RADEK JANOUŠEK JAN HARCINÍK
PIVOVAR NUSLE
IDENTIFIKACE LOKALITY, ŠIRŠÍ VZTAHY
pěší dostupnost 10 min
Gröbovka Folimanka pěší dostupnost 5 min Umístění v rámci Prahy
Císařské otisky
Dostupnost MHD
Dostupnost autem
Marketingová analýza Liberty Building V Horkách, Nusle převažující bydlení doplněné obchodními a kancelářskými prostory dokončení: jaro 2014 ceny bytů za metr: 55-65 tis. Kč
Rezidence V Horkách V Horkách, Nusle převažující bydlení doplněné obchodními prostory v parteru dokončení: únor 2011
Rezidence Havlíčkovy sady Vršovická, Vršovice převažující bydlení, supermarket, fitness, obchody dokončení: říjen 2004 současné ceny bytů za metr: 55-80 tis. Kč
Rezidence Groebovka Ctiradova, Nusle bydlení s obchodními prostory v parteru
ÚZEMNÍ PLÁN
Územní plán
Koncept Územního plánu
MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY, CENOVÁ MAPA
18 100 m2
Cenová mapa
Majetkoprávní vztahy
NÁVRH
D A
C F
B
E H
G
Podíl HPP BILANCE NÁVRHU KPP = 2,04 5% 10% KZP = 0,33
Podíl HPP
10%
Podíl HPP
5% 85%
10%
3 690 m2
A | 7NP | bydlení
10 906 m2 6 860 m2 3 840 m2
B | 5NP | bydlení
2 124 m2
H | 6NP | bydlení, admin
2 800 m2
1 144m2 3 916m2
5%
D | 5NP | bydlení C | 7NP | bydlení 85% E | 5NP | bydlení F | 2NP | restaurace G | 6NP |
bydlení, admin, obchod
Podíl HPP
bytový dům
Bydlení 85%
Podíl HPP
Kanceláře
Obchody, Služby
22%
Podíl HPP
4% 8% 22%
66%
4% 8%
22%
pivovar
Bydlení Kanceláře
4% 5NP
kultura, obchod, bydlení
8%
66%
66%
Ob h d Sl žb Obchody, Služby Parkování
EKONOMICKÉ POSOUZENÍ OBJEKT
STAVEBNÍ NÁKLADY BUDOV VÝNOSY
bydlení
celkem
obchody, služby
administrativa
OBJEKT
jiné
jednotkové náklady Kč/m 2 HPP
jednotkové náklady Kč/m 2 HPP
jednotkové náklady Kč/m 2 HPP
jednotkové náklady Kč/m 2 HPP
jednotkové náklady Kč/m 2 HPP
19 000
15 000
20 000
17 000
0
plocha m 2 HPP
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
parkování
náklady Kč
plocha m 2 HPP
náklady Kč
plocha m 2 HPP
náklady Kč
plocha m 2 HPP
náklady Kč
plocha m 2 HPP
koeficient ČPP/HPP
0 0 0 0 0 0 0 0 10 740 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 161 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 1 144 300 470 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 22 880 000 6 000 000 9 400 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 3 616 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 61 472 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
207 214 000 40 356 000 130 340 000 70 110 000 72 960 000 22 880 000 97 872 000 54 050 000 161 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
31 370
596 030 000
10 740
161 100 000
1 914
38 280 000
3 616
61 472 000
0
0
856 882 000
NÁKLADY – VENKOVNÍ ÚPRAVY
jednotkové náklady Kč/m 2 HPP
jednotkové náklady 2 Kč/m HPP
2 500 plocha m2
plocha m2
4 375 000
plocha m2
640 000
náklady Kč
1 500
ostatní zeleň
jednotkové náklady 2 Kč/m HPP
1 000
náklady Kč
800
parková zeleň
jednotkové náklady 2 Kč/m HPP
800
náklady Kč
1 750
parkovací stání (návštěvníci)
jednotkové náklady 2 Kč/m HPP
600 plocha m2
1 500 000
náklady Kč
4 500
2 700 000
náklady venkovních úprav celkem
400 plocha m2
náklady Kč
500
200 000
Kč
9 415 000
MEZISOUČET – STAVEBNÍ NÁKLADY Kč
866 297 000
celkem POŘIZOVACÍ NÁKLADY – ACQUISITION COST výměra pozemku
pořizovací náklady pozemku
jednotková cena pozemku
plocha
predikované náklady –
Kontrolní ukazatel sloužící pro
m2
náklady Kč
pořizovací náklady celkem
8,00%
18 100
jednotkové náklady Kč/m2
69 303 760
Kč
3 829
69 303 760
SOFT COST právní služby
projektové práce
% z nákladů
prodej+marketing
% z nákladů
% z prodejní ceny
project management
% z ročního nájmu
developer
% z nákladů
soft cost celkem
% z nákladů
2,00%
3,80%
3,00%
15,00%
3,50%
3,70%
náklady Kč
náklady Kč
náklady Kč
náklady Kč
náklady Kč
náklady Kč
17 325 940
32 919 286 38 114 550
30 320 395
32 052 989
3 049 504
Kč
153 782 664
MEZISOUČET – NÁKLADY VČETNĚ AKVIZICE A SOFT COST Kč
1 089 383 424
celkem FINANČNÍ NÁKLADY ekvita (vlastní zdroje)
cizí peníze
ekvita % z nákladů
cena peněz % p.a.
