Problematika ocenění nemovitosti před rekonstrukcí a po rekonstrukci

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Problematika ocenění nemovitosti před rekonstrukcí a po rekonstrukci

Bakalářská práce

Autor:

Miloslav Konečný,DiS. studijní obor, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Slavonicích dne 30 dubna 2012

Poděkování:

Chtěl bych poděkovat mému vedoucímu práce, panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc. za odborný dohled a cenné rady při tvorbě této bakalářské práce. Dále chci poděkovat soudnímu znalci Zdenku Musilovi za praktickou spolupráci a vedení při ocenění rodinného domu. Dále bych chtěl poděkovat firmě MO-BYSAV s.r.o. za cenné rady při tvorbě této práce.

Anotace práce Cílem této práce je provedení analýzy stavebnětechnických a ekonomických aspektů oceňované nemovitosti před a po provedení celkové rekonstrukce. Klíčová slova:

Oceňování nemovitostí Hodnota a cena Modernizace a rekonstrukce Životnost staveb Opotřebení staveb Stavební konstrukce

Annotation The aim of this work is to analyze structurally - technical and economic aspects of real estate valuation before and after the total reconstruction. Key words: Valuation of property Value and price Modernization and reconstruction Service life of constructions Wear of constructions Engineering construction

Obsah Úvod .................................................................................................7 1. Teoretická část...........................................................................8 1.1.

Nemovitost – základní pojmy ....................................................................................... 8

1.2.

Definice hodnoty a ceny ................................................................................................ 9

1.3.

Tržní hodnota .............................................................................................................. 10

1.4.

Tržní ocenění ............................................................................................................... 11

1.5.

Životnost staveb ........................................................................................................... 11

1.5.1.

Technická životnost...................................................................................................... 11

1.5.2.

Ekonomická životnost staveb ...................................................................................... 12

1.5.3.

Právní životnost ............................................................................................................ 12

1.5.4.

Morální životnost ......................................................................................................... 12

1.5.5.

Opotřebení staveb ........................................................................................................ 13

1.6.

Průzkum staveb ........................................................................................................... 14

1.6.1.

Stavebnětechnický průzkum ....................................................................................... 16

1.6.2.

Stavebně - historický průzkum .................................................................................. 20

1.7.

Poruchy a rekonstrukce základových konstrukcí .................................................... 23

1.8.

Poruchy a opravy svislých konstrukcí ....................................................................... 24

1.8.1.

Cihelné zdivo poruchy a opravy ................................................................................. 25

1.8.2.

Betonové konstrukce poruchy a opravy ..................................................................... 26

1.8.3.

Kamenné konstrukce ................................................................................................... 27

1.9.

Poruchy vodorovných konstrukcí .............................................................................. 31

1.9.1.

Dřevěné stropní konstrukce ........................................................................................ 31

1.9.2.

Keramické stropní konstrukce.................................................................................... 35

1.9.3.

Železobetonové stropní konstrukce ............................................................................ 36

1.9.4.

Klenby ........................................................................................................................... 37

1.9.5.

Podlahové konstrukce .................................................................................................. 38 5

1.10.

Schodiště....................................................................................................................... 40

1.10.1.

Poruchy a opravy schodišť .......................................................................................... 42

1.11.

Střechy .......................................................................................................................... 42

1.11.1.

Poruchy nosných konstrukcí střech ........................................................................... 45

1.11.2.

Střešní krytina, poruchy a sanace............................................................................... 47

1.12.

Příklad provedení rekonstrukce rodinného domu ................................................... 50

1.13.

Vliv rekonstrukce a oprav na ocenění ....................................................................... 59

1.13.1.

Vliv rekonstrukce na porovnávací metodu ................................................................ 60

1.13.2.

Vliv rekonstrukce budov na příjmovou metodu ....................................................... 61

1.13.3.

Vliv rekonstrukce budovy na nákladovou metodu ................................................... 61

2. Praktická část ..........................................................................64 3 Analýza trhu nemovitostí .......................................................76 3.1

Okres Jindřichův Hradec ........................................................................................... 76

3.2.

Správní obvod ORP Třeboň ....................................................................................... 76

3.3.

Správní obvod ORP Jindřichův Hradec ................................................................... 77

3.4.

Mikroregion Dačicko, ................................................................................................. 78

3.5.

Celkový marketingový výhled .................................................................................... 80

4 Závěr.........................................................................................82 Použitá literatura............................................................................................................ 83 Legislativní zdroje.................................................................................................... 84

6

Úvod Důvodem proč oceňovat je zjištění hodnoty majetku z důvodu jeho prodeje nebo nákupu, při soudních řízeních, z důvodu pojištění majetku, při vypořádání dědictví, dále pak při žádosti o bankovní úvěr nebo hypotéku, při vkladu majetku do podnikání, pro stanovení základu daně atd. Práci jsem vypracoval jako možnou předlohu pro odhadce, kteří se budou danou problematikou setkávat. V první části práce se zabývám průzkumem stavby od základových konstrukcí až po střešní konstrukce.

Při tomto průzkumu můžeme zjistit různé vady a

poruchy stavby, které vyhodnotíme a určíme jejich vliv na poškozené konstrukce. V této práci se dále zabývám nejběžněji prováděnými opravami a rekonstrukcemi, se kterými se mohou odhadci při prováděném průzkumu setkat, a které by měli rozeznat a dále by měli odhadnout vliv provedené rekonstrukce na tržní hodnotu nemovitosti, vzhledem ke kvalitě a způsobu provedení. Na závěr se zamýšlím nad vlivem provedených rekonstrukcí na tržní hodnotu nemovitosti.

7

1. Teoretická část 1.1.Nemovitost – základní pojmy Nemovitostí dle § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Dle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění, je katastr soubor údajů o nemovitostech a zahrnuje jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V katastru se evidují např. pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis, a jiné. K nemovitostem evidovaným v katastru se mimo jiné zapisují právní vztahy zapisované podle zvláštního zákona (zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v pl. znění). Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Podle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky dle § 27 odst. a) je pozemkem část povrchu zemského oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu využití pozemků, která je v katastru nemovitostí ČR evidována v podobě parcel. Pozemkem může být orná půda, vodní plochy a jiné. Součástí pozemku a tedy součástí nemovitosti jsou také trvalé porosty. Pojem stavba se vyskytuje v občanském zákoníku, stavebním zákoně, zákoně o oceňování majetku aj. Stavba je samostatná věc odlišná od pozemku, na kterém je zbudována. Stavbou dle § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v pl. znění, se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Za stavbu se považují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně-technické provedení, např. budovy, věže, stožáry, komunikace, zdi, chodníky apod. Stavby mohou být trvalé nebo dočasné.1 Dle zákona č. 1

M Vlček, I. Moudrý,M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3

8

151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění, se stavby pro účely oceňování stavby člení na stavby pozemní, dále členěné na budovy a venkovní úpravy, stavby inženýrské, vodní nádrže a rybníky a jiné stavby.

1.2.Definice hodnoty a ceny Při oceňování majetku se setkáváme s pojmy hodnota a cena. Tyto dva pojmy je třeba rozlišovat, protože se tyto termíny často zaměňují. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad.2 Cena je vyjádřením hodnoty a nemusí být vždy vyjádřením skutečné hodnoty. Dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, se v součastné době cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního právního předpisu (zákon číslo 151/1997Sb., o oceňování majetku). Výše ceny je závislá na ochotě kupujícího tuto cenu za určitou věc zaplatit a současné ochotě prodávajícího za tuto cenu věc prodat.

Tabulka 1. Systém cen v ČR Systém cen v České republice podle cenového práva A - Ceny smluvní

volné

-zák. č. 526/1990 Sb., o cenách regulované – -úředně §5 seznam regulovaných -věcně §6 cen se zveřejňuje -časově §8 v cenovém věstníku -cenovým moratoriem §9 B - Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu

-ceny majetku

-zákon č. 151/1997 Sb. ,o oceňování majetku -prováděcí vyhláška č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

-nemovitosti -věci movité -majetek finanční -majetek ostatní

- ceny služeb

2

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Vydavatel Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0

9

1.3.Tržní hodnota Zjistit tržní hodnotu by mělo být cílem práce odhadce majetku. Tato hodnota je fiktivní cena, kterou je možno získat za oceněný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního vztahu. V praxi se můžeme setkat s různými definicemi. Podle komunitárního práva (právo Evropské Unie) má tržní hodnota vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku je dosažitelná při jednáních o prodeji. Vzhledem k nadřazenosti komunitárního práva nad právem České republiky je tato definice závazná. Definice dle TEGoVA3 - tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ní. Z této definice vycházejí vyhlášky o oceňování majetku a musí ji respektovat metodiky oceňování majetku, podle kterých se oceňuje majetek na území České republiky. Z výše zmíněných definicí lze odvodit, že tržní hodnota je obecný ekonomický pojem.

3

TEGoVA – Evropská skupina znaleckých asociací

10

1.4.Tržní ocenění Při oceňování nemovitostí se zpravidla využívají základní mezinárodně uznávané metody ocenění, případně jejich kombinace a to v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování. Jedná se o metodu porovnávací, metodu příjmovou a metodu nákladovou. Porovnávací metoda je upravena zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění, a vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Předpokladem pro použití této metody je databáze porovnatelných nemovitostí Příjmová metoda (výnosová) je ekonomickým pohledem na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Příjmová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu4. Nákladová metoda poskytuje technický pohled na nemovitost a vychází z nákladů, které bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. Výchozí hodnotu stavby můžeme zjistit pomocí metody podrobného položkového rozpočtu, metodou agregovaných položek a vysoce agregovaných položek. Dalším způsobem ocenění majetku je administrativní ocenění a jedná se o metodu, kdy se oceňuje podle platné aktuální vyhlášky Ministerstva financí ČR. V současné době je platná prováděcí vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. Touto vyhláškou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, která se používají především pro daňové účely (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, darovací daň, dědické řízení a pod.).

1.5.Životnost staveb Životnost staveb je doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání a na této stavbě byla po celou dobu prováděna běžná údržba. Tato doba se udává v rocích. Při oceňování majetku se setkáme s životností technickou, ekonomickou a právní.

1.5.1. Technická životnost staveb je doba, po kterou jsou funkční jednotlivé konstrukce stavby a stavba plní svou funkci. Dokud trvá ekonomická životnost stavby, vyplatí se opotřebené prvky krátkodobé životnosti vyměnit. Při technickém dožití prvků dlouhodobé životnosti ztrácí stavba svou funkci a končí její životnost. 4

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,a kol. Teorie oceňování nemovitostí,VIII. přepracované a doplněné vydání. Vydavatel Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0 s. 185

11

Prvky dlouhodobé životnosti staveb jsou: -základy - svislé nosné konstrukce - vodorovné nosné konstrukce - schodišťové konstrukce - střešní nosné konstrukce Prvky krátkodobé životnosti jsou ostatní nenosné konstrukce (instalace, podlahy, omítky, dveře okna, obklady aj.). Předpokládanou životnost konstrukcí je uvedena v tabulce č. 2.

1.5.2. Ekonomická životnost staveb je doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Bývá zpravidla kratší než životnost technická. V případě, kdy jsou náklady na údržbu a provoz budovy vysoké, pak je lepší stavbu odstranit a nahradit ji jinou stavbou. V zemích s tržním hospodářstvím je možné považovat za okamžik ekonomického zániku situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk.5 Posouzením technické a ekonomické životnosti staveb získáme výslednou životnost, kterou nazýváme základní životnost stavby. Tuto životnost můžeme prodloužit, a to tím, kde stavbu umístíme, protože vhodným umístěním ovlivníme působení povětrnostních, atmosférických, chemických a mechanických vlivů, což ovlivní technickou životnost staveb. Dále základní životnost ovlivníme kvalitou údržby stavby, intenzitou užívání, vhodností a kvalitou provedených oprav, modernizací, rekonstrukcí a funkčním využití stavby, které může zároveň významně ovlivnit ekonomickou životnost stavby.

1.5.3. Právní životnost Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost jako věc, poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní životnost závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.6

1.5.4. Morální životnost 5

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Vydavatel Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0 s. 185 6 Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. 2006 ISBN:80-7265085-8 str. 64

12

Morální životnost je období od doby možného komerčního využití do doby jejího funkčního zastarání – tedy možnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími parametry.7 Výše uvedené životnosti mají vliv na tržní hodnotu nemovitosti.

1.5.5. Opotřebení staveb Každá stavba časem stárne a používáním se opotřebovává. Tím klesá její kvalita a cena nejen opotřebením, ale i vlivem atmosférických vlivů a změnami materiálů. Opotřebení a životnost spolu souvisí, a proto je potřeba stanovit opotřebení při určování hodnoty nákladovým způsobem. Opotřebení stavby v současnosti upravuje § 21 prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., a příloha č. 15 této vyhlášky. Opotřebení lze stanovit klasickými metodami výpočtu opotřebení a analytickými metodami výpočtu opotřebení.

Klasické metody výpočtu opotřebení jsou: -

metoda lineární předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly do 100%, u stavby zchátralé, přičemž opotřebení dle vyhlášky může činit nejvýše 85%

- metoda kvadratická, opotřebení je vyjádřeno kvadratickou funkcí, kdy na začátku je opotřebení nízké a na konci velmi strmě stoupá - metoda semikvadratická, opotřebení se v tomto případě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a kvadratickou

Analytická metoda výpočtu opotřebení – tato metoda je nejpracnější, ale nejpřesnější. Podstatou této metody je rozdělení stavby na jednotlivé prvky a stanoví se jejich opotřebení. Tato metoda se využívá u nedokončené stavby, stavby po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě a u staveb ve špatném stavu. Výpočet rovněž upravuje vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v příloze č.15.

7

Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. 2006 ISBN:80-7265085-8 str. 65

13

Tabulka 2.Přepokládaná životnost staveb8

1.6.Průzkum staveb Objekty přežívají několik generací a mnohdy jsou svědectvím stavitelského umění a ukazují na společenské a hospodářské procesy i několika staletí. Tyto objekty lze rozdělit z hlediska životnosti do čtyř skupin.

8

Tab. 2: Vyhláška č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ÚZ číslo 815, nakladatelství SAGIT a.s. ISBN 978-80-7208-828-7 s 97.

14

- Monumentální stavby s životností delší než 250 let - Trvalé budovy s životností nejméně 100 let - Trvalé budovy s životností minimálně 25 let - Dočasné budovy s životností minimálně 10 – 15 let

Pro celkové zjištění fyzického stavu objektu je třeba získat tyto podklady a provést následující práce:9 a) předběžnou prohlídku objektu b) získání technické a výkresové dokumentace, její doplnění, případně vypracování v nezbytně nutném rozsahu. Dokumentace sestává z technické zprávy, stavebních výkresů posuzovaného objektu a z výkresů konstrukcí a prvků s větším rozsahem poruch. Obvykle se použije původní dokumentace, která se doplní na rozsah nutný ke komplexnímu zhodnocení objektu. Pokud není dokumentace k dispozici, vypracuje se nová na základě podrobného zaměření skutečného stavu stavby a prohlídky. Nutnou součástí je doplnění výkresů skutečnými rozměry konstrukčních prvků, zakreslení závažných poruch (trhliny ve zdivu, místa se zvýšeným výskytem plísní a vlhkosti atd.) a pořízení fotodokumentace objektu a konstrukcí s většími poruchami a jejich detaily. c) získání předpisů platných v době výstavby objektu d) zhodnocení dokumentace dle písm. b) podle součastných předpisů a norem ČSN e) vypracování přehledu stavebních změn a účelového využití stavby, objektu f) podrobná prohlídka stavby pro zjištění vad a poruch objektu, jeho konstrukcí a částí g) experimentální vyšetření fyzického stavu stavby (objektu) včetně podzákladí konstrukcí, jejich částí a hmot h) statické posouzení vyšetřovaných konstrukcí i) hodnocení prostředí, tj. posouzení objektu po stránce vlhkosti, tepelně technických, akustických a světelně technických vlastností j) vyhodnocení výsledků dle bodů f) – i) k) návrh opatření

Provedení průzkumu stavby je etapa při rozhodování o tom, zda předmětný objekt odstranit, modernizovat, nebo rekonstruovat. Stavební průzkumy se rozdělují:

9

Rekonstrukce a opravy budov, Ing. Rudolf Landa, Ing. Kyš, Ing. Dr. Oldřich Slavík, SNTL, Praha 1983

15

-

průzkum stavebně - technický

- průzkum stavebně - historický - průzkum urbanistický

1.6.1. Stavebnětechnický průzkum Účelem stavebně technického průzkumu je získat soubor informací o stávajícím objektu a jeho vazbách na okolí. Nejčastěji se tento průzkum provádí z těchto důvodů: - přístavba nebo nástavba objektu - rekonstrukce - změna vlastníka objektu - nová výstavba objektu - zjištění příčin a závažnosti poruch objektu Stavebně technický průzkum se skládá s několika samostatně prováděných průzkumů. Jedná se o: konstrukční a statický průzkum, vlhkostní průzkum, radonový průzkum a průzkum biokoroze objektu. Rozsah a provedení je dán účelem, pro který se provádí, stavem objektu, časem, který je pro průzkum určen a cenou prací. Z těchto důvodů se průzkum provádí v minimálně nezbytně, nutném rozsahu. O provedeném průzkumu se vyhotoví zpráva, která by měla například obsahovat: - identifikační údaje o objednateli a zhotoviteli průzkumu a zadání - nález obsahující polohu objektu, stáří, stavební vývoj a využití objektu, dále konstrukční řešení a popis okolí objektu, popis stavu konstrukcí a provozních podmínek, určení, popis a příčiny vzniku poruch a vad objektu. - návrh opatření, která mají řešit způsob oprav a sanaci zjištěných poruch a závad, fotodokumentace.

