Závěrečná zpráva z šetření kontrolního výboru ve věci smlouva č. ST01 uzavřené mezi Městem Valašské Meziříčí a společností STEP INVESTMENT HOLDING a. s. Na 33. zasedání Zastupitelstva města Valašské Meziříčí konaného dne 23. 1. 2014 předložil Ing. Vodák, PhD., MBA podnět Kontrolnímu výboru k prověření smluvního vztahu mezi Městem
Valašské Meziříčí (dále jen „Město“) a společností STEP INVESTMENT HOLDING a. s. (dále jen „STEP INVESTMENT“), zda Město postupovalo s péčí řádného hospodáře při uzavírání smlouvy č. ST01. A. Vyjádření kontrolního výboru k předloženému podnětu Prověřit, zda je v souladu s péčí řádného hospodáře uzavření smlouvy, ve které se Město zaváže:
Uzavřená smlouva mezi Městem a firmou STEP INVESTMENT (původně INTEGRASTAV a. s.) v roce 1997 má dnes celkem 10 platných dodatků a 20 příloh. Jedná se o velmi právně složitou problematiku, která je značně obsáhlá (2 plné šanony). Závěry jsou činěny na základě prostudovaných materiálů, znaleckých posudků a vyjádření kompetentních osob. Situace je komplikovaná ještě tím, že neexistuje úplné znění smlouvy se zapracováním všech dodatků.
Kontrolní výbor doporučuje urychleně zpracovat úplné znění smlouvy se zapracováním všech uzavřených dodatků a nechat smlouvu posoudit nezávislou právní kanceláří s cílem zjistit, zda je ve všech ustanoveních smlouva platná (zejména s ohledem na zákon o veřejných zakázkách, zákon o obcích a občanský zákoník). Dále doporučujeme posoudit možnost vypovězení smlouvy. Kontrolní výbor se kloní k názoru, že Město při uzavírání smlouvy a jejich dodatků nepostupovala s péčí řádného hospodáře. Smlouva je značně nevyvážená. Město má řadu vysokých finančních sankcí při neplnění povinnosti, naopak akciová společnost téměř žádné. Uzavření takto nevyvážené smlouvy může být částečně vysvětlováno tím, že v roce 1998 evidovalo Město celkem 1 090 žádostí o byt a snažilo se tuto situaci urychleně řešit. Rovněž byla příznivá situaci v možnosti získání státní dotace na výstavbu bytů. Na druhou stranu je potřeba říci, že od roku 1999 bylo možné prodávat byty třetím osobám a Město vlastnilo cca 2 500 bytů. Prověřit kolik Město celkově uhradí soukromému subjektu za dobu trvání smlouvy Tento požadavek, s ohledem na vznik rozhodující části výdajů Města již před rokem 2000, byl pro kontrolní výbor značně komplikovaný. Ing. Kantor, který zastupuje firmu STEP INVESTMENT, přes opakované žádosti neposkytl požadované údaje. Přesto lze konstatovat, že se podařilo kontrolnímu výboru dobrat většiny údajů. Výdaje Města v tis. Kč Příjmy Města v tis. Kč Stavba bytů 122 473 z toho hrazeno z dotace 53 120 Inženýrské sítě 27 316 z toho hrazeno z dotace 9 750 výdaje za správu bytů 2003 – 3/2014 3 902 správa bytů 2000 – 2002 (odhad) 1 400 výdaje za správu bytů 4/2013 – 11/2019 3 902 Výdaje celkem 158 993 Příjem Města z prodeje spoluvlast. podílu 3 593 Přijaté dotace 62 870 Příjmy celkem 66 463 Výdaje celkem po započtení příjmu a dotací 92 530 Město bude stát akce „Stínadla“, pokud se bude postupovat dle uzavřené smlouvy, celkem cca 92 530 tis. Kč a v roce 2019 nebude vlastnit žádný byt, vše bude v majetku STEP INVESTMENT. Kontrolní skupině se nepovedlo dobrat výdajů na akci „Stínadla“, které měla firma STEP INVESTMENT. Z prezentace Ing. Kantora (částečně zachyceno na straně 6 této zprávy) vyplynulo, že firma STEP INVESTMENT bude mít na celé akci „Stínadla“ po prodeji všech bytů zisk cca 11,8 mil. Kč. Předložené údaje nebyly doloženy na účetnictví firmy (opravy 4,8 mil. Kč, náklady byly stanoveny pouze odhadem a nevážou se na údaje zveřejněné ve sbírce listin). Do výpočtu nebyly zahrnuty příjmy z nájmů, odborný odhad z podkladů dodaných Ing. Kantorem (137 mil. Kč) a dále příjmy za správu bytů hrazené Městem (celkem cca 14 mil. Kč). Rovněž nebyly zahrnuty příjmy za prodej 28 garážových stání a nebytových prostor (5 obchodů, 13 komerčních prostor).
