Produktová nabídka hypotečních úvěrů v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra financí a ekonomie

Produktová nabídka hypotečních úvěrů v České republice

Autor:

Jana Vitásková Finance

Vedoucí práce:

Ing. Olga Šeflová

Praha

Duben 2015

ii

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Opavě dne 26.4.2015

Jana Vitásková

iii

Anotace Diplomová práce se zabývá analýzou produktové nabídky hypotečních úvěrů, jejich rozborem podle účelu poskytnutí a porovnáním z pohledu klienta. Pro účely posouzení byly vybrány hypoteční produkty pěti bank, a to Hypoteční banky, České spořitelny, Komerční banky, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. První část je zaměřena na teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů. Dále je přiblíţen hypoteční úvěrový proces a moţností státní podpory hypotečního úvěru. V druhé části jsou analyzovány účelové hypoteční produkty vybraných bank. Tato část je zakončena porovnáním doplňkového produktu k úvěru, a to hypotečního úvěru bez potvrzení příjmu. Třetí část je věnována analýze neúčelových hypotečních úvěrů a jejich porovnáním. Závěrečná část představuje získané výsledky a vyhodnocení analýzy hypotečních produktů. Součástí diplomové práce jsou informace o vývoji českého hypotečního trhu.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, banka, nemovitá věc, úroková sazba, financování.

Annotation This thesis deals with the product offering of mortgage loans, their analysis according to the purpose of providing and comparison of the client's perspective. For the purposes of assessing were selected mortgage products of five banks - Hypoteční banka, Česká spořitelna, Komerční banka, Raiffeisenbank and UniCredit Bank. The first part focuses on theoretical definition of mortgage loans. There is also described the mortgage loan process and the possibility of state support. The second part analyzes the purpose mortgage products of selected banks. This part ends with a comparison of the complementary product to the loan, a mortgage loan without proof of income. The third part is devoted to the analysis of non-purpose mortgage loans and their comparison. The final section presents the results of analysis and evaluation of mortgage products. The thesis also includes information on the development of the Czech mortgage market.

Keywords: mortgage loan, bank, real property, interest rate, financing.

iv

Obsah Úvod

6

1

Teoretické vymezení hypotéčního úvěru ..................................................................................... 11 1.1 Legislativní vymezení hypotéčního úvěru ........................................................................ 11 1.1.1 Významná ustanovení ze zákona o dluhopisech ................................................. 11 1.1.2 Významná ustanovení ze zákona o bankách ....................................................... 15 1.1.3 Významná ustanovení ze zákona o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů .................................................................................................. 16 1.1.4 Významná ustanovení z občanského zákoníku ................................................... 16 1.2 Specifické rysy hypotečních úvěrů.................................................................................... 18 1.2.1 Hypoteční zástavní listy ........................................................................................ 19 1.2.2 Zajištění pohledávky z hypotečního úvěru.......................................................... 20 1.2.3 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování ................................................ 21 1.2.4 Základní prameny hypotečního úvěru ................................................................ 23 1.2.5 Subjekty hypotečního úvěrování v České republice ........................................... 27

2

Metodologie práce ......................................................................................................................... 32

3

Analýza a srovnání účelových hypotečních úvěrů vybraných bank ......................................... 34 3.1 Charakteristika vybraných bank ...................................................................................... 34 3.2 Hypoteční úvěry Hypoteční banky ................................................................................... 37 3.3 Hypoteční úvěry České spořitelny .................................................................................... 56 3.4 Hypoteční úvěry Komerční banky .................................................................................... 73 3.5 Hypoteční úvěr Raiffeisenbank ......................................................................................... 91 3.6 Hypoteční úvěr UniCredit Bank ..................................................................................... 108 3.7 Výsledky srovnání vybraných typů účelových hypotečních úvěrů .............................. 115 3.7.1 Klasická hypotéka ............................................................................................... 115 3.7.2 Hypoteční úvěr – Bez doloţení příjmů .............................................................. 120

4

Srovnání neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank .................................................... 123 4.1 Americká hypotéka Hypoteční banky ............................................................................ 123 4.2 Americká hypotéka České spořitelny ............................................................................. 126 4.3 Americká hypotéka Komerční banky............................................................................. 128 4.4 Americká hypotéka Raiffeisenbank .............................................................................. 130 4.5 Americká hypotéka UniCredit Bank .............................................................................. 138 4.6 Výsledky srovnání vybraných typů neúčelových hypotečních úvěrů .......................... 139 4.6.1 Americká hypotéka – univerzál ......................................................................... 139

5

Vyhodnocení nabídky hypotečních produktů a sluţeb ............................................................ 143 5.1 Trendy vývoje hypotečního trhu ..................................................................................... 146 5.2 Doporučení bankám ......................................................................................................... 147

Závěr

148

Přehled literatury a pouţitých zdrojů .............................................................................................. 150

v

Úvod Jako vstup do oblasti hypotečního úvěrování je v této úvodní části přiblíţena historie vývoje hypotečního úvěru. První myšlenky úschovy peněz se zrodily jiţ v dávných dobách, kdy se bohatá společnost obávala o své úspory a hledala bezpečnou úschovu, za které tehdy povaţovala chrámy. Rozmach bankovnictví přišel v období starověkého Říma, ze kterého pochází dnes uţívané slovo banka, původem z italského slova Il banco, coţ znamená lavice nebo stůl, na nichţ byly prováděny finanční transakce. Počátky hypotečních úvěrů na našem území se datují k 2. polovině 19. století a připisují se ke vzniku zaloţení první zemské banky s názvem Hypoteční banka Království českého. Byla zaloţena jako veřejnoprávní instituce bez výdělečných tendencí v roce 1864. Cílem této banky bylo zlepšení úvěrových moţností především zemědělským podnikatelům. Vývoj hypotečního bankovnictví v období mezi světovými válkami byl koncipován po rakouském a německém vzoru podléhajících dozoru zemských správních orgánů. Zemské banky vydávaly na schválené půjčky zástavní listy, které dluţník prodával zájemci o zúročitelné uloţení peněz. Výnosy z prodeje hypotečních zástavních listů byly pouţívány ke koupi nemovitostí a jako investice do zemědělských pozemků. Vývoj hypotečního bankovnictví byl zastaven německou okupací a následně po více neţ padesát let byl zcela přerušen. Celkový vývoj bankovnictví v období před listopadem 1989 je poznamenán společenskou a politickou situací. Během několika let byla ustanovena jediná centrální banka – Státní banka československá, která plnila především funkci centrální kontroly hospodaření podniků. Centrální banku okrajově doplňovaly další banky – Česká státní spořitelna a Slovenská státní spořitelna, Ţivnostenská banka a Československá obchodní banka. Hypoteční bankovnictví nebylo podporováno. Novodobý hypoteční trh začal vznikat aţ v roce 1990 přípravou podmínek a legislativního rámce . V tomto roce vznikl zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve kterém byla vymezena podstata hypotečních zástavních listů a hypotečního úvěru. Nebyly však připraveny veškeré

6

nezbytné právní podmínky, zejména podmínky týkající se zástavního práva, a chyběl také funkční kapitálový trh, takţe ke skutečnému poskytování hypotečních úvěrů ještě nedošlo. Příprava nezbytných podmínek pro hypoteční financování probíhala v období 1990 aţ 1995. Trh financování bydlení v České republice stojí v podstatě na dvou pilířích, a to na hypotékách a stavebním spoření, obě formy začaly vznikat souběţně. Stavební spoření bylo fakticky realizováno od roku 1993. V roce 1995 vešel v platnost zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, který doplnil zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tato novela zákona se stala předpokladem pro začátek českého hypotečního bankovnictví. Dne 14. 9. roku 1995 došlo k udělení prvního oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů, licenci České národní banky získala Českomoravská hypoteční banka, dnes působící pod názvem Hypoteční banka. Platnost tohoto zákona trvala do roku 2004. V tomto roce Česká republika vstoupila do Evropské unie a v rámci sjednocení právní legislativy vznikla nutnost novely zákona o dluhopisech. Tímto vešel v platnost zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Novým zněním byl nahrazen v roce 2012 pod číslem 172/2012 Sb. a následně v roce 2014 pod číslem 137/2014 Sb. Prvních pět let existence hypotečního úvěrování bylo obdobím rozvoje a vzniku nových hypotečních produktů, banky se učily jak hypotéky zpracovávat, nabízet, rozpoznávat rizika spojená s poskytováním úvěrů. Pozvolnému rozvoji také pomohlo zavedení státní podpory. Z pohledu zákazníka je toto období charakterizováno spíše zdrţenlivě, hypotéka byla vnímána, díky vysokým úrokovým sazbám přesahujícím 15 %, jako něco nedostupného. Následných dalších pět let, tedy od roku 2000 aţ do roku 2005 nastala doba konkurence, inovací, rozvoje produktů a dostupnosti hypotečních úvěrů. Hypoteční vzestup nastal v období od roku 2006, který však byl v roce 2008 vystřídán recesí, propadem trhu a následnou celosvětovou krizí. Rok 2014 byl druhým nejsilnějším rokem v historii českého hypotečního trhu. Banky podle dat serveru www.mmr.cz poskytly hypoteční úvěry občanům v celkovém počtu 85 878 a objemu 143 364 614 miliardy Kč. Výsledky však nejsou zcela přesnými ukazateli celkového trhu, neboť svou produkci Ministerstvu pro místní rozvoj nereportuje 6 bank: Equa bank, Ex-

7

pobank CZ, Oberbank AG, mBank S.A., Fio banka a Waldviertler Sparkasse Bank AG. Po započtení produkce i těchto uvedených nereportujících bank, jejichţ produkci odhaduje společnost Golem Finance na téměř 9 miliard Kč, činí celkový počet sjednaných hypotečních úvěrů za rok 2014 na 153 miliardy Kč. Dosud nejvíce peněz na hypoteční úvěry banky poskytly v roce 2013, a to 155 miliard Kč. Graf 1: Přehled poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v letech 2004 - 2014

Přehled poskytnutých hypotečných úvěrů občanům v letech 2004 - 2014 Kč160,000,000 Rok 2004

Kč140,000,000

Rok 2005

Kč120,000,000

Rok 2006

Kč100,000,000

Rok 2007

Kč80,000,000

Rok 2008 Rok 2009 143,364,614

149,326,419

121,598,186

119,077,140

84,772,855

73,851,478

120,090,230

142,288,921

100,839,687

Kč20,000,000

72,068,812

Kč40,000,000

51 959 481

Kč60,000,000

Kč0

Rok 2010 Rok 2011 Rok 2012 Rok 2013

Smluvní jistina hypotečních úvěrů celkem v Kč*

*Ve statistikách jsou započteny pouze poskytnuté hypoteční úvěry smluvních bank, které reportují své výsledky Ministerstvu pro místní rozvoj. Zdroj : www.mmr.cz, vlastní tvorba

Graf 1 zachycuje objem poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2004 aţ do roku 2014. Z přehledu je zřejmý postupný vývoj hypotečního trhu a nárůst poskytnutých hypotečních úvěrů podle jednotlivých období. Rok 2009 a rok 2010 je poznamenán krizí, která výrazně zasáhla hypoteční trh a objem poskytnutých hypotečních úvěrů se sníţil téměř o 51 % v porovnání s obdobím předcházejícím i současným. Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v roce 2014 ocenili zejména zájemci o

8

vlastní bydlení. Úrokové sazby podle Fincentrum Hypoindexu spadly aţ na historické minimum 2,44 % p.a. ke dni 30. 12. 2014 a díky nim se výše měsíčních splátek hypotečních úvěrů dostaly pod úroveň ceny pronájmů. Doba nízkých úrokových sazeb na jednu stranu bankám nahrává, na stranu druhou ale mezi sebou musejí bojovat a snaţit se zaujmout kaţdého potenciálního ţadatele o úvěr. Trendem posledních dvou let se stal výrazný nárůst mnoţství a frekvence cenových kampaní obchodních bank zahrnujících především akční nabídky na poplatek za zpracování úvěru, nebo akční úrokovou sazbu. Nově se připojují akční nabídky na slevu či zrušení poplatku za odhad nemovitostí. Graf 2: Poskytnuté hypoteční úvěry občanům za rok 2014

Hypoteční úvěry za rok 2014 11 843 407 Kč

Smluvní jistna hypotečních úvěrů na bydlení (tis. Kč) Smluvní jistna hypotečních úvěrů ostatních (tis. Kč)

128 829 192 Kč

Smluvní jistina celkem 143 364 614 Kč*

Ve statistikách nejsou započteny hypoteční úvěry Equa bank, Expobank CZ, Oberbank AG, mBank S.A., Fio banka a Waldviertler Sparkasse Bank AG, které své výsledky nereportují. Zdroj: www.mmr.cz, vlastní tvorba

Graf 2 zachycuje objem poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení a hypotečních úvěrů ostatních v poměru k celkovému objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2014.

9

Diplomová práce se zabývá analýzou hypotečních produktů na českém trhu. Pro účely posouzení bylo vybráno pět bank s dominantním postavením v českém hypotečním sektoru. U jednotlivých produktů je proveden rozbor dle účelu poskytnutí a jejich porovnání z pohledu klienta. V rámci průzkumu hypotečního trhu byl vytvořen základní model ţadatele, na kterém je simulováno, ţe v posuzovaných bankách ţádá o hypoteční úvěr. Důvod, který mě vedl k výběru tématu této práce, je myšlenka, vedoucí k bliţšímu poznání systému hypotečního úvěrování v návaznosti na ovlivňující subjekty a produktovou nabídku. Studie hypotečního úvěrování by měla doplnit stávající poznatky získané především z praxe a vést ke správným především profesním rozhodnutím. Hodnotným podkladem diplomové práce je odborná literatura včetně právních předpisů, která je pojednána v kapitole 1. Tato kapitola je doplněna přehledem obchodních bank poskytujících hypoteční úvěry v České republice. Metodologii práce popisuje kapitola 2. Analýza a srovnání účelových hypotečních úvěrů vybraných bank a orientační propočty jednotlivých hypotečních úvěrů je obsahem kapitoly 3. Tato kapitola je zahájena představením charakteristiky vybraných bank. Jedná se o Hypoteční banku, Českou spořitelnu, Komerční banku, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Obsahem kapitoly 4 je analýza a srovnání neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank, doplněná orientačními propočty jednotlivých hypotečních úvěrů. Cílem této diplomové práce je vyhodnocení analýzy účelových i neúčelových hypotečních úvěrů, provedené na základě studie a zkoumání, které je obohaceno vlastním pohledem na danou problematiku. Výsledky jsou prezentovány formou tabulek, grafů a vysvětlujících komentářů v kapitole 5.

10

1 Teoretické vymezení hypotéčního úvěru

1.1

Legislativní vymezení hypotéčního úvěru

Zákonné vymezení hypotečního úvěru je definováno v zákoně č. 137/2014 Sb., o dluhopisech, který nabyl účinnosti dne 1. srpna 2014. Tato novela změnila a doplnila dosavadní právní úpravu zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Poskytování úvěrů spadá pod činnosti definované v zákoně č. 254/2012 Sb., o bankách, který nabyl účinnosti dne 1. listopadu 2012 . Tato novela změnila dosavadní právní úpravu zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. Poskytování úvěrů dále spadá pod činností definované v zákoně č. 43/2013 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, který nabyl účinnosti dne 25. února 2013. Novela zákona změnila a nahradila dosavadní právní úpravu zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. V lednu roku 2014 vešel v platnost nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Tato převratná legislativní změna zasáhla také majetkové právo, které prošlo velkou proměnou. Novela zákona nahradila dosavadní právní úpravu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

1.1.1

Významná ustanovení ze zákona o dluhopisech

Zákon č. 137/2014 Sb., o dluhopisech 1 Podle § 28, odstavce 1 zákona o dluhopisech se rozumí [ 6 ]: 

„hypoteční zástavní listy - dluhopisy, jakož i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto

1

Zákon č. 137/2014 Sb., o dluhopisech

11



pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí); součástí názvu tohoto cenného papíru je označení hypoteční zástavní list; jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat“.

Podle § 28, odstavce 2 zákona o dluhopisech se rozumí [ 6 ]: 

„emitent hypotečních zástavních listů - hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice“.

Podle § 28. Odstavce 3 zákona o dluhopisech se rozumí [ 6 ]: 

„hypoteční úvěr - je úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci,



úvěr se považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva,



pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“.

Podle § 28, odstavce 4 zákona o dluhopisech [ 6 ]: 

„nemovitá věc - se musí nacházet na území členského státu Evropské Unie, Evropského hospodářského společenství“.


„emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu.


„zástavní hodnotu zastavených nemovitých věcí stanoví emitent hypotečních zástavních listů“.

12


„zastavené nemovité věci se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku.


„zástavní hodnota zastavených nemovitých věcí, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou“.


„pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí ve svém souhrnu po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitých věcí zajišťujících tyto pohledávky.“


„na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajištujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona upravujícího stavební spoření, jakož i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů, a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas; bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout; převod zastavené nemovité věci nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovité věci; tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta“.

13


„nemovitá věc se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovité věci, jestliže takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení“.


„jestliže na některé ze zastavených nemovitých věcí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření, úvěr na družstevní bytovou výstavbu, nebo současně obě zástavní práva, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovité věci a součtem pohledávek u těchto úvěrů“.

Podle § 31, odstavce 1 zákona o dluhopisech [ 6 ]: „Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaným jedním emitentem je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen: 

hotovostí,



vklady u centrální banky členského státu nebo Evropské centrální banky,



státními dluhopisy nebo dluhopisy vydanými Českou národní bankou,



cennými papíry vydanými členskými státy, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou,



dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejichž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu“.

Podle § 31, odstavce 2 zákona o dluhopisech [ 6 ]: „majetkové hodnoty sloužící ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu nesmí emitent hypotečních zástavních listů zastavit ani jinak použít jako zajištění“.

14

1.1.1. Významná ustanovení ze zákona o bankách

1.1.2. Zákon č. 254/2012 Sb., o bankách2 Podle § 1, odstavce 1 zákona o bankách * 8 ]: „bankami se rozumějí akciové společnosti se sídlem v České republice, které: 

přijímají vklady od veřejnosti, a



poskytují úvěry,



a které k výkonu této činnosti mají bankovní licenci.

Podle § 1, odstavce 2 zákona o bankách [ 8 ]: 

„vkladem se rozumí svěřené peněžní prostředky, které představují závazek vůči vkladateli na jejich výplatu,



úvěrem – dočasně poskytnuté peněžní prostředky“.

Podle § 4, odstavce 2 zákona o bankách [ 8 ]: „o udělení licence rozhoduje Česká národní banka“. Podle § 8b, odstavce 1b zákona o bankách [ 8 ]: „Systém řízení rizik vždy zahrnuje: 

pravidla přístupu banky k rizikům, kterým banka je nebo může být vystavena, včetně rizik vyplývajících z vnějšího prostředí a rizika likvidity,



2

účinné postupy rozpoznávaní, vyhodnocování, měření, sledování a ohlašování rizik.

Zákon č. 254/2012 Sb., o bankách

15

1.1.2

Významná ustanovení ze zákona o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů

Zákon č. 43/2013 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů3 Podle § 2, odstavce a) zákona o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů [ 10 ]: 

ˮtento zákon se nevztahuje na úvěr nebo jinou obdobnou finanční službu poskytnutou pro účely bydlení, v níž je pohledávka zajištěna zástavním právem k nemovitostiˮ.

Podle § 2, odstavce e) zákona o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů [ 10 ]: 

„tento zákon se nevztahuje na úvěr nebo jinou finanční službu s celkovou výší nižší než 5 000 Kč nebo vyšší než 1 880 000 Kč“.

Podle § 11, odstavce 1 zákona o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů [ 10 ]: 

„spotřebitel může od smlouvy, ve které se sjednává spotřebitelský úvěr, odstoupit bez uvedení důvodů ve lhůtě 14 dnů ode den uzavření této smlouvy“.

1.1.3

Významná ustanovení z občanského zákoníku

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník4 Podle § 489 občanského zákoníku se rozumí [ 11 ]: 

„věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí“.

3

Zákon č. 43/2013 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů

4

4 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

16

Podle § 498, odstavce 1 občanského zákoníku se rozumí [ 11 ]: 

„nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon; stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá“.

Podle § 1309 občanského zákona se rozumí [ 11 ]: 

„při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy,



ujednání zakazující zřídit zástavní právo má účinky vůči třetí osobě, jen je-li tento zákaz zapsán do rejstříku zástav podle jiného právního předpisu nebo do veřejného seznamu“.


„zástavní právo lze zřídit i k věci, k níž zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu; je-li taková věc zapsána ve veřejném seznamu nebo rejstříku zástav, zapíše se k ní zástavní právo, pokud s tím vlastník souhlasí“.

Podle § 1311, odstavce 1 občanského zákona se rozumí [ 11 ]: 

„zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva“.


„zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou; v ní strany ujednají, co je zástavou a pro jaký druh je zástavní právo zřízeno“.

Podle § 1313 občanského zákoníku se rozumí [ 11 ]: 

„zástavní právo zajišťuje dluh a jeho příslušenství; je-li to zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu“.

17


„zástavní právo k věci zapsané ve veřejném seznamu vzniká zápisem v tomto seznamu, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak“.


„má-li se stát zástavou věc, k níž má zástavnímu dlužníku vzniknout zástavní právo teprve v budoucnu, vznikne zástavní právo nabytím vlastnického práva zástavním dlužníkem,



bylo-li do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav zapsáno budoucí zástavní právo, vznikne zástavní právo nabytím vlastnického práva zástavním dlužníkem“.


„zástavní právo se vztahuje na zástavu, na její přírůstek i příslušenství, ledaže zástavní smlouva určí něco jiného; z plodů a zážitků se zástavní právo vztahuje jen na ty, které nejsou odděleny“.

Podle § 1376 občanského zákoníku se rozumí [ 11 ]: „zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo“.

1.2

Specifické rysy hypotečních úvěrů Mezi základní činnosti banky patří shromaţďování dočasně volných peněz, které dále

dává k dispozici formou úvěru. Jedním z typů úvěrů je hypotéka. Hlavním posláním hypotéky je pouţití finančních prostředků k nákupu nemovitých věcí, a to především k dosaţení vlastního bydlení. Hypoteční úvěr lze však čerpat i na pořízení nemovitých věcí k podnikání či k libovolnému účelu. Jiţ od středověku patří k nejoblíbenějším zárukám úvěrů zástava v podobě zástavního práva k nemovité věci, a to nejen k nemovité věci existující, ale i k té, která vznikne v budoucnu důsledkem vyuţití poskytnutého úvěru. K nejoblíbenějším zárukám patří nejen proto, ţe nemovitá věc je spojena pevně se zemí a nemůţe být fyzicky přesunuta mimo dosah

18

věřitele, ale také proto, ţe hodnota nemovitých věcí klesá velmi pomalu a při řádné údrţbě či výborném zeměpisném umístění můţe dokonce růst. Funkcí zástavního práva je zajištění dluhu, tedy toho, ţe dluţník dostojí své povinnosti, kterou má vůči věřiteli. V případě, ţe dluţník své závazky řádně a včas nesplní, můţe věřitel krýt svou pohledávku z výtěţku prodeje zástavy do ujednané výše. Zástavní právo se zřizuje prostřednictvím zástavní smlouvy, ve které si dluţník a věřitel ujednají, co je předmětem zástavy a pro jaký dluh a výši je zástavní právo zřízeno. Zápis zástavního práva k nemovité věci do veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí, ve prospěch banky, dostatečně eliminuje riziko nesplacení úvěru a umoţňuje bankám nabídnout nízké úrokové sazby. Dlouhodobá ţivotnost, která je typická pro nemovité věci, zajišťuje dlouhou dobu splácení a tím sniţuje jednotlivé splátky hypotečního úvěru. Zástavní právo na nemovitou věc zanikne splacením hypotečního úvěru bance. Hypoteční úvěr je podle zákona vymezen definicí jako „úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci a za hypoteční se povaţuje dnem vzniku právních účinků zástavního práva5“. Z uvedené definice je zřejmé, ţe splacení hypotečního úvěru se váţe na zastavenou nemovitou věc a klient touto nemovitou věcí ručí po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Zákon dále uvádí, ţe zastavená nemovitá věc se musí nacházet na území České republiky, nebo členského státu Evropské unie.

1.2.1

Hypoteční zástavní listy

Hypoteční zástavní listy představují zvláštní formu dluhopisů, jejichţ jmenovitá hodnota, včetně výnosů, je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů, jedná se tedy o převládající zdroj pro financování hypotečních úvěrů. Součástí názvu těchto dluhopisů je označení hypoteční zástavní list. Plným krytím, definovaným v zákoně o dluhopisech krytím řádným, se rozumí, ţe jmenovitá hodnota hypotečních zástavních listů se dá pouţít pouze u pohledávky

5

Zákon č. 172/2012 Sb., o dluhopisech, § 28, odstavec 3

19

z hypotečních úvěrů nepřesahující 70 % ceny zastavené nemovité věci. Vedle řádného krytí existuje také náhradní způsob krytí, které nesmí překročit 10 % této hodnoty. Jako náhradní krytí mohou být pouţity jen vysoce likvidní a bonitní prostředky, např. hotovosti, vklady u České národní banky, státní dluhopisy. Česká národní banka stanovila náleţitosti a způsob evidence krytí hypotečních zástavních listů a způsob plnění informační povinnosti emitenta. V České republice mohou hypoteční zástavní listy vydávat pouze banky. Výnosy z prodeje mají charakter úrokových výnosů, jsou tedy stanoveny procentuálně z nominální hodnoty hypotečního zástavního listu, nejčastěji s pevným úročením po celou dobu jejich splatnosti. Výše úrokové sazby hypotečních zástavních listů má rozhodující význam pro výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Banka při vydávání hypotečních zástavních listů stojí v pozici dluţníka a úroky představují náklad, který musí investorům uhradit ze svých výnosů, přičemţ rozdíl mezi úroky z hypotečních úvěrů a úroky z hypotečních zástavních listů představuje bankovní marţi. Hypoteční zástavní listy lze kupovat a prodávat na Burze cenných papírů Praha, na vybraných pobočkách emitenských bank nebo bank, které emise spravují.