Konstrukční a statický průzkum Při provádění tohoto průzkumu zjišťujeme především stav těchto konstrukcí: - základových konstrukcí - svislých nosných konstrukcí - vodorovných nosných konstrukcí - střešních konstrukcí - visutých konstrukcí - schodišťových konstrukcí 16

Tento průzkum provádíme pomocí více metod, kterými zjišťujeme poruchy a jejich příčiny, poškození materiálů a konstrukcí, dále pak zjišťujeme vady vzniklé během výstavby, pevnost a jiné vlastnosti materiálů. Základní metody dělíme na smyslové (používáme jednoduché pomůcky) a přístrojové.

Smyslovými metodami zjišťujeme: - trhliny, používáme lupu a měrku na trhliny - poruchy spojů konstrukcí - posuny většího rozsahu a deformace, používáme ocelovou kuličku, vodováhu, olovnici - kvalitu materiálů, použijeme geologické kladívko, dlátko špičák nebo tesařskou skobu - skryté dutiny - kvalitu povrchu a povrchová poškození -

vlhkost a poruchy způsobené biologickými činiteli

Přístrojové metody se používají za účelem přesnějšího zjištění mechanických a fyzikálních vlastností. Metody dělíme na destruktivní a nedestruktivní.

Obrázek 1:Vlhkoměr dřeva, zdiva, betonu cihel

10 11

10

Obrázek 2: Geologické kladívko

http://www.meteostanice.cz/zbozi/3998/Vlhkomer-dreva--zdiva--betonu--cihel-apod.jpg http://gpprague.cz/eshop/images/geolog_kladivkov.jpg

17

11

Tabulka 3: Přehled použitých smyslových metod12 ZKOUŠENÝ POMŮCKY ODEZVA MATERIÁL CIHLY MALTY VE

PROJEV kladivo

kladivo

ZDIVU OMÍTKA

ZJIŠTĚNÍ

pěst, dřevěná palice

jasný čistý zvuk

vyšší pevnost

temný čistý zvuk

nižší pevnost

jasný zvuk

vyšší pevnost

temný zvuk

nižší pevnost

tlumený dutý zvuk

omítka uvolněná od podkladu

STĚNA

kladivo

tlumený zvuk

zaplentované dutiny ve zdivu

DŘEVĚNÉ PRVKY

kladivo s kulatým

kvalitní dřevo jasný zvuk

koncem

poškozené dřevo

temný zvuk nůž, dláto

DŘEVĚNÉ PRVKY

dlouhý lom třísky

kvalitní dřevo

krátký, křehký lom

dřevo napadené dřevokaznými činiteli

třísky vrták

napadené dřevo snadný vnik, změna barvy, struktury

Vlhkostní průzkum Tento průzkum by měl být proveden v prvopočátku provádění průzkumných prací. Provedením průzkumu se shromáždí údaje, na jejichž základě se stanoví příčiny poruch a závěrem provedeného průzkumu je stanovení vhodných sanačních opatření. Při vlastním průzkumu zjišťujeme druh a charakteristiku konstrukcí, jejich stav a poškození. Zkoumáme především tyto oblasti: - charakteristiku okolí a terénní podmínky (osazení objektu, výškové poměry atd.) - použité druhy konstrukcí a materiálů (druh a tloušťka zdiva, povrchy, stropní konstrukce a podlah, klempířské prvky atd.) 12

M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str. 30

18

- vlhkostní stav konstrukcí (vlhkostní mapy, výkvěty, výskyt biologického napadení atd.) - instalované rozvody v objektu (rozvody TZB, odvod srážkových vod, atd.) - provozní podmínky (mikroklima interiéru, provádění údržby, způsob větrání) Při návrhu sanačních opatření je třeba věnovat pozornost památkově chráněným objektům, kde je možné obnovit původní systémy odvádějící vlhkost a systémy větrání. U všech staveb nejprve odstraníme příčiny vlhkosti, kterými mohou být chybějící dešťové žlaby, havarijní rozvod zdravotní instalace, nevhodná úprava přilehlého terénu atd.

Radonový průzkum Radon je přírodní, bezbarvý, prakticky všudypřítomný plyn, který nelze vnímat lidskými smysly. Vzniká zcela samovolně radioaktivním rozpadem rádia obsaženého v zemském povrchu. Sám se dále rozpadá na tzv. dceřiné produkty, což jsou drobné částice kovů, které jsou spolu s prachem rozptýleny ve vzduchu. Přípustná mezní koncentrace pro obytné místnosti v nových stavbách je 100 Bq/m3, pro stavby postavené do roku 1991 je povoleno 200 Bq/m3. V již vybudovaných objektech se provádí měření, která určí, zda daný objekt splňuje požadavky dané příslušnými předpisy (zákon č. 18/97 Sb. o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření ve znění zákona č. 13/2002 Sb., vyhláška Státního úřadu pro jadernou bezpečnost č. 307/2002 Sb. ČSN 730601 Ochrana staveb proti radonu z podloží). Pokud naměřené hodnoty překročí požadované hodnoty, je třeba hledat, kudy radon do objektu proniká, dále je třeba určit obsah radia koncentraci radonu ve vodě a v půdním vzduchu.

226

Ra v zabudovaných materiálech a

Pokud zjištěné hodnoty překročí

požadované hodnoty, je třeba navrhnout proti radonová opatření.

Průzkum biokoroze objektu Před tímto průzkumem musí vždy předcházet vlhkostní průzkum objektu, vzhledem k tomu, že výskyt biologických činitelů velmi často souvisí se zvýšenou vlhkostí v objektu. Samotný průzkum rozdělíme na průzkum dřevěných konstrukcí a průzkum prostor napadený plísněmi.

Průzkum dřevěných konstrukcí Při provádění tohoto se zaměříme zejména na místa u záhlaví trámů v obvodových zdech, na místa, kde mohlo dojít k zatékání vody, na místa se zvýšenou relativní vlhkostí a prostory,

19

ve kterých byly zjištěny poruchy způsobené vzlínající vlhkostí. Při samotném průzkumu se zjišťuje: - rozsah poškození dřevěných prvků - příčiny poškození - druh dřeva - vlhkost dřeva (pomocí vlhkoměrů) - přítomnost ochranných látek v konstrukci - PH dřevěné konstrukce z důvodu zjištění napadení dřevokaznými houbami V případě poškození konstrukce odebereme vzorky pro mikrobiologickou analýzu (stanovení hub a plísní v buňkách) a z důvodu zjištění určení druhu hmyzu.

Průzkumu prostor napadených plísněmi se zaměříme na: - rozsah napadení - charakteristiku prostředí kde se plísně vyskytují (provozní vlhkost, změny teploty, způsob větrání) - jakými prostředky byla v minulém období provedena sanace objektu - stavební úpravy, které mohly změnit klima vnitřního prostředí (výměna oken a dveří, změna druhu vytápění, poruchy rozvodů vody nebo hydroizolace). Vzhledem k tomu, že výskyt plísní dřevokazných hub a mikroorganismů má vliv na zdraví, mělo by při tomto průzkumu být zjištěno jejich množství, druh a zdravotní závadnost. Zároveň je třeba navrhnout způsob sanace napadení biologickými škůdci. Dále je třeba navrhnout úpravy, které by vyloučily nebo alespoň omezily podmínky pro výskyt a růst mikroorganismů.

1.6.2. Stavebně - historický průzkum Tento průzkum u objektů, které jsou kulturní památkou, je třeba provést před stavebnětechnickým průzkumem z důvodu poznání historie objektu. Měl by upozornit na zvláště cenné stavby, ať už viditelné nebo skryté přestavbami a mladšími konstrukcemi. Při provádění tohoto průzkumu je třeba se zaměřit na: - stavební vývoj budovy - zjištění stáří horizontálních a vertikálních konstrukcí - dřívější rozsahy adaptací 20

Stavební kvalita objektu je úměrná počtu a rozsahu prováděných adaptací. Při provádění adaptace může dojít k narušení konstrukce budovy a její statické rovnováhy. K tomu může například dojít při provádění nových otvorů oken, dveří a komínů do zdiva, kdy zdi budov byly do 19. století často tvořeny oboustranným obkladem z kvádrů, cihel nebo lomového kamene a jádro bylo vyplněné méně kvalitním materiálem často spojované hubenou maltou. Těmito novými průrazy může dojít k narušení historického zdiva jako celku a hlavně jeho málo stabilního jádra. Z tohoto důvodu je vhodné ponechat stávající otvory v mezích architektonických a funkčních možností a původní zdivo nenarušovat dalšími úpravami. Budovy v českých městech v období od 14 - 15. století se převážně stavěly z nespalných materiálů kamenů a cihel. Tyto materiály se používaly na průčelní, obvodové zdivo, ale i na střední zdivo a klenby. Stavby, kde byly použity tyto materiály, byly zároveň odolné vůči požárům. V ostatních částech Evropy především na území střední, severní a severozápadní Evropy se používaly převážně hrázděné nebo dřevěné konstrukce.

Obrázek 3 Příklady hrázděných staveb

13

Na území České republiky se setkáváme se stavbami z období gotiky, renesance a klasicismu. V období klasicismu došlo k významnému vývoji obytných domů, tyto domy byly 13

http://www.ob-vis.net/zajimavosti/podstavkove/foto12.jpg http://www.reox.cz/puvodni-hrazdena-stavba-s-velkym-pozemkem-v-malebne-vesnicce-arnoltice-okr-lbc586872

21

vybavovány WC, koupelnami, výtahy a schodišti. Schodiště v těchto domech byla kamenná, pilířová, vřetenová nebo visutá a zároveň byly výrazným architektonickým článkem. Obrázek 4: Renesanční stavby ve Slavonicích

14

Obrázek 5: Renesanční strop v mázhauzu ve 15 Slavonicích

Výsledkem stavebně historického průzkumu je zpráva, která obsahuje: - historii stavby - z těchto údajů lze dedukovat předpokládané stavebně-konstrukční uspořádání, stáří konstrukcí, místa přestaveb -

architektonický rozbor stavby – obsahuje popis exteriéru a interiéru s udáním architektonických a výtvarných hodnot, které se na památce dochovaly

-

umělecko-historické hodnocení – obsahuje třídění a hodnocení všech získaných údajů z hlediska umělecké historie a slohových vývojových etap stavby

-

stavebně technický popis – souhrn základních zjištění o stavebním stavu památky v době zpracování průzkumu

-

půdorysy a pohledy – v měřítku 1:200 s grafickým nebo barevným vyznačením původního zdiva a vyznačením architektonických detailů

-

syntetické plány – zpracovávají se u význačných památkových staveb. Barevně se v nich označuje kategorie možných úprav, tj. nejvýrazněji jsou vyznačeny prostory nebo části stavby používající nejvyšší stupeň ochrany, které je nutno bezpodmínečně zachovat bez stavebních zásahů a změn.

14 15

Foto Miloslav Konečný Foto Miloslav Konečný

22

1.7.Poruchy a rekonstrukce základových konstrukcí Základová konstrukce přenáší zatížení z vrchní stavby do základového podloží a zpět reakce podloží do vrchní stavby. Při provádění průzkumu objektu můžeme zjistit výskyt trhlin v konstrukcích (zdivu). Tyto trhliny mohou způsobit otřesy, vodorovné tlaky kleneb, statické přitížení, nerovnoměrné sedání stavby, vadné základové konstrukce aj. Častou příčinou vadných základových konstrukcí je: -

překročení únosnosti základové půdy

-

malá hloubka základů a tím nedostatečná ochrana proti mrazu

-

nevhodný nebo vadný stavební materiál

-

posun nebo pokles vrstev, na kterých stavba stojí

Při překročení únosnosti základové půdy je nutné rozšířit plochu základu se zřetelem na únosnost zeminy. Musíme však brát v úvahu, že podloží pod stávajícím základem je ustálené, zatímco pod rozšířenou částí tomu tak není a lze předpokládat postupné sedání základové půdy. Proto je třeba provést průzkum podloží, zjistit vlastnosti vrstev základové půdy a následně navrhnout způsob provedení rozšíření základu. Dalším důvodem poklesu základové půdy může způsobit špatné odvodnění ze střechy a okolí budov, výška hladiny podzemní vody její složení, nebo proudění vody pod základy. Abychom zabránili dalšímu sedání, je třeba opravit okapy a odpadní potrubí, popřípadě zhotovit nové okapové chodníky a dovést vodu od budovy. Pokud je nutné zvýšit pevnost základové půdy, můžeme použít termické zpevňování, vypalování, injektáž jílovými nebo cementovými suspenzemi a chemické roztoky. V případě, že nejsou základy dostatečně hluboké a chráněné proti mrazu, provedeme dodatečné podezdění, podbetonování, nebo zvýšíme okolní terén tak, aby pata základu byla trvale v hloubce 0,8 – 1,2 m pod úrovní terénu. Pokud došlo k poškození základu vlivem posunu nebo poklesu vrstev, na nichž stavba stojí z důvodů poddolování a stavba nebyla založena se zřetelem na tuto okolnost, vzniknou v budově trhliny. Jejich velikost závisí na míře poklesu půdy. Takto poškozené stavby lze zabezpečit stažením. Více poškozené budovy je nutné zbořit.

23

1.8.Poruchy a opravy svislých konstrukcí Kvalita provedení stavby je závislá na přípravě stavby, kvalitě provedení stavby a samotném

způsobu

využívání

stavby.

V případě

nedodržování

kvality

provedení

nehospodárnosti a neodbornosti dochází ke škodám. Tyto škody vznikají z důvodu nedodržení platných norem a předpisů, ve kterých jsou popsána pravidla a zásady pro technicky správné provedení prací. Vlivem špatného projektu dochází k nenapravitelným nebo těžko odstranitelným chybám. K častým škodám dochází vlivem použití nekvalitního materiálu a jeho nesprávného použití. Ke škodám na stavbě dochází také v případě nesprávného vyhodnocení vlivů, kterým bude stavba vystavena, proto je třeba věnovat pozornost konstrukcím, které mají vliv na stabilitu budovy. Ze svislých konstrukcí to jsou: nosné zdi, pilíře, příčky a komíny. Trhliny vznikají nejen v nových a starých budovách, ale i v dostavbách. Stavby nejvíce ohrožují trhliny na vnějších zdech a bývají způsobeny sedáním základů, dotvarováním materiálů, korozí výztuže železobetonových konstrukcí, výkyvem teplot, schnutím. Je třeba znát jejich příčinu i možné důsledky, protože nás upozorňují na jisté nebezpečí. Každá trhlina svědčí o pohybech částí stavby. Podle množství a umístění trhlin posuzujeme jejich závažnost. Vzniklé trhliny je třeba pozorovat a měřit po nějaký čas abychom zjistili, zda je trhlina v klidu nebo v pohybu. Toto provádíme např. pomocí sádrových destiček o rozměru 100x150 mm a tloušťkou max. 10 mm, dále můžeme trhlinu sledovat pomocí proužku skla, silného 1-2 mm, o šířce 20 mm, jehož rozšířené konce rovněž přisádrujeme na obou stranách trhliny.

Trhliny mohou být: -

Neškodné: kazí vzhled stavby a vznikají smršťováním při schnutí omítek, tvrdnutím malty, smršťováním betonu nebo odpařením pojidla v nátěrech

-

Nebezpečné: příčin vzniku trhlin je mnoho, např. nestejná únosnost v podzákladí při zakládání budov, objemové a tepelné změny způsobené teplotou použitých stavebních materiálů, výstavba objektu v sousedství, chybějící dilatační spáry atd.

24

Obrázek 6:Sednutí krajního rohu

16

17

Obrázek 7: Sednutí základů uprostřed

1.8.1. Cihelné zdivo poruchy a opravy Aktivní trhliny můžeme zajistit pomocí stehování. Při tomto způsobu se přes trhlinu jednostranně nebo oboustranně osazují spony z vysokohodnotné oceli do předvrtaných otvorů sahajících do poloviny tloušťky zdi a následně se zalijí cementovou maltou. Spony se umisťují kolmo na trhlinu, musí mít různou délku, u konce trhliny z důvodu koncentrace napětí se umísťují hustěji. Trhlina se následně vyplní maltou. Dalším způsobem sanace trhlin může být využití technologie Stati-CAL při které se využívá tmel (vysokopevnostní polymer) a vysoce kvalitní ocelová výztuž ve tvaru šroubovice. Výhodou tohoto způsobu je účinnost a efektivnost, variabilita při návrhu tvaru dodatečně vlepované výztuže umožňuje minimální zásah do konstrukce. Aplikace je rychlá a nenáročná, při realizaci není nutné vstupovat do interiéru a tak narušovat provoz. Širší aktivní trhliny lze stabilizovat dodatečným spínáním zdiva a zainjektováním trhlin. Používají se dráty a kabely z vysoko pevnostní patentované oceli. Kabely se ukládají do předem vysekaných drážek na venkovní straně zdiva, které následně vyplní vodotěsnou cementovou maltou, nebo se zainjektují. Kotvení kabelů ve zdivu se provádí pomocí ocelové kotevní desky, válcovanými profily a upravenými nárožními kotvami sestavených z úhelníků. Po stažení zdiva pomocí předpínací techniky se ve zdivu osadí injekční trubky a trhliny se zainjektují maltou nebo cementovým mlékem. Sanace sloupů a pilířů si vyžaduje speciální opatření vzhledem k tomu, že musí odolávat různým druhům zatížení. Často se stává, že nejsou na tato zatížení dimenzována nebo jsou přetěžována. Z těchto důvodů dochází vlivem drcení k jejich praskání a rozpadání. Takto

16

Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4 Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4

17

25

poškozené prvky je možné zesílit přizděním, obetonováním, stažení ocelovými příložkami atd.

