Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Podnikání a oceňování

Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů Bakalářská práce

Autor :

Martina Poláková DiS Bankovní management

Vedoucí práce :

Praha

Ing. Helena Cetlová

Březen, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Rudníku, dne 1.3.2011

Martina Poláková DiS

2

Poděkování Děkuji tímto paní Ing. Heleně Cetlové vedoucí bakalářské práce, za konzultace při tvorbě bakalářské práce. Děkuji společnosti Fincentrum a.s, za odborné konzultace. Děkuji společnosti Hypoteční banka, a.s. a Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. za moţnost pouţití metodických pokynů.

3

Anotace Název práce : Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů Bakalářská práce porovnává současnou nabídku hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Cílem bakalářské práce je zanalyzovat a vyhodnotit hypoteční úvěry a ostatní typy úvěrů z hlediska jejich komplementarity. Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření jsou nejčastějším způsobem financování vlastního bydlení a rekonstrukcí nemovitostí. Moţnost a způsob financování, volba bankovního ústavu, patří k rozhodnutím, která se týkají téměř kaţdé domácnosti. Autorka práce vychází z vlastních zkušeností v oblasti finančního poradenství, kdy se setkávala s nejdůleţitější otázkou, kterou běţně klienti poskytují : „Jaká je nejvýhodnější volba financování bydlení“. K porovnání si autorka práce zvolila produkty Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Zmíněny jsou i produkty obou institucí týkající se „ zelených úvěrů“, pomocí kterého lze financovat ekologické projekty s moţností získat státní dotaci. Součástí bakalářské práce je i modelový příklad hypotečního úvěru ve výši 1 mil. Kč., který je formulován produktem „ hypoteční úvěr 70%“ , poskytující Hypoteční bankou, a.s. a produktem „ hypoúvěr“ zastupující nabídku Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s.

4

Annotation The thesis titled: Comparison of the Offer of Mortgage Loans and Other Types of Loans This bachelor thesis compares the current offer of mortgage loans and building society loans. The objective of the thesis is to analyse and evaluate mortgage loans and other types of loans from the point of view of their complementarity. Mortgage loans as well as building society loans is the most common way of financing one’s own housing and real estate reconstruction. A way and possibility of financing as well as choice of banking institution rank among the decisions related to nearly every household. The author of the thesis draws upon her own experience in the field of financial counselling within the course of which she encountered the most important question usually asked by clients: “Which is the most advantageous choice of housing financing”. The author has chosen the products of Hypoteční banka, a.s. and Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. to compare them. There are also mentioned products of both banking institutions related to “green loans” by means of which environmental projects can be financed with the possibility of getting state subsidies. The thesis also includes a model example of a mortgage loan of CZK 1 mil which is formulated by the product “70% mortgage loan” granted by Hypoteční banka, a.s. and by the product „ mortgage loan“ representing the offer of Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

5

Obsah Úvod 1. Základní charakteristika úvěrových produktů a legislativa……………………………..10 1.1. Charakteristika hypotečních úvěrů……………………………………………..……..10 1.2. Charakteristika úvěrů ze stavebního spoření …………………………………..……..14 1.3. Charakteristika ostatních typů úvěrů …………………………………………………19 1.4. Legislativa hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a ostatních typů úvěrů…………………………………………………………………………………….…22 2. Dosavadní vývoj úvěrového trhu v České republice u vybraných produktů …………...23 Tabulka č.1 vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do roku 2009………………………………………………………………………………..………24 3. Analýza současného stavu úvěrového trhu v České republice v roce 2009 a analýza vybraných produktů…………………………………………………………………...…...27 Tabulka č.2 objem poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR v roce 2008 a 2009 v mld.Kč……………………………………………………………………………………27 3.1. Analýza současného stavu úvěrového trhu v roce 2009 v oblasti produktů Hypoteční banky a.s……………………………………………………………………………...……28 3.2. Analýza současného stavu úvěrového trhu v roce 2009 v oblasti produktů Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s…………………………………………………………....29 3.3 Hypoteční banka, a.s………………………………………………………...…………30 Tabulka č. 3. finanční a provozní ukazatele Hypoteční banky, a.s. ……………………….31 3.4. Nabídka hypotečních úvěrů nabízených Hypoteční bankou, a.s…………………..….31 3.5. Zelená hypotéka…………………………..………………………………………..….35 3.6. Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s.……………………………………………..35 Tabulka č. 4. finanční a provozní ukazatele Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s…...37 3.7. Nabídka úvěrových produktů Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s………...…....38 3.8. Zelený úvěr…………………………………………………………………..………..40 4. Porovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank v oblasti hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření ……………………………………………………………..……….41 4.1. Vyhodnocení nabídky Hypoteční banky, a.s…………………………………….……41 4.2. Vyhodnocení nabídky Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s…………………..…42 5. Odhad budoucího vývoje ……………………………………………..………………...45

6

Tabulka č. 5. budoucí odhad vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů v mld.Kč…………………………………...……………..46 Modelový příklad…………………………………………………………….…………….47 Tabulka č.6 porovnání vybraných typů hypotečních úvěrů………………………..………47 Výsledky a shrnutí…………………………………………………………………..……..48 Závěr Seznam pouţité literatury Seznam tabulek Seznam příloh

7

Úvod Cílem bakalářské práce „Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů“ je zanalyzovat a vyhodnotit nabídku hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů z hlediska jejich komplementarity. První kapitola popisuje charakteristiku hypotečních úvěrů, úvěru ze stavebního spoření a jejich legislativu. Popsáno je účelové pouţití hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. V kapitole 1.3. jsou zmíněny ostatní typy úvěrů jako jsou : spotřebitelské úvěry, kontokorentní úvěry, splátkový prodej, kreditní karty. Ostatní typy úvěrů jsou charakterizovány pouze okrajově. K financování bydlení či rekonstrukcí tyto úvěry nejsou příliš vhodné z důvodu vysokých úrokových sazeb, nízké doby splatnosti a menšího objemu poskytnutých prostředků. Z tohoto důvodu autorka dále popisuje a porovnává pouze hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Druhá kapitola popisuje dosavadní vývoj úvěrového trhu v České republice u vybraných úvěrových produktů. Počátek roku 2009, byl poznamenán klesajícím zájmem o hypoteční úvěry. Důvodem je celosvětová hypoteční krize, která se v České republice na hypotečním trhu a na úvěrech ze stavebního spoření projevila ve srovnání se světovým hypotečním trhem relativně méně. V menším měřítku klesá počet nesplacených hypotečních úvěrů, nicméně potíţe se splácením mají především klienti splácející spotřebitelské úvěry. Třetí část této práce analyzuje současný úvěrový trh v České republice v roce 2009. Autorka seznamuje s historií, vývojem a současným postojem Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. Čtvrtá část bakalářské práce porovnává nabídky hypotečních úvěrů Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. V této části jsou analyzovány i výhody jednotlivých produktů, které mohou usnadnit rozhodnutí o výhodnosti nabízených produktů. Důleţitou součást této kapitoly tvoří nabídka Zelené hypotéky a Zeleného úvěru. Tyto produkty jsou spojeny s moţností získání dotace od Státního fondu ţivotního prostředí v rámci programu „Zelená úsporám“, jehoţ cílem je realizace opatření vedoucí k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Pátá kapitola obsahuje prognózu budoucího vývoje v oblasti hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. V závěru práce je porovnán modelový příklad hypotečního úvěru 70% a hypoúvěru nabízeného Modrou pyramidou stavební spořitelnou a.s. Jako podklad byla vyuţita 8

smyšlená standardní čtyřčlenná rodina, jejíţ součást tvoří dvě dospělé osoby a dvě děti ve věku 2 a 6 let. Příjem této rodiny činí 27 600,-Kč měsíčně. Mezi pravidelné výdaje této rodiny patří pouze ţivotní pojištění, jehoţ měsíční výše je 670,-Kč. Rodina uvaţuje o koupi bytu do osobního vlastnictví. Předpokládaná kupní cena 1 250 000,- Kč. Rodina má vlastní prostředky ve výši 250 000,- Kč a výše hypotečního úvěru je předpokládaná na 1 000 000,Kč. Z výsledků pomocí vlastní úvahy autorka posuzuje, zda je vhodnější hypoteční úvěr, nebo úvěr ze stavebního spoření a jaké výhody tyto hypoteční úvěry nabízejí. Metodologie bakalářské práce Pro porovnání a podrobnější analýzu autorka zvolila Hypoteční banku, a.s. a Modrou pyramidu stavební spořitelnu a.s. Důvodem volby, je nejen dlouholetá zkušenost v oblasti finančního poradenství s výše jmenovanými bankovními ústavy, ale i velmi významná ocenění, která byla udělená jak Hypoteční bance, a.s. tak i Modré pyramidě stavební spořitelně, a.s. Předmětem porovnání jsou hypoteční úvěrové produkty výše jmenovaných bankovních ústavů. V bakalářské práci jsou zmíněné úvěrové produkty a typy úvěrů, které jsou v současné době, v roce 2009 nabízené. Podrobněji jsou specifikované a porovnávané produkty hypoteční úvěr 70% a hypoúvěr. Dosavadní vývoj úvěrových trhů v České republice lze posoudit dle databáze časových řad ARAD, které sestavuje Česká národní banka. Česká národní banka a nabízí nejucelenější souhrn aktuálních statistických dat. Dalšími zdroji, které posuzují vývoj hypotečního trhu a trhu v oblasti stavebního spoření v České republice jsou analýzy Českého statistického úřadu, výroční zprávy Asociace českých stavebních spořitelen, statistiky Ministerstva pro místní rozvoj či statistiky společnosti Fincentrum a.s.

9

1. Zásadní charakteristika úvěrových produktů a Legislativa 1.1. Charakteristika hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou určeny na financování bydlení. Hypoteční banky nabízejí dva typy úvěrů: Hypotéční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a tzv. americké hypotéky, které lze pouţít na cokoli. Klasické hypotéky mají výhodnější úrokové sazby, neţ hypotéky americké. Dle zákona č. 190/2004 Sb. hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku účinku zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru, nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 1

Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu

Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Účelové hypoteční úvěry lze použít na: koupi nemovitosti, stavebního pozemku výstavbu nemovitosti rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitostí splacení úvěru či půjčky pouţité jako investice do nemovitostí získání vlastnického podílu na nemovitosti, vypořádání společného jmění manţelů po rozvodu, vypořádání dědictví

1

Zdroj metodické pokyny Hypoteční banky, a.s. pro zpracovatele hypotečních úvěrů

10

Objektem hypotečního úvěru může být : stavební pozemek nemovitost slouţící k bydlení, například rodinný dům nebo bytová jednotka nemovitosti slouţící k individuální rekreaci bytový dům nemovité příslušenství, které tvoří součást výše uvedených nemovitostí. Například garáţ, bazén, sauna podnikatelské objekty

Novela zákona č. 190/2004 Sb. Umoţnila bankám kromě klasických účelových hypotečních produktů nabízet klientům také hypoteční úvěry neúčelové. 2Neúčelový hypoteční úvěr, zvaný americká hypotéka, lze vyuţít k jakémukoliv účelu. Tímto úvěrem lze financovat i movité věci, jako je třeba automobil, vybavení domácnosti nebo cesta kolem světa. Výhodou je výše úrokové sazby, která je niţší neţ u spotřebitelských úvěrů či leasingových smluv. Hypoteční úvěry lze rozlišit i podle výše zástavní hodnoty. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěru se tato výše pohybuje v rozmezí mezi 50-60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 výjimečně i nad 100% zastavené nemovitosti. Některé banky nabízejí hypoteční úvěry v kombinaci i s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením a životním pojištěním. Pro tyto varianty platí, ţe klient splácí bance pouze úroky z neměnné jistiny hypotéky a na kombinovaném produktu ukládá peníze. Následně pak jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření nebo ţivotního pojištění. Hypoteční úvěry lze rozlišit i podle způsobů splácení a to na : anuitní, kdy klient po celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky. V průběhu splácení se mění pouze poměr mezi výší úroků a výší jistiny.

