ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13741-181/13 o ceně byt.jednotky č.1677/3 umístěné v domě čp.1677, katastrální území Znojmo - město, obec a okres Znojmo, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.12032, 3377) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovitosti:
Vostrý Boris Sartoriova 28/13 169 00 Praha - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j. 150 EX 49/13
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
17.června 2013
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 17.června 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nebyla bytová jednotka majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a vyjádření majitelů jiných bytů v domě č.p.1677 k technickému stavu oceňované bytové jednotky.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Znojmě, dne 24.dubna 2013, LV č.12032, 3377. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 24.4.2013 pod č.j.150 EX 49/13. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitostí ze dne 11.2.2013. Doplňující údaje sdělené majiteli vedlejších bytů v domě č.p.1677.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 20.května 2013. (viz bližší údaje výše)
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1677/3 2) Stavební pozemek, parc.č.2805 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.1677/3 Oceněno podle § 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.1677/3 o velikosti 3+1 umístěná ve 2.nadzemním podlaží zděného domu čp.1677. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna plastová. Podlahy obytných místností parketové, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Vytápění plynovými Gamaty, které jsou ke dni ocenění nefunkční. El.instalace světelná, rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje plynová Karma. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Součástí bytu je balkon a sklep. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák - vana – umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 4 ks - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 1036/3096 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - rozvody kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace – bleskosvod Bytová jednotka se nachází v původním technickém stavu. Je předpoklad provedení menších stavebních úprav vedoucích k odstranění menších závad vzniklých při užívání nemovitosti. Bytový dům neprošel revitalizací, došlo pouze k osazení plastových oken.
Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné
-3-
Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.3
103.60
103.60 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
103.60 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
13. 16. 24. 25. 26.
Okna nadstandard Elektroinstalace podstandard Výtahy chybí Ostatní podstandard Instalační prefabrik.jádra
0.05400
100%
0.054
0.05200
100%
-0.052
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056
0.03770
100%
0.0377*1.852/Ki ________________________________________________
-0.04531 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.04531) = 0.9755 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu -4-
3
0.00
2
0.00
3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 3 Výborná dostupnost do centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 Omezené
0.00
6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
3
0.00
2
0.00
0.02 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.02
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 1 Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 2 Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 63 let)
0.10 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.02 0.00 0.5950
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.07
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.07) x 0.5950 = 0.637
-5-
Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 0.637
= Kč
21.975,x 0.6500
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 103.60 m2
= Kč = Kč
14.283,75 1.479.796,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č.1677/3
Cena celkem Kč
1.479.797,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek, parc.č.2805 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2805 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 233.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1036/3096
= Kč = Kč = Kč
400,400,440,-
= Kč = Kč = Kč
x 2.1310 x 1.3610 1.276,13 297.337,83 99.496,77
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.2805
Cena celkem Kč
99.497,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2806 zahrada
o výměře 253 m2
Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 253.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1036/3096
= Kč = Kč = Kč
400,400,440,-
= Kč = Kč = Kč = Kč
x 2.1310 x 1.3610 1.276,13 510,45 129.144,16 43.214,91
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
Cena celkem Kč
43.215,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1677/3 2) Stavební pozemek, parc.č.2805 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
Kč Kč Kč
1.479.797,99.497,43.215,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.622.509,1.622.510,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionšestsetdvacetdvatisícepětsetdeset Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.12032 pro katastrální území Znojmo město, obec a okres Znojmo vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 49/13 ( dle nařízení exekuce č.j. 38 EXE 277/2013 vydaném Obvodním soudem pro Prahu 6 dne 07.02.2013) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Znojmě ve zděném bytovém domě řadové zástavby na ulici Slovenská. Dům čp.1677 s jednotkou č.1677/3 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 2 nadzemní podlaží, je podsklepený se sedlovou střechou.
-8-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z června 2013 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví:
1. Byt o velikosti 3+1 s balkonem (68 m2) Znojmo, ul.M.Kudeříkové, 3.nadzemní podlaží, zděný, okna plastová, etážové topení na zemní plyn, byt v původním, udržovaném stavu, (20 588,- Kč/m2) cena 1 400 000,- Kč 2. Byt o velikosti 3+1 (91 m2) Znojmo, ul.Roosveltova, 1.nadz.podlaží, zděný, byt před rekonstrukcí, dům v původním tech.stavu, podíl na zahradě, (11 527,- Kč/m2)
cena 1 049 000,- Kč
3. Byt o velikosti 3+1 (77 m2) Znojmo, ul.Loucká, 4.nadzemní podlaží, lodžie, zděný, původní udržovaný stav, etážový kotel na zemní plyn, plynová karma, (13 896,- Kč/m2) cena 1 070 000,- Kč
4. Byt o velikosti 3+1 (100 m2) Znojmo, ul.Čermákova, 2.nadzemní podlaží, zděný, byt po celkové rekonstrukci, okna plastová, plovoucí podlahy, rohová vana (19 500,- Kč/m2) cena
1 950 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v žádané, klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města, avšak ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 103,60 m2 x 13 000,- Kč/m2, tj.celkem
1 346 800,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
-9-
V Ostravě, dne 17.června 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13741-181/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