Obrázek 8: Zesílení pilíře ocelovými příložkami

18

Praskání zděných příček může být způsobeno z důvodu průhybu stropní konstrukce pod příčkou, kde nebylo provedené patřičné zesílení. K této poruše často dochází při dodatečné vestavbě příček zejména u dřevěných trámových stropů. Zesílení konstrukce provedeme dodatečným vložením nosného prvku do stropní konstrukce nebo nad stropní konstrukcí. Nejčastěji se používají ocelové válcované profily. Trhliny po obvodě zděných příček jsou zpravidla způsobeny špatným nebo vůbec žádným navázáním příčky na nosnou nebo obvodovou stěnu. Příčka je z tohoto důvodu nestabilní a reaguje na vnější změny, které vyvolávají její pohyb a z tohoto důvodu dochází ke vzniku trhlin. Tuto příčku je proto potřeba dodatečně ukotvit např. pomocí plechových profilů. Trhliny a praskliny u sádrokartonových příček vznikají nedodržením technologických postupů při montáži.

1.8.2. Betonové konstrukce poruchy a opravy Poruchy v betonových a železobetonových konstrukcích vznikají často z důvodu výrobních vad, zpracování a ošetření betonové směsi, nesprávného projektu a provedení konstrukce, které vznikají z důvodu překročení pevnosti betonu při tuhnutí nebo po jeho zatvrdnutí. Vliv na konstrukce má škodlivé prostředí, zejména mráz, koroze, chemické vlivy, biologické vlivy, únava a přirozené stárnutí. Poruchy u betonových a železobetonových konstrukcí se projevují zabarvením povrchu betonu, odprýskáním betonové vrstvy, trhlinami. 18

Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4

26

Trhliny vnikají při překročení pevnosti betonu v tahu, tlaku nebo ve smyku. Trhliny a deformace jsou způsobeny nestejným roztažením panelů v části budovy vlivem teploty. Tyto poruchy se vyskytují u vnějších obvodových konstrukcí, v rozích panelů, na kterých leží střešní konstrukce atd. Poruchy na montovaných stavbách vznikají také dotvarováním a smršťováním. Trhliny v tahu jsou otevřené, mají ostré hrany a při poklepu vydává okolní beton jasný zvuk. Trhliny v tlaku jsou kolmé ke směru tlaku a okraje jsou rozdrcené, při poklepu vydává okolní beton dutý zvuk. Dotvarování je závislé na fyzikálně-mechanických vlastnostech složek betonové směsi a na výrobním procesu betonové konstrukce. Vzhledem k tomu, že vyvolává zkracování podpůrných

konstrukcí

a

průhyby

betonových

nosníků,

je

důležitým

jevem

u

železobetonových a předepjatých konstrukcí. Dotvarování se projevuje růstem trvalých deformací konstrukcí při účinku dlouhodobého nebo trvalého zatížení konstrukce. Smršťování je proces, při kterém dochází vlivem úbytku vlhkosti ve směsi ke zmenšování objemu. Tento proces je ovlivněn teplotou a vlhkostí okolí. Pokud tvrdne beton v teplém a suchém prostředí, je smršťování větší a probíhá rychleji. Účinek smršťování se zvětšuje s vyšším množstvím cementu v betonu a používáním jemnější frakce kameniva a přísad urychlujících tvrdnutí. U montovaných staveb se smršťování projevuje na styku panelů při kombinaci s monolitickou betonovou konstrukcí, např. stěnou, mazaninou u podlah.

1.8.3. Kamenné konstrukce Kámen zabudovaný v konstrukci by měl být pevný, bez trhlin, únosný, dobře zpracovatelný, nenasákavý a odolný proti atmosférickým vlivům. Poškození se dělí na mechanické, organické a chemické. Rostliny rostoucí na kamenných konstrukcích způsobují poškození chemické i mechanické. Rozpustné soli a vápno, které kámen obsahuje, se působením vody rozpouštějí a krystalizují na povrchu. Při tomto procesu vzniká tlak a opakováním dochází k poškození zasahující do hloubky. Abychom tomuto poškození předešli, je třeba zabránit vzlínání a zatékání vody. V případě výskytu květů, necháme kámen vyschnout, výkvět okartáčujeme a následně kámen fluátujeme. Kamenné zdivo nemá obsahovat dutiny vyplněné maltou. Při zdění se kameny pokládají, na přirozenou ložnou plochu, chybou je kladení kamenů svisle. V místech, kde je kámen vystaven zatížení, musí být opracován a osazen. Na kamenech se často vyskytují houby. Ty potřebují ke svému životu vodu a tím zabraňují vysychání kamene. Kámen postupně poškozují tím, že vnikají stále

27

hlouběji. Čím je povrch kamene hrubější, tím snadněji se na povrchu usazují nečistoty, a pak dochází k poškození kamene.

Obrázek 9: Příklad poškození kamenného zdiva

19

Poruchy zdiva způsobené vlivem vlhkosti Ochrana budov před vodou a vlhkostí patří k nejdůležitějším opatřením z důvodu zajištění životnosti a funkční způsobilosti. Budovy určené k modernizaci a rekonstrukci mnohdy vyžadují provedení opatření k zabránění účinků vzlínající kapilární vlhkosti a vlhkosti ve formě par pronikající z podzákladí a ze zeminy obklopující konstrukce v úrovni a pod povrchem terénu a vlhkosti z okolního prostředí působící na konstrukce nad terénem. Mezi viditelné následky poruch patří: -

vlhké zdivo

-

výskyt plísní

-

rozrušování a odlupování povrchových vrstev

-

solné výkvěty

Vlhkost, která se vyskytuje ve zdivu, způsobuje celou řadu problémů. Pokud se týká samotného materiálu, v důsledku přítomnosti vlhkosti dochází ke zvýšeným tepelným

19

Foto Miloslav Konečný

28

únikům, protože součinitel prostupu tepla vlhkého materiálu je větší než materiálu suchého. Vlhkost také může narušovat vnitřní strukturu materiálu, zejména pokud vlhké zdivo může opakovaně promrzat.

Obrázek 10: Poškození zdiva vlivem vlhkosti

20

Promrzání způsobuje cyklické objemové změny vody mezi skupenstvím kapalným a pevným a tím dochází k nevratným změnám mechanických vlastností materiálů. Před prováděním sanace zdiva poškozeného vlhkostí je nutné posoudit všechny možnosti, které ovlivňují vlhkostní režim budovy, z důvodu zjištění příčin vzniklých poruch a z důvodu volby vhodné sanační metody, abychom předešli selhání zvolené metody. Dále je nutné se zabývat i ochranou stavby před účinky srážkové vody a posoudit provoz v budově z hlediska vlhkostního režimu a kondenzace vodních par v konstrukci, tepelný režim budovy v celoročním cyklu, intenzitu větrání a vnější klimatické vlivy. Metody řešení tohoto problému se dají rozdělit do dvou skupin. Pro úspěšné dosažení cíle je vhodné použít obě metody současně. Za prvé se jedná o metody pouhého zakrývání projevů dané poruchy, tedy vlhkého zdiva a následně vzniklých plísní. Tato metoda spočívá v použití sanačních omítek. 20

Foto Miloslav Konečný

29

Dodatečné zakrytí porušeného povrchu sanačními omítkami přináší riziko, a to omezení přirozeného odvětrání povrchu konstrukce do exteriéru. Tyto sanační omítky mají nízký difuzní odpor, tedy brání průniku vodních par velmi málo, přesto však může tato metoda způsobit zhoršení stávajícího stavu. Nejvíce ohrožené jsou svislé nosné konstrukce starších budov provedené z kamenného zdiva spojeného maltou, jehož povrch neklade až do realizace sanační omítky prostupu vodních par téměř žádný odpor. Pokud zakryjeme povrch tohoto zdiva sanační omítkou, vlhkost, která se až do této doby byla schopna odvětrat, se nyní začne hromadit v konstrukci. Mnohdy docílíme pouze toho, že výška, do které vlhkost vzlíná, se zvětší. Tento stav není zpravidla trvalý, hranice pro vzlínání vlhkosti se časem opět sníží spolu s poklesem funkčních vlastností sanační vrstvy. Za druhé jde o mechanické metody sanace vlhkého zdiva, spočívající v odstranění příčiny vzniku tohoto problému. Jedná se o nejběžnější způsoby sanace vlhkého zdiva při poruchách spodní stavby způsobených vzlínající zemní vlhkostí nebo tlakovou spodní vodou. Při sanaci v suterénu je nezbytné stěnu z vnější strany odkopat, vložit novou hydroizolaci a ochránit ji přizdívkou. Důležité je vytvoření vzduchové mezery, pomocí které zabezpečíme odvětrání a vysušení vlhkého zdiva. Při sanaci nadzemních částí zdiva se sanace řeší dodatečným podřezáním zdiva a vrážením hydroizolace o tloušťce 1,5 až 3 mm do vyklínované mezery. Jiným způsobem sanace je provedení chemické injektáže. Při tomto způsobu sanace jsou po celé ploše poškozeného zdiva navrtány kolmé otvory. Do těchto otvorů se aplikují speciální roztoky, které vsáknou do zdiva a vytvoří hydroizolační clonu zabraňující pronikání vody nebo vodních par do stěny. Pomocí speciální tlakové injektáže lze ochránit svislé zdivo před tlakovou vodou. Zajímavým způsobem vysoušení zdiva a odvlhčení budov bez stavebních prací je použití elektroosmózy. Lze ji použít pro všechny stavební materiály (přírodní kámen, beton, cihlové a smíšené zdivo). Elektroosmózu lze použít pro odvlhčení rodinných a bytových domů, včetně historických a památkově chráněných objektů. Dodatečné odstraňování příčin i projevů těchto poruch způsobených vlhkostí zdiva sebou přináší podstatné technické zásahy spojené mnohdy s nemalými finančními náklady.

30

1.9.Poruchy vodorovných konstrukcí Stropy jsou konstrukce, které oddělují jednotlivá podlaží v horizontálním směru. Tyto konstrukce přenášejí včetně vlastní tíhy a užitného zatížení, které působí místně nebo po jejích ploše do svislých nosných konstrukcí (viz. ČSN 73 0035 Zatížení stavebních konstrukcí).21

Stropní konstrukce dělíme z hlediska použitého materiálu pro stropní

konstrukci na: - dřevěné stropní konstrukce - keramické stropní konstrukce - železobetonové konstrukce - kombinované stropní konstrukce - stropy z ocelových a příhradových nosníku

1.9.1. Dřevěné stropní konstrukce Dřevěné stropní konstrukce se používají při stavbě rodinných domů, rekreačních objektů a jednoduchých staveb. Tyto konstrukce byly v minulosti velmi často používány v bytových, občanských a zemědělských staveb. Podle konstrukce stropu je dělíme na: - povalové - trámové - kazetové - fošnové Povalové stropy Konstrukce povalového stropu je náročná na spotřebu dřeva. Rozpon těchto konstrukcí se pohyboval v rozmezí 4 – 4,5 m. Povaly obvykle hraněné na třech stranách se kladly do drážky na zdi nebo na římsu nosné stěny s minimálním uložením 80 mm.

21

M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str.119 - 135

31

Obrázek 11:Povalový strop

22

Trámové stropy Trámové stropy se z hlediska požární odolnosti dělily na: - spalné - polospalné Nosným prvkem této stropní konstrukce jsou trámy (stropnice). Trámy se ukládaly na hlavní a střední zdi a byly podloženy na podkladcích. Tloušťky cihelných stěn, které nesou stropní konstrukce, se empiricky navrhovaly: - min. 300 mm při osové vzdálenosti nosných stěn do 4,5 m - min. 450 mm při osové vzdálenosti nosných stěn do 6,5 m - min 600 mm při osové vzdálenosti nosných stěn do 6,5 m Při větších rozpětích byly dřevěné nosné trámy ukládány do traverz nahrazující nosné stěny. Při ukládání stropnic bylo nutné dodržet minimální úložné délky zhlaví a dále pak dbát, aby byla mezi čelem a bočními stranami stropnice zasahující do zdiva vzduchová mezera 20 40 mm. V dnešní době se doporučuje chemické ošetření jako prevence proti hmyzu a proti houbám.

22

http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.

32

Obrázek 12:Poškození trámového stropu

23

Spřažení stropní konstrukce s nosnou stěnou se provádělo spojením zhlaví stropnice a zdiva trámovými kleštinami. Tyto kleštiny zároveň eliminovaly možné vybočení protilehlých stěn a nahrazovaly ztužující věnce.

24

Obrázek 13:Polospalný strop

23 24

Foto Miloslav Konečný http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos45.php

33

Fošnové stropy Tyto konstrukce jsou již modernější. Nosnou konstrukci tvoří fošny kladené v osové vzdálenosti 500 mm, zabezpečené proti klopení Ondřejovými kříži. Fošny jsou na horním líci (záklop) i na spodním líci (podbití) pobyty prkny.

25

Obrázek 14: Fošnový strop

Kazetové stropy Tato konstrukce vznikne vložením výměn mezi podélné stropnice a bývají zpravidla přiznané, nejsou opatřeny rovným podbitím. Kazetová struktura se užívala při zvýšených estetických požadavcích s využitím různých druhů dřevin jako obkladu, nebo se štuky, které se doplňovaly malbou.

Poruchy u dřevěných konstrukcí mohou být způsobeny: - vadami dřeva (napadené dřevo, sukovitost, nekvalitní dřevo, nesprávně ošetřené dřevo) - vadami v projektu (nedostatečná konstrukční ochrana – kontakt konstrukce s materiálem vodící vlhkost, přístup hmyzu, špatná chemická ochrana, špatné odvětrání atd.) - vadami z důvodu špatného provedení - přetížením konstrukce - stárnutím konstrukce (časem se zhoršují nasákavost, pružnost, pevnost, tvrdost houževnatost) a tím dochází k uvolňování spojů - chemickým působením prostředí

25

http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos45.php

34

Pro odstranění zjištěných poruch můžeme použit různé druhy zpevňování poškozených prvků např. příložkování, kotvení do ocelových konzol, protézování plombování, konzervace syntetickými polymery nebo změníme konstrukční řešení.

Obrázek 15:Plátování spoje se svorníky

26

Obrázek 16:Příložky dřevěných stropních trámů

26

Nepřímé zpevňování prvků nebo zvyšování pevnosti a tuhosti můžeme provést podepřením (při provizorních úpravách), odlehčením (např. u poškozeného zhlaví stropnice se zatížení působící na stropnici přenese na dvě sousední nepoškozené stropnice pomocí příčného trámu a poté se k tomuto trámu přichytí pomocí svorníku), spřažením původního konstrukčního systému s novou konstrukcí ( nabetonování nové železobetonové desky na stávající konstrukci, spolupůsobení zajistíme např. pomocí hřebíků).

1.9.2. Keramické stropní konstrukce U těchto stropních konstrukcí jsou nosným prvkem ocelové nosníky v průřezu tvarem I nebo keramicko-betonové nosníky (POROTHERM, YTONG, NORD) a vložky (Hurdis, Ytong, Miako, Nord strop). Tyto konstrukce se využívají u menších objektů. Dříve se používaly tzv. přímé klenby a Kleinovy klenby. Poruchy u keramických stropů s ocelovými nosníky, které se nejčastěji vyskytují v blízkosti keramických vložek. V minulých letech bylo zaznamenáno několik havárií stropních konstrukcí Hurdis. Tyto havárie byly zapříčiněny řadou chyb a nepřesností při montážích stropů Hurdis. Mezi největší chyby například patřily: -

nepoužívání předepsaných I profilů a nesprávné zacházení s patkami.

-

vrstva malty na patkách pro uložení hurdisek není 15 až 20 mm, ale někdy chybí vůbec – patky a hurdisky jsou často uloženy na sucho,

-

patky se nevyrovnávají, což vede k tomu, že jsou desky Hurdis špatně uloženy,

26

M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str.35-39

35

-

nevytvoření separační vrstvy na horní části desek Hurdis (cementový potěr tl.

10 mm, výše polystyren, asfaltová lepenka nebo jakýkoliv sypký zásyp – škvára, keramzit, perlit, suť, atd.). Tato separační vrstva je důležitá pro odstranění přímého působení smršťujícího se betonu na keramickou desku Hurdis. Zpevnění stávajících keramických stropních konstrukcí lze provést pomocí spřažení s nadbetonovanou železobetonovou deskou, uloženou do vodorovných drážek po obvodu místnosti a spřažené nastřelovacími spojkami.

1.9.3. Železobetonové stropní konstrukce Z hlediska technologie výroby rozeznáváme železobetonové stropní konstrukce. - montované - monolitické Výhodou montovaných konstrukcí je rychlost montáže, odpadá provádění bednění, konstrukce jsou lehčí než stropy monolitické a po ukončení montáže jsou ihned nosné. Podle velikosti a tvaru dílců jsou tyto stropy deskové nebo panelové. Monolitické stropy dělíme dle konstrukce na: - deskové (prostě uložené, vetknuté, spojité konzolové) - vyztužené (jedním směrem nebo do kříže) - trámové (s viditelnými trámy, žebrovými trámy a žebírkovými trámy) - hřibové (s hlavicemi, bez hlavic) Nejčastější poruchou vodorovných betonových konstrukcí je vznik tahových nebo smykových trhlin v místě uložení, uprostřed rozpětí a nadměrným přetvořením. Důležitou podmínkou před sanací trhlin je odstranění příčin jejich vniku a zjištění, zda je trhlina pasivní nebo aktivní. Tyto vodorovné konstrukce se zesilují nadbetonováním. Spolupůsobení se zajišťuje úpravou povrchu stávající stropní konstrukce například zdrsněním, nebo instalací kotvících trnů. Přilnavost zvýšíme aplikací epoxidové pryskyřice do spáry. Výztuž nadbetonované desky ukotvíme v okolí podpor přivařením k obnažené výztuži stávající stropní konstrukce. Trámy železobetonového stropu zesilujeme pomocí ocelových profilů a svorníků. Další metodou je opláštění trámu betonem a výztuží. Stropní trám lze zesílit tak, že se trám podchytí válcovanými „L“ profily, které jsou na koncích nebo i ve střední části opřeny o svislé prvky, které jsou ukotveny do trámu. Na koncích podchycovacích profilů jsou upevněna táhla směřující šikmo vzhůru, procházející nosnou zdí, na druhém konci je usazena roznášecí patka, o kterou se opírají rektifikační matice.