2

Charakteristika hypotečních úvěrů , popsána dle metodické příručky Hypoteční banky, a.s. pro zpracovatele hypotečních úvěrů

11

Z počátku tvoří splátku z větší části platba úroků a menší část tvoří splátka jistiny. Čím déle je anuita splácená tím menší část tvoří úroky a větší část splátka jistiny. Progresivní, často nazývané jako plovoucí způsob splácení. Klient ze začátku platí menší částky, které se postupně v průběhu let zvyšují. Tento způsob je výhodný pro mladé klienty, kteří předpokládají profesní růst spojený s růstem příjmů. Degresivní, ve kterém se z počátku platí vyšší měsíční splátka, která se postupně sniţuje. Najde se víc způsobů, podle kterých se dají hypoteční úvěry rozlišit. Například podle způsobu čerpání, podle data splatnosti nebo doby fixace úrokové sazby. Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru, k zástavě je moţné pouţít i jiné či soubor jiných nemovitostí. Nemovitost se však musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. To znamená, ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí na 143%. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má slouţit jako zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou a to za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním uspořádáním svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečních zástavních listů zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být zastavěná celá, banky neakceptují například polovinu domu. Na nemovitosti nesmí váznout ţádné břemeno uţívání. Do zástavy lze pouţít i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí a na níţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud je objekt úvěru a zástava totoţná a jedná se o výstavbu, musí být v kaţdém okamţiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně

12

na 143%, a to znamená, ţe banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Některé banky poţadují uzavření ţivotního pojištění ţadatele a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky. Banka můţe vyţadovat další spoludluţníky nebo ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet a to z důvodu nízké bonity ţadatele nebo z důvodu jeho vysokého věku. Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání ţadatele o úvěr, ţe je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Ţadatel dokládá výši svých příjmů a to ve formě daňového přiznání, nebo potvrzením příjmů od zaměstnavatele. Dalším důleţitým dokladem je ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí, vinkulace pojištění této nemovitosti ve prospěch banky. Někdy téţ vinkulaci ţivotního či úvěrového pojištění ve prospěch banky. Pokud je úvěr použit na investici do nemovitostí, banka dále požaduje doklady o nemovitosti například kupní smlouvu, smlouvu o budoucí kupní smlouvě, výpis z katastru nemovitostí zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a ţe na ni nevázne jiné zástavní právo či břemeno. V případě rekonstrukce či výstavby je to stavební povolení s doloţkou o nabytí právní moci, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby, smlouvu s dodavateli a podobně. Výčet dokladů se můţe případ od případu lišit. Existují například hypotéky bez dokládání příjmů nebo hypotéky sjednávané částečně po internetu. O hypoteční úvěr může žádat fyzická osoba občan, podnikatelé právnické osoby a fyzické osoby podnikatelé, dále obce a města. Průběh podání ţádosti o hypoteční úvěr se skládá především z podání ţádosti o hypoteční úvěr u předem vybraného bankovního ústavu. Důleţitou roli při výběru hrají úroky z poskytnutého úvěru. Po podání kompletní ţádosti o hypoteční úvěr si banka ponechává nějaký čas na posouzení předloţených podkladů a zpracování ţádosti. Je-li úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po splnění smluvních podmínek, včetně vinkulace pojistných smluv, vkladu zástavních smluv na Katastrální úřad můţe klient čerpat úvěr. V průběhu čerpání, coţ můţe být v případě stavby i několik měsíců, klient splácí bance pouze úroky z vyčerpané částky. Po vyčerpání úvěru banka vystaví oznámení o ukončení čerpání a stanoví definitivní výši anuitní splátky. Při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru si klient sjednává fixaci úrokové sazby, pokud si klient stanoví fixační období například tři roky, 13

můţe se výše úrokové sazby měnit aţ za tuto dobu. Před změnou tohoto období je klient informován bankou, ţe má moţnost částečně nebo plně úvěr splatit bez sankcí. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod zákon o spotřebitelském úvěru č. 321/2001 Sb. Lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru.

1.2. 3Charakteristika úvěrů ze stavebního spoření Stavební spoření je určeno k financování vlastního bydlení. Jeho vyuţití je však mnohem širší, je to i velice výhodný spořící produkt. Výhodou je státní podpora, protoţe samotné úrokové sazby, které jsou výhodnější se dají nalézt téměř všude. Stavební spořitelny nabízejí úrokovou sazbu maximálně ve výši 2,1% p.a. Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník při splnění podmínek stavební spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Výše cílové částky neznamená výši úspor na konci stavebního spoření. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory a úvěru ze stavebního spoření. Úspory představují hodnotu 40 aţ 50 % z cílové částky, 50 aţ 60 % z cílové částky tvoří úvěr. Překlenovací úvěr je produkt, který je poskytován v posledních několika letech. Stavební spořitelny zavedením překlenovacích úvěrů chtěly konkurovat hypotečním bankám a to z důvodu dlouhé čekací doby a nutnosti naspoření částek, které sniţovaly dostupnost a atraktivnost řádných úvěrů ze stavebního spoření pro zájemce o vlastní bydlení. Překlenovací úvěry umoţnily překlenout dobu do přidělení řádného úvěru. Jsou nabízeny ihned po uzavření smlouvy s výběrem od nulové akontace. Výhoda nulové akontace je podporována garancí úrokové sazby na celou dobu splácení. Moţné je i splacení překlenovacího úvěru bez sankcí. Nevýhodou je nutnost ručení od určitých částek zástavním právem k nemovitosti. Překlenovací úvěry jsou poskytovány na dobu, neţ klient splní podmínky na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Klient splácí pouze úroky z poskytnutého úvěru a zároveň spoří na účet stavebního spoření. Ve chvíli, kdy klient dospoří potřebné procento výše vkladů, překlenovací úvěr se překlopí na řádný úvěr, dojde k úpravě výše úrokové sazby a klient začíná splácet řádně přidělený úvěr.

3

Charakteristika úvěrů ze stavebního spoření dle metodické příručky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. určené pro zpracovatele úvěrů ze stavebního spoření

14

Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové a stavební spořitelny zkoumají pouţití finančních prostředků z úvěrů. Účastník stavebního spoření má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb pro sebe či osoby blízké. Délka čekací doby na poskytnutí peněţních prostředků z úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší neţ 24 měsíců od počátku doby spoření a závisí na podmínkách stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách. Stavební spořitelna můţe poskytnout účastníkovi úvěr do výše cílové částky, který slouţí k úhradě nákladů na řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Úvěry ze stavebního spoření lze použít: koupě nemovitostí do vlastnictví či spoluvlastnictví podílu bytu, rodinného domu či pozemku vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti výstavbu nemovitosti rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti úhradu za převod členských práv či úhrada členského podílu v druţstvu zpětné proplacení klientem jiţ zaplacené investice do nemovitosti refinancování úvěru od finančních institucí na výše uvedené účely kombinace výše uvedených účelů Výhodou je pevná úroková sazba po celou dobu splácení a úvěr lze kdykoli jednorázově splatit. Účastníkem stavebního spoření je občan České republiky, občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přidělené rodné číslo příslušným orgánem České republiky. Dále fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Uzavření úvěrové smlouvy se stavební spořitelnou je vázáno na existenci smlouvy o stavebním spoření. Podmínky poskytnutí úvěru ze stavebního spoření: uzavřená smlouva o stavebním spoření doloţení schopnosti účastníka stavebního spoření splácet úvěr poskytnutí dostatečného zajištění úvěru doloţit účelové pouţití úvěru

15

v případě překlenovacího úvěru pro nezletilou osobu je nutné předloţit souhlas opatrovnického soudu Doklady potřebné k poskytnutí úvěru ze stavebního spoření: doklad prokazující totoţnost klienta doklady k doloţení účelu úvěru doklady k posouzení bonity účastníka a osob zavázaných v úvěru, potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance, u osob samostatně výdělečně činných je třeba doloţit daňové přiznání za poslední dokončené zdaňovací období a doklad o zaplacení daně doklady k zajištění úvěru, úvěry ze stavebního spoření mají na rozdíl od hypotečních úvěrů určený limit na maximální nezajištěnou angaţovanost, která není zajištěna zástavním právem k nemovitosti nebo hotovostním zajištěním. V případě, ţe by po poskytnutí poţadovaného úvěru byl limit překročen, je nutné zajistit úvěr zástavním právem k nemovitosti. V případě ţe bude úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, lze jej poskytnout aţ do výše 90% hodnoty nemovitosti uvedené ve znaleckém posudku. Doklady potřebné k zajištění úvěru zástavou nemovitosti: aktuální výpis z katastru nemovitosti, stáří max. 1 měsíc pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost znalecký posudek nebo odhad hodnoty zastavované nemovitosti. Stáří maximálně 6 měsíců, znalecký posudek zprostředkuje externí partner stavební spořitelny nabývací titul zástavce, například kupní smlouva, kolaudační rozhodnutí, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví Doložení účelovosti úvěru: výstavba rodinného či bytového domu, bytu ve vlastnictví. Dokládá se pravomocné stavební povolení, rozpočet nákladů a projektová dokumentace změna stavby, pravomocné stavební povolení, projektová dokumentace, rozpočet nákladů na přestavbu koupě domu, bytu či bytového domu. Dokládá se kupní smlouva s ověřenými podpisy, aktuální výpis z katastru nemovitostí prodávajícího koupě pozemku, kupní smlouva, doklad o tom ţe pozemek je určen k zástavbě k bydlení

16

splacení členského vkladu nebo podílu právnické osobě, dokládá se výzva ke splacení členského podílu v druţstvu nebo podílu v právnické osobě s číslem účtu a výší vkladu. Výpis z obchodního rejstříku právnické osoby údržba stavby bytu, dokládá se stavební povolení nebo ohlášení stavebních prací s projektovou dokumentací opatřenou doloţkou o jejím ověření stavebním úřadem nebo souhlas stavebního úřadu s provedením prací, aktuální výpis z katastru nemovitostí, doklad o vztahu k financované nemovitosti a souhlas vlastníka s údrţbou, pokud není financovaná nemovitost ve vlastnictví dluţníka vypořádání společného jmění manželů po rozvodu, dokládá se pravomocný rozsudek o rozvodu, ve kterém musí být vyčíslena hodnota na vypořádání práv druhého manţela k nemovitostem k bydlení, které účastník nabývá na základě dohody či rozsudku vypořádání spoluvlastníků, dokládá se dohoda o vypořádání nebo pravomocný rozsudek o rozdělení spoluvlastnického práva k nemovitosti k bydlení, v nichţ je kromě platebních podmínek uvedena částka za vypořádání práv k nemovitosti pro bydlení a doklad o spoluvlastnictví vypořádání dědictví, dokládá se pravomocné usnesení soudu , jimţ se ukončuje dědické řízení, pokud je v něm uvedena částka za vypořádání práv bydlení úhrada za převod členských práv a povinnosti druţstvu, dokládá se dohoda o převodu členských práv a povinností, včetně dohody o finančním vypořádání s úředně ověřenými podpisy, nájemní smlouva převodce s druţstvem, stanovy či společenská smlouva právnické osoby přechod vlastnictví domu, bytu či pozemku prostřednictvím draţby, dokládá se potvrzení o nabytí vlastnictví s úředně ověřeným podpisem draţebníka, doklad o výši, splatnosti a způsobu úhrady ceny dosaţené vydraţením, vystavený draţebníkem připojení domu k veřejným sítím, doloţí se doklad o vlastnictví připojovaného stavebního pozemku nebo stavby, smlouva o dílo provedení přípojek s uvedením délky, celkové ceny a její splatnosti, u přípojek delších jak 50 m je třeba doloţit ohlášení stavebních prací s projektovou dokumentací opatřenou doloţkou o jejím ověření stavebním úřadem splacení úvěru, půjčky pouţitých na financování bytových potřeb, splacení úvěru od banky, dokládá se potvrzení o aktuálním zůstatku úvěru, doklad o realizaci

17

účelu, například faktury, výpis z účtu. Pokud se splácí půjčka od fyzické osoby doloţí se smlouva o půjčce s úředně ověřenými podpisy, s uvedením účelu a se specifikací nemovitosti, doklad o realizaci účelu Pro všechny účely platí, ţe pokud není součástí dokladu o doloţení účelu úvěru bankovní spojení příjemce, je nutné předloţit doklad o bankovním spojení příjemce s úředně ověřeným podpisem příjemce. Čerpání úvěru probíhá zásadně bez hotovostně převodem na účet a to : jednorázově, zaplacením kupní ceny nemovitosti na účet prodávajícího, popřípadě jakákoliv jednorázová platba na účet dodavatele stavby, prodejce zboţí, na účet notáře, na účet další osoby při majetkovém vyrovnání postupně na základě faktur předloţených společně s platebním příkazem na účet dodavatele, zálohově převodem na účet klienta. Výše zálohy je omezená 30% z výše poskytnutého úvěru a to minimálně 5 000,- Kč a maximálně 100 000,-Kč. Před dalším čerpáním zálohy je nutné doloţit účelové pouţití předchozí zálohy. Zpětné proplácení jiţ zaplacených dokladů je moţné pokud k datu předloţení neuplynulo více neţ 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření. Splácení úvěru, měsíční platbu úroků z překlenovacího úvěru posílá účastník stavebního spoření v jedné částce spolu s pravidelným měsíčním vkladem. Zaslaná platba se pouţije prvotně na zaplacení předepsaných úhrad a úroků. Zbytek platby je zaúčtován na účet stavebního spoření. Překlenovací úvěr je splacen poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření a zůstatkem na účtu stavebního spoření. Doba splatnosti překlenovacího úvěru je závislá na termínu poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření je stanovena ve stejné výši jako celková platba na překlenovací úvěr. Předčasné splacení překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření je moţné. Stavební spořitelny nabízejí moţnost pojištění k úvěrům, které zajistí splácení úvěrů v případě dlouhodobé pracovní neschopnosti, invalidity, úmrtí nebo ztráty zaměstnání.

