ZNALECKÝ POSUDEK číslo 65/15-2055 Provozní areál č.p. 502 s příslušenstvím, k.ú. Blovice
Účel ocenění:
Insolvenční řízení čj. 53 INS 5245/2015 (ocenění stávajícího stavu)
Objednavatel :
JUDr. Lukáš Holý, insolvenční správce (WINAL Plzeň spol. s r.o.) Přístavní 321/14, 170 00 Praha 7
Zhotovitel:
Ing. Renata Klímová Mezihorská 1929/33, 143 00 Praha 4 IČ: 183 89 104 telefon: 602 221 304
Datum místního šetření: Počet stran: 8 stran V Praze, dne 30.5.2015
13.5.2015 Počet listů příloh:
Stav ke dni : 9
[email protected]
13.5.2015
Počet vyhotovení:
2
A. NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně provozního areálu čp. 502 včetně pozemků a příslušenství v k.ú. Blovice jsem zpracovala jako podklad pro insolvenční řízení.
Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci:
Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Blovice, k.ú. Blovice Blovice 502, 336 01 Blovice
Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem posuzovaných nemovitostí je společnost WINAL Plzeň s.r.o., IČ 49194488 se sídlem Brojova 2113/16, 326 00 Plzeň Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 1339 - kopie katastrální mapy - znalecký posudek č. 663/104/2009 - Ing. Vladimír Nováček - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 13.5.2015 - informace a údaje sdělené objednatelem posudku a vlastníkem nemovitosti Použité metody ocenění Obvyklou cenou se podle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při ocenění se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V daném případě je pro ocenění použita porovnávací metoda, protože se jedná o běžně obchodovatelnou nemovitost a porovnávací hodnota nejlépe vystihuje hladinu cen v daném sektoru trhu. Porovnávací hodnota majetku je cena majetku stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými majetky. Do porovnání vstupují skutečně realizované ceny transakcí nebo předpokládané prodejní ceny. Hodnotí se různá hlediska, jako jsou atraktivita lokality, druh a účel využití nemovitostí, velikost a dispozice, stáří a údržba, technické parametry či kvalita provedení. Pro ocenění byly použity níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Pro stanovení porovnávací hodnoty byly vyhodnoceny ceny nedávno prodaných nemovitostí nebo nabídkové ceny realitních kanceláří. Porovnatelné nemovitosti jsou vyhodnoceny pomocí indexů na základě různých kriterií, jako jsou lokalita, umístění v obci, stáří a technický stav staveb, údržba, výměra a dispozice, účel využití apod. ).
-2-
Místopis Město Blovice leží cca 20 km jižně od Plzně, v údolí řeky Úslavy. Zakladatelem obce byl cisterciácký klášter v Nepomuku, v jeho majetku jsou Blovice také poprvé zmiňovány kolem r. 1284, kdy byly klášterní trhovou vsí. V druhé polovině 14. století jsou Blovice zmiňovány již jako městečko. V roce 2014 oslavilo město Blovice 730 let své existence. Blovice jsou přirozeným centrem regionu. Město má rozvinuté veřejné služby, zejména jde o sídlo městského úřadu s rozšířenou působností, školství a zdravotnictví. Ve městě a okolí se vyskytuje řada kulturních památek. Historické jádro města tvoří náměstí, kde je jednou z nejvýraznějších staveb budova radnice postavená r. 1825 a v r. 1893 přestavěná v pseudorenesanční podobě. Stavba byla rekonstruována městem Blovice v letech 2011-2014. Na radnici navazuje budova bývalého berního úřadu a soudu, kde se nachází i obřadní síň města. Ve vestibulu radnice se nachází starý hodinový stroj z radniční věže, původní vrata a historické fotografie města. Zámek Hradiště, kde v současnosti sídlí Muzeum jižního Plzeňska, vznikl v místech bývalé tvrze v 18.století a do dnešní podoby byl přestavěn v pseudogotickém slohu v r. 1873. Při zámku se nachází též anglický park, jehož dnešní podoba pochází z úpravy v r. 1873. K areálu zámku patřil v minulosti i hospodářský dvůr s mlýnem, skleníkem a domem zahradníka.