36

Obrázek: 17 Zajištění soudržnosti trny

27

Obrázek 18: Zvětšení průřezu a jednostranné 27 přidání výztuže

Obrázek 19: Zesílení ocelovými úhelníky 27 a páskovými diagonálami

Obrázek 20: Doplňkové ocelové nosníky 27 uložené v místě podpor

1.9.4. Klenby Klenby jsou jedním z nejstarších konstrukčních prvků používaných pro stropní konstrukce. Jejich charakteristickým prvkem je čelní oblouk. Tento oblouk má různý tvar např. kruhový plný, kruhový segmentový, gotický, tudorský, aj. Klenba se sestavuje z kusových prvků, ty mohou být upraveny do kónusu a nazýváme je klenáky. Styčné spáry se při vytváření oblouku součastně z obou stran prostřídávají, aby vznikla vazba mezi jednotlivými prvky. Vrchol klenby je uzavřen vrcholovým klenákem, který rozepře obě strany klenby buď svou hmotností nebo vyklínováním. Vrcholem klenby nesmí probíhat ložná spára. Klenba je navázána na podpůrnou konstrukci prostřednictvím patky klenby. Tyto patky jsou vyložené, zapuštěné, polozapuštěné nebo zazubeně vyložené. Klenby podle tvaru konstrukce dělíme na: valené, klášterní,(klasická klášterní klenba, neckovitá klenba zrcadlová klenba,

27

Witzany J. a kolektiv: Konstrukce pozemních staveb 60 – 2. Díl, Praha 1994

37

česká klenba, pruská klenba, kopule) křížové,(klasická křížová klenba, hvězdicová klenba, lunetová klenba), do traverz a nepravá.

28

Obrázek 21:Lunetová klenba

Obrázek 22:Klášterní klenba

28

Obrázek 23: Valená klenba

28

Poruchy kleneb se projevují vznikem trhlin, proto je třeba zjistit, zda jsou tyto trhliny aktivní nebo pasivní. Dále zjišťujeme příčiny vzniku trhlin. K poruchám kleneb může dojít z důvodu přetížení, proražení, rozestoupení klenby (k poruchám dochází u masivních plochých kleneb s poddimenzovanými opěrnými zdmi) nebo drcením (např. při zvýšení tlaků zeminy v podzemních podlažích aj.), dále dochází k poruchám kleneb z důvodu stáří nebo při poklesu základu. Po odstranění příčin následuje oprava. Trhliny ve zděných klenbách se opravují jako trhliny u zděných konstrukcí. Musí se nejdříve vyčistit a poté následuje vyplnění trhlin (injektáží, pěchováním, zaléváním). Při injektování se začíná u pilířů a v patě klenby. Pro klínování trhlin se používají ocelové nebo plastové klíny. V současném stavitelství se vzhledem k náročnosti a nákladnosti používají výjimečně a setkáme s nimi v podobě nadotvorových klenebních pásů.

1.9.5. Podlahové konstrukce Podlahové konstrukce jsou vystaveny vlivu provozu a z toho důvodu jsou nejvíce namáhány a opotřebovávany. Do konstrukce jsou započítávány vrstvy od horní části stropní konstrukce po nášlapnou vrstvu. V budovách se setkáváme s různými nášlapnými vrstvami a sice: dřevěnými (parketové, fošnové palubkové, prkenné), dlažbami (nejčastěji keramickými, dále pak betonovými, cihlovými, z přírodního kamene, dřevěné špalíčkové, skleněné gumoasfaltové, kovové, tercové), mazaninami a potěry a povlakovými (PVC, textilní

28

http://www.hradkarlstejn.cz/modules/vykl_slovnik/data/images/cs14.jpg

38

korkové, pryžové aj.). Podlahové konstrukce mají vzhledem k ostatním konstrukcím zpravidla nejkratší životnost. Toto ovlivňuje především druh, místo a způsob užití nášlapné vrstvy. - dřevěné konstrukce u těchto konstrukcí se nejčastěji projevují tyto poruchy: vrzání při chůzi, houpání podlahy, vydutí podlahy, napadení dřevokaznými houbami a dřevokazným hmyzem, prošlapání, korýtkování. Dřevěné konstrukce opravíme přebroušením a opětovným přelakováním, při větších nerovnostech provedeme násyp do výšky tak, aby bylo zakryto převýšení. Na něj se položí např. OSB desky, spáry se přetmelí a přebrousí. Další metodou je odstranění nášlapné vrstvy a vytvoření vyztuženého potěru z polosuché betonové směsi, zde je důležité vytvoření dilatace okolo stěn, u větších místností i v ploše. Při houpání polštářů se oprava provádí rozebráním konstrukce podlahy a podsypáním polštářů. Jinou variantou je vyvrtání otvorů přes nášlapnou vrstvu a provést injektáž v okolí polštářů. U parket a vlysových podlah spáry vytmelíme tmelem v brvě dřeva a provedeme přebroušení. - dlažby zde dochází nejčastěji k odpadávání dlaždic, k dlouhým prasklinám (špatné podkladní vrstvy, špatná dilatace) a k lokálním prasklinám (bodové přetížení). Opravy dlažby provádíme odstraněním poškozené dlaždice včetně lepícího materiálu, vyrovnáme podkladní vrstvu, naneseme nový tmel, uložíme dlaždici a zaspárujeme. - mazaniny a potěry zde dochází k lokálnímu drolení (špatně promíchaná nebo zpracovaná směs), lokálním prasklinám nebo dlouhým prasklinám. Trhliny se musí v mazaninách a potěrech rozšířit až k přídržnému podkladu, což zjistíme poklepem (nesmí dunět), jinak se musí celá část vyměnit. Úzké trhliny se opraví tmely a větší speciálními maltami. - povlakové podlahy u těchto konstrukcí dochází k prošlapání (nevhodně zvolený materiál), vzdouvání (špatná technologie lepení, nevhodné lepidlo), při volném položení se vytváří vlny (špatně zvolený materiál do daného provozu). Povlakové vrstvy můžeme opravit lokálně, vyřezáním a nalepením nové části. Při výměně na celé ploše se musí před pokládkou nové vrstvy, odstranit pečlivě z podkladní vrstvy zbytky lepidla.

39

1.10. Schodiště Schodiště je konstrukce, která slouží k vertikálnímu komunikačnímu spojení různých úrovní v budovách nebo mimo ně. Skládá se ze schodišťových ramen a podest. Rozdělení schodišť Podle umístění: -

vnitřní - umístěná uvnitř budovy, chráněná proti povětrnostním vlivům

-

vnější - umístěná vně budovy, nechráněná proti povětrnostním vlivům Podle použitého stavebního materiálu rozeznáváme:

-

schodiště kamenná

-

betonová (monolitická nebo montovaná z prefabrikovaných dílců)

-

ocelová

-

dřevěná

-

kombinovaná z různých stavebních materiálů Podle použití:

-

hlavní - sloužící jako základní vertikální pěší spojení v objektu

-

pomocná - sloužící k občasnému použití pouze malým počtem osob

-

vyrovnávací - spojující různé úrovně téhož podlaží

-

vnější předložené - navazující na objekt vnější terénní - umístěná samostatně v terénu Podle tvaru ramene: - přímá - schodišťové stupně mají stálou šířku stupnice - zakřivená - mají kosé stupně, jsou méně bezpečná, ale zabírají menší prostor - smíšená - obsahují stupně rovné i kosé, jejich mezipodesta je rovněž kosá - levotočivá - výstupní čára se točí doleva Podle počtu ramen: 40

- jednoramenné - dvouramenné - obě ramena musí mít stejný počet stupňů - víceramenná sdružená (větvené) Podle konstrukčního uspořádání a způsobu podporování stupňů: - schodiště s plně podporovanými stupni - schodiště s oboustranně podporovanými stupni - schodiště s jednostranně podporovanými stupni - schodiště se zavěšenými stupni Podle smyslu výstupu: - přímá - výstupní čára je přímka - pravotočivá - výstupní čára se točí doprava Podle sklonu schodišťového ramene: - rampové - se sklonem 1° až 20° - mírné - se sklonem 20° až 25° - běžné - se sklonem 25° až 35° strmé - se sklonem 35° až 45° - žebříkové - se sklonem 45° až 58° - žebříky - se sklonem větším jak 58°

Konstrukce schodišť bývají nejčastěji dřevěné, betonové, kovové, nebo v kombinaci těchto materiálů. Závady a poruchy vznikají špatnou konstrukcí a opotřebování provozem. Základními prvky schodiště jsou: - schodnice - stupnice (nášlapná plocha schodišťového stupně) - podstupnice (svislá část schodišťového stupně pod stupnicí)

41

Obrázek 24:Základní prvky schodiště

29

1.10.1. Poruchy a opravy schodišť V případě zjištění poruchy u těchto konstrukcí musíme zjistit příčinu poruchy, odstranit ji a po té opravit. Častou závadou jsou prošlapané schodišťové stupně. Tuto závadu můžeme opravit pomocí umělého kamene. U dřevěných stupňů se užívají tmely, jako plnivo použijeme dřevěné piliny. Dřevěné i kamenné stupně můžeme opravit i pomocí plomb a to tak, že poškozené části odstraníme a nahradíme je vložkou ze stejného materiálu. Nejjednodušší metodou opravy je zatmelení nerovností na stupnici a po té instalovat povlakovou nášlapnou vrstvu. Prasklé nebo zlomené schodišťové stupně se vyměňují. Před započetím výměny se musí celé rameno podepřít. V případě prohýbání schodnic, které je způsobeno špatným návrhem, umístěním nebo tvarem, opravu provedeme přidáním příložek z boku nebo ze spodu. Jinou variantou je přidání schodnice.

1.11. Střechy Střecha chrání stavební dílo před nepříznivými povětrnostními vlivy, hlavně před deštěm a větrem. Skládá se z nosné střešní konstrukce a ze střešního pláště. Nosná střešní konstrukce je část střechy, přenášející zatížení od střešního pláště, vody, sněhu, větru, provozu apod. do ostatních nosných částí objektů a může plnit i funkci nosné vrstvy střešního pláště.

29

Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4 str. 42

42

Druhy střech Podle sklonu a tvaru střechy definuje tyto typy: -

plochá střecha - střecha se sklonem krytiny v rozměrech 0° - 10°

-

šikmá střecha - střecha se sklonem krytiny v rozmezí 10°- 45°

-

strmá střecha - střecha se sklonem krytiny větší než 45°

-

zalomená střecha - střecha, jejichž plocha (mezi hřebenem a okapem, popř. úžlabím) je vytvořena více rovinnými plochami různých sklonů

-

zakřivená střecha - střecha, vytvořená zakřivenými plochami

-

pochůzná střecha - plochá střecha, která je určena k trvalému využívání provozem (např. pro účely rekreační, tělovýchovné, parkovací, apod.)

-

nepochůzná střecha - střecha, která není určena k provozu (přístup na ni z důvodu oprav nebo kontroly je možný buď bez úprav nebo s úpravami, které zamezí poškození krytiny)

43

Obrázek 25: Druhy střech (a - pultová, b - valbová, c - sedlová, d,e - polovalbová, f - stanová, g - mansardová, h 30 pilová, i – věžová)

Krovy Nosnou konstrukci šikmých střech nejčastěji tvoří krov různých druhů konstrukcí. Pro tyto konstrukce se nejčastěji používá dřevo, dále pak ocel a železobeton. Nejčastěji užívané soustavy jsou: -

soustava vaznicová (krokevní, stojatá stolice, ležatá stolice, kozová stolice)

-

soustava vlašská (krokve jsou rovnoběžné s okapem a podpůrná konstrukce jde ve spádu od hřebene k okapu)

-

soustavy věžové a stanové (vysoké a štíhlé střechy).

Volbu konstrukce ovlivňuje účel budovy a její prostředí, sklon střechy, tvar, rozpětí, volná šířka a výška. Vazníky Vazníky se používají pro zastřešení velkých ploch, kde nelze využít střední podpory a setkáváme se s nimi u jednopodlažních hal, dále pak při stavbě rodinných domů v případě kdy se neuvažuje s využitím podkroví. Vazníky i vaznice se vyrábějí dřevěné, kovové, ale i železobetonové. Vazníky mohou být plnostěnné nebo příhradové.

30

http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos72.php

44

Obrázek 26: Názvosloví krovu (1- vazní trám, 2 - podezdívka, 3 - pozednice, 4 - vazice, 5 - krokev, 6 - sloupek, vzpěra, 31 8 - pásek, 9 - kleštiny, 10 - jalová vazba

1.11.1. Poruchy nosných konstrukcí střech Nejčastějšími příčinami vzniku poruch konstrukcí střech jsou: -

napadení dřevokaznými houbami a hmyzem

-

tvarové změny konstrukce krovu z důvodu konstrukčních nedostatků, přetížením, sesycháním, zeslabením atp.

-

zazdění dřevěných prvků do komínového tělesa Napadení dřeva houbami a hmyzem

Dřevokazné houby potřebují ke své vegetaci vlhkost. Pro jejich uchycení postačí jakékoliv zvýšení vlhkosti zatečením. Další vlhkost potřebnou k vegetaci houby získávají z ovzduší. Velmi nebezpečnou houbou je „dřevomorka“, která je schopná se rozrůstat i přes cihelné a betonové zdivo. V případě napadení konstrukce je nutné prověřit i okolí, zda se houba nerozšířila. Napadená část se vyřeže a zlikviduje v dostatečné vzdálenosti od objektů. S napadeným materiálem není vhodné na stavbě manipulovat v otevřené podobě, ani spalovat z důvodů rozšiřování výtrusů. Dřevokazný hmyz poškozuje konstrukce tím, že larvy vyžírají měkkou dřevní hmotu a tím ji zeslabují. Nejčastějšími škůdci jsou červotoč a tesařík trámový. Napadenou konstrukci 31

http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos74.php

45

poznáme podle výletových otvorů, které mají průměr 0,8 – 1,2 mm u červotoče a 4 – 6 mm u tesaříka. Takto napadené dřevo je nutné vyřezat a spálit, nebo je možné použít chemické prostředky u napadení menšího rozsahu. Dalším způsobem ochrany je prohřátí dřeva u hub min. na 35oC a u hmyzu na 50oC. K ohřevu se používají teplovzdušné agregáty, mikrovlnný ohřev, UV záření, rentgenové záření. V současné době se na stavbách před zabudováním prvků konstrukce používá jako prevence chemická ochrana.

Obrázek 29: Dřevomorka domácí

32

Obrázek 30: Počkozeni dřeva způsobené červotočem

33

Tvarové změny prvků konstrukce Mezi tyto závady patří průhyb, pootočení prvků a rozjíždění spojů, oslabení. Opravy takto poškozených konstrukcí provádíme pomocí příložek, podložením, protézováním, plombováním, stažením, přidáním kotvících prvků, přidáním nosných prvků, odlehčením konstrukce, nahrazením vadného prvku novým, doplněním chybějícího prvku.

34

34

Obrázek 31: Poškození hambálku

Obrázek 272: Poškození vazného trámu

32

http://www.vitplus.cz/drevomorka.html http://blog.jakubmaly.cz/fotogalerie/priroda/cervotoc-art.aspx 34 Foto Miloslav Konečný 33

46

Zazdění dřevěných prvků do komínového tělesa Zazděný dřevěný prvek do komínového tělesa je velmi vážný konstrukční nedostatek z důvodů požární bezpečnosti. Především u nevyvložkovaných průduchů se časem naruší vnitřní omítka průduchu a teplota spolu s vlhkostí a mrazem postupně naruší maltu ve spárách. Plamen i zvýšená teplota pak zapříčiní vznícení dřevěného prvku. Proto je nutné dodržet základní požadavky na vzdálenosti dřevěných prvků od komínového tělesa: -

vzdálenost nenosných dřevěných prvků od zomítaného komínového tělesa je min. 30 mm

-

vzdálenost nosných dřevěných prvků od líce zomítaného komínového tělesa je min. 50 mm

-

vzdálenost zazděného dřevěného prvku od průduchu komínového tělesa je min. 300 mm.

Pokud jsou průduchy funkční, je třeba prvky odstranit. Sanace zazděných dřevěných prvků krovu se provádí několika způsoby. Způsob záleží na typu dřevěného prvku. Nenosné prvky, tj. bednění a latě se odřežou tak, aby byla zachována minimální vzdálenost 30 mm od komínového tělesa. Pokud je volná délka latí a bednění více než cca 300 mm, je třeba sem doplnit nosné prvky, které mohou být provedeny pomocí výměn nebo konzol. Konzoly mohou být vytvořeny z ocelových prvků zakotvených do zdiva komínu nebo postupným vysazováním cihel jako krakorec. Pro nosné prvky (vaznice, vazné trámy) můžeme použít konzolu, na kterou se prvek zachytí. Konzola je tvořena ocelovou objímkou s krakorci pro uchycení dřevěného prvku. Jednou z možností je vytvoření ocelového propojovacího prvku, který prochází přes komínovou zeď. Zajistí přenesení zatížení vazného trámu, a tím, že bude v průchodu přes zeď zúžen, bude dodržena limitní vzdálenost od komínového průduchu.

1.11.2. Střešní krytina, poruchy a sanace Krytina tvoří hydroizolační vrstvu chránící stavbu před povětrnostními vlivy. Proto je důležité klást důraz na správnou volbu krytiny. Nejčastěji se používá krytina skládaná (tašky keramické, betonové, břidlicové šablony, kamenné desky, vlákonocementové šablony a vlnovky, eternitové šablony, plechová hladká krytina, dřevěné šindele, slámové nebo rákosové došky).