18

1.3. Charakteristika ostatních typů úvěrů Na českém trhu si lze půjčit finanční prostředky mnoha způsoby. Téměř dvě desítky bankovních domů a bezpočet nebankovních společností nabízí různé typy úvěrů například : spotřebitelské úvěry kontokorentní úvěry splátkový prodej kreditní a úvěrové karty Spotřebitelské úvěry poskytují komerční banky v různých podobách klientům na řešení jejich nenadálé finanční potřeby. Jsou to půjčky fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Slouţí především k nákupu spotřebního zboţí, k financování různých sluţeb jako je školné či dovolená a mohou slouţit k financování nákupu či rekonstrukci nemovitostí. Pokud je úvěr čerpán jako neúčelový, můţe jej klient vyuţít k libovolnému účelu. Spotřebitelský úvěr je bankami nabízen fyzickým osobám a občanům starším 18 let, se státním občanstvím a trvalým bydlištěm na území České republiky. Poskytnutí některých úvěrů můţe být vázáno na vedení účtu v bance, a to po určitou stanovenou dobu, nebo je moţné účet v bance zaloţit při kladném vyřízení ţádosti o úvěr. Výše úrokové sazby závisí na typu úvěru a na době splatnosti úvěru. V současné době se úroková sazba spotřebitelských úvěrů pohybuje v rozpětí od 9,5 aţ 19% p.a. Spotřebitelské úvěry lze rozdělit: podle účelovosti, účelové úvěry jsou poskytnuty přímo na předem stanovaný účel, neúčelové úvěry, kdy záleţí na klientovi, na jaký účel poskytnutý úvěry pouţije. Cenou za nesdělení účelu je vyšší úroková sazba podle typu výplaty, hotovostní úvěry kdy poskytnuté finanční prostředky jsou vyplaceny v hotovosti a bezhotovostními úvěry jsou peníze zaslány klientovi na jeho bankovní účet podle typu splatnosti na krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé Výhodou spotřebitelského úvěru je okamţité uspokojení současných potřeb ţadatelů bez nutnosti dlouhodobě spořit. Jde tedy o rozloţení jednorázové platby na několik menších měsíčních částí. Nevýhodou spotřebitelského úvěru jsou vysoké úrokové sazby.

19

Kontokorentní úvěry nabízejí banky, u kterých je veden bankovní účet. Jedná se o moţnost mínusových poloţek na bankovním účtu. Některé banky nenabízejí přímo kontokorentní úvěr, ale například povolené přečerpání běţného účtu. Hlavní výhoda kontokorentního úvěru spočívá v posílení platební schopnosti klienta. Pravidelné měsíční platby odcházejí z účtu klienta pravidelně i kdyby se z jakéhokoliv důvodu na bankovním účtu v danou chvíli nenacházelo dostatečné mnoţství prostředků. Úrokové sazby se pohybují od 8 do 18% p.a. Kontokorentní úvěr se můţe opakovat vţdy jakmile je splacen. Bankou je často limitována částka do které je moţno čerpat. Podmínkou pro zřízení kontokorentního úvěru je vedení běţného účtu u banky u které se o úvěr ţádá, účet musí být veden po určitou dobu a to alespoň tři měsíce, na účet musí chodit pravidelný a dostatečně vysoký příjem. Výši kontokorentního úvěru si stanovují banky samy. Splátkový prodej se v posledních letech stal oblíbeným způsobem financování nákupu. Na rozdíl od bankovních úvěrů, není třeba vyřizovat úvěr předem, ale stačí v obchodě běţně nakoupit, a místo zaplacení běţné částky je moţné úhradu rozdělit do několika měsíčních splátek. Na první pohled splátkový prodej vypadá tak, ţe je poskytnut přímo obchodem ve kterém je zboţí nakupováno, nicméně

za splátkovým prodejem vţdy stojí splátková

společnost. Formou splátkového prodeje je moţno pořídit domácí spotřebiče, nábytek, kuchyňské linky, výpočetní či zahradní techniku, klenoty dovolené a další zboţí. Ne vţdy je forma splátkového prodeje výhodná. Úrokové sazby se pohybují od 0 do 60 % p.a. U nabídek s nulovým navýšením je třeba dát pozor na splacení úvěru do poţadované doby splatnosti. Umoţní rozloţení splátek do několika měsíců bez vysokých úrokových sazeb. Mezi nejznámější splátkové společnosti patří Essox, Home Credit, Cetelem, GE Money Multiservis. Podmínkou pro poskytnutí splátkového prodeje je občanství České republiky, trvalé bydliště v České republice, minimální věk 18 let, ověření trvalého zdroje příjmu, občanský průkaz a druhý doklad totoţnosti jako je cestovní pas nebo řidičský průkaz, minimální akontace 10%. Nakupovat na splátky je moţné jak v kamenných obchodech, tak i prostřednictvím internetu. Na internetových stránkách stačí vybrat pouze zboţí a při volbě způsobu úhrady stačí zvolit moţnost na splátky. Po té je klient automaticky přesměrován na stránky splátkové společnosti, kde vyplní formulář s ţádostí o úvěr. Téměř okamţitě je ţadatel informován o tom, zda mu byl úvěr schválen či nikoli.

20

Kreditní karty, kreditní karty umoţňují mít neustále k dispozici finanční rezervu. Při pouţití kreditní karty je čerpán úvěr s určitým limitem. Čerpaný úvěr je revolingový, to znamená opakující se, s kaţdou uskutečněnou splátkou úvěru se úvěrový limit automaticky obnovuje. Výhodou kreditní karty je moţnost odloţení splácení, avšak úroky z těchto úvěrů jsou příliš vysoké. Kreditní karty lze pouţít jak v České republice tak i v zahraničí. Karty jsou vydávány na dobu určitou, tato doba se pohybuje zpravidla od jednoho do tří let. U karet, které vydávají splátkové společnosti je platnost neomezená. Pokud platnost karty vyprší můţe si klient nechat vystavit kartu novou. Některé společnosti na ţádost klienta nečekají a automaticky vystavují kartu novou. Kreditní karty jsou určeny především k nákupu zboţí a sluţeb. Některé umoţňují i výběr hotovosti z bankomatů. Podmínkou získání kreditní karty je věk minimálně 18 let, občanství České republiky, určitý čistý měsíční příjem. Banky obvykle vyţadují doklady jako jsou občanský průkaz a druhý doklad totoţnosti jako je cestovní pas nebo řidičský průkaz, doklad k ověření bydliště jako je účet za telefon nebo výpis z účtu, doklad k ověření příjmu. Pokud klient ţádá o kreditní kartu, musí mít v některých případech u banky, která tuto kartu vydává, veden účet. V těchto případech potom mohou být splátky úvěru přímo inkasovány z tohoto účtu. Avšak vydání kreditních karet nemusí být vázáno na existenci účtu u dané banky. Splácení úvěru je u všech typů kreditních karet téměř stejné. Při jakémkoli pouţití kreditní karty je vţdy čerpán úvěr a tedy kdykoli je karta pouţita je následně tento úvěr splácen měsíčními splátkami společně s úrokem. Po uplynutí bezúročného období se začíná nesplacená část úvěru úročit. Úroky se v současné době pohybují okolo 20-26% p.a. Na základě měsíčního vyúčtování je klient povinen uhradit minimální částku, která je uvedená ve smlouvě. Většinou je minimální částka stanovena na 5 či 10% z celkové dluţné sumy včetně úroků a poplatků. Bezúročné období je největší výhodou kreditních karet. V podmínkách bývá stanoveno, ţe pokud je do určitého data zaplacená celá výše čerpaného úvěru, byl tento úvěr čerpán s nulovým úrokem. U většiny kreditních karet se bezúročné období pohybuje okolo 45 dní. Nevýhodou kreditních karet jsou vysoké úrokové sazby a nevýhodné výběry hotovosti.

21

1.4. Legislativa

hypotečních

úvěrů,

úvěrů

ze

stavebního spoření a ostatních typů úvěrů Legislativní rámec hypotečních úvěrů tvoří tyto právní normy: Zákon o bankách č. 21/1992 Sb. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Definuje hypoteční úvěr jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti Zákon č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů umoţnil daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svoji bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření Zákon č. 249/2002 Sb. Nařízení vlády o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let Zákon č. 33/2004 Sb. Nařízení vlády, kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby Zákon č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Zákon č. 145/2010 Sb. O spotřebitelském úvěru

22

2. Dosavadní

vývoj

úvěrového

trhu

v České

republice u vybraných úvěrových produktů Za počátek hypotečního bankovnictví v České republice můţeme označit rok 1990, kdy byl vydán zákon č.530/1990 Sb. Zákon o dluhopisech, který popsal hypoteční zástavní listy a podstatu hypotečních úvěrů. V tomto období získala jako první banka Československá obchodní banka, a.s. licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Skutečný rozvoj hypotečních úvěrů přichází aţ s rokem 1995, kdy byl vydán zákon č.84/1995 Sb. Zákon hypoteční. 10.ledna 1991 zahájila svoji činnost specializovaná banka na hypoteční úvěry Hypoteční banka, a.s., která v průběhu své existence několikrát změnila svůj název. Vznik stavebních spořitelen v České republice podpořil zákon č. 96/1993 Sb. Zákon o stavebním spoření a státní podpoře. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. zahájila svoji činnost dnem 16.12.1993. Stavební spořitelny rychle získaly velké mnoţství klientů díky státní podpoře a nezdaněným úrokům. První úvěry ze stavebního spoření se začaly poskytovat jiţ v roce 1995. Od roku 1995 stoupá výstavba bytového fondu, se kterým souvisí růst poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření tak i hypotečních úvěrů. Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v České republice je moţné posoudit dle dostupné databáze České národní banky. Tabulka č. 1 poskytuje přehled o objemu v mld.Kč poskytnutých úvěrů na bydlení celkem, z toho hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření od 31.12.2002 do 31.12.2009.

23

4

Tabulka č. 1 vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do roku 2009

v tom: hypoteční standardní úvěry na úvěry na úvěry ze překlenovací bydlení bydlení stavebního úvěry ze obyvatelstvu obyvatelstvu spoření stavebního Období celkem celkem celkem spoření celkem 31.12.2002 111685,1 50753,3 21737,2 24100,1 31.12.2003 154863,5 78407,4 25004,8 37927,4 31.12.2004 208510,9 115202,4 28672,6 54598,3 31.12.2005 279902,0 166657,5 27821,0 67139,3 31.12.2006 371122,9 238239,9 31220,0 83247,1 31.12.2007 510552,5 333551,6 34864,9 115840,5 31.12.2008 613301,2 397111,4 35566,5 151124,1 31.12.2009 684034,1 554165,0 36850,3 66777,3

Z tabulky č. 1. je na první pohled patrné ţe celkově výše poskytnutých úvěrů na bydlení

obyvatelstvu

má

neustále rostoucí tendenci. Dominující poskytnutých úvěrů

na

je

objem

hypotečních bydlení,

jenţ

neustále narůstá a to bez

3

Zdroj www.cnb.cz databáze časových řad ARAD http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.VYSTUP?p_period=1&p_sort=2&p_des=50&p_sestuid=6817 &p_uka=1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36 ,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59,60&p_strid=ABBAF&p_od=199701 &p_do=201012&p_lang=CS&p_format=0&p_decsep=,

ohledu na hospodářskou krizi a počtu nezaměstnanosti v České republice. Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření mají téţ rostoucí tendenci, mění se však poměr mezi poskytnutými úvěry stavebního spoření a překlenovacími úvěry ze stavebního spoření.. Tato situace je dána patrně tím, ţe velké mnoţství smluv o stavebním spoření dosáhly úrovně dospoření a vzniku nároku na přidělené úvěry ze stavebního spoření. Dalším důvodem klesající tendence překlenovacích úvěrů byla výše úrokové sazby, která převyšuje nabídku úrokových sazeb u úvěrů klasických ze stavebního spoření i úvěrů hypotečních. 5

Koncem roku 1995 vykazoval bankovní sektor celkové úvěry a pohledávky za klienty

z řad obyvatelstva ve výši 35,5 mld. Kč, z toho krátkodobé úvěry do jednoho roku činily pouhých 1,9 mld. Kč. Hypoteční úvěry začaly nabízet speciální útvary komerčních bank a jedinou specializovanou hypoteční bankou byla Českomoravská hypoteční banka. V této době se však česká ekonomika pohybovala v prostředí vysokých úrokových sazeb. Také přísné posuzování bonity ţadatele omezilo dostupnost hypotečních úvěrů na velmi úzkou skupinu klientů. V roce 2000 proběhla privatizace největší české banky České spořitelny, která byla podmíněna závazkem nového vlastníka rakouské společnosti Erste Bank podpořit českou ekonomiku zvýhodněnými úvěry pro malé a střední firmy a také úvěry na bydlení.

