Research Quarterly. Real Estate ONDERZOEK. JUNI 2015 jaargang 14 nummer 2. Deze uitgave wordt mede mogelijk gemaakt door:

R E A L E S TAT E R E S E A R C H Q U A R T E R LY J U N I 2 0 1 5 J A A R G A N G 1 4 N U M M E R 2

Deze uitgave wordt mede mogelijk gemaakt door:

Real Estate R esearch Q uarterly JUNI 2015 jaargang 14 nummer 2

ONDERZOEK Woningprijzen koppelen zich regelmatig los van fundamenten door drs. ir. Niels van der Windt, prof. dr. Marc Francke, dr. Paul de Vries en Pieter van Dalen MSc Warenhuizen in de problemen door dr. ir. Dion Kooijman Organisaties kunnen beter sturen op hun vastgoedprestaties door ir. Henk Koster MRE en ir. Monique Arkesteijn MBA Gronduitgifte op bedrijventerreinen door dr. ir. Brano Glumac, ir. Bob van Bronkhorst en dr. ir. ing. Ingrid Janssen De tijdelijke stad door drs. ing. Martijn Drosten MCD en dr. Wouter Jan Verheul MSc. Innovatie bij vastgoedontwikkelaars door ir. M. (Matthijs) Haak en dr. ir. E.W.T.M. (Erwin) Heurkens

Real Estate Research Quarterly is een onafhankelijke uitgave van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) in samenwerking met Amsterdam School of Real Estate en PropertyNL

Voorop in vastgoed

Re a l E s tat e

Research Q uarterly JUNI 2015 JAARGANG 14 NUMMER 2

Real Estate Research Quarterly is een onafhankelijke uitgave van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) in samenwerking met Amsterdam School of Real Estate en PropertyNL

Voorop in vastgoed

colofon Real Estate Quarterly signaleert nieuwe ontwikkelingen in de wetenschapsgebieden die relevant zijn voor de vastgoedsector. Daarnaast worden in Real Estate Research Quarterly wetenschappelijke inzichten toegepast om aanbevelingen te doen voor commerciële vastgoedpartijen, overheden, maatschappelijke instellingen en vastgoed opleidingen. Real Estate Research Quarterly biedt een podium voor analyses en discussies die kunnen bijdragen aan de verdere ontwikkeling van de vastgoedsector. Real Estate Research Quarterly is een onafhankelijk uitgave van VOGON in samenwerking met ASRE en PropertyNL, en wordt mede mogelijk gemaakt door bijdragen van sponsoren die op de achterzijde vermeld staan. Redactieadres Real Estate Research Quarterly Postbus 75485 1070 AL Amsterdam tel. 020-575 3317 e-mail [email protected] Hoofdredactie drs. Paul Wessels MRICS Raad van Advies prof. dr. Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit), prof. dr. Pieter P. Tordoir (Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir), prof. dr. Jan de Haan (OTB/TU Delft) Redactie prof. dr. ir. Vincent Gruis, voorzitter, (TU Delft), dr. ir. Tom Daamen (TU Delft), mr. Ramon Pasma (Stijl advocaten), dr. ir. ing. Ingrid Janssen (Tias Nimbas), drs. ing. Thimmo van Garderen (BNG), Frank Geuze (CBRE), dr. Erik Louw (TU Delft), dr. Edwin Buitelaar (Planbureau voor de Leefomgeving), drs. Wim van der Post (Amsterdam School of Real Estate) drs. Gerjan Vos (Universiteit van Amsterdam), drs. Bart Louw (a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer), drs. Hans Wisman (Bouwfonds) en Cintha de Boer (eindredactie) Referenten drs. Boris van der Gijp MRE MRICS (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) drs. Rudolf Bak, drs. Baptist Brayé (Locatus), drs. Wilton Christiaanse MRE (CBRE), drs. Peter ter Hark MRICS (Retail Prospect), dr. Jos Janssen (Fontys Hogeschool), dr. Maarten Jennen (CBRE Global Investors/RSM Erasmus Universiteit; drs. Gert-Jan Kapiteyn RBA, dr. Piet Korteweg, drs. Bart Vink (Redevco BV), drs. Marrit Laning (Redevco BV), mr. Peter van Mierlo, prof. dr. Marc Francke (Ortec, UVA), dr. Han Olden (Universiteit Utrecht), dr. Cees-Jan Pen (Nicis Institute), Monique Roso (freelance journalist en onderzoeker), drs. Maarten van der Spek RBA/CEFA (PGGM), dr. Paul de Vries (Rabobank), dr. Marcel Theebe (UvA, CBRE Global Investors), prof. dr. Bart van Zadelhoff (KPMG Meijburg, Rijksuniversiteit Groningen), mr. Michiel van Driel (Stijl advocaten) Verder werken mee Prof. dr. Ed Nozeman Uitgever Henk Fieggen Vormgeving Vince Antonysen Druk Grafisch Bedrijf Tuijtel Real Estate Research Quarterly wordt toegestuurd aan de abonnees van PropertyNL en aan de leden van de VOGON. ISSN 1570-7814

Onderzoek 4 Woningprijzen koppelen zich regelmatig los van fundamenten door drs. ir. Niels van der Windt, prof. dr. Marc Francke, dr. Paul de Vries en Pieter van Dalen MSc

thema: eres special service

inhoudsopgave

12 Warenhuizen in de problemen door dr. ir. Dion Kooijman 20 Organisaties kunnen beter sturen op hun vastgoedprestaties door ir. Henk Koster MRE en ir. Monique Arkesteijn MBA 30 Gronduitgifte op bedrijventerreinen door dr. ir. Brano Glumac, ir. Bob van Bronkhorst en dr. ir. ing. Ingrid Janssen 38 De tijdelijke stad door drs. ing. Martijn Drosten MCD en dr. Wouter Jan Verheul MSc. onderzoek

48 Innovatie bij vastgoedontwikkelaars door ir. M. (Matthijs) Haak en dr. ir. E.W.T.M. (Erwin) Heurkens

SERVICE 55 56

Agenda Auteursrichtlijnen

service

MEER INZICHT IN DE WONINGPRIJSDYNAMIEK

Woningprijzen koppelen zich regelmatig los van fundamenten De complexiteit van een woningmarkt biedt diverse uitdagingen om woningprijsontwikkelingen econometrisch te modelleren. De huidige woningprijsmodellen ondervinden moeilijkheden met het verklaren van de prijsontwikkeling. Als een mogelijke verklaring geeft dit onderzoek inzicht in de verschillende relaties tussen woningprijsontwikkelingen en haar determinanten over tijd. Wij vinden structurele breuken in de evenwichtsprijs van woningen die mogelijk het gevolg zijn van beleidsmaatregelen. Verder wordt aangetoond dat woningprijzen verschillend reageren wanneer er rekening wordt gehouden met de toestand van de woningmarkt.

door drs. ir. Niels van der Windt, prof. dr. Marc Francke, dr. Paul de Vries en Pieter van Dalen MSc

P

rijsontwikkelingen van Nederlandse koopwoningen worden in verschillende studies verklaard, voorbeelden hiervan zijn Boelhouwer et al. (2004), Verbruggen et al. (2005) en Francke et al. (2009). De woningprijsmodellen in deze studies gaan ervan uit dat de relaties tussen de woningprijs en zijn determinanten constant zijn. Echter, er zijn enkele internationale studies die aantonen dat deze relaties wel degelijk over tijd verschillen. Dit heeft betrekking op de woningmarkten in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk waarvoor is aangetoond dat de woningprijsontwikkeling niet altijd wordt beïnvloed door de macro-economische factoren die normaliter wel een effect hebben (Hall et al., 1997; Nneji et al., 2013). Een dergelijk onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt is momenteel uitgebleven, dit geeft aanleiding tot een onderzoek naar de mogelijke veranderingen in de relaties met betrekking tot Nederlandse woningprijzen.

4 | juni 2015 | Real Estate Research Quarterly

De prijsvorming in een woningmarkt Een woningmarkt kent bijzondere karakteristieken. Zo is deze gekenmerkt door een inelastische aanbodzijde waardoor het aanbod van woningen traag reageert op een verandering in de vraag. Dit is vooral het geval in onze sterk gereguleerde woningmarkt (Swank et al., 2002). Daarnaast is er sprake van een inefficiënte marktwerking doordat de participanten op de woningmarkt niet over up-to-date marktinformatie beschikken. Bovendien wordt het prijsvormingsproces vermoeilijkt wegens de heterogeniteit in de woningmarkt. De prijsvorming in een woningmarkt wordt in de bestaande literatuur veelal weergegeven in een error-correctie model (ECM). Op basis van de theorie en voorgaande woningprijsstudies is voor deze analyse ook gebruik gemaakt van een ECM. In eerste instantie is een lineair model geschat dat geen rekening houdt met veranderingen in de relaties over tijd, de resultaten hiervan zijn weergeven in het eerste modelkader.

ERROR-CORRECTIE MODEL - DATA & RESULTATEN

onderzoek

Een error-correctie error-correctie model (ECM) bestaat uit twee twee vergelijkingen vergelijkingen welke respecti respect Een model (ECM) bestaat uit welke Een model (ECM) bestaat uituit twee vergelijkingen welke respectievelijk ded Eenerror-correctie error-correctie model (ECM) bestaat twee vergelijkingen welke respectievelijk Een error-correctie model (ECM) bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de Een error-correctie model (ECM) bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de Een error-correctie model (ECM) bestaat uittwee tweevergelijkingen vergelijkingen welke respectievelijk de langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. Dede langetermijn-verge Een error-correctie model (ECM) bestaat uit welke respectievelijk M) bestaat uit twee welke respectievelijk de Een error-correctie model (ECM) bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergel t twee vergelijkingen welkeEen respectievelijk de langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking scha vergelijkingen welkevergelijkingen respectievelijk de langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking sc Een error-correctie model (ECM) bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de error-correctie model (ECM) bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de schat Een error-correctie model (ECM) bestaat uitbeschrijven. twee vergelijkingen welke respectievelijk de langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen De langetermijn-vergelijking langeenkortetermijn-prijsontwikkelingen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. Delangetermijn-vergelijking langetermijn-vergelijking schat inkomen een evenwichtsprijs evenwichtsprijs opde basis van de niveaus van de de woningprijsdeterminanten woningprijsdeterminanten en beschrijven. De schat wikkelingen beschrijven. Delangelangetermijn-vergelijking schat langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking schat beschrijven. De langetermijn-vergelijking schat een op basis van de niveaus van Een error-correctie model (ECM) bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de een evenwichtsprijs op basis van niveaus van de woningprijsdeterminanten (𝐼𝐼ii jven. De langetermijn-vergelijking schat een evenwichtsprijs op basis van de niveaus van de woningprijsdeterminanten inkomen langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking schat langeen kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking schat langeen evenwichtsprijs kortetermijn-prijsontwikkelingen Dedelangetermijn-vergelijking schat schat een opvan basis van debeschrijven. niveaus van woningprijsdeterminanten een evenwichtsprijs op basis de niveaus van de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) en 1i niveaus iide een evenwichtsprijs op basis van de van de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) en i een evenwichtsprijs op basis van de niveaus van woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) en an de niveaus van de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) en ) . Als de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 ) zich boven de evenwic hypotheekrente (𝑅𝑅 een evenwichtsprijs op basis van de niveaus van de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) en de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) enbasis !werkelijke langeen(𝐼𝐼)kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. De langetermijn-vergelijking )woningprijsdeterminanten . de Alswoningprijsdeterminanten de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 boven hypotheekrente (𝑅𝑅 huizenprijs (𝐻𝐻(𝐻𝐻 deschat evenwichtsprijs (𝐻𝐻( hypotheekrente (𝑅𝑅 es van woningprijsdeterminanten inkomen en een evenwichtsprijs op basis van de niveaus van de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) en de evenwic . van Alsde de werkelijke huizenprijs ) zich zichboven boven de evenwichtsprijs (𝑅𝑅 !werkelijke !!) zich een evenwichtsprijs ophypotheekrente van de niveaus de (𝐼𝐼) en ! )niveaus ! )inkomen inkomen en hypotheekrente Als de huizenprijs boven de iop !..)Als !zich een evenwichtsprijs basis van de van inkomen (𝐼𝐼) en i Als ∗∗∗)∗ ) ∗ de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 ) )overwaardering zich boven de evenwichtsprijs (𝐻𝐻 hypotheekrente (𝑅𝑅 ∗))i)!.iii)..Als .Als Als de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 zichboven boven deevenwichtsprijs evenwichtsprijs (𝐻𝐻 hypotheekrente i(𝑅𝑅 bevindt, is ervan sprake van een van woningprijzen woningprijzen en vice vice versa. de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 de (𝐻𝐻 hypotheekrente (𝑅𝑅 werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻!de ) zich boven de∗ )evenwichtsprijs (𝐻𝐻 )sprake ∗ vice de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 zich boven de evenwichtsprijs (𝐻𝐻 hypotheekrente (𝑅𝑅 !))en !!bevindt, !!!) ))!zich !!!∗∗)versa. een evenwichtsprijs op basis van de niveaus van de woningprijsdeterminanten inkomen (𝐼𝐼) !er bevindt, is er sprake van een overwaardering van en versa. D (𝐻𝐻 ) zich de boven evenwichtsprijs (𝐻𝐻 ) ! bevindt, is er sprake van een overwaardering van woningprijzen en versa. De afwijkin szenprijs (𝐻𝐻! ) zich evenwichtsprijs (𝐻𝐻 is er een overwaardering van woningprijzen en vice De afwijk hypotheekrente (𝑅𝑅 ) . Als de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 ) zich boven de evenwichtsprijs (𝐻𝐻 ) ) . Als de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 zich boven de evenwichtsprijs (𝐻𝐻 hypotheekrente (𝑅𝑅 !boven ! evenwichtsprijs bevindt, is sprake van een overwaardering van woningprijzen en ! !(𝑅𝑅!!) . Als de werkelijke huizenprijs ! (𝐻𝐻!!) zich boven de evenwichtsprijs ! !) (𝐻𝐻 hypotheekrente bevindt, is er sprake een overwaardering van woningprijzen en vice versa. De afwijking i van ∗∗ ),!∗wordt de error-c ∗De bevindt, is ersprake sprake van een overwaardering van woningprijzen en vice versa. afwijking van de werkelijke werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 -𝐻𝐻de ∗ De bevindt, is er van een overwaardering van woningprijzen en vice versa. afwijking verwaardering van woningprijzen en vice versa. De afwijking bevindt, is er sprake van een overwaardering van woningprijzen en vice versa. De afwijking !-𝐻𝐻 !de g van woningprijzen en vice versa. De afwijking van de huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 ), wordt de error-c ) . Als de werkelijke huizenprijs (𝐻𝐻 ) zich boven de evenwichtsprijs (𝐻𝐻 ) hypotheekrente (𝑅𝑅 -𝐻𝐻 ), wordt error-correctie te van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 bevindt, is er sprake van een overwaardering van woningprijzen en vice versa. De afwijking woningprijzen en vice versa. De afwijking van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 -𝐻𝐻 ), wordt error-correctie vice versa. De afwijking van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, , bevindt, is er sprake van een overwaardering van woningprijzen en vice versa. De afwijking ! ! ! ! ! ! ! ! ! bevindt, is er sprake van een overwaardering van woningprijzen en vice versa. De afwijking ∗ wordt ∗∗∗), ∗ de -𝐻𝐻 de error-correctie term van werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 ∗(𝐻𝐻 !-𝐻𝐻 -𝐻𝐻 wordt de error-correctie term dewerkelijke werkelijke huizenprijs met deevenwichtsprijs, evenwichtsprijs, ∗ (𝐻𝐻 -𝐻𝐻 ∗ ), wordt genoemd. In de kortetermijn-vergelijking worden deDe relatieve veranderingen in van huizenprijs met de (𝐻𝐻 de error-correctie term -𝐻𝐻 ),de wordt term met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻!de van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 -𝐻𝐻 wordt de error-correctie term !wordt !!!worden !van error-correctie term wichtsprijs, bevindt, is de er error-correctie sprake vanterm een overwaardering woningprijzen ende vice versa. afwijking genoemd. In de worden de relatieve veranderingen ∗∗),!), van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 de error-correctie term genoemd. In de worden relatieve veranderingen inindede in wordt de error-correctie genoemd. In kortetermijn-vergelijking devan kortetermijn-vergelijking worden de relawordt term ijs, (𝐻𝐻 genoemd. In dekortetermijn-vergelijking kortetermijn-vergelijking de relatieve veranderingen -𝐻𝐻 ),),wordt wordt de error-correctie term van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 ! ! de error-correctie ! -𝐻𝐻 ! !),!!-𝐻𝐻 ! -𝐻𝐻! ), wordt de error-correctie term van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 ! !! ),veranderingen genoemd. In de kortetermijn-vergelijking worden de relatieve in de ∗middel genoemd. In de kortetermijn-vergelijking worden de relatieve veranderingen in de ) verklaard door van de vorige woningprijsverandering woningprijs (∆ℎ genoemd. In de kortetermijn-vergelijking worden de relatieve veranderingen in de ergelijking worden de relatieve veranderingen in de genoemd. In de kortetermijn-vergelijking worden de relatieve veranderingen in de genoemd. In de kortetermijn-vergelijking worden de relatieve veranderingen in de ! orden de relatieve veranderingen in de -𝐻𝐻 ), wordt de error-correctie term van de werkelijke huizenprijs met de evenwichtsprijs, (𝐻𝐻 ) verklaard door middel van de vorige woningprijsverandering woningprijs (∆ℎ tieve veranderingen in de woningprijs verklaard door middel van de vorige womiddel dedevorige (∆ℎ woningprijs de relatieve veranderingen in genoemd. de ) verklaard door middel van vorigewoningprijsveranderingen woningprijsveranderingen (∆ℎ woningprijs(∆ℎ (∆ℎ genoemd. In de de kortetermijn-vergelijking kortetermijn-vergelijking worden de relatieve veranderingen in de de ! van ! veranderingen ! door ! )!verklaard !!! !!) In worden de relatieve in ))!verklaard verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ), de woningprijs (∆ℎ !)), !!! )verschillen verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ),de de woningprijs (∆ℎ verschillen invan determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabe door middel de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ),variabele woningprijs oordemiddel de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ), de verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ), de woningprijs (∆ℎ woningprijs ) !verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ),laatstgenoemde de !!! ningprijsveranderingen , de verschillen in determinanten en error-correctie term. !!! !!! verschillen in determinanten en error-correctie term. De variabe an vorigevan woningprijsveranderingen (∆ℎ de genoemd. In(∆ℎ de kortetermijn-vergelijking worden de relatieve veranderingen in !!! de !!verschillen !!! in determinanten en error-correctie term. DeDelaatstgenoemde zorgt !!!! orige woningprijsveranderingen (∆ℎ!!!(∆ℎ ), de in determinanten en error-correctie term. laatstgenoemde variabele zorgt ) verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ), de woningprijs (∆ℎ !!! ) verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ ), de woningprijs (∆ℎ ! !!! verschillen in determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt verschillen in determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt ervoor dat de werkelijke werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De ge ge verschillen in determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt n error-correctie term. variabele De laatstgenoemde variabele zorgt verschillen determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt verschillen in determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt De laatstgenoemde variabele zorgt ervoor dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar ervoor dat de huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De ctie term. De laatstgenoemde variabele ) ervoor verklaard door middel van de vorige woningprijsveranderingen (∆ℎ de woningprijs dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. m. De laatstgenoemde zorgt inzorgt dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. Degebruikte gebruikte verschillen in(∆ℎ determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt !ervoor !!! ),De verschillen in determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt ervoor dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De gebruikte ervoor dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De gebruikte ervoor dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De gebruikte variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengev ervoor dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De gebruikte nprijs terugkeert naar zijn De gebruikte zijn evenwichtsprijs. De gebruikte variabelen voor het verklaren van de woningprijsontervoor dat de werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De gebruikte eert naar zijn evenwichtsprijs. De gebruikte variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengev verschillen in determinanten en error-correctie term. De laatstgenoemde variabele zorgt variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat in Tabel r zijn evenwichtsprijs. De evenwichtsprijs. gebruikte variabelen voor hetterugkeert verklarennaar van zijn de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat in Tab ervoor dat dat de de werkelijke werkelijke huizenprijs terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. De De gebruikte gebruikte ervoor huizenprijs evenwichtsprijs. variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat Tabel variabelen voor het verklaren vanin de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat Tabel 1. variabelen het verklaren van dewoningprijsontwikkelingen zijnsamengevat samengevat Tabel1.1. wikkelingen zijn samengevat Tabel 1.woningprijsontwikkelingen variabelen voor het van de zijn inin van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat in huizenprijs Tabel 1. variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat in Tabel 1. gprijsontwikkelingen zijn samengevat in Tabel 1.verklaren ervoor dat de werkelijke terugkeert naar zijn evenwichtsprijs. Deingebruikte ntwikkelingen zijn samengevat in Tabel 1.voor variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat ininTabel Tabel 1.1. variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat in Tabel 1. Tabel 1. Data Data Tabel 1. Tabel 1. Data Tabel 1. Data variabelen voor het verklaren van de woningprijsontwikkelingen zijn samengevat in Tabel 1. Tabel 1. Data Tabel 1.11. Data Tabel Data Tabel Tabel 1.1.Data Data TABEL Variabel Freq Tabel 1. Data Variabel Freq Tabel 1. Data VariabelVariabel Freq Freq Omschrijving Bron Omschrijving Bron Omschrijving Bron Variabel Freq Omschrijving Bron Variabel FreqFreq Tabel 1. Data Variabel Freq e Variabel Freq Variabel Freq e .. ee . . BronBron req Freq Omschrijving Bron Variabel Omschrijving Freq Omschrijving Bron Variabel Freq Omschrijving Bron Omschrijving Bron e eVariabele . Bron Bron. Omschrijving Freq. Bron eee . Omschrijving Bron Omschrijving Bron . Freq Mahieu & Van Van Bussel .. . Mahieu & Bussel Mahieu && Van (1996) ene e Mahieu VanBussel Bussel (1996) eVariabel .. Mahieu HttGemiddelde Gemiddelde woningprijs K (1996) Omschrijving Bron Gemiddelde woningprijs K & Van Bussel (1996) en HH woningprijs K Mahieu & Van Bussel en Gemiddelde woningprijs K t t(1996)H Mahieu & Van Bussel (1996) en CBS Mahieu & Van Bussel (1996) en Mahieu & Van Bussel en Mahieu & Van Bussel (1996) en H Gemiddelde woningprijs K . CBS Mahieu & Van Bussel (1996) en CBS te Mahieu & Van Bussel (1996) en H Gemiddelde woningprijs K CBS Mahieu & Van Bussel (1996) en Gemiddelde woningprijs K Mahieu & Van Bussel (1996) en CBS t H Gemiddelde woningprijs K Mahieu & Van Bussel (1996) en HH Gemiddelde KK ngprijs K Ht t Gemiddeldewoningprijs woningprijs K K CBS Gemiddelde woningprijs CBS inkomen Httt Gemiddelde woningprijs K CBS CBS CBS Totaal bruto besteedbaar inkomen OECD CBS Mahieu & en IItt Totaal Totaal bruto besteedbaar JJ (1996) OECD It It besteedbaar bruto besteedbaar inkomen J JVan Bussel OECD CBS CBS CBS Totaal bruto besteedbaar inkomen OECD CBS It H Totaal bruto inkomen J OECD Gemiddelde woningprijs K t I Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD 5-jaars-annuiteiten ItIIttIt Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD edbaarJOECD inkomen J OECD Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD CBS men OECD 5-jaars-annuiteiten 5-jaars-annuiteiten 5-jaars-annuiteiten Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD Itt Totaal bruto besteedbaar inkomen J OECD R M CBS 5-jaars-annuiteiten Rtt M CBS RtRt MM CBS 5-jaars-annuiteiten CBS 5-jaars-annuiteiten hypotheekrente Rt IRt M JM CBS OECD 5-jaars-annuiteiten n 5-jaars-annuiteiten hypotheekrente Totaal bruto besteedbaar inkomen hypotheekrente CBS hypotheekrente 5-jaars-annuiteiten tt M CBS hypotheekrente 5-jaars-annuiteiten RR M CBS CBS M CBS tR t M M CBS CBS M hypotheekrente R M CBS 5-jaars-annuiteiten hypotheekrente M CBS t hypotheekrente Rt M CBS hypotheekrente HH Aantal huishoudens huishoudens CBS hypotheekrente t 5-jaars-annuiteiten HH Aantal JJ CBS HH Aantal huishoudens JJ CBS tAantal hypotheekrente HH huishoudens CBS t t HH Aantal huishoudens J CBS CBS hypotheekrente t R M t t HH Aantal huishoudens JJconsumentenprijsindex HH Aantal huishoudens J CBS HH Aantal huishoudens J CBS ns JCBS CBS J CBS HICP Geharm. K t HH Aantal huishoudens CBS t t t hypotheekrente HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat t HHttt Aantal huishoudens CBS HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat Eurostat t t HICP Geharm. consumentenprijsindex K J JJ Eurostat HH Aantal huishoudens CBS Aantal huishoudens CBS HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat tt HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat K Eurostat HICP Geharm. consumentenprijsindex K Eurostat t t HH Aantal huishoudens J CBS xntenprijsindex KEurostatEurostat t HICPtt Geharm. consumentenprijsindex consumentenprijsindex K Eurostat HICP Geharm. K Eurostat HICPt Geharm.consumentenprijsindex consumentenprijsindex Eurostat Geharm. K K is Eurostat Het error-correctie model geschat over een steekproefperiode van 1975K1 to Het error-correctie model geschat over een van tot Het is isgeschat over een tot1975K1 enenmet Het error-correctie model is geschat overmodel een steekproefperiode van 1975K1 totsteekproefperiode en met van Heterror-correctie error-correctie model geschatis over eensteekproefperiode steekproefperiode van1975K1 1975K1 tot met Het error-correctie model is geschat over een steekproefperiode van 1975K1 tot en met Het error-correctie model is geschat over een steekproefperiode van 1975K1 tot en met 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelij Het error-correctie model is geschat over een steekproefperiode van 1975K1 tot en met eschat over een steekproefperiode van 1975K1 tot en met Het error-correctie model is geschat over een steekproefperiode van 1975K1 tot en met Alle data op jaarbasis zijn naar kwartalen en maandelijk en steekproefperiode van 1975K1 totAlle en met 2014K3. data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen engeïnterpoleerd maandelijkse data zijn 2014K3. data zijn geïnterpoleerd en data proefperiode van 1975K1 tot en met 2014K3. Alle dataop opjaarbasis jaarbasis zijn geïnterpoleerd naarkwartalen kwartalen enmaandelijkse maandelijkse datazi Het error-correctie model Alle is2014K3. geschat over een steekproefperiode steekproefperiode vannaar 1975K1 tot en met Het error-correctie model is geschat over een van 1975K1 tot en met 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse data zijn 2014K3. Alle data opjaarbasis jaarbasis zijngeïnterpoleerd geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse data zijn over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mo 2014K3. Alle data op zijn naar en maandelijkse zijn snaar zijn kwartalen geïnterpoleerd naar en maandelijkse data zijn 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse data zijn over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse opkwartalen kwartaalbasis mogelijk tekwartaalbasis poleerd naar kwartalen en kwartalen maandelijkse data zijn over drie maanden gemiddeld om een analyse op kwartaalbasis Het error-correctie model is geschat over steekproefperiode van 1975K1 tot endata met over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk en maandelijkse data zijn over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op mogelijktemog te 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse data zijn 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse data zijn Het error-correctie model is geschat over een steekproefperiode van 1975K1 tot en over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabe over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabe jk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse data zijn maken. Om correct model schatten, dedegebruikte analyse op kwartaalbasis mogelijk te maanden maken. Omeen eeneconomisch economisch correct model te schatten,zijn zijn gebruikte variabelenreëel reëel over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse optekwartaalbasis kwartaalbasis mogelijk te variabelen met 2014K3. Alle data op jaarbasis zijn geïnterpoleerd naar kwartalen en maandelijkse over drie gemiddeld om uiteindelijk een analyse op mogelijk te maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel maken. Om eeneconomisch economisch correct model schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaa maken. Om een correct model te schatten, zijn de gebruikte variabelen orrect model te schatten, zijn de gebruikte variabelen gemaakt met gebruik van dereëel geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de reëel maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaa te schatten, de gebruikte variabelen reëel over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis mogelijk te Daarnaast gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. zijn ten, zijn de zijn gebruikte variabelen reëel gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijndede maken. Om een economisch correct model tete schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel data zijn over drie maanden gemiddeld om uiteindelijk een analyse op kwartaalbasis maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, in de vergelijkingen toestand de variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, in de vergelijkingen to gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de eharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, in vergelijkingen de consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de maken. Om een economisch correct model te schatten, zijn de gebruikte variabelen reëel variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, in de vergelijkingen toestand sumentenprijsindex. Daarnaast zijn de variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, de gebruikte vergelijkingen toestanddetoe de gemaakttemet met gebruik vaneen de geharmoniseerde geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de de mogelijk maken. Om economisch correct model te schatten, zijninde gemaakt gebruik van de consumentenprijsindex. Daarnaast zijn variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, de vergelijkingen de kleine letter voor dekleine natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele alsvan intoestand variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, de vergelijkingen toestand de kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, inin vergelijkingen toestand de ar natuurlijke in de vergelijkingen toestand de variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, ininde de vergelijkingen toestand kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele logaritmen, inlogaritmen, de vergelijkingen toestand de gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsindex. Daarnaast zijn de letter voor de natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele als in men, in de vergelijkingen toestand de kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie dezelfde variabele als in variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, in de vergelijkingen toestand variabelen reëel gemaakt met gebruik van de geharmoniseerde consumentenprijsinvariabelen getransformeerd naarlogaritme natuurlijke logaritmen, van in dedezelfde vergelijkingen toestand de kleine letter voor de natuurlijke transformatie variabele als hoofdletters. kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie dezelfde variabele alsinin hoofdletters. kleine letter voor de natuurlijke transformatie van dezelfde variabele als e logaritme transformatie van dezelfde variabele als in hoofdletters. kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele als ininindede ransformatie van dezelfde variabele als ingetransformeerd variabelen naarlogaritme natuurlijke logaritmen, invan de vergelijkingen toestand hoofdletters. matie van dezelfde variabele als in dex. Daarnaast zijn de variabelen getransformeerd naar natuurlijke logaritmen, hoofdletters. kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele als in kleine letter voor de natuurlijke logaritme transformatie van dezelfde variabele als in hoofdletters. hoofdletters. hoofdletters. hoofdletters. kleine letter voor de natuurlijke transformatie van logaritme dezelfde variabele als in van vergelijkingen toestand de kleinelogaritme letter voor de natuurlijke transformatie hoofdletters. hoofdletters. dezelfde variabele∗ als in hoofdletters. hoofdletters. De langetermijn- (ℎ! ) en kortetermijn-vergelijkingen ) van het ECM zijn als volgt: (∆ℎ ) van het ECM zijn a en!kortetermijn-vergelijkingen kortetermijn-vergelijkingen De langetermijnlangetermijn(ℎ!∗!∗))(∆ℎ en (∆ℎ vanzijn het zijn al De (ℎ (∆ℎ alsalsvolgt: DeDe langetermijn(ℎ!∗ )!∗en ) enkortetermijn-vergelijkingen kortetermijn-vergelijkingen (∆ℎ ) vanhet hetECM zijnECM volgt: !!)ECM ! )!van ∗ ∗ langetermijn- (ℎ ∗ ∗ ) en kortetermijn-vergelijkingen (∆ℎ ) )van het ECM zijn als volgt: De langetermijn(ℎ )en enkortetermijn-vergelijkingen kortetermijn-vergelijkingen(∆ℎ (∆ℎ van het ECM zijn als volgt: De langetermijn(ℎ het ECM zijn als volgt: langetermijntermijn-vergelijkingen (∆ℎ )De van het ECM zijn(ℎ als volgt: langetermijnen kortetermijn-vergelijkingen van het ECM zijn als volgt: kortetermijn-vergelijkingen (∆ℎ van het ECM zijn als volgt: De langetermijn(ℎ !∗!!∗)!))en !!!) ))!van !De elijkingen (∆ℎhet hetzijn ECM zijn als volgt: en (∆ℎ! ) van ECM als volgt: en kortetermijn-vergelijkingen (∆ℎ van het ECM zijn als volgt: De langetermijn(ℎ ! ) van ! ! De langetermijn- (ℎ! ) en kortetermijn-vergelijkingen (∆ℎ! ) van het ECM zijn als volgt: (∆ℎ! ) van het ECM zijn als volgt: De langetermijn- (ℎ!∗ ) en kortetermijn-vergelijkingen ℎ!∗ = −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 ∗ ! ! − 6,519 𝑅𝑅 =+ −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 − 6,519 𝑅𝑅 ∗ −28,420 −28,420 1,140 𝑖𝑖 ℎℎ!∗! = − 6,519 𝑅𝑅 ℎ!∗ℎ= = −28,420 +1,140 𝑖𝑖 1,140 𝑖𝑖 6,519 𝑅𝑅 !! − !+ ! !6,519 𝑅𝑅!! ! ! − ∗ ∗ ∗ℎ ∗ = −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 − 6,519 𝑅𝑅 ℎ !∗= !− !! = −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 − 6,519 𝑅𝑅 −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 6,519 𝑅𝑅 ℎ = −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 − 6,519 𝑅𝑅 = −28,420 + 1,140 𝑖𝑖 − 6,519 𝑅𝑅 ℎ ! ! ! ! ! ! ! + 1,140 𝑖𝑖 − 6,519 𝑅𝑅 ∗ ! ! ! 0 𝑖𝑖! − 6,519 𝑅𝑅 = −28,420 −28,420 + + 1,140 𝑖𝑖 1,140 𝑖𝑖!! − − 6,519 𝑅𝑅 6,519 𝑅𝑅!! ! ! ! ℎℎ!! = −28,420 +−1,140 𝑖𝑖 6,519 𝑅𝑅 ℎ!∗+=0,450 ∆ℎ ! −!!! ! ∆ℎ! = 0,515 ∆ℎ!!! 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ !!! !!! =!!! 0,515 ∆ℎ +!!! 0,450 ∆ℎ −!!! 0,245 ∆ℎ +!!! 0,103 ∆ℎ!! ∆ℎ!! = !!! + !!! − !!! + !! 0,515 ∆ℎ 0,450 ∆ℎ 0,245 ∆ℎ 0,103 ∆ℎ ∆ℎ 0,515 ∆ℎ ++0,450 ∆ℎ −−0,245 ∆ℎ ++0,103 ∆ℎ ∆ℎ∆ℎ 0,515 ∆ℎ 0,450 ∆ℎ 0,245 ∆ℎ 0,103 ∆ℎ !!! !!! !!! ! = ! = !!! !!! !!! !!! = 0,515 ∆ℎ + 0,450 ∆ℎ − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ ∆ℎ 𝑖𝑖 !!! != !!! !!! !!! ∆ℎ = 0,515 ∆ℎ + 0,450 ∆ℎ − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ 0,515 ∆ℎ + 0,450 ∆ℎ − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ ∆ℎ + 0,450 ∆ℎ − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ = 0,515 ∆ℎ + 0,450 ∆ℎ − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ ∆ℎ ∗ ! !!! !!! !!! !!! ! !!! !!! !!! !!! !!! !!! !!! !!! ∆ℎ − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ ! !!! !!! !!! !!! − 0,245 ∆ℎ + 0,103 ∆ℎ = 0,515 ∆ℎ +0,200 0,450 ∆ℎ!!! − 0,245 ∆ℎ 0,245 ∆ℎ!!! +)!!! 0,103 ∆ℎ ∆ℎ !!! !!! !!! −0,605 ∆𝑅𝑅 0,0144(ℎ − ℎ𝑖𝑖+ !!! !!! !!!++ !!! − !!! !!! !"#,!!! 0,450 ∆ℎ 0,103 ∆ℎ ∆ℎ 𝑖𝑖𝑖𝑖 !!! !! = 0,515 ∆ℎ !!! ℎℎ−0,605 ∆𝑅𝑅 !!! − 0,245 ∆ℎ + 𝑖𝑖0,200 −− 0,0144(ℎ − ℎℎ∗∗))!!! !"#,!!! !!! −0,605 ∆𝑅𝑅 0,450 ∆ℎ 0,103 ∆ℎ ∆ℎ! = 0,515 ∆ℎ!!! + 𝑖𝑖𝑖𝑖 𝑖𝑖 ++ 0,200 − −0,605 ∆𝑅𝑅 0,200 −0,0144(ℎ 0,0144(ℎ −ℎ∗ℎ)∗!!! )!!!− −0,605 ∆𝑅𝑅 !"#,!!! !!! !!!++0,200 !!! − 0,0144(ℎ !"#,!!! !"#,!!! 𝑖𝑖 𝑖𝑖 ℎℎ ∗ 𝑖𝑖 !!! ℎℎ ∗ ℎℎ 𝑖𝑖 ∗ℎ ∗ + 0,200 − 0,0144(ℎ − ℎ −0,605 ∆𝑅𝑅 ∗∗))!!! ℎℎ !!! !!! ∗ 𝑖𝑖 !"#,!!! !!! + 0,200 − 0,0144(ℎ − ) −0,605 ∆𝑅𝑅 ∗ + 0,200 − 0,0144(ℎ − ℎ −0,605 ∆𝑅𝑅 + 0,200 − 0,0144(ℎ − ℎ ) + 0,200 − 0,0144(ℎ − ℎ ) −0,605 ∆𝑅𝑅 !"#,!!!+ !!! !"#,!!! !!! "#,!!! !!! 00 − 0,0144(ℎ − ℎ ) !"#,!!! !!! ∗ − 0,0144(ℎ − ℎ ) ℎℎ 0,200 − 0,0144(ℎ − ℎ ) −0,605 ∆𝑅𝑅 !!! !!! !"#,!!! + 0,200 ℎℎ !!! −0,605 ∆𝑅𝑅!"#,!!! ℎℎ !!!!!! ℎℎ !!!− 0,0144(ℎ − ℎ )!!! 𝑖𝑖ℎℎ!!! !!! ℎℎ !!!ℎℎ !!! !!! − 0,0144(ℎ − ℎ∗ ) −0,605 ∆𝑅𝑅!"#,!!! + 0,200 ℎℎ !!! !!! ℎℎ !!! service

