Richtlijnen ASR WelThuis Hypotheek Informatie voor de adviseur
Bij de ASR WelThuis hypotheek is ASR Levensverzekering N.V. de aanbieder van de geldlening. Deze handleiding vormt geen (uitvoerige) kredietgids. In deze handleiding zijn slechts globale uitgangspunten/richtlijnen opgenomen die worden toegepast bij de behandeling van een hypotheekaanvraag. Aan deze handleiding kunnen geen rechten worden ontleend. Er kan geen garantie worden gegeven dat de tekst en inhoud volledig overeenstemmen met de actuele acceptatieregels van ASR Levensverzekering N.V. Indien voor het uitbrengen van de hypotheekofferte op enig moment sprake is van een afwijking van de dan geldende acceptatieregels, dan zijn die laatste regels leidend en zal de beoordeling van de hypotheekaanvraag op basis daarvan plaatsvinden. Uiteraard zullen deze richtlijnen bij wijzigingen van de acceptatieregels zo spoedig mogelijk worden aangepast. ASR behoudt zich het recht voor een aanvraag voor een lening af te wijzen ook indien een dergelijke aanvraag voldoet aan de (NHG) normen en/of de geldende acceptatieregels.
Inhoudsopgave Klik op onderstaande links om direct naar de betreffende informatie te gaan.
• Aanvrager • Inkomen • Toets maximale hypotheekverstrekking op basis van inkomen • Dienstverband • Onderpand
53251 (10-12)
• Overig
Aanvrager Op alle aanvragers is het Customer Due Dilligence (CDD) beleid van ASR van toepassing. Iedere aanvrager van een lening moet minimaal 18 jaar oud zijn. Verder dient de aanvrager handelsbekwaam te zijn. De aanvrager mag niet onder bewind of curatele gesteld zijn. Als algemene regel geldt dat de aanvragers dienen te beschikken over de Nederlandse dan wel de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie, Liechtenstein, Noorwegen, IJsland of Zwitserland. Nationaliteit Als uitgangspunt bij de hypotheekverstrekking geldt dat de aanvragers zich permanent in Nederland mogen vestigen, zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens van een Nederlandse gemeente en, indien buitenlandse nationaliteit, ook ingeschreven zijn bij de IND. Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Voor hypotheekverstrekking zijn de voorwaarden van hypotheekverstrekking afhankelijk van de nationaliteit/ verblijfsvergunning van de aanvrager. We onderscheiden daarbij de volgende indeling: •
•
Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit en aanvragers met een verblijfsvergunning in Nederland voor onbetaalde tijd (Type II document). Voor verstrekking gelden geen aanvullende regels/ voorwaarden. Aanvragers met de nationaliteit van een andere lidstaat van de Europese Unie (niet zijnde Roemenen of Bulgaren) /de EER of met de Zwitserse nationaliteit. Verstrekking kan plaatsvinden tegen de gebruikelijke voorwaarden mits er wordt voldaan aan de volgende criteria: - Er dient sprake te zijn van een vast dienstverband - Het dienstverband met de huidige werkgever dient bij indienen aanvraag minimaal 2 jaar te bestaan. Overige nationaliteiten: Verstrekking kan plaatsvinden tegen de gebruikelijke voorwaarden mits er wordt voldaan aan de volgende criteria: - Aanvrager dient minimaal 5 jaar in Nederland woonachtig te zijn. Dit dient te worden aangetoond middels de verblijfsdocumenten van de afgelopen 5 jaar. - Het verblijfsdocument dient minimaal nog 2 jaar geldig te zijn op moment van afsluiten van de hypotheek.
terug naar inhoudsopgave
- Er dient sprake te zijn van een vast diensverband. - Het dienstverband met de huidige werkgever dient bij indienen aanvraag minimaal 2 jaar te bestaan. Overige nationaliteiten Voor deze categorie geldt dat financieringen tegen de gebruikelijke voorwaarden kunnen worden verstrekt indien aan de volgende aanvullende voorwaarden wordt voldaan: • Aanvrager dient minimaal 5 jaar in Nederland woonachtig te zijn. Dit dient te worden aangetoond middels verblijfsdocumenten van de afgelopen 5 jaar. • Het vaste dienstverband met de huidige werkgever (in Nederland) dient minimaal 2 jaar te bestaan, waarbij de continuïteit van het dienstverband gewaarborgd dient te zijn. • Het verblijfsdocument dient minimaal nog 2 jaar geldig te zijn op moment van afsluiten van de hypotheek.
Inkomen Voor de bepaling van het inkomen wordt bekeken of er sprake is van vaste of variabele inkomensbestanddelen. Onder vast inkomen wordt verstaan: • Bruto loon of salaris of inkomen uit zelfstandig bedrijf of beroep (fiscale winst); • Vakantietoeslag; • Vaste 13e maand uitkering; • Pensioen- of VUT-uitkering en AOW; • Vaste, gegarandeerde eindejaarsuitkering al dan niet volgens de CAO; • Onregelmatigheidstoeslagen, mits bij beroep behorend. Indien het inkomen op korte termijn zal stijgen en aanvrager dit kan aantonen met een schriftelijke verklaring van de werkgever (zonder enig voorbehoud), kan met dit hogere inkomen rekening worden gehouden bij de bepaling van de maximale woonlast. De toekomstige periode mag echter niet verder weg liggen dan maximaal een half jaar. Voor de volgende variabele componenten geldt, mits structureel aanwezig, dat deze bij de bepaling van het inkomen worden meegenomen nadat deze ‘bestendig’ zijn gemaakt, d.w.z. meenemen voor zover toegestaan: • Overwerk; • Provisie-inkomsten; • Bonus; • Tantième • VEB toelage. Voor elk component wordt het gemiddelde bedrag over de laatste 2 jaar met een maximum van 50% van het vaste inkomen meegenomen. Dit gemiddelde mag bovendien niet hoger zijn dan het bedrag dat in het laatste jaar is verdiend.