5

Publikace : Změny sektoru domácností v České republice – úspory a zadluţenost v období 1995 – 2005 Autorka publikace Ing. Drahomíra Dubská, CSc Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2005edicniplan.nsf/t/B40047A697/$File/1533055.pdf

24

V programu hypotečních úvěrů nabídla banka jedinou výši úrokové sazby pro všechny zájemce. Počínaje únorem 2002 přesáhl objem hypotečních úvěrů objem úvěrů ze stavebního spoření. Boj o klienty se mezi hypotečními bankami odehrával prostřednictvím ceny půjčovaných peněz a větší pestrosti produktu. Vysoká poptávka po bydlení od roku 2002 tlačila ceny nových i starších bytů stále výš. Úvěry ze stavebního spoření jako specifický typ úvěrů na bydlení začaly být velmi oblíbené zejména poté, co je stavební spořitelny přestaly vázat na prvotní fázi spoření. Půjčit si bylo moţné i při nulové naspořené částce. Úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření klesly z důvodu všeobecného poklesu sazeb v české ekonomice a tento finanční produkt mohl těţit z výhody ve srovnání s hypotečními úvěry, a sice moţnosti předčasných splátek bez jakékoli sankce. 6

V roce 2004 se rozvoj hypotečních úvěrů se převáţně zaměřoval na projekty bytové

výstavby. Díky vysoké poptávce po vlastním bydlení se rozvíjely developerské projekty, převáţně ve velkých městech. Vývoj úrokových sazeb se na konci roku 2004 ustálil na výši 4,7%. Rozšířily se soukromé investice do nemovitostí za účelem pronájmu a očekávání moţného nárůstu cen nemovitostí. Inovace hypotečních bank přinesla moţnost fixace úrokových sazeb v rozmezí 1-30 let. Byl zaveden nový produkt bezúčelová – americká hypotéka. V souvislosti se vstupem do Evropské Unie, banky začaly poskytovat hypoteční úvěry i pro cizozemce. Koncem roku 2004 se zadluţenost českých domácností zvýšila na 282,9 mld. Kč. Změna za léta 1995 aţ 2005 představuje nárůst dluhu českých domácností o více neţ 800%. Důvodem je růst ţivotní úrovně, snadná dostupnost peněz od bank, silný marketing finančních zprostředkovatelů a potřeba vlastního bydlení obyvatelstva. 7

Rok 2005 přinesl velmi nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů, které se pohybovaly

okolo 3% p.a. V tomto období rostla snaha českých domácností získat vlastní bydlení. Toto byl prvopočátek nadcházejícího boomu půjček na bydlení. Hypoteční úvěry představovaly koncem srpna roku 2005 téměř 62% z celkového objemu úvěrů poskytnutých na bydlení. Zbytek připadal na úvěry ze stavebního spoření, které se rovněţ pomalu blíţily stomiliardové hranici. Nově se objevily hypotéky, u kterých lze hradit pouze 50 % odhadní ceny nemovitosti a není nutné ţadatelem doloţit příjmy. Nově banky začaly poskytovat hypoteční úvěry ţadatelům, kteří zatím neměli dostatečné příjmy, například studenti vysokých škol, pokud je spoluţadatelem zároveň rodič. 6

Zdroj Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2004 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_financnim_trhu_2004.pdf 7 Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2005 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_financniho_trhu_v_roce_2005.pdf

25

8

V roce 2006 Hypoteční úvěry patří k základním kamenům rozvoje bytové výstavby nejen

v České republice, ale i v rámci celé EU. Rozvoji bytové výstavby v České republice v roce 2006 nahrávají nízké úrokové sazby, které se pohybovaly okolo 4,7% p.a. postupná deregulace nájemného a relativní dostupnost hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Koncem roku 2006 se odhaduje, ţe 18% obyvatelstva je zadluţeno v souvislosti s úvěry na bydlení. Celkový objem všech hypotečních úvěrů se v roce 2006 zvýšil oproti roku 2005 o 40%. Novým produktem na trhu v tomto období je hypotéka na hypotéku. Coţ znamená refinancování stávajícího hypotečního úvěru za výhodnějších podmínek. 9

V roce 2007 se příznivý vývoj úrokových sazeb zastavil a otočil. V měsíci červen dosáhly

úrokové sazby úrovně 5% p.a. Ceny bytů a rodinných domů stoupaly zvýšením DPH. Přesto objem poskytnutých hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření nadále stoupal. Zájem o hypoteční úvěry byl ovlivněn několika faktory. V první řadě to byla celkově příznivá ekonomická situace v podobě úrokových sazeb, zvyšující se příjmy obyvatel a s tím související rostoucí ekonomická sebedůvěra ţadatelů o úvěry, jejichţ velkou část

tvořily silné ročníky narozených koncem sedmdesátých let touţících po

vlastním bydlení. Zároveň se na trhu objevilo dostatek kvalitních nemovitostí, které zájemci touţili pořídit novoročním zvýšení sazby daně z přidané hodnoty. 10

V roce 2008 úrokové sazby u hypotečních úvěrů nadále stoupaly a dosáhly hodnoty 5,9%

p.a. Objem hypotečních úvěrů se zvýšil o 63,6 mld. Kč, coţ představuje meziroční pokles přírůstku o 33,3 %. Vysvětlení tohoto vývoje lze spatřovat v nárůstu úrokových sazeb, zpomalení růstu reálných příjmů, opadnutí spekulativního zájmu o nákup bytu za účelem dalšího pronájmu a také psychologické vlivy na straně potencionálních kupujících v souvislosti s vývojem celosvětové hypoteční krize. Zároveň se do poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů promítá i spekulace s cenami nemovitostí. Investoři odkládají nákupy nemovitostí a čekají, aţ v důsledku krize klesne trţní cen nemovitostí. Bankovní sektor výrazně zpřísnil kritéria pro poskytování hypotečních úvěrů, coţ částečně omezilo přístup občanů k úvěrům.

8

Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2006 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_financniho_trhu_v_roce_2006_pdf.pdf 9 Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2007 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Rocni_zprava_Financni_trh_2007_pdf.pdf 10 Zpráva o vývoji finančního trhu v roce 2008 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/2008_Rocni_zprava_o_FT_pdf.pdf

26

3. Analýza současného úvěrového trhu v České republice v roce 2009 a analýza vybraných produktů 11

Počátkem roku 2009 zájem o hypoteční úvěry začal klesat, avšak počet nesplácených

úvěrů vzrostl. Problémy měli především klienti splácející spotřebitelské úvěry. Dle porovnání prvního pololetí roku 2009 se stejným obdobím roku 2008 došlo ku značnému poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů v objemu Kč zhruba o 36,6 % produkce, který popisuje tabulka č.2 12

Tabulka č. 2 Objem poskytovaných hypotečních úvěrů v ČR v letech 2008 a 2009 v mld.

Kč. Rok

13

1.

2.

3.

4.

Celkem

čtvrtletí

čtvrtletí

čtvrtletí

čtvrtletí

2008

26 426

34 605

31 517

24 733

117 281

2009

17 674

22 459

16 870

17 386

74 389

Průměrná úroková sazba se během měsíce června roku 2009 pohybovala okolo 5,55%.

Novinkou na hypotečním trhu v roce 2009 je v návaznosti na ekologický program „Zelená úsporám“ nabídka některých komerčních bank zvýhodněných „zelených úvěrů“. Během měsíce srpen 2009 opět došlo k poklesu zájmu o hypoteční úvěry. I přes klesající zájem klientů o hypoteční úvěry průměrné úrokové sazby v tomto období rostly, pohybovaly se v průměru okolo 5,66%. Novinkou tohoto období bylo odsouhlasení ministerstva financí daňového odpočtu úroků i při vícenásobném refinancování hypotečních úvěrů. Podle dosud platného výkladu zákona o dani z příjmů si klienti, kteří převedli svoji půjčku do jiné banky nebo jiný typ hypotéky více neţ jednou, nemohli odečíst zaplacené úroky od základu daně. 11

Zpráva o vývoji finančního trhu v roce 2009 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_FT_v_roce_2009_pdf.pdf 12 zdroj www.hypoindex.cz článek z 20.1.2010 http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-prosinec-2009-banky-loni-poskytly-hypoteky-za-74-4-miliardykorun/ 13 zdroj www.hypoindex.cz článek z 20.1.2010 http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-prosinec-2009-banky-loni-poskytly-hypoteky-za-74-4-miliardykorun/

27

Hypoteční banky na sklonku léta roku 2009 spustily vlnu sniţování. O velký rozruch se během měsíce září roku 2009 postarala Komerční banka a.s., která po dlouhých letech rozvázala spolupráci s pojišťovnou Alianz a uzavřela strategické partnerství s Českou pojišťovnou a.s. Od 1. října 2009 si mohou klienti na pobočkách Komerční banky a.s. sjednávat majetková pojištění České pojišťovny a.s. Česká pojišťovna a.s. naopak umoţní ve své distribuční síti sjednat hypoteční úvěry Komerční banky a.s. Kromě významného zvýšení dostupnosti produktů díky rozšíření distribuční sítě obě společnosti plánují vývoj nových produktů, které by mohli klientům touto cestou nabídnout. Prosincová data roku 2009 potvrdila rostoucí trend v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Úrokové sazby však zůstávají na úrovni 5,61%. Raiffeisenbank obnovila poskytování hypotečních úvěrů na 90% hodnoty zastavené nemovitosti. Dosud bylo moţné získat hypoteční úvěr maximálně do 85%. Ke zmírnění podmínek dochází i u neúčelových hypotečních úvěrů. Nově lze získat hypoteční úvěr aţ do výše 65% zástavní hodnoty nemovitosti zatímco doposud bylo moţné získat pouze 50%. Vlivem stále neklesajících úrokových sazeb u hypotečních úvěrů rozhodlo Ministerstvo pro místní rozvoj, ţe i v roce 2010 poskytne 1% úrokovou dotaci měsíční splátky hypotečního úvěru. Podpora je určena mladým lidem do 36 let věku. Podmínkou přiznání státní podpory je podání ţádosti o příspěvek při sjednání hypotečního úvěru, nejpozději pak v den čerpání hypotečního úvěru.

3.1.

14

Analýza současného úvěrového trhu v roce 2009 v

oblasti produktů Hypoteční banky a.s Hypoteční banka a.s. za první čtyři měsíce roku 2009 poskytla občanům 5278 hypoték za celkem 9 mld. Kč. Tímto drţí Hypoteční banka pozici vedoucího poskytovatele hypoték na trhu s trţním podílem 30,5%. Nejoblíbenějším produktem u klientů Hypoteční banky a.s. byl hypoteční úvěr do 85% zástavní hodnoty nemovitosti s fixací úrokové sazby na 5 let. Průměrná výše hypotečních úvěrů fyzickým osobám v Hypoteční bance a.s. za první čtvrtletí roku 2009 činila 1 745 tisíc Kč, coţ je o 50 tisíc Kč více neţ vykazuje trh celkem. Podle statistik Hypoindexu se drţí úrokové sazby hypotečních úvěrů na hranici 5,7%.