Real Estate Research Quarterly | juni 2015 | 5

De evenwichtsprijs van woningen wordt geschat op basis van het reëel totaal bruto besteedbaar inkomen en de reële hypotheekrente2. De langetermijn-relatie laat zien dat wanneer het reële inkomen 1% stijgt, de reële evenwichtsprijs van woningen stijgt met 1,14%. Verder stijgt de reële evenwichtsprijs van woningen met 6,52% wanneer de reële hypotheekrente met 1%-punt daalt. De geschatte coëfficiënten in de langetermijnvergelijking hebben allen een significantieniveau van 1%. De verklaringsgraad (R2) is 0,74 en de standaard error van de regressie is 0,182. De kortetermijn-vergelijking laat zien dat vorige prijsveranderingen relevant zijn, zo zijn er vier vertragingen van de woningprijs opgenomen. Wanneer reële woningprijzen afgelopen kwartaal met 1% stijgen, zullen deze dit kwartaal met 0,52% omhoog gaan. De overige coëfficiënten van de vorige prijsveranderingen moeten op dezelfde manier geïnterpreteerd worden. Verder blijkt dat op de korte termijn de nominale hypotheekrente een belangrijkere rol speelt dan de reële hypotheekrente. Een stijging van de nominale hypotheekrente met 1%-punt, heeft een negatief effect van 0,61% op de reële woningprijs. Een 1% stijging in het gemiddelde inkomen per huishouden, heeft een positief effect van 0,20% op de kortetermijn-woningprijsontwikkeling. Als laatste kan worden opgemerkt dat het lang duurt voordat een schok uit het evenwicht verwerkt is, namelijk 17 jaar (wanneer andere variabelen constant blijven3). Alle variabelen in het model hebben een significant effect op de woningprijsontwikkeling. De R2 van de kortetermijnvergelijking is 0,86, de standaard error van de regressie is 0,0077 en de Durbin-Watson is 2,084.

Structurele breuken in de evenwichtsprijs van woningen In de bestaande woningprijsstudies wordt aangenomen dat er geen veranderingen in de langetermijn-relatie aanwezig zijn. Er kan echter worden verondersteld dat er veranderingen in de relatie zijn opgetreden, ook wel structurele breuken genoemd, als gevolg van beleidsmaatregelen aangaande de woningmarkt. Er zijn in de langetermijn-relatie twee structurele breuken geconstateerd4. Dit impliceert dat er veranderingen zijn in de langetermijn-relatie tussen de reële huizenprijs, het reële totale bruto besteedbaar inkomen en de reële hypotheekrente. De breuken hebben plaatsgevonden in 1982 en 1991, hiervoor kunnen verschillende verklaringen worden genoemd. De eerste breuk in 1982 is mogelijk het gevolg van het Akkoord van Wassenaar. Het akkoord werd gesloten ten behoeve van de bevordering van


het economisch herstel en de bestrijding van de werkloosheid. Hierbij kwamen de Nederlandse overheid en organisaties van werkgevers en werknemers een loonmatiging overeen in ruil voor arbeidstijdverkorting. Het akkoord had een grote impact op het inkomen van huishoudens en de Nederlandse economie. Voor de tweede breuk, in 1991, kunnen verschillende redenen worden genoemd. Zo was er sprake van een belastinghervorming in 1990, wat leidde tot hogere maandlasten als gevolg van minder hypotheekrenteaftrek. Een tweede verklaring heeft betrekking op de maximaal te verkrijgen hypotheek, zo werd het vanaf 1991 mogelijk om een woning te financieren met een tweede inkomen voor de volledige duur van een hypotheek. De aangetoonde structurele breuken in de langetermijn-relatie komen ook overeen met de breuken gevonden in de individuele tijdreeksen5.

Het gepresenteerde woningprijsmodel (uit het eerste modelkader) is opnieuw geschat waarin de twee structurele breuken in het evenwicht zijn opgenomen. Het blijkt dat het corrigeren voor breuken niet leidt tot een significant beter woningprijsmodel, dit is beoordeeld aan de hand van de schattingsfout en de verklaringsgraad van de modellen. Deze modelcriteria laten zien dat het model inclusief breuken licht slechter presteert (R2=0,85, std. err. = 0,0078). Dit is mogelijk te verklaren door de moeilijkheid om een accuraat evenwicht te berekenen in de (korte) periodes tussen de breuken. Desalniettemin tonen de testen aan dat er breuken in de evenwichtsrelatie hebben plaatsgevonden4.

service

Aan de hand van het model zijn er twee verschillende toestanden geïdentificeerd, deze

onderzoek

Veranderende relaties in de korte-termijn dynamiek Naast een analyse van veranderingen in de evenwichtsrelatie is onderzocht in hoeverre de kortetermijn-relaties verschillen. In Nederlandse woningprijsstudies wordt aangenomen dat de kortetermijn-relaties tussen de ontwikkeling van huizenprijzen en de verklarende factoren constant zijn, maar tegelijkertijd wordt er op internationaal niveau steeds meer bewijs getoond dat er verschillen in de relaties optreden. Zo tonen Nneji et al. (2013) aan dat de prijzen niet worden verklaard door de gebruikelijke determinanten gedurende een ‘crash’ van de woningmarkt. Ook constateren Hall et al. (1997) dat de woningprijs niet altijd terugkeert naar zijn evenwicht. Om inzicht te krijgen in de verschillende relaties over tijd met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt is een Markov regime-switching model toegepast. Het model is in staat om de relaties per specifieke toestand (regime) van de woningmarkt weer te geven, overigens wordt deze ook in de studies van Hall et al. (1997) en Nneji et al. (2013) gebruikt.

reflecteren elk een stabiele en instabiele woningmarkt. In een stabiele markt worden de woningprijsontwikkelingen gedreven door de variabelen die normaliter ook een invloed hebben. Anders dan in een stabiele toestand, vinden wij diverse insignificante factoren gedurende een instabiele toestand van de woningmarkt. Zo blijkt uit de schattingsresultaten dat de hypotheekrente geen significante impact heeft. Bovendien toont de insignificante error-correctie term aan Tabel 2. Schattingsresultaten Marko dat de woningprijs niet terugkeert naar zijn evenwichtsprijs, deze koppelt zich als het Toesta ware los van zijn fundamenten6. Als laatste Variabele (1) Stab valt op dat het effect van de vorige woning0,937 prijsverandering ( ∆ ht-1 ) in een instabiele markt lager is dan in een stabiele markt. Dit (0,030) impliceert dat participanten op de woning∆ Rnom,t-1 -0,023 markt minder handelen op basis van het (0,012) verleden, wat duidt op meer onzekerheid ∗ -0,007 (ℎ periodes. − ℎ )!!! gedurende instabiele Er kan worden geconcludeerd dat geduren(0,002) de instabiele periodes, de prijsontwikkeling Standaard error regressie 0,024 slecht te verklaren is op basis van de gebruikelijke determinanten. Deze informatie is Durbin-Watson 2,553 van belang voor partijen die rekening houLog likelihood 384,1 den met de verwachte woningprijsontwikkeling. Bijvoorbeeld de vraag- of biedprijs Gestandaardiseerde coëfficiënten. Ro is afhankelijk vanvariabele: woningprijsontwikke∆ ht (∆ log reële woningp ling en bouwbedrijven baseren de prijs van significantieniveau. nieuwbouwwoningen deels op de prijsontwikkeling in de bestaande voorraad. Ook is de woningprijs een belangrijk onderdeel van bancaire risicomodellen. Daarbij komt ook dat prijsvoorspellingen op basis van de normale determinanten een hoge mate van onnauwkeurigheid ondervinden in deze periodes. Zoals vermeld in het modelkader, wordt het switchen tussen de twee toestanden bepaald aan de hand van een kansvariabele (St). Deze variabele kan inzicht geven in welke periodes er sprake was van een stabiele of instabiele woningmarkt. In Figuur 1 is weergegeven wanneer de woningmarkt zich in een instabiele toestand verkeerde. Hierbij valt op dat deze periodes vooral gekenmerkt


MARKOV REGIME-SWITCHING ERROR-CORRECTIE MODEL MARKOV REGIME-SWITCHING ERROR-CORRECTIE MODEL Het Markov regime-switching model van Hamilton (1989) maakt het mogelijk om nieti Het nietMarkov regimelineaire relaties tussen huizenprijzen en de determinanten analyseren HetMARKOV Markov regime-switching model van Hamilton (1989) maakttehet mogelijk. om REGIME-SWITCHING ERROR-CORRECTIE MODEL i switching mechanisme is opgenomen in de kortetermijn-vergelijking van het Dit lineaire relaties tussen huizenprijzen en de determinanten te analyseren . Het MarkovECM. regimeHetresulteert Markov regime-switching model van Hamilton (1989) maakt in een model dat bestaat uit meerdere kortetermijn-vergelijkingen elk nietswitching mechanisme is opgenomen in de kortetermijn-vergelijking vanhet hetmogelijk ECM.die Ditom 7 lineaire tussen huizenprijzen en van dekortetermijn-vergelijkingen determinanten analyseren .weergegeven Het Markovin de toebehoren aan een de woningmarkt.teHet model resulteert inrelaties een model datspecifieke bestaat uittoestand meerdere dieiselk regime-switching mechanisme is opgenomen in de kortetermijn-vergelijking van het volgende vergelijking: toebehoren aan een specifieke toestand van de woningmarkt. Het model is weergegeven in de ECM. Dit resulteert in een model dat bestaat uit meerdere kortetermijn-vergelijkingen volgende vergelijking: die elk toebehoren aan een specifieke toestand van de woningmarkt. Het model is weergegeven in de volgende vergelijking: ∗ 𝛼𝛼!! ∆ℎ!,! + 𝛿𝛿! ℎ!!! − ℎ!!! + 𝛾𝛾!! ∆𝑥𝑥!,! + 𝜀𝜀!" 𝑆𝑆! = 𝑖𝑖 ∆ℎ! != ! ! ∗ ! ∗ 𝛿𝛿!−ℎℎ!!! ℎ!!! ∆𝑥𝑥𝜀𝜀!" 𝛼𝛼! ∆ℎ!,!𝛼𝛼!+∆ℎ𝛿𝛿!,! 𝛾𝛾! ∆𝑥𝑥+!,!𝛾𝛾!+ = 𝑖𝑖 𝑆𝑆! = 𝑗𝑗 !,! +𝑆𝑆!𝜀𝜀!" ! ℎ+ !!! !!!− + ∆ℎ! = ! ∗ 𝛼𝛼! ∆ℎ!,! + 𝛿𝛿! ℎ!!! − ℎ!!! + 𝛾𝛾!! ∆𝑥𝑥!,! + 𝜀𝜀!" 𝑆𝑆! = 𝑗𝑗

In de bovenstaandevergelijking vergelijkingweergeeft weergeeft 𝑆𝑆! de waarin de woningmarkt In de bovenstaande de kans kansvan vandedetoestand toestand waarin de wo-

ningmarkt zichbepaalde in een bepaalde periode verkeerd. kansvariabele is woningmarkt berekend aaneen zich in een periode verkeerd. kansvariabele is berekend aan de hand van In de bovenstaande vergelijking weergeeft 𝑆𝑆! Deze de kans vanDeze de toestand waarin de van eenvan Markovketen vanDeze de eerste Hierin wordtaan de de kans berekend Markovketen de eerste orde. Hierin wordtorde. de kans berekend dat woningmarkt van de zichdeinhand een bepaalde periode verkeerd. kansvariabele is berekend de hand van een dat de woningmarkt van deandere ene toestand naar dekans andere toestand transformeert, waarbij ene toestand de toestand transformeert, waarbij huidige toestand alleen Markovketen van denaar eerste orde. Hierin wordt de berekend datdede woningmarkt van de de huidige toestand alleen afhankelijk iskwartaal van de toestand kwartaal eerder. De kansvariaafhankelijk is van de toestand eerder. Deeen en dealleen andere onbekende ene toestand naar de andere toestand een transformeert, waarbij dekansvariabele huidige toestand beleparameters en de andere onbekende parameters in het model worden geschat aan de handprocedure. van in het model worden geschat aan de hand van een maximum likelihood afhankelijk is van de toestand een kwartaal eerder. De kansvariabele en de andere onbekende eenVoor maximum likelihood procedure.met Voor een technische omschrijving met betrekking een technische omschrijving betrekking tot de schatting van het model verwijzen parameters in het model worden geschat aan de hand van een maximum likelihood procedure. tot wij de schatting vanHamilton het model verwijzen wij u graag naar Hamilton (1989). u graag naar Voor een technische omschrijving(1989). met betrekking tot de schatting van het model verwijzen wijOm u graag naar Hamilton (1989). het aantal vergelijkingen/toestanden te bepalen is gebruik gemaakt van diverse likelihood testen, namelijk de Hannan-Quinn, Akaike en Schwarz informatiecriteria. Alle Om het aantal vergelijkingen/toestanden te bepalen is gebruik gemaakt van diverse likelihood testuitkomsten laten zien dat de woningprijs het beste verklaard kan worden door een de Hannan-Quinn,teAkaike enisSchwarz informatiecriteria. Alle testuitkomsten Omonderscheid hettesten, aantalnamelijk vergelijkingen/toestanden bepalen gebruik gemaakt diverse likelihood te maken tussen twee verschillende toestanden. Devan gebruikte onafhankelaten zien dat de woningprijs het beste verklaard kan worden door een onderscheid te maken testen, namelijk de Hannan-Quinn, Akaike en Schwarz informatiecriteria. Alle testuitkomsten lijke variabelen in het model zijn een vertraagde verandering van de reële woningprijs, tussen verschillende De gebruikte onafhankelijke variabelen hetafwijmodel laten zien dat twee de woningprijs beste verklaard kan worden door een vertraging onderscheid teinmaken een vorige verandering inhet detoestanden. nominale hypotheekrente en een van de verandering van deopzichte reële woningprijs, eenvariabelen vorige verandering indoor de tussen twee verschillende De gebruikte onafhankelijke in (geschat het model kingzijn vaneen devertraagde werkelijketoestanden. woningprijs ten van de evenwichtsprijs 8van de afwijking van de werkelijke woningprijs nominale hypotheekrente en lineaire een vertraging langetermijn-relatie in het ECM) . De schattingsresultaten vaninhet zijnde een vertraagde verandering van de reële woningprijs, een vorige verandering de Markov ten opzichte van de evenwichtsprijs (geschat door2.de langetermijn-relatie in het lineaire regime-switching ECMenzijn nominale hypotheekrente eenweergegeven vertraging vanindeTabel afwijking van de werkelijke woningprijs i ECM)van . Dede schattingsresultaten van hetdoor Markov regime-switching ECM weergegeven in ten opzichte evenwichtsprijs (geschat de langetermijn-relatie in hetzijn lineaire iTabel 2. TABEL 2 2. regime-switching ECM ECM)Tabel . De schattingsresultaten van hetMarkov Markov regime-switching ECM zijn weergegeven in Tabel 2. Schattingsresultaten Schattingsresultaten Markov regime-switching ECM Tabel 2. Toestand woningmarkt

Toestand woningmarkt ToestandECM woningmarkt Tabel 2. Schattingsresultaten Markov regime-switching Variabele (1) Stabiel(1) Stabiel (2) Instabiel Variabele Variabele (1) Stabiel Toestand woningmarkt Variabele ∆ (1) Stabiel 0,937 0,937 (2) Instabiel 0,619 t-1 ∆ hht-1 0,937*** *** *** (0,030) (0,169) ∆ ht-1 0,937 *** (0,030) 0,619 *** (0,030) -0,019 ∆ ** (0,030) -0,023 -0,023 (0,169) ∆R Rnom,t-1 -0,023 ** ** nom,t-1 (0,012) (0,049) ∆R -0,023 ** -0,019

(2) (2) Instabiel Instabiel 0,619 *** *** 0,619 *** (0,169) (0,169) -0,019 -0,019 nom,t-1 (0,012) (0,049) (0,012) (0,049) (0,012) (0,049) ∗∗ -0,007 -0,010 -0,007 *** -0,010 (ℎ − ℎ ) !!! *** *** -0,007 -0,010 (ℎ − ℎ )!!! (0,002) (0,011) -0,007 *** -0,010 (ℎ − ℎ∗ )!!! (0,002) (0,011) (0,002) (0,011) (0,002) (0,011) Standaard error regressie 0,024 Akaike criterium -4,766 Standaard error regressie 0,024 Akaike criterium -4,766 Standaard error regressie 0,024 Akaike criterium -4,766 Standaard error regressie 0,024 Akaike criterium -4,766 Hannan-Quinn Durbin-Watson 2,553 Hannan-Quinn criterium -4,687 Hannan-Quinn Hannan-Quinn Durbin-Watson 2,553 -4,687 Durbin-Watson -4,687 Durbin-Watson2,553 2,553 -4,687 criterium criterium criterium Log likelihood 384,1 Schwarz criterium -4,571 Log likelihood Schwarz -4,571criterium Log 384,1 -4,571 Log likelihood likelihood384,1 384,1 criterium Schwarz Schwarz criterium -4,571 Gestandaardiseerde coëfficiënten. Robuuste standaard errors tussen haakjes. Afhankelijke Gestandaardiseerde coëfficiënten. Robuuste standaard errors tussen haakjes. Afhankelijke variabele: Gestandaardiseerde Gestandaardiseerde coëfficiënten. coëfficiënten. Robuuste Robuuste standaard standaard errors errors tussen tussen haakjes. haakjes. Afhankelijke Afhankelijke variabele: ∆ ht ((∆ log reëlewoningprijs). woningprijs). 1% significantieniveau, ** - 5% log reële *** *** - 1% -significantieniveau, ** - 5% significantieniveau. variabele: ∆ h (∆ log reële woningprijs). *** 1% significantieniveau, ** 5% t variabele: ∆ ht (∆ log reële woningprijs). *** - 1% significantieniveau, ** - 5% significantieniveau. significantieniveau. significantieniveau. 8 | juni 2015 | Real Estate Research Quarterly