Dle výpisu z obchodního rejstříku vlastní firmu STEP INVESTMENT jediný akcionář, a to MERRIMAC HOLDING LLC, IČ 29885, Washington, DC, N.W., Vermont Avenue 1090, 20005, Spojené státy americké. Statutární orgán – Martin Vnouček, Dozorčí rada - Ing. Miroslav Vnouček, Ing. Josef Jílek, všichni z Prahy. Plnou moc zastupovat tuto firmu má Ing. Kantor. Níže jsou znázorněny vybrané údaje o firmě zjištěné ze sbírky listin k 31. 12. 2012 v tis. Kč zveřejněné v obchodním rejstříku (rok 2013 nezveřejněn). dlouhodobý majetek ZC pohledávky krátkodobý finanční majetek základní kapitál bankovní úvěry krátkodobé závazky výsledek hospodaření kumulativní
66 614 (PC 77 187) 23 482 3 362 4 600 21 491 3 165 33 272
Za jakou částku má být za 20 let trvání smlouvy prodán spoluvlastnický podíl Města soukromé firmě? Dle smlouvy má Město svůj spoluvlastnický podíl (51%) na bytových domech převést po 20 letech za 1/5 zůstatkové účetní hodnoty při použití zrychleného odpisu. Finanční odbor provedl výpočet. Prodejní cena vychází 3 593 236,71 Kč. V této souvislosti je potřeba upozornit na skutečnost, že zastupitelstvo města neschválilo v minulosti záměr na prodej spoluvlastnického podílu na bytových domech, který je ve vlastnictví Města. Prodejní cena dle smlouvy je mimo cenu obvyklou, dle ustálené judikatury je v takových případech nutné vysvětlit rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou prodejní. Prověření předpokládaného příjmu soukromého subjektu z nájemného za dobu trvání smlouvy Dle smlouvy Čl. 11 bod 11.11 má STEP INVESTMENT povinnost předávat veškeré údaje potřebné pro účetní agendu v elektronické podobě. K tomuto účelu byla zpracována rozsáhlá tabulková část přílohy č.19, kde je požadováno zveřejňování řady údajů. Tato dohodnutá příloha č.19 není firmou STEP INVESTMENT zpracovávána a předávána Městu. Kontrolní výbor si vyžádal údaje od Ing. Kantora, z kterých vyplývá, že předpis nájemného za 2000 – 2014 je následující: Nájemné byty Nájemné nebyty Vybavení bytů Předpis nájemného za 2000 – 2014
81 291 348,75 6 330 766,82 11 435 725,01 99 057 840,58
Předpokládaný nájem 2015 – 2019
37 000 000
Předpokládaný předpis příjmů z nájemného za 2000 – 2019 je cca 137 mil. Kč. Dle vyjádření Ing. Kantora je cca 1,4 mil. Kč těžce dobytných pohledávek z nájemného. Dle smlouvy, pokud nájemci neplatí, anebo nejsou obsazené byty, může STEP INVESTMENT požadovat úhradu po Městu. Tohoto využila firma pouze 1x, v roce 2003 fakturovala z tohoto titulu 516 319,56 Kč.