1.2.2

Zajištění pohledávky z hypotečního úvěru Poskytované hypoteční úvěry musí být zajištěny zástavním právem k předmětné (úvě-

rované) nebo jiné nemovité věci či více nemovitých věcí dostatečné hodnoty. Nemovitá věc se můţe nacházet ve stádiu dokončeném a zkolaudovaném nebo rozestavěném. Banky poţadují zřízení zástavy k celé nemovité věci, nikoliv pouze k části. I kdyţ je ve spoluvlastnictví více osob, zástavní smlouvu podepíší všichni spoluvlastníci zastavované nemovité věci. Nacházejí-li se na pozemku drobné stavby a podzemní stavby, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí, i k těmto stavbám je nebo bude zřízeno zástavní právo. Na nemovité věci, která slouţí jako zajištění hypotečního úvěru, nesmí ke dni čerpání úvěru váznout ţádné jiné zástavní právo třetí osoby nebo omezení převodu nemovité věci. Banky akceptují zásadně zástavní právo v 1. pořadí, v případě, ţe na nemovité věci jiţ

20

vázne dříve vzniklé zástavní právo zajišťující jinou pohledávku, je nutností, aby v důsledku pouţití poskytnutého hypotečního úvěru pohledávka zanikla. Výjimku tvoří zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, Státním fondem rozvoje bydlení nebo úvěr poskytnutý na individuální bytovou výstavbu a bance byl dán souhlas ke zřízení následného zástavního práva. Mezi omezení převodu zástavního práva můţeme povaţovat zápisy např. zakazující zatíţení nebo zcizení, výhrady zpětné koupě, předkupního práva, koupě na zkoušku, poznámky spornosti apod. Dále banky neakceptují věcná břemena bránící uţívání nemovité věci. Zástavní právo nebo omezení převodu nemovitých věcí jsou zapsány na výpisu listu vlastnictví v části C – Omezení vlastnického práva. Pojištění a zástava pojistného plnění ve prospěch banky, neboli vinkulace, je nástrojem eliminujícím rizika vyplývající z poškození, ze zničení nebo jiných škod vzniklých na předmětu zástavy. U předmětů zástavy, které jsou pojistitelné, banka vţdy vyţaduje pojištění a jeho vinkulaci nebo zástavu ve prospěch banky a to aţ do doby konečného splacení pohledávky.

1.2.3

Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Podpora státu v oblasti hypotečního úvěrování můţe mít v současné době podobu státní

finanční podpory, dále poskytnutí úvěru z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení a podpory v oblasti daňového odpočtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru.

Státní finanční podpora Státní finanční podpora je poskytována na základě nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Podpora má formu úrokové dotace, která je poskytována prostřednictvím příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše této úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů, a to v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry v předešlém kalendářním roce. Klesne-li úroková sazba hypotečního úvěru pod 5 %, výše podpory je 0 %, platí pro nově uzavřené smlouvy a smlouvy v tomto období přepočítávané.

21

Úroková dotace je poskytována maximálně po dobu deseti let a k hypotečnímu úvěru, jehoţ výše nepřekročí částku 800 tis. Kč v případě koupě bytové jednotky, a částku 1,5 mil. Kč v případě koupě rodinného domu s jedním bytem. Část hypotečního úvěru překračující uvedené limity není dotována. Při současné výši průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů v České republice, je toto vládní nařízení latentní. Státní fond rozvoje bydlení6 Státní fond rozvoje bydlení poskytuje finanční prostředky na základě nařízení vlády č. 97/2002 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou nízkoúročených úvěrů na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let. V současné době přijímá Státní fond rozvoje bydlení ţádosti do programu zvýhodněných úvěrů na opravy a modernizace rodinných domů či bytů pod názvem Program 150. Mladí lidé mohou poţádat o úvěr ve výši 150 tis. Kč s roční úrokovou sazbou 2 %, doba splatnosti je 10 let. Je moţná i kombinace hypotečního úvěru s půjčkou Státního fondu rozvoje bydlení.

Odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru Odpočet úroků upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.² Základ daně z příjmu fyzických osob lze sníţit o výši zaplacených úroků z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo stavební spořitelnou, pouţitého na financování bytových potřeb. Maximální odpočet částky zaplacené na úrocích je ve výši 300 tis. Kč ročně. Bytovými potřebami se pro účely zákona o dani z příjmu rozumí:  výstavba rodinného domu, bytového domu, bytové jednotky nebo změna této stavby,  koupě rodinného domu, bytového domu, včetně rozestavěného, koupě bytové jednotky,  koupě pozemku pro bytovou výstavbu,

6

Státní fond rozvoje bydlení. 2015. [online].

22

 vypořádání společného jmění manţelů nebo spoludědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spojená se získáním bytové jednotky  údrţba a změna stavby bytového domu, rodinného domu a bytové jednotky  splacení vkladu právnické osobě za účelem získání nájmu nebo jiného uţívání rodinného domu nebo bytu  úhrada za převod podílu v obchodní korporaci uskutečněná v souvislosti s převodem nájmu nebo jiného uţívání rodinného domu nebo bytu

1.2.4

Základní prameny hypotečního úvěru

Nejobecnější charakteristické rysy hypotečního úvěru jsou:  účel, na který má být úvěr poskytnut,  výše hypotečního úvěru,  doba splatnosti úvěru.

Účel poskytnutí hypotečního úvěru Základním hlediskem pro členění hypotečních úvěrů je účel pouţití. Úvěry na bydlení se dále ještě rozlišují podle toho, zda se jedná o úvěry na pořízení vlastního bydlení nebo o úvěry za účelem pořízení k pronájmu či dalšího prodeje. Rozdělení podle účelu vyuţití:

 účelový úvěr na bydlení,  rezidenční,  nerezidenční,  neúčelový úvěr.

23

Účelový hypoteční úvěr na bydlení Účelový hypoteční úvěr na bydlení je nejčastěji poskytován na některý z uvedených účelů:  koupě nemovité věci,  výstavba nové nemovité věci,  převod členských práv a povinností v druţstvu  rekonstrukce, modernizace, opravy nebo dostavby stávající nemovité věci,  vypořádání majetkových poměrů,  refinancování – splácení jiného, dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovité věci. Účel pouţití je uveden ve smlouvě o hypotečním úvěru a banka uvedený účel sleduje.  Rezidenční Tento typ účelového hypotečního úvěru je určen k financování nemovité věci určené pouze k vlastnímu bydlení ţadatele o úvěr. Rekreační nemovitou věc lze financovat pouze za předpokladu, ţe se jedná o rekreační nemovitou věc způsobilou k trvalému bydlení, která je svým provedením, dispozičním řešením a standardem vybavení vhodná k trvalému uţívání. Předmětem rezidenčního úvěru nemohou být nemovité věci, které slouţí jako nebytové prostory. V příjmech ţadatele o úvěr nesmí být zohledněn případný příjem z pronájmu z financované nemovité věci.  Nerezidenční Jedná se o účelový úvěr k financování nemovité věci neslouţící k bydlení ţadatele o úvěr. Předmětem nerezidenčního úvěru jsou nemovité věci určené k pronájmu, jedná se o byty, rodinné domy, domy s byty a případně nebytovými prostory, ve kterých podíl plochy nebytových prostor je menší neţ 50 % . Dále rekreační nemovitá věc nesplňující podmínky rezidenčního bydlení a pozemek určený k výstavbě rekreační nemovité věci.

Neúčelový hypoteční úvěr Poskytování tzv. americké hypotéky je umoţněno zákonem o dluhopisech. Jedná se o úvěr určený pouze ţadatelům, kteří vlastní nemovitou věc, např. byt nebo dům, a jsou ochotni

24

ji dát bance do zástavy. Na rozdíl od klasických hypotečních úvěrů mohou být finanční prostředky z americké hypotéky vyuţity na cokoli a banka účel pouţití nezkoumá. Výhodou bývá niţší úrok a delší doba splatnosti neţ u spotřebitelských úvěrů.

Výše hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru je ovlivněna zástavní hodnotou nemovité věci, typem zvoleného produktu a schopností ţadatele úvěr splácet. Podkladem pro stanovení hodnoty nemovité věci je současná nebo budoucí nominální hodnota uvedená v odhadu nemovité věci zpracovaném smluvním znalcem banky. Odhad zjištěné hodnoty je následně předloţen před čerpáním úvěru. V případě, kdy je úvěr zajištěn zástavním právem k nemovité věci, která je předmětem výstavby nebo stavebních úprav, je nominální hodnota stanovena z jejího budoucího stavu, tj. stavu po dokončení její výstavby nebo stavebních úprav, v ostatních případech z existující stavby v jejím současném stavu. Ta část ceny nemovité věci, na kterou banka poskytne hypoteční úvěr, přestavuje zadluţitelnou hodnotu nemovité věci. Tento poměr úvěrové angaţovanosti k zástavní hodnotě je označován zkratkou LTV a je uváděn v procentech. Ukazatel LTV ovlivňuje výši úrokové sazby hypotečního úvěru, a to tak, ţe s růstem hodnoty LTV roste úroková sazba. Za přiměřeně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se povaţuje hranice mezi 60 aţ 80 procenty obvyklé trţní ceny zastavené nemovité věci. Poskytnutím vyšší částky si banka klade vyšší poţadavky na bonitu klienta, popřípadě poţaduje další dozajištění v podobě ţivotního pojištění, vyšší úrok z úvěru apod.

Doba splatnosti hypotečního úvěru O době splatnosti úvěru rozhoduje jednak samotný ţadatel a také podmínka která udává, ţe ţadatel by měl být po celou dobu splatnosti úvěru v produktivním věku, přičemţ produktivním věkem se rozumí věková hranice do 70 let. V případě, ţe o úvěr ţádá více ţadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni ţadatelé. Dobu splatnosti lze zvolit v rozmezí od 5 do 40 let. Obecně platí, ţe delší doba splatnosti sniţuje splátky hypotečního úvěru, a tím se stává pro ţadatele dostupnější. Na druhé straně delší doba splatnosti zvyšuje celkové úrokové náklady se splácením úvěru.

25

Způsob čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpání a splácení hypotečního úvěru se odvíjí od předpokládaného účelu úvěru. Hypoteční úvěr lze čerpat:  jednorázově,  postupně. Nákup nemovitosti, zaplacení dříve poskytnutých úvěrů nebo vypořádání majetkových poměrů je čerpáno jednorázově, investice je jednorázově zrealizována. Postupné čerpání je vyuţíváno v případě výstavby, opravy a rekonstrukce nemovité věci, kde se předpokládá delší časová realizace investice. Splátkou se rozumí součet jistiny a úroku. Jistina je část dosud nesplaceného dluhu, úrok je částka rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny. Nejrozšířenějšími metodami splácení hypotečního úvěru je metoda postupného splácení v pravidelných měsíčních splátkách. Způsob splácení je nabízen anuitní, progresivní a degresivní. Při anuitním splácení je celková výše splátky po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru stejná. Platí se v ujednaných termínech vţdy stejnou částkou, která obsahuje splátku jistiny i úroku. Podíl splácení jistiny během období roste, naopak podíl úroku klesá. Nejrozšířenější způsob splácení je měsíční anuita. U progresivního splácení dluţník zpočátku platí niţší měsíční splátky, které se během doby trvání hypotečního úvěru postupně zvyšují. Z důvodu vyšší nákladovosti na straně dluţníka se příliš nevyuţívá. Opačný princip představuje degresivní splácení, dluţník platí vyšší splátky na začátku a později se sniţují, coţ je pro dluţníka ekonomicky výhodnější. Pouţívá se však zejména u korporátních hypotečních úvěrů.

Úroková sazba hypotečního úvěru Pro hypoteční úvěry nabízí banka několik typů úrokových sazeb, a to úrokové sazby fixované na dobu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let od data podpisu úvěrové smlouvy. Dále banka nabízí u některých produktů variabilní úrokovou sazbu odvozenou od sazby PRIBOR s různým časovým vyjádřením.

26

Fixace sazby zajišťuje stejnou úrokovou sazbu po celé období sjednané ve smlouvě o úvěru. Jakou délku doby fixace úrokové sazby si klient zvolí, závisí na těchto ukazatelích:  výše úrokové sazby,  doba čerpání úvěru,  předpokládaný budoucí vývoj úrokových sazeb,  předpokládaný budoucí příjem klienta. Variabilní úroková sazba se průběţně mění, jelikoţ její výše je odvozována od sazby, za kterou si banky půjčují peníze na mezibankovním trhu. V případě, ţe sazby na trhu klesají, klesá také variabilní úroková sazba a naopak. Asi dva měsíce před koncem platnosti sazby banka osloví klienta s nabídkou sazby nové. V nové úrokové sazbě banka odráţí také chování klienta. V tomto období lze písemně oznámit předčasnou splátku a bez sankce splatit část nebo celou jistinu. Některé banky nabízejí úrokové sazby, které se klientům jeví jako pevné, avšak banka si vyhrazuje v úvěrové smlouvě právo na jejich jednostrannou úpravu na základě vývoje trhu.

1.2.5

Subjekty hypotečního úvěrování v České republice

Hypoteční úvěrový postup má svá pravidla a obecně skládá se ze tří fází:  fáze přípravná,  fáze schvalovací,  fáze realizační.

V první přípravné fázi se ţadatel rozhoduje o výběru banky, u které si podá ţádost o hypoteční úvěr. Při návštěvě banky ţadatel získá základní informace o hypotečním úvěru, obdrţí orientační propočet, zda je schopen úvěr splácet a také seznam dokladů potřebných ke schválení úvěru. V této fázi má banka spíše funkci poradní. Rozhodujícími parametry pro klienta jsou výše úrokové sazby v porovnání s délkou fixace a také výše hypotečního úvěru v poměru k zástavě nemovité věci. Důleţitou úlohu při rozhodování mají také poplatky spojené s úvěrem, jak jednorázové, tak i placené po celou dobu trvání úvěru. Banky jsou si navzá-

27

jem konkurenčními společnostmi a nabízí pro přilákání klientů různé akční nabídky v podobě úvěru bez poplatku, odhad bez poplatku apod. I tento druh nabídky můţe mít vliv při rozhodování o výběru banky. V rámci fáze přípravné podává klient v bance ţádost o hypoteční úvěr. K ţádosti se přikládají doklady potřebné ke schválení úvěru, a to zejména:  doklad totoţnosti,  souhlas se zpracováním osobních údajů,  potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele nebo daňové přiznání včetně příloh u osob podnikajících,  doklady prokazující vlastnictví – list vlastnictví z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, nabývací titul,  odhad ceny zastavované nemovité věci,  doklad o vinkulaci pojištění nemovité věci ve prospěch banky,  v případě koupě nemovité věci – kupní smlouva,  v případě výstavby, rekonstrukce – rozpočet stavby, projektovou dokumentaci, stavební povolení s vyznačením právní moci, smlouva o dílo.

Seznam poţadovaných dokladů se liší podle druhu a účelu hypotečního úvěru. U některých nejsou poţadovány všechny dokumenty, např. u hypotečních úvěrů bez dokládání příjmů. Po předloţení dokladů nastává druhá schvalovací fáze, ve které se prověřuje ţádost o hypoteční úvěr s přiloţenou dokumentací. Banka rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru. Rozhoduje se především na základě vyhodnocení:  bonity ţadatele,  investičního záměru,  hodnoty a typu zástavy. Banka začíná se zpracováním osobních údajů o ţadateli, prověřuje výši příjmů, coţ pro banku představuje jednu z nejdůleţitějších poloţek. Z důvodu sníţení rizika banky spojeného s nesplacením úvěru je moţné započítat za celou dobu splatnosti úvěru pouze prokazatelné příjmy. Příjmy jsou posuzovány z hlediska reálnosti jejich výše, pravidelnosti, stability a udrţitelnosti po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Na základě prověření těchto informací banka vyhodnocuje minimální měsíční příjem v rámci poţadované výše úvěru. Pokud ţadatel

28

není schopen tohoto příjmu dosáhnout, banka umoţňuje přistoupení více spoluţadatelů. Klient je povinen uvést v ţádosti o úvěr veškeré své závazky vůči bankám a jiným subjektům, které se posuzují v rámci bonity ţadatele. Banka vyuţívá také informace bankovního a nebankovního registru, ze kterého lze zjistit platební morálku a také, zda ţadatel čerpá či splácí jiný úvěr. V neposlední řadě hodnotí kvalitu a vhodnost zástavy nemovité věci, kterou posuzuje bankovní znalec pro věci nemovité. V případě schválení hypotečního úvěru nastává třetí realizační fáze. Banka předloţí klientovi k podpisu tři dokumenty:  smlouvu o hypotečním úvěru,  zástavní smlouvu k nemovité věci ve prospěch banky včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí,  případně smlouvu o vedení účtu. Po podpisu dokumentace a vkladu zástavního práva k zastavované nemovité věci do katastru nemovitostí můţe klient začít úvěr čerpat. Čerpání úvěru probíhá bezhotovostně, podle podmínek uvedených v úvěrové smlouvě. V okamţiku prvního čerpání úvěru nastává proces zvaný správa úvěru. Tento proces představuje kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru nebo také realizaci postupů při nesplácení hypotečního úvěru. Součástí správy je pravidelné informování klienta o aktuálním stavu splácení, dále banka informuje o konci doby fixace úrokové sazby. Na českém bankovním trhu se v současné době nachází 45 obchodních bank s udělenou bankovní licencí, z tohoto celkového počtu nabízí hypoteční produkty 23 obchodních bank. Jedná se převáţně o banky univerzální, které emitují hypoteční zástavní listy a banky specializované, které se zaměřují pouze na poskytování hypotečních úvěrů. Zvláštní skupinu specializovaných bank doplňují stavební spořitelny, jejichţ činnost je zaměřena na kombinaci spoření a financování bytových potřeb. Hypoteční úvěry poskytují tyto univerzální banky:

Datum oprávnění k činnosti:



Česká spořitelna

30. 12. 1991



Československá obchodní banka

21. 12. 1964

29



Equa bank

06. 01. 1993



Evropsko-ruská banka

15. 07. 2008



Expobank CZ

23. 01. 1991



Fio banka

17. 05. 2010



Ge Money Bank

09. 06. 1998



Komerční banka

05. 03. 1992



mBank S.A.

18. 07. 2007



Oberbank AG

01. 11. 2003



Privat bank AG

03. 08. 2004



Raiffeisenbank

25. 06. 1993



Sberbank CZ

01. 01. 1997



The Royal Bank of Scotland plc

01. 07. 2012



UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia

01. 01. 1996



Waldviertler Sparkasse Bank AG

24. 01. 1994

Hypoteční úvěry poskytují dvě specializované banky:




Hypoteční banka

10. 01. 1991



Wüstenrot hypoteční banka

23. 12. 2002

Na českém trhu působí pět stavebních spořitelen:




Českomoravská stavební spořitelna

27. 08. 1993



Modrá pyramida stavební spořitelna

09. 12. 1993



Raiffeisen stavební spořitelna

04. 09. 1993



Stavební spořitelna České spořitelny

13. 06. 1994



Wüstenrot – stavební spořitelna

28. 09. 1992

Jedničkou českého hypotečního trhu se v roce 2014 stala Hypoteční banka, která poskytla hypoteční úvěry na bydlení v celkové výši 43 miliardy Kč. Patří mezi skupinu pěti velkých bank s dominantním postavením v českém hypotečním sektoru. Těchto pět bank disponuje trţním podílem na úrovni téměř 90 %.

30

Top pět bank: 

Hypoteční banka



Česká spořitelna



Komerční banka



Raiffeisenbank



UniCredit Bank

Graf 3: Výše základního kapitálu bank v Kč

Výše základního kapitálu bank v Kč 20,000,000,000 18,000,000,000 16,000,000,000 14,000,000,000 12,000,000,000 10,000,000,000 8,000,000,000 6,000,000,000 4,000,000,000 2,000,000,000 0

19,004,926,000

Hypoteční banka

15,200,000,000 11,006,000,000 8,754,617,898

5,076,334,500

Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank UniCredit Bank

Platnost údajů ke dni 14. 2. 2015 Zdroj: zpracováno na základě údajů zveřejněných vybranými bankami, vlastní tvorba.

31

2 Metodologie práce Základními zdroji této diplomové práce jsou odborné publikace a informace, které veřejnosti poskytuje Česká národní banka, Ministerstvo pro místní rozvoj, Ministerstvo financí a banky v České republice. Dalšími zdroji jsou zákony, přesněji zákon č. 137/2014 Sb., o dluhopisech, zákon č. 254/2012 Sb., o bankách, dále zákon č. 43/2013 Sb., o spotřebitelském úvěru a nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. V rámci průzkumu hypotečního trhu bylo osloveno a navštíveno deset poboček pěti bank, které v České republice prodávají nejvíce hypotečních úvěrů. Jedná se o čtyři univerzální banky – Českou spořitelnu, Komerční banku, Raiffeisenbank, UniCredit Bank a jednu specializovanou banku - Hypoteční banku. Vybrané banky byly osloveny ve všech případech stejným zadáním: ţádostí o poskytnutí hypotečního úvěru a ţádostí o poskytnutí informací potřebných k vypracování diplomové práce. V případě poskytnutí informací k diplomové práci se banky shodly v neochotě k jakékoli prezentaci, která nepřinese uzavření smlouvy. Z tohoto důvodu bylo vhodné vyuţít sluţeb nezávislého finančního poradce, který poskytl podrobný přehled produktové nabídky hypotečních úvěrů, které se s poskytnutými údaji získanými v bance shodují. První část diplomové práce je zaměřena na legislativní a teoretické vymezení hypotečních úvěrů, jejich členění a specifické charakteristické rysy. Dále je přiblíţen hypoteční úvěrový proces, moţnosti státní podpory hypotečního úvěru. Z údajů poskytovaných Českou národní bankou byl zjištěn přehled bank poskytujících hypoteční úvěry s přiřazeným datem oprávnění k činnosti. Přehled je platný ke dni 24. 1. 2015 na internetových stránkách cnb.cz Poté následuje analýza hypotečních úvěrů u vybraných bank, parametrů produktů a podmínek poskytnutí klientům. Pro účely posouzení byly vybrány účelové hypoteční produkty určené pro investice do bydlení a neúčelové hypoteční produkty, u kterých se účel pouţití nezkoumá. Důleţitou součástí studie je komparace nabídek hypotečních úvěrů na základě simulace konkrétního záměru klienta. V rámci průzkumu nabídky hypotečních produktů vybraných bank byl vytvořen model ţadatele, který je zadán u všech ţádostí o hypoteční úvěr.

32

Zadání pro modelovou hypotéku Typ zastavované nemovitosti:

bytová jednotka v osobním vlastnictví

Prodejní cena:

1 500 000 Kč

Vlastní úspory:

500 000 Kč

Hypotéka:

1 000 000 Kč

Délka splácení:

20 let

Fixace:

5 let

Ţadatel:

ţena, 37 let, svobodná

Měsíční příjem čistý:

45 000 Kč

Další měsíční závazky:

5 000 Kč

Platební historie:

výborná

Nabídka produktů na hypotečním trhu se neustále mění, především v rámci akčních nabídek bank a výše úrokové sazby. Důleţité je zdůraznit, ţe analýza a komparace byly provedeny v období prosinec 2014 aţ únor 2015. V tomto období se produktová nabídka nezměnila. Posuzovanými parametry byly – doba splatnosti, výše hypotečního úvěru a výše hypotečního úvěru podílem ze zástavní hodnoty, dále poplatky za zpracování a správu úvěru. Ke změnám nedošlo ani ve výši úrokové sazby, která byla také posuzována v závislosti na vyuţití dalších sluţeb a doplňkových produktů nabízených bankou. Výsledek této komparace se skládá z orientačních propočtů, které jsou zpracovány na základě údajů klienta a jeho poţadavků prostřednictvím kalkulačních programů vybraných bank. V rámci jednání v jednotlivých bankách s cílem získání údajů hypoteční bankéř vţdy zdůraznil, ţe je další moţnost individuální slevy z úrokové sazby, a to aţ po celkovém vyhodnocení a zpracování hypotečního úvěru. Na posouzení má vliv historie, platební morálka klienta a předloţení občanského průkazu. Moţnost individuální slevy není v úrokových sazbách zahrnuta. Na základě analýzy, komparace a celkového vyhodnocení byla zpracována syntéza obsahující závěry a doporučení bankám, a vytvořena prognóza budoucího vývoje hypotečního bankovnictví.

33

3 Analýza a srovnání účelových hypotečních úvěrů vybraných bank

3.1

Charakteristika vybraných bank

Logo 1: Hypoteční banka, a.s.

Hypoteční banka, a.s.