Alimentatie-inkomsten Alimentatie-inkomsten die de aanvrager ontvangt van de ex-partner mogen worden meegenomen over de periode waarvoor betaling van alimentatie vaststaat. Deze extra leencapaciteit dient echter lineair te worden afgelost binnen de duur van de alimentatie. De lasten voortvloeiende uit de aflossing van de extra leencapaciteit worden als financiële nevenverplichting opgenomen in de berekening van de maximale leencapaciteit. Huurinkomsten Huurinkomsten mogen worden meegenomen, mits voorzien van een continue karakter. Huurinkomsten mogen worden meegenomen tot 85% van de huuropbrengsten (15% wordt gereserveerd voor onderhoudskosten) waarop de rente en aflossing/premie en eventueel erfpachtcanon, servicekosten, etc. in mindering dienen te worden gebracht. De huurinkomsten mogen tot maximaal 50% van het totale vaste inkomen worden meegenomen. Inkomen uit vermogen Inkomsten uit vermogen worden bij het inkomen opgeteld indien het vermogen groter is dan € 20.000 en vrij besteedbaar is. Dit inkomen uit vermogen wordt bepaald door een maximaal door het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) vast te stellen percentage en wordt berekend over de totale waarde van het opgegeven vermogen. Indien voor de hypothecaire geldlening een lager rentepercentage geldt dan door CHF is voorgeschreven, geldt die lagere rente. Inkomen uit lijfrente Uitkeringen uit lijfrenteverzekeringen mogen worden meegerekend als inkomen voor de (restant) duur van de uitkering (bijv. overbruggingslijfrente), mits deze uitkering nog minimaal 5 jaar doorloopt. De lening dient zodanig te worden afgelost dat op de einddatum van de lijfrenteuitkering de verplichtingen uit hoofde van de geldlening gedragen kunnen worden. Buitenlands inkomen Onder buitenlands inkomen verstaan we het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende persoon genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. We onderscheiden de volgende mogelijkheden: • Personen in Nederland belastingplichtig: geen bijzondere voorwaarden. • Personen vrijgesteld van ‘Nederlandse’ belastingheffing (in het desbetreffende buitenland belastingplichtig zijn en derhalve geen renteaftrek genieten): de woonquote voor Box 3 leningen wordt gehanteerd. Indien de partner een in Nederland belastbaar inkomen geniet, dan wordt op het partnerinkomen de normale woonquote toegepast. Dit vindt plaats op basis van weging naar inkomen. terug naar inhoudsopgave
•
Indien op het inkomen de zogenaamde ‘30% regeling’ van toepassing is: normale woonquote, echter individuele inkomensbeoordeling en mogelijk aanvullende voorwaarden.
Financiële verplichtingen Algemeen geldt dat lasten van overige financiële verplichtingen altijd in totaliteit meegenomen worden en in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De financiële verplichtingen vanuit de BKR toets worden als volgt in de beoordeling meegenomen: Aflopend Krediet (AK): de daadwerkelijke lasten worden meegenomen in de berekening, derhalve de geregistreerde lasten gedeeld door de looptijd. De minimale maandlast die gehanteerd wordt, bedraagt 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Revolverend krediet (RK) verzendhuiskrediet (VK): 24% van de kredietlimiet wordt als jaarlijkse last meegenomen. Dit geldt ook voor alle overige lopende verplichtingen die opgegeven zijn door de aanvrager, c.q. die blijken uit aangeleverde stukken (werkgeversverklaring of aangifte IB). Telecommunicatie (TC): voor deze leningen worden geen lasten meegenomen. Hypotheekaanvragen worden afgewezen indien de BKR-toets uitwijst dat er sprake is van een (lopende en/of afgeloste) lening met een A-codering, een nummercodering en/of er sprake is van de volgende kredieten: HY = hypotheekachterstand SR = saneringsregeling (voorheen saneringskrediet/ schuldbemiddeling) RO= rekening overstand. Aanvragers waarbij een patroon zichtbaar is binnen het BKR dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd, komen eveneens niet in aanmerking voor een hypotheek. Hiervan is sprake indien een krediet meer dan één keer is overgesloten en verhoogd. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. De toepassing van deze acceptatieregel is gebaseerd op informatie uit het BKR. Deze regels gelden ook voor aanvragen met NHG. Voor alimentatieverplichtingen geldt dat alimentatieverplichtingen aan de ex-echtgenoot in mindering dienen te worden gebracht van het inkomen. Alle alimentatieverplichtingen voor kinderen tot een bedrag van € 225 per kind per maand blijven buiten de beoordeling.
