PRÁVNÍ ASPEKTY TVORBY NÁJEMNÍCH SMLUV

PRÁVNÍ ASPEKTY TVORBY NÁJEMNÍCH SMLUV

kanceláfi Praha Vinohradská 10 CZ-120 00 Praha 2 telefon +420 224 217 485 fax +420 224 217 486 e-mail [email protected]

kanceláfi Brno Jakubská 1 CZ-602 00 Brno telefon +420 542 219 571 fax +420 542 219 571 e-mail [email protected]

V rámci Retail Conference, která se uskuteãnila dne 25. ãervna 2003 v Praze v prostorách hotelu Renessaince, jsme mûli pfiíleÏitost vést workshop na téma „Právní aspekty tvorby nájemních smluv“. Na tomto workshopu bylo ve struãné a omezené podobû vyvolané omezen˘m ãasov˘m prostorem pojednáno o praktick˘ch aspektech nájemních smluv. Ve svûtle tûchto okolností se tak nejedná o vyãerpávající a komplexní v˘klad právních aspektÛ nájemních vztahÛ, ale o vyzdviÏení nûkter˘ch praktick˘ch témat souvisejících s touto problematikou. Základní témata, která byla prezentována, jsou struãnû rozvedena dále v tomto ãlánku.

1) Právní úprava Nájemní právo, jakoÏto právo vûc uÏívat a pobírat z ní uÏitky, je odvozeno od práva vlastnického a poÏívá tak v této souvislosti nejvy‰‰í právní ochrany prostfiednictvím ústavního práva. V rámci ustanovení ãlánku 11 ústavního zákona ã. 2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod, kter˘ se t˘ká vlastnického práva, je mimo jiné uvedeno, Ïe „Vlastnictví zavazuje. Nesmí b˘t zneuÏito na újmu práv druh˘ch anebo v rozporu se zákonem chránûn˘mi obecn˘mi zájmy… .“, tedy ani nájemních práv druh˘ch. Tato skuteãnost je rozhodná zejména pro moÏnost domáhat se sv˘ch práv v rámci âeské republiky na základû ústavní stíÏnosti aÏ u Ústavního soudu âR.

Základním právním pfiedpisem upravujícím právní vztahy t˘kající se nájmu nebytov˘ch prostor je pak zákon ã. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytov˘ch prostor. Jedná se o tzv. speciální právní pfiedpis k zákonu ã. 40/1964 Sb., obãanskému zákoníku. Obãansk˘ zákoník je základní (obecn˘) právní pfiedpis, kter˘ ve sv˘ch ustanoveních hlavy sedmé, §§ 663 – 684 obsahuje obecná ustanovení o nájemní smlouvû. Vztah tûchto dvou pfiedpisÛ lze v praxi vyjádfiit tím, Ïe cokoliv je speciálnû, tedy v˘slovnû a konkrétnû upraveno v zákonû o nájmu a podnájmu nebytov˘ch prostor, má pfiednost pfied obecnou úpravou v obãanském zákoníku.

Úprava obsaÏená v obãanském

zákoníku se pouÏije teprve tehdy, jestliÏe samotn˘ zákon o nájmu a podnájmu nebytov˘ch prostor obdobnou úpravu neobsahuje vÛbec. Je tfieba upozornit, Ïe v pfiípadû nájmu nemovitosti jako celku (byÈ by i obsahovala pouze nebytové prostory) se právní úprava, obsaÏená v zákonû o nájmu a podnájmu nebytov˘ch prostor vÛbec nevyuÏije, a smlouva se bude fiídit obãansk˘m zákoníkem, event. i obchodním zákoníkem, jak dále uvedeno.