Hypoteční banka získala v září roku 1995 oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první specializovanou bankou na hypoteční úvěry v České republice, nabízí široké spektrum hypotečních produktů pro financování bydlení. V červnu roku 2000 se majoritním vlastníkem Hypoteční banky stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB), tímto se stala členem silné finanční Skupiny ČSOB. Dlouhodobě udrţuje přední pozici v oblasti poskytování hypotečních úvěrů pro občany, je také největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. Základní kapitál banky činí 5 076 334 500 Kč. Jediným akcionářem banky je Československá obchodní banka, a.s.

34

Logo 2: Česká spořitelna, a.s.

Česká spořitelna, a.s. V období socialismu doplňovala sluţby Státní banky československé jako specializovaná banka pro obsluhu výhradně občanů. Pod současným názvem Česká spořitelna začala vystupovat 1. února 1992, kdy také změnila svou právní formu na akciovou společnost. V současné době se řadí mezi největší banky v České republice disponující s největší sítí poboček a bankomatů, nabízí produkty a sluţby pro občany, obce a města, malé a střední firmy a velké korporace. Sluţby České spořitelny vyuţívá více neţ 5 milionů klientů. V srpnu roku 2000 se Česká spořitelna stala členem rakouské Erste Bank Group, která vlastní 98 % podíl akcií. Výše základního kapitálu banky činí 15 200 000 000 Kč.

Logo 3: Komerční banka, a.s.

Komerční banka, a.s. Komerční banka vznikla v lednu roku 1990 vyčleněním obchodní činnosti z bývalé Státní banky československé, jednalo se tehdy o státní peněţní banku, která následně 5. března roku 1992 změnila svou právní formu na akciovou společnost. V současné době se Komerční banka řadí mezi přední bankovní instituce v České republice, nabízí široké spektrum sluţeb v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Sluţby Komerční banky vyuţívá více neţ 1,6 milionů klientů, kteří mohou navštívit v České republice 396 poboček a vyuţít 754 bankomatů.

35

V říjnu roku 2001 se Komerční banka stala součástí francouzské bankovní skupiny Société Générale, která vlastní 60 % podíl akcií. Výše základního kapitálu banky činí 19 004 926 000 Kč.

Logo 4: Raiffeisenbank, a.s.

Raiffeisenbank, a.s. Emblémem a tradiční ochrannou známkou skupiny Raiffeisen jsou dvě zkříţené koňské hlavy, tzv. Giebelkreuz. Giebelkreuz zdobí jiţ po staletí štíty mnoha budov v Evropě, je symbolem ochrany rodin shromáţděných pod společnou střechou před zlem a ohroţením. Raiffeisenbank působí na českém bankovním trhu od roku 1993, nabízí široké spektrum bankovních sluţeb soukromé i podnikové klientele. V úvěrové činnosti se především zaměřuje na prémiové klienty, tedy klienty s vyššími příjmy, kteří mají zájem o správu svých financí. Obsluhuje v síti více neţ 120 poboček a klientských center, poskytuje rovněţ sluţby hypotečních center. Majoritním akcionářem je rakouská finanční instituce Raiffeisen Bank International AG, která vlastní 75 % podíl akcií. Základní kapitál banky činí 11 006 000 000 Kč.

Logo 5: UniCredit Bank, a.s.

UniCredit Bank, a.s. Počátky skupiny Uni Credit sahají aţ do roku 1473, kdy byl zaloţen bankovní dům Rolo Banca. Novodobá historie je spojena se sloučením devíti italských bank a německé HVB. Akvizicí polské Bank Pekao začala v roce 1999 expanze skupiny tehdy nazývané Uni

36

Credito Italiano do regionu střední a východní Evropy. UniCredit Bank zahájila svou činnost na českém bankovním trhu 5. listopadu roku 2007. Vznikla sjednocením dvou bankovních institucí Ţivnostenské banky a HVB Bank. Od prosince roku 2013 poskytuje své sluţby pod jednotným názvem UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. Banka poskytuje širokou škálu produktů privátním i firemním klientům, je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti financování komerčních nemovitostí. Pro privátní klienty nabízí bankovní sluţby, kreditní karty, hypoteční úvěry, úvěry, vklady a investice. UniCredit Bank Austria AG vlastní 99,94 % akcií. Výše základního kapitálu banky činí 8 754 617 898 Kč.

3.2

Hypoteční úvěry Hypoteční banky

Předmět hypotéky 

Rodinný dům / Bytový dům / Rekreační objekt



Stavební pozemek - výstavba Rodinného domu / Bytového domu / Objekt rekreace



Pozemek - součástí Rodinného domu / Bytového domu / Objekt rekreace



Bytová jednotka - Vlastnictví osobní / Druţstevní



Právo stavby

Účel hypotéky 

Koupě nemovité věci



Převod členských práv a povinností v druţstvu



Získání práv a povinností včetně práva nájmu právu k bytu



Vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitou věcí



Výstavba nemovité věci



Rekonstrukce



Refinancování



Kombinace výše uvedených účelů



Financování nemovitého příslušenství nemovité věci



Výroba energie – k vlastní spotřebě



Zpětné proplácení vlastních prostředků

37

Ţadatelé 

Osoba starší 18 let, plně svéprávná



Produktivní věk po celou dobu trvání úvěru do 70 let



O úvěr mohou ţádat max. 4 ţadatelé ze 2 domácností



Minimální čistý měsíční příjem 

25 000 Kč v případě, kdy ţádá jeden ţadatel



30 000 Kč celkem všech ţadatelů pro Hypoteční úvěr 100

Základní parametry hypotečního úvěru Jedná se o základní nabídku produktů hypotečních úvěrů, které mohou být dle potřeby ţadatele kombinovány se sluţbami.

Tabulka 1: Přehled parametrů hypotečních úvěrů Hypoteční banky

Produkty

Počet dluţníků

Limit LTV

Splat nost

Výše úvěru

5 - 40 let

min. 300.000 Kč*

70% Hypoteční úvěr pro fyzické osoby

max. 4 z max. 2 domácností

1 rok Předhypoteční úvěr

max. 4 z max. 2 domácností

50 % - 85 % dle účelu

min. 200.000 Kč* max. 5 mil. Kč

*Maximální výše hypotečního úvěru je dána hodnotou zastavené nemovité věci stanovené bankou, výši hodnotyinvestice a schopností ţadatele splácet.

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Hypoteční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015.

38

Hypoteční úvěr pro fyzické osoby Účelem úvěru je financování investic do nemovité věci. Podmínky pro získání: Výše hypotečního úvěru 

Minimální výše je 300.000 Kč



Maximální výše hypotečního úvěru je 70 % hodnoty nemovité věci



Maximální výše hypotečního úvěru je dána hodnotou zastavené nemovité věci stanovené bankou, výši hodnoty investic a schopností ţadatele splácet

Délka hypotečního úvěru 

Splatnost hypotečního úvěru je od 5 do 40 let



Splatnost se počítá od data zahájení splácení jistiny

Úroková sazba dle výběru: 

Pevná na období 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let



Roční úroková sazba P plus,

Splácení hypotečního úvěru 

Pravidelnými měsíčními splátkami



Splácení je zahájeno nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání

Zajištění úvěru 

Zástavním právem k nemovité věci



Nemovitost se musí nacházet na území ČR



K datu čerpání hypotečního úvěru nesmí být zatíţená zásadním právem 3. osoby ani omezením převodu nemovité věci



K datu čerpání hypotečního úvěru musí být nemovitá věc pojištěna proti ţivelným a jiným rizikům

39

Tabulka 2: Orientační propočet hypotečního úvěru pro fyzické osoby do 70 % LTV – Hypoteční banka

Účel a typ úvěru Účel úvěru

Nákup nemovité věci

Typ úvěru

Hypotéka do 70 % LTV Čerpání na vklad zástavního práva

Financování investičního záměru Celkový investiční záměr

1 500 000 Kč

Vlastní zdroje

500 000 Kč

Cizí zdroje (jiné úvěry)

0 Kč

Zdroje z hypotečního úvěru 1 000 000 Kč

Úvěr Poţadovaná výše úvěru

1 000 000 Kč

Podíl úvěru na zajištění (LTV)

70 %

Délka úvěru

Max. moţná výše úvěru 5 263 000 Kč Minimální hodnota zajištění1 428 572 Kč 20 let

Úroková sazba Typ úrokové sazby (fixace)

5 let

Základní úroková sazba

2,69 % p.a.

Individuální sleva z úrokové sazby -0,30 % p.a. Výsledná úroková sazba

2,39 % p.a.

(Nový klient ČSOB = - 0,1 %; Inkaso z ČSOB = - 0,10 %; Pojištění ČSOBP = - 0,10 %) Celková výše měsíční splátky Splátka úvěru

5 246 Kč

Poplatky Zpracování úvěru

3 900 Kč

Čerpání na vklad

1 900 Kč

Zpracování odhadu

Expresní zdarma, Standardní 3 700 Kč

Správa úvěru měsíčně

150 Kč

Finanční situace klienta Celkové měsíční výdaje Povinná měsíční rezerva

10 338 Kč

Celkové měsíční čisté příjmy

45 000 Kč

Potřebný čistý měsíční příjem

17 045 Kč

Zůstatek příjmů

27 955 Kč

1 311 Kč

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Hypoteční bankou, vlastní tvorba. Platnost údajů ke dni 14. 2. 2015.

40

Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je určen k financování obchodních případů, které jsou obecně financovány hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitou věc zástavní právo. V takovém případě můţe být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude následně splacen hypotečním úvěrem. Účelem hypotéky je splacení existujícího předhypotečního úvěru na bydlení. Podmínky pro získání: Účel předhypotečního úvěru Financování privatizace bytového fondu – koupě od obcí, měst, státu 

Aţ do 85 % zástavní hodnoty nemovité věci

Koupě stavebního pozemku od města, obce, státu 


Koupě rodinných domů a bytových jednotek od velkých firem 




Jedná se o velké firmy, které odprodávají byty dosavadním nájemníkům

Financování koupě – výstavby rodinných domů a bytů v rámci developerských projektů 

Aţ do 50 % zástavní hodnoty nemovité věci, poté je jiţ nemovitá věc ve fázi hrubé stavby a můţe být podán Návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, další čerpání jiţ jako hypoteční úvěr

Druţstevní bydlení 




Financování koupě druţstevních bytů bez nutnosti dávat do zástavy jinou nemovitá věc v osobním vlastnictví

41



Předloţení dokumentu dokládající termín převodu bytů do osobního vlastnictví – potvrzení od představenstva druţstva

Draţby, konkurzy v insolvenčním řízení 




Koupě nemovité věci v draţbě nedobrovolné (na návrh věřitele) i dobrovolné (na návrh vlastníka)



Zpracování úvěru na základě doloţení Draţební vyhlášky, vyjádření insolvenčního soudu o schválení prodeje nemovité věci



Podmínkou čerpání je předloţení Usnesení o příklepu nebo Protokolu o provedené draţbě, koupě z majetkové podstaty v konkurzu - kupní smlouva, budoucí kupní smlouva



Vyjádření insolvenčního soudu o schválení prodeje nemovité věci

Zajištění předhypotečního úvěru 

Uzavřená smlouva o hypotečním úvěru, jejím účelem je splácení předhypotečního úvěru



Ocenění nemovité věci, i kdyţ se nemovitá věc nezastavuje

Úroková sazba předhypotečního úvěru 

Jednotná, pevná na období 1 roku



Úroková sazba u hypotečního úvěru je stanovena ke dni schválení úvěru

Čerpání předhypotečního úvěru 

Jednorázové i postupné



Vţdy bezhotovostně, v závoslosti na skutečně vynaloţených nákladech na investice do nemovité věci

Sluţby Produktové sluţby ţadatel volí jako doplněk k většině bankou poskytnutých základních produktů hypotečních úvěrů.

42

Hypotéka bez poplatků Standardní poplatky jsou vybírány formou navýšení úrokové sazby. Klient nemusí disponovat hotovostí na úhradu poplatků. Podmínky pro získání: 

úroková sazba, limit LTV, splatnost, výše úvěru dle zvoleného produktu



fixace 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let nebo roční P plus



bez moţnosti kombinace s produktem Předhypoteční úvěru



bez moţnosti kombinace se sluţbou Bez příjmu

Tabulka 3: Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka bez poplatků



Typ úvěru

Hypotéka do 70 % LTV Hypotéka bez poplatku

Financování investičního záměru Celkový investiční záměru

1 500 000 Kč

Vlastní zdroje

500 000 Kč


0 Kč



1 000 000 Kč

Podíl úvěru na zajištění (LTV) Délka úvěru

70 %

Max. moţná výše úvěru 5 559 000 Kč Minimální hodnota zajištění

1 428 572 Kč

20 let


5 let


2,89 % p.a.

Idividuální sleva z úrokové sazby

-0,30 % p.a.

Výsledná úroková sazba

2,59 % p.a.

(Nový klient ČSOB = - 0,1 %; Inkaso z ČSOB = - 0,10 %; Pojištění ČSOBP = - 0,10 %) Celková výše měsíční splátky Splátka úvěru Pojištění úvěru

5 343 Kč 534 Kč

43


0 Kč Sleva 100 %

Zpracování odhadu



0 Kč / měs. Sleva 100 %


7 872 Kč 1 337 Kč


45 000 Kč


14 552 Kč

Zůstatek příjmů

30 448 Kč


Doplňková část Sluţba umoţňuje navýšení hypotečního úvěru o další doplňkové finanční zdroje k vyuţití neočekávaných výdajů spojených s investičním záměrem nebo na financování jiné účelové investice. Podmínky pro získání: 

výše úvěru minimálně nestanoveno, maximálně 20 % z objemu úvěru



v kombinaci se sluţbou Hypotéka 100 max. výše úvěru 300.000 Kč



limit LTV do 100 %



splatnost dle zvoleného produktu



fixace 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let nebo roční P plus



bez moţnosti kombinace s produktem Předhypoteční úvěr




44

Tabulka 4: Orientační propočet hypotečního úvěru Doplňková část – Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka do 70 % LTV Doplňková část


1 500 000 Kč

Vlastní zdroje

500 000 Kč


0 Kč



1 000 000 Kč

z toho doplňková část Podíl úvěru na zajištění (LTV)

Max. moţná výše úvěru

5 638 000 Kč

200 000 Kč 70 %

Délka úvěru

Minimální hodnota zajištění 1 428 572 Kč 20 let


5 let


2,69 % p.a.

Idividuální sleva z úrokové sazby -0,30 % p.a. Výsledná úroková sazba

2,39 % p.a.


5 246 Kč

Pojištění úvěru

540 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu



150 Kč

Finanční situace klienta Celkové měsíční výdaje

7 878 Kč Celkové měsíční čisté příjmy Potřebný čistý měsíční příjem

Povinná měsíční rezerva

1 311 Kč

Zůstatek příjmů

45 000 Kč 14 585 Kč

30 415 Kč


45

Hypotéka bez příjmu Sluţba je nabízena bonitním klientům s dostačujícím příjmem na splácení úvěru. Podmínky pro získání: 

výše úvěru minimálně 200.000 Kč, maximálně 5 mil Kč



limit LTV do 50 %






fixace 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let



čestné prohlášení o dostačujícím příjmu na splácení hypotečního úvěru



potvrzení o bezdluţnosti






bez moţností kombinace se sluţbou Bez poplatků a Doplňková část

Tabulka 5: Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka bez příjmu – Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka do 50 % LTV Bez dokládání příjmů, vlastní zdroje 30 %

Financování investičního záměru Celkový investiční záměru Vlastní zdroje

1 500 000 Kč Cizí zdroje (jiné úvěry)

500 000 Kč

Zdroje z hypotečního úvěru

0 Kč 1 000 000 Kč


1 000 000 Kč


50 %


5 000 000 Kč

Minimální hodnota zajištění 2 000 000 Kč

Délka úvěru

20 let


5 let


4,19 % p.a.

Sleva z úrokové sazby

-0,50 % p.a.


3,69 % p.a.

(Nový klient ČSOB = - 0,1 %; Inkaso z ČSOB = - 0,10 %; Pojištění ČSOBP = - 0,30 %) Celková výše měsíční splátky

46

Splátka úvěru

5 898 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu



150 Kč / měs.


7 738 Kč



45 000 Kč


14 860 Kč

1 474 Kč Zůstatek příjmů 30 140 Kč


Hypoteční úvěr 85 (HU 85) Sluţba Hypoteční úvěr 85 je určena pro úvěry ve výši nad 70 % zástavní hodnoty, maximálně však do 85 % zástavní hodnoty zastavované nemovité věci.

Podmínky pro získání: 

výše úvěru minimálně 300.000 Kč, maximálně do výše 85 % hodnoty nemovité věci



limit LTV do 85 %



splatnost dle zvoleného produktu, standardně 5 – 30 let



fixace 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let nebo roční P plus




Tabulka 6: Orientační propočet hypotečního úvěru 85 (HU 85) – Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka do 85 % LTV

Financování investičního záměru Celkový investiční záměr Vlastní zdroje

1 500 000 Kč


0 Kč

500 000 Kč Zdroje z hypotečního úvěru 1 000 000 Kč

Úvěr

47

Poţadovaná výše úvěru

1 000 000 Kč


85 %

Délka úvěru


5 668 000 Kč

Minimální hodnota zajištění

1 176 471 Kč

20 let


5 let


2,79 % p.a.


-0,30 % p.a.


2,49 % p.a.


5 294 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu



150 Kč / měs.


7 738 Kč 1 474 Kč


45 000 Kč


14 107 Kč

Zůstatek příjmů

30 893 Kč


Hypoteční úvěr 100 (HU 100) Sluţba je určena pro úvěry ve výši nad 85 % zástavní hodnoty, maximálně však do 100 % zástavní hodnoty zastavované nemovité věci. Podmínky pro získání: 




limit LTV do 100 %




48



fixace 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 let



povinné úvěrové nebo ţivotní pojištění



příjem jednotlivce min. 25.000 Kč, více spoluţadatelů součet min. 30.000 Kč



pouze pro bytovou jednotku i druţstevní, rodinný dům, stavební pozemek






bez moţnosti kombinace se sluţbou HU 85, Bez příjmu, Realitní hypotéka

Tabulka 7: Orientační propočet hypotečního úvěru 100 (HU 100) – Hypoteční banka



Typ úvěru



1 500 000 Kč

Vlastní zdroje


500 000 Kč


0 Kč

1 000 000 Kč

Úvěr Poţadovaná výše úvěru 1 000 000 Kč

Max. moţná výše úvěru 4 209 000 Kč



100 %

1 000 000

Kč Délka úvěru

20 let


5 let


3,89 % p.a.


-0,30 % p.a.


3,59 % p.a.


5 846 Kč 600 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu

Expresní zdarma, Standardní


150 Kč / měs.

Finanční situace klienta

49

3 700 Kč

Celkové měsíční výdaje

7 938 Kč Celkové měsíční čisté příjmy

45 000 Kč

Potřebný čistý měsíční příjem 16 857 Kč Povinná měsíční rezerva

2 923 Kč

Zůstatek příjmů

28 143 Kč


Realitní hypotéka Sluţba Realitní hypotéka je přiřazena ke všem ţádostem o hypoteční úvěr, které splňují podmínku: 

součásti příjmu je příjem z pronájmu úvěrované nemovité věci



objektem úvěru je bytový dům nebo 4 a více bytových jednotek a rodinných domů



alespoň jeden z ţadatelů je cizinec nedokládající příjem z České republiky, bez pobytu v České republice



přiráţka k sazbě 0,3 % Podmínky pro získání:






limit LTV do 85 %



splatnost úvěru je 5 – 25 let



fixace 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 let



pouze pro bytovou jednotku i druţstevní, rodinný dům, bytový dům



bez moţnosti kombinace s produktem HU 100

Tabulka 8: Orientační propočet hypotečního úvěru Realitní hypotéka – Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka do 70 % LTV Realitní hypotéka


1 500 000 Kč Cizí zdroje (jiné úvěry)

50

0 Kč

Vlastní zdroje

500 000 Kč Zdroje z hypotečního úvěru 1 000 000 Kč


1 000 000 Kč Max. moţná výše úvěru 5 483 000 Kč


70 %

Délka úvěru

20 let


1 428 572 Kč


5 let


2,99 % p.a.

Idividuální sleva z úrokové sazby -0,30 % p.a. Výsledná úroková sazba

2,69 % p.a.


5 392 Kč


554 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu



150 Kč / měs.


7 892 Kč 1 349 Kč


45 000 Kč


14 783 Kč

Zůstatek příjmů

30 217 Kč


Mimořádná splátka 20 % Sluţba Mimořádná splátka 20 % umoţňuje klientům jednou ročně provést jednu mimořádnou splátku do výše max. 20 % z aktuálního zůstatku jistiny úvěru mimo datum změny úrokové sazby bez sankcí za předčasnou splátku.

51


zvýšený poplatek za vedení a správu úvěru



fixace 1, 3, 5, 7, 10 let



první moţnost Mimořádné splátky 20 % po uhrazení 12 pravidelných měsíčních splátek






bez moţnosti kombinace se sluţbou Hypotéka s bonusem

Tabulka 9: Orientační propočet hypotečního úvěru Mimořádná splátka 20 % - Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka do 70 % LTV Mimořádná splátka 20 %


1 500 000 Kč

Vlastní zdroje

500 000 Kč


0 Kč


1 000 000 Kč


1 000 000 Kč


70 %

Délka úvěru


5 621 000 Kč


1 428 572 Kč

20 let


5 let


2,69 % p.a.

Idividuální sleva z úrokové sazby

-0,30 % p.a.


2,39 % p.a.


5 246 Kč 550 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu


52


250 Kč / měs.




45 000 Kč


14 695 Kč

1 311 Kč

30 305 Kč

Zůstatek příjmů

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Hypoteční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015. Hypotéka s bonusem Sluţba Hypotéka s bonusem spočívá v uhrazení části úvěru bankou za předpokladu, ţe budou splněny podmínky nároku na bonus. Výše bonusu je stanovena procentní částí (%) z výše vyčerpaného úvěru. Podmínky pro získání: 

výše úvěru minimální 300.000 Kč, maximální aţ do výše 100 % hodnoty nemovité věci



limit LTV do 100 %



splatnost úvěru je pouze v rozmezí 20 aţ 40 let



fixace 3, 5 let

Tabulka 10: Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka s bonusem – Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka s bonusem do 70 % LTV


1 500 000 Kč


500 000 Kč

0 Kč



1 000 000 Kč


5 640 000 Kč


1 428 572 Kč

Bonus 40 000 Kč Podíl úvěru na zajištění (LTV)

70 %

53

Délka úvěru

20 let


5 let


2,69 % p.a.

Individuální sleva z úrokové sazby

-0,30 % p.a.


2,39 % p.a.


5 116 Kč


526 Kč


3 900 Kč

Zpracování odhadu



150 Kč


7 864 Kč 1 441 Kč


45 000 Kč


14 571 Kč

Zůstatek příjmů

30 429 Kč


Zelená hypotéka Hypoteční úvěr, u kterého klient bude uplatňovat dotaci Nová Zelená úsporám 

Dotace se musí vztahovat k objektu úvěru

Podmínky a zvýhodnění 

Určeno pro všechny typy produktů a sluţeb účelových hypotečních úvěrů



Pouze pro fyzické osoby

Moţnost mimořádné splátky do výše dotace bez sankce za předčasné splacení mimo datum reflace.

54

Tabulka 11: Orientační propočet hypotečního úvěru Zelená hypotéka – Hypoteční banka



Typ úvěru

Hypotéka do 70 % LTV Zelená hypotéka


1 500 000 Kč


500 000 Kč

0 Kč



1 000 000 Kč


70 %

Délka úvěru


5 720 000 Kč


1 428 572 Kč

20 let


5 let


2,69 % p.a.


2,39 % p.a.


5 246 Kč

Poplatky Zpracování úvěru Zpracování odhadu Správa úvěru měsíčně

3 900 Kč Expresní zdarma, Standardní 3 700 Kč 150 Kč / měs.




45 000 Kč


14 045 Kč

1 311 Kč

Zůstatek příjmů

30 955 Kč


55

Splácení hypotečního úvěru je konstruováno anuitně, tedy pravidelnými měsíčními splátkami ve stejné výši po celou dobu platnosti fixace úrokové sazby. Graf 4: Orientační výše úrokových sazeb ke dni 14. 2. 2015 – Hypoteční banka

Orientační výše úrokových sazeb v %

4 3.5

3.69

3.59

Hypotéka do 70 % Hypotéka bez poplatků

3

Doplňková část 2.5 2

2.69

2.59 2.39

2.39

2.49

Bez příjmů 2.39 2.39 2.39

HU 85 HU 100

1.5

Realitní hypotéka Mimořádná splátka 20 %

1

Hypotéka s bonusem 0.5

Zelená hypotéka

0 Hypoteční banka - produkty a služby

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Hypoteční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015

3.3

Hypoteční úvěry České spořitelny

Předmět hypotéky Nemovitá věc určená alespoň z 50 % k bydlení 

Rodinný dům, max. 3 bytové jednotky



Bytová jednotka



Druţstevní byt



Stavební pozemek



Rekreační objekt

Nemovitá věc k pronájmu s max. 3 bytovými jednotkami

56



Bytový dům, rodinný dům



Výše úvěru max. 70 % hodnoty nemovité věci



Vlastní zdroje min. 30 % z investičního záměru


Koupě nemovité věci



Financování druţstevního bytu



Privatizace bytu od města nebo obce






Rekonstrukce



Refinancování bankovních úvěrů na bydlení



Vypořádání vlastnických vztahů týkajících se nemovité věci






Zpětné proplácení



Úhrada dalšího členského vkladu

Ţadatelé 

Občan České republiky s trvalým pobytem na území České republiky 



Občan České republiky s trvalým pobytem mimo Českou republiku 



Příjem můţe být generován i mimo Českou republiku Příjem můţe být generován i mimo Českou republiku

Občan Evropské unie, Norska, Lichtenštejnska a Švýcarska – potvrzení o povolení k přechodnému pobytu nebo s povolením k trvalému pobytu v České republice jiţ minimálně 3 roky 



Příjem musí být generován v České republice

Občan třetí země s povolením k trvalému pobytu v České republice – 

Příjem musí být generován v České republice

Základní parametry hypotečního úvěru Jedná se o základní nabídku produktů hypotečních úvěrů, které mohou být dle potřeby ţadatele kombinovány se sluţbami.