Toets maximale hypotheekverstrekking op basis van inkomen Toetsmethode maximale hypotheekberekening Bij de berekening van de leencapaciteit volgens de Gedragscode gelden de lasten die tenminste behoren bij een lening met een 30-jarige annuïteit uitgaande van de vastgestelde toetsrente en woonquotes en uitsluitend rekening houdend met ‘vast’ inkomen. Onder vast inkomen wordt verstaan het vaste inkomen vermeerderd met de variabele inkomensbestanddelen nadat deze ‘bestendig’ zijn gemaakt. Deze toets wordt voorgeschreven door het Contactorgaan Hypothecair Financiers. Toetsmethode ingeval van Box 3 leningen Indien niet duidelijk is of de gelden worden besteed in directe relatie tot de eigen woning dient de lening te worden beschouwd als een Box 3 financiering en als zodanig in de toets te worden meegenomen (ongeacht de aangegeven Boxverdeling). Het financieringslastpercentages voor Box 3 leningen wordt afgeleid van de reguliere woonquotetabel. Het percentage wordt gevormd door het van toepassing zijnde financieringslastpercentage uit de reguliere tabel te verminderen met (1,5 x toetsrente) + 1,0%. Bij een aanvraag voor een tweede hypotheek (of derde, vierde, etc.) wordt de lopende hypotheek (of hypotheken) getoetst op basis van: • de voor die lening(en) overeengekomen hypotheekrente wanneer die voor een periode van meer dan (nog) 10 jaar vast staat; • de voor die lening(en) overeengekomen hypotheekrente wanneer die voor een periode van minder dan (nog) 10 jaar vast staat met een minimum van de toetsrente vastgesteld door het CHF. Uitzonderingen maximale leencapaciteit op basis van inkomen. Binnen de Gedragscode zijn een aantal uitzonderingssituaties beschreven waarin het een geldgever is toegestaan af te wijken van de standaard berekening van de maximale leencapaciteit op basis van inkomen. Afwijken van de standaard berekening volgens de Gedragscode is toegestaan indien er sprake is van: • Een overbruggingssituatie • Energiebesparing • Oversluiten van de lening Bij de ASR Welthuis worden uitsluitend de volgende mogelijkheden toegepast:
terug naar inhoudsopgave
Overbruggingssituatie De verplichtingen van de consument uit een bestaande hypothecaire financiering van een verkochte of te verkopen woning en van een overbruggingsfinanciering worden buiten beschouwing gelaten, mits aannemelijk is dat de verplichtingen uit de hypothecaire financieringen gedurende een realistische periode door de consument kunnen worden nagekomen (zie onderdeel ‘Overbrugging: tarief, kosten en looptijd’). Energiebesparing Bij verwerving van een woning waarbij een door een gecertificeerde energielabeladviseur een energielabel A is afgegeven of een EPC-rapport is afgegeven met een EPC-waarde van maximaal 1,4 mogen afhankelijk van het A-label of EPC-waarde bij de bepaling van de financieringslast de volgende bedragen buiten beschouwing gelaten worden: A-Label • Energieklasse A++ een bedrag van EUR 8.000 ; • Energieklasse A+ een bedrag van EUR 5.000 ; • Energieklasse A een bedrag van EUR 3.500. EPC rapport • EPC > 0,4 en ≤ 0,6 een bedrag van EUR 8.000; • EPC > 0,6 en ≤ 0,8 een bedrag van EUR 5.000: • EPC > 0,8 en ≤ 1,4 een bedrag van EUR 3.500. Het EPC rapport dat opgenomen is in het bouwbesluit mag daarbij maximaal 10 jaar oud zijn. Bij aankoop van woningen waarbij de energiebesparende voorzieningen op moment van financiering nog niet zijn aangebracht , wordt, zowel voor leningen met en zonder NHG (voor NHG geldt een beperkte regeling) uitgegaan van de labelwaarde of EPC waarde vóór het aanbrengen van de voorzieningen. Deze regeling geldt niet indien er sprake is van oversluiten van een geldlening. Maximale hypotheekberekening 56+ers Indien de aanvrager de leeftijd van 56 jaar heeft overschreden en voldoet aan de gestelde criteria vindt een aanvullende toets plaats waarbij de volgende uitgangspunten worden gehanteerd: • het inkomen van de aanvrager op 66-jarige leeftijd dient te worden aangetoond (pensioenbeschikking); • als woonquote dient de woonquote, zoals deze binnen de Gedragscode is vastgesteld voor 66-jarigen, te worden gehanteerd. Voor verstrekking van het gevraagde bedrag dient ook deze toets positief te zijn. Indien bekend is dat de aanvrager het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening te worden gehouden met de verwachte inkomensvermindering.
Dienstverband Er wordt onderscheid gemaakt naar het soort arbeidscontract waaronder de aanvrager werkzaam is. Tijdelijk dienstverband met intentieverklaring Indien er sprake is van een inkomen uit tijdelijk dienstverband waarbij een werkgeversverklaring wordt afgegeven conform NHG-model met een intentieverklaring mag het inkomen volledig meegenomen worden. De intentieverklaring dient minimaal 4 maanden na indiensttreding te zijn afgegeven. Overig tijdelijk dienstverband, uitzendkrachten, oproepkrachten en flexwerkers Voor overige tijdelijke dienstverbanden, uitzendkrachten, oproepkrachten en flexwerkers geldt dat het inkomen vastgesteld wordt op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaren tot maximaal het jaarinkomen in het laatste jaar. Het inkomen dient vastgesteld te worden aan de hand van jaaropgaven en/of IB-aangiften. Dit tijdelijke inkomen wordt voor 80% meegenomen in de kredietbeoordeling. Sociale uitkeringen Voor inkomen uit sociale uitkeringen geldt dat dit inkomen uitsluitend meegenomen kan worden mits deze uitkering van blijvende aard zijn. Zelfstandig/DGA De maximale verstrekkingsnorm bedraagt, afhankelijk van de situatie, maximaal 80% tot 104% van de marktwaarde. Er kan meer dan 80% van de marktwaarde worden gefinancierd indien tenminste over de laatste drie jaar goede jaarcijfers worden overlegd. Bij drie jaar goede cijfers met een positief en stijgend eigen vermogen is een verstrekking van 95% van de marktwaarde mogelijk. Wanneer aangetoond kan worden dat er gedurende een langere periode sprake is van een stabiel inkomen en er binnen de branche geen sprake is van grote conjunctuurinvloeden kan van deze richtlijn worden afgeweken tot maximaal 104% van de marktwaarde waar van toepassing vermeerderd met overdrachtsbelasting. Het inkomen van een zelfstandige wordt bepaald door het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar. Indien in het laatste jaar een dalende trend is waar te nemen zal hier in de beoordeling rekening mee worden gehouden. Indien de onderneming nog geen jaarrekeningen kan overleggen over de laatste drie kalenderjaren dient, naast de wel beschikbare jaarrekeningen, een door een accountant opgestelde prognose te worden overgelegd.