FIGUUR 1 ▶ DE KANS DAT DE WONINGMARKT IN EEN INSTABIELE TOESTAND VERKEERT (PR(St = INSTABIELE TOESTAND) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1975Q3

1984Q3

1993Q3

2002Q3

2011Q3


service

Gestandaardiseerde coëfficiënten. Robuuste standaard errors tussen haakjes. Afhankelijke variabele: ∆ ht (∆ log reële woningprijs). *** - 1% significantieniveau, ** - 5% significantieniveau.

onderzoek

worden door fors dalende en volatiele wo- mogelijk beter te voorspellen zijn op basis ningprijzen. Zoals weergegeven in Figuur 1, van de gebruikelijke determinanten. vinden deze periodes met name plaats tijdens crisisperiodes rond de jaren ’80 en van Er kan een kanttekening worden geplaatst. 2008 tot 2014. De instabiele periodes rond Zo kan het ontbreken van relevante lange1994 zijn mogelijk het gevolg van maatre- of korte termijn variabelen in het error-corgelen die leidden tot een verruiming van de rectie-model leiden tot relaties die variëren kredietvoorwaarden wat ook voor schokken in de tijd. Mogelijke voorbeelden zijn kreop de woningmarkt zorgde. dietvoorwaarden (anders dan het inkomen Het model geeft ook inzicht in de kans dat en de hypotheekrente dat de hoogte van de de woningmarkt van de ene naar de andere financiering bepaalt, zie Francke et al. 2014) toestand transformeert. Zo is de kans dat of bouwkosten. Tabel 2. Schattingsresultaten Markov ECM de woningmarkt vanregime-switching een stabiele toestand naar een instabiele toestand overgaat 6.3%, Conclusies en aanbevelingen Toestand woningmarkt vice versa is dit 31.8%. Dit houdt in dat de Vernieuwde inzichten zijn gepresenteerd Variabele (1)zich Stabiel (2)een Instabiel woningmarkt gemiddeld circa 4 jaar in middels analyse van de veranderingen een stabiele toestand bevind, en ongeveer 1 in de relaties ∆ ht-1 0,937 *** 0,619 tussen *** woningprijzen en haar jaar instabiel is. determinanten over tijd. Als aanvulling op (0,030) (0,169) Aan de hand van Figuur 1 kan worden ge- de bestaande woningprijsstudies is aange∆ Rnom,t-1 ** op een instabiele toond-0,019 constateerd -0,023 dat de kans dat er twee structurele breuken zijn toestand is (0,012) afgenomen vanaf 2012K4. Uit- opgetreden (0,049)in de langetermijn-relatie tuseindelijk is-0,007 in 2014 de woningprijzen, het reële inkomen ***woningmarkt ge- sen reële -0,010 (ℎ − ℎ∗ )!!! transformeerd naar een stabiele toestand; in van huishoudens en de reële hypotheekren(0,002) (0,011) 2014K3 is de kans op een instabiele toestand te. Als verklaring voor deze breuken kunnen Standaard error regressie 0,024 Akaike criterium -4,766 beleidsmaatregelen worden (30%) kleiner dan de kans op een stabiele verschillende Hannan-Quinn toestand (70%). Hieruit kunnen wij conclu- genoemd. Verder is geconstateerd dat de Durbin-Watson 2,553 -4,687 deren dat de woningprijzen zich momen- sensitiviteit van woningprijzen afhangt van criterium laten verklaren, en deze ook de toestand Log likelihood teel weer beter 384,1 Schwarz criterium -4,571 waarin de woningmarkt ver-

keert. In een stabiele woningmarkt worden de woningprijzen significant gedreven door factoren die normaliter ook een effect hebben. Dit is in tegenstelling tot een instabiele markt; hierin keren woningprijzen niet terug naar hun langetermijn-evenwichtsprijs gebaseerd op fundamenten als inkomen en hypotheekrente. In vergelijking met eerdere studies naar internationale woningmarkten (Nneji et al., 2013; Hall et al., 1997) zijn er overeenkomstige conclusies gevonden. De bevindingen geven aan dat woningprijzen in een instabiele markt slecht verklaard kunnen worden, dit heeft ook nadelige gevolgen voor de woningprijsmodellen die niet corrigeren voor diverse toestanden van de woningmarkt. De woningmarkt heeft zich recent getransformeerd naar een stabiele toestand. Hieruit kan worden geconcludeerd dat woningprijzen zich weer beter laten verklaren en voorspellen op basis van de gebruikelijke determinanten. Deze kennis is van grote waarde voor keuzes die gebaseerd zijn op basis van de woningprijsontwikkelingen. Denk aan woonconsumenten met verhuisplannen omdat zij van een rentedaling (en dus een prijsstijging) uitgaan; een relatie die alleen opgaat in stabiele marktsituaties. Naar aanleiding van onze analyse kunnen er enkele aanbevelingen worden gedaan


voor verder onderzoek. Zoals is aangetoond kunnen de woningprijsontwikkelingen in een instabiele toestand van de woningmarkt moeilijk worden verklaard door de gebruikelijke woningprijsdeterminanten. Hierbij zou een onderzoek naar de factoren die in deze periodes wél de woningprijsontwikkelingen beïnvloeden van toegevoegde waarde zijn. Een laatste suggestie voor aanvullend onderzoek betreft het voorspellen van de toekomstige toestand van de woningmarkt. Een significante bijdrage kan worden geleverd door inzicht te krijgen in de factoren die leiden tot een transformatie van de woningmarkt.

OVER DE AUTEURS Drs. ir. Niels van der Windt werkte als stagiair bij de Rabobank en is nu Business Analyst Real Estate Transactions bij Deloitte Nederland. Prof. dr. Marc Francke is hoogleraar Real Estate Valuation aan de UvA en hoofd Real Estate Research bij Ortec Finance. Dr. Paul de Vries en Pieter van Dalen MSc zijn als woningmarkteconoom werkzaam bij de Rabobank.

VOETNOTEN 1 De niveaus van de gebruikte variabelen dienen niet-stationair te zijn: I(1). De variabelen in het ECM voldoen aan deze voorwaarde. Om een co-integrerende relatie aan te tonen dienen daarnaast de residuen uit de langetermijn-vergelijking stationair te zijn. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan wanneer er niet gecorrigeerd wordt voor breuken in de langetermijn-relatie. 2 Woningprijsontwikkelingen worden het beste verklaard door het reële inkomen en de reële hypotheekrente, dit is beoordeeld op basis van de verklaringsgraad, de standaard fout en co-integratietesten van diverse modellen. In het onderzoek is de impact op woningprijsontwikkelingen van de volgende variabelen onderzocht: het bruto nationaal product, het aantal huishoudens, de bevolkingsomvang, de werkloosheid, het spaarvermogen van huishoudens en de woningvoorraad. Hieruit blijkt dat de bevolkingsomvang en het spaarvermogen van huishoudens geen significante impact hebben op de woningprijsontwikkelingen. Voor de exacte schattingsstrategie, zie Van der Windt (2014). 3 De coëfficiënt van de error-correctie term is -0,0144. Dit houdt in dat een onderwaardering van woningprijzen van 10% in het vorige kwartaal, resulteert in een correctie van de woningprijs van +0,144% in het huidige kwartaal. Hierbij duurt het 17 jaar (1/0,0144 = 69 kwartalen) om een schok uit het evenwicht te verwerken, wanneer andere variabelen gelijk blijven. 4 Door het toepassen van testen door Hatemi-J (2008) is co-integratie aangetoond wanneer er wordt gecorrigeerd voor twee breuken in de langetermijn-relatie. 5 Om breuken in de individuele tijdreeksen aan te tonen is gebruik gemaakt van testen door Zivot en Andrews (1992) en Clemente et al. (1998). 6 Dit zou een verklaring kunnen zijn waarom in verschillende woningprijsmodellen (error-correctie modellen) de langetermijn-relatie niet formeel aan de voorwaarde van co-integratie voldoet. 7 De opgenomen variabelen in een Markov regime-switching model dienen stationair te zijn: I(1). Aan deze voorwaarde wordt voor alle gebruikte variabelen voldaan. 8 In het Markov-switching model is één vertraging van de verandering in de woningprijs gebruikt. Het toevoegen van meerdere vertragingen van de woningprijs resulteerde niet in een significant beter model. Alleen de nominale hypotheekrente is significant bevonden wanneer één vertraging van de woningprijs wordt opgenomen.

perspective. Housing Studies, 19(3), 415-432. - Clemente, J., Montanés, A., en Reyes, M. (1998). Testing for a unit root in variables with a double change in the mean. Economic letters, 59, 175-182.

onderzoek

LITERATUUR - Boelhouwer, P., Haffner, M., Neuteboom, P., en De Vries, P. (2004). House prices and income tax in the Netherlands: an international

- Francke, M.K., Vujic S., en Vos, G.A. (2009). Evaluation of house price models using an ECM approach: the case of the Netherlands. Technical report, Ortec Finance. - Francke, M.K., Van der Minne, A., en Verbruggen, J. (2014). The effect of credit conditions on the Dutch housing market. DNB Working Paper No. 447 - Hall, S., Psaradakis, Z., en Sola, M. (1997). Switching error-correction models of house prices in the United Kingdom. Economic Modelling, 14, 517-527. - Hamilton, J. (1989). A new approach to the economic analysis of nonstationary time series and the business cycle. Econometrica, 57, 357-384. - Hatemi-J, A. (2008). Tests for co-integration with two unknown regime shift with aan application to financial market integration. Empirical Economics, 35, 497-505. - Mahieu, R., en Van Bussel, A. (1996). A Repeat Sales Index for Residential Property in the Netherlands. Working paper, Limburg Institute

- Swank, J., Kakes, J., en Tieman, A. (2002). The housing ladder, taxation, and borrowing constraints. DNB Research Report No. 9. - Van der Windt, N. (2014). Modelling house price developments in the Netherlands. MSc Thesis Eindhoven University of Technology - Verbruggen, J., Kranendonk, H., Van Leuvensteijn, M., en Toet, M. (2005). Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? Centraal Planbureau. - Zivot, E., en Andrews, W. (1992). Further evidence on the great crash, the oil-price shock, and the unit-root hypotheses. Journal of Business & Economic Statistics, 10, 251-270.


service

of Financial Economics Maastricht - Nneji, O., Brooks, C., en Ward, C. (2013). House price dynamics and their reaction to macroeconomic changes. Economic Modelling, 32, 172-178.

DE KREUPELE PARADEPAARDJES VAN DE DETAILHANDEL

Warenhuizen in de problemen Het gaat niet goed met de warenhuizen. De recente krantenberichten over Vroom & Dreesman laten dat duidelijk zien. Wat is het historisch belang van warenhuizen? En: hoe heeft het zover kunnen komen? De ontwikkeling van de afgelopen honderd jaar toont waarom we zoveel waarde hechtten aan warenhuizen en waarom dat is veranderd. door dr. ir. Dion Kooijman

H

et zag er lang niet goed uit. Het einde van Vroom & Dreesman (V&D) was nabij omdat de leveranciers niet meer betaald konden worden. In het weekend van 7 en 8 februari 2015 schaarden de belangrijkste betrokken partijen zich echter achter een reddingsplan. De Amerikaanse eigenaar Sun Capital belooft 60 miljoen euro te investeren, de banken staan garant voor 50 miljoen euro en de vastgoedeigenaren willen tot 1 juli 2015 genoegen nemen met minder huur, goed voor 24 miljoen. In totaal 134 miljoen waarvan kenners nu zeggen dat het concern het daarmee wel twee jaar kan uitzingen (Bremmer, 2015). In ruil voor de korting krijgen de verhuurders meer greep op de huurinkomsten plus het recht aantrekkelijke delen van de winkels onder te verhuren. Het gaat om een variant van een shopin-the-shop formule waarbij niet V&D maar de vastgoedeigenaren de huurinkomsten van de onderhuurders ontvangen. Het warenhuis had ook gerekend op ruim 10 miljoen euro dat de werknemers aan salaris zouden moeten inleveren, maar daar stak de rechter een stokje voor. In een proces aangespannen door de vakbonden bepaalde de rechter op 23 februari 2015 dat V&D niet eenzijdig een loonkorting kan opleggen. Dit is allemaal krantennieuws, maar de


V&D-case impliceert ook het einde van het warenhuis als afzonderlijk winkeltype. Het warenhuis was immers een combinatie van een bijzondere bedrijfskundige formule en een eigen voor dat doel gebouwde winkel. Het eerste warenhuis in Nederland was dat van V&D; in 1912 opende het warenhuis zijn deuren (Hondelink, 1992). Het eerste warenhuis van de Bijenkorf volgde twee jaar later in 1914. Voordat deze warenhuizen zich herkenbaar vestigden met afzonderlijke gebouwen, groeiden zij door belendende panden op te kopen. Het akkoord van begin februari 2015 doorbreekt de eenheid van bedrijfskunde en winkelgebouw van de afgelopen eeuw. Onderverhuren is weliswaar eerder vertoond in tijden van crisis - Amerikaanse warenhuizen deden het in de jaren dertig - maar toen waren het nog altijd de warenhuizen zelf die dat deden. Dit is niet langer het geval. De eigenaren van de gebouwen kunnen nu immers delen van de winkels zelf verhuren en rechtstreeks de huurpenningen innen. De huidige problemen van de Nederlandse warenhuizen zijn niet nieuw. Rond 1980 zijn er allerlei veranderingen aan de gang die de positie van het warenhuis aanzienlijk hebben aangetast. V&D sloot zijn Vendets of ze werden getransformeerd tot warenhuizen. De Vendet was een formule dat het midden hield

tussen een warenhuis en een supermarkt en behelsde de Nederlandse equivalent van de Franse hypermarché. Daarnaast werd het aantal vierkante meters van sommige warenhuizen aanzienlijk beperkt. Het witgoed verdween in het begin van de jaren tachtig en de formule werd aangepast, waardoor de winkels in de richting van de Bijenkorf opschoven. De jaren tachtig zouden ook de periode worden waarin V&D zich ging diversifiëren en internationaliseren door verschillende bedrijven in binnen- en buitenland op te kopen. Het was de bedrijfsmatige complement van het smaller wordende assortiment van de warenhuizen. Het opkopen van al die bedrijven leverde echter nog geen geïntegreerd concern op, zoals de geschiedenis zou leren.


service

Ze hebben alles Het ontstaan van de warenhuizen in de tweede helft van de negentiende eeuw is gekoppeld aan een periode van hoogconjunctuur waarin relatief veel te besteden was en de opkomst van de confectie-industrie, die noodzaakte tot het op voorraad houden van massa-artikelen. De winkel was de omhulling van die voorraad. De meeste warenhuizen zijn met textiel en kleding begonnen en zijn daarna andere artikelen gaan verkopen. De diversiteit van het assortiment was enorm zoals valt af te leiden uit het grote aantal van 60 tot 100 verschillende afdelingen die de grotere winkelbedrijven hadden. De warenhuizen hadden alles. Bedrijfskundig betekende het warenhuis een revolutie in de detailhandel. Vaste prijzen en contante betaling stonden centraal in de

onderzoek

Het is nuttig om op de retailachtergrond van het warenhuis in te gaan omdat het vastgoed hier niet de leidende maar de volgende partij is. Weliswaar zijn in afgelopen maanden enkele vastgoedeigenaren met succes naar de rechter gestapt om in afwijking van het gesloten akkoord V&D tot betalen te dwingen maar de overgrote meerderheid is akkoord gegaan met een lagere huuropbrengst. Voor de meeste panden staat er blijkbaar geen alternatieve huurder klaar die een vergelijkbare huur kan betalen. De prijs van het vastgoed wordt kortom bepaald door de prijs van het winkelmerk en niet andersom. Eenzelfde lot is trouwens de leveranciers van de detailhandelsbedrijven beschoren; ook die gaan meestal mee in de opgelegde kortingen (vgl. Garschagen en Van Lent, 2010). Wie verder graaft, komt ongetwijfeld de verwevenheid met de financiële wereld tegen. De private equity fondsen – de huidige eigenaren – hebben een groot deel van hun kosten op de rekening van de retailbedrijven weten te zetten. De warenhuizen zijn, zoals dat heet, ‘volgestopt met schulden’. Zo hebben ze voor de verkoop van het vastgoed een hoge huur teruggekregen en de HEMA betaalt de kosten van de lening die Lion Capital voor de aankoop afsloot (NRC-Handelsblad, 9-9-2010;

Den Hollander, 2014). Deze financiële verwevenheid moet echter het onderwerp zijn voor een ander artikel. Het doel voor de rest van dit artikel is een vergelijking van vooral verleden en heden van het warenhuis. Er volgt geen specifieke analyse van V&D, maar een uiteenzetting over het warenhuis als type waartoe ook de Bijenkorf en HEMA behoren. De belangrijkste vraag is waarom warenhuizen zo belangrijk zijn of waren. De methode is desk research, d.w.z. geschreven bronnen zoals boeken en artikelen bestaande uit vooral een aantal standaardwerken, eigen publicaties en afstudeerscripties van de TU Delft. De presentatie bevat een chronologische volgorde van de ontwikkeling van het warenhuis in Nederland met hoogtepunten aan het begin van de twintigste eeuw en in de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog. Over de toekomst valt niet zo gek veel te zeggen, maar een beschrijving van het warenhuis-in-de-problemen vanaf ongeveer 1980 en een beknopte inventarisatie van strategieën die de warenhuizen in het recente verleden met wisselend succes hebben toegepast, geven een goede indicatie van wat de mogelijkheden zijn.

bedrijfsvoering. Die prijzen werden op bordjes bij de producten gezet en over prijzen kon niet meer onderhandeld worden. Wel werden de prijzen op een structureel lager niveau vastgesteld. Lagere prijzen, kleinere marges, maar grotere omzetten was de kern van de bedrijfskundige opzet. Vóór de komst van het warenhuis werd de distributiesector gekenmerkt door een lage omzetsnelheid en hoge marge. Een belangrijke voorbeeld van de bedrijfsvoering van het grootwinkelbedrijf is het Parijse warenhuis Au Bon Marché, dat in 1852 door de familie Boucicaut werd opgericht. De familie voerde vier bedrijfskundige innovaties door. Behalve vaste prijzen en contante betaling introduceerde zij het principe van de vrije toegang, en de mogelijkheid tot ruilen en het teruggeven van geld (Pasdermadjian, 1954). Ook in de geschiedschrijving van Nederlandse winkelbedrijven als de Bijenkorf, Vroom & Dreesman en Blokker komen we deze aspecten tegen (Montijn, 1995; Hondelink, 1992). Vrije toegang betekende dat de beoogde klant verleid moest worden om binnen te komen. Naast de genoemde bedrijfskundige aspecten werden daartoe een wervend gebouw, etalages en ook reclame gebruikt. Contante betaling werd een streven, maar voor de goede klanten werd daarop door de Bijenkorf een uitzondering gemaakt (Montijn, 1995). Hier verscheen de kredietverlening als serviceverlening aan de klanten, waarvan ook de thuisbezorging een voorbeeld was. Daardoor ging een warenhuis als de Bijenkorf zich kwalitatief onderscheiden van andere warenhuizen. De warenhuizen van V&D hebben zich vanaf het begin op een ander marktsegment gericht dan de Bijenkorf. V&D was geen trendsetter zoals de Bijenkorf wilde zijn. Toen de Bijenkorf in 1914 in Amsterdam zijn nieuwbouw opende, had V&D al achttien verschillende filialen in en buiten Amsterdam. V&D begon in de Amsterdamse volksbuurten en


richtte de aandacht door uitbreiding van het assortiment op een steeds grotere groep consumenten uit verschillende welstandsklassen (Hondelink, 1992). Gedurende de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog sloten marktsegmenten van de Bijenkorf, V&D en de HEMA min of meer naadloos op elkaar aan zoals ook de Parijse warenhuizen dat deden. Au Bon Marché, Le Printemps en Le Samaritaine bedienden verschillende segmenten consumenten. La Samaritaine was voor de arbeidersklassen in het centrum van de stad, het duurdere Le Printemps voor de meer welvarende klassen en Au Bon Marché voor de middenklassen die in de periferie van Parijs woonden (Clausen, 1984). Suburbanisatie De naoorlogse periode in Nederland lijkt het beste te typeren als een differentiatie van het warenhuistype; eerst een differentiatie door segmentatie (in de jaren vijftig, zestig en zeventig), vervolgens een differentiatie door thematisering (vanaf de jaren tachtig). De segmentatie is een onderdeel van de maatschappelijke verdeling in klassen. De eerste decennia was ook de periode waarin de massaconsumptie gestalte kreeg, nauw verbonden aan het proces van suburbanisatie. De verschillen tussen de groeicijfers voor de centra van de steden en de suburbs waren toen zeer groot. Het warenhuis was een exponent van deze ontwikkelingen. Winkelbedrijven zochten nieuwe vestigingsplaatsen binnen een groeiend aantal suburbane winkelcentra. Niet zelden namen zij ook zelf het initiatief voor dergelijke winkelcentra. Een belangrijke zorg voor Anton Dreesmann in die jaren was of het autogebruik gelijke tred zou houden met de suburbanisatie, want consumenten moesten nog wel bij zijn warenhuizen kunnen komen (Dreesmann, 1963). Het autogebruik had hij echter niet in de hand; het bouwen van winkelcentra en warenhuizen wel. De segmentatie was vooral dienstig aan de de-

TABEL 1 ▶ GROTE KETENS IN CIJFERS Winkelvloeroppervlak (m2)

Aantal vestigingen

Personeelsleden

V&D

354.000

63

5500

Hema

370.000

530

8800

Blokker

265.000

600

7200

Action

257.000

323

11800

H&M

130.000

129

3600

Primark

60.000

12

4800

Bron: Den Hollander, 2015.

centralisatie van het warenhuis; d.w.z. aan de verspreiding van het type over een groter gebied, zodat een groter deel van de bevolking er gebruik van kan maken. Vroom & Dreesmann en de HEMA hebben immers een veel groter aantal vestigingen dan de Bijenkorf. Ze zijn ook vaak kleiner, waardoor het makkelijker is om binnen een relatief klein stedelijk gebied een vestigingsplaats te vinden (zie tabel 1).


service

De jaren tachtig Rond 1980 raakte het algemene warenhuis in economische problemen. Het teruglopende aandeel van de warenhuizen komt door de opkomst van andere formules zoals de beperkteprijzenwinkel (HEMA, maar tegenwoordig vooral Action en Primark), doordat andere formules nieuwe producten gaan verkopen (bijvoorbeeld auto’s en reizen) en vooral doordat concurerende winkelbedrijven delen van het traditionele warenhuisassortiment onder hun hoede gaan nemen (denk aan de woonboulevards). Behalve de meer algemene tendens dat het aandeel van de detailhandel in particuliere bestedingen terugloopt, is er sprake van een daling van het aandeel duurzame consumptiegoederen in de totale gezinsuitgaven. Dit aandeel daalde in de periode 1987-1995 van 22% naar 18%.

onderzoek

Warenhuizen (en soms ook supermarkten) hebben binnen winkelcentra en winkelgebieden de functie van anchorstores of trekkers. Anchorstores kunnen op basis van hun naam en imago voor het winkelcentrum als geheel klanten te trekken; binnen het winkelcentrum moeten zij vooral de interne circulatie van consumenten op gang houden. Doordat de consument - zo luidt de theorie - van warenhuis naar warenhuis gaat, komt hij min of meer vanzelf langs de verschillende speciaalzaken. Het meest voorkomende winkelcentrum is er een met twee trekkers. Die twee anchorstores zijn nodig voor ‘vergelijkingsaankopen’ en circulatie binnen het winkelcentrum. Dit model van het winkelcentrum is ook de basis geweest voor veel stedebouwkundige ingrepen in Nederlandse stadscentra vanaf de jaren negentig. Een optimale circulatie werd toen ook voor het stadscentrum belangrijk. Onderzoek laat goed de effectiviteit van de anchors zien. Het grootste deel (55%) van

de voetgangersstromen wordt veroorzaakt door de grote warenhuizen; van supermarkten (23%) gaat al een veel minder trekkende kracht uit. Samen zijn deze trekkers goed voor bijna 80% van de voetgangersstromen (Jones en Simmons, 1990; Ruiter, 2004). Echter, doordat de betekenis van het warenhuis is afgenomen, is ook het principe van de anchorstore op losse schroeven komen te staan. Hoewel winkels als H&M, Mediamarkt etc. al meer als trekker genoemd worden dan de Bijenkorf, V&D of HEMA, hebben zij vaak niet de trekkracht van de warenhuizen in jaren zestig en zeventig.