Ostatní body podnětu se nepodařilo kontrolnímu výboru prošetřit, popřípadě nemá dostatečnou kvalifikaci se k nim vyjádřit. B. Obsah jednání kontrolního výboru v období 4/2014 – 6/2014 Kontrolní výbor problematiku smluvních vztahů souvisejících s výstavbou a správou bytů na Stínadlech řešil na svých zasedáních opakovaně, za účasti přizvaných osob. 33. Zasedání kontrolního výboru ze dne 10. 3. 2014 Předseda kontrolního výboru seznámil přítomné s podnětem, se kterým se na kontrolní výbor obrátil Ing. Vodák, PhD., MBA a Ing. Brouwerová ve věci smluvních vztahů mezi Městem a STEP INVESTMENT. Proběhla základní diskuze s tím, že bylo dohodnuto, že na další zasedání kontrolního výboru bude přizván JUDr. Ivánek, vedoucí právního oddělení. 34. Zasedání kontrolního výboru ze dne 7. 4. 2014 Úvodem Ing. Denk připomněl základní okruhy dotazů, které na kontrolní výbor vznesl Ing. Vodák, PhD., MBA a Ing. Brouwerová v souvislosti s výstavbou bytů na Stínadlech. Uvedl, že některé otázky nespadají do působnosti kontrolního výboru, ale spíše do kompetence finančního výboru. JUDr. Ivánek uvedl, že když nastoupil v roce 2001 na úřad, nebyly mu předány žádné dokumenty související s výstavbou bytů na Stínadlech. Poprvé se k problematice dostal koncem roku 2001, kdy byl požadavek na úpravu nájemních smluv. Shromáždil si dokumenty a zjistil, že smlouva mezi Městem a firmou INTEGRASTAV a. s., později STEP INVESTMENT HOLDING a. s., byla uzavřena dne 30. 12. 1997. Smlouva byla v dosti krátkém časovém úseku změněna dodatky, které výrazně změnily obsah smlouvy oproti zadávacímu řízení. K dnešnímu dni má smlouva celkem 9 dodatků. Smlouva je značně složitá a nepřehledná. Neexistuje úplné znění smlouvy. Právní oddělení požadovalo po Ing. Kantorovi, který má plnou moc jednat za akciovou společnost, aby zaslal smlouvu včetně dodatků v elektronické verzi. Tomuto nebylo vyhověno, takže právní oddělení zkompletovalo smlouvu s dodatky č. 1 - 6, které však nejsou podepsány, ale slouží jako základní materiál, který byl předán členům kontrolního výboru. Smlouva je značně nevyvážená. Město má řadu vysokých finančních sankcí při neplnění povinností, naopak akciová společnost má jedinou sankci, a to smluvní pokutu za zavinění prodlení s termíny vyhotovení dokumentace a výstavby bytů. Smlouvu lze podřadit pod režim smluv o sdružení dle občanského zákoníku, na základě které mělo dojít k výstavbě obytných domů (166 bytových jednotek) na pozemcích Města, které budou dle smlouvy pronajaty akciové společnosti. Město má dle smlouvy povinnost vybudovat komunikace, odstavná stání, inženýrské sítě, terénní úpravy. Podílet se na financování účelu smlouvy částkou 112 mil. Kč. Akciová společnost bez ohledu na výši finančního podílu získá 49 % spoluvlastnický podíl na skupině obytných domů, Město 51% podíl. Akciová společnost financovala stavbu z hypotečního úvěru, za který ručí Město. Město po 20 letech (29. 11. 2019) převede svůj spoluvlastnický podíl na akciovou společnost za 1/5 zůstatkové ceny, při použití zrychleného odpisování (cca 3,5 mil. Kč). Nájemné po dobu 20 let je de facto příjmem akciové společnosti (do roku 2015 cca 100 mil. Kč, dále 7,4 mil. ročně, celkem nájemné