terug naar inhoudsopgave
Startende ondernemers Voor startende zelfstandigen gelden de volgende normen: Korter dan 1 jaar zelfstandig: • Er is geen verstrekking mogelijk. Vanaf 1 jaar zelfstandig: • Maximale verstrekking tot 70% van de marktwaarde • Maximale verstrekking tot 90% van de marktwaarde indien voorheen hetzelfde beroep in loondienst werd uitgeoefend en inkomsten nagenoeg gelijk zijn. Vanaf 2 jaar zelfstandig: • Maximale verstrekking tot 80% van de marktwaarde. • Maximale verstrekking tot 104% van de marktwaarde indien voorheen hetzelfde beroep in loondienst werd uitgeoefend en inkomsten nagenoeg gelijk zijn. NB. Een accountantsverklaring met een onderbouwde prognose van het toekomstig inkomen is altijd verplicht. Huisartsen, tandartsen en aan ziekenhuis verbonden medisch specialisten. Voor deze zelfstandigen geldt een maximale verstrekking van 80% van de marktwaarde. Wanneer aangetoond kan worden dat er gedurende een langere periode (langer dan 3 jaar) sprake is van een stabiel inkomen kan van deze richtlijn worden afgeweken tot maximaal 104% van de marktwaarde waar van toepassing vermeerderd met verschuldigde overdrachtsbelasting. Indien men zich inkoopt in een maatschap/praktijk geldt dat voor de bepaling van het inkomen mag worden uitgegaan van het betreffende winstaandeel van de maatschap/praktijk met een afslag van 20%. Indien jaarcijfers over het eerste jaar of over de eerste twee jaar worden aangeleverd kan het inkomen bepaald worden en kan van dat inkomen uitgegaan worden. NB. Indien men niet over drie jaarcijfers beschikt dient, naast de wel aan te leveren cijfers, verplicht een accountantsverklaring met een onderbouwde prognose van het toekomstige inkomen aangeleverd te worden.
Onderpand De Gedragscode schrijft standaard regels voor met betrekking tot de maximale financiering op basis van het te financieren object. Belangrijk is hierbij het begrip marktwaarde. Er mag niet meer dan 104% van de marktwaarde gefinancierd worden waar van toepassing vermeerderd met overdrachtsbelasting. Binnen de Gedragscode zijn verder een aantal uitzonderingssituaties beschreven waarin het een geldgever is toegestaan af te wijken van de standaard berekening van de maximale leencapaciteit op basis van onderpand. Indien de regels van de NHG in geval van maximale verstrekking op basis van onderpand ruimer zijn dan de regels van de Gedragscode, gelden de regels van de Gedragscode. Hieronder worden de acceptatieregels aangegeven voor ASR. Onderpanden Als acceptabele onderpanden worden uitsluitend woonhuizen en appartementen aangemerkt die aan de volgende eisen voldoen: 1. De woning of het appartement moet uiterlijk op datum transport economisch en juridisch eigendom van de geldnemer zijn of worden. 2. De woning of het appartement moet in Nederland gelegen zijn. 3. De woning of het appartement moet bestemd en geschikt zijn voor voortdurende bewoning door de geldnemer zelf. 4. De woning of het appartement moet vrij zijn van huur en niet geschikt zijn voor meerdere bewoning. Bepaling marktwaarde In de Gedragscode zijn definitieregels opgesteld voor de bepaling van marktwaarde. Het wordt in bepaalde situaties aan de geldgever vrijgelaten welke marktwaarde wordt gehanteerd.De bepaling van de marktwaarde binnen de ASR WelThuis is als volgt: • Nieuwbouw. De marktwaaarde wordt, indien geen taxatie verplicht is, bepaald door VON + meerwerk+ renteverlies tijdens de bouw. Renteverlies tijdens de bouw is gemaximeerd tot 4% van (VON + meerwerk). Indien taxatie verplicht is, geldt de taxatiewaarde (eventueel na verbouw) als marktwaarde. • Bestaande bouw aankoop. De marktwaarde wordt bepaald door de taxatiewaarde (eventueel na verbouw), ook indien de taxatiewaarde lager is dan de koopsom. In die gevallen waar een taxatie niet verplicht is en volstaan wordt met een waarde vanuit de WOZ beschikking geldt de WOZ waarde als marktwaarde.
terug naar inhoudsopgave
•
•
Bestaande bouw oversluiten. De marktwaarde wordt bepaald door de taxatiewaarde (eventueel na verbouw). Aanvullende financieringen (opname verhoogde inschrijving en tweede hypotheken). De marktwaarde bij aanvullende financieringen wordt bepaald door de taxatiewaarde (eventueel na verbouw).