47

Nejčastější poruchy a jejich sanace:35 Nesprávný sklon střešní roviny zapříčiňuje zatékání vody. ČSN 73 901 – 1999 Navrhování střech – základní ustanovení, doporučuje v tab. 7 nejmenší sklony střešních ploch pro skládané krytiny.

Sklony dle této normy zajišťují ověřenou nepropustnost skládaných krytin vůči srážkové vodě bez doplňkových opatření. Mnozí výrobci střešních krytin umožňují instalovat

35

M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str.163-165

48

skládanou krytinu se sklonem nižším, než jak je doporučeno v ČSN 73 1901. V těchto případech je třeba dodržet technické podmínky stanovené výrobcem. Při poruchách střech způsobených menším sklonem, než jaký je doporučený v ČSN a jsou splněny podmínky dané výrobcem střešní krytiny, opravu provedeme doplněním pojistné hydroizolace. V případě poruchy, kdy sklon střešní plochy je menší, než udává ČSN i minimální požadavky výrobce střešní krytiny, provedeme opravu tak, že stávající krytinu vyměníme za krytinu, která umožňuje bezpečné užití na sklonu stávající konstrukce. U strmých střech je nutné zkontrolovat v technických listech výrobce krytiny, zda je možné použít tuto krytinu pro daný spád. V tomto případě je zpravidla nutné prvky krytiny mechanicky kotvit. Při mechanickém poškození se provede výměna prvku za nový stejného typu. Poruchy způsobené materiálem krytiny, který nesplňuje technické požadavky, způsobují degradaci krytiny a tím se snižuje její životnost. Při nekvalitním keramickém střepu, betonu nebo vláknocementu dochází k nadměrnému vsaku a průsaku srážkové vody a dále dochází k zachycení semen rostlin. K rychlé degradaci dochází vlivem opakovaného zamrzání a rozmrzání. K poruchám střešní krytiny dochází také z důvodů: -

použití nevhodných spojovacích prostředků (elektrochemická koroze) nedostatečné ochrany vnějšího povrchu asfaltových šindelů proti působení ultrafialového a infračerveného záření

-

vypadávání prvků krytiny z důvodů koroze kotvících materiálů

-

nestejnoměrné vrstvy zinku u pozinkované ocelové střešní krytiny

-

nedostatečně hladké a chemicky ošetřené šindele, což způsobuje vsakování srážkové vody a tím dochází k zachycení semen rostlin a následně k biologické degradaci

Některé vady střešní krytiny je možné opravit hydrofobizačními nástřiky na betonovou, keramickou nebo vláknocementovou krytinu. Pozinkovanou krytinu opatříme antikorozním nátěrem, nebo vyměníme nekvalitní prvky.

49

1.12. Příklad provedení rekonstrukce rodinného domu Jako příklad rekonstrukce rodinného domu uvádím případ, který jsem zpracovával ve spolupráci s Ing. arch. Miroslavem Dvořákem. Tento dům se nachází v obci Nová Bystřice u Jindřichova Hradce. Nemovitost byla oceněna dle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29.8.2010. Před zahájením prací byla tato nemovitost zaměřena a provedena podrobná prohlídka objektu a zpracována dokumentace stávajícího stavu (část viz.příloha č. 1). Následně byly investorovi navrženy varianty možné rekonstrukce a poté byla zpracována projektová dokumentace pro stavební povolení. (část viz. příloha č. 2). Vzhledem k tomu, že nemovitost byla ve velmi špatném technickém stavu, musely být všechny stávající konstrukce postupně odstraněny a nahrazeny novými odpovídajícími součastným stavebním standardům a platným normám a předpisům. Dále byl vypracován pomocí programu RTS podrobný položkový rozpočet nákladů na provedení rekonstrukce.

Obrázek 28 Stávající stav před rekonstrukcí

36

36

36

Obrázek 29 Pohled ze dvora před rekonstrukcí

Foto Miloslav Konečný

50

36

Obrázek 30 Pohled z ulice před rekonstrukcí

Obrázek 31 Poškozená část střešní konstrukce

Rozpočet stavby Stavba:

Rekonstrukce RD

Objekt :

Rodinný dům

Nová Bystřice Místo : Zhotovitel :

Objednatel :

Milan Peca

Mlýnská čp.236

Nová Bystřice Vypracoval : Miloslav Konečný Dne : 22.1.2011

51

36

Rekapitulace ceny Základní rozpočtové náklady Vedlejší rozpočtové náklady Cena stavby bez DPH Základ pro DPH 14,0 %

4 958 870,00 Kč

199 852,00 Kč 5 158 722,16 Kč 5 158 722,16 Kč

DPH 14,0 %

722 221,00 Kč

Cena stavby celkem

5 880 943,00 Kč

Rekapitulace stavebních dílů Díl

Název

1

Zemní práce

2

Cena (Kč)

Hmotnost (t)

6 741,45

0,00000

Základy, zvláštní zakládání

278 574,99

220,51189

3

Svislé a kompletní konstrukce

455 653,68

136,34499

4

Vodorovné konstrukce

438 622,01

89,95889

61

Úpravy povrchů vnitřní

173 387,75

27,33077

62

Úpravy povrchů vnější

229 546,06

8,03344

64

Výplně otvorů

126 795,00

0,45775

8

Trubní vedení

104 147,00

23,61388

94

Lešení a stavební výtahy

22 764,00

3,85980

96

Bourání konstrukcí

267 271,58

0,16862

97

Prorážení otvorů

744 123,20

0,00000

99

Staveništní přesun hmot

111 191,80

0,00000

711

Izolace proti vodě

39 894,96

0,23856

713

Izolace tepelné

72 497,66

1,93014

721

Vnitřní kanalizace

14 886,06

0,22150

722

Vnitřní vodovod

26 847,52

0,15396

725

Zařizovací předměty

86 000,00

0,02013

52

731

Kotelny

42 750,00

0,00138

733

Rozvod potrubí

21 310,80

0,23000

734

Armatury

3 475,00

0,00013

735

Otopná tělesa

16 419,43

0,11362

736

Podlahové vytápěni

131 719,60

0,28732

762

Konstrukce tesařské

342 763,56

7,56545

764

Konstrukce klempířské

116 902,55

0,41098

765

Krytiny tvrdé

316 384,29

12,59650

766

Konstrukce truhlářské

126 390,00

0,00321

767

Konstrukce zámečnické

34 009,92

0,17429

769

Otvorové prvky z plastu

252 600,00

0,00005

771

Podlahy z dlaždic a obklady

76 383,58

2,08455

775

Podlahy vlysové a parketové

38 375,09

0,45363

781

Obklady keramické

50 163,94

0,82072

783

Nátěry

9 204,00

0,04778

784

Malby

39 143,68

0,25779

M21

Elektromontáže

141 930,00

0,12292

Rekapitulace VRN Název Doprava výrobních kapacit Individuální mimostaveništní doprava Kompletační činnost zhotovitele Zařízení staveniště

Cena (Kč)

DPH (%)

47 024,00

14

82 292,00

14

23 512,00

14

47 024,00

14

53

Položkový rozpočet Stavba : Objekt :

P.č.

Číslo položky

Díl: 1 1

Rekonstrukce RD

132 10-1101.R00

Celkem za Díl: 2

Název položky

MJ

množství

m3

21,30

cena / MJ

celkem (Kč)

Zemní práce Hloubení rýh šířky do 60 cm v hor.2 do 100 m3

316,50

1 Zemní práce Základy,zvláštní zakládání

6 741,45

6 741,45

2

274 31-3511.R00

Beton základových pasů prostý C 12/15 (B 12,5)

m3

21,38

2 560,00

54 732,80

3

274 27-2160.RT3

Zdivo základové z bednicích tvárnic, tl. 50 cm výplň tvárnic betonem C 16/20

m2

31,49

1 785,00

56 209,65

274 27-2150.RT3

Zdivo základové z bednicích tvárnic, tl. 40 cm výplň tvárnic betonem C 16/20

m2

5,20

1 455,00

7 566,00

5 6 7 8

274 27-2140.RT3

Zdivo základové z bednicích tvárnic, tl. 30 cm výplň tvárnic betonem C 16/20

m2

51,20

1 190,00

60 928,00

273 35-1215.R00

Bednění stěn základových desek - zřízení

m2

31,20

513,00

16 005,60

273 35-1216.R00

Bednění stěn základových desek - odstranění

m2

31,20

77,30

2 411,76

273 31-3511.R00

Beton základových desek prostý C 12/15 (B 12,5)

m3

14,30

2 560,00

36 608,00

9

273 36-1921.RT5

Výztuž základových desek ze svařovaných sítí svařovanou sítí - drát 6,0 oka 150/150

t

0,48

31 110,00

14 932,80

10 11

271 57-0010.RAA

Polštář hutněný pod základy ze štěrkopísku tloušťky 10 cm

m2

143,73

126,00

18 109,98

583-44197

Štěrkodrtě frakce 0-63 A

T

27,20

407,00

4

Celkem za Díl: 3 12 13

311 21-1124.R00

14 15 16

2 Základy,zvláštní zakládání Svislé a kompletní konstrukce Zdivo nadzákladové z lomového kamene na MC 10

11 070,40

278 574,99

m3

41,63

3 040,00

126 555,20

m3

41,63

1 345,00

55 992,35

314 20-0014.RAB

Příplatek za oboustranné lícování zdiva Komín Schiedel UNI***plus, 1 průduchový, 200 mm s prefabrikovaným nadstřešním pláštěm, v = 1 m

m

7,30

5 660,00

41 318,00

311 27-1182.R00

Zdivo z tvárnic Ytong Lambda P-D tl. 37,5 cm

m2

73,27

1 585,00

116 132,95

311 27-1187.RT2

Zdivo z tvárnic Ytong pero - drážka tl. 30 cm tvárnice P 4 - 500, 499 x 249 x 300 mm

m2

14,40

1 274,00

18 345,60

311 27-1187.RT2

Zdivo z tvárnic Ytong pero - drážka tl. 30 cm tvárnice P 4 - 500, 499 x 249 x 300 mm

m2

18,60

1 274,00

23 696,40

18

311 27-1186.RT2

Zdivo z tvárnic Ytong pero - drážka tl. 25 cm tvárnice P 4 - 500, 599 x 249 x 250 mm

m2

11,42

1 042,00

11 899,64

19

311 27-1175.RT4

Zdivo z tvárnic Ytong hladkých tl. 20 cm tvárnice P 4 - 500, 599 x 249 x 200 mm

m2

5,00

873,00

4 365,00

20

342 25-5024.RT1

Příčky z desek Ytong tl. 10 cm desky P 2 - 500, 599 x 249 x 100 mm

m2

44,60

539,00

24 039,40

346 25-5121.RT1

Obklad věnců a překladů deskami Ytong tl. 5 cm příčkovka P 4 - 600 600 x 250 x 50

m2

7,68

848,00

6 512,64

317 14-1031.R00

Překlad z profilu UPA Ytong, dl. 3,0 m, š. 25 cm

kus

4,00

1 538,00

6 152,00

317 12-1043.RT2

Překlad nosný porobeton, světlost otv. do 105 cm překlad nosný NOP II / 5 / 23 129 x 24,9 x 37,5 cm

kus

1,00

1 524,00

1 524,00

kus

1,00

1 778,00

1 778,00

kus

5,00

2 040,00

10 200,00

kus

1,00

2 195,00

2 195,00

17

21 22 23

311 21-1129.R00

24

317 12-1044.RT4

25

317 12-1044.RT5

Překlad nosný porobeton, světlost otv. do 180 cm překlad nosný NOP III / 5 / 22 149 x 24,9 x 37,5cm Překlad nosný porobeton, světlost otv. do 180 cm překlad nosný NOP IV / 5 / 23 174 x 24,9 x 37,5 cm

317 12-1045.RT3

Překlad nosný porobeton, světlost otv. do 375 cm překlad nosný NOP VI / 4 / 17 224 x 24,9 x 30 cm

26

54

27 28

317 12-1044.RT6

Překlad nosný porobeton, světlost otv. do 180 cm překlad nosný NOP V / 5 / 23 199 x 24,9 x 37,5 cm

kus

1,00

2 305,00

317 12-1047.RT2

Překlad nenosný porobeton, světlost otv. do 105 cm překlad nenosný NEP 10 P3,3 124 x 24,9 x 10

kus

7,00

377,50

Celkem za Díl: 4

3 Svislé a kompletní konstrukce Vodorovné konstrukce

2 305,00 2 642,50

455 653,68

29

451 97-1112.R00

Položení vrstvy z geotextilie,

m2

143,00

80,00

11 440,00

30

411 14-7212.R00

Strop YTONG, OVN 68 cm, tl.25 cm, nosník 2,23,0 m

m2

9,80

1 741,00

17 061,80

411 14-7213.R00

Strop YTONG, OVN 68 cm, tl.25 cm, nosník 3,04,6 m

m2

35,00

1 710,00

59 850,00

32

411 14-7215.R00

Strop YTONG, OVN 68 cm, tl.25 cm, nosník 6,27,0 m

m2

27,20

1 743,00

47 409,60

33

411 35-1303.R00

Bednění stropů trámových,podepření, do 3,5m, 10kPa

m2

85,40

608,00

51 923,20

34 35

411 35-1304.R00

Odstranění bednění stropů trámových do 3,5m, 10kPa

m2

85,40

182,50

15 585,50

413 36-1721.R00

Výztuž nosníků z oceli 10425 (BSt 500 S)

t

0,58

29 210,00

16 941,80

36 37 38

411 36-2921.RT5

Výztuž kleneb svařovanou sítí svařovanou sítí drát 6,0 oka 150/150

411 31-1711.R00

Klenby z betonu prostého C 25/30 (B 30)

31

t

0,42

31 480,00

13 221,60

m3

16,83

3 240,00

54 529,20

t

0,40

29 470,00

11 729,06

m3

4,24

3 205,00

13 589,20

417 36-1721.R00

Výztuž ztuž. pásů a věnců, ocel 10425 (BSt 500 S)

417 32-1414.R00

Ztužující pásy a věnce z betonu železového C 25/30

417 35-1115.R00

Bednění ztužujících pásů a věnců - zřízení

m2

21,73

286,00

6 214,78

417 35-1116.R00

Bednění ztužujících pásů a věnců - odstranění

m2

21,73

60,30

1 310,32

42 43

417 32-1414.R00

Ztužující pásy a věnce z betonu železového C 25/30

m3

2,03

3 205,00

6 506,15

417 36-1721.R00

Výztuž ztuž. pásů a věnců, ocel 10425 (BSt 500 S)

t

0,12

29 470,00

3 536,40

44

416 04-1128.R00

Samost.pož.předěl, kov.kce. CD, deska 1x RFI 15 mm

m2

22,40

783,00

17 539,20

447 13-3122.RZ1

Podkr.SDK,OK CD,záv.krokv.záklop,izol.1xRF tl.12,5 bez dodávky a montáže izolace

m2

112,40

777,00

87 334,80

673-52296

Fólie JUTAFOL N 140 standard parozábrana

m2

140,00

20,71

39 40 41

45 46

Celkem za Díl: 61 47 48 49 50 51

4 Vodorovné konstrukce Úpravy povrchů vnitřní

2 899,40

438 622,01

611 42-1133.R00

Omítka vnitřní stropů rovných, MVC, štuková

m2

71,50

376,50

610 99-1111.R00

Zakrývání výplní vnitřních otvorů

m2

58,60

33,90

1 986,54

612 42-1637.R00

Omítka vnitřní zdiva, MVC, štuková

m2

495,40

269,50

133 510,30

612 47-3186.R00

Příplatek za zabudované rohovníky

m

32,80

59,60

1 954,88

612 47-3185.R00

Příplatek za zabudované omítníky v ploše stěn

m2

495,40

18,20

Celkem za Díl: 62

61 Úpravy povrchů vnitřní Úpravy povrchů vnější

26 919,75

9 016,28

173 387,75

52

627 45-2101.R00

Spárování maltou MCs zapuštěné rovné, zdí z kamene

m2

164,45

464,50

76 387,03

53

622 31-1521.RU1

Zateplovací systém Baumit, sokl, XPS tl. 80 mm s mozaikovou omítkou 5,5 kg/m2

m2

39,60

1 180,00

46 728,00

54

622 40-1971.RZ1

Příplatek k omítce vnějš. stěn, zvýšení přilnavos. nátěrem penetračním akrylátovým

m2

126,90

19,70

2 499,93

622 42-1210.RT7

Omítka vnější tepelně izolační Hasit tl. 3 cm zakončená šlechtěnou omítkou a nátěrem

m2

126,90

819,00

55

Celkem za Díl: 64 56

642 94-1111.RT3

57

611-81252.A

62 Úpravy povrchů vnější Výplně otvorů

103 931,10

229 546,06

Pouzdro pro posuvné dveře jednostranné, do zdiva jednostranné pouzdro 800/1970 mm Zárubeň obkladová Sapeli š. 80 cm/tl. stěny 715cm