2

Pfiímo z obãanského zákoníku se tedy pouÏijí zejména následující instrumenty: - zákonné zástavní právo pronajímatele nemovitosti (§ 672) k movit˘m vûcem, které jsou na pronajaté vûci a patfií nájemci; - nárok na slevu z nájemného (§ 675) nebo pfiípadné právo na prominutí nájemného, které musí b˘t uplatnûno u pronajímatele bez zbyteãného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatnûno do ‰esti mûsícÛ ode dne, kdy do‰lo ke skuteãnostem toto právo zakládajícím. Ve stejné lhÛtû poãítané od vrácení pronajaté vûci, se mÛÏe pronajímatel v souladu s ustanovením § 683 domáhat náhrady ‰kody zpÛsobené na pronajaté vûci, jinak toto právo zaniká; - dále pak dle ustanovení § 676 uÏívá-li nájemce vûci i po skonãení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnÛ, obnovuje se nájemní smlouva za t˘chÏ podmínek, za jak˘ch byla sjednána pÛvodnû, pfiiãemÏ nájem sjednan˘ na dobu del‰í neÏ rok se obnovuje vÏdy na rok, a nájem sjednan˘ na dobu krat‰í se obnovuje na tuto krat‰í dobu; - v pfiípadû, kdy dojde ke zmûnû vlastníka nemovitosti, mÛÏe z tohoto dÛvodu v souladu s ustanovením § 680, odst. 3 vypovûdût nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavfiena na dobu urãitou.

V˘povûì v‰ak musí b˘t podána v nejbliωím v˘povûdním

období; - pfii podané v˘povûdi nebo tfii mûsíce pfied skonãením nájmu a pfiedáním vûci je nájemce nemovitosti v souladu s ustanovením § 681 povinen umoÏnit zájemci o pronajmutí její prohlídku v pfiítomnosti pronajímatele.

Dal‰ím právním pfiedpisem, kter˘ mÛÏe upravovat právní vztahy mezi nájemci a pronajímateli, v závislosti na jejich povaze, tedy zda jsou podnikateli ãi nikoliv, je zákon ã. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Obchodní zákoník ve svém ustanovení § 261, odst. 6 stanoví, Ïe smlouvy mezi podnikateli, jestliÏe pfii jejich vzniku je zfiejmé s pfiihlédnutím ke v‰em okolnostem, Ïe se t˘kají jejich podnikatelské ãinnosti, které nejsou upraveny v obchodním zákoníku a jsou upraveny jako smluvní typ v obãanském zákoníku, se fiídí pfiíslu‰n˘mi ustanoveními o tomto smluvním typu v obãanském zákoníku a obchodním zákoníkem“.

To se t˘ká zejména smluvní pokuty, kde v obchodních vztazích má soud tzv. moderaãní právo (§ 301 obchodního zákoníku), tedy právo sníÏit s pfiihlédnutím k hodnotû a v˘znamu zaji‰Èované

3

povinnosti nepfiimûfienû vysokou smluvní pokutu, a to aÏ do v˘‰e vzniklé ‰kody, dále práva odstoupit, kdy se v obchodních vztazích nevyÏaduje zavinûní, a v neposlední fiadû promlãení, kde obecná promlãecí lhÛta dle obchodního zákoníku ãiní 4 roky namísto 3 let dle obãanského zákoníku. V˘znamnou odli‰ností obchodnûprávní úpravy je také nemoÏnost sníÏení náhrady ‰kody ze strany soudu, jak umoÏÀuje ustanovení § 450 obãanského zákoníku.

V praxi b˘vají ãasto opomíjeny základní zásady, které je tfieba zohlednit v nájemních vztazích. Jedná se zejména o obecnou nemoÏnost vzdát se budoucích práv, deklarovanou v ustanovení § 574, odst. 2 obãanského zákoníku („Dohoda, kterou se nûkdo vzdává práv, jeÏ mohou v budoucnu teprve vzniknout, je neplatná“). V praxi b˘vá tato zásada velmi ãasto poru‰ována, pfiíkladem takového smluvního ujednání mÛÏe napfi. b˘t vzdání se práva nájemce poÏadovat sníÏení nájmu ãi jakoukoliv formu náhrady za ãas zabran˘ provádûním údrÏby, oprav ãi pfiestavby nebytového prostoru.

Dal‰í deklarovanou zásadou je v ustanovení § 41 obãanského zákoníku upravená skuteãnost, Ïe ãásteãná neplatnost nezpÛsobuje automaticky neplatnost právního úkonu jako celku („Vztahuje-li se dÛvod neplatnosti jen na ãást právního úkonu, je neplatnou jen tato ãást, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností, za nichÏ k nûmu do‰lo, nevypl˘vá, Ïe tuto ãást nelze oddûlit od ostatního obsahu“).