Současný stav Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přístup k pozemku
Budoucí stav
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl. MHD dálnice/silnice I. tř okrajová část – ostatní
zpevněná komunikace
bytová zóna ostatní / voda / / elektro železnice
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
nezpevněná komunikace
Celkový popis: Oceňovaný objekt je provozní areál ležící vpravo od silnice II/117 Blovice - Komorno v sousedství železniční trati v okrajové části města. Naposledy byl využíván pro výrobu plastových oken. Areál je tvořen výrobní a skladovou halou s krytou nákladovou rampou, s přistavěnou kotelnou a s administrativní budovou situovanou u vjezdu do areálu. Areál je napojen na veřejný vodovod, dešťovou kanalizaci a rozvod elektro, odkanalizování splašků je provedeno do vlastní žumpy. Výrobní a skladová hala je založena na základových betonových pasech a patkách s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou provedeny z ocelových sloupů se zděnými nadezdívkami základů do výšky 1,20 m, střecha je nízká sedlová z ocelových příhradových vazníků, krytina je z hliníkového plechu KOB, nad výrobní částí se zateplením, bleskosvod je proveden, strop je nad výrobní částí rovný s podhledem se zateplením, nad skladovou částí je provedena pouze střešní konstrukce, podlahy jsou asfaltobetonové s polyuretanovou úpravou, obvodové stěny jsou ve výrobní části ze sendvičových zateplených panelů, ve skladové části stěnové panely, obojí je z vnitřní strany opatřené pozinkovaným plechem a z vnější strany jsou obloženy PVC profilovými -3-
deskami, okna jsou ocelová s dvojsklem, dveře ve výrobní části jsou ocelová, vrata ocelová roletová s elektropohonem, vytápění je ve výrobní části otopnými soupravami z přilehlé kotelny na LTO, sociální zařízení a šatny jsou řešeny typovou buňkou, je proveden rozvod elektroinstalace 220/380V, je proveden rozvod požárního vodovodu s hydranty a požární signalizací. Před třemi lety byla hala opatřena částečným dodatečným zateplením. Na halu navazuje ocelový přístřešek zastřešení rampy. Základy jsou provedeny jako pasy u rampy, do kterých jsou ukotveny nosné ocelové sloupy, střecha je pultová ze svařovaných profilů, krytina je provedena z hliníkových plechů KOB, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, úpravy konstrukcí jsou provedeny nátěrem, podlaha na rampě je z betonové mazaniny. Objekt haly vč. zastřešené rampy byl postaven v roce 1986, v posledních letech objekt není využíván, celkový stav objektu je dobrý. Opotřebení konstrukcí odpovídá stáří, běžnému provozu a dobře prováděné údržbě. V roce 2003 byla k hale přistavěna zděná kotelna LTO o rozměrech 7,80 x 4,55 m. Základy jsou provedeny jako betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha pultová, krytina z hliníkového vlnitého plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, podlahy betonové, dveře ocelové, okno sklobetonové, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější umělý nástřik. Celkový stav přistavěné kotelny je dobrý a odpovídá jejímu stáří a běžně prováděné údržbě. Administrativní budova je založena na základových pasech s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou typové montované na bázi dřevní hmoty se zateplením a z vnější strany jsou obloženy vláknocementovými šablonami, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je sedlová z dřevěných sbíjených vazníků, krytina je z vláknocementových šablon, bleskosvod je proveden, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou textilní povlakové krytiny, keramické dlažby a PVC, vytápění je provedeno elektrickými nástěnnými přímotopy, je proveden rozvod elektroinstalace 220/380V, rozvod studené i teplé vody z centrálního ohřívače (bojler), je provedena čajová kuchyňka, splachovací WC s umývárnou. Objekt byl postaven současně s objektem haly v roce 1986, v poslední době, před cca čtyřmi roky byla provedena celková rekonstrukce. Z původního objektu byly zachovány jen nosné konstrukce stěn, stropu a krovu se střešním pláštěm, nově byly provedeny kompletně veškeré instalace, podlahy, dlažby, okna, dveře, svislé obvodové stěny byly zatepleny minerálními rohožemi, nově byly provedeny vnitřní stěny a příčky ze sádrokartonu, stropy byly doplněny novými podhledy. K objektu byla přistavěna sociální buňka s WC, umývárnami pro muže a ženy. Objekt je v dobrém technickém stavu, odpovídá celkové rekonstrukci a pravidelné údržbě. Dispozičně budova obsahuje zádveří, pět kanceláří, kuchyňku a sociální zařízení. Stavby areálu jsou ze stavebně technického hlediska hodnocené jako standardně vybavené (vzhledem k účelu užití staveb). Celková užitná plocha činí cca 2.240 m2. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území -4-