55

kus

1,00

6 795,00

6 795,00

kus

8,00

3 310,00

26 480,00

58

611-87005

Vrata garážová otevírací 251x211 cm kazetové

kus

1,00

33 080,00

59

611-64108

Dveře vnitř.prof.plné PALERMO 1kř. 80x197 mahagon

kus

8,00

7 555,00

Celkem za Díl: 8

64 Výplně otvorů Trubní vedení

831 35-0012.RAA

Kanalizace z trub PVC hrdlových D 160 hloubka 2,0 m

61

894 43-1511.RAA

Šachta, DN 1000, dl.šach.skruže 0,5 m, přímá dno KG DN 160, poklop litina 12,5t

831 23-0010.RAA

Vodovod z trub polyetylénových D 40 hloubka 1,2 m

893 11-1111.R00

Šachta vodoměrná prefa 1,2 x 0,9 m, výška 1,5 m

841 23-0112.RAB

Plynovod z trub PE, DN 40 mm, hl. 1,2 m d 40 x 3,7 návin, SDR11, s podsypem štěrkopískem

m

841 24-0020.RA0

Odvodňovač STL z lPE typ - Hx na řádu DN 40mm

kus

64 65

Celkem za Díl: 94

60 440,00

126 795,00

60

62 63

33 080,00

m

12,70

2 090,00

26 543,00

kus

1,00

25 800,00

25 800,00

m

12,00

1 210,00

14 520,00

kus

1,00

9 630,00

9 630,00

12,00

857,00

10 284,00

1,00

17 370,00

8 Trubní vedení Lešení a stavební výtahy

17 370,00

104 147,00

m2

210,00

41,60

8 736,00

941 94-1831.R00

Montáž lešení leh.řad.s podlahami,š.do 1 m, H 10 m Demontáž lešení leh.řad.s podlahami,š.1 m, H 10 m

m2

210,00

28,10

5 901,00

941 94-1191.RT3

Příplatek za každý měsíc použití lešení k pol.1031 lešení pronajaté

m2

210,00

38,70

66

941 94-1031.R00

67 68

Celkem za Díl: 96

94 Lešení a stavební výtahy Bourání konstrukcí

8 127,00

22 764,00

69 70

962 02-2491.R00

Bourání zdiva nadzákladového kamenného na MC

m3

142,00

1 025,00

145 550,00

962 02-3491.R00

Bourání zdiva nadzákladového smíšeného na MC

m3

7,20

735,00

5 292,00

71 72

965 04-2241.RT4

Bourání mazanin betonových tl. nad 10 cm, nad 4 m2 sbíječka tl. mazaniny 10 - 15 cm

m3

7,42

1 269,00

9 415,98

961 04-3111.R00

Bourání základů z betonu proloženého kamenem

m3

71,20

1 503,00

107 013,60

Celkem za Díl: 97 73 74 75 76 77 78

Vnitrostaveništní doprava suti do 10 m

t

565,30

204,00

115 321,20

979 08-2121.R00

Příplatek k vnitrost. dopravě suti za dalších 5 m

t

2 261,00

22,80

51 550,80

979 99-0107.R00

Poplatek za skládku suti - směs betonu,cihel,dřeva

t

576,30

480,00

276 624,00

979 02-1111.R00

Výběr a sbírání kamene ručně ze suti s očištěním

m3

36,80

1 924,00

70 803,20

979 08-1111.R00

Odvoz suti a vybour. hmot na skládku do 1 km

t

576,00

253,00

145 728,00

979 08-1121.R00

Příplatek k odvozu za každý další 1 km

t

5 760,00

14,60

97 Prorážení otvorů Staveništní přesun hmot

84 096,00

744 123,20

998 01-1002.R00

Přesun hmot pro budovy zděné výšky do 12 m

t

418,67

250,50

998 00-9101.R00

Přesun hmot lešení samostatně budovaného

t

3,86

1 636,00

Celkem za Díl: 711 81 82 83

267 271,58

979 08-2111.R00

Celkem za Díl: 99 79 80

96 Bourání konstrukcí Prorážení otvorů

99 Staveništní přesun hmot Izolace proti vodě

104 876,84 6 314,96

111 191,80

711 47-1051.RT1

Izolace, tlak. voda, vodorovná fólií PVC, volně materiál ve specifikaci

m2

168,00

115,00

19 320,00

283-25022

Penefol 750 fólie hydroizolační tl. 1,5 mm

m2

168,00

97,67

16 408,56

693-66202

Geotextilie GUTTATEX 300 g/m2 š. 200 cm PES

m2

168,00

24,80

Celkem za Díl: 713

711 Izolace proti vodě Izolace tepelné

4 166,40

39 894,96

84

713 11-1211.R00

Montáž parozábrany krovů spodem s přelepením spojů

m2

112,40

64,40

7 238,56

85

713 11-1130.RT2

Izolace tepelné stropů, vložené mezi krokve 2 vrstvy - materiál ve specifikaci

m2

112,40

136,00

15 286,40

86

713 11-1130.RT1

Izolace tepelné stropů, vložené mezi krokve 1 vrstva - materiál ve specifikaci

m2

22,40

70,70

1 583,68

56

631-50838.A

Plsť ISOVER DOMO20 nekašírovaná skleněná tl. 200mm

m2

22,40

235,84

5 282,82

88

631-50834.A

Plsť ISOVER DOMO12 nekašírovaná skleněná tl. 120mm

m2

224,80

141,50

31 809,20

89

713 12-1111.RV1

Izolace tepelná podlah na sucho, jednovrstvá včetně dodávky polystyren tl. 50 mm

m2

71,50

158,00

87

Celkem za Díl: 721 90 91 92

Potrubí Geberit PE odpadní - svislé, vodorovné

soub

1,00

14 274,00

14 274,00

721 29-0112.R00

Zkouška těsnosti kanalizace vodou do DN 200

soub

1,00

500,90

500,90

998 72-1102.R00

Přesun hmot pro vnitřní kanalizaci, výšky do 12 m

t

0,22

503,00

111,16

14 886,06

Sestava BRUSE s ventily Qn 6 DN 32-32

kus

1,00

4 175,00

4 175,00

722 17-2332.R00

D+M potrubí teplé a studené vody

soub

1,00

21 573,00

21 573,00

722 28-0106.R00

Tlaková zkouška vodovodního potrubí DN 32

soub

1,00

1 019,00

1 019,00

998 72-2102.R00

Přesun hmot pro vnitřní vodovod, výšky do 12 m

t

0,18

457,50

80,52

725 10-0001.RA0

Celkem za Díl: 731 98

721 Vnitřní kanalizace Vnitřní vodovod

722 26-8614.R00

Celkem za Díl: 725 97

11 297,00

72 497,66

721 15-2208.R00

Celkem za Díl: 722 93 94 95 96

713 Izolace tepelné Vnitřní kanalizace

731 15-9219.R00

722 Vnitřní vodovod Zařizovací předměty

26 847,52

D+M dle specifikace investora

soub

1,00

86 000,00

725 Zařizovací předměty Kotelny

86 000,00

86 000,00

D+M kotle včetně příslušenství,rozvod plynu

soubor

1,00

42 750,00

42 750,00

Celkem za Díl: 733

731 Kotelny Rozvod potrubí

99 733 16-4101.R00 100 998 73-3103.R00 101 733 19-0106.R00

Montáž potrubí z měděných trubek D 36 - 12 mm

Celkem za Díl: 734

733 Rozvod potrubí Armatury

102 734 43-2123.R00

Prostorový termostat Rehau Control

Celkem za Díl: 735

734 Armatury Otopná tělesa

103 104 105 106 107 108

735 17-1315.R00

Těleso trub. Koralux Linear Classic KLC 1820.750

kus

1,00

2 540,00

2 540,00

735 15-6522.R00

Otopná tělesa panelová Radik Klasik 21 400/ 600

kus

2,00

2 280,00

4 560,00

735 15-6562.R00

Otopná tělesa panelová Radik Klasik 21 600/ 600

kus

1,00

2 725,00

2 725,00

735 15-6564.R00

Otopná tělesa panelová Radik Klasik 21 600/ 800

kus

1,00

3 110,00

3 110,00

735 15-6664.R00

Otopná tělesa panelová Radik Klasik 22 600/ 800

kus

1,00

3 395,00

3 395,00

998 73-5102.R00

Přesun hmot pro otopná tělesa, výšky do 12 m

t

0,11

813,00

89,43

42 750,00

Přesun hmot pro rozvody potrubí, výšky do 24 m Tlaková zkouška potrubí DN 32

soub

1,00

19 890,00

19 890,00

t

0,23

960,00

220,80

soub

1,00

1 200,00

1 200,00

21 310,80 kus

1,00

3 475,00

3 475,00

3 475,00

Celkem za Díl: 736

735 Otopná tělesa Podlahové vytápění

109 736 11-0003.RT3

Podlahové vytápění Rehau na systémovou desku

16 419,43 m2

71,50

1 532,00

109 538,00

Sestava rozd./sběrač Rehau HKV-D, 5cest.bez skříně

ks

1,00

4 925,00

4 925,00

Skříň rozdělovače pod omítku REHAU UP-typ 5

ks

1,00

2 835,00

2 835,00

ks

1,00

9 700,00

9 700,00

113 736 32-6923.R00

Mísící sada Rehau DN 25 Připojovací set měřiče množství tepla Rehau DN 25

ks

1,00

2 620,00

2 620,00

114 998 73-6203.R00

Přesun hmot pro podlahové vytápění, výšky do 24 m

%

592,00

3,55

Celkem za Díl: 762

736 Podlahové vytápěni Konstrukce tesařské

115 762 34-2812.R00 116 762 90-0030.RAA

Demontáž laťování střech, rozteč latí do 50 cm

m2

210,00

13,70

2 877,00

Demontáž dřevěného krovu bez bednění

m2

210,00

157,00

32 970,00

110 736 32-6304.R00 111 736 32-6814.R00 112 736 32-6925.R00

2 101,60

131 719,60

57

117 762 90-0060.RAB

Demontáž dřevěných podlah z prken s polštáři

m2

121,60

74,00

8 998,40

118 762 10-0010.RAB

Krov dřevěný, laťování, bednění přesahu střechy dvojité laťování

m2

244,52

1 181,00

288 778,12

119 998 76-2102.R00

Přesun hmot pro tesařské konstrukce, výšky do 12 m

7,56

1 209,00

Celkem za Díl: 764

762 Konstrukce tesařské Konstrukce klempířské

120 764 90-0035.RAA

Demontáž podokapních žlabů půlkruhových z plechu pozinkovaného

122 123 124 125

m

41,30

48,40

1 998,92

m

11,50

31,10

357,65

m2

1,26

60,40

76,10

Demontáž odpadních trub z plechu pozinkovaného

m

10,20

32,90

335,58

Žlab z Cu plechu podokapní půlkruhový rš 330 mm

m

45,70

1 263,00

57 719,10

Lemování zdí z Cu plechu rš 250 mm

m

26,80

950,00

25 460,00

Odpadní trouby z Cu plechu kruhové průměru 100 mm

m

18,00

951,00

17 118,00

Oplechování parapetů z Cu plechu rš 330 mm

m

15,60

887,00

13 837,20

764 33-9812.R00 764 90-0040.RAA 764 25-2010.RAB 764 23-0010.RAA

126 764 55-4010.RAB 127 764 51-0010.RAB

9 140,04

342 763,56

Demontáž oplechování parapetů z plechu pozinkovaného Demontáž lemov. komínů v ploše, vln. kryt. nad 45°

121 764 90-0050.RAA

t

Celkem za Díl: 765

764 Konstrukce klempířské Krytiny tvrdé

128 765 33-2810.R00 129 765 33-2891.R00 130 765 31-2613.R00

Demontáž betonové krytiny, na sucho, do suti

m2

210,00

Příplatek za sklon přes 45 do 60°, do suti

m2

210,00

2,45

514,50

Krytina Stodo 12 střech jednoduchých, glazura

m2

244,52

675,00

165 051,00

Mont.krytiny drážk.střech jedn.na sucho do 15ks/m2

131 765 31-9212.R00 132 765 90-1121.R00 133 134 135 136

116 902,55 81,20

17 052,00

m2

244,52

115,50

28 242,06

m2

244,52

50,10

12 250,45

765 31-2663.R00

Fólie podstřešní paropropustná Jutafol D 110 Ukončení plochy taškami okrajovými levými, glazura

m

26,80

590,00

15 812,00

765 31-2666.R00

Ukončení plochy taškami okraj. pravými, glazura

m

26,80

630,00

16 884,00

765 31-2633.R00

Hřeben s větracím pásem kovovým, glazura

m

24,00

1 058,00

25 392,00

765 31-2616.R00

Příplatek za tašky pro připojení hřebene, glazura Pás úžlabí Al profilovaný 2000/600 mm, s těsněním

m

24,00

121,00

2 904,00

m

12,00

700,00

8 400,00

Přesun hmot pro krytiny tvrdé, výšky do 12 m

t

12,60

805,00

10 143,00

Montáž úžlabí kovovým pásem

m

12,00

58,40

700,80

2,00

3 585,00

7 170,00

137 765 31-2651.R00 138 998 76-5102.R00 139 765 31-9611.R00 140 765 31-9813.RM4 141 765 31-9231.R00

Celkem za Díl: 766 142 766 67-0011.R00 143 766 67-0021.R00 144 766 21-1200.R00

Montáž tašky prostupové s nástavcem taška odvětrací s nástavcem, Stodo 12, glazura Přípl.za sklon pro zastř.dr.krytin přes 35° do 45°

244,52

24,00

765 Krytiny tvrdé Konstrukce truhlářské

5 868,48

316 384,29

Montáž obložkové zárubně a dřevěného křídla dveří Montáž kliky a štítku

kus kus

Montáž schodišť dřevěných

soub

Celkem za Díl: 767

766 Konstrukce truhlářské Konstrukce zámečnické

145 767 20-0001.RA0

Zábradlí balkonové žárově zinkované

Celkem za Díl: 769

767 Konstrukce zámečnické Otvorové prvky z plastu

146 769 00-0010.R00

D+M oken a dveří dle specifikace

Celkem za Díl: 771

769 Otvorové prvky z plastu Podlahy z dlaždic a obklady

147 771 10-1210.RT3 148 597-70103 149 771 57-9791.R00

kus m2

8,00

1 238,00

9 904,00

8,00

244,50

1 956,00

1,00 114 30,00

114 530,00

126 390,00 m

3 528,00

34 009,92

34 009,92 soub

Penetrace podkladu pod dlažby penetrační nátěr weber.haft rapid

9,64

1,00 252 00,00

252 600,00

252 600,00

m2

88,47

50,30

4 450,04

Dlaždice Zebrano 33,3 x 33,3 cm

m2

96,00

406,72

39 045,12

Příplatek za plochu podlah keram. do 5 m2 jednotl.

m2

15,42

9,40

144,95

58

150 771 57-5109.RT6 151 998 77-1102.R00

Montáž podlah keram.,hladké, tmel, 30x30 cm Keraflex (lepidlo), Ultracolor plus (spár.hmota) Přesun hmot pro podlahy z dlaždic, výšky do 12 m

m2

88,47

368,50

t

0,35

406,50

32 601,20 142,28

Celkem za Díl: 775

771 Podlahy z dlaždic a obklady Podlahy vlysové a parketové

152 775 54-1412.R00 153 775 54-2022.R00 154 775 41-3141.R00

Podlaha laminátová tl. 8 mm, zámkový spoj

m2

54,80

605,00

33 154,00

Podložka Mirelon 3 mm pod lamelové podlahy

m2

54,80

46,20

2 531,76

Podlahové lišty připevněné vruty, MD 6/1,5 cm

m

37,30

72,10

2 689,33

Celkem za Díl: 781

775 Podlahy vlysové a parketové Obklady keramické

155 781 10-1210.RT3 156 597-81356.8

76 383,58

38 375,09

Penetrace podkladu pod obklady penetrační nátěr weber.haft rapid

m2

51,56

50,30

2 593,47

Obkládačka Color One 14,8x14,8 lesk

m2

57,00

406,50

23 170,50

m2

51,56

471,50

24 310,54

t

0,22

406,50

158 998 78-1102.R00

Obklad vnitřní stěn keramický, do tmele, 15x15 cm Adesilex P9 (lepidlo),Ultracolor plus (spár.hmota) Přesun hmot pro obklady keramické, výšky do 12 m

Celkem za Díl: 783

781 Obklady keramické Nátěry

159 783 72-6700.R00

Nátěr lazurovací tesařských konstr. Dixol 2x lak

Celkem za Díl: 784

783 Nátěry Malby

160 784 19-1201.R00 161 784 19-5422.R00

Penetrace podkladu hloubková Primalex 1x

m2

678,40

13,20

Malba tekutá Primalex Polar, barva, 2 x

m2

678,40

44,50

Celkem za Díl: M21

784 Malby Elektromontáže

162 210 19-0152.R00 163 210 20-0020.RAA

D+M elektro,revize,přípojka

soub

1,00 112 60,00

Hromosvod pro rodinné domy

kompl

1,00

Celkem za Celkem za stavbu

M21 Elektromontáže

157 781 47-5112.RT6

89,43

50 163,94 m2

97,50

94,40

9 204,00

9 204,00 8 954,88 30 188,80

39 143,68

29 370,00

112 560,00 29 370,00

141 930,00

4 958 870,16

1.13. Vliv rekonstrukce a oprav na ocenění V průběhu užívání stavby dochází vlivem provozu k poškození konstrukčních prvků stavby takovým způsobem, že může být ohrožena bezpečnost a z tohoto důvodu je nutné provést rekonstrukci. Rekonstrukcí se prodlouží fyzická životnost stavby, odstraní se účinky opotřebení a poruchy stavby. Existují však finanční a časové meze, kdy se při jejich překročení nevyplatí rekonstrukci provést a je třeba zvážit odstranění stavby. Stavební zákon pojem rekonstrukce nedefinuje, ale nezapomínejme, že rekonstrukce je změna stavby a podléhá stavebnímu povolení. Rekonstrukce je konstrukční a technologická úprava dosavadního hmotného investičního majetku nebo jeho části, která má obvykle za následek změnu technických parametrů, popřípadě změnu funkce a účelu hmotného investičního majetku. Rekonstrukce je často spojena s modernizací. V souladu s ust. § 33 odst. 2 zákona

59

č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, v platném znění, se rekonstrukcí rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.37 Vlivu oprav a rekonstrukcí posuzujeme z několika pohledů. Hodnotíme, zda provedená rekonstrukce případně opravy byly provedeny dle platných norem a předpisů a v souladu s projektovou dokumentací. Nekvalitně provedená rekonstrukce snižuje hodnotu nemovitosti. Je proto nutné při průzkumu nemovitosti zjistit, zaznamenat a přesně vyhodnotit jakým způsobem se provedená rekonstrukce promítla do tržní hodnoty. V extrémních případech může být při špatně nebo nevhodně provedené rekonstrukci tržní hodnota nižší, než hodnota nemovitosti, kterou měla nemovitost před provedením úprav. V případě, že byla rekonstrukce provedena v rozporu s projektovou dokumentací a nebyly dodrženy technologické postupy při rekonstrukci, může dojít k vadám a poruchám vedoucím k degradaci materiálu, a to například z důvodu zatížení nebo vlhkosti, kdy změnou podmínek v rekonstruovaném objektu může vlivem nevhodně zvolených zabudovaných materiálů dojít ke vzniku tepelných mostů. V místech těchto mostů (u balkónů, věnce, okolí oken) dochází ke srážení vzdušné vlhkosti a tím ke vzniku plísní. Ke zvýšení vzdušné vlhkosti může dojít i při výměně dříve převážně používaných dřevěných oken za okna plastová.

