BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan Analisis Putusan Hakim yang menyatakan Perjanjian Sewa-Menyewa pada Putusan Perdata No: 36/PDT.G/2011/PN.Yk ini merupakan Sewa-Menyewa yang tidak sah Peristiwa hukum yang terjadi pada para Penggugat, Tergugat I dan II, dan Tergugat III dan IV dimana Penggugat adalah pemilik sebidang tanah di Jl. Timoho No.30 RT.81 RW.91, Baciro Gondokusuman, Yogyakarta sebagaimana hak tanah yang tertulis dalam Sertifikat Tanah Hak Milik. Perjanjian BOT (Build, Operate, Transfer) yang dilakukan oleh Penggugat dengan Tergugat I dan II tidak sah karena melanggar syarat sahnya perjanjian yang terdapat pada Pasal 1320 KUHPerdata yakni “kesepakatan mereka yang yang mengikat dirinya” yang merupakan unsur Subjektif perjanjian yang membuat perjanjian itu dapat dibatalkan. Maka perjanjian BOT (Build, Operate, Transfer) yang dilakukan oleh hakim merupakan perjanjian yang tidak sah dan dapat dilakukan pembatalan di hadapan pengadilan. Sehingga peristiwa hukum ini membuat perjanjian selanjutnya yakni Perjanjian Sewa-menyewa antara Tergugat I dan II dengan Tergugat III dan IV yakni pihak yang menyewa bangunan ruko tersebut menjadi tidak sah juga, karena perjanjian utamanya pun sudah dari awal memilik sengketa dengan pemilik tanah. Hal demikian, membuat Perjanjian Sewa-menyewa pada putusan Perdata No.36/PDT.G/PN.Yk yang penulis analisis dapat dinyatakan menjadi perjanjian sewa-menyewa yang tidak sah, karena alasan hal tersebut.
96
Status bangunan ruko yang melanggar Peraturan Izin Mendirikan Bangunan karena belum memiliki izin mendirikan bangunan yang seharusnya dimiliki oleh sebuah bangunan sebelum bangunan itu di bangun. Sedangkan, perjanjian sewamenyewa yang dilakukan oleh Tergugat I dan II dengan Tergugat III dan IV dalam putusan hakim pada perkara gugatan nomor : 36/PDT.G/2011/PN.Yk ini diputuskan oleh hakim bahwa dinyatakan secara hukum,
hubungan sewa-
menyewa bangunan ruko dimaksud antara Tergugat I dan Tergugat II dengan Tergugat III dan IV adalah Perjanjian Sewa-menyewa yang tidak sah. Alasan Perjanjian Sewa-menyewa ini merupakan sewa-menyewa yang tidak sah karena awal mula hubungan hukum antara Penggugat dan Tergugat I dan II dalam hubungan perjanjian BOT (Build, Operate, Transfer) yang menjanjikan Tergugat I dan II akan bersedia mengurus Izin IMB di Pemerintah Kota Yogyakarta saat akan mendirikan bangunan dan akan memberikan 20% dari harga sewa selama 10 tahun namun ternyata sampai detik ini para Tergugat I dan II tidak melaksanakan kesepakatan tersebut. Sudah terlihat dengan kasat mata bahwa Tergugat I dan II dalam peristiwa hukum ini memiliki Itikad Tidak Baik dari mulai awal Perjanjian dilaksanakan. Hal itu terlihat dari tetap dilakukannya pembangunan ruko tersebut padahal izin mendirikan bangunan (IMB) dari Pemerintah Kota Yogykarta belum keluar yang menyebabkan Tergugat I dan II membangunan bangunan ruko secara melawan hukum, dan dalam pelaksaan sewa-menyewa bangunan ruko terhadap pihak ketiga yakni Tergugat III dan IV yang tetap dilaksanakan oleh Tergugat I dan II, sehingga membuat Penggugat mengalami kerugian Materiil dan Immaterill karena sampai detik ini kasus yang diajukan di persidangan Penggugat tidak menerima
97
uang sepersen pun dari hasil sewa bangunan ruko tersebut dimana diawal kesepakatan telah ditentukan pembagian keuntungannya. Melihat uraian kronologis diatas sudah pantaslah pertimbangan hakim untuk memutuskan Perjanjian sewa menyewa-menyewa ini menjadi Tidak Sah. Karena Perjanjian awalnya yakni perjanjian BOT (build, operate, transfer) dalam pelaksanaannya sudah tidak benar yang dilakukan oleh Tergugat I dan II karena telah mambangun bangunan ruko diatas tanah milik Penggugat secara Melawan hukum yang tidak memiliki Izin Mendirikan bangunan dari Kantor Pemerintahan Kota Yogyakarta dan melanggar syarat sahnya perjanjian yakni “kesepakatan yang terjadi antara para pihak” bahwa akan membangun dengan memiliki izin mendirikan bangunan, maka unsur subjektif ini adalah tidak sah sehingga dapat dilakukan pembatalan. Sedangkan hasil wawancara penulis dengan