14

zdroj Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. za rok 2009

28

Z hlediska objemu nově poskytnutých úvěrů ovládá Hypoteční banka, a.s. podíl 36,2% na trhu. Celkový počet poskytnutých úvěrů za rok 2009 celkem 15 654 ks v objemu 26 737 mld. Kč. Novinky v roce 2009 Hypotéka po webu – Klientům umoţnila vyřídit hypoteční úvěr prostřednictvím Internetu. Veškerá komunikace při přípravě hypotečního úvěru, dokládání dokumentů, zodpovídání dotazů probíhá prostřednictvím Internetu. Klient se na pobočku dostaví pouze jednou a to přímo k podpisu hypoteční smlouvy. Tento druh hypotečního úvěru je poskytován bez poplatku za zpracování úvěru a se zvýhodněným poplatkem za odhad ceny nemovitosti. Zelená hypotéka – nový produkt poskytovaný od května 2009, který vyuţívá dotace Státního fondu ţivotního prostředí Zelená úsporám. Zelená hypotéka zaručuje zvýhodněné podmínky pro ţadatele o financování bydlení jako je bezplatná mimořádná splátka do výše dotace nebo bezplatné nedočerpání úvěru aţ do výše dotace z programu Zelená úsporám. Financování výroby energie z obnovitelných zdrojů, touto účelovou hypotékou lze financovat instalaci solárních panelů a malých vodních elektráren. Podmínkou je, ţe elektřina bude odebírána pouze pro potřeby domácnosti klienta.

3.2. 15Analýza současného úvěrového trhu v roce 2009 v oblasti produktů Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Na českém trhu stavebního spoření bylo v roce 2009 uzavřeno 575 tisíc nových smluv o stavebním spoření s celkovou cílovou částkou 183 miliard korun a byly poskytnuty úvěry v objemu 66 miliard korun. Modrá pyramida uzavřela v roce 2009 188 tisíc nových smluv a navýšení s cílovou částkou 40 miliard korun. Přestoţe celkově trh stavebního spoření zaznamenal pokles zájmu o nové smlouvy, Modrá pyramida dokázala tento zájem zvýšit a stala se z tohoto pohledu dvojkou na trhu. Svým klientům poskytla v roce 2009 téměř 16 tisíc úvěrů v objemu 10,4 miliardy

15

Zdroj výroční zpráva Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. za rok 2009

29

korun, oproti roku 2008 to znamená pokles o 9,4%, přičemţ celkově klesl objem poskytnutých úvěrů stavebními spořitelnami o 11%. Nejoblíbenějším produktem byl v roce 2009 Hypoúvěr, zájem vzrostl také o úvěry na renovace a modernizace bydlení, a to i formu nově zavedeného Rychloúvěru. Mezi klíčové produktové inovace v roce 2009 v oblasti stavebního spoření patřil velmi úspěšný produkt Prodlouţení PLUS, který klientům umoţnil za velice výhodných podmínek prodlouţit výhody jiţ existujícího spoření na dobu tří nebo šesti let. Pro nové klienty, kteří chtěli co nejefektivněji zhodnotit své jednorázově vloţené prostředky připravila Modrá pyramida Spoření EFEKT. Tento produkt je za výhodných podmínek určen také pro stávající klienty, kteří si potřebují své naspořené prostředky vybrat, ale část z nich si nadále chtějí ponechat v Modré pyramidě, aby vyuţívali výhod stavebního spoření. V úvěrové oblasti začala Modrá pyramida nabízet upravený nejoblíbenější produkt mezi svými klienty a to Hypoúvěr a prodlouţila jeho splatnost na 28 let. Tím se stal Hypoúvěr přístupnější ještě větší skupině nových, ale i stávajících klientů. Modrá pyramida získala v roce 2009 moţnost zprostředkování ţádosti státního dotačního programu „Zelená úsporám“. Svým klientům navíc připravila výhodnější podmínky v případě, ţe pouţijí k financování úvěr od Modré pyramidy. Novinkou v komunikaci s veřejností a klienty se stal moderní audiovizuální prostředek webová televize, prostřednictvím které Modrá pyramida informuje o novinkách, o výhodách produktů a sluţeb, ale přináší i řadu uţitečných rad a námětů.

3.3. Hypoteční banka a.s. Hypoteční banka, a.s. působí na českém trhu od 10.1.1991 Z toho patnáct let se specializuje na hypoteční úvěry a pomáhá lidem realizovat jejich představy o bydlení. Zaloţena byla jako univerzální banka regionálního charakteru. V roce 1994 se hlavním akcionářem stala Investiční a Poštovní banka, a.s. a banka změnila svůj název na Českomoravská hypoteční banka. Spolu s tím přesunula sídlo z Hradce Králové do Prahy. O šest let později se po prodeji Investiční a Poštovní banky, a.s. stává novým majoritním akcionářem ČSOB, a.s., která je ovládána belgickou KBC Group NV. Pod současným názvem existuje Hypoteční banka od roku 2006. Od roku 2009 je ČSOB, a.s., jediným akcionářem Hypoteční banky.

30

Hypoteční banka je specialistou na poskytování hypotečních úvěrů na českém trhu. Hypotéční úvěry poskytuje převáţně fyzickým osobám. V její pobočkové síti najdou klienti bankovní sluţby související s hypotečním financováním, banka vede o běţné korunové účty související s poskytováním a splácením hypotečních úvěrů. Kromě sítě poboček nabízí Hypoteční banka své sluţby prostřednictvím strategických partnerů ČSOB, Poštovní spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny. Hypoteční banka spolupracuje s řadou externích hypotečních poradců. Pro financování své činnosti vydává banka hypoteční zástavní listy, dále provádí transakce v korunách na mezibankovním trhu 16

Tabulka č.3. finanční a provozní ukazatele Hypoteční banky a.s. 2009

2008

2007

Počet ks. schválených hypotečních úvěrů v roce

17 010

21 152

23 416

Objem schválených hypotečních úvěrů v ml.Kč

28 443

39 636

42 189

Objem pohledávek za klienty v ml.Kč

136 759

119 813

96 375

Nominální objem hyp. Zástavních listů v ks.

95 040

87 755

72 870

Bilanční suma v ml.Kč

164 811

138 177

100 417

Základní kapitál v ml.Kč

5 076

5 076

3 458

Zisk/ztráta po zdanění v ml.Kč

1 389

1 171

805

Kap. přiměřenost v %

40,2

49,0

22,9

3.4. Nabídka hypotečních úvěrů nabízených Hypoteční bankou, a.s. Bankovních domů je v České republice velké mnoţství, ale ne všechny mají stejné renomé, ne všechny poskytují dostatečně široké portfolio produktů ve stejné kvalitě a ne ve všech je přístup ke klientům na stejné úrovni. Důleţitým faktorem je nabídka produktů, která dokáţe uspokojit konkrétní poţadavky konkrétního klienta. Hypoteční banka nabízí jako jedna z mála finančních společností v České republice kromě klasického anuitního, také degresivní nebo progresivní financování. Klient si můţe vybrat, zda budou jeho splátky po celou dobu konstantní, nebo se budou postupně sniţovat či zvyšovat. Hypoteční banka je moderní a specializovaná banka se zvučným jménem nabízející optimální spektrum hypotečních produktů určených pro financování bydlení svých klientů. 16

zdroj Výroční zprávy Hypoteční banky, a.s. za rok 2007, 2008, 2009

31

Dlouhodobě udrţuje jednu z předních pozic v oblasti hypotečních úvěrů pro občany. Hypoteční banka je také největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. Strategie Hypoteční banky je označována jako víceznačková, ve které je v českém hypotečním bankovnictví průkopníkem. Nabízí hypoteční úvěry nejen ve vlastní obchodní síti, ale připravuje také hypoteční produkty pro mateřskou ČSOB, Poštovní spořitelnu, Českomoravskou stavební spořitelnu a další partnery. Díky profesionálně poskytovaným sluţbám, flexibilitě, vstřícnému přístupu ke klientům a jedinečné spolupráci s partnery bude Hypoteční banka i nadále udávat tón v hypotečním bankovnictví. Druhy hypotečních úvěrů: 1) druhy hypotečních úvěrů podle účelu: určené ke koupi bytu v osobním vlastnictví, nebo spoluvlastnického podílu na tomto bytu. Ručit za hypoteční úvěr je moţné přímo kupovaným bytem. V případě koupě druţstevního bytu, který bude do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví, je moţné vyuţít předhypoteční úvěr hypoteční úvěry určené na koupi domu, ručit za hypoteční úvěr je moţné přímo kupovaným domem nebo jinou nemovitostí, která splňuje obecné specifikace na zajištění hypotečního úvěru hypoteční úvěr na pořízení druţstevního bytu, můţe být pouţit na investici do nemovitosti v druţstevním vlastnictví na území České republiky, kde předmětem zajištění musí být vţdy jiná nemovitost, neţ je objekt úvěru. Výhodou je nízká úroková sazba, úvěr je moţné kdykoli splatit bez sankcí hypoteční úvěr určený ku koupi stavebního pozemku, ručit za hypoteční úvěr je moţné přímo kupovaným pozemkem rekreačního objektu koupě nemovitosti určené k pronájmu, v tomto případě je moţné do svých příjmů zahrnout i budoucí plánované příjmy z nájmu hypoteční úvěry určené k výstavbě, rekonstrukci či modernizaci. Při výstavbě je doporučené vyuţít předhypoteční úvěr, který umoţní vystavět část nemovitosti do fáze, kdy je stavba geodeticky zaměřitelná a je moţné stavbu zapsat do katastru nemovitostí. V tomto případě uţ je moţné ručit za hypoteční úvěr touto stavbou. hypoteční úvěry určené k vypořádání společného jmění manţelů při rozvodu, či vypořádání dědictví

32

s cílem refinancování úvěru či půjčky. Refinancování znamená splácení předchozího závazku jiných bank, jehoţ účelem byla investice do nemovitosti. Výhodou je moţnost si rozloţit splácení hypotečního úvěru do delšího časového období, získat úvěr s niţší úrokovou sazbou neţ byl předchozí úvěr a sníţit tak zatíţení rodinného rozpočtu. Vyřízení hypotečního úvěru je bez poplatku hypoteční úvěry spojené s neúčelovou částí, neúčelová část hypotečního úvěru umoţňuje pořídit například vybavení bytu za stejnou úrokovou sazbu neúčelový hypoteční úvěr tzv. Americká hypotéka umoţňuje získat peníze na cokoli bez nutnosti dlouhodobě spořit. Nabízí výhodnější úrokové sazby oproti spotřebitelským úvěrům. Úvěr je moţné kdykoli splatit bez sankcí. Není vyţadováno současně ţivotní pojištění. Poplatek za zpracování úvěru je hrazen pouze v případě schválení úvěru. Hypoteční banka nezjišťuje, k jakému účelu budou finanční prostředky pouţity. Americká hypotéka je poskytovaná do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti, minimální výše je 200 tis.Kč a maximální výše je moţná do 5 mil. Kč. Za hypoteční úvěr je moţné ručit pouze nemovitostí, která je ve vlastnictví ţadatele popřípadě jeho rodičů hypoteční úvěr určený ku zpětnému proplacení vlastních zdrojů investovaných do nemovitosti předhypoteční úvěr, čerpaný dočasně bez zástavního práva. Je určen k financování nemovitostí, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost zástavní právo. V okamţiku čerpání není moţné mít na zastavenou nemovitost podán návrh na vklad zástavního práva, například u privatizace bytů, koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů. Minimální výše úvěru je 200 000,- Kč a maximální výše je 5 000 000,- Kč. Po dobu splatnosti předhypotečního úvěru se splácí pouze úroky, jistina je jednorázově splacena z hypotečního úvěru nejpozději ke dni splatnosti úvěru předhypotečního 2) druhy hypoték podle výše hypotečního úvěru. Tato kategorie se týká produktů určených k financování nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru je 300 tis.Kč, maximální výše není omezena. Výše hypotečního úvěru je současně limitována schopností splácet.Ručit za hypoteční úvěr je moţné přímo kupovanou nemovitostí, popřípadě jinou nemovitostí, která splňuje obecné specifikace na zajištění hypotečního úvěru. Doba splatnosti můţe být zvolena v rozmezí od 5-40

