ZNALECKÝ POSUDEK č. 0184-04/2012 O ceně rodinného domu č.p. 165 v Podmklech, okres Rokycany
Objednatel znaleckého posudku:
Eurodražby cz, a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 23.07.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a včetně 23 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti, 29.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rodinného domu č.p. 165 v Podmoklech, okres Rokycany stojící na pozemku parcelního čísla st. 233 v katastrálním území Podmokly nad Berounkou, obec Podmokly a pozemků p.č. st. 233 a 78/2 k.ú. Podmokly nad Berounkou.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Podmokly 165 338 08 Zbiroh Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Podmokly Katastrální území: Podmokly nad Berounkou Počet obyvatel: 280 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 23.07.2012 za přítomnosti Mgr. Jakuba Juřeny.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 19.07.2012
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Petr Střelec, Ruprechtov 155, 68304, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Střelec, Ruprechtov 155, 68304, vlastnictví: výhradní Výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí je Petr Střelec, bytem Ruprechtov 155, 683 04 Drnovice. Na předmětné nemovitosti je uvaleno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0343801109 v celkové výši 3.900.000,- Kč s příslušenstvím a k zajištění veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 3.900.000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4-Krč. Na předmětné nemovitosti je vydáno usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu o úpadku KSBR 26 DNS 493/2012-A-14 Krajský soud v Brně ze dne 21.03.2012.
6. Dokumentace a skutečnost Žádné jiné podklady jsem od objednatele neobdržel.
7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 165 v Podmoklech stojí na pozemku parcelního čísla st. 233 v katastrálním území Podmokly nad Berounkou, obec Podmokly. Založení domu je nevhodně vzhledem k sousednímu pozemku p.č. 78/1, když odstup od hranice je velmi malý a tím je narušena intimita bydlení obou vlastníků. Dům je postavený ve zděném konstrukčním systému a zastřešený plochou střechou pokrytou -2-
asfaltovou lepenkou. Barevná fasáda působí, že stavba je v pořádku. Skutečnost je ale taková, že rodinný dům je zralý na okamžitou rekonstrukci. Dům obsahuje jedno podzemní podlaží a dvě podlaží nadzemní. Dispozice 1. podzemního podlaží : garáž, sklep, sklep, kotelna, vodárna, komora a schodiště. Dispozice 1. nadzemního podlaží : obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC, chodba, schodiště a lodžie. Dispozice 2. nadzemního podlaží : pokoj, pokoj, pokoj, koupelna a WC, chodba a lodžie. Vstup do garáže 1. PP je přes strmou rampu. Před garáží je sice vykopán rygol, ale není nikam odveden, takže povrchová-srážková voda zatéká až k základové spáře a tam narušuje základovou zeminu Důsledkem je pohyb základové konstrukce rodinného domu, čehož důkazem jsou konstrukčně podmíněné trhliny v celém domě. Rodinný dům již není udržován od roku 2008, co se projevilo degradací všech konstrukčních prvků krátkodobé životnosti. Dveře jsou jednoduché ale již dožité. Okna jsou dřevěná špaletová ale nejdou otevřít. Nátěry oken jsou obnaženy na holé dřevo. Okna jsou jednoznačně dožita. V kritickém stavu je plochá střecha plná trhlin tloušťky až 8 mm. Na jednom místě je střecha překryta igelitem. Do střechy již zatéká, dokazuje to trhlina na stropě pokoje 2. nadzemního podlaží Omítky jsou štukové ale plně konstrukčně podmíněných trhlin způsobených pohybem základů v základové spáře. Podlahy jsou parketové a v hygienických prostorech keramické. Podlahy jsou již dožité. Vnitřní rozvod vodovodu je z ocelových trubek a je dožitý. Ohřev teplé užitkové vody je dožitým elektrickým boilerem. Splašková kanalizace z PVC je svedena do jímky. Splašková kanalizace nemá odvětrávací potrubí vyvedené nad střešní rovinu. Topení je ústřední kotlem na dřevo. Topení již několik let není v provozu. Radiátory jsou ve 2. NP původní litinové, v 1. NP ocelové. Topení je již dožité. Technický stav domu je špatný. Hodnotu domu určují pouze konstrukční prvky dlouhodobé životnosti, ale i ty jsou již zasaženy destrukcí základů. Stáří domu je 2012 - 1962 = 50 roků. Údržba žádná.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ocenění dle platné vyhlášky 2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění stavebních pozemků
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ocenění dle platné vyhlášky Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Plzeňský kraj, do 2 000 obyvatel 50 let 3 487 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP-dům: 8,12x8,47 1. PP-veranda: 2,48x2,72 1. NP: 8,12x8,47 2. NP: 8,12x8,47 Název podlaží 1. PP-dům: 1. PP-veranda: 1. NP: 2. NP:
= = = =
Zastavěná plocha 68,78 m2 6,75 m2 68,78 m2 68,78 m2
Konstrukční výška 2,91 m 2,57 m 2,79 m 2,90 m
Obestavěný prostor: 1. PP-dům: (8,12x8,47)x(2,91) 1. PP-veranda: (2,48x2,72)x(2,57) 1. NP: (8,12x8,47)x(2,79) 2. NP: (8,12x8,47)x(2,90) Obestavěný prostor - celkem:
= = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,10
68,78 m2 6,75 m2 68,78 m2 68,78 m2
200,14 m3 17,34 m3 191,89 m3 199,45 m3 608,82 m3 68,78 m2 213,09 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou -4-
č. IV
Vi typ D
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80
III III I I II
0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,05
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
II
0,00
I V
-0,06 0,40
č. I I
Pi 0,00 -0,01
II II
0,00 0,00
I I II II I I
-0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 -0,06
I
-0,01
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) x V13 x 0,80 = 0,262
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní změny trvalého charakteru - Tím, že stavba rodinného domu není řádně užívána a udržována dochází zejména k zatékání povrchové-srážkové vody do nikam neodvedeného žlábku před garáží 1. podzemního podlaží. Tato voda se dostane až do základové spáry, kde narušuje základovou zeminu a tím dojde k sedání betonového základu. 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Poloha a velikost rodinného domu ve vztahu k pozemku byly navrhnuty nesprávně, když do zahrady souseda je z pokojů 1. NP a 2. NP neintimní pohled. 11
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 0,800
i=1
-5-
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Na předmětnou I nemovitost je uvaleno zástavní právo smluvní s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62,a 140 00 Praha 4-Krč. Dále je to Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu o úpadku.