30,00%
70,00%
6,00%
ekvita
cizí peníze
cena peněz po dobu návratnosti projektu
Kč
Kč
326 815 027
finanční náklady
cena peněz
cizí peníze % z nákladů
Kč
762 568 397
Kč
273 517 714
273 517 714
REKAPITULACE – VYČÍSLENÍ NA EKVITU
EKVITA
Kč
326 815 027
VÝNOSY Z PRODEJŮ
Kč
1 270 485 000
ROZDÍL
Kč
943 669 973
Pozn. Záporný rozdíl indikuje nutnost vyplácet část ekvity z výnosů z pronájmů! DOBA DO VYPLACENÍ roky 4 EKVITY
NÁKLADY CELKEM
Kč
1 362 901 138
VÝNOSY CELKEM
Kč
1 473 785 280
ROZDÍL
Kč
110 884 142
CELKOVÁ VÝNOSNOST NA EKVITU %
33,93%
CELKOVÁ VÝNOSNOST NA EKVITU % p. a.
8,48%
REKAPITULACE – PROSTÝ ZISK
NÁKLADY CELKEM
1 362 901 138
VÝNOSY CELKEM
1 473 785 280
ZISK (rozdíl mezi výnosy a náklady)
0,75
stavební náklady celkem Kč
náklady Kč
207 214 000 40 356 000 130 340 000 70 110 000 72 960 000 0 30 400 000 44 650 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
chodníky
PRONÁJEM parkování
bydlení
10 906 2 124 6 860 3 690 3 840 0 1 600 2 350 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
komunikace
PRODEJ
110 884 142
m 2 užitné plochy A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
celkem
8 180 1 593 5 145 2 768 2 880 0 1 200 1 763 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
23 528
výnosy z prodeje Kč/m 2 ČPP
54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000 54 000
Kč
obchody, služby
plocha stání m2 HPP/stání
koeficient ČPP/HPP
30
0,78
výnosy z pronájmu počet stání Kč/stání p.a.
441 693 000 86 022 000 277 830 000 149 445 000 155 520 000 0 64 800 000 95 175 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 358 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 270 485 000
358
18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000
Kč
administrativa
jiné
koeficient ČPP/HPP
koeficient ČPP/HPP
0,78
m 2 užitné plochy
0 0 0 0 0 0 0 0 6 444 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 892 234 367 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
6 444 000
1 493
výnosy z pronájmu Kč/m 2 p.a.
2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500
Kč
m 2 užitné plochy
0 0 0 0 0 2 230 800 585 000 916 500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 2 820 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3 732 300
2 820
délka návratnosti roky
0,8 výnosy z pronájmu Kč/m 2 p.a.
3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600 3 600
Kč
10 výnosy z pronájmu Kč/m 2 p.a.
m 2 užitné plochy
0 0 0 0 0 0 10 153 728 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
10 153 728
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
výnosy z pronájmu Kč p.a.
Kč 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 2 230 800 10 738 728 916 500 6 444 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
20 330 028
výnosy z pronájmu celkem Kč 0 0 0 0 0 22 308 000 107 387 280 9 165 000 64 440 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
výnosy celkem Kč
441 693 000 86 022 000 277 830 000 149 445 000 155 520 000 22 308 000 172 187 280 104 340 000 64 440 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
203 300 280 1 473 785 280
