ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13982-012/14 o ceně členského podílu v bytovém družstvu nájemníků domu č.p.28/13, ul.Sartoriova, Praha 6 - Břevnov. (bytová jednotka č.28/12 v domě č.p.28 vč.příslušenství)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovitosti:
Vostrý Boris Sartoriova 28/13 169 00 Praha - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 49/13
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
16.ledna 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.ledna 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 20.ledna 2014, LV č.8464. Nabídky realitních kanceláří. Informace o stavbě, pozemku a jednotce na ul.Sartoriova 28/13, Praha 6 - Břevnov. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa pozemků.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.ledna 2014 za účasti členů představenstva bytového družstva.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Informace o stavbě, parcele a jednotce na ul.Sartoriova 28/13, Praha 6 - Břevnov. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Cenová mapa pozemků. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka dle § 38
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka dle § 38 Oceněno podle § 38 vyhlášky.
1.1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle § 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.76/6 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 331 m2 parc.č.76/61 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 181 m2 parc.č.76/72 ostatní plocha, zeleň o výměře 96 m2 parc.č.76/71 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 25 m2 parc.č.76/70 ostatní plocha, zeleň o výměře 53 m2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedeným parcelám je přiřazena cena 4080,- Kč/m2 . Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 331+181+96+25+53
=
686.00 m2
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 686.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 7590/130861
= Kč = Kč = Kč
4.080,2.798.880,162.336,37
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy
Cena celkem Kč
162.336,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
1.2) Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 38 vyhlášky. Popis Cena členského podílu povinného a manželky povinného Miluše Vostré se rovná ceně bytu s dispozicí 3+kk situovaného ve 3.nadzemním podlaží domu č.p.28, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7590/130861 na společných částech domu a pozemků. Součástí bytu je rovněž terasa a sklepní box. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna a ocenění je provedeno na základě doplňujících údajů sdělených členy představenstva bytového družstva nájemníků. Svislé konstrukce jsou provedeny z plošných panelů, střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce jsou úplné. Vnitřní obklady jsou keramické a jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou betonové, opatřené textilní krytinou. V ostatních místnostech jednotky jsou provedeny keramické dlažby. Vytápění i ohřev teplé vody jsou zajištěny z centrálního zdroje. Bytové jádro je zděné. El.instalace světelná i motorová. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Nemovitost byla dána do užívání roku 1981, avšak ke dni ocenění již není několik let užívána. V bytové jednotce byla provedena rekonstrukce spočívající v propojení obývacího pokoje s kuchyní. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.12
75.90
75.90 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
75.90 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
13.
Okna nadstandard
0.05400
100%
0.054 ________________________________________________
0.054 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.054) = 1.0292
-4-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0.00 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 3 Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.02 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.04
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.04) x 1 = 1.040
-5-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.835+0 pro stáří 33 let)
0.00 0.00 0.00 0.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.7098
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.05
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.05) x 0.7098 = 0.745 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
47.268,x 0.745 x 1.000 x 1.040
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 75.90 m2
= Kč = Kč
36.632,70 2.780.421,93
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
2.780.422,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Jednotka dle § 38
Cena celkem Kč
2.942.758,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Jednotka dle § 38
Kč
2.942.758,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
2.942.758,-
Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč
2.942.760,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionydevětsetčtyřicetdvatisícesedmsetšedesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.8464 pro katastrální území Břevnov, obec Praha vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 49/13 ( dle nařízení exekuce č.j. 38 EXE 277/2013 vydaném Obvodním soudem pro Prahu 6 dne 07.02.2013) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Praze v panelovém bytovém domě řadové zástavby na ulici Sartoriova. Dům čp.28 s jednotkou č.28/12 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 6 nadzemních podlaží, z toho 5 pro bydlení a technické přízemí.
-7-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z ledna 2014 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví:
1. Byt o velikosti 3+kk (73 m2) Praha-Břevnov, ul.Patočkova, 1.nadzemní podlaží, zděný, okna plastová, etážové topení na zemní plyn, byt ve velmi dobrém tech.stavu, (40 410,- Kč/m2) cena 2 950 000,- Kč 2. Byt o velikosti 3+1 (63 m2) Praha-Břevnov, ul.Patočkova, 5.nadz.podlaží, zděný, dům po rekonstrukci, okna plastová, zateplení fasády, byt v původním tech.stavu, (47 460,- Kč/m2) cena 2 990 000,- Kč
3. Byt o velikosti 3+kk (83 m2) Praha-Břevnov, ul.Patočkova, 3.nadzemní podlaží, balkon, zděný, dům po rekonstrukci, vč.zateplení a plastových oken, byt po celkové rekonstrukci, (48 012,- Kč/m2) cena 3 985 000,- Kč
4. Byt o velikosti 3+1 (78 m2) Praha-Břevnov, ul.Kolátorova, 2.nadzemní podlaží, zděný, byt i dům ve velmi dobrém technickém stavu, okna plastová, plovoucí podlahy, vana, (46 025,- Kč/m2) cena 3 590 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v žádané, klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města, avšak v posledních letech je neužívaná a neudržovaná ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 75,90 m2 x 39 000,- Kč/m2, tj.celkem
2 960 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
-8-
V Ostravě, dne 20.ledna 2014
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13982-012/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