Voor warenhuizen als V&D en de Bijenkorf, die het naast mode vooral van woninginrichting moeten hebben, is dit ingrijpend. Het assortiment zelf verandert daarmee ook. Het assortiment wordt al met al minder breed en veel modischer. Winkelbedrijven worden concerns. Naast de eigen groei en differentiatie ging de uitbreiding van de verschillende bedrijven gepaard met overnemingen van andere bedrijven. Koninklijke Bijenkorf Beheer (KBB) fuseert in 1999 met het moederbedrijf van concurrent V&D en gaat daarna als Vendex/KBB door het leven. In 2001 is de HEMA nog een onderdeel van Vendex/KBB. Vendex/KBB wordt in 2004 overgenomen door een consortium van investeerders, die de groep in 2006 omdopen tot Maxeda. Een jaar eerder, in 2005, werd het vastgoed al verkocht waarmee de retailbedrijven met hoge exploitatielasten werden opgezadeld. Vervolgens wordt in 2007 de HEMA van de hand gedaan aan het Britse Lion Capital dat er naar verluidt in 2010 al weer van af wilde (maar wat nog steeds niet is gebeurd). V&D wordt in 2010 aan het Amerikaanse SUN Capital verkocht. Begin 2011 verkoopt Maxeda de Bijenkorf vervolgens aan de Selfridges Group, eigenaar van onder meer het grote warenhuis in Londen. In het verleden waren de warenhuizen eigenaar van hun eigen vastgoed en was er nog nauwelijks sprake van een winkelmarkt. Dat laatste is de afgelopen 15 jaar sterk veranderd. De klant verandert. In veel handboeken over management- en verkooptechnieken in de detailhandel is de klant een vrouw. Dat beeld zou langzamerhand verdwijnen. In de jaren vijftig was nog 70% van de klantenkring van de Bijenkorf een vrouw; in de jaren negentig is dat afgenomen tot 60% (Montijn, 1995). Belangrijk in deze ontwikkeling is bovendien dat de vrouw minder dan voorheen de representant van het huishouden is. Kinderen krijgen kleedgeld en gaan zelf ‘shoppen’. Er lijkt niet zo snel een alternatief voorhanden voor de traditionalistische uitstraling van het wa-


renhuis als ‘huis’ waarin een ‘familie’ woont. Au Bon Marché (in Parijs) en Selfridge’s (in Londen) hadden een aparte leesruimte waarin de mannen zich terugtrokken, terwijl de vrouwen inkopen deden. De inrichting van het warenhuis was afgestemd op de belangrijkste klant: de vrouw. Aangezien de vrouw een steeds kleiner deel van de consumenten is geworden, is ook de basis voor de samenhang tussen de verschillende afdelingen van het warenhuis minder duidelijk. De relaties tussen de leden van het huishouden worden niet meer vertegenwoordigd door (de echtgenote van) het hoofd van het huishouden. Verhuur van de hoger gelegen verdiepingen is in deze situatie een lastige zo niet onmogelijke opgave geworden. Strategieën De drie Nederlandse warenhuizen - de Bijenkorf, V&D en HEMA - zijn sinds het begin van het milennium niet meer bijeen. Ieder afzonderlijk vertegenwoordigt nog steeds een deel van de markt, maar een gecoördineerde afstemming is er niet meer bij. Ze hebben op hun eigen manier geprobeerd om het hoofd boven water te houden, zij het met wisselend succes. Ingrediënten van de bedrijfsstrategieën zijn: exclusiviteit, shop-in-the-shop, uitverkoop, food, aanpassing van het assortiment, en internet. De aanpak van de Bijenkorf is het meest expliciet en compleet, en lijkt succesvol want anders dan V&D en HEMA is de Bijenkorf niet negatief in het nieuws. „Premium experience” is sinds 2014 het label voor exclusiviteit. Het warenhuis wil tot de top van de markt behoren en zal daartoe vijf van de twaalf vestigingen sluiten. Daarvan zijn er al twee dicht; begin 2016 volgen nog drie filialen. Internet maakt integraal onderdeel uit van de nieuwe strategie. De Bijenkorf heeft steeds gezegd dat de sluiting van de filialen niets te maken heeft met de opbrengsten, maar het feit dat de filialen 20% van het oppervlak vertegenwoordigen en 14% van de totaalomzet suggereert een wat lagere vloer-


service

de Bijenkorf en V&D die hebben niet. HEMA heeft een sterk huismerk - goede producten voor een redelijke prijs - zoals IKEA dat ook heeft. Het warenhuis ontwerpt en produceert alle artikelen. Om dat te benadrukken is er een HEMA Ontwerpwedstrijd voor studenten mode-, food-, en productvormgeving. Voor de HEMA ontwerpwedstrijd 2015 was het thema: reizen en ‘het onderweg zijn’. Sterk punt is ook de internationalisatie; het winkelbedrijf heeft inmiddes een groot aantal winkels buiten Nederland. Internet (fotoboekjes) is meer dan de twee andere warenhuizen al langer een vast bestanddeel van de winkelformule. Maar net als V&D en Blokker heeft ook HEMA het moeilijk. Dat was te zien aan de omzet die niet meegroeide met de groei van het aantal winkels. De oorzaak ligt bij de concurrentie aan de ‘onderkant’ van de markt: Action en Primark. Het antwoord daarop zijn nieuwe producten als een zorgverzekering (simpel), de 3d-printservice (innovatief), een groter versaanbod (past in de trend naar meer food) en - vooral - een wisselend assortiment van 600 (goedkope) cadeautjes. De nieuwe inrichting met onder meer lage tafels waarop de producten zijn uitgestald moet de verkoop van de artikelen als impulsarikelen (zeg maar ‘leuk & goedkoop’ in plaats van ‘nuttig & voordelig’) aan de man brengen (Geurts, 2015). Ik wil me niet wagen aan een advies voor of een voorspelling van de toekomst van V&D. Behalve het (succesvolle) La Place heeft V&D niet veel te bieden. “Afgezien van een opleving in de jaren negentig heeft V&D de afgelopen twintig jaar weinig gepresteerd,” schreef Van Geelen (2006) al tien jaar geleden. Plannen voor een structurele herziening in het verleden - van het compleet opheffen van de formule tot een aanzienlijke reductie van het aantal winkels - is het nooit gekomen (z24.nl, 2015). Het meest beloftevol lijkt nog steeds de combinatie van onderverhuren van winkeloppervlakte in combinatie met een La Place-restaurant (Van Geelen, 2006). Voor elke vestiging en locatie is echter maatwerk

onderzoek

productiviteit bij de winkels die dicht gaan. De Bijenkorf concentreert zich op de grotere steden en steden waarin het toerisme belangrijk is. Met deze keuze volgt het bedrijf de overheersende trend in de modebranche na de financieel-economische crisis van 2008 (Peralta, 2015). De eerdere verbouwing van de Amsterdamse Bijenkorf past in deze strategie. In 1994 doet de vide, die sterk doet denken aan de ‘oude’ lichthof, weer zijn intrede. Ook de vestigingen in Rotterdam en Den Haag hebben in 1995 weer ruime vides. Tevens wordt in visueel opzicht weer gebruik gemaakt van de ruimtelijke dynamiek van de roltrappen, zoals vroeger in onder meer Au Bon Marché met de passerelles of luchtbruggen te zien was. De veranderingen in het interieur van de Bijenkorf zijn een gevolg van de strategische heroriëntatie van het warenhuis die vanaf 1977 in verschillende fasen gestalte heeft gekregen. “Het warenhuis moet weer het ‘Goede Leven’ gaan uitstralen, met artikelen waarmee het zich kan onderscheiden. De tv’s en wasmachines verdwijnen, de levensmiddelen eveneens, de inrichting wordt verfraaid” (Montijn, 1995). De huidige nadruk op premium experience is de overtreffende trap van die benadering. Shop-in-the-shop is een flexibele strategie waarin het warenhuis snel merken kan binnenhalen om het imago bij te stellen. De Bijenkorf maakt er veel gebruik van. Tegelijkertijd is sprake van een zekere afhankelijkheid. Het warenhuis moest noodgedwongen stoppen met de verkoop van cd’s toen Van Leest failliet ging; deze shop-in-the-shop was onderdeel van Free Record Shop. Ook is het gestopt met de Chill-Out, een ‘doelgroepenwinkel’ binnen het warenhuis gericht op jongeren. De Chill-Out en het house-of-brands concept wringde waarschijnlijk teveel. De Bijenkorf heeft het assortiment van de ChillOut geïntegreerd in de rest van het assortiment en voor de verkoop van gadgets is het een alliantie met Saturn aangegaan. Voor HEMA speelt de merkendiscussie zoals

nodig. Wellicht dat in sommige steden het warenhuis als ‘familiewarenhuis’ kan blijven bestaan (denk aan Den Helder, Zaandam, Purmerend etc.). Elders kan La Place al dan niet in combinatie met een ‘house of brands’ wellicht uitkomst bieden. Grote winkels zoals in het centrum van Den Haag zouden het goed moeten doen met meer dan 4 miljoen bezoekers op jaarbasis, maar ook bekend is dat de conversiegraad in de warenhuizen (het aandeel kopers van het aantal bezoekers) afgelopen decennia laag is. De nieuwkomers Action en Primark scoren op dat punt veel beter. Tot slot Vijftien jaar geleden zijn al vraagtekens geplaatst bij het voortbestaan van de warenhuizen in de toekomst (Kooijman, 1999). Het warenhuis was vooral een sterk nummer aan het begin van de twintigste eeuw en in de eerste decennia na de Tweede Oorlog. Sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw verkeert het winkeltype echter in economische problemen. De verliezen van V&D nemen in de afgelopen jaren sterk toe maar het bedrijf heeft al sinds 1989 geen zwarte cijfers meer laten zien. De teloorgang van het warenhuis is een internationale ontwikkeling. Geen enkel gerenomeerd warenhuisconcern blijft gespaard (Keuning en Smit, 2015). Het failliet van V&D zou niettemin dramatisch zijn voor een aantal gemeenten. Het warenhuis heeft 63 winkels in verschillende steden en die winkels vertegenwoordigen bovendien een groot aantal vierkante meters. Bij een failliet zou de leegstand in sommige binnensteden en winkelcentra in een keer met de helft toenemen. Nu is de gemiddelde leegstand 9,4%; bij een failliet wordt dat in een klap 14,8% (Pels, 2015). Zover is het nog niet. De shopin-the-shop formule die de gebouweigenaren op basis van het gesloten akkoord kunnen gaan toepassen biedt de mogelijkheid om die dreigende leegstand voor te zijn. Op het terrein van de strategieformulering


moet er nog wel wat gebeuren. In de afgelopen decennia was het een komen en gaan van benaderingen. De doelgroepenafdeling zoals de Chill Out binnen de Bijenkorf is gekomen maar ook weer verdwenen. Vooral V&D en de HEMA lijken soms de slaafse volgers van managementmodes. V&D heeft net als de Bijenkorf het house-of-brands concept omarmt maar het is sterk de vraag of het bij V&D zal werken; het mist immers de exclusiviteit van de Bijenkorf. HEMA is terecht alert op zijn uiterlijk, maar het grossiert de afgelopen jaren in herinrichtingen. Iedere keer staan de schappen weer anders in de plaatselijke winkel. Dat zal geen erg positieve invloed hebben op de omzet. De exclusiviteit van de Bijenkorf tenslotte lijkt onaantastbaar, maar schijn bedriegt wellicht. De Bijenkorf mag dan bovenin de markt zitten met alle verwachtingen die daarbij horen, maar een substantieel deel van de jaaromzet wordt gehaald uit de ‘uitverkoop’ gedurende de bekende ‘Dwaze dagen’ van het warenhuis. Het assortiment van de uitverkoop wordt speciaal voor deze gelegenheid ingekocht. Deze hippe uitverkoop bestaat al sinds 1984; en wegens zijn succes is er sinds 2008 een ‘Maffe Marathon’. Tenslotte: nu de bonden door de rechter in het gelijk zijn gesteld is het nog steeds de vraag of het gesloten akkoord een akkoord met toekomst is. Het is in elk geval maar een akkoord dat het eerste half jaar overbrugt. Vanaf 1 juli zou V&D gewoon weer het volle pond aan huur moeten betalen. Ook is duidelijk geworden dat de besparing op de personeelskosten niet van de baan is; minder personeelsleden lijkt de volgende stap om dat doel te bereiken. Maar opvallender is dat het tot nu toe vooral over geld gaat. De keuze van het nieuwe management voor het huismerk lijkt me een juiste. En ook kan ik me voorstellen dat er met wol en andere hobbygerelateerde producten geld valt te verdienen. Ook het contact dat de warenhuizen zoeken met hun klanten (zie: hema.nl/helpt en blijmet.vd.nl) is zonder meer positief. De deeln emende

artijen zijn echter nog niet betrapt op een p strategische visie op het warenhuis in de nabije toekomst. Want het is bijvoorbeeld de vraag hoe de keuze van het management voor het huismerk zich verhoudt tot de mogelijkheid die verhuurders zien voor shop-in-theshop formules op dezelfde winkelvloer. Het ontbreken van een overkoepelde visie maakt dat men nog niet gerust is op de goede afloop.

voetbalclubs wil aanknopen. Ook nieuw is de verdere uitbuiting van het merk La Place: er zullen productlijnen met die merknaam ontwikkeld worden. Over het vastgoed was er echter weinig nieuws. De directie liet al wel weten dat zij een jaar nodig heeft de plannen te ontwikkelen en uit te voeren. We moeten zien hoe zich dat verhoudt tot het moment waarop de huurkorting (1 juli a.s.) afloopt. Wordt vervolgd.

Naschrift 20 mei 2015 Op 8 mei 2015, een dag nadat dit artikel werd ingeleverd, presenteerde V&D een plan van aanpak. Veel van de ingrediënten die daarin in staan worden in het artikel al genoemd zoals het belang van het huismerk en de differentiatie van warenhuizen op verschillende lokaties. Nog niet vermeld is de relatie die het warenhuis met de lokale

OVER DE AUTEUR Dr. ir. Dion Kooijman is universitair hoofddocent aan de TU Delft, afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Architecture and the Built Environment.

LITERATUUR - Bremmer, David (2015) V&D kan dankzij investering van 130 miljoen 2 jaar vooruit. Algemeen Dagblad, 10-2-2015. jaargang 43, nr. 2, mei, p. 20. - Dreesmann, A.C.R. (1963) Evolutie en expansie, een onderzoek naar de samenhang van vorm, functie en prijspolitiek in de detailhandel, ingezonderd het grootbedrijf. Leiden: Stenfert Kroese (dissertatie). - Garschagen, Melle en Daan van Lent (2010) Van de winkelstraat is heel veel te koop. NRC-Handelsblad, 11-9-2010. - Geelen, Marjolein van (2006) VD weg ermee?Een onderzoek naar de vastgoedmogelijkheden van een warenhuis in problemen. Delft: TU

onderzoek

- Clausen, Meredith (1984) Northgate Shopping Center, paradigma from the province. Journal of the Society of Architectural Historians,

Delft, faculteit Architecture and the Built Environment (master thesis). - Geurts, Suzanne (2015) HEMA hapert. Retailtrends, januari 2015, pp. 35-39. - Hollander, Ellen den (2014) HEMA wil weer ‘echt HEMA’ zijn. Algemeen Dagblad, 16-9-2014. - Hollander, Ellen den (2015) Crisis in de retail. Algemeen Dagblad, 10-2-2015. - Hondelink, H. Ph. (1992) Vroom & Dreesmann, de oprichters en hun onderneming, in Jaarboek voor de geschiedenis van bedrijf en techniek, deel 9, pp. 159-184. - Jones, Ken en Jim Simmons (1990) The Retail Environment. Londen: Routledge. - Keuning, Wouter en Richard Smit (2015) Het warenhuis is dood, behalve als pronkpaleis. Het Financieele Dagblad, 7-2-2015. - Kooijman, Dion (1999) Machine en theater. Ontwerpconcepten van winkelgebouwen. Rotterdam: Uitgeverij 010. - Montijn, Ileen (1995) ’t Gonst, 125 jaar de Bijenkorf. Z.p. [Amsterdam]: de Bijenkorf. - Pasdermadjian, H. (1954) The Department Store. It’s Origins, Evolution and Economics. London: Newman. - Pels, Dorien (2015) Leegstand is een ramp voor het stedelijk winkelhart. Trouw, 7-2-2015. - Peralta, Fernando (2015) A Size Bigger. Location Preferences of Fashion Retailers in the Netherlands. Delft: TU Delft, faculteit Architecture and the Built Environment (master thesis). - Ruiter, Thijs (2004) De rol van trekkers in planmatig ontwikkelde winkelcentra. Delft: TU Delft, faculteit Architecture and the Built Environment (master thesis). - z24.nl (2015) Drie toekomstscenario’s voor V&D, 3-2-2015.


service

- NRC-Handelsblad (9-9-2010) Eigenaar zet HEMA opnieuw in etalage.

MEER RENDEMENT UIT PUBLIEK VASTGOED

Organisaties kunnen beter sturen op hun vastgoedprestaties Om te toetsen of nieuwe of bestaande gebouwen passen bij de visie, missie en strategie van de organisatie is het noodzakelijk om toetsbare prestatie eisen te formuleren en deze eisen te kunnen vergelijken met de daadwerkelijke gebouwprestaties. Dit artikel beschrijft het model prestatie vastgoed waarmee de gewenste en feitelijke vastgoedprestaties zichtbaar worden gemaakt. Daarmee wordt de toegevoegde waarde van het vastgoed voor de organisatie zichtbaar, i.c. wat het vastgoed bijdraagt aan het realiseren van de organisatiedoelstellingen en tegen welke kosten. De organisatie kan op basis hiervan plannen maken om de prestatie te verbeteren. door ir. Henk Koster MRE en ir. Monique Arkesteijn MBA

D

e eerste associatie bij rendement van vastgoed is doorgaans de klassieke betekenis van winst op geïnvesteerd vermogen c.q. financieel rendement op een belegging tegen bepaalde risico’s. Voor gebruikers van vastgoed is de functie van vastgoed primair om de bedrijfsprocessen te ondersteunen en bij te dragen aan het optimaal presteren van de organisatie. Rendement van vastgoed heeft hier een bredere betekenis en kan omschreven worden als de mate waarin het vastgoed bijdraagt aan de doelstellingen van de organisatie en de gewenste organisatieprestaties. Anders gezegd: de mate waarin vastgoed waarde toevoegt aan de organisatie. Huisvesting is tegelijkertijd een hoge kostenpost. Organisaties staan daarmee voor de lastige opgave om de baten van vastgoed te maximaliseren tegen zo laag mogelijke kosten. De laatste jaren hebben vastgoedafdelingen in de tijdsgeest van bezuinigingen vooral kosten moeten reduceren. Het ministerie van Defensie, als een organisatie met vast-


goed voor eigen gebruik, kijkt ook en vooral naar de opbrengsten van haar vastgoed. Er is grote behoefte aan instrumentarium om de prestaties van vastgoed – zowel monetair als niet-monetair - inzichtelijk te kunnen maken en te kunnen meten en monitoren. Defensie staat hierin niet alleen. Sharp (2013) geeft in een recent onderzoek onder 636 bedrijven uit 39 verschillende landen aan dat: “… veel vastgoedafdelingen de instrumenten en training missen om de organisatiestrategieën effectief te identificeren, te vormen en uit te voeren met uiteindelijk de meeste business impact. Slechts 28 procent van de organisaties beschouwt zichzelf als ‘goed uitgerust’ om de verschillende tactische en strategische eisen die aan hen gesteld worden, te vervullen”. Dit artikel beschrijft een model dat is ontwikkeld om inzicht te geven in de prestaties van vastgoed. Eerder ontwikkelde modellen van o.a. Lindholm et al. (2006), De Vries (2007), en Den Heijer (2011) conceptualise-

ren op een heldere manier relaties tussen vastgoed en prestaties van een organisatie, maar zijn in beperkte mate vertaald in prestatie indicatoren voor het meten van prestaties van vastgoed. Deze bestaande modellen zijn gecombineerd en verder verdiept op het gebied van prestatie indicatoren naar een nieuw model. Eerst wordt de onderzoeksaanpak beschreven. Vervolgens wordt het begrip vastgoedprestaties uitgewerkt, meetbaar gemaakt en gevisualiseerd in het model. Het artikel sluit af met enkele conclusies en aanbevelingen.

In stap twee is een model prestatie vastgoed opgesteld op basis van de naar voren gekomen eisen en bouwstenen uit bestaande modellen die een relatie leggen tussen organisatiestrategie, vastgoedstrategie, toegevoegde waarden van vastgoed en kritische prestatie indicatoren.

De eisen die respondenten aan het model stelden zijn conflicterend. Enerzijds geven zij in de interviews aan meer aandacht te willen geven aan bepaalde toegevoegde waarden. Anderzijds geven zij aan dat zij een integraal overzicht wensen van de vastgoedportefeuille. In dit onderzoek is ervoor gekozen een integraal overzicht te geven en geen voorselectie te maken van toegevoegde waarde. Van organisatiedoelen naar toegevoegde waarden De Vries (2007) deelt in haar studie naar ‘presteren door vastgoed’ de totale organisatieprestatie op in drie deelgebieden: productiviteit, winstgevendheid en onderscheidend vermogen. Zij bouwt hiermee voort op


service

In de derde stap is het model prestatie vastgoed getoetst op bruikbaarheid door het model te gebruiken voor drie gebouwen en te vullen met beschikbare data. Het model visualiseert de resultaten van de analyse op gebouwen portefeuilleniveau. De resultaten van het model zijn voorgelegd aan de interne stakeholders. Daarbij is onderzocht of de respondenten het model begrepen en of zij op basis van het model conclusies konden trekken voor dit deel van de vastgoedportefeuille. Zij hebben daarna vastgesteld of het model voldoet aan de door hen

Uitgangspunten model prestatie vastgoed: Het model dient volgens de respondenten drie doelen te vervullen: een periodieke monitor over het realiseren van doelstellingen die het ministerie van Defensie met haar vastgoed wil bereiken, een communicatiemiddel om de kosten en baten van de vastgoedportefeuille duidelijk te maken aan partijen binnen en buiten de organisatie, en een integraal overzicht geven van de vastgoedportefeuille. Het model dient daarom gekoppeld te zijn aan de doelstellingen die zijn geformuleerd in de vastgoedstrategie van het ministerie van Defensie. De Dienst Vastgoed Defensie is vanaf 1 juli 2014 gefuseerd met de Rijksgebouwendienst, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf en de directie Rijksvastgoed in het Rijksvastgoedbedrijf. Met deze fusie is rekening gehouden door de doelstellingen die toentertijd zijn geformuleerd in het ondernemingsplan van het Rijksvastgoedbedrijf i.o., mee te nemen in het onderzoek.

onderzoek

Onderzoeksaanpak Het model is aan de hand van drie stappen ontwikkeld en getoetst. In de eerste stap zijn in acht exploratieve interviews met relevante stakeholders van het ministerie van Defensie de eisen geïnventariseerd waaraan een sturingsmodel zou moeten voldoen. Tevens is gevraagd welk belang de respondenten toekennen aan verschillende toegevoegde waarden die in de literatuur worden genoemd.

gestelde eisen. De inzichten uit deze toets zijn verwerkt in een tweede versie van het model. In dit artikel is de tweede versie gepresenteerd.

Tangen (2005) en zijn analyse van definities en prestatie-indicatoren die in de afgelopen dertig jaar gebruikt zijn in de wetenschappelijke en vakliteratuur. Belangrijk hierbij is dat de prestatie van een organisatie zowel tastbare als niet tastbare onderdelen bevat. Cañibano, Garcia-Ayuso, & Sánchez (2000) geven aan dat investeringen in niet tastbare activa van organisaties één van de meest fundamentele aandachtspunten lijken voor organisaties bij het ontwikkelen of behouden van een competitief voordeel. Dit wordt bevestigd door Sainaghi, Phillips, & Corti (2003) die aangeven dat hierop meer focus moet komen te liggen. Daarbij verwijzen ze naar niet tastbare zaken als imago, medewerkerstevredenheid en cultuur, wat vooral het prestatieaspect onderscheidend vermogen betreft, maar ook invloed heeft op de andere twee deelgebieden. De drie componenten van organisatieprestatie zijn vertaald in negen toegevoegde waarden van vastgoed. Hiervoor is gebruik gemaakt van de toegevoegde waarden uit veel geciteerde publicaties van Nourse & Roulac (1993), de Jonge (1996), Lindholm (2006), Scheffer et al (2006), De Vries (2007) en Den Heijer (2011). De toegevoegde waarden die in dit onderzoek zijn gebruikt zijn: productiviteit vergroten, risico’s beheersen (incl. flexibiliteit), kosten reduceren, gebruikerstevredenheid vergroten, samenwerking stimuleren, ondersteunen duurzaamheidsbeleid, cultuur ondersteunen, imago ondersteunen, boek/marktwaarde van de gebouwen vergroten. Binnen deze drie deelgebieden kunnen de prestaties van vastgoed inzichtelijk worden gemaakt met behulp van kritische prestatieindicatoren (KPI’n) en de beoogde en daadwerkelijke prestaties. Om geschikte indicatoren te selecteren zijn zes onderzoeken bestudeerd (De Jonge (1996), Den Heijer & De Vries (2004), Lindholm (2006), Appel-Meulenbroek & Feijts (2007), Lavy et al. (2010) en Den Heijer (2011)). Opvallend


is dat op het gebied van winstgevendheid meer indicatoren bekend zijn dan voor productiviteit en onderscheidend vermogen. De drie prestatievelden productiviteit, winstgevendheid of doelmatigheid en onderscheidend vermogen en bijbehorende KPI’n zijn duidelijk herkenbaar in het dashboard (figuur 1). De resultaten in het model zijn gebaseerd op gegevens van drie gebouwen en laten zien aan welke prestatie-eisen deze deelportefeuille wel, niet of bijna voldoet. De prestatie-eisen zijn in het model weergegeven als doel. Waar mogelijk zijn deze eisen gebaseerd op de vastgoedstrategie van Defensie. Aan elke indicator is voor dit onderzoek een eis gekoppeld. Door middel van kleuren is de relatieve afwijking, positief of negatief, van de score ten opzichte van de eis aangegeven. Groen geeft een afwijking weer van minder dan 10% ten opzichte van de eis, oranje een afwijking van 10 tot 20% en rood een afwijking van 20% en meer. Voor de deelportefeuille van drie gebouwen wordt de gemiddelde prestatie van de gebouwen weergegeven. De ingevulde gegevens in figuur 1 zijn fictief. Indien aan een prestatie-eis niet wordt voldaan, kan gezocht worden welke gebouwen meer of minder presteren. Dit kan gevonden worden op de achterliggende overzichten per gebouw met gegevens op basis waarvan de portefeuille resultaten berekend worden. Het model vastgoed prestatie kan de stakeholders inzichten bieden bij besluitvorming over de portefeuille. Ingrepen in de portefeuille kunnen vervolgens de vastgoed prestatie verbeteren. Productiviteit Productiviteit bevat de toegevoegde waarden productiviteit vergroten, gebruikerstevredenheid verhogen en samenwerking stimuleren (voor een toelichting van deze waarden zie tabel 1). De indicatoren in het model voor producti-

Productiviteit Arbeidsproductiviteit Ondersteuning gepercipieerde arbeidsproductiviteit (WODI) Meting Doel Score 70% 75% -7% Gebruiksprestatie (NEN 8021) -6

BEREIKBAARHEID

3

COMFORT DUURZAAMHEID FLEXIBILITEIT

1

VEILIGHEID VOORZIENINGEN

-1 0

0 0

RUIMTEGEBREK REPRESENTATIVITEIT

5 6

3 0 0 0 0 0 2

2 0 0 2

Gebruikerstevredenheid en samenwerking WODI Meting Doel Score Gebruikerstevredenheid 56% 70% -20% Samenwerking 62% 70% -11%

Opbrengsten medegebruik ntb

Omvang (m2 BVO) % in eigendom

DUURZAAMH

FLEXIBILITEIT

RUIMTEGEBR

REPRESENTA VEILIGHEID

VOORZIENIN

1.200.000 97%

80%

21%

INSPIREREND 50% ONTMOETINGSPLEK 50% VEILIG, EENVOUDIG EN EFFICIËNT

samenwerking stimuleren (de aangemerkte WODI aspecten in tabel 2). Voor verhogen productiviteit wordt ook het instrument NEN 8021 waardering gebruiksprestatie utiliteitsgebouwen gebruikt. De NEN 8021 geeft aan in welke mate een gebouw ‘fit for purpose’ is en vormt daarmee een indicator voor de mate waarin het gebouw het functioneren van de organisatie ondersteunt en daarmee de productiviteit van de organisatie. Het is een aanvulling op de gepercipieerde arbeidsproductiviteit, die


service

viteit zijn gebaseerd op het gebruik van twee instrumenten: WODI en NEN8021. Voor productiviteit vergroten is de gepercipieerde arbeidsproductiviteit van de medewerkers als indicator gebruikt, gemeten met het Werkplekomgevingsdiagnose instrument (WODI) (Maarleveld, Volker & van der Voordt, 2009). Het WODI instrument meet ook andere aspecten, zie tabel 2, deze worden als indicator gebruikt voor de toegevoegde waarden gebruikerstevredenheid verhogen (alle WODI aspecten uit tabel 2) en

Doel Score 20 12% 0,90 17% 75% -20% 10% 20%

Beschikbaarheid Meting Doel Score Technische conditiescore (NEN 2767) 3,5 3 17%

BEHOEFTE /AANBOD Pyramide van Maslow (Den Heijer, 2011)

BEREIKBAARH

ntb

COMFORT

Ruimtegebruik Meting m2 bvo / gebruiker 22,6 werkplek / gebruiker 1,05 Benuttingspercentage 60% Leegstandspercentage 12%

Onderscheidend vermogen Meting Doel Score Gemiddeld energielabel B B Ondersteunde beleidsdoelen Duurzaamheid Werkgelegenheid

OETINGSPLEK 50%

EENVOUDIG EN EFFICIËNT

Doelmatigheid (winstgevendheid) Kosten Meting Doel Score Exploitatiekosten/ gebruiker € 1.250 € 1.195 5% Investeringskosten/ gebruiker € 677 € 560 21%

onderzoek

NSPIREREND 50%

FIGUUR 1 ▶ MODEL PRESTATIE VASTGOED

TABEL 1 ▶ BESCHRIJVING TOEGEVOEGDE WAARDEN BEHOREND BIJ PRODUCTIVITEIT

Productiviteit vergroten

Vastgoed kan de productiviteit van een organisatie vergroten door de activiteiten van de gebruikers optimaal te ondersteunen, bijvoorbeeld door een adequate inrichting van een gebouw of door een logische locatiekeuze.