Při použití plastových oken dojde k uzavření prostoru, vlivem nedostatečného

větrání se zvýší vzdušná vlhkost, která má vliv na tvorbu

plísní na stěnách nebo na

biologické napadení dřevěných konstrukcí. K vážným poruchám může dojít při rekonstrukci podkroví, kdy při vestavbě podkrovních místnosti může dojít k přetížení krovu i stávající stropní konstrukce a tím k vážným poruchám. Postupem času tak dojde ke zhoršení kvality bydlení.

1.13.1. Vliv rekonstrukce na porovnávací metodu Porovnávací metoda, jak již sám název napovídá, spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostí srovnatelných parametrů s

předpokladem, že prodej byl

uskutečněný za porovnatelných podmínek a v podobném období.38 Vzhledem k tomu, že porovnávané nemovitosti mají odlišné hodnoty porovnávaných vlastností, musíme toto zohlednit tzv. korekčními činiteli. Je totiž velmi složité získat všechny potřebné údaje jak o oceňované nemovitosti, tak i o nemovitosti vybrané k porovnání. Kontrola správnosti postupů při provádění rekonstrukce je složitá, především u konstrukcí 37

Matějka, Vladimír, Mokrý, Jan: Slovník pojmů ve výstavbě. Doporučený standard. Metodická řada DOS M 01.01. Praha: Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, 2000. 38 Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, str.16

60

citlivých na dodržení přesnosti a technologických postupů. Vyhodnotíme nejen finanční prostředky vložené do rekonstrukce a oprav, ale i čas na její realizaci a dodržení platných norem. Dále je důležité si uvědomit, že objekty nebyly postaveny za stejných podmínek.

1.13.2. Vliv rekonstrukce budov na příjmovou metodu Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice39. Investice je tedy nákupem budoucích příjmů vytvářených majetkem po dobu jeho životnosti. Při určování hodnoty objektu se vychází z předpokladu, že objekt je v ideálním stavu. V případě, že tomu tak není, odečteme na konci výpočtu příjmové metody náklady na uvedení stavby do ideálního stavu. Pokud byl objekt rekonstruován nebo v něm proběhly opravy, jsou náklady nižší a výsledná hodnota zároveň vyšší. Pokud je využitelnost podmíněna neúměrnými náklady na rekonstrukci objektu, které překračují jeho skutečnou využitelnost, pak je zřejmé, že se tato investice nevyplatí a návratnost je nulová.

1.13.3. Vliv rekonstrukce budovy na nákladovou metodu Na nákladovém přístupu je, nebo do nedávna bylo, založeno oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události a pochopitelně i v oceňování na tržních principech.40 Postup při analýze hodnoty je následující. Provedeme prostou reflexi a zaměříme celý objekt a dále zjistíme. Množství vložené práce – reprodukční cenu Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití součastných technologií pořídit shodnou nebo stavbu podobných parametrů.41 Pro určení reprodukční ceny se užívají agregované a vysoce agregované ceny. Agregované ceny v sobě obsahují více jednotlivých položek, které jsou vztaženy k jedné jednotce.

Agregováním agregovaných cen získáme vysoce agregované ceny, tedy ceny

vyjadřující cenu dokončené stavby vztaženou na metr kubický obestavěného prostoru. Reprodukční cenu můžeme určit několika způsoby.

39

Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, , a.s. ,2005 ISBN:80-7265-085-8,str. 37 Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. , 2005 ISBN:80-7265-085-8,str. 54 41 Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. ,2005 ISBN:80-7265-085-8, str.61 40

61

V případě použití cenového předpisu, který vychází z nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, která je v ČR k dispozici a kdy je tento předpis zároveň již obsažen v oceňovacích programech, jeho nevýhodou je zastaralost dat již při uveřejňování novelizovaného předpisu. Další možností je využití rozpočtovacích programů, např. (Callida, RTS), ceníku stavebních prací (Kros), přepočítání pořizovací ceny na současnou hodnotu a porovnávání. Při výpočtu reprodukční ceny vycházíme z průměrných cen, a proto je třeba určit koeficient zohledňující specifický parametr daného objektu. Tento koeficient pro stanovení standartu stanovíme těmito způsoby: -

Agregovaně – základní reprodukční cena objektu se vynásobí koeficientem vyjadřujícím nadstandard nebo podstandard objektu. Tento koeficient by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 – 1,2

-

Analyticky – objekt se rozdělí podle objemových podílů na prvky a celky, těmto prvkům se přidělí vhodný koeficient. Tento způsob je sice přesnější, ale pracnější.

Předpoklad vývoje technické životnosti stavby Specifikum České republiky je neustálé přestavování a modernizace staveb a jen málo budov je demolováno z důvodu zchátralosti. Tím, že byl objekt kompletně rekonstruován, zvýšila se životnost objektu o dobu životnosti vyměněných prvků.

Závěrečná analýza tržní hodnoty Při závěrečné analýze se jedná o přispění (kontribuci) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Při závěrečné analýze máme k dispozici tyto údaje: -

nález (popis oceňovaného majetku)

-

výpočet výměr majetku

-

tržní hodnotu pozemku zjištěnou porovnávací metodou

-

tržní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou

-

tržní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou

-

tržní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou

62

Ke zjištění tržní hodnoty se užívá kontribuce jednotlivých metod, postup záleží na typu oceňovaného majetku. Matematicky se kontribuce vyjadřuje váženým průměrem tří dílčích hodnot42:

Tržní hodnota majetku zjištěná porovnávací metodou

x%

Tržní hodnota majetku vyjádřená příjmovou metodou

y%

Tržní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

z%

Výsledná tržní hodnota

100%

Hodnoty těchto metod by se měly pohybovat v rozmezí 0 – 100, přičemž součet nesmí být vyšší než 100. Nákladová metoda je z hlediska oprav a rekonstrukcí metodou nejpřesnější. Potom bez ohledu na její procentuální zastoupení v závěrečné analýze je možné získat co nejpřesnější určení tržní hodnoty s ohledem na provedenou rekonstrukci a promítnutím závěrů z nákladové metody do ostatních metod nebo porovnáním hodnot zjištěných ve dvou ostatních metodách se závěry metody nákladové.

42

Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. 2005 ISBN:80-7265-085-8,str. 72- 74

63

2. Praktická část

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1037

O ceně nemovitosti, domu č.p. 215, vč. pozemků st. 416/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 449 m2 a parc.č. 1321/3, zahrada o výměře 277 m2 v k.ú. a obci Nová Bystřice, ul. Zahradní č.p. 215, kraj Jihočeský.

Objednatel posudku:

Milan Peca ul. Mlýnská č.p. 236 378 33 Nová Bystřice

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti pro potřebu převodu vlastnického práva předmětné nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29.8.2010 posudek vypracoval: Zdeněk Musil Úzká 577 378 33 Nová Bystřice tel.: 384 386 615, 605 226 141

64

Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Nové Bystřici 2.9.2010

A. Nález

1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, domu č.p. 215, vč. pozemků st. 416/1, zast. plocha a nádvoří o výměře 449 m2 a parc.č. 1321/3, zahrada o výměře 277 m2 v k.ú. a obci Nová Bystřice, ul. Zahradní, kraj Jihočeský.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp.215 Adresa nemovitosti: ul. Zahradní 378 33 Nová Bystřice Kraj:

Jihočeský

Okres:

Jindřichův Hradec

Obec:

Nová Bystřice

Katastrální území: Nová Bystřice Počet obyvatel:

3 365

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 52,5341 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 52,53 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.8.2010 za přítomnosti znalce a objednatele znaleckého posudku.

65

4. Podklady pro vypracování posudku - internetová informace ze dne 19.8.2010 o domu čp.215 na st.416/1 v k.ú. Nová Bystřice, vedeném na LV č.386 - internetová informace ze dne 19.8.2010 o pozemku st.416/1 v k.ú. Nová Bystřice, vedeném na LV č.386 - internetová informace ze dne 19.8.2010 o pozemku parc.č.1321/3 v k.ú. Nová Bystřice, vedeném na LV č.386 - ústní objednávka objednatele (Milan Peca, Nová Bystřice čp.236) ze dne 19.8.2010 na vypracování ZP na dům čp.215 v Nové Bystřici vč.pozemků pro převod - mapa k.ú. Nová Bystřice v M 1:1000 - prohlídka a zaměření nemovitosti znalcem dne 29.8.2010 - znalci nebyly předloženy žádné další doklady od nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje Podle internetových informací o oceňované nemovitosti ze dne 19.8.2010 jsou spoluvlastníky:

Stanislav Mendl, 435 26 Bečov 124 - podíl 6/50 Vítězslav Mendl, 377 01 J.Hradec, Klášterská 135/II - podíl 1/2 Andrea Mendlová, 403 01 Chomutov, Zborovská 4602 - podíl 13/300 Marta Mendlová, 403 01 Chomutov, Zborovská 4602 - podíl 1/30 Martina Mendlová, 431 11 Jirkov, Pionýrů 1706 - podíl 13/300 Martin Nikodým, 430 04 Chomutov, Zahradní 5167 - podíl 1/100 Vladimír Nikodým, 430 04 Chomutov, Borová 5137 - podíl 1/100 Marie Plomerová, 431 51 Klášterec nad Ohří, Miřetice u Kláštěrce nad Ohří, Žitná 665 - podlí 6/50 Alena Šubertová, 430 03 Chomutov, Husova 2870 - podíl 6/50

Před sepsáním kupní smlouvy doloží spoluvlastníci aktuální výpis z katastru nemovitostí (KÚ Jindřichův Hradec), kterým doloží vlastnictví k převáděné nemovitosti.

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace od nemovitosti se nedochovala, stav dle skutečné prohlídky a zaměření 66

znalcem dne 29.8.2010 za využití výše uvedených podkladů.

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost (obytná část a hospodářská část) je situovaná na severozápadním okraji zastavěné části obce Nová Bystřice, v ul. Zahradní (části zvané Větrov), za domem č.p. 498 paní Alžběty Nácarové, jako poslední po pravé straně při příjezdu od ul. Hradecké. Z levé strany domu je nezpevněná polní komunikace. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné místní komunikaci, ul. Zahradní, případně z ul. Jana Žižky. Dům je samostatně stojící, přibližně 20 roků neobýván, neudržován. Z části propadlá střecha v důsledku poddimenzovaného krovu způsobuje zatékání do krovu, dřevěných stropů a prkenných podlah. Všechny tyto konstrukce jsou napadené dřevomorkou a začalo se s jejich odstraňováním. Obvodové zdivo vykazuje statické poruchy, vychýlení severní strany do cesty, nebezpečí svalení. Doporučuji objekt zabezpečit proti vstupu a neodkladně zahájit jednání se stavebním úřadem o povolení k demolici domu (obytné části i hospodářské části). Vzhledem k tomu, že v domě prakticky chybí základní vybavení, hlavní konstrukce jsou napadené dřevomorkou a vykazují statické poruchy, vyžadující jejich postupné odstranění, je hlavní objekt oceněn dle §5 nákladovým způsobem, který objektivněji vystihuje stav i zůstatkovou cenu nemovitosti než porovnávací způsob.

8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Dům čp.215 b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova c) Pozemky c1) Pozemky

67

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Dům č.p. 215 - § 5 Jde o bývalý rodinný dům s jedním bytem skladby 1+1. Dům je zhruba dvě desetiletí neobývaný, neudržovaný a ve velmi špatném technickém stavu, který vyžaduje prakticky jeho odstranění, neboť hlavní konstrukce - zdivo, stropy, krov a střešní krytina jsou zcela dožilé a v havarijním stavu. Vstup do domu je ze dvora do předsíně. Vlevo byla jedna obytná místnost, vpravo druhá obytná místnost. Objekt je přízemní, zděný (tloušťka kamenného zdiva 65 cm), nepodsklepený, bez izolace proti zemní vlhkosti, se sedlovým krovem a střešní krytinou ze starých betonových tašek, bez hromosvodu, bez klempířských prvků, bez základního vybavení. Podlahy napadené dřevomorkou byly odstraněny, stropy dřevěné typlové napadené též dřevomorkou jsou z části propadlé. Fasádní omítky zcela opadané, bez okenních a dveřních výplní. Záchod byl původně suchý ve dvoře, dnes již neexistuje. Dům je bez připojení na inženýrské sítě. Vstup na půdu je po žebříku v předsíni. Severní obvodové zdivo je vychýlené do cesty, vykazuje statické trhliny, dřevěný krov je poddimenzován (vzdálenost krokví až 150 cm), střední vaznice přetížená a prohnutá, střešní latě na několika místech propadlé včetně střešní krytiny na půdu, do objektu léta zatéká, což způsobilo vznik dřevomorky v krovu, v dřevěných stropech i prkenných podlahách. Není způsobilý k obývání, je v havarijním stavu, proto doporučuji objekt zabezpečit proti vstupu cizích osob. Již pohyb po nemovitosti při jejím zaměření byl pro samotného znalce a jeho pomocníka nebezpečný. Ve dvoře byla zřejmě na východní straně (k Nácarům) další hospodářská budova, která byla v minulosti zcela odstraněna. Stáří domu nebylo přesně zjištěno, ale podle stavu konstrukcí a druhu zástavby, lze předpokládat stáří objektu nad 100 roků.

68

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce:

zděná

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemní podlaží Podkroví:

nemá podkroví

Střecha:

se šikmou nebo strmou střechou

Počet nadzemních podlaží:

s jedním nadzemním podlažím

Kód CZ - CC:

111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:

12,10*6,0

72,60 m2

=

Zastavěná plocha 72,60 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: 72,60*2,50 Zastřešení: 72,60*3,40/2 Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,50 m

181,50 m3 123,42 m3 304,92 m3

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%]

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14.Podlahy obytných místností: 15.Podlah ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace:

P S S S P C P C C C C C C C C C C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 69

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Uprav ený obj. podíl

0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3,77 21,20 7,90 7,30 1,56 0,00 2,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

C C C C C C C C C

0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 44,40 0,4440

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP

Část

[%]

[%]

K

UP

PP

[%]

[%]

0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 0,46 1,56 0,00 0,00 0,46 2,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

části

P S S S P C P C C C C C C C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

C

1,00

100,0 0,00

0,00

0,00

0,0000

C C C C C C C C C

5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10

100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

25. Záchod:

C

0,30

100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

26. Ostatní:

C

3,40

100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

Součet upravených objemových podílů:

44,40

70

100 100 100 100 100

celku

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6.Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14.Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:

0,00

8,50 47,75 17,79 16,44 3,51 0,00 6,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stáří Živ. Opotř. Opotř. z

60

105 95,24 8,0954 105 95,24 45,4771 100 100,00 17,7900 100 100,00 16,4400 100 100,00 3,5100 0,00 0,0000 60 100,00 6,0100 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000

Opotřebení:

97,3225

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6):

=

2 290,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,4440

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1730

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

*

1,0720

Základní cena upravená

=

2 368,50 Kč/m3

=

722 203,02 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

702 866,03 Kč

Dům čp. 215 - zjištěná cena

=

19 336,99 Kč

Plná cena:

304,92 m3 * 2 368,50 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 97,3225 %

b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova - § 7 Hospodářská budova řadově navazuje na severní štít obytné části. Je zděná, přízemní, nepodsklepená, se shodným krovem a střešní krytinou, stáří shodné s obytnou částí. Má dvě samostatné místnosti s klenutými stropy, přístupné jsou ze dvora (v minulosti byly obě místnosti propojeny dveřmi). Výplně otvorů zcela chybí, omítky jsou opadané, krov z části se střešní krytinou propadlý na půdu, klenby popraskané, z části propadlé, není připojen na žádné inženýrské sítě, je bez vybavení. Objekt je dlouhodobě neužívaný, neudržovaný a v havarijním stavu. Doporučuji zabezpečit proti vstupu cizím osobám a uvažovat o jeho odstranění. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba:

typ A

Svislá nosná konstrukce:

zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

Podkroví:

nemá podkroví 71

Krov:

umožňující zřízení podkroví

Kód CZ - CC:

1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

7,30*6,0

Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 43,80 m2

43,80 m2

=

Konstrukční výška 2,50 m

Obestavěný prostor: 1.NP:

43,80*2,50

=

109,50 m3

Zastřešení:

43,80*3,40/2

=

74,46 m3

3.

