Renovatiebegeleiding Wijkgericht ( bowblokrenovatie )
Kortrijk
Omgeving Pluimstraat Overleie
Stads breed Kwetsbare eigenaars ( ocmw, caw ) “Iedereen” (via balie wonen)
Omgeving Pluimstraat
Kenmerkend : Veel kleine arbeiderswoningen Groot aantal woningen zonder (of minimale) buitenruimte Geen park-, groen-, of speelruimte in nabije omgeving Grote verkeersdruk Straten met onduidelijk profiel : veel woonhuizen in smalle straten
drukke ontsluitingswegen ifv het stadscentrum
Bouwblokrenovatie Doelstelling: • Stimuleren van basis verbeteringswerken (energiebesparing – comfort en veiligheid) • Tegengaan van sociale verdringing Aanbod: • Extra Impulspremie: Nu Of Nooit premie • Verbouwen aan 50% • Wooncode • Huurafspraken • Renovatiebegeleiding Onderdeel van stadsvernieuwingsproject
De klanten •
Eigenaar – bewoner – – –
•
Noodkoper – – –
•
Woning in goede staat Focus op slimme investering – was niet op de hoogte Gemakkelijke financiering
Al doe het zelf werk uitgevoerd met wisselende kwaliteit ( verloren investeringen ) Wantrouwen over premieaanbod • Zwart en d.h.z. t.o.v. offerte aannemer • Geen aankoopfacturen van materiaal Geen startkapitaal – schuldenlast – weinig werkzekerheid
Verhuurders –
–
–
Kleine verhuurders: erfenis ( zelf al op leeftijd, gedeeld eigenaarschap ) • Weinig tijd, kennis • Problemen met huurderwissels, woningkwaliteit (woningonderzoeken), wanbetaling, gerechtelijke procedures • Lage huurprijs ( oude huurovereenkomst – huurder met officieuze eigenaresverantwoordelijkheid ) Kleine beleggers • Betere relatie met huurders • Is op de hoogte van premies, de wooncode Professionele SVK verhuurder ( investeerder )
Renovatiebegeleiding WAAROM: Klanten hebben geen ervaring met verbouwwereld • Welke werken? / Aannemer vinden? / offerte beoordelen? / goede financiering? / premies? Klanten hebben geen financiële buffer • € 1000 bijeensparen kost jaren
Renovatiebegeleider naast… • Architect, energiesnoeiers, Vlaams woningfonds,… • Infobalie wonen, premiezoeker, brochures, bouwteams,… • Maatschappelijk werker, woonbegeleider, Lokale adviescommissie,…
Renovatiebegeleiding MAATWERK Profiel renovatiebegeleider • Aan huis – ervaren “Nonkel” • Combinatie van technisch en sociaal talent • Vertrouwenspersoon met tijd en ervaring Aanpak • Niet controlerend • Niet overdreven technisch • Niet panikeren •
Gefaseerd: –
Meerdere huisbezoeken / opbouwen vertrouwensrelatie
Renovatiebegeleider is service voor verhuurders • aan huis • avond en weekend • opvolgen van het volledige proces Ook ondersteuning van de aannemer nodig! : •helpen bij opmaak factuur (isolatiewaarde, fiscale aftrek), opvolgen van de betalingen!!
•Aannemers wantrouwt (terecht) de klant
Conclusies / evaluatie Voordelen voor… •
•
•
Verhuurder – Voorkomen / ontmijnen van conflicten met huurder – Wordt niet sanctionerend benaderd – Maximale uitputting ondersteunende maatregelen – Waardestijging Bewoner eigenaar – Comfort, energiebesparing, veiligheid – Plannen worden eindelijk uitgevoerd – Is verrast door premieaanbod en financieringsmogelijkheden – ( Betere contacten met buren, opwaardering van de omgeving ) Noodkoper – (Hoogst)noodzakelijk werken – Trots – Aanleiding tot intensievere hulpverlening – Woning als spaarpot RENOVEREN IS STRESSEREND
Fragiele financiering, vuil, tijdsrovend, vol verrassingen
Resultaten Pluimstraat: • 104 verbouwers ( € 1.500.000 investering ) • 55 verhuurders / 49 bewoners • 71 renovatiecontracten – waarvan 35 met verhuurder
Richthuurprijzen
Beluikhuis: € 350 tot € 450 Rijhuis: meestal € 450 uitzonderlijk tot € 600
Overleie ( sinds juni 2012)
• 200 klantencontacten • 125 renovatiecontracten
Buiten bouwblokgebied ( op doorverwijzing OCMW / CAW / Balie wonen stadhuis )
• 206 klanten ( allen eigenaar bewoner + dakisolatieproject EANDIS )
Knelpunten •
Grondige renovatie?
•
Niet altijd succesvol. – Hardnekkige huisjesmelkerij en gierigheid – Te zwakke eigenaar
•
Sommige verbouwers geven alles of net niet alles in handen van de renovatiebegeleider – Is heel stresserend voor de medewerker
•
Kleine verhuurders – intakenorm SVK – Mogelijkheid financieringsplan – prefinanciering?
•
Wegvallen andere premies – Mogelijkheid inzetten energiefonds – huurder als opdrachtgever
Conclusies
• Renovatiebegeleiding is noodzakelijk om financiële, technische,… barrières op te heffen • Doel(groep)gerichter premiebeleid • Financieringssystemen moeten premies bereikbaar maken