- odhad 137 mil. Kč). Město platí akciové společnosti měsíčně za správu bytů (celkem za 20 let cca 14 mil. Kč). Členové kontrolního výboru diskutovali k dané problematice. Předseda kontrolního výboru požádal JUDr. Ivánka, aby na příští kontrolní výbor připravil písemnou chronologii k akci Stínadla. 35. Zasedání kontrolního výboru ze dne 5. 5. 2014 Úvodem Ing. Denk zrekapituloval dosavadní výsledky z prověřování smluvních vztahů mezi Městem a firmou STEP INVESTMENT . Stručně seznámil členy kontrolního výboru se stanoviskem JUDr. Ivánka, které zpracoval na základě požadavku kontrolního výboru. Stanovisko bylo všem členům kontrolního výboru zasláno e-mailovou poštou před zahájením 35. zasedání kontrolního výboru a je nedílnou součásti této závěrečné zprávy (viz. př. č. 1). Ing. Denk požádal Mgr. Schattke, aby se k dané problematice vyjádřila. Mgr. Schattke uvedla, že odbor majetkové správy hradí měsíčně ze svého rozpočtu na základě uzavřené smlouvy, ve znění platných dodatků dle čl. 7 bodu 7.3. poplatek akciové společnosti za správu skupiny obytných domů. Ročně tato částka činí zhruba 700 tis. Kč. Byty v předmětných obytných domech jsou přidělovány na základě rozhodnutí Rady města Valašské Meziříčí. Akciová společnost poskytuje Městu dispozice pro stanovení výše nájemného za byt ve skupině obytných domů a nájemného za vybavení bytu pro jednotlivé roky. Dispozice se řídí pravidly upravenými ve smlouvě. Veškerou komunikaci nájemníků bytů vyřizuje správce skupiny obytných domu, akciová společnost. Případné stížnosti řeší město Valašské Meziříčí. Vedoucí OMS uvedla, že další podrobnosti v případě potřeby doplní po vystoupení Ing. Kantora. Ing. Kantor členům kontrolního výboru prezentoval následující údaje: V roce 1997 byl velký zájem o nájemní bydlení, který byl způsobem zejména bankovní krizí, úroková sazba na hypotéky cca 15%, velká setrvačnost náhledu na individuální bydlení coby sociální garance státu. V roce 1998 evidovalo město Valašské Meziříčí celkem 1 090 žádostí o městské bydlení (k 1. 9. 2013 evidováno pouze 159 žádostí). Město hledalo způsob řešení dané situace. V roce 1997 podalo Město žádost o dotaci na výstavbu 120 bytových jednotek (dále jen „b. j.“), která byla přidělena MMR ČR. Další postup byl následující: • • • • • •
9. 11. 1997 – vyhlášení veřejné zakázky - veřejná obchodní soutěž zveřejněná v Obchodním věstníku 45/97 na spoluinvestora. 30. 12. 1997 - podpis smlouvy s vítězným uchazečem - 120 b. j. , Město uhradí 75 mil. Kč. 4. 5. 1998 - navýšení dotace na 166 b. j. - dodatečná veřejná zakázka - dodatek smlouvy se spoluinvestorem (Dodatek č. 1) - 166 b. j., úhrada Města 112 mil. Kč. květen 1998 - listopad 1999 - výstavba domů a navazující infrastruktury (inženýrské sítě, komunikace, veřejné plochy zajišťovalo Město souběžně s výstavbou ulice Třanovského). listopad 1999 - kolaudace skupiny obytných domů. prosinec 1999 - zahájení provozní fáze.
Ing. Kantor dále přítomné seznámil s vývojem smluvního vztahu mezi akciovou společností a Městem.
Smlouva s vítězným uchazečem ST01 podepsána dne 31. 12. 1997 za Město JUDr. Kubešou. Dodatek č. 1 podepsán dne 4. 5. 1998 za Město JUDr. Kubešou - dodatečné výběrové řízení na 166 b. j., úhrada Města 112 mil. Kč, struktura bytů, minimální plocha bytů 9300 m2 (realita 9800), územní regulativ (max. 6 NP, max. 22 m, ...). Dodatek č. 2 podepsán 20. 8. 1998 za Město JUDr. Kubešou - technická specifikace (samostatná WC a koupelny, definice kuchyní a kuchyňských koutů, výbava vestavěnými skříněmi,..., následná správa a údržba , zákaz víceprací, opravy včetně velkých v ceně (k dnešku cca 4,8 mil. Kč). Dodatek č. 3 podepsán 30. 9. 1998 za Město JUDr. Kubešou - doplnění požadavku na garážová stání (nejméně 1 stání na 6 b. j.), deklarace 51% podílu Města i na nebytové prostory, nájem pozemku po stavbou 1,- Kč/rok za 1 m2 (vyhláška Města 4/95), zmocnění pro technické zastupování (Ing. Cimala, Ing. Kantor). Dodatek č. 4 podepsán dne 12. 9. 1998 za Město Ing. Mikuškem - stanovení výpočtu nájemného a zpřesnění formulace ručení, společná archivace dokumentů, zmocnění pro technické zastupování (Ing. Matocha, Ing. Kantor), sankce pro a. s. Dodatek č. 5 podepsán dne 5. 