ‘bij de tijd’ zijn, of zelfs wat hoogwaardiger dan in de rest van de straat, om een echte impuls te geven aan het gebied;

Functie en subbranche: de horeca aan het Tiendplein zal een combinatie vormen van dag- en avondhoreca, om iets te drinken, te eten, van kleine maaltijd tot drie gangenmenu ofwel van spijs en maaltijd, en om te verblijven in een prettige omgeving: met thema-avonden, een band / DJ, een party e.d.; De horeca speelt in op de verschillende vormen van consumptie: slow food, fast food, to go / on the move, afhaal / meeneem, catering;

1

http://www.rotterdamistop.nl/company.asp?typeID=7&recent=7

7

8


Het totaalconcept bestaat uit een horecatrekker met een uitste-

werken. De genoemde referenties in de benchmark geven al een goed

kende naam of die zij in potentie kan krijgen, ondersteund met

beeld van mogelijke kandidaten die gewenst en haalbaar zijn. Ze

andere concepten die de trekker aanvullen en het geheel verster-

zoeken panden van rond de 150 tot 300 m² bvo, aan een attractief plein

ken;

met mogelijkheden voor een terras. Geïnteresseerden bieden soms een

Er wordt ingespeeld op gezondheidstrends, en op specifieke vormen van bereiding van het eten en drinken waaraan de doelgroepen behoefte hebben;

straat: met terrassen, pleingebruik zoals met zitbankjes, plantenbakken (op plein en boven de straat aan lantaarnpaal), water zoals fontein,

een

kunstobject,

partijen kunnen invulling geven aan een deel van het totaalconcept. Verkennende en persoonlijke gesprekken kunnen een nadere onderbouwing hiervan leveren om de vestigingswensen verder uit te werken, en

Op het verblijfsplein wordt ingespeeld op de levendigheid van de

een

totaalconcept aan voor meerdere units en deelconcepten. Individuele

standplaatsen,

evenementen

/versiering op feestdagen, acties / shows / vermaak, met mogelijkheden voor een soort podium;

het totaalconcept nader in te vullen. Dat geldt ook voor de bestaande ondernemers aan het plein die een functie zouden kunnen blijven vervullen, met name de bloemist, restaurant Marokko, en de ondernemer van de meubelzaak. De vraag is of en hoe zij passen op het nieuwe plein en hoe zij gepositioneerd en gelokaliseerd zouden kunnen worden.

Aanhaken bij wat er in de straat wordt georganiseerd (bijvoorbeeld zomercarnaval?). Op route voor fiets- / stepgezelschappen, stalplaats voor riskha’s voor een rijtour door de straat.

Ruimtelijke voorwaarden Bij de herinrichting van het Tiendplein is een aantal ruimtelijke

De uitlopers van het Tiendplein In de winkelunits die aanpalend van het centrale plein liggen, wordt bij voorkeur ingespeeld op detailhandel, diensten en overige

voorwaarden relevant: Het plein ligt strategisch op het zuiden, de bezonning overdag is goed;

functies: bij de oostelijke uitloper van het plein met functies die

De zichtbaarheid / attentiewaarde: deze dient beoordeeld te

gebruik maken van de buitenruimte, zoals door de bloemist, bij

worden vanuit het perspectief van de straat, met haar belangrijke

een nieuwe food-concept (zoals met uitstallingen), en verderop

verkeersfunctie: zowel vanuit het oosten als het westen zal de be-

gelegen units die voornamelijk inpandig in gebruik zullen zijn.

zoeker geattendeerd moeten worden op de aanwezigheid en functie van het plein; ook ten opzichte van de tramhalte;

Verkenning belangstelling in de markt

Het trafohuisje met de naastgelegen bloemenkiosk speelt hierin een belangrijke rol: van belang is de bloemist te behouden ten be-

Onze businessunit Relocatie en Verhuur heeft een eerste verkenning

hoeve van de levendigheid op het plein. Zijn uitstallingen kunnen

uitgevoerd en vrijblijvende contacten gelegd met horeca-makelaars en

ingepast worden op het nieuwe plein. Het Trafohuisje

–kandidaten. Wij achten voldoende potentiële belangstelling aanwezig

haar dominante ligging en het zicht ontnemend op het plein moe-

voor een horeca-concept op het Tiendplein om die verder uit te gaan

zal door


ten verdwijnen. Wellicht dat de (staande) klok als kenmerkend torentje gehandhaafd en ingepast kan worden op het nieuwe plein; Uitstraling: door middel van het puibeeld en de beluifeling kan het plein meer een eenheid uitstralen; In studies wordt aangegeven dat de parkeerfunctie versterkt kan worden rondom het plein. Voor autobezoekers zou dat een verbetering kunnen zijn; Er moet voldaan kunnen worden aan de noodzakelijke vergunningen en overheidseisen en eigen eisenpakket voor de horeca, zoals de gebruiksvergunning, geluid / ventilatie (be- en ontluchting), brandveiligheid, vluchtwegen, vetafvoer, gas-electriciteit

e.d.. Dit is

gerelateerd aan de huisvesting, en daarmee de gebruikelijke huurcondities en markthuurniveaus; In de toekomstige marketing en promotie van de winkelstraat worden haar bijzondere karakter en aanbod benadrukt.

9

Rotterdam Oude Westen Functioneel concept Tiendplein

Recommend Documents