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV je zapsáno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - WINAL Plzeň s. r. o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ostatní rizika: nejsou
B. OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Provozní areál s příslušenstvím
-5-
C. POSUDEK 1. Porovnávací ocenění 1.1 Provozní areál s příslušenstvím Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Plocha pozemku:
2 240,00 m2 6 669,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota majetku je cena majetku stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými majetky. Do porovnání vstupují skutečně realizované ceny transakcí nebo předpokládané prodejní ceny. Hodnotí se různá hlediska, jako jsou atraktivita lokality, druh a účel využití nemovitostí či bytů, velikost a dispozice, stáří a údržba, technické parametry či kvalita provedení. Pro ocenění byly použity níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Pro stanovení porovnávací hodnoty byly vyhodnoceny nabídkové ceny realitních kanceláří. Porovnatelné nemovitosti jsou vyhodnoceny pomocí indexů na základě různých kriterií, jako jsou lokalita, umístění v obci, stáří a technický stav staveb, údržba, výměra a dispozice, účel využití apod.). Srovnatelné nemovité věci Název: Skladový prostor Lokalita Druztová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 750,00 m2
0,80 1,12 1,05 1,15 1,10 1,15 1,00
Výměra pozemku. 570 m2
-6-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,37 3 285 Celková cena Jednotková cena 1 800 000 Kč 2 400 Kč/m2
Název: Komerční objekt Lokalita Kyšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 1 300,00 m2
0,80 1,00 0,65 1,00 1,00 0,85 1,00
Výměra pozemku. 1 088 m2
Název: Komerční objekt Lokalita Heřmanova Huť Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 380,00 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,44 4 012 Celková cena Jednotková cena 11 800 000 Kč 9 077 Kč/m2
0,80 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 721 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,84 4 089 Celková cena Jednotková cena 1 850 000 Kč 4 868 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-7-
3 285 Kč/m2 3 795 Kč/m2 4 089 Kč/m2 3 795 Kč/m2 2 240,00 m2 8 500 800 Kč
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Provozní areál s příslušenstvím
8 500 800,00 Kč
Porovnávací hodnota
8 500 800 Kč
Obvyklá cena nemovitostí – provozního areálu čp. 502 s příslušenstvím a pozemky v k.ú. Blovice činí ke dni 13.5.2015 celkem 8 500 000 Kč slovy: Osmmilionůpětsettisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla stanovena v souladu s § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. porovnávací metodou, s ohledem na polohu, umístění a aktuální technický stav.
V Praze 30.5.2015 Ing. Renata Klímová Mezihorská 1929/33 143 00 Praha 4 telefon: 602 221 304 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.6.1999 pod č.j. Spr 826/99 pro obor stavebnictví – odvětví stavby obytné a průmyslové a pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady – specializace oceňování stavebních prací a rozpočtování. Zpracovatel ocenění je též certifikovaným odhadcem pro oceňování nemovitostí (Certifikační ústav VŠE Praha), registrační číslo 95/2010.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 65/15-2055 znaleckého deníku.
-8-
Prodej - Bývalý kulturní dům v Druztové u Plzně
Cena: 1 750 000 Kč Lokalita Třída energ. náročnosti budovy Ukazatel energ. náročnosti budovy
Druztová G 487
Už. plocha
750 m²
Plocha pozemku
750 m²
Zastavěná plocha
470 m²
Vodovod
ano
Kanalizace
ano
Plyn
ano
Elektřina
ano
Účel budovy
výroba
Předmětem nabídky je budova bývalého kulturního domu situovaná u obecního úřadu v obci Druztová na severním Plzeňsku. Jedná se o objekt původně z roku 1914, který byl v roce 1966 přistavěn a v roce 1993 částečně rekonstruován. V rámci započaté rekonstrukce byly provedeny úpravy rozvodů elektřiny, odpadů, a částečně i vody. Podlahy objektu pokrývá beton, parkety a dlažby. Suterén je rozdělen na sklepní prostory, chodby, bývalou kotelnu s uhelnou, v přízemí je bývalý sál, skladovací prostory, sociální zařízení a kanceláře, v 1. patře jsou kanceláře, dílna, sklady a další sociální zázemí. K objektu náleží pozemek s celkovou výměrou 570 m² včetně zastavěné plochy. Přístupová komunikace je asfaltová, obecní. Obec Druztová nemá zpracovaný územní plán, objekt je součástí zastavěného území obce.