Erfpacht Voor erfpachtsovereenkomsten uitgegeven vóór 1992 geldt dat de gehele lening binnen de duur van het recht van erfpacht dient te zijn ingelost. Voor overeenkomsten gesloten vanaf 1-1-1992 geldt dat de lopende erfpachtperiode nog minimaal 15 jaar dient te zijn. Bij een erfpachtperiode korter dan 15 jaar dient, voordat verstrekking plaatsvindt, aangetoond te worden dat verlenging hiervan tot minimaal 15 jaar plaatsvindt. De periodieke lasten van de erfpacht (erfpachtcanon) worden als rentelast opgenomen in de maximale hypotheekberekening. Indien sprake is van een erfpachtconstructie waarbij de canon in een vooraf vastgelegde periode oploopt van lage canon aan het begin van deze periode naar hoger canon aan het einde van deze periode, dient in de toetsing rekening te worden gehouden met het gemiddelde bedrag van het totaalbedrag dat betaald dient te worden over de periode dat de canon oploopt. Bij het bepalen van het gemiddeld bedrag wordt uitgegaan van het moment van instappen. Verstrekkingsnorm nieuwbouw De maximale verstrekking bij nieuwbouw bedraagt 104% van de marktwaarde. De executiewaarde bedraagt 0,832 (VON+ meerwerk+ renteverlies(maximaal 4%)) of, indien taxatie verplicht is, de executiewaarde volgens taxatie. Met ingang van 1 juli 2011 dient voor de nieuwbouwwoning, niet zijnde gebouwd in eigen beheer of zelfbouw of waarbij de verkoper een woningcorporatie is, het waarborgcertificaat te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl. Het keurmerk dient te blijken uit de aanhef of titel van de koop-/ aannemingsovereenkomst. Voor nieuwbouwwoningen waarbij sprake is van bouw in eigen beheer of zelfbouw of waarvoor nog geen keurmerk kon worden afgegeven, omdat ten tijde van de aanvang van het bouwproject nog geen waarborgcertificaat kon worden afgegeven, kan worden volstaan met een insolventieverzekering. De erkende verzekeraars staan vermeld op: http://voorwaardenennormen2011.nhg.nl/ toelichtingen/goedgekeurde-insolventieverzekeringen. html.
Verstrekkingsnorm Woonhuizen bestaande bouw Voor bestaande woonhuizen met een marktwaarde ≥ € 100.000 geldt een maximale verstrekking van 104% van de marktwaarde waar van toepassing vermeerderd met verschuldigde overdrachtsbelasting. Voor bestaande woonhuizen met een marktwaarde < € 100.000 geldt een maximale verstrekking van 90% van de marktwaarde. Verstrekkingsnorm Appartementen De maximale verstrekking voor courante appartementen in eigen gebruik bedraagt 104% van de marktwaarde waar van toepassing vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting. Voor appartementen met een marktwaarde vanaf € 75.000 tot € 150.000 hangt de verstrekking af van de concrete situatie. Appartementen met een marktwaarde van minder dan € 75.000, kunnen uitsluitend met NHG gefinancierd worden. Uitzonderingen maximale leencapaciteit op basis van onderpand. Binnen de Gedragscode zijn een aantal uitzonderingssituaties beschreven waarin het een geldgever is toegestaan af te wijken van de standaard berekening van de maximale leencapaciteit op basis van onderpand. Afwijken van de standaard berekening volgens de Gedragscode is toegestaan indien er sprake is van: • Meefinancieren van een restschuld bij verkoop van de woning. • Substantieel lagere hypotheeklasten in vergelijking met de toegestane lasten volgens de standaard berekening. • Oversluiten. Bij de ASR Welthuis wordt uitsluitend de mogelijkheid toegepast ingeval van oversluiting. Bij oversluiting bedraagt de maximale verstrekking 104% van de marktwaarde. Hier kan van worden afgeweken tot 110% van de marktwaarde. Dit is uitsluitend toegestaan als de klant in de woning blijft wonen en de nieuwe lening niet hoger is dan de restant schuld van de af te lossen lening plus bijkomende kosten (notariskosten, taxatiekosten en boete voor vervroegde aflossing). Het opgebouwd vermogen van de af te lossen oude lening dient in mindering worden gebracht op de restant hoofdsom. Koopconstructies Onderstaande koopconstructies kunnen uitsluitend gefinancierd worden met NHG: • Startersleningen • Groninger akte • Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) • Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE) • Koopgarant • Koopcomfort • Koopzeker terug naar inhoudsopgave
• • • • • • • • •
Koop Goedkoop Slimmer Kopen (Trudo) Betaalbaar Koopwoningsysteem (oude regeling) Beter Koop Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) Kopen met korting Kopen Dichterbij Slim Vastgoed kopen Koop Giesbers
Vereisten Taxatierapport De vereisten voor een taxatierapport zijn gelijk aan de vereisten gesteld door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Eigen (NHG). Het taxatierapport moet opgesteld worden conform het model taxatierapport vastgesteld door het CHF, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen NVM, Vereniging VBO makelaar en de vereniging VastgoedPRO. De taxateur is lid van NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar of NVR. Het taxatierapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan 6 maanden. Taxatierapporten mogen zowel fysiek als digitaal aangeleverd worden. Ook taxatierapporten die met een zogenaamde Code via e-mail verzonden worden door de taxatie-instituten worden geaccepteerd. De code moet wel ter beschikking gesteld worden. De taxateur die het taxatierapport opmaakt, mag noch direct, noch indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering met geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldgever. De taxateur dient aannemelijk te maken dat hij beschikt over kennis van het gebied waar het object is gelegen. Het onderpand dient zich te bevinden binnen een straal van 20 kilometer van de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd) vestigingen komen in aanmerking als vestigingadres en een taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Een taxatierapport mag uitsluitend worden geaccepteerd indien deze gecontroleerd is door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut. De gecertificeerde validatie-instituten staan vanaf 1 juli 2011 vermeld op www.stenv.nl. Taxatie niet noodzakelijk Een taxatierapport is niet vereist* bij: Nieuwbouw met de volgende kenmerken: • Nieuwbouw in project met maximale stichtingskosten van € 750.000. Onder ‘nieuwbouw in project’ wordt hier verstaan: seriematige bouw door een projectontwikkelaar. Er dienen door de projectontwikkelaar afgegeven brochures ingediend te worden, voorzien van een naam van het bouwplan. Renovatie (vernieuwbouw) valt hier niet onder.
•
Nieuwbouw buiten project met maximale stichtingskosten van € 350.000. Wel dienen er tekeningen van het onderpand (meestal ook in foldermateriaal) ingezonden te worden ter beoordeling.