Ti -0,10 0,00 -0,01
3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 0,890
i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,262 x 0,800 x 0,890 = 0,187 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 487 Kč/m3 x 0,187 = 652,07 Kč/m3 CP = CU x OP = 652,07 Kč/m3 x 608,82 m3 = 396 993,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
396 993,26 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění stavebních pozemků Popis: Pozemky parcelního čísla st. 233 a 78/2 v katastrálním území Podmokly nad Berounkou, obec Podmokly jsou pozemky stavební. Podmokly jsou obcí na hranicích okresů Rokycany a Plzeň-sever. Je to obec bez základní vybavenosti a s nedostatkem pracovních příležitostí. Předmětné pozemky leží na okraji zastavěného území obce. Pozemek p.č. 78/2 je funkčně propojen s pozemkem st. 233 k.ú. Podmokly nad Berounkou. Ulicí před domem vede z inženýrských sítí akorát rozvod elektrické energie. Předmětný rodinný dům je napojen darlingem na studnu. Splašková kanalizace je svedena do jímky. Oba pozemky dají dohromady 483 m2, co je na vesnici málo. Důsledkem toho je skutečnost, že oba sousedé nemají intimitu. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Rodinný dům má jímku a studnu. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5850 -6-
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 1,5850 -12,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35 0,40 2,1550 1,5850 -12,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 233 78/2
Ocenění stavebních pozemků - zjištěná cena
Výměra [m2] 75,00
Jedn. cena [Kč/m2] 105,20
408,00
42,08
=
-7-
Upr. cena [Kč/m2] 105,20 42,08 Cena [Kč] 7 890 17 168,64 25 058,64
25 058,64 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ocenění dle platné vyhlášky
396 993,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
396 993,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění stavebních pozemků
25 058,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 058,60 Kč 422 051,90 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
422 051,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ocenění dle platné vyhlášky
396 993,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
396 993,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění stavebních pozemků
25 058,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 058,60 Kč 422 051,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
422 051,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistadvacetdvatisíc Kč
-8-
422 000,00 Kč
Zjištěná administrativní cena podle platné vyhlášky je i cenou obvyklou, protože nejlépe vystihuje stav předmětných nemovitostí. Výsledná zjištěná cena je tedy cenou obvyklou. V Horním Hradišti, 29.7.2012 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0184-04/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 08/2012.
-9-
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 546 ze dne 19.07.2012 Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti
Exteriér
- 10 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Vstup do garáže 1. podzemního podlaží. Nevhodně navrhnutý sokl z keramické dlažby. Nad vstupem do garáže je lodžie 1. nadzemního podlaží.
Interiér
- 11 -
1. PP - Garáž
Interiér
- 12 -
1. PP - kotel na dřevo, elektrický boiler na přípravu teplé užitkové vody
Interiér
- 13 -
1. PP - darling na vnitřní rozvod vody
Interiér
- 14 -
1. NP - kuchyň bez kuchyňské linky
Interiér
- 15 -
1. NP - obývací pokoj
Interiér
- 16 -
1. NP - Splašková kanalizace od WC nemá odvětrávací potrubí
Interiér
- 17 -
1. NP - koupelna a WC
Interiér
- 18 -
2. NP - konstrukčně podmíněné trhliny na stropu pokoje
Interiér
- 19 -
2. NP - koupelna a WC
Interiér
- 20 -
1. NP - detail topení, parapet u okna
Interiér
- 21 -
1. NP - detail okna
Exteriér
- 22 -
Detail obvodové zdi. Sokl opadává. Nad soklem rohu je šikmá konstrukčně podmíněná trhlina
Exteriér
- 23 -
Konstrukčně podmíněné trhliny v obvodové stěně 1. PP nad úrovní garážových vrat
Exteriér
- 24 -
Rigol před garážovými vraty plný bahna
Exteriér
- 25 -
Výhled z pokoje 2. NP na sousední pozemek
Střecha
- 26 -
Provizorní zakrytí děravé střechy igelitovou plachtou
Střecha
- 27 -
Trhliny na asfaltové lepence střechy
Exteriér
- 28 -
Uliční pohled na rodinný dům
Exteriér
- 29 -
Pohled na vstupní průčelí
Exteriér
- 30 -
V rohu okenního otvoru i pod římsou se usídlili vlaštovky.
Exteriér
- 31 -
Poslední pohled z ulice
- 32 -