Ménû obecn˘mi zásadami, ale svojí obvyklostí v praxi neménû v˘znamn˘mi, jsou zásady uvedené v ustanovení § 330, odst. 2 a v ustanovení § 374 obchodního zákoníku. První citovaná stanoví, Ïe v pfiípadû placení více závazkÛ jednomu vûfiiteli se pfii absenci urãení dluÏníka zapoãte uhrazená ãástka na nejdfiíve splatn˘ závazek (resp. nejménû zaji‰tûn˘), a to nejdfiíve na úroky a pak na teprve jistinu. Druhá z citovan˘ch zásad uvádí, Ïe odpovûdnostní vztah nevzniká v pfiípadû existence okolnosti vyluãující protiprávnost, kterou je pfiekáÏka, která nastala nezávisle na vÛli povinné strany a brání jí ve splnûní její povinnosti, jestliÏe nelze rozumnû pfiedpokládat, Ïe by povinná strana tuto pfiekáÏku nebo její následky odvrátila nebo pfiekonala.

4

V neposlední fiádû je tfieba zmínit i zásadu poctivého obchodního styku, upravenou v ustanovení § 265 obchodního zákoníku („V˘kon práva, kter˘ je v rozporu se zásadami poctivého obchodního styku, nepoÏívá právní ochrany“), anebo zásadu rovného postavení stran a smluvní volnosti, uvedenou v ustanovení § 2, odst. 2 obãanského zákoníku. 2) Nájemní smlouva Podstatné náleÏitosti nájemní smlouvy, pfii jejichÏ absenci nevzniká platn˘ nájemní vztah lze vystihnout následující formulací. Platnou nájemní smlouvou je v písemné formû uzavfiená smlouva, která dostateãnû specifikuje pfiedmût nájmu, v˘slovnû uvádí úãel nájmu, upravuje v˘‰i a splatnost nájemného a zpÛsob jeho platby. Neuvádí-li smlouva dobu trvání, má se za to Ïe je uzavfiena na dobu neurãitou.

V této souvislosti je tfieba vûnovat obzvlá‰tní pozornost specifikaci stran a osob za nû jednajících. V pfiípadû právnické osoby doporuãujeme vÏdy kontrolovat zpÛsob jednání za právnickou osobu, vãetnû zpÛsobu podepisování, se stavem dle aktuálního v˘pisu z obchodního rejstfiíku. Pro splnûní poÏadavku dostateãné specifikace pfiedmûtu nájmu je vhodné u nebytového prostoru uvést název katastrálního území, parcelní ãíslo pozemku, na kterém je budova postavena, ãíslo popisné, ãíslo nebytového prostoru, pojmenování nebytového prostoru a pfiípadnû plánek a v˘mûru nebytového prostoru. V této souvislosti je velmi dÛleÏité detailnû kontrolovat ve‰kerá kolaudaãní rozhodnutí, jakoÏ i aktuální stav zápisu v katastru nemovitostí, související s pronajíman˘m nebytov˘m prostorem.

JiÏ pfii sepisu návrhu nájemní smlouvy je velmi dÛleÏité vûnovat dÛkladnou pozornost dÛvodÛm a zpÛsobÛm jejího ukonãení. V pfiípadû ukonãení nájemní smlouvy lze vedle obecného zpÛsobu ukonãení na základû dohody nebo uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána, uvaÏovat zejména o v˘povûdi.

V˘povûì v pfiípadû nájemní smlouvy na dobu urãitou lze dát

z dÛvodÛ uveden˘ch v ustanovení § 9 zákona o nájmu a podnájmu nebytov˘ch prostor. Tyto dÛvody mají kogentní charakter, tedy bez ohledu na skuteãnost, zda jsou ãi nejsou uvedeny ve smlouvû, je

5

nelze vylouãit ani omezit. Zákon v‰ak nezakazuje sjednat dal‰í v˘povûdní dÛvody. V˘povûì musí b˘t vÏdy konkrétní, pokud se jedná zejména o uvedení dÛvodu, pro kter˘ je dána. V pfiípadû nájemní smlouvy na dobu neurãitou mÛÏe kterákoliv strana dát kdykoliv písemnû v˘povûì, a to i bez udání dÛvodu. Strany si v‰ak mohou sjednat libovolnû dlouhou v˘povûdní lhÛtu, nestane-li se tak, uplatní se zákonná v˘povûdní doba dle ustanovení § 12 zákona o nájmu a podnájmu nebytov˘ch prostor v délce 3 mûsícÛ.