183,96 m3

Obestavěný prostor – celkem:

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

Obj. podíl

Část

[%]

[%]

Koeficient

Upravený obj. podíl

1. Základy

P

6,20

100,00

0,46

2,85

2. Obvodové stěny

S

30,40

100,00

1,00

30,40

3. Stropy

S

19,30

100,00

1,00

19,30

P

10,80

100,00

0,46

4,97

5. Krytina

P

6,90

100,00

0,46

3,17

6. Klempířské konstrukce

C

1,90

100,00

0,00

0,00

7. Úprava povrchů

C

4,90

100,00

0,00

0,00

8. Schodiště

C

3,80

100,00

0,00

0,00

9. Dveře

C

3,10

100,00

0,00

0,00

10. Okna

C

1,00

100,00

0,00

0,00

11. Podlahy

C

6,80

100,00

0,00

0,00

12. Elektroinstalace

C

4,90

100,00

0,00

0,00

4. Krov

Součet upravených objemových podílů:

60,69

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,6069

72

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP

Část

[%]

K

UP

PP

[%]

[%]

[%]

2,85

4,70

1. Základy

P

6,20 100,0 0,46

2. Obvodové stěny

S

3. Stropy

Stáří Živ. Opotř. Opotř. z části

celku

100

105

95,24

4,4763

30,40 100,0 1,00 30,40

50,09 100

102

98,04

49,1082

S

19,30 100,0 1,00 19,30

31,80 100

100 100,00 31,8000

4. Krov

P

10,80 100,0 0,46

4,97

8,19

100

100 100,00

8,1900

5. Krytina

P

6,90 100,0 0,46

3,17

5,22

100

100 100,00

5,2200

6. Klempířské konstrukce

C

1,90 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

7. Úprava povrchů

C

4,90 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

8. Schodiště

C

3,80 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

9. Dveře

C

3,10 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

10. Okna

C

1,00 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

11. Podlahy

C

6,80 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

12. Elektroinstalace

C

4,90 100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

Součet upravených objemových podílů:

60,69

Opotřebení:

98,7945

Ocenění: =

1 250,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *

0,6069

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1210

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

*

1,0720

Základní cena upravená

=

1 724,89 Kč/m3

=

317 310,76 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

313 485,58 Kč

Hospodářská budova - zjištěná cena

=

3 825,18 Kč

Základní cena (dle příl. č. 8):

Plná cena:

183,96 m3 * 1 724,89 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 98,7945 %

73

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

zast.plocha a nádvoří 416/1 449,00 52,53 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

23 585,97 23 585,97

+ 2 358,60 25 944,57 *1,0720 *2,1730 60 436,73

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 52,53 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

zahrada Součet Úprava ceny - příloha č. 21:

1321/3

Výměra [m2] 277,00

Jedn. cena [Kč/m2] 52,53

Cena [Kč] 14 550,81 14 550,81

2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

+ 1 455,08 16 005,89 *0,4000 *1,0720 *2,1730 14 914,01 =

75 350,74 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Dům čp.215

=

722 203,02 Kč

b) Hospodářská budova

=

317 310,76 Kč

c) Pozemky

=

75 350,74 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 74

1 114 864,52 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

1 114 860,- Kč

Výsledné ceny: a) Dům čp.215

=

19 336,99 Kč

b) Hospodářská budova

=

3 825,18 Kč

c) Pozemky

=

75 350,74 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

98 512,91 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

98 510,- Kč

slovy: Devadesátosmtisícpětsetdeset Kč V Nové Bystřici, 2.9.2010 Zdeněk Musil Úzká 577 378 33 Nová Bystřice tel.: 384 386 615, 605 226 141

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 8.4.1992 č.j. Spr.651/92, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1037 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2010.

75

3 Analýza trhu nemovitostí 3.1 Okres Jindřichův Hradec je svou rozlohou 1 944 km2 největším okresem v České republice. Rozkládá se na jihovýchodě Čech a jeho jižní hranice tvoří zároveň státní hranici s Rakouskem. Na západě sousedí s okresem České Budějovice, na severozápadě s okresem Tábor, na severu s okresem Pelhřimov, na severovýchodě s okresem Jihlava a na východě s okresy Třebíč a Znojmo. Hranice okresu se od jeho vzniku po územní reorganizaci v roce 1960 nezměnily. Počet obyvatel v okrese Jindřichův Hradec byl ke dni 26.3.2011, 93 180, obyvatelé žijí ve 106 obcích z nichž je 13 měst. Okres Jindřichův Hradec je rozdělen do tří regionů, a to dle správních obvodů obcí z rozšířenou působností na Třeboňsko, Jindřichohradecko a Dačicko.

3.2.Správní obvod ORP Třeboň zaujímá rozlohu 538,37 km2 s počtem obyvatel 25 328, kdy více než třetina obyvatel žije v centru správního území, v Třeboni. Území se vyznačuje výrazným podílem lesů a vodních ploch, což určuje směry průmyslové a zemědělské výroby, a to na rybníkářství, lesnictví těžbu štěrkopísků. Výrazně tento mikroregion ovlivňuje rekreace a cestovní ruch. Dopravně významnou komunikací na území je sinice I/34, České Budějovice - Třeboň – Jindřichův Hradec – Pelhřimov – Humpolec, kde se napojuje na D1. V současné době se buduje dálnice D3 což se může pozitivně projevit odklonem části dopravy z velmi frekventované silnice České Budějovice – Jindřichův Hradec na silnici I/23.Území Třeboňska se vyznačuje malou hustotou osídlení, kdy téměř jedna třetina obyvatel žije v Třeboni, další třetina v městech České Velenice, Lomnice nad Lužnicí a Suchdol nad Lužnicí a zbývající v ostatních obcích. Do těchto čtyř sídel byla až do 90-tých let dvacátého století směrována výstavba nových bytů, která následně stagnovala a k oživení došlo až v nedávné době. Výrazně se zvýšil podíl malometrážních bytů, bytů zvláštního určení nebo vzhledem k orientaci na cestovní ruch, turistiku a lázeňství stoupá zájem o tzv. rezidenční bydlení v Třeboni a nejbližším okolí.

Ceny bytů ve starší zástavbě a nové zástavbě Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

19 000 – 33 800 Kč/m2 18 500 – 24 000 Kč/m2 20 000 – 28 500 Kč/m2 12 500 – 20 000 Kč/m2

76

Výše nájmu v bytech starší a nové zástavby V tomto regionu zveřejnily tyto obce údaje o nájemném v Mapě nájemného s poslední aktualizací 31.12.2011 a to Chlum u Třeboně, České Velenice, Suchdol nad Lužnicí, Třeboň.

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

4 500 – 5 000 Kč/měs. vč. služeb 5 900 – 8 300 Kč/měs. vč. služeb 10 000 – 11 000 Kč/měs. vč. služeb 8 000 – 9 500 Kč/měs. vč. služeb

Pronájem prodejních prostor Centrum města Širší okolí

50 – 150 Kč/m2

Pronájem kancelářských prostor Centrum města Širší okolí

100 – 175Kč/m2 50 – 120 Kč/m2

Pronájem průmyslových objektů Výrobní a provozní prostory Skladové prostory

40 – 60 Kč/m2 20 – 40 Kč/m2

3.3.Správní obvod ORP Jindřichův Hradec zaujímá rozlohu 933 km2, zahrnuje 58 obcí s 47 tisíci obyvatel. Centrem osídlení jsou města Jindřichův Hradec, Kardašova Řečice, Nová Bystřice a Nová Včelnice, v nichž žije 65% obyvatel. Z hlediska dopravy je Jindřichův Hradec přirozený dopravní uzel, kdy městem prochází významné komunikace I. třídy E 551, která je přirozeným přivaděčem k dálnici D1. Významnou komunikací je silnice II. třídy č. 128, která spojuje Jindřichův Hradec se sousedním Rakouskem. Podíl pracujících v průmyslu je v kraji třetí nejnižší, naopak nadprůměrná část obyvatel pracuje ve stavebnictví. Na Jindřichohradecku, bylo zaznamenáno nejvyšší průměrné stáří bytového fondu (51,4 roku) v kraji. Intenzita bytové výstavby byla v letech 1997 - 2010 podprůměrná. Podle druhu staveb převládají na území byty v rodinných domech. Počet 77

dokončených bytů je ovlivněn zejména poptávkou obyvatelstva, atraktivitou lokality a ekonomických podmínek území. Ceny stavebních pozemků v Jindřichově Hradci se v současnosti pohybují v rozmezí 800 - 1550 Kč/m2 výše ceny se odvíjí především od lokality. V okolí Jindřichova Hradce se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 150 – 800 Kč/m2

Ceny bytů ve starší zástavbě a nové zástavbě - záleží na výměrách jednotlivých bytů

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Stará zástavba 10 000 – 12 000,- Kč/m2 13 000 – 15 000,- Kč/m2 13 000 – 17 000,- Kč/m2 12 000 – 13 000,- Kč/ m2

Nová zástavba 12 500 – 15 000,- Kč/m2 14 000– 15 500,- Kč/m2 ---------------------------------------------------------------

Výše nájmu v bytech starší a nové zástavby Všeobecně v mnoha případech nájem je praktický stejný u starších i novějších bytů. Rozdíl může být maximálně v kauci dle stavu bytu. V tomto regionu zveřejnily tyto obce údaje o nájemném v Mapě nájemného s poslední aktualizací 31.12.2011 a to Jindřichův Hradec, Kardašova Řečice, Nová Bystřice, Nová Včelnice.

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

5 500 – 6 800,- Kč/měs. vč. služeb 6 500 – 7 500,- Kč/měs. vč. služeb 7000 – 9 000,- Kč/měs. vč. služeb 7000 – 9 300,- Kč/měs. vč. služeb

Pronájem kancelářských prostor Centrum města Širší okolí

150 – 350,- Kč/m2 100 – 220,- Kč/m2

3.4. Mikroregion Dačicko, je dobrovolný svazek obcí, který byl založen 1. července 2004 v souladu s ustanoveními §48 až §53 zák. č. 128/2000 Sb., zákon o obcích, v platném znění, a jeho hranice tvoří administrativní území obce s rozšířenou působností - Dačice. Rozkládá se na ploše 472 km² a zahrnuje 23 obcí s celkovým počtem obyvatel 19 834 (k 31.12.2010), jeho rozloha je 472 km2 s hustotou obyvatel 43 obyvatel na 1 km2. Centry osídlení v mikroregionu jsou města Dačice, 78

Slavonice a obec Studená. Vyznačuje se velmi nízkou hustotou zalidnění. Z hlediska zaměstnanosti v odvětvích národního hospodářství se jedná o převážně zemědělsko – průmyslovou oblast s nedostatečně rozvinutým sektorem služeb, potýkající se s celou řadou hospodářských, ekonomických a sociálních problémů. Domovní fond mikroregionu je, stejně jako v celém okresu Jindřichův Hradec, poměrně starý. Tři čtvrtiny domů byly postaveny do roku 1980, po roce 1990 bylo vybudováno nových domů jen velmi málo. Obce v místech poptávky po stavebních pozemcích argumentují nedostatkem finančních prostředků pro výkup a zasíťování pozemků. V dnešní době probíhá výstavba nových rodinných domů v Dačicích, Na Nivách a v místní části Borek. Poptávka po obecních bytech na Dačicku je velká. Největší zájem je v Dačících a Slavonicích. Žádosti města neevidují, případní zájemci se hlásí při zveřejněni nabídky. Ve Slavonicích je pak mnohdy 5-10 zájemců neuspokojeno, přestože s pomocí dotace od ministerstva pro místní rozvoj bylo postaveno 18 nájemních bytů určených pro sociální bydlení. Ve Slavonicích byl vybudován také dům s pečovatelskou službou.

Ceny pozemků v mikroregionu Dačice se odvíjí od lokality prodeje a vybavenosti sítěmi, kdy nejvyšší cena je v Dačicích s cenou 1390 Kč/m2 v okolních obcích jsou ceny stavebních pozemků v rozmezí 160 – 1250 Kč/m2. Město Slavonice má cenu pozemků v majetku města upravenou vyhláškou.

Ceny bytů Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

-----------------------------5800 – 7000 Kč/m2 4 500 – 18 700 Kč/m2 6 500 – 12 000 Kč/m2

Výše nájmu v bytech starší a nové zástavby Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

4000 - 5500 Kč/měs.vč. služeb 5500 - 6500 Kč/měs.vč. služeb 6000 – 7800 Kč/měs.vč. služeb 6500 – 8200 Kč/měs.vč. služeb

V tomto regionu zveřejnily tyto obce údaje o nájemném v Mapě nájemného s poslední aktualizací 31.12.2011 a sice Dačice, Studená, Slavonice.

79

Pronájem prodejních prostor Centrum města Širší okolí

400 – 600 Kč/m2 200 – 350 Kč/m2

Pronájem kancelářských prostor Centrum města Širší okolí

80 – 100 Kč/m2 -------------------

Pronájem průmyslových objektů Výrobní a provozní prostory Skladové prostory

--------------------

3.5. Celkový marketingový výhled Vzhledem k tomu, že se v současné době nachází ČR v krizi, pocítí dopad krize také český realitní trh hlavně v nedostatku finančních prostředků. Problémy tak budou mít ty firmy, které jsou závislé na bankovních úvěrech i stavební firmy. Vzhledem k celkové krizi lze předpokládat další pokles cen. Vlastníci pozemků v současné době neprodávají, pokud nemusí a čekají na růst cen. Stejně jako tomu bylo prakticky po celý loňský rok, i na počátku roku 2012 pokračoval trend poklesu cen starších bytů, vyplývá to z výsledků sledování Institutu regionálních informací (IRI), který prozkoumal vzorek více než 37 tisíc bytů po celé republice.43 Ceny za pronájem bytu v podstatě stagnují. V regionu okresu Jindřichův Hradec v příhraničních oblastech dochází postupně k odchodu mladých lidí do míst z větší nabídkou práce. V nabídkách realitních kanceláří jsou nabízeny starší domy, které mnohdy potřebují rekonstrukce a větší opravy. Vzhledem k tomu, že jsou tyto domy mnohdy v městských památkových rezervacích a jejich ochranných pásmech, jsou stávající i budoucí majitelé značně limitování požadavky památkářů a z tohoto důvodu se opravy nemovitostí prodražují. V případech, kdy majitel mnohdy nedostane dotaci na opravu těchto nemovitostí, upouští od oprav a rekonstrukcí, a tím dochází k dalšímu chátrání nemovitostí. V některých regionech Jindřichohradecka na zemědělské půdě hospodaří rakouské firmy a veškerou produkci vyváží do zahraničí, tím místní obyvatelé přichází o práci. V uvedených regionech je vysoká nezaměstnanost. Dopad na zaměstnanost má i politika lesů ČR, protože velké množství nezpracovaného dřeva se opět vyváží do sousedního Rakouska a pily ke zpracování dřeva se

43

http://www.bydlet.cz/313050-iri-pokles-cen-starsich-bytu-pokracuje-i-nadale/

80

zavírají. Důvodem, proč se v tomto kraji usadit, je pouze relativně nepoškozené životní prostředí.

Obrázek 32: Administrativní děleni okresu J. Hradec

44

http://www.czso.cz/xc/redakce.nsf/i/okres_jindrichuv_hradec

81

44

4 Závěr Tato práce by měla být návodem a zdrojem informací důležitých k rozhodování pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti, její prodejnosti a poptávky. Práce měla popsat možnosti a požadavky při rekonstrukci objektů a staveb ve vztahu ke zhodnocení majetku, jeho provozuschopnosti a budoucímu tržnímu ocenění. V závěru práce je provedena analýza trhu nemovitostí v regionech Třeboň, Jindřichův Hradec a Dačice. Náklady na rekonstrukci stavby by se měly promítnout do vynaložených prostředků na provoz, údržbu, opravy a i do tržní ceny nemovitosti. Správné posouzení stavu nemovitosti, její předpokládané životnosti, reálný odhad poškození prvků stavby vede ke stanovení výše nákladů na rekonstrukci objektu. Jde o složitou činnost, kdy je třeba vyhodnotit celou řadu údajů a zjištěných skutečností. Musíme však mít na paměti, že při oceňování nemovitostí nelze postupovat vždy striktně dle jednoho daného návodu. Je třeba mít na zřeteli individuální přístup dle konkrétních podmínek jednotlivých případů. Porovnávací metoda, by měla být stěžejní metodou při oceňování majetku na tržních principech. Tato metoda není jednoduše proveditelná, protože při jejím použití vzniká řada potíží. Především při stanovení porovnatelného vzorku, tedy výběru objektů. Na správné stanovení vzorku má vliv zejména znalost tržního prostředí a schopnost umět posoudit stavbu po stránce technické. Odhadce by měl umět vyhodnotit řadu informací o zjištěném stavu objektu, měl by znát situaci na trhu v regionu a neměl by ustrnout jen na úředních postupech, přestože vychází z platných zákonů. Odhadce musí umět vycházet ze získaných údajů, správně je vyhodnocovat a aplikovat v praxi. Závěrem lze tedy uvést, že oceňování je činností náročnou, jde o problematiku velmi rozsáhlou s velkým množstvím informací. Tato práce by mohla přispět k orientaci v dané oblasti.

82

Použitá literatura

Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7268-113-9

Ing. Petr Ort, Ph.D.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN: 978-80-7265-101

Ing. Petr Ort, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí – dil I oceňování na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované Vydání, Akademické vydavatelství Cerm, Brno 2009, ISBN 978-80-7204-630-0

Jan Novotný, Josef Michálek: Pozemní stavitelství v kresbách 1. Vydání, Praha, Sobotáles, 2006

M.Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková: Poruchy a rekonstrukce staveb, ERA, Brno 2006, ISBN 80-7366-073-3 Milan Vlček, Petr Beneš: Poruchy a rekonstrukce staveb Modul 01, VUT Brno 2006

Ing.Rudolf Landa, Ing. Kyš, Ing.Dr. Oldřich Slavík, SNTL, Rekonstrukce a opravy budov, Praha 1983

Milan Vlček, Opravy rodinného domu, Grada Publishing a.s.,Praha 2009, ISBN 978-80-2471950-4 Jaroslav Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, Grada Publisching a.s.,Praha 2008, ISBN 978-80-247-2672-4

83

Legislativní Zdroje Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

Vyhláška č. 364/2010 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů.

Vyhláška č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

Vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Zákon č. 18/97 Sb. o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření ve znění zákona č. 13/2002 Sb.

84