10. 1998 za Město Ing. Mikuškem - výklad pojmů, zpřesnění matematických výpočtů nájemného a ručení, elektronický styk, vzor nájemní smlouvy, zákaz převodu spoluvlastnického podílu pro a. s. Dodatek č. 6 podepsán dne 4. 10. 2000 za Město Ing. Mikuškem - definice numerických výpočtů, deregulace nájemného (2001 - 2%, 2002 - 3%, 2003 - 4%, 2004 a dále o roční inflaci, stanovení bazální ceny odkupu v roce 2019 - schválení znaleckého posudku). Dodatek č. 7 podepsán dne 10. 8. 2001 za Město Ing. Mikuškem - vysvětlení sporných pojmů, zmocnění pro a. s. ze strany Města pro vymáhání dlužných pohledávek a zastupování u soudu, změna názvu spoluinvestora. Dodatek č. 8 podepsán dne 5. 2. 2003 za Město JUDr. Kubešou - nový vzor nájemní smlouvy (upuštění od kaucí), ustanovení společného zástupce - plné moci Města i a. s., soudní výlohy platí a. s. Dodatek č. 9 podepsán dne 27. 12. 2004 za Město JUDr. Kubešou - nový vzor nájemní smlouvy. Dále Ing. Kantor prezentoval excelový soubor, který zachycoval výnosy a náklady akciové společnosti. Z tohoto souboru uvádíme pouze základní údaje, vzhledem k tomu, že soubor nebyl k datu vyhotovení zápisu poskytnut tajemnici výboru v elektronické ani písemné formě. Uváděné údaje jsou pouze orientační tak, jak se je podařilo zachytit při prezentaci. Rozpočtovaná cena díla Skutečná cena díla Podíl Města (bez inženýrských sítí) Z toho hrazeno z dotací Financování akciovou společností: − hrazeno z prvního úvěru − hrazeno z druhého úvěru − provozní úvěr − uhrazeno na úrocích z úvěru
196,0 mil. Kč 193,7 mil. Kč 122,0 mil. Kč 54,0 mil. Kč údaj nedodán Ing. Kantorem 47,9 mil. Kč 28,9 mil. Kč 12,0 mil. Kč údaj nedodán Ing. Kantorem
− další náklady akciové společnosti 16,5 mil. Kč (nebylo doloženo) o z toho - provedené opravy (nedoloženo) 4,8 mil. Kč Celková plocha bytů Očekávaný příjem a. s. z prodeje bytů platba Městu (ZC + pozemky)
9800 m2 176,0 mil. Kč 3,5 mil. Kč + 6,8 mil. Kč
předpokládaný výnos a. s. z celé akce 11,8 mil. Kč (dle prezentace Ing. Kantora – údaje nebyly Ing. Kantorem přes opakované urgence doloženy) JUDr. Ivánek a Mgr. Schattke upozorňovali zejména na skutečnost, že zastupitelstvo města neschválilo v minulosti záměr na prodej spoluvlastnického podílu na bytových domech, který je ve vlastnictví Města a dle smlouvy má být převeden na akciovou společnost za 1/5 zůstatkové hodnotu při použití zrychleného odpisu, tj. za cca 3,2 mil. Kč. Dále upozorňovali na skutečnost, že tato cena je mimo cenu obvyklou, dle ustálené judikatury je v takových případech nutné vysvětlit rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou prodejní. 36. Zasedání kontrolního výboru ze dne 2. 6. 2014 Předseda kontrolního výboru shrnul základní výsledky prověřování uzavřených smluvních vztahů mezi Městem a firmou STEP INVESTMENT a uvedl, že Ing. Kantor nedodal prozatím všechny přislíbené materiály, které prezentoval na minulém zasedání kontrolního výboru. Z tohoto důvodu nebyl zatím dokončen zápis z 35. zasedání KV. Členové kontrolního výboru problematiku bytových domů na Stínadlech diskutovali. Znova bylo zdůrazňováno, že Zastupitelstvo města Valašské Meziříčí neschválilo v minulosti záměr na prodej spoluvlastnického podílu na bytových domech. Cena za prodej podílu stanovena v uzavřené smlouvě neodpovídá ceně obvyklé. Usnesení č. 3/KON/36/14 Kontrolní výbor doporučuje vedení města zadat nezávislé právní kanceláři zpracování posudku na uzavřenou smlouvu včetně dodatku č. 1-10 mezi Městem Valašské Meziříčí a firmou STEP INVESTMENT HOLDING a. s. Pro: 4
Proti: 0
Zdržel se: 0
C. Závěrečné stanovisko kontrolního výboru k problematice „Stínadla“ Kontrolní výbor na základě zjištěných skutečností k problematice „Stínadla“ dospěl k následujícím závěrům: •