Vedle v˘povûdi mÛÏe nájemní smlouva zaniknout odstoupením jedné ze stran, je-li takové odstoupení v konkrétním pfiípadû v˘slovnû sjednáno anebo jedná-li se o podnikatele. Dále pak nájemní smlouva zaniká v pfiípadû zániku pfiedmûtu nájmu, zániku právnické osoby (nájemce) anebo smrti nájemce (pokud dûdici do 30 dnÛ od smrti neoznámí pronajímateli, Ïe pokraãují v nájmu).

3) Praktické aspekty V rámci dal‰ích praktick˘ch doporuãení povaÏujeme za vhodné upozornit na následující:

Mnohá obchodní jednání pfiedcházející uzavfiení samotné nájemní smlouvy zahrnují i prohlá‰ení t˘kající se v˘hodnosti pronajat˘ch prostor, napfi. urãité procento pronájmu celkového prostoru budovy v dobû jejího zprovoznûní, návaznosti na dal‰í atraktivní zafiízení, u nichÏ lze pfiedpokládat vysokou náv‰tûvnost, jako napfi. kino, sportovní areál apod. Tyto skuteãnosti v‰ak bez v˘slovné úpravy v nájemní smlouvû, pfiípadnû i za souãasného stanovení sankcí, nemají Ïádn˘ právní v˘znam.

Nûkterá smluvní ujednání obvykle obsaÏená v nájemní smlouvû zpravidla vypovídají o silné pozici pronajímatele a jeho zahraniãní úãasti, aÈ ve formû spoleãníkÛ spoleãnosti pronajímatele ãi zdrojÛ financování.

V této souvislosti lze pak logicky pozorovat pfietrvávající tendenci k uÏívání

zahraniãních standardizovan˘ch nájemních smluv i v ãeském prostfiedí. To v‰e jsou skuteãnosti, které vedou k tomu, Ïe mnohdy právní postavení obou stran není vyrovnané. Jako pfiíklad lze uvést

6

ustanovení o tzv. „minimální ‰kodû“, která pfiíslu‰í vlastníku nebytového prostoru jako náhrada u‰lého zisku v pfiípadû pfiedãasného skonãení nájmu. V nûkter˘ch pfiípadech pak pouÏití zahraniãní právní úpravy, a s tím eventuálnû související snaha zv˘hodnit jednu smluvní stranu, mÛÏe vést I k neplatnosti takového ustanovení z dÛvodu jeho rozporu s  právní úpravou platnou na území âeské republiky. Jedná se napfi. o ujednání t˘kající se pfiená‰ení daÀov˘ch povinností, které jsou svou povahou závazky nepfienosn˘mi (snaha pronajímatele poÏadovat úhradu daní, napfi. z nemovitosti, po nájemci).

V pfiípadû pronajímatelÛ se zahraniãní úãastí je nájemní smlouva ãasto sepsána ve dvou jazykov˘ch verzích. Je proto vÏdy dÛleÏité urãit, které jazykové znûní má pfiednost v pfiípadû sporu anebo v˘kladov˘ch odli‰ností.

Závûrem snad jen krátké upozornûní t˘kající se odstoupení od smlouvy, jehoÏ následky jsou v praxi mnohdy podceÀovány.

V pfiípadû, kdy strany jsou podnikateli, fiídí se úprava odstoupení

obchodním zákoníkem. V rámci nûj pak odstoupení má právní úãinky ex nunc, tedy od okamÏiku doruãení druhé stranû. Proto je-li sjednáno právo odstoupit a zároveÀ i právo poÏadovat smluvní pokutu, je tfieba vÏdy uplatnit nárok na smluvní pokutu dfiíve neÏ nárok na odstoupení. V opaãném pfiípadû pak nárok na smluvní pokutu jiÏ nevznikne, protoÏe smlouva, ze které její nárok vychází, jiÏ odstoupením zanikla.

7