Bestaande bouw met de volgende kenmerken. • Bestaande bouw waarbij de kredietverstrekking niet meer bedraagt dan 75% van de koopsom (exclusief roerende zaken en kosten koper). Er dient een getekende koopakte te worden ingediend met een fotopresentatie van de buitenzijde van de woning. • Bestaande bouw waarbij de kredietverstrekking niet meer bedraagt dan 75% van de waarde volgens de laatste aanslag onroerende zaakbelasting (OZB), waarbij de waarde is vastgesteld conform de WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken). Als uitgangspunt voor de WOZ-waarde wordt de meest recente WOZ beschikking genomen met een fotopresentatie van de buitenzijde van de woning. Ter vaststelling van de bevoorschotting wordt de executiewaarde gelijk gesteld aan 90% van de koopsom of 90% van de WOZ waarde. Ter vergelijking dient te allen tijde een WOZ verklaring te worden aangeleverd. Indien de omstandigheden daartoe aanleiding geven kan alsnog een taxatierapport opgevraagd worden. Verkort rapport/geveltaxatie In bepaalde gevallen kan worden volstaan met een verkort taxatierapport ofwel geveltaxatie. Een geveltaxatie (voorzien van foto) is toegestaan indien: • een taxatierapport ouder is dan 6 maanden met een maximum van 3 jaar na taxatiedatum; • het een verstrekking van een tweede hypotheek of oversluiting betreft en in het oude dossier een volledig taxatierapport aanwezig is; • de verstrekking een overbruggingskrediet betreft waarbij de huidige woning nog niet is verkocht. In de geveltaxatie dient dan tevens te zijn opgenomen wat de verwachte verkooptermijn is. Taxatie verplicht Taxatie is vereist voor: • Nieuwbouw in project met stichtingskosten boven € 750.000 • Nieuwbouw buiten project > € 350.000 • Bouw in eigen beheer • Meerwerk > 20 % van de koop - en aanneemsom • Bestaande bouw (zie uitzonderingen bij ‘taxatie niet noodzakelijk’)
terug naar inhoudsopgave
Taxatie achterstallig onderhoud Bouwkundig rapport In een aantal gevallen dient een bouwkundig rapport te worden opgevraagd, namelijk wanneer: • volgens het taxatierapport nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient. (De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie ‘goed/redelijk’ te hebben. De beoordeling van de onderdelen ‘schuur, tuin en garage‘ mag buiten de beoordeling blijven, mits de andere onderdelen ‘goed/redelijk’ zijn); of • de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik. Indien het bouwkundig rapport melding maakt van directe herstelwerkzaamheden die voor rekening van de eigenaar komen, dan zal dit bedrag in depot moeten worden gehouden. Indien dit herstelwerkzaamheden betreft die voor rekening van de VvE dient het onderhoudsplan en de actuele stand van het onderhoudsfonds van de VvE ingediend moeten worden. Indien sprake is van achterstallig onderhoud kán een bouwkundig rapport worden opgevraagd. Dit bouwkundig rapport dient volgens NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau. Het bedrag aan achterstallig onderhoud zal in depot gehouden worden teneinde zekerheid te verkrijgen omtrent de daadwerkelijke uitvoer van het werk. Eventuele inbreng van eigen middelen dient bij aanvang van de lening als eerste te worden aangewend. Taxatie verbouwing In het taxatierapport dienen de te verrichten werkzaamheden te worden opgenomen, alsmede de verbouwingskosten en de waarden (marktwaarden en executiewaarden) vóór en na verbouwing. De verstrekking bedraagt maximaal 104% van de marktwaarde na verbouwing waar van toepassing vermeerderd met verschuldigde overdrachtsbelasting. Het bedrag aan verbouwing zal in depot gehouden worden teneinde zekerheid te verkrijgen omtrent de daadwerkelijke uitvoer van het werk. Eventuele inbreng van eigen middelen dient bij aanvang van de lening als eerste te worden aangewend. Taxatie 2e hypotheek of onderhandse verhoging Ingeval van verstrekking voor een tweede hypotheek of onderhandse verhoging is een taxatie vereist. Eventueel kan volstaan met een geveltaxatie (zie bij onderdeel taxatie niet verplicht).
Overig Hypotheekvorm ASR WelThuis hypotheken worden verstrekt als bankhypotheken. Minimaal bedrag Voor alle hypotheken eerste in rang, geldt een minimale verstrekking van € 25.000.
Rentebetalingen Maandelijks achteraf via automatische incasso. Rentestructuur 1e hypotheek NHG ≤ 75% executiewaarde opslag op NHG-tarief 0,2% ≤ 100% executiewaarde opslag op NHG-tarief 0,4% ≤ 125% executiewaarde opslag op NHG-tarief 0,6% Voor ASR Spaarhypotheken geldt een renteopslag van 0,2%.