33

let. Klient má moţnost se rozhodnout, zda poskytnutý úvěr pokryje celou hodnotu nemovitosti, nebo jen určitou část. Na základě tohoto kriteria se rozlišuje : hypotéka do 70% zastavitelné hodnoty nemovitosti hypotéka do 85% zastavitelné hodnoty nemovitosti hypotéka do 100% zastavitelné hodnoty nemovitosti 3) druhy hypotečních úvěrů podle prokázaných příjmů, jsou dvě moţnosti : buď musí klient při podání ţádosti o úvěr doloţit výši svých příjmů, nebo nikoli. Produkty se poté dělí na : klasická hypotéka, kdy ţadatel dokládá své příjmy hypotéku bez doloţení příjmu, je moţné vyuţít pouze do 50% zastavitelné hodnoty nemovitosti 4) druhy hypotečních úvěrů podle způsobů splácení : s anuitním způsobem splácení, tento druh je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké s degresivním způsobem splácení, výše splátek se postupně sniţuje s progresivním způsobem splácení, výše splátek se postupně zvyšuje 5) speciální druhy hypotečních úvěrů, jsou to hypoteční úvěry, které kombinují úvěr s nějakým dalším finančním produktem : hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční ţivotní pojistkou. Vyuţitím této kombinace hypotečního úvěru, můţe klient uplatnit daňový odpočet zaplaceného pojistného z investičního ţivotního pojištění od základu daně aţ do výše 12 tis.Kč ročně. Hypoteční úvěr můţe být pouţit pouze k investici do bydlení. Pojistnou smlouvu k hypotečnímu úvěru kombinovanému s investičním ţivotním pojištěním uzavírá ten z ţadatelů, který má rozhodující příjmy na splácení úvěru. Pojištěný musí být zároveň pojistníkem. Hypoteční úvěr je splacen z finančního zdroje, který je zavinkulován ve prospěch Hypoteční banky. Hypoteční banka toleruje pojištění uzavřené pouze u pojišťovny UNIQUA, ING pojišťovna, AMCICO pojišťovna a.s., AXA ţivotní pojišťovna hypotéka kombinovaná s cennými papíry, pokud klient uvaţuje o investici do cenných papírů, můţe zvolit kombinovaný hypoteční úvěr s cennými papíry. Klient splácí pouze úrok z hypotečního úvěru, další peníze investuje do podílových fondů společnosti Conseq Investment Management, a.s. Ze svého

34

investičního portfolia, které je ve prospěch banky zastaveno, pak na závěr lhůty splatnosti uhradí samotnou jistinu hypotečního úvěru hypotéka bez poplatku, kdy se poplatek rozloţí do procent sazby, takţe není hrazen jednorázově, nýbrţ po celou dobu splácení

3.5. Zelená hypotéka Zelená hypotéka, je hypoteční úvěr u kterého se ţádá o dotaci Zelená úsporám. Podmínkou je, aby se dotace vztahovala na objekt úvěru. Státní fond ţivotního prostředí vyhlásil program „Zelená úsporám“ s cílem zajistit realizaci opatření vedoucí k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech, která povedou jak k okamţitému sníţení emisí oxidu uhličitého, tak k nastartování dlouhodobého trendu trvale udrţitelného bydlení. Tato dotace je prioritně určená fyzickým osobám. Oblasti podpory jsou: A zelená úsporám B nová výstavba v pasivním energetickém standardu C vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a ohřev teplé vody Obchodní místa Hypoteční banky fungují jako sběrná místa pro převzetí ţádostí souvisejících s výstavbou nebo rekonstrukcí rodinných domů. Hypoteční banky umoţňuje mimořádné splátky do výše dotace bez sankce za předčasné splacení, nebo moţnost nedočerpání úvěru do výše dotace bez sankce. Toto zvýhodnění je zohledněno v úvěrové smlouvě klienta a při ţádosti o mimořádnou splátku nebo nedočerpání úvěru klient předloţí smlouvu o poskytnutí podpory uzavřenou se Státním fondem ţivotního prostředí.

3.6. 17Stavební spořitelna Modrá pyramida a.s. Stavební spořitelna Modrá pyramida zahájila svoji činnost dnem 16.12.1993. Právní forma Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. je akciová společnost mající základní kapitál 500 000 000 Kč, mnoţství akcií 5 000 ks na jméno ve jmenovité hodnotě 100 000 Kč v zaknihované podobě. Základní myšlenka stavebního spoření vznikla před více neţ 200 lety v Anglii. První stavební spořitelna Building Society byla zaloţena v roce 1775 v Birmingtonu. Členové 17

Zdroj Výroční zpráva Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. za rok 2009

35

tohoto sdruţení poskytovali vklady do fondu, ze kterého byly potom financovány úvěry na bytovou výstavbu. V Německu byla zaloţena první stavební spořitelna v roce 1924. Zvyšující se nedostatek bytů a vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů se staly základem pro vznik a prosazení základní myšlenky stavebního spoření a to zajistit vlastními vklady úvěr s výhodnými úroky. V České republice vzniklo státem podporované stavební spoření roku 1993. Jeho zrod umoţnil zákon o stavebním spoření, jehoţ právní úprava byla inspirována zkušenostmi z jiţ fungujících systémů stavebního spoření v Německu a Rakousku. Licenci České národní banky obdrţelo v České republice celkem šest stavebních spořitelen. Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a.s., byla zaloţena v roce 1993 třemi významnými akcionáři, a to Komerční bankou, a.s., BHW Holding AG a Českou pojišťovnou a.s. Společnost zahájila svoji činnost jako čtvrtá stavební spořitelna v České republice. Od roku 1997 pouţívá všeobecná stavební spořitelna Komerční banky a.s., označení „Modrá pyramida“, které je zároveň registrováno jako ochranná známka. Modrá pyramida se v současné době řadí mezi nejúspěšnější stavební spořitelny na českém trhu. Významných úspěchů dosahuje zejména díky své obchodní strategii. Velký důraz klade především na rozvoj a zkvalitňování odbytové sítě a zavádí na trh úspěšné produkty, kterými financuje bytové potřeby svých klientů. Stavební spořitelna Modrá pyramida je specializovanou bankou zabývající se výhradně financováním bytových potřeb svých klientů. Obchodní činnost společnosti je upravena zvláštním zákonem o stavebním spoření a státní podpoře č. 96/1993 Sb. Modrá pyramida chce být svým klientům profesionálním partnerem pro řešení individuálních bytových potřeb a zdrojem financování. Je vedena snahou nabízet ve svém portfoliu kvalitní úvěrové produkty, širokou distribuční síť na vysoké profesionální úrovni a orientovat se na moderní informační systémy pro přiblíţení se svým klientům a posílení pozice na trhu stavebního spoření. Stavební spoření je nejen způsob výnosného spoření, ale postupně se stalo jednou z hlavních moţností získání úvěru na uspokojení bytových potřeb. Pravidelné ukládání finančních prostředků na účet stavebního spoření, ke kterému je připisována státní podpora a úroky, je pro většinu občanů srozumitelné a průhledné. Podstata stavebního spoření je i v České republice zaloţena na kolektivním principu. Účastníci stavebního spoření šetří do společného fondu, ze kterého jsou postupně po vyhodnocení stanovených kritérií financovány bytové potřeby jednotlivých členů. Stavební spoření tak zajišťuje, bez ohledu na vývoj na finančním trhu, pevné úrokové sazby z vkladů i úvěrů.

36

Zájem o úvěry ze stavebního spoření se vyznačuje od samého počátku velkou dynamikou. První úvěry poskytly stavební spořitelny jiţ v roce 1994. Do konce roku 2000 se však zvýšilo mnoţství poskytnutých úvěrů aţ na 373 000. Jenom v roce 2000 bylo prostřednictvím stavebních spořitelen investováno do bytových potřeb občanů České republiky téměř 15 miliard Kč. Velkému rozkvětu úvěrových obchodů napomáhá skutečnost, ţe úroky z úvěrů je moţno odečítat od základu daně z příjmu. Současná skladba poskytovaných úvěrů dokazuje, ţe úvěry od stavebních spořitelen nejsou vyuţívány jen na rekonstrukce a drobné opravy. Největší podíl úvěrů směřuje na pořízení vlastního bytu nebo rodinného domu. Na trhu jsou nabízeny překlenovací úvěry, které pomáhají řešit bytovou situaci klientů okamţitě

18

Tabulka č.4. finanční a provozní ukazatele stavební spořitelny Modré pyramidy a.s. 2009

2008

2007

76 062 079

70 705 039

67 824 557

klientů

65 323 698

63 397 678

61 888 768

Celkový objem úvěrů v tis.Kč

45 561 104

39 245 851

32 950 485

Objem

7 324 035

7 293 111

7 371 517

38 237 069

31 952 740

25 578 968

739 668

580 255

431 881

Kapitálová přiměřenost v %

11,1

9,7

8,4

Počet platných smluv v ks.

805 325

841 367

869 379

Počet aktivních přidělených

92 419

101 848

113 906

65 428

63 386

60 998

Bilanční suma v tis.Kč Objem

vkladů

v tis.Kč přidělených

úvěrů

v tis.Kč Objem překlenovacích úvěrů v tis.Kč Hospodářský

výsledek

po

zdanění v tis.Kč

úvěrů v ks. Počet

aktivních

překlenovacích úvěrů v ks.

18

zdroj Výroční zprávy Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. za rok 2007, 2008, 2009

37

3.7. Nabídka úvěrů a hypotečních úvěrů stavební spořitelny Modrá pyramida a.s. Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s. je moderní dynamická stavební spořitelna, která se vyprofilovala jako expert na financování bydlení. Vedle tradičního stavebního spoření a úvěrů na bydlení nabízí řadu dalších bankovních a pojišťovacích produktů. Nabízí výhodný způsob spoření, podporovaný státem, s optimálním zhodnocením úspor. Financování bytových potřeb, včetně bezplatného úvěrového poradenství. Zvýhodněné stavební spoření pro děti do 15 let a pro mladé do 21 let. Profesionální klientský servis a pobočky po celé České republice, individuální finanční poradenství, podporované technickým zázemím. V současné době přichází Modrá pyramida s unikátní nabídkou v oblasti spoření, Rychloúvěrem bez zajištění aţ do výše 300 000 Kč. Moudré spoření je ojedinělou nabídkou na trhu stavebního spoření. Je určeno jak stávajícím klientům Modré pyramidy, tak i novým zájemcům, kteří se rozhodují uzavřít smlouvu o stavebním spoření. Základem Moudrého spoření je nadstandardní zhodnocení prostředků, které klient vloţí na svůj účet v době upisovacího období. V průběhu této podzimní kampaně roku 2010 získají úrok 2% + 2% všichni klienti s novou smlouvou o stavebním spoření, tedy k běţným 2% úroku z vkladu Modrá pyramida nabízí další zvýhodnění v podobě dodatečného úroku ve výši 2% p.a. Pokud tedy klient zvolí Moudré spoření, můţe počítat s tím, ţe částka, kterou vloţí na svůj účet v průběhu upisovacího období, které trvá čtyři měsíce po přijetí návrhu na uzavření smlouvy, bude úročena úrokovou sazbou 4% p.a. po dobu jednoho roku. Podmínky pro kampaň „extra úrok 2% + 2%“ klient splní tak, ţe si zaloţí stavební spoření u Modré pyramidy v době od 4.října 2010 do 31.ledna 2011 s maximální částkou 1 000 000 Kč a vloţí na svůj účet stavebního spoření minimálně 10 000 Kč. Rychloúvěr bez zajištění až do výše 300 000 Kč. Po zkušenostech s poskytováním Rychloúvěru pro dlouholeté klienty, rozšiřuje nyní Modrá pyramida tuto nabídku i pro nové klienty. Rychloúvěr nabízí rychlé a jednoduché řešení běţných modernizací a rekonstrukcí bydlení, jako je například zateplení fasády, výměna oken, modernizace koupelny nebo kuchyně. Klient si můţe půjčit aţ 300 000 Kč, úvěr bude mít rychle vyřízen a to s minimem potřebných dokladů a bez nutnosti ručitele či zástavy nemovitostí. Klienti Modré pyramidy, kteří jiţ pravidelně spoří nemusejí dokládat své příjmy. Úroková sazba Rychloúvěru je od 6,4% p.a. 38

Nový komunikační koncept s důrazem na logo v podobě pyramidy. Od 4. října přichází Modrá pyramida s novým komunikačním konceptem, na kterém se podílela reklamní agentura EURO RSCG. Opouští symbol rodinky a psa Mopyho. Nově bude v popředí logo v podobě pyramidy a v komunikaci bude kladen důraz na spolehlivost, profesionalitu a inovativnost. Logo bude doplněno novým mottem “Vezměnte to za dobrý konec“. Druhy úvěrů a hypotečních úvěrů nabízených stavební spořitelnou Modrá pyramida,a.s.: 1) Hypoúvěr, který je kombinací úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. Nároky na potřebné příjmy jsou niţší neţ u hypotečního úvěru, díky tomu je Hypoúvěr dostupnější pro širší veřejnost. Financuje bytové potřeby jako je koupě nemovitosti nebo pozemku, výstavba či rozsáhlejší rekonstrukce. 2) Hypoúvěr Garant nabízí výhody Hypoúvěru a navíc ještě garantuje výši splátek po celou dobu splácení úvěru. 3) Refinancování stávajícího úvěru. Modrá pyramida, můţe nabídnou výhodnější úrokové sazby 4) Rychloúvěr, znamená rychlé vyřízení úvěru s minimem potřebných dokladů a bez nutnosti ručitele. Pro klienty, kteří pravidelně spoří je moţné získat úvěr i bez doloţení příjmu. 5) překlenovací úvěr, pokud klient nemá ještě naspořené peníze na účtu stavebního spoření, můţe vyuţít překlenovací úvěr. 6) Pohotovostní úvěr, pomocí tohoto typu úvěru Modrá pyramida poskytne překlenovací nebo přidělený úvěr ze stavebního spoření jiţ v době, kdy ještě nemá klient vybranou konkrétní nemovitost. Díky pohotovostnímu úvěru s následným zajištěním má klient dostatek času vyřešit financování bydlení ještě před výběrem nemovitosti. 7) Úvěr ze stavebního spoření, je moţné získat jiţ po dvou letech, kdy je na účtu stavebního spoření naspořeno minimálně 40% cílové částky a je splněno kriterium poskytnutí úvěru ze stavebního spoření 8) Hypoteční úvěry Komerční banky, a.s. Jsou poskytovány ve spolupráci s Komerční bankou, a.s. ve formě Hypotečního úvěru, Předhypotečního úvěru a Překlenovacího hypotečního úvěr

39

9) úvěry na renovace a rekonstrukce bytových domů a bytů určené právnickým osobám. Renoúvěr Multi umoţňuje bytovým druţstvům, společenstvím vlastníků i jednotlivým majitelům bytů získat úvěr na opravy a rekonstrukce domu. Renoúvěr Multi zajistí : úsporu nákladů na údrţbu a vytápění i v době rostoucích cen energií zvýšení celkové hodnoty bytového domu i jednotlivých bytů prodlouţení ţivotnosti a zlepšení vzhledu domu zvýšení pohodlí a komfortu bydlení 10) Renovační program určený na opravu nebo rekonstrukci bytového domu stavebním spořením či úvěrem. Je moţné jej vyuţít na změnu či údrţbu stavby, udrţovací práce, splacení vkladu či podílu právnické osobě.

