REPEDEZŐ KISKERESKEDELMI SZEKTOR, VISSZAUGRÓ LAKÁS ÁFA

OTP Corporate Konferencia 2017

REPEDEZŐ KISKERESKEDELMI SZEKTOR, VISSZAUGRÓ LAKÁS ÁFA MI LESZ AZ INGATLANFEJLESZTÉSSEL?

TATÁR TIBOR Futureal

KISKERESKEDELMI INGATLAN-FEJLESZTÉS Itt a vége? Miért siratják némelyek a kiskereskedelmet?

Kiskereskedelmet fenyegető tényezők • • • •

e-commerce térnyerése változó vásárlási szokások kormányzati intézkedések (elsősorban Kelet-Európában) emelkedő alkalmazotti bérek, csökkenő profit

Forrás: Business Insider, 2017. március

OTP Corporate Konferencia 2017 | Tatár Tibor | Futureal

2

E-COMMERCE e-Commerce térnyerése az USA-ban

USA-ban „kiskereskedelmi apokalipszisról” értekeznek 2010 óta 50%-kal csökkent a bevásárlóközpontok látogatószáma.

2017-ben 3.500 boltot terveznek bezárni. olyan jelentős láncok, mint: • • • • •

JCPenney (138) Macy's (68) Sears (42) Kmart (108) Crocs (160)

• • • •

American Apparel (110) BCBG (120) Abercrombie & Fitch (60) Guess (60)


3

E-COMMERCE Másrészről szintén az USA-ban: online-ból offline-ba... AMAZON bolt

ZALANDO cipőbolt 1000 m2 – „Fashion Online. No Compromise.”

Forrás: www.amazon.com


Forrás: www.zalando.com

4

E-COMMERCE Mindeközben Európában... 2015-ben az EU-28 országokban a bolti eladások 3,0%-kal növekedtek. (GfK)

Forrás: GfK


5

E-COMMERCE Tanulhatunk az USA példáján?

USA-ban 20 év alatt 30%-kal nőtt a GLA, de csak 14%-kal a lakosság. 1000 főre jutó kiskereskedelmi m2: • • • • •

USA – 4334 m2 – 100% UK – 2139 m2 – 49% Canada – 1209 m2 – 28% Australia – 605 m2 – 14% India – 186 m2 – 4%

• • • •

Mexico – 140 m2 – 3% Varsó - 1250 m2 – 29% Bécs – 1060 m2 – 25% Budapest - 875 m2 – 20%

Az USA folyamatok közvetlenül nem hasonlíthatóak az EU folyamatokhoz. OTP Corporate Konferencia 2017 | Tatár Tibor | Futureal

6

E-COMMERCE A konklúzió összetettebb...

Online és offline kiskereskedelem között szerves interakció van. Internet kereskedők boltokat nyitnak, míg a vásárlók hozzászoktak a hibrid vásárlási módokhoz, melyben keverik a website shopping-ot az onsite vásárlással. Ez az új trend egyes kiskereskedőknek veszélyt, másoknak lehetőséget jelent. Forrás: MAPIC 2016 Online to Offline Trends & Impacts


7

VÁLTOZÓ VÁSÁRLÁSI SZOKÁSOK Mivel riogatják a szektort...?

A családok költésen belül csökkenő kiskereskedelmi részarány nyertes szektorok: idegenforgalom és rekreáció. (GfK)

A vásárlók [az USA-ban] az elkölthető jövedelmük egyre nagyobb részét szánják éttermekre, utazásra és technológiai ujdonságokra, míg egyre kevesebb részt költenek ruházatra és kiegészítőkre. (Business Insider)


8

VÁLTOZÓ VÁSÁRLÁSI SZOKÁSOK

Mindezek ellenére az EU offline kiskereskedelme 2015 ben nőtt...