Podmínky veřejné soutěže vyhlášené v obchodním věstníku č. 45/97 nebyly dodrženy v následujících bodech: Správu a údržbu objektu provede vybraný uchazeč z prostředků, které získá z nájemného a úhrad za plnění poskytované v rámci užívání bytů a nebytových prostor... Ve skutečnosti se Město bude podílet na správě bytových domů za období 2000 – 2019 částkou cca 14 mil. Kč. V rámci řešení bytové otázky v rozsahu působnosti zadavatele zrealizuje vybraný uchazeč na své náklady stavební část předmětu veřejné zakázky ve výši 49% jejího věcného rozsahu. Dle smlouvy je nabídková cena 179 442 150 Kč a je to cena nejvýše přípustná. Skutečná cena dle prezentace Ing. Kantora byla 193,7 mil. Kč. Dle smlouvy mělo Město hradit 112 mil. Kč
(62%). Cena, kterou má hradit STEP INVESTMENT není ve smlouvě přímo uvedena, ale s ohledem na nepřekročitelnost celkových nákladů zbývá 67,4 mil. Kč (38%). Na nedodržení stanoveného procentuálního podílu STEP INVESTMENT upozorňovala ve svém zápise již výběrová komise. V podmínkách zveřejněných v obchodním věstníku nebylo uvedeno, že po 20 letech bude spoluvlastnický podíl Města ve výši 51% na bytových domech převeden bezúplatně na zhotovitele. Tento fakt výrazně měnil podmínky soutěže, a pokud nebyl znám všem potencionálním účastníkům soutěže, nelze konstatovat rovné podmínky pro všechny zúčastněné. •
U výzvy k podání nabídky dodatečné veřejné zakázky existují posudky, z kterých vyplývá, že výzva neproběhla v souladu s platným zákonem o veřejných zakázkách. Je v nich upozorňováno na nedodržení soutěžní lhůty, nemožnost zadat zakázku za stanovených podmínek jednomu zájemci.
•
Uzavřená smlouva mezi Městem a firmou STEP INVESTMENT má dnes celkem 10 platných dodatků a 20 příloh. Smlouva je nevyvážená a v mnoha ustanoveních pro Město značně nevýhodná. Dle platné smlouvy má Město převést v 11/2019 za cca 3,6 mil. Kč svůj spoluvlastnický podíl ve výši 51% na STEP INVESTMENT. Zastupitelstvo města neschválilo v minulosti záměr na prodej spoluvlastnického podílu na bytových domech, který je ve vlastnictví Města. Prodejní cena dle smlouvy je mimo cenu obvyklou, dle ustálené judikatury je v takových případech nutné vysvětlit rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou prodejní.
•
Město bude stát akce „Stínadla“, pokud se bude postupovat dle uzavřené smlouvy, celkem cca 92 530 tis. Kč a v roce 2019 nebude vlastnit žádný byt, vše bude v majetku STEP INVESTMENT.
•
Náklady firmy STEP INVESTMENT nejsou kontrolní skupině přesně známy. I přes veškeré úsilí se nepodařilo tyto informace získat. Firma STEP INVESTMENT poskytla údaje, ze kterých je zřejmé, že předpis příjmů nájemného za 20 let bude cca 137 mil. Kč. Město za správu bytů uhradí firmě STEP INVESTMENT cca 14 mil. Kč.
•
Kontrolní výbor doporučuje urychleně zpracovat úplné znění smlouvy se zapracováním všech uzavřených dodatků a nechat smlouvu posoudit nezávislou právní kanceláří s cílem zjistit, zda je ve všech ustanoveních smlouva platná (zejména s ohledem na zákon o veřejných zakázkách, zákon o obcích a občanský zákoník). Dále doporučujeme posoudit možnost vypovězení smlouvy. Do doby vypracování právního posudku nedoporučuje kontrolní výbor vyhlašovat záměr na prodej spoluvlastnického podílu Města ve výši 51% na obytných domech.
•
Firma STEP INVESTMENT nepředává údaje specifikované v příloze č. 19 k platné smlouvě ve znění pozdějších dodatků. Kontrolní výbor doporučuje požadovat po firmě STEP INVESTMENT dopracování údajů uvedených v příloze č. 19 za roky 2000 – 2013 a dále požadovat po firmě, aby údaje ve struktuře dle přílohy č. 19 pravidelně elektronicky předávala Městu.