3.8. Zelený úvěr Zelený úvěr, nabízí moţnost financování ekologického bydlení. Úvěr je zpracován bez poplatku za zpracování úvěru. Ţádost o dotaci Zelená úsporám je moţné podat na pobočkách Modré pyramidy nebo Komerční banky. Financovat pomocí Zeleného úvěru je možné: solární panely na ohřev vody zateplení domu, tepelná izolace zdí, střechy či nová okna kotle na biomasu tepelná čerpadla další ekologické projekty Výhodou Zeleného úvěru je: získání úvěru bez poplatku za zpracování úvěru moţnost získat aţ 100% z ceny projektu moţnost vyuţít mimořádných vkladů a splátek bez sankcí není třeba vysokých příjmů splátky je moţné rozdělit aţ na dobu 28 let daňová úspora ze zaplacených úroků z úvěru státní podpora a úroky z vkladů stavebního spoření nabízená pomoc k získání dotace z programu Zelená k úsporám aţ do výše 60% z ceny projektu

40

4. Porovnání a vyhodnocení nabídky vybrané banky v oblasti hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření 4.1. Vyhodnocení nabídky Hypoteční banky, a.s. rychlé a jednoduché získání finančních prostředků nemovitost zatíţenou hypotečním úvěrem je moţné kdykoliv prodat poplatek za zpracování hypotečního úvěru se hradí pouze v případě schválení hypotečního úvěru minimální výše hypotečního úvěru 300 000,- Kč minimální výše americké hypotéky 200 000,-Kč úspora na daních z příjmu, od základu daně je moţné odečíst zaplacené úroky, a to aţ do výše 300 tis. Kč ročně není vyţadováno ţivotní pojištění běţný účet je moţné mít u kterékoliv banky s účelovým hypotečním úvěrem je moţné získat část finančních prostředků, které je moţné pouţít na cokoliv garance úrokové sazby 30 dnů výše úrokové sazby od 4,45% náklady spojené se získáním hypotečního úvěru je moţné sníţit díky Hypotéky bez poplatku díky sluţbě Hypotéka bez příjmu není třeba dokládat příjmy díky sluţbě hypotéka po Webu úspora na poplatku za zpracování ţádosti o hypoteční úvěr moţnost splácet hypoteční úvěr aţ 40 let list vlastnictví a snímek z katastrální mapy zajistí Hypoteční banka za své klienty v některých případech není třeba standardní ocenění nemovitosti, Hypoteční banka jej zpracuje na základě sdělení několika údajů zcela zdarma na počkání

41

Hypotéka pro mladé kombinuje státem poskytovaný úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení podle NV č. 616/2004 Sb. Ve výši aţ 300 000 Kč a hypoteční úvěr od Hypoteční banky. Výhodou je urychlené vyřízení hypotečního úvěru díky tomu, ţe klient nemusí čekat na přidělení státního úvěru a teprve potom ţádat o hypoteční úvěr moţnost sjednat k hypotečnímu úvěru i pojištění nemovitostí, domácností, ale i odpovědnosti Úvěr je čerpán oproti hodnotě nemovitosti a po úplném vyčerpání hypotečního úvěru klient předloţí kolaudační souhlas nebo oznámení o uţívání stavby Mimořádné splátky hypotečního úvěru je moţné kdykoliv v době výročí fixace. V té době je moţné umořit jakoukoliv část hypotečního úvěru nebo i celou hypotéku bez jakýchkoliv poplatků a sankcí Rychlé zpracování ţádosti o hypoteční úvěr Moţnost čerpání finančních prostředků z hypotečního úvěru jiţ od tří dnů od schválení ţádosti o hypoteční úvěr Moţnost získat hypoteční úvěr na nemovitost pořizovanou v zahraničí Moţnost převzetí hypotečního úvěru

4.2. vyhodnocení nabídky Stavební spořitelny Modrá pyramida, a.s. Hypoúvěru minimální výše úvěru 300 000 Kč akontace od 0%, to znamená bez počátečního vkladu moţnost mimořádných vkladů a splátek bez sankcí úroková sazba od 4,29% ročně nízké poţadavky na příjmy klienta a vysoká dostupnost produktu moţnost rozloţení splátek aţ na dobu 28 let daňová úspora ze zaplacených úroků úvěru vyuţití státní podpory a úroků z vkladů stavebního spoření poplatek za vedení úvěru pouze 25 Kč měsíčně Hypoúvěru Garant moţnost mimořádných vkladů a splátek bez sankcí

42

úroková sazba od 4,59% ročně nízké poţadavky na příjmy klienta a vysoká dostupnost moţnost rozloţení splátek aţ na 20 let Refinancování moţnost získat úrokovou sazbu od 4,29 % p.a. urychlení a zjednodušení procesu schválení úvěru není potřeba ţádný počáteční vklad splátky je moţné rozloţit aţ na 28 let za vedení účtu se platí pouze 25 Kč měsíčně úvěr je moţné kdykoli předčasně splatit Rychloúvěru úvěr je bez zajištění, bez nutnosti ručitele nebo zástavy nemovitosti moţnost získání úvěru bez doloţení příjmu moţnost rozloţení splátek aţ na 15 let moţnost mimořádných vkladů a splátek bez sankcí daňová úspora ze zaplacených úroků z úvěru úroková sazba 6,49% p.a. Překlenovacího úvěru nízká roční úroková sazba úvěr na financování bydlení stačí zajištění ručitelem financovaná částka jiţ od 50 000 Kč Pohotovostního úvěru pro vyřízení úvěru stačí pouze doloţení příjmu neplatí se ţádné poplatky za zpracování Pohotovostního úvěru lhůta aţ 9 měsíců na výběr nemovitosti úroková sazba úvěru je garantovaná jiţ od podpisu smlouvy o Pohotovostním úvěru Úvěru ze stavebního spoření pouţití úvěru na financování bydlení úroková sazba jiţ od 3% ročně úvěr můţe být kdykoli bez sankcí částečně nebo zcela splacen

43

Renoúvěru Multi příznivá úroková sazba od 4,99% p.a. akontace od 0% úvěr bez zajištění aţ do výše 1 mil. Kč moţnost sníţení úroků o 4% ročně s vyuţitím dotace státního programu Nový Panel nízké poplatky moţnost mimořádných vkladů i splátek bez sankcí Renovačního programu zvýhodněné vytváření rezerv ve fondu oprav bytových domů pomocí stavebního spoření či úvěru renovační program lze pouţít i v případě, ţe klienti pouze spoří a nečerpají úvěr Další výhody : nabídka ţivotního pojištění jako doplňková sluţba k úvěrům ze stavebního spoření, pojištění majetku a odpovědnosti, rizikového ţivotního pojištění

44

5. Odhad budoucího vývoje úvěrového trhu v České republice Ministerstvo financí dokončilo plán úpravy stavebního spoření. Změny se dotknou i stávajících klientů a to jiţ od roku 2010. Prvním opatřením je 50% zdanění státního příspěvku, který stát připíše klientům za rok 2010, počátkem roku 2011. Státní příspěvek za rok 2011 připisovaný v roce 2012 bude sjednocen pro všechny smlouvy o stavebním spoření. Nově bude stát přispívat 10% z naspořených prostředků, nejvýše 2 000 Kč. Bude zrušeno osvobození úroků z vkladů u stavebních spořitelen od základu daně z příjmů. Stavební spořitelny tak budou od příštího roku strhávat 15% připsaných výnosů formou sráţkové daně. Stavební spořitelny omezení státní podpory pocítí tvrdě. Většinu prostředků od klientů mají evidovanou u smluv, jimţ jiţ uplynula vázací doba. Klienti tak mohou kdykoli podat výpověď, aniţ by ohrozili svůj nárok na státní příspěvek, a do tří měsíců musí mít prostředky k dispozici. Stavební spořitelny budou muset hledat jiné finanční zdroje, z nichţ budou financovat úvěry, které jiţ poskytli klientům. Jendou z moţností, kde mohou poptávat prostředky, je mezibankovní trh, ovšem zvýšená poptávka ze strany stavebních spořitelen. Odliv klientů mohou pocítit i samotní klienti, a to ti, kteří chtějí čerpat úvěr. S nedostatkem prostředků ve stavebních spořitelnách začnou být tyto specializované banky obezřetnější v půjčování prostředků a dá se předpokládat, ţe mohou omezit poskytování překlenovacích úvěrů. Banky sice částečně uvolňují pravidla pro poskytování úvěrů a pouštějí se i do prodeje nových potencionálně rizikovějších typů úvěrů, nicméně si stále zachovávají obezřetnost. Úrokové sazby klesají, ale důvodem dle průzkumu mezi tuzemskými poskytovateli hypotečních úvěrů není zmenšující se riziko selhání dluţníka, ale spíše konkurenční boj a přechodné marketingové akce. Dle odhadu autorky práce, bude vývoj v oblasti poskytnutých hypotečních úvěrů nadále stoupat. Poskytnuté úvěry ze strany stavebních spořitelen mohou mít klesající tendenci vzhledem ku změnám v Zákonu č. 96/1993 o stavebním spořením, změny platné k 1.1.2011. Tabulka č. 5. popisující budoucí odhad vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření.

45

19

Tabulka č. 5. budoucí odhad vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů, úvěru ze

stavebního spoření a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření v mld.Kč

Období

19

v tom: úvěry na hypoteční bydlení úvěry na obyvatel bydlení stvu obyvatelstvu celkem celkem

standardní úvěry ze stavebního spoření celkem

překlenovací úvěry ze stavebního spoření celkem

31.12.2010 483255

333551

34864

114840

31.12.2011 545453

406261

41836

103356

31.12.2012 607651

466971

48808

91872

31.12.2013 669849

533681

55780

80388

31.12.2014 732047

600391

62752

68904

31.12.2015 794245

667101

69724

57420

zdroj vlastní odhad autora práce

46

Modelový příklad Modelový příklad posuzuje výhodnost hypotečního úvěru Hypoteční banky, a.s. a hypoúvěr Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. Jako základ pro posouzení autorka práce vybrala domácnost, kde jsou dvě dospělé osoby, dvě děti ve věku 2 a 6 let. Celkový měsíční příjem této rodiny je 27 600,- Kč. Běţnými výdaji této rodiny je pouze ţivotní pojištění ve výši 670-Kč měsíčně. Rodina uvaţuje o koupi bytu do osobního vlastnictví, předpokládaná kupní cena 1 250 000,- Kč. Rodina má vlastní zdroje ve výši 250 000,- Kč. Výše hypotečního úvěru 1 000 000,- Kč 20

tabulka č.6. porovnání vybraných typů hypotečních úvěrů Typ úvěru

Hypoteční úvěr 70%

Hypoúvěr od MP

Délka trvání úvěru

25 let

25 let

Poplatek

8 000 Kč

12 500 Kč včetně

za

vystavení záručních

zpracování úvěru

listin Měsíční vedení účtu

150 Kč

25 Kč

5 let

Fixní sazba

5 let

Úroková sazba

4,64 %

Od 4,79 %

Měsíční

splátka

5 638,20 Kč

6 017Kč

splátka

5 788,20 Kč

6 042Kč

úvěru Měsíční úvěru

Bez dospořování

včetně

poplatku za vedení

S dospořováním +

účtu

5 000 Kč

Celková

částka

1 789 460 Kč

1 825 100 Kč

uhrazená za 25 let

Dle posouzení výsledků z tabulky č.5. je nejvýhodnější klasický hypoteční úvěr ve výši 70 % zastavitelné hodnoty nemovitosti. Za předpokladu vlastních prostředků ve výši 250 000 Kč. Uvaţujeme-li Hypoúvěr poskytovaný Stavební spořitelnou Modrá pyramida s nulovou akontací, měsíční splátka běţnou rodinu příliš zatíţí. Pokud od celkové částky odečteme státní podporu, budou oba typy úvěrů porovnatelné. Různých variant a moţností kombinací hypotečních úvěrů je na trhu velké mnoţství. Klient má moţnost si vybrat, přesně podle svých moţností a poţadavků.