Forrás: GfK


9

VÁLTOZÓ VÁSÁRLÁSI SZOKÁSOK És Kelet-Európában várhatóan nőni fog… Adózás utáni elkölthető jövedelem (2015) Rangsor

Ország

Lakos

GfK Purchasing Power 2016 €/lakos

European purchasing power index

7

Austria

8,584,926

22,536

164.8

8

Germany

81,197,537

21,879

160.0

28

Poland

38,437,239

6,366

46.6

31

Hungary

9,830,485

5,549

40.6

GfK - European purchasing power index

Forrás: GfK


10

KORMÁNYZATI INTÉZKEDÉSEK

Magyarországon: • • • • •

Plaza Stop vasárnapi boltzárdohánykereskedelem kiszorítása a domináns kiskereskedelmi formátumokból iparágat riogató ötletelés (parkolók megadóztatása, min. létszám bevezetése) emelkedő alkalmazotti bérek (min. bérek emelése által kiprovokálva, valójában természetes trend) on-line kassza (fekete kereskedők kibukása a piacról)

Lengyelországban: • aránytalan „forgalomarányos” adó bevezetése a kicsik védelmére • vasárnapi boltzár • mesterséges ÁFA-káosz az ingatlanbefektetési piacon

Ausztriában: • nagyvárosokban majdnem lehetetlen jelentős méretű bevásárló-központot nyitni

Legfőbb veszély: a konzultáció hiánya és az ebből fakadó kiszámíthatatlanság!


11

KISKERESKEDELMI INGATLAN-FEJLESZTÉS

KONKLÚZIÓ Európában és főleg Kelet-Európában korai még temetni a kiskereskedelmi fejlesztéseket. MÉG VAN 10-15 JÓ ÉV!


12

A LAKÁSVÁSÁRLÁSI KÖRNYEZETET BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK Szabályozások Népesség csökken

Demográfia

Háztartások mérete is csökken, így a számuk stabil Belső vándorlás Nyertes és vesztes kerületek BP-en

Jelen szabályozások segítik a finanszírozási lehetőségeket

Finanszírozás

Alacsony kamatok

POTENCIÁLIS VEVŐ

Lakásállomány


Elöregedett lakásállomány

Minőségi problémák

Pozitív jövőkép Növekvő diszkrecionális jövedelem

Jövedelem

13

DEMOGRÁFIA

Magyarország népességének alakulása

Háztartások számának alakulása Magyarországon

10050

4 200 000

10000

4 100 000

9950 9900

Fő

Ezer fő

4 000 000 3 900 000

9850 3 800 000 9800 3 700 000

9750

3 600 000

9700 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Forrás: KSH


14

LAKÁSÁLLOMÁNY

Nagy fordulópontok:

• 2001-es támogatott hitelcsomag (2004-ben megszűnik) • 2006-tól devizahitelek adnak egy lökést a piacnak • 2008 – a válság kezdete, a devizahiteles fenntarthatatlan növekedés megtört • 2015 – fordulópont


35 ezer lakás hiányzik a piacról

15

LAKÁSÁLLOMÁNY Van elég lakás, miért is kellene annyi lakást építeni? • Az ország lakásállományának több mint a fele vályogház, panelház vagy 1944 előtt épült épület • Csak 10% alatti a 2000 után épült jobb energetikájú épület

MINŐSÉGI GOND Energiaárak miatt is egyre nagyobb probléma

Forrás: KSH


16

FOLYAMATOSAN NÖVEKVŐ JÖVEDELEM Nominálbér és reálbér (egy keresőre jutó) alakulása Magyarországon 140%

133%

130%

124% 116%

120%

118% 109%

109%

110%

%, bázis: 2008

128%

100%

102%

2008

2009

98%

100%

99%

102%

98%

102%

105%

90% 80% 70% 60% 2010

2011 Nominálbér

2012

2013

2014

2015

Reálbér

Csökkenő munkanélküliség és a biztosabb jövőkép pozitívan építi a szentimentet. Forrás: KSH


