Riedsútstel
Lijst Ingekomen stukken (LIS) Agindapunt Status Program Portefúljehâlder Amtner Taheakke
: : : : : : :
19 juni 2015 Informerend/Informatiestuk Programma 6 - Ontwikkeling M. van der Veen mw. W.J. Camfferman Bijlage 1 - Verkenning starterwoningen Buitenpost – locatie Van den Brug Bijlage 2 - Motie 30 oktober 2014
Underwerp Reactie op motie inzake starterswoningen in Buitenpost Wy stelle jo foar kennis te nimmen fan: Bijgaande verkenning starterswoningen Buitenpost. Ynlieding Op 30 oktober 2014 is naar aanleiding van de programmabegroting 2015, punt 5, met algemene stemmen een motie aangenomen waarbij aan het college is opgedragen om de haalbaarheid van een starterswoningenproject in Buitenpost te onderzoeken en de raad daar medio 2015 (of zoveel eerder als mogelijk) te informeren. Kearnboadskip Het succes van het starterswoningenproject De Opslach in Surhuisterveen was de aanleiding om genoemde motie in te dienen. Het woningbouwprogramma 2014-2020 (vastgesteld 5 maart jl.) kent voor Buitenpost meerdere ontwikkellocaties. De volgende locaties, die in eigendom zijn van de gemeente, komen in beeld als het gaat om de realisatie van grondgebonden woningen: Lutkepost, Kuipersweg Lits locatie, Halbertsmastraat Locatie Van den Brug, Voorstraat 60 De kavels aan de locatie Lutkepost Kuipersweg zijn minder geschikt voor starterswoningen, zowel gezien de afmetingen als gezien de zichtlocatie aan de entree van het dorp. Deze gronden zijn reeds bestemd voor de bouw van 6 vrijstaande duurzame woningen. Over de Lits-locatie is de gemeente in gesprek met de SWA. Dit is dermate concreet dat de gemeente niet vrij is om voor deze locatie nu voor een andere invulling te kiezen. De locatie Van den Brug is sinds medio 2014 vrij en is van voldoende omvang voor een starterswoningenproject. Voor deze locatie is nog geen concrete invulling gemaakt. Het bij aankoop oorspronkelijk beoogde plan, een complex van ca. 40 appartementen, blijkt namelijk in de huidige markt niet realiseerbaar, zodat een andere invulling van deze locatie nodig is. Het college heeft het onderzoek naar de mogelijkheid van starterswoningen daarom toegespitst op deze locatie. Uit dit onderzoek blijkt dat er ca. 19 grondgebonden starterswoningen en enkele woningen in het duurdere segment gerealiseerd kunnen worden. Het bijgaande startdocument gaat hier verder op in.
Ried Punt Side
: : :
2
Konsekwinsjes Uit de in december 2014 vastgestelde woonvisie Achtkarspelen blijkt dat starters een belangrijke groep zijn in de woningmarkt. Het huidige aanbod van bestaande woningen sluit qua prijs goed aan bij de doelgroep starters. Er is een groot aanbod van woningen tot € 175.000 en zelfs van woningen onder de € 150.000. Het kopen van bestaande woningen door starters kan een rol spelen bij het weer op gang brengen van de woningmarkt (doorstroming). Met de bouw van nieuwe woningen voor starters dient met beleid te worden omgegaan. Aan de andere kant blijkt dat juist nieuw gevormde huishoudens, die de gezinsfase nog voor de boeg hebben, op zoek zijn naar een woning. Zo lang de voormalig gezinnen de bestaande eengezinshuizen bezet houden zullen de toekomstige gezinnen daar niet terecht kunnen. Dit verklaart dat er nog altijd vraag is naar nieuwe eengezinshuizen, ook al neemt het aantal gezinnen per saldo af. Ferfolch Zoals uit bijgevoegde ‘Verkenning starterwoningen Buitenpost – locatie Van den Brug’ blijkt, biedt de locatie kansen voor de realisatie van woningen voor starters/nieuw gevormde huishoudens maar zorgt de hoge boekwaarde van de locatie er voor dat er een negatieve opbrengst wordt verwacht. Na de zomer zal de raad nader worden geadviseerd over het (al dan niet) in exploitatie nemen van de locatie en de eventuele start van een bestemmingsplanprocedure. Buitenpost, 19 juni 2015
het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen, secretaris,
burgemeester,
mr. drs. E.H.C. van der Laan
G. Gerbrandy
Verkenning starterswoningen Buitenpost – locatie Van den Brug Inleiding In dit document wordt een verkenning gemaakt voor de herontwikkeling van de vrijgekomen locatie van garagebedrijf Autoland Van den Brug aan de Voorstraat in Buitenpost tot locatie voor starterswoningen.