Gebruikerstevredenheid vergroten

Vastgoed kan de gebruikerstevredenheid verhogen door de kwaliteit van de werkplek te verhogen of voorzieningen toe te voegen, als reactie op de veranderende behoefte van medewerkers.

Samenwerking stimuleren

Vastgoed kan samenwerking stimuleren door het creëren van een mogelijkheid om elkaar te ontmoeten, gepland of toevallig, wat leidt tot onverwachte ontdekkingen en ideeën.

TABEL 2 ▶ ASPECTEN WODI Wodi aspecten Gericht op gebruikers tevredenheid verhogen

Gericht op samen werking stimuleren

Bereikbaarheid van het gebouw Architectuur en uitstraling gebouw Indeling van het gebouw Hoeveelheid, diversiteit en functionaliteit ruimten Ligging van de ruimten Openheid en transparantie werkomgeving Functionaliteit en comfort werkplek Sfeer en uitstraling interieur Privacy Concentratiemogelijkheden Communicatiemogelijk heden en sociale interactie Inbreng ideeën Archief en opslagmogelijkheden ICT en ondersteunende diensten Dienstverlening en beheer faciliteiten Binnenklimaat, verlichting en akoestiek Mogelijkheden buiten eigen kantoor

X X X X

X

X

X

Been, Meijer en Maarleveld, 2011


productiviteit vooral vanuit de beleving van de medewerker meet. De NEN waardeert de gebruiksprestatie van utiliteitsgebouwen op basis van acht kritische prestatie indicatoren, met daaronder prestatieindicatoren (PI’n) en uiteindelijk veertig onderwerpen. Voor elk onderwerp wordt een gebruikers profiel (wat wenst de gebruiker) en een gebouwprofiel (wat biedt het gebouw) opgesteld. De mate van (mis)match tussen het gebruikers- en gebouwprofiel is een indicatie voor de waardering van de gebruiksprestatie van een specifiek gebouw of verzameling van gebouwen. In tegenstelling tot de eerder beschreven kleurcodering, wordt bij deze KPI het kleurgebruik vanuit de NEN 8021 gebruikt, zodat resultaten van de NEN 8021 uniform geïnterpreteerd kunnen worden. Wanneer een gebouwprofiel binnen het gebruikersprofiel scoort, wordt dit groen aangegeven. Andersom resulteert in een rode score. Hoe hoger de score, hoe groter de afwijking met het gebruikersprofiel. Bij dit onderdeel van het dashboard, de NEN, wordt daarom geen gebruik gemaakt van de oranje score. Dit kan vervolgens geagregeerd worden naar prestatie indicator en naar kritische prestatie indicator niveau. Het model prestatie vastgoed dient als volgt gelezen te worden. De fictieve deelportefeuille in figuur 1 laat in dit geval zien dat de ondersteuning van de arbeidsproductivi-

TABEL 3 ▶ TABEL 3: BESCHRIJVING TOEGEVOEGDE WAARDEN BEHOREND BIJ WINSTGEVENDHEID/DOELMATIGHEID

Risico’s beheersen (incl. flexibiliteit)

Vastgoed draagt bij aan het beheersen van risico’s. Vastgoed moet beschikbaar zijn om te borgen dat primaire processen niet worden gehinderd. Het gaat hier om technische staat maar ook om vergunningsvereisten voor gebruik. Verder draagt een flexibele vastgoedportefeuille bij aan het flexibel kunnen inspelen op veranderingen in de organisatie en in de omgeving, bijvoorbeeld de vastgoedmarkt.

Kosten reduceren

Het reduceren van kosten kan worden bereikt door een variëteit aan vastgoedingrepen, waarvan vaak de meest voor de hand liggende het reduceren van vloeroppervlakte is. Deze kosten betreffen niet alleen de directe kosten van het vastgoed, maar ook andere kosten, zoals de totale organisatiekosten of personele kosten.

Boek/marktwaarde assets vergroten

Het vergroten van de waarde van vastgoed is gericht op het resulteren van een hoger potentiële (markt) waarde van terreinen en gebouwen, bijvoorbeeld door het verhuurbaar of verkoopbaar maken van gebouwen.

Kosten reduceren wordt inzichtelijk gemaakt door de indicatoren kosten en ruimtegebruik. De kosten betreffen de aan het betreffende gebouw toe te rekenen bruto kosten over het jaar voorafgaande aan de meting. Eventuele opbrengsten worden weergegeven op basis van medegebruik, inclusief gebruik door derden buiten de eigen organisatie. De exploitatie- en investeringskosten worden inzichtelijk gemaakt per gebruiker, uitgedrukt in voltijdequivalenten. Dit verhoudingsgetal geeft inzicht in de combinatie van de kosten per vierkante meter en vierkante meter per gebruiker. In dit geval wijkt de deelportefeuille voor de investeringskosten 21% van de eis af, en de exploitatiekosten 5%. Bij ruimtegebruik wordt gerekend met het aantal gebruikers dat aan de betreffende deelportefeuille, gebouw en functie is toegewezen, gemeten in voltijdequivalenten.


service

Winstgevendheid/doelmatigheid De waarde winstgevendheid is op verzoek van Defensie benoemd als doelmatigheid, omdat dit in de beleving van de respondenten beter past bij een publieke organisatie.

Onder dit deelgebied vallen de toegevoegde waarden, kosten reduceren, risico’s beheersen en boek-/marktwaarde vergroten (voor een toelichting van deze waarden zie tabel 3).

onderzoek

teit door 70% van de respondenten van de WODI wordt ervaren als neutraal tot zeer ondersteunend. De prestatie-eis is in dit geval 75% waardoor er een relatieve afwijking is van 7% ten opzichte van de eis (een afwijking van 5 ten opzichte van 75). De WODI uitkomst laat zien dat de gemiddelde score voor gebruikerstevredenheid verhogen en samenwerking stimuleren uitkomt op 56%, terwijl de prestatie-eis op 70% tevredenheid is gesteld. Dit is een behoorlijke afwijking van afgerond 20%. Als we kijken naar de gebruiksprestatie volgens NEN8021, dan blijken bereikbaarheid (-6) en duurzaamheid (-1) het slechtst te scoren. In het geval van bereikbaarheid wordt op gemiddeld 9 aspecten niet voldaan aan de gebruikerswensen en op gemiddeld 3 aspecten wel. In de gegevens op gebouwniveau kan indien nodig dezelfde informatie worden verkregen per gebouw.

TABEL 4 ▶ BESCHRIJVING TOEGEVOEGDE WAARDEN BEHOREND BIJ ONDERSCHEIDEND VERMOGEN Ondersteunen duurzaamheids beleid

Vastgoed kan het duurzaamheidsbeleid ondersteunen door het toepassen van maatregelen die energieverbruik reduceren of zelfs duurzaam energie opwekken en door het bewust toepassen van grondstoffen. Dit vertaalt zich o.a. in een energielabel.

Cultuur ondersteunen

Het ondersteunen van cultuur is nauw verbonden met het ondersteunen van imago, maar richt zich meer op de interne gebruikers door het stimuleren van interactie en saamhorigheid tussen bepaalde doelgroepen.

Imago ondersteunen

Vastgoed kan het imago van een organisatie ondersteunen door het te verbinden aan de primaire doelen van een organisatie, bijvoorbeeld het benadrukken van het innovatieve, creatieve, duurzame of exclusieve karakter van een organisatie.

De omvang van deze fictieve deelportefeuille bedraagt 1,2 miljoen m² bruto vloeroppervlakte, gemeten conform NEN 2580. Een (kantoor)werkplek telt mee mits deze voldoet aan de ARBOwet, en waar iemand langer dan 2 uur per dag kantoorwerkzaamheden kan verrichten. De indicatoren voor efficiënt ruimtegebruik - m²/gebruiker (+12%) en werkplek/gebruiker (+21%) - laten zien dat deze in de fictieve case hoger dan de gewenste prestatie-eisen uitkomen, dus de gebouwen zijn gemiddeld niet echt efficiënt. Het benuttingspercentage geeft het gemiddelde percentage werkplekken aan dat daadwerkelijk benut wordt, gemeten met een bezettingsgraadmeting. Ook dat ligt in dit voorbeeld lager dan de prestatie eis (-20%.) Het leegstandspercentage is het aantal werkplekken dat niet toegekend is aan een organisatieonderdeel, uitgedrukt als percentage van het totale aantal werkplekken. In dit voorbeeld is het leegstandspercentage 12%, dat is hoger dan het gestelde doel van 10%. In deze fictieve portefeuille blijkt het ruimtegebruik op alle aspecten minder goed te scoren dan de prestatie-eisen en dus niet erg efficiënt te zijn. Aan het beheersen van risico’s zijn twee indicatoren gekoppeld. Als eerste de beschik-


baarheid van het vastgoed voor het primaire proces, met als voorspeller de technische conditie conform NEN 2767. De NEN 2767 beschrijft een methode om de technische conditie van gebouwen eenduidig vast te leggen en te registreren. Dit gebeurt op een score van 1 tot 6, waarbij score 1 een zeer goede en score 6 een zeer slechte technische conditie betekent. In deze case is het gewenste niveau 3 terwijl de huidige gemiddelde staat 3,5 scoort. Dat is 17% afwijking ten opzicht van de prestatie-eis. Een indicator voor financiële flexibiliteit en daarmee voor risicobeheersing is het percentage objecten in eigendom. Bij veel eigendomspanden in combinatie met een aanbiedersmarkt is de financiële flexibiliteit laag. De trend naar meer huur en minder eigendom is al jaren gaande. Met 97% is de score voor deze deelportefeuille zeer hoog, ruim boven het gestelde doel van 80% eigendom. De waarde van de bezittingen is niet in het model opgenomen, omdat deze waarde veel toelichting vereist en vanwege de vertrouwelijke aard van deze gegevens. Onderscheidend vermogen Onder onderscheidend vermogen vallen de toegevoegde waarden cultuur ondersteu-

nen, imago ondersteunen en ondersteunen duurzaamheidsbeleid (voor een toelichting van deze waarden zie tabel 4).

Als indicator voor het ondersteunen van duurzaamheidsbeleid wordt het energielabel gehanteerd. De eis voor duurzaamheid is label B en dit niveau wordt in dit voorbeeld ook geboden. Er bestaat de mogelijkheid ook andere beleidsdoelen te noemen, die niet direct te vertalen zijn naar meetbare indicatoren in het model, maar waaraan vastgoed een bijdrage dient te leveren.


service

Ervaringen en implementatie model prestatie vastgoed Het model prestatie vastgoed blijkt door de gebruikte kleurcodering een signaalwerking te hebben. Alle respondenten trekken de conclusie dat de deelportefeuille uit het voorbeeld niet aan alle eisen voldoet en er acties ondernomen moeten worden. Voordat acties worden genomen willen zij dat de verschillende scores verklaard kunnen worden. Dit sluit aan bij het model prestatie vastgoed dat een discussie tussen de stake-

Het model prestatie vastgoed is een monitor instrument dat inzicht geeft in welke mate de vastgoeddoelstellingen van de organisatie zijn gerealiseerd. Het fungeert als communicatiemiddel om de kosten en baten van de vastgoedportefeuille duidelijk te maken aan de stakeholders binnen de organisatie en geeft een integraal overzicht van de vastgoedportefeuille. Defensie wil, indien het model in gebruik genomen zou worden, een jaarlijkse rapportage van het model prestatie vastgoed als onderdeel van reeds bestaande rapportagemomenten. Dit zou betekenen dat de gegevens voor het model periodiek verzameld moeten worden. Dit betekent niet dat alle gegevens jaarlijks geactualiseerd moeten worden. Voor indicatoren zoals de technische conditie en de NEN 8021 score geldt een langere actualisatietermijn. Het vullen van het model prestatie vastgoed bleek in dit onderzoek niet gemakkelijk. Slechts een deel van de data was beschikbaar, terwijl een groot deel beperkt of niet beschikbaar was. Om de opzet van het model toch te kunnen toetsen zijn inschattingen gemaakt. Voordat het model geïmplementeerd kan worden, is meer data nodig.

onderzoek

De gewenste ondersteuning van imago en cultuur wordt inzichtelijk gemaakt met de piramide van Maslow die Den Heijer ( 2011) heeft vertaald naar vastgoedfuncties. In de piramide worden drie niveaus onderscheiden: de onderste laag staat voor een veilige, eenvoudige en efficiënte werkplek. Het tweede niveau representeert ontmoetingsplekken en het derde en hoogste niveau een inspirerende werkplek. Als prestatie-eis geeft een organisatie aan hoeveel % van de gebouwen aan welk niveau moet voldoen. De verdeling van de huidige gebouwen kan op basis van vierkante meters in percentages uitgedrukt worden. In deze fictieve case wordt gevraagd om 50% gebouwen die ontmoeting stimuleren en 50% die vooral veilig, eenvoudig en efficiënt zijn. Aanbod en vraag zijn op dit aspect met elkaar in evenwicht.

holders wil faciliteren ter ondersteuning van de besluitvorming. In de interviews met de respondenten gaat de meeste aandacht uit naar het deelgebied doelmatigheid. De indicatoren kosten en ruimtegebruik spreken het meest aan en zijn ook het meest bekend. Dit is niet verrassend want door de focus op bezuinigingen binnen de overheid krijgen deze indicatoren op dit moment binnen de organisatie de meeste aandacht. De indicatoren en bijbehorende meetinstrumenten WODI, NEN8021 en de Maslow-vastgoedpiramide zijn bij de meeste respondenten nog onbekend, waardoor op de gebruikte kleuren wordt gereageerd, zonder precies te weten wat deze scores inhouden. Alle respondenten beseffen wel de meerwaarde van deze indicatoren.

Bij het verzamelen van de gegevens wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van reeds bestaande gegevens en systemen. Conclusies en aanbevelingen Het model prestatie vastgoed is een instrument dat binnen een organisatie met vastgoed voor eigen gebruik kan worden ingezet . Het model maakt de prestatie van vastgoed inzichtelijk aan de hand van drie deelgebieden voor de organisatieprestatie, onderverdeeld in negen toegevoegde waarden met daaraan gekoppeld een groot aantal prestatie-indicatoren. Het model is gebaseerd op de modellen van De Vries (2007) en Den Heijer (2011). In het model prestatie vastgoed is de prestatie op de indicatoren centraal gesteld, waar De Vries het input-proces-output model centraal stelt en Den Heijer de stakeholders, hun doelen en indicatoren. Het model prestatie vastgoed koppelt hieraan ook kengetallen voor kosten en ruimtegebruik en instrumenten als NEN 8021 en WODI om inzicht te geven in de prestatie van vastgoed voor een organisatie. Dit inzicht dient ter ondersteuning van de besluitvorming en kan een discussie op gang brengen, die uiteindelijk leidt tot besluiten. Door de prestatie van het vastgoed in dit model centraal te stellen, is de relatie tussen de indicatoren niet in het model af te lezen. Indicatoren beïnvloeden elkaar stelt De Vries (2007). Een hogere flexibiliteit gaat naar alle verwachting gepaard met hogere kosten en een hogere positie in de piramide van Maslow leidt naar verwachting tot een hogere gebruikerstevredenheid tegen hogere kosten. Aanbevolen wordt in vervolgonderzoek de manier waarop de indicatoren elkaar beïnvloeden in (een toelichting op) het model op te nemen. Daarnaast wordt aanbevolen meer indicatoren toe te voegen die gerelateerd zijn aan het primaire proces van de organisatie. Door de vastgoedstrategie van de organisatie centraal te zetten zijn


deze in dit model nog wat onderbelicht. De focus van de stakeholders blijkt op de meer traditionele indicatoren met betrekking tot winstgevendheid te liggen. Door ervaring op te doen met het model prestatie vastgoed en de onderliggende instrumenten en het model te gebruiken ter ondersteuning van de besluitvorming kan het begrip van de toegevoegde waarde van vastgoed en de uitkomsten van de verschillende instrumenten worden vergroot. Een verdere toelichting op het onderzoek is te vinden via: https://www.youtube.com/ watch?v=RLOTnKV4xtE De auteurs bedanken Theo van der Voordt en de reviewers voor hun feedback op eerdere versies van dit artikel.

OVER DE AUTEURS Ir. Henk Koster MRE is sinds maart 2014 senior adviseur bedrijfsvoering bij het Ministerie van Defensie. Het onderzoek waar dit artikel op gebaseerd is, voerde hij uit in het kader van zijn Executive Master of Real Estate studie bij Tias School for Business and Society, waarvoor hij de Tias student award en CoreNet Global chapter Benelux student award heeft ontvangen. Ir. Monique Arkesteijn MBA is sinds 2003 universitair docent Real Estate Management bij afdeling Real Estate and Housing bij de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Tevens is zij bestuurslid van ERES en CoreNetGlobal.

LITERATUUR - Appel-Meulenbroek, R., & Feijts, B. (2007). CRE effects on organizational performance: measurement tools for management. Journal of Corporate Real Estate, 218-238.

- Been, I. de., Beijer, M., & Maarleveld, M. (2011). Gebruikersbeleving van de werkomgeving, zoektocht naar de gewenste tevredenheid. Casus Ministerie van Defensie. Center for People and Buildings, Delft.

- Cañibano, L., Garcia-Ayuso, M., & Sánchez, P. (2000). Accounting for intangibles: a literature review. Journal of Accounting Literature, 19, 102-130.

- de Jonge, H. (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting. NSC conference. Nieuwegein: Arko publishers. - de Vries, J. C. (2007). Presteren door vastgoed. Delft: Eburon. - den Heijer, A. C. (2011). Managing the university campus - Information to support real estate decisions. Delft: Eburon Academic Publishers.

- Gibler, K. M., & Lindholm, A.-L. (2012). A test of corporate real estate strategies and operating decisions in support of core business strategies. Journal of Property Research, 29(1), 25-48.

- Koster, H.M. (2013). Rendement van Defensie vastgoed. Inzicht in de prestatie van vastgoed (Master thesis). Tias School for Business and Society, Tilburg.

- Lavy, S., Garcia, J. A., & Dixit, M. K. (2010). Establishment of KPIs for facility performance measurement: review of literature. Facilities, 440-464.

- Lindholm, A. L., Gibler, K. M., & Leväinen, K. I. (2006). Modelling the value adding attributes of real estate to the wealth maximization of the firm. Journal of Real Estate Research, 445-475.

- Maarleveld, M., Volker, L., & van der Voordt, T. (2009). Measuring employee satisfaction in new offices - the WODI toolkit. Journal of Facilities Management, 7(3), 181-197.

tional Journal of Hospitality Management, 34, 150-159.

- Sharp, D. (2013). Risks ahead: the transformation of teh corporate real estate function. Journal of Corporate Real Estate, 15, 231-243.

onderzoek

- Nourse, H. O., & Roulac, S. E. (1993). Linking real estate decisions to corporate strategy. Journal of Real Estate Research, 8(4), 475-494. - Sainaghi, R., Phillips, P., & Corti, V. (2013). Measuring hotel performance: using a balanced scorecard perspectives approach. Interna-

service


EEN AGENT-GEBASEERD MODEL

Gronduitgifte op bedrijventerreinen In een tijd waarin sprake is van een overaanbod aan gronden waaraan een bedrijfsfunctie is toegekend, is heroverweging van het uitgiftebeleid noodzakelijk. Sommige gemeenten verlagen hun grondprijzen om van de rentedragende gronden af te komen. Ook andere strategieën zoals het herstructureren, verdichten en herbestemmen worden overwogen. Besluitvorming aangaande de bedrijfsgronden vraagt om een goede onderbouwing. Er zijn veel databronnen beschikbaar die deze besluitvorming zouden kunnen ondersteunen, zoals IBIS1 en LISA2. In dit artikel wordt een model gepresenteerd dat is geïnspireerd op de principes van agentbased modelling en gebruik maakt van beschikbare databronnen. Het model stelt bestuurders in staat de ruimtelijke effecten van beleidsmaatregelen te simuleren. Een eerste toepassing van het model laat zien dat het stunten met de grondprijs niet veel meer oplevert dan leegstand op bestaande bedrijventerreinen. door dr. ir. Brano Glumac, ir. Bob van Bronkhorst en dr. ir. ing. Ingrid Janssen

N

ederlandse gemeenten geloofden door optimistische prognoses en wensdenken tot diep in 2004 dat ze een tekort hadden aan bedrijfslocaties. Olden (2010, p.210) stelt dat decennia lang gemeenten te veel bouwrijpe grond op nieuwe bedrijventerreinen hebben aangeboden dan feitelijk voor uitgifte nodig was. Dit beleid was ingegeven door angst dat er anders tekorten zouden ontstaan die de groei van de lokale economie zouden belemmeren. Daarnaast vindt op regionaal niveau geen afstemming plaats, maar handelen gemeenten juist als concurrenten. Zoals we nu weten leidt deze beleidspraktijk tot grote verliezen van het gemeentelijk grondbedrijf. EY & Fakton (2015) schatten het cumulatieve verlies van de gemeentelijke grondbedrijven over de periode 2010 tot en met 2013 op 4 miljard euro3. Tot 2018 verwachten zij, op basis van


het aanwezige planaanbod, nog eens 0,3 tot 2,1 miljard euro aan verliezen. Dit heeft er toe geleid dat door heel Nederland, geluiden om grondprijzen op bedrijventerreinen te verlagen, een opgang maken (Ploegmakers & de Vor, 2013). Een onbedachtzaam besluit van gemeenten om toch kavels te verkopen en bedrijven te acquireren kan leiden tot onzorgvuldig ruimtegebruik, tot leegstand, en tot hoge rentelasten bij gemeenten (Van Oort et al., 2007). Het is dus noodzakelijk geworden om een goed beeld te krijgen van hoe de complexe relaties tussen vraag en aanbod zich verhouden. In dit artikel wordt een beslissingsondersteunend model gepresenteerd dat de ontwikkelingen van vraag naar en aanbod van gronden aan elkaar relateert waarmee de wisselwerking vervolgens kan worden gesimuleerd. Hierbij is gebruik gemaakt van de kennis over agent-gebaseerde

thema:

FIGUUR 1 ▶ DE ELEMENTEN VAN HET BESLUITVORMINGSMODEL (DSS) DATA DATA VERZAMELING

MODEL (ABM)

GEBRUIKSOPPERVLAK

LIGGING & TOPOGRAFIE (GIS)

BESCHIKBARE PLAATSEN (IBIS)

BLM

WERKGELEGENHEID (CBS)

MONTE CARLO SIMULATIE

BEDRIJFSGESCHIEDENIS (LISA)

BCN

GROEIPERCENTAGE VOOR RUIMTE AANVRAAG PER BEDRIJFSECTOR

CREËER BESCHIKBARE BEDRIJFSLOCATIES

BELEIDSINPUT

GROEIPERCENTAGE VAN BEDRIJVEN

PAYOFF MATRIX

PLOTTEN KAARTEN CIJFERS VOOR VRAAG GROND

BEDRIJFSVOORKEUR (LOCATIE, KWALITEIT, FINANCIËN)

CREËER BEDRIJVEN

De kern van het DSS vormt een agentgebaseerd model (ABM), zoals weergegeven in de tweede kolom van figuur 1. Een agent-gebaseerd model, is een computationeel model waarin de interactie van afzonderlijke agenten op een systeem als geheel worden bestudeerd. Een agent-gebaseerd model is vooral geschikt om de vertaling van micro-economische beslissingen naar macro-economische effecten te bestuderen (Batty, 2009). In dit onderzoek proberen we de verhuisbeslissingen (micro-niveau) die voortvloeien uit de locatievoorkeuren van bedrijven te vertalen naar effecten op leegstand op een hoger schaalniveau. Het model bevat twee type agenten; (1) bewegende en (2) stationaire. In dit onderzoek zijn bedrijven – op zoek naar een geschikte vestigingslocatie - de


service

De structuur van het model Met de ontwikkeling van beslissingsondersteunende modellen in een ruimtelijke context is binnen de groep Urban Planning aan de TU/e veel ervaring opgedaan (e.g. Han et al., 2003, Deshpande et al., 2005 en Glumac et al., 2015). In de literatuur wordt veelal de term DSS (decision support system) gebruikt. Hiermee wordt een geautomatiseerd systeem bedoeld dat de besluitvorming van individuen ondersteunt (e.g. Arnott en Pervan 2005, Arentze en Achten 2007). Gemeenten en regionale overheden kunnen voordelen behalen bij het gebruik van een dergelijk systeem bij het simuleren van beleidskeuzes die een ruimtelijke impact hebben. Het model dat in dit artikel wordt gepresenteerd kan

overheden ondersteunen bij het grondprijsbeleid en keuzes die gemaakt moeten worden bij uitbreiding of herstructurering van bedrijventerreinen. Zoals elk DSS bestaat het voorgestelde systeem uit drie elementen: (a) data, (b) model, (c) user interface. In figuur 1 zijn deze drie elementen in samenhang met elkaar gevisualiseerd.

onderzoek

modellen. Door het gebruik van een grafische interface kunnen de ruimtelijke effecten van bedrijfsmaatregelen tenslotte worden gevisualiseerd. Doel van dit artikel is om met een stapsgewijze uitleg van het model en de methode de lezer kennis te laten maken met de toepasbaarheid van besluitvormingsmodellen en - meer specifiek - agent-gebaseerde modellen in de vastgoedsector.