Příloha č. 1: Stanovisko JUDr. Ivánka Skupina obytných domů v lokalitě Štěpánov – Stínadla (smlouva ST01 mezi Městem Valašské Meziříčí a společností INTEGRASTAV, a. s.) Předmětná smlouva byla uzavřena 30. 12. 1997, kde se konstatuje, že byla uzavřena na základě výsledků veřejné obchodní soutěže. Tato soutěž byla vyhlášena dne 18. 11. 1997 na zpracování projektu pro stavební povolení, zpracování projektu pro provedení stavby, realizaci stavby a následnou správu a údržbu obytných domů na pozemcích Města, kde byla stanovena soutěžní lhůta do 19. 12. 1997. Nabídku předložil pouze jediný uchazeč – INTEGRASTAV, a. s. Tato obchodní veřejná soutěž byla zveřejněna v obchodním věstníku pod číslem 45/97 zn. 047291 -45/97. V tomto zveřejnění je mimo jiné uvedeno, že správu a údržbu objektu provede vybraný uchazeč z prostředků, které získá z nájemného a úhrad za plnění poskytované v rámci užívání bytů a nebytových prostor, takto jim spravovaných a udržovaných objektů při dodržování příslušných platných cenových předpisů. Zadavatel neposkytne zálohu, platba proběhne po realizaci hrubé stavby stavebních objektů, viz. zadávací dokumentace, a to ve výši 75 mil. Kč. Dále se zde odkazuje na bod 10, kde se konstatuje, že v rámci řešení bytové otázky v rozsahu působnosti zadavatele zrealizuje vybraný uchazeč na své náklady stavební část předmětu veřejné zakázky ve výši 49 % jejího věcného rozsahu. Majetkově toto bude vypořádáno zápisem do katastru nemovitostí o vlastnictví 49 %, ideálního podílu předmětných nemovitostí vybraným uchazečem. Dne 16. 3. 1998, tj. v době dle původní zadávací dokumentace, kdy měla být teprve plněna první fáze projektu, byla INTEGRASTAVU a. s. předána výzva k podání nabídky dodatečné veřejné zakázky podle § 50 odst. 1 zákona č. 199/1994 Sb., zákon o zadávání veřejných zakázek. Výzva obsahovala rozšíření předmětu plnění veřejné zakázky z původních 120 bytů na 166 bytů, zvýšení počtu nebytových prostor o jeden, povinnost zadavatele financovat dodatečné plnění částkou 37 mil. Kč a dále zde byla další povinnost pro zadavatele, převést po uplynutí 20-ti let na INTEGRASTAV a. s. svůj spoluvlastnický podíl na postavených domech, místo původního závazku, bezplatnému převodu, mělo Město převést svůj podíl za 1/5 zůstatkové ceny při uplatnění zrychleného odepisování. Ve vyhlášené veřejné zakázce ze dne 18. 11. 1997 se nikde nehovoří, že by zadavatel měl bezúplatně nebo úplatně převést svůj podíl na předmětné stavbě do společnosti, která vyhraje tuto soutěž. Nemáme k dispozici materiál k podané dodatečné veřejné zakázce ze dne 16. 3. 1998, neboť toto rozšíření veřejné zakázky nebylo zveřejněno v obchodním věstníku. Dne 4. 5. 1998 byl podepsán dodatek č. 1, dodatek č. 2 byl podepsán dne 20. 8. 1998 a dodatek č. 3 dne 30. 9. 1998. V současné době má smlouva celkem devět dodatků. Když vycházíme z dikce zákona č. 199/1994 Sb., o zadávání veřejných zakázek, tak byla porušena soutěžní lhůta, která nesmí být kratší než 36 kalendářních dnů. Smlouva uzavřena s uchazečem, jehož nabídka by byla vybrána jako nejvhodnější, musí obsahovat ustanovení, kde by nabídková cena uchazeče byla stanovena jako cena nejvýše přípustná (§ 40 odst. 2 zák. o veřejných zakázkách). Zadání zakázky podáním výzvy jednomu zájemci bylo možné jen v případech taxativně vypočtených viz. § 50 zákona o zadávání veřejných zakázek a podle písm. c) tohoto ustanovení lze takto postupovat jen, jde-li o dodatečné nebo opakované veřejné zakázky, pokud svým rozsahem nepřekročí 50%