Tweede hypotheek/onderhandse verhoging Voor tweede hypotheken of een opname uit verhoogde inschrijving geldt een minimale verstrekking van € 10.000. Een verhoging van een hypotheek wordt alleen verstrekt indien de eerste hypotheek ook een ASR WelThuis hypotheek betreft. Indien de verstrekking van een aanvullende lening plaatsvindt achter een lening zonder NHG geldt voor de totale bevoorschotting (eerste en tweede hypotheek samen) een maximum van 104% van de marktwaarde. Indien deze verstrekking leidt tot een verhoging van het totale risicoprofiel worden renteopslagen ook toegepast op de eerder gesloten hypotheken. Indien de verstrekking van een aanvullende lening zonder NHG plaatsvindt achter een lening met NHG geldt voor de totale bevoorschotting (eerste en tweede hypotheek samen) een maximum van 104% van de marktwaarde. Er wordt in dat geval geen renteopslag berekend over de eerste hypotheek. De hoogte van de totale lening in relatie tot de vastgestelde executiewaarde is uitgangspunt voor de bepaling van het rentepercentage voor de tweede hypotheek. Dit percentage wordt verhoogd met een renteopslag van 0,5%. Indien de verstrekking van een aanvullende lening met NHG plaatsvindt achter een lening zonder NHG gelden de normen zoals voorgeschreven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, voor zover de normen van de Gedragscode niet overschreden worden. Verstrekkingen van aanvullende leningen achter een andere geldverstrekker worden niet gehonoreerd. Dit laatste geldt niet voor overbruggingskredieten, welke overigens uitsluitend verstrekt worden indien de nieuwe hypotheek een ASR WelThuis hypotheek betreft. Wanneer een klant de hypotheek wil verhogen, wordt de aanvraag beoordeeld op basis van de acceptatienormen die op dat moment van kracht zijn. Rentevaste perioden • Variabel (1 maand), 1 jaar, 5 jaar ,10 jaar, 15 jaar, 20 jaar en 30 jaar • Variabel niet mogelijk bij spaarhypotheken • Aparte rentetarief voor overbruggingsfinancieringen Looptijd Maximaal 30 jaar. terug naar inhoudsopgave
Stortingen in mindering op de hoofdsom voor bepaling van de risicoklasse De volgende bedragen worden ter bepaling van de risicoklasse in mindering gebracht op de hoofdsom van de hypotheek: • hoge storting levenpolis; • inbreng waarde oude in nieuwe polis; • verpande gelden bij de geldverstrekker. Voor rentestructuur hypotheken lager in rang (2e,3e hypotheek etc.) en onderhandse verhogingen, zie onderdeel tweede hypotheek/onderhandse verhoging. Aflosvormen Aflossen kan door middel van een ASR spaarhypotheekverzekering, een ASR VermogenBelegd verzekering of een ASR VermogenGarant verzekering. Verder worden de vormen Aflossingsvrij, Annuïteitenhypotheek en Lineaire hypotheek gevoerd. Bestaande ASR levensverzekeringen waarbij geen koppeling bestaat tussen de te betalen hypotheekrente en de rente die vergoed wordt in de verzekering, kunnen worden verpand aan de ASR WelThuis hypotheek. Voor ASR levensverzekeringen waarbij die koppeling wel bestaat, geldt dat deze niet verpand kunnen worden. Hier bestaat de mogelijkheid van de waarde van de verzekeringen in te brengen in een nieuw te sluiten ASR levensverzekering. Bij de aflosvorm ASR VermogenGarant, ASR VermogenBelegd en bestaande ASR verzekeringen waarbij het voor aflossing bestemde eindkapitaal niet vooraf vaststaat dient het geprognosticeerde eindkapitaal voldoende te zijn om de lening aan het einde van de looptijd (behoudens een eventueel aflossingsvrij deel van de lening) volledig af te lossen. Het bruto historisch rendement dat bij de prognose van het eindkapitaal maximaal mag worden gehanteerd bedraagt 8%.
Bouwdepot Indien er sprake is van bouw/verbouw worden de gelden in depot gehouden. In de volgende gevallen is het aanhouden van een depot verplicht: • Bij nieuw te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. • Indien er sprake is van een verbouwing. • Indien er sprake is van achterstallig onderhoud dan worden minimaal de kosten voor reparatie van het achterstallig onderhoud in depot gehouden. Maximale looptijd en depotvergoeding: • De maximale looptijd voor een bouwdepot bij bestaande bouw bedraagt 1 jaar. • De maximale looptijd voor een bouwdepot bij nieuwbouw bedraagt 2 jaar. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan het gewogen gemiddelde van de hypotheekrente over de leningdelen minus 1%. Het minimale depotbedrag bedraagt € 2.500. Geldigheid offerte De acceptatietermijn van de offerte is 15 dagen. De offerte heeft na ondertekening een geldigheidstermijn van 3 maanden. Dit is inclusief de acceptatietermijn. Verlenging van de geldigheidstermijn is mogelijk met maximaal 5 maanden. Offerterente = passeerrente. Bereidstellingsprovisie bedraagt 0,2% per maand (of gedeelte ervan). Indien een voor akkoord getekende offerte wordt geannuleerd, geen verlenging plaatsvindt of wanneer de uiterste geldigheidstermijn van de offerte wordt overschreden, zijn annuleringskosten verschuldigd ter grootte van 1% van de hoofdsom van de geldlening. Indien annuleringskosten worden berekend dan wordt er geen bereidstellingsprovisie berekend. Maximaal aflossingsvrij, minimaal doelkapitaal en minimale overlijdensrisicodekking Hypotheken t/m € 1.500.000 De Gedragscode schrijft standaard regels voor met betrekking tot het maximaal aflossingsvrije gedeelte van een hypotheek. Indien de regels van de NHG op het punt van minimale aflossingsverplichting ruimer zijn dan de regels van de Gedragscode, gelden de regels van de Gedragscode. Binnen de Gedragscode zijn verder een aantal uitzonderingssituaties beschreven waarin het een geldgever is toegestaan af te wijken van de standaard regels. Afwijken van de standaard regels met betrekking tot het maximaal aflossingsvrije gedeelte is toegestaan indien er sprake is van: • Oversluiten
terug naar inhoudsopgave
•
Verpanding aan de hypothecair financier van verpand vermogen • Substantieel lagere hypotheeklasten in vergelijking met de toegestane lasten volgens de standaard berekening. Voor de ASR WelThuis wordt geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden tot afwijking. Derhalve geldt voor alle verstrekkingen: • Een volledig aflossingsvrije lening wordt geaccepteerdtot en met 50 % van de marktwaarde van de woning. • Het minimale doelvermogen worden bepaald door het verschil tussen de hoogte van de lening en 50% van de marktwaarde van de woning. Ingeval van verstrekking van een aanvullende financiering (2e hypotheek of door middel van een lening verstrekt vanuit de verhoogde inschrijving) wordt het aflossingsvrije gedeelte opnieuw bepaald rekening houdende met de totale financiering. Het eventueel meer te sluiten doelvermogen strekt echter niet verder dat de hoogte van de aanvullende financiering. Het maximaal te voeren rendement voor aflossingsproducten waarvan op voorhand de uitkering niet vast staat, is het bruto historisch fondsrendement met een maximum rendement van 8,0%. • De minimale dekking voor het ASR overlijdensrisicokapitaal wordt bepaald door het leningbedrag minus 90% executiewaarde en geldt voor iedere aanvrager van wie het inkomen meegenomen wordt. Ingeval van nieuwbouw zonder taxatie geldt dat de executiewaarde wordt gesteld op 0,832 x (VON+ meerwerk+ (maximaal 4% renteverlies). Voor de ASRspaarhypotheekverzekering geldt als aanvullende voorwaarde dat het kapitaal bij overlijden minimaal 50% van het spaardoel is. Indien er sprake is van twee verzekerden kan dit minimum verzekerd overlijdenskapitaal over beide verzekerden verdeeld worden. Hypotheken > € 1.500.000 Voor deze geldleningen gelden afwijkende normen op basis van individuele beoordeling. Overbruggingen De maximale overbrugging is afhankelijk of de woning is verkocht. Indien de woning onherroepelijk is verkocht (de ontbindende voorwaarden zijn verlopen) bedraagt de maximale overbrugging: verkoopprijs -/- bedrag huidige hypotheek -/- makelaarskosten. Indien de woning nog niet onherroepelijk is verkocht bedraagt de maximale overbrugging: 85% van de marktwaarde of 80% van WOZ waarde (meest recente opgave) -/- bedrag huidige hypotheek -/- 3% aan makelaarskosten.