57

Zastavovaná nemovitá věc

Počet dluţníků

Limit LTV

Splatnost

Výše úvěru

Bytová jednotka (klient ČS) 1 a více

100 %

5 - 30 let

5 mil. Kč

Rodinný dům (klient ČS)

všechny

100 %

všechny

všechny

Bytová jednotka

typy

90 %

typy

typy

osobní i druţstevní Rodinný dům

85 %

Stavební pozemek

85 %

Rekreační objekt

70 %

Při překročení max. výše úvěru je hypotéka posuzována individuálně. Splácení: anuitní. Tabulka 12: Orientační propočet hypotečního úvěru – Česká spořitelna

Maximální limit úvěru:

3 613 000 Kč

Výsledná výše úvěru:

1 000 000 Kč

LTV:

67 %

Úroková sazba:

2,99 % p.a.

Splátka:

5 564 Kč

Jednorázová cena za sluţby:

0 Kč

Měsíční cena za sluţby:

0 Kč

Měsíční pojistné PPI:

373 Kč

Výše měsíční splátky úroků:

0 Kč

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 1. 2015. Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: 

Aktivní osobní účet v České spořitelně ( - 0,50 %)



Pojištění schopnosti splácet (- 0,20 %)



Moţnost další individuální sleva (- 0,10 %)



Čerpání – zavkladovaná zástavní smlouva: jednorázová cena za sluţby 0 Kč



Expresní čerpání: jednorázová cena za sluţby + 2 000 Kč – nezadáno

58



Správa hypotečního úvěru – měsíčně 150 Kč (ke dni 24. 1. poplatkové prázdniny do odvolání)

Sluţby

Hypotéka s prémií Sluţba Hypotéka s prémií nabízí slevu ve výši 0,3 % p.a. na úrokové sazbě pro první období platnosti úrokové sazby (fixaci) a finanční bonus ve výši aţ 4 % z vyčerpané výše úvěru, tj. vrácení části uhrazených úroků z úvěru pro druhé a následující období platnosti úrokové sazby do 20-ti let od podpisu úvěrové smlouvy. Podmínky pro získání: 

splatnost minimálně 15 let a více



fixace úrokové sazby na 3, 4, 5 let



pro období od 21. roku trvání úvěru do celkové splatnosti, která je aţ 30 let se finanční bonus nevyplácí



moţnost dokoupení v případě splnění parametrů délky fixace a splatnosti



bez moţnosti kombinace se sluţbou Mimořádná splátka



Jednorázový poplatek za sluţbu hypotéka s prémií 3 000 Kč

Ztráta nároku finančního bonusu: 

sjednání jiné fixace úrokové sazby neţ 3, 4, 5 let



částečná nebo úplná mimořádná splátka



zkrácení splatnosti úvěru



porušení podmínek úvěrové smlouvy



prodlení se splácením

59

Tabulka 13: Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka s prémií – Česká spořitelna


3 747 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV: Úroková sazba:

67% 2,69% p.a.

Splátka:

5 412 Kč

Jednorázový poplatek za sluţby:

3 000 Kč

Měsíční cena za sluţby Měsíční pojistné PPI Výše měsíční splátky úroků

0 Kč 373 Kč 0 Kč

Moţnost vyuţití sluţby Zahrnout jednorázové poplatky do výše úvěru + 0 Kč – nezadáno.

Výše úvěru: Splatnost: Fixace:

1 000 000 Kč 240 měsíců 5 let

Standardní úroková sazba:

2,99 % p.a.

Zvýh. úroková sazba (1.fixace):

2,69 % p.a.

Sleva na sazbě pro 1. fixaci:

0,30%

% prémie:

4,00%

Prémie celkem:

40 000 Kč

60

Prémie za fixaci 3 roky:

8 000 Kč

Prémie za fixaci 4 roky:

10 667 Kč

Prémie za fixaci 5 let:

13 335 Kč

Zvýhodněná splátka pro 1. fixaci:

5 412 Kč

Standardní splátka:

5 564 Kč

Splátka s prémií:

5 342 Kč

Úspora na úrocích za 1. fixaci:

14 160 Kč

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 1. 2015. Tabulka 14: Přehled fixací Hypotéky s prémií – Česká spořitelna. Platnost ke dni 24. 1. 2015.

Fixace 3 roky Rok

Fixace 4 roky

Fixace 5 let

Výše bonusu

Fixace

1

5, 4, 3 13 333 Kč

5

10 667 Kč

4

8 000 Kč

3

9

8 000 Kč

3

10

10 667 Kč

4

11

13 333 Kč

5

12

8 000 Kč

3

14

10 667 Kč

4

15

8 000 Kč

3

16

13 333 Kč

5

8 000 Kč

4

8 000 Kč

3

6

18 20

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba.

61

Překlenovací financování Sluţba překlenovací financování umoţňuje financovat 100 % investičního záměru pro nové bydlení a následně z prodeje stávající nemovité věci umoří část hypotéky, tj. je poskytnuta na překlenovací období mezi potřebou zdrojů na financování nového bydlení a prodejem stávající nemovité věci. Sluţba je určena klientům, kteří si pořídili menší nemovitou věc a budou se stěhovat do větší nemovité věci (koupě) nebo si nemovitou věc staví (výstavba). Klientovi se poskytují dvě samostatné hypotéky: 

Hypotéka České spořitelny se sluţbou Překlenovací financování



Překlenovací financování – nahrazuje povinné vlastní zdroje klienta

Podmínky pro získání Hypotéky České spořitelny se sluţbou Překlenovací financování: 

dle základních parametrů Hypotéky České spořitelny



výše úvěru dle typu zastavované nemovité věci a počtu ţadatelů



vţdy je nutno sjednat sluţbu Překlenovací financování



čerpání je umoţněno aţ po vyčerpání Překlenovacího financování



schválení obou úvěrů probíhá současně



bez moţnosti kombinace se sluţbou Aţ do 100 % hodnoty nemovité věci



Jednorázový poplatek za sluţbu Překlenovací financování 3 000 Kč

Podmínky Překlenovacího financování: 

výše úvěru do 70 % zástavní hodnoty stávající zastavované nemovité věci



splatnost max. do 2 let



čerpá se jako první, nahrazuje vlastní zdroje



degresivní splácení – klient splácí pouze úroky



jistina je splacena z prodeje stávající nemovité věci do 2 let



s moţnosti kombinace se sluţbou Expresní čerpání

62

Tabulka 15: Hypotéka České spořitelny se sluţbou Překlenovací financování. Platnost ke dni 24. 1. 2015.


3 613 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV:

67%

Úroková sazba:

2,99%

Splátka:

5 564 Kč


3 000 Kč

Měsíční cena za sluţby

0 Kč

Měsíční pojistné PPI

373 Kč

Výše měsíční splátky úroků

0 Kč

Poplatek za sluţbu Překlenovací financování 3 000 Kč. Moţnost vyuţití sluţby Expresní čerpání + 2 000 Kč – nezadáno. Moţnost vyuţití sluţby Zahrnout jednorázové poplatky do výše úvěru + 0 Kč – nezadáno. Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba.

Tabulka 16: Překlenovací financování – Česká spořitelna. Platnost ke dni 24. 1. 2015.

LTV:

67%

Úroková sazba:

3,59%

Splátka úroku:

2 992 Kč

Jednorázový poplatek za sluţby: Cena pojištění PPI:

0 Kč 373 Kč

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba.

63

Hypotéka komplet Sluţba umoţňuje poskytnout Hypotéku České spořitelny v kombinaci s dalšími finančními prostředky, které se klient zavazuje vyuţít pro účely bydlení. Klientovi se poskytuje jedna samostatná hypotéka která obsahuje: 

Hlavní účelovou část



Doplňkovou část

Parametry účelové části: 

účel hypotéky – koupě, výstavba, stavební úpravy rodinného domu, bytové jednotky, objekt pro rekreaci, refinancování



dle základních parametrů Hypotéky České spořitelny



bez moţnosti účelu pořízení nemovité věci na pronájem

Parametry doplňkové části: 

výše úvěru max. 400 000 Kč



výše doplňkové části nesmí přesáhnout výši účelové části

Tabulka 17: Hypotéka Komplet – Česká spořitelna


3 142 000 Kč


1 400 000 Kč

LTV:

93%

Úroková sazba:

4,19%

Splátka:

8 672 Kč


6 000 Kč


0 Kč


552 Kč


0 Kč

Účelová část 1 000 000 Kč, doplňková část 400 000 Kč.

64

Poplatek za sluţbu Hypotéka komplet 6 000 Kč. Moţnost vyuţití sluţby Expresní čerpání + 2 000 Kč – nezadáno. Moţnost vyuţití sluţby Zahrnout jednorázové poplatky do výše úvěru + 0 Kč – nezadáno. Zvýšení měsíční pojistné částky. Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 1. 2015.

Obratová hypotéka pro podnikatele Sluţba umoţňuje poskytnout Hypotéku České spořitelny osobám samostatně výdělečně činným na základě příjmu z obratu 20 %. Podmínky pro získání: 

výše úvěru max. 5 mil. Kč



zajištění nemovité věci do výše LTV 70 %



vlastní zdroje 30 % investičního záměru



financovaná nemovitost určena pro vlastní bydlení

Tabulka 18: Obratová hypotéka pro podnikatele – Česká spořitelna


3 486 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV:

67%

Úroková sazba:

3,29%

Splátka:

5 718 Kč


3 000 Kč


0 Kč


373 Kč


0 Kč

65

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 1. 2015.

Hypotéka na pronájem Sluţba Hypotéka České spořitelny na pronájem umoţňuje poskytnout finanční prostředky na pořízení nemovité věci na pronájem. Poskytuje se v případě, kdy pro splácení úvěru je nutné započítat příjem z pronájmu, tj. nejsou dostatečné příjmy ze závislé činnosti nebo podnikání. Podmínky pro získání: 

zajištění nemovité věci do výše LTV 70 %



splatnost úvěru max. do 20 let



příjem z pronájmu



bez moţnosti kombinace se sluţbou Komplet



nutnost dozajištění – blokace dvou měsíčních splátek na splátkovém účtu

Tabulka 19: Hypotéka na pronájem – Česká spořitelna


3 527 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV:

67%

Úroková sazba:

3,19%

Splátka:

5 666 Kč


3 000 Kč


0 Kč


373 Kč


0 Kč

Moţnost vyuţití sluţby Zahrnout jednorázové poplatky do výše úvěru + 0 Kč – nezadáno.

66


Hypotéka České spořitelny – splácení úvěru poskytnutého peněţním ústavem a pouţitého shodně s účelem hypotečního úvěru - refinancování Tento typ hypotečního úvěru je určen klientům, kteří mají sjednán hypoteční úvěr u konkurenčních bank a stavebních spořitelen. Podmínky pro získání: 

jednoduché refinancování do 5 mil. Kč bez dokladování příjmu



výše hypotéky dle typu nemovité věci a počtu ţadatelů



fixace od 3 let a výše



financování nemovité věci na bydlení



nová splátka hypotečního úvěru nesmí převyšovat splátku původní



ţadatel o úvěr je vţdy původní ţadatel refinancovaného úvěru



moţnost navýšení úvěru mimo refinancovanou část

Sluţba Dopředné refinancování Sluţba Dopředné refinancování umoţňuje sjednání hypotečního úvěru aţ 12 měsíců před refinancováním stávající hypotéky u konkurenční banky a tím vyuţít současných nízkých úrokových sazeb. Podmínky pro získání: 

dle základních parametrů hypotéky na Refinancování



refinancování se uskuteční od 3 měsíců do 12 měsíců od podpisu smlouvy o hypotečním úvěru



sluţba se nenabízí, pokud je zřejmé, ţe refinancování proběhne do 3 měsíců od podpisu smlouvy o hypotečním úvěru



poplatek za sluţbu Dopředné refinancování se vţdy hradí při podpisu úvěrové smlouvy, nelze vyuţít sluţbu Zahrnout jednorázové poplatky výše úvěru.

67

Tabulka 20: Dopředné refinancování – Česká spořitelna


3 613 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV:

67%

Úroková sazba:

2,99%

Splátka:

5 564 Kč


3 000 Kč


0 Kč


373 Kč


0 Kč

Bez moţnosti kombinace se sluţbou Zahrnout jednorázové poplatky. Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015.

Hypotéka České spořitelny – úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém druţstvu včetně koupě nemovitosti od města / obce

Sluţba financování druţstevního bytu

Poskytnutí Hypotéky České spořitelny se sluţbou Financování druţstevního bytu umoţňuje nákup druţstevního bytu do doby převodu bytu do osobního vlastnictví. Sluţba je spojena s inkasem měsíčního poplatku za vyuţití této sluţby. Poplatek je vybírán do doby, kdy klient doloţí zapsané zástavní právo k pořizovanému bytu, popř. alespoň návrh na vklad zástavního práva podaný u příslušného katastrálního úřadu.

68


výše úvěru max. do 90 % LTV budoucí hodnoty zastavované nemovité věci



úvěr nelze zajistit zástavním právem k pořizované nemovité věci, čerpání úvěru je zajištěno na základě jiné nemovité věci



přechodné zajištění je max. do 1 roku od data prvního čerpání



pevná úroková sazba na jeden rok



klient splácí pouze úroky z úvěru, bez splátek jistiny



standardní anuitní splácení je zahájeno po přijetí listu vlastnictví se zapsaným zástavním právem pro Českou spořitelnu nebo Návrhu na vklad s potvrzením o jeho přijetí katastrálním úřadem



písemné vyjádření druţstva, ţe neexistují ţádná omezení pro členství nabyvatele a následné převedení bytu do osobního vlastnictví



v bytovém domě jsou jiţ vymezeny bytové jednotky



bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí

Financování druţstevního bytu Bez moţnosti kombinace se sluţbou Expresní čerpání, Hypotéka na pronájem, Dopředné refinancování. Úhrada dalšího členského vkladu nebo obdobné platby bytovému druţstvu Sluţba umoţňuje úhradu dalšího členského vkladu, nikoli základního členského vkladu. Podmínky pro získání: 

výše úvěru je max. do 90 % budoucí zastavované hodnoty nemovité věci



v bytovém domě jsou jiţ vymezeny bytové jednotky



bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí



po přechodnou dobu zajištěno jinou nemovitou věcí

69

Tabulka 21: Sluţba financování druţstevního bytu – Česká spořitelna


3 613 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV:

67%

Úroková sazba:

2,99 % p.a.

Splátka:

5 564 Kč


3 000 Kč


0 Kč


373 Kč


2 492 Kč


Mimořádné splácení Volitelná předplacená sluţba Mimořádné splátky umoţňuje učinit mimořádnou splátku po uhrazení minimálně 12 pravidelných anuitních splátek od sjednání sluţby, a následně po uhrazení dalších 12 pravidelných anuitních splátek, a to v max. výši 20 % z úvěrové částky. Moţnost dodatečného sjednání v průběhu trvání úvěrové smlouvy.

Expresní čerpání Výběrem sluţby Expresní čerpání je umoţněno čerpání v těchto variantách: 

na návrh na vklad zástavního práva



na jistotní běţný účet



na základě jiného zajištění neţ zástavním právem k nemovité věci po přechodnou dobu

70

V případě, ţe sluţba zvolená nebude, proběhne čerpání aţ po zápisu zástavního práva k zastavované nemovité věci na listu vlastnictví v katastru nemovitostí.

Variabilita splátek Sluţba umoţňuje úpravy podmínek pro splácení hypotečního úvěru. Uvedené varianty lze kombinovat: 

3-měsíční odklad anuitního splácení na začátku splácení, okamţitě po ukončení čerpání úvěru



3-měsíční přerušení anuitního splácení v průběhu splácení



Změna výše splátek v průběhu splácení max. o 30 % původní splátky – sníţení nebo zvýšení

Financování montovaných domů Sluţba umoţňuje čerpání podstatné části finančních prostředků na financování montovaných rodinných domů, aţ 90 % z ceny díla. Maximální výše hypotečního úvěru do 5 mil. Kč. Příklad: Klient vlastní pozemek, předmětem smlouvy o dílo je výstavba rodinného domu, včetně základové desky. 1. Čerpání max. do výše 10 % - záloha na výstavbu základové desky 

Smlouva o dílo



Návrh na vklad zástavního práva na pozemek



Smlouva o budoucí smlouvě o zřízení zástavního práva



Směnka - zánik po předloţení listu vlastnictví se zapsanou dokončenou stavbou

2. Čerpání max. do výše dalších 40 % - záloha na výrobu domu 

Dokončená základová deska – 3 fotografie základové desky

71

3. Čerpání max. do výše dalších 40 % 

Aktuální odhad, ze kterého je zřejmé, ţe nadzemní stavba je plně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí

4. Čerpání min. dalších 10 % před kolaudací 

Aktualizace nemovité hodnoty zástavního práva ve výstavbě

Splácení hypotečního úvěru je konstruováno anuitně, tedy pravidelnými měsíčními splátkami ve stejné výši po celou dobu platnosti fixace úrokové sazby.

Graf 5: Orientační výše úrokových sazeb v % p.a. ke dni 24. 1. 2015, Česká spořitelna

4.5


4 3.5

Hypotéka s prémií

3.59

3 2.99 2.5

Hypotéka České spořitelny

4.19

2.99

3.29 3.19

2.99 2.99

2.69

Hypotéka Překlenovací financování Překlenovací financování

2 Hypotéka Komplet

1.5 1

Obratová hypotéka pro podnikatele

0.5

Hypotéka na pronájem

0 Česká spořitelna - produkty a služby

Zdroj: Česká spořitelna, a.s., nabídka hypotečních úvěrů České spořitelny, vlastní tvorba.

72

3.4

Hypoteční úvěry Komerční banky

Předmět hypotéky Nemovité věci nacházející se na území České republiky definované podle občanského zákoníku. 

Pozemek



Rozestavěná nemovitá věc



Projektovaná nemovitá věc



Dokončená nemovitá věc


Koupě nemovité věci do vlastnictví



Vypořádaní spoluvlastnických nároků k nemovité věci



Proplácení peněţitého plnění v souvislosti s uzavřením darovací smlouvy






Rekonstrukce, modernizace a opravy



Konsolidace dříve poskytnutých úvěrů pouţitých na investice do nemovité věci



Zhodnocení pozemku pro vlastní bydlení, např. vybudování inţenýrských sítí



Úhrada členských vkladů s právem uţívat druţstevní byt nebo převod druţstevního podílu



Úhrada ceny bytu ve vlastnictví obce formou předplaceného nájemného



Refundace - zpětné proplácení vlastních finančních prostředků

Ţadatelé 

Občané České republiky, způsobilí k právním úkonům / svéprávní



Cizí státní příslušníci – občané členských států Evropské Unie s průkazem o povolení k pobytu v České republice



Cizí státní příslušníci – pokud mají povolen trvalý pobyt v České republice



Minimální věk je 18 let



Standardní počet ţadatelů aţ 4 osoby, které představují max. 2 domácnosti

73



Příjmy se posuzují z hlediska reálnosti jejich výše, satbility a pravidelnosti

Parametry hypotečního úvěru Základní ukazatel konstrukce úrokové sazby Hypoteční úvěr Klasik

 Vlastní zdroje 15 %

 Limit LTV do 85 %

Hypoteční úvěr Klasik Plus

 Vlastní zdroje 0 %

 Limit LTV 100 % - 120%



Úroková sazba je navýšena v případě zástavní hodnoty ve výši nad 85 %

Tabulka 22: Orientační rozbor hypotečních produktů Komerční banky

Produkt

Výše úvěru v Kč

Limit LTV %

Splatnost

Počet dluţníků

úvěru 85 Hypoteční úvěr

min. 200 000*

100

5 - 30 let

120 Flexibilní hypotéka

min. 200 000

85

5 - 25 let 5 - 30 let

Hypotéka 2v1

min. 250 000

85 100

5 - 30 let

120 Refinancování

min. 200 000*

85

Výstavba a rekon-

min. 200 000

50

strukce

max. výstavba 5 mil.

60

5 - 30 let

hypoték

bez faktur

85 rekonstrukce 3 mil.

Investiční hypotéka Bez doloţení příjmů

5 - 30 let

100

min. 200 000

85 →

30 let

4 osoby

max. 20 mil.

70 →

15let

max. 2 domácnosti

min. 200 000 60

74

5 – 30 let

max. 5 mil. →

50

10 mil. → Předhypoteční úvěr

min. 100 000*

Předhypoteční úvěr

min. 100 000

bez zajištění

max. 3 mil.

100 % výše hypo-

1 rok

tečního úvěru

2 roky

50 % ** 100 %

1 rok

budoucí ceny Překlenovací hypo-

min. 100 000

teční úvěr

85 100

15 let

120 EKO hypoteční úvěr

min. 200 000*

85 100

5 – 30 let

120

*Maximální výše je limitována výši investičního záměru a schopnosti klienta splácet. **Dle účelu úvěru. Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Komerční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015.

Přehled produktů Hypoteční úvěr Jedná se o základní produkt hypotečního financování, který můţe být dle účelu hypotéky doplněn o další parametry. Podmínky pro získání: 

výše úvěru minimálně 200 000 Kč



maximální výše je limitována výší investičních nákladů a schopnosti klienta splácet jistinu a úroky

75



doba fixace úrokové sazby na 3 měsíce, 1 aţ 10 let, 15 let 

fixace úrokové sazby na 3 měsíce lze poskytnout pouze u nových úvěrů nebo při obnově úrokové sazby u úvěrů, které měly od počátku 3-měsíční fixaci



splatnost úvěru od data podpisu úvěrové smlouvy nesmí překročit 30 let 

10 let splatnosti - objektem úvěru je nemovitost slouţící k nebytovým účelům



15 let splatnosti – objektem úvěru je nemovitost slouţící k bytovým potřebám třetích osob



splácení vţdy formou pravidelných měsíčních splátek - anuitní

Výhody: 

moţnost sníţit výši splátek bez dodatečných poplatků



moţnost odkladu splátek jistiny i úroků

Bez moţnosti kombinace s produkty Překlenovací hypoteční úvěr. Tabulka 23: Předběţné posouzení hypotečního úvěru Klasik bez vyuţití dalších sluţeb – Komerční banka

Údaje týkající se poţadovaného hypotečního úvěru: Hypoteční úvěr Klasik Celková cena objektu úvěru: Vlastní prostředky: Poţadovaná výše úvěru:

1 500 000 Kč 500 000 Kč 1 000 000 Kč

Doba splatnosti úvěru:

20 let

Platnost úrokové sazby:

5 let

Předpokládaná výše zajištění:

1 500 000 Kč

Úrokový bonus:

NE + 0,30 %

Domicilace plateb u KB:

NE + 0,10 %

76

Pojištění:

NE + 0,50 %

Úroková sazba:

3, 19 % p.a.

Splátka úvěru:

5 642 Kč měsíčně

Maximální výše úvěru:

4 785 000 Kč

Maximální výše splátky:

27 000 Kč

Cena za zpracování hypotečního úvěru

2 900 Kč

Vyhodnocení rizik – bytová jednotka

3 500 Kč

Cena za vystavení příslibu

2 000 Kč

Cena za čerpání úvěru na návrh na vklad

1 500 Kč

Cena za flexibilitu úvěru Správa úvěrového účtu

99 Kč měsíčně zdarma

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Komerční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015.