ONDERBOUW BESLUIT

bewegende agenten. De beschikbare locaties zijn in dit onderzoek de stationaire agenten. De beschikbare locaties en bedrijven handelen op basis van simpele gedragsregels. In het agent-gebaseerde model vindt de match plaats tussen de toekomstig beschikbare locaties en de voorspelde vraag naar deze locaties door bedrijven. Het model wordt gevoed met data die in de markt beschikbaar zijn. Daarnaast is het beleid een belangrijke inputvariabele. De gebruiker van het model kan de effecten van grondprijsbeleid simuleren. Het model laat uiteindelijk zien hoe, gegeven een bepaalde grondprijs, bedrijven uit verschillende bedrijfstakken zich in een periode van 10 jaar verspreiden over toekomstig beschikbare locaties en waar als gevolg van deze bewegingen leegstand dreigt. De software die is gebruikt voor de ontwikkeling van dit model is NetLogo (Wilensky & Evanston, 1999). Stapsgewijze uitleg van het agent-gebaseerde model In het vervolg van dit artikel zullen de belangrijkste onderdelen en relaties van het agent-gebaseerde model stapsgewijs worden toegelicht. Hierbij wordt een onderverdeling gemaakt naar de ‘stationaire’ agent (de beschikbare locaties), en de ‘bewegende’ agent (de bedrijven die op zoek zijn naar een locatie) en de match tussen beiden (de payoff matrix). Steeds wordt aangegeven van welke databronnen op welke wijze gebruik wordt gemaakt. Omwille van de leesbaarheid van het artikel is de uitleg over de validatie van iedere stap achterwege gelaten. ‘Stationaire’ agent: creëer toekomstig beschikbare bedrijfslocaties De stationaire agent betreffen de toekomstig beschikbare locaties waarover de bedrijven als gevolg van hun locatievoorkeuren en verhuisbewegingen zich verspreiden. De toekomstige beschikbare locaties worden bepaald door een combinatie van de huidige beschikbare locaties (bestaand, wat volgens planning als gevolg van transformatie aan de voorraad onttrokken wordt en wat in de pijp-


lijn zit) en de toekomstige behoefte aan gronden voor de verschillende bedrijfstakken. Om de toekomstig beschikbare locaties te creëren zijn de volgende stappen genomen: Bepaal huidig aanbod aan locaties: - Importeer data over beschikbare locaties uit IBIS database (bestaand en in pijplijn) - Importeer geografische informatie - waaronder de omvang van de locaties - uit de te onderzoeken regio (GIS data) Bepaal de toekomst benodigde ruimtevraag voor bedrijventerreinen: - Importeer werkgelegenheidscijfers per bedrijfstak (CBS data) in de Bedrijfslocatie monitor - Schat de ontwikkeling van de algemene ruimtevraag per bedrijfstak voor bedrijventerreinen. Creëer de toekomstig benodigde locaties op bedrijventerreinen in de te onderzoeken regio. Het gebruik van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) behoeft enige toelichting. In de loop van de tijd zijn meerdere modellen ontwikkeld om de toekomstige vraag naar ruimte te schatten (Bastia e Silva et al., 2014). Knoben en Traa (2008) evalueerde een selectie van deze modellen op toepasbaarheid voor datasets van de Nederlandse overheid. Hieruit bleek de Bedrijfslocatiemonitor, ontwikkeld door Arts et al. (2005), de meest geavanceerde en effectiefste te zijn. BLM kwantificeert de vraag naar bedrijfsruimte door de ontwikkeling in werkgelegenheid te relateren aan grondgebruik. De monitor maakt hierbij onderscheid tussen verschillende bedrijfstakken. In de berekeningen houdt de monitor rekening met fluctuaties4 in het terrein quotiënt (het benodigde aantal vierkante meters per werknemer) en de locatievoorkeuren. Het model is in 1997 door het CPB ontwikkeld en sinds 2006 in beheer bij het PBL. Als basis voor het berekenen van de ruimtebehoefte per bedrijfstak op regionaal

niveau is BLM voor dit onderzoek zeer geschikt. Desondanks zijn er ook kritiekpunten te noemen. Knoben en Traa (2008) noemen 4 kritiekpunten: (1) BLM houdt geen rekening met beleidswijzigingen, (2) de gebrekkige modellering van de terreinquotiënten en de locatietypevoorkeur; (3) het gebrek aan aanknopingspunten voor bedrijventerreinenplanning op lokaal niveau; en (4) het ontbreken van conjunctuureffecten. Ook van Dinteren et al. (2007) stellen dat BLM geen inzicht geeft in de ruimtelijke effecten van verhuisbewegingen van bedrijven op een lager geografisch schaalniveau. Door BLM als basis te gebruiken voor de ‘stationaire’ agent en vervolgens te relateren aan een ‘bewegende’ agent, zoals in de volgende paragraaf wordt uitgewerkt, kunnen de kritiekpunten worden weggenomen.

In literatuur is veel bekend over de vestigingsvoorkeuren van bedrijven (Krabben en Buitelaar, 2011; Dinteren et al., 2007; Oort et al., 2007; Pellenbarg et al., 2002; Dijk en Pellenbarg 2000; Pen 1999; Louw 1996). Uit deze literatuur is geput om de attributen en niveaus voor vestigingsvoorkeuren te bepalen zoals weergegeven in tabel 1. Om nu het effect te kunnen meten van elk attribuut op de voorkeur van het bedrijf is gebruik gemaakt van Random Utility Theory. Deze theorie suggereert dat aan elk alternatief in een beslissing een zeker nut kan worden toegekend. In de context van de grondmarkt betekent dit dat een bedrijf aan elk attribuut van een gekozen locatie een nut toekent. Om dit nut (of het gewicht) per attribuut te kunnen schatten zijn de LISA data gebruikt in een Bayesian Classifier Network (BCN). De BCN kwantificeert de kans dat een bedrijf kiest voor een bepaalde locatie. De kansen of waarschijnlijkheden die het resultaat zijn van deze methode zijn verwerkt in een algoritme voor locatiekeuze. Op deze wijze kan in het agent-gebaseerd model voor elk bedrijf de locatiekeuze geschat worden. Nu de locatievoorkeuren per bedrijfstak bekend zijn, dient het aantal bedrijven dat binnen de periode van simulatie (10 jaar) op zoek is naar een nieuwe vestigingslocatie te wor-


service

Bepaal de voorkeuren van bedrijven voor bepaalde locaties: - Identificeer de attributen en niveaus waarmee de voorkeuren kunnen worden beschreven - Analyseer LISA data over locatiekeuzes van bedrijven op dezelfde attributen en niveaus - Gebruik deze locatiekeuzes, de attributen en niveaus om met behulp van een Bayesian Classifier Network de kans te bepalen dat een bedrijf kiest voor een bepaalde locatie. Bepaal de factoren die van invloed zijn op het aantal bedrijven dat binnen de tijdsperiode (10 jaar) op zoek is naar een locatie binnen het gebied:

- Identificeer en kwantificeer de onzekere parameters die van invloed zijn op de groei van het aantal bedrijven - Importeer werkgelegenheidscijfers per bedrijfstak (CBS data) - V oer een Monte Carlo simulatie uit - Schat het aantal bedrijven dat binnen de tijdsperiode op zoek is naar een locatie. Creëer de bedrijven met hun locatievoorkeuren door de uitkomsten van bovenstaande schatting te koppelen aan de resultaten van het Bayesian Classifier Network.

onderzoek

‘Bewegende’ agent: verhuisbewegingen bedrijven In de volgende stap worden de toekomstige bedrijven met hun specifieke voorkeuren geïdentificeerd. Dit zijn de zogenaamde ‘bewegende’ agenten die binnen het stationair aanbod aan locaties op zoek gaan naar geschikte vestigingslocaties. Het creëren van deze bedrijven met hun voorkeuren gaat volgens de volgende stappen:

TABEL 1 ▶ ATTRIBUTEN EN NIVEAUS VAN LOCATIEVOORKEUREN BEDRIJVEN Groep

Attributen

Niveaus

Kwaliteit

Minimaal bebouwd percentage

0-50%; 51-65%; 66-100%

Maximaal bebouwd percentage

0-80%; 81-90% 91-100%

Omgevingscategorie

1-3; 4-6

Zichtlocatie

Ja; Nee

Type terrein

Gemend gebruik; Hoger segment

Parkmanagement

Ja; Nee

Parkeermogelijkheden

Toereikend; niet-toereikend

Clustering van bedrijven

Boven gemiddeld; Onder gemiddeld

Afstand tot snelweg

0-0.5km; 0.5-1km; 1-2,5km; > 2,5km

Afstand tot binnenstad

0-2km; 2-5km; >5km

Afstand tot openbaar vervoer

0-200m; >200m

Afstand tot vliegveld

0-2km; >2km

Afstand tot woongebied

0-200m; >200m

Grondprijs

0-140€; 141-170€; >170€

Locatie

den benaderd. Een drietal onzekere parameters zijn van invloed op dit aantal bedrijven: - De groei van individuele bedrijven - De geschiktheid van de huidige vestigingslocatie van een bedrijf versus de aantrekkelijkheid van een nieuwe locatie - Aantal nieuwkomers. In het model zijn voor deze onzekere parameters aannames gedaan. Voor de groei van individuele bedrijven is CBS data geëxtrapoleerd. Voor de tweede en derde parameters is gebruik gemaakt van verdelingen uit Van Oort et al. (2007). Deze waarden zijn vervolgens gebruikt als input voor een Monte Carlo simulatie. Met de uitkomst van deze Monte Carlo simulatie kan een goede schatting worden gemaakt van het aantal bedrijven dat op zoek is naar een nieuwe locatie. Payoff Matrix De payoff matrix definieert vervolgens hoe elk bedrijf uit alle beschikbare bedrijfslocaties een keuze maakt gebaseerd op zijn voorkeuren en de geschatte kosten. De voor-


keuren zijn afkomstig uit de nutsfuncties geschat door het BCN. De attributen uit tabel 1 zijn samengevoegd in twee groepen: kwaliteit en locatie. Het gewicht dat aan de kwaliteit (Uq) en de locatie (Ul) wordt toegekend is de som van de deelnutten van de attributen en de bijbehorende niveaus. De gewichten variëren afhankelijk van het alternatief dat een bedrijf kiest: niets doen, aanpassen, verhuizen of nieuwbouw. Naast de voorkeuren voor een bepaalde locatie zijn de financiële consequenties van de keuze van groot belang. Daarom zijn voor elk alternatief de kosten geraamd per vierkante meter (C). Tenslotte wordt een score voor elk alternatief berekend (S), zijnde de verhouding tussen de som van de gewichten en de kosten (zie Eq. 1). Het model gaat er van uit dat een bedrijf het alternatief kiest met de hoogste score. (1) 𝑆𝑆 =

𝑈𝑈𝑈𝑈 + 𝑈𝑈𝑈𝑈 𝐶𝐶

De payoff matrix is een belangrijk element bij de simulatie van het model. Tijdens de simulatie van het model wordt eerst per bedrijfs-

tak de algemene groei (of krimp) bepaald. Dit resulteert in het totaal aantal beschikbare locaties en het totaal aan bedrijven dat op zoek is naar een locatie (zie ook figuur 1.) Als gevolg van de groei (of krimp) ontstaat er een discrepantie tussen de vraag naar ruimte en de beschikbare ruimte voor individuele bedrijven behorend tot deze bedrijfstak. Hierop zullen de individuele bedrijven conform de payoff matrix acties ondernemen. De vier alternatieven zijn vertaald in algoritmen in het model. Op basis van deze algoritmes kunnen, gegeven de algemene groei of krimp, de verhuisbewegingen van bedrijven tussen en binnen bedrijventerreinen worden gesimuleerd.


service

Evaluatie en conclusie Om te begrijpen wat de invloed van beleidswijzingen is op de grondmarkt voor bedrijfsruimten, biedt een agent-gebaseerd model mogelijkheden dit inzichtelijk te maken. Een dergelijk model kan de complexe terugkoppelingen en interactie tussen agenten simuleren. Dit stelt beleidsmakers in staat om de gevolgen van bepaalde beleidsmaatregelen, zoals het verlagen van grondprijzen, in een ruimtelijk en economisch perspectief te zien. Indien de databronnen waar het model gebruik van maakt voortdurend worden ververst, kan het model de beleidsmaker realtime feedback geven op voorgenomen beleidsscenario’s. Of een dergelijk gedetailleerd model ook in de praktijk zal worden toegepast, is nog maar de vraag. Het onderzoek laat zien dat door gebruikmaking van een agentgebaseerd model in combinatie met de technieken van het Bayesian Classifier Network de ontwikkeling van een dergelijk model veel potentie heeft. Echter, is de benodigde data nog niet real-time beschikbaar. Zo dateren de

onderzoek

Illustratieve toepassing van het model De grootstedelijke agglomeratie van Eindhoven is aangewezen als casus ter illustratie van het model. Met vijf gemeenten en 53 bedrijventerreinen met status in uitgifte, volledig uitgegeven, of in de planning, is het een geschikte regio om de toepasbaarheid van het model te testen. Het aanbod van locaties bestaat dus uit de bedrijfspanden of de nieuwbouwkavels op deze 53 bedrijventerreinen. De IBIS database is gebruikt om het aanbod van bedrijventerreinen in deze regio in kaart te brengen. In deze regio zijn ongeveer 29.000 bedrijven gevestigd. Uiteindelijk zijn de data van bijna 3600 bedrijfsverplaatsingen, actief in 18 verschillende bedrijfstakken, uit de LISA database gebruikt om het Bayesian Classifier Network te schatten. Omdat het model een paar onzekere parameters bevat, worden de verhuisbewegingen niet één keer maar vele malen gesimuleerd met steeds andere startcondities voor de onzekere parameters. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een reeks uitkomsten die vertaald kunnen worden naar een verdelingsfunctie of een betrouwbaarheidsinterval van de mogelijke uitkomsten. De uitkomsten worden met behulp van de userinterface gevisualiseerd op een kaart (zie figuur 2). Het model is in staat om alle uitkomsten

per terrein op het gebied van leegstand, gronduitgifte en locatievoorkeuren te visualiseren in een kleurverloop. De gebruiker kan met behulp van een aantal knoppen de simulatie sturen. Zo kan bij A de grondprijs worden aangepast waarmee de effecten van gewijzigd grondprijsbeleid kan worden gesimuleerd. De resultaten worden steeds per sector weergegeven. De userinterface geeft bij B de mogelijkheid om een sector te kiezen. Figuur 2 is een weergave van de userinterface. Het geeft de resultaten voor de sector ‘overige tertiaire diensten’ bij een gemiddelde grondprijs van 105 euro per vierkante meter. In de figuur is alleen het effect van aanpassing van de grondprijs weergeven. Op dezelfde wijze zouden ook andere parameters als knoppen aan het model kunnen worden toegevoegd. Zo is het intensiever bouwen, ofwel het bouwen in hogere dichtheden, een beleidsmaatregel waarvan de effecten met deze userinterface kunnen worden gesimuleerd.

FIGUUR 2 ▶ SCREENSHOT VAN USER-INTERFACE VAN HET MODEL IN NETLOGO MET INSTELOPTIES EN GEVISUALISEERDE KAART

laatste formele ramingen van de Bedrijfslocatiemonitor (een belangrijke bron voor het agent gebaseerde model) uit 2005 met hierin prognoses tot 2020. Bij de interpretatie van de resultaten van het model op de casus Eindhoven dient daarom wel rekening gehouden te worden met het feit dat voor de groei van de bedrijfstakken gebruik is gemaakt van prognoses die in 2005 zijn gemaakt. Desondanks kon met de casus Eindhoven de werking van het model goed worden gedemonstreerd. De verlaging van de grondprijs liet de verkoop van nieuwe kavels volgens bekende economische principes toenemen. Echter ging dit gepaard met een flink verlies omdat de verlaagde grondprijs niet opweegt tegen de extra opbrengsten uit verkoop. Wel wordt er bij verlaagde grondprijzen meer grond uitgegeven, echter ging dit ten koste van verdichting en efficiënt ruimtegebruik. De simulatie liet ook zien dat verlagen van grondprijzen zorgt voor verplaatsing van bedrijven van bestaande terreinen naar nieuwe (uitbreidings)locaties met een toename van leegstand op bestaande locaties als gevolg. Omdat in dit model ook rekening is gehouden met de kwaliteiten van de verschillende


locaties en de voorkeuren van bedrijven, worden in de simulatie de ruimtelijke gevolgen van bedrijfsverplaatsingen op een relatief laag geografisch schaalniveau goed duidelijk. Zo liet de simulatie zien dat het herstructureren van kleine terreinen op locaties ver van de snelweg niet leidt tot minder leegstand. Toepassing van het model op de casus Eindhoven liet zien dat de relaties in het model goed lijken te kloppen. In vervolgonderzoek zal uitgebreider aandacht worden besteed aan de validatie van het systeem, onder andere door toepassing van het model op andere regio’s. OVER DE AUTEURS Dr. ir. Brano Glumac is als assistant professor verbonden aan de faculteit Bouwkunde van de TU/e. Ir.Bob van Bronkhorst studeerde in 2014 af aan de TU/e, faculteit Bouwkunde, afstudeerrichting Construction Management & Engineering. Bob is nu werkzaam voor Heijmans. Dr. ir. ing. Ingrid Janssen is als associate professor verbonden aan TIAS School for Business & Society.

VOETNOTEN 1 IBIS is een database van werklocaties die jaarlijks door gemeenten en provincies wordt gevuld. 2 LISA is een database met gegevens over alle vestigingen in Nederland waar betaald werk wordt verricht. 3 Dit bedrag is niet uitsluitend veroorzaakt door de markt op bedrijventerreinen. Ook de woningmarkt speelt in dit verlies een rol. 4 De terrein quotiënt kan in het model fluctueren per regio, bedrijfstak en locatietype

LITERATUUR - Arnott, D., & Pervan, G. (2005). A critical analysis of decision support systems research. Journal of Information Technology, 20(2), 6787. - Arentze, T., & Achten, H. (2007). Design and decision support systems in architecture and planning. Eindhoven: Eindhoven University of Technology. - Arts, P. H. A. M., Ebregt, J., Eigenraam, C. J. J., & Stoffers, M. J. (2005). De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040; De Bedrijfslocatiemonitor. The Hague: Planbureau voor de Leefomgeving. - Batista e Silva F., Koomen E., Diogo & V, Lavalle C. (2014). Estimating Demand for Industrial and Commercial Land Use Given Economic Forecasts. PLoS ONE, 9(3): e91991. - Batty, M. (2009). Urban Modeling. In N. Thrift & K. R (Eds.), International Encyclopedia of Human Geography (1st ed., 51–58). Oxford: Elsevier. - Deshpande, Nishchal, B. De Vries, & Van Leeuwen, J.P. (2005). Building and supporting shared understanding in collaborative problem-solving. In Information Visualisation, 2005. Proceedings. Ninth International Conference IEEE, 737-742. - Dinteren, J. van, Posthuma, A. & Bruin, L (2007). Regionaal bedrijventerreinen beleid. Een inventarisatie. Den Haag: Ministeries EZ en VROM. - EY & Fakton (2015). Financiële positie gemeentelijke grondbedrijven. Beschikbaar: http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EYfinanci%C3%ABle-positie-gemeentelijke-grondbedrijven/$FILE/EY-financi%C3%ABle-positie-gemeentelijke-grondbedrijven.pdf - Glumac, B., Oosterbaan, M. A., Schaefer, W. F., & Sülla, K (2015). Implementing energy saving measures: a decision support tool for

Tourism Managment Perspective.Tourism Analysis 8(2): 153-157. - Knoben, J., & Traa, M. (2008). De Bedrijfslocatiemonitor Kritiek, alternatieven en aanpassingen. The Hague: Planbureau voor de Leefomgeving, - Krabben, E. van der & Buitelaar, E. (2011). Industrial Land and Property Markets: Market Processes, Market Institutions and Market

onderzoek

facility management. Journal of Corporate Real Estate,17(2), 134-156. - Han, Q. I., B. G. C. Dellaert, F. Van Raaij & H. J. P. Timmermans (2003). Supporting Tourist Activity Planning Decisions from an Urban

Outcomes: The Dutch Case. European Planning Studies, 19 (12), 2127-2146. - Louw, E. (1996). Kantoorgebouw en vestigingsplaats: Een geografisch onderzoek naar de rol van huisvesting bij locatiebeslissingen van kantoorhoudende organisaties. Stedelijke en Regionale Verkenningen, 12, 0–256. - Olden, H. (2010). Uit voorraad leverbaar: De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen. Utrecht: Utrecht University. - Oort, F. van, Ponds, R., Vliet, J. van, Amsterdam, H. van, Declerck, S., Knoben, J., Pellenbarg, P., et al. (2007). Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid. Rotterdam: NAi Uitgevers. - Pellenbarg, P. H., Wissen, L. Van, & Dijk, J. Van. (2002). Firm relocation: state of the art and research prospects (pp. 1–42). Groningen: University of Groningen. - Pen, C. (1999). Improving the behavioural location theory–Preliminary results of a written questionnaire about strategic decision-making on

- Ten Have, F. J. M., Berns, S. W., Van de Bouwhuijsen, E. C. M., & Celik, H. (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven. Amsterdam: Deloitte Real Estate. - Wilensky, U., & Evanston, I. (1999). NetLogo: Center for connected learning and computer-based modeling. Evanston, IL: Northwestern University


service

firm relocations. ERSA Congress, Dublin. - Ploegmakers, H., & De Vor, F. (2013). De hoogte van prijzen voor bedrijfskavels. Real Estate Research Quarterly, 12(2), 6–13.

NAAR EEN STRATEGIE VAN GELEIDELIJK RUIMTEGEBRUIK

De tijdelijke stad Steeds vaker zien we tijdelijke initiatieven gebruik nemen van leegstaand vastgoed en ongebruikte locaties. Variërend van een pop-up store of tijdelijk restaurant in een leegstaand winkelpand, tot een stadsstrand of complex voor creatieve ondernemers. Sommige van die initiatieven zijn heel populair, zoals de activiteiten die nu op het voormalig vliegveld Tempelhof in Berlijn plaatsvinden. In de stedelijke toekomst kunnen we niet meer om tijdelijk ruimtegebruik heen en dat vraagt ontwikkelingsstrategieën waar tijdelijkheid onderdeel van vormt. door drs. ing. Martijn Drosten MCD en dr. Wouter Jan Verheul MSc.

M

omenteel wordt veel gesproken over een ‘gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’ waarvoor tijdelijk ruimtegebruik een van de ingrediënten vormt (Lindemann & Schutten, 2012). Werd tijdelijk ruimtegebruik voorheen vaak beschouwd als suboptimale (of soms zelfs onwenselijke) voor even te gedogen invulling van een plek of gebouw, steeds vaker wordt de waarde voor placemaking vanuit tijdelijke functies erkend. Tijdelijk ruimtegebruik is meer dan een locatiegedreven vraagstuk; het levert een bijdrage aan de stad als geheel. De afgelopen jaren verschenen verscheidene blogs en vakpublicaties waarin met actuele voorbeelden de aard van tijdelijk ruimtegebruik werd beschreven (zie o.a. Bergevoet & Van Tuijl, 2013; Bishop & Williams et al., 2012). Wetenschappelijk onderzoek naar de rol en betekenis van tijdelijk ruimtegebruik voor de stad is echter beperkt. Het kwalitatieve onderzoek naar praktijken van tijdelijk gebruik in dit artikel biedt inzicht in de betekenis en sturingsmogelijkheden voor tijdelijk gebruik als onderdeel van ge-


bieds- en stadsontwikkelingsstrategie. Deze inzichten hebben ook praktijkrelevantie. Stedelijke partijen met sturende ambities zullen zich namelijk moeten verhouden tot de tijdelijkheid van stedelijke ontwikkeling. Aan de hand van literatuuronderzoek, interviews en bestudering van vier praktijkvoorbeelden – het Open Lab Ebbinge in Groningen, de Spoorzone in Tilburg en voormalig vliegveld Tempelhof en het RAW-terrein, beiden in Berlijn – is onderzocht wat de drijvende krachten achter tijdelijk ruimtegebruik zijn, welke waarde en betekenis wordt toegekend aan tijdelijk gebruik en welke mogelijke strategieën en instrumenten gehanteerd kunnen worden. Dit artikel behandelt de vraag hoe tijdelijk ruimtegebruik als strategisch ruimtelijk planningsprincipe in gebiedsontwikkeling wordt ingezet en welke handelingsperspectieven daarbij horen. Allereerst wordt behandeld wat de kenmerken, functies en verschijningsvormen van tijdelijk ruimtegebruik zijn. Vervolgens wordt toegelicht hoe onderzoek naar tijdelijk ruimtegebruik

in Berlijn en in Nederland inzicht heeft geboden in het strategisch gebruik ervan. Dit artikel sluit af met enkele uitdagingen en spanningsvelden die met tijdelijk ruimtegebruik gepaard gaan. Afsluitend worden enkele ingrediënten geformuleerd waaraan de vorming van een strategie voor geleidelijk ruimtegebruik moet voldoen.


service

De opkomst van tijdelijk ruimtegebruik moet begrepen worden binnen de huidige context van vastgoed en gebiedsontwikkeling. Leegstand, mislukte vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten en risico aversie bij investeerders hebben geleid tot een gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Kleinschaligheid, organisch ontwikkelen en ruimte geven aan lokale initiatieven vormen hierbij het adagium (zie o.a. Peek & Van Remmen, 2012; Van der Krabben et al., 2013). De economische dynamiek van

Vanuit de literatuur en praktijkobservaties is een aantal drijvende krachten achter de ontwikkeling van tijdelijk ruimtegebruik te destilleren. We onderscheiden daarbij zowel endogeen als exogeen gestuurde krachten en zien dat naast stimulerende krachten voor tijdelijk gebruik ook belemmerende krachten bestaan; omstandigheden die tijdelijk gebruik ontmoedigen of negatief beïnvloeden. Endogeen krachten vloeien voort uit de directe relatie van tijdelijk ruimtegebruik met het gebied zelf. Endogene stimulerende krachten benutten tijdelijk ruimtegebruik voor waardecreatie. Zo wordt tijdelijk ruimtegebruik ingezet als placemaking, om een gebouw of gebied een aantrekkelijker imago te geven. De angst voor verloedering van leegstaand vastgoed kan ook een stimulerende kracht betekenen. Evenals de lange (her)ontwikkelingstijd van de definitieve plannen voor een plek. Endogene belemmerende krachten daarentegen hebben bijvoorbeeld te maken met conflicterend ruimtegebruik, angst voor overlast, onveilige situaties, kosten voor onderhoud en het moeten afboeken door beleggers.

onderzoek

Drijvende krachten achter tijdelijk gebruik Bij het definiëren van tijdelijk ruimtegebruik rijst de vraag wanneer ruimtegebruik eigenlijk tijdelijk is. Want strikt genomen is alles tijdelijk. Tijdelijkheid is een relatief begrip. Het heeft dan ook weinig zin om het begrip in een aantal jaren af te bakenen ten overstaande van permanent ruimtegebruik. Het gaat bij tijdelijk gebruik veeleer om een beoogde situatie van gebruik door de eigenaar of gebruiker van leegstaand vastgoed (Bishop & Williams, 2012; Kompier, 2012). Permanentie onderscheidt zich van tijdelijkheid door de mate van vooropgezette plannen en geïnstitutionaliseerde sturing voor definitief gebruik. Overigens kan het in eerste instantie tijdelijk bedoelde gebruik later wel definitief worden. Tijdelijk ruimtegebruik wordt door ons zodoende als volgt gedefinieerd: ‘Het gebruik van gebouwen en gebieden, anders dan de oorspronkelijke functie, waaraan geen plan ten grondslag ligt dat een definitieve invulling als doel heeft, al dan niet ter overbrugging van de periode tot de definitieve invulling.’

markten, veranderend ruimtegebruik en snel verplaatsende gebruikers nemen toe, terwijl de ontwikkelsnelheid van vastgoed en gebieden daarmee niet synchroon loopt. De kortere gebruikscycli sturen de marktvraag naar het gebruik van gronden, gebouwen en locaties, waardoor ruimte ontstaat voor tijdelijk ruimtegebruik. Deze nieuwe vorm van ontwikkeling is veel minder afhankelijk van voortdurende speculatie op grondexploitaties en kwantitatieve groei (Schutten, 2012). De opkomst van tijdelijk ruimtegebruik moet tevens in sociaal-cultureel opzicht serieus genomen worden. Veel gebruikers van tijdelijk vastgoed worden enthousiast ontvangen in de stad (Bishop & Williams, 2012). Experimenteren en ontdekken worden meer dan voorheen gewaardeerd, evenals een onaffe omgeving, in plaats van steriele omgeving.