z ceny původní zakázky a výzva musí být zadavatelem učiněna do 12-ti měsíců od splnění veřejné zakázky. V dané věci musím konstatovat, že změny ve smlouvě jsou v rozporu s podmínkami veřejné soutěže a jsou neplatné, viz. ustanovení § 70 tohoto zákona. Pokud se jedná o dodatečnou veřejnou zakázku, tak správným postupem by měl zadavatel zrušit původní soutěž i smlouvu a vyhlásit nové soutěže. Výzva k podání dodatečné veřejné zakázky ze dne 16. 3. 1998 byla v rozporu se zákonem o zadávání veřejných zakázek, popřípadě šlo o obcházení zákona. Smlouva uzavřená na základě vyhlášení veřejné soutěže ze dne 18. 11. 1997 neobsahuje žádnou zmínku o nabídkové ceně, čímž v tomto smyslu nesplňuje podmínky zákona o zadávání veřejných zakázek. Dále smlouva obsahuje ustanovení, která jsou v rozporu se zadávací dokumentací, kde jde zejména o ustanovení odst. 9. 1. a), podle něhož Město ručí za placení úhrad, k nimž je povinen nájemce bytů, odst. 10.1. f) obsahuje jinou podobu uvedeného závazku, odst. 12.1. o rozšíření zástavního práva k zajištění úvěru INTEGRASTAVU, a. s., odst. 13.3., 13.5. a 13.6 stanoví sankce Městu za porušení některých povinností. Dále dodatky, jimiž smlouva byla doplněna o další ustanovení nad rámec a v rozporu se zadávací dokumentací, kde jde o povinnosti finančního charakteru, které jsou uloženy Městu a zcela mění ekonomickou podstatu vztahu mezi Městem a společnosti INTEGRASTAV a. s. oproti tomu, co bylo vyjádřeno v zadávací dokumentaci. Město se tím dostává do značně nevyváženého vztahu a prakticky kryje veškerá podnikatelská rizika společnosti INTEGRASTAV a.s. Dodatky jsou nad rámec podmínek veřejné soutěže, čili jsou s nimi v rozporu, kde zejména v odst. 7.2. Město hradí zvýšené náklady na výstavbu domů, odst. 7.3. o povinnosti Města platit společnosti INTEGRASTAV a. s. za správu budov, včetně částky týkající se nájemného na nebytové prostory, odst. 9.2. písm. n) až q) ukládají Městu nejrůznější povinnosti finančního charakteru od placení nájemného, pokud je neplatí nájemce, po hrazení zvýšených nákladů na výstavbu. Dále je zde rozpor v odstavci 9.2. písm. r), t) a u). Dále je v rozporu odst. 12.1. o zřízení zástavního práva – zajištění úvěru poskytnutého společnosti INTEGRASTAV a. s. Konečně je zde ustanovení o smluvních pokutách, jak je uvedeno v odst. 13.1., 13.6., 13.7., 13.8., 13.13., 13.14., 13.15. Smlouva však neobsahuje smluvní pokutu stíhající INTEGRASTAV a. s., kdy Město musí odstoupit od smlouvy z důvodu na straně společnosti INTEGRASTAV a. s., bod 10.7.1. Rovněž došlo k porušení zákona č. 367/1990 Sb., zákon o obcích, a to zejména § 36a, neboť nedošlo ke schválení zastupitelstvem obce o převodu nemovitých věcí a rovněž nebylo dohledáno usnesení o záměru na prodej předmětné nemovitosti. Rovněž tato věc byla hledána i v pozdějších usneseních zastupitelstva obce, kde byl v účinnosti již zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, kde rovněž nebylo dohledáno usnesení zastupitelstva města o prodeji, předmětného objektu a jeho vyhlášení, čímž nebyly opětovně splněny podmínky pro prodej uvedeného. V případě, že by se mělo postupovat dle ujednání smlouvy o prodeji našeho podílu, tak předně musí být toto vyhlášeno a schváleno zastupitelstvem obce, jinak by došlo k porušení zákona, čímž by byl tento právní akt od samého počátku neplatný. Na základě těchto skutečností bych doporučil zvážit jednat nyní se společností STEP INVESTMENT HOLDING a. s. o shora uvedených skutečnostech, a to zejména o platbě za správu, doplatky za nájemné a vzájemného vyrovnání se po 20-ti letech, což by mělo být dne 29. 11. 2019, neboť o těchto skutečnostech se ve veřejné soutěži nehovořilo.
Ve Valašském Meziříčí dne 24. 4. 2014
JUDr. Ivánek František