Zakázku vyřizuje:
Číslo akce PL7620PO
Petr Otte mobil: +420 603 180 592 tel: +420 377 226 767
[email protected]
Realitní kancelář PUBEC s.r.o., Americká 60, 30100 Plzeň Volejte nám zdarma: 800 888 210
www.pubec.cz
Prodej - Komerční objekt v Kyšicích
Cena: 11 800 000 Kč Lokalita Třída energ. náročnosti budovy Ukazatel energ. náročnosti budovy
Kyšice C 342
Už. plocha
1 092 m²
Plocha pozemku
1 088 m²
Zastavěná plocha
657 m²
Účel budovy
sklad
Stav objektu
velmi dobrý
Druh stavby
cihlová
Typ domu
patrový
Poloha objektu
samostatný
Předmětem nabídky je plně funkční objekt situovaný vedle pošty ve Štemberově ulici v Kyšicích vzdálených jen cca 2 km od dálnice D5. Jedná se o dvoupodlažní stavbu, s rekonstruovaným přízemím a nově přistavěným patrem kolaudovaným v roce 2008. K původní budově byla přistavěna také garáž a prostory expedice (kolaudace 2002). Objekt je vybaven pro provoz obchodní firmy, firmy poskytující služby, případně i drobnou výrobní činnost, k dispozici je dostatečný příkon elektřiny, datové rozvody, zasedací místnost je vybavena dataprojektorem. Budova je elektronicky zabezpečena, před vstupem do objektu je masivní, motorově ovládaná roleta, v prostoru expedice dvoje sekční vrata s elektrickým pohonem, na rampě je instalována zvedací plošina o nosnosti 1500 kg. V rámci přístavby 1. patra byl také vybudován nákladní výtah s nosností 1000 kg. Objekt je napojen na rozvod elektřiny, obecní vodovod a kanalizaci, plyn je v dosahu.
Zakázku vyřizuje:
Číslo akce PL8628JK
Ing. Jan Kantner mobil: +420 739 367 279 tel: +420 377 226 767
[email protected]
Realitní kancelář PUBEC s.r.o., Americká 60, 30100 Plzeň Volejte nám zdarma: 800 888 210
www.pubec.cz
Prodej - Výrobní nebo skladovací hala v obci Heřmanova Huť
Cena: 1 850 000 Kč Lokalita
Heřmanova Huť
Už. plocha
380 m²
Plocha pozemku
721 m²
Zastavěná plocha
397 m²
Vodovod
ano
Kanalizace
ano
Plyn
ano
Elektřina
ano
Účel budovy
výroba
Stav objektu
dobrý
Druh stavby
smíšená
Předmětem nabídky je objekt vhodný pro komerční využití situovaný v obci Heřmanova Huť, okres Plzeň - sever. Jedná se o dvoupodlažní stavbu v přízemí se dvěma dílnami, velkou halou a sociálním zařízením, v patře objektu jsou 3 místnosti a sociální zázemí (tři koupelny, kuchyňka). Tyto prostory byly určeny pro zaměstnance jako ubytovna s kapacitou minimálně 10 lůžek nebo můžou sloužit jako kanceláře. Prostory byly využívány pro zámečnickou výrobu, vhodné jsou i pro skladování nebo garážování. Vytápění zajišťuje plynový kotel nebo kamna na tuhá paliva. Součástí nabídky je také venkovní přístřešek a sklad a z větší části oplocený pozemek.
Zakázku vyřizuje:
Číslo akce PL8540JK
Ing. Jan Kantner mobil: +420 739 367 279 tel: +420 377 226 767
[email protected]
Realitní kancelář PUBEC s.r.o., Americká 60, 30100 Plzeň Volejte nám zdarma: 800 888 210
www.pubec.cz