Tabulka 24: Předběţné posouzení hypotečního úvěru Klasik s vyuţitím dalších sluţeb – Komerční banka

Údaje týkající se poţadovaného hypotečního úvěru: Hypoteční úvěr Klasik Celková cena objektu úvěru: Vlastní prostředky: Poţadovaná výše úvěru:

1 500 000 Kč 500 000 Kč 1 000 000 Kč


20 let


5 let


1 500 000 Kč

Úrokový bonus:

ANO – 0,30 %


ANO – 0,50%

Ţivotní pojištění:

ANO – 0,10 %

Úroková sazba: Splátka úvěru: Maximální výše úvěru:

2,29 % p.a. 5 197 Kč měsíčně 4 785 000 Kč

77


27 000 Kč


2 900 Kč


3 500 Kč


2 000 Kč


1 500 Kč

Cena za flexibilitu úvěru

99 Kč měsíčně

Správa úvěrového účtu

zdarma

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Komerční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. Hypotéka 2 v 1 Hypotéku 2 v 1 lze pouţít na investice do nemovité věci, tzv. účelová část, a současně také na financování části neúčelové podle potřeb klienta, např. zařízení bytu, osvětení. Účelem Hypotéky 2 v1 můţe být pouze financování investic do nemovité věci pro vlastní bytové potřeby. Podmínky pro získání: 



minimální výše úvěru 250 000 Kč, z toho 

účelová část úvěru 200 000 Kč



neúčelová část úvěru 50 000 Kč

maximální výše úvěru je limitována 

85 % ceny zástavní hodnoty zastavované nemovité věci – hypoteční úvěr Klasik



100 % zástavní hodnoty zastavených nemovitých věcí – hypoteční úvěr Klasik Plus



z toho neúčelová část je maximálě ve výši 20 % z celkové výše úvěru (účelové i neúčelové části), maximálně však 400 000 Kč

78



neúčelová část lze čerpat aţ po vyčerpání části účelové v minimální výši 50 %



úroková sazba i splatnost shodná pro oba úvěry



kaţdý úvěr je splácen samostatnou anuitní splátkou a veden na samostatném účtu



doba fixace úrokové sazby na 1 – 10 let nebo na 15 let



bez moţnosti fixace úrokové sazby na 3 měsíce

Výhody úvěru: 

další finanční prostředky podle potřeb klienta



moţnost profinancování vnitřního vybavení nemovitosti

Bez moţnosti kombinace Překlenovací hypoteční úvěr, Hypoteční úvěr na refinancování, Hypoteční úvěr se zálohovým čerpáním, Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů.

Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéka umoţňuje odklad a sníţení anuitních měsíčních splátek a splácení části jistiny úvěru bez sankce. Podmínky pro získání: 

výše úvěru minimálně 200 000 Kč



fixace úrokové sazby na 3 aţ 10 let nebo na 15 let



bez moţnosti fixace úrokové sazby na 3 měsíce

Odklad splátek na začátku hypotečního úvěru: 

odklad splátek na začátku období aţ o 12 měsíců



maximální splatnost 25 let u hypotečního úvěru do 85 % zástavní hodnoty nemovité věci

Odklad splátek v průběhu hypotečního úvěru: 

odklad splátek v průběhu hypotečního úvěru je moţné poţádat po 12 měsících od počátku přechozí změny, a to 1 aţ 3 po sobě jdoucí měsíční splátky



odkladem splátek dojde k prodlouţení splatnosti úvěru

79



celková splatnost úvěru nesmí překročit 30 let od data podpisu úvěrové smlouvy

Sníţení měsíční anuitní splátky: 

měsíční anuitní splátku lze sníţit za dobu trvání úvěru maximálně o 50 % ze splátky sjednané při uzavření úvěrové smlouvy



splatnost úvěru po sníţení splátky nesmí překročit 30 let od podpisu smlouvy o úvěru

Splácení části jistiny úvěru: 

moţnost 1 x za 12 měsíců splatit aţ 20 % z vyčerpané výše poskytnutého úvěru


moţnost sníţení výše anuitních splátek úvěru podle finanční situace v průběhu splácení úvěru



moţnost získání volných finančních prostředků pro rodinný rozpočet v souvislosti se sníţením a odkladem splátek

Bez moţnosti kombinace s produkty Překlenovací hypoteční úvěr, Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů.

Úvěr na refinancování hypoték z jiných bank Hypoteční úvěr umoţňuje klientům za výhodných podmínek refinancovat hypoteční úvěr z jiné banky. Podmínky pro získání: 

fixace a výše úrokové sazby se stanoví podle pravidel konstrukce úrokové sazby 



Hypoteční úvěr Klasik a Hypoteční úvěr Klasik Plus

účelem hypotečního úvěru / překlenovacího hypotečního úvěru je investice do vlastního bydlení

80



moţné varianty refinancovaného hypotečního úvěru 

Hypoteční úvěr Klasik



Hypoteční úvěr Klasik Plus



Překlenovací hypoteční úvěr v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním – Klasik, Klasik Plus



Flexibilní hypotéka


klient neplatí ţádné poplatky spojené s refinancováním původního hypotečního úvěru



zdarma zpracování úvěru, ocenění, čerpání na návrh na vklad



moţnost poskytnutí nového vyššího hypotečního úvěru



výhodná nabídka úrokové sazby



klient nemusí dokládat své příjmy, pouze Čestné prohlášení o výši příjmu

Bez moţnosti kombinace s produkty Předhypoteční hypoteční úvěr, Hypoteční úvěr 2 v 1, Hypoteční úvěr se zálohovým čerpáním, Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů

Výstavba a rekonstrukce bez faktur – zálohové čerpání Hypoteční úvěr se zálohovým čerpáním je moţné pouţít na profinancování výstavby, rekonstrukce a opravy nemovitých věcí, a to i v kombinaci s jinými účely, např. koupě pozemku a výstavba. V případě poţadavku překračující limitní výši hypotečního úvěru se zálohovým čerpáním je moţné v rámci jednoho hypotečního úvěru poskytnout část úvěru se zálohovým čerpáním a část úvěru s čerpáním na základě dokládání dodavatelských faktur. Podmínky pro získání: 

minimální výše hypotečního úvěru 200 000 Kč



maximální výše hypotečního úvěru





účel výstavba 5 000 000 Kč



účel rekonstrukce 3 000 000 Kč

100 % budoucí zástavní hodnoty u hypotečního úvěru Klasik Plus

81



85 % budoucí zástavní hodnoty u hypotečního úvěru Klasik



60 % budoucí zástavní hodnoty u hypotečního úvěru Bez prokazování příjmů



50 % budoucí zástavní hodnoty Bez prokazování příjmů – účel rekonstrukce



průběh výstavby je bankou kontrolováno na základě předkládaných Zpráv o stavu výstavby, rekonstrukce a po ukončení čerpání úvěru závěrečnou Zprávou o jejím dokončení, uvedené Zprávy vyhotovuje odhadce



nelze vyuţít na rekonstrukci druţstevního bytu


čerpané prostředky jsou zasílány přímo na běţný účet klienta



moţnost vyčerpání hypotečního úvěru před kolaudací

Bez moţnosti kombinace s produkty Předhypoteční hypoteční úvěr, HÚ 2 v 1, Hypoteční úvěr na refinancování.

Investiční hypotéka Účelem úvěru Investiční hypotéka je investice do nemovitých věcí slouţících k bytovým účelům třetích osob. Podmínky pro získání: 

minimální výše úvěru 200 000 Kč



maximální výše úvěru 20 mil. Kč 

maximální výše úvěru činí 85 % ceny zastavených nemovitých věcí



minimální výše vlastních prostředků ve výši 10 % celkové investice



maximální splatnost 30 let



celková podlahová plocha určená k bydlení musí převaţovat nad plochou určenou jako nebytové prostory



tvoří-li příjmy z pronájmu část příjmů klienta, úvěr můţe být poskytnut pouze do maximální výše 70 % ceny zastavených nemovitostí s maximální splatností 15 let

82

Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů je určen k financování nemovité věci pro vlastní bydlení nebo rekreaci, výhradně pro účely koupě, rekonstrukce, výstavba. Podmínky pro získání: Ţadatelé o úvěr musí splňovat následující poţadavky: 

bez negativního záznamu v registrech



ţadatel je nebo se stane majitelem úvěrované nemovité věci



vlastní zdroje minimálně ve výši 30 % celkového investičního záměru



minimální hodnota zastavené nemovité věci 1 mil. Kč



čerpání úvěru pouze na základě povolení vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí



minimální výše hypotečního úvěru 200 000 Kč



maximální výše je limitována 

do 5 mil. Kč maximálně 60 % ceny zastavené nemovité věci



do 10 mil. Kč maximálně 50 % ceny zastavené nemovité věci



pevná přiráţka 1% k úrokové sazba



Hypotéku bez doloţení příjmu nelze pouţít v případě, ţe se jedná o: 

Překlenovací hypoteční úvěr



Předhypoteční úvěr



Flexibilní hypotéka



Hypotéka 2 v 1


získání finančních prostředků na základě Čestného prohlášení o příjmu a schopnosti splácet hypoteční úvěr

83

Tabulka 25: Předběţné posouzení hypotečního úvěru Klasik – Komerční banka

Údaje týkající se poţadovaného hypotečního úvěru: Hypoteční úvěr Klasik Bezpříjmová hypotéka Celková cena objektu úvěru:

1 500 000 Kč

Vlastní prostředky:

500 000 Kč

Poţadovaná výše úvěru:

1 000 000 Kč


20 let


5 let


1 500 000 Kč

Úrokový bonus:

NE + 0,30 %


ANO – 0,50%

Ţivotní pojištění:

NE + 0,10 %

Úroková sazba: Splátka úvěru:

3,69 % p.a. 5 197 Kč měsíčně

Maximální výše úvěru:

5 898 000 Kč


27 000 Kč


2 900 Kč


3 500 Kč


2 000 Kč


1 500 Kč

Cena za flexibilitu úvěru Správa úvěrového účtu

99 Kč měsíčně zdarma

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Komerční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015.

Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je určen pro financování investic do nemovitých věcí v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Umoţňuje realizovat investiční záměr klientům, kteří na

84

přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění hypotečního úvěru. Podmínky pro získání: 




maximální výše je limitována 100 % výší následného hypotečního úvěru, který bude pouţit ke splácení předhypotečního úvěru



časový charakter úvěru: 

krátkodobý s maximální dobou splatnosti do 12 měsíců



střednědobý s maximální dobou splatnosti 24 měsíců v případě výstavby, rekonstrukce svépomocí



úroková sazba je pevná po celou dobu trvání úvěrového obchodu



zajištění Předhypotečního úvěru: 

ručením třetí osoby



zástavním právem k nemovitosti



zástavním právem k pohledávce

Bez moţnosti kombinace s produkty Hypoteční úvěr na refinancování, Hypoteční úvěr se zálohovým čerpáním, Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů.

Předhypoteční úvěr bez zajištění / zajištění pozemkem Předhypoteční úvěr bez zajištění / zajištění pozemkem je moţné poskytnout pouze v případech financování nemovité věci určené k vlastnímu bydlení. Podmínky pro získání: 




maximální výše 3 mil. Kč a dále je limitována:

85



výší následného hypotečního úvěru maximálně do 100 % ceny

Tabulka 26: Maximální výše limitu pro jednotlivé účely úvěru – Komerční banka

Účel úvěru

Limit předhypotečního

Max. výše předhypoteč-

úvěru

ního úvěru

Koupě bytu od obcí

100 % obvyklé ceny bytové

3 000 000 Kč

a měst

jednotky

Poskytnutý úvěr nesmí být vyšší neţ cena uvedená v kupní smlouvě. Koupě bytu nebo

50 % budoucí ceny

3 000 000 Kč

Úhrada členských vkladů

100 % ceny bytové jednot-

3 000 000 Kč

spojených s právem uţívat druţstevní byt,

ky

rodinného domu v rámci developerského projektu Pouze pro vybrané developerské projekty.

převod druţstevního podílu Předpokládaná doba převodu vlastnického ve prospěch klienta nesmí být delší neţ 1 rok. Koupě nemovité věci v rámci exekuce,

100 % ceny nemovitosti

3 000 000 Kč

100 % ceny nemovitosti

3 000 000 Kč

insolvenčního řízení nebo konkursu Koupě nemovité věci v případech, kdy prodávající není ochoten zřídit zástavní právo Podmínkou čerpání předhypotečního úvěru je předloţení kupní smlouvy a katastrálním úřadem potvrzený Návrh na vklad vlastnického. Výstavba na pozemcích ve vlastnictví

50 % budoucí ceny stavby s 1 000 000 Kč

obce, města, státu

pozemkem

Zřízení práva stavby a předloţení dokladu o tom, ţe po ukončení výstavby bude pozemek převeden do vlastnictví majitele stavby. Zřízení zástavního práva k právu stavby a doloţení Návrhu na vklad zástavního práva k právu stavby katastrálním úřadem. Výstavba dodavatelským způsobem nebo

50 % budoucí ceny stavby

svépomocí

s pozemkem

1 000 000 Kč

Zřízení zástavního práva k pozemku, čerpání nejdříve po podání Návrhu na vklad zástavního práva k pozemku do katastru nemovitostí.

86

Rychlá výstavba montovaných

90 % budoucí ceny stavby

rodinných domů ,

s pozemkem s následným

kolaudace max. do 1 roku

Hypotečním úvěre Klasik Plus

3 000 000 Kč

75 - 80 % budoucí ceny s následným Hyptečním úvěrem Klasik Zřízení zástavního práva k pozemku, čerpání nejdříve po podání Návrhu na vklad zástavního práva. Zhodnocení pozemku, jednorázo-

100 % budoucí ceny zasíťovaného pozemku

3 000 000 Kč

vé popř. postupné úhrady celkové ceny zasíťovaného pozemku před dokončením výstavby inţenýrských sítí Zřízení zástavního práva k pozemku, čerpání nejdříve po podání Návrhu na vklad zástavního práva.

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Komerční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. Překlenovací hypoteční úvěr Překlenovací hypoteční úvěr je hypoteční úvěr, který je splacen z finančního zdroje, který je zavinkulován ve prospěch Komerční banky. Jedná se např. o kombinaci úvěru se stavebním spořením u Modré pyramidy, stavební spořitelny a.s., nebo s kapitálovým ţivotním pojištěním u Komerční pojišťovny, a.s. Klient po celou dobu úvěru splácí úroky, jistina je splacena jednorázově nebo postupně ze zdrojů, které jsou vinkulována ve prospěch Komerční banky. Podmínky pro získání: 




maximální výše úvěru 

85 % ceny zastavené nemovité věci u Překlenovacího hypotečního úvěru v kombinaci se stavebním spořením nebo Překlenovací hypoteční úvěr Klasik v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním

87



100 % ceny zastavené nemovité věci u překlenovacího hypotečního úvěru Klasik Plus v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištění



úroková sazba je stanovena jako pevná po celou dobu trvání Překlenovacího hypotečního úvěru kombinovaného se stavebním spořením



úroková sazba Překlenovacího hypotečního úvěru kombinovaného s kapitálovým ţivotním pojištěním je volitelná na 1 aţ 10 let nebo na 15 let, 3 měsíční fixace není pro tento typ úvěru moţná





splatnost Překlenovacího hypotečního úvěru v kombinaci se stavebním spořením 

střednědobá – nad 1 rok do 5 let



dlouhodobá – nad 5 let do 8 let

splatnost Překlenovacího hypotečního úvěru v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním





střednědobá – 5 let



dlouhodobý – nad 5 let do 30 let

Překlenovací hypoteční úvěr v kombinaci se stavebním spořením 

klient uzavře smlouvu o stavebním spoření s rychlou variantou na určenou cílovou částku a zároveň provede vinkulaci naspořené částky ve prospěch Komerční banky



v případě, ţe jiţ klient má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření s rychlou variantou u Modré pyramidy, stavební spořitelny, bude jiţ naspořená částka vinkulována ve prospěch Komerční banky



má-li klient uzavřeno stavební spoření s pomalou nebo standardní variantou splácení, je nutné změnit variantu splácení na rychlou

 

následně splatí poskytnutý úvěr ze stavebního spoření

Překlenovací hypoteční úvěr v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním

88



pojištění můţe být sjednáno s jednorázovou výplatou pojistné částky nebo pojistná částka vyplácena postupně



účel úvěru 



kombinace s kapitálovým ţivotním pojištěním 

výstavba



rekonstrukce



modernizace



opravy

kombinace se stavebním spořením, vţdy se musí jednat o investice do nemovitosti určené k bydlení 

konsolidace



zhodnocení pozemku



refundace



úhrada ceny bytu formou předpláceného nájemného

Bez moţnosti kombinace s produkty Hypoteční úvěr, Flexibilní hypoteční úvěr, HÚ 2 v 1, Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů. EKO hypoteční úvěr



pouţití úvěru 

provedení tepelné izolace



pořízení solárních článků



pořízení tepelného čerpadla



pořízení kotle na biomasu



pořízení energeticky pasivních domů

89



výhody EKO hypotečního úvěru 

zpracování úvěru zdarma



zvýhodněná úroková sazba 

mínus 0,2 % p.a. ze standardní úrokové sazby u Hypotečního úvěru

 

platí pouze po dobu první fixace

konstrukce úrokové sazby je totoţná s Hypotečním úvěrem Klasic a Hypotečním úvěrem Klasic Plus

Graf 6: Orientační výše úrokových sazeb ke dni 24. 2. 2015 – Komerční banka


4.5 4

4.19

3.5 3

3.69 3.29

3.19

Hypoteční úvěr Klasik - s využitím služeb

2.5 2

Hypoteční úvěr Klasik - bez využití služeb

Hypoteční úvěr Klasik Plus 100 % LTV - bez využití služeb

2.29

1.5

Hypoteční úvěr Klasik Plus 100 % LTV - s využitím služeb

1

Hypotéka bez doložení příjmů využití služby domicilace příjmů

0.5 0 Komerční banka - produkty a služby

Zdroj: Komerční banka, a.s., nabídka hypotečního úvěru Komerční banky, vlastní tvorba.

90

3.5

Hypoteční úvěr Raiffeisenbank

Předmět hypotéky Financované nemovité věci: 

Bytová jednotka či ateliér slouţící k bydlení



Rodinný dům



Bytový dům



Rekreační objekt k rekreaci



Pozemek určený k výstavbě do 5 000 m ²



Kterákoli z uvedených staveb, která je součástí pozemku podle občanského zákoníku



Právo stavby



Pořízení samostatně stojící garáţe, dílny, bazénu apod. v rámco funkčního celku

Nemovité věci mimo území České republiky lze financovat pouze za předpokladu, ţe účelem hypotečního úvěru je pouze koupě dokončené nemovité věci určené k bydlení a zajištění úvěru je vţdy nemovité věci na území České republiky. Maximální opotřebení zastavené nemovité věci při přijetí do zástavy je 60 %.

Účel hypotéky Investice do bydlení a do nemovitých věcí, kde je alespoň 50 % podlahové plochy určené k bydlení. 

Koupě



Výstavba a rekonstrukce



Refinancování



Vypořádání majetkových poměrů



Úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu v druţstvu




Není povolen úvěr s účelem rekonstrukce v obcích s počtem obyvatel menším neţ 2 000, výjimku tvoří obce v okresech Praha východ, Praha západ a Brno venkov.

91

V případě, ţe zastavovaná nemovitá věc se nachází v obci do 2 000 obyvatel, musí být zástavní hodnota nemovité věci vyšší neţ 2 mil. Kč. Ţadatelé 

Fyzická osoba způsobilá k právním úkonům



Standardní počet ţadatelů do 4



Minimální věk je18 let



Maximální doporučený věk v roce splatnosti úvěru je 70 let




25 000 Kč u úvěru s LTV do 90 %



45 000 Kč u úvěru s LTV nad 90 %



Do minimálního čistého příjmu nelze započítat budoucí příjem z nájemného

Tabulka 27: Základní parametry hypotečního úvěru – Raiffeisenbank

Klasik

Klasik

Klasik

Variabilní

Offset

Plus

účelový

Dočasně

Kontokorent

Základní charak-

Základní

Zápočet

teristika

účelová

Profit

Equi účelový

Nebytové

Bez do-

úspor klien- bez zajiš-

nemovitosti

kládání

hypotéka

ta

tění

k pronájmu

příjmů

Min.výše v Kč

500 000

500 000

500 000

300 000

500 000

300 000

Max.výše v Kč

20 mil.

12 mil.

12 mil.

8 mil.

12 mil.

3 mil.

Max.výše LTV

100/90/

100/90/

90/70

70/50

70

50

70/50

70/50

5

5

5

10

5

5

30

30

30

30

20

20

ano

ano

Jen zajiš-

Min. délka úvěru (roky) Max. délka úvěru (roky) Doplňkový úvěr

ano

těný Fixace sazby

1-7, 10,

1-5, float

15, float Délka čerpání

24

24

(měs.)

refinanc.6

refinanc.6

TURBO splátky

ano

ano

1-7, 10,

PRIBOR

1-7, 10, 15,

1-7, 10,

15, float

1M, fix

float

15, float

24

120

24

24

ano

ano

ano

ano

92

Zajištění Dům, byt, byto-

ano

ano

ano

ano

ano

ano

ano

vý dům, rekreace či jiná nemovitá věc k bydlení

Pozemek Nebytový dům,

ano

nebytová jednotka, admin. Budova, polyfunkční objekt Účel Koupě

ano

ano

ano

ano

ano

Výstavba

ano

ano

ano

Rekonstrukce

ano

ano

ano

ano

ano

Refinancování

ano

ano

ano

ano

ano

Majetkové vy-

ano

ano

ano

ano

ano

ano

ano

ano

ano

pořádání Kombinace výše uvedeného Koupě a dostavba Koupě a rekon-

ano

strukce Koupě v rámci

ano

developerského projektu, montované RD a výstavba na vlastním pozemku

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Raiffeisenbank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015.

93

Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik tvoří základní druh hypotečního úvěru. Lze poskytnout výhradně k financování bydlení. Podmínky pro získání: Výše hypotečního úvěru 

Minimální výše je 300 000 Kč



Maximální výše je





20 mil. Kč u úvěrů s LTV do 90 %



6 mil. u úvěrů s LTV nad 90 %

Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty LTV 

100 % - bydlení



90 % koupě pozemku do 2 000 m²



70 % bytový dům, objekt k rekreaci, koupě pozemku od 2 000 m² do 4 000 m²



50 % koupě pozemku od 4 000 m² do 5 000 m²

Banka si účtuje přiráţku 1,0 % za LTV nad 90 %. Fixace úrokové sazby 

Fixovaná na 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 15 let – standardní nebo turbo



Plovoucí sazba (float) od 1M pribor + pevná marţe


Splatnost úvěru je od 5 do 30 let

Forma splácení 

Měsíčně, anuitní splátky

94

Předčasná splátka TURBO bez sankce 

Jednou ročně aţ do výše 25 % z aktuálně nesplacené jistiny, nejdříve po 12 řádných splátkách úvěru

Tabulka 28: Orientační propočet hypotečního úvěru Klasik - Raiffeisenbank

Typ hypotečního úvěru

Klasik

Hodnota nemovité věci k zástavě

1 500 000 Kč

Poţadovaný hypoteční úvěr

1 000 000 Kč

Kalkulováno s úvěrem ve výši

66,67 %

Hlavní účel úvěru

Koupě

Poţadovaná doba splácení v letech

20

Fixace úrokové sazby na období

5

Kalkulováno pro počet ţadatelů

1

Čistý měsíční příjem

45 000 Kč

Měsíční splátky jiných úvěrů

5 000 Kč

Minimální příjmy ţadatelů

21491 Kč

Měsíční anuitní splátka

5246 Kč

Úroková sazba p.a.

2,39 % p.a.

Maximální moţná výše úvěru při příjmu 45 000 Kč

3 336 100 Kč

Měsíční poplatek za správu úvěru

0 Kč

Poplatek za poskytnutí úvěru

0 Kč

Celkem uhrazeno úroků

258 945 Kč

Měsíční max. platba úroků v období čerpání

1 992 Kč

RPSN

2,7 % p.a.

Závazek převodu platebního styku

ano, sleva 1,00 %

Sluţba TURBO předčasné splátky

ano, + 0,10 %

V RB bude uzavřeno pojištění UNIQA

ano, sleva 0,20 %


95

Hypoteční úvěr Klasik Offset Hypoteční úvěr Klasik Offset je kombinován se zvláštním spořícím účtem v Raiffeisenbank, základní podmínky úvěru tvoří Hypoteční úvěr Klasik. Vlastnosti Offsetu 

Poskytuje se výhradně k Hypotečnímu úvěru Klasik jako Klassik Offset



Zápočet depozit do Offsetu lze provádět do výše zůstatku spořícího účtu, který je limitován aţ do 100 % nesplacené jistiny úvěru



Část zůstatku spořicího účtu, který přesahuje limit nesplacené jistiny úvěru není úročená a nezapočítává se pro účely offsetu



Offset lze začít uplatňovat aţ po dočerpání úvěru, tedy offsetový výnos se můţe poprvé uplatnit v první anuitní splátce



Offset lze poskytovat jen v případě, ţe úroková sazba úvěru je niţší neţ 8 % p.a.



Povinnost vedení platebního styku v Raiffeisenbank

Princip Offsetu 

Základním principem splácení hypotečního úvěru formou Offsetu je moţnost aktivně ovlivňovat výši zaplacených úroků prostřednictvím ukládání depozit na spořící účet



Spořící Offsetový účet je veden zdarma



Offsetový spořící účet není úročen

96

Obrázek 1: Znázornění principu Offsetu

Spořící účet → Hypoteční úvěr

Nesplacená jistina, ze které se počítají úroky

Offsetovaná část nesplacené jistiny

Zůstatek

Nesplácená jistina

spořícího účtu Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Raifeisenbank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015. Podmínky pro získání: Výše hypotečního úvěru 

Minimální výše je 300 000 Kč



Maximální výše je 12 mil. Kč

Ostatní parametry stejné jako u Hypotečního úvěru Klasik.

97

Výhody: 

Finanční prostředky na spořícím účtu jsou kdykoli k dispozici



Čím více finančních prostředků na spořící účet klient uloţí, tím méně zaplatí za hypotéku



Zhodnocení finančních prostředků na spořícím účtu je stejně vysoké jako úrok z hypotečního úvěru

Tabulka 29: Orientační propočet hypotečního úvěru Klasik Offset - Raiffeisenbank Typ hypotečního úvěru

Klasik Offset


1 500 000 Kč


1 000 000 Kč


66,67 %


Koupě


20


5


1


45 000 Kč


5 000 Kč

Předpokládaný počáteční zůstatek spořícího účtu

200 000 Kč


21 293 Kč


5 106 Kč


3,20 % p.a.