FIGUUR 1 ▶ DRIJVENDE KRACHTEN ACHTER TIJDELIJK RUIMTEGEBRUIK

exogeen

endogeen

Stimulerend

Belemmerend

• Placemaking: waardevermeerdering door positief imago • Genereren van tijdelijke opbrengsten • Tegengaan van verloedering • Vermindering van beheer- en onderhoudskosten • Lange ontwikkeltijd

•B ezwaar omwonenden en/of andere gebruikers uit angst voor overlast •B eheer- en onderhoudskosten die noodzakelijk zijn om het tijdelijk gebruik te faciliteren •C onflicterend tijdelijk gebruik met bestaande functies in het gebied • T egengesteld en daarmee conflicterend gebruik ten opzichte van initiële plannen •A fboeken (bij beleggers) op geprogrammeerd gebruik

• Vraaguitval beoogd eindgebruik • Veranderende stedelijke samenleving: meer diversiteit, betrokkenheid, nieuwe actoren en netwerken • Een terugtrekkende overheid • Tijdelijke economie wordt gangbaar • Toenemend belang creatieve milieus • Plaatsonafhankelijk werken • Latente behoefte aan goedkope ruimte • Start ups: noodzaak voor goedkope ruimte

•B elemmerende weten regelgeving, die tijdelijk gebruik uitsluiten dan wel alleen met aanpassingen daarin mogelijk maakt • Garanties dat het gebruik daadwerkelijk tijdelijk is •A ansprakelijkheidskwesties in geval van calamiteiten •B eperkt politiek- en ambtelijk draagvlak en grondhouding

Tegenover endogene krachten, staan exogene krachten die worden bepaald door gebiedsonafhankelijke aspecten. Stimulerende exogene krachten zijn trends als flexibiliteit, wegvallen van de behoefte aan kantoorruimte die tot leegstand heeft geleid, of de groeiende behoefte aan creatieve en ruwe werkmilieus. De belangrijkste belemmerende exogene krachten daarentegen, hebben te maken met juridische beperkingen, zoals een bestemmingsplan dat het beoogde tijdelijk ruimtegebruik niet toestaat, de risico’s voor de eigenaar op aansprakelijkheid, of het ontbreken van politiek of ambtelijk draagvlak. Zo onderstrepen Oswalt et al. (2013) vooral de conservatieve houding van vastgoedeigenaren en overheden als belemmerende factor. Figuur 1 toont de verschillende typen drijvende krachten. Ontwikkeling en katalysatorwerking Hoe ontwikkelen initiatieven van tijdelijk gebruik zich in de loop der tijd? Een tijdelijk ruimtegebruik kan qua bezoekers of


economische activiteit dermate populair zijn dat langduriger gebruik plaatsvindt dan dat vooraf was beoogd. Soms worden dan de aanvankelijke plannen geschrapt of aangepast, zoals in het Schieblock in Rotterdam waar de tijdelijke gebruikers in onderhandeling met de vastgoedeigenaar hun verblijfstermijn aanzienlijk konden verlengen. Een tijdelijk initiatief kan functioneren als een ‘parasiet’ van leegstaand vastgoed als het gebruik maakt van het potentieel van permanent gebruik (hetgeen belemmerend kan werken voor de oorspronkelijk bedoelde permanente functie), maar het kan ook in co-existentie bestaan; de tijdelijke functies krijgen dan een plek naast de permanente functies (Oswalt et al., 2013). Tijdelijk ruimtegebruik heeft betekenis op locatie- of gebiedsniveau en op stadsniveau. Tijdelijk gebruik kan een belangrijke aanjager zijn voor een gebied; de mentale associatie met het gebied verandert. Zo is de strandtent Blijburg in Amsterdam van

FIGUUR 2 ▶ STURINGSINSTRUMENTEN VOOR TIJDELIJK RUIMTEGEBRUIK communicatief

organisatorisch

financieel

juridisch

plan- en visievormen

coachen

verstrekken subsidies

voorwaarde scheppend

politieke steun

exploiteren

co-financiering

formaliseren

initiëren

onderhoud en beheer

vermarkten

gedogen

samenwerken

(voor)investeren

managen bemiddelen

Naar enkele praktijken in Berlijn en Nederland is onderzoek gedaan. Berlijn is nuttig omdat het wordt beschouwd als de bakermat van de huidige populariteit van tijdelijk ruimtegebruik. De cases zijn op basis van een aantal criteria geselecteerd: er is sprake van een doelbewuste inzet van tijdelijk ruimtegebruik; er sprake van enkele jaren van tijdelijk ruimtegebruik; er is vanuit stedelijk perspectief sprake van een strategische locatie en gebiedsontwikkeling; er zijn voldoende gegevens en respondenten beschikbaar. In Berlijn is het voormalig vliegveld Tempelhof onderzocht, waarbij tijdelijk ruimtegebruik in 2008 nadrukkelijk door de overheid is ingezet als gebiedsontwikke-


service

Niet alle tijdelijke initiatieven hebben waarde voor de omgeving. Sommige initiatieven zijn slechts een ‘stand-in’; ze gebruiken de periode tussen het laatste gebruik en de volgende, zonder blijvend effect op de locatie (Oswalt et al., 2013). De toegevoegde waarde is dan vooral het voorkomen van verloedering door leegstand. Zo hebben Koppels et al. (2011) met hun kwantitatieve analyse aangetoond dat door leegstand de huren in de omgeving kunnen dalen. Voor gebiedsontwikkelaars is het vooral de uitdaging te sturen op tijdelijk gebruik met een aanjagende werking voor de omgeving.

Onderzoek naar tijdelijkheidsinstrumenten De vraag is welke handelings- en sturingsperspectieven zijn te ontwikkelen voor een stedelijke praktijk waarin tijdelijk ruimtegebruik plaatsvindt. De klassieke sturingsperspectieven die onder anderen De Bruijn et al. (1995) hebben verwoord, kunnen hiervoor als basis dienen. Vier sturingsperspectieven zijn door ons nader uitgewerkt voor tijdelijk ruimtegebruik (zie figuur 2), op basis van wat er in de beperkte literatuur en webpublicaties over tijdelijk ruimtegebruik is geschreven. Door middel van casusonderzoek is de vorm en mate van toepassing van deze instrumenten onderzocht.

onderzoek

belang gebleken om andere gebruikers dan bewoners naar IJburg te trekken. Nieuwe tijdelijke activiteiten kunnen bovendien meer pioniers aantrekken in het gebied. Ook kan de bestaande bedrijvigheid en vastgoedwaarde zelfs stijgen. Tijdelijke initiatieven wordt vaak een katalysatorfunctie toegedicht; projecten met een sociale, culturele en economische spin-off voor het omliggend gebied (Verheul, 2013). Tijdelijke initiatieven kunnen werkgelegenheid opleveren, de omgeving opwaarderen, innovatieve crossovers opleveren en het stedelijk leven sociaal-cultureel versterken (Kompier & Cevaal, 2011). De causale verbanden zijn echter niet altijd gemakkelijk hard te maken en er is nauwelijks kwantitatief onderzoek over die causale verbanden voorhanden.

FIGUUR 3 ▶ STURINGSINSTRUMENTEN TEMPELHOF communicatief

organisatorisch

financieel

juridisch


coachen



politieke steun

exploiteren

co-financiering

formaliseren

initiëren

onderhoud en beheer

vermarkten

gedogen

samenwerken

(voor)investeren

managen bemiddelen vrijwel afwezig

incidenteel toegepast

structureel toegepast

lingsstrategie. Daarnaast is de voormalige spoorwerkplaats RAW Gelände onderzocht, waarbij het tijdelijk ruimtegebruik door omwonenden is geïnitieerd op een terrein in privaat eigendom. In Nederland is de spoorzone Tilburg onderzocht in een stad met veel braakliggende voormalige fabrieksterreinen en waarbij uiteenlopende tijdelijke functies in de spoorzone bewust werden ingezet ter overbrugging van de periode tot definitieve herontwikkeling. Tevens is in Groningen het braakliggende terrein Open Ebbinge Lab onderzocht, waarbij het uitdrukkelijk de bedoeling is om het terrein na vijf jaar weer schoon op te leveren. De casestudies zijn systematisch onderzocht aan de hand van locatiebezoeken en interviews met sleutelfiguren (zowel gebruikers, eigenaren als overheden) en door relevante documenten te bestuderen, zoals beleidsstukken, ruimtelijke visies, bestemmingsplannen en zo meer. De respondenten hebben een oordeel gegeven over de wijze en mate van toepassing van de sturingsinstrumenten. De cases worden beschreven aan de hand van een korte introductie, de kenmerken en doelen van het tijdelijk gebruik, welke drijvende krachten er spelen, wat de betekenis voor de stedelijke omgeving is en welke interventies hebben plaatsgevonden om het tijdelijk gebruik van leegstaand vastgoed en plekken te sturen.


Tempelhof Op het voormalig vliegveld Tempelhof is tijdelijk ruimtegebruik sinds 2008 door de overheid nadrukkelijk ingezet als gebiedsontwikkelingsstrategie. Door de omvang van het terrein en de historische betekenis ervan is sprake van een voor de stad betekenisvolle gebiedsontwikkeling. De sterke pro-actieve sturing in het tijdelijk gebruik heeft geresulteerd in gebruik van het terrein en de gebouwen voor sport, kunst en cultuur, stadslandbouw en diverse evenementen. Het gebruik is nadrukkelijk tijdelijk bedoeld, met in eerste aanleg een horizon van 2014-2016. De inzet van tijdelijk gebruik is daarmee sterk strategisch van aard: het is mede bedoeld om inhoud te geven aan een definitieve invulling van het gebied. Het tijdelijk gebruik wordt nadrukkelijk als broedplaats gepositioneerd en wordt gezien als middel om het gebied te promoten (place marketing) en daarmee aantrekkelijk te maken voor derden om te investeren. Afgezien van de kosten voor beheer en onderhoud van de bestaande gebouwen (die door de omvang ervan fors zijn), zijn geen grote ruimtelijke ingrepen en daarmee grote (voor)investeringen in het gebied gedaan om het tijdelijk gebruik mogelijk te maken. Het tijdelijk ruimtegebruik op Tempelhof trekt veel bezoekers en kan op grote sympathie van de stadsbewoners rekenen. Zo

FIGUUR 4 ▶ STURINGSINSTRUMENTEN RAW GELÄNDE communicatief

organisatorisch

financieel

juridisch


coachen



politieke steun

exploiteren

co-financiering

formaliseren

initiëren

onderhoud en beheer

vermarkten

gedogen

samenwerken

(voor)investeren




populair dat het de ontwikkeling van de door de Senatsverwaltung beoogde definitieve functies in de weg staat. Hoewel het beoogde plan voorziet in bebouwing aan de randen van het gebied is de weerstand tegen het beoogde plan namelijk groot. Zo groot dat in een recent stadsreferendum het plan door de bevolking is afgewezen. Het tijdelijk gebruik keert zich hier tegen de oorspronkelijke plannen.


service

Spoorzone Tilburg De Spoorzone Tilburg is een treffend voorbeeld van het introduceren van tijdelijke functies in het gebied ter overbrugging van de periode tot definitieve herontwikkeling, ingegeven door de lange ontwikkeltijd

onderzoek

RAW-Gelände Op dit voormalig spoorwerkplaatsterrein vindt het oorspronkelijk bedoelde tijdelijk ruimtegebruik - ontstaan op initiatief van omwonenden die hun buurt zagen verloederen - inmiddels al geruime tijd plaats. De gronden en bebouwing zijn, anders dan bij Tempelhof, in privaat eigendom en de overheid speelt slechts een intermediaire rol tussen gebruikers en eigenaren van de locatie. De RAW-Tempel e.V. is een stichting die vier gebouwen en omringende ruimtes huurt en als vertegenwoordiger optreedt van de tijdelijke gebruikers. Er is sprake van diverse kunst- en culturele activiteiten, horeca, vergaderzalen voor bewoners en (semi) professionele partijen en er is ruimte voor nieuwe bedrijven in de creatieve sector. Een aantal daarvan is ‘permanent’ op het terrein aanwezig en jaarlijks komen er zo’n 350.000 bezoekers naar het gebied. Wat duidelijk uit deze case naar voren komt is het spanningsveld tussen het beoogd

eindgebruik van de eigenaren van de locatie en het tijdelijk gebruik. De eigenaren zien het tijdelijk gebruik als een belemmering voor herontwikkeling en het wordt niet als een positieve impuls beschouwd dan wel als een meerwaarde om het in het eindplan te incorporeren. Dit beeld bevestigt een eerder beschreven negatief drijvende kracht: het onvoldoende garanderen van de tijdelijkheid van het gebruik en het conflict tussen het tijdelijk gebruik en het beoogd gebruik. Er zijn diverse aanwijzingen dat de strategie van de eigenaren er op gericht is om het tijdelijk gebruik zo snel mogelijk te beëindigen. Vanuit RAW-Tempel e.V. is men overigens overtuigd van de toegevoegde waarde van het huidige tijdelijke gebruik. De overlast is gestopt en de aangrenzende straten ontwikkelen zich positief in de vorm van nieuwe bedrijvigheid, zoals horeca. Deze opvatting wordt gedeeld door de lokale politiek: het lokale Bezirksamt heeft juridisch afgedwongen dat het tijdelijk gebruik toegestaan wordt en tevens dat het uiteindelijk in de beoogde definitieve plannen (deels) een plek krijgt.

FIGUUR 5 ▶ STURINGSINSTRUMENTEN SPOORZONE TILBURG communicatief

organisatorisch

financieel

juridisch


coachen



politieke steun

exploiteren

co-financiering

formaliseren

initiëren

onderhoud en beheer

vermarkten

gedogen

samenwerken

(voor)investeren




en een door de crisis verder vertraagde gebiedsontwikkeling. Deze tijdelijke functies zijn divers: ze zijn gericht op uiteenlopende doelgroepen; sommigen hebben een semipermanent karakter; of het betreft een eenmalige activiteit of evenement. De gemeente Tilburg heeft in dat proces een actieve en sturende rol gespeeld, mede ingegeven door de risicodragende rol die zij in deze gebiedsontwikkeling heeft. Het tijdelijk gebruik is sterk verankerd in opeenvolgende beleidsvormende documenten. Het tijdelijk ruimtegebruik is sterk geïncorporeerd in de gebiedsontwikkeling, waarbij de organisatie ervan in handen is gelegd van een afzonderlijke BV. Het tijdelijk gebruik is daarbij niet afgedwongen door externen uit oogpunt van verloedering, maar is vanuit een positief drijvende kracht ingezet in de gebiedsontwikkeling; als place-makingsinstrument en het voorzien in de behoefte van lokale partijen die goedkope en ‘alternatieve’ ruimte zoeken voor hun activiteiten. De gemeente heeft geen exit-strategie voor de tijdelijke gebruikers anders dan beëindiging, maar denkt daar inmiddels wel over na. Open Lab Ebbinge Op het terrein van het Open Lab Ebbinge, een fors braakliggend stuk grond in de stad Groningen, heeft inmiddels een mix aan uiteenlopende tijdelijke functies een plek gevonden. Er is sprake van een doelbewuste strategie en rolopvatting van de gemeente


Groningen om het tijdelijk ruimtegebruik toe te staan en te stimuleren. Voorinvesteringen (zoals de aanleg van een fietspad) en beheer en onderhoud zijn daar voorbeelden van. Het is uitdrukkelijk de bedoeling dat het tijdelijk gebruik na vijf jaar eindigt. Door de expliciete einddatum van het tijdelijk gebruik en de communicatie daarover lijkt een mogelijke strijd tussen eigenaren en gebruikers c.q. publieke opinie wat betreft behoud van tijdelijke gebruik niet aan de orde. Het ontstaan van het tijdelijk gebruik op Open Lab Ebbinge vindt primair zijn oorsprong in het belang en de betrokkenheid van omwonenden en aangrenzende ondernemers. Angst voor verloedering van het gebied en de aangrenzende straten heeft geleid tot het initiële idee bij deze actoren om het terrein voor tijdelijk gebruik te benutten. Het in de loop der tijd ontstane politieke draagvlak heeft de weg vrij gemaakt om op basis van visie en beleid, organisatorische, financiële en juridische middelen in te zetten om het tijdelijk gebruik mogelijk te maken. In organisatorische zin speelt de Stichting OLE een cruciale rol. De gemeente Groningen heeft de stichting het mandaat gegeven en de beschikking over de verworven subsidiegelden om het tijdelijk ruimtegebruik op het terrein te managen. De Stichting vervult de rol van ‘matchmaker’: het bijeenbrengen van vraag en aanbod. En dat is gelukt, getuige de uiteenlopende activiteiten en functies op het terrein.

FIGUUR 6 ▶ STURINGSINSTRUMENTEN OPEN LAB EBBINGE communicatief

organisatorisch

financieel

juridisch


coachen



politieke steun

exploiteren

co-financiering

formaliseren

initiëren

onderhoud en beheer

vermarkten

gedogen

samenwerken

(voor)investeren




De instrumenten nader beschouwd De casestudies tonen inzicht in het gebruik van de vier sturingsperspectieven en bijbehorende instrumenten. Voor het communicatief sturingsperspectief blijkt dat het werken aan politiek draagvlak cruciaal is. Een initiërende rol van de overheid is niet noodzakelijk (zo laten de voorbeelden van RAW-Gelände en Open Lab Ebbinge zien), maar politieke steun wel. Tempelhof en Spoorzone Tilburg tonen de waarde van verankering in planvorming en beleid, waardoor meer steun ontstaat bij het doen van noodzakelijke aanpassingen zoals in het bestemmingsplan. Vanuit organisatorisch sturingsperspectief zou tussen vastgoedeigenaar en tijdelijk gebruiker de overheid een matchmaking-rol kunnen vervullen. De nieuwe toetreders lopen geregeld tegen een kennisachterstand aan en daarom zou het coachen en begeleiden bij procedures, planvorming en subsidieaanvraag helpen, geven respondenten aan. Een financieel sturingsperspectief hanteert directe, maar veelal indirecte financiële instrumenten. In de onderzochte cases uitte zich dat onder meer in: het niet (volledig) doorberekenen van beheer- en onderhoudskosten aan de tijdelijke gebruikers; een niet markconforme huur vragen; of het voorinvesteren in infrastructuur. Hiermee moet


service

Als de roep om verlenging of permanentheid van het tijdelijk gebruik groter wordt, dan staat dit op gespannen voet met het beoogde eindgebruik, zoals Tempelhof en RAWGelände laten zien. De respondenten wezen ook op een pervers effect: de tijdelijke ruimtegebruikers profiteren doorgaans niet van de waardestijging van de locatie. Het risico bestaat dat succesvol tijdelijk gebruik uiteindelijk alleen maar verliezers kent: de tijdelijke gebruiker die zijn activiteiten moet stoppen zonder alternatief; de eigenaar die zijn plannen gedwarsboomd ziet; en de overheid die de publieke opinie tegen zich gekeerd ziet. Dit vraagt om een nauwkeurige toepassing van instrumenten en perspectieven die

tijdelijk gebruik voor de verschillende betrokken partijen wenselijk maken.

onderzoek

De tijdelijkheidsparadox Dit artikel laat zien dat tijdelijk ruimtegebruik meer is dan een tijdelijke oprisping, maar een wezenlijke en structurele vorm van gebiedsontwikkeling is. Dit vraagt om het opnemen van tijdelijkheid in stedelijke ontwikkelingsstrategieën. De casestudy doet echter ook de vraag oproepen of tijdelijk ruimtegebruik een doel op zich moet zijn. De gebruikers zitten er namelijk niet omdat het tijdelijk is. Voor hen zijn de omstandigheden interessant om hun activiteiten te ontplooien. De casestudy laat zien dat er een paradox zit in tijdelijk ruimtegebruik; naarmate het tijdelijk gebruik succesvoller is in termen van bezoekersaantallen of economische activiteit, wordt het moeilijker om het te beëindigen.

in gebiedsbegrotingen rekening worden gehouden. Ook omzetafhankelijke huur kan worden toegepast. In alle cases blijkt dat sowieso sprake is van enige vorm van financiële steun van tijdelijk ruimtegebruik. Daardoor is kwantitatief vervolgonderzoek naar de meerwaarde voor de omgeving en/ of de lange termijn gewenst. De aard van het tijdelijk ruimtegebruik maakt investeringen in allerlei procedures die het gebruik in de weg staan ingewikkeld. Daarvoor kan vanuit juridisch perspectief bijvoorbeeld een tijdelijke ontheffing van 10 in plaats van 5 jaar in het bestemmingsplan plaatsvinden. Dat onderzochte cases laten zien dat dit het verschil kan maken, omdat het break-even punt doorgaans verder weg ligt dan 5 jaar. Vanuit juridisch perspectief behoort verder gedogen tot de mogelijkheden, maar dit maakt tijdelijk ruimtegebruik wel kwetsbaar voor een handhavingsverzoek van derden. Een privaatrechtelijke overeenkomst kan dan betere garanties bieden. Adaptieve strategie Het omgaan met de tijdelijkheidsparadox vraagt niet alleen om een sturingsinstrumentarium, maar ook om een vervolgperspectief; een ‘adaptieve strategie voor stedelijke ontwikkeling’ (Verheul & Daamen, 2014). Dat betekent dat een strategie wordt ontwikkeld waarin projectinitiatieven en ontwikkelingsbeleid zich gedurende het verloop van de tijd aan de veranderende omstandigheden weten aan te passen. Overheden kunnen in samenspraak met markpartijen de tijdelijke gebruikers een perspectief bieden voor een vervolg van hun activiteiten elders. Zodoende wordt het gebruik als zodanig niet meer tijdelijk, maar wel de plaats waar het gebeurt. De beoogde eindontwikkeling komt dan niet in gedrang en er wordt meer recht gedaan aan de investeringen van gebruikers. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken of (binnen of buiten de overheid) ‘matchmakers’ de opdracht kunnen krijgen om te zoeken naar het bij elkaar brengen


van vraag en aanbod; als het gaat om de aard van tijdelijk gebruik, de eigenheid van de plek en het voorzien in nieuwe tijdelijke locaties als een succesvol tijdelijk project beëindigd dreigt te worden op het moment dat wordt overgegaan naar het beoogde eindgebruik. Zodoende ontstaat een stadsbrede strategie voor tijdelijk gebruik. In onze definitie van tijdelijk ruimtegebruik, zoals verwoord aan het begin van dit artikel, spraken we van het ‘al dan niet overbruggen van de periode tot de definitieve invulling’. De toevoeging ‘al dan niet’ is relevant, aangezien tijdelijk uiteindelijk permanent ruimtegebruik kan worden. Deze tijdelijkheidsparadox vraagt om een ruimere omgang van partijen betrokken bij gebiedsontwikkeling met het begrip ‘tijd’ door vooral te zoeken naar gezamenlijke doelen en kansen in stedelijke ontwikkeling. In de stedelijke toekomst zal tijdelijkheid de rol van permanentheid vermoedelijk vaker verdringen. De (tijdelijke) gebruikers zijn daarin meer dan de tijdelijke benutters van ruimte, maar zijn gebiedsontwikkelaars geworden. In plaats van tijdelijk ruimtegebruik is het daarom eigenlijk passender te spreken van ‘geleidelijk ruimtegebruik’.

OVER DE AUTEURS Drs. ing. Martijn Drosten MCD is hoofd van het team Gebiedsadvies bij Grontmij in Rotterdam. Dr. Wouter Jan Verheul MSc is onderzoeker en docent aan de TU Delft, Faculty of Architecture & the Built Environment, afdeling Real Estate & Housing.

LITERATUUR

- Bergevoet, T. & M. van Tuijl (2013) De flexibele stad. Oplossingen voor leegstand en krimp. Rotterdam: Nai010Uitgevers. - Bishop, P. & L. Williams (2012) The Temporary City. Routledge: London. - Bruijn, J.A. & E.F. (1995) Netwerkmanagement. Strategieën, instrumenten en normen. Utrecht: Lemma. - Buitelaar, E. en M. Hajer (2011). Het systeem kraakt, systeemverandering als opgave voor de leefomgeving. In: RO Magazine, Jaargang 29, nr. 12, december 2011, pp. 12-15.

- Drosten, M. (2014) Andere tijden. Een onderzoek naar tijdelijk ruimtegebruik als planningsstrategie voor stedelijke ontwikkeling. Rotterdam: EUR.

- Emenlauer, R. (2007) Zwischennutzung: Chance für die Immobilienwirtschaft? In: Urban Pioneers: Stadtentwicklung durch Zwischennutzung, Temporary Use and Urban Development in Berlin. Berlin: SfS.

- - Kompier, V. & M. Cevaal (2011). Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden. In: Rooilijn, Jaargang 44, Nr. 6. - Kompier, V. (2009). Tijdelijkheid als nieuw stadsontwikkelingconcept. In: Rooilijn, Jaargang 42 Nr.6. - Koppels, Ph., Remoy, H. & El Massiaki, S. (2011) Door leegstand verlaagde huren bij de buren. In: Real Estate Research Quarterly, Jaargang 10, nr. 3: 24 -34.

- Krabben, E. van der, S. Lenferink, K. Martens, J. Portier en H. van der Stoep (2013) Onderzoek innovaties bij integrale gebiedsontwikkeling en knooppuntontwikkeling. Den Haag: Platform31/Verdus.

- Oswalt, P., Overmeyer, K. en Misselwitz, P. (2013) Urban Catalyst, The Power of Temporary Use. Berlin: DOM Publishers. - Lindemann, S. (red.) (2012) Balkan in de polder. Organische gebiedsontwikkeling in Nederland. Amsterdam: Mondriaan Fonds. - Peek, G.J. & Y. Van Remmen (2012) Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: handreiking voor samenwerking en verdienmodellen. Den Haag: Ministerie van I&M.

- Schutten, I. (2012) Tussentijd, van pauzenummer naar hoofdact. In: Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening, Jaargang 93, nr. 2: 12-13. Jaargang 12, nr. 4: 51-58.