Geschiedenis In 2012 zijn op de voormalige tennisbaanlocatie in Surhuisterveen (tussen de Nije Jirden en de Vierhuisterweg) door VDM 25 starterswoningen gerealiseerd. De grond werd door de gemeente Achtkarspelen uitgegeven, de toekomstige bewoners konden kiezen uit het kopen van de grond of deze in erfpacht verkrijgen. Er was zeer veel belangstelling voor dit project en het aantal inschrijvingen overtrof ruimschoots het aantal woningen. De gemeenteraad heeft het college opgedragen te onderzoeken of in Buitenpost een soortgelijk project mogelijk is.
Locatie De locatie is gesitueerd tussen de Voorstraat en de spoorwegverbinding Groningen-Leeuwarden en is op loopafstand van het station. De locatie is 1.02.87 ha groot en was tot 2014 in gebruik bij garagebedrijf Autoland Van den Brug. De gemeente heeft de locatie is in 2006 gekocht van VDB Vastgoed met als doel deze als woningbouwlocatie te gaan ontwikkelen. Feitelijke levering heeft plaatsgevonden in 2014, na verhuizing van het bedrijf naar de nieuwe locatie aan de Ried in Buitenpost.
1
Randvoorwaarden Bestemmingsplan De locatie is gelegen in bestemmingsplan Buitenpost-Dorp en heeft de bestemming ‘Bedrijf’. Geluidscontour De locatie ligt tussen de spoorweg en de Voorstraat. Bij een invulling als nieuwbouwlocatie dient rekening te houden met geluidscontouren van railverkeers- en wegverkeerslawaai. Deze contouren zijn door de FUMO in beeld gebracht en hiermee is in deze verkenning rekening gehouden. Waterberging Bij het maken van een herinrichtingsplan moet in eerste instantie rekening worden gehouden met een compensatie-eis vanuit het waterschap van 10% van de toename van het verharde oppervlakte. Dit is de algemene eis die wordt gesteld door het waterschap, gedurende de planvorming wordt dit afgestemd met het waterschap. De locatie biedt mogelijkheden om extra water te creëren. Milieu Sloop en sanering De huidige bebouwing wordt gesloopt. Bij aankoop in 2006 was al bekend dat bodemsanering noodzakelijk is. Vanuit ISV-III zijn 2 subsidies toegekend voor sloop en sanering van resp. € 78.000 en € 28.750. Sloop- en saneringskosten zijn voor rekening van de gemeente. Woningbouwcontingenten In het woningbouwprogramma 2014-2018 is voor de locatie rekening gehouden met de bouw van 20 woningen.
Marktsegment De raad heeft gevraagd om starterswoningen in Buitenpost. Het begrip starters is een breed gebruikte term waar geen eenduidige definitie voor bestaat. De door de gemeenteraad behandelde notitie starters op de woningmarkt biedt een voor de gemeente Achtkarspelen geldende definitie. Starters zijn volgens die definitie: Jongeren in de leeftijd van 20 tot 35 jaar: Die de stap van een huur- naar een koopwoning willen maken maar hier niet in slagen; Die voor de 1e keer een woning kopen; Die een woning zoeken maar de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen; Met een matig inkomen waardoor zij de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen; maar met perspectief waardoor zij op termijn in staat zijn om een lening of andere financieringsconstructie terug te betalen / op te brengen; Die in de regio willen blijven wonen, werkzaam zijn of die na hun studie willen terugkeren (maar nu weg trekken, zich hier niet vestigen of niet terug kunnen keren omdat er onvoldoende geschikt / bereikbaar woningaanbod is).