3 099 100 Kč


0 Kč


0 Kč


235 007 Kč


2 667 Kč

RPSN

2,50 %


ano, sleva 1,00 %


ne, sleva 0,10 %

98


ano, sleva 0,20 %

Kalkulace spořícího účtu Offset Úspora za dobu splatnosti úvěru

120 184 Kč

Úspora za dobu fixace

32 427 Kč


Hypoteční úvěr Klasik Plus Hypoteční úvěr Klasik je určen pro situace, kdy je potřebné překlenout určité období, po které nelze úvěr zajistit zástavním právem k nemovité věci. Je tvořen dvěma na sobě závislými úvěry – v první fázi je poskytnut Nízkozajištěný úvěr, který je po splnění podmínek následně nahrazen hypotečním úvěrem. Celý úvěrový vztah je řešen jedinou úvěrovou smlouvou. Účel úvěru 

Koupě v rámci developerského projektu



Koupě od insolvenčního správce



Dodavatelská výstavba montovaného rodinného domu



Výstavba

Podmínky pro získání: Výše hypotečního úvěru  



Minimální výše úvěru je 300 000 Kč

Maximální výše nezajištěného úvěru 

2 mil. Kč pro účel úvěru koupě a výstavba



4 mil Kč pro účel výstavba montovaného rodinného domu nebo dřevostavby

Maximální výše hypotečního úvěru je 12 mil. Kč

Maximální délka nezajištěného období

99



6 měsíců pro účel výstavba montovaného rodinného domu nebo dřevostavby



24 měsíců pro ostatní účely

Maximální výše podílem ze zástavní hodnoty (LTV) 

90 % pro účel úvěru výstavba montovaného rodinného domu nebo dřevostavby



70 % pro ostatní účely

Splatnost úvěru 

Nízkozajištěný úvěr max. do 24 měsíců od podpisu smlouvy



Hypoteční úvěr 5 aţ 30 let

Forma splácení úvěru 

Nízkozajištěný úvěr – měsíčně úroky z vyčerpané částky úvěru, jistina jednorázově hypotečním úvěrem



Hypoteční úvěr – v období čerpání měsíčně úroky z vyčerpané částky a v období splácení měsíčně anuitní splátky

Zajištění úvěru 

Nízkozajištěný úvěr musí být částečně zajištěn pozemkem, na kterém se bude nalézat finanocvaná nemovitost



Hypoteční úvěr – objektem úvěru nebo jinou nemovitostí, podle standardních podmínek zajištění úvěru v Raiffeisenbank

Produktová přiráţka – ano Tabulka 30: Orientační propočet hypotečního úvěru Klasik Plus – předhypoteční úvěr Raiffeisenbank


Klasik Plus - předhypoteční úvěr


1 500 000 Kč


1 000 000 Kč


66,67 %


Koupě od insolvenčního správce


20


5


1

100


45 000 Kč


5 000 Kč


22 859 Kč


7 922 Kč


7,28 %

Maximální moţná výše úvěru v nezajištěném období

1 000 000 Kč


0 Kč


0 Kč


543 083 Kč


6 067 Kč

RPSN

5,00 % p.a.


ano, sleva 1,00 %


ne, + 0,10 %


ano, sleva 0,20 %

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Raiffeisenbank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015. Variabilní hypotéka Hypoteční úvěr s proměnným splácením. Je určen klientům, kteří chtějí mít moţnost ovlivňovat splácení úvěru podle své aktuální finanční situace, popř. mít na svém účtu v bance pohotovou rezervu peněz. Základní princip variabilní hypotéky: Na běţném účtu je klientovi nastaven úvěrový rámec, který můţe vyuţívat v podstatě stejně jako kontokorentní úvěr, tzn. libovolně ho čerpat, sniţovat vyčerpanou částku vklady na účet, odloţit splátku apod. Doba, po kterou je nastaven úvěrový rámec, je doba čerpání. U anuitně spláceného hypotečního úvěru se období čerpání sjednává na polovinu doby trvání úvěrové smlouvy.

101

Podmínky pro získání: Účel úvěru 

Účelová varianta 



Úvěr k zajištění vlastního bydlení 

Koupě, výstavba, rekonstrukce



Refinancování úvěru



Úhrada za převod členských práv




Neúčelová varianta

V případě vyčerpání účelového úvěru, mění se tento na neúčelový v okamţiku prvního vyuţití limitu úvěru na jiný neţ sjednaný účel. Výše úvěru 




Maximální výše úvěru je 8 mil. Kč


10 aţ 30 let, z toho je období čerpání 1 aţ 10 let, ale max. polovina doby splatnosti


V období čerpání – úroky z aktuálně vyčerpaného rámce



V období splácení – měsíčně anuitními splátkami

Předčasná splátka bez sankce TURBO 

V období čerpání kdykoliv



V období splácení jednou ročně aţ do výše 25 % a aktuálně nesplacené jistiny, nejdříve po 12 řádných splátkách úvěru

Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty (LTV) 

70 %



50 % pozemek nad 4 000 m²

102

Produktová přiráţka - ne Výhody: 

Klient ovlivňuje svůj dluh a jeho náklady



Moţnost neomezeně vkládat finanční prostředky, a tím si sniţovat vyúčtované úroky.



Klient má k dispozici úvěrový rámec, který čerpá podle svých potřeb



Moţnost odkladu splátek bez projednání s bankou

Tabulka 31: Orientační propočet hypotečního úvěru Variabilní hypotéka - kontokorent


Variabilní hypotéka - kontokorent


1 500 000 Kč


1 000 000 Kč


66,67 %


Koupě


20


není

Období čerpání

1


1


45 000 Kč


5 000 Kč


24 213 Kč


5 521 Kč


2,95 %

Maximální moţná výše úvěru

-----


0 Kč


5 000 Kč


354 535 Kč


2 458 Kč

RPSN

3,30 %


ano, sleva 1,00 %

103


-----


ano, sleva 0,20 %


Hypoteční úvěr Profit Hypoteční úvěr Profit je určen k financování komerčních nemovitých věcí, generujících pro ţadatele příjmy z pronájmu, a to i v případě, ţe ţadatel vyuţívá nemovitou věc částečně k vlastnímu bydlení. Hypoteční úvěr Profit není moţné poskytnout v případě, kdy ţadatelé o úvěr mají v předmětu podnikání pronájem nemovitých věcí a vykazují příjmy z pronájmu. Podmínky pro získání: Výše úvěru 

Minimální výše úvěru je 3 00 000 Kč




Splatnost úvěru je 5 aţ 20 let Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty je 70 % Produktová přiráţka – ano Tabulka 32: Orientační propočet hypotečního úvěru Profit – na pronajímané komerční projekty


Profit


1 500 000 Kč


1 000 000 Kč


66,67 %


Koupě


20


5


1

104


45 000 Kč


5 000 Kč


20 784 Kč


5 392 Kč


2,69 %


3 245 500 Kč


0 Kč


0 Kč


294 009 Kč


2 242 Kč

RPSN

3,00 %


ano, sleva 1,00 %


ne, sleva 0,10 %


ano, sleva 0,20 %

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Raiffeisenbank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015. Hypoteční úvěr EQUI Hypoteční úvěr EQUI je variantou Hypotečního úvěru Klasik a Univerzál (neúčelový) a je zaloţen na skutečnosti, ţe klient prokazuje bance schopnost splácet úvěr pouze vyplněním prohlášení o příjmech. Podmínky pro získání: Výše úvěru 





Splatnost 5 aţ 20 let Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty LTV – 50 %

105

Produktová přiráţka – ano Tabulka 33: Orientační propočet hypotečního úvěru Equi – účelová - Raiffeisenbank


Equi - účelová


2 000 000 Kč


1 000 000 Kč


50 %


Koupě


20


5 let


1


45 000 Kč


5 000 Kč


22 740 Kč


6 370 Kč


4,58 %


-----


0 Kč


30 000 Kč


528 742 Kč


3 817 Kč

RPSN

5,30 %


ano, sleva 1,00 %


ne, sleva 0,10 %


ano, sleva 0,20 %


106

Doplňkový univerzál k účelové hypotéce Úvěr určený k čerpání neúčelové částky ke klasickému hypotečnímu úvěru. Podmínky jsou příznivější neţ podmínky standardní neúčelové hypotéky. Podmínky pro získání: Typy úvěrů, ke kterým je moţné sjednat 

Klasik, Klasik Offset, Klasik Plus – pouze zajištěný, Profit

Výše úvěru 




Maximální výše je 1 mil. Kč

Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty LTV 

90 % - Doplňkový Klasik, Klasik Plus



70 % - Doplňkový Profit

Výhody: 

Získání finančních prostředků s nadstandardní úrokovou sazbou



Moţnost kdykoli poţádat

Sluţby Turbosplátky – bez sankce Sluţba Turbosplátky nabízí moţnost předčasných splátek úvěru bez oplatku i mimo datum změny fixace, lze standardně vyuţít u většiny úvěrů. Podmínky: 

Sjednána tzv. turbosazba, přiráţka k úrokové sazbě 0,10 %



Zaplaceno 12 řádných splátek po ukončení období čerpání, a následně i opakovaně



Výše předčasné splátky min. 50 000 Kč, max. 25 % z výše nesplacené jistiny

107

Graf 7: Orientační výše úrokových sazeb ke dni 14. 02. 2015 - Raiffeisenbank

5

Orientační výše úrokových sazb v %

4.5

4.69

4.58

4

Hypoteční úvěr Klasik Klasik Offset

3.5 3

3.2

Klasik Plus

2.95

2.5

2.69 2.39

2

Variabilní hypotéka (poplatek za poskytnutí úvěru 5 000 Kč)

1.5

Profit

1 EQUI (poplatek za poskytnutí úvěru 30 000 Kč)

0.5 0 Raiffeisenbank - produkty a služby

Zdroj: Raiffeisenbank, a.s., nabídka hypotečního úvěru Raiffeisenbank, vlastní tvorba

3.6

Hypoteční úvěr UniCredit Bank


Nemovitá věc nacházející se na území České republiky 

Zděná nemovitá věc nebo pozemek



Montovaný rodinný dům



Panelový byt – revitalizovaný dům



Panelový byt – nerevitalizovaný dům



Chata, chalupa

108

Účel hypotéky UniCredit Bank financuje tyto účely: 

Koupě nemovité věci do osobního vlastnictví



Koupě druţstevního podílu a úhrada členského podílu



Výstavba nemovité věci, rekonstrukce a modernizace



Zpětné proplácení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovité věci



Vypořádání majetkových nároků spojených s nemovitou věcí – vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků k nemovité věci, včetně vypořádání společného jmění manţelů (SJM)



Refinancování – splácení existujících bankovních účelových úvěrů a půjček, které byly pouţity na investice do nemovité věci



Práva a povinnosti včetně práva k nájmu bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby




Ţadatel 

Fyzická osoba



Minimální věk je 18 let ke dni podání ţádosti o úvěr



Maximální věk je 67 let, k předpokládanému dni splatnosti úvěru nesmí oslavit 67. narozeniny, nebo



Je moţné akceptovat věk 70 let, k předpokládanému dni splatnosti úvěru nesmí oslavit 70. narozeniny, pokud klient uzavře rizikové ţivotní pojištění s pojistnou částkou minimálně ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění Cardif



Maximální počet spoluţadatelů 4

Standardní klient 

Občan České republiky s příjmy v České republice



Občan České republiky s příjmy v zahraničí

109



Cizinec s trvalým pobytem v České republice, českým rodným číslem a příjmem v České republice



Občan Slovenské republiky s příjmy v České republice, který musí dále splňovat podmínky UniCredi Bank, a.s.

Nestandardní klient 

Cizinec ţijící a pracující v České republice min. 3 měsíce a aktivní bankovní historií min. 6 měsíců



Korespondenční adresa na území České republiky



Klient je řešen za specifických úvěrových podmínek 

Uplatňována riziková přiráţka 0,38 %



Niţší LTV – max. 80 %

Základní parametry hypotečního úvěru Skupina produktů základního rozdělení hypotečních úvěrů Rezidenční hypoteční úvěry 

Bytové jednotky



Rodinné domy



Pozemky určené k výstavbě rodinných domů



Domy s bytovými jednotkami a nebytovými prostory – maximálně 4 bytové jednotky a podíl plochy nebytových prostor tvoří méně neţ 50 procent



Věci tvořící jednotný celek s financovanou nemovitou věcí, včetně příslušenství



Rekreační objekt pouze za předpokladu, ţe se jedná o objekt k trvalému bydlení



Nesmí být započítán příjem z pronájmu financované nemovité věci

Nerezidenční hypoteční úvěry 

Rekreační objekt nesplňující poţadavky rezidnčního bydlení – chata, chalupa k vlasntí rekreaci



Pozemek určený k výstavbě vlastního rekreačního objektu

110



Nemovitosti k pronájmu – rodninný dům, byt, bytový dům s nebytovými prostory - podíl plochy nebytových prostor méně neţ 50 procent

Přehled produktů Převratná hypotéka Hypoteční úvěr s variabilní (floatovou) úrokovou sazbou. Tato sazba kopíruje vývoj trhu. Výhody 

Nízká úroková sazba



Klient můţe kdykoli přejít na fixní sazbu



Moţnost nedočerpat hypoteční úvěr bez sankce



Po 12 měsících od podpisu smlouvy moţnost 4 x ročně učinit mimořádno splátku za 2 % ze splacené částky

Rezidenční hypoteční úvěry Podmínky pro získání: 



Výše úvěru 

min. 200.000 Kč



max. neomezeno – dle finanční situace ţadatelů a LTV

Limit LTV 

do 85 %



85 % - 100 %



Splatnost - 30 let



Typ úrokové sazby





Fixní 1, 2, 3, 4, …..20 let



Variabilní

Splácení 

Anuitní 

po dobu, kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky



po vyčerpání platí klient 1 měsíc pouze úrok

111

 

první anuitní splátku platí od dalšího měsíce

Čerpání úvěru 

Jednorázové max. 12 měsíců



Postupné max. 24 měsíců

Hypoteční úvěr TWIN Účelový úvěr s neúčelovou částí. Dvě úvěrové smlouvy, jedna zástavní smlouva. 



Hlavní účelový úvěr určený k financování nemovitých věcí na území České republiky 

jeden produkt



jednotná úroková sazba



poplatky pouze na hlavním úvěru



2 úvěry

Doplňkový neúčelový úvěr 

ve výši max. 20 %, a zároveň max. 500.000 Kč



refinancování splátkových úvěrů

Tabulka 34: Hypoteční úvěr rezidenční Twin – UniCredit Bank. Platnost ke dni 10. 1. 2015.

Typ produktu:

Twin

Úroková sazba:

1,89% p.a.

Fixní období:

5 let

Výše úvěru: Doba splatnosti v letech: Výše splátky:

Zdroj: UniCredit Bank, a.s., nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank, vlastní tvorba.

Hypoteční úvěr INDIVIDUAL Aţ 100 % financování hodnoty vlastního bydlení. 

fixace úrokové sazby max. 20 let nebo variabilní sazba



splatnost max. 30 let

112

1 000 000 Kč 20 5 007 Kč

Tabulka 35: Hypoteční úvěr rezidenční Individual – UniCredit Bank. Platnost ke dni 10. 1. 2015.

Typ produktu:

Hypoteční úvěr rezidenční

1 000 000

Výše úvěru:

Individual

Kč

Úroková sazba:

1,69% p.a.

Doba splatnosti v letech:

20

Fixní období:

5 let

Výše splátky:

4 914 Kč

Zdroj: UniCredit Bank, a.s., nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank, vlastní tvorba

Hypoteční úvěr Flexi Moţnost 4 x ročně splatit hypotéku bez kompenzačního poplatku. Tabulka 36: Hypoteční úvěr rezidenční Flexi – UniCredit Bank. Platnost ke dni 10. 1. 2015.

Typ produktu:

Hypoteční úvěr rezidenční

Výše úvěru:

Flexi

1 000 000 Kč

Úroková sazba:

1,97% p.a.


20

Fixní období:

5 let

Výše splátky:

5 045 Kč


Účelový hypoteční úvěr - Refinancování Účelovým hypotečním úvěrem lze refinancovat: 

Účelové hypoteční úvěry



Půjčku poskytnutou s účelem investice do nemovitosti

Účelový hypoteční úvěr – Zjednodušené refinancování 

Bez prokazování příjmu



Ţadatel a původní dluţník = stejná osoba



Financovaná nemovitá věc je rezidenční nebo určená k individuální rekreaci

113



Zastavovaná nemovitost = původní zastavovaná nemovitost



Klient jiţ zaplatil u refinancovaného hypotečního úvěru 24 anuitních splátek



LTV nového úvěru je max. 100 %



Bez negativních záznamů v registrech



Akceptace původního odhadu

Nerezidenční hypoteční úvěry 

Pronájem



Rekreace










Výše úvěru 

min. 200.000 Kč



max. neomezeno – dle finanční situace ţadatelů a LTV

Limit LTV 

Fixní - 80 %



Variabilní - 80 %

Splatnost 

Standardní klient: 1 - 30 let



Nestandardní klient: 1 - 15 let

Typ úrokové sazby 

Fixní 1, 2, 3, 4, …..20 let



Variabilní

Splácení 



Anuitní 

po dobu, kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky



po vyčerpání platí klient 1 měsíc pouze úrok



první anuitní splátku platí od dalšího měsíce

Čerpání úvěru 

Jednorázové max. 12 měsíců



Postupné max. 24 měsíců

114

Tabulka 37: Hypoteční úvěr nerezidenční – UniCredit Bank. Platnost ke deni 10. 1. 2015.

Typ produktu:

Hypoteční úvěr nerezidenční

Výše úvěru:

1 000 000 Kč

Úroková sazba:

1,69%


20

Fixní období:

5 let

Výše splátky:

4 914 Kč


Graf 8: Srovnání úrokových sazeb jednotlivých typů hypotečních produktů v % p.a. UniCredit Bank

2 1.95 1.9 1.85 1.8 1.75 1.7 1.65 1.6 1.55

1.97

Individual 1.89

Flexi Twin

1.69

1.69

Nerezidenční Hypoteční úvěry UniCredit Bank

Zdroj: UniCredi Bank, a.s., nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank, vlastní tvorba. Platnost sazeb ke dni 10. 1. 2015.

3.6.

Výsledky srovnání vybraných typů účelových hypotečních úvěrů

3.6.1

Klasická hypotéka

Tabulka 1 zobrazuje klasický hypoteční úvěr s jednotlivými parametry vybraných bank. Některé parametry jsou u všech pěti bank podobné či stejné, avšak u dalších hodnot lze pozorovat značné rozdíly. Shodné parametry vyplývají v délce splatnosti úvěru, výjimku nabízí Hypoteční banka se splatností úvěru aţ 40 let. Minimální výše úvěru se pohybuje v rozmezí od 200 tis. Kč do 500 tis. Kč, rozdíl nabízí Česká spořitelna, která výši minimálního limitu

115

nemá stanovenou. Z pohledu úrokové sazby se můţe zdát výhodný hypoteční úvěr od UniCredit bank s fixací na 5 let, jehoţ sazba je nejniţší ze srovnávaných sazeb, avšak maximální výše úvěru, kterou lze získat je do 85 % LTV. Hypoteční banka nabízí klasický hypoteční úvěr pouze do maximální výše LTV 70 %. Úrokové sazby jsou zobrazeny v návaznosti na fixaci v jednotlivých letech a výši LTV 70 %. Sníţenou úrokovou sazbu lze získat v rámci vyuţití doplňkových sluţeb. Bankami prezentované úrokové sazby představují obvykle nejniţší moţné sazby, které jsou většinou podmíněny nějakou placenou doplňkovou sluţbou. Typickým příkladem je nabídka UniCredit Bank, pro dosaţení sníţené úrokové sazby je třeba sjednat jednorázové pojištění ve výši 30.000 Kč s platností na 5 let, částku lze uhradit z vlastních zdrojů nebo navýšením hypotečního úvěru. Poplatky za sjednání úvěru vycházejí ze sazebníku bank, ale jejich výše se můţe měnit. Banky připravují řadu akcí, slev a bonusů. Jako příklad lze uvést akci České spořitelny, která v současnosti nabízí nulové poplatky za sjednání a měsíční správu hypotečního úvěru. Hypoteční banka vyţaduje nejvyšší poplatek za vyřízení úvěru ve výši 3 900 Kč a také jako jediná ze srovnávaných bank měsíční poplatek za správu úvěru ve výši 150 Kč.

116

Tabulka 38: Klasická hypotéka – srovnání parametrů vybraných bank.

Min. výše Banka

úvěru v Kč

Max.

Fixace

Poplatek

úrokové

za sjed-

sazby v % p.a.

nání

LTV 70 %

/

Měsíční splátka v Kč

správa

Splatnost

výše úvěru

úvěru v

v Kč

letech

1

3

5

rok

roky

let

měsíčně v Kč

Úroková sazba Hypoteční

300

70 %

3,79

2,69

2,69

3 900

banka

tis.

LTV

5950

5392

5392

/

5 – 40 Sníţená sazba*

150

3,49

2,39

2,39

5795

5246

5246

Úroková sazba 5 mil. Česká spo-

Bez

řitelna

limitu

100 %

5 – 30

LTV

4,49

3,89

3,69

6347

6024

5918

0 /

Sníţená sazba* 3,79

3,19

2,99

5971

5659

5557

0

Úroková sazba

Komerční

200

85 %

banka

tis.

LTV

3,19

2,59

2,59

5642

5343

5343

5 - 30

2 900 /

Sníţená sazba*

Raiffeisen-

500

20 mil.

bank tis. do 100 %

90 %

LTV

LTV

5 - 30

2,59

1,99

1,99

5343

5054

5054

Úroková sazba

0

4,89

3,59

3,59

6539

5846

5846


2,39

2,39

5898

5246

5246

117

0

/ 0

UniCredit

200 tis.

85 %

1 - 30

Bank LTV

Úroková sazba 5,14

2,79

2,79

6678

5442

5442

2 500


1,69

1,69

6081

4914

4914

/ 0

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých UniCredit Bank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 10. 1. 2015. *Podmínky pro dosaţení sníţené sazby: Hypoteční banka – sleva za inkaso z účtu ČSOB (-0,10 %), sleva za získání nového klienta ČSOB (-0,10 %), sleva za pojištění ČSOB (-0,10 %) - 270 Kč / měsíc, vedení běţného účtu v ČSOB – 95 Kč/ měsíc. Česká spořitelna – aktivní osobní účet (-0,50 %), pojištění schopnosti splácet (-0,2 %) – 373 Kč / měsíc, vedení běţného účtu – zdarma. Komerční banka – úrokový bonus (-0,30 %), ţivotní pojištění (-0,10 %), domicilace příjmů (-0,50 %). Vedení běţného účtu – zdarma. Pojištění schopnosti splácet. Raiffeisen bank - závazek převodu platebního styku (-1 %), pojištění uzavřené v RB – Uniqa (-0,20 %). Poplatek za vedení běţného účtu 129 Kč/ měsíc. UniCredit Bank – jednorázové pojištění Cardif – 30 000 Kč / doba pojištění 5 let (-0,50 %), aktivní balíček – 0 Kč/ měsíc (- 0,50 %), kreditní karta (- 0,10 %). Platnost sazeb od 10. 1. 2015 do 24. 2. 2015.

118

Graf 9: Výše úrokové sazby klasického hypotečního úvěru srovnávaných bank

3.5

Výše úrokové sazby klasického hypotečního úvěru srovnávaných bank v % p.a. 2.99

3 2.5

2.39

2,39

Hypoteční banka

1.99

2

1.69

1.5

Česká spořitelna Komerční banka

1

Raiffeisenbank

0.5

UniCredit Bank

0 Parametry hypotečního úvěru: Fixce úrokové sazby 5 let, LTV 70 %, Výše úvěru 1 mil. Kč

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých bankami, vlastní tvorba. Platnost sazeb od 10. 1. 2015 do 24. 2. 2015. Výše úrokových sazeb klasického hypotečního úvěru srovnávaných bank jsou znázorněny v grafu č. 9. Sazby se pohybují v rozmezí od 1,69 % do 2,99 % ke dni 24. 1. 2015. Nejniţší sazbu nabízí UniCredit Bank, nejvyšší Česká spořitelna. Graf 10: Výše hypotečního úvěru podílem ze zástavní hodnoty (LTV). Platnost sazeb od 10. 1. 2015 do 24. 2. 2015.

Výše LTV % klasického hypotečního úvěru srovnávaných bank 120% 100% 100% 80%

100% 85%

85%

70%

Hypoteční banka Česká spořitelna

60%

Komerční banka

40%

Raiffeisenbank

20%

UniCredit Bank

0% LTV - loan to value

Zdroj: Zpracováno na základě informací poskytnutých vybranými bankami, vlastní tvorba.