20

zdroje metodické pokyny Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s.

47

Výsledky a shrnutí hypoteční úvěry jsou úvěry, které jsou vţdy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Mohou být účelové, to znamená, ţe jsou vyuţity k určitému účelu. Například koupě nemovitosti, výstavba, rekonstrukce, vypořádání společného jmění manţelů po rozvodu či vypořádání dědictví. Neúčelový hypoteční úvěr, můţe klient vyuţít k jakémukoliv účelu úvěry ze stavebního spoření, jsou přísně účelové. Je moţné je vyuţít k pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví, rekonstrukci nemovitosti, výstavba nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu v druţstvu z dosavadního vývoje hypotečního úvěrování je patrné, ţe hypoteční úvěry jsou častěji vyuţívány k nákupu nemovitosti či výstavbě. Stavební spoření je chápáno spíše jako spořící produkt díky výhodné státní podpoře Úvěry stavebních spořitelen jsou vhodné zejména pro financování rekonstrukcí a modernizaci bydlení, při úrokové sazbě, která je oproti srovnatelným úvěrům na trhu vysoce konkurenceschopná Portfolio produktů Hypoteční banky, a.s. a Stavební spořitelny Modrá pyramida, a.s. je porovnatelné, oba bankovní ústavy umoţňují poskytnout klientům produkty dle jejich potřeb a moţností splácení. Oba bankovní ústavy se přizpůsobily moţnosti získání dotace ze státního fondu Ţivotního prostředí, Zelená úsporám a nabízejí produkt pod názvem Zelená hypotéka, Zelený úvěr. Coţ jsou úvěry umoţňující financovat ekologické zdroje. Například tepelná čerpadla, solární panely na ohřev vody, kotle na biomasu, zateplení domu, izolace zdí či nová okna Hypoteční banka, a.s. poskytuje moţnost kombinace hypotečního úvěru s ţivotním pojištěním a cennými papíry Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. nabízí svým klientům další sluţby v podobě

moţnosti

sjednání

ţivotního

pojištění,

pojištění

nemovitosti,

domácnosti, úrazové pojištění, zřízení běţných účtů, spotřebitelské úvěry, kreditní karty, spořící účty pro mladé, penzijní připojištění U Hypoteční banky je moţné získat hypoteční úvěr zcela zdarma, prostřednictvím Internetu. Na pobočku se klient dostaví pouze k podpisu úvěrové smlouvy.

48

V případě koupi bytu do osobního vlastnictví klient nehradí znalecký posudek. Hypoteční úvěr je bankou schválený do tří dnů a připravený k okamţitému čerpání Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s. nabízí krátkodobé marketinkové akce, kterými zvýhodňuje své klienty například v podobě úspory na poplatku za zpracování úvěrové smlouvy, úvěr ve výši 300 000,- Kč bez zajištění a bez ručitele s minimálním mnoţstvím dokladů Schvalovací proces úvěrů u Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. trvá delší dobu neţ u Hypoteční banky, a.s. Moţnost předčasného splacení úvěrů bez sankcí, kdykoli v průběhu splácení nabízí pouze Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s. Hypoteční banka, a.s. tuto moţnost nabízí pouze ve výročí fixní úrokové sazby Dle odhadu autorky práce, bude nadále růst mnoţství hypotečních úvěrů poskytnutých na nákup nemovitostí, výstavbu či rekonstrukce. Nadále bude trvat trend vyuţívaní stavebního spoření spíše k rekonstrukcím či modernizacím. Poskytnuté úvěry ze strany stavebních spořitelen mohou mít klesající tendenci vzhledem ku změnám v Zákonu č. 96/1993 o stavebním spořením, změny platné k 1.1.2011 Dle modelového příkladu Hypoteční úvěr od Hypoteční banky, a.s. umoţňuje niţší měsíční splátky při stejné výši hypotečního úvěru a totoţné době splácení neţ hypoúvěr od Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. Pokud se k měsíční splátce úroků k úvěru ze stavebního spoření přičte minimální částka dospořování, celková měsíční platba běţnou rodinu finančně příliš zatíţí

49

Závěr Bakalářská práce porovnala současnou nabídku hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Cílem bakalářské práce bylo zanalyzovat a vyhodnotit hypoteční úvěry a ostatní typy úvěrů z hlediska jejich komplementarity. K porovnání si autorka práce zvolila produkty Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Zmíněny jsou i produkty obou institucí týkající se „ zelených úvěrů“, pomocí kterého lze financovat ekologické projekty s moţností získat státní dotaci. Součástí bakalářské práce je i modelový příklad hypotečního úvěru ve výši 1 mil. Kč., který je formulován produktem „ hypoteční úvěr 70%“ , poskytující Hypoteční bankou, a.s. a produktem „ hypoúvěr“ zastupující nabídku Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. v první kapitole popsala autorka práce charakteristiku úvěrových produktů, jejich právní normy, účelovost, moţnost vyuţití, podmínky poskytnutí. Popsána byla charakteristika hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a ostatní typy úvěrů jako jsou spotřebitelský úvěr, kontokorentní úvěr, splátkový prodej, kreditní a úvěrové karty. Tyto produkty byly popsány okrajově, protoţe se k financování bydlení příliš nehodí. Druhá kapitola popsala dosavadní vývoj úvěrového trhu v České republice u vybraných produktů. Vývoj byl popsán dle dostupných analýz od roku 1995 do roku 2008. Přehled o objemu poskytnutých úvěrů na bydlení celkem, z toho objem hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, byl znázorněn v tabulce č. 1 zahrnující období od 31.12.2002 aţ 31.12.2009 Ve třetí kapitole popsala autorka práce analýzu současného úvěrového trhu jako celku, novinky na trhu hypotečních produktů a vývoj úrokových sazeb v roce 2009.

Popsán je vývoj v oblasti produktů Hypoteční banky, a.s. a Stavební

spořitelny Modrá pyramida, a.s. Součástí je i statistika v počtu poskytnutých úvěrů v roce 2009 a novinky na trhu výše jmenovaných bankovních ústavů. V této kapitole je charakterizována Hypoteční banka, a.s. a Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s. včetně nabídky jejich produktů Čtvrtá kapitola porovnává a vyhodnocuje nabídku produktů Hypoteční banky, a.s. a produktů Stavební spořitelny Modrá pyramida, a.s.

50

Pátá kapitola obsahuje budoucí odhad vývoje úvěrového trhu. Součástí kapitoly je odhad autorky práce budoucího vývoje za období 31.12.2010 aţ 31.12.2015, který popisuje tabulka č. 5. V závěru práce je modelován klasický příklad hypotečního úvěru ve výši 1 mil.Kč a porovnáván z hlediska délky splatnosti a výše měsíčních splátek z pohledu produktu Hypoteční banky, a.s. a Stavební spořitelny Modrá pyramida, a.s.

51

Seznam pouţité literatury 1. Asociace českých stavebních spořitelen, výroční zpráva roku 2009, dostupné z www.acss.cz, http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyrocni-zpravy-acss/ 2. Česká národní banka, databáze časových řad ARAD, dostupné z www.cnb.cz http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.VYSTUP?p_period=1&p_sort=2&p_des=50 &p_sestuid=6817&p_uka=1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24, 25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,5 4,55,56,57,58,59,60&p_strid=ABBAF&p_od=199701&p_do=201012&p_lang=CS&p_for mat=0&p_decsep , ze dne 21.12.2010 3.Ing. Drahomíra Dubská, CSc., Změny sektoru domácností v České republice – úspory a zadluţenost v období 1995 – 2005, dostupné z www.czso.cz http://www.czso.cz/csu/2005edicniplan.nsf/t/B40047A697/$File/1533055.pdf , ze měsíce listopad 2005 4. Fincentrum media, s.r.o., odborné články dostupné z www.hypoindex.cz http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-prosinec-2009-banky-loni-poskytly-hypotekyza-74-4-miliardy-korun/ , ze dne 20.1.2010 5. Hypoteční banka, a.s., Výroční zpráva z roku 2007, dostupné z www.hypotecnibanka.cz http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni/ , ze dne 25.3.2008 Výroční zpráva z roku 2007, dostupné z www.hypotecnibanka.cz http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni/ , ze dne 16.3.2009 výroční zpráva z roku 2009, dostupné z www.hypotecnibanka.cz http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni/ , ze dne 22.4.2010 6. Metodické pokyny pro zpracovatele hypotečních úvěrů Hypoteční banka, a.s. z roku 2009 7. Metodické pokyny pro zpracovatele překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. z roku 2009

52

8. Ministerstvo financí České republiky, publikace finanční trh, zpráva o vývoji finančního trhu v roce 2009, dostupné z www.mfcr.cz Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2004 z měsíce květen 2005 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_financnim_trhu_2004.pdf Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2005 z měsíce červen 2006 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_financniho_trhu_v_roce_2005.pdf Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2006 z měsíce květen 2007 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_financniho_trhu_v_roce_2006_pdf.p df Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2007 z měsíce květen 2008 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Rocni_zprava_Financni_trh_2007_pdf.pdf Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2008 z měsíce květen 2009 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/2008_Rocni_zprava_o_FT_pdf.pdf Zpráva o vývoji finančního trhu za rok 2009 z měsíce červen 2010 http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_FT_v_roce_2009_pdf.pdf http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/financni_trh_55972.html , ze dne 15.6.2010 9. Ministerstvo pro místní rozvoj, Analýzy a odborné texty z oblasti bydlení, dostupné z www.mmr.cz http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Analyzy-a-odborne-texty-z-oblastibydleni-(1)/Bytove-politiky-v-zemich-Evropske-unie---Christian , ze dne 2.11.2010 10. Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s. Výroční zpráva z roku 2007, dostupná z www.modrapyramida.cz http://www.modrapyramida.cz/o-nas/vyrocni-zpravy/ , ze dne 11.2.2008 Výroční zpráva z roku 2008, dostupná z www.modrapyramida.cz http://www.modrapyramida.cz/o-nas/vyrocni-zpravy/ , ze dne 30.4.2009 Výroční zpráva z roku 2009, dostupná z www.modrapyramida.cz http://www.modrapyramida.cz/o-nas/vyrocni-zpravy/ , ze dne 20.4.2010 11. Zákon o bankách č. 21/1992 Sb. 12. Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.

53

13. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. 14. Zákon č. 249/2002 Sb. Nařízení vlády o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let 15. Zákon č. 33/2004 Sb. Nařízení vlády , kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby 16. Zákon o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. 17. Zákon o spotřebitelském úvěru č. 145/2010 Sb.

54

Seznam tabulek Tabulka č.1 vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do roku 2009 Tabulka č.2 objem poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR v letech 2008 a 2009 v mld. Kč Tabulka č.3 finanční a provozní ukazatele Hypoteční banky, a.s. Tabulka č.4 finanční a provozní ukazatele Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Tabulka č.5 budoucí odhad vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření od roku 2010 do roku 2016 v mld.Kč Tabulka č.6 porovnání vybraných typů hypotečních úvěrů

55

Seznam příloh Příloha č.1 sazebník Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. pro fyzické osoby Příloha č.2 úrokové sazby Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. platné ke dni Příloha č.3 Všeobecné úvěrové podmínky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. platné ke dni 21.3.2008 Příloha č.4 modelový propočet hypotečního úvěru Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. Příloha č.5 sazebník Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby Příloha č.6 úrokové sazby Hypoteční banky, a.s. platné ke dni Příloha č.7 obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů Hypoteční banky, a.s. Příloha č.8 modelový propočet hypotečního úvěru Hypoteční banky, a.s.

56