2
Voorlopige schets Met het segment starters als uitgangspunt is een eerste oriënterende aanzet gedaan tot een invullingschets, uitgaande van 2/1 en 3/1-kapwoningen en 1 vrijstaande woning (bijlage 1). In totaal gaat het in deze opzet om 22 woningen. Gelet op de ruimtelijke kwaliteit zijn de kavels aan de Voorstraat groter gemaakt dan de achterliggende kavels en daarom meer geschikt als reguliere woningkavel (1 vrijstaande woning en een ruime 2/1kap) dan als starterskavel. Van de 22 kavels blijven er in deze opzet 19 kavels over voor een starterswoning/woning in het goedkopere segment. De meeste kavels vallen wat groter uit dan in Surhuisterveen. Gezien het uitgeefbare gebied zou een verkaveling tot kleinere kavels niet tot een stedenbouwkundig passende invulling leiden. Eerste exploitatieraming Op basis van deze voorlopige invullingschets is een ruwe exploitatieraming op basis van de huidige boekwaarde opgesteld. Uit deze raming (bijlage 2) blijkt dat een plan van 22 woningen op basis van de reguliere gronduitgifteprijs van € 145/m2 (excl. BTW) tot een negatief saldo van ca. € 164.000 leidt. In deze opzet varieert de prijs van de 19 starterskavels van € 22.106 (126 m2) tot € 54.038 (308 m2) incl. BTW. Ter vergelijking: in Surhuisterveen was de gemiddelde grondprijs per kavel (182 m2 x € 145,-) € 31.473 incl. BTW. Als de VON prijzen van de starterswoningen in Surhuisterveen worden toegepast op deze locatie, dan zullen de totaalprijs van starterswoning incl. grond variëren vanaf ca. € 120.000 voor een tussenwoning tot ca. € 165.000 voor een half-vrijstaande woning.
Wijze van uitgifte In Surhuisterveen hadden de gegadigden de keuze uit koop van de kavels of deze in erfpacht verkrijgen. De kavels werden door de gemeente uitgegeven en het ontwikkel- en bouwrecht van de woningen lag bij één projectontwikkelaar, in dit geval VDM. In Surhuisterveen koos meer dan de helft van de starters niet voor erfpacht, maar voor koop. Op dit moment (voorjaar 2015) zijn van de 25 woningen nog 5 in erfpacht uitgegeven. Op grond van deze ervaring ligt het niet direct voor de hand om in Buitenpost weer voor erfpacht te kiezen. Bovendien zou koop, gezien de huidige zeer lage rentestand, voor veel toekomstige eigenaren thans interessanter kunnen zijn dan erfpacht. Bovendien vraagt uitgifte in erfpacht extra begeleiding van belangstellenden en de administratieve afwikkeling van de woningen die in erfpacht zijn uitgegeven betekent meer ambtelijke inzet dan bij verkoop.
Ontwikkelaar
Het is goed denkbaar om in Buitenpost niet te kiezen voor één ontwikkelende partij, maar om het plan bijvoorbeeld in vier segmenten uit te geven van elk ca. 5 woningen. Op die manier maken kleinere bouwbedrijven meer kans om aan deze ontwikkeling deel te nemen. Door middel van door de gemeente vast te stellen stedenbouwkundige randvoorwaarden kan ervoor gezorgd worden dat de diverse woningen toch eenzelfde uitstraling krijgen en de wijk een samenhangend karakter krijgt.
Conclusie
Uit bovenstaande verkenning blijkt dat de gemeente Achtkarspelen in Buitenpost de mogelijkheid heeft om 19 starterswoningen/woningen in de goedkopere sector en 1 vrijstaande woning en 1 ruime 2/1 kapwoning te realiseren. Uitgaande van de huidige boekwaarde van deze locatie wordt de geraamde negatieve opbrengst van deze grondexploitatie geraamd op ca. € 164.000.
3
Bijlage 1
4
Bijlage 2
5
P6 – M2
MOTIE
Agendapunt: 5. Programmabegroting 2015 / Programma 6 (Ontwikkeling/Wonen) Onderwerp: Starterswoningen Buitenpost De raad van de gemeente Achtkarspelen in vergadering bijeen d.d. 30 oktober 2014 Overwegende dat:
het voor mensen met een laag inkomen moeilijk is als starter een nieuwbouwwoning te verwerven; de gemeente Achtkarspelen eraan hecht ook deze groep te bedienen; een starterswoningproject te Surhuisterveen al succesvol door Achtkarspelen is ontwikkeld en afgerond; een soortgelijk project te Buitenpost ook succesvol kan zijn; een starterswoningproject de werkgelegenheid in de bouw stimuleert; de mogelijkheid tot uitgifte van grond in erfpacht het slagen van het project bevordert.
Draagt het college op:
tot het onderzoeken van een starterswoningproject te Buitenpost en medio 2015 of zoveel eerder als mogelijk de raad ter zake te informeren.
En gaat over tot de orde van de dag. Ondertekening, naam en datum: Namens de PvdA,
Namens het GBA,
Jaap Braams
Frans Hoekstra
Stemming: Motie met algemene stemmen aangenomen (20)