17

A SOKRÉTŰ FINANSZÍROZÁS Vevő finanszírozás

Befektetői kereslet

Olcsó hitelek

Alacsony kamatok

Növekvő reálbérek

Brókerbotrányok

CSOK

->>Befektetői cash keresi a helyét,

->>Vevőfinanszírozás megoldott, erős kereslet

kereslet nő Projektfinanszírozás ->>Projektek fejlesztői finanszírozása nem megoldott

Finanszírozás


18

A BUDAPESTI PIACCAL KAPCSOLATOS VÁRAKOZÁSOK

Finanszírozás Vevői, befektetői megoldott, itt további hitelkamat csökkenést is várunk, projektfinanszírozás nem megoldott

Erős kereslet

Szabályozás

Vevői és befektetői is erős

ÁFA csökkentés hosszabb időre való kiterjesztése lenne ideális

Felhalmozott kereslet Demográfiai trendek

Új piaci trendek

Árnövekedés Kapacitás-problémák „Minden megépül, csak kérdés, hogy mikor”


Költség növekedés (telekár és kivitelezés díja is nő) ill. a kereslet felhajtó ereje

Új technológiák Új online közösségi piactér – short stay célú kiadás – új szegmens alakul Könnyebb bérbeadhatóságot segítő okosotthon funkciók

19

LAKÓINGATLAN-FEJLESZTÉS Az áfacsökkentés jó döntés volt, mert

• hozzájárult a kereslet növekedéséhez • teret adott az építőipari munkabérek növeléséhez • hozzájárult a gazdaság fehéredéséhez


20

LAKÓINGATLAN-FEJLESZTÉS Az áfacsökkentés bizonytalanságokat is okoz 2020-BAN JÖN A HARD LANDING?

Keresleti oldal:

• már 2018 végétől elbizonytalanodhatnak a vevők Kínálat oldal:

• a fejlesztők igyekeznek még az 5 százalékos időszakban befejezni a beruházásokat és értékesíteni a lakásokat • ez a feszített tempó tovább fokozza a kivitelezői kapacitáshiányt • a kapacitáshiány növekedése tovább növelné a kivitelezési költségeket és az újlakás-árakat


21

LAKÓINGATLAN-FEJLESZTÉS Mi a megoldás?

Maradjon az 5%-os áfa legalább még 4-6 évig vagy váljon véglegessé • ezzel mérséklődne a kivitelezőkre nehezedő nyomás • enyhülnének a kapacitásgondok • elkerülhető a lakásépítési szektor hard landingje és annak tovagyűrűző negatív nemzetgazdasági hatásai A kormánynak minderről még 2018 előtt döntenie kell.


22

RÁADÁS TÉMA Kivitelezői árak emelkedése 2011-14

2014-16

EUR/GLA Telek Építési költség Extra fit-out Soft-cost Finanszírozás Összesen

300 950 100 250 100

2016 után

EUR/GLA 18% 56% 6% 15% 6%

300 1 250 100 250 100

EUR/GLA 15% 63% 5% 13% 5%

400 1 400 100 250 100

18% 62% 4% 11% 4%

1 700

2 000

2 250

13,50 1,50 180,00

14,25 1,50 189,00

14,50 1,50 192,00

15,75 1,50 207,00

Hozamráta

7,50%

7,00%

6,50%

7,00%

Eladási ár

2 400

2 700

2 954

2 957

700

700

704

707

BÉRLET (100% bérbeadás esetén) iroda garázs Éves bérlet

Margin


23

RÁADÁS TÉMA

FORRÁSOK • http://www.businessinsider.com/the-retail-apocalypse-hasofficially-descended-on-america-2017-3 • https://www.gfk.com/fileadmin/user_upload/dyna_content/ CH/documents/News_2016/Geomarketing/GfK_2016_Europ eanRetailStudy.pdf • https://www.forbes.com/sites/robinlewis/2015/03/17/retailin-2015-a-reality-check/#7833625327ef • MAPIC 2016 – ONLINE TO OFFLINE TRENDS & IMPACTS


24

REPEDEZŐ KISKERESKEDELMI SZEKTOR, VISSZAUGRÓ LAKÁS ÁFA

Recommend Documents