Ibu Yenni Warita, S.H.,
M.Hum, selaku Hakim di Pengadilan Negeri Yogyakarta dan yang ikut memutuskan putusan perkara ini. Beliau berpendapat bahwa gugatan yang diajukan oleh Penggugat untuk memutuskan agar Perjanjian Sewa-menyewa menjadi tidak sah patut dikabulkan karena dari mulai awal perjanjian Penggugat telah memiliki Itikad Tidak Baik untuk menguasai tanah milik Penggugat dengan tujuan mencari keuntungan untuk diri sendiri. Kemudian Hakim narasumber yang penulis wawancarai mengatakan perjanjian ini tidak murni merupakan Perjanjian Sewa-Menyewa saja namun ada Pejanjian BOT yang dilakukan diawal oleh Penggugat dan Tergugat I dan II. Menurut beliau dalam kasus diatas, sudah jelas bahwa perjanjian sewamenyewa antara Tergugat I dan II adalah batal. Alasan mengapa perjanjian sewa-
98
menyewa tersebut adalah batal karena perjanjian sewa-menyewa tersebut tidak memenuhi ketentuan-ketentuan yang mendasar, vital, dan fundamental untuk berlakunya suatu perjanjian, antara lain: Tergugat I dan II melanggar syarat sahnya perjanjian pada bagian kesepakatan dalam Perjanjian BOT karena telah melanggar membangun bangunan ruko tanpa izin mendirikan bangunan yang dimana awal kesepakatan kedua belah pihak memiliki kesepakatan untuk membangun ruko harus dengan adanya Izin Mendirikan Bangunan (IMB) terlebih dahulu. Dimana seharusnya sesuai Undang-Undang no.28 Tahun 2002 tentang bangunan gedung pada pasal 40 ayat 2 (b) yang mengatakan dalam penyelenggaraan bangunan gedung,” pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban untuk memiliki izin mendirikan bangunan (IMB).” Sedangkan sesuai dengan peraturan daerah Yogyakarta dimana kasus ini berada PERDA No.5 Tahun 1988 Pasal 2 ayat (2) menyatakan bahwa :”Orang/Badan/Lembaga sebelum membangun harus ada IMB terlebih dahulu”, sehingga perjanjian selanjutnya juga menjadi cacat yakni perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan Tergugat I dan II dengan pihak Tergugat III dan IV. Atas
dasar ini, maka perjanjian sewa-menyewa antara Penggugat dan
Tergugat I dan II adalah batal demi hukum, yang dikarenakan kesalahan dari Tergugat I dan II. Kesalahan yang dilakukan Tergugat I dan II adalah membangun bangunan ruko yang belum memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) karena bangunannya 100% melanggar Garis Sepadan Bangunan dan melanggar syarat sahnya perjanjian yang terdapat pada pasl 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada bagian kesepakatan. Proses berakhirnya perjanjian ini adalah hapus karena putusan hakim.
99
B. Saran Dari pembahasan dan penelitian yang dilakukan oleh penulis terhadap kasus yang terjadi di Pengadilan Negeri Yogyakarta, Penulis mencoba memberikan masukan kepada para pelaku usaha atau para subyek hukum yang akan melakukan perjanjian kerjasama BOT (Build,Operate, Trnsfer) dan perjanjian sewamenyewa, harus tetap berhati-hati antara lain : 1. Sebaiknya subjek-subjek hukum harus berhati-hati terhadap rekan kerjasamanya mengenai perilaku rekannya agar tidak memiliki cela untuk melakukan itikad tidak baik dan agar tidak terjadi hal-hal yang dapat merugikan disaat kontraktual dan pasca kontraktual suatu pelaksanaan perjanjian dikemudian harinya . 2. Sebaiknya
pihak
Pemerintah
Kota
Yogykarata,
khususnya
yang
mengeluarkan Izin Mendirikan Bangunan(IMB) harus lebih melakukan pengawasan, sehingga tidak ada lagi pihak yang membangun bangunan dengan tidak memilikinya surat Izin Mendirikan Bangunan khusunya di daerah provinsi Yogyakarta ini.
100