119

3.6.2

Hypoteční úvěr – Bez doloţení příjmů

Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů je zaloţen na skutečnosti, ţe klient prokazuje bance schopnost splácet úvěr pouze vyplněním ţádosti o hypoteční úvěr a čestným prohlášením o příjmech. Tento produkt nabízí pouze tři banky z pěti srovnávaných. Z tabulky č. 2 je zřejmé, ţe podmínky poskytnutí úvěru jsou méně výhodné, oproti klasickým úvěrům s doloţením příjmů. Pravděpodobnou příčinou vyšších úrokových sazeb a maximální výše úvěru do 50 % LTV je zřejmě přikládaný důraz na riziko schopnosti splácet hypoteční úvěr. Hypoteční banka a Komerční banka poţadují financování ve výši 30 % vlastních zdrojů z celkového investičního záměru. Poplatek za sjednání úvěru vychází u Raiffeisenbank na 30.000 Kč. Hypoteční banka uvádí v podmínkách poskytnutí úvěru poţadavek na prohlášení o příjmu formou notářského zápisu.

Tabulka 39: Hypoteční úvěr – Bez doloţení příjmů. Srovnání parametrů vybraných bank.

Banka

Min.

Max.

výše

výše

úvěru

Splatnost

Fixace

Poplatek

úrokové sazby v %

za sjed-

p.a.

nání

úvěru

úvěru v

LTV 50 %

/

v Kč

letech


správa

v Kč

Hypoteční

200

5

mil.

banka

tis.

50

5 – 40

1

3

5

rok

roky

let

LTV

-----

200

banka

tis.

5 mil.

5 - 30

v Kč Poţdavek na

4,19

4,19

3 900

notářsky ověřené

6055

6 055

/

prohlášení

150

30 % vlastní

Sníţená sazba*

Komerční

měsíčně

Úroková sazba

%

3,69

3,69

5897

5 897

zdroje

Úroková sazba

30 % vlastní 2 900

60 %

4,19

3,59

3,59

/

LTV

6160

5846

5846

0

10 mil. 50 % LTV


2,99

2,99

5846

5541

5541

120

Podmínky

zdroje

300

3 mil.

tis.

/

Raiffeisenbank

Úroková sazba

5 - 20 do

6,18

6,24

6,28

7269

7303

7327

Sníţená sazba*

50 %

4,98

5,04

5,08

LTV

6589

6622

6644

30.000

Poţadavek na notářsky ověřené

/

prohlášení

0

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých vybranými bankami, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. *Podmínky pro dosaţení sníţené sazby: Hypoteční banka - nový klient ČSOB (-0,10 %), Inkaso z ČSOB (-0,10 %), Hypotéka bez příjmu – vlastní zdroje 30 % a více = (-0,20 %), pojištění ČSOB = (-0,1 %). Komerční banka – úrokový bonus (-0,30 %), ţivotní pojištění (-0,10 %), domicilace příjmů (-0,50 %). Vedení běţného účtu – zdarma. Pojištění schopnosti splácet. Raiffeisen bank - závazek převodu platebního styku (-1 %), pojištění uzavřené v RB – Uniqa (-0,20 %). Poplatek za vedení běţného účtu 129 Kč/ měsíc. Z grafu č. 11 je zřejmé, ţe nejvyšší úrokovou sazbu 5,08 % p.a. platnou ke dni 14. 2. 2015 nabízí Raiffesenbank. Graf je doplněn informací o výši poplatku za vyřízení hypotečního úvěru. Také u Raiffeisenbank vykazuje nejvyšší hodnotu.

121

Graf 11: Hypoteční úvěr – Bez dokládání příjmu. Srovnání úrokové sazby vybraných bank v % p.a.

Výše úrokové sazby hypotečního úvěru srovnávaných bank v % p.a. Bez dokládání příjmu 6 5

5.08

4 3 2

3.69 2.99

Hypoteční banka Komerční banka

1

Raiffeisenbank

0

Poplatek za vyřízení úvěru: Hypoteční banka 3 900 Kč, Komerční banka 2 900 Kč, Raiffeisenbank 30 000 Kč Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých vybranými bankami, vlastní tvorba. Platnost sazeb v období od 10. 1. do 24. 2. 2015. Z grafu č. 11 je zřejmé, ţe nejvyšší úrokovou sazbu 5,08 % nabízí Raiffesenbank, platnost sazby ke dni 14. 2. 2015. Graf je doplněn informací o výši poplatku za vyřízení hypotečního úvěru. Také u Raiffeisenbank vykazuje nejvyšší hodnotu.

122

4 Srovnání neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank Americká hypotéka – Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby Klient nemusí sdělovat účel úvěru, úvěry jsou poskytovány bez sledování pouţití půjčených finančních prostředků.

4.1.

Americká hypotéka Hypoteční banky


Rodinný dům / bytový dům s pozemkem jako samostatné nemovité věci



Bytová jednotka



Pozemek, jehoţ součástí je rodinný dům / bytový dům



Stavební pozemek určený pro výstavbu rodinného domu / bytového domu

Ţadatelé 




Produktivní věk po celou dobu trvání úvěru do 70 let



O úvěr mohou ţádat max. 4 ţadatelé ze 2 domácností




25 000 Kč v případě, kdy ţádá jeden ţadatel



30 000 Kč celkem všech ţadatelů pro Hypoteční úvěr 100

123

Základní parametry hypotečního úvěru

Výše úvěru

Limit LTV

Splatnost

Úroková sazba

Min. 200 000 Kč

70 %

3 - 20 let

1, 3, 5 let

Max. 5 mil. Kč

P plus*

*P plus – sazba se skládá ze sazby Pribor, kterou vyhlašuje Česká národní banka a odchylky, kterou stanovuje banka. Banka vyuţívá sazbu PRiBOR s termínem na 1 rok pro nové úvěry a s termínem na 1 měsíc pro stávající úvěry. Čerpání hypotečního úvěru 

Jednorázové



Postupné

Maximálně do 12 měsíců od data schválení úvěru. Nejdříve však 21. den od podání návrhu na vklad a maximálně do 6 měsíců od data schválení úvěru. Podmínkou čerpání je zavkladovaná zástavní smlouva, a to pokud se čerpá na jiný účet neţ vázaný v ČSOB nebo do notářské úschovy.

Splácení hypotečního úvěru 

Pravidelnými měsíčními splátkami



Splácení je zahájeno nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání



Mimořádnou splátku části nebo celého úvěru lze učinit kdykoliv během splácení bez sankcí 

v případě mimořádné splátky je však banka oprávněna účtovat náhradu nutných, odůvodněných nákladů s ní spojených

124

Výhody 

Moţnost získat okamţitě peněţní prostředky na cokoliv bez nutnosti dlouhodobě spořit



Výhodná úroková sazba oproti spotřebitelským úvěrům

Tabulka 40: Orientační propočet hypotečního úvěru – Americká hypotéka


Neúčelový hypoteční úvěr

Typ úvěru



1 500 000 Kč

Vlastní zdroje

500 000 Kč


0 Kč



1 000 000 Kč


70 %

Délka úvěru

20 let

Max. moţná výše úvěru 3 248 000 Kč

Minimální hodnota zajištěn

1 428 572 Kč


5 let


7,64 % p.a.


7,44 % p.a.

(Plat do ČSOB = - 0,15 %; Pojištění ČSOBP = - 0,10 %) Celková výše měsíční splátky Splátka úvěru

8 019,40 Kč


6 000 Kč

Zpracování odhadu



150 Kč


125

4.2.

Americká hypotéka České spořitelny


Bytová jednotka s pozemkem / nebo bez pozemku, pokud je ve vlastnictví obce, města nebo státu



Rodinný dům s pozemkem



Stavební pozemek



Stavba individuální rekreace s pozemkem

Ţadatelé 




Tuzemec





občan České republiky s trvalým pobytem na území České republiky



cizí státní příslušník s povoleným trvalým pobytem na území České republiky

Cizozemec 

občan České republiky nebo cizí státní příslušník s trvalým pobytem v zahraničí a s přechodným pobytem v České republice na základě povolení k dlouhodobému pobytu či dlouhodobého víza



O úvěr mohou ţádat – 1 ţadatel + max. 3 spoludluţníci

Čerpání hypotečního úvěru 

Jednorázové



Postupné

Lhůta pro čerpání je max. 6 měsíců, individuálně lze sjednat i delší. Splatnost úvěru 

Krátkodobý – do 1 roku



Střednědobý – do 5 let



Dlouhodobý – do 15 let

Lhůta splatnosti úvěru počíná běţet od data uzavření smlouvy o úvěru.

126

Parametry úvěru americká hypotéka České spořitelny

Výše úvěru Min. 150 000 Kč

Limit LTV 70 %

Splatnost

Úroková sazba

1 – 15 let

Pevná*

Max. 1,5 mil. Kč *Garantovaná úroková sazba pro jednotlivé výše a splatnosti úvěru pro všechny klienty stejná, pevná po celou dobu splatnosti úvěru. Horní hranice úvěru je limitována také hodnotou zástavy, schopnosti klienta splatit úvěr ve sjednané lhůtě a počtem klientů. Produkty AHYPO hotovostní Americké hypoteční úvěry jsou neúčelovými úvěry a lze je pouţít: 

na pořízení jakéhokoli druhu zboţí, sluţeb, na úhradu závazku k jiným osobám



pouţití půjčených prostředků do max. částky 1,5 mil. Kč se nesleduje, je však nutné v ţádosti o úvěr klientem prohlásit, ţe prostředky z úvěru nepouţije na podnikatelskou aktivitu nebo na účely v rozporu s právním řádem



klient nemusí účel prokazovat

AHYPO hotovostní předschválená Produkt se nabízí klientům, kteří jiţ mají u České spořitelny uzavřený hypoteční úvěr. Poskytuje se zjednodušeným způsobem: 

nabízené limity jsou obsaţeny v nabídce zaslané klientovi



nabídka platí pouze v případě, ţe klient akceptuje max výši úvěru, max. splatnost výši splátky



klient nedokládá příjmy, vychází se z výše příjmu sdělené klientem



není dokládáno ocenění nemovité věci ani fotografie

127

AHYPO konsolidace Jedná se o konsolidaci veškerých úvěrů dle poţadavků klienta. Moţnost kombinace konsolidace a neúčelové části. Tabulka 41: Orientační propočet hypotečního úvěru – Americká hypotéka, Česká spořitelna


1 100 000 Kč


1 000 000 Kč

LTV:

67%

Úroková sazba:

6,50%

Splátka:

8 778 Kč

Jednorázová cena za sluţby:

6 000 Kč


0 Kč


433 Kč

RPSN

6,90%

Cena za správu úvěru (poplatkové prázdniny) – zdarma. Jednorázová cena za sluţby (zpracování úvěru) – 6 000 Kč. Měsíční pojistné PPI – smrt, plná invalidita, pracovní neschopnost. Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Českou spořitelnou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015.

4.3. Americká hypotéka Komerční banky Americká hypotéka – Garant Prostřednictvím úvěru jsou financovány větší investice (nábytek, kuchyně, nemovitost, aj.) či jiné osobní potřeby klientů, bez uvedení účelu. Úvěr Garant je moţné pouţít i na konsolidaci

128

nepodnikatelských úvěrových produktů u jiných peněţních ústavů či splátkových společností. Parametry úvěru americká hypotéka Komerční banky

Výše úvěru

Limit LTV

Min. 200 000 Kč

70 %

Splatnost 5 - 20 let

Úroková sazba Pevná*

Max. 2 mil. Kč Max. 10 mil. Kč** *Úroková sazba je stanovena jako pevná od data podpisu smlouvy o úvěru po celou dobu trvání úvěrového obchodu. **Pro klienty s příjmem nad 70 tis. Kč měsíčně. Splácení 

Úvěr je splácen formou pravidelné měsíční splátky, částka je stejná po celou dobu trvání úvěru



Klient můţe zároveň kdykoliv provést předčasnou splátku celého úvěru nebo jeho části bez jakékoliv sankce, je pouze povinen o tomto záměru banku dopředu informovat

Čerpání 

Jednorázové



Postupné

Čerpání úvěru je moţné provést na základě návrhu na vklad zástavního práva s vyznačením převzetí katastrálním úřadem. Podmínky pro konsolidaci 

Část úvěru Garant, která je pouţita ke konsolidaci musí být maximálně 80 % z celkové poskytnuté výše úvěru



Část úvěru Garant, která není pouţita ke konsolidaci musí činit minimálně 20 % z celkové poskytnuté výše úvěru

Výhody 

Získání potřebných finančních prostředků v hotovosti bez udání účelu

129



Moţnost předčasného splácení úvěru bez sankcí.

Tabulka 42: Parametry úvěru - Americká hypotéka Komerční banky

Výše úvěru

1 000 000

Úrok (%)

5,99

Splatnost (roky)

20 4 422 Kč

Splátka hypotečního úvěru Cena za správu úvěru (poplatkové prázdniny) – zdarma. Jednorázová cena za sluţby (zpracování úvěru) – 6 000 Kč.

Měsíční pojistné PPI – smrt, plná invalidita, pracovní neschopnost. Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Komerční bankou, vlastní tvorba. Platnost ke dni 14. 2. 2015.

4.3.

Americká hypotéka Raiffeisenbank

Tato hypotéka sice odpovídá definici hypotečního úvěru, avšak nesplňuje poţadavky na účelovost, takţe zaplacené úroky nemohou příjemci odpočítat od základu daně z příjmů. Předmět hypotéky Nemovitá věc na území České republiky určená k bydlení či individuální rekreaci: 

Rodinný dům



Bytový / obytný dům



Bytová jednotka



Rekreační objekt pro individuální rekreaci



Vedlejší stavby pokud tvoří s nemovitou věcí funkční celek

Zastavovaná nemovitá věc musí být dokončená a ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví ţadatele nebo osoby blízké ţadatele (rodiče, sourozenci, prarodiče, děti).

130

Ţadatelé 

Fyzická osoba způsobilá k právním úkonům



Počet ţadatelů do 4



Minimální věk 18 let



Maximální doporučený věk v roce splatnosti úvěru 70 let



Minimální čistý měsíční příjem 25 000 Kč

Americká hypotéka Univerzál Parametry úvěru hypotéka univerzál

Výše úvěru

Limit LTV

Min. 300 000 Kč

70 %

Splatnost

Úroková sazba

1 – 15 let

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15 let

Max. 5 mil. Kč

Plovoucí sazba


Splatnost 

5 – 20 let



5 – 10 let – v případě, ţe více neţ 67 % příjmů na úvěru pochází z podnikání



Způsob čerpání 

Převod na běţný účet klienta

Doba čerpání 

Max. 6 měsíců od podpisu smlouvy

131

Tabulka 43: Orientační propočet Americké hypotéky - Univerzál


Americká hypotéka


1 500 000 Kč


1 000 000 Kč


66,67 %


Neúčelový


20


5 let


1


45 000 Kč


5 000 Kč


22 740 Kč


7 274 Kč


6,19 %


0 Kč


0 Kč


745 845 Kč


5 158 Kč

RPSN

6,60 %


ano, sleva 1,00 %


ne, sleva 0,10 %


ano, sleva 0,20 %

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Raiffeisenbank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. EQUI - Neúčelový Hypoteční úvěr EQUI je zaloţen na skutečnosti, ţe klient prokazuje bance schopnost splácet úvěr pouze notářsky ověřeným prohlášením o příjmech.

132

Podmínky pro získání: Výše úvěru 





Splatnost 5 aţ 20 let Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty LTV – 50 % Produktová přiráţka – ano Tabulka 44: Orientační propočet Americké hypotéky – EQUI, Raiffeisenbank

Orientační propočet Americké hypotéky - EQUI Typ hypotečního úvěru

Americká hypotéka


2 00 000 Kč


1 000 000 Kč


50,00 %


Neúčelový bez potvrzení příjmu


20


5 let


1


45 000 Kč


5 000 Kč


25 844 Kč


7 274 Kč


6,19 %


0 Kč


30 000 Kč


901 267 Kč


5 158 Kč

RPSN

8,20 %

133


ano, sleva 1,00 %


ne, sleva 0,10 %


ano, sleva 0,20 %

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých Raiffeisenbank, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. Doplňkový univerzál k účelové hypotéce Úvěr určený k čerpání neúčelové částky ke klasickému hypotečnímu úvěru. Je nabízen za příznivějších podmínek neţ standardní neúčelové hypoteční úvěry. Typy úvěrů, ke kterým je moţné sjednat – Klasik, Klasik Offset, Klasik Plus, Profit Podmínky pro získání: Výše hypotečního úvěru 




Maximální výše úvěru je 1 mil. Kč (maximálně 20 % původního objemu účelového úvěru)

Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty (LTV) 

Doplňkový Klasik, Klasik Plus – 90 %



Doplňkový Profit – 70 %



Doba fixace úrokové sazby 

Fixovaná na 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 nebo 15 let



Plovoucí sazba

134

Splatnost 

5 – 20 let

Tabulka 45: Orientační propočet Americké hypotéky – Doplňkový univerzál k účelové hypotéce, Raiffeisenbank


Americká hypotéka


1 500 000 Kč


1 000 000 Kč


66,67 %


Doplňkový neúčelový


20


5 let


1


45 000 Kč


5 000 Kč


22 321 Kč


6 160 Kč


4,19 %


0 Kč


0 Kč


478 493 Kč


3 492 Kč

RPSN

6,60 %


ano, sleva 1,00 %


ne, sleva 0,10 %


ano, sleva 0,20 %


135

Variabilní hypotéka - neúčelová Hypoteční úvěr s proměnným splácením. Je určen klientům, kteří chtějí mít moţnost ovlivňovat splácení úvěru podle své aktuální finanční situace, popř. mít na svém účtu v bance pohotovou rezervu peněz. Základní princip variabilní hypotéky: Na běţném účtu je klientovi nastaven úvěrový rámec, který můţe vyuţívat v podstatě stejně jako kontokorentní úvěr, tzn. libovolně ho čerpat, sniţovat vyčerpanou částku vklady na účet, odloţit splátku apod. Doba, po kterou je nastaven úvěrový rámec, je doba čerpání. U anuitně spláceného hypotečního úvěru se období čerpání sjednává na polovinu doby trvání úvěrové smlouvy. Moţnost kombinace účelové a neúčelové varianty. Podmínky pro získání: Výše úvěru 






10 aţ 30 let, z toho je období čerpání 1 aţ 10 let, ale max. polovina doby splatnosti


V období čerpání – úroky z aktuálně vyčerpaného rámce



V období splácení – měsíčně anuitními splátkami

Předčasná splátka bez sankce TURBO 

V období čerpání kdykoliv



V období splácení jednou ročně aţ do výše 25 % a aktuálně nesplacené jistiny, nejdříve po 12 řádných splátkách úvěru

Maximální výše úvěru podílem ze zástavní hodnoty (LTV) je 50 %. Produktová přiráţka - ne

136

Výhody: 

Klient ovlivňuje svůj dluh a jeho náklady



Moţnost neomezeně vkládat finanční prostředky, a tím si sniţovat vyúčtované úroky.



Klient má k dispozici úvěrový rámec, který čerpá podle svých potřeb



Moţnost odkladu splátek bez projednání s bankou

Tabulka 46: Orientační propočet hypotečního úvěru Variabilní hypotéka – kontokorent, Raiffeisenbank


Variabilní hypotéka - kontokorent


2 000 000 Kč


1 000 000 Kč


50,00 %


Neúčelová


20


není

Období čerpání

1


1


45 000 Kč


5 000 Kč


26 853 Kč


6 683 Kč


5,15 %


0 Kč


5 000 Kč


603 848 Kč


4 292 Kč

RPSN

6,60 %


ano, sleva 1,00 %


-----


ano, sleva 0,20 %

137


4.4.

Americká hypotéka UniCredit Bank

Banka nezkoumá účel úvěru, klient nedokládá účelovost. Americká hypotéka je určena také pro refinancování neúčelových úvěrů. Předmět Americké hypotéky Financovaná nemovitost = Zastavená nemovitost 

Rodinný dům



Bytová jednotka



Bytový dům (výjimečně)



Rekreační objekt - chata, chalupa

Doba splatnosti 

Standardní klient - Nestandardní klient 

LTV < = 70 %

1 – 15 let



LTV < = 60 %

1 – 20 let

Výše úvěru 

Minimální výše 200 000 Kč



Maximální výše 10 mil. Kč

Výše LTV 

70 %

Úroková sazby 

Fixní 1, 2, 3, 5, 7, ….10 let



Variabilní

138

Čerpání 

Jednorázové, max. 12 měsíců

Tabulka 47: Propočet Americké hypotéky UniCredit Bank

Typ produktu:

Americká hypotéka Hypoteční úvěr neúčelový

Výše úvěru:

1 000 000 Kč

Úroková sazba:

4,39%


15

Fixní období:

5 let

Výše splátky:

7 594 Kč


4.5.

Výsledky srovnání vybraných typů neúčelových hypotečních úvěrů

4.5.1. Americká hypotéka – univerzál V tabulce č.4 je znázorněn přehled neúčelových hypotečních úvěrů srovnávaných bank. Z přehledu vyplývá, ţe všech pět bank poskytuje úvěr do 70 % LTV, přičemţ maximální výši úvěru aţ do hodnoty 10 mil. Kč nabízí Komerční banka a UniCredit Bank. Pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení uvádí Česká spořitelna a Komerční banka.

139

Tabulka 48: Přehled parametrů neúčelových hypotečních úvěrů srovnávaných bank Fixace

Min. výše úvěru

Max. výše úvěru

Banka

v Kč

v Kč

Splatnost úvěru v letech

úrokové

Poplatek

sazby v % p.a.

za sjednání

LTV 70 %

/ správa


měsíčně

1

3

5

rok

roky

let

v Kč

Úroková sazba Hypoteční banka

200 5 mil.

tis.

7,99

7,89

7,79

8359

8297

8235

3– 20

70 % LTV


7,59

7,49

8173

5246

8050

3 900 / 150

Úroková sazba Česká

150

spořitelna

tis.

1,5 mil. 70 % LTV

Pevná sazba po celou dobu splá-

6 000

cení úvěru

/

6,50

0

1– 15

8759

2 mil.

Úroková sazba

200 Komerční

tis.

banka

Pevná sazba po celou dobu /10 mil.70 %

splácení úvěru 4422

300

5 mil. / 70 % LTV

UniCredit Bank

200 tis.

0

Úroková sazba

tis.

Raiffeisenbank

/

5,99

5 - 20

LTV

6 000

7,69

7,19

7,39

8173

7867

7989

5 - 20 6,49

5,99

6,19

7450

7159

7274

10 mil. 70 % LTV

0

Sníţená sazba*

Úroková sazba 1 - 15

5,14

4,95

5,05

6678

6572

6628

Sníţená sazba*

140

/ 0 2 500 / 200

6,30

5,59

3,95

7339

8219

6034

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých vybranými bankami, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. Výše úrokových sazeb univerzální Americké hypotéky srovnávaných bank jsou znázorněny v grafu č.12. Sazby se pohybují v rozmezí od 3,95 % p.a. do 7,49 % p.a. Nejvýznamnější rozdíl je mezi UniCredit Bank a Hypoteční bankou, který činí 3,54 % p.a. Platnost sazeb v období od 10. 1. 2015 do 24. 2. 2015. Graf 12: Výše úrokové sazby Americké hypotéky srovnávaných bank

Výše úrokové sazby Americké hypotéky srovnávaných bank v % p.a. 8 7 6 5 4 3 2 1 0

7.49 6.5

5.99

6.19

Hypoteční banka Česká spořitelna 3.95

Komerční banka Raiffeisenbank

UniCredit Bank Parametry hypotečního úvěru: Fixace úrokové sazby 5 let, LTV 70 %, Výše úvěru 1 mil. Kč

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých vybranými bankami, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015. V grafu č.13 jsou porovnány výše Americké hypotéky podílem ze zástavní hodnoty srovnávaných bank. Z grafu vyplývá, ţe všech pět porovnávaných bank nabízí shodně 70 % LTV.

141

Graf 13: Výše Americké hypotéky podílem ze zástavní hodnoty (LTV)

Výše LTV % Americké hypotéky univerzální srovnávaných bank Hypoteční banka 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

70%

70%

70%

70%

70% Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank UniCredit Bank

LTV - loan to value

Zdroj: zpracováno na základě informací poskytnutých vybranými bankami, vlastní tvorba. Platnost ke dni 24. 2. 2015.