De marktwaarde dient in dit geval te worden aangetoond door middel van een geveltaxatie/waardebepaling door een onafhankelijk makelaar/taxateur. Overbrugging: tarief, kosten en looptijd Voor overbruggingskredieten geldt een apart overbruggingstarief. Overbruggingskredieten worden in een aparte deellening opgenomen. Over de rente van het overbruggingskrediet is geen bereidstellingsprovisie verschuldigd. Er wordt voor het volledige bedrag van de hypothecaire geldlening (hypotheekbedrag inclusief bedrag overbruggingskrediet) inschrijving gepleegd, zowel op het nieuwe pand als op het overbruggingspand. De looptijd van de overbruggingslening (bij aankoop van een bestaande woning) is afhankelijk van de notariële transportdatum van de te verkopen woning, doch ten hoogste 12 maanden na transportdatum van de aangekochte woning. Verlenging van deze termijn met maximaal 1 jaar mogelijk, afhankelijk van de situatie. Aantonen betaalbaarheid dubbele lasten tijdens het aanhouden van twee gefinancierde woningen (bij verhuizing of overbrugging): De klant dient aan te tonen dat hij gedurende één jaar de rentelast van de overbrugging kan betalen, hetzij op basis van zijn inkomen en/of vermogen en anders door vermindering van de hypotheekschuld. Indien ruimte in overbrugging kan dit ook overbrugd worden. Dit is ook het geval bij tijdelijke financiering van twee woningen. Bij nieuwbouw waarbij de rente tijdens de bouw is meegefinancierd geldt deze regel niet. Rentelast = (saldo bestaande hypotheek + gevraagde overbruggingsfaciliteit) x 4%. In de formule is rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de hypotheek. Deze is van toepassing gedurende het desbetreffende kalenderjaar en de 3 jaren daarna. Toegestane vervroegde aflossing Er kan standaard 10% boetevrij worden afgelost per jaar. Er kan geheel boetevrij worden ingelost in de volgende situaties: • op moment van verlenging; • wegens het tenietgaan van het onderpand; • bij het ontvangen van een uitkering van de verpande levensverzekering voor het bedrag van de uitkering; • bij verkoop van het onderpand door de geldnemer; • wanneer de aflossing het restantbedrag van een bouwdepot betreft; • bij overlijden van één van de geldnemers mits aflossing geschiedt binnen zes maanden; • als de marktrente voor soortgelijke leningen hoger is dan de hypotheekrente die de geldnemer verschuldigd is.
terug naar inhoudsopgave
Kosten vervroegde aflossing Indien een hoger bedrag wordt afgelost dan is toegestaan wordt een vergoeding in rekening gebracht. Deze vergoeding wordt berekend volgens de contante waarde methode met als grondslag de rente voor de resterende naast hogere rentevaste periode van een soortgelijke lening. Er wordt bij het bepalen van de marktrente rekening gehouden met gegeven actiekortingen en bijverbandopslagen. Verhuisregeling Bij een hypotheek op een nieuw onderpand zijn er altijd nieuwe acceptatievoorwaarden van toepassing. Indien cliënt een ASR WelThuis hypotheek heeft/had lopen kan er gebruik worden gemaakt van de verhuisregeling. Bij verkoop van het onderpand geldt dat binnen 6 maanden na aflossing van de oude hypotheek de rentecondities uit hoofde van de afgeloste lening binnen de nieuwe lening in een aparte deellening ondergebracht worden ter grootte van (maximaal) de oude hoofdsom en voor de resterende rente vaste periode. Het rentepercentage dat wordt meegenomen dient te worden aangepast aan de eventuele nieuwe risicoklasse, rentevorm, productopslagen en eventueel van toepassing zijnde kortingen. Bij bepaling van het door te geven rentetarief wordt rekening gehouden met de dan geldende acceptatiecriteria. Verlenging Aanbieding verlenging vindt plaats 1 maand voor het einde van de rentevastperiode. De verlengingsrente is de aangeboden verlengingsrente of de rente op datum van verlenging indien deze laatste lager is. Rente van de lening op hetzelfde pand overdragen aan koper Het is niet mogelijk de hypotheekrente over te dragen aan een koper van het onderpand.