- Verheul, W.J. & Daamen, T.A. (2014) Stedelijke ontwikkeling als emergente adaptieve strategie. In: Bestuurwetenschappen, Jaargang 68, nr. 3: 68-88.

onderzoek

- Verheul, W.J. (2013) Op zoek naar de heilige graal van katalysatorprojecten in stadsontwikkeling. In: Real Estate Research Quarterly,

service


TYPOLOGIEËN EN STRATEGIEËN

Innovatie bij vastgoedontwikkelaars Door economische en maatschappelijke veranderingen lijkt ook in de vastgoedsector de noodzaak tot innovatie groter dan ooit. Dit geldt zeker voor vastgoedontwikkelaars, van wie verondersteld wordt dat de verandering van werkwijzen en producten een voorwaarde is voor de bedrijfscontinuïteit. Er is echter weinig empirisch-onderbouwde kennis beschikbaar over de mate waarin innovatie bij ontwikkelaars plaatsvindt. Dit artikel verkent de verschillende aspecten rondom innoverende ontwikkelaars. Geconcludeerd kan worden dat het merendeel van de Nederlandse ontwikkelaars is gaan innoveren maar het bij een kwart van de ontwikkelaars ontbreekt aan een (op de organisatie afgestemde) strategie om innovaties te effectueren.

door ir. M. (Matthijs) Haak en dr. ir. E.W.T.M. (Erwin) Heurkens

D

e afgelopen jaren hebben zich enkele veranderingen voorgedaan die van grote invloed zijn geweest op de Nederlandse vastgoedsector. Bekende voorbeelden zijn de geringe opname van kantoorruimte en de toenemende leegstand binnen de retailmarkt (Locatus, 2014). Tegelijkertijd hebben veel actoren te maken gekregen met beperkte financieringsmogelijkheden. Door dergelijke veranderingen is de positie van de ontwikkelaar zowel aan de beginfase (het starten van projecten) als aan de eindfase van de ontwikkelketen (afzet producten) onder druk komen te staan. Het handhaven van de centrale positie in de keten wordt hierdoor bemoeilijkt (Putman, 2010; Heurkens, 2012). Om voort te blijven bestaan, zullen ontwikkelaars op deze uitdagingen moeten anticiperen en mee veranderen (Meuwissen, 2012; Heurkens, 2013). Volgens Dam & Marcus (2005) is hier een zekere mate van flexibiliteit en innovatie voor vereist. De vele bijeenkomsten,


blogs en vakbladen die in het teken staan van ‘innovatie bij ontwikkelaars’ wekken de indruk dat ontwikkelaars zich de afgelopen jaren dan ook in toenemende mate zijn gaan richten op vernieuwing. Echter, wetenschappelijk onderbouwde kennis over de wijze waarop deze ontwikkelaars innoveren ontbreekt. Dit artikel richt zich daarom op de typologieën en strategieën rondom innovatie en omschrijft hoe deze zich verhouden tot de Nederlandse praktijk. Onderzoeksmethode In veel andere bedrijfssectoren, zoals de ICT-sector, is onderbouwde kennis over innovatie wel aanwezig (Huizenga, 2004). Deze kennis stelt organisaties in staat zichzelf een spiegel voor te houden. Daarnaast helpt dergelijke kennis bij het identificeren van kansen en zijn zowel verschillende branches als branchegenoten in staat om van elkaar te leren door middel van kennisoverdracht. Het ontbreken van kennis

omtrent innovatie binnen de Nederlandse ontwikkelaarsbranche vormde daarom de directe aanleiding voor het onderzoek van Haak (2015). De hoofdvraag die centraal stond binnen het onderzoek luidde: op welke manier(en) en op welke terreinen innoveren Nederlandse ontwikkelaars om in te spelen op de huidige veranderingen die plaatsvinden in de Nederlandse vastgoedmarkt, en hoe succesvol zijn deze innovaties?


service

Innovatie in theorie De term ‘innovatie’ wordt steeds vaker gebruikt. Toch lijkt de betekenis van het woord vaak onduidelijk en worden er in de vakliteratuur tal van omschrijvingen aan de term toegekend. Begrippen zoals proces, nieuwigheid en exploitatie komen hierbij voortdurend naar voren. Zo omschrijven Tidd en Bessant (2011, p.19) innovatie als ‘het proces om nieuwe ideeën te vertalen naar de praktijk en succesvol te exploiteren’. De Jong (2004, p.2) voegt hier de motieven van organisaties aan toe en omschrijft innova-

Typen innovatie Er zijn verschillende typologieën ontwikkeld om innovaties te categoriseren. Ettlie et al., (1984) maken onderscheid tussen incrementele- en radicale innovaties. Incrementele innovaties zijn veelal uitbreidingen of varianten op bestaande producten, diensten of werkmethoden. Radicale innovaties daarentegen hebben een volledig nieuw karakter. De typologie van Tidd en Bessant (2011) onderscheidt product-, proces-, positionele (wijze waarop en doelgroep waaraan producten/diensten worden aangeboden)-, en paradigmatische (bedrijfsmodel) innovaties. Een andere typologie is die van Sniukas (2009) welke onderscheid maakt tussen innovaties op basis van het interne- of externe karakter ervan en tussen hun continue en discontinue karakter. Hierdoor ontstaan er volgens Sniukas vier typen innovaties: operationele/proces innovaties, management innovaties die verandering brengen in de wijze waarop de organisatie georganiseerd wordt, product/ service innovaties, en bedrijfsmodel innovaties. Deze vier typen kunnen uiteen worden gezet in een innovatiemap waarin concrete innovaties geplot kunnen worden. Een dergelijke innovatiemap geeft vervolgens weer op welke terreinen organisaties of branches zich focussen.

onderzoek

Om inzicht te vergaren in de thematiek rondom ‘innovatie’ is, gezien het gebrek aan wetenschappelijke kennis over innovatie in relatie tot de ontwikkelaarsbranche, allereerst kennis opgedaan uit vakliteratuur gericht op bestuurs- en bedrijfskunde. Deze kennis is vervolgens gebruikt voor het opstellen van een enquête welke naar circa 100 Nederlandse ontwikkelaars is verstuurd. Middels deze enquête is onder andere getracht te achterhalen op welke terreinen ontwikkelaars innoveren, welke strategieën hiertoe worden ingezet, welke concrete innovaties reeds zijn gedaan, welke doelstellingen aan deze innovaties ten grondslag lagen en hoe succesvol ontwikkelaars hun eigen innovaties achten. De onderzoeksresultaten die voortkwamen uit de enquête zijn, in samenwerking met de NEPROM, in een expertmeeting aan een zestal experts voorgelegd.

tie als ‘de doelbewuste vernieuwing van producten, diensten of werkmethoden met als doel beter in te spelen op de wensen van klanten, het bewerkstelligen van een betere concurrentiepositie of het behalen van betere bedrijfsresultaten’. Gebaseerd op deze omschrijvingen en kernbegrippen, is een meeromvattende definitie aan het woord toe te kennen, namelijk: ‘Innovatie is het proces richting de exploitatie van doelbewuste vernieuwing van producten, diensten of werkmethoden met als doel beter in te spelen op de wensen van klanten, het bewerkstelligen van een betere concurrentiepositie en/of het behalen van betere bedrijfsresultaten’.

FIGUUR 1 ▶ INNOVATIESTRATEGIEËN (GEBASEERD OP JARUZELSKI & DEHOFF, 2007) INCREMENTELE INNOVATIE

RADICALE INNOVATIE

SNELLE VOLGER

EERSTE OP MARKT

TECHNOLOGIE ALS BRON

MARKTINZICHT ALS BRON

INDIRECT KLANTEN INZICHT

DIRECT KLANTEN INZICHT

EXTREEM MARKET READERS

NEUTRAAL TECHNOLOGY DRIVERS

Innovatiestrategieën Een innovatiestrategie vormt een plan dat gericht is op het behalen van de gestelde bedrijfsdoelen door middel van het ontwikkelen en exploiteren van nieuwe producten, diensten en/of processen. Het is een plan voor de lange termijn en definieert de wijze waarop de gestelde doelen behaald dienen te worden (Abbing, 2010). Niet alle organisaties hebben een innovatiestrategie. Dit zijn veelal organisaties die zich richten op de korte termijn of onvoldoende informatie hebben om tot een goede strategie te komen. Wanneer een organisatie ervoor kiest om te innoveren, is het hebben van een strategie echter wel van belang (Kamer van Koophandel, 2014). Hoewel voor iedere organisatie de innovatiestrategie er anders uit zal zien, zijn deze strategieën te categoriseren. Zo blijkt uit onderzoek van Jaruzelski en Dehoff (2007) naar het innovatiebeleid van 1.000 internationale bedrijven. Zij hebben aan de hand van hun onderzoek een drietal typen innovatiestrategieën opgesteld: need seekers, market readers en technology drivers. Deze drie typen worden onderscheiden door een viertal essentiële innovatiekenmerken welke zijn weergegeven in figuur 1. Uit het onderzoek van Jaruzelski en Dehoff komt tevens naar voren dat het van belang is dat de innovatiestra-


EXTREEM NEED SEEKERS

tegie aansluit op de bedrijfsstrategie van de organisatie. Dit duiden zij als ‘strategic alignment’. Het succes achter innovaties is onder andere gerelateerd aan de geleverde inspanning om beide strategieën op elkaar aan te laten sluiten. In het onderzoek van Haak (2015) is een uitgebreide koppelingstabel opgesteld waaruit is af te lezen welke innovatiestrategieën en bedrijfsstrategieën het beste op elkaar aansluiten. Innovatie bij vastgoedontwikkelaars Aanleiding De enquête behorende bij het onderzoek van Haak (2015, p. 101) is in totaal door 42 Nederlandse ontwikkelaars beantwoord. 95% van hen geeft aan te hebben geïnnoveerd sinds 2008. Bij het merendeel van de ontwikkelaars zijn de uitgevoerde innovaties het gevolg van de marktveranderingen die zich in de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Hoewel de exacte aanleidingen verschillen per type ontwikkelaar (voor onderzoeksresultaten per ontwikkelaarscategorie zie Haak, 2015; p. 51-100), blijkt het wegvallen van de marktvraag de voornaamste aanleiding tot innovatie te zijn (zie figuur 2). De tweede meest genoemde aanleiding is de teruglopende bereidheid tot financiering. In die zin zijn marktomstandigheden leidend geweest voor beslissingen binnen de branche om te innoveren.

FIGUUR 2 ▶ AANLEIDING TOT INNOVATIE (HAAK, 2015) AANLEIDINGEN 2% 2% 2% 4% 4% 4% 4%

45%

4% 4% 7% 20%

De innovatiemap illustreert dat een groot aantal ontwikkelaars aangeeft dat zij duurzaam ontwikkelen en ontwikkelen met (meer) focus op de eindgebruiker als innovatie beschouwen. Het betreft hier innovaties die in zekere mate door de markt worden opgedrongen (market pull). Het is dan ook niet vreemd dat deze innovaties vaak worden genoemd. Men zou zich zelfs af kunnen vragen in hoeverre hierbij nog gesproken kan worden van innovatie, aangezien genoemde innovaties niet uniek zijn. Opmerkelijkere innovaties zijn het gebruik van big data en het experimenteren met het 3D printen van vastgoed. Innovatie strategie en strategic alignment Middels een enquête is achterhaald welke in de literatuur beschreven innovatiestrategieën door ontwikkelaars worden ingezet. Aan alle ontwikkelaars is gevraagd om aan te geven waar hun organisatie zich


service

Ontwikkelaars trachten deze bedrijfsdoelstellingen te behalen door middels innovaties in te spelen op diverse factoren. Branche-breed voeren de factoren product (57%), nieuwe werkwijzen (55%) en flexibiliteit in planvorming en samenwerking (57%) de boventoon. Gezien de aard van deze factoren is het allerminst verrassend dat het merendeel van de ontwikkelaars (57%) aangeeft operationele (proces) innovaties te hebben uitgevoerd. Bijna de helft (45%) van de ont-

wikkelaars innoveert daarnaast op het gebied van producten/services. Figuur 3 geeft een ingevulde innovatiemap weer met daarin alle in het enquête genoemde innovaties.

onderzoek

Doelstellingen en innovaties Zowel branche-breed als per onderzochte ontwikkelaarsgroep geeft het merendeel van de ontwikkelaars (69%) aan financiële doelstellingen op het gebied van kostendekking en bedrijfscontinuïteit na te streven. Andere genoemde doelstellingen lijken in dienst te staan van deze bedrijfsdoelstelling en komen in wisselende mate voor bij de verschillende ontwikkelaarsgroepen. Hiermee wordt hoofdzakelijk gedoeld op de doelstelling om meer klantgericht te gaan werken, een goede samenwerking met professionele partijen uit de sector te bewerkstelligen en projectwinsten te realiseren.

WEGVALLEN MARKTVRAAG TERUGLOPENDE BEREIDHEID TOT FINANCIERING CONCURRENTIE VAN ANDERE ONTWIKKELAARS TOENEMENDE KANSEN IN HET BUITENLAND DEMOGRAFISCHE VERANDERINGEN AFNEMENDE OPBRENGSTEN BIJ GELIJKBLIJVENDE (OF STIJGENDE) KOSTEN STOP EXPANSIEBELEID EN FAILLISSEMENTEN VAN RETAILERS TOENAME INTERNETRETAIL AFNEMEND BESTEDINGSGEDRAG CONSUMENTEN AFWAARDERING BOG AANBODGERICHT ONTWIKKELEN WORDT NIET MEER GEACCEPTEERD TERUGHOUDENDHEID VAN CORPORATIES BIJ HET DOEN VAN INVESTERINGEN

FIGUUR 3 ▶ INNOVATIEMAP, HAAK (2015) 26x

OPERATIONELE INNOVATIE

Realiseren zonder (hoofd)aannemer Gebruik maken van data analytics

Adviseurs betrekken bij acquisities

Vast partnerschap met bouwbedrijf Actief betrekken voor risicodekking van beleggers

MANAGEMENT INNOVATIE

9x

Opsplitsen in kernteams of klantgroepen

Acquisitie vanuit BigData / crowdsourcing

LEAN werkmethode

Nieuwe focus qua bedrijfscultuur

begin in het ontwikkelproces betrekken

Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit

Kleinere organisatie

Samenvoegen bedrijfsdivisies

Meer focus op eindgebruiker

Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing

Nieuwe woonconcepten

Gedelegeerd ontwikkelen

Standaardisatie / modulair bouwen

‘Kant en klaar’ gemeubileerd vastgoed

Digitale kopersbegeleiding

Gedifferentieerde Huis automatisering grondexploitatie

21x

focus op online ontwikkelen

‘Pre-engineerd’ woning

PRODUCT / SERVICE INNOVATIE

De kleurintensiteit en omvang van de blokken geven de nieuwheid van de betreffende innovatie aan. Hoe kleiner en lichter het blok, des te vernieuwenderis de innovatie voor de branche

ositioneert tussen de uitersten van de vier p essentiële innovatiekenmerken (figuur 1). In dezelfde enquête is vervolgens nagegaan welke bedrijfsstrategieën worden toegepast. Hiervoor zijn enkele strategie-specifieke eigenschappen opgesteld aan de hand van een analyse van vijf veel voorkomende bedrijfsstrategieën (zie Haak, 2015; p. 40-45). De gehanteerde bedrijfsstrategie is achterhaald door ontwikkelaars te vragen welk van deze eigenschappen zij herkennen binnen hun organisatie. Zowel branche-breed als per onderzochte groep is de innovatiestrategie van meer


Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling

Van nieuwbouw naar herontwikkeling

Forward Funding en Fee-based ontwikkelen

Vaste samenwerkingsverbanden (keten

Ontwikkelen voor Eigen ontwerp- grotere diversiteit Exploitatiegericht Branche vreemde studio integreren (her)ontwikkelen markten opzoeken doelgroepen Focus verleggen naar het buitenland

Richten op niches en daarin specialiseren

Nieuwe verdienmodellen gericht op IP

3D printen van vastgoed

BEDRIJFSMODEL INNOVATIE =

Innovatie komt bij 5 of meer ontwikkelaars binnen de ontwikkelaarsbranche voor (N=42)

=

Innovatie komt bij 2 tot 4 ontwikkelaars binnen de ontwikkelaarsbranche voor (N=42)

=

Innovatie komt bij 1 ontwikkelaar binnen ontwikkelaarsbranche voor (N=42)

19x

dan de helft van de ontwikkelaars (62%) te omschrijven als market reader strategie. Deze strategie laat zich kenmerken door het intensief volgen van markten en het voeren van een voorzichtige benadering. Market readers geven de voorkeur aan incrementele innovaties en sluiten aan bij succesvolle innovaties van anderen. Bij ongeveer een kwart van de ontwikkelaars (26%) is geen van de door Jaruzelski en Dehoff beschreven innovatiestrategieën waar te nemen. In de afstudeerscriptie van Haak is een interpretatie gemaakt van de innovatie- en be-

drijfsstrategieën die het beste op elkaar aansluiten en waarbij gesproken kan worden van strategic alignment (voor koppelingstabel zie Haak, 2015; p. 45-48). Dit is gedaan aan de hand van complementerende/ overeenkomende eigenschappen van beide typen strategieën. Omdat het bij 26% van de ontwikkelaars niet mogelijk is gebleken een innovatiestrategie te identificeren, kan bij deze ontwikkelaars niet worden vastgesteld of er al dan niet sprake is van strategic alignment. Bij 50% van de ontwikkelaars daarentegen kan volgens de enquêteresultaten gesproken worden van strategic alignment en bij 24% van de ontwikkelaars niet. Dit percentage is relatief hoog en werpt de aanname op dat ontwikkelaars zich onvoldoende bewust zijn van de voordelen van een juiste afstemming tussen bedrijfsstrategie en innovatiestrategie. Uitgaande van deze aanname kan gesteld worden dat er voor ontwikkelaars kansen liggen op het gebied van strategic alignment.

De wijze waarop het merendeel van de ontwikkelaars innoveert, valt het beste te omschrijven als een market reader innovatiestrategie. Zo blijkt niet alleen uit de enquête maar tevens uit het relatief grote aantal incrementele innovaties en de frequentie waarin bepaalde innovaties voorkomen. Bij ongeveer een kwart van de ontwikkelaars is echter geen van de innovatiestrategieën waargenomen. Dit betekent dat veel ontwikkelaars geen eenduidige methode voor handen hebben om te innoveren. Hier komt bij dat slechts bij de helft van de ontwikkelaars sprake is van strategic alignment. Kortom, bij veel ontwikkelaars is ruimte voor verbetering met betrekking tot de innovatiestrategie en/of de afstemming daarvan op de bedrijfsstrategie.


service

Aanbeveling Als aanbeveling kan daarom genoemd worden dat ontwikkelaars zich bewuster richten op hun innovatiestrategieën. Het hebben van een innovatiestrategie brengt structuur en focus in het innovatieproces en definieert de wijzen waarop gestelde bedrijfsdoelen behaald kunnen worden. Hierdoor kan efficiënter met de beschikbare en vaak

onderzoek

Innovatieve branche? Gedurende de expertmeeting werd bevestigd dat een groot deel van de ontwikkelaars zich binnen de eigen organisatie doelbewust focust op innovaties en de wijze waarop deze tot realisatie komen. De doelstellingen voor innovaties komen vaak voort uit visiedocumenten en uitgewerkte toekomstscenario’s. Hieruit volgen veel ideeën en richtingen voor innovaties. Hoewel veel ontwikkelaars nadenken over hun innovaties, is het volgens experts niet altijd duidelijk of hier in alle gevallen een concrete strategie achter schuilgaat. Wanneer van een afstand naar de ontwikkelaarsbranche wordt gekeken, geven enkele experts aan zich af te vragen of dit in essentie wel een innovatieve branche is. Er wordt immers geïnnoveerd, maar grootschalige innovaties zoals bijvoorbeeld binnen de technologiesector blijven uit. De voorgenoemde enquêteresultaten lijken dit te onderstrepen.

Conclusies Vrijwel alle Nederlandse ontwikkelaars hebben innovaties doorgevoerd naar aanleiding van de recente veranderingen. Het wegvallen van de marktvraag en de teruggelopen bereidheid tot financiering vormen hierbij de voornaamste aanleidingen. Met name door middel van operationele- en product/ service georiënteerde innovaties trachten ontwikkelaars hun beoogde bedrijfsdoelstellingen te behalen. Gezien de huidige markt is het allerminst opvallend dat deze doelstellingen veelal gericht zijn op kostendekking en bedrijfscontinuïteit. Op basis van de bevindingen uit het onderzoek kan gesteld worden dat de afgelopen turbulente jaren een aanjager zijn geweest voor een focus op innovatie.

schaarse middelen worden omgegaan. Om tot een innovatiestrategie te komen, kunnen bestaande methoden als SWOT-analyses al uitkomst bieden, welke bijdragen aan: - Bewustzijn van trends in een omgeving - In kaart brengen van de concurrentie; - Voorbereiding op de veranderende toekomst; - Garantie dat er voldoende aandacht wordt besteed aan de lange termijn; - Controle op samenhang tussen doelen en acties (Tidd & Bessant, 2011). Aan de hand van een dergelijke analyse kunnen lange-termijn doelstellingen worden opgesteld. Vervolgens kunnen ontwikkelaars nagaan welke te beïnvloeden factoren het beste kunnen bijdragen aan het behalen van de doelstellingen. Na het

nemen van deze stappen is het mogelijk om te bepalen waar de organisatie staat ten opzichte van de vier essentiële innovatiekenmerken van Jaruzelski en Dehoff (2007). Aan de hand van de koppelingstabel uit het onderzoek van Haak (2015) is het vervolgens mogelijk om na te gaan of de tot stand gekomen innovatiestrategie aansluit op de bedrijfsstrategie die van toepassing is op de organisatie. OVER DE AUTEURS Ir. M. (Matthijs) Haak is werkzaam als consultant bij Vastgoeddata Nederland. Dr. Ir. E.W.T.M. (Erwin) Heurkens is universitair docent Urban Development Management aan de TU Delft.

LITERATUUR - Abbing, E.R. (2010). Brand-driven innovation. Lausanne: AVA Publishing. - Dam, N., & Marcus, J. (2005). Een praktijkgerichte benadering van organisatie en management. Groningen | Houten: Noordhoff Wolters. - De Jong, J.P.J. (2004). Innovatie in het MKB. Zoetermeer: Economisch Instituur Midden- en kleinbedrijf. - Ettlie, J.E., Bridges, W.P., & O’Keefe, R.D. (1984). Organization strategy and structural differences for radical versus incremental innovation. Management science, 30(6), 682-695. - Haak, M. (2015). De veranderende ontwikkelaar: Succes door innovatie. Technische Universiteit Delft Delft. - Heurkens, E.W.T.M. (2012). Private Sector-led Urban Development Projects: Management, Partnerships & Effects in the Netherlands and the UK. Delft University of Technology, Delft. - Heurkens, E.W.T.M. (2013). Een nieuwe rolverdeling: Privaat ’in the lead’, publiek faciliteert. VHV bulletin(Juli 2013), 14-15. - Huizinga, E.I. (2004). Innovation Management in the ICT Sector: How Frontrunners Stay Ahead. Edward Elgar Publishing, Cheltenham. - Jaruzelski, B., & Dehoff, K. (2007). The customer connection: the global innovation 1000. strategy+business(49), 1-14. - Kamer van Koophandel (2014). Bedrijfsstrategie. Retrieved 11-05-2014, from http://www.ondernemersplein.nl/artikel/bedrijfsstrategie/ - Locatus (2014). Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op een rij. Retrieved 22-03-2014, from http://www.locatus.com/nederland/ nieuws-en-informatie/nieuws-en-pers/persbericht---winkelleegstand---jan-2014 - Meuwissen, J.W.M. (2012). De ontwikkelaar in een veranderend speelveld. Tijdschrift voor volkshuisvesting(3), 11-13. - Putman, M. (2010). Een nieuwe ontwikkelaar? - Een toekomstperspectief voor de projectontwikkelaar in gebeidsontwikkeling. Master City Developer, Rotterdam. - Sniukas, M. (2009). Defining innovation types. Retrieved 05-05-2014, from http://www.slideshare.net/sniukas/the-innovation-mapa-framework-for-defining-innovation-outcomes - Tidd, J., & Bessant, J. (2011). Managing innovation. Chichester: John Wiley & Sons Ltd.


thema:

ag e n d a Oproep tot scriptie-inzendingen Dit jaar wordt voor de vijfde maal het ASRE Talent Seminar georganiseerd. Hiermee wordt de traditie voortgezet van het in de schijnwerpers zetten van de meest aansprekende scripties van het afgelopen studiejaar. Net als tijdens de voorgaande edities staan uitwisseling van kennis en inzichten rondom uiteenlopende vastgoedthema’s centraal. Heb jij je universitaire of post-initiële master afgerond in studiejaar 2014-2015 met een vastgoed-gerelateerde scriptie? Presenteer dan je onderzoek op het ASRE Talent Seminar op 25 september 2015. Inzending scriptie vóór 1 augustus 2015. www.asre.nl/talentseminar | [email protected] | 020 668 11 29 Het ASRE Talent Seminar wordt georganiseerd door de Amsterdam School of Real Estate, de alumniverenigingen van de MRE en de MSRE ( AAA MRE en MSRE AA), de VOGON &PropertyNL. Maatschappelijk Vastgoed i.s.m. Reliplan 24 september 2015 Informatie: www.propertynl.com/evenementen ASRE Talent Seminar, i.s.m. AAA MRE, MSRE AA, VOGON & PropertyNL 25 september 2015, Amsterdam School of Real Estate Informatie: [email protected] onderzoek

Retail Forum – De prijs van experience in Retail 1 oktober 2015, WTC Amsterdam Informatie: www.propertynl.com/evenementen Open Dag ASRE 5 november 2015, Amsterdam School of Real Estate Informatie: www.asre.nl/opendag VOGON-symposium. Thema: Consument gericht bouwen (zowel qua wonen als werken) 13 november 2015, a.s.r. Utrecht Informatie: www.asre.nl

Annual ARES meeting 29 maart – 2 april 2016 Informatie: www.aresnet.org


service

Vastgoedlezing 2015 November 2015 (Exacte datum en plaats nog niet bekend) Informatie: www.vastgoedlezing.nl

Richtlijnen Real Estate Research Quarterly voor auteurs Grondslag Aan artikelen liggen bij voorkeur de resultaten van concreet onderzoek ten grondslag en bevatten goed onderbouwde praktische relevantie/ nieuwswaarde voor de vastgoedsector. Het kan zowel gaan om fundamenteel wetenschappelijk onderzoek als om toegepast wetenschappelijk onderzoek. De resultaten van onderzoek moeten breed toepasbaar zijn. Onderzoek dat uitsluitend betrekking heeft op individuele locaties of regio’s, past niet in de formule. Daarnaast biedt de redactie ruimte voor opiniërende artikelen. Ook die vinden echter hun basis in onderzoek. De redactie streeft naar een aantrekkelijke afwisseling van langere en kortere artikelen. De maximale lengte is circa 2000 woorden. Uitzonderingen kunnen gemaakt worden voor artikelen van bijvoorbeeld promovendi met een op onderzoek gebaseerd proefschrift of een onderwerp dat dieper ingaat op een bepaald onderwerp. Deze artikelen mogen 3.000 of 4.000 woorden beslaan, zulks ter beoordeling aan de redactie. Opbouw Een artikel is bij voorkeur als volgt opgebouwd: - een korte, prikkelende inleiding met de belangrijkste conclusies (maximaal 75 woorden) - een beschrijving van het onderzoek, met accenten op: - de wetenschappelijke betekenis van het onderzoek, - de belangrijkste conclusies - de betekenis van de onderzoeksresultaten voor de vastgoedpraktijk - een korte beschrijving van de onderzoeksmethodiek. Het verdient aanbeveling te vermelden op welke manier geïnteresseerde lezers kennis kunnen nemen van de onderzoeksresultaten. Auteurs dienen (een selectie van) hun bronnen op te nemen.


Procedure De redactie stelt het op prijs wanneer auteurs een outline van hun voorgenomen artikel toezenden. Op basis hiervan kan de redactie beoordelen of een uitwerking tot een volledig artikel zinvol is. Artikelen worden beoordeeld door een vakredacteur en een externe referent. met tenminste 1 tweezijdige blinde beoordeling. Auteurs ontvangen opmerkingen via de vakredacteur waarna aanpassingen kunnen plaatsvinden. Door het artikel aan te bieden aan Real Estate Research Quarterly verklaart de auteur dat hetzelfde niet tegelijkertijd elders ter publicatie wordt aangeboden. De uiteindelijke beslissing tot plaatsing wordt genomen door de redactie. De redactie kan altijd een artikel weigeren of inplannen voor een volgend nummer. De redactie kan een artikel, in overleg met de auteur, inkorten of wijzigen. Veranderingen in de tekst die slechts de leesbaarheid ten goede komen zonder noemenswaardige inhoudelijke gevolgen, kunnen door de redactie zonder overleg met de auteur worden aangebracht. Wijze van aanleveren Voor aanlevering gelden de volgende technische richtlijnen: - artikelen: als MS Word-bestand - gebruikte illustraties (grafieken, tabellen, stroomschema’s): separaat aanleveren - de onderliggende data voor grafieken: als separaat MS Excel-bestand (alleen waarden, zonder formules) - kaartmateriaal: als EPS-bestand (Adobe Illustrator). - literatuurverwijzing in APA-stijl: https://www.scribbr.nl/apa-stijl/literatuurlijst-volgens-de-apa-regels/ Voorstellen voor artikelen kunnen digitaal worden aangeleverd via: [email protected].

Research Quarterly. Real Estate ONDERZOEK. JUNI 2015 jaargang 14 nummer 2. Deze uitgave wordt mede mogelijk gemaakt door:

Recommend Documents