142

5. Vyhodnocení nabídky hypotečních produktů a sluţeb Z uvedené analýzy hypotečních produktů srovnávaných bank vyplývá, ţe zájemce o hypoteční úvěr má moţnost vybírat podle svých aktuálních moţností a potřeb. Nabídka je poměrně široká. Ţadatel si můţe vybrat produkt přímo na konkrétní účel a dále podle volitelných doplňkových sluţeb, tzv. na míru. Banky připravují kromě standardních podmínek také řadu akcí a slev ve snaze zaujmout potenciálního dluţníka. Většinou jsou však podmíněny nějakou další placenou doplňkovou sluţbou, která s hypotečním úvěrem ani nutně nemusí souviset. Zadarmo nejsou ani další volitelné doplňkové sluţby, které dávají zdání větší flexibility hypotečního úvěru. Například sluţba Expresní čerpání stojí u srovnávaných bank od 1 500 Kč do 2 000 Kč. Mezi nejdraţší sluţby patří Hypotéka bez dokládání příjmu, za vyuţití této sluţby klient zaplatí u Raiffeisenbank jednorázový poplatek 30 000 Kč. Za prostudování také stojí produkt Hypotéka s bonusem, která k závazku věrnosti nabízí slevu na úrokové sazbě. Ovšem pokud klient na konci fixačního období odejde ke konkurenční bance, musí tato zvýhodnění vrátit. K měsíčním splátkám hypotečního úvěru je proto nutné připočítat i tyto vedlejší náklady a dále náklady, které s hypotečním úvěrem přímo souvisí, např. pojištění nemovitosti, pojištění ztráty příjmu z důvodu onemocnění, úrazu apod. Ze srovnávané produktové nabídky je patrné, ţe se nabídka vybraných bank, s určitými výjimkami, shoduje. Banky se snaţí zaujmout a odlišit také pojmenováním jednotlivých produktů. Pod různými originálními názvy hypotečních úvěrů se skrývají stejné druhy hypoték. Doba splatnosti hypotečního úvěru se obvykle pohybuje mezi pěti aţ třiceti lety, výjimku tvoří Hypoteční banka, která nabízí splatnost aţ 40 let. Výše úrokové sazby bývá fixovaná v rozmezí od jednoho roku do deseti let. Komerční banka jako jediná ze srovnávaných nabízí fixaci úrokové sazby na 3 měsíce. Úrokové sazby klasických hypotečních úvěrů srovnávaných bank jsou v současné době velmi nízké, nejniţší sazbu nabízí UniCredit Bank 1,69 % ročně, je tedy lepší volit delší dobu fixace

143

úrokové sazby. Asi dva měsíce před koncem platnosti sazby banka osloví svého klienta s nabídkou nových sazeb. Nově nabídnutá sazba odpovídá aktuální situaci na finančním a kapitálovém trhu, odráţí také profil a dosavadní chování klienta. V tomto období lze rovněţ písemně oznámit předčasnou splátku, a tak bez sankce splatit část nebo celou jistinu. Prodej hypoték s variabilní sazbou v současné době ţádná banka aktivně nenabízí a klienti se přiklánějí spíše k dlouhým fixacím. Variabilní sazbu má v nabídce všech pět srovnávaných bank. V průběhu doby splatnosti hypotečního úvěru se klientovi můţe stát, ţe získá větší finanční hotovost a pouţije tyto finance k mimořádné splátce hypotečního úvěru. Mimořádnou splátkou přicházejí banky o úroky, a proto vyţadují od klienta kompenzaci za ušlé úroky. Sluţbu Mimořádná splátka nabízí Hypoteční banka a Česká spořitelna pod názvem Mimořádná splátka, Komerční banka v rámci Flexibilní hypotéky, Raiffeisenbank pod názvem TURBO splátky a UniCredit Bank pod názvem Hypoteční úvěr Flexi. Kompenzace se promítá do výše úrokové sazby nebo poplatku za poskytnutí či správu úvěru. V období splácení úvěru můţe nastat situace, kdy klient nemá prostředky na splácení úvěru z důvodu nemoci, úrazu, ztráty zaměstnání. Banky pro eliminaci uvedených situací nabízí při sjednávání úvěru moţnost uzavřít pojištění schopnosti splácet nebo ţivotní pojištění. Vyuţití těchto pojistných produktů je dobrovolné, avšak pro banku znamená zmenšení úvěrového rizika. Klient je odměněn sníţením úrokové sazby. Nejrozšířenější způsob splácení je anuitní, které nabízí všechny vybrané banky. Další dva způsoby, tj. degresivní a progresivní, nenabízí u analyzovaných produktů ţádná ze srovnávaných bank. Nejběţnějším typem hypotečního úvěru je klasická hypotéka, která je nejčastěji poskytována do výše 70 – 85 % LTV. Z pohledu banky je nejvíce rizikový hypoteční úvěr ve výši 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Banky při poskytování mají kromě zvýšené úrokové sazby také přísnější podmínky v rámci poţadavku na výši dokládaných příjmů a počet ţadatelů. Česká spořitelna nabízí 100 % hypotéku pouze klientům s dlouhodobou historií a platebním stykem vedeným v České

144

spořitelně. Hypoteční banka poţaduje minimální příjem všech ţadatelů 30 000 Kč. Přísnějšími podmínkami chtějí banky eliminovat riziko nesplácení úvěru.

Hypoteční banka nabízí dva základní typy účelových hypoteční úvěrů, tj. Hypoteční úvěr pro fyzické osoby do 70 % LTV a Předhypoteční úvěr, který se vyuţívá v situaci, kdy dočasně není moţné vloţit na nemovitou věc zástavní právo. Uvedené základní typy hypotečních úvěrů mohou být dle potřeby ţadatele kombinovány se sluţbami. Jedná se o nabídku 10-ti sluţeb, které lze přizpůsobit individuálním potřebám ţadatele a účelu úvěru. K úhradě poplatků lze v Hypoteční bance vyuţít doplňkovou sluţbu Hypotéka bez poplatků, standardní poplatky jsou vybírány formou navýšení úrokové sazby. Česká spořitelna nabízí základní typ hypotečního úvěru pod názvem Hypotéka České spořitelny. Parametry hypotéky převáţně určuje druh zastavované nemovité věci a maximální výše její zástavní hodnoty. Nedílnou součástí Hypotéky České spořitelny jsou sluţby nabízené v souvislosti s hypotečními úvěry. Jedná se o nabídku 12-ti sluţeb. Volitelná sluţba Mimořádné splácení umoţňuje učinit mimořádnou splátku po uhrazení minimálně 12 pravidelných anuitních splátek od sjednání sluţby. Tato sluţba je zpoplatněna částkou 200 Kč měsíčně. Komerční banka nabízí základní hypoteční úvěr Klasik, který můţe být doplněn dle účelu hypotéky o další parametry. Jeden z nabízených produktů je Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů, který je zaloţen na prokázání schopnosti úvěr splácet pouze vyplněním čestného prohlášení. Pevná přiráţka k úrokové sazbě je ve výši 1 %. Ze srovnávaných produktů stejného typu vyšel nejvýhodněji. Raiffeisenbank nabízí 6 typů hypotečních produktů, základní typ pod názvem Klasik. Vyřízení hypotečního úvěru a také vedení úvěrového účtu je zdarma. Produkt Variabilní hypotéka je nastaven jako kontokorentní úvěr, tzn., ţe klientovi je poskytnut úvěrový rámec, který můţe libovolně čerpat, splácet, odkládat splátky apod. Raiffeisenbank jako jediná ze srovnávaných bank nabízí účelový Hypoteční úvěr Offset, který je kombinován se spořícím účtem. UniCredit Bank poskytuje přesně stanovené produkty bez moţnosti volby dalších parametrů. Nabízí tři základní typy hypotečních úvěrů, kterými jsou TWIN, INDIVIDUAL A FLEXI. Pro klienta je nabídka jasnější a přehlednější, avšak nemá moţnost větší variability úvěru. UniCredit Bank nabízí nejvýhodnější úrokovou sazbu na trhu. Pro dosaţení této sazby musí

145

klient splnit řadu podmínek, například aktivní uţívání kreditní karty.

5.1.

Trendy vývoje hypotečního trhu

V roce 2015 je český hypoteční trh v dobré kondici. Zásluhu na tom mají především historicky nejniţší úrokové sazby hypotečních úvěrů, u kterých si zvykáme, ţe začínají i jedničkou. Díky stále příznivým cenám nemovitých věcí a velmi levným hypotečním úvěrům můţeme i nadále čekat, ţe objem nových úvěrů poroste. Neočekávají se výrazné změny v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, určitý vliv by mohla mít aktivita České národní banky s prosazením záměru regulace hypotečních úvěrů s vyšším poměrem výše úvěru k hodnotě zástavy. Pokud by Česká národní banka k regulaci přistoupila, je povaţována rozumná hranice na 90 % LTV, neboť niţší hranice by mohla být pro hypoteční trh omezující a vedla by k otevření cesty dofinancovávání bydlení formou půjček, coţ není ţádoucí. Financování části investičního záměru vlastními penězi či kombinací více zdrojů je pro dluţníka bezpečnější a přináší větší flexibilitu v průběhu splácení. I přes regulaci bude 100 % financování investičního záměru moţné, a to kombinací více produktů. Předpokládá se vyuţití stavebního spoření. V evropském měřítku se nejedná o regulaci nestandardní. V řadě zemí je limit LTV aplikován buď formou regulace, nebo zpřísněnými podmínkami na straně bank. Jako příklad lze uvést Francii, Velkou Británii, kde je standardní limit LTV ve výši 90 %, ve Švýcarsku jen 80 %. Banky v České republice si poměr hypotečních úvěrů s vyšším LTV řídí samy, jednak vyšší úrokovou sazbou a vyššími poţadavky na bonitu klienta. Od února 2014 začala v Evropské unii platit směrnice, která členským státům umoţňuje zakázat sankce za předčasné splácení hypotečního úvěru. Ministerstvo financí České republiky připravuje tyto poţadavky implementovat do zákona, který bude regulovat poplatky za předčasné splácení hypotečního úvěru. Na připravované změny jiţ banky začaly reagovat. Jako první v letošním roce nabídla klientům hypoteční úvěr bez jakýchkoliv poplatků Air Bank. S nabídkou mimořádné splátky zdarma přišla také UniCredit Bank. Klientům, kteří od 1. dubna 2015 uzavřou smlouvu o hypotečním úvěru s fixní sazbou, umoţní kaţdý rok mimořádně splatit aţ 20 % jistiny.

146

5.2.

Doporučení bankám

Hypoteční specialisté nikdy neměli jednodušší práci. Při pohledu na monitor vţdy zdůrazňují skutečnost, ţe lepší podmínky uţ nebudou, a proto doporučují hypoteční úvěr radši dlouho neodkládat. Hypoteční úvěry jsou v České republice skutečně stále levnější, ale rozhodující jsou také další detaily, především celkový přístup ke klientovi. Například návštěva pobočky České spořitelny zanechává pocit nekonečných nabídek a zbytečných informací, jako je dlouhé představování všech druhů nabízených běţných účtů, vyslechnutí profesního vzdělání hypotečního poradce a poţadavku předloţení občanského průkazu jiţ při první návštěvě banky. Z průzkumu hypotečního trhu je zjevné, ţe poskytování hypotečních úvěrů představuje pro banky zdroj příjmů. Rozhodujícím, avšak ne jediným, parametrem při vybírání hypotečního úvěru je úroková sazba. Banky uvádějí na svých internetových stránkách či různých reklamních letácích nejniţší moţné úrokové sazby, na které avšak dosáhne pouze minimum ţadatelů. Získání minimální úrokové sazby je podmíněno přijetím dalších finančních produktů, sluţeb a podmínek. A právě tyto zdánlivě výhodné nabídky nízkých sazeb jsou velmi drahé. Proces výběru vhodného hypotečního úvěru je proces komplikovaný a časově náročný. Jak si Češi představují ideální banku budoucnosti? Z průzkumu společnosti STEM/MARK pro Air Bank zveřejněném v odborném měsíčníku Bankovnictví vyplynulo, ţe Češi od bank očekávají mnohem jednodušší produkty, smlouvy, podmínky i ceníky. Věří, ţe budou banky vyuţívat převáţně z pohodlí domova přes internet, mobilní aplikace, ale očekávají dál i kamenné pobočky. Minimálnímu počtu lidí by vyhovovalo jednání s robotickým bankéřem. Velkou příleţitost v následujících letech představuje všudypřítomná digitalizace, vedoucí k nárůstu nových internetových poskytovatelů finančních sluţeb, zejména v oblasti úvěrů. Stejně jako příleţitost ke změně způsobů, jakými banky se svými klienty komunikují a jak je obsluhují. Klient očekává, ţe sluţby budou nejen rychlejší a pohodlnější, ale také, ţe budou lépe přizpůsobeny jeho aktuálním potřebám. To je pro banky velká výzva, a především závazek investovat do inovací.

147

Závěr V této diplomové práci jsou analyzovány hypoteční produkty vybraných bank v České republice. Ke srovnání bylo vybráno pět velkých bank s dominantním postavením v českém hypotečním sektoru, a to Hypoteční banka, Česká spořitelna, Komerční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Práce je doplněna výhledem vývoje hypotečního trhu v České republice. Z uvedené analýzy hypotečních produktů srovnávaných bank bylo zjištěno, ţe zájemce o hypoteční úvěr má moţnost vybírat podle svých aktuálních moţností a potřeb. Nabídka je poměrně široká. Ţadatel si můţe vybrat produkt přímo na konkrétní účel a dále podle volitelných doplňkových sluţeb, tzv. na míru. Poskytování hypotečních úvěrů představuje pro banky dlouhodobý zdroj příjmů, ke kterému mohou připojit další produkty a sluţby, ze kterých jim plyne zisk. Hypoteční úvěr je pro banku méně rizikový z důvodu zástavy nemovitosti. Banky připravují kromě standardních podmínek také řadu akcí a slev při snaze zaujmout potenciálního dluţníka. Většinou jsou však podmíněny nějakou další placenou doplňkovou sluţbou. K měsíčním splátkám hypotečního úvěru je proto nutné připočítat i tyto vedlejší náklady a dále náklady, které s hypotečním úvěrem přímo souvisí, např. pojištění nemovitosti, pojištění ztráty příjmu z důvodu onemocnění, úrazu apod. Doba splatnosti hypotečního úvěru se obvykle pohybuje mezi pěti aţ třiceti lety, výjimku tvoří Hypoteční banka, která nabízí splatnost aţ 40 let. Výše úrokové sazby bývá fixovaná v rozmezí od jednoho roku do deseti let. Komerční banka jako jediná ze srovnávaných nabízí fixaci úrokové sazby na 3 měsíce. Úrokové sazby klasických hypotečních úvěrů srovnávaných bank jsou v současné době velmi nízké, nejniţší sazbu nabízí UniCredit Bank 1,69 % ročně, je tedy lepší volit delší dobu fixace úrokové sazby. Nejrozšířenější způsob splácení je anuitní, které nabízí všechny vybrané banky. Nejběţnějším typem hypotečního úvěru je klasická hypotéka, která je nejčastěji poskytována do výše 70 – 85 % LTV.

148

Z pohledu banky je nejvíce rizikový hypoteční úvěr ve výši 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Banky při poskytování mají kromě zvýšené úrokové sazby také přísnější podmínky v rámci poţadavku na výši dokládaných příjmů a počet ţadatelů. Přísnějšími podmínkami chtějí banky eliminovat riziko nesplácení úvěru. Zjištěné poznatky, které jsou doplněné výhledem vývoje hypotečního financování, jsou v souladu s teorií, kterou popisuji v úvodních kapitolách.

Z této studie analýzy hypotečních produktů vybraných bank v České republice vyplynulo, ţe nabídka hypotečních úvěrů jak účelových, tak neúčelových je široká, jednotlivý produkt lze zvolit přímo na konkrétní účel, podle individuálních potřeb a moţností.

149

Přehled literatury a pouţitých zdrojů

Monografie [1]

MARKOVÁ, Jana. Peněžní ekonomie, 1. Část, distanční opora pro magisterské studium, obor Finance na BIVŠ v Praze. Praha: Bankovní institute vysoká škola, 2014.

[2]

PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901-4867-0.

[3]

SŮVOVÁ, Helena, František PAVELKA, Zdeněk DEGEN, Lidmila NĚMCOVÁ a Ludmila NÁLEVKOVÁ. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80-902-2432-6.

[4]

ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví: dodatek. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 118 s. ISBN 80-726-5091-2.

Články v tištěných seriálech [5]

Jak dosáhnout na nejlepší úvěr. Ekonom: Týdeník Hospodářských novin. Praha: Economia, a.s, 2015, LIX, č. 5, s. 5.

Zákony [6]

SKO. zákon č. 137/2014 Sb., o dluhopisech.

[7] ČESKO. zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. [8]

. zákon č. 254/2012 Sb., o bankách.

[9] ČESKO. zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. [10] ČESKO. Zákon č. 43/2013 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů [11]

. občanský zákoník č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

[12]

. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

[13] ČESKO. Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.

150

Internetové zdroje [14] Banky v roce 2020 podle Čechů: ţádní roboti, ale jednodušší sluţby. Bankovnictví. 2015, XXII, 1/2015, s. 1. Dostupné z: www.bankovnictvionline.cz [15] BUŘÍNSKÁ, BARBORA. Tučným poplatkům za předčasné splacení hypotéky se můžete vyhnout.[online] © 2015 [cit. 2015-04-24]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/367096-tucnym-poplatkum-za-predcasne-splacenihypoteky-se-muzete-vyhnout.html [16] GOLEM FINANCE. Hypotéky dál zlevňují. A nejvíce úvěry do 100 % LTV. ČNB zvažuje jejich omezení. [online] © 2014 [cit. 2015-04-24]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-dal-zlevnuji-a-nejvice-uvery-do-100-ltv-cnbzvazuje-jejich-omezeni/ [17] GOLEM FINANCE. Jaký bude hypoteční rok 2015? [online] © 2015 [cit.2015-0129].Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/jaky-bude-hypotecni-rok-2015/ [18] HRUŠOVÁ, MONIKA. Jak vidí hypoteční trh odborníci v roce 2015? Nízké sazby a konkurenční boj bank. [online] © 2015 [cit. 2015-01-24]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/jak-vidi-hypotecni-trh-odbornici-v-roce-2015-nizke-sazby-akonkurencni-boj-bank/ [19] KALABIS, ZBYNĚK. Z historie poskytování hypotečních úvěrů u nás [online] © 2013 [cit.2015-01-29].Dostupné z: http://www.zlatakoruna.info/zpravy/hypoteky/z-historieposkytovani-hypotecnich-uveru-u-nas [20] KOLEKTIV AUTORŮ. Novinky v zástavním a zadrţovacím právu. [online] © 2014 [cit.2015-01-29]. Dostupné z http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretnizmeny/novinky-v-zastavnim-a-zadrzovacim-pravu/ [21] ONDRÁČKOVÁ, KAMILA. SFRN stále přijímá ţádosti o výhodné úvěry pro mladé.[online] © 2014 [cit. 2015-02-28]. Dostupné z: http://finexpert.e15.cz/sfrb-staleprijima-zadosti-o-vyhodne-uvery-pro-mlade [21] OSTATEK, LIBOR. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh? [online] © 2010 [cit.2015-01-29].Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letechjak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh/

151

[22] ŠTĚPÁNEK, Pavel. Bankovnictví v roce 2015: reflexe nových trendů. Bankovnictví: Top finance [online]. 4H produktion s.r.o., 2015 [cit. 2015-02-24]. Dostupné z: www.bankovnictvionline.cz

[online]. Dostupné z: www.csas.cz [online]. Dostupné z: www.cnb.cz [online]. Dostupné z: www.hypotecnibanka.cz [online]. Dostupné z: www.kb.cz [online]. Dostupné z: www.rb.cz [online]. Dostupné z: www.ucb.cz [online]. Dostupné z: www.mmr.cz

Seznam tabulek a grafů Tabulka 1:

Přehled parametrů hypotečních úvěrů Hypoteční banky…………………..

38

Tabulka 2:

Orientační propočet hypotečního úvěru do 70 % LTV, Hypoteční banka….. 40

Tabulka 3:

Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka bez poplatků - Hypoteční banka………………………………………………………….. 43

Tabulka 4:

Orientační propočet hypotečního úvěru Doplňková část - Hypoteční banka………………………………………………………….

Tabulka 5:

45

Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka bez příjmu - Hypoteční banka……………………………………………………………..46

Tabulka 6:

Orientační propočet hypotečního úvěru 85, Hypoteční banka………………...47

Tabulka 7:

Orientační propočet hypotečního úvěru 100, Hypoteční banka……………….49

Tabulka 8:

Orientační propočet Realitní hypotéky, Hypoteční banka…………………….50

Tabulka 9:

Orientační propočet hypotečního úvěru Mimořádná splátka 20 % - Hypoteční banka……………………………………………………………..52

Tabulka 10:

Orintační propočet hypotečního úvěru Hypotéka s bonusem - Hypoteční banka…………………………………………………………… 53

Tabulka 11:

Orientační propočet hypotečního úvěru Zelená hypotéka…………………… 55

Tabulka 12:

Orientační propočet hypotečního úvěru České spořitelny…………………….58

Tabulka 13:

Orientační propočet hypotečního úvěru Hypotéka s prémií - Česká spořitelna……………………………………………………………...60

152

Tabulka 14:

Přehled fixací úrokových sazeb Hypotéky s premií, Česká spořitelna………. 61

Tabulka 15:

Hypotéka České spořitelny se sluţbou překlenovací financování…………… 63

Tabulka 16:

Překlenovací financování České spořitelny…………………………………...63

Tabulka 17:

Hypotéka komplet České spořitelny………………………………………….. 64

Tabulka 18:

Obratová hypotéka pro podnikatele, Česká spořitelna……………………….. 65

Tabulka 19:

Hypotéka na pronájem, Česká spořitelna…………………………………….. 66

Tabulka 20:

Dopředné refinancování, Česká spořitelna…………………………………… 68

Tabulka 21:

Sluţba financování druţstevního bytu, Česká spořitelna……………………...70

Tabulka 22:

Orientační rozbor hyptečních produktů produktů Komerční banky…..………74

Tabulka 23:

Předběţné posouzení hypotečního úvěru Klasik – bez vyuţití dalších sluţeb - Komerční banka………………………………………………………..…….76

Tabulka 24:

Předběţné posouzení hypotečního úvěru Klasik – s vyuţitím dalšícj sluţeb - Komerční banka………………………………………….………………….. 77

Tabulka 25:

Předběţné posouzení hypotečního úvěru Klasik – Komerční banka……….…84

Tabulka 26:

Maximální výše limitu pro jednotlivé účely hypotečního úvěru - Komerční banka……………………………………………………………...86

Tabulka 27:

Základní parametry hypotečního úvěru Raiffeisenbank…………………..…..92

Tabulka 28:

Orientační výše hypotečního úvěru Klasik, Raiffeisenbank………………..…95

Tabulka 29:

Orientační propočet hypotečního úvěru Klasik Offset, Raiffeisenbank……... 98

Tabulka 30:

Orientační propočet hypotečního úvěru Klasik Plus – předhypoteční úvěr - Raiffeisenbank………………………………………………………...……100

Tabulka 31:

Orientační propočet hypotečního úvěru Variabilní hypotéka – Kontokorent - Raiffeisenbank………..……………………………………………………103

Tabulka 32:

Orientační propočet hypotečního úvěru Profit – na pronajímané komerční projekty, Raiffeisenbank…………………………………………..104

Tabulka 33:

Orientační propočet hypotečního úvěru Equi – účelová, Raiffeisenbank……106

Tabulka 34:

Hypoteční úvěr rezidenční Twin, UniCredit Bank………………………….. 112

Tabulka 35:

Hypoteční úvěr rezidenční Individual, UniCredit Bank……………..……… 113

Tabulka 36:

Hypoteční úvěr rezidenční Flexi, UniCredit Bank……………………….…. 113

Tabulka 37:

Hypoteční úvěr nerezidenční, UniCredit Bank………………………………115

Tabulka 38:

Srovnání parametrů klasického hypotečního úvěru……………………….…117

Tabulka 39:

Srovnání parametrů hypotečního úvěru Bez doloţení příjmů……….……… 120

Tabulka 40:

Orientační propočet hypotečního úvěru – Americká hypotéka - Hypoteční banka………………………………………………………...…125

153

Tabulka 41:

Orientační propočet hypotečního úvěru – Americká hypotéka - Česká spořitelna……………………………………………………………128

Tabulka 42:

Parametry hypotečního úvěru – Americká hypotéka Komerční banky……...130

Tabulka 43:

Orientační propočet Americké hypotéky Univerzál Raiffeisenbank……...…132

Tabulka 44:

Orientační propočet Americké hypotéky Equi, Raiffeisenbank………..….... 133

Tabulka 45:

Orientační propočet Americké hypotéky - Doplňkový univerzál k účelovému hypotečnímu úvěru, Raiffeisenbank………………………….135

Tabulka 46:

Orientační propočet Americké hypotéky - Variabilní hypotéka – kontokorent, Raiffeisenbank…………………………...…………………..137

Tabulka 47:

Propočet Americké hypotéky UniCredit Bank………………………...……. 139

Tabulka 48:

Přehled parametrů neúčelových hypotečních úvěrů……………………..….. 140

Graf 1: Graf 2: Graf 3: Graf 4: Graf 5: Graf 6: Graf 7: Graf 8: Graf 9: Graf 10: Graf 11: Graf 12: Graf 13:

Přehled poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v letech 2004 – 2014…..... 8 Poskytnuté hypoteční úvěry občanům za rok 2014……………………….…… 9 Výše základního kapitálu bank v Kč..................................................................31 Orientační výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů Hypoteční banky……... 56 Orientační výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů České spořitelny……....72 Orientační výše úrokových sazeb Komerční banky……………...……………90 Orientační výše úrokovách sazeb Raiffeisenbank……………………..……..108 Srovnání úrokových sazeb jednotlivých typů hypotečních úvěrů…………... 118 Výše úrokové sazby klasického hypotečního úvěru srovnávaných bank…… 119 Výše hypotečního úvěru podílem ze zástavní hodnoty………………..……..119 Hypoteční úvěr Bez dokládání příjmů – srovnání úrokové sazby…..………. 125 Výše úrokové sazby Americké hypotéky srovnávaných bank………...……..141 Výše Americké hypotéky podílem ze zástavní hodnoty……………………..142

Loga: Logo 1: Hypoteční banka, a.s…………………………………………………………........... 34 Logo 2: Česká spořitelna, a.s. ……………………………………………………………….. 35 Logo3: Komerční banka, a.s. ……………………………………………………………..35 Logo 4: Raiffeisenbank, a.s……………………………………………………………….…..36 Logo 5: UniCredit Bank, a.s…………………………………………………………………. 36

154

Produktová nabídka hypotečních úvěrů v České republice

Recommend Documents